導語：如何才能寫好一篇裝修設計管理要點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞： 裝修工程；設計管理；項目管理

1引言

裝修項目是一項非常復雜的工程，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質量體系管理，將是裝修企業(yè)選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障裝修工程的質量，保障業(yè)主的合法權益。

對于裝修企業(yè)來說，裝修的質量極其重要，目前向著高檔次、提升產品的附加值、拉開與其他競爭產品差異的方面發(fā)展。對業(yè)主而言，由于對自身裝修的了解往往非常有限，在設計、材料采購、施工管理等方面均難以進行有效的把控。因此，實施裝修項目的有效管理，不但可以減輕業(yè)主的資金壓力，而且能夠提升裝修企業(yè)的信譽和影響力。

2 裝修工程項目的特點

目前，隨著裝修工程項目的增多，裝修過程新技術、新材料、新工藝得到不斷的改造和創(chuàng)新。而給裝修項目帶來一定的挑戰(zhàn)，同時也給工程項目管理帶來了一些難度。裝修項目也呈現(xiàn)出不同的特點，具體主要包括以下幾個方面：

（1）專業(yè)面多，包括給排水、空調、建筑電氣、智能化等等；

（2）非常繁瑣的細節(jié)管理，這涉及到裝修產品的全部環(huán)節(jié)；

（3）具有全局調度管理、合理組織施工工序的問題?，F(xiàn)階段，我國還較為缺乏高水平的裝修管理隊伍，其設計和施工管理水平與市場實際需求存在一定差距，造成目前業(yè)主投訴現(xiàn)象較為普遍?？蛻敉对V的主要方面是產品質量問題，而且裝修企業(yè)對所出現(xiàn)的問題通常沒有及時處理或進行有效溝通。

3 裝修工程項目設計管理要點

任何建設工程項目的管理，首先都是要加強對設計的管理。裝修項目的設計管理工作更加是重中之重。

3.1 合理選擇設計單位

選擇一家合適的設計單位是做好設計工作的第一步。選擇設計單位一般有設計競標和邀請設計兩種方式，設計競標雖然規(guī)范，但是高水準設計公司設計任務多，除非是大型工程或對提升自身知名度有價值的項目，很少參加競標。然而激烈的房地產競爭需要高水準的設計公司承擔設計任務，這樣，裝修企業(yè)往往采用邀請的方式直接委托設計。但不管是設計競標、還是委托設計，都必須強調設計單位的質量自律意識，在圖紙設計之前，要求設計單位勘察現(xiàn)場，提供相關的建筑施工圖、結構施工圖、消防設備施工圖，讓設計人員對設計空間有充分的了解，避免不切實際。

3.2 推進設計進度

在工程總進度計劃中，裝修工程的進度受設計進度影響很大，由于裝修階段的設計變動較多，通常很多工程的主體結頂已很久了，還不能完成裝修圖，極大地影響招標準備和施工單位進場的時間，從而造成工程總進度的滯后。因此，裝修住宅的設計方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足裝修的要求，避免因為裝修而導致土建大規(guī)模的改動。

3.3 設計圖紙應符合各項規(guī)定

裝飾設計通過對原建筑圖的布局進行分隔，形成若干個空間，對原設計的變動是比較大的，因此建設單位應將裝飾設計的圖紙送原建筑設計院各專業(yè)審核，確認平面布置等的變動與建筑、結構等設計無沖突。此外，還必須得到消防和規(guī)劃等政府主管部門的審查，使得設計符合規(guī)定，滿足今后驗收的要求。

3.4 做好各專業(yè)設計的協(xié)調溝通

裝飾設計除了建筑、結構、水、暖、電外，還會牽涉到與智能化、空調等專項設計的交叉配合，譬如裝修確定某個房間、某個造型吊頂?shù)臉烁邥r，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結構高度、設備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設單位來說，設計協(xié)調的工作量很大，在遇到需要多專業(yè)解決的問題時，需要及時組織所有相關專業(yè)參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設計推進，避免在實際出圖過程中，各個設計專業(yè)相互推諉，影響設計出圖的時間。

3.5 圖紙尺寸要與部品部件規(guī)格吻合

裝修項目設計人員在設計前還應當及時了解業(yè)主提供的材料庫產品的規(guī)格、樣式、品質及安裝方式，尤其對于廚房、衛(wèi)生間的設備，必須通過排列后才能確定空間尺寸，并據(jù)此確定設備尺寸，否則容易出現(xiàn)潔具、廚具進場后不夠尺寸安裝的情況。

3.6 裝修工程項目的施工管理

3.6.1 施工進場前現(xiàn)場協(xié)調

裝修施工單位進場前，甲方的現(xiàn)場管理人員需要協(xié)調其與土建施工單位的相關事宜，協(xié)調場地移交。移交的現(xiàn)場必須嚴格按要按國家相關規(guī)范和合同要求的標準進行檢查，檢查的重點主要在以下幾個方面：1）土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標高等；2）對于裝修施工容易破壞而對業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等；3）業(yè)主收樓后投訴意見最多的滲漏問題，滲漏問題最好在土建階段解決，一旦裝修施工后再處理會出現(xiàn)很多問題。

3.6.2 圖紙會審和設計交底

現(xiàn)場管理人員在正式開工實施之前，需要協(xié)同監(jiān)理召集施工進場動員大會、設計交底會議，由監(jiān)理單位會后形成相關會議紀要并送各方簽字確認。單位由于審圖時間短，圖紙會審不能完全解決問題，許多問題是靠邊干、邊發(fā)現(xiàn)、邊解決。所以設計單位也必須全程密切配合。

3.6.3 施工進度管理

裝修施工單位進場后，房地產公司現(xiàn)場管理人員應當組織土建總包、裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來確定關鍵節(jié)點。裝修施工單位根據(jù)關鍵節(jié)點深化后，排出裝修的施工進度計劃，計劃要求明確泥水完工日期、木門進度安排、乳膠漆的工作安排、廚具及潔具進場及安裝時間。影響進度的主要因素包括以下方面：1）土建移交場地遲；2）垂直運輸?shù)男剩?）裝修單位的勞動力投入；4）泥水及復雜的木作業(yè)的進度；5）主要材料的供應。

3.6.4 施工過程質量管理

從目前中國裝修施工單位的市場來看，組織完善、資金實力較強的隊伍較少，因此施工過程中的管理特別重要?，F(xiàn)場應確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標段至少一層樣板層，每個戶型至少一間樣板房。每個勞務班組進場前必須進行現(xiàn)場交底，未進行交底的不能進場施工。針對業(yè)主集中投訴的質量問題進行重點把控。

3.7 成本控制管理

設計決定了工程成本的高低，是成本控制的關鍵所在，要采取必要的措施有效地實現(xiàn)設計對工程造價的控制。

（1）推行限額設計，合理分配資金。裝修的價格因風格、材料品牌、規(guī)格、等級等的不同而千差萬別，設計前要與設計師進行多次溝通，向設計師明確設計限額，便于設計師根據(jù)裝修的總體安排，在限額范圍內進行資金的合理分配。要在限額設計中樹立動態(tài)管理的觀念，方案設計階段要重視方案選擇，按照審定的可行性研究階段的成本估算進一步落實投資的可能性；施工圖階段，把施工圖預算嚴格控制在批準的概算以內。

（2）業(yè)主參與裝修材料設備選型。裝修材料市場價格千差萬別，加上有些全裝修項目為促進銷售，有可能在裝修設計還未全部完成之前就已對外宣傳擬選用的材料品牌，給設計師的自由選材帶來一定的難度。因此，作為業(yè)主要對當?shù)禺斍暗难b修材料設備情況作全面的詢價和摸底工作，向設計師推薦有關材料設備，以利于設計師能選擇到質優(yōu)價廉的裝修材料設備。同時，也可以更好地把控大批量的采購。

4 結語

總之，隨著國家經濟的發(fā)展，使得人們不斷追求更健康、更舒適、更環(huán)保、更美觀的室內裝修。裝修項目是一項非常復雜的工程，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質量體系管理，將是裝修公司選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障裝修工程的質量，保障業(yè)主的合法權益。

參考文獻

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(1)化學污染由于建筑裝修材料是通過化工提煉加工的方法制作的，因此很多建筑裝修材料還保留著明顯的化學作用性質，容易通過空氣揮發(fā)化學成分，并且在裝修施工的過程中，通過對材料的切割、電熱等方法施工，能夠使建筑材料中的化學成分更容易揮發(fā)在空氣中。常見的建筑裝修材料污染的化學氣體類型有:一氧化碳、二氧化碳、氨氣、甲醛等。裝修施工對空氣環(huán)境造成污染的主要方面包括:裝潢材料含有的化學成分;高溫加熱對材料進行的物理反應;家具材料中的化學氣體成分;外部環(huán)境污染等。(2)生物污染建筑內部生物污染不僅僅是由于室內裝修引發(fā)的，在日常生活中同樣會造成生物污染都居住環(huán)境造成破壞性影響。生物污染在日常生活中難以發(fā)現(xiàn)，并且不像光污染和空氣污染等對人體有直接危害，生物污染是通過細菌、真菌和微生物等形式在室內環(huán)境下進行傳播，很多細菌具有致病效果，且長期生活在適宜生長和繁衍的環(huán)境中，在數(shù)量方面會出現(xiàn)幾何倍的擴散。建筑室內環(huán)境中生物污染的金鐘產生形式主要有:未及時處理的生活垃圾;衣物和家紡用品;人體微生物以及細菌的攜帶;花卉以及家庭寵物生物污染;裝修建筑材料生物附著污染等。

2建筑室內綠色環(huán)保裝修設計理念

人們生活質量水平不斷提高，對自身健康的問題也更加的重視。在室內裝修設計過程中，不僅需要對裝修外觀進行合理布局，更重要的是科學以應用綠色環(huán)保設計理念，降低裝修給人們健康帶來的影響，發(fā)展健康環(huán)保的裝修事業(yè)。關于建筑室內綠色環(huán)保裝修設計理念的應用，本文提出了以下幾點建議。(1)從裝修設計方面加強綠色環(huán)保理念的融入建筑室內裝修的第一道工序就是對裝修的大致情況進行充分的設計，如果從裝修設計的角度上已經融入了綠色環(huán)保的裝修理念，就會從源頭上減少裝修環(huán)節(jié)對于室內環(huán)境造成的污染情況。在對房屋裝修設計和布局設計管理的過程中，需要對房屋結構以及裝修材料的選用進行探討，如房屋地面裝修時，地板是采用木地板還是地板磚，墻面裝修時時采用墻面漆還是墻紙進行美化等，這些規(guī)劃都是在房屋裝修設計方面進行的，要盡可能地選擇環(huán)保材料對房屋內部進行裝修，房屋結構設計的要點是要對通風性能進行保障，避免出現(xiàn)狹小的密閉空間的出現(xiàn)。(2)裝修建材的搭配使用問題一些裝修材料中含有的有毒有害氣體成分較多，因此在對材料的使用過程中，首先要確定材料在室內裝修時對該材料的使用量，特別是墻體以及地面材料，占整個房屋中絕大多數(shù)面積，在對墻紙以及木地板的使用中，就需要減少對這類裝修建材的大面積使用情況，避免裝修建材中的有害物質在同一時間內出現(xiàn)的集中超標情況。(3)提升房屋裝修過程中的節(jié)能效果現(xiàn)代新型房屋的設計和裝修都是以節(jié)能為基本發(fā)展趨勢，在對房屋進行節(jié)能設計的過程中，要盡可能使用具有節(jié)能效果的新型房屋裝修材料，在裝修選材方面，要嚴格選用環(huán)保安全型材料，倡導消費者進行裝飾裝修時選擇無污染或者少污染有助于消費者健康的綠色產品。選用不含甲醛的粘膠劑，不含苯的稀料，不含纖維的石膏板材，不含甲醛木工板、貼面板等，以提高裝修后的室內空氣質量水平。(4)室內綠色植物的科學選擇適于室內種植的植物:月季、玫瑰吸收二氧化硫;桂花有吸塵作用;薄荷有殺菌作用;長青藤和鐵樹吸收苯;萬年青和雛菊清除三氯乙烯;銀苞芋吊蘭、蘆薈、虎尾蘭吸收甲醛。不適于室內種植的植物:蘭花的香氣會令人過度興奮而引起失眠;紫荊花所散發(fā)出來的花粉如與人接觸過久，會誘發(fā)哮喘癥或使咳嗽癥狀加重;含羞草體內的含羞草堿是一種毒性很強的有機物，人體過多接觸后會使毛發(fā)脫落;月季花所散發(fā)的濃郁香味，會使一些人產生胸悶不適、憋氣與呼吸困難;百合花的香味也會使人的中樞神經過度興奮而引起失眠。(5)要做好室內環(huán)境檢測和治理工作購買新房、家具和裝飾新居后，應該先找室內環(huán)境檢測部門進行檢測，聽取專家的意見，選擇合適的入住時間。選擇有效的室內空氣凈化設施，可根據(jù)居室、廚房、衛(wèi)生不同污染選用具有不同功能空氣凈化裝置，如空氣凈化器、排油煙機、臭氧消毒器等。注意室內通風換氣，但要注意選擇合適的開窗換氣時間，防止室外大氣污染進入室內。

3結束語

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1．1設計質量評價缺陷

當前企業(yè)實行的建筑工程質量評價方式主要有:由政府負責單位開展工程項目質量審查評定;由設計單位自行開展內部設計質量審查;由業(yè)主單位開展設計質量審查評定。根據(jù)不同角度分析可以發(fā)現(xiàn)，不同的設計質量評價方式都在一定程度上提高了建筑工程設計評價質量，但這些方式也存在部分缺陷性問題，具體表現(xiàn)有:

(1)有限性，其主要體現(xiàn)在評價時點及評價主體兩方面;在多種評價方式中，通常會存在兩個評價主體，且多由專業(yè)技術人員組成，缺少相關利益主體，其評價結果難以反映出不同主體的目標需求和建議，評價形成的影響效果非常有限;同時部分評價是在階段成果形成后進行的，而有的甚至是在工程竣工后進行的，設計的評價與控制力度明顯不足，這就容易造成工程設計質量的評價作用難以發(fā)揮，工程整體質量難以保證;

(2)非常規(guī)性，因部分企業(yè)對于工程設計質量評價缺乏基本認識，且管理制度上存在缺陷，造成質量評價工作的隨意性較高，設計單位內部評定缺少一定的常規(guī)性，且通常采用三級審查方式難以保證設計質量。

1．2優(yōu)化設計管理意識不足

(1)業(yè)主因專業(yè)知識制約，很難從優(yōu)化角度對設計方案提出疑義或可行性建議;部分業(yè)主經濟實力較高，項目工程追求新穎，未考慮優(yōu)化要求;

(2)設計單位選擇不佳，部分項目設計雖通過招投標，但方案概算相對粗略，細化水平較低，難以開展綜合評定;

(3)未深刻認識設計對工程投資的重要性，僅關注工程招投標環(huán)節(jié)，忽視設計方案優(yōu)化對工程造價的節(jié)省;

(4)部分業(yè)主對于工程應具備的功能要求和設施配置不明確，且存在較大的隨意性。

2建筑設計管理問題的解決對策

2．1完善設計界面管理協(xié)調機制

相關設計單位應不斷完善設計界面管理協(xié)調機制，構建設計界面風險防范體系，以不斷提升界面管理質量。具體采取的措施包括:

(1)業(yè)主控制的設計協(xié)調過程應建立高效的決策系統(tǒng)，不斷改善機電設備招投標管理水平，以克服土建、設備設計與施工中存在的施工設計遲緩、設備安裝圖滯后難題;

(2)做好合同界面管理，確定各專業(yè)系統(tǒng)設計單位為界面實施工作的執(zhí)行主體，各專業(yè)系統(tǒng)的設計單位應在設備、技術、人員和組織上提供基本界面管理條件;

(3)總體設計單位應重點開展技術管理，明確施工圖設計及初步設計階段、招投標階段的工作要點，招投標文件中明確的條框應由投標單位嚴格執(zhí)行;

(4)應加快建立界面管理機構，由業(yè)主開展直接領導管理，并編制工程、設計界面的具體管理辦法與程序，促進界面管理的規(guī)范化、制度化、科學化發(fā)展;

(5)加快設計界面管理的信息化發(fā)展，通過設計界面管理機構建立本機構的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)及系統(tǒng)管理軟件，以利用結構完成對界面數(shù)據(jù)的訪問，采用直觀圖方式反映不同界面的樹狀層次結構。

2．2加強建筑設計質量控制

(1)根據(jù)建筑工程項目具體要求及相關勘查數(shù)據(jù)資料進行深化研究分析，并以此為主要依據(jù)進行設計方案大綱制定;通常情況下設計大綱可由項目主管工程師安排各專業(yè)工程師調查資料分析為前提，進行綜合討論編制;隨后將編好的大綱交由業(yè)主進行審核，最后按照審核通過的大綱開展具體方案設計;

(2)設計方案前期審查;對設計方案的前期審查主要是核查項目總體設計方案，通過與設計要求大綱的比較分析檢查設計方案是否符合工程標準、概算設計是否在允許范圍以內;

(3)核查施工圖:施工圖審核檢查是工程設計階段質量控制的重要關鍵點，在具體審核中應加強使用功能及質量要求的標準檢查，具體審查的內容應包含給排水施工圖、建筑施工圖、暖通空調系統(tǒng)施工圖、電氣安裝施工圖、結構施工圖等;

(4)做好設計項目施工及竣工后的反饋:項目主管應安排各專業(yè)負責人參與技術交底工作，對技術交底過程提供意見和建議;對于施工會審過程中存在的疑問及修改意見等應組織設計人員進行核查，并考慮相應修復或補救措施，以確保工程質量;在工程竣工時，專業(yè)設計人員應共同參與質量驗收。

2．3做好設計成本與進度控制

在項目投資決策完成后，項目投資控制的核心在于設計。設計概算便是只在項目獲得可行性研究審核后，進入規(guī)劃設計階段時開展的概括性初始預算。其是一種綜合考慮項目運行可能形成的成本費用及投資方投入資金量而具體編制的預算。通常項目前期設計階段的工程造價要占到項目總投資成本的75%左右。所以設計概算是施工圖預算的造價上限，施工圖預算應控制在設計概算的前期工程造價范圍內。工程設計管理中需對項目進度控制的要求有:對主設計單位同分包設計單位間的關系，主設計與特殊專業(yè)設計、裝修設計等領域的關系進行協(xié)調，調整施工圖進度以保證其符合材料、招投標、設備采購、施工進度等標準;對審計進度計劃及出圖計劃進行核查，并監(jiān)督執(zhí)行，防止出現(xiàn)因設計單位進度延遲而導致施工單位需求索賠的問題;進行設計階段進度計劃編制并控制其具體執(zhí)行;對設計單位提供的設計進度計劃進行核查，并對進度計劃值與實際值進行比較分析，制定各階段進度控制報告及報表;制定設計階段進度控制總結報表。

2．4實行系統(tǒng)化管理

采用由美國系統(tǒng)工程學專家霍爾提出的設計管理三維系統(tǒng)結構，從時間、組織、知識三方面開展建筑設計管理，克服管理中存在的集成問題。設計管路可具體分為設計準備、方案設計、擴初設計、施工圖設計及施工配合等階段過程，不同階段按照先后順序組成了設計管理的整體過程，不同過程間相互影響、相互關聯(lián)。加強不同階段關鍵節(jié)點和設計任務管理的基本質量目標、概預算成本目標的控制，是確保工程最終目標有效完成的基本手段。

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關鍵詞：成本控制;體系;建立;實施要點

成本控制工作的重要性已形成共識，無需多述。然而作為成本控制部門怎樣才能控制住成本，卻是個大課題?，F(xiàn)從房地產成本組成入手，分析開發(fā)成本控制的總體思路，以及各項成本控制要點。

一、項目開發(fā)成本分析

房地產開發(fā)條件和環(huán)節(jié)較多，且相互影響，包括土地購買、前期配套、規(guī)劃設計、招投標、施工、材料及設備采購、銷售、工程預決算、融資、物業(yè)管理等。各環(huán)節(jié)的成本可大體分為：土地成本、前期配套成本、建造成本、營銷費用、管理費用、財務費用、稅金等。土地成本、管理費用及財務費用在項目初期即可大部分確定，其波動幅度較小，可控性相對較??；前期配套成本、建造成本、營銷費用則會因為項目本身情況以及眾多復雜因素等情況的出現(xiàn)，而使其前后差異較大，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較大。因此，前期配套成本、建造成本、營銷費用是我們在項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點。

二、開發(fā)成本控制的總體思路

建立成本控制目標，落實責任。

在開發(fā)開始階段及早建立各個環(huán)節(jié)成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，將責任落實到各部門，確定各成本控制要點，即確定“控制什么、怎么控制、誰來控制”。

項目開發(fā)過程中，重點抓規(guī)劃設計，規(guī)范采購行為，控制設計變更。

――在成本控制上規(guī)劃設計具有“一錘定音”的地位和作用，此階段加強控制將會給企業(yè)降低至少15％的成本，也會給企業(yè)帶來至少15％的收益。

――嚴格規(guī)范工程采購行為，及早進行招標準備，使設計、合約、項目相互配合。

――完善設計變更、現(xiàn)場簽證程序，完善變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。

建立事前、事中、事后成本評估制度。

――事前有可行性研究分析，進行經濟性評估。

――事中建立成本預警機制。成本控制部配合財務部定期對各個項目、各個環(huán)節(jié)的過程成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預警，經分析評審提出解決措施。

――事后清算對比分析評估。在項目完工后，由財務部、成本控制部門共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。

三、各項成本控制實施的要點和建議

1、設計管理和設計費用管理

眾所周知，設計結果決定了建造成本的85%甚至以上，因此加強設計管理可以最大限度的減少事后變更帶來的成本增加，是建造成本管理的重中之重。

（1）設計分判適度，科學討論，明確審批職責。

――設計的控制要點和控制內容相當復雜。按階段可分為：規(guī)劃方案設計、擴初設計、施工圖設計；按專業(yè)可分為土建設計、裝修設計、景觀設計、弱電設計、配套設計、人防設計等。在分判時不易過細，但也不能遺漏，否則易造成相關方互相推諉，影響出圖，影響項目進展。

――委托一家實力較強的設計單位進行設計，在做正式施工圖之前請專業(yè)技術人員和專家對建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。

――明確設計初審、評審、決策各級人員的職責和權限，設計管理部門牽頭、成本控制部門配合組建各類評審委員會，對各階段設計成果進行評審。

（2）招標確定設計單位。

無論何種設計單位的選擇均采取多單位、多輪次招標形式，以爭取最佳的性價比。

（3）嚴格控制設計質量，設計費與其掛鉤。

在項目前期盡可能確定有關技術經濟指標參數(shù)，如限額設計或第三方優(yōu)化設計評審等，防止因設計自身失誤原因導致成本增加，設計費用的審核、支付亦與之掛鉤。

（4）限制和控制對工程造價影響大的內容。

――在滿足設計質量的前提下，通過優(yōu)化設計，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的內容。另在積累了一定數(shù)量、類型產品的單位建造成本基礎上，可考慮采取限額設計方法。

――在滿足建筑效果的前提下，對裝飾用料和建筑材料進行事前封樣和定價，主動控制一些市場價格波動較大的材料成本。

2、建造成本管理

（1）編制項目成本預算，確定合理的成本控制目標。

在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據(jù)設計的深度，以及以往工程建設經驗數(shù)據(jù)、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式編制項目成本預算，盡早確定合理的成本控制目標。

（2）進一步細化成本控制指標。

成本控制目標一旦確定，成本控制部門、財務部門應及時將成本測算值進一步拆分成具體化的成本控制指標，對工程承包和材料選用起指導作用。如設計圖紙要求外墻采用外墻瓷磚，則不同品種規(guī)格、不同產地，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據(jù)分解后的成本控制指標結合有關項目定位情況進行綜合評判、選擇，或進一步選取替代品，達到設計效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。

（3）在工程承包和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。

各工程承包均需編制控制性標底，作為報價評標的重要依據(jù)。同時完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標。

（4）加強對投標單位的議標制度。

一方面，通過議標，解決了招標過程中存在的圖紙、技術、工期節(jié)點設置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議等事項；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)，可實現(xiàn)報價讓利、成本下浮的目的。

3、前期配套成本管理

由于前期配套內容主要為水、電、、暖、燃氣、電信等與市政有關的壟斷企業(yè)發(fā)生成本，且其參與方案審核、項目驗收，可以說是得罪不起的。通常通過研究相關政策規(guī)定，加強溝通聯(lián)系的方式，減少支出，降低成本。

4、營銷費用管理 營銷費用主要指在項目銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、費、售樓處費用等。

（1）建立各項廣告及市場推廣計劃和預算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。

(2)建立營銷費用管理的招標體系。

（3）降低媒體的折扣點。

5、管理費用控制

管理費用是指為組織和管理項目開發(fā)經營活動而發(fā)生的各種費用，主要為人力資源成本、行政費用、招待費等?？赏ㄟ^提高工作效率、樹立全員降低成本的觀念等措施進行控制。我們已有的做法有如依據(jù)項目規(guī)模及開發(fā)進度合理制定人員配備方案；再如可將各行政費用指標分拆到各部門進行控制和考核，效果都非常好。

6、財務費用管理

財務費用主要為資金成本，與開發(fā)進度、銷售進度、融資計劃有關。

（1）公司應依據(jù)項目情況編制項目《可行性研究報告》、《項目發(fā)展計劃》、《年度現(xiàn)金流量預算》，并據(jù)此合理安排資金計劃，利用集團公司為后盾，統(tǒng)籌安排，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。

（2）與項目管理部門配合，采取適當緩付承包商工程款的方式，可以適當降低財務費用。

7、稅金及附加成本管理

稅金及附加成本主要為營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，政策性強，靈活性差。但也可對稅收進行策劃，熟練掌握運用財務準則，充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)合理避稅。例如土地增值稅，先按1％預征，待項目竣工后進行清算，針對利潤較大的項目，我們將分幾期開發(fā)的項目一并清算，推遲清算時間，從而達到降低財務費用的目的。財務部需提前做好與稅務部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內最大限度降低稅金。

篇5

一、總 則

（一）為指導建筑工程施工圖設計文件審查工作，根據(jù)《建設工程質量管理條例》和《建設工程勘察設計管理條例》，特制定建筑工程施工圖設計文件（以下簡稱施工圖）審查要點。

（二）本要點供施工圖審查機構進行民用建筑工程施工圖技術性審查時參考使用。工業(yè)建筑工程的施工圖，可根據(jù)工程的實際情況參照本要點進行審查。

（三）建設單位報請施工圖技術性審查的資料應包括以下主要內容：

1、作為設計依據(jù)的政府有關部門的批準文件及附件。

2、審查合格的巖土工程勘察文件（詳勘）。

3、全套施工圖（含計算書并注明計算軟件的名稱及版本）；

4、審查需要提供的其它資料。

（四）施工圖技術性審查應包括以下主要內容：

1、是否符合《工程建設標準強制性條文》和其他有關工程建設強制性標準。

2、地基基礎和結構設計等是否安全。

3、是否符合公眾利益。

4、施工圖是否達到規(guī)定的設計深度要求。

5、是否符合作為設計依據(jù)的政府有關部門的批準文件要求。

（五）本要點所涉及標準內容以現(xiàn)行規(guī)范規(guī)程內容為準。

（六）各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可根據(jù)本地的具體情況，對本要點作出必要的補充規(guī)定。

二、建筑專業(yè)審查要點

序號 項目 審 查 內 容

2.1 編制依據(jù) 建設、規(guī)劃、消防、人防等主管部門對本工程的審批文件是否得到落實，如人防工程平戰(zhàn)結合用途及規(guī)模、室外出口等是否符合人防批件的規(guī)定；現(xiàn)行國家及地方有關本建筑設計的工程建設規(guī)范、規(guī)程是否齊全、正確，是否為有效版本。

2.2 規(guī)劃要求 建筑工程設計是否符合規(guī)劃批準的建設用地位置，建筑面積及控制高度是否在規(guī)劃許可的范圍內。

2.3 施工圖深度

2.3.1 設計說明基本內容 ⑴編制依據(jù)：主管部門的審批文件、工程建設標準。⑵工程概況：建設地點、用地概貌、建筑等級、設計使用年限、抗震設防烈度、結構類型、建筑布局、建筑面積、建筑層數(shù)與高度。⑶主要部位材料做法，如墻體、屋面、門窗等（屬于民用建筑節(jié)能設計范圍的工程可與《節(jié)能設計》段合并）。⑷節(jié)能設計：嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑應說明建筑物的體形系數(shù)、耗熱量指標及主要部位圍護結構材料做法、傳熱系數(shù)等；夏熱冬冷地區(qū)居住建筑應說明建筑物體形系數(shù)及主要部位圍護結構材料做法、傳熱系數(shù)、熱惰性指標等。⑸防水設計：地下工程防水等級及設防要求、選用防水??材或涂料材質及厚度、變形縫構造及其它截水、排水措施。屋面防水等級及設防要求、選用防水??材或涂料材質及厚度、屋面排水方式及雨水管選型；潮濕積水房間樓面、地面防水及墻身防潮材料做法、防滲漏措施。⑹建筑防火：防火分區(qū)及安全疏散；消防設施及措施：如墻體、金屬承重構件、幕墻、管井、防火門、防火??簾、消防電梯、消防水池、消防泵房及消防控制中心的設置、構造與防火處理等。⑺人防工程：人防工程所在部位、防護等級、平戰(zhàn)用途、防護面積、室內外出入口及進、排風口的布置。⑻室內外裝修做法。⑼需由專業(yè)部門設計、生產、安裝的建筑設備、建筑構件的技術要求，如電梯、自動扶梯、幕墻、天窗等。⑽其它需特殊說明的情況，如安全防護、環(huán)保措施等。

2.3.2 圖紙基本要求 ⑴總平面圖：標示建設用地范圍、道路及建筑紅線位置、用地及四鄰有關地形、地物、周邊市政道路的控制標高；明確新建工程（包括隱蔽工程）的位置及室內外設計標高、場地道路、廣場、停車位布置及地面雨水排除方向。⑵平、立、剖面圖紙完整、表達準確。其中屋頂平面應包含下述內容：屋面檢修口、管溝、設備基座及變形縫構造；屋面排水設計、落水口構造及雨水管選型等。⑶關鍵部位的節(jié)點、大樣不能遺漏，如樓梯、電梯、汽車坡道、墻身、門窗等。圖中樓梯、上人屋面、中庭回廊、低窗等安全防護設施應交待清楚。⑷建筑物中留待專業(yè)設計完善的變配電室、鍋爐間、熱交換間、中水處理間及餐飲廚房等，應提供合理組織流程的條件和必要的鋪助設施。

2.4 強制性條文 《工程建設標準強制性條文》（房屋建筑部分）2002版中有關建筑設計、建筑防火等建筑專業(yè)的強制性條文（具體條款略）。

2.5 建筑設計重要內容

2.5.1 室內環(huán)境設計 ⑴《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）jgj26-95第3.0.5（附錄a）條。結合本地區(qū)節(jié)能實施細則規(guī)定的實施范圍，確定建筑耗熱量指標。⑵《民用建筑設計通則》jgj37-87第4.7.1（三）條。嚴寒及寒冷地區(qū)廁所、浴室，特別是公共廁浴，應有良好的通風、排氣，即使有外窗，也應設置排氣設施。⑶各類建筑物中重點噪聲源，如空調機房、通風機房、電梯井道等的隔音，減振措施。

2.5.2 防水設計 防水設計包括地下工程、屋面工程、潮濕積水房間的防水、防潮做法三部分⑴《地下工程防水技術規(guī)范》gb50108-2001第3.3.1條、4.3.4條、4.4.6條。地下工程防水卷材及涂料防水層的厚度要求。⑵《屋面工程質量驗收規(guī)范》gb50207-2002第3.0.1條、4.1.4條、4.3.6條及5.3.4條、6.1.1條。屋面工程防水設計內容應包括：防水等級、設防要求及選用材料的技術指標。《民用建筑設計通則》jgj37-87第4.4.2（二）條。屋面排水方式正確的選擇。屋面排水設計合理性的衡量，如排水是否順暢，雨水口分布是否均勻，匯水面積與雨水管徑是否配套。⑶潮濕積水房間樓面、地面及墻面、頂棚的防水、防潮措施。

2.5.3 無障礙設計 《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)程》jgj50-2001第5.2.2條、7.2.4條、7.5.1條。成片開發(fā)建設的低層、多層居住區(qū)、宿舍區(qū)宜考慮無障礙住房套型；室內外高差較大的建筑不宜采用無臺階入口，如入口僅設坡道，坡道坡度應符合最大限值的規(guī)定；從三級起臺階應設扶手。中、高層設殘疾人坡道的住宅應保證至各層電梯廳、地下停車庫的無障礙通行要求。

2.5.4 托兒所、幼兒園 《托兒所、幼兒園建筑設計規(guī)范》jgj39-87第2.1.1條、3.1.7條、3.1.8（表3.1.8）條、3.7.3（一）條、4.2.3條。托兒所、幼兒園應有獨立的建筑基地，相應的室外游戲場地及安全防護設施；幼兒生活用房應有良好的朝向，滿足房間采光、通風的基本要求；窗臺距地小于0.6m時，樓層無室外陽臺應設護欄，距地面1.3m內不應設平開窗。

2.5.5 中、小學校 《中、小學 校建筑設計規(guī)范》gbj99-86第2.3.4條、 3.2.1（二）、（三）條、4.2.3條、4.2.11條、7.1.1條、7.3.2條。教室布置應考慮保護視力的基本要求，應具有良好的采光、通風條件；教職工廁所應與學生廁所分設；男、女生宿舍應分區(qū)域或分單元布置。

2.5.6 商店 《商店建筑設計規(guī)范》jgj48-88第3.2.12（三）條。大、中型商店 應設顧客衛(wèi)生間。

2.5.7 飲食建筑 《飲食建筑設計規(guī)范》jgj64-89第3.3.7（二）、（三）條、3.4.1條。廚房應有為工作人員獨立設置的交通及衛(wèi)生設施；未做詳細設計的廚房不能遺漏通風、排氣設施。

2.5.8 汽車庫 《汽車庫建筑設計規(guī)范》jgj100-98第3.2.1條、3.2.11條、4.1.7（表4.1.7）條、4.1.8條、4.1.9條 、4.1.13條、4.1.19條 、4.2.14條。為保證人行與車行安全，汽車庫室內最小凈高、汽車坡道縱坡、緩坡設置及汽車通道轉彎半徑應符合規(guī)定；樓地面應有排水坡度，并設置相應的排水系統(tǒng)；為減少地下汽車庫廢氣對周邊環(huán)境的污染，排風口應滿足出地坪的高度要求。

2.5.9 醫(yī)院 《綜合醫(yī)院建筑設計規(guī)范》jgj49-88第3.1.5（二）、（三）條、3.6.5（三）條。醫(yī)院主樓梯的平臺寬度不宜小于2m；注意滿足設無影燈的手術室對室內凈高的特殊要求。

2.5.10 住宅 《住宅設計規(guī)范》gb50096-1999第3.2.4條、3.8.1條、4.1.8條、4.5.2條、5.1.4條、5.1.5條、5.3.3條。暗廳面積應有所限制；良好通風、隔音是保證住宅環(huán)境功能質量的重要因素；住宅套內平面布置應方便家具搬運；設置單臺電梯的高層單元式住宅應具備相鄰單元借用電梯的條件；住宅建筑內不宜布置餐飲店。住宅外窗設計，應考慮玻璃清潔工作的安全問題。

2.6 建筑防火重要內容

2.6.1 多層建筑防火 《建筑設計防火規(guī)范》gbj16-87（2001年版）⑴第5.1.2條。多層建筑設置中庭或自動扶梯超過過防火分區(qū)允許的建筑面積，應采取防火分隔措施（當采用防火卷簾阻斷人行疏散通道時，應設置可自行關閉的防火小門）。⑵第5.2.3條。燃油、燃氣鍋爐房防火間距應執(zhí)行工業(yè)廠房（丁類）防火間距的規(guī)定。⑶第6.0.1條。當建筑物沿街部分長度超過150m，或總長度超過220m時，應設置消防通道。⑷第7.1.1條。建筑物屋蓋為耐火極限低于0.5h的非燃燒體、高層工業(yè)建筑屋蓋為耐火極限低于1.0h的非燃燒體時，防火墻應高出屋面40cm。⑸第7.1.5條。緊靠防火墻兩側門窗洞口之間水平距離不應小于2m，如防火墻設置在轉角處，內轉角門、窗洞口之間最近的水平距離不應小于4m。⑹第10.3.3條。附設在建筑物內的消防控制室宜設在底層或地下一層，應采用防火隔墻與其它部位隔開，并應設置直通室外的安全出口。

2.6.2 高層建筑防火 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》gb50045-95（2001年版）⑴第3.0.1條。高層建筑應根據(jù)其使用性質、火災危險性、疏散和撲救難度等進行分類。⑵第3.0.8（2、3）條。高層建筑玻璃幕墻內不同防火分區(qū)樓層間應設置高度不低于0.8m的不燃燒實體裙墻；幕墻與樓板、隔墻處縫隙應采用不燃燒材料嚴密填實。⑶第4.1.4條。消防控制室宜設在首層或地下一層，應采用防火分隔措施，并應設置直通室外的安全出口。⑷第4.1.9條。高層建筑使用可燃氣體的房間或部位宜靠外墻設置。⑸第4.3.1條。當高層建筑沿街長度超過150m，或總長度超過220m時，應設置消防通道。⑹第5.2.1條。防火墻設在轉角附近時，內轉角兩側墻上的門、窗洞口之間最近邊緣水平距離不應小于4m。⑺第5.2.3條。防火墻上必須開設門窗洞口時，應設置能自行關閉的甲級防火門、窗。⑻第5.2.8條。地下室內存放可燃物平均重量超過30kg/?的房間應設置防火墻和甲級防火門。⑼第5.4.4條。采用防火卷簾作防火分區(qū)的分隔，其耐火極限不應低于3.0h（當采用防火卷簾阻斷人行疏散通道時，應設置可自行關閉的防火小門）。⑽第6.2.7條。除允許設一座疏散樓梯及頂層為外通廊式住宅的高層建筑，通向屋頂?shù)氖枭翘莶灰松儆趦勺?，且不應穿越其它房間。⑾第6.3.3（2、3、6、11）條。消防電梯前室面積：居住建筑不應小于4.5?；公共建筑不應小于6.0?。當與防煙樓梯間合用前室時，其面積：居住建筑不應小于6.0?；公共建筑不應小于10.0?。消防電梯前室首層應設置直通室外的出口，或經過長度不超過30m的通道通向室外。消防電梯井、機房與相鄰其它電梯井、機房之間應設置防火分隔，隔墻上的洞口應設置甲級防火門。消防電梯井底應設排水設施。⑿第7.5.1條、7.5.2條。在高層建筑內設置消防水泵房時，應設防火隔墻，隔墻上的洞口應設置甲級防火門。當消防水泵房設在首層時，其出口宜直通室外，當設在地下室或其它樓層時，其出口應直通安全出口。

2.6.3 內裝修防火 《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》gb50222-95第3.4.1（表3.4.1）條，有關地下建筑內部裝修材料燃燒等級的規(guī)定。

2.6.4 汽車庫、修車庫、停車場 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》gb50067-97⑴第5.3.3條。汽車坡道兩側應用防火墻與停車區(qū)隔開，坡道出入口應采用水幕或設置甲級防火門、防火卷簾等措施與停車區(qū)隔開。⑵第6.09條、6.0.10條。汽車疏散坡度的寬度不應小于4m，雙車道不應小于7m；兩個汽車疏散出口之間的間距不應小于10m，毗鄰設置應設防火隔墻。

2.6.5 中、小學 《中、小學校建筑設計規(guī)范》gbj99-86第6.2.1條。中、小學校教學樓走道最小凈寬的規(guī)定。

2.6.6 圖書館 《圖書館建筑設計規(guī)范》jgj38-99第6.2.7條。書庫樓板不得任意開洞，所有提升設備及豎井井壁均應采用非燃燒體材料制成，井壁上的傳遞洞口應安裝防火閘門。

2.6.7 劇場 《劇場建筑設計規(guī)范》jgj57-2000第8.1.1、8.1.2條、8.1.3條、8.1.4條、8.1.5條、8.1.7條、8.1.8條、8.1.9條、8.1.10條、8.1.11條、8.1.12條及8.2.2條。劇場建筑與其它建筑合建或毗連時，應形成獨立的防火分區(qū)；劇場舞臺與后臺部分的隔墻及舞臺下部臺倉周圍的墻體均應采用防火隔墻，主臺通向各處的洞口應設置甲級防火門或水幕；舞臺上部屋頂或側墻上應設置通風排煙設施；舞臺內嚴禁設置燃氣加熱裝置，后臺使用燃氣裝置時應設防火隔墻和甲級防火門；高低壓配電室與舞臺、側臺、后臺相連時，必須設置前室及甲級防火門；觀眾廳出口門、疏散外門及后臺疏散門應符合有關寬度、踏步設置等規(guī)定；觀眾廳吊項、檢修馬道及各界面構造均應采用不燃材料。

2.6.8 旅館 《旅館建筑設計規(guī)范》jgj162-90第4.0.4條。集中式旅館的每一個防火分區(qū)應有2個獨立的安全出口。

2.6.9 商店 《商店建筑設計規(guī)范》jgj48-88第4.2.4條、4.2.5條。大型商店營業(yè)廳在五層以上時，宜設置不少于2座直通屋頂平臺的樓梯間；商店營業(yè)部分疏散人數(shù)應按規(guī)定計算，并以此確定疏散外門、樓梯、走道的寬度。

2.7 國家及地方法令、法規(guī)