導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.1內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價(jià)格、收入、政策以及預(yù)期的變動(dòng)都會(huì)使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時(shí)，房地產(chǎn)供給總量也會(huì)在技術(shù)、勞動(dòng)、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的變化。房地產(chǎn)投資。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，房地產(chǎn)投資利潤率是需要被考慮的重要指標(biāo)。利潤率通過引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴(kuò)張或收縮，對(duì)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動(dòng)常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素：指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟(jì)增長率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外，技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊，影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

1.3隨機(jī)因素，指地震、洪水等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭、等社會(huì)突發(fā)因素，以及不可預(yù)測(cè)的因素如科學(xué)技術(shù)的根本變革等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時(shí)也會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。

2企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的經(jīng)營策略

2.1資本動(dòng)作策略。首先，并購與重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢(shì)。當(dāng)房地產(chǎn)周期處于衰退或蕭條階段時(shí)，并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)使企業(yè)在房價(jià)下跌時(shí)降低生產(chǎn)成本，從而保持企業(yè)的收益基本穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)周期波動(dòng)給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次，并購與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，有利于企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流。周期波動(dòng)期間通過并購與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，可以減少企業(yè)對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍的依賴，降低經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)成本，通過不同業(yè)務(wù)組合穩(wěn)定企業(yè)的現(xiàn)金流，而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽(yù)資本以及在財(cái)務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢(shì)。再次，財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)有利于化解房地產(chǎn)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)主要來自較低成本的內(nèi)部融資和外部融資。有大量內(nèi)部現(xiàn)金流和少量投資機(jī)會(huì)的企業(yè)擁有超額現(xiàn)金流；有較低內(nèi)部資金生產(chǎn)能力和大量投資機(jī)會(huì)的企業(yè)需要進(jìn)行額外融資。這兩個(gè)企業(yè)的合并可能會(huì)得到較低的內(nèi)部資金成本優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，揚(yáng)長避短。此外，當(dāng)并購企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量沒有明顯的高度相關(guān)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)分散化的目的就會(huì)達(dá)到。

2.2土地儲(chǔ)備策略。在一個(gè)房價(jià)上漲的大趨勢(shì)和競(jìng)爭態(tài)勢(shì)很激烈的情況下，房地產(chǎn)公司應(yīng)該如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備，有三點(diǎn)值得思考。第一，選地的時(shí)候要特別注重重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)區(qū)域存在重要的商機(jī)，所以區(qū)位仍然是選地儲(chǔ)地的原則。實(shí)際操作過程當(dāng)中，除了主要的區(qū)域以外，還有非主要區(qū)域和一些不被人們重視、但是實(shí)際上在起著非常重要作用的一些區(qū)域，如政府將要搬遷地區(qū)等。

第二，制定短期、中期和長期的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，堅(jiān)持“適度提前”的基本原則。房地產(chǎn)公司競(jìng)爭能力的大小，不僅取決于絕對(duì)量的大小，更取決于土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的合理性。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲(chǔ)備，以便滿足市場(chǎng)恢復(fù)高漲時(shí)的大量土地需求。第三，多渠道增加土地儲(chǔ)備，保持良好的儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。應(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開發(fā)價(jià)值，深入研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和置業(yè)消費(fèi)觀念的變化，積極參與招標(biāo)、拍賣工作，對(duì)有潛質(zhì)的土地，爭取中標(biāo)。同時(shí)積極爭取通過股權(quán)收購、合作開發(fā)等方式獲取土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)，以獲得低成本的土地和較好的支持條件。

2.3業(yè)務(wù)組合策略。業(yè)務(wù)組合指企業(yè)在確定一種業(yè)務(wù)為主的情況下，出于某種經(jīng)營目的，在主營業(yè)務(wù)之外再經(jīng)營一種或幾種輔助業(yè)務(wù)，通過多個(gè)輔助業(yè)務(wù)經(jīng)營達(dá)到更大的經(jīng)營利益，同時(shí)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。多元化的業(yè)務(wù)組合應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的必然趨勢(shì)與理性選擇。而這種多元化的業(yè)務(wù)組合策略，既可以通過產(chǎn)品組合經(jīng)營達(dá)到，也可以通過資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)組合的設(shè)計(jì)過程中可以依據(jù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營價(jià)值進(jìn)行考慮，靈活運(yùn)用。設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)組合過程中必須堅(jiān)持以下幾條原則：一是堅(jiān)持主營業(yè)務(wù)原則。輔助業(yè)務(wù)只能起輔助作用，無論在產(chǎn)品的開發(fā)、制造和經(jīng)營等方面都要將工夫下在主營業(yè)務(wù)上，否則輕重不分，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營失敗。只有在推出新業(yè)務(wù)替代主營業(yè)務(wù)時(shí)，可以突破這一原則，但為了穩(wěn)定過渡也必須謹(jǐn)慎從事。

篇2

一、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)文化是指房地產(chǎn)企業(yè)全體員工在長期的實(shí)踐過程中培育形成，并共同遵守的最高目標(biāo)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)基本信念及行為規(guī)范。是企業(yè)的性格，是全體員工做一切辜情的出發(fā)點(diǎn)和根本從本質(zhì)上說，它包括全體員工的價(jià)值觀、道德規(guī)范、思想意識(shí)和工作態(tài)度等從外在表現(xiàn)上說它包括企業(yè)的各種文化教育技術(shù)培訓(xùn)、娛樂聯(lián)誼活動(dòng)等。企業(yè)文化建設(shè)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要內(nèi)容之一。有學(xué)者認(rèn)為“房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化。

二、新時(shí)期加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的意義

第一，樹立企業(yè)良好形象，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力的有效策略。

當(dāng)一種優(yōu)秀的企業(yè)文化與一個(gè)成功的企業(yè)模式完美結(jié)合時(shí)， 這個(gè)企業(yè)的良好公眾形象就在市場(chǎng)上確立了。我國房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的過程中，由于競(jìng)爭日益激烈，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)成為各房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身競(jìng)爭能力的砝碼，是樹立企業(yè)良好形象的標(biāo)志。

當(dāng)一個(gè)企業(yè)確立了自己的文化理念之后，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者注意建立科學(xué)的競(jìng)爭和激勵(lì)機(jī)制。在這種良性運(yùn)作機(jī)制中，由于良好的企業(yè)文化的作用，團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作精神會(huì)大大增強(qiáng)，每個(gè)人都充分發(fā)揮了個(gè)體積極性，企業(yè)管理渠道暢通，從而獲得企業(yè)管理成本的降低和經(jīng)營績效的提高。企業(yè)的工作績效將產(chǎn)生巨大的增長。因此優(yōu)秀的企業(yè)文化形象是房地產(chǎn)項(xiàng)目持久核心競(jìng)爭力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過程。

篇3

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目成本投資控制

項(xiàng)目成本投資控制方法包括有事前控制、事中控制及事后控制，投資控制是一個(gè)由投資決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工等組成的全過程控制，是工程管理的一個(gè)方面，要控制好投資關(guān)鍵還得提高企業(yè)管理水平。設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)核心之一，又是企業(yè)控制產(chǎn)品的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一方面設(shè)計(jì)直接決定了企業(yè)產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，另一方面設(shè)計(jì)也決定了產(chǎn)品給企業(yè)帶來的利潤收入，進(jìn)而決定了企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成敗。設(shè)計(jì)管理過程的造價(jià)控制主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段與設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)上對(duì)技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)三者的緊密結(jié)合。

1影響設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理性的主要原因剖析

1.1工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)觀念相分離

當(dāng)前大部分設(shè)計(jì)人員技術(shù)水平、知識(shí)儲(chǔ)備并不差，但缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計(jì)思想保守，創(chuàng)新意識(shí)不強(qiáng)。在設(shè)計(jì)中不作多方案比較，即使多方案比較也只注重造型和使用功能，而忽視經(jīng)濟(jì)方面的比較。另外，造價(jià)人員與設(shè)計(jì)人員不能緊密相結(jié)合，各干各的事，缺乏必要的工作協(xié)調(diào)。造價(jià)人員只管拿圖紙算量組價(jià)，計(jì)算工程造價(jià)，而沒有與設(shè)計(jì)人員互通造價(jià)控制成本。

1.2政府對(duì)設(shè)計(jì)的審查不全面，缺乏監(jiān)督機(jī)制

設(shè)計(jì)方案或圖紙出來后，主管部門對(duì)設(shè)計(jì)成果缺乏必要的考核與評(píng)價(jià)。有關(guān)部門所組織的審查，大都只注重技術(shù)性而忽視經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)。

1.3設(shè)計(jì)招投標(biāo)不徹底

目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)只注重方案設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)，忽略了技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的招投標(biāo)工作。一旦方案中標(biāo)技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)也隨之被確定。所以，施工圖設(shè)計(jì)就缺乏競(jìng)爭機(jī)制，設(shè)計(jì)人員控制造價(jià)的積極性就不會(huì)很高。

1.4平行發(fā)包方式

傳統(tǒng)模式“設(shè)計(jì)—招標(biāo)—施工”中勘察、設(shè)計(jì)、施工各主要環(huán)節(jié)之間互相分割與脫節(jié)，由此帶來了工程建設(shè)周期長、效率低、投資效益差等問題?？辈臁⒃O(shè)計(jì)和施工單位相互獨(dú)立、觀念保守，在合作上各打算盤。許多工程沒有底價(jià)資金超支。承包商主要考慮盡快完工，不需對(duì)有疏漏或錯(cuò)誤的設(shè)計(jì)圖紙負(fù)責(zé)；設(shè)計(jì)單位只考慮建筑要求，而忽略了建筑的成本和施工的技術(shù)問題，對(duì)施工單位編制的施工方案也不予負(fù)責(zé)。同一工程的承包商之間各自為政，在質(zhì)量、安全、進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)管理以及銜接部位缺乏統(tǒng)一調(diào)度和協(xié)調(diào)。

2房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理過程控制工程造價(jià)的主要途徑

2.1設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的關(guān)鍵

設(shè)計(jì)費(fèi)在企業(yè)產(chǎn)品建設(shè)全費(fèi)用中所占比例并不大，大約只占建安成本的1.5%~2%，但對(duì)工程總造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)一般要經(jīng)歷四個(gè)階段，分別是方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這四個(gè)階段循環(huán)漸進(jìn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位相互配合才能順利進(jìn)行。在設(shè)計(jì)方案勾略前，應(yīng)咨詢規(guī)劃部門的意見，組織設(shè)計(jì)單位及其他相關(guān)部門到現(xiàn)場(chǎng)勘查、核定設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵坐標(biāo)點(diǎn)。設(shè)計(jì)過程中應(yīng)派專人跟蹤配合，以便及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離；隨時(shí)隨地做好交流記錄，方便企業(yè)校核預(yù)算開支。一個(gè)科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可使工程造價(jià)減低10％，設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)常見的方法有：

2.1.1大力推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

把建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合，盡量將主體工程及配套設(shè)施、景觀、綠化等統(tǒng)一進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比。這樣既可優(yōu)選出實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。即建筑外觀優(yōu)美，功能布局合理，結(jié)構(gòu)安全可靠，技術(shù)先進(jìn)，滿足建筑節(jié)能要求，經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益、社會(huì)效益三豐收。

2.1.2積極開展限額設(shè)計(jì)

推行限額設(shè)計(jì)，建立設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。限額設(shè)計(jì)就是以標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及項(xiàng)目投資估算控制初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)及總概算，以批準(zhǔn)的初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算。設(shè)計(jì)人員要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念，樹立高度的責(zé)任感，保證產(chǎn)品功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解和使用投資限額，融設(shè)計(jì)和預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來，由“畫了算”改為“算了畫”保證總投資限額不被突破。

預(yù)算部門需科學(xué)、合理確定設(shè)計(jì)限額，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與設(shè)計(jì)人員密切配合、通力協(xié)作；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在暨定設(shè)計(jì)限額的基礎(chǔ)上，對(duì)設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)完成情況實(shí)施獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，帶動(dòng)設(shè)計(jì)單位積極性。

2.1.3自覺簽訂設(shè)計(jì)合同

簽訂設(shè)計(jì)合同實(shí)際上是對(duì)設(shè)計(jì)人員是否嚴(yán)格使用設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量以及概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，先明確設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的責(zé)任歸屬，然后再確定變更費(fèi)用分擔(dān)方式。如是由于設(shè)計(jì)方的原因產(chǎn)生不必要的變更，當(dāng)設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出合同總價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（或設(shè)計(jì)質(zhì)量保證金）；若是因其他原因產(chǎn)生變更，若超出約定的變更額度限制，同樣要求房地產(chǎn)企業(yè)支付變更費(fèi)用。這樣既可在一定程度上約束有關(guān)部門隨心所欲要求設(shè)計(jì)變更，也督促設(shè)計(jì)人員認(rèn)真執(zhí)行設(shè)計(jì)任務(wù)，從而減少企業(yè)不必要費(fèi)用支出。

2.2設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)

設(shè)計(jì)成果評(píng)審是對(duì)設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化程度的評(píng)價(jià)，也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)成果的最后一次把關(guān)，評(píng)審會(huì)的質(zhì)量很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少。房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視、合理科學(xué)的組織評(píng)審會(huì)，設(shè)計(jì)單位要積極配合參加，還應(yīng)邀請(qǐng)建設(shè)（規(guī)劃）行政主管部門、專家以及提供資料的相關(guān)部門等都來參與，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程投資等方面給予評(píng)審，以獲取高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果。同時(shí)，評(píng)審會(huì)議紀(jì)要要如實(shí)詳盡的記錄，設(shè)計(jì)單位應(yīng)嚴(yán)格按照會(huì)議紀(jì)要補(bǔ)充完善、優(yōu)化設(shè)計(jì)，節(jié)約工程投資。

2.3設(shè)計(jì)變更是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的難點(diǎn)

設(shè)計(jì)變更是對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行的局部修改和調(diào)整。設(shè)計(jì)變更，長期以來一直是建設(shè)項(xiàng)目投資控制的要害，當(dāng)前普遍存在由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來極大的難度。主要有：①政府部門要求變更，如設(shè)計(jì)與指標(biāo)控制不符要求進(jìn)行變更等；②企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要求變更，如領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)發(fā)展前景觀點(diǎn)變化要求進(jìn)行變更等；③工程部門要求變更，如設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)不精、深度不夠，或圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致無法施工提出進(jìn)行變更等；④營銷部門要求變更，如設(shè)計(jì)功能與客戶要求不同要求進(jìn)行變更等；⑤施工單位要求變更，如原材料、設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品而提出變更等。

2.3.1及時(shí)把握投資動(dòng)態(tài)信息，控制好工程變更，做好投資變化估算

在做好設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)階段、設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)等設(shè)計(jì)管理同時(shí)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地把握建設(shè)項(xiàng)目的投資動(dòng)態(tài)信息，此有利于各級(jí)管理者判斷和控制變更的發(fā)生，在變更未發(fā)生時(shí)采取有力的措施把超預(yù)算的因素消滅在萌芽狀態(tài)。這樣工程投資就得到根本性的控制，達(dá)到主動(dòng)控制成本支出的目的。對(duì)于變更要先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更，變更除了要有技術(shù)變更指令外，還要做好文字依據(jù)，明確工程數(shù)量和單價(jià)及估價(jià)的變更金額。

2.3.2統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)口徑，認(rèn)真完成工程變更統(tǒng)計(jì)報(bào)表

在做工程變更統(tǒng)計(jì)時(shí)，盡量統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)口徑，對(duì)于無法確認(rèn)統(tǒng)計(jì)歸口的，要加以說明，以防重復(fù)或漏項(xiàng)。施工單位和監(jiān)理公司均應(yīng)建立專門的統(tǒng)計(jì)組織機(jī)構(gòu)，監(jiān)理公司要設(shè)立統(tǒng)計(jì)專業(yè)工程師，施工單位應(yīng)設(shè)立專業(yè)統(tǒng)計(jì)員，各級(jí)要認(rèn)真完成工程變更統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作。

2.3.3建立一套健全的管理系統(tǒng)

建立一套完整的項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，將原有的粗放式管理升級(jí)為科學(xué)管理。包括將業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理公司等聯(lián)網(wǎng)起來形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)；分設(shè)行政管理子系統(tǒng)、文檔管理子系統(tǒng)、質(zhì)量管理子系統(tǒng)、費(fèi)用管理子系統(tǒng)、進(jìn)度管理子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)子系統(tǒng)，變更統(tǒng)計(jì)可納入費(fèi)用管理中。

2.3.4建立一個(gè)完整的數(shù)據(jù)庫檔案

企業(yè)在設(shè)計(jì)開始就應(yīng)建立數(shù)據(jù)庫檔案。設(shè)計(jì)中按系統(tǒng)的要求計(jì)算工程量，企業(yè)以合同形式要求設(shè)計(jì)單位在提交圖紙時(shí)，提供所有設(shè)計(jì)測(cè)量原始數(shù)據(jù)和設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，形成原始數(shù)據(jù)庫。變更統(tǒng)計(jì)人員在管理工程量檔案時(shí)，一接到變更通知書，就應(yīng)按要求立即輸入變更工程量，及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫，便隨時(shí)可輸出變更數(shù)量和金額。

2.4加快設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的推廣

優(yōu)化設(shè)計(jì)工作僅靠政府部門監(jiān)控還不能滿足社會(huì)發(fā)展需要的要求。業(yè)主將委托監(jiān)理單位實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。通過設(shè)計(jì)監(jiān)理可打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段監(jiān)理控制的重點(diǎn)是質(zhì)量控制和投資控制。與此同時(shí)，應(yīng)推行設(shè)計(jì)索賠制度，保障設(shè)計(jì)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)合理。國家建設(shè)部在《建設(shè)監(jiān)理試行規(guī)定》中明確了設(shè)計(jì)階段監(jiān)理工作的任務(wù)。

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 成本控制 技術(shù)創(chuàng)新

在當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)之間競(jìng)爭非常激烈，怎樣在如此激烈的競(jìng)爭中求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)合適暢銷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制的內(nèi)容

房價(jià)由于受到成本的影響，成本越低低，房價(jià)就越有下調(diào)的空間，以此提高企業(yè)的競(jìng)爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段等幾個(gè)階段為重點(diǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)的控制。

對(duì)于企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段來說，設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)過程中的重點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)注意這個(gè)階段的控制。對(duì)于企業(yè)的施工階段來說，施工階段的成本控制內(nèi)容主要是對(duì)編制成本計(jì)劃和工作流程圖、對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行比較、進(jìn)行項(xiàng)目工程計(jì)量、定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析、及時(shí)掌握有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化等方面的控制。對(duì)于企業(yè)的施工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是加強(qiáng)對(duì)履約行為的控制。對(duì)于企業(yè)的竣工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是對(duì)竣工后送審的工程量核實(shí)方面的的控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則

成本控制的過程就是房地產(chǎn)企業(yè)通過運(yùn)用科學(xué)的管理和組織方法使人、材、機(jī)的組合不斷優(yōu)化進(jìn)而用最小的成本來實(shí)現(xiàn)最好的效果。成本控制要做到以主動(dòng)控制為主，盡量變被動(dòng)為主動(dòng)并加以控制，同時(shí)對(duì)無法主動(dòng)控制的因素進(jìn)行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過程中要堅(jiān)持以下原則:

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約的原則

節(jié)約就是施工中人力、物力和財(cái)力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對(duì)不是消極的限制與不合理的費(fèi)用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實(shí)施過程中經(jīng)常通過科學(xué)的評(píng)估，以優(yōu)化施工方案。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循全面控制的原則

全面控制原則包括兩個(gè)涵義――全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個(gè)員工的切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門、班組和每一個(gè)員工控制成本，關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項(xiàng)目整個(gè)周期，從施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結(jié)束。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)控制的原則

成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則。所謂動(dòng)態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過程中，全程收集和實(shí)時(shí)更新成本發(fā)生的實(shí)際值，并與目標(biāo)值相比較，測(cè)算衡量執(zhí)行效果，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標(biāo)控制的原則

目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法。它是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解到具體的組織或個(gè)人。在實(shí)施目標(biāo)管理的過程中，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，以便于可以將任務(wù)分派到個(gè)人，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，對(duì)責(zé)任部門的業(yè)績進(jìn)行檢查和考評(píng)，并同其工資、獎(jiǎng)金掛鉤，做到獎(jiǎng)懲分明。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)工程過程中所占比例不大,但對(duì)工程造價(jià)的影響很大，能達(dá)到75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞會(huì)直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，決定人力、物力和財(cái)力投入的數(shù)量。因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)可大幅降低造價(jià)成本。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極大的。

1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價(jià)

針對(duì)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上,增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，采取一定的約束是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制的一種舉措。

2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，以此來將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等都放在一起進(jìn)行招標(biāo)，并組織有關(guān)專家進(jìn)行綜合評(píng)比，這樣就既選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局上的開拓創(chuàng)新。

3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展限額設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制造價(jià)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)，建立健全的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算，控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不被輕易突破。房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

1、項(xiàng)目招標(biāo)工程中的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，這對(duì)項(xiàng)目投資以及質(zhì)量的控制等方面都有至關(guān)重要的作用。

2、做好合同的簽定工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及的費(fèi)用處理問題都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確內(nèi)容，通過談判爭取得到有利于低價(jià)的合同條款。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個(gè)方面：

1、 用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)行項(xiàng)目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本,最大限度地降低靜態(tài)投資。

2、 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料，并想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的控制，技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。

3、 從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

4、抓好合同管理，減少工程索賠

房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的成本控制

該階段是成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真審核工程款，以政策為依據(jù)，對(duì)送審的決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程的實(shí)際造價(jià)。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是一門綜合學(xué)科，只有做好各方綜合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地產(chǎn)企業(yè)中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程的控制，以利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。

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篇5

    《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》及其《實(shí)施條例》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》及其《實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》及其《實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房[2006]第171號(hào))、《商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)<關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見>有關(guān)問題的通知》(商資字[2006]192號(hào))、《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(商資函[2007]50號(hào))。

    二、需符合的條件

    除符合第四條“申請(qǐng)條件”外,設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)符合下列條件:

    1、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)范圍:

    外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營,或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)。

    2、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)投資總額與注冊(cè)資本的比例:

    (1)投資總額在1000萬美元(含1000萬美元)以上的,其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%;

    (2)投資總額在300萬美元至1000萬美元的,其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%;

    (3)投資總額在300萬美元以下(含300萬美元)的,其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的70%.

    3、境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),須妥善安置職工,處理銀行債務(wù),并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起三個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。

    境外投資者收購?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù),并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起三個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。

    4、境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守商業(yè)存在原則,依法申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè),按核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方,不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中,訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

    5、外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營,應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則。

    (1)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán),或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議。

    (2)已設(shè)立外商投資企業(yè)新增房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù),以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營,應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。

    6、境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式,規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批

    三、申請(qǐng)材料

    1、設(shè)立申請(qǐng)書;

    2、投資各方共同編制或外國投資者編制的可行性研究報(bào)告;

    3、由合營(作)各方法定代表人或其授權(quán)的代表簽署的合營(作)企業(yè)合同和章程;外資企業(yè)只提交外國投資者法定代表人或其授權(quán)的代表簽署的外資企業(yè)章程;

    4、由合營(作)各方委派或合作各方協(xié)商確定的合營(作)企業(yè)董事長或聯(lián)合管理委員會(huì)主任、副董事長或副主任、董事或委員人選名單,簡歷,有效身份證件(復(fù)印件),投資各方董事委派書;外資企業(yè)法定代表人(或者董事會(huì)人選)名單,簡歷,有效身份證件(復(fù)印件),董事委派書;

    5、外國投資者所在國家公證機(jī)關(guān)出具的關(guān)于投資者主體資格證明或身份證明公證書(香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)投資者提供當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)關(guān)于投資者主體資格證明或身份證明的公證文件);

    6、我國駐該國使(領(lǐng))館對(duì)外國投資者所在國家公證機(jī)關(guān)出具的關(guān)于投資者主體資格證明或身份證明公證書的認(rèn)證文件(香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)投資者無須提供此項(xiàng)文件);

    注:外國投資者為為自然人的,提供個(gè)人履歷;提供有中國使(領(lǐng))館簽證的護(hù)照復(fù)印件作為投資者身份證明并能提供有效護(hù)照原件供核對(duì)的,不需提交公證、認(rèn)證文件;港、澳、臺(tái)地區(qū)投資者為自然人的,提供個(gè)人履歷;提供大陸公安機(jī)關(guān)簽發(fā)的《港澳居民來往內(nèi)地通行證》或《臺(tái)灣居民來往大陸通行證》印件作為投資者身份證明并能提供有效護(hù)照原件供核對(duì)的,不需提交公證文件。

    7、境外投資者(授權(quán)人)與境內(nèi)法律文件送達(dá)接受人(被授權(quán)人)簽署的《法律文件送達(dá)授權(quán)委托書》;

    8、外國投資者資信證明文件和法定代表人身份證明文件(復(fù)印件);

    9、中方的銀行資信證明、注冊(cè)登記證明(復(fù)印件)、法定代表人身份證明文件(復(fù)印件);

    10、外國投資者股東名冊(cè);

    11、項(xiàng)目土地或房地產(chǎn)來源證明(國有土地使用證、房屋所有權(quán)證或土地、房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議等);

    12、如中方是以國有資產(chǎn)投入,應(yīng)提供國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及國有資產(chǎn)管理部門的確認(rèn)文件;

    13、企業(yè)名稱預(yù)核準(zhǔn)通知書;

    14、商務(wù)部門規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)提交的材料。

篇6

關(guān)鍵詞:供應(yīng)鏈成本;房地產(chǎn)開發(fā)公司;成本控制

當(dāng)前,無論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場(chǎng),消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具,提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對(duì)成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí),僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:

1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

3、在施工過程中,對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。

2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價(jià)的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí),系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間,減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為65% ,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):

(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

(2)引入競(jìng)爭機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽,可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

(3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí),有效控制工程造價(jià)。

(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時(shí),就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí),嚴(yán)格審核工程變更,從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查,減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。

(5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

(1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案,在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié),參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理,提高實(shí)物使用率,減少物料浪費(fèi)。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強(qiáng)的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時(shí)間長、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管控風(fēng)險(xiǎn)大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)管理是對(duì)資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利益分配重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特色顯著，在遵守國家法律和會(huì)計(jì)規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用成為財(cái)務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控、提高資金回報(bào)率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。經(jīng)過二十多年的充分競(jìng)爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化運(yùn)營、規(guī)?；l(fā)展特點(diǎn)越來越突出，其財(cái)務(wù)管理可以概括為以下幾個(gè)方面：

(一)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高

隨著社會(huì)文化水平的提高，財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點(diǎn)和周期屬性的認(rèn)識(shí)程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個(gè)階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率逐步提高，財(cái)務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時(shí)間、甚至更長，項(xiàng)目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢(shì)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)來臨。規(guī)?；?、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費(fèi)政策不同、監(jiān)管特點(diǎn)有所區(qū)別，對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的困難程度增加。

(三)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會(huì)有所增加。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，甚至直接決定了投資項(xiàng)目的成敗，所以在整個(gè)項(xiàng)目投資和開發(fā)建設(shè)運(yùn)營過程，預(yù)防各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管控水平，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場(chǎng)融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和公開市場(chǎng)財(cái)務(wù)披露也客觀上提高了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨(dú)有的特點(diǎn)。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價(jià)等政策的日益嚴(yán)格，同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?；?，房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺(tái)、銀行理財(cái)辦法出臺(tái)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺(tái)、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大、財(cái)務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費(fèi)用附加、地方教育費(fèi)用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費(fèi)用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭力，成為考驗(yàn)財(cái)務(wù)人員的重中之重。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的建議

(一)培養(yǎng)專業(yè)的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍

財(cái)務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會(huì)化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍，提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍，不僅提高可以提高解決財(cái)務(wù)問題的能力，而且可以防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(二)健全財(cái)務(wù)管控體系

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強(qiáng)做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財(cái)務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理和控制體系，實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時(shí)財(cái)務(wù)人員在實(shí)際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)施方案，使得具體工作順利貫徹落實(shí)，發(fā)揮財(cái)務(wù)管控作用，才能使財(cái)務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點(diǎn)，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范水平，按照事前、事中、事后三個(gè)不同時(shí)段控制財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，縮小、降低、甚至避免因?yàn)樨?cái)務(wù)管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。只有建立健全的財(cái)務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，才能真正防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理職責(zé)

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展情況，利用財(cái)務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財(cái)務(wù)對(duì)資金流向的把控作用，建立獨(dú)立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低財(cái)務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強(qiáng)大的支撐。

(四)做好稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進(jìn)，通過財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

篇8

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息瞬息萬變，使得企業(yè)納稅籌劃操作隨之變化，但是如果企業(yè)納稅籌劃操作跟不上市場(chǎng)信息變化，或者納稅籌劃操作不能有效的運(yùn)用政府相關(guān)的優(yōu)惠政策，就會(huì)造成納稅操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的管理者對(duì)納稅籌劃抱有較低的期望值，一定程度上增加了企業(yè)納稅籌劃的成本，也常常使國家稅務(wù)人員認(rèn)定企業(yè)存在漏稅、偷稅行為；第二，進(jìn)行企業(yè)納稅籌劃的操作人員對(duì)國家相關(guān)優(yōu)惠政策不夠了解，在納稅籌劃中沒有對(duì)優(yōu)惠政策合理的利用，在很大程度上損害了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；第三，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員沒有仔細(xì)的核算企業(yè)的相關(guān)稅金，導(dǎo)致企業(yè)核算風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；第四，在房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃操作過程中，操作人員沒有準(zhǔn)確的分辨偷稅漏水與納稅籌劃的區(qū)別，不能嚴(yán)格按照稅法規(guī)定進(jìn)行，很可能給企業(yè)帶來偷稅漏稅風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)面臨國家稅務(wù)部門的處罰。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避策略

針對(duì)房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的幾種類型，筆者基于多年的企業(yè)稅務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，提出以下幾點(diǎn)建議：

1.強(qiáng)化企業(yè)依法納稅意識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者，需要建立依法納稅的意識(shí)，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。作為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化的活動(dòng)，納稅籌劃對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義，但其又僅僅是企業(yè)財(cái)務(wù)管理強(qiáng)化過程的一個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)的利潤增長乃至于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展不能依賴于企業(yè)納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，完善企業(yè)會(huì)計(jì)核算資料，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展提供依據(jù)，同時(shí)也能夠?yàn)槎悇?wù)部門的稅務(wù)檢查提供準(zhǔn)確的依據(jù)，以此證明企業(yè)納稅籌劃工作的合法性。

2.加強(qiáng)對(duì)國家稅法政策的正確把握

國家稅法是房地產(chǎn)與稅務(wù)部門的連接紐帶，是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作的重要法律依據(jù)。企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃必須掌握國家相關(guān)的稅法政策，準(zhǔn)確的了解國家稅法政策精神，確保企業(yè)納稅籌劃操作的科學(xué)合理性。另外，企業(yè)納稅籌劃過程中，還應(yīng)該充分利用相關(guān)的優(yōu)惠政策，及時(shí)把握稅法政策變化，以便對(duì)企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行調(diào)整。

3.提升企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范是一項(xiàng)長期性、復(fù)雜性的活動(dòng)，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員應(yīng)該要嚴(yán)格的要求，納稅籌劃相關(guān)人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財(cái)會(huì)專業(yè)能力，同時(shí)還必須要有對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)能力、經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃能力等綜合素質(zhì)，從而為納稅籌劃活動(dòng)的有效開展創(chuàng)造良好的條件。納稅籌劃相關(guān)人員的綜合素質(zhì)一是依賴于個(gè)人素質(zhì)的提升，另外也和我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)會(huì)人員的整體素質(zhì)有很大的關(guān)系。

三、結(jié)語

篇9

對(duì)*的631家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放問卷，全部收回有效問卷631份。現(xiàn)將情況分述如下：

一、調(diào)查情況

第一部分政策調(diào)查

針對(duì)國家九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為，《意見》具有一定的針對(duì)性和力度，對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展將會(huì)起到積極的作用，但也有部分企業(yè)認(rèn)為該《意見》對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)是否都適用，有待商榷。各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購買力等因素也不一樣，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀，是制定政策和執(zhí)行政策中必須要慎重考慮的。*房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展較快，不管是從房地產(chǎn)投資規(guī)模、增長速度、資金來源、房價(jià)及增長幅度等來看，*房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上看是健康的，發(fā)展是平穩(wěn)的，作為省會(huì)市，在全國比較而言，*房地產(chǎn)價(jià)格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執(zhí)行應(yīng)當(dāng)因地制宜，不能一刀切。應(yīng)該根據(jù)各地具體情況，進(jìn)行有效的調(diào)控，否則，就是“空調(diào)”。

（一）《意見》中明確指出“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”得到了大多數(shù)企業(yè)的贊同。92.2%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為該項(xiàng)措施切合市場(chǎng)需求，有必要，《意見》的六項(xiàng)措施明確指出了“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”及“重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認(rèn)為不符合市場(chǎng)需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。

（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。對(duì)這項(xiàng)限制戶型的措施對(duì)我市應(yīng)如何落實(shí)被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中有68.3%在認(rèn)為應(yīng)該按照項(xiàng)目和區(qū)域結(jié)合調(diào)整；16.8%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該按照區(qū)域?qū)嵤┱{(diào)整；12%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該按照項(xiàng)目實(shí)施調(diào)整，2.7%的企業(yè)認(rèn)為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業(yè)表示，房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的地域性，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，每個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有自己的特點(diǎn)，用同一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全國各地的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，肯定會(huì)在一些地方造成政策與市場(chǎng)的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求。

（三）《意見》中指出“為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對(duì)此項(xiàng)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，對(duì)引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，有53.3%的被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為有一定作用，認(rèn)為能起到積極作用的占33.4%，認(rèn)為很難評(píng)價(jià)到的占10.1%，認(rèn)為沒有影響的占3.2%。

（四）《意見》中指出“對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置”。對(duì)此項(xiàng)加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為可以在房地產(chǎn)開發(fā)中起到調(diào)節(jié)作用，認(rèn)為作用不大的占18.2%，認(rèn)為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調(diào)查企業(yè)普遍認(rèn)為此項(xiàng)措施的實(shí)施能切合市場(chǎng)需求，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)一些不規(guī)范的行為，可以調(diào)節(jié)對(duì)閑置土地處罰力度的實(shí)施，加強(qiáng)和引導(dǎo)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格能起到很大的作用。

（五）《意見》中指出“加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管”；“切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為”。這兩項(xiàng)措施，對(duì)于引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，25.7%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為能夠起到很大作用，67.2%的認(rèn)為能夠起到一定的作用，認(rèn)為作用不大的占6.2%。

（六）《意見》中指出：“完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度”；“統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場(chǎng)供求和房價(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場(chǎng)供求信息”。對(duì)于這項(xiàng)措施，82.57%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為十分必要，認(rèn)為可有可無的占11.25%，認(rèn)為沒有必要的占2.38%，認(rèn)為不清楚的占3.49%。

第二部分房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況調(diào)查

（七）認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響程度較大的房地產(chǎn)企業(yè)占71.95%，認(rèn)為一般的占25.52%，認(rèn)為作用不大的占2.38%。

（八）認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模適中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占76.23%，認(rèn)為開發(fā)投資規(guī)模偏大的企業(yè)占13.47%，認(rèn)為開發(fā)投資規(guī)模偏小的企業(yè)占9.98%。

（九）對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景的判斷結(jié)果是樂觀的企業(yè)占59.59%，判斷結(jié)果是一般的企業(yè)占35.18%，判斷結(jié)果是不樂觀的企業(yè)占4.75%。

（十）認(rèn)為影響本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素在被調(diào)查企業(yè)的認(rèn)識(shí)上有較大的差異。有22.55%的企業(yè)認(rèn)為首要影響因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，第二是有17.48%的企業(yè)認(rèn)為是本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的影響，第三是有17.43%的企業(yè)認(rèn)為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業(yè)認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響，第五是有14.49%的企業(yè)認(rèn)為是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，第六是有8.55%的企業(yè)認(rèn)為是企業(yè)資金狀況的影響。

（十一）認(rèn)為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將加大的企業(yè)占58.32%，認(rèn)為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將不變的企業(yè)占33.28%，認(rèn)為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將縮小的企業(yè)占7.77%。

（十二）認(rèn)為本地區(qū)個(gè)人購房能力一般的開發(fā)企業(yè)占61.97%，認(rèn)為本地區(qū)個(gè)人購房能力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)占29.32%，認(rèn)為本地區(qū)個(gè)人購房能力不強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)占8.24%。

（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為影響個(gè)人購房的主要因素居第一位的是價(jià)格因素，占25.25%，居第二位的是區(qū)位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設(shè)施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設(shè)計(jì)因素、物業(yè)管理因素和工程質(zhì)量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。

（十四）商品房空置對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響，認(rèn)為空置房會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營困難的居第一位，占45.48%，認(rèn)為空置房對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有些影響的居第二位，占44.53%，認(rèn)為影響不大的占5.23%。

（十五）房地產(chǎn)公司認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個(gè)人按揭貸款，占10.12%。

（十六）房地產(chǎn)公司未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業(yè)用房，占23.91%；第三是建經(jīng)濟(jì)適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業(yè)投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。

（十七）房地產(chǎn)公司認(rèn)為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價(jià)原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設(shè)計(jì)不合理，占11.51%；第四是小區(qū)周邊環(huán)境原因，占11.15%。

（十八）房地產(chǎn)公司認(rèn)為目前本地區(qū)商品房銷售價(jià)格是適中的占43.58%，認(rèn)為商品房銷售價(jià)格偏高的占38.67%；認(rèn)為商品房銷售價(jià)格過高的占10.14%；認(rèn)為商品房銷售價(jià)格偏低的占6.81%。

（十九）在不到一年的時(shí)間，國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)兩次出臺(tái)調(diào)控措施，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的判斷趨于理性。對(duì)今后一段時(shí)期房價(jià)走勢(shì)，認(rèn)為漲幅回落趨穩(wěn)的占68.94%，19.02%被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為繼續(xù)快速上漲，認(rèn)為價(jià)格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調(diào)查企業(yè)普遍認(rèn)為，盡管從總體上看*房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是健康的，房價(jià)相對(duì)比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。

第三部分房地產(chǎn)開發(fā)土地市場(chǎng)調(diào)查

（二十）房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市土地供應(yīng)不足的占50.4%，認(rèn)為土地供應(yīng)量不好說的占22.98%；認(rèn)為土地供應(yīng)適量的占21.*%；認(rèn)為土地供應(yīng)過量的占3.49%。

（二十一）房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市目前的土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)是“結(jié)構(gòu)不盡合理，發(fā)展失衡”，占45.8%，認(rèn)為土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)“結(jié)構(gòu)合理，發(fā)展平衡”的占37.56%。

（二十二）今后我市應(yīng)在中心城區(qū)的哪個(gè)區(qū)域或哪個(gè)行政區(qū)域增加土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)公司首選是西區(qū)，占19.97%，其次是東區(qū)，占14.1%；第三是鄭東新區(qū)，占10.46%；第四是南區(qū)，占8.72%；第五是北區(qū)等。有65.93%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持現(xiàn)狀。調(diào)查的大部分房地產(chǎn)公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價(jià)格大多在每畝50萬——100萬之間。

（二十三）房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的首選區(qū)域是東區(qū)，占14.58%，其次是在西區(qū)開發(fā)，占11.41%，第三是在北區(qū)開發(fā)，占11.09%。

第四部分住宅套型調(diào)查

結(jié)合“[20*]37號(hào)”套型面積控制規(guī)定，房地產(chǎn)公司認(rèn)為符合我市實(shí)際的、適合三口之家現(xiàn)在及未來需要的緊湊、實(shí)用的套型面積是：

*

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需要關(guān)注的幾個(gè)問題

*市房地產(chǎn)業(yè)整體上保持著快速、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但在初級(jí)發(fā)展階段中仍存在以下幾個(gè)方面的問題：

1、普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價(jià)格上漲相對(duì)較快，表明普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)不足。同時(shí)，受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，控制普通商品住房價(jià)格過快上漲的壓力較大。

2、商業(yè)營業(yè)用房空置面積繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，*市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計(jì)空置面積45.2萬平方米。商業(yè)營業(yè)用房空置的繼續(xù)增加，應(yīng)引起有關(guān)方面的密切關(guān)注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和*市商品房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的合理。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開工作仍需加強(qiáng)，引導(dǎo)企業(yè)合理投資、消費(fèi)者理性購房的作用尚未充分發(fā)揮。上半年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著企業(yè)投資不盡合理，消費(fèi)者觀望等待，甚至出現(xiàn)不切實(shí)際的過度消費(fèi)、超前消費(fèi)等現(xiàn)象，急需加強(qiáng)引導(dǎo)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭實(shí)力不強(qiáng)。在目前*市有開發(fā)量的有200余家房地產(chǎn)企業(yè)，其余企業(yè)沒有開發(fā)量。在700多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，其中一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有4家，二級(jí)以上資質(zhì)的有47家；二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)僅占8%左右。因此，本地開發(fā)企業(yè)整體上規(guī)模小，品牌意識(shí)不強(qiáng)，融資渠道單一，在全國市場(chǎng)上的競(jìng)爭力，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)尚未形成。

5、房地產(chǎn)經(jīng)營不規(guī)范行為現(xiàn)象存在。在房地產(chǎn)開發(fā)、市場(chǎng)交易、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃管理等環(huán)節(jié)還存在著一些不規(guī)范行為，一定程度阻礙了市場(chǎng)的健康發(fā)展，還需要進(jìn)一步加大監(jiān)管力度。

6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進(jìn)程的加快、城鎮(zhèn)人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。

三、今后房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、建議對(duì)土地資源應(yīng)進(jìn)行高效整合后，不斷投放到市場(chǎng)上，從而抑制土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)。針對(duì)老城區(qū)土地供應(yīng)緊張且價(jià)格高，建議政府應(yīng)加快環(huán)線以外市政配套建設(shè)，拉大城市框架，應(yīng)控制未來土地價(jià)格的上漲。

針對(duì)土地供應(yīng)區(qū)域位置不均衡，建議側(cè)重加大東區(qū)和西區(qū)土地供應(yīng)量，在西區(qū)和南區(qū)多開發(fā)適合中低階層人員的住房。

2、積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。調(diào)查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。要按照國家的宏觀調(diào)控政策的要求，在土地供應(yīng)、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發(fā)傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。

3、采取有效舉措，抑制房價(jià)快速上漲勢(shì)頭。針對(duì)廣大居民不同層次的需求，開發(fā)出不同檔次、價(jià)位的商品房；多建中、低價(jià)位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實(shí)穩(wěn)定好住房價(jià)格，應(yīng)制定具體措施限制“炒房”現(xiàn)象，加大對(duì)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)有哄抬房價(jià)、亂漲價(jià)行為堅(jiān)決制止。

4、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。要建立健全完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系，增大商品房開發(fā)硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發(fā)的近期與遠(yuǎn)期規(guī)劃，便于居民合理規(guī)劃住房消費(fèi)。

篇10

樓市“寒冬”襲來

這個(gè)樓市的“寒冬”到底怎么來的？這個(gè)寒冬到底告訴了我們什么？我以為，以下這幾點(diǎn)是最需要去把握和理解的。

首先，2007年的夏天和秋天，各地樓市過度發(fā)燒，必須有個(gè)回調(diào)。當(dāng)前的房價(jià)疲軟和交易萎縮是一個(gè)正常且必要的市場(chǎng)調(diào)整，就像股市一樣。我個(gè)人不希望使用“泡沫”這個(gè)詞匯，但當(dāng)時(shí)的房價(jià)確實(shí)瘋狂，不少熱點(diǎn)地區(qū)的熱點(diǎn)地段短短幾個(gè)月內(nèi)暴漲40%甚至100%，這顯然是過分炒作、極度炒作，明顯透支未來很長一段時(shí)間的增長預(yù)期，市場(chǎng)需求能力完全跟不上，毫無可持續(xù)力可言。沒有任何市場(chǎng)可以長期支撐這樣的瘋狂預(yù)期，幾個(gè)月也不行。其實(shí)很多大開發(fā)商也在呼吁，他們也很害怕暴漲，那對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展絕對(duì)是不健康的、不可持續(xù)的，但一旦整個(gè)市場(chǎng)都陷入瘋狂的狀態(tài)，再明智的開發(fā)商也是不由自主。

其次，央行的加息和打壓房貸是樓市“寒冬”到來的導(dǎo)火索、放大器。在高流動(dòng)性、高通脹的宏觀環(huán)境下，央行必須嚴(yán)控加息。2007年內(nèi)6次加息，上升了1個(gè)多百分點(diǎn)，住房需求的資金來源明顯緊縮。房貸按揭成本顯著上升，“削”去很大一部分非剛性住房需求。尤其央行、銀監(jiān)會(huì)要求對(duì)于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40%，利率不得低于同檔利率的1.1倍。此政一出，對(duì)樓市的殺傷力是十分巨大的。2007年12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)再度聯(lián)手公布房貸的《補(bǔ)充通知》，嚴(yán)格界定“第二套房”概念，進(jìn)一步收緊了房貸閘門。緊接著，中國人民銀行副行長劉士余在2007年12月提出，“要堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無指定用途、無真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款”。去年年底開始，諸多商業(yè)銀行更是受到信貸額度月度數(shù)量管制，再符合條件的按揭貸款超過額度也得不到審批。2007年的9月27日的《通知》、12月11日的《補(bǔ)充通知》、（非交易）轉(zhuǎn)按揭叫停、信貸月度額度數(shù)量管制，一系列重磅出擊，讓住房金融市場(chǎng)受到連續(xù)重大沖擊，樓市失血嚴(yán)重，市場(chǎng)氣氛十分緊張，參與者對(duì)未來信心大跌。

第三，自2007年8月國務(wù)院24號(hào)文件以來，國內(nèi)城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)的推進(jìn)力度很大，各地政府紛紛表示將擴(kuò)大“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”、“兩限房”的供應(yīng)量和供應(yīng)比重，有的還公布了詳細(xì)的供應(yīng)計(jì)劃。這讓很多住房需求者尤其中間收入、非急迫需求者，開始持幣觀望，紛紛把住房購買計(jì)劃推后。

第四，2008年以來，國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都面臨很多不確定性，讓市場(chǎng)參與者們遲疑不定。國內(nèi)方面，初春的南方雪災(zāi)、勞動(dòng)合同法的出臺(tái)、通脹居高不下、人民幣加速升值、汶川大地震、2008奧運(yùn)帶來的各種政治經(jīng)濟(jì)變數(shù)，連溫總理都坦稱，2008年將是經(jīng)濟(jì)最困難的一年；國外方面，全球范圍內(nèi)的樓市下跌、美國次貸危機(jī)加劇、諸多金融機(jī)構(gòu)失血嚴(yán)重、流動(dòng)性短缺、信心下降嚴(yán)重，導(dǎo)致一些外資開始撤離或?qū)鴥?nèi)樓市持觀望態(tài)度。

第五，大開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的借勢(shì)整合。很多人關(guān)心，萬科的“降價(jià)”旗和王石的“拐點(diǎn)論”到底是什么意思，對(duì)樓市“寒冬”的到來起什么作用。我個(gè)人的判讀是，其背后明顯有企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的意圖。首先，萬科自己是市場(chǎng)的領(lǐng)先者，并一直有很強(qiáng)的擴(kuò)張欲望。用降價(jià)來拉動(dòng)銷售、規(guī)模優(yōu)先于利潤是領(lǐng)先者常用的發(fā)展戰(zhàn)略。2008年4月8日萬科公布的第一季度簡報(bào)顯示，該公司2008年一季度累計(jì)銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長了82.9%和119%，可見“降價(jià)”這招的作用十分顯著；其次，萬科預(yù)見了市場(chǎng)調(diào)整必然不可避免，在2007年夏天和秋天就有了預(yù)案，從建設(shè)銀行獲得200億元授信額度，公開增發(fā)融資100億元，就是不僅要熬過這個(gè)“寒冬”，更要選好時(shí)機(jī)降價(jià)造勢(shì)，推波助瀾地讓樓市的“寒冬”更猛烈一些，盡量殺傷一批競(jìng)爭對(duì)手，然后等春天來了，再來收拾殘局，對(duì)奄奄一息的中小開發(fā)商或兼并或低價(jià)拿地，大肆擴(kuò)張，樹立其不可動(dòng)搖的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；再次，在這個(gè)時(shí)節(jié)降價(jià)也討好了政府，鞏固了公共資源，更方便以后行事。當(dāng)然，這些舉措對(duì)大局來說也只是起個(gè)推波助瀾的作用，關(guān)鍵還是順應(yīng)了樓市大局走向。同時(shí)也是萬科自身對(duì)市場(chǎng)大盤和未來的高超判讀能力以及從自己利益出發(fā)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略運(yùn)作，別人也無話可說。不過這對(duì)未來中國樓市是否意味著進(jìn)入更有序的規(guī)范競(jìng)爭，或是更將形成寡頭壟斷格局，還有待觀察。

總之，以上五個(gè)因素的共同作用，帶來了樓市“寒冬”的不期而至。其中前三條又起著最為關(guān)鍵的作用。從以上這些認(rèn)識(shí)至少可以得出三點(diǎn)結(jié)論：第一，2007年樓市交易量中來自投資投機(jī)的成分相當(dāng)大，這十分不健康，也不可持續(xù)，這時(shí)候讓市場(chǎng)冷卻一下是好事，有利長遠(yuǎn)發(fā)展；第二，經(jīng)過幾輪各種手段的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之后，終于找到“二套房貸加息”這一最有力打擊炒房投機(jī)的重磅武器，投機(jī)性住房需求立時(shí)被擠出不少，效果明顯。而以前的調(diào)控往往依靠行政手段，如空洞地聲稱加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，乃至干涉到具體的規(guī)劃和定價(jià)――要求“90/70”和力推“限價(jià)房”，被證明要么流于形式，要么越調(diào)越亂?？梢姡行д{(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房價(jià)，還是要依靠市場(chǎng)化手段，尤其是利用住房金融手段；第三，中國樓市的發(fā)展還是過度依賴銀行融資，一掐就死。從開發(fā)商角度看，急需發(fā)展多元化融資，不可再過度依賴期房預(yù)售資金，否則將難以生存，于未來很長一段時(shí)間都將從緊的融資環(huán)境。

樓市回暖亦不久矣

對(duì)于樓市的將來，我個(gè)人認(rèn)為，如果這次“寒冬”確實(shí)如前面判讀的那樣，主要是因?yàn)榉抠J緊縮導(dǎo)致住房購買力尤其住房投機(jī)臨時(shí)性被壓制，而不是市場(chǎng)需求有實(shí)質(zhì)改變，那么這個(gè)“寒冬”不會(huì)持續(xù)太長。最關(guān)鍵的是，無論是中央政府還是地方政府，都不希望樓市的“寒冬”再繼續(xù)下去了。畢竟房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)很大，房地產(chǎn)投資和銷售的過度下跌很可能把整個(gè)經(jīng)濟(jì)都拖入衰退。像上海已經(jīng)開始松動(dòng)對(duì)二套房的房貸了，近期上海房地局出臺(tái)政策聲稱，如果人均住房面積小于全市平均水平(33.2平方米），再買房就仍可以享受等同第一套房的優(yōu)惠利率。各大商業(yè)銀行更有很強(qiáng)的增發(fā)按揭貸款的沖動(dòng)，2007年全國金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到27031億元，占到整個(gè)個(gè)人貸款的82.5%，也是整個(gè)貸款余額的10%；一年之內(nèi)凈增7146.88億元，約占2007年全年新增貸款3.63萬億元的五分之一。上海的中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重更是高達(dá)32.2％。但2007年11月后全國范圍內(nèi)住房按揭貸款余額就幾乎沒有增加。2008年3月全國居民中長期消費(fèi)性貸款余額為30777億元，相比2007年11月，在5個(gè)月內(nèi)只增加了1498億元，增幅僅為5%，大大低于歷史同期水平。

就宏觀層面而言，現(xiàn)在的局面已經(jīng)是，如果下一階段社會(huì)和宏觀經(jīng)濟(jì)不出大的意外沖擊，全國范圍的樓市整體回暖是遲早的。其實(shí)到3月，樓市回暖的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了。就以號(hào)稱大打降價(jià)旗幟的萬科為例，其第一季度年報(bào)顯示，1-2月銷售均價(jià)為8208元/平方米，到3月已經(jīng)上升到9290元/平方米。瑞士信貸的報(bào)告稱，中國七大主要城市3月份新屋銷售量較2007年末季都有強(qiáng)勁反彈。上海的資料顯示，2008年3月全市新建住房成交規(guī)模180.3萬平方米（17644套），成交面積環(huán)比增幅150%，已經(jīng)十分接近去年同期水平，中房上海住宅指數(shù)3月環(huán)比上升0.74%，為2月環(huán)比增幅的兩倍。所以我個(gè)人判斷，這幾個(gè)月徘徊觀望已久的購買力正積蓄很大反撲力量，隨時(shí)都會(huì)沖到市場(chǎng)上。展望政府未來調(diào)控，會(huì)逐漸放開一些“閘口”，特別預(yù)計(jì)對(duì)自住性住房需求有保護(hù)和鼓勵(lì)，讓市場(chǎng)交易量恢復(fù)到必要的水平，增加住房投資的信心。但希望同時(shí)還要嚴(yán)密觀測(cè)、區(qū)別對(duì)待不同需求，繼續(xù)大力抑制投機(jī)炒作，密切防止樓市過度反彈和報(bào)復(fù)性增長，嚴(yán)防房價(jià)像2007年夏天那樣的暴漲再出現(xiàn)。

其實(shí)，筆者還有一個(gè)判讀，只要政府調(diào)控不再犯大錯(cuò)誤，2007年夏天的房價(jià)瘋漲應(yīng)該是中國樓市最后的瘋狂了。2001年至今的房價(jià)一直高高脫離收入基本面，有很大因素是房價(jià)的補(bǔ)償性增長，中國的住房需求長期在計(jì)劃體制下被壓制，導(dǎo)致供需嚴(yán)重不平衡，近年來得到釋放是可以理解的。但1998年房改至今也10年了，購房主力軍――35歲以上的人口中，有住房實(shí)際購買力的都已基本上買下第一套房，實(shí)現(xiàn)了住房改善的需求；如果還沒有購一套房，那么在將來也基本不太可能對(duì)住房有實(shí)際購買力了。未來支撐住房市場(chǎng)需求大局的，要么是新增城市人口，但這部分人口畢竟有限，而且年輕人為主，購買力有限；要么就是35歲以上人口中的“二套房”、“多套房”帶有投資性的需求，而“二套房貸”政策正是打中了這個(gè)要害。所以這兩部分的購買力雖然也很龐大，也還足以支撐很長一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但相對(duì)要理性很多，對(duì)價(jià)格的彈性也很大。再加上政府市場(chǎng)調(diào)控的日益成熟和住房保障體系的大力推進(jìn)，中國的樓市應(yīng)該再也不會(huì)恢復(fù)到狂熱到盲目搶購的時(shí)代。這意味著，買方市場(chǎng)的時(shí)代即將到來。所以，即使整個(gè)行業(yè)的“寒冬”過去，內(nèi)功不足的房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力依舊，不少開發(fā)商的日子照樣會(huì)很不好過。

房企的生存之道

在全新的產(chǎn)業(yè)和宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要生存，首先要練好融資功夫。目前國內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)還是高度依賴銀行信貸融資，樓市熱炒時(shí)候也不覺有何問題。但這幾個(gè)月的“寒冬”一來，銀根一緊，相當(dāng)多的開發(fā)商資金鏈就十分緊張，隨時(shí)都可能斷裂，不少實(shí)力一般而去年又過度擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)奄奄一息。有些開發(fā)商不得不選擇同業(yè)拆借來緩解燃眉之急，同業(yè)拆借的成本往往很高，有報(bào)道稱房企同業(yè)拆借的年利率可能達(dá)到40％至50％。但很多有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)企業(yè)則早已深明房地產(chǎn)業(yè)資金密集型的特點(diǎn)，深知房地產(chǎn)開發(fā)中“資金為王”的道理，為此而早早就未雨綢繆，在資本市場(chǎng)上擴(kuò)大各種融資渠道， IPO上市、借殼上市、再融資（增發(fā)、配股、發(fā)債）等等，在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)劇烈變動(dòng)的時(shí)期，這些成本相對(duì)較低的融資方式，保障了公司的資金鏈安全。展望未來，銀行融資緊張的格局仍然將維持相當(dāng)長時(shí)期，多渠道融資成為房地產(chǎn)公司生存、發(fā)展的根基。利用外資、房地產(chǎn)信托、REITs、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)抵押貸款的證券化等融資方式的擴(kuò)大也正成為新趨勢(shì)。

房地產(chǎn)企業(yè)要生存的第二項(xiàng)內(nèi)功是品牌化。當(dāng)前，房地產(chǎn)競(jìng)爭已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭的時(shí)代，企業(yè)品牌正成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力。尤其住房消費(fèi)者在保障性住房和租賃住房市場(chǎng)成長的背景下，會(huì)對(duì)購買商品住房越來越挑剔。住房市場(chǎng)不會(huì)再是簡單圈地、粗制濫造、只要能進(jìn)去就能發(fā)財(cái)?shù)臅r(shí)代了。住房商品本身差異性很大，消費(fèi)者很難對(duì)住房質(zhì)量有充分的了解和信息，這時(shí)候，企業(yè)的品牌含金量就會(huì)成為消費(fèi)者挑選住房的主要參考依據(jù)。能不能成功塑造和提升企業(yè)品牌形象，會(huì)不會(huì)做地產(chǎn)營銷，住宅產(chǎn)品有沒有個(gè)性化，符合不符合人性化、環(huán)保和節(jié)能等時(shí)代需求，就將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的一環(huán)。

第三，地域轉(zhuǎn)戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)很強(qiáng)，對(duì)于那些實(shí)力較弱的中型房地產(chǎn)企業(yè)來說，已經(jīng)很難與大型企業(yè)在一線城市里硬碰硬地爭奪土地和資金，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市可成為其生存和發(fā)展之道。

第四，重組、兼并，或退出。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門檻越來越高，生存標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)越來越高，實(shí)力不濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)，如不能在母集團(tuán)內(nèi)股東注資、財(cái)務(wù)重組、吸引外來注資，或在業(yè)內(nèi)實(shí)現(xiàn)兼并，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，做大做強(qiáng)自己，不如就趁手中的土地和樓盤資產(chǎn)還算在高點(diǎn)的時(shí)候主動(dòng)退出。