導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理專(zhuān)業(yè)素質(zhì)研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

對(duì)一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目而言，選擇一位合適的項(xiàng)目經(jīng)理至關(guān)重要，毫不夸張地講，項(xiàng)目經(jīng)理選好了，管理好項(xiàng)目就有了50%以上的信心。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場(chǎng)的拓展力度，承接的外委項(xiàng)目也就越來(lái)越多。但是，隨之而來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn)，尤其是像深圳市的一些國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，有時(shí)甚至出現(xiàn)了派不出滿(mǎn)意的項(xiàng)目經(jīng)理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)常抓不懈的重要工作。training.

項(xiàng)目管理論壇

作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿(mǎn)足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時(shí)間（一般為三年）和獨(dú)立運(yùn)作過(guò)一定規(guī)模（約10萬(wàn)左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿(mǎn)足了這些在實(shí)踐中必備的條件，項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。

一、及時(shí)有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開(kāi)發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。項(xiàng)目管理論壇

目前，成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度，但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問(wèn)題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用：①促進(jìn)房屋銷(xiāo)售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識(shí)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。t

（一）高度關(guān)注，密切配合項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)日和一系列促銷(xiāo)活動(dòng)，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。

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在項(xiàng)目正式入伙之前，為項(xiàng)目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷(xiāo)售率為中心開(kāi)展工作，在正式開(kāi)盤(pán)之前，開(kāi)發(fā)商、施工單位、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等部門(mén)應(yīng)共同制定周密的開(kāi)盤(pán)日和促銷(xiāo)活動(dòng)的工作方案。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機(jī)會(huì)，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到極致，作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好：車(chē)輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時(shí)看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開(kāi)發(fā)商、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開(kāi)發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書(shū)面報(bào)告，以減少開(kāi)發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項(xiàng)目前期介入工作有序進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照項(xiàng)目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實(shí)施。各專(zhuān)業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專(zhuān)業(yè)）在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，從業(yè)主的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)。

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1、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題引起高度重視：①關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車(chē)庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤(pán)存在的普遍問(wèn)題，且其將給業(yè)主的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大（補(bǔ)救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費(fèi)用約100元/米）。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮。②關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿(mǎn)足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)，在開(kāi)發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)，如監(jiān)控點(diǎn)不足而出現(xiàn)防護(hù)死角，缺少高速球攝像機(jī)而無(wú)法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)，采用專(zhuān)業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機(jī)采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機(jī)等等。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)清楚通過(guò)完善項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)來(lái)有效降低人工成本的基本道理。③關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺(jué)效果、水土保護(hù)、便于通過(guò)、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見(jiàn)。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時(shí)，便會(huì)給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對(duì)綠化的要求不僅僅滿(mǎn)足于只有“綠”，也希望有花色點(diǎn)輟，因此，在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開(kāi)花的品種，以保證小區(qū)有四季花開(kāi)的效果。

2、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作：①積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備；②積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：第一，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益；第二，對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，督促開(kāi)發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改?？傊?，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項(xiàng)工作，其所產(chǎn)生的作用是長(zhǎng)久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營(yíng)造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入?。?，保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。

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此階段是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理博客

1、建議開(kāi)發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書(shū)，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)壓力。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

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2、會(huì)同開(kāi)發(fā)商、施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患。

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3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開(kāi)發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。4、及時(shí)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓。

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5、若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開(kāi)發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。

項(xiàng)目管理培訓(xùn)

6、結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書(shū)中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬(wàn)不能出現(xiàn)模棱兩可的意見(jiàn)。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟

7、嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場(chǎng)制度，加大對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。

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大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時(shí)也是業(yè)主與管理處較容易結(jié)怨的時(shí)候，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來(lái)抓。

三、依法依約、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持日常管理工作常做常新。

作為國(guó)家二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務(wù)理念，項(xiàng)目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面多下功夫，保持管理經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強(qiáng)調(diào)的是如下幾方面的意識(shí)：

（一）契約意識(shí)：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個(gè)角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話(huà)講，業(yè)主作為合同甲方的權(quán)利是產(chǎn)權(quán)人本身所固有的，他當(dāng)然有權(quán)按合同約定對(duì)乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時(shí)，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長(zhǎng)此下去，必將使自身陷于被動(dòng)。

（二）溝通意識(shí)：廣泛收集和聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，隨時(shí)掌握業(yè)主需求，及時(shí)調(diào)整管理服務(wù)思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質(zhì)。

1、經(jīng)常性開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，主動(dòng)及時(shí)了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項(xiàng)或盲點(diǎn)，制定整改措施并迅速糾正，同時(shí)向業(yè)主公示，請(qǐng)求業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)時(shí)常提醒自己這一點(diǎn)。

2、開(kāi)展積極向上、喜聞樂(lè)見(jiàn)的社區(qū)文化活動(dòng)，雖然不是物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，但其確是營(yíng)造小區(qū)良好的人文環(huán)境，融洽業(yè)主關(guān)系的重要手段，是把業(yè)主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量，讓更多業(yè)主參與，也是項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常思考的問(wèn)題。項(xiàng)目管理培訓(xùn)

3、積極主動(dòng)配合成立業(yè)主委員會(huì)，并與其保持良好合作關(guān)系是項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)今考慮的頭等大事。成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，任何單位或個(gè)人想要阻止都是徒勞無(wú)功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、持客觀(guān)公正態(tài)度的業(yè)主選入業(yè)主委員會(huì)，從而為今后合作愉快打好基礎(chǔ)。業(yè)主委員會(huì)成立后，將會(huì)提出一系列尖銳問(wèn)題，如要求降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審核維修基金和管理費(fèi)使用等等，對(duì)此類(lèi)問(wèn)題，不應(yīng)回避，更不應(yīng)持反對(duì)態(tài)度，而應(yīng)該大膽、認(rèn)真面對(duì)，只要我們是規(guī)范運(yùn)作的物業(yè)管理公司，是經(jīng)得起審核的，反之，躲是躲不過(guò)去的，堅(jiān)持不改正的后果將是解除合同。因此，物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主委員會(huì)的問(wèn)題上應(yīng)堅(jiān)持“溝通、溝通、再溝通”的處事態(tài)度，哪怕是在占理的情況下，也應(yīng)多采用“以柔克剛”的處事方式來(lái)達(dá)到目的。

（三）保持一定資金再投入能力的意識(shí)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的共盈局面，是一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。為此，在賺取合法合理利潤(rùn)的同時(shí)，切記應(yīng)在每年管理概算中安排一定比例資金對(duì)小區(qū)再投入，在硬件設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境等方面實(shí)施更新改造，這是保障小區(qū)物業(yè)常做常新的根本，而業(yè)委會(huì)對(duì)此也是支持的，在實(shí)際操作中，我們有過(guò)這樣的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)管理費(fèi)有節(jié)余時(shí)，是降低管理費(fèi)回饋業(yè)主還是把節(jié)余留作小區(qū)更新改造資金？對(duì)此，只要我們向業(yè)委會(huì)闡明這樣一個(gè)道理，即降管理費(fèi)是皆大歡喜的事，而當(dāng)物業(yè)老化或廣大業(yè)主迫切需要增添一些設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，向業(yè)主續(xù)籌資金幾乎是不可能的事。一般情況下，業(yè)主委員會(huì)將會(huì)選擇后者。當(dāng)然，此類(lèi)問(wèn)題的溝通前提是物業(yè)管理公司有較好的誠(chéng)信，而且與業(yè)主委員會(huì)是和睦相處的，否則，無(wú)從談起。