導(dǎo)語(yǔ)：解析小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?？梢?jiàn)合法的進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能是在國(guó)有土地上進(jìn)行?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定集體土地的利用范圍只能在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅以及鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)中選擇。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。除法律外，國(guó)務(wù)院辦公廳在2007年l2月30日下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中強(qiáng)調(diào)農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

從現(xiàn)行的法律、法規(guī)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房似乎得不到法律的認(rèn)可與保護(hù)，但小產(chǎn)權(quán)房的何去何從也將牽動(dòng)著眾多農(nóng)民及城市中下等收入水平居民的切身利益。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因分析

(一)日益高漲的屠價(jià)．由于土地資源的稀缺，國(guó)家嚴(yán)格控制農(nóng)業(yè)用地的總量不得突破從而保證糧食的安全。隨著中國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷JJu快，中國(guó)目前城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5．8億，城鎮(zhèn)化水平已超過(guò)了45％，這是中國(guó)歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。土地資源的緊張與日益增多的城市人口對(duì)于房屋的需求嚴(yán)重失調(diào)。而土地資源的緊張也必然能導(dǎo)致土地的市場(chǎng)價(jià)值上升，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給政府的土地出讓金也會(huì)高漲，這也是近年來(lái)為什么會(huì)有如此多地王誕生的原因。房地產(chǎn)商支付的高額土地成本必然要通過(guò)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的方式來(lái)保全。相對(duì)與城市的大產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房自然會(huì)受到開(kāi)發(fā)商以及城市收入水平在中下等的居民的青睞，開(kāi)發(fā)商不必繳納土地出讓金，成本降低，而且獲得農(nóng)村集體土地相對(duì)于城市土地要容易得多。城市中下等收入水平的人由于沒(méi)有能力在城市購(gòu)買(mǎi)高額的房屋，自然會(huì)將目光轉(zhuǎn)向價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

(二)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度我國(guó)由于特殊的政治歷史原因，將土地分為國(guó)有土地和集體所有土地。國(guó)家針對(duì)的是城市的土地，集體釗對(duì)的是城市郊區(qū)和農(nóng)村所有的土地。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定，只有國(guó)家所有的土地才能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，農(nóng)村集體所有的土地是不能直接進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)的，只有通過(guò)國(guó)家相關(guān)部門(mén)的補(bǔ)償征收后，使集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的土地，才能出讓給有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房的核心問(wèn)題是集體土地上面的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)能否進(jìn)入土地交易的一級(jí)市場(chǎng)。

在征收集體所有的土地時(shí)，國(guó)家是按照土地的用途進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，農(nóng)民獲得的少量的征地補(bǔ)償費(fèi)與政府獲得的天價(jià)土地出讓金相比，顯然農(nóng)民處于極度弱勢(shì)的地位。農(nóng)民意識(shí)到將自己擁有所有權(quán)的土地進(jìn)行出讓或自行進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所獲得的利益將會(huì)更多，所以在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生了。

二、小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題探析

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性究竟如何，其是否合法，能否購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)穷H具爭(zhēng)議的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，不論是從憲法和物權(quán)法的基本精神，還是從社會(huì)平衡發(fā)展的角度，以至于從世界范圍內(nèi)關(guān)于土地制度的規(guī)定上來(lái)看，都能夠?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的合法合理的存在提供強(qiáng)有力的理論和實(shí)踐支持。

(一)從所有權(quán)權(quán)能角度看小產(chǎn)權(quán)房合法化的依據(jù)《民法通則》第7I條規(guī)定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第39條規(guī)定所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。可見(jiàn)所有權(quán)權(quán)能應(yīng)當(dāng)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利，缺失任何一項(xiàng)，所有權(quán)權(quán)能都將是不完整的。如前文所述國(guó)有土地和集體土地在所有權(quán)權(quán)能中的處分權(quán)是不對(duì)等的，國(guó)有土地享有充分完整的所有權(quán)，而集體所有的土地在處分權(quán)方面則受到限制。對(duì)于集體土地所有權(quán)的處分權(quán)的限制的法律條文主要體現(xiàn)在《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》中，還有一部分是國(guó)務(wù)院的部委的條例及國(guó)務(wù)院辦公廳的通知來(lái)對(duì)集體土地的處分權(quán)加以限制。

《憲法》第10條規(guī)定：土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！稇椃ā穼⑼恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓賦予法律來(lái)JJu以規(guī)定，并沒(méi)有將此項(xiàng)權(quán)利賦予給行政規(guī)章。關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題實(shí)屬涉及國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由國(guó)家的基本法律JJu以規(guī)定，即由全國(guó)人民代表大會(huì)來(lái)行使立法權(quán)。而《物權(quán)法》第3條第3款已明確規(guī)定：國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展的權(quán)利。該法的第l28條和第133條中對(duì)土地的流轉(zhuǎn)方式進(jìn)一步JJu以界定，具體包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押五種?！段餀?quán)法》并沒(méi)有對(duì)集體土地的處分權(quán)JJu以限制，集體土地和國(guó)有土地的所有權(quán)權(quán)能應(yīng)當(dāng)是同等的。從所有權(quán)權(quán)能的理論看，集體土地所應(yīng)具備所有權(quán)附屬的四項(xiàng)權(quán)利，而不能缺失。從法律的效力上看，《憲法》、《物權(quán)法》均規(guī)定了集體土地所有者和國(guó)有土地所有者作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的平等發(fā)展權(quán)。但《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及行政條例都對(duì)集體土地的處分權(quán)加以限制，使二者處于不同等的法律地位，這無(wú)論如何都與《憲法》和《物權(quán)法》的基本精神相違背，應(yīng)當(dāng)對(duì)以上法律和條例進(jìn)行審查，理清效力不同的法律規(guī)范在同一個(gè)問(wèn)題規(guī)定上的一致性，同時(shí)也應(yīng)符合《憲法》的基本精神。

(二)小產(chǎn)權(quán)房合法化是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化及利益均衡的保證中共中央在十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的若干重大問(wèn)題的決定》中明確指出將逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建沒(méi)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)，以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。抓緊完善相關(guān)法律法規(guī)和配套政策，規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革。從黨中央的政策上不難看出，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地制度將要逐步形成，從而打破現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。

小產(chǎn)權(quán)房在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)過(guò)程中，其合法的地位將會(huì)得到法律上的認(rèn)可。小產(chǎn)權(quán)房獲得合法的法律地位，對(duì)于農(nóng)民和城市中下等收入水平的居民來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是能夠讓他們的生活質(zhì)量得到切實(shí)改善的重大舉措，這對(duì)于縮小城鄉(xiāng)居民以及城市居民之間的收入的差距是具有重大意義的。小產(chǎn)權(quán)合法化不僅有法律理論的支持，還有政治政策的支撐。小產(chǎn)權(quán)合法化對(duì)于實(shí)現(xiàn)我國(guó)城鄉(xiāng)居民的利益均衡方面將發(fā)揮更大的作用。

(三)從土地制度的比較與借鑒的角度看小產(chǎn)權(quán)房合法化的依據(jù)同世界其他主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家不同，我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度，制度的背后是城市和農(nóng)村享有不同的權(quán)利體系，即兩者的所有權(quán)權(quán)能的不對(duì)等。而其他主要的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家則沒(méi)有將城市和農(nóng)村土地的使用、管理和市場(chǎng)完全分開(kāi)。事實(shí)上，全球的趨勢(shì)恰恰是：各國(guó)越來(lái)越多地意識(shí)到，城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的融合、快速城市化以及勞動(dòng)力和資本流動(dòng)性提高，使得完全分開(kāi)對(duì)待城市和農(nóng)村土地的政策會(huì)導(dǎo)致混亂，并阻礙生產(chǎn)力的發(fā)展。將城市和農(nóng)村劃歸不同的管理機(jī)制，也許不是實(shí)現(xiàn)必要干預(yù)的最佳途徑。所以，從全球關(guān)于土地政策的趨勢(shì)上來(lái)看，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度是同世界發(fā)展趨勢(shì)相背離的。國(guó)家應(yīng)當(dāng)保障每一個(gè)19O生活在土地上的人們享有公平利用土地的機(jī)會(huì)和權(quán)利，而不因?yàn)槭浅鞘谢蜣r(nóng)村的土地而不同等對(duì)待，結(jié)果必然是土地資源得不到合理充分的利用，社會(huì)全體福利的保障水平也將不平衡。

三、小產(chǎn)權(quán)房合法化的思路構(gòu)想

(一)小產(chǎn)權(quán)房合法化的改良措施對(duì)現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的處理對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)區(qū)分情形區(qū)別對(duì)待，不能采取所謂的一刀切措施。對(duì)于占用耕地和基本農(nóng)田的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)槠湟?guī)劃違法，同時(shí)也觸犯了國(guó)家保護(hù)耕地的基本國(guó)策，必然是要受到處罰的，對(duì)于此類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)拆除，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。對(duì)于規(guī)劃合理的小產(chǎn)權(quán)房，可以讓購(gòu)買(mǎi)者通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)的法律手續(xù)將其合法化。具體操作方法是小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)者通過(guò)繳納土地出讓金和稅費(fèi)，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)便可合法化。將小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)使之合法化是符合憲法、物權(quán)法的基本精神的，也是符合廣大農(nóng)民和城市中下等收入水平居民的切身利益，有利于化解社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。

(二)小產(chǎn)權(quán)房合法化的根本措施修正我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村土地法律制度1．打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地與集體土地同等的自由流轉(zhuǎn)。由于國(guó)有土地與集體土地在現(xiàn)行法律規(guī)定下的不同等的法律地位，導(dǎo)致了集體土地只有在轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地之后方可自由流轉(zhuǎn)，在未轉(zhuǎn)化之前，其流轉(zhuǎn)的范圍嚴(yán)格界定在農(nóng)業(yè)用途等最基本的生存權(quán)方面。但小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的出現(xiàn)說(shuō)明即使沒(méi)有法律支撐，農(nóng)村中的非農(nóng)業(yè)用地仍然按照市場(chǎng)的規(guī)律進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的關(guān)鍵在于國(guó)有土地與集體土地能夠在法律地位上獲得同等待遇，即同地同權(quán)。

2．完善土地征收法律制度：

(1)明確公共利益的內(nèi)容。我國(guó)《物權(quán)法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。而目前法律卻沒(méi)有規(guī)定何為公共利益，公共利益是一個(gè)比較模糊的概念，法律沒(méi)有從內(nèi)涵和外延上給予明確的解釋?，F(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的許多地方政府以公共利益之名來(lái)進(jìn)行征地，然后進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從中獲取巨額的土地出讓金。為了保護(hù)農(nóng)民的利益不受侵害，政府的權(quán)利不至于濫用，有必要對(duì)公共利益的內(nèi)容加以明確。

(2)改變土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)土地的用途來(lái)進(jìn)行計(jì)算的，補(bǔ)償費(fèi)用同土地的市場(chǎng)價(jià)值相差甚遠(yuǎn)，農(nóng)民在失去土地后僅憑少量的土地補(bǔ)償款是難以維持生計(jì)的。在重新就業(yè)困難，社會(huì)保障又沒(méi)有足夠資金支配的情況下，失地農(nóng)民極易對(duì)未來(lái)生活產(chǎn)生憂(yōu)慮，從而導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定。

基于此應(yīng)當(dāng)提高土地的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，改變現(xiàn)行土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，保證農(nóng)民獲得公正的待遇和充足的補(bǔ)償。