導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇住房保險(xiǎn)論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

我國(guó)現(xiàn)在擬采用住宅等級(jí)評(píng)級(jí)制度，消費(fèi)者可以從住宅工程的保險(xiǎn)等級(jí)中了解該工程的實(shí)際質(zhì)量，以此決定自己的消費(fèi)意向，這樣就迫使建設(shè)單位必須重視住宅工程的實(shí)際質(zhì)量，以此獲得高等級(jí)的質(zhì)量評(píng)級(jí)，來(lái)提升自身品牌，吸引更多的消費(fèi)者。減輕施工單位經(jīng)濟(jì)壓力從而提高施工水平。采用住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)，其保險(xiǎn)評(píng)級(jí)制度也包括對(duì)施工單位施工質(zhì)量的評(píng)級(jí)，這樣就能促使施工單位努力提升自身水平，承接建造高信用等級(jí)和保險(xiǎn)等級(jí)的工程，從而從根本上提高住宅工程的質(zhì)量。與此同時(shí)，我國(guó)目前工程承包合同中總工程款的3%~5%左右通常會(huì)以工程質(zhì)量保證金的名目被建設(shè)單位預(yù)留，作為工程在質(zhì)量保修期內(nèi)的工程維修費(fèi)用。合同規(guī)定，工程質(zhì)量保修期結(jié)束后，建設(shè)單位應(yīng)將保修金余款返還給施工單位，但實(shí)際情況卻是大多數(shù)建設(shè)單位都會(huì)想盡辦法不予支付該部分余款。因此，施工單位會(huì)從工程其他部位“擠”出該部分應(yīng)得利潤(rùn)，這樣會(huì)對(duì)住宅工程質(zhì)量帶來(lái)危害。采用住宅工程保險(xiǎn)制度，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)對(duì)工程完工后的質(zhì)量缺陷保險(xiǎn)，就可以從一定程度上減少質(zhì)量保證金的數(shù)額，使得施工單位可以獲得應(yīng)有利潤(rùn)，從而減少工程中的偷工減料，提高住宅工程的質(zhì)量。使用階段住宅工程質(zhì)量問(wèn)題得到有效解決。住宅工程不同于其他商品，其存續(xù)時(shí)間最少為50~70年。我國(guó)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條有關(guān)于我國(guó)房屋建筑工程最低保修期的規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位、施工單位等參建主體有著存續(xù)時(shí)間上的高要求，但是目前自由競(jìng)爭(zhēng)的建筑市場(chǎng)并不穩(wěn)定，規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)隨時(shí)都有可能退出住宅市場(chǎng)，一旦若干年后其建設(shè)的住宅工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題將得不到應(yīng)有的修復(fù)，住宅工程使用者的利益無(wú)法獲得穩(wěn)定保障。采用住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度可以有效解決這一問(wèn)題，由保險(xiǎn)公司代替建設(shè)單位和施工單位等承擔(dān)住宅工程的質(zhì)量保修責(zé)任。在我國(guó)現(xiàn)行體制下，保險(xiǎn)行業(yè)的規(guī)范、存續(xù)、進(jìn)退出機(jī)制遠(yuǎn)高于建筑行業(yè)，當(dāng)出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保險(xiǎn)公司的償付與處理能力能夠保障住宅工程獲得有效的資金處理其質(zhì)量問(wèn)題，從而保障住宅工程在使用階段也能夠得到有效的質(zhì)量維護(hù)。

我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)實(shí)施的總體設(shè)想

實(shí)行住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)要有法律、制度、信用、社會(huì)等多維度特定環(huán)境的支持，參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國(guó)實(shí)際體制情況，可首先確定住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)的正式法律地位，以法律為基礎(chǔ)保障逐步引導(dǎo)推進(jìn)其他環(huán)境的建立，促進(jìn)我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度快速健康的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，逐步健全住宅工程保險(xiǎn)體系，包括信用評(píng)價(jià)體系的建立，工程質(zhì)量檢測(cè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，住宅質(zhì)量性能認(rèn)證辦法的完善，以及保險(xiǎn)費(fèi)率等級(jí)劃分方案的確定等。完善住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)體系后，就可以確立一套完整的《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)試行辦法》。選取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市，武漢、長(zhǎng)沙等中部二線(xiàn)城市，重慶、西安等西部二線(xiàn)城市，及某些三線(xiàn)城市，開(kāi)展全國(guó)試點(diǎn)工作?？偨Y(jié)《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)試行辦法》的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)一步分析住宅質(zhì)量性能認(rèn)證等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)、投保匯率確認(rèn)辦法，以及監(jiān)理與保險(xiǎn)聯(lián)合機(jī)制是否行之有效等具體實(shí)施項(xiàng)目。根據(jù)推行結(jié)果研究完善最終《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)》條例并在全國(guó)范圍內(nèi)推行，成為我國(guó)的住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)強(qiáng)制條例。完善我國(guó)住宅工程質(zhì)量監(jiān)管體系，形成保險(xiǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)監(jiān)管、質(zhì)保的雙行業(yè)滲透，形成對(duì)我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)業(yè)的保障，推動(dòng)我國(guó)住宅工程行業(yè)規(guī)范、有序的發(fā)展。

篇2

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，國(guó)民健康狀況及醫(yī)療水平的提升，人均預(yù)期壽命已達(dá)到75歲。全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室指出目前我國(guó)已進(jìn)入老齡社會(huì)，并處于快速老齡化階段。據(jù)預(yù)測(cè)，至2013年年末，我國(guó)60歲以上的老年人將突破兩個(gè)億，占總?cè)丝跀?shù)量的1/5;到2050年我國(guó)60歲及以上的老年人口數(shù)量將達(dá)到4.3億，占總?cè)丝跀?shù)量的1/4。另外，社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化，“四二一”家庭的增加使得傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老困難重重。目前，我國(guó)養(yǎng)老保障體系是以國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)為基礎(chǔ)、企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老保險(xiǎn)為補(bǔ)充，但鑒于我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的緊迫性及我國(guó)養(yǎng)老保障體系中的一系列問(wèn)題，為了更好的解決養(yǎng)老問(wèn)題，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中提出，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

發(fā)達(dá)國(guó)家比我國(guó)較早進(jìn)入老齡化社會(huì)，社會(huì)服務(wù)保障體系相對(duì)完善，金融保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，相關(guān)養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)豐富?？v觀(guān)世界各國(guó)的反向抵押貸款業(yè)務(wù)，美國(guó)的相關(guān)業(yè)務(wù)開(kāi)展相對(duì)深入、制度相對(duì)完善、影響相對(duì)廣泛，其制度模式、政策法規(guī)等對(duì)我國(guó)以房養(yǎng)老具有較好的借鑒意義。因此，本文主要分析美國(guó)的運(yùn)行模式，同時(shí)因亞洲文化的特殊性，還分析了新加坡和日本的運(yùn)行模式。借鑒別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)我國(guó)實(shí)際現(xiàn)狀發(fā)展適合國(guó)民的金融養(yǎng)老產(chǎn)品，對(duì)緩解我國(guó)養(yǎng)老壓力，提高老年人晚年生活質(zhì)量意義重大。

二、“以房養(yǎng)老”的概述

“以房養(yǎng)老”概念有廣義、狹義之分，在此主要討論其狹義概念，即“住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)。傳統(tǒng)的“住房抵押貸款”又稱(chēng)按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還款付息，而在未還清本息之前，購(gòu)房者不能擁有全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。而“反向”即指銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)同意借款人以擁有的獨(dú)立房產(chǎn)為抵押，其獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托對(duì)借款人進(jìn)行綜合評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容包括借款人年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)未來(lái)估值及折損等。金融機(jī)構(gòu)按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去房屋折損及未來(lái)貸款利息及各項(xiàng)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)用后，將房屋剩余價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，即定期或一次性從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的現(xiàn)金，以滿(mǎn)足“住房富有、現(xiàn)金貧窮”的老年人日常生活及醫(yī)療保障的需求。借款人去世或永久性搬離房屋時(shí)，貸款的金融機(jī)構(gòu)才有權(quán)處置該房產(chǎn)，將房屋進(jìn)行出租、銷(xiāo)售或拍賣(mài)，從而獲得貸款補(bǔ)償。但貸款人或其繼承人還清貸款及貸款利息時(shí)，可重新獲得房屋的所有權(quán)。

“住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲(chǔ)蓄減少、退休金和基本養(yǎng)老金較少，而子女沒(méi)有贍養(yǎng)能力或沒(méi)有子女的，[專(zhuān)業(yè)提供論文寫(xiě)作和寫(xiě)作論文服務(wù)，歡迎您的光臨dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生保障的老年人。這種狀況下，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房的老年人可以通過(guò)住房反向抵押貸款方式將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，以保障老年生活水平。

三、“以房養(yǎng)老”的國(guó)際模式

(一)“以房養(yǎng)老”的美國(guó)模式

目前，美國(guó)是住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最完善的國(guó)家。美國(guó)住房反向抵押貸款于20世紀(jì)60年代萌芽，至20世紀(jì)80年代初期，對(duì)住房反向抵押貸款大都停留在理論研究，且業(yè)務(wù)數(shù)量甚少。真正意義上的發(fā)展是1987年聯(lián)邦政府頒布《1987年國(guó)家住房法案》，明確闡述了聯(lián)邦政府對(duì)于住房反向抵押貸款的政策。1989年美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)推出住房?jī)r(jià)值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同時(shí)美國(guó)住房按揭貸款聯(lián)合會(huì)(房利美 Fannie Mae)將資本證券化引入住房反抵押貸款的資本運(yùn)作，加強(qiáng)了住房反向抵押貸款的流動(dòng)性。2000年以后，由于國(guó)會(huì)和政府的支持及消費(fèi)者的認(rèn)同，美國(guó)住房反向抵押貸款迅速發(fā)展。目前，美國(guó)有125家金融機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13000～18000筆[1]。現(xiàn)階段，美國(guó)已形成了三類(lèi)產(chǎn)品為主體的反向住房抵押貸款市場(chǎng)：美國(guó)聯(lián)邦抵押聯(lián)合會(huì)推行的房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage，簡(jiǎn)稱(chēng)HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私營(yíng)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)自由老年人融資公司推出的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃(Financial Freedom Plan)。

目前，HECM是美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)中規(guī)模最大、最重要的貸款品種。在美國(guó)各州都能獲得，約占美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)的95%，因此本文主要就HECM的各項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行解釋說(shuō)明。

1.申請(qǐng)者條件要求

住房反向抵押貸款提供的對(duì)象是62歲及以上的、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，且要求該抵押房屋為老年人的主要居住地。申請(qǐng)者要向相關(guān)機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)并簽署協(xié)議。

申請(qǐng)者在申請(qǐng)貸款之前要向相關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，并出示證明。咨詢(xún)的目的是為了確保借款人充分了解住房反向抵押貸款的益處和弊端、除住房反向抵押貸款外的其他可能選擇，以及住房反向抵押貸款將對(duì)他們生活及財(cái)務(wù)狀況有何影響[2]。咨詢(xún)機(jī)構(gòu)必須是經(jīng)美國(guó)住房和城市發(fā)展部(the Department of Housing and Urban Development，簡(jiǎn)稱(chēng)HUD)批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)要與反向抵押貸款的提供者保持獨(dú)立關(guān)系，并確保信息的真實(shí)性。咨詢(xún)機(jī)構(gòu)多為專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司或老年機(jī)構(gòu)，以保證潛在申請(qǐng)者得到準(zhǔn)確的信息。

2.貸款額度及貸款發(fā)放、償還方式

貸款的額度主要受借款人的年齡、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率的影響及房屋評(píng)估價(jià)值的限制。貸款額度要低于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值或者房屋的出售價(jià)格。房屋價(jià)值越大，可貸金額越多。但貸款額度有所限制，最高額度為$417000，貸款最高額度因所在地不同而額度不同。

貸款的發(fā)放及償還也較為靈活。一次性全部領(lǐng)取、一段時(shí)間內(nèi)分期分段領(lǐng)取或者取得一個(gè)信用額度，都是可以選擇的領(lǐng)取方式。在信用額度內(nèi)，貸款人可以按需提取。所貸款項(xiàng)可以按借款者的意愿，選擇將來(lái)某一時(shí)期償還，也可以選擇借款者死亡或者永久性遷出后償還[3]。房屋出售后扣除貸款本利之后的剩余價(jià)值返回給貸款人或其繼承者。在貸款協(xié)議到期時(shí)，房屋將被放貸機(jī)構(gòu)出售，房屋出售后扣除貸款本利和后的剩余價(jià)值返回給貸款人或其繼承者，若房屋出售所得金額不足償還貸款的，放貸機(jī)構(gòu)對(duì)貸款人及其繼承人也無(wú)追索權(quán)。

3.借款機(jī)構(gòu)的相關(guān)要求

房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化抵押貸款(HECM)是由政府主導(dǎo)，貸款機(jī)構(gòu)為聯(lián)邦住房管理局(FHA)授權(quán)的銀行、抵押貸款公司和其他私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)[4]。當(dāng)資產(chǎn)出售時(shí)，貸款額度超出凈資產(chǎn)的話(huà)，聯(lián)邦住房管理局(FHA)承保的保險(xiǎn)可以保障貸款機(jī)構(gòu)避免損失。

對(duì)房屋價(jià)值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，利率由政府規(guī)定，但貸款機(jī)構(gòu)可以根據(jù)各自情況調(diào)整利率水平：利率根據(jù)一年期短期國(guó)庫(kù)債券利率調(diào)整;年度調(diào)整利率最高上浮2%，總共不得超過(guò)5%;月度調(diào)整利率總共上浮不得超過(guò)10%。

4.申請(qǐng)涉及的費(fèi)用

(1)貸款申請(qǐng)費(fèi)。即用于借款人準(zhǔn)備借款合同及貸款程序中的費(fèi)用。該貸款申請(qǐng)費(fèi)的多少依據(jù)申請(qǐng)者的房屋評(píng)估價(jià)值[專(zhuān)業(yè)提供論文寫(xiě)作和寫(xiě)作論文服務(wù)，歡迎您的光臨dylw.net]。如果房屋評(píng)估價(jià)值低于12.5萬(wàn)美元，則貸款人只需交付$2500的申請(qǐng)費(fèi);如果房屋評(píng)估價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元，則該費(fèi)用計(jì)算公式為20萬(wàn)美元的2%加上超出20萬(wàn)美元之后的剩余房屋價(jià)值的1%，但該費(fèi)用最多不超過(guò)6000美元。例如，一個(gè)房屋價(jià)值為25萬(wàn)美元，則貸款申請(qǐng)費(fèi)用為$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。實(shí)際中，不同貸款機(jī)構(gòu)的收取的實(shí)際費(fèi)用不同。

(2)貸款保險(xiǎn)費(fèi)。申請(qǐng)者申請(qǐng)反向抵押貸款時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)聯(lián)邦政府的保險(xiǎn)。HECM保險(xiǎn)保證貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)后借款人仍繼續(xù)收到貸款;或貸款到期，貸款數(shù)額超出住房?jī)r(jià)值、房屋貶值，出售住房得到的資金不能彌補(bǔ)全部貸款，則聯(lián)邦保險(xiǎn)可確保貸款人能全額收回貸款。貸款保險(xiǎn)費(fèi)按房屋評(píng)估價(jià)值的2%收取，最高不能超過(guò)HUD規(guī)定的房屋價(jià)值的2%，之后每年的年保險(xiǎn)費(fèi)為貸款額的50個(gè)基點(diǎn)。另外，HECM最新規(guī)定，允許消費(fèi)者一次性付清保險(xiǎn)費(fèi)，以保證他們將來(lái)足額拿到貸款。

(3)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)用及產(chǎn)權(quán)保證保險(xiǎn)費(fèi)。不同的州域和貸款機(jī)構(gòu)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。

(4)房屋評(píng)估費(fèi)用。申請(qǐng)反向抵押貸款前要申請(qǐng)房屋評(píng)估。房屋評(píng)估費(fèi)用受房屋評(píng)估價(jià)值和房屋所在州域不同而變動(dòng)。該費(fèi)用由房屋所有者在反向抵押貸款申請(qǐng)前用現(xiàn)金支付，且該費(fèi)用不能用所貸款支付。

(5)服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)用由貸款機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)者收取，服務(wù)內(nèi)容不僅包括初期借款服務(wù)，還包括之后發(fā)送賬目清單及合同執(zhí)行的一系列服務(wù)。費(fèi)用大概為每月30～60美元不等。該費(fèi)用每月提前從貸款金額中扣除。每年的借款手續(xù)費(fèi)也提前從貸款金額中扣除。

簽訂反向抵押貸款合同后，房屋所有者仍要求繳納房產(chǎn)稅、房屋責(zé)任保險(xiǎn)，直至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)。

5.風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)借貸人的風(fēng)險(xiǎn)。首先，住房反向抵押貸款需要高額咨詢(xún)成本和手續(xù)費(fèi)用，交易成本比較高，通常占到住房?jī)r(jià)值的1%～2%。對(duì)于房屋價(jià)值較低的申請(qǐng)者，是一筆較大的支出。住房反向抵押貸款協(xié)議簽訂后，借款人還可以居住在自有房屋內(nèi)，所以，從美國(guó)來(lái)看，聯(lián)邦住房管理局(FHA)規(guī)定的可貸金額不少于住房評(píng)估價(jià)值的40%，不超過(guò)住房評(píng)估價(jià)值的60%。其次，當(dāng)借款人不能持續(xù)繳納財(cái)產(chǎn)稅、保險(xiǎn)和房屋修理費(fèi)用時(shí)，則抵押貸款合同失效，貸款金額及利息需全部?jī)斶€。另外，對(duì)于和配偶一起借款的老年人來(lái)說(shuō)，當(dāng)其中一方老人去世或永久性搬離(即需要醫(yī)療救助)時(shí)，對(duì)于另一方，若不全部?jī)斶€貸款則無(wú)權(quán)繼續(xù)居住在該房屋中，即喪失抵押品贖回權(quán)，這對(duì)于其中另一方將來(lái)的生活造成了影響。

(2)貸款者的風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面，對(duì)于住房反向抵押貸款的放貸人來(lái)說(shuō)，所有欠債都依賴(lài)于未來(lái)住房銷(xiāo)售時(shí)的收入，對(duì)借款人住房以外的財(cái)富或收入沒(méi)有追索權(quán)。因此，房屋價(jià)值的波動(dòng)是影響貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。另一方面，由于信息不對(duì)稱(chēng)，借款人對(duì)自己的身體狀況認(rèn)知相對(duì)貸款人有優(yōu)勢(shì)，當(dāng)借款人的壽命大于預(yù)期壽命時(shí)，導(dǎo)致貸款數(shù)額高于房屋價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)“以房養(yǎng)老”的新加坡模式

新加坡實(shí)行“以房養(yǎng)老”模式已超過(guò)了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有較強(qiáng)的借鑒性。本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。

新加坡的住房反向抵押貸款是于1997年由職總英康保險(xiǎn)合作社率先推出的，60歲以上擁有私人住房且產(chǎn)權(quán)在70年以上、并且是公司的壽險(xiǎn)保戶(hù)的老年人可以申請(qǐng)將房子抵押給職總英康保險(xiǎn)合作社，由其一次性或分期支付養(yǎng)老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房?jī)?nèi)，保險(xiǎn)公司在老人去世后處理房屋產(chǎn)權(quán)，若有房屋價(jià)值高于貸款金額及其利息，則其繼承人有權(quán)獲取剩余資金。但此產(chǎn)品僅限于私人建造的商品房且該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是有追索權(quán)，一旦貸款本利和超過(guò)房屋價(jià)值，屋主或其繼承人就必須負(fù)擔(dān)超過(guò)部分的歸還。這使得房屋所有者擔(dān)心由于長(zhǎng)壽問(wèn)題導(dǎo)致本利和超過(guò)貸款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府組屋全稱(chēng)為組合房屋，其主要提供給中低收入者、由建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請(qǐng)住房反向抵押貸款。擁有政府組屋的70～90歲的老年人，將房屋抵押給職總英康保險(xiǎn)合作社，保險(xiǎn)合作社負(fù)責(zé)發(fā)放生活費(fèi)，直至貸款期滿(mǎn)或屋主去世。貸款機(jī)構(gòu)獲得房屋所有權(quán)后，賣(mài)掉房屋，以收回貸款，或申請(qǐng)者的家人、繼承人還錢(qián)貸款收回房子。

(三)“以房養(yǎng)老”的日本模式

東京都的武藏野市于1981年將“以房養(yǎng)老”模式引入日本，現(xiàn)階段實(shí)行的“住房反向抵押貸款”有地方政府的福利部門(mén)為主體的政府“以房養(yǎng)老”模式，也有通過(guò)銀行等民間金融機(jī)構(gòu)參與機(jī)構(gòu)的“以房養(yǎng)老”的模式。

1.政府參與型

就政府福利部門(mén)推行的模式來(lái)說(shuō)，各地具體實(shí)施模式不同，但總體上，申請(qǐng)門(mén)檻較高。以東京為例，要求申請(qǐng)人擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的65歲以上的老年人，且不能與子女同住;要求建筑為獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)且土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上。低于當(dāng)?shù)氐褪杖霕?biāo)準(zhǔn)的家庭無(wú)資格申請(qǐng)，且已享受“低保”的家庭不能申請(qǐng)，集體住宅不能申請(qǐng)。

每個(gè)月的融資上限是30萬(wàn)日元(可以支持老年人夫婦兩人的生活)，但總額度不能超過(guò)抵押房屋土地價(jià)值的70%。貸款額度到達(dá)總額度上限，則貸款期滿(mǎn)。每三個(gè)月發(fā)放一次生活費(fèi)，貸款利率比較低，約為年利率3%。貸款的償還期限是申請(qǐng)人去世后三個(gè)月內(nèi)，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性?xún)斶€[7]。

2.民間機(jī)構(gòu)參與型

參與“以房養(yǎng)老”的民營(yíng)機(jī)構(gòu)大多為銀行、信托公司、信托銀行及房地產(chǎn)公司。而結(jié)合信托業(yè)務(wù)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”是日本的典型特點(diǎn)。1981年在武藏野市試點(diǎn)推廣時(shí)，信托業(yè)務(wù)就有所涉及。日本將結(jié)合信托業(yè)務(wù)的住房反向抵押貸款稱(chēng)作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。民營(yíng)機(jī)構(gòu)參與的方式主要采用借貸人將[專(zhuān)業(yè)提供論文寫(xiě)作和寫(xiě)作論文服務(wù)，歡迎您的光臨dylw.net]房屋抵押，向經(jīng)辦機(jī)構(gòu)貸款。為進(jìn)一步發(fā)展信托業(yè)務(wù)，日本已經(jīng)嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過(guò)借款人的抵押房產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金，貸款人將為借款人提供醫(yī)療看護(hù)資金，同時(shí)將金融資產(chǎn)年金證券化，向流通市場(chǎng)上的投資人推出證券化產(chǎn)品[8]。該信托業(yè)務(wù)可以使多數(shù)信托機(jī)構(gòu)持有的居住用不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合，形成更大的資產(chǎn)資源。

四、國(guó)外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)的啟示

(一)完善法律法規(guī)

各國(guó)住房反向抵押貸款的發(fā)展，都是在政府制定了相關(guān)法律法規(guī)，保障機(jī)構(gòu)及申請(qǐng)者的權(quán)益的基礎(chǔ)上而發(fā)展起來(lái)的。住房反向抵押貸款涉及產(chǎn)權(quán)、土地70年使用權(quán)限、金融保險(xiǎn)及市場(chǎng)監(jiān)管等問(wèn)題，這些需要政府完善相關(guān)法律法規(guī)，明確市場(chǎng)參與主體，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境，增加市場(chǎng)透明度，增強(qiáng)借款方的市場(chǎng)信心。

(二)政府支持

國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，住房反向抵押貸款的發(fā)展，都離不開(kāi)政府的大力支持。包括市場(chǎng)培育、資金支持、風(fēng)險(xiǎn)保障、監(jiān)督審查等。住房反向抵押貸款發(fā)展過(guò)程中還會(huì)面臨利率波動(dòng)、壽命風(fēng)險(xiǎn)及房?jī)r(jià)波動(dòng)等的可能性。同時(shí)，參與其中的借款人多為老年人，貸款機(jī)構(gòu)多為銀行和保險(xiǎn)公司，要求風(fēng)險(xiǎn)控制能力高。因此，沒(méi)有政府的支持培育，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)及貸款人將會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)住房反向抵押貸款的發(fā)展。

(三)加大思想宣傳

受中國(guó)傳統(tǒng)文化影響，我國(guó)國(guó)民對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的接受度較低，住房反向抵押貸款的順利推行需要國(guó)民對(duì)住房反向抵押貸款的了解及認(rèn)可。雖大部分機(jī)構(gòu)民眾對(duì)住房反向抵押貸款有了初步認(rèn)識(shí)，但了解程度不夠深入，要加大對(duì)其宣傳力度，使各層級(jí)政府、社會(huì)、相關(guān)機(jī)構(gòu)及國(guó)民真正了解其發(fā)展模式及利弊。

篇3

目前，我國(guó)社會(huì)的老齡化速度越來(lái)越快，現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)已不能滿(mǎn)足老齡化的速度。在2006年，在機(jī)構(gòu)養(yǎng)

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[2]范子文.以房養(yǎng)老—住房反向抵押貸款國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)選擇[M].北京：中國(guó)金融出版社，2006：21。

[3]孟曉蘇.論建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)[J].保險(xiǎn)研究，2002（12）：44。

[4]涂永紅，劉柏榮.銀行信貸資產(chǎn)證券化[M].北京：中國(guó)金融出版社，2000：28。

[5]劉云生.中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法研究（第 2 卷）[M].北京：法律出版社，2007：110。

[6]歐永成.商業(yè)銀行客戶(hù)知情權(quán)研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2005.4：27。

篇4

【關(guān)鍵詞】反向抵押貸款；以房養(yǎng)老；風(fēng)險(xiǎn)研究；規(guī)避機(jī)制

一、引言

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)老齡化程度迅速加深，截止2007年，我國(guó)60歲以上的老年人為1.53億，占人口總數(shù)的11.6%，65歲以上的老年人為1.06億人，占人口總數(shù)8.1%，中國(guó)早已進(jìn)入老齡化國(guó)家行列。在我國(guó)現(xiàn)有情況下，開(kāi)展包括住房反向抵押貸款在內(nèi)的多種養(yǎng)老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社會(huì)的穩(wěn)定局面，減輕社會(huì)保障系統(tǒng)的壓力，促進(jìn)社會(huì)福利制度的完善與發(fā)展。同時(shí)，住房反向抵押貸款的推出給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供了新的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康持續(xù)的發(fā)展，使經(jīng)濟(jì)社會(huì)更具活力。

國(guó)外對(duì)住房反向抵押貸款的以房養(yǎng)老模式的風(fēng)險(xiǎn)研究主要是住房反向抵押貸款期限長(zhǎng)、不確定性較多，可能遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)也較大，住房反向抵押貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在作為償還貸款本息保證的住房未來(lái)價(jià)值低于抵押貸款本息和。在風(fēng)險(xiǎn)防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）認(rèn)為老年人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是一種可以分散化的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)聚集大量的住房反向抵押貸款可以有效控制長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的研究不斷深入，開(kāi)始探討其在中國(guó)實(shí)行的障礙與風(fēng)險(xiǎn)。柴效武（2004）對(duì)在住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)如：道德風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及其成因，及應(yīng)采取防范舉措等，給予較深入的思考。李玉米（2005）分析了國(guó)內(nèi)實(shí)行住房反向抵押貸款中可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)以及自然風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

國(guó)外開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的時(shí)間較長(zhǎng)，研究者不但有較為雄厚的理論基礎(chǔ)，還有許多實(shí)際例證。國(guó)內(nèi)目前對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的研究，側(cè)重于此種養(yǎng)老模式對(duì)社會(huì)、金融機(jī)構(gòu)和老年人帶來(lái)的積極影響，而較少關(guān)注住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式在中國(guó)推行的風(fēng)險(xiǎn)和障礙，而在已有的風(fēng)險(xiǎn)和障礙研究中，也因國(guó)內(nèi)沒(méi)有住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的實(shí)踐，大多數(shù)只是停留在簡(jiǎn)單化的理論推測(cè)或一般性體驗(yàn)層次，并且缺乏足夠的定量研究，因此，有必要研究這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，以及規(guī)避的措施。

二、反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1、住房?jī)r(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

只有將收回的不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)，貸款機(jī)構(gòu)才能盈利。住房?jī)r(jià)值變現(xiàn)的辦法一般說(shuō)來(lái)有兩種，出租和出售。我國(guó)的二手房交易市場(chǎng)尚不成熟，而且現(xiàn)在的大多數(shù)年輕人買(mǎi)房?jī)A向于買(mǎi)新房，而中年人換房也多是換新房，收回的已居住數(shù)十年的舊房可能有出售不掉的風(fēng)險(xiǎn)，若將出售不掉的住房大量收進(jìn)，全面更新改造，或拆舊建新，這個(gè)成本會(huì)很高，貸款機(jī)構(gòu)可能會(huì)選擇退出。

2、利率及物價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

如果老人將產(chǎn)權(quán)完全易主，一次性得到一筆現(xiàn)金用于養(yǎng)老，那樣老人會(huì)遭受利率和物價(jià)變動(dòng)的雙重風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)部分易主的反向抵押貸款模式，交易雙方都存在著購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。交易達(dá)成后，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)按照合同規(guī)定支付養(yǎng)老費(fèi)用。如果未來(lái)利率下降，住房?jī)r(jià)格上升，但給出的貨幣價(jià)值增大，機(jī)構(gòu)受損，老人得到的現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，否則，機(jī)構(gòu)獲得了資本利得，老人利益受損。如果物價(jià)上升幅度大于利率上升的幅度，則機(jī)構(gòu)承受購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。隨著時(shí)間的推移房屋自然磨損，還有受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房?jī)r(jià)會(huì)有下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

3、國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家有關(guān)住宅，土地使用政策，養(yǎng)老保障政策乃至金融保險(xiǎn)政策，大致是可據(jù)測(cè)定的，但長(zhǎng)達(dá)十?dāng)?shù)年的政策走向，極難把握，構(gòu)成政策風(fēng)險(xiǎn)。主要有兩方面：a.城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)（拆遷）；b.土地使用年限的法律規(guī)定變化，我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押貸款是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的運(yùn)作，因此考慮國(guó)家政策變動(dòng)是能否順利完成貸款機(jī)構(gòu)和老人之間合同的重要一環(huán)，若國(guó)家的相關(guān)政策變化，勢(shì)必影響反向抵押貸款的運(yùn)作，使某一方受到損失。

三、反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)的制約因素分析

1、地權(quán)制度的限制

在我國(guó)，居民住宅用地為70年，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)可以自動(dòng)續(xù)約。但是，新的規(guī)定中卻沒(méi)有明確對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法，到期后是否續(xù)費(fèi)仍不明朗，這對(duì)“以房養(yǎng)老”的實(shí)施也是一個(gè)不確定因素。在農(nóng)村，“以房養(yǎng)老”模式無(wú)法推行。因?yàn)橐勒瘴覈?guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)村的宅基地歸集體所有，宅基地使用權(quán)不能用作為財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，這使得農(nóng)民的房產(chǎn)不能作為資產(chǎn)來(lái)運(yùn)作。雖然近來(lái)農(nóng)村宅基地使用權(quán)問(wèn)題受到極大關(guān)注，但是這項(xiàng)規(guī)定的存在使得占大部分人口不利的農(nóng)民被排斥在“以房養(yǎng)老”模式外。

2、房產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)

房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)“以房養(yǎng)老”的影響表現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格上。如果借款人與貸款機(jī)構(gòu)在簽訂協(xié)議時(shí)，房產(chǎn)處于較低的價(jià)格，那么借款人肯定會(huì)擔(dān)心將來(lái)房?jī)r(jià)上漲的可能性，房?jī)r(jià)上漲，借款人獲益減少；相反，如果交易時(shí)，房?jī)r(jià)處于較高價(jià)位，貸款機(jī)構(gòu)就會(huì)顧忌將來(lái)房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下降，貸款機(jī)構(gòu)收益減少，尤其是在住房反向抵押貸款協(xié)議到期之后，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，就會(huì)使貸款提供機(jī)構(gòu)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)是住房反抵押貸款業(yè)務(wù)能夠達(dá)成和穩(wěn)定發(fā)展的保證。

3、相關(guān)法律的缺失

以房養(yǎng)老但是作為一種新的模式被引入國(guó)內(nèi)，難以避免地要與國(guó)內(nèi)的法律法規(guī)產(chǎn)生矛盾。主要有以下兩點(diǎn)。第一，國(guó)內(nèi)缺少針對(duì)住房反抵押貸款的專(zhuān)門(mén)法律規(guī)定，如監(jiān)管法規(guī)，責(zé)任追究法規(guī)等。第二，住房反抵押貸款制度的引入與國(guó)內(nèi)現(xiàn)行法律的沖突。首先，住房反抵押貸款是一個(gè)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，需要多方金融機(jī)構(gòu)合作才能實(shí)現(xiàn)，而我國(guó)《銀行法》規(guī)定銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)不能跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，不管是銀行還是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都不具備單獨(dú)承辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)的能力。其次，住房反抵押貸款業(yè)務(wù)流程中，只要貸款機(jī)構(gòu)按協(xié)議，定期向老人發(fā)放資金，協(xié)議到期后，房屋產(chǎn)權(quán)歸貸款機(jī)構(gòu)所有，但是我國(guó)《民法通則》中規(guī)定，所抵押房屋的所有權(quán)仍屬老人。

4、國(guó)民觀(guān)念的制約

受傳統(tǒng)文化影響，我國(guó)老人的“養(yǎng)兒防老”的觀(guān)念根深蒂固。對(duì)于老人來(lái)說(shuō)，采用“以房養(yǎng)老”一方面擔(dān)心由于自己的行動(dòng)會(huì)傷害到子女的尊嚴(yán)，另一方面也有在自己過(guò)世后要為后代留下遺產(chǎn)的考慮。除了"養(yǎng)兒防老”的影響外，在相當(dāng)比例的國(guó)內(nèi)老年人在養(yǎng)老規(guī)劃中依賴(lài)政府的養(yǎng)老安排，由于金融知識(shí)的缺乏，國(guó)民尤其是老年群體很難在觀(guān)念上接受“以房養(yǎng)老”這種新的養(yǎng)老理念。

四、降低反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

反向抵押貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中也應(yīng)注意采取有效的風(fēng)險(xiǎn)管理手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，保證各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展不會(huì)偏離定價(jià)預(yù)期太多，保證貸款機(jī)構(gòu)能夠獲得合理的收益。

具體可以從如下兩個(gè)方面加強(qiáng)反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范。

1、完善反向抵押貸款保險(xiǎn)制度

反向抵押貸款涉及的風(fēng)險(xiǎn)多且復(fù)雜，貸款機(jī)構(gòu)可以通過(guò)保險(xiǎn)的方式，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移，推動(dòng)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。反向抵押貸款的具體保險(xiǎn)安排可以包括人壽保險(xiǎn)、住房?jī)r(jià)值保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)、年金保險(xiǎn)和利率保險(xiǎn)。

（1）借款人人壽保險(xiǎn)。這種保險(xiǎn)方式主要用于防范借款人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。借款人壽命越長(zhǎng)，貸款合同的期限越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越難以預(yù)料，對(duì)金融資金的穩(wěn)定有較大影響，所以應(yīng)當(dāng)將人壽保險(xiǎn)列為強(qiáng)制保險(xiǎn)的范疇。采用這種保險(xiǎn)方式可使多方受益。

（2）利率保險(xiǎn)。未來(lái)的利率走向，往往是很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的，這就需要對(duì)利率實(shí)施相應(yīng)的保險(xiǎn)，從而幫助貸款機(jī)構(gòu)分散利率波動(dòng)的影響。總的來(lái)說(shuō)，利率保險(xiǎn)可以使貸款機(jī)構(gòu)鎖定未來(lái)借款人需償還的貸款總額，從而鎖定其凈收益。

（3）住房?jī)r(jià)值保證保險(xiǎn)。貸款機(jī)構(gòu)可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)此保險(xiǎn)有效防范住房?jī)r(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。具體運(yùn)作是貸款機(jī)構(gòu)向保險(xiǎn)公司繳納保險(xiǎn)費(fèi)，貸款到期如房產(chǎn)價(jià)值低于貸款累積金額，可以從保險(xiǎn)公司獲得賠償，保證了貸款機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

（4）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。反向抵押貸款中，由財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司提供保障老年房主財(cái)產(chǎn)安全的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房作為抵押物對(duì)貸款雙方都具有重要意義，當(dāng)借款人賴(lài)以生活的房屋遭受火災(zāi)、爆炸、自然災(zāi)害等事故，導(dǎo)致借貸雙方共同損失。因此，住房財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)收益應(yīng)為貸款方和借款方共同所有，貸款方獲得支付的貸款金額及利息部分，借款方獲得剩余款項(xiàng)。

2、建立反向抵押貸款經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟

我國(guó)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，銀行、保險(xiǎn)、社保、信托等機(jī)構(gòu)獨(dú)立開(kāi)展反向抵押貸款各有其優(yōu)劣勢(shì)。銀行擁有雄厚的資金，個(gè)人儲(chǔ)蓄存款中用于購(gòu)買(mǎi)住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比例，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款是由銀行開(kāi)辦的，經(jīng)驗(yàn)較為豐富。然而此業(yè)務(wù)運(yùn)作周期長(zhǎng)，銀行無(wú)管理長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)以活期或短期為主，存在短存長(zhǎng)貸，周期不匹配問(wèn)題。綜上所述，由銀行獨(dú)立開(kāi)辦反向抵押貸款，一定會(huì)存在這樣或那樣的問(wèn)題，有必要將他們聯(lián)合起來(lái)，建立以開(kāi)辦機(jī)構(gòu)為主體，中介機(jī)構(gòu)綜合參與的服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)瓦補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，真正建立綜合反向抵押貸款機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，從而達(dá)到轉(zhuǎn)移和分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的目的。

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篇5

2003年4月22日，深圳所有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司統(tǒng)一實(shí)行新的《個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)條款》。這是我國(guó)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司不斷進(jìn)行產(chǎn)品革新的結(jié)果，和原產(chǎn)品相比，不但新保險(xiǎn)的年費(fèi)率比原費(fèi)率降低近30％，而且在保障范圍，保障對(duì)象等方面都有所變化。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展，住房貸款在消費(fèi)者總體消費(fèi)比例中大幅上漲，保險(xiǎn)公司積極尋找新的投資渠道的前提下，積極的進(jìn)行保險(xiǎn)產(chǎn)品的更新，大力引進(jìn)國(guó)外的住房抵押貸款償還保險(xiǎn)，無(wú)論從銀行、保戶(hù)還是從保險(xiǎn)公司三個(gè)方面來(lái)看都是有益的?，F(xiàn)從壽險(xiǎn)的角度就我國(guó)推行住房抵押貸款償還保險(xiǎn)的可行性方面闡述一下筆者的想法。

一、抵押貸款償還保險(xiǎn)

抵押貸款償還保險(xiǎn)不同于我們國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的同名險(xiǎn)種，國(guó)內(nèi)的抵押貸款償還保險(xiǎn)是從財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的角度而言的，即當(dāng)購(gòu)房者在申請(qǐng)住房貸款的同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)了抵押貸款償還保險(xiǎn)，以房屋的所有權(quán)為抵押，當(dāng)貸款者不能按時(shí)償還貸款時(shí)，銀行有權(quán)利處理作為抵押物的房產(chǎn)，從而保障了銀行的利益；而從保護(hù)消費(fèi)者的角度而言，相關(guān)的產(chǎn)品則比較少。從壽險(xiǎn)的角度來(lái)考慮這一險(xiǎn)種，則這一產(chǎn)品填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)暫時(shí)的空白，即當(dāng)消費(fèi)者在貸款償還的過(guò)程中由于意外事故或其它原因死亡而不能及時(shí)歸還銀行貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司作為風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者去承擔(dān)相應(yīng)的給付責(zé)任，而保單的受益人并不需要去償還保險(xiǎn)公司代其繳納的剩余房款，同時(shí)受益人將會(huì)得到房屋的所有權(quán)，從而保護(hù)了消費(fèi)者的利益。因此積極引進(jìn)國(guó)外的抵押貸款償還保險(xiǎn)既有其必要性也有其廣闊的發(fā)展空間。

從人壽保險(xiǎn)的角度而言，國(guó)外的抵押貸款償還保險(xiǎn)屬于定期壽險(xiǎn)的范疇，它是一種遞減的定期壽險(xiǎn)，是以借款人的生命為保險(xiǎn)標(biāo)的，當(dāng)投保人或被保險(xiǎn)人在貸款償還的期限內(nèi)發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的保險(xiǎn)事故而死亡時(shí)，保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，向被保險(xiǎn)人指定的受益人給付死亡保險(xiǎn)金，并且其死亡保險(xiǎn)金與逐漸下降的抵押貸款未償還余額保持一致。在借款人利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)住房后，借款人定期向銀行進(jìn)行分期付款，借款人的分期付款一部分用來(lái)償還貸款的本金，一部分用來(lái)償還銀行的貸款利息，所以未償還的貸款余額在貸款的期限內(nèi)呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，當(dāng)然這種趨勢(shì)在最初的幾年內(nèi)表現(xiàn)得相當(dāng)緩慢，如果借款人在貸款的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)了抵押貸款償還保險(xiǎn)，那么該保險(xiǎn)單的死亡保險(xiǎn)金額也是遞減的，其余額與借款人未償還的貸款余額保持一致。這種保險(xiǎn)產(chǎn)品體現(xiàn)了很濃的人性化色彩，既當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡時(shí)，被保險(xiǎn)人指定的受益人仍然能夠繼續(xù)享有這套住房，并且在剩余的貸款期限內(nèi)，沒(méi)有償還貸款而帶來(lái)的壓力。從壽險(xiǎn)的角度來(lái)分析抵押貸款償還保險(xiǎn)，我們可以了解到這一險(xiǎn)種與我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)產(chǎn)品有著較大的區(qū)別，它既有作為定期壽險(xiǎn)的特點(diǎn)，也有著其他保險(xiǎn)產(chǎn)品不可比擬的優(yōu)勢(shì)；

首先，該險(xiǎn)種屬于定期壽險(xiǎn)。作為定期壽險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限是一定的，既和抵押貸款的期限是一致的，一般為10年、15年、20年或者30年，并且保險(xiǎn)合同簽訂之后，保險(xiǎn)公司不能因?yàn)槔实认嚓P(guān)因素的變動(dòng)而單方面的中止保險(xiǎn)合同，也就是說(shuō)這種保險(xiǎn)產(chǎn)品為投保人提供了長(zhǎng)期并且穩(wěn)定的保障。

其次，該保險(xiǎn)產(chǎn)品在銷(xiāo)售方式上不同于國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的保證保險(xiǎn)，即采取自愿的形式，消費(fèi)者自己選擇是否購(gòu)買(mǎi)，自主決定受益人，具有很大的靈活性。

再次，保險(xiǎn)費(fèi)的繳付采取分期繳納的方式。因?yàn)榻杩钊嗽谫J款的期限內(nèi)要定期償還住房貸款，并且在期初時(shí)需要繳納的費(fèi)用比較高，如果同時(shí)采用躉繳的方式交納保險(xiǎn)費(fèi)，必然會(huì)給借款人在期初帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而這些因素對(duì)銷(xiāo)售保險(xiǎn)產(chǎn)品而言是不利的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上的支付壓力有可能造成借款人放棄購(gòu)買(mǎi)該保險(xiǎn)產(chǎn)品的決定。

第四，定期繳納的保險(xiǎn)費(fèi)在數(shù)額上是一定的，既采用均值保費(fèi)。繳費(fèi)方式是構(gòu)成保險(xiǎn)合同的要素之一，均值保費(fèi)法確定了投保人在整個(gè)合同有效期內(nèi)定期應(yīng)繳納的保險(xiǎn)費(fèi)，從而減少了由于經(jīng)濟(jì)、政治風(fēng)險(xiǎn)或者投保人身體因素的影響而導(dǎo)致保險(xiǎn)人提高保險(xiǎn)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

第五，從銀行的角度而言，為了減少其不確定的風(fēng)險(xiǎn)，也可以要求貸款者必須購(gòu)買(mǎi)抵押貸款償還保險(xiǎn)，但這一保障與我國(guó)現(xiàn)行的住房保證保險(xiǎn)卻存在著很大的區(qū)別，主要體現(xiàn)在對(duì)保險(xiǎn)金的運(yùn)用方面。國(guó)內(nèi)的保證保險(xiǎn)合同規(guī)定，當(dāng)發(fā)生規(guī)定的保險(xiǎn)事故時(shí)，保險(xiǎn)金的給付對(duì)象為貸款行，而被保險(xiǎn)人或其受益人沒(méi)有請(qǐng)求獲得保險(xiǎn)金的權(quán)利。而抵押償還貸款保險(xiǎn)則規(guī)定，當(dāng)發(fā)生保險(xiǎn)事故導(dǎo)致被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期間內(nèi)死亡時(shí)，保險(xiǎn)公司面對(duì)的唯一給付對(duì)象為保單規(guī)定的受益人，并且其受益人可以靈活的支配保險(xiǎn)公司給付的死亡保險(xiǎn)金，銀行沒(méi)有權(quán)利干涉受益人的行為，因?yàn)樵诘盅嘿J款償還保險(xiǎn)合同中的當(dāng)事人僅包括投保人和保險(xiǎn)公司兩方，而這一特點(diǎn)是與我國(guó)現(xiàn)行的住房保證保險(xiǎn)的最大區(qū)別之一，因?yàn)檫@關(guān)系到了保險(xiǎn)金的運(yùn)用問(wèn)題，筆者將在本文后一部分詳細(xì)說(shuō)明。

在外資保險(xiǎn)公司大規(guī)模涌入我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的情況下，從壽險(xiǎn)的角度研究抵押貸款償還保險(xiǎn)具有非常現(xiàn)實(shí)的意義，并且我國(guó)國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司應(yīng)該進(jìn)一步去發(fā)展這一險(xiǎn)種，在引進(jìn)的同時(shí)加以革新，去更好的滿(mǎn)足消費(fèi)者的消費(fèi)需求。

二、聯(lián)合抵押貸款償還保險(xiǎn)

聯(lián)合抵押貸款償還保險(xiǎn)是抵押貸款償還保險(xiǎn)的發(fā)展，甚至可以說(shuō)是一個(gè)變種。這一險(xiǎn)種與抵押貸款償還保險(xiǎn)相比有其獨(dú)具的特色。該險(xiǎn)種以?xún)蓚€(gè)被保險(xiǎn)人為保險(xiǎn)標(biāo)的，當(dāng)其中任何一人在保險(xiǎn)期內(nèi)死亡時(shí)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)向保單的受益人給付死亡保險(xiǎn)金，通常這一受益人為聯(lián)合抵押貸款保險(xiǎn)合同中另一存活的被保險(xiǎn)人。聯(lián)合抵押貸款償還保險(xiǎn)能夠更好的保障住房借款人的利益，因?yàn)槠涮峁┍ｋU(xiǎn)保障的被保險(xiǎn)人的范圍增大，從而涉及到保單規(guī)定的保險(xiǎn)責(zé)任事故發(fā)生的概率也相應(yīng)的提高，這樣能更大范圍的防止因被保險(xiǎn)人死亡而造成其家人的損失并且有助于減輕其經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)。這一變革通常要求聯(lián)合抵押貸款償還保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人雙方必須具有可保利益，比如說(shuō)夫妻、父母與子女等等。隨著保障范圍的擴(kuò)大，保險(xiǎn)公司所承擔(dān)的保險(xiǎn)責(zé)任也就增大，因此反映在保險(xiǎn)的費(fèi)率上必然要相應(yīng)的提高，但其聯(lián)合保險(xiǎn)費(fèi)率必然低于兩個(gè)獨(dú)立的被保險(xiǎn)人所面對(duì)的兩個(gè)獨(dú)立保單保險(xiǎn)費(fèi)率的簡(jiǎn)單相加，因?yàn)閺谋ｋU(xiǎn)公司的角度看，一份保險(xiǎn)合同比兩份保險(xiǎn)合同的管理成本及其他相關(guān)費(fèi)用是要少很多的，這樣就有利于保險(xiǎn)公司去拓寬該險(xiǎn)種的銷(xiāo)售渠道，也有利于貸款者去選擇購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)足其消費(fèi)需求的保險(xiǎn)產(chǎn)品，可以說(shuō)這一險(xiǎn)種維護(hù)了保險(xiǎn)公司、貸款銀行、借款人三方面的利益，所以筆者認(rèn)為其發(fā)展的空間更加廣闊。

聯(lián)合抵押貸款償還保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)采用分期繳納均衡保費(fèi)的方式，這與抵押貸款償還保險(xiǎn)是一致的，在死亡保險(xiǎn)金的運(yùn)用上雙方也遵循同樣的原則。并且在死亡保險(xiǎn)金運(yùn)用上的特點(diǎn)也決定了抵押貸款償還保險(xiǎn)和聯(lián)合抵押貸款償還保險(xiǎn)在我國(guó)有著廣闊的發(fā)展空間。

三、完善配套措施，大力推廣抵押貸款償還保險(xiǎn)

國(guó)外的此類(lèi)險(xiǎn)種在死亡保險(xiǎn)金的給付后并不強(qiáng)調(diào)受益人必須立即將死亡保險(xiǎn)金交付貸款銀行，而是允許受益人獨(dú)立自主的支配該筆賠償金，這樣的做法有利于保護(hù)受益人的利益，從而有利于去開(kāi)拓這一產(chǎn)品市場(chǎng)。

當(dāng)被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期間內(nèi)因保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)事故死亡后，保險(xiǎn)公司給付死亡保險(xiǎn)金，這時(shí)受益人可以立即將這筆款項(xiàng)交付給銀行，作為剩余未支付的住房貸款金額，這樣就可以提前清償被保險(xiǎn)人的負(fù)債，提前擁有房產(chǎn)的所有權(quán)。但根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，絕大多數(shù)的受益人并沒(méi)有直接的將其用于償還貸款，而是將該筆資金加以運(yùn)作，投資于不同的資產(chǎn)，比如說(shuō)股票、債券、房地產(chǎn)、期貨等相關(guān)的金融衍生產(chǎn)品。如果死亡保險(xiǎn)金的所有者認(rèn)為通過(guò)這種方式進(jìn)行投資所獲得的投資收益能夠支付每月的分期付款，那么其就不會(huì)選擇立即付清抵押貸款。如果受益人認(rèn)為投資環(huán)境不景氣，投資帶來(lái)的收益不足以支付每月分期付款，則其會(huì)選擇立即償還抵押貸款。而這兩種選擇無(wú)論哪一種都滿(mǎn)足了投保人的初衷，即在被保險(xiǎn)人死亡后，其受益人能夠有足夠的資金來(lái)源，保證其受益人繼續(xù)享有住房。

篇6

摘要：房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融存在息息相關(guān)、相互影響，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，正由以往的粗放型的經(jīng)營(yíng)模式逐步轉(zhuǎn)移到精細(xì)化管理模式。房地產(chǎn)金融是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產(chǎn)一起進(jìn)入改革創(chuàng)新之路。論文研究了我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，并為了解決我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出了相關(guān)對(duì)策與建議。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)金融 金融風(fēng)險(xiǎn) 金融體系

一、房地產(chǎn)金融的特征

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中的主要問(wèn)題

(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性

我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展主要是因住房改革制度的需要?？傮w來(lái)說(shuō)，沒(méi)有具有長(zhǎng)遠(yuǎn)、長(zhǎng)效的機(jī)制和具有實(shí)際指導(dǎo)作用的戰(zhàn)略性目標(biāo)，該這種僅相當(dāng)于臨時(shí)的、短期的種應(yīng)急救援措施。目前，我國(guó)尚未形成卓有成效的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現(xiàn)狀。

(2)風(fēng)險(xiǎn)集中一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢

在我國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者主要依靠信貸資金。而對(duì)房地金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)體系只有銀行才有能力支撐起來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模暫時(shí)還未成形，導(dǎo)致了在我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時(shí)無(wú)法拋售出去，使得銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)可控度不斷在降低。

我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中的二級(jí)市場(chǎng)還在進(jìn)行摸索。2005年12月15日，建設(shè)銀行發(fā)行了30.17億元外針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款后，就暫沒(méi)有發(fā)現(xiàn)其他銀行發(fā)行類(lèi)似的新產(chǎn)品。因而二級(jí)市場(chǎng)的融資擔(dān)保嚴(yán)重缺乏有效機(jī)制，阻礙了房地產(chǎn)的融資渠道，二級(jí)市場(chǎng)中的資本的流動(dòng)性無(wú)法得到提高，加重了一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度。

(3)尚未形成專(zhuān)業(yè)且獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系

目前我國(guó)有不少政府部門(mén)從不同角度上，各自的職能上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)局、保監(jiān)局等。多部門(mén)的監(jiān)管模式，其應(yīng)變市場(chǎng)的能力滯后，監(jiān)管體系效率十分低下。另外，我國(guó)房地產(chǎn)金融支持體系大部分是非專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，專(zhuān)業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和能對(duì)住房融資評(píng)級(jí)、擔(dān)保和保險(xiǎn)等獨(dú)立機(jī)構(gòu)嚴(yán)重缺乏。與美國(guó)、歐洲等成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較起來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系和組織結(jié)構(gòu)體系還有很多地方不夠完善。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對(duì)策與建議

(1)堅(jiān)持房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)主要進(jìn)行資本運(yùn)作，也就是我們平時(shí)說(shuō)的影子經(jīng)濟(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)。始終要堅(jiān)持以金融經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，落實(shí)依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其轉(zhuǎn)型升級(jí)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。

(2)實(shí)行我國(guó)雙線(xiàn)并行的房地產(chǎn)政策

建議政府執(zhí)行雙線(xiàn)并行的房地產(chǎn)政策，困難戶(hù)、低收入群體的居住問(wèn)題主要通過(guò)政府部門(mén)的保障房進(jìn)行解決，而由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)解決其他群體的住房問(wèn)題。對(duì)于中等收入的家庭，政府應(yīng)調(diào)控商品市場(chǎng)的商品房來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，同時(shí)提高中產(chǎn)階級(jí)的家庭的支付能力。對(duì)于高等收入者，應(yīng)由市場(chǎng)根據(jù)供需平衡關(guān)系進(jìn)行處理，政府可借助貨幣手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給平衡，逐步建立我國(guó)特色的商品房體系和保障性住房體系。

(3)改革房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，創(chuàng)建多元化的融資渠道

我國(guó)應(yīng)逐步建立起全方位、多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，加大直接和間接融資手段。使當(dāng)前直接融資和間接融資之間結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象得到徹底改變，促進(jìn)證券市場(chǎng)的快速發(fā)展。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業(yè)由于自身實(shí)力達(dá)不到上市的條件，第二受到國(guó)家宏觀(guān)政策調(diào)控影響，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資。為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產(chǎn)融資資本比例。開(kāi)拓其他的新的融資渠道，可以探討引進(jìn)保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資行列中。

(4)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制

首先，應(yīng)從立法的角度上加快法制建設(shè)的進(jìn)程，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)融資從法律層面上進(jìn)行研究與探討，通過(guò)法律來(lái)確立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能和利益。其次，應(yīng)形成分業(yè)監(jiān)督管理的機(jī)制，形成具有實(shí)際效能的分業(yè)監(jiān)督管理。各部門(mén)間政策的協(xié)調(diào)性應(yīng)要加強(qiáng)，在辦事流程上無(wú)縫對(duì)接，在政策上避免出現(xiàn)矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建立。一是對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的逐步構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。二是，加強(qiáng)對(duì)預(yù)警系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管力度。三是，加強(qiáng)信息不對(duì)稱(chēng)與道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。

參考文獻(xiàn)：

[2]杜光平.中國(guó)住房金融體系研究：(碩士學(xué)位論文).西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2005.

篇7

[論文摘要]2008年美國(guó)次債危機(jī)全面爆發(fā)并波及全球股市進(jìn)而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。本文以美國(guó)次債危機(jī)發(fā)生的根本原因?yàn)樗伎记腥朦c(diǎn)分析次債危機(jī)被逐層放大的環(huán)節(jié)，試圖通過(guò)尋找資產(chǎn)證券化與次債危機(jī)根源的聯(lián)系，探討證券化運(yùn)作下的風(fēng)險(xiǎn)傳遞過(guò)程，揭示證券化模式本身隱含的不完善之處及其對(duì)金融創(chuàng)新的啟示。

一、次債市場(chǎng)的證券化運(yùn)作

（一）證券化運(yùn)作第一步MBS

MBS（住房抵押貸款證券化）是20世紀(jì)重要的金融創(chuàng)新工具，具體是指商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其所持有的住房抵押貸款債權(quán)出售給特設(shè)證券化機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)以住房抵押貸款為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)信用增級(jí)和評(píng)級(jí)后，在證券化市場(chǎng)上發(fā)行住房抵押貸款證券的行為。

MBS將最初由一個(gè)主體獨(dú)立完成的整個(gè)過(guò)程拆分成了幾個(gè)組成環(huán)節(jié)。投資銀行因?yàn)榘盐兆×苏w流程而獲得了將貸款重組的自由，其介入使得次級(jí)債的發(fā)行規(guī)模由按揭公司控制變成了市場(chǎng)需求決定。按揭公司根據(jù)投行選定的信用標(biāo)準(zhǔn)，將同類(lèi)資質(zhì)的貸款打包成MBS，經(jīng)投行轉(zhuǎn)手至預(yù)定客戶(hù)。MBS以高風(fēng)險(xiǎn)高收益引導(dǎo)投資方向，同時(shí)貸款機(jī)構(gòu)迅速將債務(wù)剝離轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并收回資金提供更多的抵押貸款。需求的擴(kuò)張催生了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“非理性繁榮”，促進(jìn)次級(jí)債市場(chǎng)的快速發(fā)展。

（二）證券化運(yùn)作第二步CDO及CDS

以次按為抵押品的MBS債權(quán)，并未達(dá)到評(píng)級(jí)公司最低投資級(jí)的要求。投行進(jìn)而以打包后債務(wù)的未來(lái)現(xiàn)金流為支撐，根據(jù)潛在違約率的高低，按風(fēng)險(xiǎn)的大小分割出三個(gè)層級(jí)的債務(wù)抵押憑證CDO。其中，風(fēng)險(xiǎn)低的為高級(jí)CDO，風(fēng)險(xiǎn)中等的為中級(jí)CDO，風(fēng)險(xiǎn)最高的為股權(quán)級(jí)CDO。經(jīng)內(nèi)部信用增級(jí)重組后，高級(jí)CDO獲得了AAA的評(píng)級(jí)，使得不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者將其納入投資組合。商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、共同基金、教育基金等主要購(gòu)買(mǎi)高級(jí)CDO，而中級(jí)和股權(quán)級(jí)CDO的主要買(mǎi)家是風(fēng)險(xiǎn)偏好較高的對(duì)沖基金。

投行為了規(guī)避自身存有的中級(jí)和股權(quán)級(jí)CDO的違約風(fēng)險(xiǎn)，推出了信用違約掉期CDS。投行擔(dān)保在信用事件發(fā)生時(shí)，CDS買(mǎi)方仍可獲得預(yù)期的收入甚至利潤(rùn)；在沒(méi)有信用事件的條件下，賣(mài)方將從買(mǎi)方獲得定期的保險(xiǎn)費(fèi)收入。CDS引來(lái)了對(duì)沖基金的加入，在房?jī)r(jià)上揚(yáng)的市場(chǎng)和CDS的保障下，對(duì)沖基金不僅可在高投資回報(bào)領(lǐng)域變換投資組合創(chuàng)造財(cái)富。金融資產(chǎn)持有機(jī)構(gòu)通過(guò)資產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保人，滿(mǎn)足了市場(chǎng)希望剝離和轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)的需求。至此，通過(guò)不同層次的證券化操作，美國(guó)的證券市場(chǎng)上以低信用購(gòu)房者申請(qǐng)次貸業(yè)務(wù)，貸款公司發(fā)放次貸，投行深加工打包生成次債，銷(xiāo)售給國(guó)內(nèi)外投資者的風(fēng)險(xiǎn)分散鏈條形成。

二、證券化下次債的風(fēng)險(xiǎn)傳遞過(guò)程

首先，資產(chǎn)證券化將貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的提前獲利與它所發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)隔離。貸款從發(fā)放機(jī)構(gòu)剝離到后，資產(chǎn)被置于貸款人的破產(chǎn)程序之外，并且投資者不得因該證券化的資產(chǎn)未來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)向貸款人追索。貸款發(fā)放機(jī)利用信息的不對(duì)稱(chēng)放松對(duì)借款人資信和償還能力的甄別，信用門(mén)坎的降低使風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋且逐漸積聚到較高水平。

其次，投行將高違約風(fēng)險(xiǎn)的低層產(chǎn)品以高價(jià)賣(mài)給對(duì)沖基金。當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)大為縮水時(shí)，對(duì)沖基金面臨大量贖回，其高財(cái)務(wù)杠桿操作立即將風(fēng)險(xiǎn)幾十倍、上百倍地放大。由于對(duì)沖基金不斷以CDO作抵押向商業(yè)銀行貸款繼續(xù)投機(jī)，銀行擴(kuò)大信貸對(duì)同一筆貸款疊加多次風(fēng)險(xiǎn)，不良資產(chǎn)率隨之上升，部分風(fēng)險(xiǎn)又回到銀行體系。這種過(guò)分?jǐn)U張使地產(chǎn)領(lǐng)域的震動(dòng)輕易波及全球金融市場(chǎng)。

再者，定價(jià)機(jī)制的模糊和評(píng)級(jí)的混亂加大了交易的波動(dòng)性。隨著投資群體的擴(kuò)展，CDO資產(chǎn)池內(nèi)基礎(chǔ)資產(chǎn)逐漸走向多元化和高風(fēng)險(xiǎn)化。由于影響CDO市值的因素復(fù)雜，不可能有絕對(duì)完善的CDO估值模型。同時(shí)，CDO產(chǎn)品缺乏熊市的數(shù)據(jù)資源支持，一些原本模型顯示非常有利可圖的投資品由于缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)控制在房產(chǎn)價(jià)格下滑時(shí)產(chǎn)生了巨額的損失。證券化通過(guò)對(duì)貸款池的切分創(chuàng)造出多層衍生品，龐大而復(fù)雜的資產(chǎn)支持結(jié)構(gòu)和運(yùn)作方式使風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。不僅如此，評(píng)級(jí)的混亂使得大量投資者并不知道自己手中所持的AAA層CDO產(chǎn)品雖收益率高但流動(dòng)性差并且難以測(cè)算違約率，內(nèi)含風(fēng)險(xiǎn)非常高。

由此可見(jiàn)，次債危機(jī)的導(dǎo)火線(xiàn)是基準(zhǔn)利率的提高和地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟。深層原因在于成熟金融市場(chǎng)條件下，資產(chǎn)證券化運(yùn)作導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)向資本市場(chǎng)傳遞，房地產(chǎn)泡沫通過(guò)信貸創(chuàng)新產(chǎn)品將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到全球范圍。

三、次債危機(jī)帶給資產(chǎn)證券化和金融創(chuàng)新的啟示

資產(chǎn)證券化是美國(guó)住房貸款市場(chǎng)上最重要的金融創(chuàng)新，設(shè)計(jì)的初衷是將信用風(fēng)險(xiǎn)分散到更廣泛的領(lǐng)域以穩(wěn)定金融系統(tǒng)。資產(chǎn)證券化融合了信托制度的優(yōu)點(diǎn)，為社會(huì)創(chuàng)造了流動(dòng)性，有利于銀行減輕資本充足率的壓力、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)、提升資產(chǎn)負(fù)債管理能力，降低資金成本；同時(shí)，資產(chǎn)證券化也對(duì)資本市場(chǎng)則提出了新的投資理念，為投資者提供不同期限及風(fēng)險(xiǎn)的投資品種和盈利機(jī)會(huì)。

資產(chǎn)證券化模式下的金融衍生產(chǎn)品盡管可將流動(dòng)性較差的抵押貸款變現(xiàn)，但兼有使交易主體眾多，交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)隱蔽性強(qiáng)等缺陷。金融衍生產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中欠缺風(fēng)險(xiǎn)控制，基礎(chǔ)資產(chǎn)的輕微價(jià)格變動(dòng)會(huì)通過(guò)金融衍生產(chǎn)品的杠桿作用形成放大效應(yīng)。由于缺乏嚴(yán)格的信息披露和解釋衍生品風(fēng)險(xiǎn)與收益的機(jī)制，投資者無(wú)法判斷資產(chǎn)的質(zhì)量，存在操作失誤的可能性。信用鏈條和委托關(guān)系過(guò)長(zhǎng)使風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)限分散的同時(shí)變得難以察覺(jué)。結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品評(píng)估體制的缺陷和監(jiān)管的缺失導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)層層疊加累積到一定程度后反作用于金融系統(tǒng)。

所以，雖然大部分金融創(chuàng)新的目的是規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，但是由于發(fā)展過(guò)快和金融衍生工具自身的特性，導(dǎo)致對(duì)社會(huì)金融發(fā)展存在潛在的負(fù)面影響，有成為新的巨大風(fēng)險(xiǎn)源的可能性。由于金融衍生工具集中度過(guò)高，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)危機(jī)就會(huì)形成影響全局的“多米諾骨牌效應(yīng)”。

但是，問(wèn)題的根源并不在于金融創(chuàng)新本身，而在于其過(guò)于泛濫和金融過(guò)度自由化所帶來(lái)的金融體系風(fēng)險(xiǎn)的增加。金融創(chuàng)新本身存在減緩風(fēng)險(xiǎn)隱患的機(jī)制，從整體上看是保持金融體系穩(wěn)定的重要因素。尤其是對(duì)于金融市場(chǎng)發(fā)展滯后活力不足的資本市場(chǎng)，資產(chǎn)證券化在拓展企業(yè)融資渠道、節(jié)約融資成本、降低銀行風(fēng)險(xiǎn)上都具有不可忽視的作用。住房按揭貸款證券化成功與否的關(guān)鍵不在于開(kāi)發(fā)多少類(lèi)型的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，而在于實(shí)施過(guò)程中是否有合理透明化的定價(jià)機(jī)制和配套的披露監(jiān)控體系，是否能探索出完善的風(fēng)險(xiǎn)防范標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。

參考文獻(xiàn)

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篇8

關(guān)鍵詞： 住房公積金；住房金融；融資渠道

2009 年8 月1 日，北京市在全國(guó)率先出臺(tái)《北京市公共租賃住房管理辦法》，建立了公共租賃住房建設(shè)和管理制度，并逐步把公共租賃住房作為保障住房供應(yīng)的主要形式，加大建設(shè)供應(yīng)規(guī)模。為此，上海市政府想方設(shè)法為公租房建設(shè)廣開(kāi)低成本融資渠道。一方面，由政府財(cái)政提供部分資本金和貼息；另一方面，在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸納公積金沉淀資金、商業(yè)保險(xiǎn)、企業(yè)年金、地方社保等資金投入保障性住房建設(shè)；同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)力量（如上市公司、開(kāi)發(fā)商等）投資建設(shè)公租房,問(wèn)題的關(guān)鍵是住房公積金能否用于公租房的建設(shè)？

一、住房公積金的性質(zhì)

我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定，住房公積金增值保值的途徑只限于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，因此，政府為了解決中低收入群體的住房問(wèn)題將住房公積金作為資金來(lái)源欠缺法律依據(jù)。目前我國(guó)公積金管理中心存在定位不準(zhǔn)確的問(wèn)題，它一方面成為職工福利的保障者；另一方面卻成為一個(gè)金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)奪的準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)公積金的歸集、保值和增值,形成了一個(gè)事業(yè)法人在從事金融運(yùn)作的尷尬局面。

首先，住房公積金的組成是兩部分：職工繳納與單位繳納。無(wú)論是哪種方式，存入公積金管理中心的錢(qián)的所有權(quán)僅屬于職工個(gè)人所有，是合法的公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，受到憲法及法律的嚴(yán)格保護(hù)。實(shí)現(xiàn)中，住房公積金的參保人數(shù)眾多，逐個(gè)告知并得到其同意沒(méi)有可操作性，但實(shí)踐中的問(wèn)題不能動(dòng)搖公權(quán)力使用公民私有財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)格程序設(shè)定。

其次，住房公積金設(shè)立的目的，是使職工在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)享受的社會(huì)福利。因此，使用這筆資金的任何途徑都應(yīng)首先保障參保公民的個(gè)人購(gòu)房等合法用途的實(shí)現(xiàn)。而公租房的適用人群遠(yuǎn)比住房公積金的繳納人群小的多，從資金的根本用途上也可以反映出動(dòng)用住房公積金本金去建設(shè)公租房實(shí)屬不妥。

最后，解決建設(shè)公租房的資金問(wèn)題，政府應(yīng)優(yōu)先合理規(guī)劃稅收使用結(jié)構(gòu)以及中央與地方財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度，真正做到“取之于民、用之于民”，而并非動(dòng)用住房公積金本金以拓寬資金來(lái)源。

二、分析我國(guó)“住房金融”市場(chǎng)融資渠道問(wèn)題

（一）我國(guó)“住房金融”的模式

廣義的住房金融是指與所有住房建設(shè)、流通、消費(fèi)、修繕等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的貨幣信用、貨幣流通、保險(xiǎn)以及貨幣結(jié)算等各項(xiàng)資金融通活動(dòng)；而狹義的住房金融只包括居民和消費(fèi)性的非盈利住房機(jī)構(gòu)。應(yīng)該說(shuō)目前我國(guó)住房金融模式兼容了美國(guó)的住房抵押貸款模式、新加坡的住房公積金模式、德國(guó)的合同儲(chǔ)蓄模式，是一種混合型的、過(guò)渡的住房金融模式[1]。

（二）我國(guó)“住房金融”市場(chǎng)融資渠道的現(xiàn)存問(wèn)題

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格非理性的過(guò)快上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾也逐漸凸顯出來(lái)，有關(guān)融資渠道這方面主要表現(xiàn)為：住房金融領(lǐng)域狹窄。首先銀行融資渠道單一；從目前銀行融資的方式看，我國(guó)住房抵押貸款主要來(lái)自于住房基金存款，包括政府和企業(yè)住房基金存款，公積金存款和住房?jī)?chǔ)蓄存款、融資渠道的單一，造成銀行信貸資金不足[2]。其次銀行貸款種類(lèi)單一；就各銀行的貸款政策看，其貸款要求都是相同的，在貸款條件償還期限、利率、還款方式等方面，沒(méi)有根據(jù)借款人的不同情況作出不同的安排，不能滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體的具體要求。最后，住房金融幾乎未涉及住房建設(shè)的直接融資業(yè)務(wù)，如通過(guò)住房金融債券、住房抵押債券、住房開(kāi)發(fā)股票等有價(jià)證券來(lái)進(jìn)行融資的項(xiàng)目都很欠缺。

三、構(gòu)建我國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄與公積金貸款組合的住房?jī)?chǔ)蓄銀行模式

由于我國(guó)住房公積金管理中心都是地方政府的專(zhuān)門(mén)管理住房公積金的管理機(jī)構(gòu)，而且地方商業(yè)銀行也是由地方財(cái)政、企業(yè)入股組建得城市合作銀行?；谶@樣的性質(zhì)可以相結(jié)合組建住房?jī)?chǔ)蓄銀行，成立的住房?jī)?chǔ)蓄銀行以各地方商業(yè)銀行為基礎(chǔ)，將政府住房公積金管理中心納入住房?jī)?chǔ)蓄銀行，成為住房?jī)?chǔ)蓄銀行其中的一個(gè)部門(mén)，而住房?jī)?chǔ)蓄銀行則屬商業(yè)銀行的子公司[2]。同時(shí)可發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)銀行廣泛的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，盡量多地借助主體商業(yè)銀行在全國(guó)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和己有的客戶(hù)資源開(kāi)展住房?jī)?chǔ)業(yè)務(wù)，這樣住房?jī)?chǔ)蓄銀行就可以和主體商業(yè)銀行一起為客戶(hù)提供“一攬子”的組合貸款，這也是充分發(fā)揮商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)功能的體現(xiàn)。但需要說(shuō)明的是，這種構(gòu)想的前提是僅將住房公積金收益部分作為流動(dòng)資金用于公租房的建設(shè)。在此種模式下，各個(gè)地方政府下屬的住房公積金管理中心既可以繼續(xù)辦理住房公積金貸款工作，又可以利用住房?jī)?chǔ)蓄銀行專(zhuān)業(yè)的金融管理經(jīng)驗(yàn)和管理辦法保證住房公積金的安全和保值。

個(gè)人認(rèn)為，將住房公積金作為公租房建設(shè)中的融資渠道值得商榷，但研究公租房融資問(wèn)題時(shí)引入“住房金融”的理念，可為公租房的發(fā)展、建立長(zhǎng)效機(jī)制提供良好的基礎(chǔ)。由于目前我國(guó)專(zhuān)業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)還沒(méi)有完全建立起來(lái)，所有的商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)和政策性住房金融業(yè)務(wù)均由各國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部經(jīng)營(yíng)，缺少一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一管理，這樣就容易出現(xiàn)各銀行之間職責(zé)不明確，各自為政，大大降低了我國(guó)住房金融資金的利用效率。隨著住房業(yè)和住房金融的發(fā)展，有必要建立一個(gè)以政策性專(zhuān)業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)為主體、其他金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的運(yùn)作規(guī)范的住房金融機(jī)構(gòu)體系[3]。

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篇9

【關(guān)鍵詞】 失業(yè)再就業(yè) Cox風(fēng)險(xiǎn)回歸模型 影響因素

一、引言

1992年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全面的調(diào)整和轉(zhuǎn)軌階段。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，我國(guó)的失業(yè)問(wèn)題日益突出。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006年—2011年間，我國(guó)城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員人數(shù)累計(jì)達(dá)922萬(wàn)人，失業(yè)人數(shù)的平均增長(zhǎng)速率為1.63%；登記失業(yè)率從2001年的3.6%上升到2011年的4.1%，10年間漲幅達(dá)13.89%。失業(yè)問(wèn)題導(dǎo)致了大量的人力資源浪費(fèi)，同時(shí)給社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)巨大的壓力。2006年，國(guó)家稅務(wù)總局、勞動(dòng)和社會(huì)保障部聯(lián)合下發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)局、勞動(dòng)和社會(huì)保障部關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策具體實(shí)施意見(jiàn)的通知》；2007年，《中華人民共和國(guó)就業(yè)促進(jìn)法（草案）》進(jìn)一步從法律的角度明確了政府在促進(jìn)再就業(yè)中的職責(zé)。那么，影響失業(yè)人員再就業(yè)的因素有哪些？顯然，這一問(wèn)題對(duì)于有效地應(yīng)對(duì)失業(yè)進(jìn)而擴(kuò)大就業(yè)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。為此，本文對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)的影響因素進(jìn)行分析。

二、相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述

1、城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)影響因素的理論分析

在歸納文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，影響失業(yè)人員再就業(yè)的因素大致可以歸為兩類(lèi)。

（1）個(gè)人因素。眾多經(jīng)驗(yàn)研究表明，年齡、文化程度、身體狀況等個(gè)人因素是影響城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)的顯著因素；個(gè)人的技能水平與再就業(yè)概率之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；此外，個(gè)人的人力資本水平也與失業(yè)人員的再就業(yè)概率相關(guān)。

（2）社會(huì)因素。原工作單位性質(zhì)是影響城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)的重要因素，研究指出，原工作單位性質(zhì)是集體國(guó)有單位的失業(yè)人員，其實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的可能性越低；工作經(jīng)驗(yàn)是另外一個(gè)影響失業(yè)人員再就業(yè)的因素，工作時(shí)間與實(shí)現(xiàn)再就業(yè)可能性之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；此外，失業(yè)前工作原因、獲得就業(yè)信息次數(shù)也是影響再就業(yè)概率的重要因素。

2、分析城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)影響因素的實(shí)證方法

分析城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)影響因素的實(shí)證方法主要有三種。

（1）OLS估計(jì)。高毅蓉，林玳玳，林原（2012）采用OLS回歸對(duì)中國(guó)再就業(yè)的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析與檢驗(yàn)，結(jié)果顯示失業(yè)和職位空缺與再就業(yè)正相關(guān)，產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)差異與再就業(yè)負(fù)相關(guān)。

（2）Logistic估計(jì)。龔文娟，雷?。?008）采用Logistic回歸模型分析影響失業(yè)者再就業(yè)選擇的因素可以發(fā)現(xiàn)，失業(yè)者再就業(yè)態(tài)度積極，但多數(shù)人從事著非正式職業(yè)或自雇職業(yè)。

（3）Cox風(fēng)險(xiǎn)回歸模型。生存分析包括三種方法：非參數(shù)分析法、Cox半?yún)?shù)分析法及參數(shù)分析法。參數(shù)分析法要求對(duì)失業(yè)持續(xù)時(shí)間的分布作出假定，非參數(shù)分析法和Cox半?yún)?shù)分析法對(duì)失業(yè)持續(xù)時(shí)間的分布不作要求，但非參數(shù)分析法忽略了樣本之間的異質(zhì)性，因此，大多數(shù)研究采用的是Cox半?yún)?shù)分析法。

三、數(shù)據(jù)描述

本經(jīng)驗(yàn)分析的數(shù)據(jù)來(lái)源是2011年城鄉(xiāng)民生問(wèn)卷調(diào)查，樣本數(shù)據(jù)是包含31個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)，篩選出曾經(jīng)失業(yè)過(guò)的城鎮(zhèn)人員，所獲得的樣本數(shù)據(jù)共有484個(gè)?？傮w樣本主要的統(tǒng)計(jì)特征如下：

從性別結(jié)構(gòu)上看，經(jīng)歷過(guò)失業(yè)的人員中男性所占比例低于女性所占比例，到調(diào)查期截止時(shí)，仍處于失業(yè)的人員中男性所占的比例為51.9%；從年齡構(gòu)成上看，失業(yè)人員的年齡主要集中在20-29歲及40-49歲這兩個(gè)年齡段；從受教育狀況上看，勞動(dòng)者的受教育水平總體比較高，這表明了近幾年我國(guó)城鎮(zhèn)失業(yè)出現(xiàn)的新情況，即高學(xué)歷失業(yè)者不斷上升，主要原因是高校擴(kuò)招及高校畢業(yè)生就業(yè)難雙重因素造成的；失業(yè)持續(xù)時(shí)間表明了失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的難易程度，從失業(yè)者的失業(yè)持續(xù)時(shí)間上看，江浙滬城鎮(zhèn)人員失業(yè)的平均持續(xù)時(shí)間為5.4個(gè)月。截止到調(diào)查日，仍未找到工作的失業(yè)人員為27人，占總失業(yè)人口數(shù)的5.58%。

以上從性別、年齡、受教育程度等基本方面闡述了失業(yè)人員的現(xiàn)狀，對(duì)照調(diào)查問(wèn)卷的初始設(shè)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，所采用的樣本數(shù)據(jù)在這三方面的差別很小，這說(shuō)明了本研究的樣本數(shù)據(jù)在一定程度上具有較強(qiáng)的代表性。

四、Cox風(fēng)險(xiǎn)回歸模型及估計(jì)結(jié)果

1、計(jì)量方法及數(shù)據(jù)的選取

本研究所采用的方法是生存分析方法中的Cox風(fēng)險(xiǎn)比例模型。本文在現(xiàn)實(shí)研究需要和總結(jié)以往研究的基礎(chǔ)上，選取了可能影響失業(yè)狀態(tài)轉(zhuǎn)變的個(gè)人因素和社會(huì)因素。其中，個(gè)人因素包括性別、年齡、受教育程度、婚姻狀況、健康狀況、家庭年收入；社會(huì)因素包括原工作單位性質(zhì)、工作年限、是否收到過(guò)就業(yè)信息、是否參加過(guò)免費(fèi)就業(yè)培訓(xùn)、是否參加過(guò)職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、是否購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)、每月繳納的保險(xiǎn)費(fèi)、是否領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金以及現(xiàn)在的住房情況。本文主要采用Stata分析軟件中的sts test命令對(duì)變量進(jìn)行對(duì)數(shù)秩檢驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)分析顯示，最后進(jìn)入Cox風(fēng)險(xiǎn)回歸模型的預(yù)后因素有年齡、受教育程度、婚姻狀況、健康狀況、家庭年收入、原工作單位性質(zhì)、工作年限、是否收到就業(yè)信息、是否領(lǐng)取失業(yè)救助金以及現(xiàn)在的住房情況。

2、Cox風(fēng)險(xiǎn)回歸模型

（1）模型的建立。在過(guò)去幾年中，生存分析的回歸模型已經(jīng)被廣泛地應(yīng)用于各種實(shí)證分析中。其中最常被用到的模型是Cox在1972年提出的Cox風(fēng)險(xiǎn)回歸模型。本研究建立如下的Cox風(fēng)險(xiǎn)回歸模型：

？姿（t|z）=？姿0（t）exp（？茁'z）=？姿0（t）exp（x1？茁1+x2？茁2+…+xn？茁n） （1）

式（1）中，？姿（t|z）表示在給定Z=z時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)函數(shù)；？姿0（t）表示潛在的風(fēng)險(xiǎn)函數(shù)（underlying hazard function）；回歸變量（即協(xié)變量）z'=（z1，…，zp）；回歸參數(shù)？茁'=（？茁1，…，？茁p）。exp？茁jzj表示第j個(gè)因素對(duì)？姿（t|z）的影響。等式兩邊同時(shí)除以？姿0（t），則有？姿（t|z）=？姿0（t）exp（■？茁izi），？姿（t|z）/？姿0（t）即稱(chēng)為風(fēng)險(xiǎn)比例?；貧w系數(shù)？茁i反映了在其他自變量不變的情況下，zi改變一個(gè)單位所引起的風(fēng)險(xiǎn)比該變量為exp？茁i。

（2）似然函數(shù)。在Cox風(fēng)險(xiǎn)回歸里，？茁i的估計(jì)采用極大似然法。設(shè)失業(yè)的持續(xù)時(shí)間T的累積分布函數(shù)為F（t）=r（T

（3）實(shí)證分析結(jié)果。本研究利用Stata軟件進(jìn)行Cox風(fēng)險(xiǎn)回歸模型擬合度的檢驗(yàn)，NA累計(jì)風(fēng)險(xiǎn)函數(shù)沿45°斜線(xiàn)方向延伸，表明它大致服從風(fēng)險(xiǎn)率為1的指數(shù)分布，因此模型的擬合性較好。

由表2的參數(shù)估計(jì)可以得出，影響失業(yè)人員再就業(yè)因素中較為顯著的個(gè)人因素有年齡，社會(huì)因素有原工作單位性質(zhì)、工作年限、是否收到就業(yè)信息以及是否領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金。年齡的風(fēng)險(xiǎn)回歸系數(shù)負(fù)，這表明年齡越大，實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的可能性越小。且年齡越高一個(gè)等級(jí)，實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的機(jī)會(huì)是年齡較低一個(gè)等級(jí)機(jī)會(huì)的0.55倍。年齡因素是江浙滬城鎮(zhèn)失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)一個(gè)重要的阻礙因素。

原工作單位性質(zhì)變量的回歸系數(shù)為負(fù)數(shù)，表明原工作單位性質(zhì)是非國(guó)有集體企業(yè)的失業(yè)人員，其實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的概率會(huì)降低，但降低的幅度并不大。這可能是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，國(guó)有集體企業(yè)失業(yè)人員能在市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)中更好地進(jìn)行自我定位，從而與非國(guó)有集體企業(yè)失業(yè)人員在尋找工作積極性上的差異越來(lái)越小，甚至超過(guò)非國(guó)有集體企業(yè)失業(yè)人員的再就業(yè)概率。工作年限與失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)概率之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。表中，工作年限的回歸系數(shù)為0.0557，風(fēng)險(xiǎn)比率為1.0573，表明工作年限越長(zhǎng)，失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的機(jī)會(huì)會(huì)增加，但增加的幅度不大。

是否收到就業(yè)信息的回歸系數(shù)為正，沒(méi)有收到就業(yè)信息失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的概率是收到就業(yè)信息失業(yè)人員的1.42倍，這與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論相悖。勞經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)指出，如果勞動(dòng)力市場(chǎng)的信息越完善，勞動(dòng)者獲得就業(yè)信息越充分，求職者與用工者之間的匹配和磨合時(shí)間就越短，從而實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的概率越大。而本研究中，沒(méi)有收到就業(yè)信息的失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的概率比較大，可能是由于收到就業(yè)信息的失業(yè)人員降低了去獲取其他就業(yè)機(jī)會(huì)的積極性，而本人技能與所獲得的就業(yè)機(jī)會(huì)的匹配度不高，從而其實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的概率比較小。

是否領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金變量的回歸系數(shù)為0.4525。正號(hào)表明，沒(méi)有領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金的失業(yè)人員，其實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的概率是領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金人員的1.57倍，這符合勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的工作搜尋理論。根據(jù)工作搜尋理論，領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金會(huì)降低失業(yè)人員尋找工作的積極性，從而其實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的可能性較低。

以上分析可以看出，傳統(tǒng)被認(rèn)為是影響失業(yè)人員再就業(yè)的重要因素的受教育程度、健康狀況等因素對(duì)城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)的影響不大。在受教育程度方面，可能是因?yàn)?998年高校擴(kuò)招之后，勞動(dòng)者的受教育程度普遍較高，個(gè)體間在文化水平上的差異性較小，因此對(duì)失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的影響不大。在健康狀況方面，由于受訪(fǎng)者中絕大部分是健康狀況較為良好的人，具備成為勞動(dòng)者所需要的健康素質(zhì)，因此得到的樣本數(shù)據(jù)具有一定的偏差，從而得到健康狀況因素對(duì)失業(yè)人員再就業(yè)的影響不大的實(shí)證分析結(jié)果。

五、結(jié)論

為了促進(jìn)城鎮(zhèn)失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，進(jìn)一步促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，政府應(yīng)當(dāng)制定完善相關(guān)的政策。一是要制定相關(guān)的政策幫助高齡失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。高齡城鎮(zhèn)失業(yè)人員的人力資本損耗較大，他們一旦在勞動(dòng)力市場(chǎng)上失去工作，實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的難度就增大了。為此，政府應(yīng)出臺(tái)一系列促進(jìn)高齡失業(yè)人員就業(yè)的優(yōu)惠政策。二是政府就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在為失業(yè)人員推送就業(yè)信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)失業(yè)人群的特征有選擇性地進(jìn)行分類(lèi)，從而提高失業(yè)人員與就業(yè)機(jī)會(huì)的匹配度，促進(jìn)失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。三是要將失業(yè)保險(xiǎn)金支付轉(zhuǎn)化為對(duì)失業(yè)人員的工作激勵(lì)，完善失業(yè)保險(xiǎn)金的給付機(jī)制，使得失業(yè)保險(xiǎn)金在保障失業(yè)人員的基本生活水平的同時(shí)，也能提高他們尋找工作的積極性，促進(jìn)領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金的失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。

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篇10

人權(quán)入憲也使得中國(guó)的人權(quán)成為憲法層面上的最高法規(guī)范、最高法價(jià)值與基本立法原則。各有關(guān)部門(mén)法的制定、具體法律制度的設(shè)計(jì)都應(yīng)遵循人權(quán)保障原則，尊重人權(quán)、保障人權(quán)。稅法部門(mén)自不例外。從實(shí)證的角度來(lái)看，稅收作為一種以法律為支撐的行政權(quán)力，是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的合法剝奪；從憲法層面來(lái)看屬于侵權(quán)法，是對(duì)納稅人利益的侵犯。作為稅收之法律規(guī)范載體的稅法與人權(quán)具有天然的、歷史的關(guān)聯(lián)性。稅收立法、稅法制度應(yīng)充分尊重人權(quán)、強(qiáng)力保障人權(quán)，責(zé)無(wú)旁貸。稅法法域涉及人權(quán)保障的方面林林總總，本文只就稅收征管立法及其相關(guān)法律制度如何體現(xiàn)與完善對(duì)人權(quán)的尊重與保障進(jìn)行探析，并期冀能為我國(guó)《稅法通則》的制定提供借鑒。

一、稅收保全、稅收?qǐng)?zhí)行措施中納稅人生存權(quán)的保障

盡管自古至今，對(duì)于人權(quán)的范圍與種類(lèi)一直存在著很大的爭(zhēng)議，見(jiàn)仁見(jiàn)智，眾說(shuō)紛紜。但在生存權(quán)是最基本的人權(quán)的這一點(diǎn)上，目前在世界范圍內(nèi)大致已達(dá)成了共識(shí)。生存權(quán)，是人自由、獨(dú)立、尊嚴(yán)的生存的權(quán)利，任何人、任何組織不得剝奪。

就稅收征收法律制度而言，如何尊重與保障納稅人的生存權(quán)，如何防避威脅與危害到納稅人的生存權(quán)，主要表現(xiàn)在稅收保全、稅收強(qiáng)制執(zhí)行措施等稅收征收保障制度上。實(shí)際上，我國(guó)2001年修訂的《稅收征收管理法》在稅收保全、稅收強(qiáng)制執(zhí)行措施等制度的安排上已經(jīng)體現(xiàn)出了對(duì)納稅人生存權(quán)的保障。只是不無(wú)遺憾的是，就筆者所見(jiàn)的資料范圍而言，尚未有見(jiàn)到有關(guān)的論述從人權(quán)保障的角度對(duì)此進(jìn)行解釋、說(shuō)明。該法第三十八條第二款規(guī)定：“個(gè)人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的住房和用品，不在稅收保全措施的范圍之內(nèi)?！钡谒氖畻l第三款規(guī)定：“個(gè)人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的住房和用品，不在強(qiáng)制執(zhí)行措施的范圍之內(nèi)?！辈⒃诘谒氖l中進(jìn)行了總括性的重申規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)采取稅收保全措施和強(qiáng)制執(zhí)行措施必須依照法定權(quán)限和法定程序，不得查封、扣押納稅人個(gè)人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的住房和用品。”2002年修訂的《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》又用排除法從反面規(guī)定了“生活必需的住房和用品”的范圍，其第五十九條規(guī)定，機(jī)動(dòng)車(chē)輛、金銀飾品、古玩字畫(huà)、豪華住宅或者一處以外的住房不屬于《稅收征管法》第三十八條、第四十條、第四十二條所稱(chēng)個(gè)人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的住房和用品；稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)單價(jià)5000元以下的其他生活用品，不采取稅收保全措施和強(qiáng)制執(zhí)行措施。其第六十條界定了“個(gè)人所扶養(yǎng)家”的范圍，是指與納稅人共同居住生活的配偶、直系親屬以及無(wú)生活來(lái)源并由納稅人扶養(yǎng)的其他親屬。

從保障納稅人生存權(quán)以及其所撫養(yǎng)的未成年子女的受教育權(quán)的角度考量，立法還應(yīng)規(guī)定，個(gè)人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的個(gè)人儲(chǔ)蓄、醫(yī)療保險(xiǎn)金、失業(yè)保險(xiǎn)金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金以及未成年子女的教育儲(chǔ)蓄，也不在稅收保全措施與強(qiáng)制執(zhí)行措施的范圍之內(nèi)。

二、延期納稅制度中職工生存權(quán)的保障

我國(guó)《稅收征收管理法》第三十一條第二款規(guī)定了延期納稅制度，納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以延期繳納稅款，但是最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)月?！抖愂照魇展芾矸▽?shí)施細(xì)則》第四十一條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，屬于稅收征管法第三十一條所稱(chēng)特殊困難：(一)因不可抗力，導(dǎo)致納稅人發(fā)生較大損失，正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到較大影響的；(二)當(dāng)期貨幣資金在扣除應(yīng)付職工工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)后，不足以繳納稅款的。該條的第二項(xiàng)體現(xiàn)出了對(duì)企業(yè)納稅人職工生存權(quán)的保障。

三、稅收優(yōu)先權(quán)制度中生存權(quán)的保護(hù)

我國(guó)現(xiàn)行《稅收征收管理法》第四十五條規(guī)定了稅收優(yōu)先權(quán)制度，它規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。

從人權(quán)保護(hù)的角度，這里需要探討兩個(gè)問(wèn)題。

第一，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)體現(xiàn)了作為公法上的稅收債權(quán)優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保的私法債權(quán)獲得保障，但它只是一般適用的原則，而非絕對(duì)普遍適用的原則。本著基本人權(quán)至上的原則，基本人權(quán)，尤其是生存權(quán)則要優(yōu)先于稅收債權(quán)。因此，出于并僅僅限于保障基本人權(quán)的正當(dāng)目的，在其他法律另有明文規(guī)定的情況下，稅收債權(quán)應(yīng)當(dāng)劣后于無(wú)擔(dān)保債權(quán)。例如在企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，稅收的清算位次要劣后于體現(xiàn)人權(quán)保障目的的職工債權(quán)。我國(guó)2006年出臺(tái)的《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條規(guī)定，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶(hù)的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；（二）破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；（三）普通破產(chǎn)債權(quán)。同時(shí)，新《企業(yè)破產(chǎn)法》出于對(duì)破產(chǎn)企業(yè)職工生存權(quán)的特殊保護(hù)目的，還特別規(guī)定了在新法公布之日前的職工債權(quán)甚至要優(yōu)先于擔(dān)保債權(quán)。該法第一百三十二條規(guī)定；“本法施行后，破產(chǎn)人在本法公布之日前所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶(hù)的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金，依照本法第一百一十三條的規(guī)定清償后不足以清償?shù)牟糠?，以本法第一百零九條規(guī)定的特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先于對(duì)該特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人受償?！?/p>

另外，為了體現(xiàn)對(duì)基本人權(quán)的保護(hù)，未來(lái)的我國(guó)《稅法通則》在確立稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)原則的情況下，還應(yīng)當(dāng)用“但書(shū)”規(guī)定：“稅收不得優(yōu)先于納稅人購(gòu)買(mǎi)個(gè)人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的用品所形成的無(wú)擔(dān)保債權(quán)?！睆亩浞值乇Ｗo(hù)作為普通債務(wù)人的納稅人的生存權(quán)。

第二，關(guān)于稅收優(yōu)先于在欠稅后所形成的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的問(wèn)題。從保障國(guó)家稅收收入的角度，立法作這樣的規(guī)定有其根據(jù)與必要性。但假如某個(gè)擔(dān)保物權(quán)是擔(dān)保物權(quán)人為了個(gè)人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需而與欠稅的納稅人進(jìn)行交易所形成的，此時(shí)稅收債權(quán)還要優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)獲得實(shí)現(xiàn)，不僅有損擔(dān)保物權(quán)人的生存權(quán)，不符合保障基本人權(quán)的正當(dāng)目的性，還有違“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的民法原則。因此，本著保障基本人權(quán)的原則與國(guó)家不與民爭(zhēng)利的原則，在起草中的《稅法通則》中可作如下規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行，但不得優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)人為了個(gè)人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需而與欠稅的納稅人進(jìn)行交易所形成的擔(dān)保物權(quán)?！?/p>

四、稅務(wù)檢查制度中納稅人隱私權(quán)與機(jī)密權(quán)的保障