導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)“暴利合理論”認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出絕大部分行業(yè)，但也低于某些行業(yè)，因此無可指責(zé)。實(shí)際上，住房具有生活必需品特性，非住房類房地產(chǎn)具有基本生產(chǎn)資料特性，所以不能將房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率與少數(shù)行業(yè)的高利潤(rùn)率進(jìn)行簡(jiǎn)單類比。而且，房?jī)r(jià)因房地產(chǎn)開發(fā)商追逐高額壟斷利潤(rùn)而不斷上升，達(dá)到畸高的程度，將嚴(yán)重危害經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)“暴利合理論”是完全錯(cuò)誤的。

近幾年來，全國(guó)城鎮(zhèn)特別是大中城市房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，引發(fā)了關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率是否合理的爭(zhēng)論。正確認(rèn)識(shí)該問題，是準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、樹立科學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展觀的前提，因此有必要對(duì)該問題進(jìn)行深入研究。

1.房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率及“暴利合理論”

財(cái)政部的抽樣調(diào)查顯示，2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤(rùn)率高達(dá)26.79％。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，該數(shù)據(jù)仍然是被低估的。另?yè)?jù)2005年福州市物價(jià)局測(cè)算，該市房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤(rùn)率為50％，利潤(rùn)率最高的超過90％。[1]統(tǒng)計(jì)表明，南京房地產(chǎn)開發(fā)商平均從每套住房獲利（從每個(gè)買房家庭賺?。?6萬(wàn)元，北京房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均每?jī)商斓睦麧?rùn)就能打造一個(gè)億萬(wàn)富翁。[2]

新聞界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士披露的部分樓盤的利潤(rùn)率，更是令人震驚。上?！吧杲麍@”前期工程的房?jī)r(jià)為6000元/平方米，后期工程漲到24000元/平方米。[3]2005年初上海某樓盤的開發(fā)商預(yù)期價(jià)格是7000~8000元/平方米，而實(shí)際售價(jià)漲至17000~18000元/平方米。[4]2006年上半年，北京萬(wàn)城華府TOWNHOUSE的銷售價(jià)格高達(dá)30000元/平方米，是最初開發(fā)商預(yù)期價(jià)格的兩倍。[5]

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)，房地產(chǎn)以外絕大多數(shù)行業(yè)的平均利潤(rùn)率低于10％，集中于7％~8％這一區(qū)間。[1]由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)。

面對(duì)社會(huì)上關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)、牟取暴利的批評(píng)，有房地產(chǎn)開發(fā)商公開說：“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的?！盵6]還有人（包括建設(shè)部門的官員）將房地產(chǎn)的利潤(rùn)率同奢侈品（如化妝品）的利潤(rùn)率相比，證明房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率不算高，即使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)高也是合理的。他們聲稱，既然利潤(rùn)率超過500%的部分化妝品都沒有遭到聲討，那么平均利潤(rùn)率低于30%的房地產(chǎn)行業(yè)根本不值一哂。[7]

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出絕大部分行業(yè)，同時(shí)低于少數(shù)行業(yè)，這種狀態(tài)是合理的嗎？

2.房地產(chǎn)是一種特殊商品

房地產(chǎn)對(duì)個(gè)人生活、企業(yè)生產(chǎn)的重要性是一般商品不能比擬的。對(duì)人類而言，住房是生活必需品。人們常說的“衣食住行”概括了人類生活的基本需要，其中衣服、糧食和住房是最基本的生活必需品。從人類生活的基本需求層次來說，住房名列第三位，僅次于糧食、衣服。人們?cè)趯?duì)食物和衣服的需求得到滿足之后，就會(huì)自然轉(zhuǎn)向?qū)ψ》康男枨?。許多人甚至?xí)x擇長(zhǎng)期壓縮食物和衣服方面的消費(fèi)支出，以求盡快改善居住條件。對(duì)絕大多數(shù)企業(yè)而言，房屋是最基本的生產(chǎn)資料之一，是開展生產(chǎn)的場(chǎng)所。在很多情況下，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的過程伴隨著擴(kuò)大生產(chǎn)場(chǎng)所的面積。

房地產(chǎn)的總價(jià)很高。住房是目前絕大多數(shù)中國(guó)家庭最昂貴的財(cái)產(chǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公報(bào)，2006年5月全國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅平均銷售價(jià)格為3199元/平方米，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元。如果三口之家購(gòu)買一套90平方米的新房，那么住房的總價(jià)約28.8萬(wàn)元；假定家庭儲(chǔ)蓄率為60％，則購(gòu)房要花費(fèi)13.3年的家庭儲(chǔ)蓄總額。在同等條件下，商業(yè)地產(chǎn)的單位面積價(jià)格高于住房。一項(xiàng)工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的總面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一套家庭住房，因此前者的總價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者。

奢侈品不是個(gè)人生活必需品，也不是企業(yè)的基本生產(chǎn)資料，因此奢侈品對(duì)個(gè)人生活、企業(yè)生產(chǎn)的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)。而且，一般使用的某些種類的奢侈品（如化妝品）的總價(jià)，與住房的總價(jià)相差懸殊。所以，將化妝品等奢侈品的高利潤(rùn)率與房地產(chǎn)的高利潤(rùn)率進(jìn)行簡(jiǎn)單類比，顯然是不正確的。

3.房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)過重危害經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展

房?jī)r(jià)因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追逐高額壟斷利潤(rùn)而不斷上升，達(dá)到畸高的程度，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生多種負(fù)面效應(yīng)。主要表現(xiàn)為：

3.1降低中、低收入階層的生活水平。他們或者因無力買房而不能實(shí)現(xiàn)改善居住條件的愿望，或者因買房而背負(fù)沉重的債務(wù)并產(chǎn)生嚴(yán)重的心理壓力。

2006年的《中國(guó)房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》稱，東部地區(qū)的商品住房均價(jià)約為4000元/平方米，房?jī)r(jià)收入比約為13，由此推斷7成城市居民沒有購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)能力。[8]據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，在2005年10月末，上海、北京居民的平均房地產(chǎn)月供收入比分別為45%、42%。[9]兩市購(gòu)房者的月供收入比接近銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的50%的警戒線，高于國(guó)際通行的1/3的警戒線。

在“一天不工作，就會(huì)被世界拋棄”的精神重壓下，房奴的生活質(zhì)量大幅度下降：不敢輕易更換工作，更害怕失業(yè)，擔(dān)心自己生病、銀行加息，盡量減少各種開支。

3.2擴(kuò)大社會(huì)貧富差距。高房?jī)r(jià)使廣大自住房屋購(gòu)買者的財(cái)富加速向房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房人集聚，房地產(chǎn)開發(fā)與投機(jī)活動(dòng)放大了“馬太效應(yīng)”。

一方面，上千萬(wàn)普通市民為了購(gòu)買價(jià)格畸高的住房，不僅耗盡了自己甚至先輩多年辛苦積攢的家底，還透支了未來十幾年甚至幾十年的收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國(guó)70％的購(gòu)房者使用了銀行貸款，而在北京該比例高達(dá)90％。[10]

另一方面，占全國(guó)人口極小比例的房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房人在極短時(shí)間內(nèi)積累巨額財(cái)富，成為百萬(wàn)、千萬(wàn)、億萬(wàn)富翁。例如，2002年和2003年上半年，姚康達(dá)先后向上海某支行申請(qǐng)了7141萬(wàn)元的個(gè)人住房按揭貸款，并用這些資金先后購(gòu)買了128套住房進(jìn)行炒作，從中獲得了巨額利潤(rùn)。[11]

3.3限制與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)（在生產(chǎn)、銷售方面與房地產(chǎn)業(yè)沒有直接或間接聯(lián)系的行業(yè)）增加投資、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。

房地產(chǎn)相關(guān)貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款總額中所占比例不斷提高，相當(dāng)于擠占了其它行業(yè)的資金。從1998~2005年的7年間，房貸總額增長(zhǎng)了115倍以上。其中，2005年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額合計(jì)占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例接近1/4，與GDP的比值超過1/4。[12]各種金融機(jī)構(gòu)的資金過度投入房地產(chǎn)，這種局面增大了與房地產(chǎn)無關(guān)行業(yè)的融資難度。

房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)，不僅誘使其它行業(yè)的部分資金流向房地產(chǎn)業(yè)，還誘使其它行業(yè)的部分企業(yè)紛紛介入甚至完全轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。某些在國(guó)內(nèi)享有盛名、在國(guó)際上擁有較高知名度的高新技術(shù)企業(yè)，如海爾、聯(lián)想、TCL等也相繼兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2003年初的統(tǒng)計(jì)顯示，有300多家國(guó)內(nèi)上市公司介入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，占當(dāng)時(shí)上市公司總數(shù)的25％以上。[13]經(jīng)過四年多的房地產(chǎn)擴(kuò)張，估計(jì)這個(gè)比例已經(jīng)大幅度攀升。

當(dāng)前，我國(guó)正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，新技術(shù)、新設(shè)備、新材料的研發(fā)與引進(jìn)需要大量資金，特別是自主創(chuàng)新需要雄厚的風(fēng)險(xiǎn)投資支持。房地產(chǎn)業(yè)過度吸收資金的現(xiàn)狀，不利于這些重大戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.4壓縮與房地產(chǎn)無關(guān)行業(yè)的有效需求。高房?jī)r(jià)削弱了國(guó)民對(duì)住房以外產(chǎn)品的消費(fèi)能力，是近年來我國(guó)總需求不足的原因之一。在購(gòu)買住房之后，絕大多數(shù)市民不得不竭力節(jié)省開支，推遲甚至取消對(duì)其它產(chǎn)品的初次消費(fèi)或更新消費(fèi)。于是，飲食、服裝市場(chǎng)的需求相對(duì)減少，家用車、電腦的普及率較低，家用電器消費(fèi)的更新?lián)Q代速度較慢，旅游仍然是少數(shù)人的奢侈享受。高房?jī)r(jià)從資本供給與有效需求兩個(gè)方面打擊了與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)，必然遲滯這些行業(yè)的發(fā)展，最終影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)的提高、綜合國(guó)力的增強(qiáng)。

3.5增大國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

在房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)的預(yù)期收益良好，因此房地產(chǎn)作為信貸抵押品的價(jià)值被高估。一旦房?jī)r(jià)下跌，債務(wù)人無力或拒絕償債，銀行只能強(qiáng)制收回作為信貸抵押品的房地產(chǎn)，結(jié)果必然導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)負(fù)債狀況惡化。同時(shí)，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者視為優(yōu)質(zhì)客戶，為擴(kuò)大貸款業(yè)務(wù)而放松對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款的審批監(jiān)管。這一方面誘發(fā)偽造合同套取銀行貸款的行為，造成銀行資產(chǎn)嚴(yán)重流失；另一方面導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資金過度介入房地產(chǎn)，使國(guó)家金融安全嚴(yán)重受制于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快會(huì)誘發(fā)國(guó)內(nèi)外游資的投機(jī)炒作，并引發(fā)消費(fèi)者的群體性恐慌心理。投機(jī)性需求不斷膨脹，自住性、自用性需求被嚴(yán)重放大，各種需求之間相互影響。各方的購(gòu)房行為產(chǎn)生疊加效應(yīng)，使房地產(chǎn)的價(jià)格上升到嚴(yán)重偏離其價(jià)值的高度。隨著房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，爆發(fā)金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)日益增大。[14]

3.6危害房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

在房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有突出的賣方優(yōu)勢(shì)，會(huì)降低對(duì)服務(wù)質(zhì)量、生產(chǎn)技術(shù)含量的重視程度，削減有關(guān)投入。這將影響開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)力的后續(xù)發(fā)展。

房?jī)r(jià)的持續(xù)性大幅度增長(zhǎng)促使大量自住性、自用性需求提前尋求滿足，結(jié)果在一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了高度集中性消費(fèi)。即使不發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)，隨后整個(gè)行業(yè)將面臨有效需求長(zhǎng)期不足的局面。而一旦發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)，該行業(yè)的大量企業(yè)將破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)陷入長(zhǎng)期蕭條。

3.7影響總體物價(jià)水平的穩(wěn)定。高房?jī)r(jià)直接帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮，間接帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的457種生產(chǎn)要素漲價(jià)。[15]鋼材、電力等房地產(chǎn)行業(yè)大量使用的生產(chǎn)要素，對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)尤為敏感。

3.8妨礙投資規(guī)模的適度控制。行業(yè)投資規(guī)模過大會(huì)造成產(chǎn)能過剩，嚴(yán)重浪費(fèi)經(jīng)濟(jì)資源。高房?jī)r(jià)間接帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的生產(chǎn)要素漲價(jià)，進(jìn)而促使這些要素市場(chǎng)出現(xiàn)投資熱潮。結(jié)果，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入投資過熱的困境。

3.9降低城市競(jìng)爭(zhēng)力。高房?jī)r(jià)增加了居民的生活成本、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，這不僅可能導(dǎo)致部分外地人才、外地企業(yè)放棄來該市創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，還可能引發(fā)本地人才外流、本地企業(yè)外遷的現(xiàn)象。

3.10阻滯農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。高房?jī)r(jià)及其帶動(dòng)的物價(jià)上漲，提高了城市的生存成本。對(duì)農(nóng)民工（建筑行業(yè)除外）而言，他們?cè)诔鞘兄\生的難度加大了。這將縮小農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市的規(guī)模，擴(kuò)大城鄉(xiāng)差距。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)“暴利合理論”根本沒有考慮住房的生活必需品特性、非住房類房地產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料特性，也沒有考慮房?jī)r(jià)畸高對(duì)社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重危害性，因此是完全錯(cuò)誤的。

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篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；挑戰(zhàn)；金融危機(jī)；貨幣政策；人民幣增值

一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

(一)金融危機(jī)的影響

源于美國(guó)的金融危機(jī)愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對(duì)于資本市場(chǎng)比較開放的一些國(guó)家，嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個(gè)國(guó)家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā)，進(jìn)而影響到投資人的信心，并反過來進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過去幾年的“流動(dòng)性過?！笨梢钥闯?，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：

1、投資者喪失信心，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑，資本市場(chǎng)的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌，房?jī)r(jià)不斷回落，消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房?jī)r(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費(fèi)者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)同一樓盤價(jià)格縮水，去向開發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè)，一般通過銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始?jí)嚎s。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來看，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長(zhǎng)期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國(guó)的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會(huì)影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場(chǎng)所的投資建設(shè)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求過度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。從上個(gè)世紀(jì)韓國(guó)和日本的發(fā)展歷史來看，房?jī)r(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過熱進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，而在升值后期外資撤退，房?jī)r(jià)下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。

(三)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長(zhǎng)，“裙帶關(guān)系”多，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響較大，所以易受國(guó)家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國(guó)際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，2005年開始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時(shí)期，2007年達(dá)到歷史高峰。面對(duì)這種形勢(shì)，國(guó)家開始相繼出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬(wàn)科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量?jī)?chǔ)備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價(jià)所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長(zhǎng)沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價(jià)為3090.58元/平萬(wàn)米，按照此樓面價(jià)，成本至少6000元/平萬(wàn)米以上，那么如果銷售價(jià)格達(dá)不到7000元/平萬(wàn)米以上，北辰這個(gè)項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目，均價(jià)僅僅略高于5000元，平萬(wàn)米。

不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁，平均負(fù)債率超過70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當(dāng)其沖受到影響的就是對(duì)金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

目前。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無法控制的，需要國(guó)家的相關(guān)調(diào)整來解決。投資者和市場(chǎng)對(duì)2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過資金緊縮不會(huì)是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對(duì)公開增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對(duì)于解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、提高上市公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)性的股權(quán)融資不會(huì)停止。

2008年的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)手段。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征10％的個(gè)人所得稅，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。

從2008年5月以來，各地相繼出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購(gòu)房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長(zhǎng)了房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間；按揭利率降低可以減少實(shí)際房?jī)r(jià)，不過應(yīng)用具有剛性；目前市場(chǎng)成交量來自于剛性的自住需求，只有房?jī)r(jià)的調(diào)整才能帶來成交量的上升，目前調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)，房?jī)r(jià)仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財(cái)力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒有改變市場(chǎng)成交下滑的趨勢(shì)。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而不是救房?jī)r(jià)和救開發(fā)商。

房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個(gè)方面采取策略：

1、價(jià)格策略

最近幾年城市化的不斷推進(jìn)，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，同時(shí)帶來城市人口的增長(zhǎng)和對(duì)住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來測(cè)算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬(wàn)平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場(chǎng)滿足。所以說房?jī)r(jià)具有一定的剛性，如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際，再適當(dāng)?shù)膶?duì)消費(fèi)者進(jìn)一步讓利，不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望，也可以及時(shí)回籠資金，以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。在價(jià)格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價(jià)格不能在短時(shí)間內(nèi)大幅跳水，這樣只會(huì)加重消費(fèi)者的觀望情緒，誰(shuí)也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營(yíng)銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長(zhǎng)沙有商家出奇招，只要通過該公司購(gòu)買洗面奶、白酒等消費(fèi)品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過提高服務(wù)質(zhì)量來增加銷售量。

3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國(guó)家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)增加雙限房和廉租房?jī)蓚€(gè)種類，在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國(guó)家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開發(fā)資金、銷售對(duì)象等開發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對(duì)商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的市場(chǎng)化住宅體系來滿足。當(dāng)然，面向中低收入者的住房開發(fā)利潤(rùn)空間不是很大，但國(guó)家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。

4、管理策略。一要加強(qiáng)與客戶關(guān)系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因?yàn)槠鋬r(jià)值高并且不可移動(dòng)，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務(wù)，適當(dāng)做些售后調(diào)查，既可以為公司帶來更多的客戶，又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問題，為鞏固公司的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)；二要加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，各部門之間加強(qiáng)合作，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，所以要分項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任管理，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)自己項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、經(jīng)營(yíng)階段的各項(xiàng)工作。

篇3

2006年房地產(chǎn)行業(yè)回顧：行業(yè)景氣上升

行業(yè)景氣度振蕩上升。房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)由年初的100.61點(diǎn)至7月上升至103.51點(diǎn)，與銷售價(jià)格指數(shù)同時(shí)達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。隨后房地產(chǎn)政策調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，8月份開始連續(xù)3個(gè)月景氣度略有下滑。之后，由于銷售價(jià)格指數(shù)高企及開發(fā)投資指數(shù)走強(qiáng)，景氣指數(shù)至10月又反彈至103.4點(diǎn)，比年初上升2.8個(gè)點(diǎn)。

區(qū)域市場(chǎng)差異明顯，京津地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)。從房屋銷售價(jià)格指數(shù)與租賃價(jià)格指數(shù)來看，全國(guó)房屋售價(jià)走低而租價(jià)走強(qiáng)。各地市場(chǎng)中，北京、深圳等城市房?jī)r(jià)走勢(shì)趨強(qiáng)，特別是北京房?jī)r(jià)持續(xù)走高，而上海房?jī)r(jià)走勢(shì)趨弱。

2007年房地產(chǎn)行業(yè)展望：行業(yè)景氣持續(xù)向好可期

2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)走強(qiáng)。

支持因素。第一，人民幣持續(xù)穩(wěn)步升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成長(zhǎng)期利好，人民幣升值預(yù)期下的住房潛在投資需求將會(huì)長(zhǎng)期存在，房地產(chǎn)投資需求將可能快速增長(zhǎng)從而成為支持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走強(qiáng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

第二，居民收入增長(zhǎng)及消費(fèi)升級(jí)成為地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)的重要支撐。近年來我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)升級(jí)引導(dǎo)住房消費(fèi)需求提升，目前居民的購(gòu)房需求還沒有充分釋放出來，加之房改房上市存在制度，二手房交易制度安排缺位等原因，這些將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走強(qiáng)。

第三，開發(fā)投資增速高企將維持地產(chǎn)行業(yè)高景氣度。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資增速將可能有所減緩，但由于地產(chǎn)行業(yè)的高盈利性及資金流動(dòng)性過剩，地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，固定投資增速高企將維持行業(yè)高景氣度。

第四，城市化進(jìn)程加快實(shí)現(xiàn)了住房?jī)?nèi)在價(jià)值的增值。近年來國(guó)內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大，交通、綠化、商業(yè)環(huán)境、居住配套設(shè)施的完善提高了居住的舒適度、方便度與生活質(zhì)量，未來城市化進(jìn)程加快將使住房?jī)?nèi)在價(jià)值同步提升，住房?jī)r(jià)格的上漲在一定程度上反映了其使用價(jià)值增值部分。

第五，房地產(chǎn)“結(jié)構(gòu)性供需矛盾”推動(dòng)房?jī)r(jià)維持高位。雖然今年出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》著重強(qiáng)調(diào)要加大未來中低價(jià)及小套型住宅的供給量，但是短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無效供給過多或有效供給不足導(dǎo)致的“結(jié)構(gòu)性供需矛盾”依然無法緩解，經(jīng)濟(jì)適用型和中低價(jià)住房的需求缺口依然較大,這已成為房?jī)r(jià)維持高位的一個(gè)主要原因。

基本預(yù)測(cè)。2007年房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)向好，行業(yè)景氣度將會(huì)在高位振蕩后小幅走高，房地產(chǎn)銷售價(jià)格將會(huì)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)差異明顯，以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)將可能維持高位盤整，以北京與天津?yàn)楹诵牡沫h(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)將取而代之成為“熱點(diǎn)”區(qū)域，其他二線城市將可能出現(xiàn)持續(xù)走強(qiáng)。

2007年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注： “多極化”投資視角下的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換

目前地產(chǎn)行業(yè)按產(chǎn)品特性可分為住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)三類地產(chǎn)上市公司，前者以開發(fā)、銷售住宅產(chǎn)品為主，后兩者指以持有并出租商業(yè)物業(yè)或工業(yè)物業(yè)為主的地產(chǎn)公司。住宅開發(fā)地產(chǎn)上市公司較多，其中在全國(guó)或區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)公司是我們重點(diǎn)關(guān)注的公司，概括為“規(guī)模優(yōu)勢(shì)型”公司與“區(qū)域優(yōu)勢(shì)型”公司。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)上市公司較少。以上四類地產(chǎn)上市公司的主要特征、優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)見表1。我們通過選取其中上市公司的樣本股，從盈利能力、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、管理成本、融資能力等方面對(duì)以上四類公司進(jìn)行分析對(duì)比。

工業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)園區(qū)）公司：關(guān)注國(guó)家重點(diǎn)開發(fā)園區(qū)、資產(chǎn)增值較大或有資產(chǎn)注入公司

工業(yè)地產(chǎn)公司是未被市場(chǎng)深入挖掘的“金礦”。工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)是由市場(chǎng)利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)上市公司大都以高新開發(fā)區(qū)為載體，從事開發(fā)區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)與服務(wù)、對(duì)園區(qū)內(nèi)的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。工業(yè)地產(chǎn)具有收益穩(wěn)定、地價(jià)增值較大的優(yōu)勢(shì)，目前市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)上市公司關(guān)注度不高。

工業(yè)地產(chǎn)需求缺口較大，工業(yè)地價(jià)未來將大幅上漲。在中國(guó)進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求呈上升趨勢(shì)，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。今年工業(yè)地產(chǎn)公司的特點(diǎn)是盈利水平不高，管理費(fèi)用及期間費(fèi)用較高，償債能力較強(qiáng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。工業(yè)地產(chǎn)公司主要關(guān)注三個(gè)方面：一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好及政府對(duì)開發(fā)園區(qū)扶持力度較大的公司面臨較好發(fā)展機(jī)遇，重點(diǎn)關(guān)注未來國(guó)家重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的高科技園區(qū)，如可能參與天津?yàn)I海高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的海泰發(fā)展；二是其控股股東大多為開發(fā)區(qū)主管部門或公司，未來對(duì)上市公司的優(yōu)良資產(chǎn)注入將會(huì)進(jìn)一步提升公司業(yè)績(jī)。三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潛力工業(yè)土地的工業(yè)地產(chǎn)公司值得重點(diǎn)關(guān)注。

9月國(guó)家《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》，今后工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場(chǎng)化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格大幅上漲不可避免。

工業(yè)地產(chǎn)需求缺口較大，工業(yè)地價(jià)未來將大幅上漲。在中國(guó)進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求呈上升趨勢(shì)，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。今年工業(yè)地產(chǎn)公司的特點(diǎn)是盈利水平不高，管理費(fèi)用及期間費(fèi)用較高，償債能力較強(qiáng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。工業(yè)地產(chǎn)公司主要關(guān)注三個(gè)方面：一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好及政府對(duì)開發(fā)園區(qū)扶持力度較大的公司面臨較好發(fā)展機(jī)遇，重點(diǎn)關(guān)注未來國(guó)家重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的高科技園區(qū)，如可能參與天津?yàn)I海高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的海泰發(fā)展；二是其控股股東大多為開發(fā)區(qū)主管部門或公司，未來對(duì)上市公司的優(yōu)良資產(chǎn)注入將會(huì)進(jìn)一步提升公司業(yè)績(jī)。三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潛力工業(yè)土地的工業(yè)地產(chǎn)公司值得重點(diǎn)關(guān)注。

商業(yè)地產(chǎn)公司：關(guān)注業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)、資產(chǎn)增值較大的公司

商業(yè)地產(chǎn)公司的持有物業(yè)大都位于城市的商業(yè)、金融聚集區(qū)的黃金地段或核心位置，對(duì)周邊區(qū)域具有較強(qiáng)的功能輻射作用，其物業(yè)是該區(qū)域的“稀缺資源”，資產(chǎn)增值潛力相當(dāng)大，其中以北京、上海等地的金融、商貿(mào)區(qū)的地產(chǎn)公司為代表，如中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋、金融街等。相對(duì)于住宅開發(fā)類地產(chǎn)公司，商業(yè)地產(chǎn)公司具有盈利水平較高、管理成本較低、償債能力較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，但總體資產(chǎn)盈利水平與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)水平不高。

商業(yè)地產(chǎn)公司的投資價(jià)值應(yīng)從兩個(gè)方面考慮：一是由于依靠出租物業(yè)收入為主，物業(yè)出租率與物業(yè)折舊政策直接影響業(yè)績(jī)，一般業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)平緩，成長(zhǎng)性較差。另外，由于初期固定資產(chǎn)投入較大，財(cái)務(wù)成本高，業(yè)績(jī)短期內(nèi)較難增長(zhǎng)，而資產(chǎn)已進(jìn)入投資回收期的公司業(yè)績(jī)將會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。二是在人民幣升值預(yù)期及新會(huì)計(jì)制度下，持有物業(yè)公司將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好?？申P(guān)注資產(chǎn)增值幅度較大的上市公司。

目前商業(yè)地產(chǎn)公司的平均估值水平高于工業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)上市公司，隨著地產(chǎn)行業(yè)平均估值水平的抬高，商業(yè)地產(chǎn)估值將會(huì)進(jìn)一步提升。建議關(guān)注金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋等商業(yè)地產(chǎn)公司。

住宅開發(fā)公司：關(guān)注住宅開發(fā)公司中的行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭

規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司的優(yōu)勢(shì)在于較快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、低成本融資、較高資金管理水平，區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司的優(yōu)勢(shì)在于較高項(xiàng)目盈利水平、較低營(yíng)業(yè)成本。通過比較發(fā)現(xiàn)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司的整體期間費(fèi)用率較低，資產(chǎn)負(fù)債率等償債指標(biāo)與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等營(yíng)運(yùn)指標(biāo)較好，區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司的毛利率等盈利指標(biāo)、營(yíng)業(yè)費(fèi)用率相對(duì)較好。我們認(rèn)為，規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要在于規(guī)?；瘮U(kuò)張及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度較快帶來的資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)，低成本融資、低管理成本帶來的較低綜合營(yíng)運(yùn)成本，資金管理水平較高帶來的較強(qiáng)償債能力；區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要在于項(xiàng)目盈利水平較高，項(xiàng)目區(qū)域化經(jīng)營(yíng)帶來的較低營(yíng)業(yè)成本。

住宅開發(fā)類地產(chǎn)公司未來仍將面臨政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注住宅開發(fā)公司中的行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭。規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司由于項(xiàng)目分散在不同區(qū)域，將會(huì)平滑政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)帶來的業(yè)績(jī)不穩(wěn)定性，而所處區(qū)域未來走勢(shì)穩(wěn)健的區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司抵御政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。建議關(guān)注已在全國(guó)市場(chǎng)形成一定品牌與規(guī)模優(yōu)勢(shì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)型公司，以及在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)中居龍頭地位的區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司。

住宅地產(chǎn)中，建議關(guān)注萬(wàn)科A、華僑城、陽(yáng)光股份、棲霞建設(shè)、華發(fā)股份等公司。

結(jié)論

“多極化”投資視角下關(guān)注住宅開發(fā)公司中的“行業(yè)龍頭”及“區(qū)域龍頭”公司，以及商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)中的“資產(chǎn)增值”公司。未來行業(yè)景氣度的持續(xù)攀升，人民幣升值速度加快都將使地產(chǎn)上市公司成為今后市場(chǎng)的主要投資主題之一。在地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)分化、人民幣升值、地產(chǎn)政策調(diào)控、會(huì)計(jì)制度變更等外因作用下，地產(chǎn)公司的投資視角將向“多極化”方向演變。我們認(rèn)為，“多極化”投資視角下關(guān)注住宅開發(fā)公司中的規(guī)模優(yōu)勢(shì)型、區(qū)域優(yōu)勢(shì)型公司，以及商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)公司。其中，已在全國(guó)具有品牌與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)型的行業(yè)龍頭公司，區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)健的區(qū)域優(yōu)勢(shì)型的區(qū)域龍頭公司，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)或資產(chǎn)增值較大的商業(yè)地產(chǎn)公司，國(guó)家重點(diǎn)開發(fā)園區(qū)及資產(chǎn)增值較大或有資產(chǎn)注入的工業(yè)地產(chǎn)公司值得重點(diǎn)關(guān)注。

篇4

然而，有關(guān)房地產(chǎn)品牌的相關(guān)定義性描述卻依然處在一個(gè)百家爭(zhēng)鳴、莫衷一是的環(huán)境中，一方面是地產(chǎn)界里關(guān)于如何用各式各樣的營(yíng)銷手段塑造房地產(chǎn)品牌的概念多多、“成功案例”多多，眾多房企也都競(jìng)說自己是品牌房企或者說正在塑造品牌，另一方面則是還有人提出了“房地產(chǎn)行業(yè)無品牌”的觀點(diǎn)。只是，就在這種我們連房地產(chǎn)品牌到底是什么都沒有徹底認(rèn)識(shí)清楚的情況下，那些所謂的“品牌房企、品牌樓盤、品牌營(yíng)銷、品牌推廣”等等諸多以品牌為噱頭的名號(hào)與術(shù)語(yǔ)已經(jīng)漫天飛舞了。

本文中，我想從品牌的衡量標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性等幾個(gè)方面去深入的分析一下房地產(chǎn)行業(yè)里的品牌到底是什么？

一、衡量品牌的五“率”

現(xiàn)如今“品牌”滿天飛，我覺得如果要使“品牌”的含義有一個(gè)通俗易懂的輪廓，或者說令品牌有一個(gè)簡(jiǎn)易的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的話，用建立在市場(chǎng)基礎(chǔ)之上的“五率”去評(píng)判比較合適：

第一、對(duì)于低價(jià)值、低關(guān)注度產(chǎn)品而言，品牌的效力體現(xiàn)在指認(rèn)（排他）購(gòu)買率、重復(fù)購(gòu)買率、推薦購(gòu)買率，比如快速消費(fèi)品、中低端服裝、電器產(chǎn)品、連鎖酒店等，可口可樂就是最典型的代表；

第二、對(duì)于高價(jià)值、高關(guān)注度的產(chǎn)品而言，品牌的魔力不僅體現(xiàn)在指認(rèn)（排他）購(gòu)買率、重復(fù)購(gòu)買率、推薦購(gòu)買率，還體現(xiàn)在期待購(gòu)買率，比如一些高端的汽車、珠寶、手表等奢侈品，典型如寶馬、奔馳，中國(guó)現(xiàn)在開這類車的人相對(duì)較少僅僅是因?yàn)橘?gòu)買力有限，其實(shí)有太多的人一旦有了錢都會(huì)立即去買，這就是期待購(gòu)買率；

第三、市場(chǎng)占有率，市場(chǎng)占有率的計(jì)算有兩種最大框的類別，一是目標(biāo)區(qū)域，二是目標(biāo)人群，在這兩個(gè)大框中還可以進(jìn)行更多的細(xì)分。你說自己是品牌，但連市場(chǎng)占有率的基本數(shù)據(jù)都拿不出來，何談品牌？

指認(rèn)（排他）購(gòu)買率、重復(fù)購(gòu)買率、推薦購(gòu)買率、期待購(gòu)買率、市場(chǎng)占有率的高低是衡量品牌的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，如若用大白話來形容品牌，那就是——基本同質(zhì)或類似的產(chǎn)品，誰(shuí)在自己的目標(biāo)區(qū)域里或者目標(biāo)客戶群中賣得好、賣得貴、賣得快，誰(shuí)就是行業(yè)品牌。

顯然，房地產(chǎn)行業(yè)的適用標(biāo)準(zhǔn)是后兩條。但是經(jīng)過比對(duì)之后，幾乎沒有符合者。

二、品牌價(jià)值到底是什么？

品牌其實(shí)是一個(gè)非常虛化的概念，無論你提到到任何關(guān)于品牌的辭藻，諸如品牌內(nèi)涵、品牌氣質(zhì)、品牌文化、品牌烙印等等，但無可否認(rèn)的一個(gè)基本而具體的前提就是——任何的品牌都應(yīng)有現(xiàn)實(shí)中相對(duì)應(yīng)的“品牌載體”去承載，品牌載體就是產(chǎn)品。而所有商品的價(jià)值，其實(shí)均由兩部分價(jià)值構(gòu)成：一是產(chǎn)品的基本功能價(jià)值，二是品牌的附加價(jià)值。

現(xiàn)在很多所謂的品牌研究機(jī)構(gòu)經(jīng)常推出一些“品牌價(jià)值”的排行榜，但品牌價(jià)值到底是什么呢？其實(shí)只有兩條：

第一、拉升商品的整體價(jià)值，實(shí)現(xiàn)超出產(chǎn)品功能價(jià)值的附加價(jià)值，即品牌溢價(jià)。

為什么做工質(zhì)地完全相同的、出自同一家工廠的兩套西裝，一套標(biāo)了杉杉的牌子賣幾千、一套標(biāo)上杰尼亞就能賣幾萬(wàn)呢？這就是品牌的價(jià)值拉升了整個(gè)商品的價(jià)值，使商品徹底脫離了其物理功能價(jià)值。很多給外國(guó)品牌搞貼牌生產(chǎn)的企業(yè)對(duì)這一點(diǎn)理解最深了，典型如服裝界的杉杉和杰尼亞。

而對(duì)于那些奢侈品而言，品牌所能創(chuàng)造的溢價(jià)力則更是非同凡響。勞斯萊斯、賓利、邁巴赫都是超級(jí)豪車，但最低數(shù)百萬(wàn)的報(bào)價(jià)賣得還是一輛物理功能意義上的“車”嗎？已經(jīng)不是了。買這些超級(jí)豪車的人并不是在買一輛自乘或自駕的“車”，甚至他們根本不懂得這些名車的歷史典故與全部使用功能，他們是在買一種因?yàn)閾碛辛诉@種車而帶來的認(rèn)同與尊榮。

第二、降低交易成本、縮短交易周期，并重復(fù)購(gòu)買。

這一點(diǎn)對(duì)于低價(jià)值、低關(guān)注度的產(chǎn)品而言，主要體現(xiàn)在重復(fù)購(gòu)買，隨著商品價(jià)值的攀升則主要體現(xiàn)在縮短交易周期。就拿汽車而言，越是低價(jià)格的家庭轎車，其購(gòu)買者的選擇周期越長(zhǎng)，反而是那些價(jià)格越高的轎車，其購(gòu)買者用在交易環(huán)節(jié)的時(shí)間越短。這是為什么？

核心原因在于，越是高端的品牌越能夠令消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)品質(zhì)量與基本功能產(chǎn)生信任，甚至不予關(guān)注。與之相輔相成的是，客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注度越低，品牌所能發(fā)揮的作用愈大。

三、房地產(chǎn)行業(yè)與產(chǎn)品的特性

寧高寧曾問王石，為什么萬(wàn)科的規(guī)模做不過海爾？為什么世界500強(qiáng)里沒有地產(chǎn)企業(yè)？王石回答說“地產(chǎn)本身是間斷性的業(yè)務(wù)，它不是以品牌往前推進(jìn)市場(chǎng)，而在很大程度上取決于它拿到的地……地產(chǎn)怎樣才能跳出這個(gè)圈子，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，對(duì)這個(gè)問題我一直沒有想通，這也是全世界地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍不是很大的原因之一”。

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有以下的幾點(diǎn)特殊性：

第一、房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)沒有排他性核心技術(shù)的行業(yè)，缺乏建立在充分的技術(shù)壁壘與知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)之上的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在這個(gè)行業(yè)里，所有的信息都處于一種完全公開的環(huán)境中，你的房子蓋得好，會(huì)立馬有很多人前來學(xué)習(xí)和照搬，搬不了全部至少能搬他想搬的那部分，這在房地產(chǎn)行業(yè)是可以輕松實(shí)現(xiàn)的。無論你在一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)中、營(yíng)銷中運(yùn)用了怎樣的新技術(shù)、新方法、新手段，在極其短暫的時(shí)間內(nèi)，就會(huì)有很多同行進(jìn)行“借鑒性學(xué)習(xí)”、迅速拷貝，根本無秘可守。在這一點(diǎn)上房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)差異性極大，所以，凡是沒有自家獨(dú)門秘籍，或是有獨(dú)門秘籍但是沒法守住的行業(yè)，都極難產(chǎn)生品牌或說對(duì)品牌的依存度極低。

企業(yè)戰(zhàn)略專家姜汝祥博士一針見血地指出：中國(guó)的房地產(chǎn)公司嚴(yán)格來講是沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力的。很多私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)不是在做企業(yè)，而是在做生意，加上房地產(chǎn)行業(yè)的基本技術(shù)的公開化、較低的進(jìn)入壁壘、競(jìng)爭(zhēng)的不完全性，也為房地產(chǎn)企業(yè)擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力帶來現(xiàn)實(shí)困難。

第二、基于核心生產(chǎn)資料——土地獲取的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)具有不連續(xù)性和難規(guī)?；陌l(fā)展瓶頸。

在房地產(chǎn)行業(yè)里，“拿地能力”始終是衡量一個(gè)開發(fā)公司實(shí)力強(qiáng)弱的最重要指標(biāo)之一（另一個(gè)最重要指標(biāo)是融資）。比如萬(wàn)科，早就進(jìn)入了北京并制定了明確的環(huán)渤海區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略，但始終因?yàn)槟玫貑栴}而在北京難以放開手腳，只能在京郊徘徊。

土地都在政府手中，政府掌控著市場(chǎng)中土地的多寡，這對(duì)開發(fā)商而言就具有較大的機(jī)會(huì)成分；而越是機(jī)會(huì)成分大的行業(yè)越是難以持續(xù)發(fā)展、難以做大的行業(yè)。再加上拿地過程中依然存在的非市場(chǎng)性、非專業(yè)性的因素太多，直接導(dǎo)致大部分開發(fā)公司都處在一個(gè)以取得并操作好每個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目為核心的生存環(huán)境中。

房地產(chǎn)企業(yè)要想做大，拘泥于一城一地是不現(xiàn)實(shí)的，必須開展跨地域經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)想通過跨地域經(jīng)營(yíng)做大卻非常困難。就土地屬性而言，世界上沒有完全相同的兩塊土地，極大的特殊性與差異性就決定了每一個(gè)新項(xiàng)目都是一個(gè)新的開端，你很難用簡(jiǎn)單復(fù)制的方式去復(fù)制曾經(jīng)的成功。況且，一旦進(jìn)行了跨地域經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和營(yíng)銷活動(dòng)都必須在當(dāng)?shù)亻_展，除了資金調(diào)度和部分產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，其余所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須完全本地化。在這種前提下，無論是管理成本、還是采購(gòu)成本都是難以通過規(guī)?；瘉斫档偷?。這是房地產(chǎn)行業(yè)與以流水線制造為代表的所有工業(yè)企業(yè)所差別最巨大的一點(diǎn)，因?yàn)殡y以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，所以規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)在這個(gè)行業(yè)并不適用。

一家開發(fā)商若想實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，只有兩種方式：要么是開發(fā)超級(jí)大盤，要么是在某城市集中開發(fā)。除此之外，毫無規(guī)模效應(yīng)可言。

第三、對(duì)政府政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的高依賴性決定了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)品牌的依賴度極低。

在發(fā)展周期的波峰階段，房子都好賣，故而不需要下多大的功夫，誰(shuí)能拿到土地、批下項(xiàng)目誰(shuí)就能發(fā)財(cái)；但當(dāng)進(jìn)入到發(fā)展周期的波谷階段時(shí)，再“品牌”的企業(yè)也得收縮應(yīng)對(duì)，一招不慎就可能大廈將傾。08年以來萬(wàn)科部分樓盤降價(jià)所掀起的軒然大波就是明證，萬(wàn)科是擁有著中國(guó)第一房地產(chǎn)品牌的龍頭級(jí)企業(yè)，但它的抗下跌能力反而要弱過其他地產(chǎn)公司，這正應(yīng)了華高萊斯的李忠對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的那個(gè)觀點(diǎn)——不重品牌重市道。

第四、房屋品質(zhì)的難以統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化和穩(wěn)定性是商品房不符合品牌商品的基本特征。

對(duì)于大部分商品而言，現(xiàn)代化的生產(chǎn)線、標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)工藝，從而其質(zhì)量是基本均衡穩(wěn)定的。但基于土地的特殊性，直接導(dǎo)致了房屋產(chǎn)品的特殊性——世界上沒有完全相同的兩套房子（從社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃、產(chǎn)品形態(tài)、戶型、園林景觀、物業(yè)，到社區(qū)外部的地段、配套、交通、大環(huán)境），故而其生產(chǎn)環(huán)節(jié)根本無法做到徹底的標(biāo)準(zhǔn)化。而且因?yàn)槭┕ぷ鳂I(yè)環(huán)節(jié)中的人為因素過多，監(jiān)督和管控的漏洞巨大，更導(dǎo)致了產(chǎn)品品質(zhì)的難以標(biāo)準(zhǔn)化和保持穩(wěn)定性。比如萬(wàn)科，按理說萬(wàn)科的管理體系與操作流程夠系統(tǒng)、夠全面了，但在個(gè)別城市的個(gè)別項(xiàng)目上，還是曾經(jīng)出現(xiàn)過較大范圍的質(zhì)量問題。相對(duì)應(yīng)的是，一家成立時(shí)間不長(zhǎng)、知名度不高、公司規(guī)模不大、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不多的小公司，也會(huì)由于項(xiàng)目位置好、合作方優(yōu)秀、管理嚴(yán)格而開發(fā)出很好的項(xiàng)目。

可見，凡是需要發(fā)揮大量人的主觀能動(dòng)性才能創(chuàng)造出的產(chǎn)品，或者由于人的因素將會(huì)產(chǎn)生重大差異的產(chǎn)品，必定是難以規(guī)?；耶a(chǎn)品品質(zhì)難以保持統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)水平的行業(yè)。

第五、在房地產(chǎn)行業(yè)里，品牌附加值與品牌溢價(jià)非常難以實(shí)現(xiàn)。

從品牌價(jià)值的角度去衡量，在開發(fā)領(lǐng)域，就是像萬(wàn)科、中海、金地這樣全國(guó)最著名的企業(yè)開發(fā)的樓盤，價(jià)格也僅能比周邊同檔次的樓盤高出10％～20％，在抵消了更高的管理成本之后，在房地產(chǎn)行業(yè)里，品牌附加值與品牌溢價(jià)非常難以實(shí)現(xiàn)，這顯然與大部分品牌商品差異巨大。按照常規(guī)的理解，大部分行業(yè)中的市場(chǎng)最具領(lǐng)導(dǎo)地位的企業(yè)獲得的回報(bào)往往是長(zhǎng)期高于市場(chǎng)平均水平的，但在房地產(chǎn)行業(yè)里，這一點(diǎn)在通常意義上看是不存在的。

第六、房地產(chǎn)產(chǎn)品是重復(fù)購(gòu)買率最低、重復(fù)購(gòu)買的可能性最小的商品，這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)品牌的忠誠(chéng)度難以維持。

在大部分行業(yè)里，80/20法則均適用，一個(gè)品牌的忠誠(chéng)者通常只占全部購(gòu)買者的20％左右，但其購(gòu)買量卻往往達(dá)到該品牌銷售總量的80％。但在房地產(chǎn)行業(yè)正好相反，大部分客戶都是新客戶，能夠產(chǎn)生重復(fù)購(gòu)買的客戶非常少見。無論大家對(duì)你的品牌如何認(rèn)可，但你就是沒有在那個(gè)城市開發(fā)項(xiàng)目，大家的需求早晚會(huì)被其他開發(fā)商所占有，你的忠誠(chéng)度依然是“0”。就算一部分人買了你的房子很滿意，但充其量只能通過推薦購(gòu)買率去兌現(xiàn)品牌價(jià)值，這不僅因?yàn)橹袊?guó)人的房產(chǎn)消費(fèi)次數(shù)少，還取決于你開發(fā)的項(xiàng)目是否與老客戶的新購(gòu)房需求相吻合。

第七、品牌在房地產(chǎn)消費(fèi)中所起的作用具有極大的局限性。

如今，消費(fèi)者在即將購(gòu)買商品時(shí)，首先是挑選確定品牌、再挑產(chǎn)品，但在房地產(chǎn)行業(yè)則是先看地段、產(chǎn)品等硬性條件，在硬性條件符合了之后再看是誰(shuí)開發(fā)的。房地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)外在因素的依賴極重，最典型的莫過于地段價(jià)值、區(qū)域配套、自然資源，產(chǎn)品自身的成本和溢價(jià)力差距并不大，真正差距大的是項(xiàng)目周邊享有的稀缺配套或自然資源。而且消費(fèi)者購(gòu)買房屋的關(guān)注程度最高、過程最復(fù)雜，絕大部分購(gòu)房者都會(huì)將環(huán)境、地段、教育、交通、產(chǎn)品等全部要素了解清晰后，方才做出購(gòu)買決定，這跟你是不是品牌房企幾乎沒有關(guān)系。

第八、房地產(chǎn)品牌的產(chǎn)生并非在營(yíng)銷環(huán)節(jié)，而是在交房后的使用環(huán)節(jié)。

現(xiàn)在營(yíng)銷界最大的誤區(qū)所在，即總認(rèn)為營(yíng)銷與廣告在地產(chǎn)品牌的塑造中起著巨大的作用，這其實(shí)是大錯(cuò)特錯(cuò)的。從營(yíng)銷的角度看，營(yíng)銷階段只是地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期中極短的一步，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)完畢，交房投入使用后，就不會(huì)再有任何的廣告推廣投入。如果用傳統(tǒng)的營(yíng)銷思維去看，是不是這個(gè)項(xiàng)目的品牌塑造就終結(jié)了呢？恰恰相反，交房后才是房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌體驗(yàn)的真正開始。

房子是天生的口碑產(chǎn)品，不管你在營(yíng)銷階段拿多多少獎(jiǎng)項(xiàng)，到了交房入住環(huán)節(jié)才是考驗(yàn)的開始。大部分住宅產(chǎn)品的法定使用周期為70年，消費(fèi)周期最長(zhǎng)，這是其他所有商品徹底無法比擬的。這也注定了房地產(chǎn)品牌的形成與驗(yàn)證需要一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史周期。

綜上所述，基于品牌之上的競(jìng)爭(zhēng)才是品牌競(jìng)爭(zhēng)，目前的房地產(chǎn)行業(yè)還處于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。

四、房地產(chǎn)行業(yè)品牌細(xì)解

通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)與商品房的充分了解，我們可以發(fā)現(xiàn)，如果用品牌的角度去衡量，單論房地產(chǎn)項(xiàng)目或產(chǎn)品自身根本不具備成為品牌的先天條件。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，有一個(gè)“隱形品牌”被嚴(yán)重誤讀和忽視——物業(yè)品牌。物業(yè)管理是一個(gè)極其關(guān)鍵、卻又極其易被忽視的因素，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)品牌的形成具有相當(dāng)重要的作用，尤其是交房入住后，物管對(duì)項(xiàng)目美譽(yù)度的形成和穩(wěn)定具有決定性的重要作用。它之所以被忽視，一是因?yàn)橄袢f(wàn)科、金地、中海等開發(fā)量巨大的地產(chǎn)企業(yè)均有自己的物業(yè)公司，二是因?yàn)槌ピ摲康禺a(chǎn)產(chǎn)品的直接使用者，外界消費(fèi)者往往將此部分“功勞”記在開發(fā)企業(yè)的頭上，從而對(duì)開發(fā)商的企業(yè)品牌的塑造起到了正面的積極作用。比如萬(wàn)科，大家都知道萬(wàn)科開發(fā)的項(xiàng)目好、名聲好，但忽視了萬(wàn)科好聲譽(yù)的形成恰恰有大部分是優(yōu)良物管的功勞。

因此，如果提到品牌的層面去做一個(gè)論斷的話，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)只有可能存在兩種品牌：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)品牌，二是物業(yè)管理公司的物業(yè)品牌。而且，前者比后者更難形成，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去看，后者的生命力甚至將超越前者。

廣告可以傳播你的開發(fā)理念，營(yíng)銷可以更快的完成銷售，但一個(gè)又一個(gè)品質(zhì)出眾、性價(jià)比優(yōu)越、物業(yè)優(yōu)良的地產(chǎn)項(xiàng)目才是對(duì)企業(yè)品牌的點(diǎn)點(diǎn)累積。房地產(chǎn)品牌的形成靠的是天長(zhǎng)日久的消費(fèi)者的口碑積累，而非其它。

現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)品牌有很多可笑的言論，比如某企業(yè)從某地向異地拓展，做了幾個(gè)異地項(xiàng)目，就說完成了從地方性品牌到全國(guó)性品牌過渡；再比如，只不過在海外上了市，就說自己成為國(guó)際品牌。真是可笑之極。

篇5

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實(shí)證研究

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，土地增值稅涉稅事項(xiàng)劇增，且情況越來越復(fù)雜，而作為直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實(shí)踐的角度，認(rèn)為應(yīng)盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)受了暴漲大潮的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機(jī)遇，及時(shí)加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，全面落實(shí)土地增值稅預(yù)繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規(guī)范管理，稅收增長(zhǎng)明顯

隨著地方經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過度投機(jī)行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機(jī)關(guān)的高度重視。嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預(yù)交管理和精細(xì)化管理，針對(duì)土地增值稅管理中的薄弱環(huán)節(jié)，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長(zhǎng)，累計(jì)征收入庫(kù)1 709.83萬(wàn)元，特別是從2010年開始，加強(qiáng)了土地增值稅的預(yù)繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫(kù)土地增值稅116.83萬(wàn)元，2011年1—10月入庫(kù)土地增值稅258萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)121.7%，是光澤地稅第一個(gè)年度實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行政策，預(yù)繳管理到位

目前，在光澤縣注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有12戶，暫無外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)7戶，處在開發(fā)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目有8個(gè)，全部按照土地增值稅預(yù)繳管理的要求，隨預(yù)（銷）售收入按月預(yù)繳土地增值稅，土地增值稅預(yù)繳管理全部到位。2011年1—10月累計(jì)預(yù)征土地增值稅236.55萬(wàn)元，占同期入庫(kù)土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創(chuàng)新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記的房屋面積、套數(shù)等信息與征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息和房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在線發(fā)票開具金額、戶數(shù)信息進(jìn)行比對(duì)，按照土地增值稅清算條件進(jìn)行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)確定符合土地增值稅清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)提醒書》，督促房地產(chǎn)企業(yè)按時(shí)進(jìn)行土地增值稅的自行清算，在企業(yè)自行清算的基礎(chǔ)上，主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行審核，開展土地增值稅清算，2011年對(duì)“秀山花園一期”、“外貿(mào)小區(qū)”兩個(gè)符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬(wàn)元，其他各稅稅款1.01萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強(qiáng)部門協(xié)作，建立控管機(jī)制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機(jī)制。加強(qiáng)了與住建、房管、國(guó)土、財(cái)政等部門的配合，定期傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，定期召開聯(lián)席會(huì)議，“先稅后證”的工作機(jī)制運(yùn)行已步入常態(tài)化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時(shí)，地稅主管機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目化管理，建立單項(xiàng)目專戶檔案和臺(tái)賬，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實(shí)行全程跟蹤動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)強(qiáng)化土地增值稅源的監(jiān)控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現(xiàn)行的土地增值稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，對(duì)不同類型執(zhí)行不同的土地增值稅預(yù)征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中僅占到10%，且政策明細(xì)容易執(zhí)行，但在占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，就成為地稅機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)商“較量”的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)商開發(fā)的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認(rèn)定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的”免征土地增值稅政策優(yōu)惠的問題，就擺在了我們面前。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營(yíng)改增 改革分析

一、前言

為滿足時(shí)展的需求，近些年來，我國(guó)政府加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的深入性調(diào)控。在這樣的社會(huì)背景下，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施稅制改革便成為一種必然的發(fā)展趨勢(shì)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在稅收制度方面具有紛繁復(fù)雜的特征，因此，為順利開展?fàn)I改增”改革活動(dòng)，需要相關(guān)單位按照因地制宜的方式改革稅收制度，充分利用稅收調(diào)節(jié)的作用，創(chuàng)建出與時(shí)俱進(jìn)的稅收制度，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展構(gòu)建出具有長(zhǎng)效性的財(cái)務(wù)管理機(jī)制。

二、現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制現(xiàn)狀

現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制現(xiàn)狀體現(xiàn)為如下幾個(gè)方面：一是稅種種類繁多且具復(fù)雜性：房地產(chǎn)涉及的稅種高達(dá)10余種，比如契稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅等，并存在于開發(fā)、銷售、交易等諸多運(yùn)作環(huán)節(jié)。二是房地產(chǎn)稅負(fù)繁重，且存在重復(fù)征收的情況：行業(yè)流轉(zhuǎn)稅的征收包括了土地增值稅及營(yíng)業(yè)稅的雙重征收。三是在房地產(chǎn)行業(yè)的中的營(yíng)業(yè)稅、契稅等較大的稅種，均屬于地方稅，個(gè)人所得及企業(yè)所得稅屬于地方和中央的共享稅。因此，地方稅收與中央稅收在比例分享方面存在不協(xié)調(diào)的問題。

三、在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)行“營(yíng)改增”的重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)行“營(yíng)改增”的重要性主要包括以下幾個(gè)方面：一是健全增值稅的鏈條，避免受到重復(fù)征稅的負(fù)面影響。二是簡(jiǎn)化稅制，降低綜合型稅負(fù)，有利于合理調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。三是為制定出與時(shí)俱進(jìn)的財(cái)稅制度創(chuàng)造了條件，推動(dòng)政府實(shí)施稅制改革措施。四是激活房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)合作和分工模式，提升經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。五是利于我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控。

四、促使房地產(chǎn)行業(yè)順利開展“營(yíng)改增”改革的有效方法

（一）優(yōu)化傳統(tǒng)的分稅制度

促使房地產(chǎn)行業(yè)順利開展“營(yíng)改增”改革，需要相關(guān)部門不斷優(yōu)化傳統(tǒng)的分稅制度。同時(shí)，采用科學(xué)的測(cè)算方法，計(jì)算出進(jìn)行“營(yíng)改增”改革可能減少地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)收入的規(guī)模，然后考慮適當(dāng)調(diào)整地方財(cái)政部門的稅收分享百分比，將中央財(cái)政部門的比例進(jìn)行適當(dāng)下調(diào)，并適當(dāng)上升地方財(cái)政部門的比例，以有效改善地方政府財(cái)政壓力大的現(xiàn)狀，合理協(xié)調(diào)地方和中央的財(cái)政經(jīng)濟(jì)收入利益，進(jìn)而促使地方政府積極支持 “營(yíng)改增”改革。

（二）嘗試對(duì)本行業(yè)其他相關(guān)稅種的同時(shí)改革

將“營(yíng)改增”為起點(diǎn)，采用科學(xué)的梳理方式，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中所涉及到的相關(guān)稅收項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)整理，對(duì)現(xiàn)行的稅制進(jìn)行簡(jiǎn)化，并對(duì)現(xiàn)行稅制中存在的不合理問題進(jìn)行優(yōu)化改革，確保稅制能夠滿足我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展需求。

（三）尋求財(cái)政扶持政策的支持

在房地產(chǎn)行業(yè)開展“營(yíng)改增”改革的過程中，需要對(duì)政府部門出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，以減少“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的負(fù)面影響。同時(shí)，相關(guān)企業(yè)在尋求財(cái)政扶持政策支持的情況下，既要以不影響現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)為改革的基本前提，也要保證“營(yíng)改增”改革不給相關(guān)企業(yè)帶來更沉重的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)而為推動(dòng) “營(yíng)改增”改革工作的順利開展創(chuàng)造條件。

（四）梳理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以全面識(shí)別營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)

為促使房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)科學(xué)開展稅務(wù)籌劃活動(dòng)，同時(shí)，保證其能夠在進(jìn)行“營(yíng)改增”改革后達(dá)到減少稅負(fù)的目的，就需要相關(guān)企業(yè)及時(shí)梳理企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，并對(duì)其中可能存在的改革風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)進(jìn)行有效識(shí)別。對(duì)于工程建設(shè)、拿地、預(yù)售、融資等相關(guān)環(huán)節(jié)，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該采用科學(xué)的計(jì)算方法計(jì)算出能夠達(dá)成的進(jìn)項(xiàng)增值稅抵扣，其中，可抵扣部分在總支出中所占的比例越大，會(huì)越有助于幫助企業(yè)達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。比如，部分房企采用業(yè)務(wù)外包的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可以幫助企業(yè)達(dá)到稅費(fèi)轉(zhuǎn)移的目的，該種情況為難以處理進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了重要作用。但在服務(wù)外包時(shí)，為維護(hù)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展利益，企業(yè)應(yīng)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和品牌做好維護(hù)工作，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（五）強(qiáng)化供應(yīng)商管理及時(shí)獲得可抵扣發(fā)票

為避免受到“營(yíng)改增”改革的較大負(fù)面影響，房企需選擇資質(zhì)正規(guī)、可提供增值稅相應(yīng)發(fā)票的施工單位。另外，房企還應(yīng)該注意不斷提升企業(yè)的內(nèi)部管理質(zhì)量。同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)材料供應(yīng)采購(gòu)以及勞務(wù)委托環(huán)節(jié)票據(jù)的科學(xué)管理，做好與施工單位之間的工程決算工作，為及時(shí)取得增值稅的可抵扣發(fā)票創(chuàng)造條件。全面提升企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平，為每筆賬目提供合法的參考依據(jù)，并堅(jiān)持“無發(fā)票不抵扣”的原則，保證會(huì)計(jì)核算結(jié)果的準(zhǔn)確。

五、結(jié)束語(yǔ)

總之，在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)施“營(yíng)改增”政策是一項(xiàng)系統(tǒng)性的改革工程，不僅需要相關(guān)單位統(tǒng)一制定稅制改革策略，還需要制定各項(xiàng)配套改革的方案，同時(shí)，也需要全面考慮具體的事項(xiàng)等，才可以保證房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革中實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。尤其是我國(guó)當(dāng)前正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的特殊時(shí)期，要想實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)工程的完美改革，需要相關(guān)單位樹立正確的改革理念，采用科學(xué)的改革方法，充分利用 “營(yíng)改增”帶來的發(fā)展契機(jī)，提高房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促使該行業(yè)健康和諧地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李炳芝.論營(yíng)改增對(duì)建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及應(yīng)對(duì)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，13（17）：191-192

篇7

一批舉足輕重的客戶開始應(yīng)用CRM

中國(guó)房地產(chǎn)的高速發(fā)展始于1997年，當(dāng)時(shí)，國(guó)家決定進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，在全國(guó)范圍內(nèi)停止住房的實(shí)物分配。這項(xiàng)改革是對(duì)近50年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的實(shí)物分房體制的革命，是具有劃時(shí)代的意義。從此，由運(yùn)行了50年的單一的實(shí)物分配住房供應(yīng)體系，轉(zhuǎn)變?yōu)楦呤杖胝哔?gòu)買市場(chǎng)價(jià)商品房、中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房、最低收入家庭租賃廉租房的新的住房供應(yīng)體系。從以往的依賴單位分房到如今的個(gè)人買房，人們的住房觀念在這短短的五年間發(fā)生了深刻的嬗變。

幾年來，全國(guó)各地商品住宅銷售中，個(gè)人購(gòu)房比重逐年提高，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房比重達(dá)到93.6%，曾因住房緊張而聞名全國(guó)的上海，個(gè)人購(gòu)房比重更是高達(dá)95.6%，越來越多的普通居民圓了自己的住房夢(mèng)。全國(guó)商品住宅竣工面積達(dá)38.25億平方米，是此前將近40年的總和，相當(dāng)于為5400多萬(wàn)個(gè)家庭提供了新居。中國(guó)住宅建設(shè)以每年20%的速度遞增，是世界各國(guó)增幅最快的。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已近3萬(wàn)家，其中，資質(zhì)等級(jí)二級(jí)以上的企業(yè)為3151家，比上年減少259家，平均企業(yè)資產(chǎn)總值由上年的2.7億元增加到3.2億元。這些企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資的近三分之一。從深圳招商地產(chǎn)實(shí)施應(yīng)用CRM解決方案算起，至今不過是一年多的時(shí)間。根據(jù)來自媒體的報(bào)道統(tǒng)計(jì)，在短短的一年時(shí)間里，應(yīng)用CRM解決方案的房的產(chǎn)企業(yè)目前只有12家，在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中占的比例很小，但是由于他們基本上都是成長(zhǎng)性的企業(yè)，其中一半的企業(yè)又都是上市公司，因此，他們的成功應(yīng)用CRM將對(duì)這個(gè)行業(yè)有著燈塔效用。

招商地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最先吃螃蟹的，他們的CRM是從2002年初拉開序幕的，至今已經(jīng)有1年多的時(shí)間。招商地產(chǎn)CRM項(xiàng)目的一期工程已經(jīng)完成，現(xiàn)在正在緊鑼密鼓的進(jìn)行一期項(xiàng)目的擴(kuò)展工作，將關(guān)注的重點(diǎn)集中在前臺(tái)銷售人員，使一線的銷售人員能夠獲得直接的價(jià)值。通過一年多來的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，招商地產(chǎn)也深深地感到，一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的CRM系統(tǒng)，必須具有鮮明的行業(yè)特征，符合房地產(chǎn)行業(yè)自身的業(yè)務(wù)邏輯。數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)置要合理、線索簡(jiǎn)單，同時(shí)要與相關(guān)管理制度的必要的量化評(píng)估指標(biāo)，對(duì)于使用人員進(jìn)行考評(píng)。

應(yīng)用CRM的企業(yè)分布在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)

從全國(guó)的角度來分析，我們看到，2002年初的時(shí)候，CRM的應(yīng)用僅僅是深圳招商地產(chǎn)一家房地產(chǎn)企業(yè)，我在深圳招商地產(chǎn)做CRM培訓(xùn)的時(shí)間是2002年1月10日。我寫的介紹深圳招商地產(chǎn)CRM的文章，“賣房子的第四板斧”，發(fā)表于《IT經(jīng)理世界》2002年2月5日，引起了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)很多人的關(guān)注。后來我又于2002年3月2日在深圳中海地產(chǎn)做了CRM的培訓(xùn)（華僑城地產(chǎn)、金地地產(chǎn)的相關(guān)人員都參加了這次培訓(xùn)）。到2002年中的時(shí)候，中海地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)都相繼開始啟動(dòng)了自己的CRM項(xiàng)目。我將中海地產(chǎn)導(dǎo)入CRM的前因后果整理成文，以“房地產(chǎn)的IT興奮劑”發(fā)表于《IT經(jīng)理世界》2002年9月20日。從此，深圳招商地產(chǎn)開始的房地產(chǎn)CRM的“星星之火”開始形成“燎原之勢(shì)”。

到2003年3月，CRM在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用已經(jīng)初見格局，由2002年的一個(gè)城市發(fā)展到6個(gè)城市。我們也看到，這些應(yīng)用CRM解決方案地企業(yè)都集中在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)價(jià)位比較高的地區(qū)。北京：北京城開、華潤(rùn)地產(chǎn)（2家）；上海：萬(wàn)兆地產(chǎn)、瑞安新天地、上海協(xié)和（3家）；杭州：金都房產(chǎn)（1家）；深圳：招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、金地地產(chǎn)（4家）；廣州：廣州城建（1家）；鄭州：河南建業(yè)（1家）。

與此同時(shí)，我們也了解到內(nèi)地的一些省會(huì)城市、直轄市、計(jì)劃單列城市的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛表示出對(duì)CRM的極大熱情，他們都相繼派出考察隊(duì)伍前往深圳，了解CRM的應(yīng)用情況。

CRM解決方案廠商在這個(gè)行業(yè)都有碩果

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)　;控制;　措施

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)資金運(yùn)環(huán)節(jié)，因?yàn)楦鞣N原因在利潤(rùn)以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來嚴(yán)重不良影響的風(fēng)險(xiǎn)。本文當(dāng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)屬于狹義概念，指的是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理以及融資方式不夠恰當(dāng)而導(dǎo)致的融資財(cái)務(wù)杠桿效果下降的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

第一，按期償債的風(fēng)險(xiǎn)。目前階段我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預(yù)售款項(xiàng)部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)收回成本過長(zhǎng)比較較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤(rùn)同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果無法有效及時(shí)地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會(huì)顯著降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。企業(yè)需要應(yīng)對(duì)銀行高利率，甚至被迫選擇風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。第二，工程項(xiàng)目管理導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設(shè)過程當(dāng)中，往往缺乏對(duì)工程項(xiàng)目施工的有效監(jiān)督管理，在簡(jiǎn)單投資以及工程設(shè)計(jì)后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴(yán)格，容易使得工程質(zhì)量顯著低于預(yù)期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進(jìn)度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預(yù)售以及交房問題，進(jìn)一步延長(zhǎng)資金回籠的時(shí)間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場(chǎng)因素以及通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹容易導(dǎo)致市場(chǎng)當(dāng)中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達(dá)到預(yù)期的收益，甚至使得房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨利潤(rùn)下降或者是虧損的風(fēng)險(xiǎn)。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)之前，在做好房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的過程當(dāng)中，不能忽視市場(chǎng)信貸這一影響因素，并且要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目市場(chǎng)前景，確定價(jià)格方面也要同市場(chǎng)供需關(guān)系匹配。簡(jiǎn)言之，通貨膨脹的風(fēng)向集中體現(xiàn)于銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估環(huán)節(jié)，并且容易受市場(chǎng)泡沫影響而導(dǎo)致收益下降。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

第一，經(jīng)濟(jì)周期以及市場(chǎng)環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)。例如近年來全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國(guó)企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關(guān)系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關(guān)系都會(huì)給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結(jié)構(gòu)不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，往往會(huì)將影響到經(jīng)營(yíng)收益，并且增加行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因?yàn)樽陨碜儸F(xiàn)的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)資金來自于外部的金融機(jī)構(gòu)貸款以及工程項(xiàng)目預(yù)付款，只有少量資金來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，債務(wù)資金比例過高，一旦實(shí)際收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問題，甚至出現(xiàn)無法支付到期利息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，融資渠道簡(jiǎn)單。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量超過六萬(wàn)家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來籌資。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導(dǎo)致現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過目前我國(guó)金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要資金鏈。融資渠道簡(jiǎn)單導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法利用資產(chǎn)的組合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在人民幣利率上調(diào)的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用成本。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

第一，構(gòu)建多元化的融資渠道。只通過傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負(fù)債率居高不下問題。首先需要持續(xù)加強(qiáng)對(duì)股票、債券以及房屋預(yù)售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，在確保公司負(fù)債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財(cái)務(wù)管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結(jié)構(gòu)。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權(quán)益，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價(jià)值從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。財(cái)務(wù)管理可以說是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從空間以及時(shí)間這兩個(gè)維度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成本，通過約束以及非約束措施相結(jié)合，構(gòu)建可續(xù)額度成本管理機(jī)制，從而更好地加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。在內(nèi)部財(cái)務(wù)控制方面，需要承力由企業(yè)高級(jí)管理人員帶頭，并且財(cái)務(wù)部門作為核心的內(nèi)控小組，對(duì)財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行監(jiān)督與考核，不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)計(jì)與開發(fā)方面，預(yù)先進(jìn)行成本的規(guī)劃，確保設(shè)計(jì)圖紙成本同實(shí)際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過成立財(cái)務(wù)控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標(biāo)嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制水平。第三，做好市場(chǎng)調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)主要來自市場(chǎng)，尤其是市場(chǎng)需求量方面的變化，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴(yán)重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場(chǎng)調(diào)研小組，招聘或者是聘請(qǐng)專業(yè)人才進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上制定財(cái)務(wù)管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴(kuò)大投資，加大資金風(fēng)險(xiǎn)。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場(chǎng)承受能力，從而更好應(yīng)對(duì)行業(yè)變化過程當(dāng)中出現(xiàn)的問題。第四，完善成本管理機(jī)制。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預(yù)算制度，需要合理設(shè)置預(yù)算管理控制機(jī)構(gòu)，通過組建權(quán)利與責(zé)任相一致的成本管理機(jī)制，有利于明確工作人員的管理職責(zé)，從而協(xié)調(diào)成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過程，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)成本控制的目標(biāo)施工建設(shè)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執(zhí)行全過程成本管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標(biāo)，項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中嚴(yán)格根據(jù)目標(biāo)來監(jiān)督控制成本，項(xiàng)目完工之后再度評(píng)估項(xiàng)目，對(duì)比目標(biāo)成本以及實(shí)際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長(zhǎng)，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度減輕政策帶來的市場(chǎng)沖擊，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并且為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

作者:史功路 單位:西京學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

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篇9

會(huì)計(jì)信息是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中，利用會(huì)計(jì)理論和會(huì)計(jì)方法，使用會(huì)計(jì)實(shí)踐獲取反映了會(huì)計(jì)主體的價(jià)值運(yùn)動(dòng)狀況的信息。會(huì)計(jì)信息的失真就是指會(huì)計(jì)信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準(zhǔn)確反映出會(huì)計(jì)主體真正的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)暴露出了不少問題，特別是會(huì)計(jì)信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善

我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。 二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系

會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國(guó)家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)

[1] [2] 

務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會(huì)計(jì)人員。

（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍

房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會(huì)計(jì)人員都牢牢樹立起會(huì)計(jì)行業(yè)的誠(chéng)信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會(huì)計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對(duì)會(huì)計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識(shí)的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會(huì)計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國(guó)際接軌。最后，要適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會(huì)計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動(dòng)起來，將其會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會(huì)計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長(zhǎng)的時(shí)間，只有在國(guó)家、社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會(huì)計(jì)信息失真的問題。

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篇10

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);影響

一、各界人士對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)實(shí)行“營(yíng)改增”，稅率估計(jì)為11%，房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)將會(huì)減輕，成本可以得到降低，利潤(rùn)會(huì)有一定的提升空間，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售和房?jī)r(jià)影響是不大的。其稅負(fù)有望得到下降。

稅改前，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增之后，普華永道間接稅主管合伙人胡根榮稱，建筑業(yè)的增值稅稅率在2011年11月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》中規(guī)定為11%，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該會(huì)與之一致，稅率也應(yīng)該是11%。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌也認(rèn)為，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后的稅率預(yù)計(jì)在11%的水平。

財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)劉尚希此前曾指出，增值稅稅率定在11%，和以前房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅稅率相比，從表面上看提高了，但考慮到可以抵扣的話，房企的實(shí)際稅收成本應(yīng)該會(huì)得到降低的。

《安信證券研報(bào)》認(rèn)為，房地產(chǎn)實(shí)行的“營(yíng)改增”會(huì)涉及到如何抵扣、土地增值稅如何處理，目前細(xì)則還未出臺(tái)，對(duì)房企影響最終還要看各種抵扣細(xì)項(xiàng)以及土地增值稅的處理等?？傮w來說，若按11%測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)就會(huì)降低?！吨秀y國(guó)際研報(bào)》指出，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”后，估算帶來的減稅規(guī)?；虺?000億元。

尤尼泰（北京）稅務(wù)師事務(wù)所的房地產(chǎn)部經(jīng)理趙杰稱，“營(yíng)改增”對(duì)房企影響最大的是分管模式上的差別。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅算法比較簡(jiǎn)單，增值稅有一些具體財(cái)務(wù)核算的規(guī)定，對(duì)財(cái)務(wù)管理水平要求更高。增值稅中，財(cái)務(wù)銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)的算法不同，最終需要納稅的結(jié)果可能就會(huì)有差別。如果進(jìn)項(xiàng)能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅票，抵扣得多，稅負(fù)就會(huì)降低，否則稅負(fù)有可能提高。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

營(yíng)業(yè)稅和增值稅是流轉(zhuǎn)稅中兩大主要稅種，因?yàn)槎愔圃O(shè)計(jì)的差別，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，營(yíng)業(yè)額全額是其計(jì)稅依據(jù)，并按適用稅率計(jì)算，在其商品的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)交納。增值稅是價(jià)外稅，其增值額是計(jì)算依據(jù)，采用稅款抵扣制度，對(duì)之前的環(huán)節(jié)已納稅款可以抵扣，這樣就可以達(dá)到不重復(fù)征稅?！盃I(yíng)改增”使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本增加，因?yàn)樵鲋刀惖牡侄愋?，假如房地產(chǎn)企業(yè)從建筑施工企業(yè)或其他企業(yè)取得的發(fā)票都是專用發(fā)票的話，其進(jìn)項(xiàng)就可以抵扣了，這樣的話，從理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)就會(huì)得到降低了。筆者通過相關(guān)的分析來揭示房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后的總體稅負(fù)情況：

假如某市的一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為A萬(wàn)元，能抵扣的進(jìn)項(xiàng)額為B萬(wàn)元，此時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅稅率適用 17%和11%，不考慮其他變動(dòng)因素。

（一）一般推導(dǎo)。（1）針對(duì)增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為17%時(shí)：如果“營(yíng)改增”前后稅負(fù)水平一致，A和B關(guān)系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-17%/（1+17%）*B

B/A=33.79%

如果“營(yíng)改增”后稅負(fù)水平降低了，A和B關(guān)系如下：

5%A11%（/1+11%）*A-17%（1+17%）*B

B/A33.79%

為此，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可抵扣金額大于營(yíng)業(yè)收入的 33.79%時(shí)，“營(yíng)改增”的推行才有可能降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平。反之，就會(huì)升高。如果可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為11%的話，上面數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)生一定的變化。

（2）針對(duì)增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為17%時(shí)：如果“營(yíng)改增”前后稅負(fù)水平一致，A和B關(guān)系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-11%/（1+11%）*B

B/A=49.5%

如果“營(yíng)改增”后稅負(fù)水平降低了，A和B關(guān)系如下：

5%A11%（/1+11%）*A-11%（1+11%）*B

B/A49.5%

為此，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可抵扣金額大于營(yíng)業(yè)收入的49.5%時(shí)，“營(yíng)改增”的推行才有可能降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平。反之，就會(huì)升高。

（3）針對(duì)小規(guī)模納稅人，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)一定是減少的。因?yàn)?5%X〉3%（/1+3%）X 是恒成立。

（二）實(shí)例推導(dǎo)。A市的一房地產(chǎn)公司出售一幢寫字樓，房屋收入1000萬(wàn)元。寫字樓的開發(fā)關(guān)支出為：土地出讓金及其他費(fèi)用100萬(wàn)元;房地產(chǎn)開發(fā)成本400 萬(wàn)元（取得可抵扣稅率為11% 增值稅專用發(fā)票350萬(wàn)，取得可抵扣稅率為6% 增值稅專用發(fā)票50萬(wàn)），期間費(fèi)用150萬(wàn)元;該房地產(chǎn)公司所在地政府規(guī)定用于計(jì)算土地增值稅的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為

10%，增值稅銷項(xiàng)稅按 11%。

1.“營(yíng)改增”前稅負(fù)。（1）營(yíng)業(yè)稅 =1000×5 %=50（萬(wàn)元）;（2）城市維護(hù)建設(shè)稅 =50×7%=3.5（萬(wàn)元）;（3）教育費(fèi)附加= 50×5% = 2.5 （萬(wàn)元）（含地方教育費(fèi)附加）;（4）堤防維護(hù)費(fèi)=1000×0.09% =0.9 （萬(wàn)元）;（5）土地增值稅計(jì)算 ：增值額

=1000-（100+400）-500×10%-（50+3.5+2.5）-500×20%=1000

-500-50-56-100=294（萬(wàn)元）;增值率 =294÷（500+50+56+100）

=41.64%;土地增值稅 =294×30%=88.2 （萬(wàn)元）;（6）企業(yè)所得稅：（1000-100-400-56.9-88.2-150）×25%=51.225（萬(wàn)元）;（1）-（6）合計(jì) ：50+3.5+2.5+9+88.2+51.225=196.325 （萬(wàn)元）;總稅負(fù)率 =196.325÷1000=19.63%

2.“營(yíng)改增”后稅負(fù)。（1）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅 =350/1.11×11%

+50/1.06×6% =34.685+2.83=31.855 （萬(wàn)元）; 增值稅銷項(xiàng)稅

=1000/1.11×11%=99.099 （萬(wàn)元）; 應(yīng)交增值稅 =99.099-

31.855=67.244（萬(wàn)元）;（2）城市維護(hù)建設(shè)稅 =67.244×7%=4.707 （萬(wàn)元）;（3）教育費(fèi)附加= 67.244×5% = 3.362（萬(wàn)元）（含地方教育費(fèi)附加）;（4）堤防維護(hù)費(fèi)= 1000/1.11×0.09% =0.81（萬(wàn)元）;（5）土地增值稅計(jì)算 ：增值額 =1000/1.11-（100+400）-500×

10%-67.244 -4.702D3.362-500×20% =900.9-725.308=

175.592（萬(wàn)元）;增值率 =175.592÷725.308=24.21%;土地增值稅 =175.592×30% =52.678 （萬(wàn)元）;（6）企業(yè)所得稅：（1000/1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.568-150）×

25%=189.45×25% = 47.36（萬(wàn)元）（1）--（6）合 計(jì) ：61.583+

4.311+3.079+0.81+54.578+47.031= 171.392（萬(wàn)元）;總稅負(fù)率=171.392÷（1000÷1.11）=19.02%;稅負(fù)降低率= 19.63% - 19.02% = 0.61%

根據(jù)上面理論分析結(jié)果顯示，該房企可抵扣的進(jìn)項(xiàng)額B/營(yíng)業(yè)收入A=561.45/1000=56.14%，>33.79%，

從上述案例可以看出，“營(yíng)改增”后稅負(fù)不論絕對(duì)值還是相對(duì)值都有不同程度的降低，雖然降低幅度不是很大，但隨著“營(yíng)改增”政策逐步完善，使整個(gè)增值稅抵扣鏈條更加完整，

其稅負(fù)會(huì)進(jìn)一步降低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣面對(duì)“營(yíng)改增”的影響

（1）“營(yíng)改增”是我國(guó)目前重大的稅制改革，對(duì)每一個(gè)房企的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大的影響。企業(yè)必須從上至下高度重視，并做好有關(guān)的培訓(xùn)的工作，財(cái)會(huì)人員應(yīng)牢固掌握“營(yíng)改增”的相關(guān)政策，并做好會(huì)計(jì)核算方法協(xié)調(diào)，提高會(huì)計(jì)核算水平;其他部門積極配合，制訂或修訂有關(guān)企業(yè)的制度，更要重視的是在政策執(zhí)行的初期，想辦法搞好過渡期間的有關(guān)工作，使企業(yè)的各種進(jìn)項(xiàng)稅額得到有效抵扣。

（2）重視“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的增加，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，如何選擇施工企業(yè)和材料供應(yīng)商，就相應(yīng)地顯得尤為重要了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要通過招投標(biāo)方式，按各施工企業(yè)資質(zhì)、報(bào)價(jià);并根據(jù)材料供應(yīng)商產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)模等因素綜合考慮，那么就應(yīng)當(dāng)把取得增值稅專用發(fā)票當(dāng)作重要條件之一，國(guó)有企業(yè)加強(qiáng)融資創(chuàng)新的探索從源頭上把關(guān)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能地減少零星用工，沒有辦法的情況下，實(shí)在是要零星用工的話，也可以通過建筑施工企業(yè)去實(shí)現(xiàn)，這樣就可以獲得增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

（3）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅意識(shí)，企業(yè)在采購(gòu)材料過程中，必須要能避免貪圖價(jià)格上的優(yōu)惠，從而企業(yè)放棄開具專用發(fā)票的行為，這樣，就可以使企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增大，進(jìn)而達(dá)到少繳稅款。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)稅收金額一般較大，各企業(yè)的財(cái)務(wù)部門一定要嚴(yán)格把關(guān)，每一筆交易都必須得有合法合規(guī)的有效發(fā)票，杜絕用收款收據(jù)等其他白條現(xiàn)象充抵發(fā)票，提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，從而達(dá)到合法并合理減稅，降低企業(yè)稅負(fù)。

綜上所述，我國(guó)政府為了完善稅制，避免重復(fù)征稅，推行了“營(yíng)改增”。從上面的分析可以看出，在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”工作，對(duì)企業(yè)來講是有利的，可以達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，還可以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效調(diào)控，對(duì)遏制房?jī)r(jià)大幅上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：