導(dǎo)語：如何才能寫好一篇小產(chǎn)權(quán)房清理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

走進(jìn)白各莊新村，十余棟嶄新的樓房排列整齊，綠樹、小徑、涼亭、幼兒園、超市一應(yīng)俱全，與一般的社區(qū)看起來并無二致。但在北京市國土局9月17日公布的小產(chǎn)權(quán)房清理名單上，白各莊新村赫然在列。

清理公告稱，6月以來，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售（變相銷售）工作，初步清理出自2008年以來在建在售的79個違法占地項(xiàng)目，現(xiàn)正在進(jìn)行查處。

小產(chǎn)權(quán)房，并非嚴(yán)格的法律概念，而是一種約定俗成的稱謂。在官方的表述中，它特指那些建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，并向集體經(jīng)濟(jì)組織外成員銷售的房屋。

上世紀(jì)90年代，以村集體自建或與開發(fā)商合作的方式，大城市周邊逐漸出現(xiàn)大量小產(chǎn)權(quán)房。按照現(xiàn)行土地制度，集體土地只有經(jīng)過征用程序，轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，方可進(jìn)入土地市場，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)。

從2007年開始，政府多次啟動小產(chǎn)權(quán)房清理整頓，但隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房價(jià)的逐步攀升，小產(chǎn)權(quán)房不僅沒有得到遏制，反而愈加蔓延。購買者面臨的最大問題是，小產(chǎn)權(quán)房無法獲得合法的產(chǎn)權(quán)。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房登記發(fā)證。

2012年2月，國土部發(fā)言人表示，將于今年試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。北京作為試點(diǎn)城市之一，6月中旬起展開清理，原計(jì)劃在7月底完成，但延至9月，方才公布了79處小產(chǎn)權(quán)房名單。

但是，對于被列入名單的小產(chǎn)權(quán)房，最后將如何被清理，北京市國土局的公告中并未透露。該局副局長謝俊奇表示，目前北京市對于小產(chǎn)權(quán)房尚無具體處理辦法。這意味著，北京市可能需要等待國務(wù)院的統(tǒng)一方案。據(jù)了解，該方案由國土部于今年3月上報(bào)，但至今未有下文。

清理未開始

被列入清理名單的白各莊新村是一個舊村改造項(xiàng)目，今年剛剛落成，已有部分村民入住。一期項(xiàng)目主要用于安置村民，但仍有空余。房屋的窗戶上貼著許多出租和出售的廣告，兩居室租金在2500元左右，若是出售，單價(jià)在1萬元左右。

在一期項(xiàng)目的旁邊，另有十余棟高層樓房已經(jīng)封頂。村主任王繼表示，由于被列入清理名單之中，目前工程已經(jīng)停工。

與白各莊僅一墻之隔的鄭各莊村是一個“明星村”，因十多年來的自主城市化實(shí)踐受到外界廣泛關(guān)注。曾有學(xué)者以“在農(nóng)村集體土地上長出一座城市來”評價(jià)鄭各莊的迅速發(fā)展。2012年4月，鄭各莊村企合一的民營企業(yè)宏福集團(tuán)董事長黃福水，曾被哈佛大學(xué)邀請介紹農(nóng)村自主城市化經(jīng)驗(yàn)。宏福集團(tuán)下轄15家直屬企業(yè)，30余家參控股企業(yè)，7000余名員工，并擁有50億元資產(chǎn)。

然而，這樣一個明星村莊同樣因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房問題而處于尷尬境地。由于未獲得政府審批，鄭各莊的許多項(xiàng)目均屬于小產(chǎn)權(quán)房，其中包括京郊著名的休閑場所溫都水城，也包括此次被列入清理名單的宏福苑小區(qū)。

與白各莊新村不同，宏福苑至今已有十多年歷史，多達(dá)百余棟樓房，構(gòu)成一個人口密集的社區(qū)。宏福苑亦從舊村改造而來。1997年時(shí)，出于改善村民住房的考慮，鄭各莊決定向村民集資建房。“那時(shí)，兩居室只要4萬元，三居室也不過5萬元?！秉S福水回憶。1998年3月8日，第一期四棟樓動工，當(dāng)年年底入住。此后，宏福苑繼續(xù)建設(shè)，直到村里的舊房全部拆除。

隨著鄭各莊村辦企業(yè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，宏福苑的居民亦不再限于本村。 “集團(tuán)本身就有上千員工，有些是博士畢業(yè)來到這里，不給他們解決住房怎么能留得??？”黃福水說。此外，村里引進(jìn)的大學(xué)、企業(yè)的員工，也都需要住房。

宏福苑隨之不斷擴(kuò)大，宏福集團(tuán)作為開發(fā)商，以低于市場的價(jià)格將房子賣給外來者。黃福水否認(rèn)以集體土地開發(fā)牟利，“2004年左右，1平方米只需要2600元，開發(fā)成本都不夠，后來房價(jià)才升到七八千元?！?/p>

實(shí)際上，前往宏福苑買房者，也有不少純粹的外來置業(yè)者。一位李姓業(yè)主就表示，他十幾年前由于拆遷，從城內(nèi)來到這里買了房，當(dāng)時(shí)的房價(jià)只有2000多元。這位業(yè)主也承認(rèn)，買小產(chǎn)權(quán)房，實(shí)屬無奈?！俺莾?nèi)房價(jià)那么高，拆遷款根本不夠買商品房，只能到郊區(qū)來買小產(chǎn)權(quán)（房）?！彼f。

對于政府清理小產(chǎn)權(quán)房的說法，這位業(yè)主有些不以為然，“這里住滿了人，怎么清理？不能讓我們?nèi)プ●R路吧?！?/p>

如何分類

2012年全國“兩會”期間，國土部部長徐紹史曾表示，今年開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。此表態(tài)被認(rèn)為清理小產(chǎn)權(quán)房將從“打雷”變成“下雨”。

北京首當(dāng)其沖。此前的2月，北京市國土資源局懷柔分局執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)原負(fù)責(zé)人因犯罪，被判處拘役六個月，緩刑六個月，這是北京市首次因查處小產(chǎn)權(quán)房不力，而追究國土部門官員刑責(zé)。

自2008年以來，隨著房價(jià)快速上漲，北京小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量也猛增。“這也是北京急于清理的原因?！?北京市人大代表、昌平區(qū)人大常委會主任李福忠說。

實(shí)際上，北京小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)不止國土局名單中的數(shù)量。此次公布的79個項(xiàng)目占地面積僅為3656.27畝，其中耕地107.4畝，涉及朝陽、昌平、房山等八個區(qū)縣。而在兩年前，國務(wù)院調(diào)查組曾抽樣調(diào)查了北京幾個小產(chǎn)權(quán)密集的區(qū)，結(jié)果顯示，僅昌平和懷柔兩區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目面積就超過5000畝。

雖然北京市的具體清理方式尚不明朗，但是分類清理的思路已經(jīng)確定?！侗本┤請?bào)》援引北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人的話說：“我們先把名單公布出來，提醒公眾不要購買，這是第一步。下一步我們將會同相關(guān)部門，對清理出的‘小產(chǎn)權(quán)房’項(xiàng)目分類處理。”

篇2

分布廣 數(shù)量大

在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因價(jià)格低廉環(huán)境優(yōu)美而“聞名”京城。都知道小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)沒保障，但還是有不少人“涉險(xiǎn)”購買?！氨逼倍嗄甑闹祜w2010年買了小產(chǎn)權(quán)房，他說，像他這一群體買小產(chǎn)權(quán)房的人多了，他附近幾個小區(qū)都住滿了，“政府不可能都拆吧”。

與朱飛的期待不同，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔(dān)心。在單位附近購買一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無法登記?！皩頃粫唬蛘咭笱a(bǔ)交土地出讓金差價(jià)？”

據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個區(qū)縣。

中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，購買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉(zhuǎn)賣。據(jù)市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示，1995年- 2010年全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

新條例不涉及小產(chǎn)權(quán)房

多位法律人士表示，根據(jù)我國現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說，不動產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ?，小產(chǎn)權(quán)房不合法。

宮步坦說，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進(jìn)行明確。

也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽認(rèn)為，即使當(dāng)前不動產(chǎn)登記回避有“爭議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完“合法”不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。

可見，此次“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。

小產(chǎn)權(quán)房需分類治理

不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個非常龐大的市場，不能一拆了之。

“不動產(chǎn)登記制度就是要對全國的不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動產(chǎn)，制度無法繞開，登不登記必須明確?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東說，《條例》的實(shí)施使得這一問題更加迫切，應(yīng)盡快出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則予以解決。

篇3

不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，為何遭遇清理、處置難？

多種形式銷售

提示：小產(chǎn)權(quán)房便宜是賣點(diǎn)，據(jù)說小區(qū)建筑面積越大被強(qiáng)行拆除的風(fēng)險(xiǎn)就越?。粸閼?yīng)對不能上市流通買賣難題，村委會可承擔(dān)房屋交易管理者的職能

按照相關(guān)法規(guī)，我國目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。對于社會上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。國土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法。

然而，面對相關(guān)法規(guī)設(shè)定的，一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)中仍變換著各種形式銷售，成為一個灰色的監(jiān)管區(qū)域。

天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計(jì)劃，本是當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)的一個重要內(nèi)容，村里便“因勢利導(dǎo)”，將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū)。

9月中旬，記者來到“育水佳苑”售樓處，見到墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示：該樓盤一期為現(xiàn)房，共計(jì)24棟樓，其中大部分樓盤已售。二期剛剛開工，已有不少樓盤也被標(biāo)上“已售”的字樣。

銷售人員告訴記者，便宜是“育水佳苑”最大的賣點(diǎn)。這里現(xiàn)房基本都在三四千元上下。而附近的商品房，價(jià)格都在5500元以上。

前來訂房的買主告訴記者，他買小產(chǎn)權(quán)房就是投資之用，小產(chǎn)權(quán)房雖屬于違規(guī)房，但因?yàn)檫@個小區(qū)建筑面積超過10萬平方米，因而被強(qiáng)行拆除的風(fēng)險(xiǎn)就會小得多。

小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)首先是因沒有土地證，不能上市流通買賣。為應(yīng)對這個難題，售樓人員告訴記者，在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，只要到村委會辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同，再交納售房款1%的費(fèi)用就可以了。村委會實(shí)際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。

按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。

暴利超過了商品房

提示：建造小產(chǎn)權(quán)房的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過了層層審批關(guān)口，并在銷售時(shí)也沒繳納相關(guān)稅費(fèi)

小產(chǎn)權(quán)房緣何熱銷？中央黨校研究員曾業(yè)松等認(rèn)為，其最大優(yōu)勢就是便宜。由于級差地租的擴(kuò)散效應(yīng)，使得城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開發(fā)利潤誘惑下，一些城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)勢頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，因無產(chǎn)權(quán)證，就稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”，有的則叫“野樓盤”，實(shí)際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。

一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負(fù)責(zé)人向記者透露，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開發(fā)者有著相當(dāng)不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過了層層審批關(guān)口，并在銷售時(shí)也沒繳納相關(guān)稅費(fèi)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，一般沒有經(jīng)過用途變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。村民們說，失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然獲得少量收益，長期保障則無從談起。

“小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有10多年歷史，起初是村委會給農(nóng)民集中蓋房和建農(nóng)民公寓時(shí)，把多余的房子私下賣掉。但很快大家發(fā)現(xiàn)，除了建設(shè)費(fèi)用外，小產(chǎn)權(quán)房沒有其他任何成本，利潤豐厚。”南京市國土局一位負(fù)責(zé)人告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房也由最初滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，在城市周邊由點(diǎn)到面像滾雪球般變大，成為少數(shù)人用來攫取暴利的工具。

江蘇省國土廳副廳長吳震強(qiáng)表示，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價(jià)格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的，土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

小產(chǎn)權(quán)房清理存在兩難

提示：南京市棲霞區(qū)國土局的負(fù)責(zé)人稱，區(qū)內(nèi)一個符合兩個規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已經(jīng)按照每平方米600元的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備好了補(bǔ)辦手續(xù)的費(fèi)用，但由于上面態(tài)度不明朗，區(qū)里想補(bǔ)辦也辦不了。

面對小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對不聽勸阻、繼續(xù)進(jìn)行違法建設(shè)的，政府部門將依法從嚴(yán)查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。

據(jù)了解，石家莊市曾在去年10月實(shí)施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點(diǎn)工作，但是發(fā)現(xiàn)問題很多，只好宣布暫停。

南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒有一個小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦“兩證”。

南京市棲霞區(qū)國土局的負(fù)責(zé)人告訴記者，區(qū)內(nèi)一個符合兩個規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已經(jīng)按照每平方米600元的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備好了補(bǔ)辦手續(xù)的費(fèi)用，但由于上面態(tài)度不明朗，區(qū)里想補(bǔ)辦也辦不了。而更多的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)則抵制交納補(bǔ)辦手續(xù)費(fèi)。鳳翔花園的部分業(yè)主反映，街道辦事處曾動員過住戶辦理產(chǎn)權(quán)證，但每平方米要交納五六百元，住戶沒有一戶愿出錢辦證。

建設(shè)系統(tǒng)一名官員說，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點(diǎn)：一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目應(yīng)該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強(qiáng)行拆除影響社會穩(wěn)定；二是符合規(guī)劃的項(xiàng)目，應(yīng)該交納一定的費(fèi)用，這個錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，否則會助長頂風(fēng)違法。

吳震強(qiáng)則表示，集體土地進(jìn)入市場只有一條路：國家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化，是個漫長的過程。

房地產(chǎn)市場的“怪胎”

提示：房地產(chǎn)涉及農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩個市場，小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模出現(xiàn)使國家減少了大量土地出讓金收益，同時(shí)暴露出城鄉(xiāng)土地二元管理的巨大漏洞。

小產(chǎn)權(quán)房這一市場“怪胎”為何會延續(xù)多年？京郊一位村干部說，小產(chǎn)權(quán)房最初有其合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設(shè)，村組街道要自籌拆遷安置費(fèi)，根本沒有財(cái)力，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房也是迫不得已，而小產(chǎn)權(quán)房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。

盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房價(jià)高漲刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類型，起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來越突出，購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?/p>

“房地產(chǎn)涉及農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩個市場，過去沒有城鄉(xiāng)人員流動，兩個市場截然分開?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，如果有一天農(nóng)村土地可以進(jìn)入城市流通，戶籍界限也被打破，就無所謂小產(chǎn)權(quán)房、大產(chǎn)權(quán)房，但在目前，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房是違法，購買也是違法。

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若論2013年最令政府棘手的房地產(chǎn)問題，顯然已經(jīng)不再是單純的房價(jià)問題，小產(chǎn)權(quán)房“市場”的如火如荼更是觸動了多方社會利益。早在十年前，就有相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的治理建議，但直到今天，治理小產(chǎn)權(quán)房依舊是政府棘手百姓糾結(jié)的局面。似乎不但沒有治理成效，小產(chǎn)權(quán)房反而愈演愈烈。究竟是什么力量使得原本清晰的土地房產(chǎn)問題變的如此難以解決？小產(chǎn)權(quán)房治理困局真的會倒逼新和新房改么？

小產(chǎn)權(quán)房為何越治越多

小產(chǎn)權(quán)房，是指占用集體土地所建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。按照現(xiàn)行土地管理法和房屋產(chǎn)權(quán)規(guī)定（準(zhǔn)確地講是土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)），小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是“無產(chǎn)權(quán)房”，那么，消費(fèi)者為什么放著有產(chǎn)權(quán)的不要，非要買無產(chǎn)權(quán)的房屋呢？為什么小產(chǎn)權(quán)房越治理越多呢？原因就在于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的特殊背景，即商品房房價(jià)高漲，住房保障尚處起步，限制性購房等行政調(diào)控趨緊。對于想買商品房又買不起商品房的群體以及需要買房又被限購的群體來說，小產(chǎn)權(quán)房自然成了無奈的“明智”之舉。

對于小產(chǎn)權(quán)房這個游離在現(xiàn)實(shí)、政策與法律三者空隙中的“尷尬產(chǎn)物”。盡管政府有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低、手續(xù)較簡、準(zhǔn)入無限制等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非單方面因素造成，這里面參雜著來自市場、社會、政府等多方面的利益誘因。

一是久調(diào)不下的高房價(jià)滋生了小產(chǎn)權(quán)房的孕育土壤。現(xiàn)實(shí)市場中的高房價(jià)與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價(jià)格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。而小產(chǎn)權(quán)房因是農(nóng)民集體組織自發(fā)在其集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）；另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用（如學(xué)校）、應(yīng)繳納的稅款、營銷費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過三分之一。而在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

二是地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。作為一種市場行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時(shí)間，能夠從局部地區(qū)、個別城市擴(kuò)展到全國，政府相關(guān)管理部門難逃其責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的主要制造者和實(shí)際推動者。

三是市場需求提供了其發(fā)展的空間，小產(chǎn)權(quán)房市場份額的擴(kuò)大實(shí)際上體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調(diào)適功能。當(dāng)城市公共住宅無法滿足民眾需要時(shí)，市場注意力自然會流向既無費(fèi)也無稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購買力來填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場空間，如果房地產(chǎn)市場供需矛盾和價(jià)格壓力一直這么持續(xù)下去，那么小產(chǎn)權(quán)房市場也就一定會存在，因?yàn)樗茉谝欢ǔ潭壬掀鸬教娲蜓a(bǔ)充的作用。

2013年11月國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房問題視頻會議，部署小產(chǎn)權(quán)房整治工作，要求“對在建、在售的堅(jiān)決叫停，并依法查處”；同時(shí)，還聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》。這是官方罕見的在一個月內(nèi)連續(xù)兩次發(fā)出叫停小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知，意在明確強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不存在“轉(zhuǎn)正”的可能性。這種緊張情勢的特殊背景在于對十八屆三中全會后出現(xiàn)了關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面制度改革決定意見的過分解讀，這種解讀又快速被小產(chǎn)權(quán)房市場轉(zhuǎn)變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的利好信號，這使得小產(chǎn)權(quán)房似乎具備了新的投資價(jià)值，購買人群也從過去以自住為主，開始轉(zhuǎn)為投資比例上升，最終造成了小產(chǎn)權(quán)房市場的年末瘋狂。

絕非“沒收”一條路

小產(chǎn)權(quán)房所涉及問題具有很強(qiáng)的交錯性，是現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度與實(shí)際需求相悖的集中體現(xiàn)。所以，治理小產(chǎn)權(quán)房絕對不能一刀切地采取“沒收”的方式，否則只會激發(fā)更多的新矛盾新問題。與商品房市場調(diào)控思路類似，小產(chǎn)權(quán)房也需要采取“疏堵結(jié)合”的治理方式，行政處罰與市場引導(dǎo)相結(jié)合，講究治理方法的藝術(shù)性和科學(xué)性。

小產(chǎn)權(quán)房已是一種客觀存在，回避或者簡單沒收不是長久之計(jì)。遵循一事一議，給小產(chǎn)權(quán)房“準(zhǔn)生證”，能夠增加土地供應(yīng)渠道，降低房地產(chǎn)成本，使得更多的城鄉(xiāng)居民買得起房。小產(chǎn)權(quán)房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規(guī)劃和施工有沒有報(bào)批、是否符合國家對建筑質(zhì)量的要求；如果小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地或宅基地上的，可以通過補(bǔ)辦規(guī)劃許可等各種手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價(jià)地轉(zhuǎn)正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標(biāo)準(zhǔn)，政府可采取收購的方式轉(zhuǎn)為保障房，同時(shí)可以讓農(nóng)民充分享受到土地商品化帶來的收益，有利于打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

要對小產(chǎn)權(quán)房的“非法”存在進(jìn)行追根溯源，破解中央治理的兩難境地。小產(chǎn)權(quán)房之所以呈現(xiàn)出“燎原之勢”，歸根結(jié)底是它能滿足市場需求，特別是對商品房市場的高房價(jià)的“對沖”，面對如此之大的市場需求，再多的行政干預(yù)終將會蒼白無力，短暫的打壓只能給未來解壓后的市場帶來更大的反彈。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上將倒逼土地制度改革。所以，關(guān)鍵是要對當(dāng)前住房市場的運(yùn)行規(guī)則進(jìn)行綜合考慮，完善制度設(shè)計(jì)。小產(chǎn)權(quán)房的“非法生存”有其合理性，小產(chǎn)權(quán)房帶來的問題涉及面廣，治理難度大，所以單一的清理式治理需要向結(jié)合宏觀市場調(diào)控的綜合治理方式轉(zhuǎn)變。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”的爭論由來已久，“有條件的部分轉(zhuǎn)正”的確是治理的一種辦法，但畢竟與現(xiàn)行法律相悖，特別是會對現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)規(guī)則和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)則產(chǎn)生直接沖擊。但是，從法理的角度，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正并非絕對禁止，法理源自人理，很多現(xiàn)行法律與法理之間是存在差距的，減少法律與法理之間的沖突矛盾，是法律發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志。另外，反思小產(chǎn)權(quán)房治理的尷尬局面，更不能回避其背后的土地問題。農(nóng)村的集體建設(shè)用地沒有與城市的國有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，也沒有按照同樣的市場原則定價(jià)。

城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權(quán)可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)法律上卻既允許被出租、抵押，又不能被繼承轉(zhuǎn)讓。城市居民的住宅可以賣給出價(jià)高的符合購買條件的任何人，而農(nóng)村居民的住宅不能賣給出價(jià)更高的城市居民，這種現(xiàn)實(shí)違反了同地、同權(quán)、同價(jià)的市場法則，又限制了居民遷徙定居的自由。因此，應(yīng)逐步實(shí)行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。其中 “同權(quán)”是根本。到那個時(shí)候，同為建設(shè)用地，就已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，土地上的建筑也就具有了平等的產(chǎn)權(quán)。

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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；保障性住房

[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）07-0030-02

一、引言

小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)是現(xiàn)在政府著力解決的問題之一，與此同時(shí)，隨著我國房價(jià)飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補(bǔ)充。然而，由于數(shù)量極其有限，保障性住房遠(yuǎn)不能滿足要求。結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，將不合法的小產(chǎn)權(quán)房通過轉(zhuǎn)化為保障性住房使其合法化是當(dāng)前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實(shí)施路徑則值得我們作進(jìn)一步的研究分析。

二、存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的總體思路

小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質(zhì)的區(qū)別，其區(qū)別主要在于土地性質(zhì)和購買人身份的不同。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性房屋的問題時(shí)首先應(yīng)從以下兩個方面予以考慮：

1.土地權(quán)益問題的銜接

小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房最大的區(qū)別就在在于土地產(chǎn)權(quán)的不同。小產(chǎn)權(quán)房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發(fā)屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行規(guī)范?？蛇x擇的方法主要有兩個：一是將小產(chǎn)權(quán)房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質(zhì)予以統(tǒng)一。二是從法律的角度上認(rèn)可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發(fā)諸多問題，為今后農(nóng)村集體土地的管理和規(guī)范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產(chǎn)權(quán)房問題，我們只能視情況將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收變性，通過相應(yīng)的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。

2.購買人身份銜接

小產(chǎn)權(quán)房違法的本質(zhì)屬性還基于購買人的身份不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。在探尋存量小產(chǎn)權(quán)房向保障性房屋轉(zhuǎn)化的路徑時(shí)，應(yīng)考慮該部分已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房人群的身份是否符合住房保障制度關(guān)于受保障對象條件的限定。原有的小產(chǎn)權(quán)房的購買人應(yīng)在一定程度上受到保護(hù)。在小產(chǎn)權(quán)住房向保障型住房轉(zhuǎn)換后，可對原購買者進(jìn)行身份認(rèn)證，對于符合申請保障性住房的人群政府應(yīng)協(xié)助其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。對于條件不符合的人群可根據(jù)具體情況收取一定的差額費(fèi)用后為其補(bǔ)辦手續(xù)。

3.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的具體路徑

在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化的具體步驟中，首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面排查清理工作。確定整理區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量、類型、租售情況等。選取其中符合相關(guān)條件的房屋進(jìn)行保障性轉(zhuǎn)換。篩選條件應(yīng)包括房屋區(qū)位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前不同的租售情況等進(jìn)行區(qū)分轉(zhuǎn)化。

(1)已出租小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化

在具體操作中，有大量的小產(chǎn)權(quán)房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產(chǎn)權(quán)房，可參考以下具體轉(zhuǎn)化步驟。

首先，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。各地方政府應(yīng)該以此為根據(jù)進(jìn)行排查，確定將符合回購條件的房屋。

(2)已出售小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化

對于很多家庭來說，都是將小產(chǎn)權(quán)房一次性購買并且由村組或當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。但是，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律，這類買賣合同由于土地權(quán)屬問題存在爭議而被認(rèn)定為無效合同。

根據(jù)對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應(yīng)返還原所有者即集體經(jīng)濟(jì)組織。政府應(yīng)向收回房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時(shí)可向政府再次購買該房屋，不過應(yīng)當(dāng)按比例補(bǔ)齊一定的土地使用價(jià)款。

若購買人符合申請購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)規(guī)定享有權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)，購買該房屋后今后不可再申請經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。

4.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化過程中應(yīng)注意的問題

由于小產(chǎn)權(quán)房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉(zhuǎn)化也缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，所以在將小產(chǎn)權(quán)房收歸為保障性住房時(shí)應(yīng)該充分考慮各方因素，以免造成不可預(yù)期的問題，具體應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

(1)做好全面普查工作，防止錯漏

對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行全面普查是將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的基礎(chǔ)。在普查過程中應(yīng)該著重調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、住房條件、當(dāng)前租售狀態(tài)等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據(jù)。

(2)做好協(xié)調(diào)工作，避免激化矛盾

小產(chǎn)權(quán)房涉及了集體經(jīng)濟(jì)組織、購房者、政府等多個利益相關(guān)體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協(xié)調(diào)工作，避免引起不不要的矛盾。

(3)建立相關(guān)法律制度

當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應(yīng)加快相關(guān)法律政策的制定，使小產(chǎn)權(quán)房的回購工作有法可依，加強(qiáng)該項(xiàng)工作的規(guī)范性，同時(shí)明確相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。

[1]陳伯庚.《怎樣看待小產(chǎn)權(quán)房》，《檢察風(fēng)云》，2007.

[2]李磊.《小產(chǎn)權(quán)房動了誰的奶酪》，2007.

[3]楊卓.《基于權(quán)重效用模型的小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)界定主觀決策》.

[4]梁春程.《小產(chǎn)權(quán)房”的拆遷補(bǔ)償問題》，2009.

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如何走出小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)困境？本刊記者就北京小產(chǎn)權(quán)房居民的生活現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查走訪。

“老北京”：為了生活，小產(chǎn)權(quán)房的法律保障問題，似乎不那么重要了

在北京市小產(chǎn)權(quán)房較為密集的昌平區(qū)，記者走訪了居住在小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的幾戶家庭。

小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主小陳是老北京人，隨著北京市的快速發(fā)展，他原本在宣武區(qū)的家被拆遷了，為了能讓老婆孩子住上稍微大點(diǎn)的房子，小陳把家安在遠(yuǎn)在市郊的昌平“宏福苑”小區(qū)，選擇居住相對便宜的小產(chǎn)權(quán)房。

但這付出的代價(jià)是，因?yàn)榫幼〉牡胤诫x市區(qū)太遠(yuǎn)，小陳放棄了在民政局的穩(wěn)定工作。為了謀生，他在小區(qū)附近，開了一家嬰兒游泳館。小陳說，他很看好這門生意，盡管在這個城鄉(xiāng)結(jié)合地帶基礎(chǔ)設(shè)施相對不夠完善，但他認(rèn)為在這個區(qū)域嬰幼兒服務(wù)的生意很有市場前景。他的理由是，這片小產(chǎn)權(quán)房的面積相當(dāng)大，有80多個樓，“到現(xiàn)在這里還沒有同嬰幼兒有關(guān)的店，包括賣嬰幼兒的衣服，還有奶瓶、奶嘴、尿不濕這些母嬰用品的店?！?/p>

其實(shí)小陳目前的生意并不如想象中樂觀，當(dāng)?shù)鼐用駥τ趮胗變涸缙诮逃裏崆槎炔⒉桓?，送孩子去專門的嬰兒游泳館游泳的家庭更是少之又少，小陳的嬰兒游泳館一直處于虧損的狀態(tài)。面對不景氣的生意小陳顯得很無奈，正如選擇在市郊開始新的工作和生活，同樣也是無奈之舉。

小陳告訴記者，他宣武區(qū)房子的拆遷補(bǔ)償款在“城里”根本買不起房子，“如果要是在四環(huán)以內(nèi)，買大產(chǎn)權(quán)的房子的話，只能買半套。所以多數(shù)人選擇往郊區(qū)走。”

不得不說，近幾年來北京市區(qū)不斷走高的房價(jià)，早已超出了小陳這樣的普通家庭能夠承受的能力范圍，面對瘋狂高漲的房價(jià)，像小陳這樣的老北京人，只能舍棄很多，為了新的生活，小產(chǎn)權(quán)房的法律保障問題，似乎顯得并不那么重要了。

“我們只能割舍，割舍那邊的親戚朋友，割舍我自己的社會關(guān)系圈，而得到的是我能繼續(xù)生活下去，起碼在這邊有房子住。這是沒辦法的選擇，只能是這樣。至于小產(chǎn)權(quán)是50年也好，是40年也好，那都是以后的事情，起碼我現(xiàn)在還有的住，還在生活著?！?/p>

不過，和小陳不一樣的是，當(dāng)?shù)夭疬w的居民境遇似乎好很多，拆遷后的村民們住進(jìn)了更加寬敞舒適的樓房，又有很多生活補(bǔ)貼，最重要的是，還是和原來的親戚朋友住在一起，生活圈子沒有受到太大影響。

而小陳除了生活圈子不得不舍棄以外，郊區(qū)的生活多少讓他有些不大適應(yīng)。他現(xiàn)在雖然沒有物業(yè)費(fèi)，只需繳納每天3元錢的電梯管理費(fèi)，可是已經(jīng)過了電梯檢修時(shí)間，依然沒有人來檢修。盡管小區(qū)周邊配套設(shè)施相對健全，但是為了買到更加便宜和質(zhì)量上乘的物品，人們還是只能去幾站地以外的大型超市和菜場。

小陳說，讓這邊小區(qū)火起來的另一個原因就是便利的交通，在小區(qū)門口，就是公交車607路和快3的總站，高速公路也在不遠(yuǎn)處，出行非常方便。但也因?yàn)檫@條居民出行的必經(jīng)之路臨近高速，存在很多安全隱患。

打工族：不想將來怎么樣，現(xiàn)在能安居樂業(yè)就可以了

記者了解到，“小產(chǎn)權(quán)房”一般是在農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和宅基地上建成的，大都集中在市郊城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，可以說是農(nóng)村城市化進(jìn)程的產(chǎn)物。像小陳所在的京西“宏福苑”這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)，在北京并非只此一處，擁有小產(chǎn)權(quán)房的也不僅是“老北京”，還有很多的外來打工一族。

在通州區(qū)張家灣“太玉園”小區(qū)，35歲的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主史先生就是外來務(wù)工者。

史先生到北京已經(jīng)十幾年了，他回憶起多年前和進(jìn)京上大學(xué)的哥哥一起，帶著對首都的憧憬和簡單的夢想，從農(nóng)村老家出來踏上去往北京的列車那一幕，依然恍若一夢。

初來北京時(shí)，史先生還是一個18歲的孩子，因?yàn)闆]有學(xué)歷沒有工作經(jīng)驗(yàn)，他只能在工廠里當(dāng)學(xué)徒、去建筑工地打雜工等等，干一些簡單的體力活，過著居無定所朝不保夕的日子。

也許對于無數(shù)的建筑工人來講，高樓林立的城市在他們的心里總有著某種特殊的情感，一座座高大建筑在他們的辛勤勞作中拔地而起，而那些房子永遠(yuǎn)都是遙遠(yuǎn)的作品，能夠在城市里擁有一個屬于自己的家，是多數(shù)農(nóng)民工想都不敢想的事情。

史先生說，到了30歲，他想要在城市安家立業(yè)的愿望已極為強(qiáng)烈，頻繁換崗和四處打工只能離夢想越來越遠(yuǎn)。最后，盡管風(fēng)險(xiǎn)很大，他還是選擇了自主創(chuàng)業(yè)。但第一次創(chuàng)業(yè)他失敗了，還虧了大約20萬元。為了償還債務(wù)，史先生只好與大學(xué)畢業(yè)后去海外留學(xué)的哥哥做點(diǎn)簡單的外貿(mào)生意，一點(diǎn)一點(diǎn)補(bǔ)救經(jīng)濟(jì)上的損失。

幾年之后，他用再次積累的財(cái)富購買了一套每平米2780元的小產(chǎn)權(quán)房，而同期的大產(chǎn)權(quán)房每平米8000元。史先生告訴記者，當(dāng)時(shí)買這個房子并沒有多少顧慮，“那個時(shí)候我認(rèn)為大家對這個政策根本是搞不明白，我自己也沒有大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)這個概念之分。我也不認(rèn)為這個村一級的政府，賣出的這個房子會違法?！?/p>

專家表示，選擇購買毫無法律保障的小產(chǎn)權(quán)房，一方面是由于對房屋產(chǎn)權(quán)問題法律知識的匱乏，而另一方面則是不斷高漲的房價(jià)，讓多數(shù)外來打工人員對大產(chǎn)權(quán)房只能望洋興嘆。以“鏈家地產(chǎn)”調(diào)研的通州區(qū)二手房市場價(jià)格為例，目前大產(chǎn)權(quán)房每平方米14000元到16000元左右，而私下交易的小產(chǎn)權(quán)房只需要6000元到8000元左右就能買到，平均售價(jià)是大產(chǎn)權(quán)房的三分之一到二分之一之間。

現(xiàn)實(shí)中，像史先生這樣的外來打工者，能在北京安家落戶，過上安居樂業(yè)的城市生活，就是最幸福的事情。而把房子買在市區(qū)還是郊區(qū)，是大產(chǎn)權(quán)還是小產(chǎn)權(quán)，只要是能夠買得起，擁有一個屬于自己的家，其他的似乎都不重要了。史先生就說，“我不太在乎，也沒有過多地考慮什么小產(chǎn)權(quán)怎么樣，會怎么樣，將來想怎么樣。我是覺得我這樣住，只要能安居樂業(yè)就可以了?！?/p>

篇7

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；房地產(chǎn)市場；政府監(jiān)管

中圖分類號：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.059

1 小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生背景及特征

1.1 產(chǎn)生的背景

在我國改革開放初期，小產(chǎn)權(quán)房屋就開始出現(xiàn)，只是當(dāng)時(shí)的數(shù)量較少，還沒有引起政府重視。近幾年來隨著中低收入階層的住房需求迅速增大，小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般迅速發(fā)展，規(guī)模和面積迅速增大。盡管小產(chǎn)權(quán)房并沒有獲得我國法律認(rèn)可，而且購買小產(chǎn)權(quán)房屋后，并不能獲得房a證明，面臨著較大的交易風(fēng)險(xiǎn)。但由于小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格與入住條件等方面存在著絕對優(yōu)勢，滿足了大部分中低收入階層的需求。筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房在我國的產(chǎn)生背景可以歸納為以下幾點(diǎn)。

1.1.1 城市化的快速發(fā)展

我國城市化的快速發(fā)展，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然結(jié)果，這也使得大量農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)上來，這在一定程度上解決了城市化發(fā)展對勞動力的需求，但也加劇了城市的各種負(fù)擔(dān)。首當(dāng)其沖的就是對住房的需求，隨著需求的增加，房價(jià)也一路飆升。大量的中低層次消費(fèi)者只能依靠購買價(jià)格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房來解決住房問題。

同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的存在也可以實(shí)現(xiàn)多方的利益化。首先，小產(chǎn)權(quán)房的存在使得購房者得以用低廉的價(jià)格在房價(jià)極高的城市周邊解決住房問題；其次，小產(chǎn)權(quán)房也讓作為土地使用者的農(nóng)民或農(nóng)村集體獲得了更高的經(jīng)濟(jì)利益；最后，小產(chǎn)權(quán)房雖然并不合法，但是它也為政府解決了大部分中低層居民的住房問題，緩解了政府壓力。

1.1.2 城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是指以城市現(xiàn)代大工業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)兩種經(jīng)濟(jì)并存的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。由于大部分公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施上農(nóng)村與城市間存在較大差距，這就造成城市和農(nóng)村貧富差距過大、地區(qū)發(fā)展不均衡等問題。同時(shí)在城鄉(xiāng)二元土地產(chǎn)權(quán)制度背景下，小產(chǎn)權(quán)房在城市與農(nóng)村的交界地區(qū)快速發(fā)展起來。

1.1.3 城市房價(jià)過高

近年來，城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，大部分中低層收入家庭普遍負(fù)擔(dān)不起如此高昂的房價(jià)。然而，國家近幾年加大了對農(nóng)村建設(shè)的投資力度，在農(nóng)村住房改造以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過程中，農(nóng)村一些集體組織挖掘出一條新的“致富通道”，為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，這些農(nóng)村集體組織開始在農(nóng)村集體用地開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋，而這也正好迎合了低收入階層人群對于低價(jià)房屋的需求，甚至一部分人群將小產(chǎn)權(quán)作為第一住所使用。這種行為讓當(dāng)?shù)卮逦瘯吹搅诵‘a(chǎn)權(quán)房的利潤巨大，小產(chǎn)權(quán)房也因此被大規(guī)模地開發(fā)建設(shè)。

1.2 特征概括

1.2.1 數(shù)量大，范圍廣

我國小產(chǎn)權(quán)房不僅數(shù)量龐大，而且其分布也十分廣泛。無論是在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，還是在洛陽、菏澤這樣的中小城市都隨處可見。根據(jù)2013年全國工商聯(lián)提供的一份大會發(fā)言中我們得到的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)已經(jīng)超過7.6億平方米。然而現(xiàn)如今小產(chǎn)權(quán)房面積已猛增至66億平方米，有8000多萬的人口在居住。例如北京，小產(chǎn)權(quán)房占據(jù)所有市場樓盤總量的20%以上，在北京四環(huán)以外，就是小產(chǎn)權(quán)房，可是北京都已經(jīng)發(fā)展到五環(huán)、六環(huán)了，房山縣、順義縣也都改名為房山區(qū)，順義區(qū)了，這也變相的使小產(chǎn)權(quán)房的不利位置轉(zhuǎn)變成為了非常有利的位置。在深圳，小產(chǎn)權(quán)房建筑可以占據(jù)深圳總建筑面積的半壁江山了。在有著“天下第一莊”之稱的石家莊，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，石家莊正在銷售及潛在供應(yīng)的小產(chǎn)權(quán)房面積近360萬平方米，然而2011年石家莊商品住宅數(shù)量也僅僅只有427.56萬平方米。可見小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)規(guī)模巨大。

1.2.2 形式繁多，難以管制

小產(chǎn)權(quán)房在全國各地的存在形式多種多樣，主要包括舊城改造、建設(shè)城中村、城中村改造等等，使得今天國家對小產(chǎn)權(quán)房難以管制。盡管國家的相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件都已經(jīng)明確指出，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，但是大部分群眾仍然抱著總有一天小產(chǎn)權(quán)房會轉(zhuǎn)正的僥幸心理，準(zhǔn)備購買小產(chǎn)權(quán)房，這樣既有房子住又可以節(jié)省開支，何樂而不為呢？政府為了抵制小產(chǎn)權(quán)房，先后各種政策，但是仍然有大量城中村、城郊村鎮(zhèn)打著建設(shè)社會主義新農(nóng)村的旗幟建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。由于這些小產(chǎn)權(quán)房所處位置“隱蔽”，建筑規(guī)模較小，所以其建筑面積很難統(tǒng)計(jì)；而且，小產(chǎn)權(quán)房屋未辦理國家土地使用手續(xù)、未經(jīng)建設(shè)許可和出售許可，買賣雙方僅憑“購房協(xié)議書”無法保障小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量和安全，國家也很難直接進(jìn)行管制。

1.2.3 利益驅(qū)使，主體眾多

小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價(jià)格博得了幾乎囊括所有收入階層人們的喜愛。在北京、深圳等大城市，小產(chǎn)權(quán)房的主要需求群體就是外來務(wù)工人員和收入較低的群體，這些群體對小產(chǎn)權(quán)房的需求十分巨大，幾乎有50%的外來人口住在城中村。而在其他中小城市，例如長春、太原，在小產(chǎn)權(quán)房的需求者中就包括了許多低薪階層、公務(wù)員、大學(xué)畢業(yè)生等人群，當(dāng)然也不乏許多靠倒賣小產(chǎn)權(quán)房而獲利的私營業(yè)主。小產(chǎn)權(quán)房的供給者主要包括村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、私營業(yè)主、企業(yè)家等，由于缺少正規(guī)辦理各項(xiàng)許可證的渠道，缺少辦理正規(guī)手續(xù)的步驟，使得這些供給者能夠自定價(jià)格，達(dá)到個人利益最大化，因此小產(chǎn)權(quán)房在我國的猖獗與這些主體的個人利益得到實(shí)現(xiàn)有極大關(guān)聯(lián)。

雖然小產(chǎn)權(quán)房近幾年發(fā)展速度迅猛，但因其缺乏生存環(huán)境，而且在政府已經(jīng)明文規(guī)定禁止小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，并且出臺一些政策對小產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)行改造，并且房地產(chǎn)價(jià)格也在理性回歸。在這樣的發(fā)展趨勢下，小產(chǎn)權(quán)房合理化已不再遙遠(yuǎn)。

2 小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)存問題

小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上緩解了一些城市中收入偏低人群的住房問題，增加了農(nóng)民的收入。但也給社會帶來了非常嚴(yán)重的影響，其影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

2.1 小產(chǎn)權(quán)房存量大

我國在北上廣深等一線城市就業(yè)的大部分人群，因?yàn)橘I房的壓力過大，大多都會把目光投向小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格的低廉吸引了相當(dāng)多的一部分人，不僅是在我國一線城市存在這類現(xiàn)象，在我國其他地區(qū)也同時(shí)存在此類問題，而正是因?yàn)榇蠹覍π‘a(chǎn)權(quán)房的追捧，和一些開發(fā)商借此機(jī)會鉆法律空子大肆地建造小產(chǎn)權(quán)房等諸多因素，導(dǎo)致現(xiàn)如今小產(chǎn)權(quán)房存量過盛的局面尤為突出。

2.2 沖擊房地產(chǎn)市場秩序

首先，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)抑制了大產(chǎn)權(quán)房的市場交易。面對高額的商品房，很多人對買房產(chǎn)生了恐懼。小產(chǎn)權(quán)的供應(yīng)使消費(fèi)者們重新燃起了買房的熱情，也讓很多因高價(jià)無法購買房屋的消費(fèi)者解決了燃眉之急。但對于開發(fā)商來說，小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)也使得正規(guī)商品房的銷售量驟減。

其次，法不責(zé)眾的消費(fèi)心理被不斷強(qiáng)化。在一些關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些調(diào)查把小a權(quán)房持有者動機(jī)取向分為金錢價(jià)值影響、基本住房改善、自然宜人環(huán)境、工作生活需要、認(rèn)知興趣實(shí)現(xiàn)等五類動機(jī)。問卷結(jié)果明確顯示，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房持有者在金錢價(jià)值取向的動機(jī)強(qiáng)度最高，很多持有者懷有“跟隨多數(shù)，法不責(zé)眾”的心態(tài)。

2.3 小產(chǎn)權(quán)房不合法

小產(chǎn)權(quán)房是對現(xiàn)行法律的公開違反，從諸多層面都違反了我國《憲法》和《土地管理法》，我國《憲法》第十條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有，任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。法律法規(guī)上對小產(chǎn)權(quán)房的明文規(guī)定清晰可見，但還是有大多數(shù)的買賣者抱著“法不責(zé)眾”的心態(tài)，視法律法規(guī)于不顧，這也嚴(yán)重影響了法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

2.4 土地亂用現(xiàn)象嚴(yán)重

小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，從源頭上講可分為兩種：一種是擅自在集體建設(shè)用地上違法建造的房屋，另一種則是未經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，直接占用農(nóng)用地違法建造的房屋。一部分農(nóng)村集體組織在利益的驅(qū)動下，違背農(nóng)村土地使用規(guī)劃，扇子占用農(nóng)民耕地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)建設(shè)，使得農(nóng)村耕地面積大幅度減少，土地利用規(guī)劃失控。

3 小產(chǎn)權(quán)房問題成因

3.1 政府相關(guān)部門監(jiān)管不力

雖然國務(wù)院針對小產(chǎn)權(quán)房問題已做出部署，要求國土資源部和住建部成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)對小產(chǎn)權(quán)房屋的全面摸查和清理。但是，政府有關(guān)部門并沒有從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房屋問題，政府未能有效控制城市高昂的房屋價(jià)格，至少在價(jià)格方面，小產(chǎn)權(quán)房依然有著自己的生存空間。而且，政府在小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)建設(shè)的過程中，存在著一定的行政不作為現(xiàn)象，首先，政府未在小產(chǎn)權(quán)房屋出現(xiàn)之前做好防范治理工作；其次，現(xiàn)如今，小產(chǎn)權(quán)房屋已成氣候，面對經(jīng)濟(jì)利益，大部分農(nóng)村基層干部對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)“亮綠燈”，甚至積極為開發(fā)商提供土地、優(yōu)惠政策等支持開發(fā)；最后，由于政府并沒有對小產(chǎn)權(quán)房屋采取嚴(yán)格的排查，大部分中低收入階層的群眾抱著僥幸心理購買小產(chǎn)權(quán)房屋，有需求就會有供給，這也無疑變相為小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)提供了群眾基礎(chǔ)。

3.2 房價(jià)虛高

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，為我國城市建設(shè)水平的提高和城市居民的住房條件的改善起到?jīng)Q定性作用。由于政府把主要精力集中在推動城市住房市場化上，使得城市農(nóng)村之間的房價(jià)差距也迅速拉大，城市房屋再經(jīng)過媒體新聞層層炒作，導(dǎo)致我國城市房價(jià)虛高。城市房地產(chǎn)價(jià)格過高，普通群眾因?yàn)樽》繂栴}無法解決，導(dǎo)致大家把目光紛紛移向了價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

3.3 土地法律不健全

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度有諸多缺陷。我國農(nóng)村土地的設(shè)置并不明確，雖然我國農(nóng)村土地名義上是農(nóng)村集體所有，但是對于集體的概念，并沒有明確的解釋說明，這也就導(dǎo)致，在有機(jī)會利用土地賺取高額經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，每一位農(nóng)民都希望獲得利益，又不愿意為土地?fù)p失負(fù)責(zé)。因此，帶來的結(jié)果必然是，小產(chǎn)權(quán)房的不合法。土地不僅是一種資源，也是一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)。雖然，農(nóng)村土地的擁有者――農(nóng)村集體組織和土地開發(fā)商是農(nóng)村土地開發(fā)的貢獻(xiàn)者，但是經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，使得農(nóng)民對土地有強(qiáng)烈的占有意識、經(jīng)營意識，而小產(chǎn)權(quán)房屋則是成為了為農(nóng)民和土地開發(fā)商帶來經(jīng)濟(jì)利益的有效途徑。

3.4 土地規(guī)劃不完善

從2006年至今，我國對新農(nóng)村建設(shè)的腳步從未停歇，解決不完善的土地規(guī)劃所帶來的問題是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，需要慢慢推進(jìn)，不能急于求成。我國部分地區(qū)，在缺乏用地建設(shè)規(guī)劃的情況下，對土地盲目開發(fā)，也沒有相關(guān)部門的審批手續(xù)，這些因素就給小產(chǎn)權(quán)房留下了很大發(fā)展的空間，未經(jīng)土地正規(guī)轉(zhuǎn)化就把農(nóng)業(yè)用地私自作為建設(shè)用地使用，在農(nóng)業(yè)用地上建造房屋，并將除自居房屋以外，其他多余的房屋出售給城鎮(zhèn)居民，一些村民和村干部發(fā)現(xiàn)利潤極其可觀，便抵擋不住金錢帶來的誘惑，大肆的建造一些住宅作為小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣。甚至，有一些村干部，以各種“合理”的名義建造小產(chǎn)權(quán)房屋，對外出售為自己帶來經(jīng)濟(jì)利益。這種隨意占用農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的行為，嚴(yán)重影響了我國土地利用規(guī)劃制度的完善。

4 小產(chǎn)權(quán)房合理化的對策建議

4.1 改進(jìn)政府監(jiān)管制度

首先，政府應(yīng)加強(qiáng)對相關(guān)行政部門人員的思想培訓(xùn)，提高工作人員對小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知程度。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府借以新農(nóng)村建設(shè)的名義，輔助開發(fā)商建造小產(chǎn)權(quán)房，很大程度是自身意識薄弱，對于小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知高度不夠，所以政府應(yīng)采取相應(yīng)規(guī)制的培訓(xùn)，提升行政人員意識。其次，政府應(yīng)嚴(yán)格對土地利用進(jìn)行管控。在土地利用的審批程序上嚴(yán)格把控，不得出現(xiàn)未經(jīng)審批就可隨意占用耕地建造房屋的現(xiàn)象。再次，也要宏觀調(diào)控好城市商品房的價(jià)格波動，使房價(jià)趨于平穩(wěn)。最后，政府應(yīng)加大對住房保障體系的建設(shè)，同時(shí)予以回購部分小產(chǎn)權(quán)房屋用于保障性住房，或者政府承租后向受保障對象出租。這不僅促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房的合理化趨勢，也大大提高了小產(chǎn)權(quán)房的利用率，解決不少因?yàn)橘I房難而生活壓力大的部分群眾，不管是從社會建設(shè)角度考慮，還是從民生角度考慮，此做法都非?？尚小?/p>

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

2016年我國重要的經(jīng)濟(jì)問題之一就是房地產(chǎn)市場問題，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)高庫存、低銷量現(xiàn)象極為嚴(yán)重，即使在這樣嚴(yán)峻的情形下，房價(jià)一直飆升，便導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的增多。作為嚴(yán)重的影響因素來說，房地產(chǎn)市場應(yīng)有節(jié)制的利用土地，不能盲目建造，應(yīng)配合當(dāng)?shù)卣块T，根據(jù)所在地區(qū)的發(fā)展情況調(diào)整好房屋價(jià)格，以清除部分庫存為主，進(jìn)行自我結(jié)構(gòu)的重新整合，開創(chuàng)社會與自身共贏的新局面。

4.3 健全土地法律規(guī)制

小產(chǎn)權(quán)房的合法化將會是健全我國土地法律規(guī)制的重要一步。我國近期提出的“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”、“形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局”等戰(zhàn)略，意在打破城鄉(xiāng)壁壘，縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)農(nóng)村和城市生產(chǎn)要素合理分布、協(xié)調(diào)發(fā)展。

首先，必須從法律上明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體。如今，我國農(nóng)村土地所有權(quán)主體模糊，還沒有實(shí)現(xiàn)土地使用和保護(hù)的責(zé)任制。而且，在農(nóng)村土地使用過程中各主體間的利益摩擦和相互間的權(quán)利爭奪，所以在加快制度改革時(shí)，確權(quán)很重要。

其次，要將使用權(quán)作為農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的中心，在政策法規(guī)的制定過程中，要深入研究農(nóng)村土地使用權(quán)制度，猿峙逋戀匚鍶化，完善農(nóng)村土地收益權(quán)和處置權(quán)。

最后，要改革和完善我國現(xiàn)行的土地征收制度，禁止以國家征收的名義進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，損害農(nóng)民的利益。將農(nóng)用地分等級劃分，并制定相對應(yīng)的征收標(biāo)準(zhǔn)，必須做到征收土地整個過程公開透明，最大程度維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

4.4 完善土地利用規(guī)劃

首先，土地的利用要遵守法律規(guī)定，符合土地利用規(guī)劃。其次，在房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量大大增加的情況下，要充分注意集體土地的特殊性，對于集體土地的開發(fā)，要符合當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展環(huán)境、征求組織成員意見。最后，要通過完善土地利用規(guī)劃，縮小城市農(nóng)村之間的壁壘，城市土地利用規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要充分結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村的集體土地規(guī)劃情況，以嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地利用規(guī)劃與審批，以免導(dǎo)致集體建設(shè)用地的成為現(xiàn)代化建設(shè)的工具。

參考文獻(xiàn)

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；動產(chǎn)登記；風(fēng)險(xiǎn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552161

2014年12月22日，國務(wù)院總理簽發(fā)第656號國務(wù)院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，這標(biāo)志著我國正式啟動不動產(chǎn)登記工作。不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)[1]。簡而言之，就是要將房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等不動產(chǎn)定著物以土地為基礎(chǔ)進(jìn)行一體化登記，實(shí)施統(tǒng)一登記后，將改變原來國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門分別對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等進(jìn)行分別登記、分別頒發(fā)證書的狀況，形成以統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為責(zé)任部門，以統(tǒng)一的不動產(chǎn)單元為登記對象，在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記證書上記載各類物權(quán)信息、頒發(fā)一本不動產(chǎn)登記證書的不動產(chǎn)物權(quán)登記管理機(jī)制。2015年8月上旬，國土資源部透露，自江蘇徐州頒發(fā)第一本不動產(chǎn)權(quán)證書以來，全國各地已累計(jì)頒發(fā)新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》10多萬本、涉及不動產(chǎn)抵押等的《不動產(chǎn)登記證明》10多萬份。

不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施，是完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，也是貫徹落實(shí)十八屆三中全會提出的“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，對進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展具有重要意義。經(jīng)研究認(rèn)為，不動產(chǎn)登記后，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生以下五方面的影響。

1防范房地產(chǎn)市場交易風(fēng)險(xiǎn)

目前，不動產(chǎn)權(quán)利根據(jù)其性質(zhì)不同，由國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門分別進(jìn)行登記，由于各部門執(zhí)行的登記方法、技術(shù)規(guī)程均不一致，分散登記的管理機(jī)制及工作方式有可能導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，甚至引發(fā)房地產(chǎn)權(quán)市場的矛盾和糾紛。實(shí)施統(tǒng)一登記后，由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行歸口登記，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范高度統(tǒng)一，這就可以更好地厘清不動產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利界限，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，減少權(quán)屬糾紛的產(chǎn)生。

同時(shí)，國家要求，在統(tǒng)一登記實(shí)施后，將建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，社會公眾可依法對相關(guān)不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢，不動產(chǎn)登記交易市場和交易對象更為公開透明，這將從根本上防范因信息不公開、不對等導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

因此，實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將能在較大程度上助推我國歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、流轉(zhuǎn)順暢的房地產(chǎn)市場建設(shè)，更好地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場交易秩序。

2合理調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，單個的企業(yè)和個人不可能及時(shí)準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，及時(shí)信息，以便企業(yè)和個人能夠準(zhǔn)確、及時(shí)地獲取信息，作出市場生產(chǎn)、交易相關(guān)的決策。

實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記工作，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過程中，將能夠全面、準(zhǔn)確地獲取房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀及價(jià)格數(shù)據(jù)，了解整個市場的供求關(guān)系，同時(shí)，依托大數(shù)據(jù)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等先進(jìn)技術(shù)，可以進(jìn)一步挖掘、豐富不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的價(jià)值，更好地預(yù)判房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展方向，并通過一定的公眾平臺予以，在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中發(fā)揮更強(qiáng)有力的作用。同時(shí)，不動產(chǎn)登記后，多部門的信息聯(lián)網(wǎng)打破了以往的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，統(tǒng)一權(quán)屬人名下在不同城市的房產(chǎn)可以一并查詢，異地炒房不再會是漏網(wǎng)之魚，將會導(dǎo)致出現(xiàn)新一輪的投資客集中拋售房產(chǎn)，高端二手房供應(yīng)量有望增加，對于合理調(diào)控二手房市場價(jià)格起到積極作用。

3加快房產(chǎn)稅制改革步伐

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，各類不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)，實(shí)行全國范圍的聯(lián)網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息及共享平臺，將會從根本上完善以往缺失的不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，有利于重新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。此前，曾在重慶、上海等多個城市試點(diǎn)的房產(chǎn)稅已基本淡出，加征的稅費(fèi)并未對樓市格局產(chǎn)生影響。而《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，正是為加快房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程打通了技術(shù)條件。不動產(chǎn)登記后，政府客觀掌握每人的房產(chǎn)信息，明確存量房房地產(chǎn)稅、空置稅、二手房增值稅，關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革方面的頂層設(shè)計(jì)將會逐步推出。房地產(chǎn)稅費(fèi)體系的重構(gòu)，可以從根本上改變當(dāng)前重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)，稅費(fèi)混亂、以費(fèi)代稅等現(xiàn)象，弱化房地產(chǎn)的金融、投資屬性，使其回歸居住、使用屬性，最終對于保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮有利的作用。

4促進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

即將實(shí)施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入工作范圍，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證，盡快完成房地一體的全國農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，是本次不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。實(shí)施集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記發(fā)證后，將對賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等重大改革具有基礎(chǔ)性作用和非常重要的意義。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，2012年中國農(nóng)村人均住宅面積3709平方米，按照中國農(nóng)村人口67億推算農(nóng)村住房總面積近250億平方米，宅基地市場價(jià)值（含農(nóng)房及其附屬設(shè)施）超過20萬億，一旦農(nóng)民土地、房產(chǎn)能夠依法流轉(zhuǎn)，將為中國農(nóng)村人口帶來大量財(cái)富，形成新型城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動力量。

5倒逼小產(chǎn)權(quán)房問題的解決

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案[2]。不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)登記制度發(fā)展進(jìn)程中的一個無法回避的問題。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。現(xiàn)在，28個省市自治區(qū)已經(jīng)拿出了針對小產(chǎn)權(quán)房的工作方案，國土資源部很明確地表示，對小產(chǎn)權(quán)房要拆除一批，教育一批，要處理一批違法的，來震懾一片，要問責(zé)一批失職瀆職的，來警示一片。未來，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢不復(fù)存在，可從根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房，也有利于制定分類治理辦法，統(tǒng)計(jì)和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。

參考文獻(xiàn)：

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靜安：近鄰勝遠(yuǎn)親/ “和諧鄰里”是城市文明的一道美景，展現(xiàn)著一座城市的精神風(fēng)貌和市民素質(zhì)。而營造與鄰為德、與鄰為善、與鄰為親、與鄰為樂的鄰里氛圍，打造團(tuán)結(jié)、互助、平安、文明、和諧的現(xiàn)代社區(qū)，更是構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容。和諧的鄰里關(guān)系需要整個社會的廣泛參與，只有人人參與、人人奉獻(xiàn)，積極營造和諧的氛圍，才能讓左鄰右舍成為快樂的一家人。

王小榮：近鄰勝遠(yuǎn)親/上聯(lián)：左鄰右舍老少和樂歡天喜地吃茶去 下聯(lián)：前庭后院男女匯集笑逐顏開聚年會 橫批：近鄰勝遠(yuǎn)親

徐蓉: 近鄰勝遠(yuǎn)親/幾年前有部電視劇叫《不要和陌生人說話》，現(xiàn)在我卻要說，“要和陌生的鄰居說話”。鄰居低頭不見抬頭見，需要溝通、交流，才能促進(jìn)鄰里關(guān)系的回歸。

洪雨：近鄰勝遠(yuǎn)親/ “鄰里關(guān)系冷漠癥”是隨著城市發(fā)展而出現(xiàn)的一種“城市病”。居住環(huán)境的改變，令很多居民對身邊的鄰居抱著提防之心；而都市生活節(jié)奏的加快，漸漸擠掉了人們交流與溝通的時(shí)間，鄰里之間豎起了一堵無形的高墻。

潤心坊：誰為“過度醫(yī)療埋單”/一個國外心臟支架進(jìn)口價(jià)6000元，到了醫(yī)院便成了3.8萬元，暴利超過六倍。而一個國產(chǎn)的心臟支架出廠價(jià)3000元，到了醫(yī)院是2.7萬元，暴利達(dá)九倍。我們不奢求免費(fèi)醫(yī)療，但我們更反對暴利醫(yī)療。

白峰：變味的國外知名品牌/或許會有人認(rèn)為，品牌變味是中國的質(zhì)量環(huán)境問題。其實(shí)，羊毛出在羊身上，洋品牌的問題還是出在外商自身上。洋品牌的雙重標(biāo)準(zhǔn)害了自己，外企對發(fā)達(dá)國家輸出的產(chǎn)品是一個標(biāo)準(zhǔn)，對發(fā)展中國家輸出的又是一個標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)就是降低了產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。

徐維霖：百歲遺言/一諾千金，天地動容。陳月香老人一生節(jié)資重教，熱情如火，誠信為人，臨終前還留下遺言，要家人為她了卻60年前的承諾，惠人錦被。《百歲遺言》托起了一位大愛如金的中國老人，更樹起了一個可親可敬的人生楷模。偉大來自平凡，和諧需要奉獻(xiàn)，福音鼓擊人心?？上部少R。

賤言獻(xiàn)車：“小產(chǎn)權(quán)房”何去何從/應(yīng)按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和現(xiàn)實(shí)國情建立起一套城鄉(xiāng)一體的、平等的土地法律制度，才能將小產(chǎn)權(quán)房送進(jìn)歷史。因此，我們期待的小產(chǎn)權(quán)房清理方案，實(shí)際上就是土地法律制度的改革方案。

秋風(fēng)落：電影票價(jià)如何調(diào)/市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展這么多年了，人所共識票價(jià)由市場說了算，廣電總局越俎代庖的“限價(jià)令”意欲何為呢？中國電影票價(jià)不是太低，而是太高，如果真要管理，廣電總局應(yīng)該出臺的不是最低限價(jià)而是最高限價(jià)。

狂奔：NBA刮起“林旋風(fēng)”/林書豪就是個iPhone——國產(chǎn)配件，臺灣人投資組裝，中國人期望擁有，但核心是美國技術(shù)和軟件，說到底還是個美國品牌。

陸明華：保留處方/長期以來，不少醫(yī)生開的處方都只有一聯(lián)，老年患者拿完了藥，處方就留在了藥房。至于處方上醫(yī)生所開藥品的用法、用量及注意事項(xiàng)也無法對照，只能看包裝上的說明，或口頭咨詢醫(yī)生，很不方便。為此，筆者建議：醫(yī)院對處方及各種交費(fèi)通知單應(yīng)留一份給患者，讓患者心里有數(shù)，也便于醫(yī)院接受監(jiān)督。

郭文婧:無人愿種地/無人愿種地，只是一個表面現(xiàn)象，不解決“種地?zé)o利可圖”的現(xiàn)實(shí)，這種現(xiàn)象就會持續(xù)。如果真正讓“種地有利可圖”，不僅可能會有很多農(nóng)民不愿進(jìn)城，已經(jīng)“漂”在城里的新生代農(nóng)民也會爭相回鄉(xiāng)種地；那些城里人，那些資本，也會想方設(shè)法去種地。

閆芳：打印96頁對賬單銀行收費(fèi)4200元/有專家建議，政府部門在監(jiān)管銀行收費(fèi)定價(jià)時(shí)，應(yīng)參照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，明確國家定價(jià)和銀行自行定價(jià)的范圍，要求銀行在制定收費(fèi)政策時(shí)明確成本，以成本及合理的利潤構(gòu)成收費(fèi)價(jià)格。

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關(guān)鍵詞：綜合治稅 調(diào)查分析 存在問題 對策建議

開展綜合治稅工作，是加強(qiáng)地方稅收征管，維護(hù)納稅人合法權(quán)益，增加財(cái)政收入，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)和社會和諧發(fā)展的重要保證，是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下加強(qiáng)地方稅源管控，提高征管效率和實(shí)行稅源精細(xì)化、科學(xué)化管理的重要舉措。2014年，我縣對綜合治稅工作進(jìn)行了有益的實(shí)踐和探索，并取得了一定的成效，該項(xiàng)工作的開展，進(jìn)一步鞏固了稅基，實(shí)現(xiàn)了對稅源的有效監(jiān)控，有力提高了稅收收入和質(zhì)量，進(jìn)一步規(guī)范了全縣納稅秩序，營造了依法誠信納稅的良好氛圍。

一、我縣開展綜合治稅工作的主要做法

2014年，我縣成立由常務(wù)副縣長任組長，人大副主任任副組長，各成員單位主要負(fù)責(zé)人為成員的綜合治稅領(lǐng)導(dǎo)小組，綜合治稅工作緊緊圍繞全縣保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展這一中心任務(wù)，進(jìn)一步凝聚社會合力，不斷創(chuàng)新管理模式，形成了全過程、全方位、立體化的稅源監(jiān)控格局，逐步建立完善了“政府主管、人大監(jiān)督、部門配合、稅務(wù)主抓、社會參與、司法保障”的社會綜合治稅體系，稅收管理水平進(jìn)一步提升。 具體做法與措施如下：

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善工作運(yùn)行機(jī)制

一是健全綜合治稅領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室工作機(jī)制，從成員單位抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干集中辦公，明確辦公室及各專項(xiàng)工作組的工作職責(zé)和任務(wù)分工；二是根據(jù)需要及時(shí)召開涉稅單位協(xié)調(diào)會，解決在工作中遇到的問題，；三是建立跟蹤督導(dǎo)檢查機(jī)制，成立了三個督導(dǎo)組分赴各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對綜合治稅工作進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)；四是典型引路，在工作推進(jìn)中發(fā)現(xiàn)典型，及時(shí)推廣，如在我縣港上鎮(zhèn)召開專題現(xiàn)場會，對前期工作進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，部分綜合治稅工作開展效果較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)做了典型發(fā)言。

（二）開展稅源普查，打好工作基礎(chǔ)

自2014年3月6日起，在全縣范圍內(nèi)集中開展了為期三個月的稅源普查工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)采取網(wǎng)格化管理模式，實(shí)行分片包干、任務(wù)到組、責(zé)任到人的辦法，逐門逐戶進(jìn)行全面普查核實(shí)和登記，力爭做到不盲區(qū)。對普查發(fā)現(xiàn)的漏管戶及時(shí)催辦登記，對漏征的稅款及時(shí)追繳入庫，對各項(xiàng)登記信息差錯及時(shí)訂正完善。普查期間，共補(bǔ)辦工商登記497戶，稅務(wù)登記504戶，補(bǔ)繳稅款、滯納金112.8萬元，房產(chǎn)稅增收168.4萬元，土地使用稅增收473萬元。

（三）開展會計(jì)信息質(zhì)量檢查，保證涉稅資料真實(shí)

2014年縣財(cái)政局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理的通知》，縣綜合治稅領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定了《郯城縣中小型企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量檢查實(shí)施方案》，11月3日至14日由縣財(cái)政局、國稅局、地稅局、審計(jì)局組成聯(lián)合檢查組，對全縣39家企業(yè)開展了會計(jì)信息質(zhì)量檢查工作。重點(diǎn)查出以下問題：一是發(fā)現(xiàn)有8家企業(yè)的會計(jì)從業(yè)人員無證上崗；二是發(fā)現(xiàn)有7家企業(yè)無會計(jì)檔案材料，無保險(xiǎn)柜等安全措施；三是有3家企業(yè)未設(shè)置會計(jì)賬簿；四是查出3家企業(yè)不同程度拖欠稅款。針對存在的上述問題，各檢查組及時(shí)形成檢查報(bào)告，并向被檢查企業(yè)下達(dá)了限期整改通知書。

（四）分析薄弱環(huán)節(jié)，開展稅收專項(xiàng)整治

1、對小產(chǎn)權(quán)房稅收進(jìn)行專項(xiàng)整治

整治的重點(diǎn)對象是：承建或自建商住房、出租房、居住房等小產(chǎn)權(quán)房類建筑安裝單位或個人；將所建造的商住房、居住房通過拆遷還建、對外銷售、對外出租等形式取得收入或變相收入的單位或個人。例如，我縣李莊鎮(zhèn)把小產(chǎn)權(quán)房的稅收管理作為稅款清理的重點(diǎn)，按照稅款繳納期限即時(shí)征收，不拖不欠、不留尾子。經(jīng)集中整治全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)清繳入庫稅款9850萬元，其中：郯城街道1200萬元、李莊鎮(zhèn)8000萬元、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)650萬元。

2、對重點(diǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收清理

一是強(qiáng)化交通運(yùn)輸業(yè)稅收監(jiān)管。國稅部門通過與交通、交警等部門的溝通交流，建立了協(xié)作控稅機(jī)制，摸清了全縣運(yùn)輸企業(yè)及掛靠車輛的底數(shù)，組織召開了4次交通運(yùn)輸業(yè)稅收專題座談會和2次業(yè)務(wù)輔導(dǎo)會，促進(jìn)了交通運(yùn)輸業(yè)從業(yè)者的業(yè)務(wù)素質(zhì)和會計(jì)核算水平的有效提高。全年累計(jì)為交通運(yùn)輸業(yè)納稅人集中辦理稅務(wù)登記證261戶，補(bǔ)繳稅款828萬元。二是對重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅評估和稅收清理。國稅局、地稅局分別組織人員成立檢查組，集中力量、集中時(shí)間對89家納稅企業(yè)進(jìn)行納稅評估和稅收清理，累計(jì)清理欠繳稅款2859萬元。

二、取得的初步成效

2014年，通過充分利用各政府部門的管理資源、全面實(shí)行社會綜合治稅措施，在圓滿完成全年稅收任務(wù)的同時(shí)，初步建立了以下四項(xiàng)綜合治稅長效機(jī)制。

（一）恢復(fù)運(yùn)行綜合治稅信息管理平臺，建立了綜合治稅信息報(bào)送機(jī)制

重新購置服務(wù)器，對管理系統(tǒng)進(jìn)行修復(fù)完善，同時(shí)對各涉稅單位需要報(bào)送的報(bào)表內(nèi)容及格式做了修正，并印發(fā)《郯城縣縣直單位社會綜合治稅工作考核獎懲辦法》，對被考核對象在綜合治稅工作中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和任務(wù)，公平公開進(jìn)行考核通報(bào)，對不按時(shí)報(bào)送信息的單位由縣領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行約談，綜合治稅信息報(bào)送工作進(jìn)一步完善2014年共采集涉稅信息22199條，新辦稅務(wù)登記證510戶。

（二）開展國稅部門代征地方稅工作，進(jìn)一步完善了委托代征機(jī)制

一年來，稅務(wù)部門根據(jù)稅源實(shí)際情況，依法對分散的稅收實(shí)行委托代征，形成了有效的協(xié)作控管機(jī)制。國土部門在辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)、房管部門在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)、工商部門在辦理股權(quán)變更手續(xù)時(shí)一律實(shí)行“先稅后證”，把完稅作為辦理手續(xù)的前置條件，嚴(yán)格把關(guān)。2014年已累計(jì)辦理土地過戶47戶、股權(quán)變更462戶、二手房過戶490戶，地稅部門共征收稅款3020萬元。

（三）加大依法征稅力度，建立稅收聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制

成立由公安、國稅、地稅參與的聯(lián)合執(zhí)法工作組，確定重點(diǎn)執(zhí)法企業(yè)，加大對偷稅、逃稅、騙稅、抗稅等行為的打擊力度，嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，強(qiáng)化征管措施，維護(hù)市場秩序，實(shí)現(xiàn)公平稅負(fù)，確保稅款應(yīng)收盡收。例如，發(fā)現(xiàn)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人存在偷稅現(xiàn)象，在稅收管理環(huán)節(jié)由公安部門及時(shí)介入，實(shí)施對納稅人的傳喚，偷稅業(yè)主態(tài)度良好，補(bǔ)繳稅款并接受處罰，取得了較好的治稅效果。

（四）健全監(jiān)督考核獎懲機(jī)制，增強(qiáng)了各部門協(xié)稅護(hù)稅積極性

縣政府將綜合治稅工作作為政府績效考核、單位責(zé)任制考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容，列入政務(wù)督查和綜合考核。對配合密切、監(jiān)控得力、協(xié)稅護(hù)稅成效顯著的部門、單位和個人，給予表了彰獎勵；對未按照要求提供涉稅信息的，負(fù)有稅收協(xié)助義務(wù)、無正當(dāng)理由拒絕協(xié)助的，予以通報(bào)批評；對造成稅款流失的，由財(cái)政部門相應(yīng)扣減單位的經(jīng)費(fèi)；造成嚴(yán)重后果的，追究單位主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。

三、存在的主要問題

根據(jù)我縣一年多來開展綜合治稅工作情況來看，雖然初步建立了上述四項(xiàng)機(jī)制，取得了一些成效，但還存在以下幾個主要問題：

（一）對綜合治稅措施落實(shí)不扎實(shí)

綜合治稅工作雖然已開展一年多，正走向規(guī)范化，但有不少部門仍存在僅流入形式，沒有實(shí)質(zhì)性的開展工作，工作措施落實(shí)力度不大，操作程序不夠規(guī)范，工作主動性不夠，沒有適應(yīng)全面建設(shè)小康社會的創(chuàng)新理念。

（二）稅收法規(guī)貫徹執(zhí)行不到位

一是納稅人對征管法規(guī)定應(yīng)報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)的資料不夠重視；二是稅務(wù)機(jī)關(guān)對少數(shù)偷漏稅的企業(yè)懲罰力度不夠，滋長了漏稅惡習(xí)，也影響了主動交納稅款企業(yè)的積極性；三是對由于涉稅信息不準(zhǔn)確，傳遞不及時(shí)或?qū)Χ愒幢O(jiān)控不力，不按要求代征（扣）稅款影響財(cái)政增長的不能動真碰硬。

（三）綜合治稅模式不統(tǒng)一

目前我國稅收法律法規(guī)中沒有對綜合治稅進(jìn)行明確，醞釀已久涉及稅收基本原則、機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)、納稅人權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容的《稅收基本法》遲遲不能出臺，綜合治稅基本上無法可依。因此，各地綜合治稅方法五花八門，如何提升綜合治稅法律層次、統(tǒng)一綜合治稅模式成為當(dāng)務(wù)之急。

四、幾點(diǎn)對策建議

（一）進(jìn)一步建立健全綜合治稅的工作機(jī)制

一是要明確各相關(guān)部門的職責(zé)。政府是綜合治稅工作的領(lǐng)導(dǎo)者，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)社會有關(guān)各方參與社會綜合治稅工作，并對各方工作開展情況進(jìn)行監(jiān)督評價(jià)；稅務(wù)機(jī)關(guān)是稅收業(yè)務(wù)主管部門，應(yīng)為政府及各相關(guān)部門參與社會綜合治稅工作提供政策及業(yè)務(wù)支持。二是建立信息共享機(jī)制。各綜合治稅成員單位要認(rèn)真履行《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的職責(zé)和義務(wù)，發(fā)揮職能優(yōu)勢，定期向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)涉稅信息，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)更好地掌控稅源信息，加強(qiáng)征管，應(yīng)收盡收。

（二）加強(qiáng)對重大建設(shè)項(xiàng)目的稅收管理

以我縣為例，近年來外來施工企業(yè)增加，由于缺乏信息來源，增加了稅收管理難度，很難達(dá)到有效監(jiān)控，很容易造成稅款流失。因此，建議要借助住建、房管等部門的行業(yè)管理優(yōu)勢，從行業(yè)準(zhǔn)入、招標(biāo)投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的管理辦法，特別在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)要把是否足額完稅作為前置條件，唯有這樣才能對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的稅收進(jìn)行有效控管。