導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇地產(chǎn)項(xiàng)目公司管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1

總則

1.1

業(yè)務(wù)管理制度是公司業(yè)務(wù)管理運(yùn)作策劃結(jié)果的表達(dá)，業(yè)務(wù)管理制度的價(jià)值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動(dòng)，是保證管理公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)取得預(yù)期成果的重要手段。

1.2

適用的業(yè)務(wù)管理制度有賴于系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃，識(shí)別、分析和確定業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程，有效構(gòu)建業(yè)務(wù)管理模式，是編制管理制度的基礎(chǔ)。

1.3

易于理解和可操作是對(duì)管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和表達(dá)方式將有助于對(duì)管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。

2

業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃

2.1

管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的總體策劃，由管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)統(tǒng)籌進(jìn)行，從切實(shí)保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)效益和效率的目標(biāo)出發(fā)，優(yōu)化、規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作業(yè)過(guò)程，明確管理公司和項(xiàng)目所在公司各自工作責(zé)任和方法，以及相互間的配合關(guān)系。

2.2

系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)遵循以下要求進(jìn)行：

a)

充分識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理所需要的過(guò)程，構(gòu)建以項(xiàng)目管理為核心的過(guò)程網(wǎng)絡(luò)；

b)

合理安排這些過(guò)程的順序和作用，保證過(guò)程接口嚴(yán)密、運(yùn)作有序；

c)

規(guī)定過(guò)程操作的準(zhǔn)則和方法，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范化；

d)

提供必需的信息，確保業(yè)務(wù)運(yùn)作的效率和準(zhǔn)確性；

e)

建立必要的控制措施，對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控、測(cè)量和分析；

f)

持續(xù)改進(jìn)業(yè)務(wù)運(yùn)作流程，促進(jìn)管理水平和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的不斷提升。

2.3

根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的特點(diǎn)，業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)特別關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的顧客需求識(shí)別、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣、業(yè)務(wù)分包，以及項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃體系、工程質(zhì)量、項(xiàng)目成本的管理。

2.4

根據(jù)管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項(xiàng)目所在公司的協(xié)調(diào)運(yùn)作需要在以下方面進(jìn)行明確，并具體規(guī)定操作方式和控制程度。

a)

管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求；

b)

項(xiàng)目所在公司為執(zhí)行管理公司的規(guī)定要求，結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化的操作方法和控制措施；

c)

管理公司為履行策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制的職能，促進(jìn)項(xiàng)目所在公司執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作要求、其內(nèi)部的運(yùn)作方法和要求。

3

管理制度表達(dá)與適用范圍

3.1

文件結(jié)構(gòu)

3.1.1

手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定表達(dá)了管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據(jù)表達(dá)的內(nèi)容不同分為不同層次的文件，包括業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。

3.1.2

本手冊(cè)及其支持文件的內(nèi)容沒(méi)有包括僅適用于某個(gè)（些）項(xiàng)目所在公司內(nèi)部運(yùn)作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項(xiàng)目所在公司應(yīng)根據(jù)本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定，并結(jié)合自身管理需要進(jìn)一步制訂相應(yīng)管理文件。

3.2

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)

3.2.1

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)是管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理制度中最高層次的文件，規(guī)定了管理公司業(yè)務(wù)管理的基本原則和管理政策，并按章節(jié)分別闡明了管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程的基本流程、管理權(quán)責(zé)、控制內(nèi)容，以及遵循本手冊(cè)規(guī)定所需使用的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單。

3.2.2

本手冊(cè)的規(guī)定對(duì)管理公司和項(xiàng)目所在公司均是強(qiáng)制性要求，具體工作中必須嚴(yán)格執(zhí)行。

3.2.3

本手冊(cè)中的規(guī)定并不具備直接的可操作性，執(zhí)行本手冊(cè)規(guī)定需要使用相應(yīng)的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單，以及要求各項(xiàng)目所在公司自行制訂的文件。

3.3

作業(yè)流程

3.3.1

作業(yè)流程是支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的第二層次的文件，是對(duì)常規(guī)的、普遍性的、內(nèi)容較固定的作業(yè)過(guò)程制定的規(guī)范與程序。管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作業(yè)流程采用跨職能流程圖的方式進(jìn)行編制，可以清晰地表達(dá)業(yè)務(wù)作業(yè)步驟、作業(yè)內(nèi)容、順序、責(zé)任，以及執(zhí)行重要作業(yè)步驟所需要使用的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)。

3.3.2

支持本手冊(cè)的所有作業(yè)流程規(guī)定屬于強(qiáng)制性要求，具體工作中必須執(zhí)行。

3.4

工作指引

3.4.1

工作指引一般是作業(yè)流程的支持性文件，對(duì)流程中的重要活動(dòng)起解釋、指導(dǎo)、提示、補(bǔ)充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的文件。工作指引是公司積累知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為學(xué)習(xí)型組織的重要基礎(chǔ)。

3.4.2

工作指引可分為強(qiáng)制性和參考性兩類，強(qiáng)制性的工作指引各項(xiàng)目所在公司必須執(zhí)行，參考性工作指引由項(xiàng)目所在公司根據(jù)自身實(shí)際情況決定是否執(zhí)行，或進(jìn)行修訂。強(qiáng)制性工作指引和參考性工作指引的區(qū)別，將通過(guò)工作指引的文件編號(hào)方式予以體現(xiàn)。

3.5

標(biāo)準(zhǔn)表單

3.5.1

標(biāo)準(zhǔn)表單是預(yù)先設(shè)計(jì)好的、用于作業(yè)過(guò)程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規(guī)定了所填寫的內(nèi)容、類型、要求等。

3.5.2

與工作指引類似，標(biāo)準(zhǔn)表單也分為強(qiáng)制性的和參考性的，并通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)予以區(qū)別。

4

管理制度文件編碼規(guī)則

4.1

編碼目的在于規(guī)范管理公司各項(xiàng)制度文件的編制要求，以及編碼標(biāo)識(shí)方式，以便于文件識(shí)別和使用。

4.2

本編碼規(guī)則適用于業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。

4.3

文件內(nèi)容表達(dá)的格式要求

4.3.1

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)每一節(jié)的內(nèi)容在表達(dá)形式上應(yīng)按以下三部分展開(kāi)：

a)

總則——說(shuō)明管理公司針對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)管理的基本原則和總體要求；

b)

正文——說(shuō)明管理公司對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的職責(zé)分配及管理工作內(nèi)容；

c)

支持性文件——列出落實(shí)該項(xiàng)業(yè)務(wù)管理工作的作業(yè)流程和工作指引。

4.3.2

作業(yè)流程統(tǒng)一以跨職能流程圖的方式表達(dá)，對(duì)流程圖基本畫法明確如下：

表示過(guò)程中的一個(gè)步驟/動(dòng)作

表示過(guò)程中的判斷步驟，其引出線至少應(yīng)有2條

流程線，表達(dá)步驟間的前后關(guān)系

表示該步驟/動(dòng)作的內(nèi)容為計(jì)劃/報(bào)告的編制

表示各流程間相互關(guān)系

流程結(jié)束點(diǎn)

4.3.2.1

流程圖中的每一步驟框圖應(yīng)盡可能填入“執(zhí)行動(dòng)作”，流程圖的方向用箭頭表示，反映“執(zhí)行動(dòng)作”的時(shí)間或邏輯關(guān)系。

4.3.2.2

在執(zhí)行某個(gè)過(guò)程步驟時(shí)，需要使用其它工作指引，以及形成標(biāo)準(zhǔn)表單形式的記錄時(shí)，均應(yīng)在流程圖中該步驟的旁邊寫出相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)表單的編號(hào)。

4.3.3

工作指引一般采用文字表達(dá)方式，不要求執(zhí)行統(tǒng)一格式。其內(nèi)容應(yīng)具體規(guī)定完成某項(xiàng)具體工作任務(wù)所需的操作方法、技巧，或特定的工作責(zé)任劃分。

4.4

文件編號(hào)

4.4.1

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)各章節(jié)的編號(hào)方式如下：

X

.

X

某一節(jié)的自然序號(hào)（0～9）

所在章的自然序號(hào)（0～9）

4.4.2

作業(yè)流程、工作指引與標(biāo)準(zhǔn)表單

a)

業(yè)務(wù)類別代號(hào)及其流程模塊序號(hào)

業(yè)務(wù)類別

流程模塊

名稱

代號(hào)

名稱

序號(hào)

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理

Development

stratagem

management

DSM

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理

Project

object

management

POM

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理評(píng)價(jià)與改進(jìn)

100

業(yè)務(wù)信息管理

Business

information

management

BIM

經(jīng)濟(jì)合同管理

Economic

contract

management

ECM

招投標(biāo)管理

Project

purchase

management

PPM

管理公司集中采購(gòu)

100

第一類招標(biāo)

200

第二類招標(biāo)

300

第三類招標(biāo)

400

材料設(shè)備采購(gòu)

500

供方管理

600

安全文明生產(chǎn)管理

Safe

&

environment

management

SEM

危機(jī)管理

Corporation

crisis

management

CCM

成本管理

Project

cost

management

PCM

目標(biāo)成本

100

成本統(tǒng)計(jì)與控制

200

工程結(jié)算

300

進(jìn)度管理

Scheme

management

SM

項(xiàng)目投資管理

Project

investment

management

PIM

項(xiàng)目論證與決策

100

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

200

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

Project

design

management

PDM

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

100

建筑方案設(shè)計(jì)

200

景觀環(huán)境設(shè)計(jì)

300

初步設(shè)計(jì)

400

施工圖設(shè)計(jì)

500

設(shè)計(jì)變更

600

項(xiàng)目施工管理

Project

engineering

management

PEM

施工準(zhǔn)備

100

施工過(guò)程

200

工程驗(yàn)收

300

工程移交

400

工程保修

500

項(xiàng)目銷售管理

Project

sales

management

PSM

營(yíng)銷策劃

100

銷售準(zhǔn)備

200

階段促銷

300

銷售過(guò)程

400

交樓入伙

500

物業(yè)管理

Property

management

PRM

b)

文件類型代號(hào)

作業(yè)流程

P(procedure)

工作指引

G(guide)

標(biāo)準(zhǔn)表單

F(form)

c)

上述編號(hào)方式中，某一流程模塊僅有一個(gè)作業(yè)流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“DE”設(shè)置為“00”；如某一流程模塊有多個(gè)子流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“E”設(shè)置為“0”。

如：PEP100，表示“施工準(zhǔn)備”流程模塊只有一個(gè)作業(yè)流程文件。

如：PEP220，表示“施工過(guò)程”流程模塊中的第二個(gè)子流程，即“項(xiàng)目施工質(zhì)量控制”。

d)

工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單一般都直接支持某個(gè)作業(yè)流程，在編號(hào)方式上只與作業(yè)流程有關(guān)，均以“E”字段進(jìn)行區(qū)別。

e)

部分流程模塊因只有一個(gè)作業(yè)流程，其相關(guān)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單較多（大于9），此時(shí)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的流水序號(hào)同時(shí)使用“DE”兩字段，從01開(kāi)始編排。

f)

部分沒(méi)有作業(yè)流程，直接支持業(yè)務(wù)手冊(cè)的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其編號(hào)中的“CDE”字從001開(kāi)始編排。

g)

所有建議使用（非強(qiáng)制規(guī)定）的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其文件編號(hào)和版本狀標(biāo)識(shí)碼之間加“(T)”表示，如標(biāo)準(zhǔn)合同文本（參考文本）的編制為ECG003(T)A。

h)

部分工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單在一個(gè)類型文件編號(hào)下，可進(jìn)行繼續(xù)細(xì)分，如：施工圖審查要點(diǎn)，可根據(jù)結(jié)構(gòu)、電氣、給排水等專業(yè)分別制訂文件，為區(qū)別不同施工圖審查要點(diǎn)文件的編號(hào)，分別表示為PDG303(01)、PDG303(02)、PDG(03)……。

4.5

文件版本標(biāo)識(shí)

4.5.1

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的版本狀態(tài)，以日期作為標(biāo)識(shí)。

4.5.2

作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的版本狀態(tài)，以英文字母加以標(biāo)識(shí)，寫在文件（表單）編號(hào)后面。如：PDP100A，表示規(guī)劃方案設(shè)計(jì)流程文件的版本為“A”（即第一版）。

4.5.3

無(wú)論修改內(nèi)容多少，作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單每次發(fā)生修訂，均須更換文件“版號(hào)”，按A、B、C……順序遞增。

5

管理制度體系審核

5.1

審核目的

規(guī)范對(duì)各項(xiàng)目所在公司管理制度執(zhí)行情況的監(jiān)控，增強(qiáng)管理制度的執(zhí)行力度，促進(jìn)各項(xiàng)目所在公司內(nèi)部管理水平的持續(xù)提高。

5.2

審核依據(jù)

1)

國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)；

2)

集團(tuán)公司行政管理制度匯編；

3)

管理公司萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度；

4)

項(xiàng)目所在公司制定的管理制度（規(guī)定）；

5)

項(xiàng)目所在公司制定的計(jì)劃性文件；

6)

集團(tuán)、管理公司下達(dá)的專項(xiàng)工作指令（文件）。

5.3

審核機(jī)構(gòu)

5.3.1本著公平、公正、公開(kāi)的審核原則，管理公司設(shè)立管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組，負(fù)責(zé)管理公司范圍內(nèi)的制度體系審核工作，監(jiān)督項(xiàng)目所在公司的管理制度內(nèi)部審核工作，并指導(dǎo)審核過(guò)程和有效利用審核結(jié)果。

5.3.2

管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)執(zhí)行秘書，經(jīng)營(yíng)管理部作為執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)審核工作的聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)和具體操作執(zhí)行。

5.3.3

項(xiàng)目所在公司應(yīng)建立保證管理制度有效執(zhí)行的內(nèi)部審核小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在公司的管理制度內(nèi)部審核工作，并配合管理公司的制度監(jiān)督、審核工作，該小組成員名單、工作方式等情況應(yīng)上報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理部備案。

5.4

審核方式

5.4.1管理公司的日常業(yè)務(wù)審核

在管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組的領(lǐng)導(dǎo)下，管理公司各部門負(fù)責(zé)按照管理制度要求檢查項(xiàng)目所在公司應(yīng)審批、核準(zhǔn)、備案事項(xiàng)的執(zhí)行情況，并進(jìn)行督促和指導(dǎo)。

5.4.2

管理公司的現(xiàn)場(chǎng)審核

根據(jù)相關(guān)指引文件規(guī)定，管理公司不定期對(duì)項(xiàng)目所在公司進(jìn)行管理制度現(xiàn)場(chǎng)審核。

5.4.3

項(xiàng)目所在公司的內(nèi)部審核

項(xiàng)目所在公司根據(jù)相關(guān)指引文件規(guī)定，定期（每半年）對(duì)本公司的制度執(zhí)行進(jìn)行內(nèi)部審核，并且將內(nèi)部審核報(bào)告上報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理部備案。

5.4.4

管理公司的年終綜合評(píng)價(jià)

管理公司審核領(lǐng)導(dǎo)組依據(jù)管理公司日常業(yè)務(wù)審核情況、現(xiàn)場(chǎng)審核情況、項(xiàng)目所在公司的內(nèi)部審核情況、執(zhí)行中的制度反饋建議、外部情況變化等信息，在每年年終組織對(duì)在管理公司范圍內(nèi)的制度執(zhí)行進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，分析存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)的要求，形成評(píng)價(jià)報(bào)告。

5.5

審核結(jié)果利用

5.5.1

項(xiàng)目階段性（半年、年終）考核評(píng)價(jià)時(shí)將該階段的制度審核情況作為考核公司內(nèi)部管理能力（水平）的一項(xiàng)重要指標(biāo)依據(jù)。

5.5.2

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書中的綜合調(diào)整系數(shù)B的一項(xiàng)“內(nèi)部管理系數(shù)”的確定依據(jù)。

5.5.3

對(duì)項(xiàng)目所在公司高級(jí)管理層進(jìn)行績(jī)效考核、人力資源考核的重要依據(jù)。

5.5.4

持續(xù)改進(jìn)項(xiàng)目所在公司和管理公司內(nèi)部管理水平的依據(jù)資料。

5.5.5

管理制度持續(xù)改進(jìn)的主要依據(jù)資料。

6

相關(guān)作業(yè)流程和指引文件

1)

MSG001

管理制度審核基本要求

2)

MSG002

現(xiàn)場(chǎng)審核指引

3)

MSG003

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；不足

房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展，對(duì)保障人們生活的平穩(wěn)運(yùn)行有積極的促進(jìn)作用。同時(shí)，房地產(chǎn)想要健康的發(fā)展，離不開(kāi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理不僅影響著我國(guó)人民的生活，并且會(huì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度不完善

房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度不完善，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的問(wèn)題。具體表現(xiàn)在財(cái)務(wù)制度不健全，以及僅有的財(cái)務(wù)制度也沒(méi)有得到很好的執(zhí)行；同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度在具體分工上存在空白。

在我國(guó)，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)產(chǎn)制度不健全。比如說(shuō)，一些房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有完善的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員經(jīng)常會(huì)在工作中出現(xiàn)工作范圍重復(fù)、工作范圍缺失的情況，影響了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員的工作效率。財(cái)產(chǎn)的管理工作中相關(guān)職能缺乏，也是我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理上存在的不足?，F(xiàn)階段我國(guó)所謂的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理，只是單純的停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表上，對(duì)于影響房地產(chǎn)發(fā)展的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能方面，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒(méi)有涉獵。

（二）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員素質(zhì)不足

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展速度世人有目共睹，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，相關(guān)的財(cái)產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，這也就造成了在我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)管理人員管理不科學(xué)，把房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理工作簡(jiǎn)單化的現(xiàn)象的情況，財(cái)產(chǎn)管理人員單純地認(rèn)為，所謂的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理，只是簡(jiǎn)單的記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表，而往往忽視對(duì)其他方面的探究。這種想法，影響了房地產(chǎn)合理的、健康的發(fā)展。所以說(shuō)，現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）企業(yè)成本管理不科學(xué)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)涉及諸多方面。例如，土地使用權(quán)、施工中對(duì)成本的控制以及相關(guān)項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)等。對(duì)這些方面的成本的控制，影響著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的成本情況。但在我國(guó)，土地使用權(quán)糾紛、相關(guān)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)不合理，已成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中屢見(jiàn)不鮮的事情，影響了整個(gè)項(xiàng)目的資金的投入，同時(shí)，更嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理的對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度

如何完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)心的問(wèn)題。完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度，要從以下兩方面入手：

首先，要完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理部門中對(duì)不同工作人員的不同工作性質(zhì)的定位。在我國(guó)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無(wú)人問(wèn)津，這是工作性質(zhì)不清晰的表現(xiàn)。所以說(shuō)，要明確工作人員在房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理工作中的位置，細(xì)化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現(xiàn)工作空白的現(xiàn)象。

同樣，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度中要重視的問(wèn)題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理所涉獵的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。合理的財(cái)務(wù)的預(yù)測(cè)、控制、分析，能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)

人才是企業(yè)發(fā)展的根本，人才的缺失會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，這一點(diǎn)，在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，表現(xiàn)得尤為明顯。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，造成了我國(guó)現(xiàn)階段專業(yè)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員不足的局面。在很多的建筑企業(yè)中，很多所謂的財(cái)產(chǎn)管理人員，只是曾經(jīng)的包工頭、會(huì)計(jì)，專業(yè)知識(shí)的缺乏，讓他們很難應(yīng)對(duì)在我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理方面出現(xiàn)的各種問(wèn)題，對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理上專業(yè)問(wèn)題理解不夠，不能對(duì)相關(guān)問(wèn)題提出科學(xué)的、有效的解決方案，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以說(shuō)，在我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)勢(shì)在必行。

（三）完善企業(yè)的成本管理體系

完善企業(yè)的成本管理體系，可以有效地提高房地產(chǎn)行業(yè)中資金的使用率。比如說(shuō)，科學(xué)的企業(yè)成本管理體系，可以提高對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，減少房地產(chǎn)行業(yè)的失誤，保證資金合理使用。

房地產(chǎn)公司，在所投資的項(xiàng)目中，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的研討是先期工作重點(diǎn)。通過(guò)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的探討，有效地保證了相關(guān)項(xiàng)目決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，保證了項(xiàng)目資金的合理使用，才能使普通的房地產(chǎn)公司發(fā)展成為房地產(chǎn)品牌。由此可見(jiàn)，完善企業(yè)的成本管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的關(guān)鍵。

（四）提高房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)在投資中存在著風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)，一定要提高房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。在房地產(chǎn)在投資決策中，首先要克服盲目、樂(lè)觀的思想，做到科學(xué)有效的分析，權(quán)衡在投資中要面臨的收益和風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)投資的科學(xué)性。同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)算和掌控，減少房地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性，降低企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)所遭受的損失。

（五）實(shí)行必要的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大規(guī)模資金流動(dòng)的項(xiàng)目。因此，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管必不可少。首先，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管，有利于保證資金使用的合理化、科學(xué)化，提高資金的使用效率；房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)監(jiān)管機(jī)制，可以保證每一分資金使用的公開(kāi)化、透明化，最終維護(hù)企業(yè)的利益。

三、結(jié)束語(yǔ)

新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)改進(jìn)的重點(diǎn)，合理的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理對(duì)提高房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用效率、維護(hù)企業(yè)的合法利益、保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的推動(dòng)作用，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展，有利于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。由此可見(jiàn)，高效的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行來(lái)說(shuō)，具有非凡的意義。因此，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理優(yōu)化勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

[1] 袁斌.新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（06）：3-4.

篇3

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理

Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.

Key word: real estate enterprise, contract management

中圖分類號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

合同管理是指企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是通過(guò)企業(yè)投入資金購(gòu)買土地，經(jīng)過(guò)專業(yè)人員策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和銷售獲得投資利潤(rùn)的過(guò)程；目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒(méi)有勘察、設(shè)計(jì)、施工等能力，很大部分的工作必須通過(guò)合同形式委托其他企業(yè)實(shí)施；所以，房地產(chǎn)企業(yè)的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須十分重視合同管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在的問(wèn)題

1、缺乏合約意識(shí)。

我國(guó)曾長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中“依合同辦事”的原則未能真正深入人心。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法治經(jīng)濟(jì)，在商業(yè)領(lǐng)域合同即是法，在建設(shè)工程中貫徹法治理念，實(shí)施“合同之治，契約之理”是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件的唯一選擇。然而遺憾的是，人情為大合同為小的現(xiàn)象仍然十分普遍，合同的作用在合同簽訂完成之后往往就已經(jīng)結(jié)束了。在遇到問(wèn)題時(shí)，很少有人會(huì)去對(duì)應(yīng)合同，去判斷屬于何種合同事件，按照合同應(yīng)當(dāng)如何處理。往往依據(jù)經(jīng)驗(yàn)、依據(jù)習(xí)慣處理，靠人情做文章。認(rèn)為搬出合同就是攤牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意傷和氣。

2、合同很難嚴(yán)格履行

我國(guó)目前工程管理、合同管理整體水平不高，無(wú)論是房地產(chǎn)公司、還是施工單位都很難嚴(yán)格履行合同，常常雙方都有違約行為。如房地產(chǎn)公司工程款不及時(shí)支付、施工單位工作質(zhì)量有缺陷、工期延誤等。由于各種因素的考慮，雙方最后還是采取協(xié)商解決的辦法。

3、合同管理制度不健全或流于形式。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同訂立、履行過(guò)程中，缺乏有效的審查、控制；經(jīng)常造成合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不完整，有缺陷、有漏洞。

大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，執(zhí)行流于形式等現(xiàn)象發(fā)生。

4、缺少綜合專業(yè)素質(zhì)高的合同管理人才

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，具備工程、法律、成本等專業(yè)知識(shí)的復(fù)合型合同管理人才不多，大部分合同管理人員僅具備成本專業(yè)方面的知識(shí)，缺乏工程管理及法律方面的專業(yè)知識(shí)及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)合同進(jìn)行有效的管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特點(diǎn)

1、合同管理的時(shí)間跨度大。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。項(xiàng)目從拿地至竣工交付小業(yè)主所經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，其對(duì)應(yīng)的合同同樣具有履行時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。

2、合同管理內(nèi)容的多樣性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購(gòu)、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容、形式各不相同。每種類型的合同往往又會(huì)簽訂數(shù)個(gè)以上的合同。如施工類合同包括土方合同、樁基合同、總包合同、門窗合同等。

3.合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，合同價(jià)格高，使合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。合同管理得好，可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)約大量的資金。

4、合同管理受外界影響大，風(fēng)險(xiǎn)大；

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及面廣，受外界環(huán)境的影響大，如經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)條件、法律和自然條件的變化等。這些因素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以預(yù)測(cè)，不能控制，但都會(huì)妨礙合同的正常實(shí)施，造成經(jīng)濟(jì)損失。如：受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度的措施，這務(wù)必影響合同的正常履行。

5、合同管理涉及部門、人員多

合同管理在企業(yè)內(nèi)部幾乎涉及各個(gè)部門、人員。在外部涉及到勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、銀行、監(jiān)理單位、購(gòu)房者及政府相關(guān)部門等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理方法

1、增強(qiáng)合約意識(shí)

合約意識(shí)是一個(gè)企業(yè)管理水平高低的重要體現(xiàn)，嚴(yán)格實(shí)施“合同之治，契約之理”。出現(xiàn)糾紛時(shí)，依據(jù)合同辦事，而不是通過(guò)人情辦事。這就要求做到在簽訂合同時(shí)，在合同條款中須認(rèn)真推敲和詳細(xì)約定，做到“有言在先”、“丑話說(shuō)在前面”，以保證合同的全面履行；另外，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，也應(yīng)適當(dāng)考慮承包人的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等，而不能利用自身的強(qiáng)勢(shì)地位把一些明顯不合理的要求強(qiáng)加于對(duì)方。

2、建立并完善合同管理制度

建立符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的合同管理制度。對(duì)合同簽訂之前的調(diào)研和準(zhǔn)備、合同簽訂的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過(guò)程和執(zhí)行后的評(píng)估全流程依法有序的進(jìn)行管理。合同管理制度建立后，并不是一勞永逸；在合同管理的過(guò)程中，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、分析并修訂合同管理制度中不合理的地方。

3、培養(yǎng)或引進(jìn)高素質(zhì)的合同管理人才

合同管理是高智力的、全局的，同時(shí)有是專業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)的極為復(fù)雜的管理工作。要保證企業(yè)合同管理的成功，企業(yè)就必須有一批從事合同管理方面的高素質(zhì)人才。企業(yè)可依照合同管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)條件，選擇本企業(yè)優(yōu)秀人才擔(dān)任合同管理人員，也可以通過(guò)公開(kāi)考評(píng)和競(jìng)爭(zhēng)招聘方式選拔人員。在使用過(guò)程中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰的原則，把優(yōu)秀人才放在這個(gè)崗位上。

4、建立標(biāo)準(zhǔn)化合同

制定出符合公司實(shí)際情況的標(biāo)準(zhǔn)化合同可以在合同訂立、修改和審批的等環(huán)節(jié)節(jié)約大量的時(shí)間和精力，加速了合同的簽訂速度，降低了項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)，提高合同管理的效率。

在合同標(biāo)準(zhǔn)化的具體實(shí)施上，我們應(yīng)采用2\8原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目中20%的合同往往占據(jù)了80%的成本支出，凡事抓重點(diǎn)和主干，我們將這20%的重點(diǎn)合同和其他一些必要性合同進(jìn)行各自分類和同類合同比較分析，參照本公司的特點(diǎn)和行業(yè)特點(diǎn)，研究制定出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同格式和框架，并以此生成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合同模板。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析本企業(yè)合同管理中存在的問(wèn)題，改變固有的合同管理思維；結(jié)合公司的特點(diǎn)并運(yùn)用科學(xué)的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的合同風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的盈利及可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。

參考文獻(xiàn)

1、李少艾.合同標(biāo)準(zhǔn)化讓成本管控游刃有余.明源地產(chǎn)，2009年10月.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；制度標(biāo)準(zhǔn)化

1 概述

在面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)正從過(guò)去本地開(kāi)發(fā)、粗放式經(jīng)營(yíng)等模式向資源集中化、產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、專業(yè)集約化、異地?cái)U(kuò)張化轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也發(fā)生著相應(yīng)的深刻變化：集團(tuán)化運(yùn)作、人才隊(duì)伍職業(yè)經(jīng)理化和專業(yè)化，管理信息化等。因此為適應(yīng)企業(yè)盈利空間變化及持續(xù)發(fā)展的需求，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的成本管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

2 推行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的意義

2.1 定義和內(nèi)涵

根據(jù)2015年6月的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《標(biāo)準(zhǔn)化工作指南》（GB/T 20000.1-2014）中對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)”（Standard）及“標(biāo)準(zhǔn)化”（Standardization）的定義，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實(shí)際需求，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化即是通過(guò)制定和完善企業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的各項(xiàng)成本管理制度，形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和程式化的制度文件和操作流程體系，包括投資融資管理制度、成本計(jì)劃管理制度、招投標(biāo)管理制度、合同管理制度、工程變更管理制度、供應(yīng)商管理制度、甲供材料及甲控項(xiàng)目成本管理制度、成本檔案管理制度、預(yù)算結(jié)算管理制度等。

2.2 意義與目的

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度推行“標(biāo)準(zhǔn)化”，就是實(shí)施基于成本管理和控制的、適合企業(yè)實(shí)際情況、運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)需求的、可以進(jìn)行重復(fù)運(yùn)用的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的成本管理制度體系，是房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的重要組成部分，其目的是為了明確成本管理目標(biāo)、優(yōu)化成本管理流程、降低成本管理費(fèi)用，提高成本管理效益，促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

2.3 構(gòu)建的原則

（1）適度合理。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理制度體系的構(gòu)建過(guò)程中，受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理水平、決策能力等現(xiàn)實(shí)情況和因素的限制，不同的企業(yè)對(duì)體系的定義、適用范圍和程度具有個(gè)體差異，不可能一成不變，也不應(yīng)該“大干快上”，需要遵循適度合理的原則，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃，分步實(shí)施，及時(shí)反饋和改進(jìn)。（2）全面整合。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理，就是要對(duì)成本形成的全過(guò)程、影響成本變化的全費(fèi)用要素、參與成本管理的全部員工等進(jìn)行全面的管理和控制。成本管理制度體系作為企業(yè)管理制度的重要組成部分，需要完善自身各層級(jí)、各方面和各階段的系統(tǒng)整合，還需要和其他的管理制度體系（如生產(chǎn)、銷售、財(cái)務(wù)、人力資源等）相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整個(gè)管理制度體系的組織整合和優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，提升企業(yè)的管理水平。（3）統(tǒng)一規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度需要成本管理標(biāo)準(zhǔn)的支撐。制度規(guī)章通常沒(méi)有嚴(yán)格的格式要求，而管理標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)管理流程、業(yè)務(wù)架構(gòu)的“格式化”。即要遵循統(tǒng)一的管理體系和機(jī)制，形成內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、流程規(guī)范、職責(zé)明確的管理要素固化“標(biāo)準(zhǔn)”。（4）權(quán)責(zé)利相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要真正落到實(shí)處，就必須嚴(yán)格按照各個(gè)成本責(zé)任主體的職責(zé)，貫徹落實(shí)權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合的原則。即全體員工應(yīng)享有與工作權(quán)限相關(guān)的成本開(kāi)支權(quán)利，同時(shí)負(fù)有相應(yīng)范圍內(nèi)的成本管理責(zé)任，分享對(duì)應(yīng)的成本管理成果為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的得益。通過(guò)規(guī)范不同崗位成本管理的工作職責(zé)和權(quán)限，才能做到責(zé)有所歸、權(quán)有所屬、利有所享，避免人員、部門推諉的情況，提高管理執(zhí)行能力。

3 房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)工作程序

房地產(chǎn)成本管理制度體系標(biāo)準(zhǔn)化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要制定相應(yīng)的工作程序，逐步開(kāi)展。

3.1 設(shè)計(jì)策劃階段

為建立符合企業(yè)實(shí)際情況的成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系，首先要明確企業(yè)開(kāi)展成本管理標(biāo)準(zhǔn)化的范圍，以及最終要達(dá)到的成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)管理層和成本管理人員要全面完整地了解管理制度、標(biāo)準(zhǔn)化的定義和內(nèi)涵；分析評(píng)估企業(yè)成本管理現(xiàn)狀，找出存在的主要問(wèn)題和漏洞；預(yù)估制度化、標(biāo)準(zhǔn)化可能給企業(yè)帶來(lái)的作用和影響，決策是否需要進(jìn)行制度化、標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理；一旦決定實(shí)施，就要明確系統(tǒng)構(gòu)建的標(biāo)準(zhǔn)和推進(jìn)的方向。對(duì)于初次進(jìn)行成本管理標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用的房地產(chǎn)企業(yè)，可以優(yōu)先對(duì)生產(chǎn)成本管理，如對(duì)工程招投標(biāo)、合同管理、供應(yīng)商管理、成本檔案管理等制度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用，再對(duì)營(yíng)銷管理、費(fèi)用管理等制進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，完善企業(yè)全面預(yù)算管理制度化標(biāo)準(zhǔn)體系。

3.2 部門試點(diǎn)階段

部門試點(diǎn)是一個(gè)科學(xué)的PDCA（計(jì)劃-執(zhí)行-檢查-行動(dòng)）循環(huán)管理改進(jìn)程序。在制度體系設(shè)計(jì)策劃完成后，選取那些在企業(yè)成本管理流程中占有重要地位、成本管理問(wèn)題較為突出的部門，如工程部、成本合約部、設(shè)計(jì)部等，進(jìn)行制度標(biāo)準(zhǔn)模版的應(yīng)用和工作流程的試點(diǎn)運(yùn)行。通過(guò)試點(diǎn)實(shí)際情況，綜合分析評(píng)價(jià)制度標(biāo)準(zhǔn)體系設(shè)計(jì)是否滿足成本管理需求、工作流程是否運(yùn)行順暢、執(zhí)行效果是否達(dá)到預(yù)期管理目標(biāo)。

3.3 優(yōu)化改進(jìn)階段

經(jīng)過(guò)試點(diǎn)部門對(duì)制度標(biāo)準(zhǔn)體系的實(shí)施、修正和完善，初設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系已可基本適應(yīng)企業(yè)成本管理需求。下一階段可在企業(yè)范圍內(nèi)全面開(kāi)展制度的推行和實(shí)施，同時(shí)保持對(duì)新出現(xiàn)問(wèn)題和偏差的及時(shí)評(píng)估、反饋和優(yōu)化。根據(jù)階段性研究和運(yùn)用，通過(guò)信息化系統(tǒng)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)成本管理系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程的動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)。

3.4 制度標(biāo)準(zhǔn)固化

標(biāo)準(zhǔn)固化階段是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度實(shí)施情況的評(píng)估和總結(jié)，是要形成統(tǒng)一的制度體系，制定統(tǒng)一的操作模式和管理流程，編制統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)文件，并進(jìn)行模式和制度固定。

4 房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施要點(diǎn)

4.1 強(qiáng)化企業(yè)全員的成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施效果是由制度體系的實(shí)施者――全體員工對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的認(rèn)識(shí)所決定的。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施落實(shí)的關(guān)鍵在于成本計(jì)劃擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)和集體認(rèn)同，需要員工的有效執(zhí)行，這就需要企業(yè)加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化制度的宣傳，提高全體員工參與成本管理的積極性和主動(dòng)性，提高全體員工的成本管理素質(zhì)和專業(yè)技能，促進(jìn)成本管理制度落實(shí)。

4.2 平穩(wěn)推進(jìn)新舊制度體系的融合和過(guò)渡

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化不是對(duì)原有成本管理制度體系的推倒重來(lái)，也不是一味對(duì)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度體系的生搬硬套，而是在公司現(xiàn)有的制度體系的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化完善和改進(jìn)整合。首先，要對(duì)國(guó)家、地方法律規(guī)范和通用制度標(biāo)準(zhǔn)的整理，積極完成制度標(biāo)準(zhǔn)的編制工作，努力將企業(yè)制度標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)家先進(jìn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)接軌。其次，做好成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施宣貫與新舊制度的過(guò)渡。在體系建立和完善的過(guò)程中，充分考慮企業(yè)各個(gè)層級(jí)、各個(gè)部門和外部相關(guān)單位的橫向、縱向關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標(biāo)要求和實(shí)際情況，建立和完善企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系。

4.3 完善管理制度配套機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的順利實(shí)施還需要相關(guān)配套機(jī)制的配合。房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系既要符合國(guó)家省市法律法規(guī)，圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略管理目標(biāo)，適應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、發(fā)展過(guò)程中的實(shí)際情況和各項(xiàng)需要，并根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)的發(fā)展變化及時(shí)調(diào)整，不斷優(yōu)化改進(jìn)，形成科學(xué)合理發(fā)展的成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系。一是要在匹配企業(yè)管控模式的基礎(chǔ)上采用相適應(yīng)的成本管理組織層級(jí)和架構(gòu)；二是要基于企業(yè)成本管理水平和目標(biāo)規(guī)劃不同層級(jí)的成本管理職責(zé)，明確責(zé)任體系，形成成本管理制度和細(xì)則；三是根據(jù)組織邊界、業(yè)務(wù)分工，設(shè)計(jì)優(yōu)化成本控制流程和操作程序，提高成本管理的應(yīng)用性；四是完善成本管理責(zé)任制及監(jiān)督考核獎(jiǎng)懲機(jī)制。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化最終目標(biāo)是通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化流程和管理模式來(lái)提升企業(yè)管理水平，生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和精細(xì)化的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的復(fù)制、擴(kuò)張和發(fā)展。這一標(biāo)準(zhǔn)體系的建立和制定是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)工程，但這只是基礎(chǔ)，關(guān)鍵在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到實(shí)際工作中去，真正轉(zhuǎn)化為成果。

參考文獻(xiàn)

[1]余璇.高速公路業(yè)主方標(biāo)準(zhǔn)化管理制度體系設(shè)計(jì)及運(yùn)行研究（學(xué)位論文）[D].中南大學(xué)，2011.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 問(wèn)題 策略

房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)和變革，在發(fā)展過(guò)程中，財(cái)管管理問(wèn)題是企業(yè)最為關(guān)注的話題，因?yàn)?，?cái)務(wù)狀況是企業(yè)能否立足于激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心要素，是企業(yè)安身立命的根本。財(cái)務(wù)管理能使企業(yè)在理財(cái)方面更加集中，優(yōu)化籌資與投資機(jī)制；能對(duì)考評(píng)管理起到積極的輔助作用；能使管理變的更加專業(yè)，監(jiān)督變得更加嚴(yán)格。然而，在飛速發(fā)展的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理已不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的需要，各個(gè)企業(yè)都在尋求新經(jīng)濟(jì)形式下，實(shí)際解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題關(guān)鍵所在，探討解決問(wèn)題的方法和策略，以促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1、資金投入密集且周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，資金管理問(wèn)題是首要解決的。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)前期需要有大量的資金注入，因其建設(shè)的周期比較長(zhǎng)，涉及的范圍又廣，受房屋的工程等價(jià)和高額地價(jià)等方面的因素制約，資金投入密集且資金數(shù)額較大，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工等隊(duì)段，歷時(shí)較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)。幫需要企業(yè)通過(guò)多種渠道進(jìn)行資金籌集，而且籌資數(shù)額大，籌資任務(wù)繁重。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)大，決策要求高

房地產(chǎn)具有投資額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)內(nèi)外環(huán)境較復(fù)雜等特征，涉及到諸多不確定的因素，從而加大了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性作用。因此，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和決策也顯得尤為重要，財(cái)務(wù)管理人員要做好對(duì)企業(yè)投資的分析和決策工作，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和投資階段提高警惕，通過(guò)減少對(duì)投資決策方面的失誤來(lái)降低整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，保證分析決策工作的可靠性和及效性，有效的降低風(fēng)險(xiǎn)，分散風(fēng)險(xiǎn)。

3、財(cái)務(wù)關(guān)系涉及范圍廣，較為復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)外部聯(lián)系范圍較廣，企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜，財(cái)務(wù)關(guān)系不僅包括與企業(yè)債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、投資人及內(nèi)部職工之間的關(guān)系，還包括與國(guó)土、環(huán)保、規(guī)劃、建設(shè)等各個(gè)政府部門之間的監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。比較復(fù)雜的企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系會(huì)使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理呈現(xiàn)多樣化，復(fù)雜化，加大管理難度，形成管理風(fēng)險(xiǎn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，要與不斷變化的外部環(huán)境時(shí)刻保持密切聯(lián)系，保有更強(qiáng)的靈敏度。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

1、財(cái)務(wù)管理模式滯后

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不夠健全，管理模式陳舊，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視，在進(jìn)行日常管理和招標(biāo)投標(biāo)工作中，沒(méi)有進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的衡量，把財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員當(dāng)作是專門整理發(fā)票、記賬的人員，專業(yè)財(cái)務(wù)管理缺失，方法滯后。另外，缺乏完善的管理規(guī)章制度，財(cái)務(wù)管理工作沒(méi)有可遵循的依據(jù)，企業(yè)資金管理比較盲目，資金分散，企業(yè)重視成本核算而忽視成本控制，對(duì)財(cái)務(wù)管理的把控能力減弱。

2、財(cái)務(wù)管理信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)集團(tuán)的各子公司的信息化工作都起步較早，為公司運(yùn)作提供了方便。但是由于各子公司間運(yùn)用的財(cái)務(wù)軟件都不盡相同，集團(tuán)很難對(duì)各子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的匯總分析與管理，規(guī)劃統(tǒng)一工作，形成信息孤島現(xiàn)象。另外，在集團(tuán)的下屬企業(yè)中，系統(tǒng)之間不能實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，核算人員只能根據(jù)相應(yīng)的業(yè)務(wù)交易所進(jìn)行處理，然后整理成憑證，降低了數(shù)據(jù)處理的時(shí)效性和準(zhǔn)確性，信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重。

3、資金管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展建立起財(cái)務(wù)長(zhǎng)期增長(zhǎng)模型，沒(méi)有設(shè)定明確的股利分配政策、資本回報(bào)率和資本結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，短期負(fù)債比例高，經(jīng)常會(huì)發(fā)生資金閑置或不足的情況；投資項(xiàng)目一味的追求多元化經(jīng)營(yíng)，選擇追求短期效益，應(yīng)收賬款回收速度慢，盲目性較大，資金流動(dòng)出現(xiàn)障礙，經(jīng)常造成周轉(zhuǎn)不暢的局面，總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不清晰。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的中存在的問(wèn)題及發(fā)展策略

1、對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)把控

企業(yè)一定要在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作之前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和分析，提高科學(xué)決策能力。財(cái)務(wù)管理人員要結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行中可能遇到的所有問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè) ，重點(diǎn)把握籌資資本、籌資規(guī)模、首期投入資金、在建時(shí)所需常規(guī)資金和預(yù)期收益等幾方面的可行性分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理意識(shí)，在投資風(fēng)險(xiǎn)決策的過(guò)程中努力保持穩(wěn)健性，在投資決策中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，最好是運(yùn)用財(cái)務(wù)管理軟件對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行可行性分析，這樣才能有效的加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制，增強(qiáng)項(xiàng)目本身的把控能力，有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2、健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)控制

健全的財(cái)務(wù)管理制度是企業(yè)健康運(yùn)行發(fā)展的根本保障，企業(yè)應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，用制度來(lái)規(guī)范企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作。首先要設(shè)立專門的企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，保證樂(lè)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的正常運(yùn)行。其次是財(cái)務(wù)管理人員要根據(jù)項(xiàng)目管理的需求和特點(diǎn)，制定相應(yīng)的管理制度，并在實(shí)踐中不斷修訂和完善，再次在資金管理中，對(duì)所有資金的收入和支出，都嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行，充分發(fā)揮企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有的作用。最后，財(cái)務(wù)工作人員除了對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)果進(jìn)行審核外，還應(yīng)積極參與到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審和項(xiàng)目的預(yù)算當(dāng)中，全方面監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況。

另外，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收入和支出的審批過(guò)程，審批人員對(duì)自身的審批依據(jù)、審批職責(zé)和審批權(quán)限進(jìn)行明確和了解，并根據(jù)企業(yè)的業(yè)務(wù)需要制定專項(xiàng)的管理制度，完善財(cái)務(wù)核算的辦法及監(jiān)督手段。

3、構(gòu)建統(tǒng)一的信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)

信息化是現(xiàn)代企業(yè)的重要管理工具，更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中重要的管理支撐點(diǎn)。以集團(tuán)組織建構(gòu)為基礎(chǔ)，運(yùn)用信息化管理手段，建立統(tǒng)一平臺(tái)的系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)管理體系，把集團(tuán)內(nèi)所有數(shù)據(jù)和信息資料在同一數(shù)據(jù)庫(kù)中集中處理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行集成應(yīng)用。實(shí)現(xiàn)資金管理、預(yù)算管理、數(shù)據(jù)分析、財(cái)務(wù)管理和人力資源管理一體化，從而形成集團(tuán)數(shù)據(jù)流和信息流統(tǒng)一的平臺(tái)，為企業(yè)決策提供完整、及時(shí)、有效、準(zhǔn)確的信息。信息管理平臺(tái)的應(yīng)用能降低成本，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率不，加快發(fā)展并實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，從而控制運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

4、實(shí)行全面的資金管理，提高企業(yè)資金的使用效益

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的中心就是資金的管理，財(cái)務(wù)部門應(yīng)努力加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的資金融通工作，充分利用閑散資金，對(duì)內(nèi)部的存款和借款設(shè)置出專項(xiàng)的賬戶并進(jìn)行相應(yīng)的核算和管理，對(duì)所需資金應(yīng)上報(bào)相應(yīng)的資金使用計(jì)劃后，再做統(tǒng)一的調(diào)劑和融通，通過(guò)合理的高度，充分發(fā)揮企業(yè)貨幣的時(shí)間價(jià)值，更好的降低企業(yè)資金的成本，提高資金的使用價(jià)值。

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金建設(shè)周期長(zhǎng)，投入量較大，應(yīng)確定好最佳的企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，努力加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本控制，在考慮企業(yè)資金的成本的基礎(chǔ)上考慮投資方案的選擇及可行性，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)的評(píng)價(jià)和決策后再確定出最優(yōu)的企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，以求最大限度的降低資金的使用成本。并應(yīng)努力構(gòu)建出多元化的籌資渠道，有效緩解企業(yè)資金的困難，增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn) ：

篇6

1.1整合與凝聚

公司中，不可能一次只進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目，多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作是常事，而項(xiàng)目完成進(jìn)度是視具體情況的而參差不齊的。而通過(guò)全面預(yù)算管理機(jī)制，能夠?qū)救w資源進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化配置公司資源，配合不同進(jìn)度的項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)的資金、業(yè)務(wù)、信息調(diào)整，做到“好鋼用到刀刃上”，協(xié)調(diào)各部門各業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公司資源的最佳配置，將公司利益最大化。

1.2激勵(lì)與約束

通過(guò)全面預(yù)算管理機(jī)制，明確各部門、員工的職責(zé)和權(quán)益，同時(shí)對(duì)公司全體運(yùn)營(yíng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，強(qiáng)化公司內(nèi)部控制，對(duì)公司各部門、員工實(shí)行獎(jiǎng)優(yōu)懲劣制度，激發(fā)公司員工的工作動(dòng)力，提高員工的工作積極性，提高公司的運(yùn)營(yíng)效益，有效系控制公司收支和財(cái)務(wù)管理，同時(shí)約束部門管理人員的一些工作懶散、等等行為。

1.3防范與應(yīng)對(duì)

全面預(yù)算管理機(jī)制對(duì)公司實(shí)行的是整體控管，對(duì)于公司在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能遇上的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、定位、分析也包括在預(yù)算管理的工作之中，以控制風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，事前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過(guò)尋找經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算的差距，找出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出防范措施；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間掌握控制情況；風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，尋找有效的措施解決，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失降到最低。全面預(yù)算管理機(jī)制還可以初步預(yù)測(cè)公司下年度的經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)預(yù)算結(jié)果，公司對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行或大或小的調(diào)整，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先防范或控制風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)，從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避和化解。

2.目前房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

2.1全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不夠健全

由上文可知，房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目運(yùn)作并非單行，而是多重開(kāi)展，因此是復(fù)雜而多關(guān)聯(lián)的，所以房地產(chǎn)公司在預(yù)算方面有著一定的工作難度，并且當(dāng)前并有一套成文的國(guó)家預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)標(biāo)配不同類型的產(chǎn)品，這種情況導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司對(duì)產(chǎn)品或運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的預(yù)算編制出現(xiàn)了一定的隨意性，預(yù)算的準(zhǔn)確性偏離了實(shí)際情況。

2.2全面預(yù)算管理制度不夠完善

目前我國(guó)的房地產(chǎn)公司建立起的公司內(nèi)的全面預(yù)算管理制度仍處在初級(jí)階段，存在著許多未完善的問(wèn)題，系統(tǒng)的預(yù)算組織還沒(méi)有建立，沒(méi)有一套科學(xué)高效的管理體制，專門獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)制和監(jiān)督組織也沒(méi)有設(shè)立，這一系列的不足導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不能按照預(yù)算編制的目標(biāo)實(shí)行工作考核，影響了全面預(yù)算管理制度的職能的發(fā)揮。

2.3低水平戰(zhàn)略管理制約整體戰(zhàn)略目標(biāo)

戰(zhàn)略管理是根據(jù)公司定下的公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而同步進(jìn)行的，保證公司的政策的貫徹和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并在實(shí)施過(guò)程中對(duì)公司內(nèi)外進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。然而目前許多房地產(chǎn)公司缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目光，對(duì)于公司外部環(huán)境的變化沒(méi)有掌握到點(diǎn)，沒(méi)有及時(shí)對(duì)外部環(huán)境的變化進(jìn)行分析，制定新的經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)掘新的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，公司的戰(zhàn)略管理仍是傳統(tǒng)模式，用年度全面預(yù)算管理來(lái)支配項(xiàng)目資金的調(diào)度，沒(méi)能跟隨變化的市場(chǎng)環(huán)境及時(shí)變換管理政策，也沒(méi)有統(tǒng)籌全局來(lái)管理公司內(nèi)部，調(diào)整公司的運(yùn)營(yíng)手段。對(duì)于公司內(nèi)部的運(yùn)作，戰(zhàn)略管理并沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處，與公司的實(shí)際運(yùn)作脫離，而公司內(nèi)部也沒(méi)有重視戰(zhàn)略管理，對(duì)于戰(zhàn)略管理措施的調(diào)整沒(méi)有及時(shí)反饋實(shí)時(shí)資訊。由于以上的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略管理很難與全面預(yù)算管理并行，公司未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)全面預(yù)算管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，以至于問(wèn)題堆積多發(fā)，全面預(yù)算管理的實(shí)施缺少有力的監(jiān)督機(jī)制，大大降低了全面預(yù)算管理的職能效果，阻礙了公司的全體戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

2.4缺乏有效的資金鏈管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)往往需要大量資金的投資作為支撐，而一次投資的周期長(zhǎng)，期間資金的投入是持續(xù)性的，資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致中斷，將使整個(gè)項(xiàng)目功虧一簣。因此，房地產(chǎn)公司中的資金鏈管理是公司全面預(yù)算管理中的重點(diǎn)。目前房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源主要依靠銀行貸款，然而在銀行逐年遞增的貨代壓力之下，為了保證公司的資金鏈不斷，房地產(chǎn)公司需要支付的融資費(fèi)用不斷上升。而在資金的使用過(guò)程中，房地產(chǎn)公司盲目擴(kuò)張規(guī)模，大肆囤積土地，占用了公司資金鏈中的大量資金，或是從各種不合法的途徑融資，甚至是從民間的一些不合法的貸款公司中貸款，欠下巨額債款，加重了公司資金配置的壓力，白白浪費(fèi)了公司的大量成本費(fèi)用。房地產(chǎn)公司中缺乏科學(xué)的成本控制體系，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用支出往往超出計(jì)劃預(yù)定，浪費(fèi)了公司資源，降低了公司資金的使用率，增加了資金的占用率。此外房地產(chǎn)公司中普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)惡化的問(wèn)題，為了處理公司內(nèi)部因?yàn)楦鞣N體系缺陷或管理不嚴(yán)而出現(xiàn)的問(wèn)題，財(cái)務(wù)費(fèi)用也隨之不斷上升，在經(jīng)歷過(guò)金融海嘯、國(guó)家調(diào)控和對(duì)房地產(chǎn)的約束政策出臺(tái)之后，公司的銷售量有所萎縮，而在這種情形下公司資產(chǎn)的庫(kù)存高企，使得公司的資金無(wú)法回流，資金鏈無(wú)法閉合持續(xù)流通。

2.5績(jī)效考核制度收效甚微

而多數(shù)房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理考核是傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)考核體系，以員工達(dá)到的財(cái)務(wù)指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)，而非針對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的評(píng)價(jià)，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的監(jiān)管實(shí)行，考核部門工作不嚴(yán)格，考核內(nèi)容曖昧，考核工作沒(méi)有定期開(kāi)展，缺乏清晰的考核標(biāo)準(zhǔn)，公司全體人員的績(jī)效考核不能全面進(jìn)行。公司人員參與的意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致績(jī)效考核制度在全面預(yù)算管理中收效甚微。

3.對(duì)于全面預(yù)算管理機(jī)制的改善建議

3.1創(chuàng)新房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理理念

第一，房地產(chǎn)公司要樹(shù)立預(yù)算的法律效力意識(shí)。房地產(chǎn)公司的一切經(jīng)濟(jì)行動(dòng)都應(yīng)該以公司定下的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)為核心，以此為前提進(jìn)行預(yù)算工作。當(dāng)預(yù)算工作完成后，要制定好完善的規(guī)劃，并分配好公司內(nèi)各組織各部門的準(zhǔn)確工作，明確分工，要求公司全體嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行工作，提升公司的預(yù)算控制能力；第二，要提高公司全員的參與意識(shí)，動(dòng)員公司上下參與到全面預(yù)算管理的工作中去，統(tǒng)一人員的管理和預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)前面預(yù)算管理機(jī)制的職能的發(fā)揮效力；第三，公司的上層領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)公司的預(yù)算工作投以重視，支持公司的全面預(yù)算管理工作，全程參與，起到帶頭作用的同時(shí)能穩(wěn)定公司的人員，起到激勵(lì)與約束的作用。

3.2完善預(yù)算管理制度

公司的管理必須有制度為依據(jù)，因此對(duì)于全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展，必須首先要健全完善好全面預(yù)算管理機(jī)制，作為公司管理工作的支柱。首先要確立制度的核心目標(biāo)，是以利潤(rùn)為主，明確機(jī)制參與人員的權(quán)責(zé)，將全面預(yù)算管理機(jī)制的細(xì)節(jié)條目清晰列明，界定好預(yù)算制度的目標(biāo)、編制、匯總、審核、執(zhí)行與管理，定期要求執(zhí)行人員報(bào)告業(yè)績(jī)和公司情況差異，定期對(duì)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考核，根據(jù)公司的實(shí)際發(fā)展情況微調(diào)預(yù)算目標(biāo)。根據(jù)全面預(yù)算管理機(jī)制，制定參與人員的考核制度與標(biāo)準(zhǔn)，定時(shí)對(duì)參與人員進(jìn)行績(jī)效考核，提高參與人員的工作嚴(yán)謹(jǐn)度和積極性。同時(shí)建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算科目體系，作為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)依據(jù)，逐步形成公司自成一套的資金分配額度標(biāo)準(zhǔn)。

3.3加強(qiáng)資金鏈的管理

房地產(chǎn)公司要學(xué)會(huì)多元化融資，形成多向融資渠道，解決資金籌措的問(wèn)題，在合法合規(guī)的情況下適當(dāng)引入外資。其次要搭建網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，促進(jìn)公司內(nèi)部以及業(yè)內(nèi)的友好信息流通，日常的基礎(chǔ)管理工作在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行，減少管理成本，方便管理手續(xù)，并在公司內(nèi)部建立起資金的數(shù)據(jù)庫(kù)，公司的資金的收支情況、各部門的日常收支情況等等都及時(shí)向上填報(bào)，方便預(yù)算管理人員能及時(shí)掌控公司資金的流向。同時(shí)要詳細(xì)規(guī)劃資金的使用配置，強(qiáng)化資金鏈的良性循環(huán)。

4.結(jié)語(yǔ)

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)場(chǎng)簽證；合同管理；問(wèn)題；對(duì)策

引言：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著越來(lái)越重要的角色。然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理欠規(guī)范，效率有待提高。因此，對(duì)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理的問(wèn)題進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、工程簽證和合同管理的重要性

工程簽證管理是工程施工中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，需要專業(yè)人員參予建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程，對(duì)有關(guān)簽證資料隨時(shí)作出動(dòng)態(tài)評(píng)估，才能有效控制成本。由于工程簽證而調(diào)整的工程造價(jià)占整個(gè)單位工程竣工結(jié)算的比例，一般在3-20%之間，由此可見(jiàn)加強(qiáng)工程簽證辦法的管理是發(fā)包人在施工過(guò)程中一項(xiàng)重要的工作。

合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開(kāi)展保駕護(hù)航，同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹(shù)立企業(yè)形象、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。

二、房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理存在的主要問(wèn)題

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證欠缺規(guī)范。現(xiàn)場(chǎng)簽證日期和實(shí)際施工期存在時(shí)間差。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)中遇到問(wèn)題時(shí)，為了趕進(jìn)度只是口頭商定，不履行現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)，而事后補(bǔ)簽，直接影響其真實(shí)性。簽證內(nèi)容不明確或書寫不清楚，簽證員簽證不客觀，給合理確定簽證價(jià)款帶來(lái)困難。現(xiàn)場(chǎng)管理人員違背職業(yè)道德，對(duì)承包商的高估冒算行為視而不見(jiàn)，尤其是減量部分容易被遺漏，造成該核減的費(fèi)用核減不了。

2、管理人員素質(zhì)較低。現(xiàn)場(chǎng)管理人員缺乏現(xiàn)場(chǎng)簽證控制意識(shí)，未經(jīng)認(rèn)真核實(shí)隨意簽證，造成簽證內(nèi)容與實(shí)際不符而增加工程造價(jià)。有些現(xiàn)場(chǎng)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不了解定額費(fèi)用的構(gòu)成，對(duì)不應(yīng)該列入直接費(fèi)用的項(xiàng)目以簽證方式列入，計(jì)取了不應(yīng)計(jì)取的費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)普遍較為淡薄，相關(guān)的合同管理制度相當(dāng)不健全。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的合同法律意識(shí)還是相當(dāng)?shù)〉?，?duì)于合同的管理往往都是持漠視的態(tài)度，更有甚者對(duì)合同和合同法律之間的關(guān)系還不清楚，依法來(lái)訂立合同并履行相關(guān)條約的意識(shí)還是欠缺的，這就埋下了較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

4、合同不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)。由于房建工程項(xiàng)目合同種類多，合同條款多，相關(guān)文件多，其中用詞錯(cuò)誤、矛盾及二義性問(wèn)題等常常難免，導(dǎo)致合同履約率低。實(shí)際工作中，承包商往往是根據(jù)示范文本草擬合同協(xié)議條款，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后簽署，常需要幾經(jīng)確認(rèn)，這一過(guò)程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標(biāo)文件中相應(yīng)的條款相差很遠(yuǎn)，有時(shí)甚至是人為的用詞錯(cuò)誤、矛盾，設(shè)置二義性問(wèn)題以留待事后“溝通”。

5、合同執(zhí)行過(guò)程監(jiān)管力度不夠。在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險(xiǎn)。但是在實(shí)際中，很多企業(yè)對(duì)合同的監(jiān)管力度不夠，沒(méi)有對(duì)合同執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理對(duì)策

1、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證。工程簽證必須簽明事件發(fā)生的原始狀況，寫清簽證的事實(shí)依據(jù)，反映事件的真實(shí)、全面和關(guān)聯(lián)有效性。填寫時(shí)必須注明具體簽證原因、位置、尺寸、數(shù)量、材料、人工、機(jī)械臺(tái)班等。涉及材料消耗的必須寫清材料的品名、規(guī)格、廠家、品牌、以及市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)需寫明簽證提交日期、簽證事實(shí)發(fā)生日期或完成日期；執(zhí)行簽證事實(shí)的書面依據(jù)，簽證事實(shí)及完成情況簡(jiǎn)述；涉及經(jīng)濟(jì)或工期索賠的數(shù)量或天數(shù)（所得數(shù)量應(yīng)有邏輯關(guān)系清晰的計(jì)算式）；附圖；承包單位簽發(fā)人員的簽名和項(xiàng)目部印章。對(duì)內(nèi)容不全的，事實(shí)表述不清或容易引起歧義的，簽證單內(nèi)任何字句有涂改而無(wú)簽名及加注日期的，要求認(rèn)定工日或臺(tái)班數(shù)量，但對(duì)完成的工作未作定量描述的將作為無(wú)效簽證處理。

2、規(guī)范管理人員工作流程。承包人應(yīng)在接到“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”后14天內(nèi)向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款報(bào)告，承包人因執(zhí)行“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”而要求發(fā)包人補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失、增加工期的，應(yīng)當(dāng)在工程變更價(jià)款的簽證中一并提出。承包人在雙方確定變更后的15日內(nèi)不向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款簽證，則認(rèn)為該項(xiàng)變更不涉及合同價(jià)款變更、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和工期增加。發(fā)包人在收到“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”及上述書面依據(jù)之日起15日內(nèi)予以確認(rèn)，超過(guò)15日后，發(fā)包人未給予確認(rèn)的則視為同意“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”內(nèi)的全部變更。

3、增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)，不斷建立和完善相關(guān)的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一整套能適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r的而且比較切實(shí)可行的還能比較有效的調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業(yè)的執(zhí)行力，同時(shí)也避免了企業(yè)在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時(shí)候所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。另外，在一定程度上這也避免了企業(yè)人員的變動(dòng)對(duì)于合同管理工作所產(chǎn)生的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及招投標(biāo)的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，使他們都能比較熟悉的使用相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期的組織并開(kāi)展法律知識(shí)的專題講座使管理人員的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)得到逐步的強(qiáng)化。嚴(yán)格按照我國(guó)招投標(biāo)和合同管理的相關(guān)規(guī)定，絕不簽訂陰陽(yáng)合同和私下合同，若必須簽訂協(xié)議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

4、建立符合國(guó)際慣例的合同管理制度。根據(jù)國(guó)際慣例，我國(guó)的《合同法》和相關(guān)的法律法規(guī)以及工程項(xiàng)目實(shí)際情況，建立國(guó)際化的、“全過(guò)程”、“全方位”的合同管理制度?！叭^(guò)程”是指合同管理應(yīng)覆蓋合同行為的始終，前端有超前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資信審查，后端有合同管理的總結(jié)、考核、建檔的延續(xù)?！叭轿弧笔侵负贤芾硪采w企業(yè)的每個(gè)層次每個(gè)部門，延伸到各個(gè)角落。具體的制度設(shè)計(jì)方面要建立合同交底制度、責(zé)任分解制度、每日工作報(bào)送制度、進(jìn)度款的審查批準(zhǔn)制度等。

5、設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過(guò)程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項(xiàng)目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理是工程施工的重要內(nèi)容，其范圍廣泛，構(gòu)成原因復(fù)雜，是個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的工作。因此，必須維護(hù)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理的嚴(yán)肅性，建立完善的管理制度，明確簽證經(jīng)辦和合同管理人員的職能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

參考文獻(xiàn)

[1]曹海潮.淺談建設(shè)工程施工全過(guò)程造價(jià)控制[J].施工技術(shù).2010（S1）

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目管理；有效方法

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目管理工作是非常重要的部分。房地產(chǎn)工程管理不合理，將會(huì)給房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模造成影響，進(jìn)而造成施工過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)操作、偷工減料等現(xiàn)象，這樣不僅給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也會(huì)給人們的利益造成威脅，從而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。文章根據(jù)工程管理中的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析和研究，探討房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的有效方法。

1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意義和內(nèi)容

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理就是在整個(gè)工程建設(shè)期間開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行的全面管理。建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的重要內(nèi)容，它是對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的操作進(jìn)行集中性管理，其中也有項(xiàng)目工程的管理。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理主要對(duì)這個(gè)建設(shè)過(guò)程中涉及到的作業(yè)和工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、控制、檢查、計(jì)劃、指揮，同時(shí)也要與社會(huì)、市場(chǎng)情況進(jìn)行協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)管理工作包含工程的竣工驗(yàn)收、配合協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、施工單位的招標(biāo)、整個(gè)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)工作等。房地產(chǎn)管理的意義：因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)關(guān)系到的內(nèi)容比較多，涉及到的雜事也非常多，而且自身也需要具有很好的專業(yè)性和技術(shù)性，管理工作要科學(xué)、有條理、系統(tǒng)等，這樣才能保證整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)參建企業(yè)的最大效益。

2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中的問(wèn)題

2.1前期市場(chǎng)考察不充分

一般項(xiàng)目設(shè)計(jì)出現(xiàn)延遲情況，和沒(méi)有可行性的項(xiàng)目分析報(bào)告有關(guān)系。計(jì)算隨便參考一些方案進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，也會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)情況分析不準(zhǔn)確、評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不明確、目標(biāo)不明確等造成決策不果斷，從而出現(xiàn)項(xiàng)目決策效率低和慢的情況。很多高層開(kāi)發(fā)商都是拿“市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，項(xiàng)目定位不能臺(tái)固定”等作為理由，對(duì)前期項(xiàng)目規(guī)劃的可行性不夠重視。因?yàn)轫?xiàng)目管理對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品相關(guān)情況了解不足，從而影響最終的決策，造成錯(cuò)過(guò)項(xiàng)目投資最佳時(shí)機(jī)。一般都是考慮很長(zhǎng)時(shí)間，最后匆忙做決定，最終出現(xiàn)的工程項(xiàng)目決策不夠系統(tǒng)、不夠科學(xué)、不夠全面。

2.2項(xiàng)目決策存在的問(wèn)題

對(duì)于前期過(guò)于匆忙的決策將會(huì)給后期項(xiàng)目的建設(shè)、銷售和交付等環(huán)節(jié)造成不利的影響。凡是基礎(chǔ)問(wèn)題沒(méi)有做好后期將會(huì)存在很大隱患。比如：有些項(xiàng)目決策可以達(dá)到半年的時(shí)間；有些項(xiàng)目在銷售時(shí)期，才能發(fā)現(xiàn)戶型偏大、戶型單一或是市場(chǎng)地位存在偏差等問(wèn)題；有些項(xiàng)目將住宅型功能轉(zhuǎn)變成商務(wù)公寓型；還有對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行重新定位或是設(shè)計(jì)的；領(lǐng)導(dǎo)層的人員總是為建設(shè)中出現(xiàn)的材料顏色、戶型更改、裝修效果、車位擺放、窗型等問(wèn)題忙得不可開(kāi)交；當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施時(shí)，有存在產(chǎn)品定位不明確，進(jìn)行概念設(shè)計(jì)時(shí)花費(fèi)了一年左右的時(shí)間，到使用時(shí)才急忙做決策；工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)等圖情況，總是出現(xiàn)沒(méi)有圖紙、需要改圖，或是工程交付不明確等問(wèn)題，這樣會(huì)造成工程延期，而且修改圖紙人員也會(huì)急忙趕工，毫無(wú)科學(xué)性，在沒(méi)有工期目標(biāo)時(shí)就是等，有工期目標(biāo)時(shí)就是著急，最終造成項(xiàng)目管理落空。

2.3項(xiàng)目施工監(jiān)管和管理存在缺陷

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，一些施工單位只是關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程，對(duì)建設(shè)中存在的細(xì)節(jié)問(wèn)題也不夠重視，最終出現(xiàn)建設(shè)管理漏洞。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目檢查的不認(rèn)真，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量造成影響。有些是監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)中存在的問(wèn)題，卻沒(méi)有及時(shí)和施工單位進(jìn)行溝通，從而造成問(wèn)題沒(méi)法解決，最終影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。

2.4項(xiàng)目管理制度不完善

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，合理分配施工人員。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不要一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，而減少施工人員數(shù)量，這樣會(huì)嚴(yán)重影響施工監(jiān)督工作，從而影響整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中要建立有效的管理制度，建立施工規(guī)章制度主要是來(lái)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量。但是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在實(shí)際情況中并沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)這些規(guī)章制度，因此開(kāi)發(fā)出來(lái)的項(xiàng)目質(zhì)量有待考究。

2.5權(quán)責(zé)不明確

對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作來(lái)說(shuō)，對(duì)于管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，關(guān)系到很多部門和單位。比如：建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、業(yè)主、建立單位等，這些單位平時(shí)的工作情況決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于工程項(xiàng)目管理工作來(lái)說(shuō)，如果這些單位的工作協(xié)調(diào)力度不夠，將會(huì)直接應(yīng)縣最終的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)效果。因此將責(zé)任具體到單位個(gè)人，這樣才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理工作的效率。在很多房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題找不到責(zé)任人，管理情況混亂、模糊等情況，從而造成房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平較低，出現(xiàn)各種沖突性問(wèn)題。

3房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理策略

3.1提高項(xiàng)目決策前期市場(chǎng)分析

提高前期項(xiàng)目決策的可行性，是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)。沒(méi)有科學(xué)有效的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目是無(wú)法進(jìn)行的。首先對(duì)前期市場(chǎng)分析部門要提供充足的人力、財(cái)力、物力和時(shí)間；對(duì)決策的支持性相關(guān)資料進(jìn)行收集、整合，通過(guò)考察完善決策內(nèi)容，從而提高決策水平，促使市場(chǎng)項(xiàng)目向市場(chǎng)化、系統(tǒng)化、科學(xué)化發(fā)展。對(duì)于項(xiàng)目的總布局圖，將其劃分為專業(yè)市場(chǎng)團(tuán)體、辦公團(tuán)隊(duì)兩部來(lái)完成，并實(shí)現(xiàn)獨(dú)立的交通系統(tǒng)，避免人流和建筑功能的影響。辦公區(qū)使用低配的布局，高層根據(jù)北側(cè)布置原則，避免遮擋日光等。對(duì)于這些事情項(xiàng)目建設(shè)基本需求都要進(jìn)行分析，可以規(guī)劃項(xiàng)目。

3.2加強(qiáng)前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃

設(shè)計(jì)單位對(duì)于招標(biāo)、整合、項(xiàng)目匹配設(shè)計(jì)資源等問(wèn)題都要嚴(yán)格按照可行性項(xiàng)目研究報(bào)告進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，之后根據(jù)科學(xué)報(bào)告的預(yù)設(shè)對(duì)評(píng)價(jià)、審核階段中的各種設(shè)計(jì)文件進(jìn)行規(guī)范。在這個(gè)階段要嚴(yán)格根據(jù)可行性報(bào)告和設(shè)計(jì)文件編制等對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行計(jì)劃，從而完善招標(biāo)資料。對(duì)工程變更情況要嚴(yán)格進(jìn)行控制，特別是關(guān)系到建筑功能方面的問(wèn)題變更，一定要經(jīng)過(guò)決策程序才能進(jìn)行。

3.3提高項(xiàng)目施工的管理和監(jiān)督力度

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，要嚴(yán)格根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)定進(jìn)行，不要只追求施工的速度。只有在保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的前提下，才能加快施工進(jìn)度，科學(xué)有效的縮短施工時(shí)間。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理部門必須要做好監(jiān)督工作，加強(qiáng)施工管理力度，對(duì)于施工環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行上報(bào)，并及時(shí)給出解決方案，從而保證施工工作正常運(yùn)行，這樣才能提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理效率。

3.4提高各個(gè)單位之間的配合度

想要提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理效率， 就要在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前，實(shí)現(xiàn)各參建單位之間的交流和溝通。這樣在項(xiàng)目施工過(guò)程中，各參建單位可以相互配合，對(duì)施工過(guò)程中存在的問(wèn)題，以及影響房地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種因素進(jìn)行有效溝通，并提出科學(xué)性的解決對(duì)策，各個(gè)單位實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的作用，這樣才能促進(jìn)參建隊(duì)伍的高效率工作，進(jìn)而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的施工質(zhì)量。

3.5完善工程項(xiàng)目管理規(guī)章制度

根據(jù)實(shí)際的項(xiàng)目施工情況，建立完善的工程項(xiàng)目管理制度，從而方便工作人員實(shí)行監(jiān)督和管理工作，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的效率和質(zhì)量，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。在對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，要嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家規(guī)定制定進(jìn)行，落實(shí)施工監(jiān)督和管理制度，保證工程項(xiàng)目高效運(yùn)行。首先，建立審計(jì)監(jiān)督管理制度。在管理方法科學(xué)有效、責(zé)任分明、組織制度健全的前提下，做好項(xiàng)目竣工、建設(shè)、分包等工作的審查；其次，建立全面的項(xiàng)目考核制度。對(duì)于經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、超額盈利等情況進(jìn)行嚴(yán)格考核，出現(xiàn)項(xiàng)目虧損、安全事故等問(wèn)題，進(jìn)行懲罰；最后，就是建立組織監(jiān)督和民工監(jiān)督制度。通過(guò)群眾管理理念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)透明化，實(shí)現(xiàn)民主監(jiān)督的目標(biāo)。

3.6提高工程項(xiàng)目管理和施工人員的素質(zhì)

關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目安全問(wèn)題每年都會(huì)出現(xiàn)，而且造成的生命和財(cái)產(chǎn)損失也非常嚴(yán)重。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視項(xiàng)目工程管理人員和施工人員的專業(yè)素質(zhì)和安全意識(shí)，以此來(lái)減少安全問(wèn)題的出現(xiàn)，從而節(jié)省成本投資，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。企業(yè)也可以建立技術(shù)人員培訓(xùn)制度，對(duì)工作人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高工作人員的安全意識(shí)和專業(yè)技能，從施工人員的思想意識(shí)進(jìn)行改變，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行安全意識(shí)培訓(xùn)時(shí)，首先要提高管理者對(duì)房地產(chǎn)安全問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，樹(shù)立“預(yù)防為主，安全第一”的管理理念，從而提高整體人員的安全意識(shí)；其次，讓安全監(jiān)管人員對(duì)施工人員進(jìn)行安全意識(shí)教育，培訓(xùn)施工人員自我保護(hù)措施；最后，就是強(qiáng)化工程一線施工人員的安全意識(shí)，讓他們了解工作中存在的隱患，從而培訓(xùn)他們一些危險(xiǎn)問(wèn)題應(yīng)急逃生技能。另外，對(duì)于施工人員的專業(yè)能力也要進(jìn)行提高，減少出現(xiàn)違規(guī)操作行為的出現(xiàn)。

3.7做好項(xiàng)目建設(shè)收尾工作

在相關(guān)管理的收尾階段，可以由開(kāi)發(fā)商主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行牽頭，對(duì)整個(gè)工程管理、材料供給、開(kāi)發(fā)、技術(shù)、銷售、無(wú)業(yè)管理等工作進(jìn)行整合，建立工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，并和工程項(xiàng)目管理人員協(xié)調(diào)工作，一起完成工程項(xiàng)目的收尾任務(wù)，認(rèn)真完成工程項(xiàng)目的交付和移交工作等。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作處于一個(gè)動(dòng)態(tài)變化過(guò)程，而且涉及到的單位和問(wèn)題比較多且復(fù)雜，想要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的管理制度。首先就要建立合理、完整性的管理制度體系，對(duì)于每個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行有效管理。在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)也要及時(shí)把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)向，這樣可以保證建設(shè)環(huán)節(jié)資金的投入和使用，從而實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓淼芳.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題及對(duì)策研究[D].南昌大學(xué),2017.

篇9

一、加強(qiáng)對(duì)日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)

控制日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財(cái)?shù)膶?duì)象是現(xiàn)金及其流動(dòng)，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而是取決于有沒(méi)有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此，編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對(duì)現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測(cè)。現(xiàn)金流量預(yù)算就是通過(guò)對(duì)現(xiàn)金持有量的安排，使企業(yè)保持較高的盈利水平，同時(shí)保持一定的流動(dòng)性，并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用水平?jīng)Q定負(fù)債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過(guò)現(xiàn)金流量分析來(lái)完成，因?yàn)橥ㄟ^(guò)現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資和財(cái)務(wù)政策，將企業(yè)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流動(dòng)情況全面反映出來(lái)。如通過(guò)現(xiàn)金流量分析，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強(qiáng)，營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負(fù)值，原因何在及企業(yè)是否有能力通過(guò)營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量來(lái)履行其短期償債能力，扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早地采取行動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)制定的預(yù)算必須定期審計(jì)。

二、采用資金集中管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制，通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司，形成集團(tuán)公司模式。集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡(jiǎn)單組合，為了能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高項(xiàng)目公司日常資金運(yùn)作效率，集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)公司資金的流向、安全和效益，防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為，也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置，解決資金多頭開(kāi)戶造成的資金余裕和短缺并存問(wèn)題。資金集中管理的政策，能最大限度地拓展內(nèi)部融資的渠道，降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池，以提高資金的使用效率，增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。資金的集中管理還包括對(duì)于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理，由于集中管理具有較大的規(guī)模和實(shí)力，在和銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時(shí)可處于有利地位，如可爭(zhēng)取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。對(duì)資金使用效率進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)審要點(diǎn)

企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度大小取決于日?，F(xiàn)金流是否穩(wěn)定，保持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的穩(wěn)定是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在企業(yè)現(xiàn)金流量的各項(xiàng)指標(biāo)中，最為基本的就是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流指標(biāo)。如果企業(yè)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，就沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應(yīng)；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的控制是現(xiàn)金流控制管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值比較大，占用了大量現(xiàn)金，構(gòu)成大量經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流出；房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款也很大，是其最大的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)源之一。因此，加強(qiáng)對(duì)存貨和預(yù)收賬款及費(fèi)用管理非常必要。這方面的具體內(nèi)審要點(diǎn)如下：

（1）對(duì)貨幣資金的查證

a.首先要對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，對(duì)大額的現(xiàn)金收支進(jìn)行大范圍的憑證測(cè)試。b.對(duì)銀行帳戶的開(kāi)設(shè)情況進(jìn)行核實(shí)，必須派專人去基本戶開(kāi)房銀行取證，有否發(fā)現(xiàn)帳外開(kāi)戶的事項(xiàng)及有無(wú)對(duì)外擔(dān)保情況。c.對(duì)所有銀行的對(duì)帳單與對(duì)應(yīng)的銀行日記帳進(jìn)行比對(duì)，是否發(fā)現(xiàn)重大資金進(jìn)出不入帳情況。d.核實(shí)現(xiàn)金支付、銀行支付及與費(fèi)用支出的憑證，查看其后附的原始發(fā)票、簽呈、附件等，并且與合同及付款審批單進(jìn)行核對(duì)。

（2）實(shí)物資產(chǎn)查證

a.取得被審計(jì)單位的固定資產(chǎn)、低值易耗品等實(shí)物資產(chǎn)的各項(xiàng)管理制度，并對(duì)這部分內(nèi)控制度設(shè)計(jì)的合理性、完整性、有效性進(jìn)行全面了解。b.查證固定資產(chǎn)以及低值易耗品的所有權(quán)或控制權(quán)：對(duì)各類實(shí)物資產(chǎn)，獲取、收集不同證據(jù)以確定其是否歸屬本公司所有；對(duì)外購(gòu)的機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)，審核采購(gòu)發(fā)票、采購(gòu)合同等。c.實(shí)地監(jiān)盤全部重要的固定資產(chǎn)，以確定其是否存在，并關(guān)注是否存在已報(bào)廢仍未核銷的固定資產(chǎn)。

（3）已售房源的價(jià)格查證

a.應(yīng)獲取本公司各階段房源價(jià)格目錄，全面查證售價(jià)是否符合既定的價(jià)格政策。b.著重了解銷售給關(guān)聯(lián)方、內(nèi)部職工、關(guān)系密切的重要客戶的情況，查證其房源、價(jià)格、數(shù)量、金額和比例等。c.取得本公司有關(guān)折扣的具體規(guī)定和其他文件資料，并抽查較大的折扣發(fā)生額的授權(quán)批準(zhǔn)情況，與實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行核對(duì)，檢查其是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)，是否合法、真實(shí)。d.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，在未取得預(yù)售證的情況下，有否收取定金性質(zhì)款項(xiàng)，是否造成涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（4）費(fèi)用支出查證

a.對(duì)公司所發(fā)生的開(kāi)間費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等科目中的大額支出進(jìn)行大范圍的憑證測(cè)試。b.管理費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置是否符合規(guī)定的核算內(nèi)容與范圍，特別是開(kāi)間費(fèi)用和管理費(fèi)用之間的分類是否有錯(cuò)誤。c.查證公司經(jīng)費(fèi)（包括辦公費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、廣告費(fèi)、差旅費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)）是否系經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生，并查閱相關(guān)費(fèi)用報(bào)銷內(nèi)部管理辦法，核實(shí)是否有合法原始憑證支持。d.涉及大額費(fèi)用支出的部分經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行必要的查閱，并就合同情況詢問(wèn)相差經(jīng)辦有員。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定及房地產(chǎn)企業(yè)的核算要求，明確區(qū)別開(kāi)間費(fèi)用與期間費(fèi)用，這有利于公司利潤(rùn)情況的準(zhǔn)確列報(bào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)間費(fèi)用指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，這些費(fèi)用與具體某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)”相關(guān)，與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售、公司的日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用沒(méi)有相關(guān)性。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。而期間費(fèi)用則與某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有關(guān)系，系為維持公司正常營(yíng)運(yùn)所發(fā)生的費(fèi)用。如將銷售費(fèi)，樓盤廣告均非開(kāi)間費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用處理。

（5）財(cái)務(wù)預(yù)算的審計(jì)

a.了解公司預(yù)算制度及執(zhí)行概況。b.查證大額付款是否實(shí)行費(fèi)用預(yù)算控制，并核實(shí)款項(xiàng)支付權(quán)限的履行情況。c.復(fù)核各項(xiàng)費(fèi)用支出實(shí)際數(shù)額與預(yù)算數(shù)額的差異情況。d.抽取月度預(yù)算并與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行比對(duì)，查閱年度決算報(bào)告，比對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)。

（6）招投標(biāo)實(shí)施情況

a.工程招標(biāo)清單編制是否有誤，投標(biāo)方報(bào)價(jià)是否存在不平衡現(xiàn)象。b.招標(biāo)條款設(shè)置是否合理，能否體現(xiàn)招標(biāo)效果，達(dá)到降低成本的目的。c.招投標(biāo)實(shí)施程序是否規(guī)范。d.項(xiàng)目招投標(biāo)內(nèi)控管理制度執(zhí)行情況。根據(jù)招投標(biāo)管理制度，公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行詢標(biāo)。

（7）工程合同的簽訂及執(zhí)行審計(jì)

a.合同內(nèi)容是否嚴(yán)謹(jǐn)。b.施工合同是否改變招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性條款，是否會(huì)導(dǎo)致投資失去有效控制。c.工程進(jìn)度款付款控制管理是否到位。

（8）聯(lián)系單簽證方面的審計(jì)

a.工程聯(lián)系單是否與合同內(nèi)容有重復(fù)。b.工程聯(lián)系單的簽復(fù)是否嚴(yán)謹(jǐn)。c.工程聯(lián)系單簽復(fù)是否結(jié)合實(shí)際情況綜合考慮。d.工程聯(lián)系單簽復(fù)單價(jià)是否符合市場(chǎng)實(shí)際。e.工程聯(lián)系單簽復(fù)提供的資料完整性。f.聯(lián)系單涉及到專業(yè)技術(shù)問(wèn)題，簽發(fā)時(shí)必須有設(shè)計(jì)單位的答復(fù)意見(jiàn)。

（9）甲定乙供材料管理方面審計(jì)

a.定價(jià)方式是否合理。b.必須對(duì)部分材料的簽證價(jià)格的詢價(jià)與同類項(xiàng)目材料結(jié)算價(jià)格比對(duì)。

（10）內(nèi)控制度執(zhí)行情況審計(jì)

a.項(xiàng)目?jī)?nèi)控管理制度執(zhí)行到不到位。b.項(xiàng)目是否有效控制投資，投資有否超概算較大。c.項(xiàng)目工期延誤情況是否嚴(yán)重，賠償管理是否規(guī)范。

通常，企業(yè)主要從內(nèi)部控制、管理制度、內(nèi)審監(jiān)察三個(gè)層面，“三管齊下”地同時(shí)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

篇10

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)行預(yù)算管理中存在問(wèn)題

（一）沒(méi)有完善的績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制預(yù)算后，沒(méi)有簽訂預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，也沒(méi)有完善的績(jī)效考核制度和獎(jiǎng)懲制度，使得預(yù)算執(zhí)行沒(méi)有制度約束，執(zhí)行效果不佳。在預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，主要負(fù)責(zé)人往往會(huì)強(qiáng)調(diào)客觀因素和外部環(huán)境因素，盡量避免提及或弱化主觀因素的影響，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效的處罰。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在考核和激勵(lì)機(jī)制不完善或不落實(shí)的現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，給企業(yè)財(cái)務(wù)造成不穩(wěn)定因素，無(wú)法客觀估計(jì)最終收益，影響企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和長(zhǎng)期戰(zhàn)略的目標(biāo)的分步驟執(zhí)行效果。

（二）預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管力度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)花了巨大成本和資源進(jìn)行了預(yù)算編制，做好了事前準(zhǔn)備，卻因?yàn)槭轮斜O(jiān)督力度不夠而導(dǎo)致最終效果不理想。這類房地產(chǎn)企業(yè)通常存在管理制度跟不上企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)象。管理制度缺乏預(yù)算反饋機(jī)制，致使預(yù)算執(zhí)行情況無(wú)法及時(shí)反饋給財(cái)務(wù)部門，同時(shí)企業(yè)的預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)沒(méi)有密切配合，使得預(yù)算編制成果不理想，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)無(wú)法按照原計(jì)劃執(zhí)行，存在不斷追加資金的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

（三）預(yù)算管理機(jī)制不健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算的編制十分重視，但是缺乏整體的配套措施，沒(méi)有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)或部門對(duì)預(yù)算進(jìn)行協(xié)調(diào)監(jiān)督和仲裁。這類房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)將預(yù)算的全部工作交給財(cái)務(wù)部門，造成財(cái)務(wù)部門任務(wù)過(guò)重，不僅要進(jìn)行預(yù)算編制，還要進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督，預(yù)算的仲裁等工作，使得一些財(cái)務(wù)部門無(wú)暇顧及，只將精力放在預(yù)算編制上，忽略或沒(méi)有投入適當(dāng)?shù)木M(jìn)行其他工作。同時(shí)，也會(huì)造成財(cái)務(wù)部門權(quán)利過(guò)于集中，沒(méi)有與其相互制約的機(jī)構(gòu)，并且內(nèi)部審計(jì)制度不完善，容易出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。

（四）沒(méi)有樹(shù)立預(yù)算管理的意識(shí)

預(yù)算管理是整體性、全面性的管理，預(yù)算編制只是預(yù)算管理其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確預(yù)算管理的概念，將投入在預(yù)算編制的一些資源分流到預(yù)算執(zhí)行控制和監(jiān)督上面，高質(zhì)量的預(yù)算編制不等同于高質(zhì)量的預(yù)算管理，沒(méi)有良好的執(zhí)行和有效的監(jiān)督，會(huì)使得預(yù)算編制效果大打折扣，對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效果不大。預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)， 一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往不具有客觀性，因?yàn)轭A(yù)算執(zhí)行能力缺乏，導(dǎo)致預(yù)算編制流于形式，操作性不強(qiáng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)以往的經(jīng)營(yíng)情況和上一年度指標(biāo)值來(lái)決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化或企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致上一年度的預(yù)算與下一年度的實(shí)際情況不匹配，缺乏客觀性，給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

二、完善預(yù)算管理制度的措施

（一）細(xì)致分解各項(xiàng)指標(biāo)，科學(xué)確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理責(zé)任單元

預(yù)算管理是一個(gè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)內(nèi)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它包含預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督、預(yù)算仲裁、預(yù)算監(jiān)督審計(jì)等多方面工作。這些工作全部交給財(cái)務(wù)部門必定會(huì)造成財(cái)務(wù)部門的工作壓力過(guò)大。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須重視各部門協(xié)調(diào)合作，建立健全獨(dú)立于財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督審計(jì)部門，將預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督的任務(wù)交于這一部門完成。房地產(chǎn)企業(yè)必須將任務(wù)細(xì)致劃分，避免權(quán)力集中，綜合考慮部門的工作能力和工作強(qiáng)度，做到權(quán)責(zé)分明。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實(shí)，確定各部門管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，使各個(gè)部門的方向明確、責(zé)任權(quán)利清晰。

（二）注重資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，行業(yè)發(fā)展受外界因素影響較大。針對(duì)高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，各地政府也紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來(lái)越少，融資難度越來(lái)越大，投資越來(lái)越慎重，營(yíng)運(yùn)資金的運(yùn)用越來(lái)越嚴(yán)格，同時(shí)銷售范圍也越來(lái)越窄，現(xiàn)金回籠問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重，現(xiàn)金流問(wèn)題日益突出。財(cái)務(wù)部需緊密圍繞融資管理、銷售回款管理、付款管理、現(xiàn)金流統(tǒng)籌管理來(lái)開(kāi)展資金管理工作。銷售回款管理：嚴(yán)密監(jiān)控每戶業(yè)主的回款情況；與營(yíng)銷部一起出臺(tái)《銷售現(xiàn)場(chǎng)薪酬管理制度》、《簽約回款激勵(lì)制度》，充分調(diào)動(dòng)各方積極性。付款管理：以“對(duì)內(nèi)服務(wù)監(jiān)督、對(duì)外早收晚付”原則，精心鋪排資金計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，做到付款有依據(jù)、付款有安排；每月底編制次月資金支付計(jì)劃表，加強(qiáng)與資金需求部門的溝通，合理控制付款節(jié)奏，做到資金計(jì)劃切實(shí)可行；每月25號(hào)成本會(huì)計(jì)去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查看工程進(jìn)度，核實(shí)工程進(jìn)度款計(jì)算過(guò)程及結(jié)果是否有誤。

（三）注重項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算管理

項(xiàng)目在拿地之前就需做可行性論證，進(jìn)行成本盈利的測(cè)算，可通過(guò)凈現(xiàn)值法、靜態(tài)回收期、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬率多個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)方案的可行性。如果可以達(dá)成公司的盈利目標(biāo)，方可在測(cè)算的地價(jià)限額內(nèi)競(jìng)拍土地。項(xiàng)目成立后，需按季度滾動(dòng)更新成本盈利預(yù)測(cè)表，確保項(xiàng)目盈利目標(biāo)，在相關(guān)因素改變而影響盈利目標(biāo)時(shí)，及時(shí)采取不同的解決方案，如調(diào)整銷售方案，變更設(shè)計(jì)，控制單方成本造價(jià)，從多方面著手修正，盡力使盈利目標(biāo)達(dá)到可接受水平。

（四）注重費(fèi)用預(yù)算管理

費(fèi)用預(yù)算管理是預(yù)算管理的重要一環(huán)，完善費(fèi)用預(yù)算管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門需要做到以下三個(gè)方面：1.每年年初根據(jù)集團(tuán)指標(biāo)制定公司各部門管理費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)；2.每月及時(shí)更新費(fèi)用臺(tái)賬，歸集整理各部門的各項(xiàng)費(fèi)用支出情況；3.每月及時(shí)各部門管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，針對(duì)超出費(fèi)用預(yù)算的部門及時(shí)提出預(yù)警。