導語：如何才能寫好一篇房地產項目，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

委托方：_______（以下簡稱甲方）

地址：_________

居間方：________（以下簡稱乙方）

地址：_________

居間方受委托方委托，雙方就居間方向委托方提供有關居間服務、顧問服務等事項，經協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條

合同標的物

居間方向委托方提供土地的轉讓。

第二條

居間方義務

1、居間方應積極認真地把委托方介紹給項目業(yè)主，并及時溝通情況。

2、居間方協(xié)助委托方做好該宗土地項目的前期投資策劃及溝通工作。

3、居間方應積極努力做好居間介紹，協(xié)調有關矛盾，促成委托方與項目業(yè)主方簽訂合資或轉讓合同。

4、居間方應協(xié)助項目當事人做好有關部門對項目的技術指標的審批工作，促成項目成功簽約。

第三條

委托方義務

委托方承諾一旦本項目業(yè)主與委托方簽訂項目合資或轉讓合同，并實際支付土地款項后，委托方即應承擔向居間方支付服務費的義務。

第四條

居間服務費

1、居間服務費的標準：

委托方與投資方簽訂的針對本項目整體合資或轉讓合同總金額(不論何種形式)的(居間方開具正式合法發(fā)票)。

2、居間服務費的支付辦法：

委托方與項目業(yè)主簽訂合資或項目轉讓合同，并實際支付土地款項后(包括定金)，居間費按該合同簽訂的具體價格和付款進度同比例支付。

第五條

誠信原則

1、如果委托方與投資方在本合同委托期內，未能達成合作協(xié)議，沒有征得居間方的書面同意，委托方不應再與該投資方進行協(xié)商并簽訂合作協(xié)議，否則居間方有權請求委托方按本合同第四條支付服務費。

2、如果委托方以相關企業(yè)或在_________當地成立的子公司及一切轉投資公司的名義與(土地項目的業(yè)主單位)簽訂本合同標的物的轉讓合同，居間方有權請求委托方按本合同第四條支付服務費。

3、本合同的有效期(委托期)為_________天(自本合同簽字生效之日起計算)。居間方在此期間必須積極推動本項目業(yè)主與委托方進行實質性洽談，并協(xié)助委托方和本項目業(yè)主達成實質性成交合同。

4、委托期內委托方未能與項目業(yè)主方達成協(xié)議時，委托方將不支付居間方任何費用。

5、居間方必須提供真實有效的信息給委托方，如在談判過程中，委托方發(fā)現居間方提供的居間信息中有虛假或不真實的信息時，委托方有權向居間方索取本合同標的物最低成交總金額的居間服務費標準30%的賠償。

第六條

合同成立及修改

本合同經雙方簽字蓋章后生效，未經雙方書面同意，任何一方不得擅自修改本合同。

第七條

爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關部門調解;協(xié)商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第八條

違約責任

違約責任按《中華人民共和國合同法》有關條款執(zhí)行。

本協(xié)議共貳頁，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

房地產項目合同范文2

甲方：

供地方

委托人：

身份證號碼：

電話：

帳號：

乙方：

建設方

單位地址：

法定代表人：

委托人：

身份證號碼：

電

話：

帳號：

根據城市規(guī)劃建設的需要，經某縣政府批準，經有關職能部門同意，甲方與乙方聯(lián)合共同開發(fā)某某項目

(下稱該項目，地點位位地址：

法定代表人：甲、乙雙方多次協(xié)商，本著平等、互利、自愿的原則，達成聯(lián)合開發(fā)某某商貿市場項目的協(xié)議，特訂以下條款共同遵守。

第一條

合作原則

甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過程中雙方若有其他分歧，應本著以上原則進行協(xié)商解決。

第二條

合作標的

(一)雙方聯(lián)合開發(fā)標的位于某縣某路某某土地，面積及范圍以政府主管部門最后批準的土地使用權宗地圖為準(宗地圖見附件)，在該地塊上擬建某某商貿市場項目。

(二)甲方投資的土地類型為

，開發(fā)房地產手續(xù)應由甲、乙雙方共同匯報政府和有關部門達成一致意見，行文執(zhí)行。甲方以某某現有全部土地約10000㎡(以原劃撥土地面積為準)土地使用權宗地圖面積評估價為限出資，四址界線以土地使用權宗地圖為準(宗地圖見附件)。過戶該宗土地使用權由政府主管部門行文直接將該宗土地辦理完整過戶手續(xù)到乙方名下，甲方必須提供相關資料手續(xù)。過戶契稅由乙方負責，其他費用由甲方承擔。

(三)甲方投資聯(lián)合開發(fā)的該宗土地，應合法無任何糾紛，如因該宗土地四址界限圖內遺留產生的糾紛，以及相關民事責任和經濟責任由甲方負責解決，所發(fā)生的費用由甲方全部承擔;

如因該宗土地宗地圖外新規(guī)劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設所發(fā)生的糾紛由乙方解決，產生的費用由乙方承擔，與甲方無關。該項目建設實施中需甲方提供的相關資料和需要甲方出面協(xié)商的，甲方應積極提供并參與協(xié)調。

第三條合作方式

(一)甲方將其擁有的某某土地按某縣國土資源局編制的基準地價進行評估，將其評估價格作為合作出資份額。

(二)乙方負責該項目開發(fā)資金籌集、工程前期的報批、對規(guī)劃設計單位、工程監(jiān)理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項，并承擔該項目的全部法律責任。

第四條

合作時間

甲乙雙方合作時間從簽訂本協(xié)議時起，到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應理解為：⑴該項目工程完全按照設計圖紙全部建設完畢;⑵該項目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認為銷售完畢的;⑶該項目完成各種行政報批手續(xù)、辦理各種竣工手續(xù)、完成法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他手續(xù)的;⑷其他雙方認為應該完成的事項。

第五條

項目規(guī)模

建筑規(guī)模按乙方報審的經政府主管部門最后批準的方案為準。

第六條

利益分成

(一)在該項目方案確定后，經甲乙雙方協(xié)商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。

(二)在該項目竣工后，乙方根據甲方所投入的該地塊的評估價格，按當時該項目商品房價格劃分與該地塊的評估價同等價格的商品房給甲方，甲方所得商品房應繳納的各種稅費和應辦理的各種手續(xù)由甲方自行負責。

第七條

甲方的權利和義務

(一)落實合作開發(fā)項目用地規(guī)劃手續(xù)，辦理合建項目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權人為乙方，土地使用不附帶第三者的利益限制。

(二)落實合作開發(fā)項目占地的規(guī)劃報建工作。

(三)完成合作開發(fā)項目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補償工作。

(四)若乙方自籌資金不足確需貸款，乙方會通甲方后，以項目名義向銀行貸款，甲方有權監(jiān)督乙方使用該銀行貸款的情況。

(五)甲方應及時配合乙方辦理有關項目報批、工程施工、銷售等手續(xù)。

(六)甲方應及時繳納本協(xié)議規(guī)定的由甲方繳納的各種稅費，否則由此產生的各種責任與乙方無關。

第八條

乙方的權利和義務

(一)乙方委托二狗同志全權負責該項目的開發(fā)資金籌集、工程前期的報批、對規(guī)劃設計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項。

(二)為使該項目如期完工，實現較好的經濟效益和取得良好的社會信譽，乙方須設立專項帳戶，該項目的所有銷售收入必須進入該帳戶，實行專款專用。

(三)乙方不得挪用以該項目名義向銀行所貸的款項，所得貸款須在甲方的監(jiān)督下用于項目開發(fā)建設。

項目開發(fā)銷售收入除一部分用于保持正常施工進度外，其他優(yōu)先用于償還貸款，否則由此產生的銀行債務及其它法律責任均由乙方承擔。

(四)乙方負責合作項目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報裝手續(xù)。

(五)乙方負責合作項目開工手續(xù)的辦理，獲得開工許可證，使合作項目可以合法開工建設。

(六)乙方應保質保量按期完成項目建設。

(七)乙方應及時繳納本協(xié)議規(guī)定的由乙方繳納的各種稅費，否則由此產生的各種責任與乙方無關。

第九條

聲明及保證

甲乙雙方應保證以下事項真實可信：

(一)甲方為有獨立民事行為能力的法人，有權獨立簽署并有能力履行本協(xié)議。

(二)乙方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本協(xié)議。

(三)甲乙雙方簽署和履行本協(xié)議所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。

(四)在簽署本協(xié)議時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對任何一方履行本協(xié)議產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十條

保密條款

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限雙方按照實際情況約定。

第十一條

協(xié)議的變更

本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(書面通知發(fā)出七個工作日內)簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本協(xié)議。

第十二條

協(xié)議的轉讓

除協(xié)議中另有規(guī)定外或經雙方協(xié)商同意外，本協(xié)議所規(guī)定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。

第十三條

爭議的處理

(一)本協(xié)議受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

(二)本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人按照本協(xié)議合作原則協(xié)商解決，也可由有關部門調解;協(xié)商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十五條

違約責任

(一)甲方隱瞞真實情況，合作的該地塊不合法致使項目無法繼續(xù)進行的，甲方應向乙方賠償自項目開發(fā)以來所發(fā)生的費用總額及該費用總額的同期人民銀行貸款利息;

合作的地塊有其他糾紛影響項目建設的，造成的損失由甲方負責。

(二)甲方不配合或不及時配合乙方辦理項目開發(fā)所需要的各項手續(xù)致使項目開發(fā)延期的，造成的損失均由甲方承擔。

(三)乙方隱瞞真實情況，不具備房地產開發(fā)資質的，乙方應向甲方賠償自項目開發(fā)以來所發(fā)生的費用總額及該費用總額的同期人民銀行貸款利息。

(四)乙方不能如期籌集項目開發(fā)所需資金的，甲方可視為乙方違約而與乙方解除協(xié)議另尋合作方。

(五)乙方不能如期保質保量完成項目建設，損失由乙方負責。

(六)乙方私自挪用以該項目名義向銀行的貸款，造成損失由乙方負責。

(七)合作的某一方違反本協(xié)議保密規(guī)定泄漏秘密的，造成的損失由泄漏方負責。

(八)合作的某一方違反本協(xié)議關于協(xié)議更改規(guī)定的，所作出的更改內容無效，由此產生的損失由違約方承擔。

(九)合作的某一方違反本協(xié)議關于協(xié)議轉讓規(guī)定的，任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。

第十六條

協(xié)議的解釋

本協(xié)議未盡事宜或條款內容不明確，協(xié)議雙方當事人可以根據本協(xié)議的原則、協(xié)議的目的、交易習慣及關聯(lián)條款的內容，按照通常理解對本協(xié)議作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本協(xié)議相抵觸。

第十七條

補充與附件

本協(xié)議未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。補充協(xié)議和附件作為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

第十八條

協(xié)議的效力

(一)本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章之日起生效。

(二)本協(xié)議經甲乙雙方簽字蓋章后生效，全部條款履行完畢后自然失效。

本協(xié)議壹式陸份，壹份捌頁，甲乙各執(zhí)叁份。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

房地產項目合同范文3

甲方：

乙方：

甲方是

的企業(yè)，擁有的土地，根據國家的土地政策，可用“三舊改造”的方式進行房地產項目開發(fā)，乙方決定與甲方共同合作開發(fā)。為了明確雙方的權利義務，在公平自愿的原則下，雙方經過充分協(xié)商，達成如下合作開發(fā)房地產的合同，雙方共同遵守履行。

一、合作項目的基本情況

甲方是領有注冊號為的營業(yè)執(zhí)照，公司擁有位于

(土名)的土地

畝，屬

用途，詳見國有土地使用權證及房產證。上述土地符合“三舊改造”的條件，可以進行房地產項目開發(fā)。

二、合作方式

甲方提供上述土地及地上房屋及附著物，經雙方協(xié)商作價人民幣伍仟萬元，乙方提供現金人民幣伍仟萬元，雙方注冊成立新的具備房地產開發(fā)資質的項目公司，注冊資本為人民幣

萬元，甲乙雙方各占50%股權，以新成立的項目公司作出開發(fā)上述土地的主體，具體運作經營以新公司的章程為準。

三、甲方的權利和義務

1、甲方在新的項目公司中占有50%的股權，相關的盈利風險責任亦占50%。

2、甲方承諾和保證其提供的土地、房屋附著物有完整合法的產權，沒有設定抵押，也沒有被查封，不存在有產權糾紛，也不存在債務。如果確實存在上述限制產權的情況，甲方承諾在簽訂本合同后10個工作日內解決。

3、甲方提交其公司100%股東同意提供上述土地與乙方合同開發(fā)房地產的決議給乙方。

4、甲方必須依照有關法律政策向政府申請將上述土地以“三舊改造”的方式進行商住房地產開發(fā)，并取得政府同意變更為房地產開發(fā)的批復。

5、按照雙方的約定提供股東身份資料用于項目公司工商注冊登記。

6、乙方出資已達到人民幣伍仟萬元時，項目運作的資金不足，甲方應根據項目公司運作的實際需要及股東會的決議按50%的比例增加投資款或者用項目土地向銀行抵押借款。

7、甲方委派作為項目公司的法定代表人任董事長職務并推薦項目公司的會計。

四、乙方的權利義務

1、乙方必須按照項目公司股東會的決議按時繳交人民幣伍仟萬元的投資款。

2、按照雙方約定及時提供相關股東的身份資料，用于項目公司的工商注冊登記。

3、如果乙方繳出投資款人民幣伍仟萬元，項目公司的流動資金還不夠用，則乙方應根據項目公司的實際運作資金需要及股東會的決議，按照50%的比例增加投資款或者用項目的土地向銀行抵押借款。

4、乙方委派項目公司總經理及出納的人選。

五、項目公司的基本管理制度

1、項目公司的股東會的形式進行財務管理，凡是項目公司的開支超出

元以上就必須經過100%的股東表決同意方可開支入賬。

2、凡是項目公司開支在元的范圍內由項目公司的董事長及總經理共同審批方可以開支入賬。

3、凡是項目公司在可開支入賬。

4、項目公司的設計合同、施工合同、銷售合同及聘請物業(yè)管理合同等其他重大合同，必須經過100%股東表決同意。

5、項目公司的財務預算、結算及分配方案必須經過100%股東的表決同意。

六、合同的終止、變更、解除

1、本項目開發(fā)銷售完畢并結算清楚分配完畢，本合同終止。

2、本合同在履行過程中，如有未盡事宜經過雙方協(xié)商同意可以變更及補充，與本合同有同等法律效力。

3、如果有不可抗力的自然災害因素導致本合同無法履行，雙方可以協(xié)商解除。

七、違約責任

甲乙雙方均應本合同嚴格履行各自的義務。否則視為違約，違約方應按本合同的約定承擔違約責任。

1、如果因甲方的原因，導致上述土地被查封或抵押，在約定的時間內無法解決影響到本項目的開發(fā)，則視為甲方構成違約，應按項目注冊資金20%承擔違約責任，乙方有權選擇繼續(xù)履行合同或者解除合同，如果乙方要求解除合同的，則按項目的評估價退回乙方的投資款。

2、如果因乙方的原因導致不按時出資，則視同乙方構成違約，乙方應按欠繳出資額每天萬分之五承擔違約責任。如果超期出資達180天，則甲方有權解除合同，按照項目的評估價退回乙方的投資款

八、甲乙雙方如果要轉讓股權，原則上在雙方內部轉讓且股東享有優(yōu)先受讓權。

九、本合同經雙方簽字后生效。

如果產生爭議經過協(xié)商無法解決，則提交廣州仲裁委員會仲裁。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

篇2

關鍵詞：房地產開發(fā)；成本控制；質量管理

中圖分類號:F293.31 文獻標識碼：A

成本控制是整個房地產開發(fā)企業(yè)工作的重心，對房地產企業(yè)的發(fā)展和運行具有重要意義。近些年，房地產成為消費和投資的重點和熱點，但是國家針對房地產市場出現過熱現象，進行了宏觀的調控。因此，如何有效的降低投資成本和增效，促進房地產企業(yè)向著集約化管理的方向改變，是當前的房地產開發(fā)企業(yè)面臨的重要問題。

一、房地產開發(fā)企業(yè)對成本管理和控制的意義

成本控制能夠幫助房地產開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟具有重要戰(zhàn)略意義。在現實開發(fā)過程中，我國的房地產存量比較大，既有宏觀體制方面的原因，又有價格機方面的原因。由于房地產項目開發(fā)成本不斷上升，導致商品房房價居高不下，說明了房地產開發(fā)企業(yè)對投資成本缺乏科學合理的控制。從宏觀角度講，對成本進行科學控制和管理，有利于合理的土地資源，有效的避免出現市場泡沫，降低國民經濟的損失。

隨著國家宏觀政策的出臺，對房地產的市場進行規(guī)范和調整，尤其是加強對土地交易市場的整頓，有效的消除了不正當競爭和暗箱操作取得土地經營權的行為。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在獲取土地使用權和經營權的過程中，要完全按照市場規(guī)范和規(guī)定，通過正當的招標和拍賣方式獲得。這樣可以有效抑制房地產過度消費需求，改變過去高風險和粗放式的開發(fā)方式，科學合理的利用投資資金。因此，只有加強項目的成本管理，才能樹立房地產開發(fā)企業(yè)在激烈市場競爭中的優(yōu)勢，促進企業(yè)的良性發(fā)展，不斷提高企業(yè)的經濟利潤和社會效益。

二、加強房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

隨著房地產市場發(fā)展微利時代的到來，成本控制的重要性逐漸凸顯出來，有利于房地產開發(fā)企業(yè)提高經濟效益，制定合理的銷售策略等。因此，要做到以下幾個方面：

（一）做好前期的調研工作

在房地產工程正式建設開始前，要做好調研工作，具體包括工程開發(fā)的地質條件、地理位置以及周圍的市場需求，考慮開發(fā)的可行性，這對房地產開發(fā)項目成功與否起著重要的決定作用。如果房地產開發(fā)企業(yè)沒有進行前期的調研工作，僅僅流于形式，在一定程度上增加了項目開發(fā)的風險，會影響到項目正常開發(fā)和企業(yè)的經濟效益，不利于企業(yè)的正常運營盈利。因此，在進行房地產項目開發(fā)過程中，要對財務進行科學合理有效的分析和研究，充分了解預期的投入的風險，保證投入和產出能夠達到預期的目標。要潛在的消費者心理、市場容量以及工程造價進行相依的分析和判斷，對開發(fā)項目進行可行性研究，確保工程開發(fā)順利進行。在這一階段，要制定相應的資金流量管理和銷售規(guī)劃，要降低房地產開發(fā)項目的資金投入，有效管理和控制開發(fā)成本，提高利潤和經濟效益。

（二）設計階段開發(fā)成本的控制

設計階段是進行全面工程造價管理重要和關鍵階段，要考慮影響工程成本各方面的因素，同時要做好相關的準備工作，在設計過程中，要注意以下內容：

首先，要不斷完善相關的方案和工程設計投招標制度，建設單位要積極引入競爭機制，不斷控制施工成本?？梢圆捎酶偁幍姆绞竭x擇設計方案，保證方案的技術先進性和經濟的合理性，同時要不斷提高設計的質量。另一方面，在進行設計過程中，可以房地產工程項目的實際情況采用分段招標標，這樣可以有效的降低設計費用。

2、要采取有效措施進行技術之間的交流，采用限額設計的方法。在房地產工程項目設計過程中，對要定量分析的設計內容，要進行科學嚴謹精確的計算，實現技術和經濟措施的有效結合，在設計過程中要施工的可行性、經濟性，保證施工技術和管理的水平向吻合。在選擇建筑工程的材料和機械設備過程中，要保證價格合理，質量優(yōu)良；要盡量避免使用存在質量問題、采購比較困難、運輸距離較遠或者施工很復雜的材料或者設備，保證設計的標準化和系列化，同時要遵循房地產開發(fā)項目的建筑標準、規(guī)模以及設計規(guī)范和規(guī)定；設計方案不僅要滿足使用功能，還要對分配的投資進行限額控制，嚴謹出現不合理的設計變更，以免影響到工程造價，同時還要保證投資的限額；在設計的招標的過程中，要提供真實有效克廣的概算指標，為設計中對工程造價預算提供前提條件。

3、要加強對設計圖的審核。在設計階段，要保證設計的質量，將設計的變更有效的控制在正式施工之前，要盡量花費最小的代價取得最好的效果。因此，要組織專家堅強對設計圖的審核，以免影響房地產開發(fā)項目順利進行。

（三）施工階段

施工階段也是房地產工程開發(fā)項目控制和管理成本的重要階段。

1、要科學有效的控制在施工過程中出現的工程變更，具體包括設計變更、進度變更、工程變更以及施工條件的變更，這些都是建設施工單位提出的。因此，在施工過程中，要建立和完善房地產開發(fā)項目的簽證管理制度，對于項目的預算部門以及人員，要設置合理的權限，保證分工明確，保證在施工中簽證的質量，要堅決杜絕虛假簽證行為的發(fā)生。在發(fā)生變更后，要嚴格遵循合同以及相關規(guī)定及時辦理相應的增加預算，在辦理過程中不得進行隨意更改。

2、在施工過程中，要正確出阿里承包商的合理索賠要求，要根據合同內容和條款等，對遞交的索賠資料進行嚴謹的審核和檢查，保證處理索賠工作的及時性；同時要對索賠項目加強預見性，盡量減少不必要的速配，以免增加投資成本，甚至引起投資失控。

3、在進行采購材料和設備的過程中，工程項目人員要及時掌握和了解市場行情，嚴格按照相關規(guī)定做好材料的限價工作，控制中間的價格差。對于施工單位采購的施工材料、半成品以及成品，如果在規(guī)定范圍的內，要監(jiān)督采購產品的質量，要進行適當參與和質量監(jiān)督的原則，保證采購的材料和設備的質量，價格低廉，質量優(yōu)良。

（四）竣工階段

施工單位要完全按照施工圖紙和合同要求保證工程如期竣工，在竣工驗收過程中，必須要驗收單。要做好工程最后的洽商簽證和預算賬目的清理，處理好材料差價和竣工調價的審核工作，在審核過程中，要與原來的招標文件進行對照，避免標底內的已經包括的項目重復出現。要嚴格按照合同規(guī)定制定合理的技措費以及各項獎項等，保證工程最后的結算工作。

三、質量控制

施工質量是企業(yè)順利發(fā)展的根本保證，對提高企業(yè)運營能力和樹立良好企業(yè)信譽形象具有重要的作用。

在工程項目的施工階段，要加強質量的控制和管理，要保證成本控制、進度控制和質量控制的協(xié)調統(tǒng)一，制定的質量目標要符合施工建設項目的實際特點。在施工過程中的質量控制就是對施工程序和出現的偏差進行控制，要對施工中的階段成果與合同規(guī)定內容進行有效對比，保證施工的順序、技術以及方法符合施工標準?？梢圆捎贸椴楹推詹榈确椒?，對整個工程作業(yè)進行跟蹤管理，從而有效的保證工程施工質量。

綜上所述，施工成本和質量控制對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)揮著重要的作用。因此，在施工過程中要加強不斷采取有效措施和手段，加強對施工質量的管理，適當的控制工程投資成本，減少返工和索賠造成的經濟損失，從而有效幫助房地產開發(fā)企業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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篇3

關鍵詞：房地產項目；成本構成；成本控制

今年來房地產行業(yè)飛速發(fā)展，并已經成為我國三大國民經濟支柱產業(yè)之一。著就表示房地產行業(yè)不但給投資者帶來了巨大收益，也意味著為GDP的增長做出了巨大貢獻。從經濟學角度來講，“效益＝施工總收益-項目成本”，如何將效益最大化，就必須要通過成本控制來實現，那么接下來就詳細介紹下房地產項目的成本構成及特點。

一、房地產項目的成本構成及特點

每個行業(yè)都有不同的規(guī)則和特點，而房地產行業(yè)就與其他行業(yè)有著許多區(qū)別之處，接下來就介紹一下房地產開發(fā)項目的成本構成。

1.項目前期策劃和確立階段的成本

在項目前期策劃這一階段中主要是依靠對房地產市場進行調研，然后依據調研結果進行分析、研究，最終得出理論性結果和決策。主要包括房地產項目的設想、目標設計、可行性研究報告等，這期間所花費的所有費用都被劃為項目成本之中。而在這一階段中還有兩個重要成本是必須要考慮的，首先土地、土建、設備費用。這些費用都是必不可少的，任何工程項目都必須進行詳細考慮，要對土地費用進行詳細核算，看是否符合建設指標，能否有盈利價值。然后在融入土建費用以及設備采購費用等，將這些費用一起考慮進去，就可以大致評估出該房地產項目的利潤點，從而制作可行性實施報告。其次房地產項目的配套設施及一些其他費用，這在房地產項目中雖然占據比例不多，但是也必須考慮進去，房地產項目想要吸引消費者，就必須要具備公共配套設施，比如學校、超市、醫(yī)院等，這些都是與人們生活息息相關的，如果房地產企業(yè)進行資金投入后，無法在短時間內收回成本費用，所以房地產企業(yè)就必須要有一個完善的收費制度，要將公共配套設施建設好、利用好，從而最大限度地實現效益最大化。

2.項目設計與計劃階段的成本

在項目設計與計劃階段的成本內容主要包括項目設計、計劃成本、招標投標成本、施工前準備成本這幾個方面，例如在工程施工前的勘探費用、設計人員的設計費用、工程檔案保管費用、臨時用地費用、項目評估費用、勘察設計監(jiān)督費用，這些都是必不可少的，同時還包括與人們生活密切相關的一些水費、電費、供熱費、污水處理費、土地轉讓費、消防費用等，這些也都屬于公共設施費用。

3.項目施工階段成本

在項目施工階段的成本內容主要包括建設單位在各個施工環(huán)節(jié)中的所有費用，同時在開工時還需要繳納監(jiān)理費、審計費、投資方向調節(jié)稅、協(xié)調費、綠化建設費用等，這些都必須要在施工結束前進行結算，也是一筆很大的成本開銷，在竣工時也包括了很多費用，比如竣工驗收時的手續(xù)費、綜合驗收、性能認定、測繪、產權登記費等。例如：國家發(fā)展和改革委員會、財政部又于2008年4月15日聯(lián)合《關于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》發(fā)改價格[2008]924號，規(guī)定住房登記收費標準為每件80元，非住房房屋登記收費標準首次明確統(tǒng)一為每件550元。這些費用必須在成本控制考慮范圍之內。

4.項目使用階段成本

從交付使用到規(guī)定的責任期結束為止,即通常的物業(yè)管理成本。

二、房地產項目的成本控制

1.項目策劃階段項目策劃階段的成本控制

在整個工程項目中是至關重要的，首先要對工程項目的可行性進行市場調查，然后根據市場調查結果進行投資評估，開發(fā)商要對項目周邊的環(huán)境因素進行考慮，要對項目的市場價值進行分析，還要對政府的相關政策進行思量，要將項目周邊的交通和醫(yī)療設施、教育設施都考慮全面，同時對工程項目的原材料采購和設備購買都要有詳細的規(guī)劃，要對工程項目實施過程中所能出現的突發(fā)因素考慮全面。例如：北京玫瑰園在北京是賣了十幾年的別墅區(qū)。為什么會出現銷售十幾年的現象，除了幾經易手以外還有一個重要原因是地理位置不佳，開發(fā)商沒有充分考慮周邊的環(huán)境的利弊，項目所在地位置偏僻，且配套設施大不到高檔社區(qū)的要求。

2.項目設計階段

眾所周知，項目的設計階段對于整個工程項目都有著直接影響，尤其是設計階段的成本控制，必須要達到國家級或者省級設計標準，要建立健全的項目設計體系，盡量降低資金投入、保證工程質量、縮短施工周期，要將項目的經濟效益最大化。開發(fā)商獲得項目主要是通過招投標方式，每個施工企業(yè)都可以公平參與，對該工程項目進行設計規(guī)劃，只有設計方案最優(yōu)化合理的企業(yè)才會中標。例如：按照國際上工程建設招投標活動的通行做法進行工程清單報價，它反映的是工程的個別成本,而不是按定額的平均成本計價。工程量清單將實體消耗量費用和措施費分離,此種方式不但充分展現施工在投標中的技術水平，還可以充分發(fā)揮施工企業(yè)自主定價的能力,從而改變現有定額中有關束縛企業(yè)自主報價的限制。與此同時還必須要考慮兩點，首先項目設計前的投資估算，這一階段會將整個工程項目中所涉及的成本投入都考慮到，尤其是人工費用、設備費用、施工費用、稅收費用，這些都必須要有書面資料，要為評估階段提供理論依據。其次初步設計要重視方案的選擇,按投資估算進一步落實成本費用,將施工圖預算嚴格控制在批準的范圍內,同時應加強設計變更的管理工作。

3.發(fā)包、施工階段

目前我國房地產項目多數是通過發(fā)包進行施工的，大多的企業(yè)根本無法完成所有的施工工序，所以企業(yè)往往會選擇承包給其他施工企業(yè)，在這種情況下就必須要采用合同制，要有明確的施工方案，要有明確的設備采購、原材料采購的管理制度，要根據國家相關施工標準進行選購，而且承包方還要根據開發(fā)商提供的工程范圍經濟效益最大化。

4.項目銷售階段

在項目銷售階段的成本控制主要是銷售費用，房地產商必須要對工程項目進行社會宣傳、媒體宣傳、廣告宣傳，這些都是需要巨大成本的，一般情況下，房地產項目的銷售費用是房地產銷售價格的4%左右，例如：廣告宣傳費用,約為銷售額的1.5%-2%;銷售費用,約為銷售收入的2%一3%;其它銷售費用,約為銷售收入的0.5%-1%，以上各項合計銷售費用約占銷售收入的4%一6%。這是一筆數目龐大的資金，而且每個城市的消費水平和房產價格也是不一樣的，這就使房地產項目的銷售成本也具備不定性，要根據當地實際情況進行制定。

三、成本控制總體上應注意的問題

1.成本控制的綜合性

工程項目的成本控制并不是單一的，必須要與施工質量、施工進度、施工效率相結合起來，只有這樣考慮才有價值，不能一味地去強調成本控制，必須要在保證工程質量的前提下，不能因為質量問題而出現工程項目的延期或者返工，這樣不但達不到降低成本的目的，還會對整個工程項目的信譽和利益造成影響，所以在工程項目實施過程中，必須要加強對成本控制的綜合管理，要對合同控制、技術控制、管理措施控制，要不斷對工程項目進行關注，發(fā)現問題時要及時解決或調整，要將工程項目實施中所能出現的影響因素考慮全面，要保證工程項目的功能和質量達到國家標準。

2.成本控制的全面性

房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發(fā)實施過程,包括整個房地產開發(fā)建設及銷售過程中的所有費用。所以說在成本控制中，要考慮工程項目的全面性，防止只控制工程項目的安裝成本,而忽視了對工程項目施工設備和器具費用的控制；要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制,防止只重視主體工程項目成本,而忽視其他項目的成本控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數量進行控制,對費用發(fā)生的時間進行控制,以滿足資金使用計劃的要求。例如：在社區(qū)建設中，開發(fā)商只注重了控制全面的成本，全面抓住樓盤主體建設反而忽略了配套環(huán)境的營造，在后期配套設施建設中資金緊俏不得不降低配套設施品質，導致配套環(huán)境不能真正與社區(qū)整體品質相匹配，使這整體品質下降。

總之，嚴格把房地產項目控成本就是從宏觀和微觀兩方面來控制，使項目工程在完全符合國家質量標準的基礎上更有效更合理的利用資源，從而降低成本，為投資方及消費者帶來雙方面的利益。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產開發(fā)工程成本控制

Abstract: since China officially joined the WTO, the market economy is developing fast, together with the invasion of foreign capital unceasingly, increasingly fierce competition in the industry, the real estate industry is particularly outstanding. Especially in recent years, as China's inflation further intensifies, house prices is also a rose and rose, ordinary consumers can only be prohibitive, or a mortgage slave pain in the neck, the enterprise property sales shrunk dramatically. Therefore, how to control the cost of real estate development, lower prices, not only is the real estate enterprises to develop the profit space, to conquer magic weapon, and more government control of inflation, reduce social unstable factors of the key macroeconomic regulation. In this paper, the engineering cost management from the theory of real estate development enterprise Angle provides some cost management advice.

Keywords: real estate development project cost control

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

近年來，在政府的宏觀調控下，房地產銷售大幅縮水，大部分房地產企業(yè)處境艱難。如何有效的控制房地產開發(fā)總成本，使得企業(yè)在宏觀調控下做到游刃有余，是擺在各房地產開發(fā)企業(yè)面前的共同課題。

1．房地產項目開發(fā)過程的成本組成

研究房地產企業(yè)成本，其實質就是對房地產項目開發(fā)成本的分析研究?？傮w而言，一個項目的開發(fā)成本大體可以分以下五大部分

1.1土地成本：指為取得項目所在的土地的開發(fā)經營權而需支付的費用，包括向國家及相關政府部門繳納的土地出讓金、土地征用費、建設配套費以及針對土地上原有建筑及居民的拆遷安置補償費。

1.2前期工程費：指從項目開始規(guī)劃到正式施工前所消耗的費用。取得土地使用權后，土地使用者要完成項目的相關決策和規(guī)劃，并對總體部署方案的可行性進行咨詢和研究，主體工程開工前需對土地進行勘察設計，此部分的費用包括房屋開發(fā)的規(guī)劃建筑設計費、地質勘查設計費、研究咨詢費、報批報建過程中的政府規(guī)費以及七通一平費。

1.3工程成本：指完成項目所需的建筑工程（含精裝修工程）、安裝工程、設備工程、室外工程、弱電工程、環(huán)境工程及公共配套工程的總費用。

1.4期間費用：指直接從企業(yè)的當期產品銷售收入中扣除的銷售費用、管理費用和財務費用

1.5營業(yè)稅金及附加:指房地產企業(yè)需交的營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、地方教育費附加、水利建設專項基金

從成本的屬性來看，土地成本、前期工程費、期間費用、營業(yè)稅及附加在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較??；工程成本則會因為項目本身 情況、涉及復雜因素眾多等而出現前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本是項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點。

2．工程成本控制

一個房地產項目的工程成本控制大體可以分以下6個階段

2.1可行性研究階段

項目的決策決定了房屋開發(fā)的總體方案和投資規(guī)模，是控制開發(fā)成本的關鍵所在。房地產開發(fā)周期相對較長，開發(fā)風險較大，所以對開發(fā)地點、建設方案的選取都要慎之又慎。好的項目方案不僅要符合所在地區(qū)的總體規(guī)劃布局，而且要盡量合理利用已有的配套設施，以降低開發(fā)成本，同時應充分考慮項目開發(fā)規(guī)模與周期，把房屋的升值空間納入體系，為未來的銷售做足準備。

在開發(fā)位置的選擇上，不僅要考慮地理位置的優(yōu)劣，還要充分考慮該位置所處的社會環(huán)境、市場供求關系的環(huán)境以及未來城市規(guī)劃的環(huán)境。要對開發(fā)位置做出綜合評價，就要充分考慮該處的交通狀況、自然環(huán)境、公眾基礎設施等，還要深入了解當地的住房需求及能夠接受的銷售價格，“入鄉(xiāng)隨俗”對產品合理定位，最后通過確定的銷售價格來倒推工程成本目標。

2.2 設計階段

設計階段造價成本控制的重點除了控制好設計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準），更主要的是通過限額設計等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進行控制：

1）設計供應商采購管理：對概念設計、規(guī)劃設計還是一般的裝修設計，均通過規(guī)范化的設計供應商采購控制流程，以爭取最佳的性價比。

2）通過限額設計落實目標成本的要求：在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的內容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

3）通過規(guī)范化的設計任務書和設計合同嚴格控制設計單位的設計質量：在項目前期即盡可能確定有關技術經濟指標參數，防止因設計自身失誤原因導致成本增加。

4）通過規(guī)范化的設計評審流程來評價各重要設計節(jié)點的設計成果質量。

2.3審圖與優(yōu)化設計階段

本階段通過施工圖會審來控制設計質量和工程成本。建設單位用它進行招標可以減少圖紙設計風險、減少一些不平衡報價所帶來的損失。因此，從此階段進行造價成本控制，可以有效地減少設計圖紙方面造成的損失。具體操作是：在施工圖完成后組織由設計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

2.4招投標階段

1）選擇恰當的招標形式

對于房地產開發(fā)招標來說，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標；合同形式采用那種都可以，不過其中風險范圍、獎懲、結算調整范圍等一定要寫清楚。

2）選擇合適的施工單位

對于一個工程項目來說，工程質量的好壞決定建設單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分 公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準入上機制做好文章，在資質上一定要把好關。另外對其注冊資本、公司財務 情況、優(yōu)質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。

2.5施工階段

施工階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，包括對工程變更、現場簽證、施工索賠、經濟洽商、技術聯(lián)系單、驗收資料等的管理，其中沒有定額的分部分項工程單價的確定要及時合理。一般造價工程師不怎么注重施工組織設計或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準?？墒窃谑┕そM織設計中施工單位會隱藏一些結算時可以索賠的東西， 比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷周轉等等。這也是造價成本控制容易被忽略的地方。

2.6結算階段的成本控制

這一階段的造價成本控制，是施工單位最后的機會也是建設單位最后的努力。房地產企業(yè)的造價控制人員應該秉承的原則是：

1）合同協(xié)議及造價變更資料的時效性（國家文件實效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；

2） 矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一）；

3）件的責任清理，如果施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；

4）規(guī)范標準中強制執(zhí)行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；

5）分析總包分包、工藝標準等情況，防止施工方高估冒算；

6）杏造價書中的說法一步步審核。這樣基本保證結算完整并較為正確，一般差額控制在3％以內。

3結語

以上介紹了房地產開發(fā)的成本組成，并就如何控制工程成本做了簡要分析，在實際的工作中,由于不同項目所處的環(huán)境、規(guī)模、用途等條件的變化,以及從事這項工作人員的素質和能力的差別,實際的控制結果也有著很大的變化,不能一概而論,需要在項目之初就要進行全面和詳細的分析,找出控制的重點,然后在相應的過程和環(huán)節(jié)上給于足夠的重視,并投入足夠的力量,這樣才能達到應有的效果,實現節(jié)約成本,擴大效益的目的。

總之，成本決定價格，而房地產價格又是影響社會經濟和穩(wěn)定的重要因素。房地產價格的波動從不僅關系到人們的生活，也是影響國民經濟的產業(yè)結構、產業(yè)政策以及各行業(yè)協(xié)調發(fā)展的關鍵因素?？刂品康禺a開發(fā)成本，無論是對企業(yè)的利潤最大化，還是對國民經濟可持續(xù)發(fā)展都具有現實意義。

主要參考文獻：

[1]彭亞飛，王福成.淺談施工項目成本控制方略[J].山西建筑2007(3).

篇5

地理位置始終是決定房地產項目價值的核心因素之一。房地產項目擁有良好的自然環(huán)境，或者經過改造后擁有一個良好環(huán)境都是項目的一個亮點。通過項目名稱對這些亮點予以強化則能夠更好地凸顯項目的價值和品味。如萬科開發(fā)的項目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線小梅沙附近，配以“十七英里，你能和這個世界保持的距離”的主打廣告，通過名稱凸顯其位于海邊遠離喧囂市區(qū)的寧靜。又如獲得2002年度“廣州市民十大喜愛樓盤”稱號的星河灣，以及和記黃埔有限公司在珠海開發(fā)的項目“海怡灣畔”，都是通過項目名稱來強調各自靠河、靠海的優(yōu)越地理位置。再如深圳的著名樓盤“中信紅樹灣”通過名稱直接標識出其位于紅樹灣片區(qū)的場地環(huán)境。廣州方圓房地產在珠海有一個項目，位于珠海鳳凰山畔、紅門樓水庫旁，周圍環(huán)境層巒疊嶂、煙波浩渺；他們把項目命名為“云山詩意”，貼切的體現了項目的獨特之處。

2從項目規(guī)劃設計特點中尋找命名信息

建筑改變生活，設計創(chuàng)造價值，規(guī)劃建筑設計是一個房地產項目的靈魂。如果項目本身設計具有鮮明特點，那么從設計中尋找命名信息也不失為一個辦法。紅石實業(yè)有限責任公司在北京CBD開發(fā)的項目，位于建國門外大街的“建外Soho”就是一個項目名稱和建筑設計特點緊密結合的成功范例。建外Soho設計上亦商亦居的商住單位打破了傳統(tǒng)的三室一廳概念，完全是開放式空間，讓業(yè)主自由發(fā)揮，所有工程完工后，將有數萬人在那里辦公、居住、逛街。項目命名為“建外Soho”既體現了建國門外大街這一CBD位置，又契合了項目融“辦公、居住、逛街”于一體的“Smalloffice&homeoffice”的設計特點。再如廣州宏宇房地產公司開發(fā)的項目“羅馬假日”其命名既體現了項目歐式古典風格這一建筑設計特點又利用著名電影《羅馬假日》給購房者以浪漫遐想。4從傳統(tǒng)文化中尋找命名信息

我國歷史上就有為建筑命名的傳統(tǒng)，從用于文人雅士居所的“某某齋”、“某某軒”、“某某閣”到用于帝王將相行宮的“某某館”、“某某府”、“某某宮”等，古典園林建筑更是大量運用匾額、碑刻、對聯(lián)、題詠等文學手法來深化意境、標點主題。現代房地產項目命名中也不乏結合傳統(tǒng)文化的成功案例。比如位于南京鐘山美廬附近的房地產項目“上林苑”，語出唐朝著名詩人杜審言的《春日京中有懷》：“上林苑里花待放、細柳營前葉漫新”②。上海的房地產項目“好世鹿鳴苑”，典出詩經的“呦呦鹿鳴，食野之蘋。我有喜賓，鼓瑟吹笙……”③。深圳的房地產項目“碧海云天”引申自傳統(tǒng)詞牌名“碧云天”。長沙湘江旁的著名小區(qū)“沁園春”本身就是詞牌名,別有一番韻味。北京的房地產項目“天行健國際商務花園”典出《周易》：“天行健，君子以自強不息；地勢坤，君子以厚德載物”。

3從異域建筑風情中尋找命名信息

住宅建筑不僅是人們的居住場所，還在一定程度上反映了使用者的生活質量和人生追求。與國際接軌，向西方主流社會靠攏的思潮反映在房地產項目上，就是一些“洋”味十足的項目名稱引起大家注目。這些具有異域風情的房地產名稱大多以國外的風景名勝或特色城鎮(zhèn)作比擬：如位于深圳華僑城的“波托菲諾”——以華僑城的稅水案叢林比擬意大利西北利古利亞的濱海小鎮(zhèn)波托菲諾。西安的“楓丹白露苑”項目——用法國的森林宮殿楓丹白露宮及其花園來比擬項目的花園別墅定位。秦皇島的房地產項目“里維埃拉”——以地中海沿岸旅游勝地“里維埃拉”來比擬北戴河的陽光沙灘。首創(chuàng)置業(yè)推出的新一代別墅項目“溫哥華森林”——以加拿大名城溫哥華來比擬項目位置北京小湯山溫泉度假區(qū)。無錫的房地產項目“香榭麗花園”出自法國巴黎的“香榭麗舍大道”。此外如上海的“藍堡愛琴?！?、成都的“中海格林威治城”、嘉興的“江南巴比倫”、杭州的“威尼斯水城”等都屬于此類命名。

4以開發(fā)商名稱為基礎進行系列命名

以開發(fā)商名稱為基礎進行系列命名是開發(fā)商的企業(yè)名稱和單個項目名稱的結合，在房地產項目命名中體現出開發(fā)商名稱可以使具體項目和開發(fā)商之間相得益彰。一方面隨著樓盤的銷售可以擴大開發(fā)商的影響力，另一方面開發(fā)商的知名度又可以反過來促進樓盤的推廣銷售。這對一些大的知名度高的開發(fā)商來說表現得更明顯一些。比如萬科公司在全國各地開發(fā)的項目大多都以萬科作為項目命名的一部分：深圳的萬科·第五園、天津的萬科·水晶城、沈陽的萬科·四季花城、珠海的萬科金域藍灣等。保利地產公司開發(fā)的項目也多以保利作為項目命名的一部分：如保利·香雪山、保利·西子灣、保利·香檳花園、保利·心語、保利·康橋等。又如華發(fā)房地產開發(fā)的項目很多也是在命名上以華發(fā)為“根名字”：華發(fā)·世紀城、華發(fā)·水郡、華發(fā)·生態(tài)園等。

房地產項目提供的是一種公共環(huán)境，其命名反映了當代的社會意識形態(tài)和價值觀，成功的項目名稱在契合了項目特質的同時也會反映消費者的某種價值觀和心里追求。在房地產項目銷售推廣理念日新月異的今天，前述幾種命名方式難免會以偏概全，今后還會有更多、更好的房地產項目命名躍入我們的視野。

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篇6

在房地產投資決策階段時,項目開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計,并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。房產既然是商品,它就有和其他商品一樣的共性,可以應用價值工程管理,即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下,爭取獲得最佳經濟效益。在價值工程中,價值定義為:功能和實現這個功能所耗費用的比值。其表達方式為:價值=功能/成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途:成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研制、生產,到用戶使用所花費的全部成本。提高產品價值的途徑有五種:一是功能不變,降低成本;二是成本不變,提高功能;三是成本增加,功能提高幅度更大;四是一些次要功能下降,但帶來成本大幅度降低;五是既提高功能,又降低成本。通過功能細化,把多余的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價,實現建設項目最佳經濟效益。目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法,這有利于在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。房地產企業(yè)應在此基礎上對工程項目做進一步測算優(yōu)化,以確定項目的最終的成本。在實際工程中,在保證品質的前提下改進和優(yōu)化設計,降低項目開發(fā)成本,在這方面還是有很大的潛力可挖的。

二、項目目標成本的控制

項目成本目標確立后,如何有效控制成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產市場,房地產的市場定位是相對穩(wěn)定的,因此對于項目成本控制是重重之重。在工程實施階段中,我們特別需要在以下幾個主要環(huán)節(jié)做好成本控制工作。

(一)合理安排工程周期

成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設周期,做好科學合理地安排建設周期,可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間、按節(jié)點進行有效控制。從項目開工準備開始,經施工過程至竣工移交,成本控制工作要伴隨項目的每一個階段,如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案,合理安排施工工序,按照設計要求和施工規(guī)范要求,充分利用現有的資源,確保工程質量,減少施工成本支出,減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。同時,根據建設周期,施工進度,相應地安排各項配套工作的時間節(jié)點,圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。

(二)嚴格控制建安成本

嚴格控制建安成本,降低工程造價是房地產項目目標成本管理的重要內容。在實際工作中,工程雖能按期保質完成,但工程成本超支較為嚴重,不能達到預期收益的情況時有發(fā)生。在與施工單位簽訂承包合同時,應聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本,對承包商的制約條款要達到無所不包的地步,對可能發(fā)生的情況都要有提前的預計,防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。根據建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范,施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、質量、延誤工期等因素進行事先約定,經法律形式確定下來,來確保雙方的按約履行。成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析,應盡可能減少變更,對于技術變更和施工變更,要先簽單(技術合同單、施工簽證單)后施工。如果工程進度要求緊,也要做到同步進行,工程若有增減應及時審價,以避免無法核實的情況發(fā)生,引起雙方不必要的爭議?？傊?各職能部門要加強監(jiān)控,加強預算審查,嚴格經濟簽證和工程變更管理。聘請獨立的專業(yè)審價機構是個好辦法,該工作在項目實施之初就要及時介入,協(xié)助建設單位對項目施工的實標工程量、材料的選用價格進行及時跟蹤統(tǒng)計,特別是隱蔽工程的變更要及時審價,為工程項目最終審計和成本控制打下好基礎。

(三)嚴格控制材料、設備價格

材料設備費在工程的建安造價中約占70%,工程材料成本控制是開發(fā)過程的重要內容,對主要材料和設備一般采用甲方供應或限價的方式。房地產企業(yè)要建立價格信息網絡,及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨,應貨比三家,也可采用招投標方式采購,在滿足施工的前提下,把握好訂貨的時機。同樣的材料設備,由于產地價格會有差異,就是同樣品牌的設備由于銷售不同價格也會有差異。要樹立成本意識及形成控制成本機制。非甲供材料,可以采取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨,可以推薦相關廠家進行類比,同時要控制材料的采購價格、監(jiān)督材料的質量、在保證質量的前提下合理限價。

(四)合理安排建設資金

企業(yè)必須合理籌措資金,保證項目開發(fā)較好的控制資金成本。房地產企業(yè)一般資產負債率都比較高,而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產企業(yè)要拓寬融資渠道,就要根據投資期限的長短、自身資金狀況以及資金回收的情況來選擇適合的融資方式。對于同時投資于多個房地產開發(fā)項目的企業(yè)來講,投入資金較多,資金壓力也越大,通過融資來保證項目的開發(fā),要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準確的預計,同時又對本企業(yè)的資金運作情況能有一個比較清晰了解,才能制定最佳資金計劃方案,把企業(yè)資金成本降低到最小。例如,我們根據公司房產開發(fā)點多、資金緊缺的情況,對一項目開發(fā)在配備一定自有資金同時,采用融資方式解決前期購買土地資金,在取得“四證”后,再根據建設資金安排,向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向融資的借款,再用銷售回款歸還貸款資金,取得了很好的效果。通過融資,就可以解決前期投入資金的問題;還可以合理優(yōu)化資本結構,使其具有再融資能力;這樣就能有效地規(guī)避資產負債率高的問題。

三、合理利用稅收政策的籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃,有效降低稅務負擔。企業(yè)財務部門應針對每種稅收的特征,制定相應合理的避稅措施。房地產開發(fā)項目稅金主要為:營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進征收。房產項目如果合理進行稅務籌劃,此三大稅應有較大避稅空間。房地產開發(fā)項目主要利用稅收政策進行籌劃的方式有:合理分攤法、定價籌劃、收入籌劃、優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分攤費用,用足用活優(yōu)惠政策,則有不少籌劃空間。由于稅法規(guī)定房地產開發(fā)項目取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和,可加計20%扣除,三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10%之內扣除,普通住宅增值額未超過20%的情況下可以免征土地增值稅。因此,如果開發(fā)的項目涉及普通住宅和其他房地產開發(fā),應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算(前提是當地稅務是否允許)可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅;也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20%;期間三項費用開支盡量達到開發(fā)成本10%的上限等。

四、結束語

篇7

一、企業(yè)信息供需分析

企業(yè)的信息交流至關重要，快速的獲得和提供信息可減少信息的逐級反映，使信息需求者或受信息影響的企業(yè)能快速反應，提高效率，而某個節(jié)點上的企業(yè)所提供的信息可能同時被其他節(jié)點上的企業(yè)獲取采用，同時某個節(jié)點上的企業(yè)需求的信息也可以借助信息平臺快速的從其他節(jié)點企業(yè)直接獲得，企業(yè)所需求的信息可能是從多個企業(yè)獲得，而不僅僅是只從它上游或下游緊連接的企業(yè)獲得。從整個鏈條上的企業(yè)獲得信息，可以更方便企業(yè)的快速反應，及時調整自己的計劃。由于避開了必須從房地產商轉達，直接從節(jié)點企業(yè)獲得信息，從而節(jié)省了信息流通時間。一般的，房地產業(yè)信息流基本包括以下幾個方面的內容：

1、顧客需求信息

顧客需求是供應鏈的拉動力，上游各合作伙伴根據顧客需求來安排自己的產品和服務，以便更好地滿足實現企業(yè)的利益和價值。

2、供貨/進度信息

房地產業(yè)供應鏈中，房地產開發(fā)企業(yè)需要根據總承包商的進度來制定公司項目進度計劃；總承包商需要根據各分包企業(yè)制定總項目進度計劃并根據各專業(yè)進度進行協(xié)調；各施工方根據材料供應商的供貨情況來調節(jié)自己的工程進度。同樣，施工方也會依據自己的施工進度及時向供應商提供需求進度信息。

3、價格信息

房地產項目中，占大部分成本的是材料和設備，因此，材料設備價格信息對于房地產項目是一個關鍵的成本因素。材料設備供應商合作伙伴需要經常向其下游企業(yè)一承包商或者房地產開發(fā)企業(yè)公布其價格信息，增加供應鏈企業(yè)間的信任。同時，房地產開發(fā)企業(yè)與各方伙伴企業(yè)之間的合同價格也是大家關心的敏感因素，如何在供應鏈運作中取得最合適的合同價格也是很關鍵的。

4、技術進步信息

顧客獲得的最終產品的每一次更新進步，都需要依靠供應鏈上所有企業(yè)的共同努力，只有所有企業(yè)的技術進步和配套支持步調一致才能形成具有創(chuàng)新性的產品。一個工程項目的成功完成需要供貨商的新材料新工藝，設計商的新思想新設計，施工方的新工藝新技術，還有房地產公司新的管理理念和管理思想。

5、質量信息

產品質量是決定競爭力的關鍵因素。在供應鏈上，質量的“木桶效應”表現得非常明顯，上游企業(yè)的供貨質量直接影響下游企業(yè)的產品質量，最終產品的質量取決于質量最差的產品。供應鏈上企業(yè)的質量體系和工具都是一致的，必須通過共同遵守，無論一個企業(yè)的產品質量出現何種大的波動，都應當及時通知下游購買者提前做好相應的對策。

通過對供應鏈上的一些主要的產生增值的節(jié)點企業(yè)的信息交流情況做了分析。其他企業(yè)如咨詢公司、監(jiān)理公司等并未進行分析，但這并不代表它們不與其他企業(yè)發(fā)生信息交流，比如監(jiān)理公司可以在信息平臺上項目進度和質量要求等信息便于房地產商和承包商等進行查看，監(jiān)理公司也可以從承包商和房地產商獲得自己所需的信息。

二、 基于Internet/Intranet 的供應鏈管理的信息共享技術

供應鏈管理的整個過程中都涉及到信息的流通，從以上的節(jié)點企業(yè)供需信息分析我們可得知：房地產開發(fā)企業(yè)需要根據市場和行業(yè)發(fā)展確定公司戰(zhàn)略、根據市場信息和供應商信息選擇合適的供應商、房地產開發(fā)企業(yè)與供應商之間，供應商與供應商之間需要進行業(yè)務信息流通、房地產企業(yè)內部隨業(yè)務流程進行的信息流交換等。大量的信息在供應鏈企業(yè)之間來回流動，加大了信息的處理難度，也勢必影響信息的流通速度，也加大了供應鏈管理的難度。

信息共享是實現供應鏈高效管理的基礎，供應鏈的協(xié)調運行建立在各個節(jié)點企業(yè)高質量的信息傳遞與共享的基礎之上，因此，有效的供應鏈管理離不開信息共享，高效管信息技術系統(tǒng)可以為其提供可靠的支持。

我們可以借 Internet/Intranet 的集成實現房地產項目供應鏈的信息共享，主要是因為它有技術上的優(yōu)點：Internet 上局部網絡出現故障并不影響整個網絡的其它部分，但數據從某一通道不能徑直通過時會選擇其它道路路到達終點，只要每個企業(yè)管理好自己一端的網絡基本上就能保證網絡的穩(wěn)定通暢。這樣網絡管理的復雜工作就可以交給電信等網絡營運商去解決，企業(yè)要解決的就是其最熟悉的核心業(yè)務。

所以我們這里借助Internet/工Intranet 信息技術實現信息共享，其技術特點分為兩方面：

1、外部信息交換：通過因特網（Internet）進行，首先通過Web 服務器建立一個電子信息平臺，一方面企業(yè)信息和項目信息，完成對不同分包企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)和建筑設計院和其他合作伙伴的信息溝通與控制，加強對工程項目建設的協(xié)作。其他節(jié)點企業(yè)也可從信息平臺上獲得所需的信息。

2、內部信息交換：通過企業(yè)的局域網（Intranet）進行。企業(yè)的局域網為外部電子信息平臺提供后臺支持，企業(yè)的事務處理、信息共享、協(xié)同計算都是建立在局域網上，要與外部交換信息也是以局域網組織的信息為基礎。

3、信息系統(tǒng)的集成：集成化供應鏈管理環(huán)境下，要實現企業(yè)內部獨立的信息處理系統(tǒng)之間的信息交換，就需要設計系統(tǒng)之間信息交換的數據接口。以往企業(yè)各部門的信息系統(tǒng)之間往往由于系統(tǒng)結構，網絡通訊協(xié)議，文件標準等環(huán)節(jié)的不統(tǒng)一而呈現分離的局面，而通過Internet 的標準化技術，Intranet 將以更方便，更低成本的方式來集成各類信息系統(tǒng)，更容易達到數據庫的無縫連接，使企業(yè)通過供應鏈管理軟件使內外信息環(huán)境集成為一個統(tǒng)一的整體。

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關鍵詞：房地產項目 資金管理 預算管理

一、前言

從目前房地產項目的運作來看，房地產項目要想正常運轉，需要大量的資金予以支持?？紤]到房地產項目的資金需求較大，為了嚴格控制資金使用，避免出現超預算的情況，在房地產項目運作過程中應認識到預算的重要性，并根據房地產項目的運作實際提高預算質量，確保預算管理能夠取得實效。結合房地產項目的運作經驗，做好預算管理是提高房地產項目整體效益的關鍵，同時也是滿足房地產項目運作需要的重要手段，對房地產項目的運行和建設具有重要的促進作用。

二、房地產項目預算管理的特點

（1）全過程性。預算管理是對企業(yè)各項經營活動的事前、事中和事后的全過程管理。

（2）全方位性。預算管理的內容包括財務預算。經營預算和投資預算。預算編制涉及企業(yè)生產經營的方方面面，將產供銷，人財物全部納入預算范圍。

（3）全員性。公司領導、各部門負責人，下屬公司負責人、各崗位員工必須全員參與預算管理。

（4）以現金流預算為基礎。由于房地產企業(yè)的高利潤，高負債，高風險，現金流的健康順暢顯得尤為重要。

（5）以工程項目預算為核心。工程項目成本的業(yè)務量大，成本內容復雜，成本開支難控制的特點決定了工程項目預算的核心地位。

（6）以工程形象進度為節(jié)點。

三、房地產項目應建立完善的預算管理制度

基于房地產項目資金需求量較大的特點，如果不對資金使用加以有效管控，房地產項目在運作過程中，將會出現嚴重的超支情況，不但危害房地產項目的整體效益，也會對房地產項目的運行造成嚴重影響。為了保證房地產項目的運作質量，提高房地產項目的整體效益，明確預算管理的重要性，并建立完善的預算管理制度，對房地產項目的開展具有重要作用。具體應從以下幾個方面入手：

（一）房地產項目應著力建立預算管理制度

要提高全員全部門的參與意識。通過目標制定、指標分解、責任界定、專題會議等方式，將相關指標落實到各部門以及各相關責任人頭上，必要時應簽署責任書。預算管理作為一項專業(yè)性較強的工作，對房地產項目有著重要意義。結合房地產項目的運作實際，完善的預算管理制度，是開展預算工作的基礎，也是預算管理工作的重要依據，只有加強對預算管理工作的重視，并重點建立預算管理制度，才能為房地產項目的開展提供有力支持，滿足房地產項目的開展需要。從目前房地產項目的預算工作來看，完善的預算管理制度不但可以強化預算管理工作效果，同時還能提高預算管理的針對性，使房地產項目預算管理工作取得積極效果。

（二）房地產項目應提高預算管理制度的針對性

預算管理制度作為預算工作的開展依據，在預算管理工作實施過程中發(fā)揮著重要作用。但是考慮到房地產項目的特殊性，以及房地產項目對資金管理的現實需求，房地產項目預算管理制度在建立過程中，除了要提高其完善性之外，還要在制度的各個環(huán)節(jié)與房地產項目緊密結合，做到預算管理制度能夠有較強的針對性，能夠最大程度的滿足房地產項目的資金管理需求，達到合理控制房地產項目資金使用的目的。因此，提高預算管理制度的針對性，對房地產項目的資金控制具有重要作用。

（三）房地產項目應提高預算管理制度的合理性

基于預算管理工作的專業(yè)性，以及房地產項目的特殊性，房地產項目在預算管理制度的制定中，應提高預算管理制度的合理性，使預算管理制度能夠在實行過程中，符合房地產項目的資金管理實際，能夠最大程度的保證房地產項目資金管理安全，同時提高房地產項目預算管理制度的指導性，使預算管理制度的作用能夠得到全面發(fā)揮。因此，提高預算管理制度的合理性，是房地產項目資金預算管理的重要保證，只有認識到這一點，并做好預算管理制度的建立，才能滿足房地產項目運作實際。

四、房地產項目應合理制定預算指標

為了提高房地產項目的預算質量，就要在預算管理制度的支持下，合理制定預算指標，并通過全過程成本核算的方式，將預算指標細化和具體化，保證預算指標能夠達到科學性和合理性要求，提高預算的可操作性。因此，合理制定預算指標，應成為房地產項目預算管理的重要手段。具體應從以下幾個方面入手：

（一）房地產項目應制定總體預算指標

房地產項目在開始之前，就要根據項目的總體規(guī)劃，擬定具體的預算方案，并制定總體的預算指標，使房地產項目的總體資金需求能夠得到客觀的反映。結合房地產項目運作實際，總體預算指標關系到房地產項目的資金控制目標，同時也對房地產項目的運作有著具體的指導作用。因此，房地產項目在預算管理中，應將總體預算指標的制定作為重點，不但要突出總體預算指標的重要性，同時還要將總體預算指標與項目實際相結合，確保總體預算指標能夠具有可操作性，避免過低的預算目標危害房地產項目資金管理過程。以投資項目開發(fā)全過程為周期，全面控制項目的資金使用效率和盈利能力，其包括項目銷售預算、項目工程預算、費用預算、利潤預算以及項目開發(fā)計劃等，重點針對開發(fā)項目全過程的現金流、利潤狀況等。

（二）房地產項目應將預算指標細化

考慮到房地產項目的復雜性，以及資金管理流程較長、資金需求項目多的特點，房地產項目在預算管理過程中，除了要制定總體預算指標之外，還要將總體預算指標按照資金的具體需求部位進行細化，使預算指標能夠分成總體預算指標和具體預算指標兩部分，滿足房地產項目資金管理需要，使房地產項目的預算管理能夠更加細化并具有較強的針對性。所以，房地產項目應將預算指標細化，并將預算指標與資金管理相結合，突出預算指標的合理性，保證預算指標能夠貼近房地產項目實際，使房地產項目的預算管理能夠更加有效。

（三）房地產項目應提高預算指標的科學性和合理性

預算指標作為房地產項目資金管理的重要依據，其科學性和合理性關系到房地產項目資金管理工作能否取得實效。從目前掌握的情況來看，房地產項目預算指標的科學性和合理性，是衡量預算指標的重要因素，同時也是預算指標所必須達到的要求。因此，房地產項目在預算指標制定過程中，不管是總體預算指標還是分項工程的預算指標，都要最大程度的保證預算指標的科學性和合理性，并將預算指標的制定與房地產項目的資金管理過程相結合，提高預算指標的可操作性，保證預算指標能夠起到良好的指導作用，指導房地產項目的資金管理工作。

五、房地產項目應加強預算的審批和落實

由于房地產項目總體資金量需求較大，并且資金支出環(huán)節(jié)多，要想對提高資金管理，其難度是可想而知的。結合房地產項目的運作實際，以及資金管理的現實要求，在現有的預算制度和預算指標的指導下，加強預算的審批和落實，嚴肅預算紀律，加強預算管理流程的控制，對提高房地產項目的預算質量具有重要意義。結合房地產項目運作實際，具體應從以下幾個方面入手：

（一）房地產項目應嚴格執(zhí)行預算審批制度

企業(yè)應嚴格按經審批后的預算開展業(yè)務，并定期檢查與追蹤預算執(zhí)行情況。企業(yè)可建立預算執(zhí)行情況通報會或計劃執(zhí)行完成情況溝通會，對各部門預算執(zhí)行情況定期或不定期進行通報。為了保證房地產項目的預算質量能夠有效提高，并使預算能夠得到有效執(zhí)行，在房地產項目管理過程中，應根據預算管理制度的要求，加強預算的編制、審核、批準，并在預算資金支出過程中，嚴格控制審批流程，加強對預算資金每一個審批環(huán)節(jié)的控制，確保房地產項目的預算能夠在合理范圍之內，避免超預算和不按預算審批流程進行的問題出現。結合房地產項目資金管理實際，嚴格執(zhí)行預算審批制度，是提高預算質量的關鍵，對滿足房地產項目的預算管理需求具有重要作用。

（二）房地產項目應加強預算管理制度的落實

對于房地產項目而言，只建立預算管理制度是遠遠不夠的。除了要保證預算管理制度的完善性，同時還要根據房地產項目的運作實際，加強預算管理制度的落實，使房地產項目中的資金管理能夠在各個方面符合預算管理制度的要求，達到根據預算管理制度的具體要求，提高預算管理制度的執(zhí)行效果。因此，加強預算管理制度的落實，是提高房地產項目資金管理需要和資金管理效果的關鍵。只有重視房地產項目中預算管理制度的落實，才能提高預算的整體質量。

（三）房地產項目應根據工程實際對預算進行合理調整

考慮到房地產項目運行過程中的復雜性，對于某些臨時增加的費用，只有是房地產項目中的合理增加的部分，在預算管理中應對其認可，并在實際資金管理中予以支持。為了最大程度的滿足房地產項目資金管理需要，根據工程實際對預算進行合理調整，是提高預算質量的關鍵。所以，房地產項目的預算目標并不是一成不變的，而是要根據房地產項目的實際需求進行合理調整，最終達到提高房地產項目運作質量的目的。對此，我們應有正確認識。

六、結束語

通過本文的分析可知，考慮到房地產項目的資金需求較大，為了嚴格控制資金使用，避免出現超預算的情況，在房地產項目運作過程中應認識到預算的重要性，并根據房地產項目的運作實際提高預算質量，確保預算管理能夠取得實效。結合房地產項目的運作經驗，做好預算管理是提高房地產項目整體效益的關鍵，同時也是滿足房地產項目運作需要的重要手段。

參考文獻：

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[2]吳晟奕，周義玨.建設項目如何進行工程造價控制[N].鹽城工學院學報;2014年01期

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[關鍵詞]　房建項目；工程造價：管理改革

一、現階段我國的工程造價管理狀況

工程造價管理制度形成于50年代，現階段我國正在運行的管理制度是80年代經過完善后開始實施的。這種管理制度是由國家對經濟活動進行參與和直接管理，并且明確規(guī)定必須編制與不同設計階段相符的預算或概算，政府相關部門負責制定概預算的編制內容、方法、原則以及審批辦法，并涵蓋了關于所需材料的審批、管理權限、編制和費用定額以及概預算定額等各個方面?；谙鄬ν晟频母蓬A算定額的管理體系是隨著歷史的恢復、演進、革新和發(fā)展形成的。宏觀上說，概預算是依靠行政手段和經濟手段為依托即國家直接參與管理的經濟行為，企業(yè)并不是真正意義上的經濟實體。計劃經濟成為短缺經濟是基于當時特定的生產力條件和計劃經濟的相關屬性。由于商品極度短缺的短缺，必須有投入才會有產出。對于這樣的客觀社會條件，關于技術經濟剖析和項目的規(guī)劃考證就不知從何談起。國家控制人工工資、利稅的分配，以及材料設備的價格等構成工程造價的必要條件，在相對于穩(wěn)定的經濟條件下，概預算制度在財政建設和為核定工程造價等方面產生了積極影響。在社會主義市場經濟體制下，要求投資方對工程項目的投資進行評估預測和投入控制。就最近幾年來，工程造價需事前預控、事中控制是國際上發(fā)達國家的基本要求。而我國一貫的做法造成了輕經濟、重技術，先建設，后算賬，輕決策、重實施的經濟影響。對于長期難以實現的工程造價的預控目標，是由于工程造價技術人員的造價測控意識和技術經濟觀念的落后造成的，使工程造價管理人員的本身素質難以得到有效提高。針對客觀的工程造價情況，在80年代我國學術界首先提出了關于一條龍的造價管理和預控觀念，其相關部門對于建設投資項目進行了可行性的研討和預決算全面覆蓋延伸的要求作出了必要的規(guī)定。把我國工程造價管理的狀況提到了一個高的起點。建設符合中國國情的市場經濟體制與工程造價的現代化管理相結合是當前造價管理的首要任務，努力學習先進的管理經驗，建設符合中國客觀國情的市場經濟體制目標與工程造價管理相融合的管理體系，不斷提高工程造價的編制水準。

二、針對建設工程造價管理進行改革的措施

(一)結合新觀念對全過程造價控制進行改進

在工程建設中，要科學合理的控制工程造價，并及時根據項目進展等相關情況進行造價偏差的糾正，以保證項目建設階段人力、財力、物力的合理使用，從而實現項目管理投資的既定目標，為企業(yè)獲得良好的社會效益與投資效益奠定堅實的基礎。針對項目的設計階段、招投標階段、投資決策階段、施工階段以及竣工驗收階段全過程中造價進行管理人們稱之為全過程動態(tài)控制。以下是對各個階段進行造價控制的觀點：

1.項目設計階段。一直以來，在我國的工程建設中，把注意力都集中在了審核施工圖預算、施工、結算工程款等階段，而對項目前期階段的造價控制不夠重視。在這一階段中，工程造價的管理工作主要是針對技術與經濟相結合展開的。而在這一階段如果給予足夠的重視，能夠對后期的造價管理工作奠定良好的基礎。在設計階段，工程造價管理部門應該充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，建立起設計與施工的橋梁，為控制建設投資提供造價咨詢服務，工程造價管理部門在設計階段盡早的介入進行計價分析，可極大程度上提高投資控制效率，能攻關為今后的投資控制工作奠定堅實的基礎，從而使今后的造價工作更加科學合理。

2.招投標階段。在工程建設中實施招投標就是為了降低工程建設的成本，為工程造價工作的展開做好鋪墊。筆者認為在招標過程中，應做到以下四點：(1)堅持公平、公正、公開的原則：(2)不斷提高標底編制的質量，加強評標人員的綜合素質；(3)在招標過程中，嚴格禁止招標負責人利用施工企業(yè)投標心切的情況，提出不公平的條件，如要求施工企業(yè)壓價讓利、墊資施工等；(4)在對標底的確定上，要充分考慮雙方利益，堅持共贏的原則。在評標的過程中，應該綜合考慮施工單位的資質、設備情況、施工能力及社會信譽等情況，從而更好的選擇施工單位。

3.投資決策階段。在這一階段的工程造價管理，其重點工作就是根據發(fā)展前景以及市場的需求，進行可行性研究，并科學的制定建設規(guī)模，為項目決策做好準備工作。對于這階段工作的開展，應從建設產品的市場前景、技術來源進行研究，對于經濟效益進行深入的分析，并作出正確的評價，還要充分考慮在施工期間可能出現的對工程造價有影響的因素，如施工期間材料價格上漲等，盡可能對工程項目進行全面的投資估算，降低投資決策的風險。

4.施工進行階段。由于這一階段的涉及面廣，工程量大，存在著政策性變化、材料設備價格、市場供求波動、施工周期等對工程造價有影響的因素。因此，在這一階段要投入大量的財力、物力、人力來進行工程造價的控制，要在工程進行階段加強各部門監(jiān)督與管理職能，從而加強施工全過程的造價管理。筆者認為，關鍵要從以下幾方面控制：

(1)對于施工期間出現的變更要嚴格控制，規(guī)范設計變更程序，對于需要變更的工程，應該先做好工程量造價的變更分析，然后由項目負責人同意之后，上報設計審查部門，經設計審查部門簽證并發(fā)出相應的說明圖紙后，方可變更；在工程進行中如需要重大變更，必須上報原批部門批準后方可變更。(2)在工程施工中，對于施工圖設計的進度計劃與實際的施工進度要及時審核，從而制定施工預算。對于超出設計的預算部分，要進行深入分析尋找原因，并及時上報項目負責人，以便及時與施工部門溝通，修改或制定新的控制計劃，確保對工程造價做到動態(tài)控制。

5.竣工結算階段?？⒐そY算對于業(yè)主和施工單位都是至關重要的環(huán)節(jié)，在這個階段，工程造價管理部門應該從以下幾個方面著手開展工作：

(1)在進行竣工驗收時，要嚴格審核工程內容是否符合合同規(guī)定的計價依據、結算方法、主材價格、取費標準及承諾的優(yōu)惠條件等：(2)在進行隱蔽工程的驗收過程中，要嚴格檢查該隱蔽工程的驗收記錄，確保工程內容與竣工圖一致；(3)對于變更的工程內容，要經項目負責入與監(jiān)理工程師同意，并有設計單位負責人確認；對于重大工程變更，需要有原設計審批部門審批，方可竣工，否則不予列入竣工結算，確保設計變更簽證的落實工作；(4)驗收過程中要把竣工圖、現場簽證、設計變更與現場工程內容結合起來進行工程內容的核實；(5)在竣工驗收階段要堅持公平、公正、合理、嚴格的原則。

(二)加強造價管理隊伍建設，完善造價管理部門職能

由于在工程建設中工程造價管理是一項復雜、龐大的工作。對于工程造價的管理應該規(guī)范化，建立規(guī)范的工程造價管理體系，科學合理的管理制度。此外，對于造價工程師的要求除了要具備很強的專業(yè)水平和豐富的工作經驗外，還要全面了解工程設計過程、設計內容、項目管理以及工程建設的外部環(huán)境等，以加強工程造價的管理工作。筆者認為在工程造價管理中要加強以下幾方面工作：

1.建立完善的工程造價資料管理制度。在工程造價管理中，資料的收集整理應該做到規(guī)范化、標準化、系統(tǒng)化。工程造價人員在每個項目完成后，都要及時把該項目的資料經統(tǒng)一整理后，以規(guī)范的格式保存到信息管理系統(tǒng)中，為以后出現類似的項目提供參考。

2.加強工程造價資料的分析。造價資料就是對建筑市場各類價格信息及時、準確的進行整理加工后形成的規(guī)范信息。由于工程造價是一門實踐性很強的專業(yè)。因此，在工程造價管理中，要重視各種基礎資料的積累與分析，并把分析后的資料進行整理，建立工程造價數據庫存檔。

3.提高工程造價技術人員的專業(yè)水平。從整體上看，我國目前的工程造價隊伍的總體素質還有一定的差距。因此，應順應時代的發(fā)展步伐，不僅要努力學習好相關專業(yè)的知識，還要結合本身工作掌握和了解與工程技術有關的專業(yè)知識。既要有關于工程技術知識如機械、建筑結構等知識，還要掌握概率與數理統(tǒng)計、經濟、財務、造價方面的基礎知識，還應具備計算機、管理學、價值工程、系統(tǒng)工程、計量經濟等全方位拓展知識的相關專業(yè)水平。

三、結語

總而言之，在工程建設中，造價管理關鍵就是在工程前期對造價進行確定，在工程后期對造價進行控制，從而提高企業(yè)的投資效益。要想做好工程造價管理工作，必須摒棄傳統(tǒng)思想，引進新的管理理念，將合理確定造價作為有效控制的基礎，將有效控制作為合理確定的保證，只要兩者做到有效的補充搭配，相輔相成，就能夠行之有效的進行工程造價的工作，從而為工程造價專業(yè)的發(fā)展，為工程造價管理能夠適應社會主義市場經濟體制開創(chuàng)新的局面。

參考文獻

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[關鍵詞]房地產項目 進度管理

一、項目進度管理的概念及作用

房地產項目進度管理主要指在既定的工期內,編制出最優(yōu)的施工進度計劃,在執(zhí)行中經常檢查施工的實際進度情況,并將其與計劃進度相比較,若出現偏差,便分析產生的原因和調整措施,修改原計劃,不斷地如此循環(huán),直至房地產項目竣工驗收。房地產項目的進度管理目的是確保房地產項目項目的既定目標工期的實現,或在保證施工質量而不增加施工實際成本的條件下,適當縮短施工工期。

二、影響房地產項目進度的因素

對于房地產項目進度的影響因素,一般認為有人為因素、技術因素、材料和設備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等,其中人的因素是最主要的干擾因素,最常見的有兩種情況,一是項目經理對項目的特點與項目實現的條件認識不清。二是項目參加人員的工作失誤。

三、做好房地產項目進度管理的具體措施

1. 合同措施

(1)工期的確定。一般來說,合同工期主要受建設單位的要求工期、房地產項目規(guī)模的定額工期以及投標價格的影響。房地產項目招投標時,由于房地產項目工期緊迫,建設單位通常不采用定額工期而根據自身的現實需要提出要求工期,并由此限定投標工期,只從價格上選擇相對低價者中標。多數施工單位為了實現中標這一首要任務,忽視房地產項目造價與合同工期之間的辯證關系。因此,要求工期的科學合理和允許投標工期在平衡投標報價中發(fā)揮作用,將有利于減小建設單位在進度目標控制中存在的風險。

(2)工程款支付的合同控制。房地產項目進度控制與款項的合同支付方式密不可分,工程進度款既是對施工單位履約程度的量化,又是推進項目運轉的動力。房地產項目進度控制要牢牢把握這一關鍵,并在合同約定支付方式中加以體現,確保階段性進度目標的順利實現。

(3)合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建設單位、房地產項目變更、不可抗力等原因造成的;而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的,兩者概念不同。因此,合同約定中應明確合同工期順延的申報條件和許可條件,即導致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產項目進度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進度計劃的關鍵線路上,才能獲得合同工期延期的批準。若延期事件是發(fā)生在非關鍵線路上,且延長的時間未超過總時差時,工期延期申請是不能獲得批準的。此外,合同工期延期的批準還必須符合實際情況和注意時效性。

2. 經濟措施

(1)強調工期違約責任。建設單位要想取得好的房地產項目進度控制效果,實現工期目標,必須突出強調施工單位的工期違約責任,并且形成具體措施在進度控制過程中就對企圖拖延、蒙混工期的施工單位起到震懾作用。如根據審定的房地產項目進度計劃對照形象進度,屬施工單位原因超過計劃時間點未能完成形象進度的,以合同價款的若干比例按每延誤一日向建設單位支付工期違約金,并在房地產項目進度款支付中實際體現。施工單位在下一階段目標或合同工期內趕上進度計劃的可予以退還違約金;否則,建設單位將繼續(xù)扣留或累計扣罰違約金。

(2)引入獎罰結合的激勵機制。長期以來,在實現房地產項目進度控制目標的巨大壓力下,針對施工單位合同工期的約束大多只采取“罰”,但效果并不明顯。因此,房地產項目進度控制只采用“罰”的辦法是比較被動的,而采取獎罰結合的辦法可以引導施工單位變被動為主動。施工單位在合同工期內提前完工獎勵的幅度可以約定為一個具體數值或是與違約金支付的比例相當。由于獎勵比懲罰的作用更大,爭創(chuàng)品牌的施工單位自然會積極配合建設單位的進度控制,盡可能為此榮譽而努力,也有利于促成雙方誠信合作的良性循環(huán)。

3. 組織措施

(1)制定工作授權協(xié)議,強調責任。制定進度計劃時未制定相應的責任分配矩陣,致使工作職責不太明確,只是通過領導口頭授權來指導工作,而領導的授權往往是不系統(tǒng)地、不周密的、多變的,所以在下達進度計劃的同時,還要下達相對應的責任矩陣。

責任矩陣可以明確計劃中的各項工作由誰負責,但不能明確執(zhí)行標準。進度計劃中只有完成時間,卻沒有質量標準,執(zhí)行者為了按期完成任務,有可能會拿半成品應付了事,結果導致后續(xù)工作無法進行。所以,以書面的形式明確計劃中每項工作的質量標準、可用的資源等細節(jié)問題,是很有必要的,而工作授權協(xié)議就是這樣的文件。

(2)加強對施工項目部的管理,建立明確的工作分解結構。施工項目部是建設項目進度實施的主體,建設單位進度控制的現場協(xié)調離不開施工項目部人員的積極配合。因此,項目部組成人員的素質尤為重要。建設單位應當要求項目部的人員配備與招投標文件相符,主動加強與項目部人員的相互溝通,了解其技術管理水平和能力,正確引導其自覺地為實現目標控制而努力。同時,建設單位還可以督促施工單位對房地產項目項目部從進度、質量、資金等方面進行監(jiān)督檢查管理。

工作分解結構是項目任務的一種自上而下、層層分解的表達方式,使每項任務都被安排到整個項目結構的適當位置,既要將所有屬于項目的工作列入其中,又要將所有不屬于項目的工作排除在外。運用工作分解結構,可以使進度計劃層次清晰、工作齊全。

參考文獻:

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