導(dǎo)語：如何才能寫好一篇地產(chǎn)行業(yè)研究報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動，或移動便造成不可預(yù)計的經(jīng)濟損失，因此房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動著國民經(jīng)濟的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會資金，關(guān)系著國家的經(jīng)濟穩(wěn)定性；同時，由于房地產(chǎn)價格具有波動性變化，其投資具有高風(fēng)險，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風(fēng)險的“三高行業(yè)”?；诖?，高風(fēng)險的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國的國民經(jīng)濟，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動國民經(jīng)濟的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項目投資立項之前，對項目相關(guān)的社會、技術(shù)以及經(jīng)濟等層次進行詳細調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預(yù)測出項目竣工后的經(jīng)濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統(tǒng)、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關(guān)的市場、資源、技術(shù)、經(jīng)濟以及社會等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項目建議書及其批復(fù)文件；國家和地區(qū)有關(guān)社會與經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標準與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的問題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風(fēng)險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風(fēng)險，以確保投資項目在建設(shè)到運營整個過程的可行性和安全性，實現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產(chǎn)投資項目中，部分調(diào)研員為圖方便，對房地產(chǎn)項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學(xué)。

靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值?？傮w而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內(nèi)對若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡化動態(tài)分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結(jié)果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設(shè)方案進行科學(xué)的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個備選方案；要使設(shè)計方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對那些沒采納的方案進行充分而系統(tǒng)的解釋，項目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產(chǎn)投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，對經(jīng)濟效益進行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項目指標評價系統(tǒng)包括有經(jīng)濟、市場定位以及設(shè)計等評價體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標評價體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項目可行性研究市場朝著規(guī)范化、標準化發(fā)展，進而帶動房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國房地產(chǎn)投資項目可行性調(diào)研員大多從事過相關(guān)項目的建設(shè)活動，具有極為豐富的實踐經(jīng)驗，但欠缺相應(yīng)的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使調(diào)研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴格實行相關(guān)對策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場規(guī)范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風(fēng)險得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產(chǎn)投資項目投資者需嚴格參照相關(guān)可行性研究報告，對開發(fā)項目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報告，對開發(fā)項目批準立項或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對房地產(chǎn)項目的環(huán)境保護問題進行科學(xué)評估；更要按照相關(guān)可行性研究報告采購合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語

篇2

目 錄

一、總 論

二、市場分析

三、建設(shè)內(nèi)容

四、環(huán)保與市政配套

五、組織機構(gòu)與人力資源配置

六、建設(shè)進度安排及物料供應(yīng)

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結(jié)論與建議

一、總 論

（一）項目背景 1 項目名稱： “聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”居住小區(qū) 2 承辦單位概況： “世紀地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。 由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設(shè)周期長。為了降低投資風(fēng)險，“世紀地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想•世紀高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。 公司注冊資本1億元（“世紀地產(chǎn)”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發(fā)）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢•中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團。 成立于XX年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計標準》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

篇3

 

(一)完善豐富市場部市場研究已有工作內(nèi)容及架構(gòu)。目前市場部市場研究工作除對項目進行針對性市調(diào)工作報告外，主要包括在售項目定期銷售分析報告、主要城市月度市場研究報告、典型企業(yè)專題研究報告等方面。今后可適時拓展研究層面及研究范圍。增加全國房地產(chǎn)定期研究報告、特定產(chǎn)品定期研究報告、推廣媒體定期研究報告等形式。將研究地理范圍從項目所在區(qū)域、主要城市拓展至全國，將研究層面從項目、宏觀市場拓展至產(chǎn)品、營銷推廣等層面。

(二)擴大專題研究內(nèi)容及層次。目前市場研究局限于行業(yè)宏觀政策、銷售市場、土地市場等層面。未來應(yīng)向產(chǎn)品、營銷推廣策略及手法、客戶需求專題分類研究等方向發(fā)展。

(三)拓展咨詢顧問工作范圍。除進行專業(yè)市場研究工作為領(lǐng)導(dǎo)提供參考建議外，同時也應(yīng)從本職工作及專業(yè)角度出發(fā)，積極參與到新項目前期市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃、項目營銷策略、推廣策略、銷售執(zhí)行等方面提出系統(tǒng)性專業(yè)建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供必要的前瞻性意見，減輕后期銷售壓力，盡量避免重復(fù)性錯誤及問題。同時對項目全程策劃提供整體銷售支持，從拿地——前期立項及規(guī)劃設(shè)計——中期開工至開盤——后期銷售階段，提出專業(yè)區(qū)域研究、產(chǎn)品可行性研究、市場預(yù)測、銷售分析等各層次各方面全方位支持。

(四)完善公司企業(yè)品牌。通過在公司內(nèi)刊《角度》設(shè)立市場專欄。活躍公司企業(yè)文化，提升公司員工專業(yè)能力及市場敏感度，拓展公司品牌影響力。每期提供1-2篇專業(yè)市場分析文章，使公司全體員工提升其專業(yè)信息量、并在不同層面對市場動態(tài)激發(fā)不同層次的思考及借鑒。

篇4

??報告在對這些網(wǎng)站進行詳盡調(diào)查的基礎(chǔ)上，獲得了國內(nèi)大型企業(yè)網(wǎng)站內(nèi)容、服務(wù)、功能等方面的詳細信息。以此為基礎(chǔ)，歸納出大型企業(yè)網(wǎng)站普遍存在的問題，并有針對性地提出了大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷策略選擇建議。報告也對國內(nèi)大型企業(yè)網(wǎng)站的專業(yè)性做出了定量的評價。研究報告資料翔實、內(nèi)容系統(tǒng)、觀點明確、結(jié)論可靠，對于大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷策略的研究、制定、實施、控制具有重要參考價值。

《大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷狀況研究報告》（2004）的部分研究結(jié)論:

??第一、大型企業(yè)對企業(yè)網(wǎng)站比較重視但網(wǎng)絡(luò)營銷水平總體不高

??超過半數(shù)的企業(yè)（53.7％）建成于1999年之前，說明大型企業(yè)對于網(wǎng)站建設(shè)比較關(guān)注，并且多數(shù)企業(yè)網(wǎng)站比較重視網(wǎng)站內(nèi)容更新，這是值得肯定的。但是，由于企業(yè)網(wǎng)站專業(yè)性不夠高，并且訪問量平均水平較低等原因，使得網(wǎng)絡(luò)營銷平均水平不高。

??第二、大型企業(yè)網(wǎng)站專業(yè)性表現(xiàn)出一定的行業(yè)特征

??117個被調(diào)查大型企業(yè)網(wǎng)站專業(yè)性綜合評分狀況表明，全部網(wǎng)站平均為1.7分（采用5分制），其中家電行業(yè)平均水平最高，達到3.1分。其他各個行業(yè)的平均得分依次為：汽車（2.4）、航空服務(wù)（2.3）、家庭生活用品（2.3）、食品（1.4）、旅游和酒店（1.4）、酒類（1.4）、飲料和牛奶（1.3）、房地產(chǎn)（1.2）、服裝（1.1）、百貨商場（1.0）。這種狀況與網(wǎng)站訪問量等指標的行業(yè)特征基本一致，這就是說，專業(yè)化水平高的網(wǎng)站才能獲得更好的訪問量，同時也意味著，也只有較高訪問量的網(wǎng)站才值得做到更加專業(yè)，兩者之間是相輔相成的關(guān)系?？傮w來說，家電行業(yè)、航空服務(wù)行業(yè)以及汽車行業(yè)在網(wǎng)站專業(yè)水平、訪問量等方面具有明顯的領(lǐng)先。

??第三、大型企業(yè)網(wǎng)站訪問量平均水平較低

??調(diào)查表明，大型企業(yè)網(wǎng)站訪問量總體平均水平很低，每天獨立用戶數(shù)量超過1500人的只占6.8%；每天獨立用戶數(shù)量在500－1500人之間的網(wǎng)站占16.2％；每天獨立用戶數(shù)量在100－500人之間的網(wǎng)站占23.9%；另有9.4%的企業(yè)網(wǎng)站每天訪問人數(shù)在50－100人之間；每天訪問人數(shù)不足50人的網(wǎng)站合計高達50.4%，其中有33.3％的大型企業(yè)網(wǎng)站訪問人數(shù)小到幾乎可以忽略不計。

??這種現(xiàn)象表明，雖然從表面上看對企業(yè)網(wǎng)站重視，但由于對網(wǎng)絡(luò)營銷思想和方法缺乏總體的認識，使得大多數(shù)企業(yè)網(wǎng)站流于形式，難以發(fā)揮實際作用。同時也說明，網(wǎng)絡(luò)營銷并不僅僅只適用于中小型企業(yè)，對大型企業(yè)同樣重要，而且由于大型企業(yè)所具有的資源優(yōu)勢，在開展網(wǎng)絡(luò)營銷方面比中小企業(yè)更有優(yōu)勢，也更有價值。

被調(diào)查企業(yè)網(wǎng)站訪問量按照行業(yè)平均分布狀況從高到低依次如下（下面數(shù)字指每天的獨立用戶數(shù)量）：

航空服務(wù)（300）、汽車（200）、家電類（150）、家庭生活用品（100）、房地產(chǎn)（<50）、飲料和牛奶（<50）、旅游和酒店（<50）、食品（極小，可以忽略不計）、酒類（極小，可以忽略不計）、服裝（極小，可以忽略不計）、百貨商場（極小，可以忽略不計）。

??第四、大型企業(yè)網(wǎng)站的十大問題

??大型企業(yè)網(wǎng)站從整體策劃、內(nèi)容、服務(wù)和功能等方面都表現(xiàn)出種種主要問題，這些問題可以歸納為下列十個方面：

??·企業(yè)網(wǎng)站總體策劃目的不明確，缺乏網(wǎng)絡(luò)營銷思想指導(dǎo)；

??·企業(yè)網(wǎng)站欄目規(guī)劃不合理、導(dǎo)航系統(tǒng)不完善；

??·企業(yè)網(wǎng)站信息量小、重要信息不完整；

??·企業(yè)網(wǎng)站促銷意識不夠明確；

??·企業(yè)網(wǎng)站服務(wù)尤其是在線顧客服務(wù)比較欠缺；

??·企業(yè)網(wǎng)站對銷售和售后服務(wù)的支持作用未得到合理發(fā)揮；

??·企業(yè)網(wǎng)站在網(wǎng)絡(luò)營銷資源積累方面缺乏基本支持；

??·企業(yè)網(wǎng)站過于追求美術(shù)效果，美觀有余而實用不足，甚至影響正常瀏覽和應(yīng)用；

??·企業(yè)網(wǎng)站優(yōu)化設(shè)計的基本思想和內(nèi)容沒有得到合理的體現(xiàn)；

??·企業(yè)網(wǎng)站訪問量小，急需有效的網(wǎng)站推廣策略。

《大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷狀況研究報告》（2004）的主要內(nèi)容:

??研究報告由六個部分組成：

??第一部分是關(guān)于研究報告的背景說明，同時指出了研究報告的出發(fā)點是“為了全面了解我國大型企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用狀況，并在此基礎(chǔ)上對大型企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營銷提供策略建議”。

??第二部分是關(guān)于企業(yè)網(wǎng)站的研究。系統(tǒng)闡述了企業(yè)網(wǎng)站的本質(zhì)和特點、企業(yè)網(wǎng)站與網(wǎng)絡(luò)營銷的關(guān)系、企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)對網(wǎng)絡(luò)營銷策略及實施的影響，包括企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)對用戶的影響，以及對網(wǎng)站推廣等方面的影響，并初步提出了定性評價企業(yè)網(wǎng)站專業(yè)性的部分指標；

??第三部分關(guān)于大型企業(yè)網(wǎng)站基本狀況的調(diào)查分析。對11個行業(yè)的117家大型企業(yè)網(wǎng)站狀況進行了詳盡的調(diào)查和分析，調(diào)查的指標包括企業(yè)基本狀況、企業(yè)基本信息、網(wǎng)站內(nèi)容、網(wǎng)站服務(wù)、網(wǎng)站功能、網(wǎng)站訪問量等方面，其中涉及到對了解企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷狀況大量有價值的調(diào)查數(shù)據(jù)。

??第四部分是關(guān)于企業(yè)網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)營銷專業(yè)性的評價。根據(jù)網(wǎng)站整體規(guī)劃和建設(shè)、內(nèi)容、服務(wù)、功能等方面所反映出的基本信息，以網(wǎng)絡(luò)營銷專業(yè)的觀點，對每個企業(yè)網(wǎng)站的專業(yè)性進行衡量。評價結(jié)果基本上反映了所調(diào)查網(wǎng)站的平均專業(yè)性水平，以及各個行業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷狀況的平均水平。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；可行性研究

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認為，當房地產(chǎn)項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項目決策之前，對擬開發(fā)的項目進行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運用科學(xué)的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項目初步設(shè)計的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后評估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實施的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設(shè)項目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應(yīng)，對于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告質(zhì)量低下問題。

（二）可行性研究注重經(jīng)驗分析

雖然房地產(chǎn)開放項目可行性研究報告在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗是很寶貴的財富，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經(jīng)驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗來對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進行分析，可能就會導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的市場定位不準確

市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個更大的房地產(chǎn)項目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產(chǎn)項目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。

（四）先入為主進行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項目投資決策中，許多都是因為一些可預(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目半途而廢。有的房地產(chǎn)項目由于建設(shè)成本遠遠超過當初立項的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進行交流，他們經(jīng)常會發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序

在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴格加強項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風(fēng)險較高等特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，市場調(diào)研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進行深入調(diào)研。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。

參考文獻：

[1]馬鑫.試論如何加強房地產(chǎn)項目可行性研究[J].城市開發(fā),2008,6.

篇6

關(guān)鍵詞：建設(shè)項目；編制；方法

可研究報告當中一定要充分的體現(xiàn)出比較好的預(yù)見性和公正性，同時還英愛在這一過程中充分的體現(xiàn)出其可靠性，這是因為在工程項目建設(shè)的過程中可能會出現(xiàn)一些技術(shù)問題，同時，其在施工的過程中也很有可能會出現(xiàn)一些特殊的情況，針對這樣的狀況，一定要對其進行可行性研究，在經(jīng)過一系列的研究之后，才能更好的保證施工的質(zhì)量和效益。

1 團隊合作法

團隊通常就是指一組人員為了能夠完成一個既定的共同目標按照一定的方式和工作流程共同努力，合理分工的形式，團隊和做法在實施的過程中比較講求的是團隊精神，需要在工作中發(fā)揮集體的力量，每一個團隊的成員都應(yīng)該根據(jù)既定的目標相互配合，相互信任，只有這樣才能更好的完成任務(wù)，在對可行性報告進行編制的過程中一般情況下是四個人共同完成一項工作，如果項目的規(guī)模相對較大，一個組內(nèi)就可能有到6個成員，這些成員會在項目負責人的妥善安排之下完成好自己的任務(wù)，在這一過程中，工作人員一定要充分發(fā)揚自身的價值，同時還要樹立團隊意識，嚴格的按照相關(guān)的規(guī)定和要求去進行編制工作。比如說有些工作人員需要完成總論、市場分析和預(yù)測的編制，有的人需要完成的是生產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)投資等內(nèi)容的編制，每一部分的人員都會通過一定的通信軟件進行及時有效的信息分享和信息交流，通過這種方式最終將所有的環(huán)節(jié)全部整合在一起，這樣也就可以很好的體現(xiàn)出其價值和作用。也可以用另外一種方式進行編制，一個人對這些資料進行匯總，最后交給各個部門的工作人員審核，審核結(jié)束之后需要要通過網(wǎng)絡(luò)將這些資料編輯整理在一起。這種方式一方面可以很好的保證編制的效果，另一方面還能很好的將大量的時間節(jié)省出來，提高了工作的效率。

2 項目分類法

項目分類法實際上就是將建設(shè)項目中的內(nèi)容進行具體的分類，其中包含的項目比較多。在這一過程中咨詢的項目會有所不同，比如說在建立建筑甲級資質(zhì)的范圍內(nèi)，我們可以將對經(jīng)營過程中經(jīng)常需要完成編制工作的房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)或者是一些其他的公共建設(shè)項目進行適當?shù)奶幚?，這樣就可以在建設(shè)與之十分相似的項目時得意應(yīng)用，減少了規(guī)劃過程中所需要的時間，在這樣的情況下使得工作效率也得到了極大的提升。在投資建設(shè)的過程中，一定要對現(xiàn)場的世紀狀況有一個具體的了解，同時還應(yīng)該在這一過程中找到一些規(guī)律，在以后的實踐當中也可以得到較為廣泛的應(yīng)用。

如：我院在承擔某省九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報告編制任務(wù)時，時間要求比較緊。因為政府投資教育的基礎(chǔ)設(shè)施資金有限，加之校舍改造必須在學(xué)生暑假期間改造完畢，這就為編制可行性研究報告出了難題。怎樣才能在較短的時間內(nèi)編制完成可行性研究報告？除了到現(xiàn)場了解實際情況外，還應(yīng)該把這九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報告進行分類，因這九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報告屬于公用事業(yè)教育類項目，我們就把它們和以前做過類似的項目進行比較，找出共同點和不同點，并進行歸納，這樣我們就可以借鑒以往做過的類似項目的共同點，把不同點進行分別編寫，這樣就可快速編制可研報告，節(jié)約時間。由于我院采用了分類的方法為這九所中小學(xué)校舍改造及時編制了可行性研究報告，并在安徽省教委組織的專家評審會上順利通過，使這九所中小學(xué)校舍改造獲得了政府劃撥資金的投資。

3 投資估算軟件法

投資估算通常就是指在建設(shè)項目投資決策的整個過程中按照當前所具備的材料和一些工作中需要采用的特殊方法對項目的投資數(shù)額進行合理的估算，這也成為了項目執(zhí)行過程中非常重要的一個依據(jù)，更是工作可行性報告當中非常重要的一個內(nèi)容。此外，投資估算還是工作過程中非常重要的一個研究開發(fā)的依據(jù)。投資估算的準確性會在很大程度上影響到項目自身的投資決策，在以往的項目投資估算工作中通常都是按照設(shè)計圖紙對其進行合理的預(yù)算和分析，所以在這一過程中主要依靠的就是主觀判斷，所以也非常容易出現(xiàn)一些誤差，但是在使用了投資估算軟件之后，估算的質(zhì)量和效率都得到了機器明顯的提升，所以在這樣的情況下我們可以引進設(shè)計平臺，對其中的一些工程量的計算用自動化的形式去完成。如果在設(shè)計的過程中需要一些特殊的造型，那么久可以選擇動態(tài)輸入的方式，這對提高工程量的準確性而言有著十分重要的意義，工程量的計算準確了，工程概預(yù)算也就準確了，這樣一來也在很大程度上提高了工程建設(shè)的準確性和科學(xué)性。

例如：我院承擔了房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的某地“潤地廣場”二期商住樓（總投資16970.14萬元、建筑面積為33219平方米）建設(shè)項目的設(shè)計和可行性研究報告的編制*任務(wù)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足要向銀行貸款，可行性研究報告的投資估算尤為重要。投資估算人員利用《三維算量軟件》中單擊編輯工具菜單欄，選擇導(dǎo)入CAD電子圖命令，這樣就把設(shè)計的AuTo CAD方案圖導(dǎo)入計算工程量，然后算價，這樣就可避免了手工計算工程量的漏算、少算、錯算等錯誤，而且節(jié)約了大量的人工估算時間。由于投資估算準確了，該項目的盈虧平衡分析就準確了。這樣使 “潤地廣場”二期商住樓可行性研究報告順利通過銀行組織的專家論證，為房地產(chǎn)商順利貸款6000萬元，為房地產(chǎn)商順利開盤奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

結(jié)束語

綜上所述，可行性研究報告的編制方法有多種多樣，不同的咨詢單位編制可研報告的方法各有千秋。要想快速編制可行性研究報告，這就需要我們可研編制人員在工作中通過當今先進的信息交流平臺，不斷地學(xué)習(xí)計算機輔助設(shè)計和工程造價軟件、不斷地總結(jié)工作經(jīng)驗，不斷地創(chuàng)新，這樣才能使我們在工作中得心應(yīng)手。不管我們使用任何一種編制可研報告的方法，其根本目的就是要節(jié)約時間、提高效率、保證質(zhì)量，讓我們編制的可行性研究報告切合實際、滿足項目要求，并能順利通過專家評審，為國家投資的基礎(chǔ)項目和房地產(chǎn)開發(fā)項目提供準確的決策依據(jù)，促進項目的順利實施，保證企業(yè)的科學(xué)決策。

參考文獻

[1]劉應(yīng)宗，潘鵬程，徐江.建設(shè)項目設(shè)計方激勵機制分析[J].華中科技大學(xué)學(xué)報（城市科學(xué)版），2006（3）.

[2]王成芳.建設(shè)項目設(shè)計可施工性研究[J].建設(shè)監(jiān)理，2006（3）.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；可行性研究

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：

引言

近十幾年來，我國在經(jīng)濟建設(shè)方面取得了巨大的成就，各行各業(yè)都進入到了快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)更是進入到了黃金發(fā)展時期。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)也本身也蘊含巨大風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，進行科學(xué)的可行性研究，能夠有效地降低市場風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高企業(yè)的核心競爭力，對房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營十分必要。如果房地產(chǎn)企業(yè)投資決策錯誤，會浪費大量的人力、物力和財力，甚至?xí)o房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命打擊，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視可行性研究工作?？墒且驗楦鞣N主客觀原因，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目的可行性研究工作，存著在很多問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作中的問題

缺乏扎實的基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)企業(yè)要想編制出一份優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告，就必須做好大量基礎(chǔ)性工作，搜集豐富的基礎(chǔ)資料?？墒乾F(xiàn)階段很多房地產(chǎn)的可行性亞久報告的編制單位因為受到經(jīng)費、時間、人力等等方面因素影響，基礎(chǔ)性工作做得不夠深入和透徹，嚴重缺乏第一手資料，工作人員過于依賴現(xiàn)有數(shù)據(jù)或者只是憑借個人的主觀判斷、推測，缺乏客觀性，從而嚴重的影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究質(zhì)量。

工作人員素質(zhì)有待于提高

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究廣泛的涉及到經(jīng)濟、工程技術(shù)、法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、稅務(wù)等等方面的專業(yè)性知識。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)還無法道道相應(yīng)要求，工作人員可能是專才，卻很難在全局的高度考慮相應(yīng)問題，所以很難編制出高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告。

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究缺乏深度

深度比較合理的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告應(yīng)具備這樣幾個方面的特點：相應(yīng)工程的實施方案有兩個以上可供選擇比較、所確定的工程主要數(shù)據(jù)必須滿足初步設(shè)計要求，所提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策需要?？墒乾F(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表現(xiàn)為：定性的描述比較多，定量的計算不夠；項目選址、建筑產(chǎn)品沒有多個方案比選；缺乏充分的建設(shè)規(guī)模論證；重要的參數(shù)、數(shù)據(jù)來源不清，根據(jù)不足等等。

缺乏平衡的可行性及不可行性分析

很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視可行性論證，但忽視了對不可行性的分析。很多項目的可行性研究編制出來以后的項目都可行，主要原因就是相應(yīng)的編制人員通常都帶著求證項目可行性這種潛意識進行分析及論證房地產(chǎn)項目的的可行性，從而導(dǎo)致將更多的精力放在項目可行性方面和正面影響，忽視一些可能存在的負面影響及不利因素，甚至有時候會看不見有可能造成項目不可行的巨大的風(fēng)險因素。沒有充分利用逆向思維科學(xué)分析那些不利因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的影響。

無法充分預(yù)測風(fēng)險，參考依據(jù)不足

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險通常包含政治風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險、資金運作風(fēng)險等等風(fēng)險，可是實際工作中很多房地產(chǎn)開發(fā)項目所進行的可行性研究，對上述風(fēng)險的分析都不夠透徹、不夠深入，不夠充分，在相應(yīng)的投資估算當中，缺乏合理的工程造價標準及定額；進行經(jīng)濟評價的時候，隨意采取一些比較過時的參數(shù)及財務(wù)比率。

不重視方案優(yōu)化

方案設(shè)計為房地產(chǎn)開發(fā)項目一個必要程序，為提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要方法?？墒呛芏嗥髽I(yè)進行的方案設(shè)計都比較重視美觀性及技術(shù)先進性，缺乏對提高企業(yè)經(jīng)濟效益的充分重視。

保證房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究質(zhì)量的措施

為了全面提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)及有關(guān)員工必須做到以下幾點。

有效突出重點，積極提高工作效率

因為不同規(guī)模、不同類別的房地產(chǎn)項目的特點不同，具體到特定項目上，研究的重點也必須具有一定側(cè)重。

嚴格審批程序，強化項目管理

相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認真按照建設(shè)程序來辦事，對可行性研究進行嚴格的審批。嚴把房地產(chǎn)建設(shè)項目的前期質(zhì)量關(guān)，認真遵循基本的建設(shè)程序，各類開發(fā)項目必須進行可行性研究，所有的個人及單位都不可以擅自做主超越權(quán)限及簡化建設(shè)程序，對相應(yīng)的可行性報告、項目建議書、初步設(shè)計等等文件如果達不到一定的深度及規(guī)定內(nèi)容，評估單位絕不可以給予評估，審批單位也不可以進行審批。

建立起房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)庫

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)市場還沒有很高的透明度，可行性研究工作人員通常收集不到完成的及準確的市場信息，相應(yīng)信息的誤差或者缺失，都會為可行性分析帶來很到的誤差。因此，相應(yīng)的可行性分析人員必須強化對信息的收集及整理的工作，利用去偽存真、去粗取精的過程，把市場中比較分散的信息整理成可以利用的數(shù)據(jù)，建立起相應(yīng)的可行性研究數(shù)據(jù)庫。此外，如果條件允許，房地產(chǎn)企業(yè)還可以強化項目后的評價工作，利用分析及比較，將有用信息提取出來，從而有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究實用性。

強化市場培育及專業(yè)化工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極強化專業(yè)化和市場培育的工作，有效推進行業(yè)的專業(yè)化和規(guī)?；瑥亩龠M可行性研究水平的提高，保證其深度、精度、及對誤差的控制?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場正逐步走向成熟及規(guī)范，越來越激烈的市場競爭有效推動了企業(yè)對可行性研究工作的重視及強化。

充分認識風(fēng)險分析的重要性

房地產(chǎn)投資項目要耗費大量的物資、金錢、人力等資源，建成以后，就很難更改，所以一定要充分認識進行項目風(fēng)險分析及控制的重要性。為了對投資風(fēng)險進行有效的控制及防范，就必須在可行性研究報告中高度重視對相應(yīng)項目潛在的風(fēng)險因素進行深入挖掘，科學(xué)評估相應(yīng)風(fēng)險發(fā)生頻率，風(fēng)險可能會造成的經(jīng)濟損失等，然后采取科學(xué)的風(fēng)險防范措施。在經(jīng)濟風(fēng)險分析方面來看，這種分析絕不是經(jīng)濟評價當中的普通的不確定性分析，要從不同方面認真分析各個風(fēng)險因素發(fā)生變化的可能性，分析對企業(yè)經(jīng)濟效益的影響，必須著眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險因素有著較強的層次性，所以一定要進行深入的分析，從而識別基本風(fēng)險單元，從而制定出更加具有針對性的風(fēng)險防范措施。

篇8

(訊)近日，艾媒咨詢了《2014-2015年中國“互聯(lián)網(wǎng)+”研究報告》。報告數(shù)據(jù)顯示，今年的政府工作報告，首次提出制定“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃，推動移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等與現(xiàn)代制造業(yè)結(jié)合，促進電子商務(wù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展，引導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拓展國際市場。志在促進網(wǎng)絡(luò)與各產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng)新，在技術(shù)，標準，政策等多個方面實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)的充分對接。

據(jù)iiMediaResearch(艾媒咨詢)數(shù)據(jù)顯示，2013年至2014年10月21日互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域共發(fā)生投融資案例191起，其中公開市場化投融資案例數(shù)(投資方信息公開的147起，共有104家機構(gòu)參與過投資。

據(jù)iiMediaResearch(艾媒咨詢)調(diào)查顯示，雖然房地產(chǎn)業(yè)如何真正與互聯(lián)網(wǎng)融合，現(xiàn)在還處于探索階段，但是物聯(lián)網(wǎng)、社區(qū)服務(wù)、智能家居、物業(yè)管理等方面，通過現(xiàn)在的技術(shù)已經(jīng)完全可以非常好地與房地產(chǎn)融合在一起。

據(jù)iiMediaResearch(艾媒咨詢)數(shù)據(jù)顯示，從2010年開始，車聯(lián)網(wǎng)市場正在以每年20%～60%的速度增長，未來幾年中國將會迎來汽車服務(wù)市場的高速發(fā)展，2015年前將擁有高達4000萬的用戶和超過1000億元的產(chǎn)值，中國汽車業(yè)將全面進入車聯(lián)網(wǎng)時代。（來源：艾媒咨詢 編選：）

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篇9

如果說誰在2016年過的最好，那么非地產(chǎn)商莫屬。

2016年房地產(chǎn)市場度過了火熱的一年，以北上廣為代表的一線房地產(chǎn)市場，大多出現(xiàn)翻倍上漲，二、三、四線城市的房價也聞風(fēng)而動。

如今，房地產(chǎn)銷售同比增速已經(jīng)連續(xù)下滑多月，但在資本市場地產(chǎn)連續(xù)多日集體大漲。在地產(chǎn)股強勢大漲下，香港恒指由跌轉(zhuǎn)漲，盤中一度逼近26000點關(guān)口。6月6日，中國恒大漲4.78%，報價16.66港元；新城發(fā)展控股漲12.02%，報價2.89港元；世茂房地產(chǎn)漲5.05%，報價14.14港元。新世界發(fā)展?jié)q7.37%，報價10.78港元，領(lǐng)漲藍籌；新鴻基地產(chǎn)漲4.9%，報價124.1港元；中國海外發(fā)展2.35%，報價24港元。

地產(chǎn)股亢奮

進入2017年以來，僅半年時間，恒大的股價已從年初的4.95港元/股漲至15.90港元/股，其股價已翻3倍多，年內(nèi)漲幅達到了229.19%，創(chuàng)下歷史新高。貴州茅臺、騰訊控股今年分別漲了32%和43%，但跟在香港上市的中國恒大比起來，就是小巫見大巫了。

恒大股價近期加速上漲，也一度帶動了股市中的地產(chǎn)股行情，甚至蔓延到A股市場，萬科等代表性地產(chǎn)股也一度奮力反彈。

去年9月深圳本地地產(chǎn)股深深房停牌，原因是有重大資產(chǎn)重組。當時坊間報道透露，深深房的重組方是中國恒大。

6月1日，中國恒大公告，其已成功引入第二輪戰(zhàn)投395億，連同首輪共獲700億投資，遠超市場早前預(yù)期的450億，目前資金已全部到賬，并完成相關(guān)工商變更登記。

對此，國泰君安研究報告認為，以恒大2016年的財報測算，引入700億元戰(zhàn)投資金后，恒大地產(chǎn)凈負債率將由119.8%大幅下降至61.2%。有業(yè)內(nèi)人士說，隨著中國恒大第二輪戰(zhàn)投工作的完成，恒大與深圳國資的合作越來越密切，而這也有助于公司更順利地回歸A股市場。

曾經(jīng)落井下石的大摩在恒大上漲之機錦上添花，他們的研究報告指出，中國恒大繼今次引資后，下一輪里程碑將是公布借殼A股上市進展，大摩現(xiàn)估計會在2017年完成A股上市，評級“增持”。 大摩的預(yù)測或許有根據(jù)，深深房A在5月12日晚公告，公司預(yù)計要在6月14日前披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案或報告書。

與恒大一同暴漲的，還有香港上市的內(nèi)房股（內(nèi)資房地產(chǎn)股）。融創(chuàng)中國股價5月內(nèi)上漲逾40%，雅居樂、世茂房地產(chǎn)等內(nèi)房股漲幅也超20%。

摩根大通5月的報告稱，維持對內(nèi)房股長線正面的看法，因地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式正確，有望獲取利潤增長及提升市場份額，市場低估了今年前4個月強勁銷售可產(chǎn)生的利潤，部分地產(chǎn)商銷售更按年增逾2倍，達到全年合同銷售一半目標。因此，摩根大通認為，直至今年第三季盈利收成期，個別贏得市場份額的內(nèi)房股有望重估，股價甚至超越去年9月及今年3月的高位。

此外，證券時報援引觀點稱，內(nèi)房股持續(xù)上漲的原因可能在于互聯(lián)互通機制下，內(nèi)地資金持續(xù)流入香港股市，這從今年以來港股通資金持續(xù)呈現(xiàn)凈流入可見一斑。

事實上，內(nèi)地資金對內(nèi)房股格外偏愛。對主要內(nèi)房股4月以來的港股通持股量統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)內(nèi)房股港股通持股數(shù)量都出現(xiàn)不同程度增長。如3月底時，碧桂園的港股通持股量尚為2.07億股，但到了5月18日，就增至3.48億股，增幅高達七成。

大漲的邏輯

目前來看，A股地產(chǎn)行業(yè)整體估值雖然高于H股，但部分龍頭股的估值已經(jīng)低于恒大、融創(chuàng)、碧桂園等內(nèi)房股估值。有券商人士認為，由于競爭格局的改善，真正帶來龍頭公司的環(huán)境改善，并且?guī)碇芷诘撞繒r期估值底部的抬升，股價階段性觸底。

“南下資金持續(xù)擴大、恒大回購股份及國務(wù)院棚改計劃是重要催化劑?！蔽髂献C券分析師王立洲指出，

首先，去年末以來市場監(jiān)管壓力顯著增大，前海、恒大及安邦等主力資金負面影響不斷，而金融去杠桿加速高估值個股去化壓力，追求賺錢效應(yīng)的資金通過港股通持續(xù)流入港股市場，且美元走低也使得海外資金流入新興市場。

其次，棚改攻堅計劃確定實施，對商品住宅庫存大的市縣進一步提高貨幣化安置比例，在2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，此舉有利于三四線銷量和房地產(chǎn)投資的維持。

東方證券分析師竺勁指出，當前港股內(nèi)房股的大漲很大程度上與這些因素有關(guān)：伴隨房地產(chǎn)市場過去4個月的熱銷，今年全年銷售面積增速大概率為正。三四線城市的熱銷也帶動以三四線城市布局為主的公司盈利及現(xiàn)金流出現(xiàn)明顯改善，使這一類公司比其他地產(chǎn)公司進入一二線城市更具有優(yōu)勢。同時由于去年房地產(chǎn)銷售面積增速高點出現(xiàn)4月份?；鶖?shù)效應(yīng)將導(dǎo)致5-6月房地產(chǎn)同比增速出現(xiàn)明顯反彈，市場對地產(chǎn)行業(yè)熱銷的預(yù)期會更為樂觀。

我們看到，龍頭股中，A股龍頭股較內(nèi)房股估值更低。招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科A和金地集團的市盈率（TTM）分別為14.5倍、8.87倍、11.24倍、7.85倍；而港股中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園市盈率（TTM）則分別為32.1倍、17.8倍和15.3倍。

中信建投證券分析師陳慎指出，相對而言，A股地產(chǎn)的估值常常較港股地產(chǎn)溢價一倍以上，整體PE也常年維持在10倍到20倍之g，在2016年險資舉牌行業(yè)的帶動下最高曾達到25.3倍，較港股地產(chǎn)溢價三倍以上。近年以來港股地產(chǎn)尤其是以內(nèi)房股為首的地產(chǎn)股確實在各方面的估值水平較A股地產(chǎn)公司更具吸引力。

“未來A股地產(chǎn)龍頭房企應(yīng)該享受更高的溢價。我們認為，雖然在當前政策壓制下，可能板塊難以擁有超額收益，但是板塊的分化將持續(xù)加劇，中長期來看，A 股地產(chǎn)龍頭企業(yè)應(yīng)該如內(nèi)房股一樣擁有更高的估值溢價?！标惿髦赋?。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；成本管理；措施

1引言

但隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)以及逐漸進行轉(zhuǎn)型，向更加規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要提高自身的競爭力，必須采取有效的措施提高自身的項目管理水平，進行項目開發(fā)成本的有效控制。然而目前我國房地產(chǎn)行業(yè)形勢不容樂觀，大多數(shù)企業(yè)在成本控制方面缺乏有效的管理機制，無法準確把握項目成本控制的關(guān)鍵點，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目成本往往超支或失控，損失了企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，基于當下我國建筑市場的發(fā)展背景，房地產(chǎn)企業(yè)需要從長遠的發(fā)展為出發(fā)點，進行自身開發(fā)項目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業(yè)整體競爭力。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理概述

2.1房地產(chǎn)項目開發(fā)特點

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有以下特點：開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序復(fù)雜，包括土地獲取、設(shè)計、招投標、施工、驗收等多個環(huán)節(jié)，因此需要大量的人力、物力、財力資源，而且即使是一個小住宅區(qū)也需要3~4年的時間，大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)需要將近10年或更長時間完成；高風(fēng)險高收益，房地產(chǎn)開發(fā)效益和風(fēng)險共存，競爭激烈，而且國內(nèi)房地產(chǎn)需求相對較大，參與者越多，市場競爭越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設(shè)周期較長，企業(yè)需要承擔很大風(fēng)險；建設(shè)環(huán)節(jié)多，要求高，房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，不僅滿足消費者居民的需求，還涉及到眾多其他行業(yè)，建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題會引起一系列的后果，帶來嚴重的影響，因此需要有高水平的風(fēng)險、成本、質(zhì)量管理的配合。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理原則

不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理，當下房地產(chǎn)的成本管理不僅僅要考慮企業(yè)自身的內(nèi)部因素，還需要從全局出發(fā)，兼顧其他方面的成本控制，實現(xiàn)整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業(yè)上下所有員工必須具有成本管理的意識，將成本控制貫穿實施在每一項工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結(jié)合相應(yīng)的標準規(guī)范，落實每一項成本控制管理措施；再次，加強監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)項目成本管理落到實處；最后，著眼于大局，項目成本管理是一項長期、持續(xù)的工作，不能中斷。

3提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施

3.1加強房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

房地產(chǎn)項目可行性研究可以確保開發(fā)項目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進行項目可行性研究報告編寫時，應(yīng)充分考慮到實際情況，把握市場需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準備工作，使得報告內(nèi)容充分反映項目開發(fā)的可行性。此外，房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模、選址、建設(shè)條件、預(yù)期的收入以及今后的經(jīng)營利潤等內(nèi)容都應(yīng)列入房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性研究報告中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢、不足以及承受能力，進行房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究，以確定房地產(chǎn)開發(fā)項目是否值得發(fā)展。

3.2構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系

健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系是以項目經(jīng)理為核心的，包含項目開發(fā)、財務(wù)管理、材料管理、預(yù)算管理等多個職能部門的，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策、設(shè)計、施工、竣工等環(huán)節(jié)進行全面管理的全員參與管理機制。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施情況的分析總結(jié)，明確其成本管理的方向，實現(xiàn)成本管理的良性循環(huán)發(fā)展。在這種機制中，項目經(jīng)理應(yīng)該按照部門職責，將具體的工作任務(wù)分配給各部門，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施奠定基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強相關(guān)人員的成本管理相關(guān)的培訓(xùn)，引進先進的房地產(chǎn)項目成本管理方法和流程，不斷提高相關(guān)人員的成本管理意識，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的水平。

3.3強化房地產(chǎn)項目施工中的成本管理

房地產(chǎn)項目成本管理在施工階段發(fā)揮著重要的作用，可以節(jié)約大量的人力、物力以及財力資源，建設(shè)不必要的浪費。對于房地產(chǎn)項目施工的成本管理，主要可以通過控制以下幾個方面來實現(xiàn)：材料設(shè)備方面，相關(guān)部門應(yīng)該嚴格按照標準進行施工材料的采購、驗收，并制定專人進行管理，做好施工材料的出進登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費嚴重、丟失、管理混亂的情況發(fā)生；項目設(shè)計變更方面，在房地產(chǎn)項目施工過程中，會由于一些原因?qū)е率┕し桨负驮O(shè)計內(nèi)容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強化現(xiàn)場簽證管理、加強變更的審核等，否則可能導(dǎo)致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項目的實際成本，如果出現(xiàn)問題，會給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，因此需要以合同為依據(jù)，及時發(fā)現(xiàn)并且處理問題，對工程款支付的程序進行嚴格的審查，妥善保管相關(guān)的單據(jù)憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統(tǒng)化，加強各個部門之間的積極配合。

4結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過對資源的合理配置利用，時房地產(chǎn)項目建設(shè)工作順利開展，進而獲得良好的經(jīng)濟社會效益。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理中需要充分考慮項目涉及的眾多環(huán)節(jié)，包含的眾多影響因素，結(jié)合項目各種變更請求，制定切實可行的項目管理計劃，進行項目成本的研究和分析，不斷總結(jié)分析影響成本管理的原因，進而及時調(diào)整工作內(nèi)容，試下房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

參考文獻：

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