導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

①登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

②登記對象

係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。

③不動產(chǎn)登記法

不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計(jì)有24個條文（所附附表計(jì)一頁，相當(dāng)長，可再細(xì)分為75個項(xiàng)目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號〉計(jì)有246個條文（附件格式及附表計(jì)有12個），不動產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號〉計(jì)有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運(yùn)用。

2．不動產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)

所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認(rèn)來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實(shí)際為登記申請時(shí)，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實(shí)際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價(jià)金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時(shí)擔(dān)任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍赢a(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

·登記識別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請?jiān)瓌t之例外之一。又，國家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。

篇2

關(guān)鍵字： 不動產(chǎn) 登記 程序 申請 審查

不動產(chǎn)物權(quán)登記程序是登記結(jié)果得以產(chǎn)生的前提，它給登記機(jī)關(guān)與民事主體提供了聯(lián)系的紐帶，其中充滿著民事主體的期盼和利益，在實(shí)務(wù)中最具價(jià)值。登記程序的運(yùn)行，是登記機(jī)關(guān)涉入民事主體私人交易關(guān)系的標(biāo)志，同時(shí)也是民事主體依托登記機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)自己利益的過程，其目的指向不僅涵蓋國家維持正當(dāng)交易、保障交易安全的公共職能，還涉及民事主體能否有效實(shí)現(xiàn)私權(quán)的趨利機(jī)制，因此，它既驗(yàn)證著不動產(chǎn)交易市場中世俗利益的流轉(zhuǎn)，又具有超越私益跨向維持正常交易秩序的積極功能。因此，圍繞著不動產(chǎn)物權(quán)登記程序設(shè)置的制度，足以成為脫離物權(quán)法而成為獨(dú)立的法律部門-物權(quán)程序法，這早已為德、瑞、日等大陸法系的主要成員的立法實(shí)踐所證明。

在當(dāng)下的中國，盡管實(shí)務(wù)中存在登記程序，但其在構(gòu)造上是凌亂而不一致的，在實(shí)務(wù)上造成了制約不動產(chǎn)物權(quán)交易進(jìn)展的后果，由此在理論上倍受批判，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記程序，應(yīng)當(dāng)成為完善我國登記制度這個工程中的重要組成部分和不可缺少的步驟。[1]然而，這只是給我們指出了完善登記程序的方向，如何完善，則要依賴對于登記程序構(gòu)造的認(rèn)識。本文遵循前文指出的程序機(jī)理，參照本土以及他域的實(shí)踐，將登記程序的邏輯構(gòu)造分為啟動程序和審查程序，分別探討其中存在的具有重要性但又不受人們重視的基礎(chǔ)制度和理論。

壹、不動產(chǎn)物權(quán)登記啟動程序

單從登記機(jī)關(guān)的角度來講，不動產(chǎn)物權(quán)登記是其依法進(jìn)行的程序性行為，具有濃厚的職權(quán)主義色彩，然而，其內(nèi)容涉及民事主體之間的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和變化，為了防止登記機(jī)關(guān)濫用權(quán)力過度干涉私人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，就要嚴(yán)格限制登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)進(jìn)行的登記，而從其外部引入登記啟動機(jī)制，以引發(fā)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)行為，并指引登記機(jī)關(guān)的職權(quán)運(yùn)行范圍和方向。但是，在必要情形下，也不能絕對排除登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)從事登記行為，但為了保障登記的合法性，仍要在登記機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立登記啟動機(jī)制，以達(dá)到相互制約和監(jiān)督的效用。圍繞登記啟動機(jī)制所設(shè)立的程序，即為登記啟動程序。

一、登記啟動機(jī)制

以引發(fā)登記的因素為標(biāo)準(zhǔn)，登記啟動機(jī)制大致可以分為兩類：一為受動機(jī)制，即登記機(jī)關(guān)必須在外界因素的引致下，才能依據(jù)職權(quán)從事登記行為；一為主動機(jī)制，即登記機(jī)關(guān)無需外部因素的介入，依法直接從事登記行為。這兩類機(jī)制之所以均有必要，完全出于客觀的需要。

（一）受動機(jī)制

在受動機(jī)制中，登記機(jī)關(guān)處于被動的位置，處于主動地位者無非是登記機(jī)關(guān)之外的、與不動產(chǎn)物權(quán)變動有關(guān)之主體。根據(jù)這些主體的類型，受動機(jī)制分為以下兩種：

第一，登記申請（Eintragungantrag）。不動產(chǎn)物權(quán)變動的當(dāng)事人受制于意思表示的約束力，為了誠信履行合同義務(wù)和實(shí)現(xiàn)合同目的，他們具有啟動登記程序的動力和壓力，由這類民事主體引起的登記啟動機(jī)制被稱為登記申請。申請機(jī)制適用于純粹的私人交易領(lǐng)域，如民事主體依據(jù)自我意志進(jìn)行的物權(quán)變動、在登記錯誤時(shí)通過更正登記等措施進(jìn)行的補(bǔ)救等，[2]是民事主體對自己事務(wù)進(jìn)行自我決定和處理的表現(xiàn)，與國家公權(quán)力無關(guān)。登記申請是最常見的登記啟動機(jī)制，下文將對其進(jìn)行詳述。

第二，登記囑托（das Ersuchen einer

Beh？rde）。有關(guān)國家公權(quán)力機(jī)關(guān)為了達(dá)到維護(hù)公共利益（如土地征收）、維持私人合法權(quán)益（如法院實(shí)施查封等措施）等實(shí)現(xiàn)自己公共職責(zé)和職權(quán)的目的，要求登記機(jī)關(guān)通過登記行為予以協(xié)助，由這類公權(quán)力主體引發(fā)的登記啟動機(jī)制即為登記囑托。與登記申請不同的是，登記囑托的結(jié)果盡管可能影響私人的物權(quán)，但其來源于國家公共事務(wù)領(lǐng)域，目的在于實(shí)現(xiàn)國家公權(quán)力。因此，囑托與申請相比，在形式其一般采用公函形式。不過，這不意味著其內(nèi)容具有隨意性，其同樣要受到形式性的法律限制，比如澳門物業(yè)登記法第34條第2款就規(guī)定：“官方實(shí)體請求登記時(shí)，無須填寫登記申請表格，但該請求應(yīng)載于公函內(nèi)，而公函中須指出請求登錄之事實(shí)、作為該事實(shí)依據(jù)之文件及簽署該公函之人之職務(wù)。”此外，受登記囑托公共權(quán)力屬性的影響，其要受到法律的嚴(yán)格調(diào)整，只有在法律明文規(guī)定的情形下，具有囑托權(quán)的機(jī)關(guān)才能依法進(jìn)行登記囑托。[3]

由于登記申請和登記囑托均為登記啟動中的受動機(jī)制，均是相關(guān)主體為了達(dá)到自己目的而求諸登記機(jī)關(guān)的表現(xiàn)，故它們被通稱為“申請?jiān)瓌t（Antragsgrundsatz）”，[4]以與登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)進(jìn)行登記的“職權(quán)主義”相對應(yīng)，其結(jié)果就是沒有申請或者囑托，就沒有以后的登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行的登記行為。由于登記囑托所具有的機(jī)理類同于登記申請，本文對登記囑托不予詳述。

（二）主動機(jī)制

在主動機(jī)制中，登記機(jī)關(guān)可以依據(jù)法定職權(quán)，對法律有明確規(guī)定的情形主動進(jìn)行登記，這種登記亦稱為“徑為登記”或者“依職權(quán)登記（Eintragungen

von Amts

wegen）“。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記而言，主動機(jī)制主要體現(xiàn)于處理登記錯誤情形之中，此時(shí)，登記啟動仍要遵循一定的程序，比如，根據(jù)日本不動產(chǎn)登記法第63、64條的規(guī)定，登記的錯誤或者遺漏處于登記官的過失，登記官應(yīng)從速報(bào)請法務(wù)局或者地方法務(wù)局的局長許可，更正登記，并將其事通知登記權(quán)利人和登記義務(wù)人，其中的報(bào)請、許可以及通知均是程序運(yùn)行的表現(xiàn)。[5]

二、登記申請

（一）申請的界定

申請是登記程序的啟動機(jī)制，其將引發(fā)登記機(jī)關(guān)的登記行為，導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動成就，其在登記程序中的重要性是不言而喻的，要透徹了解申請以及把握申請的運(yùn)作規(guī)律，就必須對申請加以準(zhǔn)確的界定。

本文欲從以下兩個方面來界定申請：首先，從內(nèi)在品質(zhì)上看，申請無疑是當(dāng)事人享有的請求登記機(jī)關(guān)為或不為一定行為的權(quán)利，那么，這種權(quán)利屬性是否就是登記請求權(quán)？[6]要回答這個問題，就必須界定申請的權(quán)利品質(zhì)。其次，從外在形式上看，申請是當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)作出的請求登記的表示行為，該行為的指向?qū)ο笫堑怯洐C(jī)關(guān)，指向目的是不動產(chǎn)物權(quán)變動，那么，這種行為具有何種性質(zhì)，是否就是法律行為？[7]要回答這個問題，就必須界定申請的表示性質(zhì)。

1.申請的權(quán)利品性

申請是不動產(chǎn)物權(quán)變動得以受到法律承認(rèn)和保護(hù)的必要途徑，它要反映不動產(chǎn)物權(quán)變動的趨向，因此，只有與不動產(chǎn)物權(quán)變動有關(guān)聯(lián)的當(dāng)事人才有資格提出申請，其提出的申請才具有法律意義，與不動產(chǎn)物權(quán)變動無關(guān)之人沒有申請的資格，故申請?jiān)诒举|(zhì)是一種權(quán)利。而且，這種權(quán)利引發(fā)了登記機(jī)關(guān)的審查、登記等程序行為，具有程序法上的意義，因此，登記申請權(quán)“是不動產(chǎn)物權(quán)變動交易的當(dāng)事人請求登記官準(zhǔn)予在登記簿冊上記載物權(quán)變動的法律事實(shí)的權(quán)利，屬于程序法上的權(quán)利”。[8]

對申請之權(quán)利的這種界定，揭示著其與登記請求權(quán)的區(qū)別：

第一，權(quán)利性質(zhì)不同。登記申請權(quán)是程序性權(quán)利，是依據(jù)登記法產(chǎn)生的引致登記程序運(yùn)行的權(quán)利。[9]登記請求權(quán)則是涉及不動產(chǎn)物權(quán)變動法律關(guān)系的一方當(dāng)事人請求他方協(xié)助辦理申請登記的權(quán)利，如果他方拒絕協(xié)助時(shí)，請求權(quán)人可以通過司法救濟(jì)來實(shí)現(xiàn)自己的目的。比如，瑞士民法第665條第1項(xiàng)規(guī)定了土地所有權(quán)的登記請求權(quán)，其內(nèi)容為：“有取得所有權(quán)理由的取得人，對所有人有請求登記的權(quán)利，如所有人拒絕時(shí)，有請求法院判與所有權(quán)的權(quán)利?！钡怯浾埱髾?quán)的依據(jù)是物權(quán)實(shí)體法中法律關(guān)系，它既可以是物權(quán)性法律關(guān)系（如抵押權(quán)因?yàn)閭鶛?quán)受償而消滅，但沒有辦理涂銷登記，同一不動產(chǎn)上的典權(quán)人即可根據(jù)自己的物權(quán)請求權(quán)請求涂銷該抵押權(quán)的情形），也可以是債權(quán)性法律關(guān)系（如房屋買受人依據(jù)房屋買賣合同，請求房屋出賣人申請房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的情形）。

第二，權(quán)利指向不同。登記申請權(quán)的指向?qū)ο笫堑怯洐C(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)因此而享有介入當(dāng)事人實(shí)體法律關(guān)系的權(quán)利，并負(fù)擔(dān)審查等程序義務(wù)，由此而言，登記申請權(quán)是超越當(dāng)事人而指向登記機(jī)關(guān)的權(quán)利。登記請求權(quán)的指向?qū)ο髣t是當(dāng)事人內(nèi)部，即其是與登記機(jī)關(guān)無關(guān)的權(quán)利。有學(xué)者就從權(quán)利指向的角度，將登記申請權(quán)界定為“對登記官吏，要求為登記之公法上的權(quán)利”，將登記請求權(quán)界定為“對于登記義務(wù)人，請求為協(xié)理于登記申請之私法上的權(quán)利”。[10]

第三，權(quán)利主體定位不同。登記申請權(quán)的權(quán)利主體一般被稱為“登記權(quán)利人”（或者“受益人”“Gewinnender　Teil”）和“登記義務(wù)人”（或者“致?lián)p人”“Verlierender　Teil”），前者是因?yàn)榈怯洸⒃诘怯洸旧巷@示的直接取得利益或者免除負(fù)擔(dān)的人（如房屋所有權(quán)的受讓人），后者是因?yàn)榈怯洸⒃诘怯洸旧巷@示出來的失去利益或者得到負(fù)擔(dān)的人（如房屋所有權(quán)的出讓人）。[11]

在通常情況下，正如下文所言，共同申請是登記申請的常態(tài)，在這種情況下，登記權(quán)利人和登記義務(wù)人一般都是登記申請權(quán)人。對于登記請求權(quán)而言，其主體被稱為“登記請求權(quán)人”，義務(wù)主體被稱為“配合登記義務(wù)人”，即其主體只能是一方。在一般情況下，“登記權(quán)利人”與“登記請求權(quán)人”為同一人，但是，在特殊情況下，如房屋所有權(quán)受讓人不欲申請登記，則出讓人就成為請求權(quán)人，這時(shí)，程序法上的“登記義務(wù)人”就成為實(shí)體法上的“登記請求權(quán)人”，程序法上的“登記權(quán)利人”則是實(shí)體法上的“配合登記義務(wù)人”。[12]

第四，權(quán)利主體資格不同。據(jù)此，登記申請權(quán)的主體必須是與登記有直接利害關(guān)系之人，這種關(guān)系能夠在登記簿上顯示出來，故登記權(quán)利人在申請登記時(shí)必須是登記簿上的權(quán)利人，否則，即不得成為登記申請權(quán)的主體。比如，A將房屋出賣給B，但A對該房屋沒有處分權(quán)，在登記簿中不是房屋所有權(quán)人，相應(yīng)的，B也與該登記簿中的房屋所有權(quán)人沒有利害關(guān)系，它們就不能對該房屋所有權(quán)享有申請權(quán)。而登記請求權(quán)主體則無該資格限制，在上述事例中，B依據(jù)對于A的合同債權(quán)，有權(quán)要求A履行合同，此即為登記請求權(quán)，只不過其不能現(xiàn)實(shí)實(shí)現(xiàn)而已。

第五，權(quán)利制約要素不同。登記申請權(quán)是否運(yùn)行以及在何時(shí)運(yùn)行，完全由當(dāng)事人自己掌握，雖然法律一般規(guī)定登記申請應(yīng)當(dāng)在特定期限內(nèi)作出，但是該期限僅僅屬于訓(xùn)示期間，即使申請逾期，也不會發(fā)生權(quán)利消滅的效果。[13]但是，登記請求權(quán)運(yùn)行的依據(jù)是存在物權(quán)變動、實(shí)體權(quán)利和登記簿上權(quán)利不一致等情況，建立在債權(quán)法律關(guān)系基礎(chǔ)上的登記請求權(quán)還要受到訴訟時(shí)效期間的限制。

第六，權(quán)利運(yùn)行結(jié)果不同。登記申請權(quán)的運(yùn)行會出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)辦理登記與不辦理登記兩種結(jié)果。登記請求權(quán)運(yùn)行的結(jié)果是協(xié)同登記義務(wù)人同意申請登記，從而由當(dāng)事人雙方共同提出登記申請，此時(shí)，登記請求權(quán)與登記申請權(quán)的關(guān)系就是“為在登記簿上實(shí)現(xiàn)實(shí)體上之登記請求權(quán)，必須透過登記法上所規(guī)定之架構(gòu)-登記法上之登記請求權(quán)”[14]，其最終結(jié)果等同于登記申請權(quán)的運(yùn)行結(jié)果；或者是協(xié)同義務(wù)人不同意申請登記，登記請求權(quán)人通過司法救濟(jì)獲得權(quán)利支持后，再通過登記申請權(quán)的運(yùn)行達(dá)到登記機(jī)關(guān)辦理登記的目的。

2.申請的行為性質(zhì)

在不動產(chǎn)登記法是物權(quán)程序法的大前提下，登記申請具有程序法行為的意義，這是其基本屬性。申請?zhí)幱诘怯洺绦驒C(jī)制之中，其一旦運(yùn)行，就要引發(fā)登記機(jī)關(guān)的相應(yīng)行為，這種行為可能還要涉及其他人（如對登記提出異議抗辯的利害關(guān)系人），因而，從整體上看，申請僅僅是登記程序中的一個環(huán)節(jié)，它不能像法律行為一樣具有獨(dú)立存在的意義。從這個角度理解申請，其與司法訴訟程序中的起訴具有相同的性質(zhì)，即它們均是引致國家公權(quán)力機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)從事相應(yīng)行為的表示。登記申請是希冀登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的表示，它不是法律行為或者意思表示（rechtsgesch？ftliche

Willenserkl？rung），而僅僅是純粹的程序性行為（Verfahrenshandlung）[15].

如此界定申請的行為性質(zhì)，就意味著，民法中的法律行為制度不能直接適用于登記申請等程序性行為，只能根據(jù)規(guī)范目的以及利益類型進(jìn)行類推適用。[16]其最突出表現(xiàn)就是登記申請不能被撤銷（nicht　anfechtbar），即使當(dāng)事人主觀上并沒有申請登記的意愿，但只要其向登記機(jī)關(guān)遞交了登記申請以及相關(guān)文件，而且登記機(jī)關(guān)據(jù)此辦理了登記，就足以表明申請作為程序行為，已經(jīng)運(yùn)行并因?yàn)樽罱K效力的產(chǎn)生而失去了意義。如果不肯定這一點(diǎn)，就將導(dǎo)致整個登記程序喪失不可逆性的基本運(yùn)作規(guī)律和特點(diǎn)，登記程序也就不足以稱為程序。當(dāng)然，正如下文所言，在登記完成之前，申請是可以被撤回的（rücknehmbar），但這完全不同于撤銷。

（二）申請的運(yùn)行

申請的運(yùn)行，是當(dāng)事人通過自己意思請求登記機(jī)關(guān)為或者不為審查、登記行為的動態(tài)表現(xiàn)。當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出申請，是申請運(yùn)行開始的標(biāo)志；在提出申請后，當(dāng)事人撤回申請，則意味著申請運(yùn)行因當(dāng)事人的意志而終止。

1.申請的提出

當(dāng)事人提出申請，意欲向登記機(jī)關(guān)表明不動產(chǎn)物權(quán)變動的內(nèi)容，并由登記機(jī)關(guān)加以確認(rèn)。為了實(shí)現(xiàn)這個目的，當(dāng)事人必須采用符合法定的方式提交相關(guān)文件，以證明自己行為的合法性和便于登記機(jī)關(guān)據(jù)以審查和控制。

（1）申請的文件

申請時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的文件，必須能夠表明當(dāng)事人的身分、意欲達(dá)到的目的以及相關(guān)的證據(jù)，它們包括：

第一，申請書。由于申請涉及到當(dāng)事人的利益歸屬和變化，也決定了登記機(jī)關(guān)審查和登記的范圍，為了促使當(dāng)事人謹(jǐn)慎從事，也為了防止登記機(jī)關(guān)濫用職權(quán)私自改變民事主體的權(quán)利狀態(tài)，當(dāng)事人必須通過書面形式提出申請，以此來印證登記結(jié)果，這也是我國目前通常采用的形式。

申請書應(yīng)當(dāng)說明申請人身分、登記類型、登記原因、標(biāo)的等。為了方便當(dāng)事人提出申請和規(guī)范當(dāng)事人的申請行為，申請書宜由登記機(jī)關(guān)提供標(biāo)準(zhǔn)樣式，明晰表明當(dāng)事人應(yīng)該填寫的事項(xiàng)和提供的證據(jù)，由當(dāng)事人按照提示進(jìn)行填寫和準(zhǔn)備。這種做法無疑具有便利性，比如，葡萄牙從1984年開始采用這種方法，結(jié)果是“實(shí)踐證明填寫一張簡單的申請表并不會妨礙公眾進(jìn)行登記”，相反還能夠起到簡化程序的作用。[17]

第二，其他證明文件。證明文件要服務(wù)于申請書的內(nèi)容，因此，申請人必須附帶提交身分證明、登記原因證明文件（即不動產(chǎn)物權(quán)變動原因的證明，如行政許可文件、遺囑、取得時(shí)效構(gòu)成的證明等）、登記義務(wù)人的權(quán)利證明（即登記義務(wù)人的權(quán)利證明文書或者登記簿中的權(quán)利編號）、申請所涉及第三人的同意證明以及法律規(guī)定的其他文件。

（2）申請的方式

申請方式主要有以下幾種：

第一，共同申請，即登記權(quán)利人和登記義務(wù)人共同向登記機(jī)關(guān)申請登記。這是申請的一般方式，也是我國登記實(shí)務(wù)所采用的通常做法，它適用于因法律行為產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動情況，比如，因?yàn)橘I賣、交換、贈與、抵押、設(shè)典等進(jìn)行登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。在這種申請方式中，登記申請權(quán)主體的必須具備完全行為能力。

第二，單方申請，即由登記權(quán)利人或者登記義務(wù)人一方向登記機(jī)關(guān)申請登記。這種申請主要出現(xiàn)于初始登記（如建筑物所有權(quán)的第一次登記）、經(jīng)過國家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動（如法院通過已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決確定的不動產(chǎn)物權(quán)變動）、因繼承發(fā)生的物權(quán)變動等非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動情況之中。比如，瑞士民法第665條第2項(xiàng)即規(guī)定：“在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情況下，取得人得自行請求登記?！迸c共同申請一樣，單方申請人也要具有完全行為能力。

第三，申請，即申請人的法定人或者申請人委托人向登記機(jī)關(guān)申請登記。在這種情況下，人應(yīng)當(dāng)出具身分證明、委托書等證明文件。

第四，代位申請，即登記權(quán)利人怠于申請登記，與其有利害關(guān)系之人為了保全自己的利益或者同時(shí)照料登記權(quán)利人的利益，以自己的名義代位登記權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)申請登記。代位申請主要分為兩類：其一，基于債權(quán)人的代位權(quán)進(jìn)行的代位申請。這種代位申請的目的在于保全代位權(quán)人的利益，是債權(quán)人行使代位權(quán)的表現(xiàn)，因此，其必須符合代位權(quán)的條件。根據(jù)日本不動產(chǎn)登記法第46條之二規(guī)定，債權(quán)人在代位申請時(shí)，應(yīng)當(dāng)在申請書中記載債權(quán)及債務(wù)人的姓名或者名稱、住所或事務(wù)所及代位原因，并附具證明代位原因的文件。其二，基于共同利益進(jìn)行的代位申請。這種代位申請的目的在于保全代位申請人以及被代位的登記權(quán)利人的共同利益，因此，其二者之間必須存在利益上的牽連關(guān)系，形成利益共同體，而且代位申請的目的只能是為該權(quán)利共同體的利益。比如，臺灣土地登記規(guī)則第31條第1項(xiàng)規(guī)定，繼承人為二人以上的，部分繼承人因故不能與其他繼承人共同申請登記時(shí)，其中一人或者數(shù)人為了全體繼承人的利益，就被繼承的土地，申請為公同共有之登記。需要注意的是，無論是何種代位申請，均必須由法律明確規(guī)定其情形以及證明事項(xiàng)，以防止不當(dāng)侵害申請權(quán)利人的利益。

2.申請的撤回

申請的提出是申請人自己依據(jù)自主意思而選擇的行為，其當(dāng)然也可以選擇撤回這種行為，這是當(dāng)事人自己的權(quán)利。因此，有學(xué)者就稱，不存在“不可撤回（unwiderruflichen）”的登記申請。[18]不過，申請人撤回申請的權(quán)利要受到登記機(jī)關(guān)登記行為的限制，即只有在登記完成之前，申請人才能部分或者全部撤回申請，因?yàn)榈怯浀耐瓿蓸?biāo)志著申請已經(jīng)達(dá)到目的，其作為程序行為已經(jīng)正常終結(jié)，就不再具有撤回的可能。如果登記機(jī)關(guān)主張當(dāng)事人撤回申請的表示到達(dá)登記機(jī)關(guān)的時(shí)間，晚于登記完成的時(shí)間，則要由登記機(jī)關(guān)對此負(fù)擔(dān)證明義務(wù)。

申請人應(yīng)當(dāng)采用書面形式撤回申請，其中需要明確表示撤回申請的意思，但無需陳述撤回申請的理由。在共同申請場合，應(yīng)當(dāng)由雙方共同向登記機(jī)關(guān)出具撤回申請請求書；在申請場合，應(yīng)當(dāng)由人向登記機(jī)關(guān)出具申請人撤回申請的授權(quán)文書。如果撤回申請的表示不符合上述形式要求，視為申請沒有撤回，登記機(jī)關(guān)仍然可以完成登記。

原則上，在登記完成之前，申請人撤回申請的，登記機(jī)關(guān)必須尊重申請人的意志，并負(fù)擔(dān)準(zhǔn)許撤回的義務(wù)，而不能擅自加以限制。但是，在共同申請中，只有部分申請人提出撤回申請的，就應(yīng)根據(jù)情況進(jìn)行區(qū)別對待，而不能拘泥于上述原則。比如，在共同繼承登記中，一個繼承人撤回登記申請不能影響他人的登記申請，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該準(zhǔn)許該撤回，但其他人的申請仍要發(fā)生法律效力。又如，在因買賣而導(dǎo)致的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記情況中，只有一方申請人提出撤回申請，而另一方不同意撤回的，為了平衡當(dāng)事人的利益，登記機(jī)關(guān)就不能準(zhǔn)許撤回。在這種情況下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)中止登記程序，在當(dāng)事人共同同意撤回申請、不再撤回申請或者法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)權(quán)利歸屬時(shí)，再作出同意撤回申請或者繼續(xù)登記行為的決定。

（三）申請的效力

申請是一種的程序行為，受這種性質(zhì)的制約，其正常運(yùn)行的后果，當(dāng)然是具有程序法意義的效果。但是，這并不是申請法律效力的全部，因?yàn)榈怯洺司哂谐绦驑?gòu)造的法律意義之外，其最主要的法律意義是充當(dāng)不動產(chǎn)物權(quán)的法定公示形式，這是能產(chǎn)生實(shí)體法效力的意義，那么，申請作為登記生成的前奏，在一定條件下，也產(chǎn)生相應(yīng)的實(shí)體法效力，從而影響當(dāng)事人在實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這樣，申請的作出，就會在程序法和實(shí)體法上產(chǎn)生雙重效力，前者一般被成為形式效力（formelleWirkung），后者則被稱為實(shí)體效力（materielle Wirkung）。

1.形式效力

（1）啟動登記機(jī)關(guān)的登記行為

申請作為登記的啟動機(jī)制，意味著申請人的意思是登記機(jī)關(guān)從事登記行為的動因，沒有申請，就沒有登記機(jī)關(guān)的行為，前者決定了后者的發(fā)生。隨之而來的，就是登記機(jī)關(guān)必須對當(dāng)事人的申請有所表示或者行為，即對申請進(jìn)行審查，在審查后作出登記或者不登記的行為，故而，當(dāng)事人申請和登記機(jī)關(guān)的登記行為在邏輯上具有因果關(guān)系，在時(shí)間上具有先后關(guān)系，這是申請決定登記程序中登記行為運(yùn)作規(guī)律的效力。

（2）決定登記機(jī)關(guān)的行為范圍

當(dāng)事人申請登記，是意欲通過登記機(jī)關(guān)的登記來落實(shí)不動產(chǎn)物權(quán)變動的后果，從這個角度觀之，登記行為的功能，主要是充作達(dá)到當(dāng)事人目的的手段，無視申請、脫離申請或者超越申請的登記行為，就是無視目的、脫離目的或者超越目的的手段，是不妥切、不適當(dāng)?shù)氖侄?。這意味著，不僅登記機(jī)關(guān)在啟動登記行為時(shí)要受到申請行為的制約，登記機(jī)關(guān)的工作權(quán)限范圍，也要受制于申請。換言之，登記機(jī)關(guān)在審查申請和辦理登記時(shí)，必須依據(jù)申請的內(nèi)容范圍進(jìn)行操作，既不能在內(nèi)容上少于申請的內(nèi)容，也不能在范圍上超過申請的范圍。當(dāng)然，這并不意味著申請能夠完全支配登記機(jī)關(guān)的行為，申請能否為登記機(jī)關(guān)所認(rèn)可和采納，還取決于登記機(jī)關(guān)的審查。

2.實(shí)體效力

（1）決定登記完成的順序

申請是登記的啟動器，先申請者應(yīng)當(dāng)先登記，這是一般的社會情理。針對同一不動產(chǎn)，如果有數(shù)人提出物權(quán)變動的申請，則申請時(shí)間在先者，完成登記的時(shí)間就在先。由于登記是不動產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)志，那么，先登記者權(quán)利產(chǎn)生的時(shí)間就在先，其具有排斥登記時(shí)間在后權(quán)利的效力，這就影響到此數(shù)個不動產(chǎn)物權(quán)實(shí)現(xiàn)的先后順序，即本文后面將要詳述的順位。實(shí)現(xiàn)此種效力的技術(shù)手段，就是登記機(jī)關(guān)按照收到申請的時(shí)間先后順序，對申請進(jìn)行序列編號，登記機(jī)關(guān)要根據(jù)編號來決定完成登記的時(shí)間先后順序，申請人則可根據(jù)這個編號來主張自己的登記順序。

（2）影響不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得

登記程序的運(yùn)行結(jié)果，可能會出現(xiàn)登記錯誤，即登記物權(quán)與真實(shí)物權(quán)不一致，在這種情況下，與登記物權(quán)人發(fā)生物權(quán)變動交易者（即第三人）基于對登記的信賴，能夠從登記物權(quán)人處取得該物權(quán)，真實(shí)權(quán)利人不能依據(jù)自己享有的真實(shí)物權(quán)來進(jìn)行阻礙或者追奪。這種制度就是登記公信力，第三人基于登記公信力取得物權(quán)的制度就是不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得，但是，其存在前提條件是，第三人在申請物權(quán)變動登記時(shí)，不知道登記錯誤，即其在申請登記時(shí)不是惡意的。可見，申請登記的時(shí)間，是決定不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度中“善意或惡意”的時(shí)間點(diǎn)，其將影響第三人能否根據(jù)善意取得制度來取得不動產(chǎn)物權(quán)?！暗怯浌帕Α睂⒃谙挛脑斒觯诖瞬毁?。

篇3

（一）房屋滅失的；

（二）放棄所有權(quán)的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第三十九條，申請房屋所有權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請書。

（二）申請人身份證明。

（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書。

（四）證明房屋所有權(quán)消滅的材料。

（五）其他必要材料。

相關(guān)說明：

1、房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

篇4

福建不動產(chǎn)實(shí)施細(xì)則全文第一章 總 則

第一條 為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，細(xì)化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。

房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。

第三條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利人以及不動產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第四條 國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

國務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，依照國土資源部《在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。

第二章 不動產(chǎn)登記簿

第五條 《條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。

沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。

有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。

前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

第六條 不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿。

第七條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配備專門的不動產(chǎn)登記電子存儲設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，保證電子數(shù)據(jù)安全。

任何單位和個人不得擅自復(fù)制或者篡改不動產(chǎn)登記簿信息。

第八條 承擔(dān)不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動產(chǎn)登記等方面的專業(yè)知識。

國土資源部會同有關(guān)部門組織開展對承擔(dān)不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。

第三章 登記程序

第九條 申請不動產(chǎn)登記的，申請人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關(guān)申請材料。

申請材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。

第十條 處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。

建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)申請登記，依照本實(shí)施細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。

第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。

監(jiān)護(hù)人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料;因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。

父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過公證的對被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。

第十二條 當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。

申請不動產(chǎn)登記的，人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。

自然人處分不動產(chǎn)，委托人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。

境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。

第十三條 申請登記的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請書以及相關(guān)材料退還申請人。

第十四條 因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

第十五條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請后，還應(yīng)當(dāng)對下列內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)：

(一)申請人、委托人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請主體是否一致;

(二)權(quán)屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;

(三)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證是否齊全。

第十六條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

(三)因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況。

第十七條 有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國家秘密的除外：

(一)政府組織的集體土地所有權(quán)登記;

(二)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記;

(三)依職權(quán)更正登記;

(四)依職權(quán)注銷登記;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，公告期不少于15個工作日。公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動產(chǎn)登記簿。

第十八條 不動產(chǎn)登記公告的主要內(nèi)容包括：

(一)擬予登記的不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱;

(二)擬予登記的不動產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等;

(三)提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu);

(四)需要公告的其他事項(xiàng)。

第十九條 當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產(chǎn)登記。

有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記：

(一)人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。

第二十條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。

除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明，應(yīng)當(dāng)加蓋不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明樣式，由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定。

第二十一條 申請共有不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書;共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

共有不動產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明共有情況，并列明全體共有人。

第二十二條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明污損、破損的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)，并收回原不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明補(bǔ)發(fā)字樣。

第二十三條 因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上將收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明;確實(shí)無法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。

第四章 不動產(chǎn)權(quán)利登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二十四條 不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。

未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十五條 市、縣人民政府可以根據(jù)情況對本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。

依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。

第二十六條 下列情形之一的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記：

(一)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;

(二)不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(三)不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;

(四)同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的;

(五)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;

(六)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;

(七)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;

(八)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

第二十七條 因下列情形導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：

(一)買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的;

(二)以不動產(chǎn)作價(jià)出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(四)不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(五)繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(八)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(九)因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(十)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

第二十八條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請辦理注銷登記：

(一)不動產(chǎn)滅失的;

(二)權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的;

(三)不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料。

第二節(jié) 集體土地所有權(quán)登記

第二十九條 集體土地所有權(quán)登記，依照下列規(guī)定提出申請：

(一)土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會代為申請;

(二)土地分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請;

(三)土地屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請。

第三十條 申請集體土地所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)其他必要材料。

第三十一條 農(nóng)民集體因互換、土地調(diào)整等原因?qū)е录w土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，申請集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料;

(三)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二條 申請集體土地所有權(quán)變更、注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體土地所有權(quán)變更、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

第三節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第三十三條 依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用國有建設(shè)用地建造房屋的，可以申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第三十四條 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證;

(四)其他必要材料。

前款規(guī)定的土地權(quán)屬來源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國有建設(shè)用地劃撥決定書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營批準(zhǔn)文件。

申請?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理。

第三十五條 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)房屋已經(jīng)竣工的材料;

(四)房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報(bào)告;

(五)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

第三十七條 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)發(fā)生變更的材料;

(三)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;

(四)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議;

(五)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十八條 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)買賣、互換、贈與合同;

(三)繼承或者受遺贈的材料;

(四)分割、合并協(xié)議;

(五)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;

(六)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;

(七)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(八)其他必要材料。

不動產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請人申請登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買賣合同。

第三十九條 具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。

第四節(jié) 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第四十條 依法取得宅基地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請宅基地使用權(quán)登記。

依法利用宅基地建造住房及其附屬設(shè)施的，可以申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第四十一條 申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)申請人身份證和戶口簿;

(二)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料;

(三)房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料;

(四)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二條 因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：

(四)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;

(五)其他必要材料。

第四十三條 申請宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。

第五節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記

第四十四條 依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)，建設(shè)公共設(shè)施，從事公益事業(yè)等的，可以申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。

第四十五條 申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料;

(四)建設(shè)工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記完成后，申請人申請建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交享有集體建設(shè)用地使用權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

第四十六條 申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第六節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)登記

第四十七條 承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地，或者國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記;地上有森林、林木的，應(yīng)當(dāng)在申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記時(shí)一并申請登記。

第四十八條 依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。

篇5

該細(xì)則對不動產(chǎn)登記的程序、資料查詢、保護(hù)、利用和法律責(zé)任都作了明確的規(guī)定。從我公司土地、房產(chǎn)登記辦證的操作經(jīng)驗(yàn)分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細(xì)則》有以下新“看點(diǎn)”

1進(jìn)一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求

《細(xì)則》第二條規(guī)定：“房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。”

2處分共有不動產(chǎn)的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)

《細(xì)則》第十條規(guī)定：“處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記?！?/p>

3除已經(jīng)過公正外，自然人處分不動產(chǎn)需“現(xiàn)場”委托登記

《細(xì)則》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。自然人處分不動產(chǎn)，委托人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外?！?/p>

與目前土地、房產(chǎn)登記相比，《細(xì)則》的規(guī)定，使委托程序較為復(fù)雜和嚴(yán)謹(jǐn)。

4不動產(chǎn)登記人員可能需要現(xiàn)場查看不動產(chǎn)的狀況

《細(xì)則》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”

即不動產(chǎn)登記申請人要做好現(xiàn)場查看的準(zhǔn)備。

5小區(qū)公共道路、綠地等用地作為業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記存在可能

《細(xì)則》第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！?/p>

6國有農(nóng)場土地相關(guān)登記也有規(guī)可依法

《細(xì)則》第五十二條規(guī)定：“以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的，參照本實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。國有農(nóng)場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規(guī)定辦理?！?/p>

7登記信息保護(hù)要求，杜絕“房叔”、“房嬸”

《細(xì)則》第九十五條：“各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。”

第一百零三條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：……(三)泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息;……”

【相關(guān)閱讀】

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合基本完成后，《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的落地意味著，中國不動產(chǎn)登記工作從此有了更加詳實(shí)和可操作的法律依據(jù)。

【明確一：小產(chǎn)權(quán)房無法登記】

國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)如果不登記，是不受法律保護(hù)的。從這個角度講，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，大家為了更好保護(hù)自己的物權(quán)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)，正常地講就應(yīng)該到登記部門進(jìn)行登記。如果不登記，他就不能夠?qū)沟谌恕?/p>

只有全面納入登記的不動產(chǎn)才能在法律框架內(nèi)受到保護(hù)，對于此前非法買賣的小產(chǎn)權(quán)房，目前不動產(chǎn)登記條例明確暫不登記，這意味著小產(chǎn)權(quán)房不可能隨之合法化。

【明確二：三類人可查詢不動產(chǎn)】

實(shí)施細(xì)則明確“三類人”可以查詢不動產(chǎn)登記資料：一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料;二是因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

根據(jù)上述規(guī)定，只有特定人可以查詢不動產(chǎn)登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產(chǎn)等不動產(chǎn)信息。權(quán)力機(jī)關(guān)依法查詢，也需經(jīng)過合理的法定程序。

根據(jù)實(shí)施細(xì)則，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的，提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料。對于查詢所需材料，細(xì)則增加了“查詢目的的說明”這一項(xiàng)。

實(shí)施細(xì)則要求，不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。違反規(guī)定的，除依法給予處分外，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

【明確三：小區(qū)公共部分歸業(yè)主所有】

值得注意的是，實(shí)施細(xì)則對小區(qū)內(nèi)道路、綠地的產(chǎn)權(quán)歸屬登記進(jìn)行了明確規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

“在我國現(xiàn)今的城市建設(shè)模式下，城市居民自購的住房往往位于小區(qū)內(nèi)，此類小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場所似乎并無登記人信息。”北京圣運(yùn)律師事務(wù)所行政法首席律師王優(yōu)銀表示。

【明確四：農(nóng)村宅基地及房屋要登記】

此外，對于國有建設(shè)用地上的建筑物，此前有房產(chǎn)證登記制度相對完善。農(nóng)村集體土地、宅基地和集體土地承包經(jīng)營權(quán)等多數(shù)在村內(nèi)登記，而且多數(shù)手工登記，資料并不完整。

此次實(shí)施細(xì)則對于集體土地宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)都明列單獨(dú)章節(jié)要求登記。

中國社會科學(xué)院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國英表示，不動產(chǎn)登記制度本身就是保護(hù)各種不動產(chǎn)的合法性，有些地區(qū)農(nóng)村集體土地確權(quán)工作近幾年開展不錯，還有很多農(nóng)村集體土地確權(quán)登記尚需完善。不動產(chǎn)登記全面推開后，所有的建筑物應(yīng)該全部登記。

實(shí)施細(xì)則第42條規(guī)定，因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，需提交下列材料：不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等。

【明確五：登記未引發(fā)市場波動】

在不動產(chǎn)登記條例征求意見期間，業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)擔(dān)心，不動產(chǎn)登記掌握房產(chǎn)基礎(chǔ)信息，是為征收房地產(chǎn)稅鋪路。而開征房地產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會引發(fā)有多套房產(chǎn)的業(yè)主拋售房產(chǎn)，從而引起樓市震蕩。

事實(shí)證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經(jīng)開始對不動產(chǎn)變更、交易的居民換發(fā)不動產(chǎn)登記證，從而陸續(xù)實(shí)現(xiàn)新證(不動產(chǎn)登記證)換舊證(房產(chǎn)證)。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場去年穩(wěn)中有升，不動產(chǎn)登記并未引發(fā)市場波動。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副院長張杰表示，“不需要擔(dān)心不動產(chǎn)登記會引起房價(jià)下跌，不動產(chǎn)登記只是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的間接因素。短期來看，不動產(chǎn)登記有利于理清市場底數(shù)，開發(fā)商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產(chǎn)數(shù)量有一個確切的數(shù)據(jù);長期來看，這有利于市場秩序的完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！?/p>

篇6

最高人民法院關(guān)于辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定

第一條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人申請財(cái)產(chǎn)保全，應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交申請書。申請書應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

(一)申請保全人的身份證明、送達(dá)地址、聯(lián)系方式;

(二)申請財(cái)產(chǎn)保全的事實(shí)與理由;

(三)爭議標(biāo)的或者請求事項(xiàng);

(四)具體明確的被保全財(cái)產(chǎn);

(五)保全擔(dān)保財(cái)產(chǎn)證明或者資信證明，或者不需要提供保全擔(dān)保的理由;

(六)其他需要記明的事項(xiàng)。

第二條 當(dāng)事人在仲裁過程中申請財(cái)產(chǎn)保全的，申請書應(yīng)當(dāng)通過仲裁機(jī)構(gòu)提出。仲裁機(jī)構(gòu)收到申請書后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提交人民法院，并附仲裁案件受理通知書、委托保全函等相關(guān)材料。人民法院作出保全裁定或駁回申請的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知仲裁機(jī)構(gòu)。

第三條 人民法院依申請或依職權(quán)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全的，由人民法院審判部門作出裁定后，移送執(zhí)行部門實(shí)施。

第四條人民法院接受財(cái)產(chǎn)保全申請后，對情況緊急的，必須在四十八小時(shí)內(nèi)作出裁定;裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即開始執(zhí)行。對非緊急情況的，應(yīng)當(dāng)在接受申請后5日內(nèi)作出裁定;需要提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)在提供擔(dān)保后5日內(nèi)作出裁定;裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)執(zhí)行。

第五條 人民法院依照民事訴訟法第一百條、第一百零一條規(guī)定責(zé)令當(dāng)事人、利害關(guān)系人提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情況，按照下列標(biāo)準(zhǔn)，確定擔(dān)保數(shù)額：

(一)保全銀行賬戶資金的，不超過被保全資金的30%;

(二)保全土地、房屋等不動產(chǎn)的，不超過被保全土地、房屋等不動產(chǎn)同期市場交易價(jià)格的30%;

(三)保全車輛、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)的，不超過被保全車輛、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)查封期間的折舊費(fèi)用;

(四)保全非上市公司股權(quán)或投資權(quán)益的，不超過被保全股權(quán)或投資權(quán)益出資金額或者轉(zhuǎn)讓金額的30%;

(五)保全古玩、字畫、知識產(chǎn)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)的，不超過被保全財(cái)產(chǎn)市值估價(jià)的30%。

財(cái)產(chǎn)保全期間，申請保全人提供的擔(dān)保不足以賠償可能給被保全人造成的損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令其追加擔(dān)保;拒不追加的，裁定解除保全。

第六條 保全上市公司股票、債券的，申請保全人應(yīng)當(dāng)提供與該股票、債券市場交易價(jià)格相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)擔(dān)保。

被保全的上市公司股票、債券需要及時(shí)交易處置的，人民法院應(yīng)當(dāng)允許被保全人交易處置，并保全其變價(jià)款。但股權(quán)、債券作為爭議標(biāo)的的除外。

第七條 他人為申請保全人提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)向人民法院出具擔(dān)保書。擔(dān)保書應(yīng)當(dāng)載明擔(dān)保人、擔(dān)保方式、擔(dān)保財(cái)產(chǎn)、擔(dān)保范圍、擔(dān)保物的價(jià)值、擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)等內(nèi)容，并附相關(guān)證明材料。

他人為申請保全人提供保證擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)向人民法院提交公民的身份證明、法人或其他組織營業(yè)執(zhí)照、法定代表人或主要負(fù)責(zé)人身份證明、組織機(jī)構(gòu)代碼、財(cái)產(chǎn)或財(cái)務(wù)狀況等證明文件。公司法人作為第三人提供保證擔(dān)保的，還應(yīng)當(dāng)提供公司章程及公司股東會或者董事會同意提供擔(dān)保的決議文件。

保全擔(dān)保應(yīng)當(dāng)符合物權(quán)法、擔(dān)保法、公司法等有關(guān)法律的規(guī)定，不符合規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回申請。

第八條 申請保全人可以與保險(xiǎn)公司訂立訴訟保全責(zé)任險(xiǎn)合同，作為保全擔(dān)保。

訴訟保全責(zé)任險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)利益應(yīng)當(dāng)確保保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保全人所遭受的損失得到賠償。

第九條 具有下列情形之一的，人民法院可以不要求申請保全人提供擔(dān)保：

(一)在工傷賠償、交通事故人身損害賠償訴訟中申請財(cái)產(chǎn)保全的;

(二)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)申請財(cái)產(chǎn)保全的。

(三)案件事實(shí)清楚，權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，不及時(shí)采取保全措施可能造成嚴(yán)重后果的。

追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)用、勞動報(bào)酬的，可以直接申請人民法院先予執(zhí)行。

第十條當(dāng)事人、利害關(guān)系人申請財(cái)產(chǎn)保全，應(yīng)當(dāng)向人民法院提供明確、具體的被保全財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人、利害關(guān)系人申請?jiān)V訟保全時(shí)，確因客觀原因不能提供明確、具體被保全財(cái)產(chǎn)的，人民法院可以酌情裁定采取保全措施。

第十一條 訴訟保全裁定未指明具體的保全財(cái)產(chǎn)的，在該裁定執(zhí)行過程中，申請保全人可以書面申請人民法院查詢被保全人的財(cái)產(chǎn)。

申請保全人應(yīng)當(dāng)在申請書中寫明被保全人的基本情況，以及請求查詢的財(cái)產(chǎn)數(shù)額和范圍等事項(xiàng)。

申請保全人提出查詢申請的，已建立網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)的人民法院可以在請求保全的數(shù)額范圍內(nèi)，查詢被保全人的財(cái)產(chǎn)。

第十二條

人民法院查詢發(fā)現(xiàn)可供保全財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)立即采取查封、扣押、凍結(jié)措施。查詢發(fā)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)有存款、動產(chǎn)、股權(quán)、不動產(chǎn)等多種類型的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保全存款等方便變現(xiàn)處置的財(cái)產(chǎn)。

第十三條人民法院對查詢的被保全人財(cái)產(chǎn)情況，應(yīng)當(dāng)依法保密，除根據(jù)申請保全人的保全請求應(yīng)當(dāng)采取查封、扣押、凍結(jié)措施的財(cái)產(chǎn)外，不得向申請保全人泄露被保全人其他財(cái)產(chǎn)信息，也不得在訴訟保全、強(qiáng)制執(zhí)行之外使用相關(guān)信息。

第十四條 申請保全人通過虛假訴訟等方式惡意獲取信息，侵害被保全人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對有上述妨害民事訴訟行為的申請保全人，人民法院可以依照民事訴訟法第一百一十一條的規(guī)定依法追究責(zé)任。

第十五條 人民法院在財(cái)產(chǎn)保全中采取查封、扣押、凍結(jié)措施時(shí)，需要有關(guān)單位協(xié)助辦理登記手續(xù)的，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在保全裁定書和協(xié)助通知書送達(dá)當(dāng)日辦理登記手續(xù);有多個保全裁定書和協(xié)助通知書的應(yīng)當(dāng)按照送達(dá)的時(shí)間先后辦理凍結(jié)手續(xù)，不能確定當(dāng)日送達(dá)先后時(shí)間的，視為相同順位的保全措施。

第十六條 財(cái)產(chǎn)保全裁定執(zhí)行中，人民法院發(fā)現(xiàn)據(jù)以執(zhí)行的裁定書內(nèi)容與實(shí)際情況不符的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷或糾正。

第十七條 申請保全人申請續(xù)行保全的，應(yīng)當(dāng)在保全措施期限屆滿15日前向原作出財(cái)產(chǎn)保全裁定的人民法院提出申請。逾期申請或者不申請的，自行承擔(dān)不能續(xù)行保全的法律后果。

第十八條 有下列情形之一的，首先采取保全措施的法院應(yīng)當(dāng)將保全財(cái)產(chǎn)移交已進(jìn)入執(zhí)行程序的另案輪候查封法院執(zhí)行：

(一)首先采取保全措施法院消極執(zhí)行，超過三個月未對保全財(cái)產(chǎn)采取變價(jià)處分措施的;

(二)債權(quán)人無正當(dāng)理由，超過三個月未申請人民強(qiáng)制執(zhí)行的。

第十九條對符合本規(guī)定第十八條規(guī)定的案件，首先采取保全措施法院未主動移送的，另案輪候查封法院可以要求其移送。兩地法院就移送保全財(cái)產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以逐級報(bào)請共同的上級法院指定該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行法院。

共同的上級法院可以根據(jù)保全財(cái)產(chǎn)的所在地、種類及各債權(quán)數(shù)額與保全財(cái)產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系等案件具體情況，指定執(zhí)行法院并限期處分保全財(cái)產(chǎn)。

第二十條申請保全人對駁回申請保全裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起五日內(nèi)向作出裁定的人民法院申請復(fù)議一次。人民法院應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)議申請后十日內(nèi)審查。理由成立的，裁定撤銷或改正并采取保全措施;理由不成立的，裁定駁回復(fù)議申請。

第二十一條 利害關(guān)系人認(rèn)為保全裁定實(shí)施過程中的執(zhí)行行為違法提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定審查處理。

利害關(guān)系人對保全裁定不服，基于實(shí)體權(quán)利對保全財(cái)產(chǎn)提出足以排除查封、扣押、凍結(jié)異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定進(jìn)行審查處理。

第二十二條 本規(guī)定自公布之日起施行。本規(guī)定施行前的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。法律和司法解釋另有特別規(guī)定的，適用其規(guī)定。

財(cái)產(chǎn)保全的執(zhí)行程序

(一)人民法院對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，可以裁定對其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為;當(dāng)事人沒有提出申請的，人民法院在必要時(shí)也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以責(zé)令申請人提供擔(dān)保，申請人不提供擔(dān)保的，裁定駁回申請。人民法院接受申請后，對情況緊急的，必須在四十八小時(shí)內(nèi)作出裁定;裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即開始執(zhí)行。

(二)利害關(guān)系人因情況緊急，不立即申請保全將會使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的，可以在提起訴訟或者申請仲裁前向被保全財(cái)產(chǎn)所在地、被申請人住所地或者對案件有管轄權(quán)的人民法院申請采取保全措施。申請人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，不提供擔(dān)保的，裁定駁回申請。人民法院接受申請后，必須在四十八小時(shí)內(nèi)作出裁定;裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即開始執(zhí)行。

申請人在人民法院采取保全措施后三十日內(nèi)不依法提起訴訟或者申請仲裁的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除保全。

(三)保全限于請求的范圍，或者與本案有關(guān)的財(cái)物。財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財(cái)產(chǎn)的人。

財(cái)產(chǎn)已被查封、凍結(jié)的，不得重復(fù)查封、凍結(jié)。

(四)財(cái)產(chǎn)糾紛案件，被申請人提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定解除保全。申請有錯誤的，申請人應(yīng)當(dāng)賠償被申請人因保全所遭受的損失。當(dāng)事人對保全或者先予執(zhí)行的裁定不服的，可以申請復(fù)議一次。復(fù)議期間不停止裁定的執(zhí)行。

財(cái)產(chǎn)保全的解除

(一)被申請人提供擔(dān)保;

(二)訴前財(cái)產(chǎn)保全的申請人在采取保全措施后30日內(nèi)未起訴的;

(三)申請人撤回保全申請的。

篇7

關(guān)鍵字：確權(quán)物權(quán)變動法律行為物權(quán)公示原則

一、確定物權(quán)歸屬的意義

過去的民法學(xué)說一般是將如何確定物權(quán)歸屬的案件，也就是我們常說的“確權(quán)”案件當(dāng)作非交易狀態(tài)下的案件類型。其實(shí)交易狀態(tài)下的確權(quán)案件才是司法實(shí)踐中的常發(fā)案件，而且在市場經(jīng)濟(jì)條件下這類案件對于國計(jì)民生才具有重要意義。比如，在買賣交易中確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移至買受人的案件，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)確定該權(quán)利是否已經(jīng)被受讓人取得案件；在抵押交易中確定當(dāng)事人依據(jù)抵押合同設(shè)定抵押權(quán)是否生效的案件。這些都是現(xiàn)實(shí)中的常發(fā)案件。在這些案件中，我們必須對認(rèn)可這些物權(quán)變動是否生效、以及何時(shí)生效的問題做出決斷。

物權(quán)歸屬的判斷對于市場經(jīng)濟(jì)和人民群眾的生活具有十分重要的意義，因?yàn)椋海?）物權(quán)具有排斥第三人的效力，比如抵押權(quán)設(shè)定生效后，即可以排斥一般的債權(quán)人，以保障抵押權(quán)人優(yōu)先得到償還。因此必須在抵押權(quán)設(shè)定的法律交易中考慮到第三人正當(dāng)權(quán)利被排斥這一因素，在法律上建立保護(hù)第三人的制度。再如所有權(quán)變動的情況：如果一個所有權(quán)的取得有效，那么該所有權(quán)便不能同時(shí)確定為他人享有。因此在一個標(biāo)的物上雖然可以存在兩個以上的債權(quán)，但是絕不可以同時(shí)存在兩個所有權(quán)，因此如果確定一個所有權(quán)變動有效，其他人的合法債權(quán)因此必然會被排斥。物權(quán)這種排斥第三人作用的法律效力是非常強(qiáng)硬的，因此物權(quán)變動的法學(xué)原理和制度建設(shè)必須考慮到交易安全這個市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的基本原則。（2）物權(quán)變動實(shí)際上使得一個特定物上的法律關(guān)系發(fā)生更新，一個有效的物權(quán)變動能夠使得物上原來的法律關(guān)系歸于終結(jié)，而新的法律關(guān)系即可以產(chǎn)生。物權(quán)變動，其實(shí)是物的支配秩序的變動，這就是物權(quán)效力制度建設(shè)必須予以解決的問題。因?yàn)槊穹ㄉ嫌小盁o瑕疵取得”的原則，物權(quán)取得人一般并不承受標(biāo)的物原來的負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物原來的權(quán)利瑕疵一般情況下只能由原來的權(quán)利人承擔(dān)，所以物權(quán)變動的生效，會立即發(fā)生標(biāo)的物上的法律關(guān)系更新的結(jié)果。所以交易的物權(quán)確權(quán)不論對于民法制度建設(shè)、而且對于公法制度建設(shè)也有十分重要的意義。比如，對于已經(jīng)合法完成的交易，不論是法院還是行政管理機(jī)關(guān)，一般均不應(yīng)該因?yàn)槲锏脑瓉頇?quán)利人有違法的情節(jié)（即使物的原來權(quán)利人的不當(dāng)行為與交易之物有關(guān)），而將物從物權(quán)取得人手中追回。

正因?yàn)檫@樣，對于物權(quán)歸屬確定中的法理問題和基本規(guī)則問題，不但法院的法官應(yīng)該掌握，仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員應(yīng)該掌握，而且行政管理部門比如土地部門、房地產(chǎn)部門、車輛以及船舶的管理部門等照樣應(yīng)該掌握。當(dāng)然，律師職業(yè)者和其他法律輔助人員也應(yīng)該予以掌握。

近年來隨著法學(xué)研究的深入，法理上對于物權(quán)變動的有效作為確定物權(quán)歸屬這一點(diǎn)已經(jīng)沒有疑義，這也就是說，“確權(quán)”的基礎(chǔ)應(yīng)該是物權(quán)取得的法律根據(jù)的正當(dāng)性，因此可以從物權(quán)變動的法律根據(jù)方面去確定物權(quán)的歸屬。同時(shí)，對于非依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，比如依據(jù)法律的直接規(guī)定、依據(jù)法院的判決和政府的行政指令等發(fā)生的物權(quán)變動、依據(jù)繼承發(fā)生的物權(quán)變動等，法理上的看法也趨于統(tǒng)一，我國立法機(jī)關(guān)編制的“物權(quán)法征求意見稿”也采納了這些觀點(diǎn)。但是這些物權(quán)變動并不是依據(jù)交易行為發(fā)生的，從市場經(jīng)濟(jì)和人民群眾的說需要看，其實(shí)踐意義并不如依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的意義重要。

顯然，司法實(shí)踐常見的物權(quán)確認(rèn)案件，常常是依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，然而也就是在這一方面，目前的民法法理有極大的混亂，給我國的立法和司法帶來極大的困擾。本文從幾個典型案例分析入手，說明科學(xué)的確定交易中的物權(quán)歸屬的方法，以及其中的法理問題，目的是克服各種似是而非的法理給我們帶來的困擾，以科學(xué)的法理來指導(dǎo)我們的立法和司法。

二、僅僅依據(jù)生效的合同，就能確定物權(quán)變動生效嗎？

現(xiàn)實(shí)交易涉及物權(quán)變動的情形一般是：當(dāng)事人之間首先會訂立一個合同，通過合同來約束雙方當(dāng)事人，使他們能夠履行合同，以完成物權(quán)的變動。這種情形的典型，就是當(dāng)事人之間訂立買賣合同，合同在履行之前首先應(yīng)該生效，這種效力促使當(dāng)事人履行合同指定的交付義務(wù)，最后完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以從物權(quán)變動的角度看，這個買賣合同就成為所有權(quán)取得這種物權(quán)變動的交易基礎(chǔ)行為或者原因行為，而所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事實(shí)，就成為交易的結(jié)果。一般法理分析也就是基于這一因果關(guān)系而展開的。有了這個原因行為的基礎(chǔ)，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移才具備了法律上最初的條件,抵押權(quán)的設(shè)定等行為，也存在著這些法律事實(shí)的區(qū)別。所以除所有權(quán)轉(zhuǎn)移之外，其他交易情況下的物權(quán)變動都會有這個原因行為。

但是，合同的成立以至生效，是否能夠成為物權(quán)變動的充分條件？也就是說，是否有了物權(quán)變動的原因，就必然發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果？舉例來說，是否可以認(rèn)為買賣合同成立生效后，標(biāo)的物的所有權(quán)十分肯定會轉(zhuǎn)移給買受人？依據(jù)合同設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是否可以根據(jù)能夠生效的合同就確定抵押權(quán)設(shè)定行為完成了？

司法實(shí)踐中常常可以遇到這樣一些案例，一些法官、律師等認(rèn)為，合同生效了，合同所指向的物權(quán)變動也就生效了。請看如下案例：

（一）案例

案例1：“一物二賣”中的所有權(quán)確定問題

某省一個縣城進(jìn)行舊城改造時(shí)，有一個拆遷戶回遷到一處鋪面房。不久有一個經(jīng)商的人找到該房主，提出以較高的價(jià)格購買其鋪面房，拆遷戶答應(yīng)了。于是雙方簽訂了房屋買賣合同，約定合同簽訂之后六個月期滿，拆遷戶將房屋交付給該經(jīng)商戶。合同簽訂后，經(jīng)商戶依約交付了房款。該合同簽訂三天后，另一個經(jīng)商戶也找到這個拆遷戶，提出以更高的價(jià)錢買拆遷戶的鋪面房。拆遷戶非常高興，就和第二個買受人又訂立了房屋買賣合同，還主動迅速地辦理了房屋過戶的登記手續(xù)。房主交付房屋后，第二個買受人開始了經(jīng)營活動。結(jié)果半年后，第一個買受人要求拆遷戶交房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被第二個買受人占有使用。于是，第一個買受人咨詢了律師，律師說，你這個合同既沒有詐欺，又沒有脅迫，也沒有趁人之危，更沒有違背法律的情節(jié)，所以你這個合同是有效的；合同既然有效，而且這個合同的標(biāo)的物房屋是特定物，因此，按照“特定物買賣，標(biāo)的物所有權(quán)在合同成立生效時(shí)轉(zhuǎn)移”的法理，那么房屋所有權(quán)應(yīng)該在買賣合同生效時(shí)轉(zhuǎn)移，因此，這個房屋的所有權(quán)就已經(jīng)是你的了。別人占著你的房屋就是侵權(quán)，你可以侵權(quán)為由，向法院。根據(jù)律師的建議，第一個買受人以第二個買受人侵犯其房屋所有權(quán)為由，向法院提訟。一審法院支持了第一個買受人的訴訟請求，認(rèn)為第二個買受人的侵權(quán)事實(shí)成立。但一審法院法官在判決書中同時(shí)認(rèn)為，侵權(quán)的成立，一般是要以侵權(quán)人承擔(dān)不作為的義務(wù)作為前提條件，而本案的“侵權(quán)人”卻沒有這一義務(wù)違背的問題，因?yàn)樗歉鶕?jù)合同取得房屋的，因此，追究其侵權(quán)責(zé)任也背離于法理。所以，一審法院判決雖然認(rèn)為侵權(quán)成立，但應(yīng)按公平原則處理，由兩個買受人分擔(dān)損失。于是法官判令房屋歸第二個人所有，但第二個買受人應(yīng)當(dāng)給第一個買受人返還一半的房屋價(jià)款。法官的判決做出后，兩個人都不服。第一個買受人認(rèn)為，我已經(jīng)給了出賣人全部的房屋價(jià)款，房屋我一天未住，憑什么只給我返還一半房屋價(jià)款？第二個買受人認(rèn)為，我已經(jīng)給了出賣人比第一個買受人更多的房屋價(jià)款，憑什么要我返還一半房屋價(jià)款給第一個買受人？倆個人都向該地區(qū)中級法院提起上訴。中級法院主審法官仍然堅(jiān)持了侵權(quán)成立的觀點(diǎn)，但是他更加欠缺對法律本質(zhì)的認(rèn)識。二審法官認(rèn)為，既然侵權(quán)成立，就不存在公平責(zé)任的適用問題，第二個買受人應(yīng)當(dāng)返還房屋給第一個人，如果他不愿意返還，就是法定租賃。因此，二審法院判決第二個買受人應(yīng)該按月給第一個買受人支付房屋租金；如果不支付租金達(dá)到六個月時(shí)，法院就要強(qiáng)制執(zhí)行，收回房屋的所有權(quán)給第一個買受人。第二個買受人對二審判決當(dāng)然不服，因此拒不履行判決書指定的義務(wù)。結(jié)果二審判決生效6個月后，第一個買受人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，第二個買受人看到一輩子辛苦掙來的家產(chǎn)被奪走，結(jié)果發(fā)生暴力抗法事件，造成十分消極的社會影響。

案例2：抵押合同生效是否抵押權(quán)設(shè)定的充分條件問題

一個房地產(chǎn)建筑公司在經(jīng)營中需要向銀行借貸，銀行要求債務(wù)人抵押擔(dān)保，于是銀行和該建筑公司訂立了以建筑公司的三輛大型建筑車輛為標(biāo)的物的抵押合同。抵押合同訂立后，雙方當(dāng)事人并沒有進(jìn)行抵押權(quán)的設(shè)定登記。不久建筑公司將抵押合同指定的三輛車中的兩輛出賣給了另一個建筑公司。但是后來發(fā)生了所謂的“抵押人”建筑公司到期不能償還銀行貸款的問題，銀行向法院提出要求以抵押的車輛拍賣還貸。法院判決認(rèn)為抵押合同的訂立意思表示真實(shí)一致，因而有效，于是法院根據(jù)這個合同將出賣的二輛車追回，償還了銀行的貸款。這個案件曾經(jīng)被作為法官模范執(zhí)行合同法的樣板，在報(bào)紙上隆重介紹。但是在這個案件的討論中，我們完全有必要問一下該審理該案的法官，他們是否注意到第三人公司的正當(dāng)利益問題。第三人即另一個建筑公司在該案中并無任何過錯，結(jié)果他買的汽車被追奪，不但經(jīng)營秩序遭到損害，而且失去的車款事實(shí)上也無法追回。該第三人的這些損失，是否應(yīng)該提醒我們的法官這樣一個問題，即銀行僅僅只是享有抵押合同規(guī)定的權(quán)利，而這一權(quán)利是否就是抵押權(quán)呢？本案中抵押權(quán)是否已經(jīng)有效設(shè)定了呢？

（二）法理分析

在民法的發(fā)展歷史上，確實(shí)有一種依據(jù)一個債權(quán)法意義上的合同來確定物權(quán)變動生效立法模式，我們現(xiàn)在將其稱為“債權(quán)意思主義”的立法模式。這種模式是法國民法典采用的，其理論來源于中世紀(jì)寺院法建立的“契約必須履行”的原則。這一原則的基本精神是合同成立生效后，就具有要求當(dāng)事人履行的法律約束力。這一立法精神后來被法國民法典采納時(shí)，其含義得到極大的擴(kuò)張——法國大革命時(shí)代，自由的精神高于一切，契約被當(dāng)作當(dāng)事人為自己立法的主要手段，是實(shí)現(xiàn)自由和擺脫等級身份制的手段，因此當(dāng)時(shí)的法國出現(xiàn)了民法典的立法與高漲的革命熱情相結(jié)合的情形。在這種情況下契約變成為社會的自然人和法人為自己建立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要正當(dāng)性根據(jù)，因此法國民法典在人類歷史中第一次規(guī)定了“依法成立的契約，在締結(jié)契約的當(dāng)事人之間具有相當(dāng)于法律的效力”這個具有相當(dāng)?shù)木窀姓倭Φ脑瓌t。依據(jù)法國民法典立法者的觀點(diǎn)，既然締約對于第三人相當(dāng)于自己給自己制定法律，那么契約本身就應(yīng)該句有足夠大的效力，以保障它能夠得到履行；而契約在履行之后，就自然能夠發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。比如，一個人通過訂立買賣合同來購買一座房屋，那么，根據(jù)上述契約履行自然發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果的分析，買賣合同成立生效的時(shí)候，買受人就應(yīng)該取得房屋的所有權(quán)。因此法國民法典第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付、價(jià)金尚未支付、買賣即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)亦于此時(shí)在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人。”

應(yīng)該是指出的是，法國民法典產(chǎn)生時(shí)，已經(jīng)是物權(quán)、債權(quán)這些概念產(chǎn)生數(shù)百年之后，但是法國民法典并沒有使用這些概念，因?yàn)?，在法國?dāng)時(shí)的立法者看來，合同履行自然產(chǎn)生物權(quán)取得的結(jié)果，通過合同自然同時(shí)發(fā)生債權(quán)效果和物權(quán)的取得，因此，沒有必要在物權(quán)和債權(quán)之間做出區(qū)別，也沒有必要建立區(qū)分這兩種權(quán)利發(fā)生變動的不同根據(jù)的法律制度，一個合同就能解決全部問題。這種一個合同包打天下的觀點(diǎn)，現(xiàn)在我國被稱為“債權(quán)意思主義”，但是在歐洲法學(xué)界，人們常常使用的概念是“同一主義”或者“合意原則”（Principleofconsensus）。這是一種以其革命化理想對世界民法立法產(chǎn)生過較大影響的模式。

這種僅僅依據(jù)合同就能夠發(fā)生物權(quán)變動的規(guī)則，在立法思考方面，雖然似乎直接貫徹了自由的精神，但是在法律上卻無法解決如下這兩個問題：（1）在合同嗣后履行不能、甚至當(dāng)事人有意識違約造成的履行不能時(shí)，這種立法模式不能說明為什么所有權(quán)以及其他物權(quán)的歸屬問題。一個合同的生效，事實(shí)上并不意味著它能夠肯定地得到履行，在沒有履行時(shí)，物權(quán)變動當(dāng)然無法不能成就。比如一個人在訂立房屋買賣合同時(shí)精神正常的人，在履行合同是可能會精神失常，因此就會發(fā)生合同履行不能的問題。因此雖然合同生效，但是無論如何房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。一個企業(yè)，在自己的產(chǎn)品漲價(jià)時(shí)馬上會發(fā)生不交付甚至出賣給他人的情形，因?yàn)榧词顾袚?dān)違約責(zé)任也會獲得更大的利益。因此，“一物二賣”在現(xiàn)實(shí)中是常見的，在債權(quán)效果上可以成立，當(dāng)時(shí)標(biāo)的物的所有權(quán)卻只有一個，不能轉(zhuǎn)移給兩個人。（2）不能解決物權(quán)變動引起的第三人權(quán)利被排斥的問題。因?yàn)槲餀?quán)變動常常是以排斥第三人作為其法律目的的，比如，設(shè)定抵押權(quán)，其目的就是要給予一個特別的債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)奶貦?quán)，使其排斥第三人的債權(quán)，而優(yōu)先獲得償還。如果合同的生效就能夠發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，那么僅僅依據(jù)兩個當(dāng)事人之間合同，就能發(fā)生排斥第三人的效果，第三人的權(quán)利得不到任何保護(hù)，這一法律規(guī)則對于第三人沒有任何的正當(dāng)性可言。

對上述這些問題，法國立法者在后來也意識到了。因此他們在民法典制定半個世紀(jì)后，于1855年制定了“不動產(chǎn)登記法”，其中確立了“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和取得，不經(jīng)登記者，不得對抗第三人”的原則，作為其基本立法缺陷的補(bǔ)救措施。但是這種補(bǔ)救措施是否得當(dāng)、足夠，法學(xué)界長期以來就有爭論。一個最基本的爭論就是——物權(quán)的設(shè)立和取得就是為了發(fā)生對抗甚至是排斥第三人的效力，不能對抗第三人時(shí)，物權(quán)變動有怎么可以生效？顯然，法國法無法對此做出正確的回答。所以這種法理是不足取的。

顯然，僅僅將合同作為物權(quán)變動的生效根據(jù)，在法理上是錯誤的，在實(shí)踐上是有害的。在法理上，因?yàn)楹贤某闪⑸?，僅僅只是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了請求權(quán)的約束力，這一約束力對第三人無效果，不但不能排斥第三人，而且不能表示當(dāng)事人之間也發(fā)生了有效的物權(quán)變動。在當(dāng)事人之間訂立合同時(shí)，出賣人可以沒有標(biāo)的物（比如標(biāo)的物尚在制造之中的情形），也可以沒有標(biāo)的物的所有權(quán)（比如標(biāo)的物尚在制造商手里，作為銷售商的出賣人還沒有取得標(biāo)的物的所有權(quán)），此時(shí)出賣人和買受人當(dāng)然可以訂立買賣合同，這個合同可以在沒有物的時(shí)候、在出賣人沒有所有權(quán)這樣的處分權(quán)的時(shí)候生效，因?yàn)樵诼男泻贤瑫r(shí)具備這些條件就足夠了。

通過這里的分析還可以得出一個結(jié)論是：僅僅依據(jù)合同無法確定物權(quán)變動，因?yàn)椋海?）物以及物權(quán)在合同生效時(shí)可以不具備；（2）買受人根據(jù)合同僅僅享有請求權(quán)，這種權(quán)利不能排斥第三人，以保障他自己取得標(biāo)的物以及標(biāo)的物的所有權(quán)。比如出賣人將物“一物二賣”時(shí)，因?yàn)闃?biāo)的物的所有權(quán)只有一個，所以并不是僅僅依據(jù)買受人身份就能取得所有權(quán)。

我國近現(xiàn)代民法改革從一開始就沒有采納這種“同一主義”的立法模式，而是嚴(yán)格遵守債權(quán)法意義上的合同，其生效只能產(chǎn)生債權(quán)法意義上的約束力，即請求權(quán)的約束力、而不能發(fā)生物權(quán)效力的基本規(guī)則。如果嚴(yán)格按照這種科學(xué)的法理分析上述這兩個案例，就可以清楚的看到：

在第一個案例中，第一個買受人在交易中只是訂立了一個合同并發(fā)生了房款的交付，這個合同沒有違背法律的情形，所以這個合同當(dāng)然是有效的，但是它的也只是發(fā)生了債權(quán)意義的約束力，第一個買受人根據(jù)這個合同享有債權(quán)意義的請求權(quán)。后來雖然發(fā)生了標(biāo)的物的所有權(quán)被他人取得的情形，但是卻沒有發(fā)生第一個買受人的請求權(quán)喪失的法律事由，因此第一個買受人始終可以向出賣人主張這一請求權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中并沒有發(fā)生第一個買受人的所有權(quán)取得，因此沒有權(quán)利主張所有權(quán)，更沒有權(quán)利主張所有權(quán)返還以及排斥他人的“侵權(quán)”。

在第二個案例中，銀行與債務(wù)人之間只是定了一個抵押合同，而沒有進(jìn)行不動產(chǎn)登記；僅僅依據(jù)這樣的一個合同不能發(fā)生排斥第三人的結(jié)果。因此銀行對債務(wù)人也就是所謂的“抵押人”的權(quán)利，始終停留在債權(quán)意義的請求權(quán)的階段上，因?yàn)檫@里的“抵押權(quán)”并沒有設(shè)定完成。所以銀行不能對已經(jīng)出賣的汽車主張抵押權(quán)，法院也不能支持這一主張。

這就是“合同是債權(quán)的根據(jù)”的法理。依據(jù)這一原則，我們就可以非常容易的得出這樣的結(jié)論：合同生效只能發(fā)生債權(quán)法上的約束力，物權(quán)變動的生效必須領(lǐng)域法律根據(jù)。對于這一法理，從20世紀(jì)30年代我國制定民法典，到改革開放初期法制建設(shè)的恢復(fù)，我國民法研究和立法堅(jiān)持了這種科學(xué)的法理。民法通則也堅(jiān)持了這一法理。但是，從20世紀(jì)80年代末期到90年代初期開始，隨著我國“統(tǒng)一合同法”的制定，所謂的主流法學(xué)受到近鄰日本民法學(xué)界的強(qiáng)烈影響，而日本民法典在本質(zhì)上按照法國民法早期的精神制定的。因此，早已被我國民法科學(xué)傳統(tǒng)放棄的法國法的“同一主義”理論不僅僅回到了大學(xué)的講堂上，而且我國“統(tǒng)一合同法”制定過程中，也出現(xiàn)了采納這一理論的趨向。現(xiàn)行合同法第51條，明確地將合同的效果與物權(quán)變動的效果聯(lián)系在一起，而且將物權(quán)變動的結(jié)果當(dāng)作合同生效的前提條件。這種導(dǎo)致因果關(guān)系的做法，說明我國民法學(xué)此時(shí)出現(xiàn)了明顯的學(xué)術(shù)倒退。隨著“統(tǒng)一合同法”宣傳和貫徹進(jìn)入，我國學(xué)術(shù)界和司法實(shí)踐中再次出現(xiàn)了“合同法包打天下”的現(xiàn)象，一些學(xué)者和實(shí)踐家產(chǎn)生了合同是發(fā)生一切民事權(quán)利變動的充分根據(jù)、因此只要掌握了合同法就可以解決一切民法問題的誤解。上述這些案例，就是當(dāng)時(shí)這一不科學(xué)的法理誤導(dǎo)的結(jié)果。

三、不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付是確定物權(quán)變動的唯一依據(jù)嗎？

近年來隨著物權(quán)法研究水平的提高和物權(quán)法知識的傳授，堅(jiān)持物權(quán)與債權(quán)的法律性質(zhì)相區(qū)分、物權(quán)變動的法律根據(jù)與債權(quán)變動的法律根據(jù)相區(qū)分的觀點(diǎn)，又逐漸回到我國民法學(xué)的主流地位。這種觀點(diǎn)的要點(diǎn)，是不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以不動產(chǎn)登記為依據(jù)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以占有的交付為依據(jù)?；蛘吆唵蔚卣f，也就是以不動產(chǎn)登記作為交易中的不動產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的法律根據(jù)，以動產(chǎn)交付作為動產(chǎn)交易中物權(quán)確權(quán)的根據(jù)。這種觀點(diǎn)是根據(jù)潘德克頓法律科學(xué)建立起來的，其基點(diǎn)當(dāng)然是科學(xué)的。根據(jù)這一觀點(diǎn)建立的物權(quán)變動規(guī)則，可以比較清晰地將債權(quán)意義上合同的成立生效、與物權(quán)意義的各種法律行為的成立生效區(qū)分開來。我國立法和司法如果能夠做到這一步，就已經(jīng)能夠?qū)⑽餀?quán)變動和債權(quán)變動基本上區(qū)分開來，從而實(shí)現(xiàn)交易法律秩序的科學(xué)調(diào)整。這樣，我國民法在物權(quán)變動制度建設(shè)上的理論成就和實(shí)踐效果就已經(jīng)超過了堅(jiān)持“同一主義”理論的法國民法和日本民法。

以不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有交付作為確定物權(quán)變動是否生效的依據(jù)，符合物權(quán)法中物權(quán)變動必須公示的原則。如上所述，物權(quán)的變動具有排斥他人的效力，因此為第三人的公正起見，法律要求不動產(chǎn)物權(quán)變動必須登記、動產(chǎn)物權(quán)變動必須交付占有，目的就是給第三人提供知悉該物權(quán)變動的充分機(jī)會，使得第三人利益得到成分保護(hù)。

但是，實(shí)踐中又出現(xiàn)了只有不動產(chǎn)登記才是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律根據(jù)、只有動產(chǎn)的占有交付才是動產(chǎn)物權(quán)變動的法律根據(jù)的觀點(diǎn)和做法。這種觀點(diǎn)和做法的基本特征是，在不動產(chǎn)交易確權(quán)時(shí)，只認(rèn)可不動產(chǎn)登記，其他的法律根據(jù)一律排斥；在動產(chǎn)交易確權(quán)時(shí)，只認(rèn)可動產(chǎn)占有的交付，不認(rèn)可其他的法律根據(jù)。請看如下案例：

（一）案例

案例3：交付“房產(chǎn)證”能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在江蘇省某市，某農(nóng)業(yè)信托公司與某房地產(chǎn)開發(fā)商訂立了一個房屋開發(fā)合同。雙方約定由農(nóng)業(yè)信托公司投一部分資金，作為回報(bào)，其可以分割一部分房產(chǎn)。當(dāng)房屋建好后，房地產(chǎn)商開發(fā)首先以自己名義辦理了全部房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書（即實(shí)踐中所謂的“大產(chǎn)證”）。此后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長因重病住進(jìn)了醫(yī)院，于是他將農(nóng)業(yè)信托公司代表人請到了醫(yī)院，表示盡管自己重病在身，但是履行合同的誠意沒變，還是要把房屋交付給農(nóng)業(yè)信托公司。作為證明，他把應(yīng)歸屬農(nóng)業(yè)信托公司的那部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書交給了農(nóng)業(yè)信托公司公司，并表示等他病好后，雙方再去有關(guān)部門辦理登記過戶手續(xù)。但是不幸的是，房產(chǎn)證交付后不久，該董事長因病重去世。其后不久其公司也淪于破產(chǎn)。這時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)清算問題發(fā)生了爭議。農(nóng)業(yè)信托公司是否取得了指定房地產(chǎn)的所有權(quán)的問題，成為房地產(chǎn)開發(fā)公司清算的焦點(diǎn)問題。因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)生了其他債權(quán)人主張權(quán)利的情形，甚至有外省市某法院直接將全部房產(chǎn)（包括農(nóng)業(yè)信托公司應(yīng)得那部分在內(nèi)）予以查封，并欲以拍賣來實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)的情況。顯然，如果認(rèn)為農(nóng)業(yè)信托公司公司取得所有權(quán)，那么這部分房產(chǎn)就不再納入房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)清算范圍之中。如果這部分房產(chǎn)所有權(quán)仍歸屬房地產(chǎn)商的話，那么就要作為破產(chǎn)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清算，則農(nóng)業(yè)信托公司公司的利益就會落空。一審法院的判決，是不承認(rèn)農(nóng)業(yè)信托公司取得房屋所有權(quán)，因?yàn)闆]有辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，房產(chǎn)證交付的行為在法律上沒有意義。

另外，本人在實(shí)踐調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大量的案例：法院或者房地產(chǎn)行政管理部門為了堅(jiān)持登記原則，甚至否定交易中土地以及房屋實(shí)際交付的效力：在房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人交付了房屋、但是沒有辦理登記手續(xù)的情況下，法院判決認(rèn)為這種情況下不能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，甚至買賣合同都?xì)w于無效。在這些執(zhí)法者看來，不動產(chǎn)登記屬于行政管理對于民事活動的確定或者許可，因此不動產(chǎn)登記對于不動產(chǎn)物權(quán)變動具有絕對的決定性作用。在這些判決中，房屋實(shí)際交付在法律上的重要意義完全被否定了。我們應(yīng)該想一想，為什么動產(chǎn)的交付可以發(fā)生物權(quán)變動的效果，而當(dāng)事人自己所為的不動產(chǎn)交付行為，在民法上反而無效呢？僅僅從這里我們就可以看出，以前關(guān)于不動產(chǎn)登記的法理依據(jù)和效果的看法，應(yīng)該是有問題的。

案例4：公證能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在內(nèi)蒙古某地，某甲從某乙處購買捷達(dá)汽車一輛。訂立合同并交付汽車時(shí)，甲乙雙方拿著合同和汽車的其他證件到當(dāng)?shù)剀囕v管理處進(jìn)行過戶登記手續(xù)，被當(dāng)?shù)剀囕v管理處拒絕，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，當(dāng)?shù)剡€沒有開展私人汽車的過戶登記工作，而且當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定要求，私人買賣汽車只能在汽車交付一年后才能進(jìn)行登記。為避免日后出現(xiàn)權(quán)利的爭議，甲乙雙方就汽車所有權(quán)過戶一事進(jìn)行了公證證明。不久，乙駕駛汽車時(shí)，出現(xiàn)責(zé)任事故。法院判決，因?yàn)榧兹匀皇瞧嚨怯浬系乃袡?quán)人，因此甲應(yīng)該承擔(dān)汽車侵權(quán)責(zé)任。由于法律規(guī)定只能以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)，因此法院無法認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。至于當(dāng)事人之間就所有權(quán)轉(zhuǎn)移過戶所進(jìn)行的公證證明，法院認(rèn)為不能作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。這一規(guī)定帶來的問題，連法官也覺得不甚合理。

（二）法理分析

一般來看，以不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有交付作為物權(quán)變動的有效根據(jù)是可以的，但是必須明確，發(fā)生物權(quán)變動的真正根據(jù)，并不是不動產(chǎn)登記和交付的本身，而是支持不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付的法律行為，也就是當(dāng)事人要求以不動產(chǎn)登記和占有交付這種方式來完成不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)變動的意思表示。具體來說，當(dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止某種不動產(chǎn)物權(quán)時(shí)，向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所作的表達(dá)，就是這種意思表示。比如出賣人要將自己的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人時(shí)，當(dāng)事人雙方在登記機(jī)關(guān)所作的出讓和受讓所有權(quán)的表達(dá)；再如當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)、土地使用權(quán)時(shí)，向不動產(chǎn)登記官所作的請求為他們登記這些權(quán)利的表達(dá)。在不動產(chǎn)交易中，當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)的設(shè)立、這種意思表示常常可以從當(dāng)事人登記申請書中可以得到確定。因此，我們說，以不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的依據(jù)一般情況下是正確的。

在民法上，由于汽車、車輛和飛行器具有不動產(chǎn)的特征，所以雖然這些物品自然性質(zhì)為動產(chǎn)，但是在法律上被視為不動產(chǎn)，它們的物權(quán)變動遵守不動產(chǎn)的規(guī)則。法學(xué)上將這些物稱為“準(zhǔn)不動產(chǎn)”，在不特指時(shí)，一般提到不動產(chǎn)的法律規(guī)則時(shí)同時(shí)適用于準(zhǔn)不動產(chǎn)。

同時(shí)，在動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止的情形，當(dāng)事人之間常常是以動產(chǎn)占有的交付作為這些物權(quán)變動的意思表示的表現(xiàn)形式，所以，一般情況下以動產(chǎn)占有的交付作為動產(chǎn)物權(quán)變動的有效根據(jù)也是正確的。當(dāng)代德國民法科學(xué)對交付有十分深刻的分析。德國民法學(xué)的通說認(rèn)為，一項(xiàng)交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對物的任何關(guān)系；（2）出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權(quán)（或者支配權(quán)Disposition）移轉(zhuǎn)給了取得人；（3）該項(xiàng)占有以及支配權(quán)的移轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間的“故意”的結(jié)果，即當(dāng)事人的出讓和受讓的動機(jī)相結(jié)合形成的結(jié)果。在這三項(xiàng)表示交付有效成立的要素中，第一項(xiàng)說明的是對物的事實(shí)上的控制的移轉(zhuǎn)；第二項(xiàng)說明的是占有的受讓人獲得的，是有權(quán)占有；第三項(xiàng)說明交付中包括著明確的轉(zhuǎn)移物的支配權(quán)給受讓人的意思表示。因此，交付是一個十分典型的法律行為，即物權(quán)變動的“合意”。合意就是當(dāng)事人之間就物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學(xué)上，“合意”是廣義合同的一種類型，所以這種合意也被稱為“物權(quán)合同”、“物權(quán)契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關(guān)于合同的一般法定生效條件。當(dāng)然，因?yàn)橐l(fā)生物權(quán)這種獨(dú)特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。

從日本民法學(xué)引進(jìn)我國的一種觀點(diǎn)，認(rèn)為交付是事實(shí)行為，不是法律行為。這種觀點(diǎn)為我國一些學(xué)者采納，但是不用仔細(xì)分析就知道這是一種錯誤的觀點(diǎn)。因?yàn)闆]有意思表示的交付，是不可以想象的，也是不存在的。事實(shí)行為是不以當(dāng)事人的意思表示為要素的行為，即當(dāng)事人沒有意思表示或者意思表示不發(fā)揮作用的行為；但是誰都應(yīng)該理解，在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)交易時(shí)，他們怎么能沒有意思表示？他們的意思表示怎么能沒有作用？顯然，即使是根據(jù)合同，如果出賣人沒有交付的意思表示，買受人也不能到出賣人家里將出賣物拿走！如果出賣人交付行為有法律上的瑕疵時(shí)（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷的。而可以撤銷時(shí)法律行為的特征，事實(shí)行為就不可以撤銷。從這種將交付當(dāng)作事實(shí)行為的看法，可見日本民法學(xué)研究不精深的特點(diǎn)，也可以看到我國民法學(xué)者引進(jìn)這種觀點(diǎn)時(shí)的盲目。

動產(chǎn)交付上所體現(xiàn)的法學(xué)原理，即當(dāng)事人的意思表示或者法律行為推動他們之間的物權(quán)變動的情形，在不動產(chǎn)登記方面照樣可以清晰地看出來。對此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。

當(dāng)事人依據(jù)法律行為來推動以至于完成他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一基于的體現(xiàn)。意思自治原則的基本要求，就是按照當(dāng)事人的內(nèi)心真意來建立與變更民法上的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系；因此只有符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的法律效果，在民法上就具有正當(dāng)性。這一點(diǎn)是民法不同于公法的本質(zhì)特征。民法上一切權(quán)利義務(wù)關(guān)系的建立與變更，都應(yīng)該從當(dāng)事人的意思自治上來理解。而意思自治原則具體制度，就是法律行為。因此，不動產(chǎn)登記的本質(zhì)不是行政管理或者行政授權(quán)，而是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，或者說是不動產(chǎn)物權(quán)法律行為客觀表現(xiàn)方式；動產(chǎn)物權(quán)的占有，也是當(dāng)事人之間關(guān)于動產(chǎn)物權(quán)內(nèi)心真意的客觀表達(dá)方式。所以物權(quán)法律行為與不動產(chǎn)登記和占有交付之間的關(guān)系，是關(guān)于物權(quán)變動的意思表示的內(nèi)心真意與其表現(xiàn)形式之間的關(guān)系。

所以，不動產(chǎn)登記的本質(zhì)，不是行政管理；不動產(chǎn)登記對于不動產(chǎn)物權(quán)的作用，也不是行政授權(quán)或者許可，而是物權(quán)“合意”的公示方式。

既然不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)占有交付是當(dāng)事人之間內(nèi)心真意的表達(dá)方式，那么，在不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付之外，不論是從事實(shí)上還是在立法上都不應(yīng)該排除還存在著其他物權(quán)意思表示方式。比如，如下這些可以表達(dá)當(dāng)事人關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的內(nèi)心真意的方式是很常見的：

1．交付房屋。當(dāng)事人訂立買賣合同或者其他轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的合同之后，出賣人將房屋交付給買受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門的鑰匙等，買受人也予以接受，這就表明了“交付”這一事實(shí)中當(dāng)事人之間的“合意”產(chǎn)生。在不違背法律的情況下，它當(dāng)然應(yīng)該按照法律行為的生效條件產(chǎn)生效果。所以當(dāng)事人之間以實(shí)物交付的方式，當(dāng)然可以證明表明他們之間的不動產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移的意思表示。依據(jù)民法規(guī)則，這一行為的正當(dāng)性毫無疑義。既然動產(chǎn)的占有交付表明物權(quán)變動的效果都是正當(dāng)?shù)?，不動產(chǎn)的實(shí)物交付證明這種效果也是正當(dāng)?shù)摹?/p>

2．交付不動產(chǎn)權(quán)屬文書。在我國由于建立了房地產(chǎn)發(fā)證制度，不動產(chǎn)的權(quán)利人會獲得權(quán)屬證書，以證明自己的不動產(chǎn)物權(quán)。這些權(quán)屬證書，有國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)所有權(quán)證等。不論是從一般民眾的認(rèn)識來看，還是從立法的目的來看，這些權(quán)屬文書當(dāng)然對于交易的民事權(quán)利具有證明的作用。因此，如果當(dāng)事人之間發(fā)生了不動產(chǎn)權(quán)屬文書的交付，比如出賣人將其房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給買受人、而買受人也予以接受時(shí)，當(dāng)然可以表明他們之間就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移形成了“合意”，已經(jīng)發(fā)生了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。

3．公證。如上案例4所述，當(dāng)事人之間就是依據(jù)公證來表達(dá)他們之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當(dāng)事人之間的物權(quán)“合意”，而這種合意沒有任何違背法律的情形，所以依據(jù)這種公證來確認(rèn)當(dāng)事人之間物權(quán)變動的有效性在法理上沒有問題，在實(shí)踐中也不會產(chǎn)生消極的后果。

事實(shí)上，如果當(dāng)事人之間在訂立以物權(quán)變動為目的合同之后，又對該合同進(jìn)行公證，那么可以說明當(dāng)事人之間在債權(quán)法意義的合同之外，又產(chǎn)生了新的“合意”。在不妨害第三人的情況下，根據(jù)這種合意，也可以作為確定物權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。

4．當(dāng)事人雙方向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交的登記申請書，或者登記機(jī)關(guān)在登記之前向當(dāng)事人雙方做出的收到其登記申請的法律文件。這些申請書或者法律文件，同樣可以證明當(dāng)事人之間物權(quán)合意的存在，所以也可以用來證明當(dāng)事人之間物權(quán)變動的真實(shí)性。

5．當(dāng)事人雙方向公證機(jī)關(guān)提交的、目的在于發(fā)生物權(quán)變動的公證申請書。這種申請書同樣可以證明當(dāng)事人之間的物權(quán)合意存在。

6．動產(chǎn)交易，發(fā)生權(quán)利證書交付的情形，也可以證明其物權(quán)變動的效果。比如存折、票據(jù)的交付等。

從上面這些可以確定物權(quán)歸屬的意思表示或者法律行為可以看出，以這種物權(quán)合意作為基本要素的法律行為具有一個共同的特征，就是他們必須具備某種可以在客觀上得到證明的方式。這就是物權(quán)法律行為的“形式主義原則”，具備可以從客觀上可以認(rèn)定的形式，而且形式成為法律行為生效的必備條件。因?yàn)槲餀?quán)具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以當(dāng)事人關(guān)于物權(quán)變動的意思表示，應(yīng)該可以被社會從外在的形式上得以認(rèn)定，以保護(hù)交易的安全。根據(jù)這一原則建立的物權(quán)公示原則，得到了世界上大多數(shù)國家的承認(rèn)。世界各國普遍建立不動產(chǎn)登記制度，都是符合物權(quán)公示原則的。

但是必須指出的，是我國一些學(xué)者采納日本學(xué)者提出的“債權(quán)形式主義”，以“合同加公示”作為物權(quán)變動的有效條件的觀點(diǎn)。但是這種觀點(diǎn)具有嚴(yán)重的缺陷：（1）它不能解釋物權(quán)變動不成就時(shí)的合同的效力問題，因此他們得出了不動產(chǎn)合同不登記不生效、動產(chǎn)和同步交付占有不生效的規(guī)則，從而在根本上違背了物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分的民法法理。（2）它把登記理解為行政管理和行政授權(quán)，違背了民法原理。（3）它只認(rèn)可不動產(chǎn)登記一種物權(quán)交易方式，不承認(rèn)不動產(chǎn)登記之外符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的物權(quán)交易方式，從上述案例3和案例4的分析看，其實(shí)踐的結(jié)果完全是削足適履。現(xiàn)行立法受其影響，結(jié)果十分消極。因?yàn)檫@一問題的探討不屬于本文的范圍，所以對此本文不再展開。

但是必須指出的是，由于物權(quán)法律行為具備的形式不同，其公示的效果也就不一樣。不動產(chǎn)登記作為一種公示方式，是由國家建立的，而且是以國家信譽(yù)作為擔(dān)保的，所以以這種方式作為確權(quán)依據(jù)時(shí)，其效力最強(qiáng)；不動產(chǎn)登記之外，其他這些可以作為物權(quán)確權(quán)依據(jù)的方式，因?yàn)槠湫问綏l件差異，不一定都能達(dá)到不動產(chǎn)登記所具有的強(qiáng)烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能產(chǎn)生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人時(shí)，它們至少可以在當(dāng)事人之間確定物權(quán)的變動，有些甚至可以對當(dāng)事人發(fā)生法律效果（比如不動產(chǎn)權(quán)利證書的交付、提交登記申請書等）。

四、結(jié)論

1.民法上的兩個最基本的權(quán)利物權(quán)與債權(quán)的效力之間有著本質(zhì)的區(qū)別，因?yàn)檫@一本質(zhì)區(qū)別，物權(quán)變動與債權(quán)變動（即他們的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止）的法律根據(jù)必須加以區(qū)分。而最重要的法律根據(jù)的區(qū)分，是法律行為的區(qū)分，因?yàn)榉尚袨椴攀墙灰椎幕A(chǔ)。這是現(xiàn)代民法的根基，也是物權(quán)確權(quán)的根基。

2．債權(quán)意義上的合同的生效，只是產(chǎn)生債的（即請求權(quán)）約束力，因此不能以這種合同作為物權(quán)變動的根據(jù)。同樣，當(dāng)事人之間沒有發(fā)生物權(quán)變動時(shí)，也不能反過來認(rèn)為合同無效。

3．非依據(jù)法律行為發(fā)生的各種物權(quán)變動，依據(jù)法律直接規(guī)定的條件產(chǎn)生效力，在法律規(guī)定的條件成就時(shí)，認(rèn)可權(quán)利取得人取得物權(quán)。這種物權(quán)取得，不必以不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)占有交付作為必要條件，但是，為保護(hù)第三人，這些物權(quán)變動，如果是不動產(chǎn)則在不動產(chǎn)登記之前、如果是動產(chǎn)則在交付占有之前，不能發(fā)生排斥第三人的效力。

3．不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)占有的交付，具有充分的公信力，可以作為物權(quán)確權(quán)的充分依據(jù)，也可以充分發(fā)生排斥第三人的效果。

4．不動產(chǎn)登記之外，具備物權(quán)意思表示的形式要件其他行為，可以在當(dāng)事人之間作為確權(quán)的依據(jù)。在這里，必須明確形式要件的意義，即這些物權(quán)變動的法律行為必須具備可以從客觀認(rèn)定的形式，或者說在一定程度上能夠滿足物權(quán)公示原則的要求。

但是這些行為是否能夠發(fā)生排斥第三人的效果，不能一概而論。比如，不動產(chǎn)的交付本身具有較強(qiáng)公信力，雖然不能排斥登記上的第三人，但是可以排斥登記之外的第三人。但是交付之外的其他行為，因此公信力十分薄弱，因此依據(jù)法理，基本上可以認(rèn)定它們不具備排斥第三人的效果。

比如，當(dāng)事人之間如果以交付不動產(chǎn)權(quán)屬證書來轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，如果不涉及第三人，可以根據(jù)證書的交付認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@種所有權(quán)的交付不一定涉及第三人；但是，如果當(dāng)事人之間如果以交付方式來設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，則不可以認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)立有效，因?yàn)榈盅簷?quán)設(shè)立的目的就是排斥第三人的，為第三人正當(dāng)利益考慮，沒有進(jìn)行登記的，不能認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)定有效。

篇8

公證復(fù)查申請書一：公證復(fù)查申請書

申請人：陳志忠，男，漢族，20XX年11月9日生，芒市華僑農(nóng)場一分場退休工人，住芒市勐煥街道辦事處城西社區(qū)居委會第二組。

申請人：李美英，女，漢族，20XX年6月4日生，芒市華僑農(nóng)場一分場退休工人，住芒市勐煥街道辦事處城西社區(qū)居委會第二組。

申請人：陳衛(wèi)東，男，漢族，20XX年7月10日生，個體戶，住芒市勐煥街道辦事處城西社區(qū)居委會第二組。

申請事項(xiàng)：請求撤銷（20XX）云德民宇證字第1461號公證書

事實(shí)與理由：20XX年初，芒市華僑農(nóng)場進(jìn)行職工住房危房改造，農(nóng)場退休職工陳志忠、李美英及其兒子陳衛(wèi)東共同劃得宅基地一宗，該地位于芒市華僑農(nóng)場城西二隊(duì)，面積為158.2 .陳志忠、李美英年事已高，且身患疾病，對危房改造相關(guān)政策不了解，兒子陳衛(wèi)東又遠(yuǎn)在廣東佛山工作，有關(guān)危房改造的土地、建房等手續(xù)都由女兒陳衛(wèi)軍出面幫助辦理。20XX年12月18日，陳衛(wèi)軍到其父母家陳志忠、李美英里家里說"辦理土地手續(xù)需要辦理公證，現(xiàn)在到公證處去辦理公證。"陳衛(wèi)軍隨即用車子將兩位老人陳志忠、李美英拉到德宏州公證處，誘騙陳志忠、李美英辦理了《土地使用權(quán)了贈與合同書》并作了公證。其內(nèi)容是陳志忠、李美英將位于芒市華僑農(nóng)場城西二隊(duì)，面積為158.2 的土地使用權(quán)贈與陳衛(wèi)軍所有，公證書字號為（20XX）云德民宇證字第1461號。該《土地使用權(quán)了贈與合同書》公證存在以下違法情形：

第一、陳志忠、李美英無權(quán)贈與，贈與合同無效，公證違法。

《合同法》第185條規(guī)定："贈與合同書是贈與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。"根據(jù)該規(guī)定，贈與合同書中贈與人贈與的財(cái)產(chǎn)必須是自己的財(cái)產(chǎn)。（20XX）云德民宇證字第1461號公證書的贈與合同的標(biāo)的物是贈與人依《土地出讓合同》約定取得的位于芒市華僑農(nóng)場城西二隊(duì)面積為158.2 的土地使用權(quán)?！段餀?quán)法》第14條規(guī)定："不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。"根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)必須登記才有法律效力。贈與人陳志忠、李美英贈與的土地使用權(quán)尚未進(jìn)行登記，還沒有取得該土地的使用權(quán)，無權(quán)對該土地的使用權(quán)進(jìn)行處分。該土地使用權(quán)贈與因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。《公證程序規(guī)則》第18條第1款規(guī)定："自然人、法人或者其他組織申請辦理公證，應(yīng)當(dāng)提交下列材料："該條第2款第（4）項(xiàng)規(guī)定："申請公證的事項(xiàng)的證明材料，涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的須提交有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明。"作為土地使用權(quán)的法定證明材料有且只有《土地使用權(quán)證》。而（20XX）云德民宇證字第1461號公證書，當(dāng)事人沒有向公證機(jī)構(gòu)提交該土地使用權(quán)證?！豆C程序規(guī)則》第48條第1款規(guī)定："公證事項(xiàng)有下列情形之一的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理公證："該條第2款第（6）項(xiàng)規(guī)定："當(dāng)事人提供的證明材料不充分又無法補(bǔ)充，或者拒絕補(bǔ)充證明材料的。顯然，作為"贈與人"的陳志忠、李美英沒有提交、也無法提交其土地使用證。州公證處依法應(yīng)當(dāng)不予辦理公證。事實(shí)上辦理了，當(dāng)然也違反法律的規(guī)定。

第二、土地使用權(quán)贈與合同和公證是陳衛(wèi)軍采用欺騙手段騙取陳志忠、李美英和公證處辦理的，并非贈與人的真實(shí)意思表示。

陳衛(wèi)軍得知農(nóng)場職工住房危房改造和芒市農(nóng)墾路東段改擴(kuò)建相關(guān)政策后，于20XX年2月9日，借陳衛(wèi)東回芒市家過春節(jié)之機(jī)，即召開家庭會，議題主要是：陳志忠、李美英將危房改造所得的158.2 宅基地、農(nóng)墾路延長線120 老宅基地政府拆遷補(bǔ)償安排的新宅基地、搬遷補(bǔ)償費(fèi)都?xì)w給陳衛(wèi)軍所有，危房改造地由陳志忠、李美英和陳衛(wèi)軍共買，房子由雙方共同建蓋。土地和房子產(chǎn)權(quán)都?xì)w陳衛(wèi)軍所有，陳衛(wèi)軍負(fù)責(zé)陳志忠、李美英的養(yǎng)老等。因父母、女兒和兒子三方對前述的土地及房子建蓋、產(chǎn)權(quán)歸屬、老人贍養(yǎng)等問題意見分歧很大，未達(dá)成協(xié)議。之后陳衛(wèi)東即回廣東佛山，陳衛(wèi)軍就將家庭會所談的事項(xiàng)寫成兩份《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議》，拿到陳志忠家里，叫陳志忠、李美英在協(xié)議上簽字。李美英說："家庭會沒有開成（功），現(xiàn)在陳衛(wèi)東又不在家，協(xié)議寫的是什么，我沒有文化曉不得，你叫我們簽字我不簽。"陳衛(wèi)軍就叫陳志忠代李美英簽了字。然后，陳衛(wèi)軍又叫陳志忠、李美英在協(xié)議書上按手印，因家里沒有印泥，陳衛(wèi)軍說："手印我去按，你們認(rèn)著。"李美英說："你要按是你的事，我們是不認(rèn)。"陳衛(wèi)軍按了手印后，連同另一份協(xié)議寄到廣東佛山給陳衛(wèi)東，電話告訴陳衛(wèi)東說："父母已經(jīng)同意并在協(xié)議上簽了字，按了手印。"陳衛(wèi)東看了后，認(rèn)為協(xié)議內(nèi)容既然是父母的意思，他尊重父母的意見，即在協(xié)議上簽了字，將協(xié)議寄回芒市給陳衛(wèi)軍。在兩份《家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議》中，一份協(xié)議當(dāng)事人甲方為陳志忠、李美英，乙方為陳衛(wèi)東。另一份協(xié)議當(dāng)事人甲方為陳衛(wèi)軍，乙方為陳衛(wèi)東。兩份協(xié)議內(nèi)容不是當(dāng)事人真實(shí)意思表示姑且不論，協(xié)議都涉及陳志忠、李美英，陳衛(wèi)軍和陳衛(wèi)東三方的權(quán)利義務(wù)，而兩份協(xié)議都只有兩方當(dāng)事人簽字，協(xié)議無效。另外，根據(jù)合同相對性原理，陳衛(wèi)軍和陳志忠、李美英之間沒有協(xié)議關(guān)系，協(xié)議的內(nèi)容對陳衛(wèi)軍和陳志忠、李美英都沒有約束力，陳衛(wèi)軍依協(xié)議無需承擔(dān)"約定"的贍養(yǎng)責(zé)任，也不能得到所"約定"的財(cái)產(chǎn)。再說，贍養(yǎng)父母是兒女的法定義務(wù)，陳衛(wèi)軍說：她負(fù)責(zé)父母養(yǎng)老，父母把所得的兩塊土地使用權(quán)給她，這不能作為條件。

陳衛(wèi)軍在辦理土地相關(guān)手續(xù)時(shí)曾對陳志忠和李美英說："土地手續(xù)我來幫你們辦、房子我來幫你們蓋，叫你們簽字就簽字，按手印就按手印，其他的事你們不要管。"20XX年12月18日，陳衛(wèi)軍到陳志忠、李美英家里，對其父母親說："辦理土地手續(xù)需要辦理公證，現(xiàn)在到公證處辦理手續(xù)。"隨即用車子將我們兩位老人拉到德宏州公證處，誘騙陳志忠、李美英辦理了《土地使用權(quán)了贈與合同書》并作了公證，公證書字號（20XX）云德民宇證字第1461號。陳衛(wèi)軍拿著土地贈與合同書和公證書，假借陳志忠之名向芒市國土資源局申請土地登記，將該土地使用權(quán)登記在其名下，土地使用權(quán)證號為潞國用（20XX）第0000176號。

20XX年陳衛(wèi)東回芒市家過春節(jié)，談到蓋房子的事，陳志忠、李美英才知道陳衛(wèi)軍把自己危房改造和拆遷補(bǔ)償所得的兩宗土地和房產(chǎn)都登記在她名下了，陳衛(wèi)東也才知道陳衛(wèi)軍寄到廣東要他簽字的協(xié)議，協(xié)議的內(nèi)容父母并沒有同意過，協(xié)議書上簽字、手印有假。陳志忠、李美英要求土地和房子的產(chǎn)權(quán)證一定要辦成他們的名字，陳衛(wèi)軍不同意，由此引起矛盾和糾紛。

陳衛(wèi)軍為達(dá)到占有申請人土地和房產(chǎn)的目的，在20XX年2月9日主動召開家庭會，其目的和動機(jī)不言自明，家庭會沒有達(dá)到其目的，之后又私自寫了兩份《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議》，欺騙申請人陳志忠、李美英簽字，又將協(xié)議寄到廣東佛山騙取陳衛(wèi)東簽字，直到最終把申請人的土地和房產(chǎn)變成她個人的財(cái)產(chǎn)。申請人從始至終都沒有將自己的土地使用權(quán)贈與陳衛(wèi)軍的意思，（20XX）云德民宇證字第1461號公證書是陳衛(wèi)軍以欺騙手段騙取申請人和公證處辦理的。

篇9

隨著隱私權(quán)保護(hù)力度的加大，今后的立法會越來越重視對隱私權(quán)的保護(hù)，擴(kuò)大隱私權(quán)保護(hù)的范圍，房產(chǎn)檔案中受隱私權(quán)保護(hù)的信息將會越來越多。因此，在最大程度地公開房產(chǎn)檔案信息的同時(shí)，要注意有效地保護(hù)權(quán)利人的隱私權(quán)。下面，筆者結(jié)合工作實(shí)際，就如何正確處理房產(chǎn)檔案利用與隱私權(quán)保護(hù)的關(guān)系，談?wù)剛€人的一點(diǎn)看法。

一、房產(chǎn)檔案利用要合理劃定公開范圍、確定公開方式

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”。《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第二十六條規(guī)定“查閱、抄錄和復(fù)制房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)，并登記備案。涉及軍事機(jī)密和其他保密的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，以及向境外團(tuán)體和個人提供的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，應(yīng)當(dāng)按照國家安全、保密等有關(guān)規(guī)定保管和利用”?！斗课輽?quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第五條規(guī)定了房屋權(quán)屬記載信息的內(nèi)容，包括房屋自然狀況、房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等）以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息，并在第七條規(guī)定中明確了對于上述記載信息，單位和個人可以公開查詢。按照上述規(guī)定要求，筆者認(rèn)為，對于涉及國家秘密的房產(chǎn)檔案，如涉及國家安全、軍事、政府部門直接管理或代為管理的房產(chǎn)檔案均應(yīng)列為不宜公開查詢的范圍：對于處于開發(fā)銷售階段的房產(chǎn)檔案，可以對外開放。任何單位和個人都可以進(jìn)行查閱；對于個人房產(chǎn)檔案涉及的信息和原始登記憑證，雖然建設(shè)部規(guī)定“單位和個人可以公開查詢”，但筆者認(rèn)為，在未取得產(chǎn)權(quán)人委托的情況下，其他單位或個人因欲購買、承租、發(fā)放貸款而需查詢時(shí)，應(yīng)由檔案工作人員經(jīng)核實(shí)告知該房的客觀情況為宜，如建筑面積、建造年份、設(shè)計(jì)用途、有無抵押、查封等限制情況；對房屋權(quán)利記載信息，仍須經(jīng)房屋權(quán)利人同意。此外，應(yīng)及時(shí)建立不動產(chǎn)登記簿、信息公開指南、信息公開目錄等，針對不同利用需求提供房產(chǎn)檔案材料的查閱、抄錄、復(fù)制，同時(shí)在公開方式上應(yīng)向多樣化發(fā)展，積極開展專題服務(wù)、咨詢服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等多渠道服務(wù)，既滿足不同利用者的需要，又不致造成泄密。

二、研究社會需求，平衡公眾對房產(chǎn)檔案利用與隱私權(quán)保護(hù)的利益沖突

當(dāng)隱私涉及共同利益、公共需求時(shí)，法律就要偏向于后者，因?yàn)樗洗蠖鄶?shù)人的需要，從長遠(yuǎn)來看，其根本上也符合隱私權(quán)主體的利益。所以，研究社會需求，將一些與公眾利益密切相關(guān)的房產(chǎn)檔案信息按一定的方式對外公開，是有利于房產(chǎn)檔案管理部門效能建設(shè)、有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展、有利于社會穩(wěn)定的。要逐步通過網(wǎng)絡(luò)的形式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息資源的共享，認(rèn)真研究房產(chǎn)檔案信息如何上網(wǎng)、哪些信息可以上網(wǎng)、怎樣確保上網(wǎng)信息安全等問題，增加房地產(chǎn)市場信息的公開和透明度.以利于有效解決“一房多售”、“雙重抵押”、“查封”等導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理的問題，同時(shí)也充分發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公示功能，減少權(quán)利相對人的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，滿足市場流通和保障房屋交易安全，避免因信息不對稱，購房者權(quán)利受到侵害的情況發(fā)生。

篇10

(天津市　孫蕭蕭)

解答　從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人到外地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請開具外出經(jīng)營活動稅收管理證明。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按照一地(外出經(jīng)營地應(yīng)當(dāng)具體填寫到縣、市)一證的原則，核發(fā)《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》(以下簡稱《證明》)。納稅人到外地銷售貨物的，《證明》的有效期限最長為50日；到外地從事建筑安裝工程的，《證明》的有效期限最長為1年，因工程需要延長的，應(yīng)當(dāng)向原《證明》核發(fā)機(jī)關(guān)重新申請。納稅人應(yīng)當(dāng)在到達(dá)經(jīng)營地進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營前向經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請報(bào)驗(yàn)登記，并提交下列證件、資料：(1)稅務(wù)登記證件副本；(2)《證明》；(5)銷售貨物的，填寫《外出經(jīng)營貨物報(bào)驗(yàn)單》并申請查驗(yàn)貨物。

外出經(jīng)營活動結(jié)束，納稅人應(yīng)當(dāng)向經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《外出經(jīng)營活動情況申請表》，并按規(guī)定結(jié)清稅款、繳銷未使用完的發(fā)票，經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)在《證明》上注明納稅人的經(jīng)營、納稅及發(fā)票使用情況。納稅人應(yīng)持此《證明》，在《證明》有效期屆滿1O日內(nèi)，回到所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理《證明》繳銷手續(xù)。

汽車駕駛培訓(xùn)學(xué)校涉及的營業(yè)稅問題

咨詢　社會上成立的汽車駕駛培訓(xùn)學(xué)校是否需要繳納營業(yè)稅?按何稅目計(jì)繳?稅率是多少?

(江蘇省　陳茂生)

解答 根據(jù)國家稅務(wù)總局財(cái)稅字[1995]15號《關(guān)于對機(jī)動車駕駛員培訓(xùn)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》文件的解釋說明：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第六條和《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十六條規(guī)定，普通學(xué)校以及經(jīng)地、市級以上人民政府或者同級政府的教育行政部門批準(zhǔn)成立、國家承認(rèn)其學(xué)員學(xué)歷的各類學(xué)校提供的教育勞務(wù)可免征營業(yè)稅。以各種形式收費(fèi)的汽車、摩托車等機(jī)動車駕駛員培訓(xùn)班(學(xué)校)收取的培訓(xùn)收入，不屬于上述免稅范圍，應(yīng)按照稅法規(guī)定征收營業(yè)稅。這里汽車駕駛培訓(xùn)學(xué)校應(yīng)按照“文化體育業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為3％。

會員費(fèi)、席位費(fèi)和資格保證金收入是否繳納營業(yè)稅

咨詢 我公司是一家俱樂部形式的體育休閑服務(wù)企業(yè)，在會員入會時(shí)會收取一定的會員費(fèi)(席位費(fèi))，請問這個收費(fèi)何時(shí)計(jì)征營業(yè)稅?以后發(fā)生會員退會時(shí)，我們要按規(guī)定將相應(yīng)的會員費(fèi)退給會員，那么已繳納的稅款可以辦理退回嗎?

(河南省　陳冰清)

解答　《國家稅務(wù)總局關(guān)于高爾夫球俱樂部稅收問題的批復(fù)》國稅函發(fā)[1994]514號文件規(guī)定：

1．對俱樂部會員入會時(shí)一次性繳清的入會費(fèi)，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定：“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”，無論該項(xiàng)收入在財(cái)務(wù)上如何處理，均以取得收入的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，計(jì)算征收營業(yè)稅。

2．對于俱樂部取得的其他類似于會員費(fèi)的收入，應(yīng)合并作為會員費(fèi)收入計(jì)算征收營業(yè)稅。

5．俱樂部向會員收取的會員資格保證金，在會員退會時(shí)全額退還的，如果是賬務(wù)上直接沖減營業(yè)收入的，可以從當(dāng)期的營業(yè)額中扣除，不計(jì)算征收營業(yè)稅。

即退回相應(yīng)會員費(fèi)時(shí)，您可以沖減當(dāng)期的營業(yè)收入，但地稅局不會把稅款直接退回給企業(yè)。

職工教育經(jīng)費(fèi)的列支范圍

咨詢 企業(yè)計(jì)提的職工教育經(jīng)費(fèi)主要用于哪些方面?會計(jì)人員的后續(xù)教育費(fèi)用可以在計(jì)提的職工教育經(jīng)費(fèi)中列支嗎?　(云南省　謝丹丹)

解答　企業(yè)計(jì)提的職工教育經(jīng)費(fèi)主要用于：

(一)對職工進(jìn)行思想政治教育、加強(qiáng)國情教育、愛國主義教育、社會主義教育、法制教育和國防教育；

(二)對職工進(jìn)行適應(yīng)崗位要求的職業(yè)道德、文化知識、專業(yè)技術(shù)、工作能力和操作技能的培訓(xùn)；

(三)對從事專業(yè)技術(shù)工作的職工進(jìn)行知識更新、補(bǔ)充、擴(kuò)展和加深的繼續(xù)教育；

(四)根據(jù)需要，對職工進(jìn)行高等、中等學(xué)歷教育。

企業(yè)支付的會計(jì)人員后續(xù)教育費(fèi)用可以在計(jì)提的職工教育經(jīng)費(fèi)中列支。

委托銀行工資的簡單流程

咨詢 我公司計(jì)劃委托開戶行工資，請簡單介紹一下相應(yīng)的辦理及操作程序?！?北京市　呂蘭)

解答　企業(yè)委托開戶行員工工資業(yè)務(wù)，在實(shí)務(wù)操作中各大商業(yè)銀行既有區(qū)別又有共性，這里我們綜合北京幾家主要商業(yè)銀行辦理類似業(yè)務(wù)的共性部分，簡單介紹流程如下：

1．簽訂協(xié)議

委托單位與開戶行就工資相關(guān)事宜簽訂委托協(xié)議。

2．開戶

委托單位應(yīng)該按照現(xiàn)行銀行實(shí)名制的要求提供職工姓名、身份證號碼等相關(guān)清單資料，開戶行根據(jù)清單辦理批量開戶手續(xù)。

3．資金劃撥

發(fā)放工資時(shí)，委托單位按照協(xié)議約定時(shí)間將工資資金足額劃轉(zhuǎn)到委托單位在開戶行開立的指定賬戶，并向開戶行提供書面工資明細(xì)清單。

4．履約上賬

開戶行按照委托協(xié)議約定及委托單位提供的清單資料按時(shí)將應(yīng)發(fā)金額足額轉(zhuǎn)入每位職工的儲蓄賬戶。

5．客戶取款

工資上賬后，委托單位的職工即可自由辦理取款業(yè)務(wù)。

保險(xiǎn)推銷員應(yīng)如何繳納個人所得稅

咨詢　保險(xiǎn)公司如何代扣代繳保險(xiǎn)推銷員的個人所得稅?　(廣東省　金欣)

解答　保險(xiǎn)企業(yè)的營銷員分為雇員和非雇員，兩者的納稅事宜是有區(qū)別的。雇員與保險(xiǎn)公司有固定的勞動、人事、工資、保險(xiǎn)等關(guān)系，非雇員則沒有這些關(guān)系；會計(jì)處理上，保險(xiǎn)公司支付給雇員的固定工資，在“應(yīng)付工資”賬目列支，按工作業(yè)績支付給非雇員的報(bào)酬，則在公司的“應(yīng)付傭金”科目列支。

雇員取得的傭金、獎勵和勞動費(fèi)等收入，均應(yīng)按“工資、薪金所得”征收個人所得稅，不征收營業(yè)稅。

而非雇員的稅務(wù)處理相對比較復(fù)雜。非雇員在企業(yè)取得傭金、獎勵和勞務(wù)費(fèi)等名目的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”中“業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，并按“勞務(wù)報(bào)酬所得”繳納個人所得稅。繳納個人所得稅以一個月內(nèi)取得的收入為一次，按月計(jì)征。由于非雇員在保險(xiǎn)營銷活動中需要支付一定的電話費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用，為此，國家稅務(wù)總局曾于2002年下發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于保險(xiǎn)營銷員取得收入征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2002]98號)文件規(guī)定：保險(xiǎn)業(yè)營銷員每月取得傭金收入扣除實(shí)際繳納的營業(yè)稅金及附加后，可按其余額扣除不超過25％的營銷費(fèi)用，再按照個人所得稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)和適用稅率計(jì)算繳納個人所得稅。

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局可根據(jù)本地的實(shí)際情況，在上述范圍內(nèi)確定具體扣除比例。因此，非雇員取得的月收入應(yīng)該首先扣除應(yīng)納的營業(yè)稅金及附加，再按其余額的25％扣除營銷費(fèi)用后，按個人所得稅法的相應(yīng)規(guī)定繳納個人所得稅。用公式表述為：

應(yīng)納稅所得額=(月收入額－營業(yè)稅金及附加)×(1―25％)－費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)

應(yīng)納個人所得稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率一速算扣除數(shù)

同時(shí)，保險(xiǎn)公司是雇員或非雇員應(yīng)納稅款的扣繳義務(wù)人，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定按期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)并代扣代繳上述稅款。

支付給土地承包人的土地補(bǔ)償款所涉及的納稅問題

咨詢 企業(yè)發(fā)給村民的土地承包補(bǔ)償款是否需要繳納營業(yè)稅及個人所得稅?

(河北省張琳)

解答　《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》國稅函發(fā)[1997]87號文件規(guī)定：

1．對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)――其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。

2．對土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅。

什么是商業(yè)企業(yè)的類目賬?怎樣設(shè)置，如何登賬?

咨詢　商業(yè)企業(yè)采用數(shù)量進(jìn)價(jià)金額核算法時(shí)，需要設(shè)立類目賬。請問什么是類目賬?為什么要設(shè)立類目賬?怎樣設(shè)置以及如何登賬?　(安徽省　李貴)

解答　庫存商品類目賬又稱大類賬，是指按商品類別分戶設(shè)置，登記其收入、發(fā)出與結(jié)存情況的賬簿。類目賬一般采用數(shù)量金額三欄式賬頁，它是處于總賬與明細(xì)賬之間的二級賬戶。由于批發(fā)企業(yè)商品品種規(guī)格繁多，通過類目賬可以加強(qiáng)和完善對商品明細(xì)賬的數(shù)量和金額的雙重控制；有利于賬賬之間的核對，如有不符時(shí)，可縮小查找的范圍；通過類目賬集中計(jì)算商品銷售成本，可以簡化計(jì)算工作，減輕工作量；還有利于掌握各類商品進(jìn)、銷、存的動態(tài)和毛利，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營決策提供依據(jù)。

庫存商品類目賬的登記方法，因企業(yè)計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本的時(shí)間不同而有所區(qū)別。逐日結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本的企業(yè)，應(yīng)根據(jù)每日收入與發(fā)出商品的數(shù)量和金額登記庫存商品類目賬；定期結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本的企業(yè)，應(yīng)根據(jù)每日收入與非銷售發(fā)出商品的數(shù)量和金額登記庫存商品類目賬，對于每日銷售的商品平時(shí)只登記數(shù)量，待月末計(jì)算出商品銷售成本后，再將金額一次記入庫存商品類目賬。

銀行本票的具體辦理程序

咨詢　請老師提供銀行本票的具體辦理流程及相應(yīng)賬務(wù)處理流程?！?江西省　 熊濤)

解答　銀行本票的辦理流程是：付款單位需要使用銀行本票辦理結(jié)算時(shí)，應(yīng)向銀行填寫一式三聯(lián)的《銀行本票申請書》，詳細(xì)寫明收款單位名稱等各項(xiàng)內(nèi)容。如申請人在簽發(fā)銀行開立賬戶的，應(yīng)在《銀行本票申請書》第二聯(lián)上加蓋預(yù)留銀行印鑒。個體經(jīng)營戶和個人需要支取現(xiàn)金的應(yīng)在《銀行本票申請書》上注明“現(xiàn)金”字樣。《銀行本票申請書》的格式由人民銀行各省市分行確定和印制。簽發(fā)銀行受理《銀行本票申請書》后，應(yīng)認(rèn)真審查申請書填寫的內(nèi)容是否正確。審查無誤后，辦理收款手續(xù)。付款單位在銀行開立賬戶的，簽發(fā)銀行直接從其賬戶劃撥款項(xiàng)；付款人用現(xiàn)金辦理本票的，簽發(fā)銀行直接收取現(xiàn)金。銀行按照規(guī)定收取辦理銀行本票的手續(xù)費(fèi)，其收取的辦法與票款相同。銀行辦妥票款和手續(xù)費(fèi)收取手續(xù)后，即簽發(fā)銀行本票。銀行本票包括定額銀行本票和不定額銀行本票兩種。定額銀行本票一式一聯(lián)，由中國人民銀行總行統(tǒng)一規(guī)定票面規(guī)格、顏色和格式并統(tǒng)一印制。定額銀行本票包括500元、1000元、5000元和1 0000元四種面額。簽發(fā)銀行在簽發(fā)不定額銀行本票時(shí)，同樣應(yīng)按照《銀行本票申請書》的內(nèi)容填寫收款人名稱，用大寫填寫簽發(fā)日期，用于轉(zhuǎn)賬的本票須在本票上劃去“現(xiàn)金”字樣，用于支取現(xiàn)金的本票須在本票上劃去“轉(zhuǎn)賬”字樣，然后在本票第一聯(lián)上加蓋本票專用章和經(jīng)辦、復(fù)核人員名章，用總行統(tǒng)一訂制的壓數(shù)機(jī)在“人民幣大寫”欄大寫金額后端壓印本票金額，然后將本票第一聯(lián)連同《銀行本票申請書》存根聯(lián)一并交給申請人。

銀行本票的賬務(wù)處理流程是：付款單位收到銀行本票和銀行退回的《銀行本票申請書》存根聯(lián)后，財(cái)務(wù)部門根據(jù)《銀行本票申請書》存根聯(lián)編制銀行存款付款憑證，其會計(jì)分錄為：

借：其他貨幣資金――銀行本票

貸：銀行存款

對于銀行按規(guī)定收取的辦理銀行本票手續(xù)費(fèi)，付款單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)銀行的相應(yīng)收費(fèi)單據(jù)，編制銀行存款或現(xiàn)金付款憑證，其會計(jì)分錄為：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用――銀行手續(xù)費(fèi)

貸：銀行存款或現(xiàn)金

企業(yè)計(jì)繳的社保費(fèi)用如何作會計(jì)處理

咨詢　企業(yè)計(jì)繳的社保費(fèi)用的業(yè)務(wù)如何進(jìn)行會計(jì)處理，特別是我們先代付的應(yīng)由員工承擔(dān)的這部分社保費(fèi)用如何進(jìn)行會計(jì)處理?　(河北省　朱均)

解答　我國目前職工社會保險(xiǎn)主要有：養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。其中養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險(xiǎn)需要按規(guī)定的比例分別由企業(yè)和員工雙方負(fù)擔(dān)。企業(yè)在撥付上述社保費(fèi)用時(shí)，由企業(yè)自身負(fù)擔(dān)的部分，除醫(yī)療保險(xiǎn)在“應(yīng)付福利費(fèi)”科目(外資企業(yè)不能計(jì)提員工福利費(fèi)，故直接記入“管理費(fèi)用――福利費(fèi)”)核算外，其他的在“管理費(fèi)用――勞動保險(xiǎn)費(fèi)”科目核算；企業(yè)代員工先付的部分，一般在“其他應(yīng)收款”科目核算，相應(yīng)的會計(jì)處理可以參考以下意見：

企業(yè)按規(guī)定撥繳社保費(fèi)用時(shí)：

借：管理費(fèi)用――勞動保險(xiǎn)費(fèi)(養(yǎng)老／失業(yè)／工傷／生育保險(xiǎn))

應(yīng)付福利費(fèi)――醫(yī)療保險(xiǎn)金(外資企業(yè)直接在“管理費(fèi)用――福利費(fèi)”中列支)

其他應(yīng)收款――代付員工養(yǎng)老／失業(yè)／醫(yī)療保險(xiǎn)

貸：銀行存款

發(fā)工資時(shí)，扣回企業(yè)代員工支付的社保：