導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，全國(guó)各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時(shí)展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國(guó)外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國(guó)仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，當(dāng)前全球金融危機(jī)仍然沒(méi)有完全過(guò)去，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來(lái)把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個(gè)方面：無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個(gè)受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個(gè)方面的因素：從宏觀方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來(lái)走勢(shì)較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前不夠成熟的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒(méi)有形成較為完整的會(huì)計(jì)核算體系。從微觀方面來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無(wú)法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過(guò)高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡(jiǎn)單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷程并不算長(zhǎng)，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)過(guò)于復(fù)雜，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說(shuō)金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門(mén)多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個(gè)部門(mén)的相關(guān)情況，拓展對(duì)于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會(huì)并開(kāi)發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來(lái)分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專(zhuān)門(mén)進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國(guó)家相關(guān)政策，一旦國(guó)家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來(lái)調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購(gòu)置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對(duì)當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶(hù)型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)巨額投資的過(guò)程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長(zhǎng)。那么，針對(duì)這種特殊情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開(kāi)發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識(shí)不強(qiáng)。因此，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

總之，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來(lái)將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策[J]．經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書(shū)芳，高樹(shù)嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時(shí)代金融．2006（4）

[3]于永順．企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與管理[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào)．2009（6）：101

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 上市 財(cái)務(wù)分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）02-144-02

房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀環(huán)境和政策波動(dòng)影響較大，在目前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下資金鏈普遍緊張，自主上市無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)善選之舉，為企業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。但企業(yè)上市是一項(xiàng)復(fù)雜且綜合性很強(qiáng)的工作，通常項(xiàng)目周期長(zhǎng)，涉及企業(yè)改制、上市申報(bào)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)、財(cái)務(wù)咨詢(xún)等工作，其中財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料的審核工作則是重中之重，而會(huì)計(jì)資料審核中重點(diǎn)是盈利能力指標(biāo)。本文結(jié)合上市要求，針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)在收入、成本和稅收幾個(gè)在理論界有不同處理意見(jiàn)的方面，對(duì)影響企業(yè)自主上市的主要財(cái)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行分析，希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自主上市提供一些參考。

一、房地產(chǎn)自主上市的必要性

從有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍都在70%，資金來(lái)源主要是預(yù)收款、自I資金和銀行貸款（開(kāi)發(fā)貸），而且預(yù)收款和自籌資金有很大一部分也是來(lái)源于銀行貸款，如個(gè)人信用貸款，可以說(shuō)房地產(chǎn)資金來(lái)源主要是銀行，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，過(guò)度依賴(lài)于銀行貸款的現(xiàn)象是普遍存在的，這樣的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)處于較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和貨幣緊縮的環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的條件又極為苛刻，自有資金比例也逐步提高，有的已達(dá)到45%或更多。在當(dāng)前環(huán)境下，上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過(guò)上市，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提升抵御負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期融資渠道，顯得尤為重要。

二、國(guó)內(nèi)上市的主要條件及分析

《證券法》《首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)對(duì)企業(yè)上市有關(guān)條件和具體要求做了相關(guān)規(guī)定，主要條件是從主體資格、公司治理、獨(dú)立性、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、關(guān)聯(lián)交易、財(cái)務(wù)要求等幾個(gè)方面展開(kāi)。2008年7月中國(guó)證監(jiān)會(huì)為完善房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的政策引導(dǎo)和支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)獲得借殼上市的機(jī)會(huì)，在審核標(biāo)準(zhǔn)備忘錄里提出了以下幾點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題，這些關(guān)注點(diǎn)可以成為房地產(chǎn)企業(yè)自主上市的重要參考依據(jù)。

（一）產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性和市場(chǎng)地位

支持主營(yíng)業(yè)務(wù)方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的大型龍頭企業(yè)，限制以別墅、高檔豪華住宅開(kāi)發(fā)為主、主要業(yè)務(wù)屬于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的企業(yè)。

（二）資本實(shí)力和盈利能力

支持資本和資產(chǎn)規(guī)模較大的、有保持和提升盈利能力運(yùn)作水平的企業(yè)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)歷年來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)或總體增長(zhǎng)水平，限制盈利能力起伏不定或只運(yùn)作過(guò)一、兩個(gè)小項(xiàng)目的企業(yè)。

（三）財(cái)務(wù)狀況

合并報(bào)表扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率原則上不超過(guò)70%，不存在嚴(yán)重依賴(lài)外部資金（如銀行借款）。

（四）土地儲(chǔ)備

原則上滿足三年以上的開(kāi)發(fā)，限制受房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的驅(qū)使、憑人為運(yùn)作拿地而介入房地產(chǎn)的企業(yè)。

（五）管理和業(yè)務(wù)規(guī)范性

在上市審核中，核心在于對(duì)企業(yè)的內(nèi)在核心價(jià)值進(jìn)行審核，企業(yè)核心判斷標(biāo)準(zhǔn)是能否給投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，具體表現(xiàn)就是持續(xù)盈利能力。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，被證監(jiān)會(huì)刷下的企業(yè)中，因持續(xù)盈利能力方面的問(wèn)題占了大部分。與制造企業(yè)相比，盈利能力的要求，房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要低，按照IPO的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)行前三年的累計(jì)凈利潤(rùn)超過(guò)3000萬(wàn)元，累計(jì)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)3億元。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可能是幾套房子的價(jià)格，但房地產(chǎn)的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企業(yè)大的多，容易受政策的影響，其業(yè)績(jī)?nèi)菀状蠓鹊牟▌?dòng)。因此要求最近三年發(fā)展穩(wěn)定、業(yè)績(jī)較好，持續(xù)盈利能力是房地產(chǎn)自主上市重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)自主上市的主要財(cái)務(wù)問(wèn)題

獨(dú)立、持續(xù)的盈利能力是證監(jiān)會(huì)審核人員重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題，如果公司的盈利主要來(lái)源于非主營(yíng)業(yè)務(wù)，其盈利能力的獨(dú)立性會(huì)受到質(zhì)疑，同時(shí)發(fā)審委更關(guān)注盈利的真實(shí)性和可持續(xù)性。從公司角度，公司持續(xù)盈利能力取決于行業(yè)環(huán)境、行業(yè)地位、市場(chǎng)空間等外部因素和核心業(yè)務(wù)、主要產(chǎn)品及用途、土地儲(chǔ)備等內(nèi)部因素；從財(cái)務(wù)角度，盈利能力主要體現(xiàn)在收入的組成及增減變動(dòng)、毛利率的構(gòu)成及各期變動(dòng)、利潤(rùn)來(lái)源的連續(xù)性和穩(wěn)定性三個(gè)方面。營(yíng)業(yè)收入反映了公司創(chuàng)造利潤(rùn)和現(xiàn)金流的能力；成本費(fèi)用直接影響企業(yè)的毛利和利潤(rùn)，影響著企業(yè)的盈利能力。下面就圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，從房地產(chǎn)的收入、成本和稅收方面分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。

（一）收入確認(rèn)對(duì)利潤(rùn)的影響

房產(chǎn)銷(xiāo)售包括期房銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售方式有預(yù)售、一次性銷(xiāo)售和分期付款銷(xiāo)售。房屋銷(xiāo)售款在取得預(yù)售證后，經(jīng)過(guò)簽訂合同、工程竣工驗(yàn)收、交付買(mǎi)方、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié)，因此與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)收入確認(rèn)具有一定的特殊性，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)收入，在實(shí)際工作中也存在不同的理解。

篇3

房地產(chǎn)企業(yè)的 售后回租，是指房地產(chǎn)公司將某一房地產(chǎn)項(xiàng)目出售后，又將該項(xiàng)目從買(mǎi)主( 即出租人) 手中租回的一種銷(xiāo)售方式。具體 售后回租又有兩種情況，一種是回租期結(jié)束之后，購(gòu)房者可以根據(jù)市場(chǎng)情況選擇退房還是買(mǎi)房，租賃期內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，回租期結(jié)束后，如果購(gòu)房者退房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退還購(gòu)房者開(kāi)始支付的房屋價(jià)款，如果買(mǎi)房，則辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù); 另一種情況是付款時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同既生效，同時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，回租期結(jié)束后購(gòu)房者不可以退款。對(duì)這兩種情況下應(yīng)如何進(jìn)行財(cái)稅處理，下面分析如下:

( 一) 售后回租的會(huì)計(jì)處理

1. 回租期結(jié)束后可以選擇購(gòu)房或退房

回租期結(jié)束之后，購(gòu)房者如果選擇購(gòu)房，回租行為實(shí)際上就是房地產(chǎn)公司預(yù)收貨款的行為，而這種預(yù)收貨款是有代價(jià)的，就是每年要支付購(gòu)房者租金; 如果回租期結(jié)束后，購(gòu)房者沒(méi)有選擇退房，則相當(dāng)于房地產(chǎn)公司向購(gòu)房者借入了款項(xiàng)，每期支付的租金既利息費(fèi)用。針對(duì)這兩種情況，在收到購(gòu)房者購(gòu)房款時(shí)，都要確認(rèn)為負(fù)債，對(duì)支付給購(gòu)房者的租金則作為資金使用費(fèi)，對(duì)外出租收取的租金屬于房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)收入，下面舉例說(shuō)明。

案例一: 甲房地產(chǎn)公司采用 售后回租的形式銷(xiāo)售門(mén)市房，售后回租期為 5 年，門(mén)市房的售價(jià)為 480 萬(wàn)元，成本為 300 萬(wàn)元，門(mén)市房回租期內(nèi)每年租金 28 萬(wàn)元，租金每年支付一次，同時(shí)房地產(chǎn)公司將該回租的房屋對(duì)外租給一家超市，每年收取租金 32 萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算該門(mén)市房每年攤銷(xiāo)額為 10 萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)處理如下: ( 以萬(wàn)元為單位)

( 1) 收到購(gòu)房者 480 萬(wàn)元房款時(shí)借: 銀行存款 480貸: 預(yù)收賬款 480同時(shí)，借: 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 300貸: 庫(kù)存商品 300( 2) 支付每年的租金費(fèi)用時(shí)借: 財(cái)務(wù)費(fèi)用 28貸: 銀行存款 28( 3) 對(duì)超市收取租金及攤銷(xiāo)成本借: 銀行存款 32貸: 其他業(yè)務(wù)收入 32借: 其他業(yè)務(wù)成本 10貸: 出租開(kāi)發(fā)商品 10( 4) 計(jì)提各種稅費(fèi)借: 其他業(yè)務(wù)成本 5. 44貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 1. 6應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交房產(chǎn)稅 3. 84借: 營(yíng)業(yè)稅金及附加 0. 16貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 0. 16( 5) 回租期結(jié)束后，購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí)借: 預(yù)收賬款 480貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 480借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ( 按攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn))250貸: 出租開(kāi)發(fā)商品 250( 6) 回租期結(jié)束后，購(gòu)房者選擇退房時(shí)借: 預(yù)收賬款 480貸: 銀行存款 480

2. 出售時(shí)即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的情況

出售時(shí)即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，在這種情況下，購(gòu)房者交付房款的同時(shí)就取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)公司通過(guò) 售后回租的方式取得了房屋的收益權(quán)，通過(guò)對(duì)外出租獲取收益，并以支付給購(gòu)房者的租金作為成本，這實(shí)際上是房地產(chǎn)公司的一種經(jīng)營(yíng)行為。應(yīng)按業(yè)務(wù)的類(lèi)別確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本。沿用前例，會(huì)計(jì)處理如下: ( 以萬(wàn)元為單位)

( 1) 收到購(gòu)房者 480 萬(wàn)房款時(shí)借: 銀行存款 480貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 480借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 300貸: 庫(kù)存商品 300( 2) 收到超市支付的租金時(shí)借: 銀行存款 32貸: 其他業(yè)務(wù)收入 32( 3) 計(jì)提各種相關(guān)稅費(fèi)借: 其他業(yè)務(wù)成本 1. 6營(yíng)業(yè)稅金及附加 0. 16貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 1. 76( 4) 支付給購(gòu)房者租金時(shí)借: 其他業(yè)務(wù)成本 28貸: 銀行存款 28

( 二) 售后回租的稅務(wù)處理

1. 營(yíng)業(yè)稅的處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用 售后回租等形式進(jìn)行銷(xiāo)售，根據(jù) 《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。具體處理時(shí)應(yīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售后回租業(yè)務(wù)分成銷(xiāo)售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行處理。銷(xiāo)售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，根據(jù) 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目，以銷(xiāo)售房屋取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，按 5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。如果銷(xiāo)售同時(shí)，代當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)收取了一部分些資金或費(fèi)用，不管其會(huì)計(jì)上如何核算，均應(yīng)全部計(jì)入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。另外，對(duì)于銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，要把購(gòu)房款和折扣額同時(shí)開(kāi)在一張發(fā)票上，這樣才可以按扣除折扣后的價(jià)款作為營(yíng)業(yè)額; 如果將價(jià)款和折扣分別開(kāi)具發(fā)票，無(wú)論如何，都不能在營(yíng)業(yè)額中扣減。房地產(chǎn)企業(yè)從納稅籌劃的角度上看，應(yīng)采用將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上開(kāi)具，以避免納稅風(fēng)險(xiǎn);售后回租后，房地產(chǎn)公司通常先向商戶(hù)收取租金，然后再按合同約定將租金支付給購(gòu)房者。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取的租金，應(yīng)按 服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，以租金的全部收入為計(jì)稅依據(jù)，按5% 的稅率計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅。特別需要注意的是，房地產(chǎn)公司按合同約定支付給購(gòu)房者的租金不能抵減銷(xiāo)售房屋的計(jì)稅依據(jù)[1]。

2. 企業(yè)所得稅的處理

在企業(yè)所得稅方面，2007 年國(guó)稅總局了《關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理批復(fù)》，該批復(fù)規(guī)定: 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房屋后，又通過(guò)回租的方式從購(gòu)買(mǎi)者手中租回該房屋，不論企業(yè)采取哪種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解成銷(xiāo)售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。房屋銷(xiāo)售收入與該被轉(zhuǎn)讓的房屋相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。從這份批復(fù)可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理和營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理是一致的，即都是要分為出售和回租兩個(gè)交易步驟處理，在出售環(huán)節(jié)應(yīng)該確認(rèn)為企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行計(jì)算[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè) 非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務(wù)

( 一) 非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

根據(jù) 《非貨幣性資產(chǎn)交換》準(zhǔn)則的規(guī)定: 對(duì)于具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的交換，在換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量的情況下，應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)之和作為換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，換出資產(chǎn)的公允價(jià)值要比換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更容易取得，因此通常以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，其和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，其與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益[3]。

案例二: 甲房地產(chǎn)公司將本公司辦公樓與乙房地產(chǎn)公司的一塊土地使用權(quán)進(jìn)行交換，甲公司辦公樓的原價(jià)為 900 萬(wàn)元，累計(jì)折舊為 400 萬(wàn)元，交換時(shí)公允價(jià)值為 1 200 萬(wàn)元，乙公司土地使用權(quán)的賬面價(jià)值為 800 萬(wàn)元，交換時(shí)的公允價(jià)值為 1 150 萬(wàn)元，由此乙公司另支付給甲公司 50 萬(wàn)元補(bǔ)價(jià)。( 假定在此項(xiàng)交換中，甲公司應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅為 60萬(wàn)，應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅為 4. 2 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加為 1. 8 萬(wàn)元，應(yīng)交的土地增值稅為 55 萬(wàn)元，乙公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 57. 5 萬(wàn)元，應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅4. 025 萬(wàn)元，應(yīng)交教育費(fèi)附加 1. 725 萬(wàn)元，應(yīng)交土地增值稅 45 萬(wàn)元)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋有可能是企業(yè)的固定資產(chǎn)，也可能是企業(yè)的商品，對(duì)于不同用途的房屋應(yīng)采用不同的方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，本案例中的房屋屬于甲公司的固定資產(chǎn)，處置時(shí)應(yīng)通過(guò) 固定資產(chǎn)清理賬戶(hù)進(jìn)行核算，甲公司對(duì)換入的土地使用權(quán)，一般應(yīng)按 無(wú)形資產(chǎn)核算。

通過(guò)此例可以看出，甲公司收到的補(bǔ)價(jià) 50 萬(wàn)元 換出資產(chǎn)的公允價(jià)值 1 200 萬(wàn)元 =4. 17%，由于該項(xiàng)交易所涉及的補(bǔ)價(jià)占交換的資產(chǎn)價(jià)值的比例低于 25%，且根據(jù)具體情況判斷，該項(xiàng)交易具有商業(yè)實(shí)質(zhì)并且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。其會(huì)計(jì)處理如下: ( 以萬(wàn)元為單位)

甲房地產(chǎn)公司以房換地會(huì)計(jì)處理如下:1. 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理借: 固定資產(chǎn)清理 500累計(jì)折舊 400貸: 固定資產(chǎn) 9002. 發(fā)生固定資產(chǎn)清理費(fèi)用借: 固定資產(chǎn)清理 121貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 55應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加 663. 換取土地使用權(quán)，作為無(wú)形資產(chǎn)入賬借: 無(wú)形資產(chǎn) 1 200銀行存款 50貸: 固定資產(chǎn)清理 621營(yíng)業(yè)外收入 629乙房地產(chǎn)公司以地?fù)Q房會(huì)計(jì)處理如下借: 固定資產(chǎn) 1 150貸: 無(wú)形資產(chǎn) 800應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 45應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加63. 25銀行存款 50營(yíng)業(yè)外收入 191. 75

( 二) 非貨幣性資產(chǎn)交換的稅務(wù)處理

1. 營(yíng)業(yè)稅的處理

非貨幣性資產(chǎn)交換，交換的雙方?jīng)]有實(shí)質(zhì)的貨幣結(jié)算，按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定應(yīng)由稅務(wù)局核定營(yíng)業(yè)額，具體的核定順序?yàn)? 首先按照納稅人當(dāng)月同類(lèi)資產(chǎn)的平均價(jià)格確定，其次按納稅人最近銷(xiāo)售同類(lèi)資產(chǎn)的平均價(jià)格確定，如果沒(méi)有上述兩種價(jià)格，可按如下公式計(jì)算: 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 = 營(yíng)業(yè)成本 ( 1 +成本利潤(rùn)率) ( 1 - 營(yíng)業(yè)稅率) 。在實(shí)際工作中，對(duì)于一般普通資產(chǎn)價(jià)格比較好確定，但對(duì)于土地使用權(quán)等換出資產(chǎn)的價(jià)格比較難以確定。在這種情況下，一般都是以換入資產(chǎn)的價(jià)值作為換出資產(chǎn)的價(jià)值確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。

2. 所得稅的處理

根據(jù) 《國(guó)稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的通知》 國(guó)稅發(fā) [2006] 31 號(hào)規(guī)定:資產(chǎn)換出方以土地使用權(quán)換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行所得稅處理，并按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值和土地使用權(quán)的賬面價(jià)值之差確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。對(duì)于資產(chǎn)換入方，在換出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售和購(gòu)入土地使用權(quán)分別進(jìn)行所得稅處理，并將土地使用權(quán)的公允價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。

三、分期收款銷(xiāo)售方式

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定了銷(xiāo)售收入確認(rèn)的具體條件，必須同時(shí)滿足銷(xiāo)售確認(rèn)的五個(gè)條件，才可以進(jìn)行收入的確認(rèn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的 分期收款銷(xiāo)售，企業(yè)可以根據(jù)房產(chǎn)是否交付，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移等一次或分次確認(rèn)收入。而對(duì)于分期收款銷(xiāo)售，稅法上計(jì)稅收入的確認(rèn)原則和會(huì)計(jì)上有所不同，企業(yè)應(yīng)依據(jù)稅法規(guī)定按照合同約定付款日期與實(shí)際付款日期孰先的原則進(jìn)行納稅義務(wù)的確認(rèn)和稅款的申報(bào)與解繳。

案例三: 甲房地產(chǎn)公司于 2014 年 1 月 1 日銷(xiāo)售寫(xiě)字樓 1 幢，價(jià)款為 1 000 萬(wàn)元，價(jià)款分兩期收取，2014 年 1 月 10 日收取 600 萬(wàn)元，2015 年 1 月10 日收取 400 萬(wàn)元。該寫(xiě)字樓的成本為 600 萬(wàn)元。2014 年 7 月 1 日辦理了產(chǎn)權(quán)手續(xù)。( 該業(yè)務(wù)的土地增值稅預(yù)征率 2%，所得稅率 25%，且按季預(yù)繳)下面分三種情況分析該業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理: ( 以萬(wàn)元為單位)

( 一) 按合同約定收款時(shí)間確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)

1. 2014 年 1 月 10 日，按合同約定收取銷(xiāo)售款600 萬(wàn)元

由于未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移，會(huì)計(jì)上暫時(shí)不能確認(rèn)收入，收到款項(xiàng)做預(yù)收賬款處理，借記銀行存款 600 萬(wàn)元，貸計(jì)預(yù)收賬款600 萬(wàn)元。

2. 2014 年 2 月申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅

雖然會(huì)計(jì)上未確認(rèn)收入，但根據(jù)合同約定收款日，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要計(jì)算預(yù)繳稅金。借: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 30應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 12貸: 銀行存款 42

3. 2014 年 4 月，申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額 = [1 000 ( 1 - 5% - 2%)- 600] 1 000 600 = 198 ( 萬(wàn)元)借: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 49. 5貸: 銀行存款 49. 5

4. 2014 年 7 月 1 日，確認(rèn)收入借: 預(yù)收賬款 600貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 600借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 360貸: 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 360

5. 2014 年 7 月份計(jì)提稅金，因已預(yù)繳，次月無(wú)須再申報(bào)繳納

( 1) 計(jì)提營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅借: 營(yíng)業(yè)稅金及附加 42貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 30應(yīng)交稅費(fèi)土地增值稅 12

( 2) 計(jì)提企業(yè)所得稅若計(jì)提數(shù)與預(yù)繳數(shù)有差異，則在年度匯算清繳時(shí)再予以調(diào)整。借: 所得稅費(fèi)用 49. 5貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 49. 5

6. 2015 年 1 月 10 日，收取 400 萬(wàn)元銷(xiāo)售款借: 銀行存款 400貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 400借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 240貸: 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 240

7. 2015 年 1 月，計(jì)提稅金

( 1) 計(jì)提營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅借: 營(yíng)業(yè)稅金及附加 28貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 20應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 8

( 2) 計(jì)提企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額 = [1 000 ( 1 -5% -2%) -600] 1 000 400 = 132 ( 萬(wàn)元)借: 所得稅費(fèi)用 33貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 33( 二) 會(huì)計(jì)上按房產(chǎn)交付之日全額確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)1. 2014 年 1 月，財(cái)稅處理同上2. 2014 年 7 月，確認(rèn)收入與結(jié)轉(zhuǎn)成本借: 應(yīng)收賬款 400預(yù)收賬款 600貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1 000借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 600貸: 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 600

3. 計(jì)提稅金借: 營(yíng)業(yè)稅金及附加 70所得稅費(fèi)用 82. 5貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 50應(yīng)交土地增值稅 20應(yīng)交所得稅 49. 5遞延所得稅負(fù)債 33其中，應(yīng)交所得稅 49. 5 = [600 ( 1 -5% -2% ) - 600 600 1 000] 25%4. 2015 年 1 月，計(jì)提稅金借: 遞延所得稅負(fù)債 33貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 33

( 三) 會(huì)計(jì)上按房屋交付并收回全部應(yīng)收賬款日確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)

1. 2014 年 1 月，財(cái)稅處理同上借: 遞延所得稅資產(chǎn) 49. 5貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 49. 5

篇4

(一)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本高、負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資量大，投資周期長(zhǎng)的資本密集性行業(yè)。一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更難，很多企業(yè)為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒(méi)有考慮財(cái)務(wù)杠桿的作用，資金結(jié)構(gòu)不合理，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)高的資金成本吞噬了企業(yè)的利潤(rùn)，影響了企業(yè)的收益。

(二)不重視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算

我們所說(shuō)的成本和各項(xiàng)費(fèi)用管理主要是指經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制和分析等管理活動(dòng)。在企業(yè)中開(kāi)展這些方面的活動(dòng)，主要作用就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理進(jìn)行全面的挖掘和分析，節(jié)約更多的成本，有效的控制企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在市場(chǎng)中保持更加旺盛的競(jìng)爭(zhēng)力。很多房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，根本不重視成本和費(fèi)用的管理，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有財(cái)務(wù)管理的概念，沒(méi)有做到對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)的全過(guò)程的監(jiān)督和控制，導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面存在各種各樣的問(wèn)題，加大了企業(yè)的成本。不重視預(yù)算管理，沒(méi)有預(yù)算或在預(yù)算的編制與執(zhí)行上各行其道，各部門(mén)之間不能形成默契，導(dǎo)致整個(gè)預(yù)算體系存在問(wèn)題，使預(yù)算沒(méi)有得到很好的執(zhí)行。

(三)內(nèi)部控制制度不完善

大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來(lái)管理人，不是用制度管理人，財(cái)務(wù)人員一人兼數(shù)職，不相容崗位沒(méi)有分離，沒(méi)有建立內(nèi)部控制體系，使財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)管理及企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在很大的漏洞，企業(yè)頻繁出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。(四)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄房地產(chǎn)企業(yè)重控制輕管理現(xiàn)象很普遍，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，很多經(jīng)營(yíng)者只需要財(cái)務(wù)解決融資問(wèn)題，根本不重視財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，財(cái)務(wù)管理意識(shí)也非常淡薄，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理流于形式。會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性得不到體現(xiàn)。使財(cái)務(wù)活動(dòng)中的預(yù)測(cè)、監(jiān)督、控制與決策沒(méi)有起到作用。

二、解決對(duì)策分析

(一)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大，通常都會(huì)采用融資。不同的融資方式，會(huì)產(chǎn)生更多的利息和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本預(yù)算過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)各種融資方式進(jìn)行全面的分析和研究，科學(xué)合理的對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行控制，制訂不同的融資方案，在融資時(shí)要考慮資本結(jié)構(gòu)，最大限度利用財(cái)務(wù)杠桿，將企業(yè)的資金成本控制在合理的水平之內(nèi)，切實(shí)有效的降低企業(yè)成本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使企業(yè)效益最大化。

(二)建立完善的財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)內(nèi)控管理

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平低下，在管理過(guò)程中沒(méi)有建立完善的管理制度，沒(méi)有建立內(nèi)控體系。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，為了切實(shí)有效地提升企業(yè)在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力，必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理。建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的作用，有機(jī)結(jié)合內(nèi)部審計(jì)和財(cái)務(wù)監(jiān)督部門(mén)，全面有效的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。建立健全內(nèi)部制度，相互制約和監(jiān)督，提高會(huì)計(jì)人員的工作質(zhì)量，防止財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)錯(cuò)誤和舞弊行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

(三)建立財(cái)務(wù)預(yù)算體系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)中的通過(guò)建立并且完善財(cái)務(wù)預(yù)算的動(dòng)態(tài)性，能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的監(jiān)控，注重對(duì)預(yù)算行為的監(jiān)督和檢查。尤其對(duì)資金使用情況進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)督和檢查，對(duì)于存在問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，提高資金的使用效率，對(duì)于企業(yè)閑置的資金應(yīng)該充分進(jìn)行利用，進(jìn)而能夠有效的實(shí)現(xiàn)資金管理，實(shí)現(xiàn)資金使用的效益最大化。同時(shí)在檢查過(guò)程中還需要分析研究項(xiàng)目建設(shè)和投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的監(jiān)督及防范，從而發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用與價(jià)值。

(四)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)水平，提升綜合素質(zhì)

提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平，就必須要提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，只有高素質(zhì)的財(cái)會(huì)人員，才能保證財(cái)會(huì)工作正常有序。提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，首先從人員的選撥入手，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定選撥優(yōu)秀人才，考察人員的專(zhuān)業(yè)技能和從業(yè)資格；第二在工作中要不斷進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善培訓(xùn)機(jī)制。倡導(dǎo)工作中不斷學(xué)習(xí)，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能培養(yǎng)，使財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)得到提升。

三、結(jié)束語(yǔ)

篇5

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在問(wèn)題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大?？傮w而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)時(shí)間跨度長(zhǎng)、融資數(shù)額大的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，近些年來(lái)，低價(jià)和房?jī)r(jià)不斷攀升，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一次性投入的資金更多，增加了房地產(chǎn)的融資任務(wù)。[1]另外，由于大量的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率不高，并且時(shí)間跨度較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須采取多種手段促進(jìn)融資。房地產(chǎn)企業(yè)在征地、開(kāi)發(fā)、施工建設(shè)、竣工檢驗(yàn)等一系列環(huán)節(jié)通常需要兩年的時(shí)間，房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期性加大了融資的難度和周期性。而開(kāi)發(fā)后的房屋在出售過(guò)程中往往是采用分期付款的形式，開(kāi)發(fā)時(shí)投入的大量的資金，很難在短期內(nèi)回收，無(wú)形當(dāng)中又增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

（2）財(cái)務(wù)管理體制不完善。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理中，資金流轉(zhuǎn)不暢、過(guò)大的負(fù)債等問(wèn)題使得財(cái)務(wù)管理難度不斷增加。而此時(shí)，在多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)卻沒(méi)有一個(gè)科學(xué)化的管理體制，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不健全，管理制度不完善，對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的沒(méi)有做出清晰的崗位職責(zé)分配，企業(yè)發(fā)展運(yùn)行中，出現(xiàn)了財(cái)務(wù)問(wèn)題，各個(gè)管理人員相互推諉，不能對(duì)問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)解決，反而使管理人員內(nèi)部矛盾逐步加深。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，出現(xiàn)了財(cái)務(wù)問(wèn)題，管理人員未能制定出有效的應(yīng)對(duì)措施。缺乏科學(xué)性和規(guī)范化的管理體制已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的需要，更不能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的創(chuàng)新管理，影響到了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。[2]

（3）財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新意識(shí)淡薄?？v觀我國(guó)的房產(chǎn)企業(yè)，在管理過(guò)程中普遍存在創(chuàng)新型的管理意識(shí)，使得財(cái)務(wù)管理中存在較大風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理人員在對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收入的預(yù)測(cè)、分析和控制等過(guò)程中往往還采用較為傳統(tǒng)的管理方式，沒(méi)有真正把創(chuàng)新管理落實(shí)到位。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行準(zhǔn)確分析與合理利用，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不高，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中存在漏洞，資金流動(dòng)出現(xiàn)短缺，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法得到有效保證。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，會(huì)涉及到分析、控制等多種問(wèn)題，財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，因而未能實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，一定程度上也限制了財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新措施

（1）更新財(cái)務(wù)管理觀念，提高效能。先進(jìn)的管理觀念是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)創(chuàng)新管理的重要內(nèi)容。在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，一定對(duì)財(cái)務(wù)管理觀念進(jìn)行創(chuàng)新，用創(chuàng)新的管理觀念帶動(dòng)企業(yè)向更好的方向發(fā)展。首先要制定出對(duì)人員的激勵(lì)和約束機(jī)制，使人員參與到企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與管理的全過(guò)程，明確權(quán)、責(zé)、利之間的關(guān)系，促進(jìn)科學(xué)決策。[3]同時(shí)還要充分調(diào)動(dòng)起管理人員的積極性，最大程度的挖掘其管理潛能，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理技能，對(duì)企業(yè)發(fā)展中的不確定因素進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，彌補(bǔ)企業(yè)自身發(fā)展的缺陷，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新的實(shí)現(xiàn)。另外財(cái)務(wù)管理人員要樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制定出具有針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理措施，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)資金的分配和走向進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)劃，財(cái)務(wù)部門(mén)要利用好財(cái)務(wù)信息，使其發(fā)揮出最大作用，在更新管理觀念的同時(shí)，提高財(cái)務(wù)管理效能，創(chuàng)新技術(shù)，統(tǒng)籌規(guī)劃，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)全面經(jīng)濟(jì)效益的提高。

（2）建立健全財(cái)務(wù)管理制度和體系，促進(jìn)管理。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新，首先就要建立健全財(cái)務(wù)管理制度和體系。在完善管理機(jī)制的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新。要認(rèn)真分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況，制定出具有針對(duì)性和原則性的會(huì)計(jì)制度。設(shè)立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，明確會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)，嚴(yán)格規(guī)定預(yù)算編制、工資核算和資金流動(dòng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制現(xiàn)金、采購(gòu)、銷(xiāo)售和報(bào)銷(xiāo)等財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理流程制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。另外，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)工作的監(jiān)管，制定出相應(yīng)的考核和責(zé)任追究制度，使財(cái)務(wù)管理工作真正落實(shí)，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（3）創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理方法，降低風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理是財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容，同時(shí)也是影響財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要因素，因而加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理勢(shì)在必行。[4]金融市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變得復(fù)雜；房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接因素；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的增加也加大了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，一定要采取創(chuàng)新性的方式對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。要對(duì)企業(yè)中可能引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行全面分析、有效識(shí)別，確定出合理的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，科學(xué)的制定出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型進(jìn)行研究，及時(shí)制定出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施，最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而帶來(lái)的損失。

（4）創(chuàng)新內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)審計(jì)。內(nèi)部控制制度是一個(gè)企業(yè)維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一個(gè)有效手段。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立起一個(gè)完善的內(nèi)部控制體系，確保企業(yè)決策、經(jīng)營(yíng)及監(jiān)督三個(gè)環(huán)節(jié)能夠相互配合與制約，還要確定董事會(huì)在企業(yè)內(nèi)部控制體系中的主導(dǎo)地位，從而對(duì)企業(yè)運(yùn)作中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管。其次，要嚴(yán)格制定內(nèi)部控制制度以及財(cái)務(wù)決策等相關(guān)控制制度，尤其是對(duì)控股的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更要加強(qiáng)控制。最后，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，使內(nèi)部審計(jì)職能得到充分發(fā)揮，對(duì)于一些重大的投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和財(cái)務(wù)支出，要加大審計(jì)力度。

篇6

一、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型分析

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)非常大的行業(yè)，這種投資風(fēng)險(xiǎn)主要是來(lái)自房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)管理上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一項(xiàng)工作、每一個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)管理情況都可能對(duì)項(xiàng)目房屋產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率、經(jīng)濟(jì)效益等產(chǎn)生大的影響，從而增大投資風(fēng)險(xiǎn)；其次，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的部門(mén)、環(huán)節(jié)眾多，要對(duì)項(xiàng)目工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)等方面內(nèi)容進(jìn)行控制的難度是非常大的，很容易出現(xiàn)工程周期拉長(zhǎng)、建設(shè)成本增加等情況，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；此外，房地產(chǎn)企業(yè)不科學(xué)的投資決策也會(huì)增加投資風(fēng)險(xiǎn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行深入的前期研究及投資可行性分析就進(jìn)行盲目投資，有些企業(yè)甚至存在著盲目跟風(fēng)投資的情況，這無(wú)疑進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身內(nèi)部組成、經(jīng)營(yíng)等特點(diǎn)，內(nèi)部治理不健全，往往沒(méi)有形成科學(xué)的決策機(jī)制，導(dǎo)致投資活動(dòng)面臨風(fēng)險(xiǎn)更大。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用的資金量是非常大的，而且開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)、投資額大，自由資金和預(yù)售房款往往不能滿足房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需求，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)籌集資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。而由于資金的供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等是不斷變化的，籌資就會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能很好的控制風(fēng)險(xiǎn)，因會(huì)出現(xiàn)資金循環(huán)不暢、無(wú)法按期支付本息等問(wèn)題。雖然說(shuō)相對(duì)于民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)而言，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)融資較容易，但是由于其自有資金的比例較低，對(duì)銀行的依賴(lài)性也更強(qiáng)，因此，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及銀行信貸政策出現(xiàn)較大的變動(dòng)，受到的影響是很大的。

（三）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

負(fù)債率高可謂是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)突出特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往投資額巨大，流動(dòng)資金需要額也很大，這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)銀行貸款進(jìn)行融資。而通常銀行的利息都是較高的，房地產(chǎn)還貸主要是依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目日后的盈利，因此，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目不能按期竣工完成，或者收益不佳的話，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨著很大的還貸壓力。此外，由于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款相對(duì)容易，許多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在借貸的時(shí)候并沒(méi)有結(jié)合自身的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行貸款，存在一定的盲目性，同時(shí)，銀行經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整以及房貸難度的增加，都會(huì)進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是處于動(dòng)態(tài)變化之中的，供求關(guān)系的變化對(duì)于房產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售有很大的影響，從而造成房屋產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)。如果市場(chǎng)某種房屋產(chǎn)品供大于求，房屋產(chǎn)品就會(huì)出現(xiàn)積壓現(xiàn)象，發(fā)展到一定程度就可能引發(fā)其他更嚴(yán)重的問(wèn)題，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金就很難回收，就會(huì)面臨更大的還貸壓力，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。而所謂的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于應(yīng)收賬款不能及時(shí)收回所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款主要由首付款和按揭款構(gòu)成，雖說(shuō)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)一般都能按時(shí)收回首付款，但是如果購(gòu)房者通過(guò)按揭來(lái)購(gòu)房，受銀行貸款手續(xù)、購(gòu)房者還貸能力等因素的影響，銷(xiāo)售資金的回收是很難確定的，這種情況下國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（五）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)新興的行業(yè)，在其快速的發(fā)展中，相關(guān)的政策還不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前還沒(méi)有形成系統(tǒng)的收益分配政策，導(dǎo)致分配存在很大的隨意性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資的時(shí)候就帶有一定的盲目性，對(duì)于未來(lái)發(fā)展的規(guī)劃更是缺乏考慮，因此在進(jìn)行收益分配時(shí)往往也只是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)進(jìn)行粗略的判斷，并沒(méi)有結(jié)合企業(yè)的籌資需求、資本結(jié)構(gòu)等進(jìn)行收益分配。這種隨意性的分配，不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而且由于我國(guó)證券法對(duì)于發(fā)行債券、股票等的公司在盈利水平、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等方面有嚴(yán)格的要求，收益分配的隨意性會(huì)對(duì)這些方面都會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資產(chǎn)生間接的影響。

二、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施探究

（一）重視項(xiàng)目可行性研究，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目可行性的研究是房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程的關(guān)鍵一步，也是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)投資額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)且涉及面復(fù)雜的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，許多因素都是處于動(dòng)態(tài)變化之中的。因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性就要高度重視項(xiàng)目可行性的研究。做好項(xiàng)目可行性研究，首先，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要積極收集企業(yè)內(nèi)外部信息資料，并確保信息數(shù)據(jù)在不同部門(mén)間傳遞、共享的暢通，以便相關(guān)部門(mén)共同對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息資料要全面，外部資料應(yīng)包括項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境、政府限制或鼓勵(lì)投資政策等投資環(huán)境的研究以及房地產(chǎn)供求情況等市場(chǎng)研究；內(nèi)部資料也要盡可能的全面，企業(yè)現(xiàn)有投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流充裕程度等都應(yīng)在收集的內(nèi)容中；此外，對(duì)于項(xiàng)目可行性的分析過(guò)程，應(yīng)著重對(duì)銷(xiāo)售收入、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)等進(jìn)行預(yù)測(cè)、估算，在進(jìn)行凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，做出全面的投入產(chǎn)出、投入回報(bào)財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)，并綜合評(píng)價(jià)這些指標(biāo)，分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性。

（二）拓寬籌資渠道，分散籌資風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大，房地產(chǎn)企業(yè)往往要通過(guò)銀行借貸進(jìn)行籌資，對(duì)銀行貸款有很強(qiáng)的依賴(lài)性，因此，當(dāng)相關(guān)的銀行信貸政策發(fā)生調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨很大的資金鏈壓力，面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力拓寬籌資的渠道，采取組合式的籌資方式對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。比如，自有資金搭配銀行貸款、自有資金搭配基金等都是很好的組合式籌資方式，這種靈活性較強(qiáng)的籌資方式，不僅能夠有效增加籌資的途徑，還可以減少對(duì)銀行的依賴(lài)，是一種很好的緩解企業(yè)資金壓力及規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)的辦法。

（三）加強(qiáng)籌資過(guò)程監(jiān)控，減小負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)股東大會(huì)大多流于形式，應(yīng)有功能很難得到發(fā)揮，缺乏有效的內(nèi)部控制機(jī)制，導(dǎo)致法人治理結(jié)構(gòu)弱化及付款程序不健全、資源配置不到位、業(yè)務(wù)流程不統(tǒng)一、監(jiān)督不到位，給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就要完善內(nèi)部機(jī)構(gòu)及職能，加強(qiáng)籌資過(guò)程監(jiān)控。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該指定專(zhuān)門(mén)的部門(mén)或人員對(duì)籌資進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理，嚴(yán)格審查籌資項(xiàng)目，確保籌資納入籌資預(yù)算中，并符合預(yù)算的規(guī)定；其次，要隨時(shí)掌握籌資進(jìn)度、資金到位等情況，出現(xiàn)問(wèn)題要進(jìn)行及時(shí)的協(xié)調(diào)和解決；此外，要加強(qiáng)對(duì)籌資部門(mén)的監(jiān)督，確保籌資執(zhí)行部門(mén)按時(shí)地向企業(yè)管理部門(mén)匯報(bào)籌資進(jìn)度等情況；同時(shí)，對(duì)于資金的使用情況也要進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，以確保籌集的資金按照計(jì)劃合理利用，避免隨意挪用資金給企業(yè)帶來(lái)新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）做好房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)調(diào)查，防范資金回收風(fēng)險(xiǎn)

要有效防范資金回收風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)就要全面做好房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)行情調(diào)查工作，時(shí)刻關(guān)注房屋市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格變動(dòng)等反應(yīng)供求狀況的指標(biāo)變化。在做好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)銷(xiāo)售成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等進(jìn)行正確核算，并結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際行情確定合適的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)采取有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，做好營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃工作，注重營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)所、廣告投放等有助于房屋銷(xiāo)售的管理工作，努力提高房屋銷(xiāo)售量，加快資金周轉(zhuǎn)。在面臨房產(chǎn)市場(chǎng)低谷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步做好市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，正確把握市場(chǎng)行情訊息，把握新的銷(xiāo)售切入點(diǎn)，如果近期內(nèi)市場(chǎng)行情沒(méi)有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，就應(yīng)該適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，盡快實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，收回資金，減小資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（五）合理制定收益分配政策，規(guī)避收益分配風(fēng)險(xiǎn)

隨意性的收益分配非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，還會(huì)給企業(yè)帶來(lái)新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，要規(guī)避收益分配風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就要合理的制定收益分配政策，杜絕分配的隨意性。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要在綜合考慮企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流狀況、盈利穩(wěn)定性等情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，制定出合理的收益分配規(guī)劃，以增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部融資能力，降低融資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；投資決策；環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）10-0-01

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的前景一直被看好，房地產(chǎn)企業(yè)也成為公眾關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式具有較大的特殊性，其高收益的背后也蘊(yùn)藏著比一般企業(yè)更大的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入空前的高速發(fā)展時(shí)期，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，加上央行調(diào)控政策多管齊下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。只有正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，才能采取有效的防范和控制措施，保障企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文將詳細(xì)分析當(dāng)前政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因。

一、決策失誤產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。在進(jìn)行投資決策時(shí)，常常因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，加上決策時(shí)所參考的經(jīng)濟(jì)信息不真實(shí)、不全面，以及決策者的決策能力有限等原因，致使投資決策發(fā)生失誤，使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益，甚至投資無(wú)法按期收回。

房地產(chǎn)企業(yè)投資決策是對(duì)擬投資項(xiàng)目的宏觀把控，其準(zhǔn)確性和科學(xué)性直接影響項(xiàng)目成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。決策失誤產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要形成于企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)兩個(gè)階段：一是可行性研究階段。項(xiàng)目整體規(guī)劃的科學(xué)性和可行性決定整個(gè)項(xiàng)目投資的成與敗。如果企業(yè)沒(méi)有做充分的市場(chǎng)調(diào)查和技術(shù)研究，對(duì)企業(yè)效益分析不到位，將造成因投資決策規(guī)劃失誤產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是投資估算階段。在進(jìn)行投資決策時(shí)，確定了項(xiàng)目的投資規(guī)劃后，財(cái)務(wù)部門(mén)需要對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資編制進(jìn)行估算。如果由于財(cái)務(wù)部門(mén)的投資估算出現(xiàn)較大偏差，而大量資金已經(jīng)投入，將造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)危機(jī)，使項(xiàng)目資金無(wú)法正常流轉(zhuǎn)，影響最終投資結(jié)果。

二、宏觀環(huán)境變化產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境主要有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、資源環(huán)境、政策環(huán)境。下面分別對(duì)四種環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展周期性角度分析。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響較大。我國(guó)房地產(chǎn)的周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期基本一致，與GDP的波動(dòng)密切相關(guān)。房地產(chǎn)的周期性發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)，反之，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的興衰以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生重大影響。從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性角度分析。房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，它與金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、通用專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)都密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材產(chǎn)量的25%、水泥產(chǎn)量的70%、木材產(chǎn)量的40%、玻璃產(chǎn)量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量和更新周期都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成影響。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性使得該行業(yè)易受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，尤其在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率。

2.市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)商品進(jìn)入市場(chǎng)之后可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要由房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況和企業(yè)的銷(xiāo)售策略來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)的大小。我國(guó)住房改革制度的建立和推進(jìn)，個(gè)人購(gòu)房者的個(gè)性化需求逐漸突顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不同客戶(hù)群體的相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分和完善。如果企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)上缺乏前瞻性，在銷(xiāo)售策略方面沒(méi)有創(chuàng)新點(diǎn)，就可能發(fā)生產(chǎn)品滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自土地。因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中不可缺少的非可再生資源，國(guó)家的土地政策、土地價(jià)格、土地市場(chǎng)的供求關(guān)系以及土地本身的位置，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大影響。近年來(lái)，土地閑置問(wèn)題十分嚴(yán)重。由于土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的重要組成部分，占用資金比例很大，不僅會(huì)影響企業(yè)的資金周期率和預(yù)期收益率，而且根據(jù)2011年12月21日國(guó)土資源部起草的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》（征求意見(jiàn)稿），如企業(yè)未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)所儲(chǔ)備土地，將面臨征收20%的土地閑置費(fèi)甚至被無(wú)償收回土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是指政府機(jī)構(gòu)為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策給企業(yè)造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這些宏觀調(diào)控政策往往有很強(qiáng)的針對(duì)性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收益具有很大影響。

三、內(nèi)部控制不善產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

歷史學(xué)家湯因比曾說(shuō)過(guò)：“一個(gè)國(guó)家及至一個(gè)民族，其衰亡是從內(nèi)部開(kāi)始的，外部力量不過(guò)是其衰亡前的最后一擊?！笨梢?jiàn)，內(nèi)部控制管理是決定企業(yè)生存狀況最重要的因素，任何企業(yè)都要正視內(nèi)部控制管理問(wèn)題。在當(dāng)前嚴(yán)峻的政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易暴露出內(nèi)部控制方面的薄弱環(huán)節(jié)。

（一）內(nèi)部控制制度不健全不完善。通常情況下，如下原因會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不夠完善：首先，有的企業(yè)只是針對(duì)企業(yè)運(yùn)作的具體幾個(gè)層面，零散地制定了一些操作規(guī)則，相互之間也沒(méi)有一定的內(nèi)在聯(lián)系和可操作性，并未形成一個(gè)完整的制度體系。其次，在制定內(nèi)部控制制度時(shí)，沒(méi)有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，沒(méi)有充分考慮企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地構(gòu)建內(nèi)控制度，缺乏系統(tǒng)化考慮，使內(nèi)部控制只停留在制度層面，沒(méi)有與之配套的具體操作流程，便會(huì)失去可操作性和實(shí)用性。然后，在制定內(nèi)控制度時(shí)容易產(chǎn)生片面性思維，生搬硬套，沒(méi)有結(jié)合自身的企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)特征等實(shí)際情況來(lái)考慮，這樣制定出的管理制度必定不切實(shí)際，無(wú)法產(chǎn)生防范風(fēng)險(xiǎn)的作用。

（二）內(nèi)部控制監(jiān)督不到位。內(nèi)部控制制度的監(jiān)督執(zhí)行程度直接決定企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)控制的好壞。有的企業(yè)雖然制定了內(nèi)部控制制度，在實(shí)際工作中也實(shí)施了內(nèi)控程序，但缺乏規(guī)范有效的監(jiān)督機(jī)制，使內(nèi)部控制流于一種形式，也促成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如果企業(yè)的審計(jì)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)沒(méi)有分開(kāi)，有的甚至隸屬于財(cái)務(wù)部門(mén)之下，這樣將會(huì)使企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作受到各方利益的牽制，難以對(duì)財(cái)務(wù)流程進(jìn)行有效的約束和控制，影響審計(jì)監(jiān)督職能的正常發(fā)揮。

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

一、前言

伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟(jì)全球化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性也在不斷提高，尤其是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不健全的情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性不容忽視，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有正確的樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，從客觀上分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并通過(guò)合理科學(xué)的方法和策略來(lái)進(jìn)行防范研究，才能確保房地產(chǎn)施工的正常發(fā)展和運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

有些人會(huì)認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是損失，就意味著企業(yè)的失敗，其實(shí)不然，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)的大量資金在正常的運(yùn)作中產(chǎn)生的許多不穩(wěn)定因素所造成的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它是一個(gè)大范圍的概念，包括資金風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等等，這些不確定的因素其實(shí)就是企業(yè)財(cái)務(wù)管理成果的體現(xiàn)，也是企業(yè)在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的綜合體現(xiàn)，其制約性是不言而喻的，在一定程度上，會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作造成不可估量的后果。

（一）集資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，采取融資的渠道開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但是集資會(huì)增加企業(yè)沉重的負(fù)債率，無(wú)法保障債權(quán)人的債權(quán)，在很大程度上，制約了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展，由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)提高財(cái)務(wù)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)通過(guò)其他方式進(jìn)行集資，一旦大規(guī)模的房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生籌資效應(yīng)，將直接限制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，為企業(yè)的正常運(yùn)行造成嚴(yán)重的后果。

（二）舉債風(fēng)險(xiǎn)

盡管我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資本金制度較早，但是仍以舉債的形式，來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，尤其是在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的早期，受舉債形式的影響，我國(guó)的資本金比例相對(duì)較低，關(guān)鍵是靠借貸的方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。如果房地產(chǎn)的資產(chǎn)舉債率過(guò)高，企業(yè)無(wú)法獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致信譽(yù)度降低，企業(yè)面臨破產(chǎn)和倒閉的現(xiàn)狀，從根本上，也提高了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)

獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益是每個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)具有不穩(wěn)定性，企業(yè)無(wú)法預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益是否最大化，財(cái)務(wù)成本的控制是提高利潤(rùn)的有效手段之一，兩者密不可分，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本一旦加大，就會(huì)提高財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)影響了房產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，另外，不穩(wěn)定的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)，也提高了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

三、制約房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）缺乏科學(xué)合理的財(cái)務(wù)決策

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有以下方面，一是企業(yè)在決策時(shí)缺乏真實(shí)，新穎的企業(yè)信息，對(duì)企業(yè)的未來(lái)變化事先無(wú)法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企業(yè)在決策方面處于被動(dòng)的位置。二是由于內(nèi)外制度環(huán)境的變化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)不確定性是決策者無(wú)法控制的，如果財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，決策者無(wú)法按期贏得利潤(rùn)，就會(huì)造成很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏有效的預(yù)算管理

作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所需的投資金額巨多，又伴隨著開(kāi)發(fā)地價(jià)與建筑造價(jià)的不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果財(cái)務(wù)管理部門(mén)缺乏有效的預(yù)算管理，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理造成極大的影響，財(cái)務(wù)管理不針對(duì)實(shí)際情況，分配資金的流動(dòng)方向，來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利實(shí)施，資金管理無(wú)法正常運(yùn)作，進(jìn)而加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）忽視現(xiàn)金流量管理

受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)金管理存在較長(zhǎng)的周轉(zhuǎn)期，促使周轉(zhuǎn)率降低，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目的加大，急需大量的現(xiàn)金流量，所以，企業(yè)必須重視現(xiàn)金流量的管理工作，現(xiàn)階段，我國(guó)的民營(yíng)企業(yè)居多，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，缺乏現(xiàn)金流量的管理認(rèn)知，只是盲目的擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模建設(shè)，進(jìn)而對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制起到阻礙的作用。

（四）缺乏資本結(jié)構(gòu)的合理性

由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)行，一旦企業(yè)的償還能力有限，無(wú)法采取舉債經(jīng)營(yíng)理念，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌集資金，給項(xiàng)目的收益造成了負(fù)面作用，從而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大提高，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，無(wú)法用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行籌資，從而增加了資產(chǎn)的負(fù)債，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作造成影響。

（五）道德風(fēng)險(xiǎn)的危害性

在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，廣泛存在著企業(yè)與企業(yè)之間的欺詐、違約等狀況，這些不道德的經(jīng)商行為，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成重大的影響。有些企業(yè)信譽(yù)度低，在違約和債務(wù)方面尤為可見(jiàn)，使得企業(yè)與企業(yè)在合作關(guān)系上出現(xiàn)嚴(yán)重的扭曲現(xiàn)象，更甚者不履行企業(yè)與企業(yè)之間的法定合同，任意妄為，造成部分企業(yè)存貨率高，資金又大量流失的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策研究

（一）充分的市場(chǎng)調(diào)研管理理念

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日新月異的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，深入市場(chǎng)，全面了解市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)向，挑選專(zhuān)業(yè)的調(diào)研人員進(jìn)行市場(chǎng)的分析與考察，掌握市場(chǎng)發(fā)展的新信息，及時(shí)準(zhǔn)確的獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新資料，在充分掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)際情況下，制訂全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目決策，確保項(xiàng)目順利的開(kāi)展，將開(kāi)發(fā)前期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（二）提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，存在較多的不穩(wěn)定因素，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，必須進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，降低施工成本，促使企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)管理部門(mén)必須加強(qiáng)資本預(yù)算，以項(xiàng)目預(yù)算為前提，具體安排房地產(chǎn)企業(yè)資金的活動(dòng)量，并提供可行性的項(xiàng)目研究，制定具有實(shí)效性的 預(yù)算管理計(jì)劃書(shū)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，進(jìn)行整體預(yù)算，進(jìn)而提高項(xiàng)目決策的時(shí)效性和準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)管理部門(mén)，應(yīng)從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，分配資金的流動(dòng)方向，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，另外，必須建立健全完善的預(yù)算管理保障體系，加強(qiáng)績(jī)效考核，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，全面開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算分析工作，提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理，并以經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，結(jié)構(gòu)的合理性是確保企業(yè)正常運(yùn)行的前提，如果企業(yè)的償還能力很強(qiáng)，適當(dāng)?shù)牟扇∨e債經(jīng)營(yíng)理念，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌集資金，用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行籌資，企業(yè)通過(guò)各種融資手段，達(dá)到利益與結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，從而降低資產(chǎn)的負(fù)債，完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在很大程度上降低了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制

要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作，首先必須健全施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，完善財(cái)務(wù)管理制度，從根本上提高施工人員的自身素質(zhì)，不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，財(cái)務(wù)管理工作上的任何失誤對(duì)于施工企業(yè)都會(huì)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以要嚴(yán)格落實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理制度，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，才能把財(cái)務(wù)管理工作的風(fēng)險(xiǎn)性降到最低。

（五）誠(chéng)實(shí)守信，注重道德的培養(yǎng)與提高

遵守合約制度，是每個(gè)施工企業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的形勢(shì)下，誠(chéng)實(shí)守信不容忽視，它不僅是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的理念，也是自身的道德觀，價(jià)值觀的體現(xiàn)，只有注重道德的培養(yǎng)，才會(huì)提高施工企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)中的優(yōu)勢(shì)，為全球經(jīng)濟(jì)化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造奇跡。

五、結(jié)語(yǔ)

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不健全的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟(jì)全球化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性也在不斷提高，因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性不容忽視，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，只有正確的認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的預(yù)算能力，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在因素，并用合理科學(xué)的方法和策略來(lái)進(jìn)行防范研究，才能確保房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)和實(shí)施，完善預(yù)算管理保障體系，加強(qiáng)績(jī)效考核，全面開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算分析工作，提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理，并以經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能與專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]錢(qián)來(lái)江.淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 [J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2011,（19）：184-185

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 收入確認(rèn) 資產(chǎn)負(fù)債率 預(yù)算管理

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，目前處于高速發(fā)展期并且是關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在會(huì)計(jì)核算和對(duì)資金的運(yùn)用上不同于一般的企業(yè)，在收入時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)、預(yù)算及融資管理等方面對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求。本文將就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中存在的3大難題和相應(yīng)對(duì)策進(jìn)行分析論述，旨在提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，確保房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得較好的生存和發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在的3大難題

1、收入時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收入時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)上不同于一般的企業(yè)。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，應(yīng)在符合土地和商品房移交條件（即房屋竣工、驗(yàn)收并交付使用，辦理了產(chǎn)權(quán)證書(shū)）時(shí)才確認(rèn)為收入。現(xiàn)實(shí)生活中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目生產(chǎn)時(shí)間跨度長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為獲取資金發(fā)展的需要，銷(xiāo)售往往在竣工之前或更早，財(cái)務(wù)人員便于實(shí)際收到房款而非移交產(chǎn)權(quán)時(shí)確認(rèn)了經(jīng)營(yíng)收入，此時(shí)項(xiàng)目并未完工，成本不能可靠計(jì)量，因此，收入的確認(rèn)不符合相關(guān)制度的規(guī)定。一旦賬務(wù)處理上確認(rèn)了收入就要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重，稅費(fèi)的繳納會(huì)占用大量項(xiàng)目資金，受企業(yè)財(cái)務(wù)人員知識(shí)水平的限制，正確把握收入時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)對(duì)從業(yè)人員來(lái)說(shuō)有一定的困難，既要符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求又要做到合理避稅。

2、預(yù)算工作執(zhí)行不到位

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，前期開(kāi)發(fā)需要大量的資金投入和長(zhǎng)期持續(xù)的資金保障。資金順暢運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵是預(yù)算管理工作是否執(zhí)行到位。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象：資金的支出與施工進(jìn)度不一致，不嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃和合同執(zhí)行，超進(jìn)度或超額支付工程款；資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)，對(duì)于一些費(fèi)用的報(bào)銷(xiāo)未能?chē)?yán)格按照財(cái)務(wù)制度規(guī)定執(zhí)行，領(lǐng)導(dǎo)單方面同意支付，導(dǎo)致資金使用的隨意性增大，最終與預(yù)算偏離更大，影響預(yù)算的執(zhí)行。如果預(yù)算執(zhí)行不到位，資金的使用偏離的預(yù)算的要求和規(guī)定，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾樓項(xiàng)目或破產(chǎn)，如中國(guó)有名的爛尾樓——中誠(chéng)廣場(chǎng)、羊城大廈、麗景臺(tái)等，嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和購(gòu)房者的利益。

3、資產(chǎn)負(fù)債率高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)代企業(yè)重要的一種經(jīng)營(yíng)方式，可以促使企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿，以較小的代價(jià)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，但必須合理利用財(cái)務(wù)杠桿，控制資產(chǎn)負(fù)債率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地、拿證、封頂?shù)葧r(shí)，需要大量的資金投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快使項(xiàng)目動(dòng)工，想方設(shè)法地向其他單位借款或向銀行貸款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作難題的對(duì)策分析

1、把握好收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，合理避稅

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，是宏觀調(diào)控的重要對(duì)象，與房款收入成正比的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及附加稅等稅種成為企業(yè)的一種剛性支出。若能合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu)惠政策，合理避稅，可有效的減少企業(yè)現(xiàn)金流出，將有限的資金用在企業(yè)最需要的地方，變被動(dòng)為主動(dòng)，為公司獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加的方式，只要收到房款就要征稅，因此，減輕稅負(fù)的關(guān)鍵是把握好收入時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)，適度推遲財(cái)務(wù)結(jié)算時(shí)間及縮小收入規(guī)模，對(duì)利潤(rùn)臨界點(diǎn)涉稅問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，爭(zhēng)取貨幣時(shí)間價(jià)值，分解利潤(rùn)，緩解稅收壓力。

2、做好預(yù)算管理工作，保證項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)順暢

通過(guò)預(yù)算管理，促使企業(yè)管理者嚴(yán)格按照預(yù)算規(guī)定進(jìn)行資金的支付，合理地安排和使用資金，并有效降低成本費(fèi)用。具體而言，每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都要有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先要對(duì)項(xiàng)目資金需要量和費(fèi)用支出進(jìn)行測(cè)算，編制具體的資金需要量計(jì)劃、成本費(fèi)用耗用計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃，再由項(xiàng)目的工程技術(shù)人員和財(cái)務(wù)部門(mén)協(xié)助做出更詳盡的測(cè)算，不僅要考慮企業(yè)在不同發(fā)展階段下需要多少資金，還要考慮可能獲得的最大資金。嚴(yán)格按照預(yù)算的要求和規(guī)定執(zhí)行，杜絕提前付款、超額付款、單獨(dú)審批、隨意支出的現(xiàn)象，盡快收回資金，統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排資金，減少資金閑置，降低資金成本，保證資金鏈的安全及項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。

3、開(kāi)發(fā)新融資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

資金是企業(yè)的血脈，尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)企業(yè)資金需求和供給不匹配，存在較大缺口時(shí)，就要通過(guò)籌集資金彌補(bǔ)資金缺口。房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資來(lái)做強(qiáng)做大的，如萬(wàn)科集團(tuán)的成功主要在于能從資本市場(chǎng)獲得資金，確保資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要靠從銀行借款的方式獲取資金，在銀根趨緊、市場(chǎng)低迷的情況下，從銀行貸款的難度對(duì)于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)比較困難，IPO融資更是難上加難。因此，可適當(dāng)發(fā)展信托投資、股權(quán)基金、融資租賃、典當(dāng)融資、發(fā)行債券等非銀行機(jī)構(gòu)融資渠道，合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)和使用期限。無(wú)論采取何種融資方式，最重要的是應(yīng)從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自身的積累和清理外債及閑置資產(chǎn)的方式安排資金的使用，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]帥蘭明.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理初探[J].企業(yè)家天地（下半月版）.2007（10）

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；優(yōu)化對(duì)策

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度也得到全面的提升，在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題就越加突顯出來(lái)，從而制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與優(yōu)化對(duì)策的探討有其重要的價(jià)值和意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)與其他性質(zhì)的企業(yè)存在著一定的不同，因此，在行業(yè)性質(zhì)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)力管理也具有其本身的特點(diǎn)，大體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要有巨額的投入，才能促進(jìn)各項(xiàng)工作和業(yè)務(wù)的展開(kāi)進(jìn)行，如房屋工程造價(jià)以及高額的地價(jià)等，這些都需要較高的投入，因此，需要企業(yè)投入巨額的資金量，與此同時(shí)，工程所要開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程也相對(duì)較長(zhǎng)，如工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)，需要經(jīng)歷征地、開(kāi)發(fā)土地以及工程建設(shè)等，直到最后的竣工完成，整個(gè)過(guò)程的周期較長(zhǎng)，一般情況下，需要兩年，或者是更長(zhǎng)的時(shí)間。

另外，由于周期較長(zhǎng)，企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)率自然也相對(duì)較低，為此，需要企業(yè)采用一切有效的方法，來(lái)籌集資金，解決企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，來(lái)開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目，為此，這也為企業(yè)的資金籌集帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)大。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和活動(dòng)的過(guò)程中，由于投入的資金量大，再加上較長(zhǎng)的管理周期，增大了更多的不確定性因素，而這些因素決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，從這個(gè)角度上講，企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及其總體的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，甚至于一些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理采用傳統(tǒng)的管理模式，極大地影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：

1.資金管理體系不完善。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有建立起完善的資金管理體系，雖然一些企業(yè)把投資計(jì)劃納入了管理體系中，但是卻沒(méi)有進(jìn)行具體的目標(biāo)分解，這樣，在進(jìn)行月度總結(jié)和季度總結(jié)時(shí)，很難進(jìn)行控制與管理，而且一些企業(yè)的資金配置不合理，存在著嚴(yán)重的分配不平衡，常常是一項(xiàng)業(yè)務(wù)的資金過(guò)于緊缺，另一項(xiàng)業(yè)務(wù)的資金出現(xiàn)閑置，這樣，在進(jìn)行資金集中管理時(shí)，必然存在著難度，進(jìn)而使得資金的使用效率降低。另外，甚至于一些企業(yè)還沒(méi)有形成相關(guān)的管理體系。

2.籌資方法缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)，渠道過(guò)于單一，通常是以銀行貸款為主，甚至于是唯一的融資渠道，所以，企業(yè)的融資效率較低，尤其是隨著近年來(lái)，國(guó)家政策的變化以及市場(chǎng)體制的變化，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門(mén)檻越來(lái)越高，因此，企業(yè)必須要改善現(xiàn)有的融資方式。

3.內(nèi)部控制不到位。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，企業(yè)的財(cái)力管理制度并沒(méi)有落實(shí)到位，只是一個(gè)表面形式，具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面：首先，企業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支缺乏規(guī)范性，程度上過(guò)于混亂，根本沒(méi)有按照管理制度中的相關(guān)規(guī)定去執(zhí)行；其次，審批流程缺乏規(guī)范性，一些經(jīng)費(fèi)還沒(méi)有授權(quán)范圍內(nèi)審批，相關(guān)的審批手續(xù)并不齊全。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的有效措施

1.健全財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)在健全財(cái)務(wù)管理制度需要從以下幾個(gè)方面入手：首先，明確財(cái)務(wù)部門(mén)以及財(cái)務(wù)管理人員的職責(zé)和范圍，并且在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其財(cái)務(wù)管理職能和監(jiān)督職能，要求會(huì)計(jì)人員除了要熟練掌握會(huì)計(jì)核算以外，還需要參與對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審以及與項(xiàng)目的預(yù)決算人員能夠盡量多溝通了解與本項(xiàng)目有關(guān)的所有工程預(yù)決算資料。其次，針對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)收支情況，尤其是要明確審批人員、審批依據(jù)、審批責(zé)任以及審批權(quán)限等，確保審批程序的齊全。第三，需要制定完善的開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，需要財(cái)務(wù)管理人員認(rèn)真貫徹執(zhí)行相關(guān)制度，完善費(fèi)用專(zhuān)項(xiàng)管理辦法，并且要完善相關(guān)的核算方法，優(yōu)化監(jiān)督手段和管理辦法。

2.改善企業(yè)融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要改善原有單一的融資方式，除了要向銀行貸款獲得業(yè)務(wù)發(fā)展所需要的資金以外，企業(yè)還要以債轉(zhuǎn)股的形式籌資，同時(shí)，明確籌資動(dòng)機(jī)，調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，增加對(duì)外投資規(guī)模，解決企業(yè)籌集資本金的問(wèn)題，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，企業(yè)也可以以股票籌資的方式。

另外，企業(yè)在投資活動(dòng)中，要針對(duì)市場(chǎng)環(huán)境下發(fā)生匯率變動(dòng)所引起的投資風(fēng)險(xiǎn)，如利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、外匯風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行全面的考慮，如企業(yè)可以以少量的自有資產(chǎn)為基礎(chǔ)，通過(guò)舉債取得企業(yè)重組所需資金，

3.加強(qiáng)企業(yè)資本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)控制時(shí)，需要對(duì)直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用以及相關(guān)的可控費(fèi)用和不可控費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算與分析，并將這些納入企業(yè)成本計(jì)劃，做好開(kāi)發(fā)建設(shè)期間費(fèi)用的預(yù)算。

4.強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，要明確財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)，如財(cái)務(wù)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、市盈率等，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制與管理，從企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)出發(fā)，構(gòu)建一種新型的價(jià)值管理、實(shí)物管理以及綜合性管理。與此同時(shí)，要通過(guò)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的實(shí)施，實(shí)施一種專(zhuān)門(mén)化的管理方式，以便于適應(yīng)新形勢(shì)下企業(yè)財(cái)務(wù)管理的集中化管理。

另外，企業(yè)需要將總體目標(biāo)劃分為單項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)目標(biāo)，并且要根據(jù)財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容進(jìn)行劃分，如企業(yè)價(jià)值目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)、籌資管理目標(biāo)、收益分配目標(biāo)以及投資管理目標(biāo)等。

5.完善資金管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，一方面，要能夠反映固定資產(chǎn)的新舊程度以及反映固定資產(chǎn)的原始投資，便于對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià)，另一方面，要能夠反映企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)能力，針對(duì)企業(yè)當(dāng)前實(shí)際占用的固定資金，為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與發(fā)展帶來(lái)的財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，降低資本成本，增強(qiáng)負(fù)債能力和經(jīng)營(yíng)協(xié)同性 ，并且從中獲取某些特殊資產(chǎn)。

四、優(yōu)化和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

1.強(qiáng)化現(xiàn)金流量管理。在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中，確定企業(yè)的固定資產(chǎn)投資額與現(xiàn)金流量的相關(guān)性，一般而言，現(xiàn)金流量是由會(huì)計(jì)利潤(rùn)保證的。在企業(yè)的固定資產(chǎn)投資中，主要的就是現(xiàn)金流量，可以說(shuō)，在固定資產(chǎn)投資中，現(xiàn)金流量是第一決定要素。而保障現(xiàn)金流量的，則是會(huì)計(jì)利潤(rùn)指標(biāo)。同時(shí)，在投資完成后，折舊為沉沒(méi)成本，不需考慮。投資完成后，計(jì)算投資后現(xiàn)金流入時(shí)，在將會(huì)計(jì)利潤(rùn)變?yōu)楝F(xiàn)金流量時(shí)，直接考慮固定資產(chǎn)的折舊因素。折舊是對(duì)以前已經(jīng)用現(xiàn)金作出的投資，在投資日后，虛擬的一種積累回收。在會(huì)計(jì)利潤(rùn)中，該折舊已被在會(huì)計(jì)利潤(rùn)中作為扣減項(xiàng)扣除。而它實(shí)際上并不會(huì)帶來(lái)未來(lái)的現(xiàn)金流出，對(duì)已完成的投資來(lái)說(shuō)，是一項(xiàng)沉沒(méi)成本。但是在投資決策中，不要考慮沉沒(méi)成本。

2.投資方向要適應(yīng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)的變化與需求，建立企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)，確保投資利潤(rùn)最大化，但是在這個(gè)過(guò)程中，一定要考慮到風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的關(guān)系，利用時(shí)間價(jià)值原理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量與評(píng)估，這樣，有利于企業(yè)克服追求短期利益行為。企業(yè)要按照收入費(fèi)用配比原則計(jì)算，將其滲透到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的各環(huán)節(jié)中，與此同時(shí)，需要擬定投資備選方案，并采用一定的方法從中擇優(yōu)選擇，優(yōu)化投資管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)計(jì)劃，全面實(shí)施財(cái)務(wù)控制，針對(duì)預(yù)期收益不同的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度的指標(biāo)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)離差率、預(yù)期收益的概率以及預(yù)期收益的分析。由于投資管理也是財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在計(jì)算投資時(shí)，投資帶來(lái)的收益，仍然用現(xiàn)金流量來(lái)分析，從無(wú)限期來(lái)講，會(huì)計(jì)利潤(rùn)與現(xiàn)金流量應(yīng)該是相等的。但是現(xiàn)金有時(shí)間價(jià)值，在不同時(shí)間點(diǎn)取得或付出的同等量的現(xiàn)金，對(duì)現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的價(jià)值是不同的。綜上，固定資產(chǎn)投資時(shí)應(yīng)重視現(xiàn)金流量的分析，而將會(huì)計(jì)利潤(rùn)指標(biāo)放在次要位置。

總而言之，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀也必須要不斷的完善，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)現(xiàn)在社會(huì)條件下企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出針對(duì)性的解決對(duì)策，強(qiáng)化現(xiàn)金流量管理，健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)資本控制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制，使得投資方向要適應(yīng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的最終目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：