導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地征地政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵字：土地價(jià)值土地交易土地政策

一、土地資源總價(jià)值觀

土地資源的功能除了在目前市場(chǎng)上能得到價(jià)值體現(xiàn)的人類生產(chǎn)生活的空間支撐和糧食礦產(chǎn)資源的生產(chǎn)功能外，還有許多不是直接被當(dāng)代人類利用，但對(duì)人類社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有著非常重要的功能。從土地資源的直接使用功能和非直接使用功能出發(fā)，本文借助資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)理論提出的資源的總價(jià)值理論，將土地資源的價(jià)值分為使用價(jià)值和非使用價(jià)值。使用價(jià)值是指土地資源被使用時(shí)，滿足某種需要或偏好的能力，它包括直接使用價(jià)值、間接使用價(jià)值和選擇價(jià)值。

二、劃撥用地的價(jià)值構(gòu)成

在對(duì)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)最常用的是基準(zhǔn)地價(jià)法。為了確切掌握劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成。根據(jù)國(guó)土資源部對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)法是根據(jù)各個(gè)城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價(jià)格，通過(guò)對(duì)不同類別和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的修正，得到委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)測(cè)算的土地價(jià)格可以分為樓面熟地價(jià)、地面熟地價(jià)、樓面毛地價(jià)、地面毛地價(jià)四種類型。

三、土地的價(jià)值不在土地而在項(xiàng)目

篇2

1、鄉(xiāng)村主要領(lǐng)導(dǎo)重視是自查自糾工作落實(shí)的重要前提。督查中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)鄉(xiāng)村主要領(lǐng)導(dǎo)都高度重視農(nóng)村土地承包政策落實(shí)自查自糾工作，鄉(xiāng)村干部開展工作積極主動(dòng)，針對(duì)性較強(qiáng)，工作效果明顯。

2、有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)每星期調(diào)度一次，一是匯報(bào)工作進(jìn)度，二是針對(duì)查找出來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行專題研究，集思廣益，制定出臺(tái)一些行之有效的整改糾正措施，切實(shí)加以解決，促進(jìn)農(nóng)村土地承包政策落實(shí)到位。

3、有的鄉(xiāng)村針對(duì)分戶登記表、承包合同、經(jīng)營(yíng)權(quán)證填寫不規(guī)范的現(xiàn)象，組織村干部上戶糾正，并核對(duì)落實(shí)相互之間數(shù)據(jù)、信息的一致性。

4、有的鄉(xiāng)村針對(duì)農(nóng)戶承包合同因保管不善丟失較為嚴(yán)重的現(xiàn)象，組織村組干部與農(nóng)戶重新補(bǔ)簽合同。

二、基本情況

1、縣動(dòng)員大會(huì)結(jié)束后，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府高

度重視，專門成立了鄉(xiāng)鎮(zhèn)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策落實(shí)情況監(jiān)督檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并設(shè)立了辦公室，制定了實(shí)施方案，分別于4月13日至4月18日召開了鄉(xiāng)村兩級(jí)干部大會(huì)，進(jìn)行了動(dòng)員部署和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，落實(shí)了工作責(zé)任，明確了自查自糾工作時(shí)限。

2、到目前為止，我縣沒有一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了權(quán)證、合同兩個(gè)100％到戶，就是單個(gè)實(shí)現(xiàn)100％到戶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)也找不出來(lái)。總的說(shuō)來(lái)，全縣權(quán)證、合同到戶狀況不容樂(lè)觀，其中：權(quán)證、合同到戶率達(dá)90％以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個(gè)（其中一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)合同到戶率只有80％左右）；權(quán)證、合同到戶率達(dá)80％左右的鄉(xiāng)鎮(zhèn)4個(gè)，但合同到戶率均小于權(quán)證到戶率，多數(shù)不足80％；權(quán)證、合同到戶率在70％以下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個(gè)，其中有一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)到戶率還不足20％。

三、存在的主要問(wèn)題

1、仍然有個(gè)別鄉(xiāng)村主要領(lǐng)導(dǎo)重視不到位，認(rèn)為土地政策落實(shí)不如涉農(nóng)資金落實(shí)重要，開展農(nóng)村土地承包政策落實(shí)自查自糾工作只為應(yīng)付，查找問(wèn)題大事化小，整改糾正措施不到位。

2、部分鄉(xiāng)村農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解處理屬地管理責(zé)任落實(shí)不到位，特別是對(duì)省、市、縣減負(fù)、農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)辦的群眾件調(diào)處不力，存在踢皮球的行為，意在矛盾上交。截至目前，仍然有2起省、市農(nóng)經(jīng)部門轉(zhuǎn)辦的群眾件未得到妥善處理。

3、有些鄉(xiāng)村承包合同與經(jīng)營(yíng)權(quán)證因種種原因（上水片鄉(xiāng)鎮(zhèn)大多數(shù)村組都存在3～5年重新調(diào)整承包地的做法，下水片鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分村組存在前述做法，縣城周邊村組及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地和道路沿線因土地即將被征用，部分村組因群眾土地承包糾紛難以調(diào)解，少數(shù)村組因農(nóng)戶修路集資款項(xiàng)未上交，如此等等）尚未全面換發(fā)到戶，這個(gè)問(wèn)題有的鄉(xiāng)村已引起高度重視，但整改糾正措施不力，或不切實(shí)際，或違背法律規(guī)定，或無(wú)從著手；有的鄉(xiāng)村則抱著無(wú)所謂的心態(tài)，聽其自然，放任自流，根本就不想糾正過(guò)來(lái)。特別是下到3～5年重新調(diào)整承包地的村組，農(nóng)戶問(wèn)及合同、權(quán)證有什么用，一是說(shuō)明群眾對(duì)權(quán)證的重要性缺乏必要的認(rèn)識(shí)；二是讓我們不知如何回答好。

4、有的分戶登記表承包面積抄寫出錯(cuò)，或合同、權(quán)證編號(hào)漏填等。

5、經(jīng)營(yíng)權(quán)證填寫不夠規(guī)范，表現(xiàn)為：

（1）有的權(quán)證上共有人只填寫戶主一人，且共有人年齡誤填成出生年月；

（2）有的權(quán)證上“農(nóng)地承包權(quán)（）第號(hào)”漏填，合同編號(hào)漏填或錯(cuò)填；

（3）有的權(quán)證發(fā)證時(shí)間漏填或填寫不全；

（4）有的權(quán)證地塊四至界址漏填或填寫不完整；

（5）有的權(quán)證承包期限不足30年，甚至整整少了1年；

（6）有的權(quán)證未加蓋“換證”章。

6、每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都或多或少存在農(nóng)村土地承包調(diào)查摸底表、分戶登記表、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)、承包合同、經(jīng)營(yíng)權(quán)證、農(nóng)戶實(shí)際承包情況數(shù)據(jù)、信息互不一致現(xiàn)象，有的鄉(xiāng)村“六不相符”現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。

7、大多數(shù)鄉(xiāng)、村、組農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包土地只履行口頭協(xié)議，未簽訂流轉(zhuǎn)合同，缺乏規(guī)范管理，給農(nóng)村土地承包糾紛埋下隱患。

8、有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于電腦通用，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)安全性差，甚至由于人動(dòng)丟失軟件安裝光盤等；大多數(shù)村農(nóng)村土地承包檔案保管不規(guī)范、不完整。

9、部分鄉(xiāng)村干部工作馬虎，責(zé)任心不強(qiáng)，給日后工作留下許多難吃的餿飯和帶來(lái)極大的負(fù)面影響。

四、建議

1、縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加大綜合督查力度，給鄉(xiāng)村主要領(lǐng)導(dǎo)施壓，促進(jìn)整改糾正措施落實(shí)到位。對(duì)敷衍塞責(zé)、整改不力的鄉(xiāng)村，一定要嚴(yán)肅追究其主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

2、每3～5年重新調(diào)整承包土地的做法雖然違背法律政策規(guī)定，但有時(shí)候又比較符合農(nóng)村實(shí)際情況。對(duì)于這種行為，一是要明確一個(gè)截止的時(shí)間界限，否則，勢(shì)必成為今后引發(fā)農(nóng)村土地承包糾紛的隱患；二是向上建議針對(duì)小調(diào)整的對(duì)象和范圍作些修訂，以適合農(nóng)村的實(shí)情。

3、土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范是當(dāng)前引發(fā)農(nóng)村土地承包糾紛的重點(diǎn)和調(diào)解工作的難點(diǎn)，規(guī)范和加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理應(yīng)該作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政工作的一個(gè)重點(diǎn)抓好抓實(shí)，要積極創(chuàng)建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理示范點(diǎn)，發(fā)揮示范帶動(dòng)效應(yīng)，引導(dǎo)農(nóng)

村土地規(guī)范流轉(zhuǎn)，維護(hù)農(nóng)村和諧穩(wěn)定。

4、進(jìn)一步督促*鎮(zhèn)人民政府按照法律政策規(guī)定妥善處理省、市、縣減負(fù)、農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)辦的2起久拖未決的群眾土地承包糾紛案件，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)上報(bào)處理結(jié)果。

5、加大《農(nóng)村土地承包法》、《*省實(shí)施﹤農(nóng)村土地承包法﹥辦法》等法律政策的宣傳力度，擴(kuò)大影響，消除部分鄉(xiāng)村干部在貫徹執(zhí)行農(nóng)村土地承包政策中的抵觸情緒，增強(qiáng)工作的自覺性、主動(dòng)性和嚴(yán)肅性。

五、當(dāng)前工作中的難點(diǎn)

篇3

關(guān)鍵詞：土地政策；房地產(chǎn)價(jià)格；主體功能區(qū)

中圖分類號(hào)：F062.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-3890（2013）03-0022-03

一、引言

隨著福利分房制度的終止，房地產(chǎn)業(yè)開始蓬勃發(fā)展起來(lái)。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為許多城市的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，空置率過(guò)高等嚴(yán)重影響其健康發(fā)展的問(wèn)題。2003年，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。同年，土地政策被正式納入為宏觀調(diào)控政策來(lái)調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)。幾年間國(guó)家出臺(tái)了大量土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了針對(duì)性的調(diào)控。各種政策的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)究竟產(chǎn)生怎樣的影響，這是一個(gè)值得深入研究的問(wèn)題。而與此同時(shí)，我國(guó)“十一五”規(guī)劃綱要首次提出“重點(diǎn)開發(fā)、優(yōu)化開放、限制開發(fā)和禁止開發(fā)”四種類型主體功能區(qū)建設(shè)，并要求各地區(qū)據(jù)此“規(guī)范開發(fā)秩序，完善開發(fā)政策”。黨的“十七大”報(bào)告中也明確要求“在2020年初步完成主體功能區(qū)布局”。然而需要注意的是，由于主體功能區(qū)理論是我國(guó)首次提出，其基礎(chǔ)理論建設(shè)仍相對(duì)滯后。一般認(rèn)為，主體功能區(qū)的理論創(chuàng)新，其實(shí)質(zhì)是將空間維度重新納入理論分析。主體功能區(qū)的不斷發(fā)展及其變化，必然是土地政策在“空間維度”上的一種屬性表現(xiàn)。因此，進(jìn)一步探尋土地政策參與宏觀調(diào)控必然是深入主體功能區(qū)理論基礎(chǔ)建設(shè)的客觀要求。

二、土地政策參與宏觀調(diào)控研究的簡(jiǎn)要述評(píng)

國(guó)內(nèi)外許多學(xué)者都對(duì)土地政策與房地產(chǎn)的關(guān)系進(jìn)行了研究。Pollakowski（1990）通過(guò)對(duì)美國(guó)華盛頓地區(qū)蒙哥馬利郡的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)土地供給政策可以影響一個(gè)地區(qū)的土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)土地限制供應(yīng)政策越嚴(yán)格，地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲速度就越快；Peng.R和Wheaton.W.C（1994）對(duì)香港1965-1990年相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了計(jì)量實(shí)證分析，結(jié)果表明，土地供給的下降會(huì)減少房屋供給總量，這樣一來(lái)消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生未來(lái)可利用土地資源更加稀缺的預(yù)期，于是其對(duì)房屋的需求上升最終會(huì)導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。Raymond（1998）運(yùn)用Granger因果分析對(duì)香港地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果證明房?jī)r(jià)與地價(jià)之間不存在因果關(guān)系。而我國(guó)學(xué)者對(duì)于該問(wèn)題的研究基本持兩種觀點(diǎn)：一種認(rèn)為，土地價(jià)格很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格；另一種則認(rèn)為，房屋供求的變化在很大程度上決定著房?jī)r(jià)的變化。例如，婁文龍和朱青（2004）認(rèn)為，造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給量不足、供給結(jié)構(gòu)不合理的原因主要是土地供應(yīng)方式存在問(wèn)題，并對(duì)該問(wèn)題提出了合理的政策建議；周江（2005）認(rèn)為，造成房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的原因有很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理只是其中的原因之一；高麗坤、李淑杰等學(xué)者（2006）從價(jià)格和供應(yīng)量的角度，分析了土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系；張慶佳、林依標(biāo)（2008）認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的原因是由土地的有效供應(yīng)量不足以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理引起的，解決這兩方面的問(wèn)題就可以使房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位。

三、土地政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響分析

土地供應(yīng)政策參與宏觀調(diào)控，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，主要有三方面：土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)方式和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

（一）土地供應(yīng)量角度

房屋建設(shè)離不開土地，土地供給量的數(shù)量會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。土地供給分為增量土地和存量土地。城市擴(kuò)大建設(shè)主要通過(guò)兩方面途徑：一方面，是向周邊城鎮(zhèn)擴(kuò)張，通過(guò)占用農(nóng)用耕地來(lái)提高增量土地的數(shù)量；另一方面，則是對(duì)已有土地進(jìn)行深度開發(fā)和利用，提高存量土地的利用率。

隨著城鎮(zhèn)化步伐加快，部分城鎮(zhèn)規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張，我國(guó)土地資源利用粗放，浪費(fèi)現(xiàn)象凸顯。一些開發(fā)區(qū)和新區(qū)違反規(guī)劃設(shè)置，盲目擴(kuò)大規(guī)模，造成了北京、天津、上海等多城市“城中村”問(wèn)題嚴(yán)重。2004年，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》集中對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行整頓。該通知對(duì)之前土地供給過(guò)程中存在的土地占用違規(guī)、不合理現(xiàn)象，以及土地審批過(guò)程中違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、超規(guī)劃超計(jì)劃等現(xiàn)象提出了整頓要求，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓力度，對(duì)土地供應(yīng)實(shí)行了從緊的政策。此外，我國(guó)也正在面臨逐年增加的人口壓力。據(jù)測(cè)算，我國(guó)基本農(nóng)田保護(hù)面積應(yīng)穩(wěn)定在15.6億畝以上。為保障糧食供應(yīng)、保護(hù)現(xiàn)有耕地，2005年由國(guó)土資源部頒布的《關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)田保護(hù)有關(guān)工作的意見》。該《意見》加強(qiáng)了城市規(guī)劃中對(duì)農(nóng)田的保護(hù)力度，也對(duì)征地活動(dòng)提出了更加嚴(yán)格的要求。從近年來(lái)我國(guó)土地年征地面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，隨著相關(guān)政策的落實(shí)，全國(guó)年征地面積基本呈下降趨勢(shì)。這意味著，城市的土地供應(yīng)不能單靠對(duì)外擴(kuò)張來(lái)滿足，而是要對(duì)已有土地進(jìn)行深度開發(fā)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可供使用的土地不會(huì)通過(guò)城市對(duì)外擴(kuò)張來(lái)無(wú)限供應(yīng)，終究是要在一定范圍內(nèi)進(jìn)行。

僅僅調(diào)節(jié)增量土地的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，存量土地調(diào)整也是調(diào)節(jié)土地供給量的重要方式。例如，為進(jìn)一步提高土地利用率，2007年國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，明確要求“各地應(yīng)根據(jù)土地市場(chǎng)需求，合理確定土地儲(chǔ)備規(guī)模”。土地儲(chǔ)備中心通過(guò)明確土地產(chǎn)權(quán)將土地開發(fā)的法律障礙掃除干凈，并通過(guò)對(duì)納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使其盡快達(dá)到具備開發(fā)條件的土地標(biāo)準(zhǔn)，從而縮短了土地開發(fā)周期。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，該辦法從某種程度上加快了土地供應(yīng)的速度，對(duì)于企業(yè)自身投資項(xiàng)目的擴(kuò)大起到了一定幫助作用。同時(shí)也讓開發(fā)商意識(shí)到，對(duì)城市中已有的存量土地進(jìn)行更加合理的開發(fā)利用，提高土地利用率，才是在當(dāng)今土地政策背景下的一個(gè)明智選擇。

（二）土地供應(yīng)方式角度

土地供應(yīng)方式也對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生著重要影響。2004年，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性土地一律公開競(jìng)價(jià)出讓。以招標(biāo)拍賣掛牌形式出讓土地使用權(quán)的方式將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入了土地一級(jí)市場(chǎng)，規(guī)避了協(xié)議出讓方式的不公開、人為影響因素較多等缺點(diǎn)。同時(shí)，該文件還規(guī)定2004年8月31日起，開發(fā)商必須及時(shí)繳納土地出讓金，如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府就有權(quán)將土地收回。

由此，我國(guó)的土地供給方式發(fā)生了巨大變化，從政府與開發(fā)商協(xié)議商定土地價(jià)格變?yōu)橥ㄟ^(guò)招拍掛形式確定土地使用者。一塊具有最佳區(qū)位、升值空間大的地皮無(wú)疑會(huì)成為開發(fā)商爭(zhēng)先搶奪的目標(biāo)。由于土地所有權(quán)拍賣市場(chǎng)化、透明化等特點(diǎn)，開發(fā)商不能再利用政府某些尋租行為和自己的人脈關(guān)系低價(jià)獲得土地。隨著土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷增加，開發(fā)商只好不斷提高自己的出價(jià)來(lái)獲得中意的地皮。但是，這部分高出的成本自然就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房屋售價(jià)上，于是房?jī)r(jià)被逐漸推成了天價(jià)。

（三）土地供給結(jié)構(gòu)角度

2005年起，我國(guó)部分地區(qū)存在嚴(yán)重的地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過(guò)快，地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的這些新問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了相應(yīng)的土地政策來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給結(jié)構(gòu)。2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，要求“加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例”。為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，2005年4月，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部等部門聯(lián)合頒布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，明確指出要“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”。

為滿足我國(guó)大量低收入群體的住房需求，國(guó)家出臺(tái)的相應(yīng)土地政策已經(jīng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整。經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房面積正在逐年增加，但對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，出售這部分房屋所得利潤(rùn)極低，很少有開發(fā)商愿意將有限的資源投入到保障性住房的開發(fā)建設(shè)中去，但是出于政策的要求考慮，保障性住房的建設(shè)比例正在逐年增加。而我國(guó)對(duì)保障性住房購(gòu)買資格有嚴(yán)格的限制，并非所有人都滿足，絕大部分消費(fèi)者仍然是普通商品住宅的購(gòu)買者。因此，對(duì)于普通消費(fèi)者龐大的住房需求來(lái)講，如果普通住宅的有效供給不能滿足的話，普通住宅的土地價(jià)格就會(huì)繼續(xù)上漲。

四、結(jié)論

本文研究表明，土地政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大影響，其作用途徑主要有三方面，即土地供給政策通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)土地價(jià)格起到了大幅拉升的作用，從而影響了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。而對(duì)土地政策參與宏觀調(diào)控的影響路徑研究，也為我國(guó)主體功能區(qū)建設(shè)提供了理論基礎(chǔ)，為我國(guó)不同功能區(qū)的宏觀調(diào)控提供了一定的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]Pollakowski.H.O，S.M.Wachter.The Effect of Land-Use Constraints on Housing Prices[J].Land Economics，1990，66（3）：315-324.

篇4

關(guān)鍵詞：土地制度，主體功能區(qū)，區(qū)域性土地政策

一、引言

迄今為止，我國(guó)依然維持城鄉(xiāng)分治、政府壟斷城市土地一級(jí)市場(chǎng)的制度。一方面，造成農(nóng)村與城市土地分屬不同法律約束，由不同機(jī)構(gòu)管理，形成不同的市場(chǎng)和權(quán)利體系；另一方面，形成只要涉及農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，就要通過(guò)政府征地，任何單位建設(shè)用地都要使用國(guó)有土地。這種制度使政府成為農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的唯一決定者，成為城市土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)商。改革提高了市場(chǎng)配置資源的程度，但是政府同大型國(guó)有企業(yè)壟斷上游資源一樣，對(duì)土地的壟斷卻進(jìn)一步強(qiáng)化。中國(guó)經(jīng)濟(jì)由投資拉動(dòng)的現(xiàn)狀，是與大部分投資由銀行提供以及地方政府用土地撬動(dòng)金融密切相關(guān)的。法律賦予地方政府對(duì)土地的壟斷權(quán)，不僅是地方政府賴以生存和維持運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保障，而且也促成了地方政府以土地啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特殊激勵(lì)結(jié)構(gòu)。政府征地、賣地越多，地方可支配收入就越多，政府掌握的土地越多，城市擴(kuò)張成本就越低，招商引資越便利，政府稅源越多。這種增長(zhǎng)方式的弊端已在財(cái)政、稅收、金融、投資、價(jià)格形成機(jī)制、社會(huì)和諧、政府行為諸多方面彰顯出來(lái)。土地參與宏觀調(diào)控，其宗旨是約束地方政府行為。但是，土地調(diào)控的閘門在中央，而土地閘門的把手還在地方，加上地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地及其相關(guān)收入的現(xiàn)狀得不到改變，地方政府就有將閘門把手?jǐn)Q開甚至放閘的沖動(dòng)，進(jìn)而使中央政府的土地調(diào)控效果大打折扣，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。必須對(duì)現(xiàn)行土地制度進(jìn)行根本改革。

本報(bào)告強(qiáng)調(diào)了以建設(shè)主體功能區(qū)為契機(jī)進(jìn)行國(guó)土規(guī)劃的必要性，提出了主體功能區(qū)建設(shè)中制定土地政策的基本原則，并按優(yōu)化開發(fā)區(qū)域、重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、限制開發(fā)區(qū)域和禁止開發(fā)區(qū)域，設(shè)計(jì)了相應(yīng)的土地政策。

二、推進(jìn)形成主體功能區(qū)土地政策的基本思路

（一）以進(jìn)行主體功能區(qū)規(guī)劃為契機(jī)，開展國(guó)土規(guī)劃

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃中，有以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主導(dǎo)的五年計(jì)劃，有以土地利用管制和耕地保護(hù)為主的土地利用總體規(guī)劃，有以滿足城市化發(fā)展的城市建設(shè)規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃。這幾個(gè)規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中，各自為政，相互沖突，導(dǎo)致規(guī)劃的效力大打折扣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃以GDP等增長(zhǎng)指標(biāo)為主導(dǎo)，決定一個(gè)地方在一個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)面貌，也決定地方領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)，因此，往往成為主導(dǎo)性規(guī)劃。城市建設(shè)規(guī)劃直接與一個(gè)地方的城市化程度相對(duì)應(yīng)，而且城市外延的擴(kuò)大也決定一個(gè)地方城市政府的財(cái)政能力，加上我國(guó)目前正處于城市化的快速發(fā)展階段，在城市建設(shè)規(guī)劃方面，出現(xiàn)2-3年各地就進(jìn)行一次規(guī)劃修編，也就不奇怪了。土地利用總體規(guī)劃是在給定一個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市化程度的前提下，對(duì)一個(gè)地方土地利用結(jié)構(gòu)、土地轉(zhuǎn)用和耕地保護(hù)量的指標(biāo)性規(guī)劃，但是，由于各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市化水平大大超過(guò)預(yù)期，另一方面，由于我國(guó)改革后的第一個(gè)土地利用規(guī)劃是1997年編定的，帶有明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期明顯過(guò)低，造成土地利用總體規(guī)劃大大滯后，越來(lái)越失去其權(quán)威性，甚至在一些地區(qū)成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。主體功能區(qū)規(guī)劃，是國(guó)土開發(fā)戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性、約束性的規(guī)劃。要以主體功能區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，以國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，以城市規(guī)劃和土地規(guī)劃為支撐，逐步建立定位清晰、功能互補(bǔ)的國(guó)土開發(fā)規(guī)劃體系。以推進(jìn)形成主體功能區(qū)為契機(jī)，把國(guó)土規(guī)劃提上議事日程，從可持續(xù)發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的角度，對(duì)國(guó)土進(jìn)行全面規(guī)劃，實(shí)行科學(xué)的國(guó)土開發(fā)和保護(hù)，對(duì)于優(yōu)化開發(fā)、重點(diǎn)開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)的土地進(jìn)行科學(xué)布局，以《國(guó)土規(guī)劃法》的形式予以明確，提高規(guī)劃的科學(xué)性，減少行政干預(yù)，減少下位法之間的沖突和矛盾。

（二）有利于空間合理布局，形成區(qū)域梯度發(fā)展

改革二十多年來(lái)，區(qū)域之間的調(diào)整，土地政策起到了很重要的作用，20世紀(jì)80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展打破了國(guó)有企業(yè)一統(tǒng)天下的局面，區(qū)域朝著均衡方向發(fā)展，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之所以能全國(guó)遍地開花，在很大程度上得益于當(dāng)時(shí)的政策鼓勵(lì)農(nóng)民利用集體的土地自辦企業(yè)，解決農(nóng)民的就業(yè)和收入問(wèn)題。90年代初，珠江三角洲的崛起，除了比鄰港澳的便利外，也得益于當(dāng)時(shí)廣東比較靈活的集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的辦法，據(jù)調(diào)查，這一區(qū)域50%以上的建設(shè)用地屬于集體建設(shè)用地，這就大大降低了企業(yè)創(chuàng)辦的門檻，為招商引資創(chuàng)造了大大便利。90年代末以后，長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展盡管已面臨新《土地管理法》的嚴(yán)格管理，但這一區(qū)域80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大發(fā)展時(shí)，留下了大量存量集體建設(shè)用地，為長(zhǎng)三角工業(yè)化城市化提供了巨大的土地空間。

隨著珠三角和長(zhǎng)三角的高度工業(yè)化，土地稀缺性大大提高，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勢(shì)在必然，中部和西部局部地區(qū)成為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。土地政策的制定和實(shí)施必須要充分考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一，土地要素的角色和功能應(yīng)有所差異。在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，由于土地稀缺性十分高，如果繼續(xù)沿襲政府獨(dú)家控制土地、低價(jià)供應(yīng)土地支持工業(yè)和大比例行政劃撥用于基礎(chǔ)設(shè)施土地的思路，不僅導(dǎo)致土地的不集約、節(jié)約利用，而且也不利于這些地區(qū)的城市化和工業(yè)化的匹配發(fā)展；重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?qū)缪莩薪觾?yōu)化開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要角色，土地政策的制定和實(shí)施應(yīng)當(dāng)借鑒優(yōu)化開發(fā)區(qū)起步和發(fā)展階段以靈活性和創(chuàng)新性支持工業(yè)化和城市化的經(jīng)驗(yàn)，避免建設(shè)用地完全通過(guò)征用的傾向，給集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)開辟一個(gè)通道，將對(duì)優(yōu)化開發(fā)區(qū)的發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義；限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)是以環(huán)境保護(hù)為主，土地政策的制定和實(shí)施則應(yīng)以強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償機(jī)制的完善為主，通過(guò)補(bǔ)償和轉(zhuǎn)移支付，縮小這兩個(gè)區(qū)域與優(yōu)化開發(fā)區(qū)和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的差距。因此，在推進(jìn)形成主體功能區(qū)建設(shè)中，根據(jù)不同區(qū)域的功能定位，形成區(qū)域性的土地政策，將有利于區(qū)域發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

（三）建立和健全補(bǔ)償機(jī)制，縮小區(qū)域差距，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共同發(fā)展

我國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展之所以形成各地單純追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)很重要的原因是，一個(gè)地方不抓經(jīng)濟(jì)，該地區(qū)與其他地區(qū)的差距就會(huì)不斷拉大，地方政府收入也上不來(lái)。

地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距由它們之間的工業(yè)化、城市化程度決定，而工業(yè)化、城市化程度的差異又帶來(lái)政府獲得的土地收入的差距。一個(gè)地區(qū)的工業(yè)化、城市化水平越高，居民購(gòu)買力越強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)越活躍，土地市場(chǎng)也越發(fā)展，政府土地收入也越高。反之，一個(gè)地區(qū)的工業(yè)化、城市化程度越低，居民購(gòu)買力越低，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，土地市場(chǎng)也無(wú)法發(fā)展，政府土地收入也極其低微。這是這一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展背后政府收入狀況差異的真實(shí)寫照。

盡管我們力圖通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付解決地區(qū)之間的平衡，但由于地區(qū)之間差距的根源在于預(yù)算外收入的差距，一個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，尤其是地方可支配的收入上不來(lái)，光靠財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，無(wú)法帶來(lái)地方富裕和地方政府財(cái)政狀況的好轉(zhuǎn)。

解決的辦法是，根據(jù)主體功能區(qū)的區(qū)域劃分原則，對(duì)于能發(fā)展的區(qū)域（優(yōu)化開發(fā)區(qū)域和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域）在土地政策、尤其是建設(shè)用地指標(biāo)有所放松，支持優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城市化的進(jìn)程和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的工業(yè)化進(jìn)程；對(duì)于限制開發(fā)區(qū)域和禁止開發(fā)區(qū)域，除了已經(jīng)實(shí)行的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和退耕還林、還草政策外，在財(cái)政上專辟生態(tài)和環(huán)境保護(hù)基金，給予補(bǔ)償；除了中央財(cái)政渠道外，還應(yīng)探索區(qū)域之間發(fā)展權(quán)機(jī)會(huì)損失補(bǔ)償機(jī)制，即由優(yōu)化開發(fā)區(qū)域和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域獲得了發(fā)展權(quán)的區(qū)域向被限制和禁止發(fā)展區(qū)域進(jìn)行發(fā)展權(quán)補(bǔ)償，辦法包括建設(shè)用地指標(biāo)可交易，建立政策性移民專區(qū)等等，讓限制和禁止發(fā)展區(qū)域享受工業(yè)化和城市化的成果，讓優(yōu)化開發(fā)區(qū)域和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域享受優(yōu)良的環(huán)境，形成全局范圍的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然可持續(xù)發(fā)展。

（四）充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，實(shí)現(xiàn)稀缺土地資源的集約、節(jié)約利用

我國(guó)上一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府通過(guò)壟斷土地供應(yīng)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這種增長(zhǎng)模式，雖然保證了工業(yè)化和城市化的高速度，但也帶來(lái)政府經(jīng)營(yíng)土地和金融的高風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)民權(quán)益受損，土地的粗放利用，形象工程林立，環(huán)境惡化，土地腐敗。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入追求增長(zhǎng)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展新階段。土地盡管在區(qū)域發(fā)展中還將扮演重要角色，但土地啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的機(jī)制必須要有根本改變。那就是，要減弱政府對(duì)土地的行政配置和獨(dú)家壟斷，發(fā)揮市場(chǎng)在土地配置中的基礎(chǔ)性作用，通過(guò)價(jià)格機(jī)制反映土地資源的稀缺性，引導(dǎo)土地的更集約、更節(jié)約及更有價(jià)值利用；將財(cái)產(chǎn)權(quán)在土地利益分配中的作用擺在重要位置，讓土地所有者農(nóng)民集體分享城市化工業(yè)化帶來(lái)的土地價(jià)值增值的成果，促進(jìn)社會(huì)和諧和政治穩(wěn)定。

具體而言，在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，土地政策的重點(diǎn)是，強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府逐步退出對(duì)土地征用和供應(yīng)的壟斷，誘導(dǎo)目前過(guò)量的基礎(chǔ)設(shè)施用地和工業(yè)用地向城市用地的配置，將一些對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性補(bǔ)償?shù)膫€(gè)案探索上升到地方普適性做法，并形成地方規(guī)章，對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益實(shí)行合法保護(hù)。在重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)起飛階段，一定要吸取優(yōu)化開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，改變靠土地招商引資和以土地抵押從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的思路，真正發(fā)揮市場(chǎng)在配置土地資源中的作用，既通過(guò)價(jià)格機(jī)制保證稀缺土地得到最優(yōu)利用，又通過(guò)健全市場(chǎng)和農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)，降低企業(yè)創(chuàng)辦門檻，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地權(quán)利對(duì)土地級(jí)差收益的分享，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和共融提供制度空間。

三、主體功能區(qū)的土地政策設(shè)計(jì)

（一）優(yōu)化開發(fā)區(qū)的土地政策

1.優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市化和工業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)展。（1）改變優(yōu)化開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)目前工業(yè)用地比重過(guò)高，城市商業(yè)等三產(chǎn)用地比重過(guò)低的局面。應(yīng)著力研究發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，城市用地與工業(yè)用地的比重關(guān)系，提高土地的集約度和利用效率，推動(dòng)優(yōu)化開發(fā)區(qū)從過(guò)于依賴工業(yè)增長(zhǎng)向依賴城市三產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)城市集聚效應(yīng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。（2）在土地增量不大幅增加的前提下，增加商業(yè)和房地產(chǎn)用地的市場(chǎng)供應(yīng)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。具體途徑是，將建議（2）中提到的減少的行政性劃撥用地，轉(zhuǎn)用于通過(guò)市場(chǎng)方式供應(yīng)于經(jīng)營(yíng)性用地，以及將建議（4）中提到的工業(yè)性協(xié)議用地減少的部分直接通過(guò)市場(chǎng)方式供應(yīng)轉(zhuǎn)用于城市經(jīng)營(yíng)性用地。

2.強(qiáng)化市場(chǎng)在建設(shè)用地配置中的作用，探討政府逐步退出壟斷土地供應(yīng)的途徑。（1）嚴(yán)格限定行政劃撥用地的用途和比重。目前行政劃撥用地的用途過(guò)于寬泛，占地過(guò)多，既浪費(fèi)土地，又易滋生腐敗。建議對(duì)建設(shè)用地中劃撥用于公共設(shè)施建設(shè)的比重做出嚴(yán)格限定，清理一些以公共利益名義實(shí)際是營(yíng)利性的用地。進(jìn)行某些公共用地按市場(chǎng)價(jià)賠償?shù)脑圏c(diǎn)。減少行政劃撥的公共建設(shè)用地的用途和比重進(jìn)行嚴(yán)格限定，尤其是作為所謂提升城市品位的大廣場(chǎng)、大馬路、豪華辦公樓等做出嚴(yán)格限定。（2）著手制定“公共利益征地否定式目錄”，明確規(guī)定以盈利性為目的的用地不得征用，土地的征用必須堅(jiān)持《憲法》和《土地管理法》規(guī)定的“為了公共利益的需要，可以對(duì)土地實(shí)行征收和征用”的原則，改變目前只要是經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要就實(shí)行征用的做法。為了解決“公共利益”在法律上難以準(zhǔn)確界定的情況，建議出臺(tái)政策明確規(guī)定，只要是以盈利為目的的用地，即可判定為非公共利益，這類用地不得通過(guò)征用獲得，并列出不屬于公共利益用地的名錄，作為將來(lái)國(guó)土部門監(jiān)察的重要內(nèi)容。（3）限定政府儲(chǔ)備土地為存量土地，嚴(yán)禁征用農(nóng)民集體土地納入土地儲(chǔ)備范圍，明確土地儲(chǔ)備中心主要通過(guò)對(duì)存量建設(shè)用地的收購(gòu)和收回以獲取土地。

3.嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，把盤活存量作為土地政策的著力點(diǎn)。（1）出臺(tái)政策統(tǒng)一處理歷史遺留問(wèn)題，在制度上堵住新的土地空閑置。抓住當(dāng)前土地資產(chǎn)價(jià)格上漲的有利時(shí)機(jī)，以盤活閑置土地為目的，由國(guó)務(wù)院盡快出臺(tái)關(guān)于處置國(guó)有閑置建設(shè)用地歷史遺留問(wèn)題的規(guī)定，對(duì)閑置用地的界限、類型、范圍、期限，金融機(jī)構(gòu)抵債土地繳納閑置費(fèi)、土地收回和相關(guān)稅費(fèi)等作出明確政策規(guī)定。同時(shí)，加強(qiáng)土地利用制度改革，加大土地腐敗的處罰力度，進(jìn)行土地保有環(huán)節(jié)的稅收征收試點(diǎn)，提高房地產(chǎn)商持有土地的成本，防止土地投機(jī)。（2）對(duì)存量集體建設(shè)用地的確權(quán)進(jìn)行分類處理，在政策上既要給出路，又要防止違法用地合法化。對(duì)“無(wú)證用地”、“歷史用地”要視情給予專項(xiàng)指標(biāo)支持和減免稅費(fèi)，由登記機(jī)關(guān)直接按歷史用地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證。屬于舊廠房改造，須根據(jù)有關(guān)規(guī)定完善用地和規(guī)劃報(bào)建手續(xù)后方可進(jìn)行。對(duì)違法用地的舊廠房拆遷，應(yīng)視情給予補(bǔ)償。為防止地方借改造之機(jī)擴(kuò)大集體建設(shè)用地范圍,建議國(guó)土部門在珠三角地區(qū)進(jìn)行存量集體建設(shè)用地確權(quán)試點(diǎn)。（3）尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，構(gòu)建利益共同體。政府應(yīng)主要從舊物業(yè)改造帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和物業(yè)的稅收中受益，土地價(jià)值升值的絕大部分應(yīng)留給農(nóng)民集體；在物業(yè)改造中，尊重農(nóng)民意愿，盡可能保持土地的集體所有；對(duì)于需要政府和社會(huì)資本介入的大型物業(yè)改造項(xiàng)目，要保留合理比例和位置較好的物業(yè)給農(nóng)民集體，讓農(nóng)民集體長(zhǎng)期享有物業(yè)出租的收入。

4.實(shí)行功能區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點(diǎn)。（1）由城市建設(shè)用地區(qū)域向?qū)谵r(nóng)村建設(shè)用地減少區(qū)域支付土地復(fù)墾費(fèi)用。（2）在建設(shè)用地掛鉤過(guò)程中，城市區(qū)域要留一定比例的建設(shè)用地給原騰出建設(shè)用地的農(nóng)村區(qū)域，作為工業(yè)和城市發(fā)展用地；（3）城市區(qū)域應(yīng)向騰出建設(shè)用地吸納一定比例的人口進(jìn)城，這部分進(jìn)城農(nóng)民享受與城市市民同等的公共服務(wù)。（4）對(duì)于整理出的閑置建設(shè)用地，可以不占用年度建設(shè)用地指標(biāo)。

5.以主體功能區(qū)的范圍界定耕地占補(bǔ)平衡，逐步實(shí)行功能區(qū)域之間的耕地保護(hù)與補(bǔ)償機(jī)制。（1）在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，既要阻止稀缺土地資源被大面積圈占，又要解決建設(shè)用地后備資源的供應(yīng)瓶頸。以浙江為例，土地嚴(yán)管前，浙江省已有各類開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積1521平方公里，啟動(dòng)開發(fā)面積484平方公里，僅占32%，大量土地未被利用。但是，受制于建設(shè)用地的按計(jì)劃指標(biāo)控制與管理，再過(guò)5到10年，浙江的一些城市將面臨無(wú)地可用的窘?jīng)r。2000至2004年，全省建設(shè)用地平均年使用量約50萬(wàn)畝，最高年份達(dá)70萬(wàn)畝。土地嚴(yán)管后，2005年國(guó)家下達(dá)的建設(shè)用地指標(biāo)16.5萬(wàn)畝，加上已獲批準(zhǔn)可使用的折抵指標(biāo)共20多萬(wàn)畝，大量已批項(xiàng)目等地開工。建議對(duì)優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有農(nóng)保率作出調(diào)整，以適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程。（2）在劃定功能區(qū)之后，為了協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以考慮改變目前以省為單位實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡的辦法，改為以功能區(qū)域?yàn)閱挝唬瑢?shí)行耕地占補(bǔ)平衡。（3）建立農(nóng)田保護(hù)的地區(qū)補(bǔ)償機(jī)制。鑒于區(qū)域之間以及同一地區(qū)不同縣市之間發(fā)展工業(yè)化、城市化程度的差異，它們占用基本農(nóng)田的量也不一樣，各地只能通過(guò)縣內(nèi)、地區(qū)內(nèi)、省內(nèi)基本農(nóng)田指標(biāo)的置換，解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地與基本農(nóng)田保護(hù)平衡，這種做法一直沒有得到中央認(rèn)可。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這種做法將越來(lái)越普遍，甚至出現(xiàn)跨省平衡。建議出臺(tái)功能區(qū)域之間就基本農(nóng)田指標(biāo)異地置換的原則、方式和補(bǔ)償機(jī)制等出臺(tái)有關(guān)政策，這樣既可以解決工業(yè)化、城市化快速發(fā)展地區(qū)的用地需求，又有利于基本農(nóng)田保護(hù)面積大的地區(qū)獲得一定的貨幣補(bǔ)償。

6.進(jìn)行土地財(cái)產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，培植地方政府可永續(xù)利用的地方稅源。（1）啟動(dòng)土地財(cái)產(chǎn)稅改革，讓城市政府有永續(xù)的收入來(lái)源。根據(jù)各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，土地財(cái)產(chǎn)稅一般作為地方政府主要稅種，可以成為地方政府可持續(xù)性收入的重要來(lái)源。在操作上先易后難，合并稅種，統(tǒng)一征收，分步實(shí)施。建議將與土地財(cái)產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)由多個(gè)部門征收，改為只由稅務(wù)部門征收；將現(xiàn)行的各種土地稅費(fèi)合并為三個(gè)稅種，即土地占用稅、土地保有稅和土地交易稅。土地占用稅是對(duì)土地農(nóng)轉(zhuǎn)非行為的征稅，將現(xiàn)在的耕占稅、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)有償使用費(fèi)合并征收，體現(xiàn)保護(hù)耕地的目的；土地保有稅是對(duì)持有建設(shè)用地者的征稅，基于土地的不可再生性和隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然升值的情況，可由中立的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)公布一個(gè)地區(qū)一定時(shí)期的土地價(jià)格，稅務(wù)部門根據(jù)地價(jià)上漲的情形對(duì)土地持有者征收一定比例的土地保有稅；土地交易稅是對(duì)建設(shè)用地的交易行為征稅，既讓地方政府可以獲得穩(wěn)定的稅源，也有利于土地轉(zhuǎn)向最有價(jià)值的使用。（2）在土地財(cái)產(chǎn)稅改革探索階段，盡快出臺(tái)土地出讓金納入地方預(yù)算管理實(shí)施辦法，并明確土地出讓金由地方使用，中央不參與其利益分配。中央可明確規(guī)定，將國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理，有利于這筆資金的規(guī)范有效使用。但是，在操作上要注意以下兩點(diǎn)：一是，預(yù)算資金管理是年初進(jìn)行預(yù)算，年終審核，而土地出讓金是政府出讓土地所得，它是一種政府壟斷下的市場(chǎng)行為，當(dāng)年計(jì)劃出讓多少土地可以由有關(guān)機(jī)構(gòu)控制，但出讓金多少則受市場(chǎng)左右，土地出讓金如何納入地方預(yù)算管理要有具體實(shí)施細(xì)則。二是，中央在土地出讓金預(yù)算管理的規(guī)定中，應(yīng)規(guī)范和提高土地出讓金的使用效率，決不可成為主管部門在摸清地方家底后分配地方土地收入的契機(jī)。

7.嘗試工業(yè)用地和農(nóng)民宅基地進(jìn)入市場(chǎng)，讓農(nóng)民分享工業(yè)化、城市化成果。（1）嘗試政府放棄對(duì)工業(yè)用地的壟斷供應(yīng)，讓農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入工業(yè)用地市場(chǎng)。建議政府放棄對(duì)工業(yè)用地的壟斷供應(yīng)，讓農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入工業(yè)用地市場(chǎng)，這樣，一方面可以減輕政府的財(cái)政壓力，另一方面有利于農(nóng)民分享土地級(jí)差收益，使稀缺的建設(shè)用地按市場(chǎng)價(jià)格配置到更有價(jià)值的使用。廣東省政府積極推行以農(nóng)民集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)的做法，值得推廣。（2）給被征地村留一定比例的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織建造標(biāo)準(zhǔn)廠房、鋪面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。實(shí)踐證明，村留用地既有利于村級(jí)經(jīng)濟(jì)壯大，在農(nóng)村公共財(cái)政缺位的情況下，土地出租收入成為農(nóng)村公共品提供的重要來(lái)源，而且土地分紅也成為發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民分享土地級(jí)差收益的重要途徑。建議中央出臺(tái)專門的政策，就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規(guī)定。（3）保護(hù)農(nóng)民利用宅基地出租房屋獲取收入的權(quán)利。在城市化進(jìn)程中，農(nóng)民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房，獲取出租收入。鑒于現(xiàn)行法律中對(duì)宅基地的權(quán)屬?zèng)]有明確規(guī)定，出現(xiàn)政府侵占農(nóng)民宅基地或農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上超規(guī)定蓋房的雙重局面，因此，必須在法律上明確宅基地為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，對(duì)宅基地的申請(qǐng)、使用與出租等作出明文規(guī)定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農(nóng)村建設(shè)為名，侵犯農(nóng)民宅基地權(quán)利。

（二）重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的土地政策

1.逐步加大市場(chǎng)在土地資源配置中的作用，警惕和防范政府經(jīng)營(yíng)土地風(fēng)險(xiǎn)。（1）改變建設(shè)用地指標(biāo)過(guò)于集中于大城市的局面。在重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，政府在建設(shè)用地上行政配置資源的色彩濃，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響大。在一些省份，2/3以上的建設(shè)用地指標(biāo)被集中使用于省會(huì)城市和少數(shù)幾個(gè)中等城市，不利于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，應(yīng)該予以改變。（2）在重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，地方政府也借鑒優(yōu)化開發(fā)區(qū)的做法，實(shí)行政府土地儲(chǔ)備和獨(dú)家經(jīng)營(yíng)土地，但是，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不足，土地出讓收益不理想，政府經(jīng)營(yíng)土地并非一本萬(wàn)利，應(yīng)減少政府獨(dú)家供應(yīng)土地的局面，禁止政府將增量土地放入土地儲(chǔ)備。（3）在重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施用地比重過(guò)高，帶來(lái)供地結(jié)構(gòu)的不合理，也影響土地收益，應(yīng)當(dāng)予以改變。

2.嘗試工業(yè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)，維持我國(guó)制造業(yè)的全球優(yōu)勢(shì)。審慎評(píng)估政府壟斷工業(yè)用地“招、拍、掛”對(duì)我國(guó)工業(yè)化的影響，讓農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng)。工業(yè)用地“招、拍、掛”出讓政策的出臺(tái)，可以在一定程度上遏制地方政府壓低地價(jià)招商引資行為，但也會(huì)提高重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地的成本。我國(guó)現(xiàn)在正處在工業(yè)化的關(guān)鍵階段，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和工業(yè)向重點(diǎn)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移，都有賴工業(yè)化繼續(xù)保持一定增長(zhǎng)速度。優(yōu)化開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)民直接將集體建設(shè)用地以出租、出讓、轉(zhuǎn)讓等形式供應(yīng)給企業(yè)，既大大降低了企業(yè)的用地成本，又保證了農(nóng)民可以長(zhǎng)期分享土地增值收益，地方政府可以獲得企業(yè)稅收和土地使用費(fèi)。推廣地方農(nóng)民集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)的做法，有利于大量中小企業(yè)到廣大重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域落戶，促進(jìn)制造業(yè)向重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的轉(zhuǎn)移，繼續(xù)保持我國(guó)制造業(yè)在全球的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3.維持工業(yè)化、城市化進(jìn)程中集體和國(guó)有土地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”。（1）城市化進(jìn)程中的土地國(guó)有化趨勢(shì)應(yīng)該有所遏制。在法律有待修改的情況下，要用好土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃這個(gè)龍頭。規(guī)劃就是法律，一切用地以規(guī)劃為藍(lán)本，不能突破規(guī)劃，也不能利用政府權(quán)力隨意修改規(guī)劃。防止地方利用村改居、市改區(qū)、區(qū)域調(diào)整、城市化改制等所謂創(chuàng)新，變相大面積圈占農(nóng)地。（2）在制度上確保建設(shè)用地兩種所有制的長(zhǎng)期并存。我國(guó)憲法確立的土地國(guó)有制和集體土地所有制的并存，有利于維護(hù)我們這樣一個(gè)農(nóng)業(yè)人口大國(guó)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。但是，由于現(xiàn)行有關(guān)法律造成城市化的同時(shí)土地就必須國(guó)有化的現(xiàn)實(shí)格局，建議在憲法中可考慮修改以城鄉(xiāng)分割來(lái)劃分兩種土地所有制的提法。不僅要賦予農(nóng)民農(nóng)地農(nóng)用時(shí)的長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，而且要賦予農(nóng)民在農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)的土地使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。（3）給被征地村留一定比例的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織建造標(biāo)準(zhǔn)廠房、鋪面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。實(shí)踐證明，村留用地既有利于村級(jí)經(jīng)濟(jì)壯大，在農(nóng)村公共財(cái)政缺位的情況下，土地出租收入成為農(nóng)村公共品提供的重要來(lái)源，而且土地分紅也成為發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民分享土地級(jí)差收益的重要途徑。建議中央出臺(tái)專門的政策，就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規(guī)定。（4）保護(hù)農(nóng)民利用宅基地出租房屋獲取收入的權(quán)利。在城市化進(jìn)程中，農(nóng)民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房，獲取出租收入。鑒于現(xiàn)行法律中對(duì)宅基地的權(quán)屬?zèng)]有明確規(guī)定，出現(xiàn)政府侵占農(nóng)民宅基地或農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上超規(guī)定蓋房的雙重局面，因此，必須在法律上明確宅基地為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，對(duì)宅基地的申請(qǐng)、使用與出租等作出明文規(guī)定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農(nóng)村建設(shè)為名，侵犯農(nóng)民宅基地權(quán)利。

4.盡快制定規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律，結(jié)束集體建設(shè)用地大量非法流轉(zhuǎn)的局面。（1）應(yīng)在符合規(guī)劃的前提下，集體土地應(yīng)與國(guó)有土地一樣，可以出租，出讓，轉(zhuǎn)讓，抵押；可以獲得與國(guó)有土地具有同等權(quán)利的《集體土地使用權(quán)證》；農(nóng)民可以獲得土地流轉(zhuǎn)的絕大部分收益；集體非農(nóng)建設(shè)用地必須符合規(guī)劃控制，依法取得。（2）所有非農(nóng)建設(shè)用地的安排必須符合土地利用總體規(guī)劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地必須在規(guī)劃的控制下，按年度用地計(jì)劃實(shí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，依法進(jìn)行土地登記，辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得轉(zhuǎn)用證書。（3）要對(duì)所轄地域的非農(nóng)建設(shè)用地作一次認(rèn)真普查，制定出補(bǔ)辦轉(zhuǎn)用手續(xù)的最后期限和罰則，使所有非農(nóng)建設(shè)用地必須依法取得，禁止私下流轉(zhuǎn)的土地黑市；建立集體建設(shè)用地使用權(quán)交易市場(chǎng)。在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下，依市場(chǎng)原則將集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，這一過(guò)程不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)，任何建設(shè)用地使用者都可根據(jù)市場(chǎng)公平交易的原則，與集體土地所有者或建設(shè)用地使用者進(jìn)行等價(jià)交換。土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)格。(4)加強(qiáng)集體土地收入的管理，確保農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)收益的主要獲得者。在土地產(chǎn)權(quán)上，嚴(yán)格界定集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在土地權(quán)利，在流轉(zhuǎn)收益分配上的關(guān)系，要加強(qiáng)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益資金的管理，將土地流轉(zhuǎn)收益最大程度地運(yùn)用于農(nóng)民的社會(huì)保障，以保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

5.進(jìn)行功能區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點(diǎn)。（1）由城市建設(shè)用地區(qū)域向?qū)谵r(nóng)村建設(shè)用地減少區(qū)域支付土地復(fù)墾費(fèi)用。（2）在建設(shè)用地掛鉤過(guò)程中，城市區(qū)域要留一定比例的建設(shè)用地給原騰出建設(shè)用地的農(nóng)村區(qū)域，作為工業(yè)和城市發(fā)展用地。（3）城市區(qū)域應(yīng)騰出建設(shè)用地吸納一定比例的人口進(jìn)城，這部分進(jìn)城農(nóng)民享受與城市市民同等的公共服務(wù)。（4）對(duì)于整理出的閑置建設(shè)用地，可以不占用年度建設(shè)用地指標(biāo)。

6.以主體功能區(qū)的范圍界定耕地占補(bǔ)平衡，逐步實(shí)行功能區(qū)域之間的耕地保護(hù)與補(bǔ)償機(jī)制。（1）在劃定功能區(qū)之后，為了協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以考慮改變目前以省為單位實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡的辦法，改為以功能區(qū)域?yàn)閱挝唬瑢?shí)行耕地占補(bǔ)平衡。（2）建立農(nóng)田保護(hù)的地區(qū)補(bǔ)償機(jī)制。鑒于區(qū)域之間以及同一地區(qū)不同縣市之間發(fā)展工業(yè)化、城市化程度的差異，它們占用基本農(nóng)田的量也不一樣，各地可以通過(guò)縣內(nèi)、地區(qū)內(nèi)、省內(nèi)基本農(nóng)田指標(biāo)的置換，解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地與基本農(nóng)田保護(hù)平衡。（3）隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，跨省耕地動(dòng)態(tài)總量平衡將不可避免，建議出臺(tái)功能區(qū)域之間就基本農(nóng)田指標(biāo)異地置換的原則、方式和補(bǔ)償機(jī)制等出臺(tái)有關(guān)政策，這樣既可以解決工業(yè)化、城市化快速發(fā)展地區(qū)的用地需求，又有利于基本農(nóng)田保護(hù)面積大的地區(qū)獲得一定的貨幣補(bǔ)償。

（三）限制開發(fā)區(qū)的土地政策

1.建立生態(tài)保護(hù)的財(cái)政和地區(qū)補(bǔ)償機(jī)制。（1）國(guó)家財(cái)政專門設(shè)立生態(tài)保護(hù)基金，作為對(duì)限制開發(fā)區(qū)域保護(hù)環(huán)境的補(bǔ)償。（2）繼續(xù)維持10-15年的退耕還林補(bǔ)償政策。這一政策在其他區(qū)域可以停止，但是對(duì)于限制開發(fā)區(qū)域必須繼續(xù)，這對(duì)于生態(tài)修復(fù)將起到十分有效的作用。（3）國(guó)家出臺(tái)政策，建立發(fā)達(dá)地區(qū)向限制開發(fā)區(qū)域的環(huán)境補(bǔ)償辦法。

2.加大林權(quán)、草場(chǎng)權(quán)屬改革，增大當(dāng)?shù)厝丝趶牧謽I(yè)、草業(yè)中的獲利。（1）改革森林采伐制度，提高林業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；（2）林地權(quán)屬的長(zhǎng)期化；（3）解決草場(chǎng)的“公地悲劇”問(wèn)題，解決草場(chǎng)界定中的技術(shù)和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

3.對(duì)于資源性利用的產(chǎn)業(yè)發(fā)展予以土地政策的支持。限制開發(fā)區(qū)不可能完全脫離工業(yè)化進(jìn)程，帶來(lái)當(dāng)?shù)厝丝谥赂?，?yīng)該支持當(dāng)?shù)刭Y源性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在建設(shè)用地指標(biāo)上，改變完全集中于大中城市的格局，對(duì)于限制開發(fā)區(qū)內(nèi)一些縣發(fā)展資源性產(chǎn)業(yè)給予一定的土地指標(biāo)。

（四）禁止開發(fā)區(qū)的土地政策

1.建立生態(tài)保護(hù)的財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制。由于本區(qū)域主要是國(guó)家森林公園或自然保護(hù)區(qū)，資源的保護(hù)具有國(guó)家公共品的特性，因此，必須建立限制開發(fā)區(qū)域的土地和資源保護(hù)的受益主體已經(jīng)超越本地區(qū)人口，因此，必須由中央財(cái)政專門設(shè)立生態(tài)保護(hù)基金，作為對(duì)限制開發(fā)區(qū)域保護(hù)環(huán)境的補(bǔ)償。

2.繼續(xù)執(zhí)行退耕還林和生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償政策。前些年實(shí)施的退耕還林還草政策，對(duì)于禁止開發(fā)區(qū)的生態(tài)恢復(fù)起到了十分積極的作用，考慮到這些地區(qū)的生態(tài)正處于修復(fù)期，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民還沒有經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)后續(xù)功能，繼續(xù)10-15年的中央財(cái)政支持相當(dāng)關(guān)鍵，因此，這一政策對(duì)于禁止開發(fā)區(qū)域必須繼續(xù)，這對(duì)于生態(tài)修復(fù)將起到十分有效的作用。不僅如此，在實(shí)施主體功能區(qū)以后，由于禁止開發(fā)區(qū)主要承擔(dān)生態(tài)功能，中央財(cái)政應(yīng)對(duì)本區(qū)域生態(tài)修復(fù)以后的維護(hù)設(shè)立專門資金。

篇5

【關(guān)鍵詞】土地整理；地形圖；測(cè)量技術(shù)

0.引言

土地整理是地形數(shù)據(jù)庫(kù)的建庫(kù)工作重中之重，地形圖測(cè)量是其中必不可少的環(huán)節(jié)。隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，地形圖測(cè)繪技術(shù)也發(fā)生了革命性的變化，由以往傳統(tǒng)的人工測(cè)量方式發(fā)展為現(xiàn)在的全自動(dòng)化、高清數(shù)字地形圖測(cè)繪技術(shù)。一系列新型的地形圖測(cè)量技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生，可以滿足不同地形地勢(shì)的測(cè)繪需求，克服復(fù)雜地勢(shì)對(duì)測(cè)繪帶來(lái)的困擾，大大提升了地形圖測(cè)繪的精準(zhǔn)度和完整性，很大程度上縮小了誤差，從而為地形測(cè)量數(shù)據(jù)質(zhì)量提供重要保證。

1.土地整理及測(cè)量工作

地形圖測(cè)量工作是土地測(cè)繪整理項(xiàng)目中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，是整個(gè)土地管理項(xiàng)目的前提基礎(chǔ)，地形圖測(cè)量精準(zhǔn)度的高低直接影響到整個(gè)土地規(guī)劃項(xiàng)目的是否順利開展，進(jìn)而直接影響到項(xiàng)目施工科學(xué)性和可行性[1]。精確可靠的測(cè)量數(shù)據(jù)是確保土地涉及規(guī)劃的前提條件，會(huì)使得項(xiàng)目規(guī)劃更詳細(xì)、更便捷，能夠讓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)更加貼近顯示，方便后期施工。一般情況下，土地地形圖測(cè)量是按照1：2000的比例尺進(jìn)行測(cè)量的，但是某些重點(diǎn)土地區(qū)域要做好精確化整體，比如水溝、堰塘、道路、提灌站等，這些地區(qū)在土地整理過(guò)程中一般要按照1：500的比例尺進(jìn)行測(cè)量。其實(shí)，不同的地形地勢(shì)在進(jìn)行地形圖測(cè)量采用不同的比例尺，這是地形圖測(cè)量的一項(xiàng)技術(shù)要求。在土地項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)階段，一般采用1：5000比例尺，對(duì)于地質(zhì)災(zāi)害性地形進(jìn)行災(zāi)害監(jiān)測(cè)和評(píng)估時(shí)一般采用1：2000比例尺，而1：500和1：1000通常用于項(xiàng)目工程中的施工和驗(yàn)收環(huán)節(jié)。在測(cè)量過(guò)程中為了確保測(cè)量結(jié)果的精準(zhǔn)性，一般將測(cè)量結(jié)果和一直結(jié)果進(jìn)行比較，從而提升測(cè)量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性。完成地形圖數(shù)據(jù)測(cè)量只是第一步，之后還必須將測(cè)量的結(jié)果應(yīng)用到實(shí)地地形圖中，驗(yàn)證其精準(zhǔn)性，從而發(fā)現(xiàn)不足之處，從而加以修改，補(bǔ)查缺漏之處。

2.土地整理地形圖測(cè)量技術(shù)影響因素

地形圖測(cè)量技術(shù)一半是測(cè)量地球表面上的地物在水平面上的投影和高程，將投影和高程距離按照一定的比例尺進(jìn)行縮小，在采用符號(hào)標(biāo)注并繪制成地形圖。一般情況下大面積土地地形圖的測(cè)繪工作會(huì)采用航空微型測(cè)量技術(shù)，而針對(duì)小范圍的土地測(cè)繪一般采用聚酯薄膜測(cè)圖板技術(shù)[2]。影響地形圖測(cè)繪數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度的因素有很多，主要有以下幾個(gè)方面：一是天氣。天氣因素是影響地形圖測(cè)繪的首要因素，惡劣的天氣環(huán)境會(huì)給測(cè)繪工作帶來(lái)極大阻礙，也會(huì)使測(cè)量所得結(jié)果出現(xiàn)誤差，進(jìn)而直接影響到測(cè)量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性。二是測(cè)量?jī)x器的性能。測(cè)量?jī)x器性能高低是影響測(cè)量結(jié)果的關(guān)鍵，性能良好、能夠保持穩(wěn)定的工作狀態(tài)的儀器更能夠確保測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確度，因此測(cè)量工作開始時(shí)要檢查儀器的工作狀態(tài)，調(diào)整好儀器的各項(xiàng)參數(shù)設(shè)置。三是人為因素。測(cè)量員是操控儀器和完成測(cè)繪工作的重中之重，如果測(cè)量員自身業(yè)務(wù)技術(shù)水平較差、缺乏責(zé)任心、對(duì)工作技術(shù)要求松散、操作過(guò)程不符合規(guī)定，這些問(wèn)題的存在會(huì)使得測(cè)量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度大打折扣。

3.土地整理地形圖測(cè)量技術(shù)類型

3.1數(shù)字化測(cè)量技術(shù)

數(shù)字化地形圖檢測(cè)技術(shù)是一種新型的測(cè)繪技術(shù)，它的主要特點(diǎn)是精確度高、成圖速度快。數(shù)字化測(cè)量?jī)x器操作簡(jiǎn)單便捷，用于野外測(cè)量較為靈活方便。它的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是測(cè)量結(jié)果實(shí)時(shí)顯示。數(shù)字化測(cè)量?jī)x器設(shè)備具有高清的成像成圖軟件系統(tǒng)作支撐，能夠?qū)y(cè)量到的地形結(jié)果通過(guò)圖像形式動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)地展示出來(lái)，而測(cè)量員整個(gè)的地形測(cè)繪工作也是透明而直觀的，可以為地形測(cè)量做好監(jiān)督管理工作。二是提高野外地形測(cè)繪效率，節(jié)省測(cè)繪工作時(shí)間，該儀器特別適用于野外地形測(cè)繪，能夠任意查看定位坐標(biāo)。該項(xiàng)技術(shù)能夠彌補(bǔ)以往傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)不能迅速成圖的缺陷。三是不收作業(yè)時(shí)間限制。數(shù)字化測(cè)量技術(shù)沒有作業(yè)時(shí)間的要求，擁有智能化操作系統(tǒng)，能夠自動(dòng)完成地形測(cè)繪工作，大大減少人工操作的工作量。采用數(shù)字化測(cè)量技術(shù)只需一個(gè)人就一個(gè)完成采集點(diǎn)坐標(biāo)測(cè)量數(shù)據(jù)采集，此外該儀器能夠?qū)⒉杉降臄?shù)據(jù)通過(guò)聯(lián)網(wǎng)設(shè)備傳遞到數(shù)字化軟件數(shù)據(jù)庫(kù)中，并根據(jù)使用者的要求生成不同比例尺的地圖[3]。

3.2全站儀測(cè)量技術(shù)

全站儀測(cè)量技術(shù)同樣是一款操作便捷的技術(shù)，它同樣具備測(cè)量數(shù)據(jù)精密、操作靈活輕巧的優(yōu)勢(shì)，全站儀測(cè)量所得的數(shù)據(jù)一般都是高精度的測(cè)量結(jié)果。在土地整理地形圖測(cè)繪中，全站儀測(cè)量技術(shù)是不可或缺的技術(shù)手段。隨著現(xiàn)代科技的逐步發(fā)展，全站儀儀器的便捷性和精準(zhǔn)度也在不斷提高[4]。全站儀測(cè)量技術(shù)的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是在項(xiàng)目工程地形圖測(cè)量時(shí)，要運(yùn)用到工程放樣，采用全站儀測(cè)量能夠?qū)⑹┕ぴO(shè)計(jì)規(guī)劃圖中的相關(guān)電位精確而快速地預(yù)設(shè)到地面上，減少施工誤差。二是才繼續(xù)擰地形圖測(cè)繪時(shí)，能夠?qū)⒖刂茰y(cè)量技術(shù)和地形測(cè)量的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行同步，為施工測(cè)繪提供前方交會(huì)、后方交會(huì)，并指導(dǎo)項(xiàng)目施工的導(dǎo)向測(cè)量工作。

3.3GPS-RTK定位測(cè)量技術(shù)

一是具有高精度、高效率的優(yōu)勢(shì)。GPS測(cè)量時(shí)，載波相位法可以將精度拓展到1ppm。在大量的工程測(cè)繪實(shí)例中，運(yùn)用GPS技術(shù)測(cè)量的相對(duì)定位精度能夠控制在50m以內(nèi)，目標(biāo)相對(duì)定位精度能夠精確到1mm，也就是說(shuō)能夠觀測(cè)到一只蒼蠅或螞蟻的動(dòng)態(tài)運(yùn)動(dòng)過(guò)程。而在1500m以內(nèi)的工程測(cè)量和精度定位中，監(jiān)測(cè)定位數(shù)據(jù)的誤差在1mm以內(nèi)，在高層建筑檢測(cè)定位時(shí)，垂直平面誤差在5mm以內(nèi)。由此可見GPS定位測(cè)量技術(shù)的具有高精準(zhǔn)度的優(yōu)勢(shì)。GPS定位測(cè)量技術(shù)能夠在短時(shí)間內(nèi)獲取定位數(shù)據(jù)，為工程測(cè)量提供有價(jià)值的參考依據(jù)。二是具有多功能、適應(yīng)廣的優(yōu)勢(shì)。GPS定位測(cè)量的功能繁多，應(yīng)用范圍較廣。GPS能夠?yàn)榭蛻籼峁┏掷m(xù)性實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)目標(biāo)的三維立置、移動(dòng)速率以及時(shí)間信息，在定位和導(dǎo)航功能之外還可以用于測(cè)量目標(biāo)運(yùn)動(dòng)的速度和目標(biāo)距離。三是具有測(cè)量耗時(shí)短、操作簡(jiǎn)便的優(yōu)勢(shì)。傳統(tǒng)的工程測(cè)量以靜態(tài)定位為主要方法，選擇一條準(zhǔn)線，根據(jù)規(guī)定的觀測(cè)精度和觀測(cè)要求來(lái)完成檢測(cè)測(cè)量任務(wù)，測(cè)量時(shí)間在1小時(shí)至3小時(shí)間，而GPS動(dòng)態(tài)定位法，可以將幾個(gè)小時(shí)的測(cè)量任務(wù)縮短為短短幾分鐘，甚至幾秒鐘。GPS定位測(cè)量技術(shù)本身是建立在計(jì)算機(jī)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)通信技術(shù)以及空間定位技術(shù)的基礎(chǔ)之上而發(fā)展起來(lái)的，因此自身的智能化和自動(dòng)化水平較高，只需要人們根據(jù)實(shí)際應(yīng)用安裝一定的開關(guān)設(shè)備，同時(shí)發(fā)出任務(wù)指令，GPS定位系統(tǒng)就能夠全面、精確地采集到用戶所需要的數(shù)據(jù)。

4.結(jié)束語(yǔ)

在土地整理的地形圖測(cè)繪過(guò)程中，要正確選擇合適的地形圖測(cè)繪技術(shù)，嚴(yán)格遵守測(cè)繪時(shí)的相關(guān)操作規(guī)范和行業(yè)準(zhǔn)則，測(cè)量人員要秉持嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，測(cè)量前檢查儀器的共組狀態(tài)，注重測(cè)量結(jié)果的精準(zhǔn)度和質(zhì)量型，這樣才能確保地形圖測(cè)繪的規(guī)范化、科學(xué)性以及可靠性。

篇6

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地；土地征收；補(bǔ)償；對(duì)策

Analysis on the Legal Problems and Countermeasures of Rural Land Expropriation Compensation

Xie Peng，Zhang Da-jiang

（Jinan City Land Reserve CenterJinanShandong250099）

【Abstract】With the speeding up of the process of urbanization and the construction of public facilities， the rural land expropriation is becoming an important problem in land management. On the one hand， rural land， which includes agricultural land， housing plot and construction land， is the most basic means of production， which is the foundation of farmers' social stability and stability； on the other hand， the continuous development of urbanization causes rural land Conflicts of Interest Distribution. So， how to deal with rural land expropriation in the compensation problem？ The author believes that further improve the laws and regulations， is the basic solution.

【Key words】Rural land；Land expropriation；Compensation；Countermeasures

1. 農(nóng)村土地征收的立法現(xiàn)狀

土地征收是指國(guó)家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置的法律行為。我國(guó)征收集體土地的所依據(jù)的法律法規(guī)目前，是在國(guó)家根本大法《憲法》的指導(dǎo)下，以《中華人民共和國(guó)土地管理法》等為主，同時(shí)根據(jù)各省、市級(jí)人民政府制定的一些法律規(guī)章、地方法規(guī)。

2. 農(nóng)村土地征收存在的問(wèn)題

2.1公共利益界定不清，土地征收濫用嚴(yán)重。

我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。然而何為公共利益？我國(guó)相關(guān)法律并沒有作出規(guī)定，這無(wú)疑擴(kuò)大了政府的自由裁量權(quán)，易造成濫用土地征收權(quán)力的現(xiàn)象。

2.2補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償分配不合理。

首先，我國(guó)的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等規(guī)定，中國(guó)農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，同樣“集體”的具體內(nèi)容也沒有明確規(guī)定，這就導(dǎo)致了農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是“一種無(wú)確定主體的產(chǎn)權(quán)”，進(jìn)而導(dǎo)致在征地補(bǔ)償費(fèi)的利益歸屬上存在著很多問(wèn)題。[1]；其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，補(bǔ)償費(fèi)在被征地農(nóng)民個(gè)體之間分配混亂。村委會(huì)根據(jù)村規(guī)民約確定被分配人員資格及分配辦法。在發(fā)放數(shù)量上，有的全部發(fā)放，有的村集體先提留一部分，提留的比例各不相同。[2]

2.3土地征收程序不完善，缺乏有效監(jiān)督管理。

我國(guó)土地征收程序主要包括征收土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告，以及辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀?，但從?shí)際操作上看仍存在諸多不足：

（1）征收補(bǔ)償程序可操作性不強(qiáng)，關(guān)于土地征收程序的一些重要事項(xiàng)上規(guī)定的模糊不清。例如《土地管理法實(shí)施條例》第 25條規(guī)定：“征地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起 3個(gè)月內(nèi)全部支付”，但在實(shí)踐中，并未參考這一期限，大都滯后發(fā)放。

（2）補(bǔ)償糾紛發(fā)生后，缺失救濟(jì)程序。對(duì)于補(bǔ)償決定，《土地管理法實(shí)施條例》中規(guī)定由政府行使裁決權(quán)，缺乏應(yīng)有的中立性。

（3）農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，失地農(nóng)民社會(huì)保障堪憂。土地對(duì)于農(nóng)民而言具有生產(chǎn)資料和社會(huì)保障兩種功能，征地與拆遷補(bǔ)償定價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)引入市場(chǎng)機(jī)制充分考慮土地自身價(jià)格和未來(lái)社保價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)基本價(jià)值規(guī)律科學(xué)確定征地與拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。[3]現(xiàn)有的征地a償標(biāo)準(zhǔn)在于用過(guò)去的物權(quán)數(shù)值測(cè)算未來(lái)的物權(quán)權(quán)益，沒有包含未來(lái)社會(huì)保障價(jià)值。

（4）據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)2942戶的農(nóng)民調(diào)查，耕地被征收前人均純收入平均為2765元，土地被征收后人均純收入為2739元，約下降了1%。再看支出，土地被征前農(nóng)戶的家庭消費(fèi)支出相對(duì)較低，有些農(nóng)產(chǎn)品如糧食、蔬菜等還可以自給自足；土地被征后農(nóng)戶面臨與城鎮(zhèn)居民相同的消費(fèi)環(huán)境，生活支出大大增加，不僅所有商品都需要從市場(chǎng)購(gòu)買，一些大項(xiàng)消費(fèi)如住房、子女入學(xué)、大病就醫(yī)等更增加了普通農(nóng)民的生活負(fù)擔(dān)。由此可見，征地后農(nóng)民的生活水平總體是下降的。[4]

（5）補(bǔ)償方式簡(jiǎn)單趨同，缺乏長(zhǎng)效性。我國(guó)現(xiàn)行的法律中，關(guān)于土地征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)憲法》中，但兩法對(duì)于土地征收補(bǔ)償問(wèn)題僅一筆帶過(guò)，沒有明確規(guī)定，造成以下問(wèn)題：各征收補(bǔ)償單位在實(shí)踐中基本上都是以現(xiàn)金補(bǔ)償為唯一方式，未考慮到被征地人的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。一夜暴富后的失地農(nóng)民的生存都將面臨嚴(yán)重困難。

3. 對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地征收過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的對(duì)策

筆者認(rèn)為，解決上述問(wèn)題，可以從以下幾個(gè)方面入手：

3.1界定“公共利益”的范圍。

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過(guò)概括的基礎(chǔ)上加以列舉的方式明確“公共利益”的范圍。梁慧星在其主編的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中，對(duì)公益作出了列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國(guó)家法律規(guī)定的其他公共利益?！?[5]

3.2嚴(yán)格土地征收程序與監(jiān)管。

（1）建立土地征收部門對(duì)征收是否符合公共利益需要的認(rèn)定程序。以法律形式大致明確其內(nèi)涵和外延。

（2）提高征地信息的公開程度。征地政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)多種渠道普及征地法律政策和征地公告。公告內(nèi)容應(yīng)包括征地原因、征地單位、征地范圍、征地時(shí)間、補(bǔ)償方式等，以增強(qiáng)征地工作的公開性和透明度。

（3）引進(jìn)司法救濟(jì)程序。在土地征收法律制度中應(yīng)賦予在征地糾紛案中保持相對(duì)中立的法院或其他仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)案件的管轄權(quán)，在案件的審理中，確保農(nóng)民的合法權(quán)益的到保護(hù)，確保審判結(jié)果的公正。[6]

3.3提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，應(yīng)充分考慮被征地農(nóng)民的基本生活要求確保其原有生活水平不降低。

（1）提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最根本的是需要建立市場(chǎng)化的土地評(píng)估制度，制訂區(qū)片綜合地，考慮地類、產(chǎn)值、地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等市場(chǎng)因素合理確定土地價(jià)格。

（2）創(chuàng)新農(nóng)地使用制度。嘗試讓集體經(jīng)濟(jì)組織保留部分土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，通過(guò)辦市場(chǎng)、建標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)用房、造停車場(chǎng)等予以出租，也可以在國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程及企業(yè)集團(tuán)用地中，把集體土地產(chǎn)權(quán)作價(jià)入股收取年租金，使農(nóng)民有穩(wěn)固的收入和就業(yè)機(jī)會(huì)。[7]

3.4S富土地征收補(bǔ)償方式。

豐富土地征收補(bǔ)償方式能夠進(jìn)一步確保農(nóng)民獲得充分的安置。筆者建議采取以下幾種補(bǔ)償方式：

（1）貨幣安置。主要有分期、一次性和終身貨幣安置。相比于一次性貨幣安置方式，終身和分期貨幣安置更適合農(nóng)民利益的保護(hù)，采取終身和分期貨幣安置方式能夠避免由于物價(jià)上漲而產(chǎn)生的問(wèn)題，按照物價(jià)變化情況定期調(diào)整補(bǔ)償費(fèi)用。

（2）農(nóng)業(yè)安置。劃分一定面積或質(zhì)量較好的土地給農(nóng)民，使其能夠繼續(xù)開展農(nóng)業(yè)活動(dòng)，自給自足，或者轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌r(nóng)業(yè)方式。

（3）提供免費(fèi)的職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)或提供工作崗位。只有將生存技能教給農(nóng)民，才能實(shí)現(xiàn)真正的脫貧。

（4）企業(yè)補(bǔ)貼安置。若是為了建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而占用農(nóng)村土地，可以提供當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)。

4. 結(jié)語(yǔ)

土地征收事關(guān)失地農(nóng)民之生存，事關(guān)社會(huì)之穩(wěn)定。在不斷推進(jìn)城市化、加速推進(jìn)和諧社會(huì)的進(jìn)程中，我們必須從根本上保障農(nóng)民權(quán)益，結(jié)合本國(guó)國(guó)情，結(jié)合各地實(shí)際情況，通過(guò)完善法律法規(guī)、政策調(diào)整，彌補(bǔ)和改進(jìn)當(dāng)前土地征收制度中存在的缺陷和不足，構(gòu)建具有中國(guó)特色的土地征收補(bǔ)償制度。

參考文獻(xiàn)

[1]農(nóng)村土地征收問(wèn)題研究 [期刊論文]《建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)》，2015年 張雅娜.

[2]農(nóng)村土地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配存在的問(wèn)題及法律規(guī)制 [期刊論文]《法制與社會(huì)》，2015年 黃洪強(qiáng) 等.

[3]農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償問(wèn)題、原因及對(duì)策 [期刊論文]《武漢商業(yè)服務(wù)學(xué)院學(xué)報(bào)》，2013年 余鑫 等.

[4]非理性征地補(bǔ)償?shù)闹贫日T因 [期刊論文]《改革與戰(zhàn)略》，2009年 左靜.

[5]《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》梁慧星 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000-03.

[6]科學(xué)發(fā)展觀視域下的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度思考 [期刊論文]《湖南科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》，2011年 吳傳毅.

篇7

在新批準(zhǔn)的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征收用于政府儲(chǔ)備的農(nóng)用地，對(duì)在征地儲(chǔ)備工作中積極主動(dòng)、密切配合，按期完成任務(wù)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和村（居）委會(huì)，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會(huì)兩級(jí)總共每畝2.5萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)資金由市級(jí)財(cái)政從取得的土地出讓收益中列支，專項(xiàng)用于支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和村（居）委會(huì)組織實(shí)施的農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。具體辦理程序：由市國(guó)土資源局根據(jù)征地情況提出獎(jiǎng)勵(lì)意見，經(jīng)市財(cái)政局審核后撥付；為調(diào)動(dòng)農(nóng)民群眾協(xié)助開展土地收儲(chǔ)工作的積極性，在按規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，依照有關(guān)規(guī)定，利用從土地收益中提取的失地農(nóng)民基本生活保障資金為失地農(nóng)民建立養(yǎng)老保險(xiǎn)，解決生活保障問(wèn)題。具體辦法另行制定。

二、盤活存量用地，嚴(yán)格控制土地收儲(chǔ)成本

對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的存量國(guó)有建設(shè)用地改變?cè)瓉?lái)用地性質(zhì)及規(guī)劃條件，由政府收回土地使用權(quán)、重新公開進(jìn)行掛牌出讓的，對(duì)超出底價(jià)的市場(chǎng)溢價(jià)部分，按40%比例返還給原用地單位，費(fèi)用計(jì)入土地收儲(chǔ)成本。

各區(qū)及各融資平臺(tái)要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策規(guī)定收購(gòu)儲(chǔ)備土地。收購(gòu)儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)開發(fā)性土地，必須按照有關(guān)規(guī)定，由市財(cái)政部門全過(guò)程跟蹤評(píng)審，并出具收儲(chǔ)成本認(rèn)定評(píng)審意見。各區(qū)新增工業(yè)用地和舊村改造用地的收購(gòu)儲(chǔ)備成本，由同級(jí)財(cái)政部門投資評(píng)審中心負(fù)責(zé)評(píng)審。

三、統(tǒng)一土地出讓運(yùn)作平臺(tái)，規(guī)范資金上繳程序

根據(jù)《省國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》（省政府令第123號(hào)）規(guī)定，土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)。各區(qū)及各融資平臺(tái)儲(chǔ)備的土地，凡經(jīng)營(yíng)開發(fā)性用地（不含舊村改造和工業(yè)用地）對(duì)外出讓的，一律通過(guò)市國(guó)土資源局土地有形市場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)作，土地出讓金全部通過(guò)“省非稅收入征管系統(tǒng)”上繳市財(cái)政國(guó)庫(kù)。

四、調(diào)整完善市與各區(qū)土地收益分成政策

（一）在新批準(zhǔn)的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，工業(yè)用地和舊村改造用地繼續(xù)分別由各區(qū)運(yùn)作，土地出讓金由各區(qū)分別收取，并按規(guī)定用途自行安排使用。

（二）區(qū)屬企業(yè)（含事改企轉(zhuǎn)制單位）改制、破產(chǎn)后出讓原劃撥土地取得的土地收益，凡改制、破產(chǎn)企業(yè)安置職工存在資金缺口的，由市財(cái)政審核確認(rèn)后，在土地收益范圍內(nèi)按資金缺口一次性返還相關(guān)各區(qū)，專項(xiàng)用于保障職工權(quán)益。

（三）對(duì)高新區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)性土地出讓收益,市與高新區(qū)按下列比例分成：出讓京滬鐵路以西土地取得的土地收益由市財(cái)政扣除應(yīng)計(jì)提專項(xiàng)資金后，按3∶7比例分成；出讓京滬鐵路以東土地取得的土地收益由市財(cái)政扣除應(yīng)計(jì)提專項(xiàng)資金后,剩余部分全額返還高新區(qū)。

（四）對(duì)區(qū)東部新城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)（西至天燭峰路，東至芝田河，南至泰新路，北至劉家莊水庫(kù)以北道路，面積約40平方公里）的經(jīng)營(yíng)開發(fā)性土地出讓收益，市與區(qū)按下列比例分成：出讓老泰萊路以北土地取得的土地收益由市財(cái)政扣除應(yīng)計(jì)提專項(xiàng)資金后，按3∶7比例分成；出讓老泰萊路以南土地取得的土地收益由市財(cái)政扣除應(yīng)計(jì)提專項(xiàng)資金后，按6∶4比例分成。

（五）對(duì)旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和岱岳區(qū)青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)（旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西片區(qū)：西至界首405倉(cāng)庫(kù)路、京滬高速公路，北至環(huán)山路及其向西的延伸線接405倉(cāng)庫(kù)路，南至泰肥鐵路，東至學(xué)院西墻和大橋路。東片區(qū)：津浦鐵路以南，泰肥鐵路以北，東至兩鐵路交叉口，西接大橋路。面積約23.9平方公里；青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)：東至京滬高速公路，南至天平街道辦事處與夏張、滿莊邊界，西至耿莊、重河、北大圈、南大圈的村西邊界，北至界首和新104國(guó)道，面積約39.6平方公里）的經(jīng)營(yíng)開發(fā)性土地出讓收益，按下列比例分成:屬于旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓收益，由市財(cái)政扣除應(yīng)計(jì)提專項(xiàng)資金后，市與旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)按3∶7比例分成；屬于泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓收益，由市財(cái)政扣除應(yīng)計(jì)提專項(xiàng)資金后，剩余部分全額返還岱岳區(qū)，彌補(bǔ)因旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)封閉運(yùn)行所造成的土地收益和稅費(fèi)損失。

（六）城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)開發(fā)性存量土地的出讓收益，由市財(cái)政扣除應(yīng)計(jì)提專項(xiàng)資金后，市與相關(guān)區(qū)按7∶3比例分成。

（七）城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)開發(fā)性新增建設(shè)用地的出讓收益，由市財(cái)政扣除應(yīng)計(jì)提專項(xiàng)資金后，市與相關(guān)區(qū)按6∶4比例分成。

篇8

當(dāng)前農(nóng)村土地整治存在的問(wèn)題立法問(wèn)題。盡管2003年以來(lái)，國(guó)土資源部陸續(xù)頒布了一系列的政策文件和操作規(guī)范，但不可否認(rèn)，從部門規(guī)范性文件到一套完善的土地整治法律法規(guī)體系，其間還有很大的距離需要跨越。系統(tǒng)梳理和總結(jié)已有的相關(guān)政策文件，切實(shí)加強(qiáng)土地整治的立法工作，是當(dāng)前土地整治管理工作中一項(xiàng)十分緊迫和極其重要的任務(wù)，一部全國(guó)性的土地整治法律法規(guī)也需要盡快從幕后走到臺(tái)前。資金問(wèn)題。搞好土地整治，需要“真金白銀”和實(shí)實(shí)在在的投入。因此，必須建立穩(wěn)定的資金渠道，才能充分保障新農(nóng)村建設(shè)中土地整治工作的順利開展?！锻恋毓芾矸ā芬苑尚问酱_定了新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)等資金主渠道，保證了對(duì)土地整治的長(zhǎng)期穩(wěn)定投入。從2007年起，按照國(guó)家加強(qiáng)土地調(diào)控的要求，國(guó)家又將新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)提高了一倍，進(jìn)一步擴(kuò)大了資金規(guī)模。同時(shí)，國(guó)家要求將土地出讓金純收益的15%用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，又進(jìn)一步拓寬了土地整治資金渠道。但目前所投入土地綜合整治的資金一個(gè)明顯特點(diǎn)就是全部由國(guó)家無(wú)償投入。

今后一段時(shí)期，需要在穩(wěn)定現(xiàn)有的資金來(lái)源渠道的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善土地整治資金投入機(jī)制。應(yīng)考慮研究建立合適的融資機(jī)制，將目前大量的社會(huì)閑散資金引入到土地整治工作中來(lái)，提高土地綜合整治資金來(lái)源的社會(huì)化程度。另外，還有必要研究完善土地整治資金的投入使用程序和使用監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)資金更加合理使用，并得到有效監(jiān)管，不被挪用、濫用及其他違法違規(guī)使用，切實(shí)保證土地綜合整治資金的使用效果。協(xié)同問(wèn)題。農(nóng)村土地整治內(nèi)容豐富、涉及國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、水務(wù)、交通、環(huán)保等眾多部門，如何建立有效的合作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)各相關(guān)部門之間協(xié)作，提高土地整治工作效率，也是需要研究的重要問(wèn)題?？?jī)效考評(píng)問(wèn)題。當(dāng)前，土地整治的績(jī)效評(píng)價(jià)工作仍是一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，從而導(dǎo)致土地綜合整治中出現(xiàn)“偷工減料”、“重過(guò)程，輕結(jié)果”、“重形象，輕實(shí)效”等問(wèn)題。因此，土地整治工作的績(jī)效考核評(píng)價(jià)問(wèn)題值得深入研究，更加科學(xué)、合理和更能從分發(fā)揮激勵(lì)-約束導(dǎo)向作用的績(jī)效評(píng)價(jià)考核標(biāo)準(zhǔn)體系亟待建立。構(gòu)建土地整治機(jī)制加強(qiáng)立法和規(guī)劃工作，完善土地整治法律法規(guī)體系。首先需要進(jìn)一步完善土地整治立法工作，包括盡快制定全國(guó)性的土地整治條例和系列配套性的實(shí)施辦法，夯實(shí)土地整治工作的法制基礎(chǔ)。其次，迫切需要科學(xué)規(guī)劃，使土地整治規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃相銜接。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)科學(xué)制定新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃和土地整治計(jì)劃。現(xiàn)階段，由于農(nóng)村土地整治與新農(nóng)村建設(shè)密不可分，因此農(nóng)村土地整治必須建立在新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃基礎(chǔ)上，通過(guò)具體項(xiàng)目的實(shí)施向新農(nóng)村的總體目標(biāo)邁進(jìn)。拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的土地整治資金籌集機(jī)制。搞好土地綜合整治，必須建立穩(wěn)定的資金投入渠道。要堅(jiān)決落實(shí)政府各類土地收益用于“三農(nóng)”的規(guī)定，充分利用好新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)部分、耕地開墾費(fèi)及土地復(fù)墾費(fèi)、耕地占用稅等各方面資金，并嚴(yán)格收繳，嚴(yán)格按規(guī)定用途整合使用，加強(qiáng)督查，使之成為政府支持土地整治、支撐新農(nóng)村建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的資金源泉。

切實(shí)落實(shí)財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地整治相關(guān)資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的內(nèi)容和要求。在發(fā)揮政府作為土地整治資金投入主渠道作用的同時(shí)，還要積極探索創(chuàng)新，形成多元投入的機(jī)制,按照“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)受益”的原則，農(nóng)村集體籌集一部分，鼓勵(lì)農(nóng)民投工投勞,吸收社會(huì)資金,鼓勵(lì)具有一定資質(zhì)的企業(yè)參與土地整治,充分調(diào)動(dòng)各方面的土地整治積極性，對(duì)通過(guò)土地綜合整治增加的耕地，可實(shí)行政府收購(gòu)制度。同時(shí)應(yīng)整合各項(xiàng)支農(nóng)資金，將農(nóng)村交通、水利、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等各項(xiàng)涉農(nóng)資金與土地開發(fā)整理資金統(tǒng)籌用于村莊整理和新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目，提高資金使用綜合效能，同時(shí)強(qiáng)化專項(xiàng)資金管理，完善資金監(jiān)督檢查制度?？梢钥紤]結(jié)合中央提出的“加快推進(jìn)農(nóng)村金融改革”的要求，創(chuàng)新設(shè)計(jì)金融工具，進(jìn)一步拓寬土地整治工作的資金來(lái)源渠道。促進(jìn)取得實(shí)效，建立科學(xué)合理的績(jī)效考核評(píng)價(jià)機(jī)制。土地整治工作除了“事前規(guī)劃和計(jì)劃”、“事中實(shí)施和監(jiān)督”外，還有一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)，就是“事后評(píng)價(jià)和管理”。因此，應(yīng)建立各級(jí)土地管理部門和相關(guān)單位共同實(shí)施的嚴(yán)格的土地整治績(jī)效監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制。按照“設(shè)置合理、操作可行、評(píng)價(jià)充分，科學(xué)考核”的原則建立土地整治績(jī)效考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及評(píng)價(jià)考核專家?guī)?，同時(shí)配套制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲和激勵(lì)約束機(jī)制。通過(guò)定期對(duì)土地整治項(xiàng)目執(zhí)行情況進(jìn)行考核評(píng)估，加強(qiáng)土地整治工作實(shí)施開展的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與跟蹤分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決存在的問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提出改進(jìn)建議和措施。在土地整治績(jī)效考核評(píng)價(jià)中，還應(yīng)該注意發(fā)揮群眾和團(tuán)體的積極作用。提高參與各方積極性，建立科學(xué)有效的激勵(lì)導(dǎo)向機(jī)制。土地整治工作的參與主體眾多，包括各級(jí)地方政府、農(nóng)村集體和農(nóng)民、項(xiàng)目施工企業(yè)、社會(huì)投資參與單位等等。這些參與主體的積極性是否能發(fā)揮好以及能否持續(xù)保持下去，關(guān)系到土地整治是否能取得真正的成效及能否可持續(xù)開展，因此，必須調(diào)動(dòng)各參與主體的積極性。這之中，建立科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制至關(guān)重要。對(duì)于地方政府，應(yīng)該根據(jù)其所轄區(qū)域內(nèi)的耕地面積、承擔(dān)和開展土地整治工作的規(guī)模及成效等因素，在土地整治專項(xiàng)資金分配上體現(xiàn)出差別和鼓勵(lì)扶持傾向；對(duì)于農(nóng)村集體和農(nóng)民群眾，最基本的要求是不能因土地整治給他們?cè)黾宇~外經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)要讓他們?cè)谕恋卣沃蝎@得實(shí)惠；對(duì)于土地整治項(xiàng)目施工單位，主要是通過(guò)招投標(biāo)的方式選擇，但同時(shí)考慮到要保證工程質(zhì)量，不能一味地壓低土地整治工程承包價(jià)款。

對(duì)于社會(huì)投資主體，應(yīng)從政策上加以鼓勵(lì)，最重要的是要為他們?cè)O(shè)計(jì)合理投資回報(bào)渠道，如優(yōu)先考慮社會(huì)投資主體對(duì)建設(shè)用地需求及探索實(shí)行土地整治股份制的模式。充分維護(hù)農(nóng)民利益，建立健全公眾參與和法律援助機(jī)制。一是要在整個(gè)土地整治過(guò)程中,應(yīng)讓農(nóng)民享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)、建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。二是維護(hù)好農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地權(quán)利，特別是要做好農(nóng)村土地綜合整治后各項(xiàng)土地權(quán)益的分配工作，按照“公開、公平、公正”原則開展工作并接受社會(huì)廣泛監(jiān)督，提供充分有效的法律咨詢和法律援助救濟(jì)服務(wù)，嚴(yán)格防止各種侵犯與損害農(nóng)民和集體合法土地權(quán)益的行為發(fā)生。

篇9

關(guān)鍵詞：土地調(diào)整；嵌入性；制度實(shí)踐

一、研究背景

自以來(lái)，我國(guó)逐步穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。但是，在中央政策對(duì)土地承包關(guān)系越發(fā)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定時(shí)，很多農(nóng)村地區(qū)的土地調(diào)整卻是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)和美國(guó)農(nóng)村發(fā)展研究所2008年組織的17省份農(nóng)村土地調(diào)整數(shù)據(jù)顯示，自分田到戶至今，被調(diào)查村進(jìn)行土地調(diào)整的次數(shù)中位數(shù)是2次，63.7%的村在二輪承包（或30年不變）時(shí)進(jìn)行過(guò)土地調(diào)整，34.6%在二輪承包之后還進(jìn)行了土地調(diào)整，主要原因是人口變化（64.5%）和征地（10.6%）。

二、概念界定

“嵌入性”概念（或者叫嵌入性視角）是“新經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)”的核心概念，在格蘭諾維特看來(lái)，“行動(dòng)者既不是像獨(dú)立原子一樣運(yùn)行于社會(huì)脈絡(luò)之外，也不會(huì)奴隸般地依附于他/她所屬的社會(huì)類別賦予他/她的角色。他們具有目的性的行動(dòng)企圖實(shí)際上是嵌在真實(shí)的、正在運(yùn)作的社會(huì)關(guān)系系統(tǒng)之下的?！蔽覈?guó)學(xué)者汪和建則提出行動(dòng)嵌入于網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)絡(luò)嵌入于制度、制度嵌入于文化，在研究網(wǎng)絡(luò)對(duì)行動(dòng)的作用的同時(shí)要注意更大范圍內(nèi)的“制度”的作用，而在研究“制度”的形成與作用時(shí)又要考慮具體社會(huì)中的“文化”形態(tài)及其作用。

三、基于S村土地調(diào)整的實(shí)踐分析

S村乃是山東省南部的一個(gè)自然村且大多數(shù)村民選擇務(wù)農(nóng)。2011年S村具體情況：村民總?cè)丝?20人，耕地總面積490畝，村民人均純收入9200元，每畝種糧直接補(bǔ)貼84元，糧食作物種植面積200畝，經(jīng)濟(jì)作物種植面積290畝（數(shù)據(jù)由訪談S村村干部整理）。

下面我們就結(jié)合筆者對(duì)S村的實(shí)地調(diào)查展開嵌入性視角下土地調(diào)整過(guò)程的分析。

1.土地調(diào)整中村干部與村民的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)嵌入

在S村每年一次的土地調(diào)整中，參與者主要是作為調(diào)地組織者的村干部和有調(diào)地需求的農(nóng)戶。

S村的土地調(diào)整方式是有針對(duì)性的局部小調(diào)整，正如賀雪峰所說(shuō)，村社集體依據(jù)農(nóng)戶人口增減，每年或隔幾年，對(duì)土地進(jìn)行調(diào)整。S村的增地者在得到一份土地之后需要向村委會(huì)交2000元，這種款項(xiàng)由村干部掌握。

在這種情形下，沒有戶口但人在村的增地者就會(huì)有求于負(fù)責(zé)調(diào)地的村干部：希望在土地調(diào)整時(shí)得到土地，于是就會(huì)出現(xiàn)這類增地者向村干部送禮的情況。在增地者與村干部的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中，村干部因?yàn)檎莆罩峙渫恋刭Y源的權(quán)力而處于優(yōu)勢(shì)地位，即村干部具有“結(jié)構(gòu)洞優(yōu)勢(shì)”。

2.土地調(diào)整中國(guó)家政策及地方性非正式制度的嵌入

對(duì)調(diào)地行為影響最大的制度莫過(guò)于國(guó)家對(duì)土地承包關(guān)系的一系列政策法規(guī)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意?！?/p>

除了土地制度外，同樣對(duì)調(diào)地行為產(chǎn)生重要影響的還有稅收制度及強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策。從2006年起，農(nóng)業(yè)稅的免除、國(guó)家農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼等惠農(nóng)政策的實(shí)施，使得土地收益增加，使農(nóng)民更加注重自己手中的土地。

3.土地調(diào)整中農(nóng)民文化價(jià)值觀的嵌入

（1）起點(diǎn)平均的公平觀

長(zhǎng)期從事農(nóng)村政策研究的張路雄先生指出：“老百姓對(duì)土地制度的最基本要求是平等的使用權(quán)?！蓖恋卣加芯馀c否是決定農(nóng)民基本生存狀況差異的極為重要的方面，村民不大能夠忍受村莊內(nèi)部的貧富差距，尤其是不能忍受因?yàn)橥恋卣加胁町惗纬色@取基本生活資料能力的差異及由此導(dǎo)致的貧富差距。正如學(xué)者賀雪峰所說(shuō)：“幾乎所有到農(nóng)村調(diào)查過(guò)的學(xué)者都發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民其實(shí)并沒有很強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)意識(shí)，他們更多的是要求土地利益占有的公平公正。農(nóng)民也因此普遍認(rèn)為土地應(yīng)該隨農(nóng)村人口變動(dòng)而進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

（2）集體化時(shí)代遺留下來(lái)的“集體土地成員權(quán)”意識(shí)

在中國(guó)農(nóng)村土地是集體的財(cái)產(chǎn)，這種土地集體制賦予村莊內(nèi)部每個(gè)合法成員平等地?fù)碛写寮w所有土地的權(quán)利。由于成員權(quán)的存在，土地調(diào)整受到人口變動(dòng)帶來(lái)的壓力。在這個(gè)意義上，30年不變，甚至長(zhǎng)久不變的政策并沒有成為阻礙土地調(diào)整的直接障礙，尤其是當(dāng)土地調(diào)整成為一種村莊習(xí)慣時(shí)，突然的中斷必然引起期待調(diào)田農(nóng)戶的不滿。S村村民認(rèn)為，“以前的增多人口都攤地，為什么輪到我這反而不調(diào)地了，憑什么，太不合理了”，這種不平衡的心理正是土地調(diào)整必須持續(xù)下去的社會(huì)心理基礎(chǔ)。

通過(guò)對(duì)S村土地調(diào)整的微觀剖析中可以看出，土地承包制度在具體的實(shí)踐操作中并不是想當(dāng)然地被簡(jiǎn)單實(shí)施。在其實(shí)施的過(guò)程中會(huì)因社會(huì)網(wǎng)絡(luò)、制度、文化等作用于其上而產(chǎn)生土地調(diào)整，這種多重嵌入環(huán)環(huán)相扣、層層遞進(jìn)：土地調(diào)整受社會(huì)關(guān)系、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)影響，社會(huì)網(wǎng)絡(luò)離不開制度的作用，而無(wú)論是行動(dòng)抑或社會(huì)網(wǎng)絡(luò)都離不開文化。通過(guò)嵌入性視角的分析，我們可以看出，對(duì)于土地調(diào)整在其具體實(shí)施過(guò)程中具有一定的生存土壤。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉劍平，豐雷，蔣妍，等.2008年中國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)調(diào)查研究：17省調(diào)查結(jié)果.及政策建議[J].管理世界，2010（1）：68.

[2]格蘭諾維特.鑲嵌：社會(huì)網(wǎng)與經(jīng)濟(jì)行動(dòng)[M].羅家德譯.北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007：8.

[3]陳璐.醫(yī)藥回扣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)分析：一種嵌入性的視角[J].視野，2009（1）：98

[4]賀雪峰，劉金志.對(duì)農(nóng)村土地承包期的思考[J].廣東社會(huì)科學(xué)，2009（4）：154、156.

[5]伯特.結(jié)構(gòu)洞.競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)結(jié)構(gòu)[M].任敏等譯.北京：格致出版社，2008.

[6]賀雪峰，劉金志.土地何以成了農(nóng)民的權(quán)利問(wèn)題[J].中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2010（1）：20.

[7]賀雪峰.地權(quán)的邏輯：中國(guó)農(nóng)村土地制度向何處去[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2010：50-51.

[8]周其仁，劉守英，湄潭.一個(gè)傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的土地制度變遷[J].土地制度建設(shè)試驗(yàn)監(jiān)測(cè)與評(píng)估，1997.

[9]郭利琴.社會(huì)轉(zhuǎn)型中的農(nóng)民行動(dòng)邏輯研究：以X村集體“調(diào)地”事件為例[D].山東大學(xué)，2011：10.

篇10

關(guān)鍵詞:地籍測(cè)繪；土地開發(fā)整理；應(yīng)用

Abstract: Cadastral Surveying and mapping throughout the whole process of land development and consolidation project, the land development and consolidation project is carried out smoothly and high quality has a role can not be ignored. Analyzing the application of cadastralsurveying and mapping in the land development and consolidation in three aspects the basicmeaning of cadastral, in assault in the development of cadastral surveying and mapping,surveying and mapping from an important role in the land development of the cadastral surveying and mapping the report's main requirements.

Keywords: Cadastral Surveying and mapping of land development and consolidation;application;

中圖分類號(hào)：P271 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2013）

地籍測(cè)繪主要是根據(jù)權(quán)屬臨界點(diǎn)和臨界地址為基本坐標(biāo)進(jìn)行測(cè)定，在測(cè)定過(guò)程當(dāng)中不僅要求精確，而且要求全面，如相關(guān)土地的實(shí)際使用面積、具體地理位置、土地使用的現(xiàn)存權(quán)屬關(guān)系以及將來(lái)可能利用的狀況等因素都要在測(cè)繪圖紙上進(jìn)行準(zhǔn)確全面的繪畫，此外，還要根據(jù)以上數(shù)據(jù)與記錄制作相應(yīng)的測(cè)繪表格，以有助于開發(fā)質(zhì)量的有效提高。

一、地籍測(cè)繪在突擊開發(fā)中的基本意義

（一）地籍測(cè)繪為科學(xué)化土地開發(fā)的實(shí)現(xiàn)提供根本的數(shù)據(jù)支持

地籍測(cè)繪的相關(guān)數(shù)據(jù)需要科學(xué)化，科學(xué)化的相關(guān)數(shù)據(jù)不僅能夠?yàn)槎鄠€(gè)部門提供其所需的數(shù)據(jù)信息，而且能夠?qū)崿F(xiàn)資源共享，從而提高工作效率，避免資源浪費(fèi)。具體來(lái)講，地籍測(cè)繪相關(guān)數(shù)據(jù)信息的科學(xué)化要求在其信息取得與信息共享的過(guò)程當(dāng)中將環(huán)境資源、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)等多種因素綜合在一起進(jìn)行考慮與完成。只有將環(huán)境資源、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)等因素與測(cè)繪的原始結(jié)果進(jìn)行結(jié)合與分析，才能夠?qū)⑿枰_發(fā)的土地的交通、地形、水環(huán)境等多種信息進(jìn)行綜合性的反映，從而為所要開發(fā)的土地提供完整的數(shù)據(jù)。

（二）地籍測(cè)繪可以有效降低成本避免浪費(fèi)

土地開發(fā)設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量高低、預(yù)算合理與否以及可獲得的效益多少等，都與地籍測(cè)繪報(bào)告有著直接的聯(lián)系。土地開發(fā)整理過(guò)程當(dāng)中，地籍測(cè)繪的精確化與科學(xué)化，不僅可以有效提高土地開發(fā)整理工作的效率，促進(jìn)其順利完成，而且能夠有效降低開發(fā)成本，避免突擊開發(fā)整理過(guò)程當(dāng)中造成不必要的浪費(fèi)。

（三）地籍測(cè)繪可有效規(guī)范土地開發(fā)的工程質(zhì)量

無(wú)規(guī)矩不成方圓，土地開發(fā)整理這項(xiàng)工作，通常情況下，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，工程量較大，涉及范圍也較廣，因此沒有基本的原則與固定的規(guī)矩，是難以順利開展工作的，整個(gè)工程也是難以按要求完成的。要想達(dá)到土地開發(fā)整理的目標(biāo)，就需要在地籍測(cè)繪上下足功夫，因?yàn)榈丶疁y(cè)繪可以為整個(gè)土地開發(fā)整理工程提供必要的、基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，且其所提供的數(shù)據(jù)是精確的與科學(xué)的。在其精確科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐之上，不僅整個(gè)工程的進(jìn)度、注意事項(xiàng)以及相關(guān)原則規(guī)矩等都可在其基礎(chǔ)之上制定，而且整個(gè)工程所要達(dá)到的目標(biāo)，尤其是整個(gè)工程最終形成的質(zhì)量也就可以隨之確定。土地開發(fā)整理工程在有既定質(zhì)量目標(biāo)的情況下，各部門、各環(huán)節(jié)則可按照相關(guān)要求去進(jìn)行實(shí)際工作，從而對(duì)工程的完成質(zhì)量有所規(guī)范、有所保證。

二、地籍測(cè)繪在土地開發(fā)當(dāng)中的重要應(yīng)用

（一）地籍測(cè)繪在土地開發(fā)前期的應(yīng)用

在土地開發(fā)整理前期，地籍測(cè)繪的主要應(yīng)用在于將所要開發(fā)的土地的一些前期情況進(jìn)行完整的表現(xiàn)。首先，地籍報(bào)告當(dāng)中要對(duì)開發(fā)土地的地形與地貌、居住人口與賠償金額等方面進(jìn)行初步評(píng)估。其次，地籍報(bào)告當(dāng)中要對(duì)長(zhǎng)時(shí)間沒有檢查的一些地下管道、道路問(wèn)題等損壞數(shù)據(jù)的相關(guān)情況進(jìn)行總結(jié)。最后，地籍報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)要為城市規(guī)劃與環(huán)境管理等部門的工作提供必要的數(shù)據(jù)說(shuō)明，為其工作的具體執(zhí)行提供有力的支撐。

（二）地籍測(cè)繪在土地開發(fā)中期的應(yīng)用

地籍測(cè)繪報(bào)告當(dāng)中的數(shù)據(jù)要具有精確性與科學(xué)性，因此，該數(shù)據(jù)具有較強(qiáng)的說(shuō)服力，土地開發(fā)要在該數(shù)據(jù)的支撐之下，盡可能地減少一些不必要的監(jiān)督，尤其是一些有可能會(huì)影響工程進(jìn)度的監(jiān)督，這樣不僅有助于工程建設(shè)過(guò)程當(dāng)中施工單位自主性與主觀能動(dòng)性的發(fā)揮，而且有助于施工單位的統(tǒng)一管理，從而有效提高土地開發(fā)整理的效率與質(zhì)量，對(duì)土地開發(fā)整理工程的順利完成與高質(zhì)量完成有著直接的促進(jìn)作用。

（三）地籍測(cè)繪在土地開發(fā)后期的應(yīng)用

土地開發(fā)整理后期，地籍測(cè)繪的主要應(yīng)用在于其竣工測(cè)繪數(shù)據(jù)的應(yīng)用，因?yàn)樵摂?shù)據(jù)就是竣工時(shí)工程所要達(dá)到的水平與高度。從某種程度上來(lái)說(shuō)，地籍測(cè)繪報(bào)告當(dāng)中的數(shù)據(jù)越詳細(xì)、越準(zhǔn)確，竣工后，其工程效果也就越好。因?yàn)榈丶疁y(cè)繪報(bào)告當(dāng)中的竣工測(cè)繪數(shù)據(jù)是工程目標(biāo)的直接體現(xiàn)，精確的數(shù)據(jù)不僅權(quán)威而且有說(shuō)服力，因此，與竣工測(cè)繪數(shù)據(jù)相一致的工程是合格的工程。

三、地籍測(cè)繪報(bào)告的主要要求

（一）關(guān)鍵位置點(diǎn)的測(cè)繪

土地開發(fā)整理這一工程的地籍測(cè)繪當(dāng)紅總，關(guān)鍵位置點(diǎn)的測(cè)繪是其中極為重要的一部分，因?yàn)橹挥袑㈥P(guān)鍵位置點(diǎn)測(cè)繪準(zhǔn)確，才能夠進(jìn)行其他的測(cè)繪工作，其他的測(cè)繪工作都是在關(guān)鍵位置點(diǎn)確立的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的。通常情況下，關(guān)鍵位置點(diǎn)的測(cè)繪是先測(cè)整體，后測(cè)局部，先測(cè)表面，后測(cè)內(nèi)在，先粗略的測(cè)繪，再細(xì)致的測(cè)繪。然后根據(jù)各關(guān)鍵點(diǎn)的測(cè)量設(shè)計(jì)出一個(gè)網(wǎng)格狀的圖，該圖不僅要清晰明了，而且要準(zhǔn)確可靠，只有清晰準(zhǔn)確的測(cè)量結(jié)果才符合測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，才有參考的價(jià)值。

（二）要對(duì)土坎測(cè)繪的精確度進(jìn)行精準(zhǔn)把握

土坎的測(cè)繪較為復(fù)雜，尤其是土地開發(fā)整理過(guò)程當(dāng)中往往有著多種多樣的土坎，針對(duì)這些各種各樣的土坎，不僅要把其坎頂、坎腳線進(jìn)行精心的測(cè)量，而且還要將其緩坡的坎頂線進(jìn)行細(xì)心的測(cè)量，由于土坎的不規(guī)則性較強(qiáng)，要對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行精準(zhǔn)的測(cè)繪則難度較大，因此在對(duì)土坎測(cè)繪的過(guò)程當(dāng)中要給予足夠的重視，要保證其測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性，只有如此，才能夠真正避免因數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確而造成的損失。

（三）要將細(xì)部的測(cè)量進(jìn)行注明

土地開發(fā)整理過(guò)程當(dāng)中的細(xì)部測(cè)量主要是指要開發(fā)土地范圍內(nèi)的房屋的位置與面積、花草樹木的種類與年齡、建筑與人口的密度等內(nèi)容進(jìn)行測(cè)量，這些內(nèi)容較為瑣碎，不僅容易遺漏，而且統(tǒng)計(jì)起來(lái)難度較大，盡管如此，其準(zhǔn)確性還是十分重要，因?yàn)檫@些因素與土地開發(fā)整理工程當(dāng)中的許多問(wèn)題有著密切的聯(lián)系，如搬遷等，因此，要在位置點(diǎn)等因素測(cè)繪準(zhǔn)確的基礎(chǔ)之上將這些信息進(jìn)行注明，只有將這些細(xì)部的數(shù)據(jù)進(jìn)行注明，才能夠在實(shí)際的土地開發(fā)整理過(guò)程當(dāng)中避免不必要的麻煩與事端。

四、總結(jié)

地籍測(cè)繪對(duì)土地開發(fā)整理工程不僅有著為科學(xué)化土地開發(fā)的實(shí)現(xiàn)提供根本的數(shù)據(jù)支持、有效降低成本避免浪費(fèi)等基本意義，而且還對(duì)貫穿于土地開發(fā)管理工程的前期、中期、竣工等多個(gè)環(huán)節(jié)，其數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與科學(xué)性對(duì)整個(gè)工程建設(shè)的順利完成與高質(zhì)量保證有著積極的促進(jìn)作用。為了充分發(fā)揮地籍測(cè)繪對(duì)土地開發(fā)整理工程的積極作用，在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程當(dāng)中要對(duì)關(guān)鍵位置點(diǎn)、土坎、細(xì)部等方面的測(cè)繪進(jìn)行尤其的注意，要確保其準(zhǔn)確性與科學(xué)性。

參考文獻(xiàn)[1]梁梅.淺析地籍測(cè)繪在土地開發(fā)整理中的應(yīng)用[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊）,2011（07）

[2]應(yīng)超.關(guān)于地籍測(cè)繪技術(shù)在土地開發(fā)中的整理應(yīng)用[J].商品與質(zhì)量,2012（04）