導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】：林權(quán)登記；基礎(chǔ)問(wèn)題；措施

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的逐步開(kāi)展，林權(quán)登記工作逐步開(kāi)始引起重視，林權(quán)登記管理對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。本文結(jié)合我縣不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)與分析，并就相應(yīng)的改進(jìn)措施提出了一些見(jiàn)解，希望對(duì)這方面的研究工作有所幫助。

1、 我縣林權(quán)登記現(xiàn)狀及管理中存在的問(wèn)題

1.1登記現(xiàn)狀

我縣共有林地面積42萬(wàn)畝，其中公益林7萬(wàn)畝，商品林35萬(wàn)畝。自2008年我縣啟動(dòng)集體林權(quán)制度改革以來(lái)，共確權(quán)林地面積37萬(wàn)畝，頒發(fā)林權(quán)證19萬(wàn)余本。通過(guò)2年林改，我縣集體確權(quán)發(fā)證工作取得了很大進(jìn)展，但也存在林權(quán)到戶率偏低等問(wèn)題，造成林權(quán)不夠清晰、發(fā)證到戶進(jìn)度偏慢、經(jīng)營(yíng)管理不夠到位，影響了林改的進(jìn)一步深化。

1.2存在的主要問(wèn)題及原因分析

1.2.1存在問(wèn)題

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律條文的規(guī)定，在林權(quán)登記中如果有共同持有林權(quán)的，要由共同持有人共同進(jìn)行申請(qǐng)登記，登記部門分別向權(quán)利人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)。同時(shí)在證書(shū)中要標(biāo)明林權(quán)共有人等，這種林權(quán)管理制度下可以保證林權(quán)證發(fā)放到林權(quán)的所有持有人手中，但是在實(shí)際的操作中，還是存在一些問(wèn)題，比如在相關(guān)的法律中對(duì)林權(quán)證的使用并沒(méi)有一個(gè)明解的規(guī)定。（2）林權(quán)證中涉及的內(nèi)容核查質(zhì)量有待提高

目前在不動(dòng)產(chǎn)的登記中對(duì)于林地權(quán)屬的確認(rèn)存在一定的困難，這就造成了在不硬登記之后會(huì)產(chǎn)生一些異議，主要有兩個(gè)方面：①在林權(quán)證書(shū)下發(fā)以后，權(quán)利人對(duì)林權(quán)登記證書(shū)中的內(nèi)容存在異議，要求行政復(fù)議；②前期權(quán)屬核查工作存在一定的偏差，對(duì)林權(quán)證書(shū)的頒發(fā)造成影響。

（3）林權(quán)登記無(wú)法動(dòng)態(tài)管理

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)管理是一個(gè)十分復(fù)雜而困難的工作，同樣對(duì)林權(quán)的動(dòng)態(tài)管理難度也很大，隨著林權(quán)登記管理工作的深入開(kāi)展，老的林權(quán)登記證書(shū)也逐漸被新的證書(shū)所代替，但是由于老的林權(quán)登記證書(shū)存在各類問(wèn)題，比如對(duì)權(quán)屬不清、面積不準(zhǔn)等，如果新的林權(quán)登記證書(shū)按照老的證書(shū)來(lái)登記的話，就會(huì)造成很大的遺漏甚至錯(cuò)誤，但是我們一些地方在林權(quán)登記管理中對(duì)這方面的工作不夠重視，這樣登記出來(lái)的林權(quán)證書(shū)，也就無(wú)法保證其準(zhǔn)確性。

（4）林權(quán)登記職責(zé)劃分不清

目前的林權(quán)登記工作，處于一種林地管理與產(chǎn)權(quán)登記分離的狀態(tài)。兩者由于在不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革后工作職能沒(méi)有具體劃分界定，明確責(zé)任，加上林權(quán)登記涉農(nóng)問(wèn)題復(fù)雜，矛盾突出，導(dǎo)致在工作中容易出現(xiàn)敷衍塞責(zé)、推諉扯皮現(xiàn)象。

1.2.2原因分析

（1）最初發(fā)放林權(quán)證的過(guò)程中，由于林業(yè)站人員不足，為了完成上級(jí)交給的林權(quán)證任務(wù)，在其他部門抽調(diào)人員，業(yè)務(wù)培訓(xùn)時(shí)間不足，而且時(shí)間緊迫，這就造成了早期林權(quán)發(fā)證過(guò)程中出現(xiàn)邊界不清，權(quán)屬不清，程序不合規(guī)范等造成的林權(quán)糾紛。

（2）宣傳力度不到位：林權(quán)發(fā)證過(guò)程中，群眾的積極性不高，林權(quán)證的認(rèn)識(shí)概念比較模糊，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到林權(quán)證的重要性。

（3） 林改的前期工作不實(shí)，由于各村林權(quán)改革的不嚴(yán)密和以前合同的不規(guī)范，經(jīng)常出現(xiàn)“一林二主”，這些給發(fā)證工作帶來(lái)了一定的困難。

（4）少量證質(zhì)量存在問(wèn)題，有的是因前期外業(yè)有誤，宗地勾繪有偏差導(dǎo)致證書(shū)的正確性。

2、改善林權(quán)登記管理問(wèn)題的建議

2.1提高林權(quán)登記專業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，依法進(jìn)行林權(quán)登記工作。同時(shí)由于林業(yè)資源也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資源，所以林權(quán)登記工作對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)形成極大的影響?；鶎訃?guó)土及林業(yè)主管部門，要依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，不斷完善自身的職責(zé)，加強(qiáng)自身建設(shè)，做好相應(yīng)的林權(quán)登記管理工作，明確林權(quán)登記流程、完善相關(guān)工作崗位職責(zé)，建立與健全林權(quán)登記管理制度。

2.2理順林權(quán)登記職能。政府應(yīng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記中心與林業(yè)部門的職能劃分，特別是要明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)林業(yè)站的工作責(zé)任，調(diào)動(dòng)其工作積極性。建立不動(dòng)產(chǎn)登記與林業(yè)管理之間信息交換、資料傳遞等工作聯(lián)系機(jī)制，做到部門協(xié)調(diào)配合，高效便民服務(wù)，登記安全準(zhǔn)確。

2.3規(guī)范林權(quán)登記工作

登記部門要嚴(yán)格落實(shí)依申請(qǐng)登記的林權(quán)登記原則，依法登記，規(guī)范登記。比如林權(quán)要明確是否為共同所有，對(duì)于共同所有的要明確到每一個(gè)共有人。又如在簽署承包合同時(shí)，如果有共同承包人，要在承包合同內(nèi)清楚寫明每個(gè)共同承包人的份額、面積、名字等信息。再如，對(duì)于存在有林權(quán)爭(zhēng)議的，林業(yè)主管部門和登記中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)調(diào)解處置責(zé)任，在沒(méi)有達(dá)成調(diào)解意見(jiàn)或者相關(guān)法律意見(jiàn)情況下，登記中心不得頒發(fā)相應(yīng)的林權(quán)證書(shū)。同時(shí)，要加強(qiáng)林權(quán)證書(shū)辦理審查。

2.4提高林權(quán)登記管理工作信息化水平

近年來(lái)，隨著信息化技術(shù)的不斷發(fā)展，各個(gè)行業(yè)都開(kāi)始使用信息化技術(shù)，以提高自身的管理水平，不動(dòng)產(chǎn)登記工作也開(kāi)始采用計(jì)算機(jī)管理等信息手段，大大提高了工作的效率和安全性。但是由于目前的不動(dòng)產(chǎn)登記中心使用的軟件還處開(kāi)發(fā)初期，嚴(yán)重制約了不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展，同時(shí)，林地勾繪技術(shù)也相對(duì)落后，一般都是采取人工測(cè)量的方法，相關(guān)勾繪數(shù)據(jù)往往存在較大誤差。因此應(yīng)該加快開(kāi)發(fā)相應(yīng)的管理軟件，逐步實(shí)現(xiàn)登記管理平臺(tái)的統(tǒng)一化、無(wú)紙化，這樣可以大大提高林權(quán)登記的信息化水平。

2.5加快林業(yè)單行法與《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律的有效結(jié)合

我國(guó)《森林法》正面臨著大修改的趨勢(shì)，在《森林法》的修正中與《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律的有效結(jié)合具有重要的作用。表述如下：一是可使所有人明確初始登記、抵押登記等類型，并清楚地認(rèn)識(shí)到這些登記類型所屬的特征以及適用情況。二是根據(jù)林權(quán)登記中所需了解的相關(guān)資料信息進(jìn)行歸檔并記錄，做好林權(quán)登記檔案的公開(kāi)與資源的共享工作。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，一個(gè)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度需具備穩(wěn)定、精確等相關(guān)原則，因此不斷健全與完善林權(quán)登記管理制度很重要，確保林權(quán)管理制度的科學(xué)化與有效化，對(duì)提高我國(guó)綜合實(shí)力有一定的促進(jìn)作用。

【參考文獻(xiàn)】：

[1]李啟勝。林權(quán)登記發(fā)證工作的思考[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2013，（17）：42-43.

篇2

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”。而這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，難點(diǎn)不在技術(shù)，而在于要打通長(zhǎng)期以來(lái)部門分割的阻礙，結(jié)束職責(zé)分散的局面。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記的體制，各自形成了一套獨(dú)立的登記體系，而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》制定的前提和基礎(chǔ)是需要全面摸清涉及各類不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)、人員、規(guī)章制度、技術(shù)規(guī)范等情況。各種原因造成的情況極為復(fù)雜，不是短時(shí)間內(nèi)所能掌握的。這是影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推進(jìn)的一大障礙。關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，目前從中央層面已明確由國(guó)土資源部門主導(dǎo)，但各地由于歷史原因造成的情況比較復(fù)雜，還需要結(jié)合實(shí)際情況綜合考慮。

再有，部門職能劃分不清，也是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不能繞開(kāi)的一大關(guān)口。過(guò)去對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記，實(shí)際上是采取條塊分割的方式，多頭管理、分頭管理，登記信息的口徑不一致，信息采集標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。在這種狀況下，統(tǒng)一登記首先需要厘清職能，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

此外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律體系還需健全和完善。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)只是一個(gè)開(kāi)始，與之相關(guān)的《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)也需要及時(shí)修改或制定，建立起完備的法律體系，才能盡快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的進(jìn)程。

篇3

一、公證的法律效力

按照《公證法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，公證的法律效力表現(xiàn)在三個(gè)方面：1.法定證據(jù)效力，經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書(shū)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)；2.強(qiáng)制執(zhí)行效力，是指對(duì)公證機(jī)構(gòu)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)，如債務(wù)人不履行，債權(quán)人可持公證書(shū)直接向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，而不再經(jīng)過(guò)訴訟程序；3.當(dāng)有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定某些法律行為必須采用公證形式設(shè)立、變更或終止時(shí)，公證即成為相應(yīng)的法律行為設(shè)立、變更、終止的必備要件。證據(jù)效力是公證的最基本效力，任何公證書(shū)都具有證據(jù)效力。公證的強(qiáng)制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書(shū)或在特定的條件下才能產(chǎn)生。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人公證的法律依據(jù)

經(jīng)公證的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料或作為不動(dòng)產(chǎn)登記原因的民事法律行為，可認(rèn)定為真實(shí)的、合法的。對(duì)登記機(jī)構(gòu)而言，公證機(jī)構(gòu)出具的公證書(shū)能有效保證申請(qǐng)材料或相關(guān)民事法律行為的真實(shí)性和合法性，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需對(duì)公證書(shū)做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應(yīng)的登記法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證當(dāng)然地受到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的歡迎。

但是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人公證必須有相應(yīng)的法律依據(jù)。按照司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)贈(zèng)與、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺(tái)的法律行為，必須辦理公證?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，繼承文書(shū)、受遺贈(zèng)文書(shū)、境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的委托書(shū)、父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的，必須公證。各地的地方性規(guī)定也有不動(dòng)產(chǎn)登記需公證情形的相關(guān)規(guī)定，如《北京市房地產(chǎn)管理局、北京市司法局關(guān)于私人房屋公證問(wèn)題的聯(lián)合通知》、《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》等。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記公證中存在的問(wèn)題

雖然公證具有較高的法律效力，但是不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的公證仍然存在一些問(wèn)題，比如部分公證項(xiàng)目收費(fèi)過(guò)高，公證書(shū)因內(nèi)容不真實(shí)、不合法被撤銷等。依據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)是不以營(yíng)利為目的的證明機(jī)構(gòu)，但目前公證機(jī)構(gòu)采用自收自支的管理模式，即收取的公證費(fèi)越多，公證機(jī)構(gòu)及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機(jī)構(gòu)在執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)就高不就低。1998年，《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、司法部關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定，證明財(cái)產(chǎn)繼承，贈(zèng)與和遺贈(zèng)，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數(shù)公證機(jī)構(gòu)都是按受益額的2%收取公證費(fèi)的。公證機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容，是審核當(dāng)事人提供的相關(guān)書(shū)面材料并走訪調(diào)查，確認(rèn)的是當(dāng)事人的相關(guān)權(quán)利，工作內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的高低沒(méi)有必然的因果關(guān)系，無(wú)論房子是30萬(wàn)還是300萬(wàn)，公證人員在為其出具公證書(shū)的過(guò)程中，付出的勞動(dòng)是差不多的。這一點(diǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作類似，因而應(yīng)該參照不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公證費(fèi)也按件收取，而不是根據(jù)當(dāng)事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規(guī)定，公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門、價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院司法行政部門制定。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨變的情況下，目前公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是1998年的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這早已不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活，亟需制定新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

在不動(dòng)產(chǎn)登記中也會(huì)發(fā)現(xiàn)公證機(jī)構(gòu)存在的一些問(wèn)題，比如某個(gè)公證書(shū)是由假冒的權(quán)利人簽字，或某個(gè)公證書(shū)內(nèi)容違背了相關(guān)的法律規(guī)定等，一旦據(jù)此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就會(huì)造成嚴(yán)重后果。比如經(jīng)公證的委托他人出讓不動(dòng)產(chǎn)的委托書(shū)是由假冒的權(quán)利人簽字的，就會(huì)直接損害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。如果轉(zhuǎn)移登記之后不動(dòng)產(chǎn)又被再次轉(zhuǎn)讓給善意第三人，很可能會(huì)導(dǎo)致原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人喪失所有權(quán)。因而，公證機(jī)構(gòu)出具錯(cuò)誤的公證書(shū)會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的不動(dòng)產(chǎn)登記秩序，侵害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益，造成嚴(yán)重的社會(huì)影響。

四、如何有效發(fā)揮公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證程序是必要的。按照相關(guān)法規(guī)，基于不動(dòng)產(chǎn)的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)將相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利如實(shí)、及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無(wú)誤，這必然要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實(shí)、合法進(jìn)行必要的調(diào)查。但《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)有：1.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；2.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；3.如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。第十三條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。法律、行政法規(guī)并沒(méi)有賦予不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)相應(yīng)的調(diào)查取證權(quán)，相反，限制不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)超越既定的職責(zé)范圍。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中遇到較為復(fù)雜、可能會(huì)引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議的登記申請(qǐng)，無(wú)法判斷當(dāng)事人提交的相關(guān)申請(qǐng)材料或作為登記原因的民事法律行為的真實(shí)性與合法性的，只能由公證機(jī)構(gòu)來(lái)審查，以此保障不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證范圍不能任意擴(kuò)大。不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以隨意要求當(dāng)事人進(jìn)行公證。對(duì)當(dāng)事人而言，公證意味著辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)又多了一道手續(xù)。當(dāng)事人要花費(fèi)較多的精力，按照公證機(jī)構(gòu)的要求提供相應(yīng)的書(shū)面材料，且要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。而且，最讓當(dāng)事人難以接受的是較高的公證費(fèi)。所以，雖然公證程序有效避免了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議，從根本上說(shuō)是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，但當(dāng)事人卻普遍不希望在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中引入公證程序。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性由當(dāng)事人負(fù)責(zé)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人提交的的材料，除房屋權(quán)屬證明是必須要實(shí)質(zhì)審查的，其余的申請(qǐng)材料按照《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務(wù)，因而，并非所有的不動(dòng)產(chǎn)登記都需要公證。對(duì)于涉及或可能涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的民事法律行為，或者較為復(fù)雜、可能會(huì)引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以要求當(dāng)事人將相關(guān)申請(qǐng)材料或作為登記原因的民事法律行為進(jìn)行公證。例如，《物權(quán)法》規(guī)定了繼承從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人死亡時(shí)開(kāi)始，《繼承法》規(guī)定了繼承人的范圍，但沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定繼承人如何實(shí)現(xiàn)繼承權(quán)，因而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能依據(jù)公證機(jī)構(gòu)出具的繼承公證書(shū)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記需要公證的情形，法律、行政法規(guī)應(yīng)予以列舉式規(guī)定，這樣才能在保障當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，約束不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為。

篇4

黨員先鋒崗?fù)扑]事跡材料

一、較強(qiáng)的大局觀念，較好的黨性修養(yǎng)。多年的不動(dòng)產(chǎn)登記工作使XX同志養(yǎng)成了較強(qiáng)的大局意識(shí)，較好的黨性修養(yǎng)，工作中切實(shí)做到心中有大局，工作為大局、辦事為大局的觀念；在政治理論、思想意識(shí)、道德品質(zhì)、組織紀(jì)律等黨性修養(yǎng)方面也處處以身作則。

二、較強(qiáng)的責(zé)任心、事業(yè)心和組織紀(jì)律性。不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立以來(lái)，始終秉承“廉潔高效、統(tǒng)一規(guī)范、保障權(quán)益、便民利民” 的服務(wù)宗旨，面對(duì)辦事群眾該同志始終把服務(wù)質(zhì)量放在第一位，對(duì)客戶的咨詢、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)抵押、查封查詢等工作能堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，做到不越位、不越權(quán)、不違規(guī)。另外組織紀(jì)律性強(qiáng)。該同志在工作中始終嚴(yán)以律己的工作作風(fēng)，遵守組織紀(jì)律和單位規(guī)定的各項(xiàng)工作制度，團(tuán)結(jié)同志，做到對(duì)己清正、對(duì)人公正、對(duì)內(nèi)嚴(yán)格、對(duì)外平等。

三、愛(ài)崗敬業(yè)，忠于職守。自他受理查封查詢業(yè)務(wù)后，年辦理查詢量達(dá)5000件以上，為辦事群眾辦理進(jìn)城補(bǔ)貼，貧困戶補(bǔ)貼等民生工作提供了便利。該同志為了做好查封工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)《民法典》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真學(xué)習(xí)各地各部門優(yōu)秀的實(shí)踐操作，進(jìn)一步提升業(yè)務(wù)能力和水平。

篇5

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見(jiàn)。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國(guó)家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購(gòu)房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書(shū)。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書(shū)，但該房屋的買賣符合國(guó)家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購(gòu)房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無(wú)從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請(qǐng)，并收回了已經(jīng)交付的購(gòu)房款。

這個(gè)案件中涉及到一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動(dòng)產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問(wèn)題。具體說(shuō)是如何理解我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭(zhēng)的房屋自然應(yīng)該屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問(wèn)題歷來(lái)就有不同的學(xué)說(shuō)，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問(wèn)題應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國(guó)尚未制定物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實(shí)踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)改變這種狀況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國(guó)物權(quán)法尚在制定當(dāng)中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念，僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中?！斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書(shū)。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國(guó)的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)不僅要求當(dāng)事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并不充分。我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當(dāng)”。其立法本意反映了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當(dāng)事人自己來(lái)決定，不宜過(guò)多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對(duì)抗主義的主張即登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得到法律的保護(hù)，但在相對(duì)人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當(dāng)事人之間達(dá)成合意，合同適法，不違公共利益，那么就當(dāng)然產(chǎn)生效力，對(duì)當(dāng)事人有約束力。

可以說(shuō)我國(guó)目前在法的層次上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記，所有權(quán)的變動(dòng)就沒(méi)有生效，房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位，因此，此時(shí)發(fā)生的離婚訴訟就不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割；如果按登記對(duì)抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但被告單位已同原被告達(dá)成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審查、審批，合同適法，那么該合同對(duì)雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該進(jìn)行依法分割。

雖然在法的層面上對(duì)登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國(guó)家土地局1995年頒布，1996年2月1日實(shí)施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書(shū)?！?/p>

三、外國(guó)立法例的分析與借鑒

從歷史上看，18世紀(jì)法國(guó)的抵押權(quán)登記制度是現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的直接原因、淵源。自19世紀(jì)歐陸各國(guó)民法法典化以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到了廣泛采用和發(fā)展，主要形成了三種不同的立法主義，即成立要件主義、對(duì)抗要件主義和折中主義。成立要件主義主要以德國(guó)為代表的一些國(guó)家采用，該主義認(rèn)為，僅有當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)的意思表示而無(wú)法定的登記公示，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不生公信力，亦不生物權(quán)變動(dòng)之法律效果，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的成立要件。對(duì)抗要件主義主要為法國(guó)等國(guó)家所采用，即當(dāng)事人之間只要形成物權(quán)變動(dòng)的合意，即生物權(quán)變動(dòng)之法律效果，只是未經(jīng)登記不具有社會(huì)公信力，不能對(duì)抗善意第三人。折中主義在兼采兩種主張的同時(shí)，往往有所偏重。

我國(guó)民法通則第72條第2款規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。此規(guī)定原則上以交付為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，主要針對(duì)的是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在立法上屬于以成立要件主義為原則，以對(duì)抗要件主義為例外。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)沒(méi)有明確規(guī)定。

與對(duì)抗要件主義相適應(yīng)的登記對(duì)抗制度，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因?yàn)樵谝环疆?dāng)事人取得物權(quán)后，未經(jīng)登記公示，第三人善意有償取得該物權(quán)時(shí)就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)物權(quán)的現(xiàn)象，先物權(quán)行為有效，第三人行為也有效，這就產(chǎn)生了矛盾。與成立要件主義相適應(yīng)的登記要件制度，克服了上述弊端，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)不經(jīng)登記不能生效，有利于保障交易安全，維護(hù)交易秩序，但如果將之絕對(duì)化，則不利于商品流轉(zhuǎn)，影響效率，增大交易成本。在法律不完備的情況下，容易導(dǎo)致公權(quán)力對(duì)私權(quán)力的過(guò)分干預(yù)。同時(shí)，在交易過(guò)程中，也容易發(fā)生相對(duì)人惡意終止合同的情況，法律無(wú)法干預(yù)，有違公正原則。其實(shí)在國(guó)外作為成立要件主義代表的德國(guó)對(duì)于未經(jīng)登記的合宜也規(guī)定有例外。德國(guó)民法典規(guī)定：尚未登記的合意，在當(dāng)事人的意思表示經(jīng)過(guò)公證證明或者該意思表示已經(jīng)提交給不動(dòng)產(chǎn)登記局或者權(quán)利人已經(jīng)將獲得登記許可的證明交付給相對(duì)人時(shí)，同樣具有約束力。這樣可以防止其中一方當(dāng)事人在未完成登記期間，任意撕毀合同，使另一方當(dāng)事人無(wú)辜受害而得不到法律保護(hù)。此外，外國(guó)法中有“當(dāng)事人有惡意阻止合同生效之行為的，發(fā)生與其行為意愿相反的效果”的法諺，這亦能起到對(duì)合同效力的保護(hù)作用，值得我國(guó)立法借鑒。

四、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的立法思考

從各國(guó)法例分析看，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力規(guī)定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應(yīng)該說(shuō)各自均依本國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況和社會(huì)背景而訂立了符合自己國(guó)家的法律。我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立時(shí)期，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的利益，保障交易安全，建立有序規(guī)范的市場(chǎng)秩序是我國(guó)立法所要考慮的基點(diǎn)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。由于轉(zhuǎn)軌時(shí)期制度的不完善，法制的不健全，產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不清晰，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序存在一定程度的混亂，要規(guī)制這種混亂，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的管理，在立法上應(yīng)采登記要件主義。但是同時(shí)我們也應(yīng)針對(duì)不同情況，對(duì)登記效力進(jìn)行不同的規(guī)定，兼采登記對(duì)抗主義之合理部分，這同樣也是維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，保障市場(chǎng)交易安全和效率的需要。

篇6

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；風(fēng)險(xiǎn)管控；統(tǒng)一立法；賠償責(zé)任

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

所謂不動(dòng)產(chǎn)，不僅是一個(gè)法律概念，而且是一個(gè)生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動(dòng)產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)得到最大程度的利用以及妥善的保護(hù)，所有國(guó)家無(wú)一不在物權(quán)法等基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)類法律中對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范。而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認(rèn)為，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記系權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)國(guó)家確定的職能部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。從不動(dòng)產(chǎn)登記的概念即可得知，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家確定的相關(guān)機(jī)構(gòu)（通常是行政或司法機(jī)構(gòu)），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、運(yùn)行的管控與調(diào)節(jié)方法，是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理的一種重要手段。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠確認(rèn)物權(quán)歸屬，定紛止?fàn)?。?dāng)事人的物權(quán)權(quán)利經(jīng)過(guò)具有國(guó)家公信力的登記機(jī)關(guān)予以登記后，經(jīng)過(guò)必要的公示程序，才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的公信力，當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利才真正得以確定下來(lái)。其次，維護(hù)交易安全，降低交易成本?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬始終是相對(duì)隱秘的，不易被交易關(guān)系之外的第三人得知。因此，交易安全問(wèn)題就成了制約不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度更能凸顯其維護(hù)交易安全的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利經(jīng)過(guò)國(guó)家確定的登記機(jī)關(guān)的登記，進(jìn)行一定的公示，使得物權(quán)權(quán)利情況暴露在交易關(guān)系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實(shí)的物權(quán)情況，而選擇是否進(jìn)行交易。同時(shí)，假如沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記制度，第三人進(jìn)行每一筆交易都必須對(duì)交易的標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)利歸屬的調(diào)查，極大的增加了交易成本。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，大大削減了此項(xiàng)交易成本。

二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足

（一）欠缺統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律

建國(guó)以后，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出了相關(guān)規(guī)定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡(jiǎn)略，不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機(jī)關(guān)之間的職能差異與人事管理不同，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國(guó)盡快制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不明確

眾所周知，我在物權(quán)領(lǐng)域?qū)嵭械氖俏餀?quán)法定主義。物權(quán)的種類、內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)行規(guī)定，個(gè)人是不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權(quán)可以被登記、哪些物權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記也應(yīng)當(dāng)由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低，并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。

（三）法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制缺失

不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家為了保持不動(dòng)產(chǎn)流通的順暢以及保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人而進(jìn)行的一種以國(guó)家公權(quán)力為后盾的公示。國(guó)家財(cái)政每年撥出一筆款項(xiàng)作為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤專門賠償款；有的國(guó)家采取的是建立登記錯(cuò)誤保險(xiǎn)賠償機(jī)制，即通過(guò)申請(qǐng)人繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)而將登記錯(cuò)誤的賠償風(fēng)險(xiǎn)予以分擔(dān)了。由于我國(guó)財(cái)政壓力逐年增大，由財(cái)政分擔(dān)此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)不太現(xiàn)實(shí)。但是我國(guó)目前也還未建立其他的登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤相關(guān)賠償責(zé)任規(guī)定不明

我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》等主要財(cái)產(chǎn)類法律要么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任毫無(wú)規(guī)定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過(guò)，沒(méi)有具體的法律條文對(duì)其予以明確。而國(guó)務(wù)院2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個(gè)條文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任作了規(guī)定。[2]以上足以可見(jiàn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任極度缺乏法律法規(guī)作為支撐，需要予以補(bǔ)充完善的地方還非常之多。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)想

（一）制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

建國(guó)以來(lái)，我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)管制的立法采取的是分散登記的立法構(gòu)建模式。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法十分的雜亂，散見(jiàn)于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中，對(duì)房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中，更多細(xì)節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關(guān)配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政部分負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。

我國(guó)政府、法學(xué)界顯然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了此問(wèn)題的重要性。2014年國(guó)務(wù)院頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，第一次將不動(dòng)產(chǎn)登記的目的、程序、責(zé)任進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，這不得不說(shuō)是一個(gè)重大的進(jìn)步。然而，期望一部行政法規(guī)就解決不動(dòng)產(chǎn)登記的全部問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。不動(dòng)產(chǎn)登記決定的是物權(quán)法這一基礎(chǔ)民事法律的運(yùn)行效果，其規(guī)則理應(yīng)由制定法律的方式來(lái)予以明確，行政法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性法律文件僅應(yīng)當(dāng)作為補(bǔ)充和具化存在。

（二）完善不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

不動(dòng)產(chǎn)登記范圍是指可以或應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的種類。然而我國(guó)《物權(quán)法》、《民法通則》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定都非常簡(jiǎn)略?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍首次予以了統(tǒng)一規(guī)定。將不動(dòng)產(chǎn)登記范圍限定于：集體土地所有權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木、草地、林地所有權(quán)，建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)、海域使用權(quán)，地役權(quán)、抵押權(quán)等其他可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。然而，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。一些新興的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)運(yùn)而生。例如，伴隨著房?jī)r(jià)的急劇上漲，小區(qū)里的私家車車位的價(jià)值也水漲船高。愈來(lái)愈被人們視為是一項(xiàng)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，但是車位是否可以、是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诜缮蠀s是空白的。所以筆者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍還有完善的空間與必要，應(yīng)當(dāng)將新興不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也囊括進(jìn)去。

（三）建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與真實(shí)的權(quán)利人不一致的情形。[3]考察各個(gè)國(guó)家立法，目前流行的風(fēng)險(xiǎn)分散方式有三種。其一是建立登記錯(cuò)誤賠償基金。此種方法為登記機(jī)關(guān)在每件不動(dòng)產(chǎn)登記中按比例收取一定的費(fèi)用作為登記錯(cuò)位賠償基金。其二是財(cái)政特別撥款。此做法是由國(guó)家財(cái)政在每年的預(yù)算中撥付特別的款項(xiàng)作為登記錯(cuò)誤的賠償專用金。其三是購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任保險(xiǎn)，由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)。就我國(guó)國(guó)情與司法實(shí)踐而言，首先，我國(guó)登記實(shí)行按件收費(fèi)制，每筆不動(dòng)產(chǎn)登記，登記機(jī)構(gòu)只收取極地的登記工本費(fèi)不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費(fèi)用用作建立登記錯(cuò)誤賠償基金，則可能增加權(quán)利人的登記成本。當(dāng)下住房類不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)還具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)公共屬性，登記費(fèi)用的增加勢(shì)必影響我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定與和諧。其次，我國(guó)財(cái)政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項(xiàng)賠償?shù)怯涘e(cuò)誤造成的損失也不太現(xiàn)實(shí)。因此，筆者認(rèn)為我國(guó)目前宜采取由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任險(xiǎn)的方式，將登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)保險(xiǎn)公司之上。

（四）明確不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償相關(guān)問(wèn)題

筆者認(rèn)為，我國(guó)在接下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記立法之中，要著重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)、法律構(gòu)成要件、歸責(zé)原則予以明確。首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上屬于物權(quán)法律制度，是一項(xiàng)民事制度。登記機(jī)關(guān)因過(guò)錯(cuò)造成的損失自然應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任的范疇，如此也更有利于權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)。其次，所謂法律責(zé)任構(gòu)成要件，是指要對(duì)登記機(jī)關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的要件性規(guī)定。法律必須明確承擔(dān)賠償責(zé)任的主體、責(zé)任、過(guò)錯(cuò)的種類、免責(zé)條件等相關(guān)的要件。此點(diǎn)可以結(jié)合我國(guó)《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。最后，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用何種歸責(zé)原則也是必須要予以明確的。筆者認(rèn)為，法律正義原則要求成本與收益、權(quán)利與義務(wù)具有一致性。目前我國(guó)登記機(jī)關(guān)處于只收取廉價(jià)的工本費(fèi)，卻承擔(dān)高額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)木薮箫L(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀。因此不宜適用無(wú)過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則，而應(yīng)當(dāng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，從而使登記機(jī)關(guān)的權(quán)力與責(zé)任統(tǒng)一起來(lái)。

四、結(jié)語(yǔ)

筆者考察建國(guó)以來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的態(tài)度從疏忽放任逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎重視。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，就可以看出我國(guó)政府建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記體系的決心。然而。誠(chéng)如羅馬不是一天建成的，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系也不是一兩部行政法規(guī)可以建立的。筆者認(rèn)為，結(jié)合上述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題與缺陷，今后的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)著重解決不動(dòng)產(chǎn)登記范圍、登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制以及賠償責(zé)任等問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]常鵬翱.不動(dòng)產(chǎn)登記法的立法定位與展望.法學(xué).2010.

篇7

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動(dòng)產(chǎn)登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問(wèn)題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國(guó)家工商行政管理總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”。

本案中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無(wú)效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是以物是否能移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實(shí)行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動(dòng)產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無(wú)權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無(wú)效。

三、關(guān)于我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物?！绷硗猓穹▽?duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分也有說(shuō)明，即不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動(dòng)產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時(shí)不應(yīng)辦理《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》，而應(yīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書(shū)面合同外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！币虼?，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項(xiàng)所列“建筑物和其他土地附著物”等財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要辦理抵押登記。

3、目前不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒(méi)有法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記，實(shí)際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭(zhēng)議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時(shí)，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動(dòng)產(chǎn)，如本案中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無(wú)法可依的境地。

四、解決爭(zhēng)端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時(shí)對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，保證不動(dòng)產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。同時(shí)，應(yīng)盡快對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記?！?、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法

以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)。其中，對(duì)登記和抵押等的不動(dòng)產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》設(shè)立日期、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同變更和《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會(huì)查閱不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證書(shū)的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭(zhēng)議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)

當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書(shū)對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)制度。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]中華人民共和國(guó)擔(dān)保法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//.

篇8

關(guān)鍵詞：物權(quán)；債權(quán)；區(qū)分原則；“多重交易”；不動(dòng)產(chǎn)登記原則

中圖分類號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）01-0107-02

一、基本案情

（一）案情介紹

1996年12月，富亨房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱富亨公司）與?菖?菖銀行南屏支行（以下稱謂買主一）簽訂“商品房購(gòu)銷合同”，買賣“金碧商城”一樓商鋪，并收取了全部房屋價(jià)款。富亨公司交付房屋后，買主一在該商鋪設(shè)立營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并一直對(duì)外經(jīng)營(yíng)，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù) 。1998年10月28日富亨公司又與策裕公司（以下稱謂買主二）就該標(biāo)的簽訂“商品房購(gòu)銷合同”，在收取部分房款1 231萬(wàn)元（約占合同總價(jià)款10%）的情況下，開(kāi)具了累計(jì)金額為1.15億元的購(gòu)房發(fā)票。

1999年4月5日富亨公司與張甲、張乙（以下稱謂買主三，系買主二的高管）簽訂“商品房購(gòu)銷合同”，將包含買主一、買主二的爭(zhēng)議標(biāo)的物再次予以出賣。1999年5月6日，買主二、三與官渡農(nóng)行簽訂了《最高額抵押擔(dān)保借款合同》及“房地產(chǎn)抵押物清單”，約定1999年5月6日至2000年5月6日期間官渡農(nóng)行向買主二提供4 320萬(wàn)元最高債權(quán)額以下貸款；買主三以其依法具有所有權(quán)的金碧商城房產(chǎn)（包括爭(zhēng)議標(biāo)的物部分）向官渡農(nóng)行作抵押。其后，買主二以行賄經(jīng)辦人員的方式在市房管局辦理了抵押登記手續(xù)。事后，因富亨公司以未能實(shí)現(xiàn)收取全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款的合同目的，請(qǐng)求終止與買主二簽訂的商品房購(gòu)銷合同、歸還房產(chǎn)，并要求承擔(dān)違約賠償責(zé)任。1999年10月26日，因相關(guān)債務(wù)人未履行償還欠款的義務(wù)，官渡區(qū)農(nóng)行遂向法院提訟，請(qǐng)求買主二承擔(dān)償還責(zé)任，買主三承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，并確認(rèn)抵押權(quán)有效。

（二）裁判結(jié)果

圍繞上述標(biāo)的物之爭(zhēng)先后形成了三個(gè)獨(dú)立的案件，第一個(gè)案由為“買賣合同糾紛”，第二個(gè)案由為“擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)）糾紛”，第三個(gè)為“確權(quán)訴訟”。一二審法院在是否確認(rèn)抵押權(quán)有效的焦點(diǎn)問(wèn)題上存在分歧。一審法院認(rèn)為，在買主三并未取得房屋所有權(quán)證的情況下，抵押物所有權(quán)仍然屬于第三人富亨公司所有，并確認(rèn)僅憑《房產(chǎn)登記收件收據(jù)》辦理抵押登記的行為是無(wú)效的。二審法院則認(rèn)為抵押權(quán)有效。其理由是：根據(jù)中國(guó)《土地管理法》第11條以及《房地產(chǎn)管理法》第59條等相關(guān)法律規(guī)定，中國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更實(shí)行登記在先，相關(guān)部門根據(jù)審查予以核發(fā)權(quán)利證書(shū)在后的制度，并認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的根據(jù)和公示方式，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)僅是權(quán)利人擁有物權(quán)的合法憑證。中級(jí)人民法院對(duì)買主一另行提起的確權(quán)之訴單獨(dú)進(jìn)行審理，認(rèn)為爭(zhēng)議商品房已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有，在整個(gè)使用過(guò)程中無(wú)其他權(quán)利人就該商品房主張過(guò)權(quán)利，也未辦理過(guò)抵押登記，房款也已付清，由此確認(rèn)買主一對(duì)爭(zhēng)議商品房享有所有權(quán)。

由此，據(jù)生效裁判文書(shū)在爭(zhēng)議房產(chǎn)之上所設(shè)立的抵押權(quán)并非（原）所有權(quán)人的意思表示，從而產(chǎn)生了兩個(gè)相互矛盾和沖突的物權(quán)。隨后，該案又由省高級(jí)人民法院再審，最高人民法院于2007年作出了終審判決。

二、對(duì)該案的評(píng)析意見(jiàn)

上述各個(gè)案件具有密切關(guān)聯(lián)性，相互間涉及“第三人”的利害關(guān)系，但沖突的根源在于買主二和買主三將爭(zhēng)議標(biāo)的物設(shè)定抵押負(fù)擔(dān)的行為。二審法院在判決文書(shū)中雖未直接援引《物權(quán)法》的條文規(guī)定作為法律依據(jù)，但其關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)“登記簿”和權(quán)利證書(shū)關(guān)系的闡述，卻是物權(quán)法第16、17條規(guī)定的翻版。甚至更進(jìn)一步，單方面強(qiáng)調(diào)了登記簿的法律效力，進(jìn)而降低或否定了權(quán)利證書(shū)的法律效力，可謂之“登記簿主義”，是對(duì)登記機(jī)關(guān)登記行為及其公信效力的盲從，從根本上否決了人民法院作為一切經(jīng)濟(jì)、民事審判機(jī)關(guān)所應(yīng)享有或承擔(dān)的司法職能（權(quán)）。審判法官顯然曲解了登記簿和權(quán)利證書(shū)在證據(jù)效力上的平衡關(guān)系，將權(quán)利證書(shū)置于可有可無(wú)的境地。事實(shí)上，登記簿和權(quán)利證書(shū)都不是唯一的證據(jù)，證據(jù)首先要具備客觀性，當(dāng)?shù)怯浶袨檫`反法定程序，或出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，必然與事實(shí)物權(quán)相沖突，在這種情況下仍然以登記簿作為審判的依據(jù)，必然得出與客觀事實(shí)相悖的審判結(jié)論。

三、對(duì)本案法律適用和物權(quán)“區(qū)分”原則剖析

（一）物權(quán)區(qū)分的意義

物權(quán)法施行前，中國(guó)雖然沒(méi)有統(tǒng)一的形式意義上的物權(quán)法典，但不等于沒(méi)有物權(quán)制度。因此，時(shí)代不同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)規(guī)則并不一致，對(duì)物權(quán)設(shè)立的原因行為與變動(dòng)行為之間的關(guān)系即債權(quán)、物權(quán)問(wèn)題也未進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。然而，確立物權(quán)區(qū)分原則的意義何在呢？首先，是截?cái)鄠鶆?wù)鎖鏈的關(guān)聯(lián)性，促使紛爭(zhēng)得到迅速解決，保障交易安全。其次，由于物權(quán)區(qū)分原則中無(wú)因性理論的存在，物權(quán)的變動(dòng)與否不受債權(quán)行為的影響，從而在理論上對(duì)第三人的保護(hù)作出充分的說(shuō)明與解釋 [1]。第三，重塑了物權(quán)設(shè)立過(guò)程中前置性原因行為的獨(dú)立效力。由于司法實(shí)踐中長(zhǎng)期以來(lái)根深蒂固地存在著一種對(duì)物權(quán)原因行為效力獨(dú)立性的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，認(rèn)為凡房地產(chǎn)未過(guò)戶則未取得產(chǎn)權(quán)，既然買受人無(wú)產(chǎn)權(quán)則其買賣合同也不應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，從而判決未完成過(guò)戶程序的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。正因?yàn)榇嬖趯?duì)物權(quán)原因行為獨(dú)立性認(rèn)識(shí)的不足，導(dǎo)致了大量的錯(cuò)誤裁判，等于將合同的效力直接交由出賣人掌控。毫無(wú)疑問(wèn)，將物權(quán)原因行為的效力不作獨(dú)立判斷而使之受限于物權(quán)變動(dòng)行為是否完成的認(rèn)識(shí)，直接導(dǎo)致司法裁判鼓勵(lì)出賣人不遵守誠(chéng)實(shí)信用原則[2]。

（二）法律適用規(guī)范

上述案件均發(fā)生在中國(guó)物權(quán)法施行之前，自然不能適用物權(quán)法有關(guān)物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)原則的相關(guān)規(guī)定。從合同簽訂和履行時(shí)間來(lái)看，甚至還不能適用現(xiàn)行合同法的規(guī)定，只能適用經(jīng)濟(jì)合同法的相關(guān)規(guī)定。從富亨公司提起的買賣合同糾紛案情分析，富亨公司作為出賣人，履行了必要的合同義務(wù)，而買主二卻并沒(méi)有在約定期限內(nèi)履行完全支付對(duì)價(jià)的義務(wù)，從而構(gòu)成違約，富亨公司享有合同解除權(quán)。合同解除后，雙方相互返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀，這是民事賠償?shù)幕驹瓌t。如若因此損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，當(dāng)事人則無(wú)權(quán)申請(qǐng)或要求解除合同，但若危及或損害第三人的利益，則應(yīng)突破合同相對(duì)性原理，權(quán)衡第三人是否存在主觀過(guò)錯(cuò)及其利益得失的問(wèn)題。

（三）對(duì)登記程序規(guī)范性的理解

物權(quán)是否變動(dòng)與登記機(jī)關(guān)的登記行為關(guān)系密切，這是因?yàn)橹袊?guó)物權(quán)立法在很大程度上體現(xiàn)了強(qiáng)制性規(guī)范的公法色彩。故此，對(duì)物權(quán)登記行為的規(guī)范性提出了更高的要求，而習(xí)慣于行政管理型審查的登記人員因不具備必要的法律專業(yè)知識(shí)很有可能難于勝任此重任。

一般而言，登記物權(quán)與實(shí)際物權(quán)應(yīng)當(dāng)是一致的，登記物權(quán)也即是該物權(quán)存在的真正物權(quán)，該物權(quán)人對(duì)物的支配符合客觀事實(shí)。但是，在物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中，由于各種原因，也會(huì)出現(xiàn)登記物權(quán)與實(shí)際物權(quán)不相吻合的情況。這種情況的出現(xiàn)，有當(dāng)事人方面的原因，比如對(duì)登記機(jī)關(guān)登記行為性質(zhì)的理解、認(rèn)識(shí)及其法律后果欠缺考慮，或者受制于登記管理手續(xù)煩瑣或其他方面因素的制約等等，出現(xiàn)懈怠登記的現(xiàn)象。也有登記機(jī)關(guān)方面的原因，比如登記程序和操作規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)，登記人員、違法犯罪等。

程序正義是實(shí)體正義的保障。登記機(jī)關(guān)的登記行為本身就是一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒毯筒僮饕?guī)范，正是通過(guò)登記程序的完整性從而保證了登記結(jié)果和登記權(quán)利人、義務(wù)人的正確性。通過(guò)比較建設(shè)部1997年和2008年不同時(shí)期所頒布的房屋登記辦法，不難發(fā)現(xiàn)具有共性特點(diǎn)，即對(duì)房屋權(quán)屬登記的程序和步驟均予以明確。登記程序包括申請(qǐng)和受理、審核和發(fā)放權(quán)利證書(shū)等四個(gè)基本環(huán)節(jié)，必要時(shí)可進(jìn)行公告程序，而記載于登記簿的程序規(guī)定，則是中國(guó)物權(quán)法確立登記簿制度后才新增加和明確的程序步驟，可以看出不動(dòng)產(chǎn)登記行為具有完整性和不可分割性。二審法院判決書(shū)中所謂“登記在先、發(fā)證在后”的登記制度是對(duì)登記行為及中國(guó)相關(guān)法律條文規(guī)定的片面解釋，并不符合登記程序規(guī)則，而且相關(guān)部門在共同制定的規(guī)章中已經(jīng)對(duì)登記部門核準(zhǔn)發(fā)證的有效性做出明確規(guī)定，從而與申請(qǐng)和受理登記的行為相區(qū)分，否定了登記機(jī)關(guān)單純的“登記”或記載行為即可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律性質(zhì)。登記簿和權(quán)利證書(shū)是同一物權(quán)的不同表現(xiàn)形式，頒發(fā)權(quán)利證書(shū)則是登記行為得以完成的標(biāo)志。

四、結(jié)論

司法審判活動(dòng)中對(duì)登記主義和物權(quán)原因行為獨(dú)立性的理解應(yīng)作辯證分析。無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)登記簿或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，均只具有“證據(jù)”屬性，因此其作為物權(quán)憑證的效力具有相對(duì)性而不應(yīng)具有絕對(duì)性?，F(xiàn)實(shí)中登記簿記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人并不相符的情形確實(shí)存在，一旦發(fā)生物權(quán)權(quán)屬糾紛時(shí)，該兩項(xiàng)法定書(shū)證的效力均處于效力待定狀態(tài)，其最終的合法性有待于對(duì)物權(quán)原因行為效力的審查結(jié)論。如果物權(quán)的原因行為的效力被維持，則該項(xiàng)登記物權(quán)將會(huì)得到維護(hù)；否則不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。為此，應(yīng)糾正司法實(shí)踐中長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)“登記”這一物權(quán)變動(dòng)行為效力的盲目尊崇心理，確立人民法院對(duì)物權(quán)權(quán)屬糾紛中異議登記、確權(quán)之訴的專屬管轄權(quán)和最終審判職能。就本文闡述的相關(guān)案例，之所以出現(xiàn)相互矛盾的判決或難于執(zhí)行的詬病，原因在于對(duì)民事審判活動(dòng)的認(rèn)識(shí)規(guī)律仍然局限于“倒因果”的思維定式。從物權(quán)行為完整性和合同效力性兩個(gè)方面來(lái)理解，應(yīng)撤銷或解除富亨公司與買主二三簽訂的合同，確認(rèn)抵押行為無(wú)效。由于買主二三的合同無(wú)效或被撤銷（解除），其后果是自始無(wú)效，從而保護(hù)了買主一和出賣人的權(quán)益。抵押擔(dān)保行為被確認(rèn)無(wú)效后官渡農(nóng)行的債權(quán)與其產(chǎn)生當(dāng)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)相比并未增加。因該債權(quán)的形成和原因與買主二三并無(wú)法律意義上的直接關(guān)系，也不以設(shè)立抵押權(quán)為前提條件，故官渡農(nóng)行在事后設(shè)立抵押的過(guò)程中并不能作為在先買賣合同關(guān)系之外的善意第三人看待，其期待利益不應(yīng)得到法律保護(hù)。

參考文獻(xiàn)：

篇9

乙方：______教育基金會(huì)

為弘揚(yáng)中華文化，促進(jìn)______教育事業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)中外文化交流，甲方自愿向乙方捐贈(zèng)，經(jīng)協(xié)商雙方達(dá)成如下一致協(xié)議：

第一條　甲方自愿捐贈(zèng)

現(xiàn)金：____________(人民幣/其它)(大寫)給乙方。

動(dòng)產(chǎn)：(名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)值)

不動(dòng)產(chǎn)：(該不動(dòng)產(chǎn)所處的詳細(xì)位置、狀況及所有權(quán)證明)

第二條　贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)用途(是/否具體指定)：

第三條　贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的交付時(shí)間、地點(diǎn)及方式：

一、交付時(shí)間：

二、交付地點(diǎn)：

三、交付方式：

1、甲方在約定期限內(nèi)將贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)及其所有權(quán)憑證交付乙方，并配合乙方依法辦理相關(guān)法律手續(xù)。

2、乙方收到甲方贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)出具合法、有效的財(cái)務(wù)接收憑證，并登記造冊(cè)，妥善管理和使用。

第四條　甲方有權(quán)向乙方查詢捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的使用、管理情況，并提出意見(jiàn)和建議。對(duì)于甲方的查詢，乙方應(yīng)當(dāng)如實(shí)答復(fù)。

第五條　乙方有權(quán)按照本協(xié)議約定的用途合理使用捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，但不得擅自改變捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的用途。如果確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)征得甲方的同意。

第六條　乙方根據(jù)國(guó)家和______教育基金會(huì)的有關(guān)規(guī)定給予甲方相應(yīng)表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

第七條　本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方授權(quán)代表簽章之日起生效，受中華人民共和國(guó)有關(guān)法律的管轄和保護(hù)。

本協(xié)議在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下列第______種方式解決：

一、提交____________仲裁委員會(huì)仲裁;

二、依法向____________人民法院起訴。

第八條　其他約定事項(xiàng)：

第九條　本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。

甲方(簽名/蓋章)：乙方(蓋章)：______教育基金會(huì)

地址： 地址：

法定代表人： 法定代表人：

篇10

【關(guān)鍵詞】商品房；預(yù)售合同；備案；重要性；法律分析

作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必經(jīng)程序，法律上的備案登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬與變動(dòng)的生效要件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上主管部門辦理登記備案手續(xù)，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有辦理預(yù)售備案登記的，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售，補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得。對(duì)于商品房預(yù)售合同進(jìn)行管理是預(yù)售合同登記備案的主要目的，應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為進(jìn)行審查與規(guī)制，商品房預(yù)售合同備案屬于房地產(chǎn)管理部門與土地管理部門對(duì)于合同采取的一種行政管理措施，作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，其性質(zhì)屬于預(yù)告登記，是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更而設(shè)置的請(qǐng)求權(quán)，這種制度的設(shè)計(jì)是為了規(guī)制開(kāi)發(fā)商的行為，因?yàn)轭A(yù)購(gòu)人在取得房屋所有權(quán)之前有可能將商品房出售給第三方，對(duì)于預(yù)售方的任意處分行為需要加以控制。

一、商品房預(yù)售合同備案的意義

在商品房的預(yù)購(gòu)方與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間簽訂了《預(yù)售合同》以后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案，預(yù)售合同備案的意義在于：首先，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)售房單位的預(yù)售行為進(jìn)行審核，對(duì)其合法性進(jìn)行審查，審查的對(duì)象并不包括一切，而只審核一定范圍的內(nèi)容，包括預(yù)售房的限制情況、預(yù)售許可內(nèi)容等，能夠有效的保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利即可；其次，預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛時(shí)，如在合同真實(shí)性上產(chǎn)生爭(zhēng)議等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)審核登記機(jī)構(gòu)存檔的合同文本，以該合同為準(zhǔn)，有效的起到登記備案鑒證的作用；再次，開(kāi)發(fā)企業(yè)因與第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不得影響預(yù)購(gòu)人對(duì)于房產(chǎn)的期權(quán)，發(fā)生查封、拍賣等事由可以有效的保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利；最后，辦理個(gè)人住房貸款事項(xiàng)的需要預(yù)購(gòu)人提供合同登記證明，辦理公證、抵押登記等事項(xiàng)都不能受理。

實(shí)行商品房預(yù)購(gòu)合同備案制度實(shí)質(zhì)上是為了制約開(kāi)發(fā)商，可以促使開(kāi)發(fā)商在加快建房的同時(shí)，按照規(guī)章制度進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證明辦理，使得購(gòu)房者更加放心，其權(quán)利也更加有保障。特別是近年來(lái)一房二賣的情形特別多，這種隱患亟待消除。開(kāi)發(fā)商推遲《預(yù)售合同》的備案手續(xù)，可以將房子再次預(yù)售或者直接建成銷售，一房多賣損害的是多方市場(chǎng)主體的權(quán)利，因此在辦理完預(yù)售合同備案后，買賣交易的合法性與唯一性才能得到保障。對(duì)于合同的生效時(shí)間可以有當(dāng)事人雙方自由約定，但是合同如果以備案之日為生效時(shí)間，如果沒(méi)有進(jìn)行備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商就可以以此為由確認(rèn)合同無(wú)效。出賣人以及預(yù)購(gòu)人都可以申請(qǐng)備案手續(xù)辦理，并且委托出賣人單方辦理，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理這一程序，而預(yù)購(gòu)人需要提供相關(guān)的材料，一般來(lái)說(shuō)備案的期限由法律規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門進(jìn)行查詢。

二、商品房預(yù)售合同備案制度的發(fā)展趨勢(shì)

預(yù)售合同的當(dāng)事人之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在較長(zhǎng)的履行期限內(nèi)，可能會(huì)出現(xiàn)預(yù)售方將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續(xù)，起到公示效應(yīng)，第三人優(yōu)先獲得房產(chǎn)所有權(quán)。在房產(chǎn)預(yù)購(gòu)中出現(xiàn)糾紛的，特別是一房二賣的情況，預(yù)購(gòu)人需要舉證說(shuō)明預(yù)售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請(qǐng)撤銷預(yù)售方與第三方之間的買賣合同，但是實(shí)際情況中預(yù)購(gòu)方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見(jiàn)的情形。預(yù)購(gòu)人雖然可以請(qǐng)求預(yù)售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。為了減少這類糾紛，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，必須對(duì)現(xiàn)有的預(yù)售合同制度加以改善，通過(guò)登記備案制度賦予預(yù)售合同一定的特殊效力。

作為不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的保全措施，對(duì)于預(yù)售合同進(jìn)行備案預(yù)告登記，是一種對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的確認(rèn)，作為與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記相對(duì)的一項(xiàng)制度，預(yù)告?zhèn)浒覆](méi)有在我國(guó)民法中得到明確規(guī)定。這種典型的遠(yuǎn)期交易行為，商品房預(yù)售包括了物權(quán)與債權(quán)兩種行為，簽訂商品房預(yù)售合同屬于債權(quán)行為，而進(jìn)行備案則是物權(quán)行為，預(yù)售合同所確認(rèn)的請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)，不屬于絕對(duì)權(quán)，沒(méi)有普遍的對(duì)抗效力，無(wú)法對(duì)抗善意第三方，這種債的相對(duì)性對(duì)于預(yù)購(gòu)方的權(quán)益保護(hù)難以有效的保障。而商品房預(yù)告?zhèn)浒竸t具有物權(quán)上的公示效力，這并不屬于物權(quán)登記，而是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的公示，使得特定的債權(quán)可以對(duì)抗第三方，甚至高于其所要設(shè)定的物權(quán)。物權(quán)與債權(quán)之間的獨(dú)立性已經(jīng)隨著時(shí)代的發(fā)展而越來(lái)越相對(duì)化，備案的作用是使得侵害請(qǐng)求權(quán)或者妨礙請(qǐng)求權(quán)的行為歸于無(wú)效，經(jīng)過(guò)備案的債權(quán)行為具有排斥隨后發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)有矛盾的任何處分行為，具有絕對(duì)性的排他效力。有效的限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人隨意處分權(quán)利，確保將來(lái)只會(huì)發(fā)生與該請(qǐng)求權(quán)所期待相符的法律結(jié)果，必然保全預(yù)售人物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。

三、商品房預(yù)售合同的重要性

作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，商品房預(yù)售合同備案是為了保全將來(lái)可能發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，而對(duì)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的備案登記。對(duì)于預(yù)售的項(xiàng)目進(jìn)行審查，只有符合相關(guān)法律規(guī)定的預(yù)售條件，備案部門應(yīng)當(dāng)在備案之前對(duì)開(kāi)發(fā)商出售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面審查，有效的審查開(kāi)發(fā)商及其預(yù)售項(xiàng)目的合法性。商品房預(yù)售合同備案制度可以使得預(yù)購(gòu)方的請(qǐng)求權(quán)得以對(duì)抗第三方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預(yù)售的房產(chǎn)進(jìn)行出售與抵押，如果開(kāi)發(fā)商將經(jīng)過(guò)預(yù)售登記的房屋出售或者抵押給第三方，第三方即使是善意的并經(jīng)過(guò)登記也無(wú)法取得所有權(quán)，經(jīng)過(guò)抵押的也不能對(duì)抗預(yù)售合同備案的預(yù)購(gòu)人。這就可以有效的防止一房二賣的情況出現(xiàn)。沒(méi)有辦理預(yù)售合同備案等級(jí)低，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更手續(xù)就無(wú)法辦理，作為前置程序，預(yù)售合同備案在很大程度上決定了交易的安全性。