導(dǎo)語：如何才能寫好一篇加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為了加強對本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場流通中的積極作用，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》（國家工商局第36號令）和《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》（滬府辦〔1994〕第19號）及有關(guān)規(guī)定，就進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)考試、資格認(rèn)定以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的管理工作通知如下：

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的培訓(xùn)考試和資格認(rèn)定。上海市房屋土地管理局會同上海市工商行政管理局負(fù)責(zé)對申請從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員執(zhí)業(yè)前的培訓(xùn)考試和資格認(rèn)定工作。對符合資格的人員核發(fā)由兩局共同制定的資格證書，發(fā)證人員資料由兩局分別保存。有關(guān)新的《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》的發(fā)證、換證等具體事宜，由兩局通過聯(lián)席會議方式定期協(xié)商處理。1998年度工商年檢時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司持證人員數(shù)量不足5名以上的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。市、區(qū)、縣房地局主管部門對1998年1月1日起已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、但持證人員數(shù)量不足5名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不予受理備案、注記和評定資信等級。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的日常管理工作由房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)取得營業(yè)執(zhí)照后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織備案、注記等日常行業(yè)管理工作，發(fā)生持證人員在多個經(jīng)紀(jì)組織注記的，由房地產(chǎn)管理部門查處并通報工商行政管理部門。工商行政管理部門主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的工商登記、核發(fā)營業(yè)執(zhí)照及日常的工商行政管理法規(guī)的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作。注冊登記時，工商行政管理部門應(yīng)對申報的資格證書加注印記，以防持證人員重復(fù)使用證書。

三、違法行為的檢查和處理。各級房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門要密切配合，共同加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查，凡未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事非法經(jīng)紀(jì)活動或超越經(jīng)營范圍、進(jìn)行不正當(dāng)競爭等違法活動的，由工商行政管理部門查處。凡違反房地產(chǎn)有關(guān)法律、政策和規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定查處。

篇2

[摘 要]隨著我國房地產(chǎn)市場機制的建立與完善,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在房地產(chǎn)交易中扮演著十分重要的角色,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的良性運轉(zhuǎn)有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。目前,從業(yè)人員素質(zhì)低下、誠信機制不完善、服務(wù)水平較低成為制約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的主要障礙。本文通過發(fā)放調(diào)查問卷,實地調(diào)查了北京市消費者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的評價,并運用SPSS軟件進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析,最后提出改進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的對策建議。

[關(guān)鍵詞]北京 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 服務(wù)水平 對策

一、引言

房地產(chǎn)具有價值量大、產(chǎn)權(quán)多樣、交易程序復(fù)雜、信息不對稱等特性,在交易過程中離不開專業(yè)的中介服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有利于住房二級市場的發(fā)展、有利于提高房地產(chǎn)市場效率、有利于維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。近幾年來,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員隊伍迅速壯大,但是仍然出現(xiàn)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、專業(yè)人才匱乏、缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗、沒有經(jīng)過專門職業(yè)道德教育和專業(yè)技能培訓(xùn)等問題,這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì),乃至服務(wù)意識等方面都與發(fā)達(dá)國家有著較大的差距。因此,亟需提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)水平、規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),以引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

二、北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平現(xiàn)狀調(diào)查

1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的總體看法

調(diào)查顯示,有47%的消費者沒有接受過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù),有53%的消費者通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)幫助其完成房屋買賣或租賃交易,其中35%的消費者在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的幫助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消費者提到曾經(jīng)遇到過不誠信的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),由此對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)印象很差。而當(dāng)問到今后若有房產(chǎn)交易時,是否會選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供服務(wù)時,只有58%的消費者回答“會”。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的評價

(1)不選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的原因

第一,收取傭金高。有61%的消費者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收取的費用偏高。目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)為:從事房屋租賃的,傭金為一個月的租金;從事房屋買賣的,傭金為房屋價格的1%-3%,多數(shù)情況為3%。發(fā)達(dá)國家除美國的傭金率為5%-7%之外,其他國家傭金率均較低,為1%-2%。但是,北京的房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家,導(dǎo)致消費者負(fù)擔(dān)的傭金水平相對要高。

第二,服務(wù)不完善。有49%的消費者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容不合理,難以滿足消費者的需求。與許多國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相比,我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)相距甚遠(yuǎn)。例如,我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人僅僅提供居間和代辦服務(wù),而美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)內(nèi)容還包括合理確定房價、住宅勘查、責(zé)任保險等許多專業(yè)服務(wù),我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收費標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)嚴(yán)重不匹配。

第三,缺乏誠信。調(diào)查中只有12%的消費者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是講究誠信的,這主要是由于一些中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司常采用虛假信息、收取不合理費用和制造不公平合同等方式獲取暴利,致使整體經(jīng)紀(jì)公司在大眾心目中口碑不佳,從而影響了整個行業(yè)的發(fā)展。

(2)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的依據(jù)

從調(diào)查數(shù)據(jù)來看,“熟人推薦”和“信用較高”是最重要的選擇依據(jù),分別占22.7%和20.9%;其次是“服務(wù)質(zhì)量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距離較近”和“公司規(guī)?！?分別占15.9%、10%和9.1%;最后為“廣告宣傳”和“公司環(huán)境”,分別占2.3%和1.8%。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的評價

(1)信息告知

88%的消費者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本能夠提供所需信息,其中44%的消費者認(rèn)為能夠提供有用信息但不夠全面;70%的消費者認(rèn)為信息告知是比較及時的;59%的消費者認(rèn)為所提供的房源信息是令人滿意的。

(2)服務(wù)態(tài)度

73%的消費者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)態(tài)度令人滿意,表明目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還是比較積極的為顧客提供服務(wù)。39%的消費者認(rèn)為是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助下安全的完成了交易,14%的消費者認(rèn)為未能提供滿意的服務(wù)。

(3)專業(yè)水平

70%的消費者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)熱情,但是專業(yè)水平不高,有16%的消費者認(rèn)為服務(wù)素質(zhì)差、職業(yè)技能低,只有14%的消費者認(rèn)為服務(wù)熱情并專業(yè),比較滿意。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德、業(yè)務(wù)素質(zhì)、專業(yè)技能等還需要有較大的提高。

三、影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的原因分析

1.法制建設(shè)明顯滯后

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》,明確了房地產(chǎn)中介機構(gòu)的法律地位,為發(fā)展和管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供了法律依據(jù)。隨后,有關(guān)部門又先后了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》等法規(guī)文件,對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作了原則性規(guī)定,但沒有突出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特殊性,缺乏明確具體的實施細(xì)則,可操作性不強。加上專門法律法規(guī)的缺失,還沒有建立起系統(tǒng)的行業(yè)法律法規(guī)體系。

2.行政管理職責(zé)不明確

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動了經(jīng)紀(jì)業(yè)的高速發(fā)展,但是市場的調(diào)控機制(包括法律體系、管理制度)還不能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。在法律法規(guī)不夠健全的情況下,政府管理部門除了自行實施許可以外,還承攬了諸多行業(yè)自律管理的事務(wù)。由于政府在行業(yè)自律管理上處于時間上、空間上和專業(yè)上的信息不對稱地位,以致管理難以到位、難見成效。

3.行業(yè)準(zhǔn)入門檻低

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場準(zhǔn)入條件寬松,北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)大多規(guī)模較小,而且一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)的工作人員都沒有專業(yè)資質(zhì)。難以為客戶提供準(zhǔn)確、滿意的專業(yè)服務(wù)。整個行業(yè)的科技含量較低,影響了客戶對經(jīng)紀(jì)行業(yè)提品的信賴度。

4.行業(yè)監(jiān)管體系不完善

當(dāng)前行業(yè)監(jiān)管體系不完善主要表現(xiàn)在:一是各管理部門(工商行政管理部門、房地產(chǎn)管理部門,物價及稅務(wù)等部門)之間缺少具體的橫向聯(lián)系,政出多頭、管理脫節(jié)。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織作用沒有充分發(fā)揮,自律管理的方式與手段比較落后,目前還沒有專門法律法規(guī)確立行業(yè)組織的地位與作用,也沒有明確行政主管部門與行業(yè)組織具體管理職責(zé)的劃分。三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的落實不到位。因此,在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低,對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信制度建立不完善的情況下,難以對其進(jìn)行有效的管理。

四、提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的對策建議

1.完善相關(guān)法律制度

首先,應(yīng)盡快出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場運行規(guī)則,規(guī)范從業(yè)行為,界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任,明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的信息公示和告知義務(wù)等。其次,健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的市場準(zhǔn)入及退出、獎懲、繼續(xù)教育、個人負(fù)責(zé)制度,加強房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)建設(shè)。再次,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費管理。按服務(wù)種類、內(nèi)容和階段制定服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。最后,制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),應(yīng)采用房地產(chǎn)管理部門、工商管理部門共同制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本,并附執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)行人簽名。此外,還應(yīng)建立營業(yè)保證金制度或執(zhí)業(yè)保險制度,保護(hù)消費者合法權(quán)益。

2.加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信建設(shè)

首先,可以由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會,建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人資信評價體系,在全行業(yè)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人評價。其次,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人信用檔案系統(tǒng),提供公開查詢業(yè)務(wù),使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的不良記錄公開透明,接受社會監(jiān)督。最后,加強行業(yè)自律,行業(yè)組織要制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)規(guī)則、示范合同文本、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范和繼續(xù)教育制度,全面提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3.加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立并完善房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),充分整合信息資源,通過信息技術(shù)手段,提高信息交換、權(quán)屬查詢、合同簽訂直至產(chǎn)權(quán)登記整個流程的交易效率,簡化交易程序,實現(xiàn)政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的有效監(jiān)管。通過該系統(tǒng)實現(xiàn)查詢交易房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、統(tǒng)一交易信息平臺、網(wǎng)上簽訂交易合同、網(wǎng)上合同即時備案、自動統(tǒng)計經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員的業(yè)績、產(chǎn)權(quán)登記部門共享合同數(shù)據(jù)等。

4.明確相關(guān)管理職責(zé)

實行既統(tǒng)一又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場監(jiān)管主體制度,劃清管理職能,理清管理關(guān)系。由工商行政管理部門按照對一般企業(yè)管理的要求,對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營中存在的問題,由房地產(chǎn)管理部門及時發(fā)現(xiàn),并通報工商行政管理部門處理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格取得由人事管理部門、房地產(chǎn)管理部門共同負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊登記管理由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織負(fù)責(zé),接受主管部門監(jiān)督。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織要發(fā)揮在行業(yè)誠信建設(shè)方面的重要作用,積極探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理相結(jié)合的管理模式。

5.提高從業(yè)人員素質(zhì)

一是加強從業(yè)人員的資質(zhì)管理,創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度,對學(xué)歷、實踐年限、業(yè)務(wù)知識等都要作具體規(guī)定。二是擴充從業(yè)人員的專業(yè)知識,通過定期和不定期的組織培訓(xùn),增加從業(yè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)營銷策劃、法律咨詢等方面的專業(yè)知識。三是規(guī)范從業(yè)人員行為,這就需要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的重要作用,建立經(jīng)紀(jì)人管理檔案,記錄其工作中的重大事件、投訴以及表彰等,以便對從業(yè)人員行為進(jìn)行約束和規(guī)范。

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)己經(jīng)有了一個良好的開端,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)須對消費者行為給予高度重視,應(yīng)該根據(jù)消費者的需求特點,致力于高效的專業(yè)化服務(wù),建立企業(yè)的誠信機制并設(shè)計合理的收費標(biāo)準(zhǔn),注重規(guī)模建設(shè)、合理布局,全面提高企業(yè)的市場競爭力,不斷提升整個經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn):

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[3]李貴良:中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式的合理選擇,中國房地產(chǎn),2005(5):17-19

篇3

（一）機構(gòu)登記備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到工商登記所在地的市、縣（市）房地產(chǎn)主管部門辦理備案手續(xù)，取得備案資格證明。各地工商登記部門在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和工商營業(yè)執(zhí)照年檢時，予以提醒辦理備案手續(xù)。已備案企業(yè)跨行政區(qū)域異地承接業(yè)務(wù)，需按照有關(guān)管理規(guī)定到項目所在地房地產(chǎn)主管部門辦理備案。

（二）設(shè)立備案條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)設(shè)立備案應(yīng)具備下列條件：(1)有自己的組織機構(gòu)且機構(gòu)名稱須具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點；(2)有不低于20平方米固定經(jīng)營場所；(3)有不低于10萬元人民幣注冊資本金（商品房銷售不低于50萬元）；(4)有至少1名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者3名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理（商品房銷售至少3名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，銷售人員具備經(jīng)紀(jì)人協(xié)理或以上資格）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分支機構(gòu)備案也應(yīng)具備上述基本條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的法定代表人及分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人必須是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。

（三）強化后續(xù)管理?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案證書》有效期為一年，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)在備案證書到期前一個月內(nèi)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請延續(xù)備案。逾期未申請延續(xù)有效期的企業(yè)視為自動放棄房地產(chǎn)中介服務(wù)資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其分支機構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。

各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行備案管理有關(guān)規(guī)定。對未經(jīng)備案的機構(gòu)和未注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)申請，房地產(chǎn)交易與登記、租賃、抵押等業(yè)務(wù)部門不得受理。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)及時將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其分支機構(gòu)的相關(guān)信息向社會公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇。

二、著力強化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理

（一）嚴(yán)格資格準(zhǔn)入。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入實行考試制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織，由國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理全國統(tǒng)一大綱，由省房地產(chǎn)主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試。通過考試成績合格的人員方可取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

（二）實行掛牌執(zhí)業(yè)。根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省物價局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463號）要求，實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理持證上崗和全省統(tǒng)一標(biāo)牌并掛牌執(zhí)業(yè)制度。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員，必須取得相應(yīng)職業(yè)資格證書，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還需由本人提出申請，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)送省房地產(chǎn)管理部門初審合格后，統(tǒng)一報住建部或其授權(quán)的部門注冊，準(zhǔn)予注冊的申請人，核發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。

（三）規(guī)范從業(yè)行為管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊后，只能受聘于一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，并以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名義從事經(jīng)紀(jì)活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義從事經(jīng)紀(jì)活動，不得在其他經(jīng)紀(jì)機構(gòu)兼職。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理在經(jīng)紀(jì)活動中必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則，恪守職業(yè)道德。

三、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動管理

（一）加強商品房預(yù)（銷）售行為監(jiān)管。房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)（銷）售有關(guān)規(guī)定。對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、虛假信息和廣告，以及不按規(guī)定明碼標(biāo)價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規(guī)行為，有關(guān)部門要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理；對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及群眾投訴較多的房地產(chǎn)項目，要及時進(jìn)行核實處理，情況查實的責(zé)令其限期整改，整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。要加大現(xiàn)場巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)和不規(guī)范行為，并通過公開曝光、暫緩預(yù)售許可、吊銷房地產(chǎn)銷售資格等手段加大懲處和監(jiān)督力度。

（二）推行存量房交易網(wǎng)上簽約備案。市區(qū)房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)要認(rèn)真按照《關(guān)于對市區(qū)存量房交易實行網(wǎng)上備案管理的通知》（住房發(fā)〔〕48號）要求，實行網(wǎng)上備案，并按照業(yè)務(wù)流程實行網(wǎng)上操作，確保二手房交易市場規(guī)范有序健康發(fā)展。各縣（市）房地產(chǎn)主管部門要加快實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)網(wǎng)上備案管理和存量房交易網(wǎng)上操作，力爭在年底前上線運行。

（三）加強住房租賃市場監(jiān)管。各地要結(jié)合住房租賃行為監(jiān)管，依法嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、隱瞞真實房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災(zāi)等強制性標(biāo)準(zhǔn)或?qū)儆谶`法建筑的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。要加大政策宣傳和落實力度，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定。

（四）推廣使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要推廣使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和存量房買賣合同或房屋租賃合同示范文本，進(jìn)一步遏制經(jīng)紀(jì)合同權(quán)利和義務(wù)的“不平等條約”。市房管、工商等主管部門將結(jié)合我市實際，加快制定相關(guān)合同的示范性文本，力爭盡快出臺，供各地推廣使用。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要通過提供優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，讓委托人了解和掌握簽訂所推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本的基本原則和要求，自覺規(guī)范合同當(dāng)事人的行為。

（五）嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)制度規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行交易資金監(jiān)管制度，不得向買賣（交易）雙方收取交易資金監(jiān)管費等名目的費用，并在其營業(yè)場所公示誠信服務(wù)承諾，接受社會監(jiān)督。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)實行明碼標(biāo)價，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。各縣（市）房地產(chǎn)主管部門要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案，并結(jié)合實際情況和專項整治工作，建立本地區(qū)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信用檔案，于10月底前報市住房保障和房產(chǎn)管理局備案。

篇4

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的法律關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人、交易相對人及其他相關(guān)機構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的關(guān)系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生，與交易當(dāng)事人之間的交易法律關(guān)系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的法律關(guān)系可以稱之為服務(wù)法律關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和委托人之間，主要包括委托關(guān)系、關(guān)系、居間關(guān)系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

根據(jù)當(dāng)事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系可分為雙方關(guān)系和三方關(guān)系。值得注意的是，不管雙方關(guān)系還是三方關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必定為當(dāng)事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的實質(zhì)主體，但是我國法律不允許個人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同關(guān)系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的分支機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用”。

1.房地產(chǎn)委托關(guān)系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中最常見的業(yè)務(wù)關(guān)系，是產(chǎn)生、行紀(jì)、居間一切委托事務(wù)的基礎(chǔ)。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)的行為。在房地產(chǎn)委托關(guān)系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為自己處理房地產(chǎn)交易事務(wù)的人稱委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)稱受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、委托人、委托處理事物相對人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受托人辦理委托事務(wù)時，以委托人或者以自己的名義進(jìn)行活動，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)委托業(yè)務(wù)一般不單獨出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀(jì)活動中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀(jì)活動中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)行紀(jì)（包租、包售）業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀(jì)合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡單事務(wù)性工作，這種業(yè)務(wù)通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標(biāo)的是一般性勞務(wù)，不強調(diào)目的性和針對性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)?，因為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)應(yīng)收取相應(yīng)的服務(wù)費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人之間的委托關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的行為承擔(dān)民事責(zé)任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)做出的承諾承擔(dān)民事責(zé)任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與交易相對人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨立意思表示，對自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前我國只承認(rèn)單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負(fù)責(zé)，代表被人的利益并維護(hù)其合法權(quán)益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現(xiàn)被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據(jù)委托人授權(quán)的不同，房地產(chǎn)分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，誰先房地產(chǎn)交易成功，誰就獲取服務(wù)費用。獨家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜。再進(jìn)一步細(xì)分，獨家又可以分為交易權(quán)共享的獨家和交易權(quán)獨權(quán)的獨家。交易權(quán)共享的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，同時保留自行成交的權(quán)利；交易權(quán)獨權(quán)的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權(quán)利。

相對民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)完成服務(wù)事項要收取授權(quán)約定的服務(wù)費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產(chǎn)關(guān)系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是責(zé)任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關(guān)系?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《勞動合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關(guān)系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名義承接業(yè)務(wù)，不能以個人的名義承接業(yè)務(wù)、收取費用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的服務(wù)行為結(jié)果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對自己的行為也負(fù)有連帶責(zé)任，特別是對第三人的權(quán)益造成損害的時候。

3.房地產(chǎn)居間關(guān)系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。

在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)雖然與委托人存在委托關(guān)系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都不是委托人的人或交易當(dāng)事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關(guān)信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務(wù)人，只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進(jìn)行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產(chǎn)報告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機會；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進(jìn)一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買賣居間主要是媒介居間，因為房地產(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只提供信息服務(wù)，委托人與交易相對人很難達(dá)成買賣交易，房地產(chǎn)居間活動中撮合成交的媒介服務(wù)必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達(dá)成。二是房地產(chǎn)居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結(jié)果；按照《合同法》，服務(wù)報酬應(yīng)當(dāng)由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同確定，《合同法》則沒有規(guī)定居間合同為要式合同。

二、三類法律關(guān)系比較

篇5

    本報訊?。ㄓ浾邚垖W(xué)冬）近日，北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所召集部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司召開座談會。會上認(rèn)為，針對目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的現(xiàn)狀，要通過規(guī)范行業(yè)及政府主管部門加強服務(wù)職能等方面新的舉措進(jìn)一步激活北京的存量房以及二手房市場。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場已經(jīng)是暗流涌動，近期政府主管部門的一系列動作都表明他們希望通過新的舉措，積極引導(dǎo)和加快二手房市場的進(jìn)程。

    北京市國土資源與房屋管理局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在會上表示，要進(jìn)一步加強規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的力度，通過采取一些新的措施來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，扶持一部分正規(guī)的優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，同時要嚴(yán)厲打擊那些違法違規(guī)操作的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。相關(guān)部門也將加強服務(wù)職能，改進(jìn)和完善一些交易環(huán)節(jié)，比如簡化一些交易手續(xù)，在更大的范圍內(nèi)定期公布二手房交易指導(dǎo)價格。同時，主管部門要定期和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行座談交流，相互溝通信息，形成一個有效的市場的指導(dǎo)行為。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場三維知識管理模式知識

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場特點

房地產(chǎn)具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復(fù)雜等特點，相關(guān)當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運而生。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)市場而產(chǎn)生發(fā)展起來的。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)日益成為房地產(chǎn)交易活動中最活躍的環(huán)節(jié)，隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律地位得以確認(rèn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的快速健康發(fā)展中，在房地產(chǎn)交易市場、資本市場等要素市場體系的發(fā)展中起到不可替代的作用。

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務(wù)及善后管理服務(wù)的機構(gòu)，一般都稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或房地產(chǎn)中介評估公司。完善的房地產(chǎn)中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等為房地產(chǎn)交易而提供相關(guān)咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在上述領(lǐng)域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織是自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的經(jīng)濟組織，必須獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)。

根據(jù)以上對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概念和功能的規(guī)定，本文認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經(jīng)營、投資等）、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)行紀(jì)、科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)等業(yè)務(wù)類型。

目前比較流行的知識密集型服務(wù)業(yè)的解釋就是為知識的生產(chǎn)、儲備、使用和擴散服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)作為知識密集型服務(wù)業(yè)(Knowledgeintensivebusinessservice，簡稱KIBS)是一種經(jīng)濟活動，它致力于房地產(chǎn)交易相關(guān)知識的創(chuàng)造、積累和傳播，是目前服務(wù)業(yè)中發(fā)展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創(chuàng)新的產(chǎn)生、發(fā)展和傳播發(fā)揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創(chuàng)新領(lǐng)域研究的熱點。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)具有一般知識密集型服務(wù)業(yè)的特點：首先，智力服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團(tuán)體提供知識服務(wù)以及有關(guān)勞務(wù)服務(wù)，它常表現(xiàn)為一種建議、方法、技術(shù)方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的基礎(chǔ)。知識是一種客觀上已認(rèn)識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)。最后，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的人員應(yīng)該由具有較高專業(yè)水平的管理、工程、經(jīng)濟等各類專業(yè)人員組成。

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場是一個正在發(fā)展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產(chǎn)政策或技術(shù)環(huán)境發(fā)生巨大變化而出現(xiàn)和發(fā)展，其主要特點包括：第一，房地產(chǎn)技術(shù)和需求的快速發(fā)展。房產(chǎn)市場地產(chǎn)市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重不平衡，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州、上海的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，表現(xiàn)為二手房交易中通過房地產(chǎn)中介完成交易的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進(jìn)入市場，并且發(fā)展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，無論是專業(yè)素質(zhì)、還是道德修養(yǎng)都有較大的差距。有很大比例的從業(yè)人員不具備經(jīng)紀(jì)人資格，大部分具備經(jīng)紀(jì)人資格的從業(yè)人員的平均從業(yè)時間較短，經(jīng)驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴(yán)重缺乏相關(guān)信息的獲取渠道、對房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀和規(guī)律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍早已超過現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)；在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)。

由于以上特性的存在，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中存在許多機會。企業(yè)會面臨多種機會的選擇，通過市場結(jié)構(gòu)的分析，可以發(fā)現(xiàn)更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業(yè)特性的不同，同樣的機會對于不同企業(yè)來說，其價值也是不同的。所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發(fā)揮企業(yè)的資源優(yōu)勢，同時，也能夠使企業(yè)在市場中優(yōu)于競爭對手。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結(jié)合自身條件評估這些機會，并快速有效地進(jìn)入這些領(lǐng)域至關(guān)重要。在這個過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不斷積累自身的優(yōu)勢資源、整合外部資源，是企業(yè)不斷發(fā)展的關(guān)鍵。

綜上所述，可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是集知識、技術(shù)、資金、智力為一體的富有活力的新產(chǎn)業(yè)。隨著科技發(fā)展和社會進(jìn)步，經(jīng)濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉(zhuǎn)向以知識和智力服務(wù)為主。因而，著力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，將為國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的“助推器”。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還具有重新整合生產(chǎn)要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進(jìn)一步擴大。在經(jīng)濟全球化的背景下，資源重新整合并發(fā)揮競爭的優(yōu)勢是經(jīng)濟發(fā)展的重要保證。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運用知識管理模式提升行業(yè)競爭力就顯得異常緊迫。

基于動態(tài)學(xué)習(xí)能力的三維知識管理模式

本文認(rèn)為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉(zhuǎn)化的管理活動，而在企業(yè)核心發(fā)展過程中，知識的創(chuàng)造及使用，是信息時代驅(qū)動財富的引擎，如何快速將知識轉(zhuǎn)換為金錢是一項挑戰(zhàn)。而當(dāng)知識以具體、可銷售的形式轉(zhuǎn)換為企業(yè)獲利價值時，即產(chǎn)生“知識報酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產(chǎn)交易相關(guān)知識轉(zhuǎn)化的管理活動。

一個良好的知識管理框架應(yīng)該能將組織成員的知識由知識管理技術(shù)、團(tuán)隊協(xié)同合作一起創(chuàng)造完成。每一個服務(wù)組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產(chǎn)，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學(xué)者認(rèn)為推展組織的知識管理計劃，應(yīng)以建立基礎(chǔ)建設(shè)（科技、結(jié)構(gòu)及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需能將知識轉(zhuǎn)化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創(chuàng)新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應(yīng)重視管理知識轉(zhuǎn)換為價值的知識轉(zhuǎn)換程序，除了能追蹤知識變?yōu)閮r值的轉(zhuǎn)換，同時能衡量對于獲利的影響。

本文認(rèn)為知識若要成功的移轉(zhuǎn)與利用，則需要具備五個條件：對的知識經(jīng)由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應(yīng)能幫助組織實現(xiàn)價值。當(dāng)實行一項策略之時，應(yīng)避免造成創(chuàng)造性的混亂（creativechaos）。

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織遭遇真正的危機時，例如因技術(shù)或市場需求的改變造成的急速業(yè)績萎縮，創(chuàng)造性的混亂自然產(chǎn)生，引發(fā)新的問題，非現(xiàn)存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創(chuàng)新的組織知識以解決問題（Nonaka，1994）。

可以構(gòu)造如圖1所示的基于動態(tài)能力的價值創(chuàng)造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：

程序維（processdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務(wù)觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協(xié)調(diào)（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網(wǎng)際網(wǎng)路界面；學(xué)習(xí)（一種動態(tài)概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術(shù)；重組（transformation）：一種聯(lián)盟動態(tài)性，緊密型（Tightly）的長期性連結(jié)或是松散型（Loosely）的短期性連結(jié)。位置維（positionsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織架構(gòu)（彈性）：調(diào)整組織以控制環(huán)境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產(chǎn)較難以商業(yè)化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優(yōu)勢，如機會導(dǎo)向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導(dǎo)向型即大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖企業(yè)屬于這種情況，供應(yīng)鏈型即利用反應(yīng)市場需求所呈現(xiàn)，拍賣市場型即依賴傳統(tǒng)交易的企業(yè)關(guān)系。

路徑維（pathsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)技術(shù)的策略性選擇：以目標(biāo)整合為導(dǎo)向，特定任務(wù)具有臨時組織特性；以信息科技為導(dǎo)向，用電子化的方式來進(jìn)行整個房地產(chǎn)內(nèi)交易過程的運作，形成合作式網(wǎng)絡(luò)；以資源分配為導(dǎo)向，分享彼此的成本、技能、市場，并進(jìn)行所需資源的重組；以網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)為導(dǎo)向，形成松散與模糊的組織架構(gòu)，利用供應(yīng)鏈的優(yōu)勢，透過互相信任與分享信息系統(tǒng)來協(xié)調(diào)活動。型態(tài)包括：虛擬接口、共同聯(lián)盟、星狀聯(lián)盟、價值聯(lián)盟、市場聯(lián)盟與虛擬人。

其實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構(gòu)造如圖2所示的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)網(wǎng)絡(luò)價值創(chuàng)造模式：

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實施三維知識管理模式的策略

知識管理作為形成企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵，已在發(fā)達(dá)國家的許多企業(yè)取得了成功，并正在成為一種創(chuàng)新管理范式。這既給我國企業(yè)的發(fā)展提供了值得借鑒的經(jīng)驗，又對我國的企業(yè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業(yè)的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。要構(gòu)建運行這樣一種模式，本文認(rèn)為可以從以下方面入手：

（一）牢固樹立企業(yè)知識管理觀念

知識管理觀念是構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的無形要素，影響著企業(yè)高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業(yè)上下的一致認(rèn)同，并順利貫徹到企業(yè)的經(jīng)營決策和日?；顒又?，就會在企業(yè)內(nèi)部形成一種無形的力量，推動企業(yè)的創(chuàng)新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業(yè)應(yīng)積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現(xiàn)代管理觀念，充分認(rèn)識知識管理對企業(yè)生存和發(fā)展的深遠(yuǎn)價值，為培育企業(yè)的核心競爭力奠定堅實的思想基礎(chǔ)。

（二）搞清實施知識管理與業(yè)務(wù)流程重組的關(guān)系

三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發(fā)、分解、存儲和共享，并為其構(gòu)建有效的途徑和機制，以運用集團(tuán)的智慧提高企業(yè)的應(yīng)變和創(chuàng)新能力。知識管理必須與房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程緊密相連，將知識創(chuàng)造與擴散同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程結(jié)合起來，可以節(jié)省企業(yè)的開支，并產(chǎn)生巨大價值。

（三）努力協(xié)調(diào)信息技術(shù)和人力資源之間的關(guān)系

在三維知識管理框架中，技術(shù)，特別是信息技術(shù)，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術(shù)支持，就沒有三維知識管理模式?？墒?，問題往往不是人們忽視了技術(shù)的重要性，而是過分強調(diào)技術(shù)，認(rèn)為技術(shù)的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應(yīng)該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進(jìn)企業(yè)績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術(shù)作為工具和渠道，本身并不能創(chuàng)造知識，而是擴展知識傳播的領(lǐng)域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內(nèi)容，也是企業(yè)核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業(yè)的中高層管理人員。技術(shù)是使企業(yè)從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進(jìn)行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)如果僅靠一個現(xiàn)成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統(tǒng)沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應(yīng)競爭環(huán)境的變化，無法完成企業(yè)實施三維知識管理的初衷，導(dǎo)致知識管理的失敗，給企業(yè)帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術(shù)所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發(fā)揮出來，企業(yè)應(yīng)該盡快建立一種能激發(fā)知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的信息技術(shù)能力和人的創(chuàng)造力實現(xiàn)無縫的結(jié)合。

（四）適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟

核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構(gòu)成的一種競爭優(yōu)勢。由于受企業(yè)內(nèi)部資源條件的限制，單靠一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)除了要對知識進(jìn)行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業(yè)在較短時間內(nèi)獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業(yè)自身知識要素的缺陷，并通過對企業(yè)知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優(yōu)勢的核心競爭力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟的一種形式，由多家獨立企業(yè)為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進(jìn)技術(shù)的供需各方聯(lián)合起來，進(jìn)行過程重組、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)制造、銷售服務(wù)、利潤分配，形成一種新的動態(tài)知識聯(lián)盟系統(tǒng)。對一個房地產(chǎn)成員企業(yè)來講，實質(zhì)上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業(yè)外部的優(yōu)勢進(jìn)行整合，實行聚變，創(chuàng)造出超常的競爭優(yōu)勢。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應(yīng)鏈管理，共同組織和控制無形資產(chǎn)，共同保護(hù)合作競爭中的優(yōu)勢，共同承擔(dān)競爭的風(fēng)險。此外，在企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟中，不能只注重財務(wù)指標(biāo)和短期效益，而應(yīng)該學(xué)習(xí)對方企業(yè)的各種專業(yè)知識和技能，共享核心競爭力。

（五）具體實施策略

從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，可先在知識密集型經(jīng)紀(jì)企業(yè)試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業(yè)。從知識管理的內(nèi)容和知識管理模式的特定內(nèi)核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰(zhàn)略管理模式。企業(yè)知識戰(zhàn)略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數(shù)據(jù)庫中，以便企業(yè)員工通過計算機網(wǎng)絡(luò)直接搜尋并調(diào)用，其經(jīng)濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復(fù)利用，節(jié)省工作時間，使企業(yè)產(chǎn)品成本和服務(wù)成本大大降低，規(guī)模經(jīng)濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結(jié)合，即未經(jīng)編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進(jìn)一流專家、人才、知識，在經(jīng)濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當(dāng)知識的獲取、運用和創(chuàng)造知識的能力成為經(jīng)濟發(fā)展關(guān)鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認(rèn)識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環(huán)境和適應(yīng)知識型人才發(fā)展的管理組織結(jié)構(gòu)；要鼓勵學(xué)習(xí)，重視培訓(xùn)，在企業(yè)員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進(jìn)員工“終身學(xué)習(xí)”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)要按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的方法，對員工的工作績效進(jìn)行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據(jù)，并通過績效評價改善員工的工作態(tài)度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術(shù)創(chuàng)新模式。技術(shù)創(chuàng)新作為知識創(chuàng)新的延伸和轉(zhuǎn)化對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)具有實際意義。企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新模式有傳統(tǒng)型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同規(guī)模、不同發(fā)展時期，對技術(shù)創(chuàng)新模式進(jìn)行有差別的自主選擇。

參考文獻(xiàn)：

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2.魏江，MarkBoden等.知識密集型服務(wù)業(yè)與創(chuàng)新[M].北京:科學(xué)出版社，2004

篇7

前兩天有一位廣州當(dāng)?shù)嘏琶叭拇笮头康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的高管來訪，在筆者（廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長）辦公室談起一個困惑：我們加入?yún)f(xié)會的公司要受會員自律公約的約束，不入會的反而不用受約束，我們這不是花錢找麻煩嗎？

這樣的問題其實不是第一次有會員向筆者提出，不過這次我沒有直接回答，而是講了一個前幾天剛剛發(fā)生的故事。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會在成立三年之后開始申請4A級社會團(tuán)體，前幾天民間組織管理局組織認(rèn)證專家到協(xié)會實地考察，在聽取了協(xié)會的匯報之后，認(rèn)證專家說：“你們協(xié)會先后出臺了《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用評價管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)不良行為管理辦法》等多項行業(yè)自律管理制度，并結(jié)合我市二手房交易市場實際情況，推出了《二手房買賣重點事項告知書》、《看樓協(xié)議書》等指引性文件，還通過舉辦房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)自律簽約大會、組織全體會員單位共同開展‘誠信Logo標(biāo)貼’等活動，在會員中倡導(dǎo)誠信經(jīng)營、守法自律。這樣市民就會信任協(xié)會會員，將協(xié)會會員與非會員加以區(qū)分。”

當(dāng)時這番話對筆者的觸動很大，因為自從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會成立以來，一直把為會員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為協(xié)會工作的中心，而事實上組織會員加強行業(yè)自律也是協(xié)會向會員提供的一種服務(wù)，自律和服務(wù)在這一點上得到了完美的結(jié)合。

我把這個故事說給這位經(jīng)紀(jì)公司的高管聽，并且借用這個故事來回答他的疑問，雖然看上去他并未能完全被這個故事說服，但他還是表示看到了未來發(fā)展的方向。

其實我還經(jīng)常給房地產(chǎn)中介行業(yè)的朋友講全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的故事：全美有超過300萬名持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但并非全部經(jīng)紀(jì)人都是全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的會員。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）成立于1908年，距今已有100多年歷史，NAR的會員具有一個專門的稱呼Realtor，這是一個完全生造出來的英文詞，專指NAR會員（NAR的全稱即：National Association of Realtors），并且是一個注冊商標(biāo)，所以通常他們會鄭重地寫作Realtors ，后面加圈的R表示這個名稱是經(jīng)過注冊的。如果用剛才那位經(jīng)紀(jì)公司高管的話說，成為NAR的會員也是典型的“花錢找麻煩”——會員當(dāng)然要交納會費，同時還要參加繼續(xù)教育，要遵守NAR的職業(yè)道德規(guī)范。但作為NAR的會員，卻可以在社會上享有很高的聲望，公眾都知道NAR會員能夠提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。而且只有NAR會員才能加入各級MLS系統(tǒng)（關(guān)于MLS，詳見筆者近年來在《中國房地產(chǎn)》雜志發(fā)表的若干篇相關(guān)文章），加入這個系統(tǒng)就能用最快的速度幫助客戶找到買家（賣家）。

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北京市房屋租賃管理若干規(guī)定完整版全文

第一章　總　則

第一條　為了加強房屋租賃管理，維護(hù)社會秩序，保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅租賃和

非住宅房屋租賃他人居住的，依照本規(guī)定管理。

第三條　房屋租賃管理堅持管理與服務(wù)相結(jié)合的原則，實行屬地管理。

第四條　本市各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對房屋租賃管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立出租房屋管理機構(gòu)。出租房屋管理機構(gòu)具體負(fù)責(zé)房屋租賃管理的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等綜合管理工作。

公安機關(guān)負(fù)責(zé)出租房屋治安管理、消防管理和租賃當(dāng)事人的戶籍管理。

建設(shè)(房屋)行政部門負(fù)責(zé)房屋租賃市場、出租房屋建筑結(jié)構(gòu)安全的監(jiān)督管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)管理。

工商行政管理部門負(fù)責(zé)對經(jīng)紀(jì)活動進(jìn)行綜合監(jiān)督管理，查處利用出租房屋進(jìn)行無照經(jīng)營等違法經(jīng)營行為。

民防行政部門負(fù)責(zé)人防工程的租賃管理。

衛(wèi)生、人口計生、規(guī)劃、稅務(wù)、國家安全和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好房屋租賃的管理工作。

第五條　區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在社區(qū)、村建立負(fù)責(zé)房屋租賃管理、服務(wù)的基層管理服務(wù)站(以下簡稱基層管理服務(wù)站)，并保障其工作所需的經(jīng)費、辦公場所。

第六條　居民委員會、村民委員會等基層組織應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)行政部門做好房屋租賃管理工作，督促出租人、承租人自覺遵守國家和本市房屋租賃管理規(guī)定。

居民委員會、村民委員會可以根據(jù)本地區(qū)實際，組織居民制定房屋租賃管理公約，對房屋租賃實行自治管理。

第二章　出租登記

第七條　本市實行房屋出租登記制度。辦理房屋出租登記不得收費。

第八條　出租人應(yīng)當(dāng)自與承租人訂立房屋租賃合同之日起7日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù)，并填報下列內(nèi)容：

(一)出租人、承租人姓名或者名稱、證件種類和號碼、住所地，實際居住人員的姓名、身份證件種類和號碼、戶籍地;

(二)出租房屋的基本情況、租金和租賃期限;

(三)房屋權(quán)屬證書或者房屋來源證明;

(四)本市規(guī)定的其他內(nèi)容。

第九條　房屋租賃合同變更或者終止的，出租人應(yīng)當(dāng)自合同變更或者終止之日起5日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理服務(wù)站辦理登記變更、注銷手續(xù)。

在房屋租賃合同有效期內(nèi)，居住人員發(fā)生變更的，承租人應(yīng)當(dāng)自變更之日起2日內(nèi)告知基層管理服務(wù)站，辦理變更登記手續(xù)。

第十條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事房屋租賃居間活動，應(yīng)當(dāng)書面告知租賃當(dāng)事人到房屋所在地基層管理服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù);提供房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條、第九條第一款的規(guī)定，辦理房屋出租登記、變更、注銷手續(xù)。

第十一條　基層管理服務(wù)站應(yīng)當(dāng)為辦理房屋出租登記的當(dāng)事人提供下列服務(wù)：

(一)宣傳有關(guān)房屋租賃管理的規(guī)定和安全使用房屋的知識;

(二)告知有關(guān)人員辦理流動兒童入學(xué)、國家免疫規(guī)劃項目的預(yù)防接種、計劃生育免費技術(shù)服務(wù)等事項的規(guī)定和流程;

(三)根據(jù)當(dāng)事人的要求出具與房屋租賃有關(guān)的證明;

(四)受當(dāng)事人委托提供辦理暫住登記、暫住證件，辦理普通地下室登記備案，交驗、登記流動人口婚育證明，辦理臨時流動人口婚育證明，納稅代辦服務(wù)等;

(五)提供維權(quán)服務(wù)信息;

(六)市和區(qū)、縣人民政府規(guī)定的其他服務(wù)項目。

基層管理服務(wù)站為當(dāng)事人提供服務(wù)，不得收取任何費用。基層管理服務(wù)站不得從事或者變相從事經(jīng)營性活動。

第三章　管理規(guī)范

第十二條　出租房屋的安全由房屋所有人負(fù)責(zé)。房屋承租人應(yīng)當(dāng)對其使用行為負(fù)責(zé)。

房屋所有人將出租房屋委托他人管理的，應(yīng)當(dāng)書面報告房屋所在地的基層管理服務(wù)站。

第十三條　出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。

禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

第十四條　出租人有權(quán)對承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督。出租人不得向無身份證明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式為非法生產(chǎn)經(jīng)營活動提供便利條件;發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑的，及時向公安機關(guān)報告。

對多人居住的出租房屋，出租人應(yīng)當(dāng)建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報送基層管理服務(wù)站。

出租人出租房屋的收入，應(yīng)當(dāng)依法納稅。

第十五條　承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人進(jìn)行房屋出租登記;不得利用租賃房屋從事非法生產(chǎn)、加工、儲存、經(jīng)營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)和其他違法活動，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。

第十六條　向境外單位、人員出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋，或者承租人留住境外人員的，出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)國家安全管理的規(guī)定。

第十七條　房屋管理單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對房屋進(jìn)行安全管理：

(一)建立房屋安全管理制度，落實各項管理措施。

(二)按規(guī)定對所管房屋進(jìn)行安全檢查，并將安全檢查情況予以記錄，妥善保存。

(三)按照有關(guān)行政部門或者基層管理服務(wù)站的要求提供房屋安全檢查結(jié)果。

(四)發(fā)現(xiàn)危及房屋使用安全或者其他違法行為的，立即制止，并督促責(zé)任人改正;拒不改正的，及時報告房屋所在地有關(guān)行政部門依法處理。

第十八條　從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法成立，取得營業(yè)執(zhí)照，符合國家和本市規(guī)定的條件。

從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書。未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書的人員，不得從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動。

第十九條　本市對房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托業(yè)務(wù)實行銀行代收代付、風(fēng)險準(zhǔn)備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度。具體辦法由市建設(shè)(房屋)行政部門會同有關(guān)部門制定。

第二十條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

(一)在經(jīng)營場所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書復(fù)印件。

(二)房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面經(jīng)紀(jì)合同，統(tǒng)一收取傭金、開具發(fā)票。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。

(四)不得偽造、變造、買賣、出借、出租房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書。

(五)不得占用、挪用或者拖延支付客戶資金。

(六)不得居間、出租不符合出租條件的房屋。

第四章　監(jiān)督檢查

第二十一條　本市按照統(tǒng)一規(guī)劃、資源共享的原則，建立房屋租賃綜合管理信息系統(tǒng)平臺，對房屋租賃信息實行動態(tài)管理。

管理、使用房屋租賃信息的部門及其工作人員，應(yīng)當(dāng)對房屋租賃信息保密，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第二十二條　公安、建設(shè)(房屋)、工商行政管理、民防、衛(wèi)生、人口計生、規(guī)劃、稅務(wù)和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法責(zé)任制，落實對房屋租賃管理的監(jiān)督檢查責(zé)任;在執(zhí)法中發(fā)現(xiàn)不屬于本部門查處的違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時告知同級出租房屋管理機構(gòu)，出租房屋管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時告知有關(guān)行政部門依法查處。

房屋管理單位、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)行政部門對房屋租賃進(jìn)行管理。

第二十三條　市和區(qū)、縣有關(guān)行政部門，街道辦事處，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好對基層管理服務(wù)站及其工作人員的培訓(xùn)、指導(dǎo)工作。

第二十四條　基層管理服務(wù)站應(yīng)當(dāng)建立巡視制度，采集房屋租賃信息，對房屋租賃情況進(jìn)行日常檢查，并做好下列工作：

(一)發(fā)現(xiàn)登記信息不實的，予以更正;

(二)發(fā)現(xiàn)未登記的，進(jìn)行補登;

(三)發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患的，督促出租人或者承租人進(jìn)行整改;

(四)發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、衛(wèi)生、計劃生育、建筑結(jié)構(gòu)安全等管理規(guī)定的違法行為，報告上級出租房屋管理機構(gòu)或者其他有關(guān)行政部門。

第二十五條　經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定，出租房屋屬于危險房屋的，建設(shè)(房屋)行政部門應(yīng)當(dāng)告知房屋所有人、承租人按規(guī)定采取解危措施。采取解危措施，需要承租人或者其他使用人暫時遷出的，承租人或者其他使用人應(yīng)當(dāng)及時遷出。出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒絕對出租房屋采取解危措施的，建設(shè)(房屋)行政部門應(yīng)當(dāng)依法采取強制加固、修繕措施，并可以責(zé)令承租人或者其他使用人限期遷出。

強制加固、修繕發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)，因阻礙加固、修繕造成的損失，由阻礙加固、修繕的責(zé)任人承擔(dān)。

第二十六條　建設(shè)(房屋)、工商行政管理等行政部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)履行監(jiān)督檢查職責(zé)時，可以檢查有關(guān)資料，了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)情況和客戶資金、風(fēng)險準(zhǔn)備金等方面的管理情況;可以要求被檢查單位提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證書。

建設(shè)(房屋)、工商行政管理等行政部門可以根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定向社會公布監(jiān)督檢查的有關(guān)信息。

第五章　法律責(zé)任

第二十七條　具有房屋租賃管理職責(zé)的行政部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其上級部門或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條　對違反本規(guī)定的下列行為，由公安機關(guān)按照下列規(guī)定處罰：

(一)出租人、承租人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未按照本規(guī)定第八條、第九條規(guī)定辦理房屋出租登記、變更、注銷手續(xù)的，責(zé)令改正，處200元以上500元以下罰款。

(二)違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在治安、消防安全隱患的，責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款。

(三)違反本規(guī)定第十四條第一款規(guī)定，出租人向無身份證明的人出租房屋，或者發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑，不向公安機關(guān)報告的，處200元以上500元以下罰款。

(四)違反本規(guī)定第十四條第二款規(guī)定，出租人未建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報送基層管理服務(wù)站的，責(zé)令改正，并可處200元以上1000元以下罰款。

(五)違反本規(guī)定第十五條規(guī)定，承租人使用租賃房屋時損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的，處警告，并責(zé)令改正;逾期拒不改正的，處200元以上500元以下罰款。

第二十九條　對違反本規(guī)定的下列行為，由建設(shè)(房屋)、工商行政管理、民防行政部門根據(jù)各自職責(zé)按照下列規(guī)定處罰：

(一)違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在建筑安全隱患的，責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款;

(二)違反本規(guī)定第十七條規(guī)定，房屋管理單位未履行安全管理職責(zé)的，責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款;

(三)違反本規(guī)定第十八條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)使用未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書的人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動的，處5000元以上3萬元以下罰款;

(四)違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未落實資金監(jiān)管制度的，責(zé)令改正，并處5000元以上3萬元以下罰款;

(五)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，違反本規(guī)定第二十條第(一)項、第(二)項、第(三)項、第(五)項、第(六)項規(guī)定，或者違反本規(guī)定第二十條第(四)項規(guī)定，出借、出租房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書的，責(zé)令改正，處3000元以上3萬元以下罰款。

第三十條　違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在衛(wèi)生安全隱患的，由衛(wèi)生行政部門責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款。

第三十一條　對違反本規(guī)定的行為，其他法律、法規(guī)、規(guī)章已經(jīng)規(guī)定行政處罰的，由有關(guān)行政部門依法處理;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附　則

第三十二條　本規(guī)定自2008年1月1日起施行。1995年6月13日北京市人民政府第13號令，根據(jù)1997年12月31日北京市人民政府第12號令第一次修改，根據(jù)2004年6月1日北京市人民政府第150號令第二次修改的《北京市外地來京人員租賃房屋治安管理規(guī)定》同時廢止。

 

看了“北京市房屋租賃管理若干規(guī)定”還看了：

1.北京市房屋租賃管理若干規(guī)定

2.北京市房屋租賃管理規(guī)定

3.北京租房規(guī)定

4.單位房屋租賃管理規(guī)定

篇9

一、本市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上存量房交易結(jié)算資金實行監(jiān)管。鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所為本市市區(qū)存量房交易資金具體監(jiān)管機構(gòu)。各轄市內(nèi)存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管參照本規(guī)定實施。

存量房交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所在銀行開設(shè)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，根據(jù)合同約定條件，劃轉(zhuǎn)交易資金。交易當(dāng)事人也可以簽署自擔(dān)風(fēng)險聲明書，按照合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式。

二、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所應(yīng)在銀行開設(shè)交易結(jié)算資金專用存款賬戶，賬號名稱為[鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所]名稱后加“客戶交易結(jié)算資金”字樣，該帳戶專門用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和支付。

買房的購房資金在辦理房屋所有權(quán)交易登記前可一次性存入也可分批存入。交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，不屬于鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所的負(fù)債。交易結(jié)算資金不提現(xiàn)、不收取手續(xù)費。

若有關(guān)部門對客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃，開戶銀行、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)。

三、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所應(yīng)在銀行按房產(chǎn)買賣的資金監(jiān)管協(xié)議建立子賬戶，交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向銀行提供個人存款帳戶用于資金劃撥，子賬戶劃撥時應(yīng)當(dāng)依據(jù)加蓋有鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所開據(jù)的支取憑證支付。

支取憑證應(yīng)憑房產(chǎn)買賣雙方簽字的領(lǐng)款申請書開據(jù)，應(yīng)有業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門簽章；監(jiān)管協(xié)議議定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅而當(dāng)事人一方不予配合的，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易可以直接開據(jù)支取憑證

四、房產(chǎn)買方應(yīng)將購房資金存入或轉(zhuǎn)入客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶下的子賬戶。交易完成后，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣方的個人銀行結(jié)算賬戶。交易未達(dá)成的，交易雙方就撤銷買賣契約達(dá)成一致后，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃回房產(chǎn)買方的原轉(zhuǎn)入賬戶，以現(xiàn)金存入的，轉(zhuǎn)入房產(chǎn)買方的個人銀行結(jié)算賬戶；貸款存入的，憑還貸憑證直接將本金轉(zhuǎn)入貸款銀行，利息由貸款人自行支付。

五、加強交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所應(yīng)保證客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的資金支付條件和具體方式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同、買賣契約或監(jiān)管協(xié)議中的約定一致。貸款銀行應(yīng)憑據(jù)存量房資金監(jiān)管協(xié)議及首付款憑證審批發(fā)放購房貸款，并將款項劃入資金監(jiān)管賬戶。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)采取定期或不定期檢查的方式，對客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強監(jiān)管。對違反合同約定使用資金的行為，要嚴(yán)肅查處。

客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開戶銀行應(yīng)按照其與鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所的約定，加強資金管理，確保存量房交易結(jié)算資金專款專用。

為確保存量房交易結(jié)算資金專款專用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以及交易保證機構(gòu)，不得通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。

篇10

深入貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（【20】37號文件）、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》和市國土房管局《天津市房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查方案》的精神，整頓規(guī)范我區(qū)房地產(chǎn)市場交易秩序，維護(hù)消費者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價格,加強房地產(chǎn)市場秩序健康發(fā)展，鞏固房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)重要作用，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的住房消費需求。

二.指導(dǎo)思想：

從實踐“三個代表”重要思想和落實科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，堅持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、健康有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

三.主要任務(wù)：

1.整頓和治理無證售房行為。無證售房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房銷售許可證，自行或委托經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，以認(rèn)定、登記、選號等方式銷售或變相銷售的行為。對于無證售房行為，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《天津市商品房管理條例》等法律法規(guī)進(jìn)行查處。

2.整頓和治理囤積房源等行為。對房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序行為，依法進(jìn)行查處。

3.整頓和治理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定，對于利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房信息等費用，在過程中非法賺取差價、占壓資金等違規(guī)行為、依法進(jìn)行查處。

四.方法步驟和時間安排：

執(zhí)法檢查自7月21開始，至8月31日結(jié)束，分四個階段進(jìn)行：

第一階段，市國土房管局部署階段（7月21日）。聽從上級安排，認(rèn)真學(xué)習(xí)文件精神，深刻領(lǐng)會文件實質(zhì)和對保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重大現(xiàn)實意義，切實把思想統(tǒng)一到國務(wù)院37號文件精神上來，精心準(zhǔn)備，認(rèn)真組織。

第二階段，全面檢查階段（7月22日-8月11日）。

為了更加深入廣泛地開展此次檢查工作，我局將于7月28日，在星光廣場開展專項宣傳咨詢活動，發(fā)放宣傳材料，解答群眾疑問，面向社會宣傳此次檢查的內(nèi)容，公布投訴電話，接受群眾投訴和舉報，并根據(jù)群眾反映的情況，開展針對性地檢查。分別召開房地產(chǎn)開企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)座談會，組織他們認(rèn)真學(xué)習(xí)國辦37號文件、建設(shè)部166號文件及市局的文件精神，深刻領(lǐng)會，提高認(rèn)識。同時部署此次檢查工作，為這項工作的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

此次檢查采取全面檢查和有針對性地檢查相結(jié)合的方法進(jìn)行，我局將對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，開展拉網(wǎng)式清查，做到全面覆蓋，全面檢查，不留任何死角。

具體檢查內(nèi)容：

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

（1）是否存在無證售房或變相無證售房行為；

（2）商品房網(wǎng)上銷售是否合規(guī)；

（3）商品房網(wǎng)上預(yù)定是否合規(guī)；

（4）是否存在虛假信息、炒賣房號行為；

（5）商品房銷售現(xiàn)場是否公示《商品房條例》和《商品房買賣合同》示范文本；

（6）商品房銷售現(xiàn)場是否公示《商品房銷售方案》；

（7）是否存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價行為；

（8）是否存在不按規(guī)定進(jìn)行合同備案行為。

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

（1）是否存在未經(jīng)備案開展經(jīng)營的行為；

（2）是否銷售無證商品房；

（3）成交的存量房是否公示；

（4）是否存在非法賺取房屋交易差價行為；

（5）是否存在為禁止轉(zhuǎn)讓的房屋提供中介服務(wù)的行為；

（6）是否存在占壓當(dāng)事人房款的行為；

（7）服務(wù)場所是否公示《中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》；

（8）服務(wù)場所是否公示《中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《服務(wù)內(nèi)容》、《執(zhí)業(yè)規(guī)范》和投訴電話。

第三階段，整改處理階段（8月12日-8月20日）。對檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的違法違規(guī)行為進(jìn)行集中梳理，對存在不規(guī)范經(jīng)營行為的企業(yè)進(jìn)行責(zé)令整改；對需要進(jìn)行處罰的企業(yè)，按照法定程序進(jìn)行處罰；對普遍存在的典型問題，通過媒體予以曝光，達(dá)到警示企業(yè)、提醒群眾的目的。

第四階段，總結(jié)階段（8月21日-8月31日）。8月21-24日，摸清開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)底數(shù)，匯總情況，弄清存在問題，按問題類型剖析原因，總結(jié)檢查中的經(jīng)驗做法及效果，建立長效管理機制。并于8月24日前將檢查總結(jié)及相關(guān)資料上報市局。

五．組織領(lǐng)導(dǎo)

這次檢查是落實37號文件精神的重要措施，是保障我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，確保國辦37號文件要求落到實處的具體行動，為使檢查達(dá)到預(yù)期效果，我局成立專項領(lǐng)導(dǎo)小組，由孔淑英同志任組長，安承明局長任副組長，丁連生、李廣茂、張紅梅、周萍同志為小組成員，負(fù)責(zé)檢查的組織實施，確保抓出成效，不走過場。

六.幾點要求

1.提高認(rèn)識。此次檢查是落實國辦37號文件精神的重要措施，是當(dāng)前的重要任務(wù)，我們一定要站在執(zhí)政為民和建立和諧房地產(chǎn)市場的高度，認(rèn)識規(guī)范房地產(chǎn)市場的重要性，關(guān)系國民經(jīng)濟的發(fā)展，關(guān)系群眾生活。

2.抓典型，以點帶面。根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的典型問題，區(qū)分不同類型，深入分析研究，剖析原因，制訂相應(yīng)措施，對違規(guī)行為給予相應(yīng)處罰，通過以點帶面的方式，解決各種違法違規(guī)行為。做到邊檢查、邊分析、邊整改、邊處理、邊糾正，對違規(guī)行為分類處理，觸犯法律的移交司法部門，做到事事有結(jié)果，件件有著落。