導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)行業(yè)的發(fā)展歷程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：城市社區(qū)；物業(yè)管理；路徑

1路徑

1．1重視城市基層社區(qū)自治組織的不斷完善

城市基層社區(qū)基層自治組織主要是社區(qū)居民委員會和業(yè)主委員會，它們是基層社區(qū)進行自我監(jiān)管、自我服務(wù)、自我教育的組織，這兩個組織能夠在一定程度上緩解物業(yè)公司與業(yè)主二者在權(quán)力方面的不對稱狀態(tài)，抑制基層社區(qū)物業(yè)監(jiān)管的行政化行為。然而，上述2個組織當前因為受到諸多因素的制約，導(dǎo)致它們的功能并沒有完全發(fā)揮出來，就業(yè)主委員會而言，遇到的問題如下。①在一些小區(qū)內(nèi)，沒有業(yè)主委員會。成立業(yè)主委員會的程序相對繁瑣，假設(shè)得不到上級部門、社區(qū)物業(yè)公司的大力支持，業(yè)主委員會的成立將會非常難；②業(yè)主委員會的運轉(zhuǎn)會給社區(qū)內(nèi)的業(yè)主增加一定的經(jīng)濟負擔(dān)。業(yè)主們自愿形成的自治組織———業(yè)主委員會，要想將其正常運作起來，需要一定的費用，這些費用由業(yè)主均攤，無疑會增加業(yè)主的經(jīng)濟負擔(dān)，假設(shè)業(yè)主不愿均攤費用，業(yè)主委員會就難以運作起來；③即使成立了業(yè)主委員會，因為牽扯到內(nèi)部利益的分配問題，有可能會使得該組織不能發(fā)揮維護業(yè)主共同利益的積極作用。原因是，業(yè)主委員會是受業(yè)主的委托，二者之間是委托的關(guān)系，在這種狀態(tài)下，因為存在信息不對稱的現(xiàn)象，業(yè)主無法在第一時間有效監(jiān)督、約束業(yè)主委員會的各種行為，這時，一些業(yè)主委員可能會就出現(xiàn)“道德風(fēng)險”問題。另外，每個社區(qū)都有很多業(yè)主，業(yè)委會在履行其職責(zé)時，所有權(quán)的主體是多元化的。業(yè)主之間既有共同的利益，也有差異化的需求。所以，在處理具體事務(wù)時，容易出現(xiàn)利益紛爭的現(xiàn)象。相關(guān)研究資料顯示，現(xiàn)在的業(yè)委會遇到的難題，基本可以歸納為業(yè)主開會難、業(yè)委會籌建難、司法維權(quán)難、正常運作難、業(yè)委會及其成員監(jiān)管難等。因此，在現(xiàn)階段我們應(yīng)持續(xù)健全社區(qū)業(yè)委會，積極完善社區(qū)居委會的各項功能，以緩解物業(yè)管理的利益沖突，弱化物業(yè)管理的行政性。社區(qū)居委會是一個維護居民利益的合法組織，從某種程度上講，它的權(quán)威性很強，這一權(quán)威性可以有效幫助協(xié)調(diào)居民和社區(qū)物業(yè)管理二者的糾紛，切實維護各方利益。當然，社區(qū)自治組織和社區(qū)物業(yè)的關(guān)系，不是對立的，而是多元化的合作，共同維護利益的關(guān)系，一起推動社區(qū)物業(yè)更加完善。

1．2重視物業(yè)社區(qū)共同體理念的不斷強化

（1）要強化業(yè)主的主體意識。物業(yè)公司承擔(dān)為業(yè)主服務(wù)的業(yè)務(wù)，小區(qū)不是物業(yè)公司而是業(yè)主的，實施物業(yè)監(jiān)管的實質(zhì)是業(yè)主在行使自己的權(quán)利，業(yè)主主導(dǎo)物業(yè)，物業(yè)為業(yè)主服務(wù)，這便是二者的關(guān)系。（2）要強化居民互動，讓他們積極參與物業(yè)監(jiān)管，業(yè)主之間要互相信任，互相了解，構(gòu)建有特色的社區(qū)文化，強化業(yè)主的歸屬感，最終建立和諧社區(qū)。

1．3強化政府部門在物業(yè)治理中的積極作用

（1）從制度上規(guī)范物業(yè)監(jiān)管者的準入退出資格。要積極完善社區(qū)物業(yè)監(jiān)管者的準入制度，加強建設(shè)物業(yè)監(jiān)管隊伍，提升該隊伍的綜合素質(zhì)，如果存在沒有物業(yè)監(jiān)管資質(zhì)的公司存在于社區(qū)內(nèi)，相關(guān)部門要責(zé)令制止，嚴禁入內(nèi)。同時，健全物業(yè)退出制度。假設(shè)物業(yè)監(jiān)管者在其監(jiān)管過程中存在不規(guī)范的行為，同時，不能在第一時間改掉，相關(guān)部門就要取消它的資質(zhì)。（2）政府要規(guī)范物業(yè)監(jiān)管者的權(quán)利。強化物業(yè)監(jiān)管管理工作。盡管社區(qū)內(nèi)的業(yè)主，都很需要物業(yè)管理，然而，因為物業(yè)監(jiān)管方式不當，導(dǎo)致了業(yè)主的這一需求被弱化，在很多時候，業(yè)主和物業(yè)都形成了勢不兩立的局面，所以，要想實現(xiàn)物業(yè)監(jiān)管的可持續(xù)性發(fā)展，政府的相關(guān)部門就要嚴格規(guī)范物業(yè)管理者的各項權(quán)力，深入規(guī)范物業(yè)公司的收費行為。（3）保持業(yè)主利益訴求渠道通暢。政府相關(guān)職能部門，要充分發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)作用，積極回應(yīng)業(yè)主反映的問題，及時將問題解決掉，不可出現(xiàn)問題積累現(xiàn)象。（3）加大對物業(yè)監(jiān)管的支持力度。盡管現(xiàn)階段的物業(yè)監(jiān)管工作日常運作使用的是市場化運作的方式，在運作過程中，不可避免的會出現(xiàn)強烈的利益沖突。在管理時，為了將這一沖突降至最低，政府應(yīng)對為物業(yè)監(jiān)管提供一定的稅收優(yōu)惠政策，幫助物業(yè)公司實現(xiàn)良性發(fā)展。

2結(jié)束語

城市社區(qū)物業(yè)管理不僅承擔(dān)社區(qū)房產(chǎn)物業(yè)本身的管理服務(wù)，還承擔(dān)著通過服務(wù)去構(gòu)筑有利于人與人之間溝通、人與自然和諧發(fā)展的生活環(huán)境。因此，要從多角度加強社區(qū)物業(yè)管理，從而實現(xiàn)其良性發(fā)展，進而為居民提供優(yōu)質(zhì)、和諧、發(fā)展的城市社區(qū)。

［參考文獻］

［1］婁成武，孫萍．社區(qū)管理學(xué)（第三版）［M］．北京：高等教育出版社，2012．

篇2

摘 要 互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)導(dǎo)致服務(wù)業(yè)商業(yè)模式都在不同程度的創(chuàng)新，有的企業(yè)把互聯(lián)網(wǎng)這個業(yè)務(wù)推進器用的很好，能有效的把核心技術(shù)、企業(yè)文化、營銷手段結(jié)合，打破既有壁壘，形成經(jīng)濟效益。本文在借鑒了美食、洗衣、汽車美容、女性用品等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的運行模式后，就服務(wù)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合提出一點看法。

關(guān)鍵詞 互聯(lián)網(wǎng)+ 經(jīng)濟發(fā)展 經(jīng)濟動能

一、增加計算機類合作人，共建互聯(lián)網(wǎng)平臺

做企業(yè)，主要是做事情。尋求有共同搭建平臺意向的計算機類的合伙人，在基本思路一致后，就可以著手平臺藍圖規(guī)劃了。現(xiàn)有成功模式中，不建議由兩家新公司合作共建平臺，最好其中一家已經(jīng)用有一定的知名度，或者服務(wù)企業(yè)有知名的服務(wù)品牌，或者計算機公司有拿得出手的成功平臺建設(shè)方案和經(jīng)驗。這樣一主一副，比雙方都是知名品牌的合作成本更低、效果更好。

前期平臺建設(shè)定位在哪個領(lǐng)域、提供什么樣的品質(zhì)、服務(wù)收取什么樣的價位都是可圈可點的。平臺應(yīng)以優(yōu)勢企業(yè)為主，向周邊產(chǎn)品蔓延。具體來說：兩家企業(yè)合作，服務(wù)企業(yè)比計算機企業(yè)要有實力，比如餐飲類服務(wù)企業(yè)有知名食品，消費者認可度高，那餐飲企業(yè)可以與美團合作、可以與稍小一些的計算機企業(yè)合作共建自己的網(wǎng)絡(luò)營銷平臺。這樣餐飲企業(yè)的成本可以保持基本不變，但能獲取更大的發(fā)展機會。而計算機企業(yè)，可以借助餐飲企業(yè)的知名度，樹立自己的計算機品牌的同時，也能收取一定的報酬。反之，兩家企業(yè)合作時計算機企業(yè)要比實體企業(yè)更有實力，比如計算機企業(yè)有成功的打造訪問量過幾十億的平臺的經(jīng)驗，打造過若干著名網(wǎng)絡(luò)營銷平臺，在選擇實體企業(yè)合作時，可以選擇成立時間不太長，還出于成長期的企業(yè)合作。具體來說，自己搭建好網(wǎng)絡(luò)營銷平臺后，自己把控收款權(quán)、接手業(yè)務(wù)權(quán)，由實體企業(yè)負責(zé)進貨、送貨。這樣計算機企業(yè)保證自己獲得了大部分利潤，而實體企業(yè)雖然利潤空間不大，但是在合作中培養(yǎng)了自己的物流體系和管理經(jīng)驗，也是不錯的合作。

二、企業(yè)做大做強就意味著擁有了業(yè)務(wù)量

業(yè)務(wù)量和利潤有直接的關(guān)系，通常意義上，做強、做出口碑會擁有業(yè)務(wù)量，這是好理解的。做大，也能擁有業(yè)務(wù)量，這里的做大指的是擴大業(yè)務(wù)范圍。舉例說明：某家網(wǎng)絡(luò)銷售水果的店面，擁有雄厚的水果基地和人性化的網(wǎng)絡(luò)銷售平臺，經(jīng)營效益比較好。在經(jīng)營過程中，有的顧客反應(yīng)某種水果更好吃，為此新增加了該水果的基地作為合作企業(yè)，兩家水果基地共同使用一個平臺銷售水果，利潤共享。有的顧客反應(yīng)物流比較慢，影響水果的新鮮度，為此與專業(yè)物流公司合作，降低了自有物流的成本，增加了專業(yè)物流的比重。在總成本不變的情況下，運輸效果更好了。

縱觀現(xiàn)在著名的互聯(lián)網(wǎng)公司，其業(yè)務(wù)都在向其他領(lǐng)域擴大。比如：新浪、搜狐、網(wǎng)易這些門戶網(wǎng)站，也開拓了游戲、中介、銷售這些業(yè)務(wù)。以電子商務(wù)見長的阿里巴巴也開拓了自己的媒體平臺。通訊軟件QQ、微信也開通了購物、理財模塊?；ヂ?lián)網(wǎng)公司橫向做大、縱向做強都可以擴大業(yè)務(wù)量、提升利潤空間。

三、區(qū)分不同消費群體，科學(xué)對待團購消費

團購是企業(yè)與消費者博弈的結(jié)果，能取得雙方共贏的局面。消費者能取得最大的折扣，企業(yè)能獲得薄利多銷。不能否認的是，消費目標是可以劃分的。有的是填飽肚子型的，有這么個東西能吃飽就行；有的是品質(zhì)生活型的，要求有格調(diào)有文化；有的是節(jié)約型的，有便宜的絕不買貴的。在團購中比較常見的方法是推銷特色套餐，滿足不同的消費者的需求。

我國商務(wù)團購從2010年開始興起，淘寶團購奔馳SMART為團購畫上了迷人的一筆，但是隨之而來的是來自于結(jié)算方式安全性、售后服務(wù)無保障、不正當競爭等方面的質(zhì)疑之聲。目前，比較流行的團購網(wǎng)站諸如美團、拉手、QQ團是做的比較成功的，他們多數(shù)與支付寶等第三方支付平臺合作，在商務(wù)部和工信部也有較好的口碑。

有人認為，由于團購屬于新興事物，在持續(xù)銷量上的表現(xiàn)差強人意，所以不少商家把團購作為線上線下銷售的有益補充。具體來說，團購能在短時間聚集大量的購買力，從長遠來說是在透支商家的銷售力，并沒有取得更大的銷售量。另外，據(jù)調(diào)查團購的消費者其品牌忠誠度明顯偏低，不利于樹立自己的品牌。也有人認為，團購開拓了新的銷售模式，能讓商家和消費者都獲利，特別是在回流資金角度有著迷人的效果。對于團購的質(zhì)疑，他們樂觀的認為銷售模式無所謂好壞，關(guān)鍵還是在于管理?？梢酝ㄟ^上線銷售，線下開設(shè)實體店增加與顧客的見面機會能彌補后續(xù)服務(wù)不到位的不足。

比較客觀的說，對于新開業(yè)的商家、反季節(jié)銷售的商品、接待能力優(yōu)秀的企I采用團購能取得較好的效果。鑒于中小型商家接待能力弱、門庭若市的商家、銷售馳名品牌的商家，開展團購活動有的會產(chǎn)生不良口碑，有的會透支市場購買力，團購活動并不適于這類的企業(yè)。

四、注重移動終端的建設(shè)，使APP更人性化

APP是商家在消費者手機上裝的一個移動終端，人性化、便于使用是APP的靈魂。建設(shè)自己的APP是第一步，商家自己的拳頭產(chǎn)品放在終端最顯眼的位置，除此之外，可以再增設(shè)3―4個模塊，過多的模塊會使終端雜亂無章，讓消費者沒有興趣使用。終端的后臺管理是終端生命力的體現(xiàn)，收集和科學(xué)使用消費者消費信息、保障消費者資金安全、交易記錄可查詢，這些功能都是龐大的后臺在支撐。

推廣APP的方法有幾百種，從口碑和效果上來看，效果好的有兩種。第一種是和手機綁定，像HTC，OPPO，魅族手機，聯(lián)想手機都有這種合約機，用這種和手機綁定的方式是有中等影響力的APP常用的模式。第二種是與移動、聯(lián)通、電信運營商合作，在應(yīng)用商店推廣。這種方式的優(yōu)勢是潛在顧客群體大，不足之處是獲得運營商的準入門檻低，但是獲得青睞、取得高使用率的情況不多。

五、看清互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)，不盲從不跟風(fēng)

以互聯(lián)網(wǎng)為手段，產(chǎn)生新的商業(yè)模式是顛覆性的創(chuàng)造，但是這種創(chuàng)造還是少數(shù)，更多的是把互聯(lián)網(wǎng)作為一種工具，促進現(xiàn)有業(yè)務(wù)的提升?；ヂ?lián)網(wǎng)跟實體經(jīng)濟有相似之處，淘寶與集市一般貨物琳瑯滿目、京東像商場一樣產(chǎn)品有品質(zhì)、相親網(wǎng)站就像紅娘、支付寶有銀行的資金流通功能、自媒體與傳統(tǒng)媒體同存、滴滴打車與傳統(tǒng)交通并在……這些商業(yè)模式雖然不同，但其本質(zhì)還是一樣的，或者是賣貨、或者是坐車、或者是宣傳，其最終的目的也是盈利。如果盲目跟風(fēng)，沒有規(guī)劃藍圖，為了互聯(lián)網(wǎng)化而去做平臺，無疑是以失敗而告終的。

加入互聯(lián)網(wǎng)也是有時機和順序的，從現(xiàn)實來看，最先融入互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)是廣告業(yè)，后來零售業(yè)、批發(fā)商分銷商、制造業(yè)企業(yè)也先后在業(yè)務(wù)中拓展了互聯(lián)網(wǎng)模塊。這是一個比較長的過程，以后將會有更多的行業(yè)加入互聯(lián)網(wǎng)，國家在互聯(lián)網(wǎng)+領(lǐng)域也有政策支撐和資金補助，在創(chuàng)新就業(yè)、協(xié)調(diào)制造業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、普惠金融、現(xiàn)代物流、交通運輸、人工智能等領(lǐng)域商家都能享受政策優(yōu)惠。

當然，新生事物在政策和管理上也會趨于完善，比如考慮到滴滴出行的安全問題，交通部正在醞釀專車監(jiān)管辦法；考慮到余額寶掃二維碼付款存在風(fēng)險，銀聯(lián)對二維碼的管理也上了一個新臺階；考慮到P2P網(wǎng)絡(luò)借貸的風(fēng)險，人民銀行出臺了《關(guān)于促進互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》……

2016年度河北省社會科學(xué)發(fā)展研究課題《河北經(jīng)濟發(fā)展新動能研究》的研究成果，課題編號：201603120205

參考文獻

篇3

[關(guān)鍵詞] 衡水市；物業(yè)管理；現(xiàn)狀；分析

[基金項目] 2013年度衡水市社會科學(xué)重點研究課題，課題編號：2013035A。

【中圖分類號】 F293.33 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2013）10-144-2

一、前言

衡水市的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)有了十幾年的發(fā)展歷程，并在各部門的努力下取得了實質(zhì)性的進展，逐漸成為家喻戶曉的新型服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)實際上是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進一步完善和延續(xù)，是用戶生活過程中必不可少的組成部分，有效的提升了居民的生活質(zhì)量。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)業(yè)相配套的綜合管理，其隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展而發(fā)展，并逐漸發(fā)展成為一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)興起的主要目的就是為用戶提供舒適、安全、文明的居住環(huán)境，以更好的提高居民的生活質(zhì)量，促進社會的發(fā)展。

二、衡水市物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀

近幾年來，隨著衡水市的快速發(fā)展，建筑行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)也得到了發(fā)展的機會，尤其是新興的物業(yè)管理行業(yè)，其發(fā)展進一步的提升了社區(qū)居民的生活質(zhì)量，下表是對衡水市物業(yè)管理部門的簡單調(diào)查。

但是，物業(yè)管理的發(fā)展歷程中也存在一些問題亟待解決，這時就需要相關(guān)部門采取有效措施給予解決，以更好的提高我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高人民的整體生活質(zhì)量。

（一）未能準確進行定位，服務(wù)意識有待提升

物業(yè)管理行業(yè)的核心就是提高自身的服務(wù)質(zhì)量，以更好的滿足用戶需求。但是由于部分物業(yè)部門未能對自己的職責(zé)進行準確定位，缺乏相應(yīng)的服務(wù)意識，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不能很好的滿足用戶要求。造成這種現(xiàn)象的原因主要有先期制定的收費標準過低、員工待遇不高、企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范、未能把服務(wù)業(yè)主放在第一位等原因。

（二）物業(yè)管理人員整體素質(zhì)低下

物業(yè)管理行業(yè)是一項服務(wù)性的行業(yè)，這就要求其具備一批高素質(zhì)的服務(wù)人員，以更好地服務(wù)于社會。但是，衡水市物業(yè)管理部門的工作人員整體素質(zhì)比較低下，專門的管理人員更是鳳毛麟角，大部分服務(wù)人員都是本科以下的學(xué)歷，有的人員甚至從未接受過專門的培訓(xùn)，他們對物業(yè)管理的相關(guān)知識一竅不通，導(dǎo)致物業(yè)管理的整體質(zhì)量比較低，不能很好的滿足用戶要求。如今，物業(yè)管理部門更多地注重管理模式的改革和專業(yè)化進程的發(fā)展，雖然促進了人力、物力以及財力資源的整合，但是也加重了相關(guān)專業(yè)人員的大幅度流失，進一步降低了物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，影響了我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

（三）缺乏健全的法律、法規(guī)

雖然衡水市的相關(guān)法律、法規(guī)已經(jīng)不斷進行了完善，但是由于物業(yè)管理行業(yè)是一項新興企業(yè)，各類相關(guān)法律、法規(guī)還為能很好的進行改善，導(dǎo)致出現(xiàn)了三種滯后現(xiàn)象，首先是法規(guī)的滯后，國家早在幾年前就已經(jīng)制定了相關(guān)的物業(yè)管理條款，但是我市至今仍然未能出善的法規(guī)，嚴重影響了相關(guān)工作的開展。其次是政策比較滯后，目前相關(guān)的收費標準還是由政府部門進行定價，并且制定的收費標準過低，導(dǎo)致物業(yè)部門實施起來難度比較大。最后是規(guī)范比較滯后，物業(yè)管理部門的相關(guān)規(guī)范還不夠完善。

三、提升我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的措施

（一）對物業(yè)管理行業(yè)進行準確定位，提高服務(wù)意識

物業(yè)管理部門首先要對自己的行業(yè)進行準確的定位，明確自己的服務(wù)范圍和用戶的需求。企業(yè)要根據(jù)我市的具體情況，分析和掌握物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，把業(yè)主放在管理服務(wù)的第一位，只有這樣才能從根本上提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，促進本行業(yè)不斷的規(guī)范化、社會化和專業(yè)化，更好的促進物業(yè)管理行業(yè)在本市的發(fā)展，努力提高居民的生活質(zhì)量。

（二）逐漸提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)

為了能夠更好的規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展，更好的提高物業(yè)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)，衡水市近幾年推行了物業(yè)管理考試注冊工作，有效地促進了管理隊伍的建設(shè)，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體質(zhì)量。物業(yè)管理考試注冊工作，使參考人員充分了解了自己的工作內(nèi)容和工作性質(zhì)，明確物業(yè)管理人員的職責(zé)所在，并且有效的按照既定的法律、法規(guī)進行工作。同時，管理行業(yè)還要定期對工作人員進行崗位培訓(xùn)，使他們更好的掌握相關(guān)的管理知識，不斷提高自身的專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)企業(yè)的未來發(fā)展。

（三）完善相關(guān)的法律規(guī)范

要想更好的促進物業(yè)管理企業(yè)在我市的發(fā)展，就必須制定出一套完善的法律規(guī)范標準，加強市場的監(jiān)督機制和審核標準，只有這樣才能更好地規(guī)范物業(yè)管理市場的發(fā)展。同時出臺一系列相關(guān)的規(guī)范標準，按照等級標準進行定價，以更好地滿足不同人群的服務(wù)需求。物業(yè)管理企業(yè)也要認真貫徹國家的相關(guān)規(guī)定，不斷健全本行業(yè)的各類規(guī)范和標準，以更好的促進企業(yè)健康發(fā)展，提高企業(yè)的市場競爭力。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)管理已經(jīng)成為我國發(fā)展歷程中不可或缺的組成部分，成為提升人民生活質(zhì)量的關(guān)鍵。因此，相關(guān)部門要對物業(yè)管理中存在的問題給予全面的研究和分析，以改善居民生活質(zhì)量、促進國家發(fā)展為目的，不斷推進我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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[2]董林.典型社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查及發(fā)展對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2012，（9）.

[3]田霞，薛濤.太原市物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查與分析[J].中國市場，2011，（15）.

篇4

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；經(jīng)營；互聯(lián)網(wǎng)

隨著人們對生活質(zhì)量要求的不斷提高，居住環(huán)境、人文環(huán)境等因素也越來越被社會關(guān)注。良好的居住環(huán)境是高質(zhì)量生活的基礎(chǔ)，因此，物業(yè)管理也就顯得非常重要。何為物業(yè)管理？物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相 關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。良好的物業(yè)管理可以讓業(yè)主的居住環(huán)境得到很大的改善，使業(yè)主的不動產(chǎn)得到充分的利用，物業(yè)管理企業(yè)正是為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而產(chǎn)生的。物業(yè)公司為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而對業(yè)主的不動產(chǎn)進行管理和利用。因此，物業(yè)管理行業(yè)越來越得到社會的廣泛關(guān)注。

1.我國物業(yè)管理行業(yè)的概況

80年代初期我國第一家住宅物業(yè)管理公司在深圳特區(qū)成立，隨著住房體制改革的不斷深入 而延伸至全國各地。從最初單一的住宅物業(yè)管理，向商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)管理領(lǐng)域擴展。發(fā)展至今，全國共有物業(yè)管理企業(yè)達3萬多家，從業(yè)人員超過300萬。近30年的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展并不均衡，特區(qū)、沿海城市以及上海、北京等大城市發(fā)展態(tài)勢較好，物業(yè)管理覆蓋率較高，像深圳物業(yè)管理的覆蓋率已達95%以上，上海、北京也分別達到90%和70%以上，中、小城市發(fā)展態(tài)勢較緩，西北、東北地區(qū)落后于全國其它地區(qū)。

從經(jīng)營效益上看，非居住物業(yè)如：商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)都有效益，有的還較可觀，其中以寫字樓、商廈、酒店物業(yè)等為主要代表。而起步時間最早的住宅物業(yè)，由于涉及面廣、地區(qū)發(fā)展水平差異大、業(yè)主消費觀念成熟度不一以及法規(guī)不健全等因素，至今也是問題多、投訴多、矛盾多經(jīng)營效益差。 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，在起步最早，市場化程度最高的深圳，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的平均利潤率已經(jīng)降到5%以下，住宅物業(yè)行業(yè)整體處于微利甚至虧損狀態(tài)。

2.住宅物業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀分析

2.1住宅物業(yè)基本現(xiàn)狀

考慮到地域不同、發(fā)展進程不同等因素，據(jù)統(tǒng)計，我國住宅物業(yè)的收費率高的地區(qū)平均在70%左右，低的地區(qū)平均不到50%，甚至更低。收費率低是我國住宅物業(yè)處于微利乃至虧損運行狀態(tài)的主要原因。

2.2造成住宅物業(yè)微利乃至虧損的主要原因分析

（1）國內(nèi)主要大盤及品牌地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤均為自己屬下的物業(yè)公司實施物業(yè)管理服務(wù)，包括萬科、金地、新世界、恒大、華潤地產(chǎn)等公司。建立一流物業(yè)公司的根本目的是打造地產(chǎn)開發(fā)品牌和支撐房產(chǎn)銷售，而內(nèi)部實施或明或暗的補貼策略來維護物業(yè)運營和較高服務(wù)標準，以小投入賺大錢。

（2）企業(yè)承擔(dān)的成本逐年加大。社保、醫(yī)保、公積金等福利企業(yè)繳納比例不斷上漲，讓本就微利經(jīng)營的物業(yè)企業(yè)不堪重負。而物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)。材料、水、電等能耗費等剛性成本逐年增加，進一步加重了物業(yè)企業(yè)負擔(dān)。

（3）物業(yè)管理收費非市場化。政府在制訂價格政策時往往考慮民眾經(jīng)濟承受力、社會穩(wěn)定和其他方面因素較多。較少從服務(wù)價值和收費標準相符的角度去研究和關(guān)注物業(yè)管理。

（4）無法實現(xiàn)效益的物業(yè)企業(yè)，如果沒有大開發(fā)商的支持，結(jié)果是人才難留，優(yōu)質(zhì)服務(wù)難以保持，收費率進一步下降，并形成惡性循環(huán)，無法實現(xiàn)健康運營和擴張。

3.物業(yè)管理存在以下主要問題

（1）物業(yè)管理比較突出的問題就是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、收費低、運作不規(guī)范，企業(yè)人才流失嚴重，物業(yè)管理推進緩慢等問題。

（2）而物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后，已跟不上管理工作發(fā)展的步伐，嚴重影響了物業(yè)管理的推廣和深入。

（3）成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的小區(qū)比例較低。

未成立業(yè)主自治組織，業(yè)主就成了分散的、一個一個的弱勢個體，就不能發(fā)出一個經(jīng)協(xié)商而統(tǒng)一的聲音。這是業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生各種矛盾而又難以解決的根本性原因。據(jù)《南方周末》和中國政法大學(xué)民商法學(xué)院的已有資訊，目前全國成立業(yè)主自治組織的小區(qū)，占全國小區(qū)總量的將近30%。

（4）物業(yè)公司提供的各項服務(wù)存在突出問題。

①未成立業(yè)主自治組織，物業(yè)公司的行為受不到強有力的監(jiān)督和制約。

②是有些物業(yè)公司工作人員和管理人員素質(zhì)偏低，專業(yè)技能較差，工作作風(fēng)懶散，工作責(zé)任心不強。

③有些物業(yè)公司為降低服務(wù)成本而裁減工作人員，縮減具體服務(wù)行為的頻次，甚至擅自減少服務(wù)項目。

4.另辟蹊徑、尋求創(chuàng)新

物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標體現(xiàn)在效益上，而直接關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的是經(jīng)濟效益，利潤又是經(jīng)濟效益的直接體現(xiàn)，沒有利潤的企業(yè)是談不上長期生存和發(fā)展的。按照相關(guān)統(tǒng)計整個物業(yè)管理行業(yè)除少部分公司盈利外，大部分公司是虧損經(jīng)營，企業(yè)盈利能力極差。目前我國物業(yè)管理企業(yè)自身缺失市場競爭意識、人員素質(zhì)低、管理成本高等是影響行業(yè)發(fā)展的因素，增強市場意識、更新經(jīng)營理念以及加強企業(yè)內(nèi)部管理，提高管理效益是物業(yè)管理公司今后適應(yīng)市場變化的唯一出路。

2014年彩生活通過在香港上市，募集資金可達7億多港元，這將促進彩生活更快地發(fā)展。彩生活成功上市了！這是中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一個里程碑。同時也為物業(yè)行業(yè)樹立新的標桿，讓投資者重新審視物業(yè)管理行業(yè)。

彩生活的創(chuàng)新模式主要體現(xiàn)以下兩點：

（1）物業(yè)基礎(chǔ)管理模式的變革，即通過現(xiàn)代科技的應(yīng)用形成基礎(chǔ)服務(wù)標準予以集團管控，有效控制管理成本，取得基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收益。

（2）基于所服務(wù)項目建設(shè)社區(qū)商務(wù)服務(wù)平臺，開展社區(qū)增值服務(wù)，取得豐厚的經(jīng)濟效益。他們用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來武裝企業(yè)，通過大大降低管理成本和復(fù)制管理模式、擴大管理規(guī)模，來尋求企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 發(fā)展環(huán)境 管理理念 管理策略

隨著改革開放的進行，物業(yè)管理逐步引入中國，成為一種新興行業(yè)。雖然僅僅只有二十年的發(fā)展歷程，但是他在中國來勢洶涌，也取得了突飛猛進的發(fā)展，形成了與居民生活密不可分的關(guān)系。

一、物業(yè)管理的要領(lǐng)及特征

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司或?qū)嶓w受物業(yè)所有人和使用人的委托，依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和先進的維修及養(yǎng)護技術(shù)。也就是將以前單一的、分散的居住區(qū)的清潔、保衛(wèi)、環(huán)境、設(shè)施等進行企業(yè)化運作，形成獨具規(guī)模的系統(tǒng)性的、專業(yè)性的居住區(qū)服務(wù)功能。既涉及物業(yè)的開發(fā)與建設(shè)，更涉及物業(yè)的運行使用；既包括管理，也包括服務(wù)；既具有專業(yè)性，又具有社會性。

二、物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境

隨著人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求越來過高。物業(yè)管理是城市管理的一個重要組成部分。物業(yè)管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。

首先它是一種全方位性的服務(wù)，打破了傳統(tǒng)的單一、零散的服務(wù)形式。提供全面的包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、家政、環(huán)境等各項內(nèi)容。免去了業(yè)主尋找服務(wù)的繁雜工序，實現(xiàn)了一條龍、全方位的服務(wù)系統(tǒng)。其次它是一種企業(yè)化運營的模式，是在市場經(jīng)濟的條件下發(fā)展形成的第三產(chǎn)業(yè)。它要通過占領(lǐng)市場份額來獲取利益。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一種等價交換的商品交易原則。物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)管理這種“商品”，業(yè)主向其支付相應(yīng)的勞動報酬。最后它又是一種行政化的監(jiān)管。有比較完備的物業(yè)管理法律法規(guī)、又有政府部門的嚴格監(jiān)督，同時還有專門的業(yè)主委員會維護業(yè)主的利益。物業(yè)管理企業(yè)要向業(yè)主提供公共性的、最基本的管理和服務(wù)。

三、物業(yè)管理中的管理理念

物業(yè)管理的管理理念其實是一種“以業(yè)主為本”的管理理念，業(yè)主占有主導(dǎo)地位。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間是一種“生產(chǎn)者”與“消費者”的關(guān)系。物業(yè)要以服務(wù)作為生產(chǎn)商品，業(yè)主通過支付來消費服務(wù)。那么業(yè)主就要秉承“顧客就是上帝”的服務(wù)理念，以業(yè)主為核心，盡力滿足業(yè)主的服務(wù)需求。例如：受業(yè)主的委托，替業(yè)主出租房屋，為業(yè)主代收代繳水電費、燃氣費、電話費等。一般來說，物業(yè)管理，是為了改善和提高業(yè)主的生活質(zhì)量而開展的服務(wù)活動，通過長時間堅持優(yōu)質(zhì)的服務(wù)完成這些看似細微的小事，就會贏得廣大業(yè)主的信任，同時也顯示出物業(yè)管理的名牌效應(yīng)。當業(yè)主對其物業(yè)的管理不滿意時，可以通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會提出異議。

四、物業(yè)管理與策略

物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍起著至關(guān)重要的作用，它提供物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立以人為本的服務(wù)理念。本著“想住戶之所想，急住戶之所急”的服務(wù)宗旨，嚴格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，公開服務(wù)標準，盡職盡責(zé)為業(yè)主服務(wù)。 最大限度地增強居住者的文明意識。居住區(qū)物業(yè)管理的實施，不但創(chuàng)造了良好的居住環(huán)境，使居住區(qū)環(huán)境不僅在空間、生態(tài)及視覺上得到了提升，而且從環(huán)境的內(nèi)涵上，使人們在心靈深處感受到濃厚的文化氣息。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，如何做好物業(yè)管理工作，滿足廣大業(yè)主的需求，已成為人們重點關(guān)注的問題，必須正確認識物業(yè)管理的含義。其中不僅包括管理，更注重服務(wù)，如果只重視物業(yè)的管理，缺乏人性的服務(wù)，那么不能有效滿足業(yè)主的需求，也會造成管理與服務(wù)的脫節(jié)。管理與服務(wù)是相對的，必須以科學(xué)發(fā)展的眼光去看待這個問題。

總之，物業(yè)管理在中國逐具規(guī)模的前景下，物業(yè)企業(yè)只有抓住時機，建立一套體系完整、行之有效的運營模式。一切從業(yè)主的利益出發(fā)，提高管理水平，改善服務(wù)質(zhì)量，才能占領(lǐng)市場，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏。

參考文獻：

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[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理物業(yè)成本路徑

一、物業(yè)管理企業(yè)概述

1．物業(yè)管理在城市發(fā)展和管理中的地位和作用。所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理的發(fā)展歷程表明：物業(yè)管理促進了和諧社區(qū)的建設(shè)，物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔(dān)或協(xié)助政府完成。物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。良好的物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。

2．物業(yè)管理行業(yè)的生存狀況不容樂觀。物業(yè)管理在城市進程中的作用得到廣泛認同，但是該行業(yè)在市場化進程中也正面臨著諸多問題和困難，例如：國家政策扶持力度不足、物業(yè)管理服務(wù)收費標準缺乏彈性、業(yè)主欠費現(xiàn)象普遍、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難、老舊住宅小區(qū)以及保障性住房缺乏物業(yè)管理資金來源等等。

二、物業(yè)管理成本的特點

物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出，根據(jù)不同的分類標準可劃分為不同類別，一般來說，主要包括：管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；文體活動成本；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費等。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業(yè)管理企業(yè)日常管理的事物繁多，包含社區(qū)的各個方面，即使是同一物業(yè)企業(yè)由于不同社區(qū)的物業(yè)類型不一樣、社區(qū)大小不一樣、新舊不一樣、客戶需求不一樣、收費標準不一樣，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)管難度很大，很難實行統(tǒng)一的成本管理標準、統(tǒng)一的成本核算。

三、物業(yè)成本管理的路徑

1．小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)力求科學(xué)實惠，降低物業(yè)管理成本。小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該力求科學(xué)實惠，應(yīng)設(shè)身處地為業(yè)主著想，更多地考慮到未來物業(yè)運行時的管理成本，盡量不給日后業(yè)主增加經(jīng)濟負擔(dān)，盡量不把問題留給物業(yè)管理企業(yè)去解決。

2．健全建筑質(zhì)量管理機制。如果小區(qū)住宅的建筑質(zhì)量高，維修量則小，物業(yè)維修成本相對就少，業(yè)主需要交納的物業(yè)服務(wù)費自然也就少。就目前尚不健全的建筑、房地產(chǎn)市場狀況以及購房者有限的建筑質(zhì)量鑒別能力而言，購房者對建筑質(zhì)量的選擇大都只能是憑運氣。因此，只有依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機制，規(guī)范和約束建筑開發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過硬的物業(yè)，降低竣工后的物業(yè)維修維護成本，從而降低物業(yè)服務(wù)費用。

3．引入競爭機制，施行招標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)?，F(xiàn)階段，許多開發(fā)商建成小區(qū)后，都交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)進行管理，社會上的物業(yè)管理企業(yè)很難獲得這些小區(qū)的管理權(quán)。這種行為的直接后果就是使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)任不明，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留下來的許多問題，自然而然地、隱蔽地、轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理階段，致使物業(yè)管理企業(yè)要過多地承擔(dān)責(zé)任，一旦產(chǎn)生矛盾，業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)之間就會產(chǎn)生糾紛，嚴重的還會造成業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)之間無法調(diào)和。因此，為了保護廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的利益，必須引入競爭機制，以公開招標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。

4.采用現(xiàn)代化的成本管理方法。隨著各種學(xué)科的快速發(fā)展以及在成本會計中的應(yīng)用，適合我國當前多數(shù)企業(yè)實際需要的標準成本會計，責(zé)任成本會計、目標成本會計、質(zhì)量成本會計、成本決策、成本預(yù)測、作業(yè)成本法與作業(yè)管理、成本企劃、產(chǎn)品生命周期成本會計以及戰(zhàn)略成本管理等。我們都可以根據(jù)我們的實際情況進行認真研究，加以運用到物業(yè)企業(yè)日常管理中來。

5．促進物業(yè)企業(yè)多元化經(jīng)營。充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進行創(chuàng)收物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。

6．實施績效管理，降低企業(yè)成本?？冃Ч芾硎侵笧榱诉_到組織目標，通過持續(xù)開放的溝通過程，形成組織目標所預(yù)期的收益和產(chǎn)出，并推動組織和個人做出有利于目標達成的行為?？梢?，企業(yè)員工的個人能力、忠誠度和滿意度對物業(yè)企業(yè)目標的實現(xiàn)有極大的影響。同時，績效管理的應(yīng)用可以促使物業(yè)企業(yè)的不斷改革，促進物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。物業(yè)企業(yè)的管理機構(gòu)應(yīng)該堅持人力成本最小化、效益最大化的原則。

7．在物業(yè)管理行業(yè)中應(yīng)該加強節(jié)約意識。這里的節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。物業(yè)管理公司要做好開源節(jié)流，在日常工作中要杜絕浪費和貪污，把好容易出問題的環(huán)節(jié)，如耗材、水電費等?？梢酝ㄟ^對水、電的測算來防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況發(fā)生，更換聲光控開關(guān)、改進線路等辦法來節(jié)約水、電；充分挖掘公司內(nèi)部的節(jié)約潛力，做到處處精打細算，增收節(jié)支，把浪費、損失消滅在事前，防患于未然；對一線員工進行培訓(xùn)，建立企業(yè)職工節(jié)約意識。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 物業(yè)管理 存在問題 發(fā)展趨勢

隨著我國社會的迅速發(fā)展，物業(yè)管理不僅關(guān)系到人們的日常生活，同時還涉及到我國社會的發(fā)展及社會主義的建設(shè)，因而在我國發(fā)展的過程中有著極其重要的作用。然而在實際發(fā)展中，物業(yè)管理作為新興的行業(yè)，在管理中仍存在著許多不足，與此同時，加上人們對物業(yè)管理沒有形成正確的認識，因而在一定程度上阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。在此，本文針對物業(yè)管理中的相關(guān)問題及其今后的發(fā)展，做以下探討。

一、物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的主要問題

物業(yè)管理不僅關(guān)系著人們?nèi)粘Ｉ畹恼Ｖ刃?，同時還關(guān)系著社會的發(fā)展，因而在城市發(fā)展有著舉足輕重的作用。然而在其實際發(fā)展中，由于各個方面的影響，以至于物業(yè)管理無法順利的進行。而在其影響中，主要包括以下幾個方面：

（一）服務(wù)意識薄弱

在物業(yè)管理的過程中，其核心是與業(yè)務(wù)進行合理的溝通，在取得業(yè)主認可的前提下，與業(yè)主簽訂相應(yīng)的服務(wù)合同，從而形成合作關(guān)系。然而，在實際發(fā)展中，多數(shù)物業(yè)管理以“主人”的身份自居，且在管理的過程中，沒有認識到服務(wù)的重要性，同時也就無法在服務(wù)的過程中找準自己的服務(wù)位置。其主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，多數(shù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，且在收費服務(wù)的過程中，存在著嚴重的惡性循環(huán)現(xiàn)象，且收費服務(wù)態(tài)度惡劣。其次，在物業(yè)管理中，服務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊，同時因不滿足于物業(yè)的低薄薪水，因而在工作的過程中，無法全身心的投入。最后，物業(yè)管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至于在發(fā)生糾紛時，管理人員之間往往會出現(xiàn)推卸責(zé)任的現(xiàn)象。

（二）缺乏完善的物業(yè)管理機制

在我國現(xiàn)有的物業(yè)管理公司中，多數(shù)是開發(fā)商自己成立后連帶進來的，因而在服務(wù)的過程中，缺乏完善的物業(yè)管理機制。與此同時，物業(yè)管理人員在與業(yè)主溝通時，往往會出現(xiàn)“強賣”“強收”等現(xiàn)象。由此，不僅損害了業(yè)主的利益，同時還嚴重影響了物業(yè)公司的形象。

（三）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺

物業(yè)管理作為一新興行業(yè)，在我國社會發(fā)展的過程中，沒有相應(yīng)的人才儲備，因而在服務(wù)管理的過程中，隊伍的整體素質(zhì)不高。在一些中小城市，一些物業(yè)人員往往由進城務(wù)工的人員充當，不僅沒有國家頒發(fā)的職業(yè)資格證書，同時還缺乏相應(yīng)的管理經(jīng)驗及管理理念。由此，不僅影響了物業(yè)管理的整體形象，同時還阻礙了物業(yè)公司的發(fā)展。

二、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對策

加強物業(yè)管理，不僅能為其物業(yè)管理的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，同時還能使人們享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因而對人們的生活有著極其重要的作用。而在其加強的過程中，主要包括以下幾個方面：

（一）準確把握行業(yè)定位，為物業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)

在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)與業(yè)主間是平等的關(guān)系，且雙方在合作的過程中，本著公平、公正及自愿的合作原則進行合作。由此，就需要物業(yè)管理人員在日常服務(wù)的過程中，能夠準確的把握自身的行業(yè)定位，同時能夠在服務(wù)的過程中，找準自己的位置，以便與業(yè)主交流時，準確的把握業(yè)主的心理需求。

（二）建立適宜物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的新型有效的運行機制

完善物業(yè)管理運行機制，建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理運行機制，主要采取如下措施：實行早期介入，推行招投標制度，建立和完善物業(yè)管理市場的競爭機制，有效的遏制建管壟斷的局面。

隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈，社會的專業(yè)分工越來越細，地產(chǎn)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)強強聯(lián)合的局面正在被人民群眾接受，這樣既促進了地產(chǎn)商的房屋銷售，又為規(guī)范化、專業(yè)化、信譽好的物業(yè)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機會?！段飿I(yè)管理條例》三十二條規(guī)定：“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度?！蔽飿I(yè)行業(yè)資質(zhì)管理的準入制度，也將為規(guī)范物業(yè)市場起到積極的促進作用。物業(yè)管理在經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。政府及行業(yè)主管部門要引進物業(yè)管理競爭機制，要勇于把符合招標條件的物業(yè)項目拿出來，推向市場實行公開、公平的競爭,加速物業(yè)市場的培育和發(fā)展。要加快制定物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)則，實現(xiàn)物業(yè)管理競爭的有序化、規(guī)范化。

（三）加快人才培養(yǎng)，為物業(yè)管理發(fā)展提供人才資源

《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。然而，在我國物業(yè)管理實際發(fā)展的過程中，由于受多方面因素的影響，以至于多數(shù)管理人員沒有獲得職業(yè)資格證書。由此就需要物業(yè)公司在發(fā)展的過程中，能夠加快人才的培養(yǎng)，以便為公司今后的發(fā)展做好鋪墊。而在其培養(yǎng)的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，物業(yè)公司負責(zé)人應(yīng)適時的組織人員進行思想道德培訓(xùn)，使其在原有的基礎(chǔ)上加強自身的道德修養(yǎng)，從而提高自身的服務(wù)意識。其次，組織管理人員不斷的學(xué)習(xí)先進的物業(yè)管理水平，使其在原有的基礎(chǔ)上創(chuàng)新自身的管理模式，同時以完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與業(yè)主進行交流。再次，物業(yè)公司可以通過招聘的方式，為公司發(fā)掘人才，同時可以組織公司的人員進行培訓(xùn)，待其通過職業(yè)資格證書后簽訂就業(yè)合同。最后，公司在發(fā)展的過程中，應(yīng)進行公開競爭，以便公司的有志之士能夠通過自身的努力找到合適的職位。

（四）走物業(yè)管理規(guī)?；l(fā)展之路

物業(yè)管理是微利行業(yè)，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，許多物業(yè)服務(wù)企認識到三分薄田難致富,管理的效益是廣種薄收。為擺脫困境，在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現(xiàn)規(guī)模效益。這從客觀上要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F化之路。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，啟動物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)進一步發(fā)展壯大，治理一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)服務(wù)企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成正規(guī)化物業(yè)管理集團。

區(qū)域化管理是物業(yè)管理的方向。政府行政主管部門應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃, 按照行政區(qū)域設(shè)定范圍實行物業(yè)管理。以城市規(guī)劃的自然區(qū)域為基礎(chǔ)，以有利管理、工作、生活為原則，以提高城市整體管理水平為目的設(shè)定若干個物業(yè)區(qū)，化分散為集中管理，形成整體優(yōu)勢，提高城市整體物業(yè)管理水平。

三、總結(jié)

綜上所述，隨著我國社會的發(fā)展，物業(yè)管理應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上創(chuàng)新自身的管理模式，同時應(yīng)通過相應(yīng)的培訓(xùn)來提高管理人員的自身素質(zhì)。此外，物業(yè)管理人員在日常服務(wù)的過程中，還應(yīng)結(jié)合著業(yè)主的實際需求，制定出合理的管理模式，管理人員還應(yīng)本著工作負責(zé)的態(tài)度，將管理條例中的各個條款進行落實。只有這樣，才能提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，從而為其今后的發(fā)展做好鋪墊。

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篇8

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們：

大家下午好！

在這瓜果飄香，秋高氣爽的季節(jié)，我們滿懷豪情迎來了公司創(chuàng)建十周年的大好日子！今天，保利物業(yè)沐浴在云淡風(fēng)輕的美麗秋色里，公司上下一片喜氣洋洋。借此機會，我謹代表保利物業(yè)全體員工，對公司十周年慶典暨集團公司成立表示熱烈的祝賀，同時，向應(yīng)邀參加慶典的各界朋友、各位來賓表示最熱烈的歡迎！

今天，我的心情萬分激動！因為我們迎來了保利物業(yè)公司成立十周年慶典！這十年來，保利物業(yè)從無到有，從小到大，從弱到強，從只有一個保利城花園小區(qū)發(fā)展到今天全委及顧問項目共有150余個；從只有深圳一個分公司到如今擁有保利酒店管理公司、保利恒泰智能科技公司、保利恒鑫商業(yè)發(fā)展公司、寫字樓地產(chǎn)中心等業(yè)務(wù)遍及全國二十多個城市的分子公司30余家；從只有幾張辦公桌十幾個員工，發(fā)展到今天的員工2000多名。今天，我可以自豪地說：我們成功了！！

所有成績的取得，與行業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的支持和關(guān)懷、業(yè)主的理解和信賴、廣大員工的付出和努力是分不開的，正是因為有了你們，保利物業(yè)才有了今天的成就！在此，我代表公司的經(jīng)營班子，向此刻奮斗在各地各崗位的保利家人們，員工身后的家屬們，同甘共苦的合作伙伴們，曾經(jīng)為公司的發(fā)展做出貢獻、現(xiàn)在奮斗在其他戰(zhàn)場的保利物業(yè)的永遠的家人們，表示衷心的感謝！并真誠地說一聲：你們辛苦了！無論公司將來做到多么強大，我們都不會忘記一路相隨、關(guān)心和支持保利的兄弟姐妹和尊敬的朋友們！你們信任的目光是我們困難時不退卻，壓力時不放棄的動力！是你們，讓我們今天的保利物業(yè)有了立身之本、發(fā)展之源！

憶往昔，崢嶸歲月。

十年彈指一揮，但對保利人而言卻意義非凡。保利的十年是發(fā)展的十年，是奮斗的十年，同時也是不平凡的十年！歷經(jīng)十年風(fēng)霜，保利物業(yè)人以頑強拼搏、不畏困難的精神和敏銳的市場洞察力，以敢為天下先的勇氣，抓住機遇，銳意進取，在市場經(jīng)濟大潮中奮勇搏擊，用勤勞的雙手和聰明的智慧書寫了保利物業(yè)的歷史，創(chuàng)造了屬于自己的輝煌！隨著管理規(guī)模的不斷擴大，服務(wù)品質(zhì)的持續(xù)提升，建立了在業(yè)內(nèi)的知名度和美譽度，跨入了深圳和中國物管品牌的第一方陣！發(fā)展的事實、驕人的業(yè)績向世人宣告：發(fā)展源于夢想，基于奮斗，重于堅持！

俗話說“萬事開頭難”，保利的創(chuàng)業(yè)是如此，現(xiàn)場有不少保利物業(yè)的老員工，當時艱苦創(chuàng)業(yè)的場景，作為保利物業(yè)發(fā)展的見證人應(yīng)該最清楚了！

簡易的設(shè)備、寥寥幾個員工、簡陋的環(huán)境……但一開始，我們就沒忘記為客戶服務(wù)的使命，精心培育和發(fā)揮自己核心競爭力之優(yōu)勢，著力打造屬于自己的企業(yè)品牌！

不可否認，保利物業(yè)的很多創(chuàng)新舉措經(jīng)常引起同行側(cè)目：全國首推400全國服務(wù)熱線，全國首創(chuàng)“零時差”、 “零缺陷”、“零干擾”的“三零”管家式服務(wù)模式；曾接管的“西部通道”，是內(nèi)地第一家為香港政府提供物業(yè)服務(wù)的物管企業(yè)；是全國最早涉足星級酒店、頂級寫字樓、大型會所的高端物業(yè)管理公司；全國第一個擁有交通管理執(zhí)法權(quán)的企業(yè)；業(yè)內(nèi)首創(chuàng)服務(wù)中心導(dǎo)入值班主任模式試點……無數(shù)的創(chuàng)新之舉，贏得了業(yè)主及社會各界的廣泛認可和一致的贊揚，在長期的物業(yè)管理實踐中，保利物業(yè)一直力爭成為[您的資產(chǎn)管理專家]，保利物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的服務(wù)效能提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。

看今朝，奮斗不息。

今天的保利物業(yè)，始終堅持穩(wěn)健經(jīng)營的理性發(fā)展思路，堅持“服務(wù)一個項目，塑造一個精品”的宗旨，堅持“學(xué)習(xí)、責(zé)任、感恩”的企業(yè)文化核心價值觀，秉承“成己成物，臻于至善”的企業(yè)座右銘，憑借自身高品質(zhì)的管理服務(wù)優(yōu)勢，以期完成我們的使命，成為——您的資產(chǎn)管理專家！

不經(jīng)歷風(fēng)雨，怎么見彩虹，保利物業(yè)的發(fā)展不是一帆風(fēng)順的，保利物業(yè)的今天來之不易，經(jīng)歷了許多坎坷。面對困難，我們沉著冷靜，認真分析；面對挑戰(zhàn)，我們積極樂觀，士氣如虹；面對挫折，我們迎難而上，斗志昂揚……一路走來，坎坎坷坷，從中得出了許多寶貴經(jīng)驗，保持著卓越的服務(wù)品質(zhì)。因為我們擁有一支敢打硬仗，善打勝仗的堅韌團隊，我們有能力創(chuàng)造新的輝煌！

保利物業(yè)自創(chuàng)立以來，歷經(jīng)十年發(fā)展，不斷進行自我探索和行業(yè)突破，我們成功地經(jīng)受住了各種考驗，取得了令人矚目的業(yè)績！2011年，保利物業(yè)真正走上了“集團化運作、多元化發(fā)展的道路”，已發(fā)展成為以物業(yè)管理為基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，涉及商業(yè)地產(chǎn)和酒店的投資、銷售、招商、運營，寫字樓地產(chǎn)招商，高新區(qū)地產(chǎn)運營招商，樓宇智能科技等多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域的綜合性資產(chǎn)經(jīng)營管理集團公司。

青春保利風(fēng)華正茂，我們要在時代的大潮中迎風(fēng)破浪，邁向事業(yè)的巔峰！

想未來，任重道遠。

十年艱苦創(chuàng)業(yè)，十年勵精圖治；十年風(fēng)雨坎坷，十年碩果輝煌。成績的背后浸滿了我們辛勤的汗水，榮譽里面是我們努力的結(jié)晶。但在取得無數(shù)榮譽的同時，我們更要多作一些自我批判和反思，在發(fā)展歷程中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，放眼未來，站在未來，把握未來！確保公司的核心競爭力越來越強！展望新的十年，我們的企業(yè)將面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，在市場競爭日趨激烈的局勢下，如何打造企業(yè)品牌參與市場競爭擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)?！o我們提出更高的要求，所以，我們要內(nèi)外并舉，走品牌發(fā)展之路。尤其要有強烈的危機意識，清醒地感知周圍世界的變化，進一步提升可持續(xù)發(fā)展力，不因短期目標而犧牲長期目標，多為客戶創(chuàng)造超越期望的價值。

保利物業(yè)是一家年輕的公司，是一個充滿活力的企業(yè)，記得我在九周年慶的時候說過一句話：秋是收獲的季節(jié)，但我一直看作是播種階段，因為我們是臻于至善的保利物業(yè)。為開發(fā)商、業(yè)主、企業(yè)及員工等多方創(chuàng)造價值并形成多贏格局是我們的終極目標！我們要用盡善盡美的服務(wù)來回報大家。保利將始終圍繞客戶需求，以持續(xù)推動城市的文明化進程、持續(xù)改善人們的工作及居住環(huán)境為己任，把握市場經(jīng)濟規(guī)律，以雄厚的企業(yè)實力、先進的管理模式、創(chuàng)新的服務(wù)意識，向客戶提供高質(zhì)量、全方位、多層面的服務(wù)！將繼續(xù)以“您的資產(chǎn)管理專家”為公司使命，進一步拓展市場，讓保利物業(yè)的品牌名揚四海，譽滿五洲！

十年時間，是一次結(jié)算，同時又是一個起點。這個十年過去了，另一個嶄新的十年迎面而來，整整行囊，再次出發(fā)。我們還有更遠大的目標要實現(xiàn)，還有更遠的路要走。今天說是為保利物業(yè)祝賀十周年誕辰，更不如說是祝賀我們企業(yè)新階段的誕生！回顧過去，我們深感榮幸，感恩員工的同舟共濟、社會各界的攜手共進；展望未來，我們豪情壯志，乘風(fēng)破浪搏滄海激流，飛鞭催馬飲慶功美酒。

篇9

同其他行業(yè)相比，物業(yè)管理工作千頭萬緒，涉及面廣、政策性強、技術(shù)應(yīng)用復(fù)雜、日常管理工作量大，非常需要計算機的輔助管理和ERP系統(tǒng)的應(yīng)用。同時，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢又要求企業(yè)必須規(guī)范運作，建立統(tǒng)一、標準化的運作模式，形成競爭力。因此，在物業(yè)管理行業(yè)引入并不斷深化電子商務(wù)的應(yīng)用，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的迫切需求。在這方面，北京魯能物業(yè)管理有限責(zé)任公司率先進行了探索和實踐。

2003年，北京魯能物業(yè)公司經(jīng)過細致的考察與調(diào)研后，開始引入北京海沃德軟件科技有限公司開發(fā)的集成物業(yè)管理ERP系統(tǒng)，大力進行ERP建設(shè)。經(jīng)過一年多的建設(shè)完善，北京魯能物業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了在供應(yīng)商管理、客戶管理、辦公自動化、業(yè)務(wù)流程控制、作業(yè)過程管理等方面業(yè)務(wù)的全面集成，實現(xiàn)了對人、財、物的集中管理，實現(xiàn)了物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的標準化、專業(yè)化、信息化。

ERP的發(fā)展方向

ERP――Enterprise Resource Planning企業(yè)資源計劃管理系統(tǒng)，是建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺。ERP系統(tǒng)集信息技術(shù)與先進的管理思想于一身，是企業(yè)在信息時代生存和發(fā)展的基石。它不僅可以簡化工作流程，規(guī)范工作標準，提高工作效率，也可以整合企業(yè)的各項資源，實現(xiàn)計劃，組織，領(lǐng)導(dǎo)，控制四位一體的集中管理。

ERP在國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展歷程可大致劃分為三個階段：啟動期，成長期和半成熟期。從1997年開始到下世紀初的整個時期為ERP發(fā)展的半成熟階段。其主要特點是電子商務(wù)迅速發(fā)展的情況下，ERP的廣泛引入并日漸成為主角，應(yīng)用范圍也從制造業(yè)擴展到第二、第三產(chǎn)業(yè)；并且由于不斷的實踐探索，應(yīng)用效果得到了顯著提高，各方面的功能都日益成熟。

海沃德軟件公司邱總說，電子商務(wù)時代的到來，為我們提供了技術(shù)上的可行性和經(jīng)營、管理、服務(wù)模式的更新，也進一步拓展了我們ERP應(yīng)用的范圍。被稱之為：e-ERP”的應(yīng)用模式越來越受到重視。那將是ERP時代的完全成熟期。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、電子商務(wù)的發(fā)展，企業(yè)對ERP系統(tǒng)的應(yīng)用提出更新的要求，希望借助網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在WEB服務(wù)器上運行的ERP系統(tǒng)，與企業(yè)電子商務(wù)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，企業(yè)的員工可以用瀏覽器來操作ERP系統(tǒng)，而不用受企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)的限制。這種新一代的ERP系統(tǒng)被人們稱之為“e-ERP”系統(tǒng)。由客戶/服務(wù)器（c/s）模式向基于Internet的模式轉(zhuǎn)變，整個ERP系統(tǒng)全部采用Java和HTML等完成，并基于Internet運行。

如果說ERP系統(tǒng)打破了企業(yè)內(nèi)部管理的壁壘，電子商務(wù)則打破了不同企業(yè)之間的外部壁壘，21世紀企業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展方向?qū)⑹荅RP系統(tǒng)和電子商務(wù)的“集成”，成為面向電子商務(wù)的企業(yè)資源計劃――e-ERP系統(tǒng)。

ERP系統(tǒng)如何加強物業(yè)管理

1.通過綜合管理、達到高效運作

傳統(tǒng)的物管軟件多為記錄型軟件，即完成什么，記錄什么，出了問題也只能事后查看，達不到事先預(yù)防、過程監(jiān)督、管理控制的目的；部門間的信息流通不暢或丟失，導(dǎo)致扯皮或責(zé)任不清，影響了客戶滿意度。而ERP管理系統(tǒng)則可以實現(xiàn)有效的預(yù)防、計劃、控制及對每一事件進行自動提醒、自動跟蹤、記錄直到問題最終解決。其中系統(tǒng)自動生成的各種統(tǒng)計、分析、遠程宏觀調(diào)控功能可以使高層管理者隨時查詢企業(yè)動態(tài)數(shù)據(jù)，能進一步提升與保證高層管理者管理及決策的能力。

2.通過知識管理，實現(xiàn)資源共享

鐵打的營盤，流水的兵。ERP系統(tǒng)能確保物業(yè)公司的管理標準及客戶服務(wù)質(zhì)量不會因人員的流動而降低。它將個人優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗和專業(yè)知識歸納、總結(jié)到系統(tǒng)中，以供他人學(xué)習(xí)、參考。更為重要的是，其他新項目可以利用系統(tǒng)知識庫內(nèi)已建立的成熟經(jīng)驗，迅速進入高標準運作階段，大大減少了建設(shè)磨合期、彌補了新項目經(jīng)驗的不足。

3.拓展服務(wù)管理項目、滿足企業(yè)發(fā)展需求

該系統(tǒng)基于網(wǎng)絡(luò)開發(fā)和運行，幾乎所有的文檔(如文字、圖表、圖紙等)都可通過該系統(tǒng)流轉(zhuǎn)、發(fā)送及異地接收,并可與互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備相連，在將來通過軟件系統(tǒng)及無線傳遞，直接把任務(wù)要求發(fā)送到工作人員的掌上電腦上，使物業(yè)公司可以通過ERP管理系統(tǒng)實現(xiàn)對多個同種物業(yè)項目、多種物業(yè)類型（小區(qū)、寫字樓、別墅等）、異地項目、和多個子公司的人、財、物實現(xiàn)集中控制和管理，極大的提高工作效率，降低管理成本。系統(tǒng)還可以通過與網(wǎng)站的集成，增強與客戶的溝通并實現(xiàn)其他增值服務(wù)，為物業(yè)公司擴大服務(wù)范圍、增加收入提供新的贏利模式。而傳統(tǒng)的物業(yè)軟件只能部分滿足單個項目的管理要求，購買后二至三年即不適用，看似便宜，實則花了很多冤枉錢，更遺憾的是帶來對管理的負面影響及對人力、物力、時間的隱性浪費，影響公司的持續(xù)發(fā)展。

4. 針對項目特點，真正實現(xiàn)ISO質(zhì)量管理要求

ERP管理系統(tǒng)能使物業(yè)公司的各項管理、檢查、維修和服務(wù)工作都有清晰的流程、標準和工作記錄，并在計算機系統(tǒng)的提醒下開展日常工作，真正把ISO9002國際質(zhì)量標準的管理要求、文檔內(nèi)容落實到了日常行動中，可以隨時接受內(nèi)審和外審的檢查。

如何實施物業(yè)管理ERP系統(tǒng)

1.軟件供應(yīng)商的選擇

目前市場上常見的ERP系統(tǒng)多為通用類型的或者基于數(shù)據(jù)管理的ERP系統(tǒng)，能直接服務(wù)物業(yè)管理行業(yè)的ERP系統(tǒng)還很少。因此，建議物業(yè)公司在選擇ERP系統(tǒng)開發(fā)商時，要尋找能夠與企業(yè)長期合作的物業(yè)顧問型軟件開發(fā)公司，以適應(yīng)企業(yè)管理不斷發(fā)展和變化的需要。

2.認清管理現(xiàn)狀，籌劃未來發(fā)展

籌劃ERP系統(tǒng)建設(shè)，一定要考慮企業(yè)的管理現(xiàn)狀和整體發(fā)展規(guī)劃。一般來說，開展了ISO9000質(zhì)量管理認證的企業(yè)基本都具備了實施ERP系統(tǒng)的基礎(chǔ)，物業(yè)管理公司還要根據(jù)物業(yè)管理和服務(wù)市場的發(fā)展趨勢、企業(yè)的資源優(yōu)勢、客戶的需求來明確企業(yè)的發(fā)展目標和方向。因為管理型、專業(yè)型、顧問型、支援型和綜合型物業(yè)管理公司對應(yīng)的ERP，在系統(tǒng)功能、運行模式、建設(shè)重點上有著很大的差別。

北京魯能物業(yè)于2000年就已通過了ISO9002質(zhì)量管理體系，通過了SGS國際認證服務(wù)有限公司的國際國內(nèi)雙重認證。且由96年開始管理物業(yè)起，即為自己確立了一個較高的起點：聘請香港知名物業(yè)管理公司擔(dān)當物業(yè)顧問，通過與國外知名企業(yè)的合作，汲取了進入新行業(yè)的寶貴經(jīng)驗。在實踐中不斷總結(jié)，通過強化員工對客戶的服務(wù)意識、對崗位的敬業(yè)意識、對管理的規(guī)范意識和對工作的量化意識，嚴格企業(yè)內(nèi)部管理，不斷提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。這些為北京魯能物業(yè)引入ERP管理系統(tǒng)打下了堅實的基礎(chǔ)。

3．與專業(yè)化、標準化工作相結(jié)合

實施ERP系統(tǒng)建設(shè)，要求物業(yè)公司搜集、整理、總結(jié)過去工作的經(jīng)驗，提供ERP系統(tǒng)所需要的相關(guān)內(nèi)容，這些正是物業(yè)管理公司的專業(yè)化和標準化工作，也是一個物業(yè)公司能夠?qū)σ粋€項目乃至多個項目進行管理的基礎(chǔ)。這項工作涉及物業(yè)管理和服務(wù)的業(yè)務(wù)流程，要建立相應(yīng)的考核標準，開展起來工作量非常巨大，但對于今后物業(yè)管理公司的項目拓展，將起到事半功倍的作用?？梢哉f，物業(yè)管理公司的專業(yè)化和標準化是物業(yè)管理ERP系統(tǒng)建設(shè)成功的關(guān)鍵。北京魯能物業(yè)公司就是在系統(tǒng)正式運行前進行了大量標準化的工作，統(tǒng)一了不同項目的表格、程序、規(guī)范，保證了今后物業(yè)管理ERP系統(tǒng)的高效運行。

4.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理

完善的數(shù)據(jù)管理體系是ERP系統(tǒng)建設(shè)的前提。當前物業(yè)管理公司的數(shù)據(jù)管理還很薄弱，盡管通過開展ISO9000質(zhì)量認證，物業(yè)公司已經(jīng)建立起了一套規(guī)范的質(zhì)量記錄管理辦法，但還沒有細化到對單個數(shù)據(jù)項的管理以及數(shù)據(jù)管理臺賬、統(tǒng)計分析報表的規(guī)范管理，開展ERP系統(tǒng)建設(shè)，首先需要對每個數(shù)據(jù)項的產(chǎn)生、編碼、共享、時限要求和流程進行明確定義，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)流程的定義和數(shù)據(jù)庫的共享，實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程的控制和優(yōu)化。對所有運行數(shù)據(jù)實行標準化管理，是北京魯能物業(yè)管理有限責(zé)任公司的一大特征，這也是其能夠?qū)崿F(xiàn)應(yīng)用物業(yè)管理ERP系統(tǒng)的有力保障。

5.推行力度和項目培訓(xùn)

ERP系統(tǒng)的實施，初期由軟件開發(fā)商進行業(yè)務(wù)調(diào)研和系統(tǒng)分析，中期時由物業(yè)公司的業(yè)務(wù)骨干和軟件開發(fā)人員共同對系統(tǒng)進行調(diào)試，后期進行系統(tǒng)運行。在中后期，大量的原始數(shù)據(jù)輸入將給相關(guān)人員增加大幅工作量，系統(tǒng)體現(xiàn)的業(yè)務(wù)流程會和人們習(xí)慣的手工管理流程不一致，個別管理者的權(quán)利會被淡化，操作人員的抵觸情緒和不合作、拖拉態(tài)度等方面的原因都會對項目進程帶來阻礙。因此物業(yè)公司需要加強項目實施過程的領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)實施計劃和進度，及時調(diào)整公司內(nèi)部的工作重點和人力資源，同時要加強對員工隊伍的ERP系統(tǒng)操作培訓(xùn)和新業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)，以確保ERP系統(tǒng)的順利實施。

北京魯能物業(yè)公司2004年把ERP系統(tǒng)建設(shè)列為全年的一項重要工作。推行前期，面對上述的種種困難，公司首先在管理層統(tǒng)一思想，而后由管理層帶動操作人員，不斷強化對實施物業(yè)管理ERP系統(tǒng)意義的認識，分專業(yè)對操作人員及部門經(jīng)理進行操作技能培訓(xùn)，并采取月度考核的方式強化應(yīng)用。目前，北京魯能物業(yè)的物業(yè)管理軟件已經(jīng)正式運行，為管理和服務(wù)工作帶來了極大的便利。

6．勇于變革拓展創(chuàng)新

篇10

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理維修基金自營模式規(guī)模經(jīng)營

論文摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業(yè)管理能進步發(fā)展。

物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀的英國．伴隨工業(yè)革命逐漸興起．發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經(jīng)濟理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國的物業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應(yīng)中國的發(fā)展實際．就必須從各方面對其進行調(diào)整．開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：

一．物業(yè)維修基金的運作模式的改進

維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來源。關(guān)于它的收取國家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心．在業(yè)主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提取．多層住宅2O％．高層住宅3O％．然后再由業(yè)主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動續(xù)籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果．公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴重。我們認為應(yīng)從以下方面改進

1明確基金使用程序

由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業(yè)主大會同意后．通過信息管理系統(tǒng)分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經(jīng)過業(yè)主大會直接授權(quán)業(yè)委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預(yù)支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計劃和預(yù)算報告，政府相關(guān)部門受理．并指定專業(yè)鑒定機構(gòu)進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。

2建立基金審查制度

每個財政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財政、審計部門對各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下．利息由銀行操作系統(tǒng)分攤到各個業(yè)主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風(fēng)險較大的投資．如股票等。最終審查結(jié)束后．將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布．使每個業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續(xù)籌資金的籌集制度

對于續(xù)籌資金．應(yīng)明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業(yè)公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據(jù)為證。對于遲繳緩繳．應(yīng)建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對確實經(jīng)濟困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施．如停止物業(yè)管理服務(wù)等。

二．創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式

目前．絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式．即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進行管理。這樣雖然能對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理．提高專業(yè)化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理．實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理．就是將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)．由業(yè)主自己負責(zé)：另一部分是公產(chǎn)．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權(quán)負責(zé)本管理純屬義務(wù)．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據(jù)需要聘請。管理經(jīng)費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節(jié)余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多．尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費．而物業(yè)管理公司由于收入較少．出現(xiàn)經(jīng)營困難．使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進行改革．由單一的物業(yè)公司管理模式．改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。

三、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個科技含量高．專業(yè)性強的獨立的行業(yè)．但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動密集性行業(yè)．成了以獸一手工勞動為主的管理行業(yè)。相當數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營．服務(wù)產(chǎn)品單一管理項目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。原因主要有四點：一是行業(yè)準入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場；三是資源分割．物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：

1．加強行業(yè)監(jiān)管．斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”

很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血．而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽．小企業(yè)吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強監(jiān)管(1)每年進行財務(wù)審查．由政府的審計部門審計物業(yè)公司的經(jīng)濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業(yè)區(qū)域的招投標．每個小區(qū)的物業(yè)管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現(xiàn)透明化。

2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度

制度應(yīng)在注冊資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗等多方面進行規(guī)定．不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求．達不到一定規(guī)模則不準注冊．從而提高了準入門檻。

3．有效整合物業(yè)管理資源

針對中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進行聯(lián)合．統(tǒng)一進行招投標。區(qū)域面積大了．既能充分挖掘企業(yè)潛力．提高企業(yè)人員工作能力：同時又因為降低了經(jīng)營成本：從而能減輕業(yè)主交費負擔(dān)。

四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)

物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速．但畢竟只有二十多年的發(fā)展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業(yè)在實施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù)過程中產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認為應(yīng)進行以下工作：

1對業(yè)主委員會人員進行崗前培訓(xùn)

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會．作為業(yè)主代表行使業(yè)利。加強業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業(yè)管理知識的普及。具體做法是(1)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費開班培訓(xùn)．凡是新成立的業(yè)委會均應(yīng)派5O％以上成員參加．否則該業(yè)委會不予注艦(2)業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè)主．宣傳物業(yè)管理方面的知識。2對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定

目前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認證工作．每年都進行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試．但由于沒有對人員數(shù)量硬性規(guī)定．各企業(yè)對專業(yè)培訓(xùn)很不重視．物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺．迫使企業(yè)加強專業(yè)人員引進和培訓(xùn)工作．提高企業(yè)的綜合實力。