導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

據(jù)調(diào)查，各地的不動(dòng)產(chǎn)登記局基本上都隸屬于當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心的形式主要有以下四種模式。

一是隸屬于政府辦成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，脫離住建與國(guó)土兩家的直管，以原有架構(gòu)齊全的房屋登記中心為基礎(chǔ)，歸并涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的其他機(jī)構(gòu)。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機(jī)構(gòu)的管理職能及所有登記機(jī)構(gòu)的登記職能，適合登記水平較發(fā)達(dá)的地區(qū)。

二是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，但只是設(shè)立發(fā)證平臺(tái)，涉及各機(jī)構(gòu)的登記與管理模式不變，只是通過(guò)信息數(shù)據(jù)歸集到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，實(shí)現(xiàn)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)登記發(fā)證的過(guò)渡模式。此種模式屬于過(guò)渡模式，但在法規(guī)和頂層設(shè)計(jì)還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內(nèi)對(duì)軟件的投入少，業(yè)務(wù)銜接變動(dòng)少，在轉(zhuǎn)型期平穩(wěn)過(guò)渡，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)再順利轉(zhuǎn)型到完善的不動(dòng)產(chǎn)登記模式。

三是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的其他登記機(jī)構(gòu)成建制劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門(mén)的其他管理職能難以剝離與落實(shí)。

四是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的房屋登記、林權(quán)登記等登記職能劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，相應(yīng)的人員與登記資料隨之劃轉(zhuǎn)。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產(chǎn)權(quán)管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機(jī)制問(wèn)題太多，沒(méi)有很成熟轉(zhuǎn)型的代表模式與代表地區(qū)，各地自行協(xié)調(diào)解決。

以上四種代表模式各有千秋，當(dāng)然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽(yáng)區(qū)為例，就最具普遍性的第四種模式――不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離方式工作中應(yīng)考慮的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行交流探討。筆者認(rèn)為，在實(shí)施整合前，應(yīng)當(dāng)明確以下幾方面的內(nèi)容，做好兩機(jī)構(gòu)間對(duì)接的準(zhǔn)備，方可全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與房屋交易管理工作。

一、建立數(shù)據(jù)共享實(shí)時(shí)互通機(jī)制

1.必要性與重要性

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例 》第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)交易信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將登記信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。

在今年5月25日召開(kāi)的國(guó)際大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上提出，大數(shù)據(jù)被譽(yù)為新時(shí)代的鉆石礦，政府就要在其中發(fā)揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門(mén)手中，除涉及隱私之外，其他信息都應(yīng)該向公眾和社會(huì)開(kāi)放。這不是第一次喊話政府?dāng)?shù)據(jù)開(kāi)放。2014年，大數(shù)據(jù)寫(xiě)入政府工作報(bào)告。2015年，表示，數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)性資源，也是重要生產(chǎn)力。這一年也是政府?dāng)?shù)據(jù)開(kāi)放政策密集年，包括《促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動(dòng)綱要》等涉及大數(shù)據(jù)開(kāi)放和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)方案?！伴_(kāi)著寶馬吃低保”“開(kāi)著寶馬購(gòu)經(jīng)適房”，這些令人發(fā)指的不誠(chéng)信現(xiàn)象之所以屢禁不絕，一個(gè)重要原因就是部門(mén)之間存在著信息壁壘。盡管我國(guó)銀行、工商、稅務(wù)、海關(guān)等都建立了相關(guān)信息平臺(tái)，但部門(mén)之間難以共享。

因此，新形式下的不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理之間應(yīng)當(dāng)打破信息壁壘，依法實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享機(jī)制。

2.數(shù)據(jù)共享的具體要求

不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立共享機(jī)制并實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)互通。不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記信息（含空間信息）、限制信息實(shí)時(shí)傳送到房屋交易管理機(jī)構(gòu)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)依送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)信息的歸集。房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將樓盤(pán)信息、交易信息實(shí)時(shí)傳送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，不動(dòng)產(chǎn)登記中心依提取送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行登記。

一是數(shù)據(jù)共享的日志問(wèn)題。房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記緊密相聯(lián)，對(duì)數(shù)據(jù)共享的實(shí)時(shí)性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應(yīng)建立安全有效的數(shù)據(jù)共享日志，以便厘清責(zé)任。

二是數(shù)據(jù)共享的網(wǎng)絡(luò)問(wèn)題。由于房屋交易管理機(jī)構(gòu)合同網(wǎng)上簽約備案等系統(tǒng)均要求互聯(lián)網(wǎng)訪問(wèn)使用，而不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)通常運(yùn)行在局域網(wǎng)或者政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，數(shù)據(jù)如何共享，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)提前考慮。建議可以考慮專(zhuān)用光纜連接互通方式或是通過(guò)網(wǎng)閘等設(shè)備過(guò)渡。

三是數(shù)據(jù)共享的時(shí)效性問(wèn)題。受理的登記業(yè)務(wù)保存后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)同時(shí)將數(shù)據(jù)進(jìn)行推送，若不動(dòng)產(chǎn)登記記載登記簿后方才共享數(shù)據(jù)給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，將可能存在時(shí)間差，導(dǎo)致交易糾紛的發(fā)生。登簿后的有效數(shù)據(jù)再行推送以更新最終的限制狀態(tài)。

四是數(shù)據(jù)共享的準(zhǔn)確性問(wèn)題。若數(shù)據(jù)共享僅僅是將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫(xiě)入共享前置庫(kù)，將導(dǎo)致房屋交易管理機(jī)構(gòu)在獲取最新的登記數(shù)據(jù)時(shí)需花費(fèi)大量時(shí)間精力。應(yīng)該在將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫(xiě)入前置庫(kù)時(shí)，通過(guò)技術(shù)手段通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)具體需要更新的登記數(shù)據(jù)索引，以便房屋交易管理機(jī)構(gòu)及時(shí)更新數(shù)據(jù)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)的交易數(shù)據(jù)推送要求相同。

二、歷史檔案、登記簿及電子數(shù)據(jù)的管理與利用

在實(shí)現(xiàn)登記與交易機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)共享互通的基礎(chǔ)上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問(wèn)題。依照國(guó)土資源部、住建部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)資發(fā)〔2015〕90號(hào)）文件精神，房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門(mén)管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產(chǎn)權(quán)管理及登記的內(nèi)容，無(wú)法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內(nèi)容為房屋登記簿的相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房屋登記簿作為登記結(jié)果信息進(jìn)行移交，房屋登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)管理資料由房屋交易管理機(jī)構(gòu)管理。移交之前的房屋登記相應(yīng)訴訟由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；移交后新受理不動(dòng)產(chǎn)登記的相應(yīng)訴訟由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)。

為保證登記工作的延續(xù)性，在實(shí)踐中各地歷史檔案、數(shù)據(jù)的管理利用主要有以下三種模式：

第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機(jī)構(gòu)保管，房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫(kù)復(fù)制一份移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫(kù)全部移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，房屋交易管理機(jī)構(gòu)保留電子成果。

第三，歷史檔案移交到政府下設(shè)的檔案局統(tǒng)一保管，不動(dòng)產(chǎn)登記中心和房屋交易管理機(jī)構(gòu)都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫(kù)等資料由檔案局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、房屋交易管理機(jī)構(gòu)各備份一份，以保證各部門(mén)日常的管理需要。

三種模式各有特色，主要還是看當(dāng)?shù)鼐唧w的情況，如果當(dāng)?shù)貦n案局管理規(guī)范，筆者最支持第三種檔案管理模式。

房屋登記簿等信息交接后，有關(guān)登記信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)；有關(guān)合同備案、預(yù)售許可等信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由房屋交易管理部門(mén)負(fù)責(zé)。個(gè)人住房信息證明（首套房、首購(gòu)房）由房屋交易管理機(jī)構(gòu)出具。

不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產(chǎn)權(quán)管理的正常運(yùn)行。

三、無(wú)縫對(duì)接查封工作

因協(xié)助司法部門(mén)的查封工作責(zé)任重大，在剝離過(guò)程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房屋交易管理機(jī)構(gòu)對(duì)涉及房產(chǎn)的查封工作，筆者認(rèn)為可按以下思路進(jìn)行分工：

涉及已進(jìn)行登記類(lèi)的查封及預(yù)查封由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，涉及開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可后未售部分及購(gòu)房人合同備案后尚未辦理預(yù)告登記的預(yù)查封由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)受理的預(yù)查封數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，等同于不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的預(yù)查封效力，在具備轉(zhuǎn)本登記條件不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理相應(yīng)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)辦理正式查封，并通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)解除預(yù)查封。不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的查封及預(yù)查封信息實(shí)時(shí)推送給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)完全按照不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供的不動(dòng)產(chǎn)單元限制狀態(tài)（是否抵押、是否查封）進(jìn)行網(wǎng)上簽約限制。

四、樓盤(pán)表建立

樓盤(pán)表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等其他相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。根據(jù)一個(gè)物業(yè)中每棟樓的房屋總套數(shù)以及具體的限制及歷史記載情況來(lái)顯示該棟樓中每個(gè)最小基本單元的真實(shí)情況。最早來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè)的樓盤(pán)銷(xiāo)控表，后延伸使用到登記領(lǐng)域。在涉及房屋的登記與交易管理系統(tǒng)中，樓盤(pán)表是一種重要的關(guān)聯(lián)管理手段，主要分為商品房項(xiàng)目樓盤(pán)表和非商品房項(xiàng)目樓盤(pán)表。

那么，在管理與登記分立的機(jī)制下，應(yīng)如何做好樓盤(pán)表的建立工作呢？筆者認(rèn)為，考慮到商品房項(xiàng)目樓盤(pán)的復(fù)雜性，且前期的預(yù)售許可、合同備案數(shù)據(jù)較多，商品房項(xiàng)目樓盤(pán)表的建立應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)將預(yù)售的項(xiàng)目、在建建筑物抵押的項(xiàng)目樓盤(pán)表建立完畢后推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。涉及商品房項(xiàng)目樓盤(pán)變更的相應(yīng)業(yè)務(wù)，應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)先進(jìn)行樓盤(pán)數(shù)據(jù)變更后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心再行受理相應(yīng)登記業(yè)務(wù)。如存在有在建建筑物抵押、預(yù)查封等涉及樓盤(pán)變更的數(shù)據(jù)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)時(shí)將數(shù)據(jù)推送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。非商品房項(xiàng)目樓盤(pán)表由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，需確保新建樓盤(pán)房屋可與交易管理系統(tǒng)樓盤(pán)房屋數(shù)據(jù)共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。

五、測(cè)繪審核的必要性

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均未提及不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量成果需要測(cè)繪審核的內(nèi)容，較多地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在流程設(shè)置及業(yè)務(wù)指南中未明確只提供具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果是否可直接用于產(chǎn)權(quán)登記。那么在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢(shì)下，用于產(chǎn)權(quán)登記的測(cè)繪成果是否需要測(cè)繪審核呢？

建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局2000年出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。出臺(tái)的背景是在1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》運(yùn)行后，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經(jīng)過(guò)不斷的完善之后，于2000年才陸續(xù)出臺(tái)了《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》等系列規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪，明確行政機(jī)構(gòu)的審核職能，解決了許多的面積紛爭(zhēng)問(wèn)題。

在當(dāng)前去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的情形下，購(gòu)房人相對(duì)不容易；購(gòu)房人簽約時(shí)間大多在預(yù)售階段，到實(shí)際交房時(shí)間跨度長(zhǎng)；隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)越來(lái)越復(fù)雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分?jǐn)偛糠钟行┯植皇翘鞔_；老百姓不僅對(duì)自己取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)記載的面積十分關(guān)注，甚至對(duì)記載于登記簿的公共部分的權(quán)利范圍與面積也十分關(guān)注。因此，由于面積的復(fù)雜性，涉及利益大，建議各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)慎重取消測(cè)繪審核環(huán)節(jié)，特別是針對(duì)復(fù)雜的商品房項(xiàng)目，不宜將有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果直接用于產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)經(jīng)測(cè)繪審核后方可用于產(chǎn)權(quán)登記。

前置于不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪審核是住建部門(mén)以備案方式出具還是不動(dòng)產(chǎn)登記中心內(nèi)部設(shè)置的測(cè)繪審核職能，以何種方式進(jìn)行審核不重要，重要的是應(yīng)當(dāng)通過(guò)測(cè)繪審核這個(gè)環(huán)節(jié)方可將中介機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告用于不動(dòng)產(chǎn)登記。至于以何種方式，由當(dāng)?shù)卣孕写_定即可。

六、其他必要的關(guān)聯(lián)

篇2

[關(guān)鍵詞]國(guó)土資源部門(mén);不動(dòng)產(chǎn)登記;主導(dǎo)作用實(shí)現(xiàn)

[中圖分類(lèi)號(hào)]X24 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 ― 2234（2015）02 ― 0097 ― 02

根據(jù)國(guó)土資源部頂層設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度時(shí)間表， 全國(guó)2015年下半年要完成不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺(tái)的對(duì)接，在2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，因此承擔(dān)具體登記事項(xiàng)的地方國(guó)土部門(mén)壓力最大。在國(guó)家、省積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)程的大背景下，齊齊哈爾市市、縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記工作尚未啟動(dòng)。筆者在初步了解各部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀及征求有關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，就齊齊哈爾市如何開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作提出具體想法和思路，提請(qǐng)業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)和同事們批評(píng)指導(dǎo)。

一、各部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記范圍為集體土地所有權(quán)、房屋等建（構(gòu)）筑物所有權(quán)、森林、林木所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利等十大類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在齊齊哈爾市不含海域使用權(quán)登記項(xiàng)目，按照部門(mén)職能分工，現(xiàn)有登記實(shí)施主體分別為國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、畜牧等部門(mén)，其中以國(guó)土部門(mén)承擔(dān)登記事項(xiàng)為最多。現(xiàn)將各部門(mén)登記工作情況簡(jiǎn)述如下：

（一）國(guó)土資源部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

目前齊齊哈爾市國(guó)土部門(mén)主要承擔(dān)集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、土地抵押權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記工作，具體辦理單位為各級(jí)政府政務(wù)大廳及地籍科、股。其負(fù)責(zé)組織城鄉(xiāng)地籍、地政和土地劃界、土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、確權(quán)、登記、發(fā)證和土地動(dòng)態(tài)信息監(jiān)測(cè)工作及制定全市地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查等工作計(jì)劃并組織實(shí)施，加之土地劃界糾紛調(diào)處、配合民政部門(mén)調(diào)查處理因行政界線不清而引起的土地資源爭(zhēng)議事宜等重點(diǎn)工作，苦于辦公人員較少，年辦理登記數(shù)量巨大，很多登記辦件需加班加點(diǎn)完成。在平臺(tái)建設(shè)方面，金土工程基礎(chǔ)上形成的“一張圖”、“三大平臺(tái)”等信息化成果已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)國(guó)家、省、市、縣四級(jí)聯(lián)動(dòng)，齊齊哈爾市市級(jí)地籍管理信息系統(tǒng)已經(jīng)投入使用，登記信息公開(kāi)工作正在有序進(jìn)行。

（二）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)國(guó)有土地、村鎮(zhèn)集體土地房屋登記和房屋交易市場(chǎng)的管理工作，以及負(fù)責(zé)房產(chǎn)檔案管理和全市房屋租賃登記備案工作。在完成房產(chǎn)登記大量基礎(chǔ)性工作的基礎(chǔ)上，積累了較為成熟的數(shù)據(jù)管理、登記公示經(jīng)驗(yàn)，其登記信息系統(tǒng)相當(dāng)完善，也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了四級(jí)聯(lián)動(dòng)。

（三）林業(yè)部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

林業(yè)管理部門(mén)的林政科、股負(fù)責(zé)林地、林權(quán)管理，依法對(duì)征用、占用林地進(jìn)行審核及登記發(fā)證工作，國(guó)有林場(chǎng)等大型林業(yè)資源由市級(jí)管理，農(nóng)用林地登記發(fā)證由區(qū)、縣審批。目前按照“四級(jí)建檔，四類(lèi)分類(lèi)”的原則，進(jìn)行歸檔立卷，紙質(zhì)資料登記備案機(jī)制健全，其登記系統(tǒng)僅具有基本的地圖瀏覽功能，不具備宗地圖編輯功能，信息自動(dòng)化工程正在建設(shè)中。

（四）農(nóng)業(yè)部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

市農(nóng)委的農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)督管理科負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包、耕地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和承包合同管理等工作，由農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)管理總站負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理、土地承包糾紛的仲裁以及頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)，并負(fù)責(zé)農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織各業(yè)承包合同管理。原始紙質(zhì)登記材料存檔在區(qū)、縣級(jí)，目前尚未建有登記信息庫(kù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一要求，全國(guó)開(kāi)展的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過(guò)渡期。過(guò)渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部門(mén)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一登記工作。過(guò)渡期后，改由國(guó)土資源部們負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記工作。

（五）畜牧水產(chǎn)部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

市畜牧獸醫(yī)局組織實(shí)施全市草原資源保護(hù)工作，負(fù)責(zé)草原建設(shè)、開(kāi)發(fā)利用工作，實(shí)施草原管理和草原防火工作。其行政審批科負(fù)責(zé)有關(guān)行政許可證的發(fā)放工作。草原管理登記信息相對(duì)較少，沒(méi)有配套的電子信息平臺(tái)。

綜上所述，多年的各自為政、部門(mén)利益及歷史遺留權(quán)屬糾紛爭(zhēng)議等矛盾沖突，加之各部門(mén)基礎(chǔ)資料的不規(guī)范、不完善及信息自動(dòng)化水平的差異，勢(shì)必給不動(dòng)產(chǎn)登記資源整合帶來(lái)困難。但在遭遇困難挑戰(zhàn)的同時(shí)，作為牽頭部門(mén)的國(guó)土部門(mén)同樣面臨較多發(fā)展機(jī)遇和提升空間。

二、國(guó)土部門(mén)主導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的思路分析

按照中央編辦《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》規(guī)定的部門(mén)職責(zé)，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作;會(huì)同有關(guān)部門(mén)起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，制定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處政策;推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè);會(huì)同林業(yè)局負(fù)責(zé)國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)森林、林木、林地的登記發(fā)證;會(huì)同海洋局負(fù)責(zé)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島的海域使用權(quán)和無(wú)居民海島使用權(quán)的登記發(fā)證等。在此基礎(chǔ)上，國(guó)家層面已經(jīng)探索建立了不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度和聯(lián)絡(luò)員制度，共同部署做好相關(guān)工作。其中國(guó)土資源部工作重點(diǎn)是負(fù)責(zé)牽頭建立全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。當(dāng)前黑龍江省國(guó)土資源部門(mén)已經(jīng)啟動(dòng)調(diào)查論證，研究如何通過(guò)數(shù)據(jù)交換接口、數(shù)據(jù)抄送等方式，實(shí)現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、水域?yàn)┩?、海域海島等審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢系統(tǒng)。在此關(guān)鍵時(shí)期，如何發(fā)揮好國(guó)土部門(mén)的管理優(yōu)勢(shì)，主導(dǎo)市、縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記是解決問(wèn)題的重中之重。

（一）籍土地登記豐富信息內(nèi)容凸顯空間信息權(quán)威性

土地管理的特色是對(duì)土地空間特性的管理。土地空間特性，包括土地的地理位置、相鄰關(guān)系，圖層的劃分及與土地相關(guān)的各種空間屬性和人文屬性。齊齊哈爾市現(xiàn)運(yùn)行的地籍管理信息系統(tǒng)以現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，結(jié)合地籍管理的業(yè)務(wù)運(yùn)行模型，嚴(yán)格按照地籍管理流程化模式的工作需求，實(shí)現(xiàn)了地籍管理的信息采集、存儲(chǔ)、處理、分析管理與應(yīng)用，在登記宗地的空間位置、地類(lèi)統(tǒng)計(jì)、面積量算方面優(yōu)勢(shì)較大，容易實(shí)現(xiàn)“權(quán)利落地”。

（二）籍地籍信息平臺(tái)成熟技術(shù)保持動(dòng)態(tài)管理實(shí)時(shí)性

齊齊哈爾市地籍登記信息平臺(tái)的應(yīng)用技術(shù)已經(jīng)較為成熟，服務(wù)流程相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在坐落、界址、面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)更新、數(shù)據(jù)兼容方面的優(yōu)勢(shì)，使不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)不存在太大的“技術(shù)障礙”。 根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施工作要求，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)總體包括三部分，即不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息采集、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)保存、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息查詢，這三部分分別承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息采集、保管分類(lèi)和查詢職能。如果在各部門(mén)基礎(chǔ)登記信息準(zhǔn)確到位的基礎(chǔ)上，采取“平行開(kāi)展”的思路，在設(shè)計(jì)信息采集和信息保管環(huán)節(jié)的同時(shí)，就開(kāi)始對(duì)查詢系統(tǒng)的構(gòu)建開(kāi)展前期工作，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記查詢系統(tǒng)平臺(tái)的設(shè)計(jì)和搭建工作按照規(guī)定的時(shí)限完成將不會(huì)很困難。屆時(shí)將通過(guò)終端接口接入的方式，實(shí)現(xiàn)地市一級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)專(zhuān)權(quán)訪問(wèn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)而向社會(huì)依法提供查詢的有關(guān)服務(wù)。

（三）籍原始不動(dòng)產(chǎn)登記成果助推后期管理連續(xù)性

在《條例》規(guī)定的十大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記目錄中，集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、土地抵押權(quán)等權(quán)屬登記一直由國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)，行業(yè)管理規(guī)范性和程序化較高，積累了較多的糾紛調(diào)處及相關(guān)歷史遺留問(wèn)題處理經(jīng)驗(yàn)。全國(guó)二次土地調(diào)查成果中的現(xiàn)狀權(quán)屬涉及較多林權(quán)、草地及水域的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能，坐落、面積等數(shù)據(jù)參考價(jià)值較高?！耙粡垐D”及“三大平臺(tái)”建設(shè)使國(guó)土資源管理信息化建設(shè)程度超過(guò)其他部門(mén)，在不動(dòng)產(chǎn)登記信息后期管理自動(dòng)化方面優(yōu)勢(shì)突出。在此基礎(chǔ)上，地籍管理人員整合原有土地登記數(shù)據(jù)，結(jié)合其他部門(mén)上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，對(duì)照落實(shí)，在技術(shù)上較易完成對(duì)號(hào)入座，最大程度保持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的連續(xù)性，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局奠定基礎(chǔ)。

（四）籍多部門(mén)共享土地登記信息加強(qiáng)信息管理規(guī)范化

在國(guó)家、省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)家委員會(huì)及其下設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)專(zhuān)家組、不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)專(zhuān)家組和不動(dòng)產(chǎn)登記調(diào)查技術(shù)專(zhuān)家組中，國(guó)土部門(mén)的專(zhuān)家和管理人員參與了較多的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等制定過(guò)程的研究討論，為統(tǒng)一登記依據(jù)、登記簿證、信息平臺(tái)等提供堅(jiān)實(shí)的理論支撐和權(quán)威的技術(shù)咨詢。因此在各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組建過(guò)程中，原則上由國(guó)土資源部門(mén)牽頭推進(jìn)，不無(wú)道理。在齊齊哈爾市，多年的宗地管理使“以地找人”成為習(xí)慣模式，其地籍信息已經(jīng)和市公安、稅務(wù)甚至銀行系統(tǒng)形成數(shù)據(jù)共享。在繁雜的信息運(yùn)行過(guò)程中，國(guó)土系統(tǒng)在政務(wù)公開(kāi)序列內(nèi)保持了失密、泄密事故記錄為零，積累了豐富的登記信息保密工作經(jīng)驗(yàn)。

（五）籍規(guī)范流程完善機(jī)制實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)建設(shè)優(yōu)化

齊齊哈爾市國(guó)土系統(tǒng)在近幾年的規(guī)范化管理過(guò)程中，尤其是深化“五大體系”建設(shè)和鞏固廉政風(fēng)險(xiǎn)控制成果方面取得了豐碩成果，基層干部作風(fēng)轉(zhuǎn)變，服務(wù)意識(shí)和大局意識(shí)空前提高，極大煥發(fā)了生機(jī)和工作熱情。目前，以“目標(biāo)管理、流程控制、制度約束、預(yù)警問(wèn)責(zé)、人本發(fā)展”五大管理體系建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)、以打造“陽(yáng)光國(guó)土、廉潔國(guó)土、平安國(guó)土、服務(wù)國(guó)土、和諧國(guó)土”為目標(biāo)的全新管理模式全面實(shí)現(xiàn)。市國(guó)土資源局及各縣（市）國(guó)土資源部門(mén)網(wǎng)站全部開(kāi)通，已經(jīng)形成全市國(guó)土資源部門(mén)網(wǎng)站體系，市、縣（市）兩級(jí)國(guó)土部門(mén)通過(guò)對(duì)外網(wǎng)站向社會(huì)宣傳法律法規(guī)，公開(kāi)規(guī)劃、計(jì)劃，辦事程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和審批結(jié)果等，提供規(guī)范、準(zhǔn)確、及時(shí)的便民服務(wù)，廣泛接受社會(huì)監(jiān)督，不斷擴(kuò)大政務(wù)信息網(wǎng)上公開(kāi)范圍，得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可，為齊齊哈爾市開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在隊(duì)伍建設(shè)、人才培養(yǎng)、制度約束與流程管理方面做了有益探索，取得積極成果。

綜上所述，在市、縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組建之際，國(guó)土部門(mén)應(yīng)充分發(fā)揮制度、流程、人才管理、信息化建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)，因時(shí)而起，因勢(shì)而動(dòng)，結(jié)合國(guó)土系統(tǒng)信息自動(dòng)化建設(shè)成果，充分利用住建系統(tǒng)的“個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”和林業(yè)部門(mén)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記資源，加強(qiáng)合作，積極協(xié)調(diào)，節(jié)約集約，一定能全面規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作制度、流程，完善監(jiān)督問(wèn)責(zé)，高效科學(xué)地打開(kāi)工作局面，為齊齊哈爾市的不動(dòng)產(chǎn)登記工作全面開(kāi)展做出更大的貢獻(xiàn)。

篇3

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記 瑕疵 救濟(jì)

【中圖分類(lèi)號(hào)】D923 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1004-7069（2009）-04-0022-02

不動(dòng)產(chǎn)是人類(lèi)社會(huì)極其重要的物質(zhì)財(cái)產(chǎn)，它既是人類(lèi)賴(lài)以生存的生產(chǎn)要素，也是人們維持生活必要的物質(zhì)保障。在我國(guó)目前的法律制度下，因登記機(jī)關(guān)的工作疏忽或登記申請(qǐng)人的故意或過(guò)失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤或疏漏較為常見(jiàn)，因此下面對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的法律救濟(jì)現(xiàn)狀以及需要完善的地方發(fā)表一點(diǎn)個(gè)人的見(jiàn)解。

一、我國(guó)現(xiàn)有立法中對(duì)登記瑕疵的法律救濟(jì)

2007年我國(guó)《物權(quán)法》頒布實(shí)施，其中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的救濟(jì)規(guī)定主要有以下三方面:

（一）預(yù)告登記制度

預(yù)告登記是為了保全以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪、變更效果為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而為的一種登記制度，預(yù)告登記并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動(dòng)，其意只在增強(qiáng)登記背后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力。概括地講，預(yù)告登記有下列幾種效力:保全效力，即旨在使發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同債權(quán)請(qǐng)求權(quán)屆時(shí)能實(shí)際上發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果;順位保護(hù)效力，即順位在先的優(yōu)先保護(hù);預(yù)警效力，即第三人不得無(wú)視預(yù)告登記的存在，不得以善意而為抗辯;滿足的效力，例如在相對(duì)人破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)排斥他人而保障其優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。

（二）異議登記制度

異議登記的作用并不是涂銷(xiāo)或變更不動(dòng)產(chǎn)記載的事項(xiàng),也不發(fā)生變更不動(dòng)產(chǎn)登記的效力,而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上,從而使不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性受到質(zhì)疑起到阻確登記公信力的作用。因此，異議登記的法律效力可以概括為以下兩方面:保全真正權(quán)利人的權(quán)利；警示第三人謹(jǐn)慎進(jìn)行交易行為。

（三）更正登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記固然可以保護(hù)交易的動(dòng)的安全，但這種保護(hù)在有些情況下卻可能是以對(duì)靜的安全的犧牲為代價(jià)的。為了平衡交易安全和真正權(quán)利人之間的利益，設(shè)立了更正登記制度。更正登記通過(guò)對(duì)登記簿上不正確登記的糾正，使登記權(quán)利狀態(tài)符合事實(shí)權(quán)利狀態(tài)，進(jìn)而避免真正權(quán)利人因登記公信力受到損害。更正后的登記自始即發(fā)生效力。

二、關(guān)于完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵法律救濟(jì)的建議

現(xiàn)有法律中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)除了以上三條外，規(guī)定比較少，但是眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)是人類(lèi)生活的重要物質(zhì)資料，其價(jià)值和作用之巨大是其他生活資料所無(wú)法比擬的，一旦不動(dòng)產(chǎn)體系混亂(尤其是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、歸屬等的登記活動(dòng)出現(xiàn)瑕疵)，人類(lèi)正常的生活秩序?qū)⒃馐艿絿?yán)重的沖擊。因此下面對(duì)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵提出一些個(gè)人的建議：

（一）建立回復(fù)登記制度

回復(fù)登記是指與實(shí)體權(quán)利關(guān)系一致的登記，因不當(dāng)原因而從登記簿上消滅時(shí)，對(duì)消滅的登記予以回復(fù)，以保持原有登記效力的一種登記類(lèi)型。對(duì)“不當(dāng)原因”的理解為登記簿的全部或一部分因水災(zāi)、地震等原因而發(fā)生物理上的滅失，或者是登記事項(xiàng)的全部或一部分被不適法地涂銷(xiāo)。目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)中對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，以四川汶川大地震為例，在這次大地震中各受災(zāi)地區(qū)登記薄受損，對(duì)這種地震所引起的登記瑕疵，在現(xiàn)行的法律上并沒(méi)有救濟(jì)的規(guī)定，當(dāng)前我國(guó)正在提倡“依法治國(guó)”，因此我們有必要在法律上加以明確規(guī)定做到有法可依。

（二）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

實(shí)踐中大量的不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵都是由于登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記權(quán)限不明確等原因造成的，因此，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、確定唯一的登記機(jī)關(guān)對(duì)消除不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵是大有裨益的。我認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)的選擇在符合法理的基礎(chǔ)上，要充分考慮到登記制度變遷的路徑依賴(lài)特征，充分考慮現(xiàn)有制度狀況，我們過(guò)去的選擇決定了現(xiàn)在的選擇。我國(guó)當(dāng)今的土地登記是以國(guó)土資源管理部門(mén)為基礎(chǔ)，因此最優(yōu)的選擇方案必須考慮到土地登記制度變遷已進(jìn)入由“行政機(jī)關(guān)”登記的路徑，選擇法院或其他中介組織進(jìn)行登記，都是十分不現(xiàn)實(shí)的，理由如下:不動(dòng)產(chǎn)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)，要么是建立在土地物權(quán)之上的，因此物權(quán)由地政部門(mén)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記有一定理論依據(jù)；地政部門(mén)進(jìn)行登記可以輻射到中國(guó)城鄉(xiāng)全部土地，并且十幾年來(lái)的地籍管理工作，不僅提供了較為全面和詳實(shí)的土地產(chǎn)權(quán)資料，同時(shí)也造就了一支熟悉土地登記業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，這具有其它部門(mén)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)；法院作為登記機(jī)關(guān)有一定的弊病，目前我國(guó)司法改革尚未完成，司法機(jī)關(guān)的獨(dú)立性尚未達(dá)到，各地法院又承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果把法院作為登記機(jī)關(guān)，當(dāng)物權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，法院要確定真正的權(quán)利人，必須要審查登記的真實(shí)性問(wèn)題，如此的登記現(xiàn)狀必然對(duì)法院最后的裁判產(chǎn)生影響；公證部門(mén)作為登記機(jī)關(guān)將無(wú)法解決重復(fù)登記等登記瑕疵的問(wèn)題，因?yàn)樗⒎菄?guó)家機(jī)關(guān)，無(wú)上下級(jí)隸屬關(guān)系，當(dāng)事人可以在其所在地自愿選擇公證部門(mén)。

因此登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一的基本思路是以國(guó)土資源管理部門(mén)為基礎(chǔ)，將建設(shè)部管理下的房產(chǎn)登記劃歸國(guó)土部門(mén)，并逐步將林業(yè)、草原、灘涂等納入土地登記。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)

在司法審判的實(shí)踐中，常常遇到需要查詢當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)登記的情況。掌握不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)因其信息主要是為執(zhí)行政府的管理職能，因此不愿提供不動(dòng)產(chǎn)登記的信息，或者提供信息不及時(shí)、不準(zhǔn)確，甚至設(shè)置種種障礙。這些情況的出現(xiàn)主要是不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)未明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記信息資料應(yīng)當(dāng)公開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)登記的公示性在目前法律法規(guī)中得不到體現(xiàn)。而一個(gè)具有普遍公信力的登記系統(tǒng)必須達(dá)到:登記內(nèi)容準(zhǔn)確無(wú)誤并適時(shí)更新、公眾獲取記錄的渠道暢通、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)環(huán)境安全無(wú)憂。因此必須改變把不動(dòng)產(chǎn)登記信息當(dāng)作“政府信息”而不予公開(kāi)的現(xiàn)象。

（四）建立信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

從不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)講，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的所在是完成不動(dòng)產(chǎn)的公示。然而，當(dāng)前我國(guó)登記機(jī)關(guān)分散的現(xiàn)狀必然造成登記簿不統(tǒng)一、不完整，很難給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系人提供全面而準(zhǔn)確的信息，而登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一雖是大勢(shì)所趨，短時(shí)間內(nèi)卻難以完成。因此，在當(dāng)前可以由國(guó)家制定標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)調(diào)各登記機(jī)關(guān)建立“不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)”，以此面向公眾提供一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公示平臺(tái)。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)，是以計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代管理學(xué)理論和信息技術(shù)建立起來(lái)的為不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)服務(wù)的信息系統(tǒng)。同傳統(tǒng)的管理方法相比，管理信息系統(tǒng)具有高效率、高質(zhì)量和高效益等優(yōu)越性，并可以對(duì)房地產(chǎn)交易、權(quán)籍信息的內(nèi)部管理活動(dòng)提供服務(wù)，對(duì)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行自動(dòng)的即時(shí)更新，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。

（五）完善實(shí)質(zhì)審查制度

實(shí)質(zhì)審查是與公示公信原則相協(xié)調(diào)的制度。實(shí)質(zhì)審查的優(yōu)點(diǎn)是它可以最大限度地保證登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利的一致，防止登記瑕疵的出現(xiàn)，從而使公示力得以確定，并最大限度地防止公信力帶來(lái)的對(duì)真實(shí)權(quán)利人不利的可能性，保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益，不致因公信力而使其權(quán)利喪失。我們?cè)谟懻撊绾瓮晟茖?shí)質(zhì)審查制度時(shí)，可考慮借鑒德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。德國(guó)在登記中有幾個(gè)基本原則，對(duì)我國(guó)具有重要參考價(jià)值。分別是：合法原則是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)行各項(xiàng)工作的一般要求；申請(qǐng)?jiān)瓌t是指登記機(jī)關(guān)不允許在沒(méi)有申請(qǐng)人申請(qǐng)的情況下就進(jìn)行登記的涂銷(xiāo)或者更正；形式同意原則是只要登記申請(qǐng)人提供的資料能夠滿足法律所規(guī)定的程序性條件，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)即為其登記，而對(duì)申請(qǐng)人與相對(duì)人之間的關(guān)于實(shí)體法律關(guān)系的意思表示不予審查；精確性原則是指對(duì)涉及的登記事宜必須使用確切的文字表述的原則；證據(jù)原則是指要求登記申請(qǐng)人及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供必要的證據(jù)的原則。

（六）完善不動(dòng)產(chǎn)登記薄

登記簿是登記行為的最終成果，是直接表彰物權(quán)變動(dòng)公示效力的物質(zhì)載體，因而必須明確、科學(xué)地規(guī)定登記簿的內(nèi)容、外在形式及編制。首先，登記簿必須使用確切的文字、數(shù)字、圖表，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的一切內(nèi)容，只能使用官方文字，而不能使用其他諸如劃線、涂改、加括號(hào)或加線條等等不具有公信力的工具或符號(hào)等技術(shù)手段。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)的組成應(yīng)根據(jù)所登記權(quán)利的不同而單獨(dú)分冊(cè)。例如德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置就是根據(jù)民法典的物權(quán)體系，按所有權(quán)、用益物權(quán)及其他權(quán)利限制、擔(dān)保物權(quán)三部分建立的，而且每一部分都設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的簿冊(cè)。最后，登記簿的每一頁(yè)都應(yīng)由登記官員親筆簽名，并記載登記的具體日期，這樣一旦發(fā)生錯(cuò)登或漏登時(shí)便于確定責(zé)任人員，同時(shí)也能增強(qiáng)登記簿的公信力。

總之，不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵法律救濟(jì)制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它的完善與否關(guān)系到我國(guó)物權(quán)法能否完善，而完善的不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度對(duì)于保護(hù)物權(quán)、維護(hù)交易安全具有重要意義。在我國(guó)物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義的模式和實(shí)質(zhì)審查的方式下，在登記瑕疵引發(fā)的案件層出不窮的現(xiàn)狀下，完善不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)是十分必要的。

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[3]鄭沖、賈紅梅.德國(guó)民法典(修訂本)[M].北京:法律出版社2001

篇4

目前，我國(guó)法律對(duì)需要進(jìn)行登記的物權(quán)范圍規(guī)定得并不明確，現(xiàn)有的規(guī)定并未涵蓋所有的物權(quán)種類(lèi)，這就意味著有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記種類(lèi)不健全，在不動(dòng)產(chǎn)登記的種類(lèi)中缺少預(yù)告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得要求。

登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重大缺陷。由于長(zhǎng)期以來(lái)形成不同的財(cái)產(chǎn)分屬不同的部門(mén)管理，因此，不同的行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理，最終形成了多個(gè)登記機(jī)關(guān)都有權(quán)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)象。登記程序的不統(tǒng)一，使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無(wú)所適從，嚴(yán)重?fù)p害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

不動(dòng)產(chǎn)登記信息缺乏公開(kāi)化，只有將不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)，才能使不動(dòng)產(chǎn)登記起到真正公示的效用，才能促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和高效。

如上所述，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，結(jié)束我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記法律散亂、矛盾的情形，進(jìn)而消除目前“政出多門(mén)”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。在不動(dòng)產(chǎn)登記法中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記范圍，登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記信息的利用等，從程序上完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。制訂統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律，對(duì)于建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展意義深遠(yuǎn)的。

2.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易有著極大的促進(jìn)作用，有利于不動(dòng)產(chǎn)交易的快捷和安全，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一后將不會(huì)出現(xiàn)一物交易多方登記的現(xiàn)象。未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在機(jī)構(gòu)設(shè)置時(shí)，應(yīng)以土地管理機(jī)關(guān)為主，輔之以房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)，在國(guó)務(wù)院之下成立國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記總署，在縣以上各級(jí)行政區(qū)域成立類(lèi)似于現(xiàn)在各地行政服務(wù)中心的不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)，對(duì)各種類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，以加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記市場(chǎng)，達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行在不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的原則?？缭絻蓚€(gè)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，由不動(dòng)產(chǎn)跨越的兩個(gè)行政區(qū)域的共同上級(jí)管理機(jī)關(guān)指定由其中的一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不干預(yù)原各個(gè)行政職能部門(mén)的行政審批權(quán)力，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、變動(dòng)、消滅須經(jīng)審批的，先由各個(gè)管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，然后由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一登記。

3.明確登記的物權(quán)制度屬性。正確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動(dòng)的生效要件。如前所述，登記只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對(duì)于依法生效的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動(dòng)的效力，同時(shí)也不能對(duì)抗善意第三人。

4.在登記的效力上，區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，規(guī)定不同的效力。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)依法律行為和非依法律行為產(chǎn)生的所有權(quán)變動(dòng)未予以區(qū)分，對(duì)因生產(chǎn)、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行，法院判決等原因發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，也需登記而生效。

5.應(yīng)承認(rèn)登記的公信力。登記公信力與登記要件主義之間在體系上是密切聯(lián)系在一起的，實(shí)行登記要件主義，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)登記公信力。只有在肯定登記公信力的前提下，方能更好地推進(jìn)登記制度的完善。

6.登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義。除前文所詳述的采行實(shí)質(zhì)審查主義的優(yōu)點(diǎn)外，由于法律賦予的登記的公信力難免會(huì)犧牲真正權(quán)利人的利益。為避免公信力的此一弊害，確保真實(shí)的權(quán)利，就必須使登記與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)保持一致，為達(dá)這一目標(biāo)，應(yīng)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度。

7.完善的不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型。未來(lái)制訂的物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)包括各種登記類(lèi)型。如規(guī)定實(shí)體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位登記）；所有權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記（所有權(quán)之外的一切權(quán)利均為他項(xiàng)權(quán)利）；終局登記（包含總登記、變動(dòng)登記、更正登記、回復(fù)登記、涂銷(xiāo)登記）和預(yù)告登記。

8.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的程序與不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)屬證書(shū)。立法時(shí)可以在物權(quán)法中對(duì)此問(wèn)題做以概括規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定具體的登記程序要盡可能簡(jiǎn)化、快捷。為簡(jiǎn)化登記薄的繁瑣性，建議只規(guī)定兩種登記簿即土地登記簿和土地定著物登記簿。在制發(fā)登記證件時(shí)，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)制發(fā)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但會(huì)加重權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且還會(huì)加劇了動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間的爭(zhēng)執(zhí)。故不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)必須統(tǒng)一，這一點(diǎn)在物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法中應(yīng)明確規(guī)定。

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關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)登記;公信力;登記生效主義;登記對(duì)抗主義

中圖分類(lèi)號(hào):D923.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A　文章編號(hào):1009-8631(2010)01-0038-02

由于任何當(dāng)事人設(shè)立、移轉(zhuǎn)物權(quán),都會(huì)涉及第三人的利益,因此,物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開(kāi)、透明,以利于保護(hù)第三人的利益,維護(hù)交易的安全和秩序。為達(dá)成這一目的,現(xiàn)代民法建立了公示制度,將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更、消滅的事實(shí)通過(guò)一定的公示方法向社會(huì)公開(kāi),從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況。在公示方法中,最重要的是不動(dòng)產(chǎn)的登記制度,可以說(shuō),完備的登記制度不僅是財(cái)產(chǎn)交易有序化的條件,而且也是物權(quán)制度賴(lài)以生存的基礎(chǔ)。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國(guó)家有關(guān)登記部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障,是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán),具有排他性的效力,根據(jù)“一物一權(quán)”原則,若一物上已經(jīng)成立物權(quán),則與之不能兩立的有著同一內(nèi)容的物權(quán)即不得再行成立。為了解決物權(quán)的排他性問(wèn)題,從而確定物權(quán)的歸屬,法律J必須通過(guò)公示制度使物權(quán)為人所知,只有為人所知,才會(huì)得到他人的尊重。在占有和權(quán)利合而為一的情況下,占有本身即是公示的手段。但是在占有和權(quán)利分離的情況下,就必須找到一種新的方式來(lái)對(duì)物權(quán)加以公示,這樣登記制度就應(yīng)運(yùn)而生。

登記制度的基本功能主要是為了實(shí)現(xiàn)物權(quán)的公示,它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力

公信力是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人,如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵,對(duì)于信賴(lài)該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。物權(quán)經(jīng)登記予以公示,就具有了公信力,使交易主體和其他利害關(guān)系人以及不動(dòng)產(chǎn)的管理機(jī)關(guān)知悉其權(quán)利歸屬狀態(tài)和物權(quán)人身份,并基于這種確信而作出是否與其進(jìn)行交易等判斷。所以,登記的最大意義是賦予已經(jīng)成立的物權(quán)以公信力,而非創(chuàng)設(shè)物權(quán)本身。這樣一方面有利于維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰装踩?。凡是參與交易的當(dāng)事人在從事交易行為時(shí),只要查閱了登記,了解了公示的內(nèi)容,基于公示所表明的權(quán)利狀況而從事交易則是完全可靠的。另一方面,公示和公信制度對(duì)于鼓勵(lì)交易具有極為重要的作用。由于交易當(dāng)事人不需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力去調(diào)查、了解標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài),從而使交易當(dāng)事人形成了一種對(duì)交易的含法性、對(duì)受讓的標(biāo)的物的不可追奪性的信賴(lài)與期待,這就可以較為迅速地達(dá)成交易。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力

不動(dòng)產(chǎn)登記的效力在大陸法系國(guó)家主要有兩種立法例,第一種立法例登記生效主義,是以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件,此種主張認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),必須進(jìn)行登記。如果當(dāng)事人僅僅只是達(dá)成了物權(quán)變動(dòng)的合意,而沒(méi)有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力,而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。非經(jīng)登記,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、讓與及其消滅絕對(duì)不發(fā)生法律效力。這種立法例主要為德國(guó)、瑞士以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法所采納。第二種是以登記作為對(duì)抗要件。認(rèn)為當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動(dòng)的意思表示,便可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果,未經(jīng)登記的物權(quán)也可通過(guò)當(dāng)事人的合意而成立,只是在沒(méi)有依法進(jìn)行公示前,物權(quán)的變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人,登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認(rèn)或者證明的效力,而沒(méi)有決定其能否生效的效力。這種立法例主要為法國(guó)、日本等國(guó)家采納。

在英美法國(guó)家,廣泛采用托倫斯登記制度。其特點(diǎn)是除了登記之外,還有交付權(quán)利證書(shū)的要求,產(chǎn)權(quán)一經(jīng)登記,具有不可之效力,國(guó)家給予保障;不強(qiáng)制一切土地所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利申請(qǐng)登記,但一經(jīng)登記,其后發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利變更或設(shè)定,非經(jīng)登記不生效力。登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)采取實(shí)質(zhì)性的審查方式,并在登記的所有人繳納費(fèi)用中,設(shè)立一種保險(xiǎn)基金,以賠償因錯(cuò)誤登記而導(dǎo)致所有權(quán)人所蒙受的損失。

四、對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的反思

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不能滿足現(xiàn)今社會(huì)的需要,是因?yàn)榻⒉粍?dòng)產(chǎn)登記制度不是為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)提供公示的手段和方法從而為不動(dòng)產(chǎn)交易提供便利和安全的制度保障,而是為滿足行政機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理上的便利的需要。定位上的錯(cuò)誤導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度最大的弊端便是不動(dòng)產(chǎn)登記的不統(tǒng)一。

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)的不統(tǒng)一

我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》和

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一

登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一,土地與地上建筑物的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。土地的登記由登記管理部門(mén)進(jìn)行主管,而地上建筑物則由建設(shè)部門(mén)主管。第二,土地本身因其用途的不同而分屬不同的部門(mén)主管。第三,每一部門(mén)內(nèi)部的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。因此如規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記法不但要實(shí)現(xiàn)登記部門(mén)的統(tǒng)一而且要實(shí)現(xiàn)登記機(jī)關(guān)內(nèi)部級(jí)別的統(tǒng)一,一定要將不動(dòng)產(chǎn)登記確定為一個(gè)登記級(jí)別,而不能像現(xiàn)在一樣由各級(jí)登記機(jī)關(guān)按照用地單位的行政級(jí)別進(jìn)行管轄。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)的設(shè)定國(guó)際上做法主要有三種。第一種是由法院統(tǒng)一主管不動(dòng)產(chǎn)登記;第二種是由行政機(jī)關(guān)主管不動(dòng)產(chǎn)登記,第三種是由中介性質(zhì)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。其中由行政機(jī)關(guān)主管不動(dòng)產(chǎn)登記是適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的做法。理由如下:第一,在我國(guó),登記也具有一定的行政監(jiān)督作用。因此,登記與對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)管工作聯(lián)系在一起。正是由于這一原因,所以登記由行政機(jī)關(guān)來(lái)承擔(dān),也具有一定的合理性。第二,國(guó)土資源部門(mén)多年從事土地登記工作已經(jīng)具備了足夠的不動(dòng)產(chǎn)登記條件、登記技術(shù)、登記知識(shí),并且積累了豐富的登記經(jīng)驗(yàn),足以勝任不等產(chǎn)登記工作。第三,對(duì)于農(nóng)地、林地、草原等雖然其用途各異,但都作為土地的一個(gè)部分是沒(méi)有任何疑義的,況且農(nóng)業(yè)、林業(yè)等主管機(jī)關(guān)只是管理職能部門(mén),而不是產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)。

(三)不動(dòng)產(chǎn)登記效力不統(tǒng)一

登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的影響,到底是采納登記生效主義還是登記對(duì)

抗主義,仍然是爭(zhēng)塵未定。但立法文件傾向于登記生效主,如《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。《擔(dān)保法》第41條規(guī)定:“抵押合同至登記之日起生效。”建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第1 8條規(guī)定:

“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無(wú)效?！钡珜W(xué)者們對(duì)登記要件說(shuō)大都持批評(píng)態(tài)度。認(rèn)為采納登記生效主義,雖有利于進(jìn)一步強(qiáng)化登記的效力,并能夠簡(jiǎn)便處理產(chǎn)權(quán)糾紛,但從理論上看它存在著缺陷。因?yàn)榈怯浭轻槍?duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的,它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的,它不是針對(duì)合同行為,而是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)所采取的一種公示方法。如果雙方達(dá)成協(xié)議以后,因雙方的原因沒(méi)有登記,出賣(mài)人反悔,要求返還房屋,根據(jù)登記生效主義,此種要求是正當(dāng)?shù)?。這樣一來(lái),就會(huì)使出賣(mài)人隨意置合同于不顧,合同關(guān)系將形同虛設(shè)。從實(shí)踐來(lái)看,采取登記生效主義,對(duì)因各種原因未登記的交易一概宣布無(wú)效,就會(huì)出現(xiàn)許多問(wèn)題:第一,不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人。當(dāng)事人之間買(mǎi)賣(mài)房屋未經(jīng)登記的情況錯(cuò)綜復(fù)雜,應(yīng)區(qū)分導(dǎo)致房屋未登記的各種情況,尤其是當(dāng)事人雙方的過(guò)錯(cuò)問(wèn)題來(lái)決定是否應(yīng)宣告未經(jīng)登記的交易無(wú)效。如果完全以登記為生效要件,則有可能鼓勵(lì)一些不法行為人規(guī)避法律,利用房屋買(mǎi)賣(mài)欺詐他人,而損害善意一方當(dāng)事人的利益。第二,絕對(duì)適用登記生效主義會(huì)沖擊現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。如當(dāng)事人之間在買(mǎi)賣(mài)房屋以后,雖沒(méi)有登記,但房屋已經(jīng)交付使用,買(mǎi)受人對(duì)房屋已進(jìn)行了重大修繕,如果因未登記而返還房屋,就會(huì)擾亂現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。第三,從效益上講,采取登記生效主義,不承認(rèn)無(wú)因性,導(dǎo)致大量的合同的審查義務(wù)不得不由登記機(jī)關(guān)負(fù)擔(dān),登記的成本加大,在一個(gè)中國(guó)這樣的人口大國(guó),力圖把所有的交易關(guān)系都納入登記程序,并且由登記官員進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的話,其工作量之大,成本之高是可想而知的,勢(shì)必導(dǎo)致登記時(shí)間的延長(zhǎng)。第四,從公平角度講,登記生效主義規(guī)定了只有登記才能取得物權(quán),但是,又缺乏對(duì)登記的第三人的限制。在第三人明知合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)的情況下,仍然允許其取得其物權(quán)不公平的。對(duì)由于登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤而造成的真正權(quán)利人的損失的,法律只規(guī)定了登記機(jī)關(guān)更正的義務(wù),而沒(méi)有規(guī)定國(guó)家的賠償責(zé)任,導(dǎo)致真正權(quán)利人的權(quán)利無(wú)法得到有效的救濟(jì)。所以說(shuō),筆者認(rèn)為,我國(guó)應(yīng)采納登記對(duì)抗主義。這符合當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況,有利于充分的鼓勵(lì)交易,促進(jìn)交易的發(fā)展。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證明文件不統(tǒng)一

實(shí)現(xiàn)了以上三個(gè)方面的統(tǒng)一后,統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)證明文件就只是一個(gè)純粹的技術(shù)性問(wèn)題了。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)形式的日益多元化,迫切要求國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)格意義上的物權(quán)登記制度,但我國(guó)現(xiàn)有的登記制度仍然很不完備,并沒(méi)有根本上解決不動(dòng)產(chǎn)登記的不統(tǒng)一問(wèn)題。因此在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法>已經(jīng)生效后的重要事情就是制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》,以確定登記的功能、原則、具體規(guī)范等。以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一,從而更好的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流,促進(jìn)交易安全,維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序,促進(jìn)交易的發(fā)展。

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篇6

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；測(cè)量技術(shù)；應(yīng)用

中圖分類(lèi)號(hào)：P228 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著科學(xué)技術(shù)水平的不斷發(fā)展，GPS技術(shù)得到了極大的應(yīng)用，其中GPS技術(shù)的地圖測(cè)繪就需要用到地籍測(cè)繪中的數(shù)據(jù)，所以地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量技術(shù)仍然存在很多的缺點(diǎn)，無(wú)法滿足GPS測(cè)繪技術(shù)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)要求的精確性。所以不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量技術(shù)亟須改進(jìn)，無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是GPS技術(shù)來(lái)說(shuō)都十分重要。

1.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)概述

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容主要包括現(xiàn)代地籍測(cè)量以及房產(chǎn)測(cè)量等，是用來(lái)管理土地以及房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的重要根據(jù)。地籍測(cè)量主要包括地籍變更測(cè)量、地籍圖測(cè)繪以及地籍控制測(cè)繪等內(nèi)容。地籍測(cè)量具有4個(gè)明顯特征：①測(cè)繪工作具有政府性；②測(cè)量信息具有可靠性和準(zhǔn)確性；③測(cè)量工作的基礎(chǔ)是地籍調(diào)查；④測(cè)量技術(shù)種類(lèi)多。至于實(shí)際測(cè)量不僅要考慮地籍圖，還要對(duì)界址點(diǎn)、宗地等信息進(jìn)行準(zhǔn)確核對(duì)。房產(chǎn)測(cè)量則更著重于房屋等相關(guān)建筑物的測(cè)量，通過(guò)測(cè)量和調(diào)查進(jìn)行房屋繪圖，仔細(xì)核查房地產(chǎn)利用、數(shù)量、權(quán)屬以及位置等詳細(xì)信息。從而為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用、產(chǎn)籍管理以及產(chǎn)權(quán)等內(nèi)容提供主要依據(jù)內(nèi)容，同時(shí)也是現(xiàn)代規(guī)劃和發(fā)展城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要依據(jù)。

2.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的常見(jiàn)問(wèn)題分析

2.1 地籍測(cè)繪中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容就是凈高與層高的測(cè)量，然而在實(shí)際的測(cè)量中測(cè)試者往往容易將二者混淆，甚至直接用凈高的測(cè)量結(jié)果來(lái)代替層高。我們這里所說(shuō)的層高是指，樓層與地面、樓層于樓層、樓層與頂樓之間的距離，對(duì)于這些數(shù)據(jù)的測(cè)量本身就存在一定的誤差，如果再直接用凈高代替誤差將會(huì)更加嚴(yán)重。我們這里所說(shuō)的凈高則是指地面到樓層下表面之間的距離，對(duì)于凈高的測(cè)量同樣存在著一定的誤差，但是國(guó)家卻沒(méi)有對(duì)誤差的范圍進(jìn)行具體的界定，也沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。但是不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量要求在對(duì)測(cè)量的結(jié)果進(jìn)行計(jì)算時(shí)，如果有層高的數(shù)據(jù)，這主要用層高的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中有邊長(zhǎng)度丈量誤差存在

在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作中，就算是同一棟樓同一樓層測(cè)得的數(shù)據(jù)有可能不相等，一般情況下，由于房屋的構(gòu)造不合理或者是常年的使用過(guò)程中發(fā)生過(guò)了形變，同一棟樓的前后左右的高度通常是不相等的。所以為了保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，我們通常要求測(cè)量工作者經(jīng)過(guò)多次測(cè)量求平均值，并且根據(jù)這些數(shù)據(jù)推算出建筑物的實(shí)際面積。

2.3 面積分?jǐn)倖?wèn)題在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中較為突出

有時(shí)候在不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量中還需要計(jì)算建筑物的面積，需要計(jì)算樓層面積的建筑物通常是住宅建筑物，但是同時(shí)也需要注意不同住戶建面積分?jǐn)偟膯?wèn)題。建筑物的種類(lèi)眾多，他們的用途也是各不相同，有時(shí)候分?jǐn)偟膯?wèn)題十分復(fù)雜，甚至涉及二級(jí)甚至多級(jí)分?jǐn)偟膯?wèn)題，所以工作人員需要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況采用不同的分?jǐn)偡椒?。分?jǐn)倖?wèn)題的復(fù)雜性要求測(cè)量過(guò)程中測(cè)量的結(jié)果一定精確。

3.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中測(cè)量技術(shù)的具體運(yùn)用

3.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)領(lǐng)域中數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)的應(yīng)用

隨著科學(xué)技術(shù)水平的不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量技術(shù)也有了很大的改進(jìn)，高科技產(chǎn)品在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的引入，極大地提高了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的精確性。就拿當(dāng)前比較流行的數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)來(lái)說(shuō)，它不僅在不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量中有著廣泛的應(yīng)用，在地籍測(cè)量中也是必不可少的技術(shù)手段。它主要的技術(shù)優(yōu)點(diǎn)就是需要的人力物力資源都比較少，同時(shí)搜集的數(shù)據(jù)信息也比較準(zhǔn)確，而且速度相對(duì)較快。根據(jù)收集來(lái)的數(shù)據(jù)信息工作人員可以大致描繪出建筑物原有的模樣，這樣的圖像就可以用于不動(dòng)產(chǎn)的分?jǐn)傄约皽y(cè)繪工作了。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中解析法的應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中的解析法主要應(yīng)用于房屋面積、用地面積、公攤面積等面積結(jié)果的測(cè)量中，避免因面積、產(chǎn)權(quán)、用地等存在糾紛。作為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中較為準(zhǔn)確的方法，解析法是解決糾紛性問(wèn)題較為實(shí)用的一種方法。在實(shí)際測(cè)量中，主要通過(guò)界址點(diǎn)坐標(biāo)，引用坐標(biāo)解析的方法進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，從而得到更為精確的測(cè)量結(jié)果，減少誤差。在保證操作流程規(guī)范的情況下，引用坐標(biāo)解析的方法進(jìn)行方差測(cè)量，能夠盡量避免誤差的出現(xiàn)，從而取得更為精確的測(cè)量結(jié)果。為有效提高標(biāo)準(zhǔn)中面積誤差限差的精度，進(jìn)而控制估算中存在的誤差等，采用解析法可以達(dá)到令人滿意的效果。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中GPS技術(shù)的應(yīng)用

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)人們對(duì)于GPS技術(shù)的運(yùn)用越來(lái)越廣泛，甚至已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ钜约俺鲂斜夭豢缮俚闹匾M成部分，同時(shí)GPS技術(shù)也是測(cè)繪技術(shù)領(lǐng)域的重要手段。但是如果能將GPS技術(shù)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量發(fā)揮了極其重要的作用。所以在當(dāng)前的已經(jīng)大部分的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中都用到了GPS技術(shù)，通過(guò)計(jì)算GPS技術(shù)測(cè)得的數(shù)據(jù)，我們可以準(zhǔn)確的描繪出房產(chǎn)的大致外形，以便用于不動(dòng)產(chǎn)的劃分。

結(jié)語(yǔ)

隨著測(cè)量技術(shù)以及測(cè)量工具的不斷改進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)的精確性也不斷地提高，測(cè)量的水平逐漸增加。但在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的實(shí)際操作中，不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量也遇到了不少的難題，在解決這些問(wèn)題的時(shí)候我們需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的目的采用不同技術(shù)手段。尤其是將GPS測(cè)繪技術(shù)運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量中，提高了測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。

參考文獻(xiàn)

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篇7

1.房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、掌握差異性帶來(lái)的登記風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)由房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人自行委托具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測(cè)繪逐步向市場(chǎng)放開(kāi)轉(zhuǎn)變或在已經(jīng)市場(chǎng)化的前提下結(jié)合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉(zhuǎn)變，將會(huì)打破政府集中統(tǒng)一測(cè)繪時(shí)，對(duì)相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、建筑部位面積計(jì)算、共有面積分?jǐn)傉莆盏囊恢滦?。必然?huì)出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)同樣建筑部位測(cè)繪方法不同、面積不同、共有面積分?jǐn)偛煌木置?。這種情況相對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記職能分工，由于測(cè)繪項(xiàng)目所在區(qū)域不同、同一項(xiàng)目不同樓測(cè)繪單位、登記時(shí)間不同，加之登記人員對(duì)建筑部位具體的面積計(jì)算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強(qiáng)，登記過(guò)程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這種亂象影響登記機(jī)關(guān)形象、侵害購(gòu)房人權(quán)益，同時(shí)會(huì)引訟、，并且因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪共有面積分?jǐn)偟奶攸c(diǎn)，“面積一戶錯(cuò)、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。

2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來(lái)的房屋登記風(fēng)險(xiǎn)

探討這個(gè)問(wèn)題之前，有必要先對(duì)目前的房產(chǎn)測(cè)繪方法進(jìn)行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測(cè)繪要實(shí)地逐戶量取邊長(zhǎng)尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實(shí)際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準(zhǔn)圖紙不完全一致的情況，考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)仍要以房屋的規(guī)劃批準(zhǔn)文件對(duì)合法建造的房屋進(jìn)行登記，在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，測(cè)繪單位往往會(huì)要求建設(shè)單位補(bǔ)充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時(shí)，符合規(guī)范、規(guī)章對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的要求。當(dāng)然，這種后補(bǔ)規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設(shè)單位申請(qǐng)辦理房產(chǎn)測(cè)繪、登記的難度大、購(gòu)房群眾不能及時(shí)取得所有權(quán)證書(shū)的尷尬。

登記職能下放、房產(chǎn)測(cè)繪依法走向市場(chǎng)后，測(cè)繪單位要求建設(shè)單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復(fù)存在，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料將在法規(guī)和實(shí)際操作層面真正意義上實(shí)現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。但是鑒于逐戶查驗(yàn)難度巨大、登記從業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)技術(shù)不甚了解、登記機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪單位技術(shù)“把關(guān)”的思維意識(shí)短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測(cè)繪導(dǎo)致的與規(guī)劃批準(zhǔn)不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)將給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)新的考驗(yàn)。

3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算依據(jù)差異給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的登記實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)和行政不作為風(fēng)險(xiǎn)

目前，用于建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對(duì)技術(shù)條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預(yù)測(cè)算面積不同、規(guī)劃驗(yàn)收面積與房屋登記測(cè)量面積不同。

但是，在新形勢(shì)下，因不同管理行為所需的房屋面積時(shí)常是不同測(cè)繪單位、甚至是建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行計(jì)算，對(duì)復(fù)雜的技術(shù)規(guī)范理解和掌握程度不同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)際操作中很難核實(shí)哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實(shí)際超規(guī)模建設(shè)房屋，甚至是規(guī)劃未批準(zhǔn)的房屋部位被正常登記的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 。而對(duì)于核實(shí)出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門(mén)間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進(jìn)程中的當(dāng)下，解決處理存在一定難度。一頭是購(gòu)房群眾急于辦證、一頭是開(kāi)發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也忙于部門(mén)間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。

4.房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果差異性給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

房屋面積預(yù)測(cè)算成果是用于商品房銷(xiāo)售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價(jià)值、各種稅費(fèi)等的衡量載體，關(guān)乎購(gòu)房人切身利益。房屋登記測(cè)繪成果作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對(duì)預(yù)測(cè)算成果的確認(rèn)和修正，在房屋銷(xiāo)售、登記信息系統(tǒng)中起到不動(dòng)產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關(guān)鍵作用。房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已有約定、在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》里也有闡述，但諸多購(gòu)房群眾因涉及補(bǔ)繳房屋差價(jià)仍對(duì)此十分關(guān)注。在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，房屋面積預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪均由一家測(cè)繪單位完成，登記測(cè)繪是基于預(yù)測(cè)算成果結(jié)合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計(jì)算方法、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄇ昂蠡灸軌蛉〉靡恢?。因設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測(cè)繪單位基本能夠應(yīng)對(duì)購(gòu)房人關(guān)于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測(cè)繪單位介入房產(chǎn)測(cè)繪情況下，房屋面積預(yù)測(cè)算、登記測(cè)繪不可避免地出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)面積計(jì)算方法、根據(jù)服務(wù)范圍確定的共有面積分?jǐn)?，甚至是影響分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)劃分均存在不同認(rèn)知、更不可能去對(duì)比分析預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪戶室面積差異大的原因，這將會(huì)給前后面積差異引入放大的可能，且無(wú)論是預(yù)測(cè)算還是登記測(cè)繪面積錯(cuò)誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會(huì)變成購(gòu)房人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認(rèn)可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機(jī)構(gòu)。

二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.政策層面

根據(jù)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的復(fù)函》（建辦標(biāo)函〔2001〕403號(hào)），“房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測(cè)算應(yīng)當(dāng)依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測(cè)量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理服務(wù)。關(guān)于規(guī)劃管理中有關(guān)面積計(jì)算問(wèn)題，應(yīng)由各地規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)確定。1995年12月頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》是編制工程預(yù)算、確定工程造價(jià)的依據(jù)”。目前，建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積計(jì)算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對(duì)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的修訂。

因此，筆者認(rèn)為政策層面可統(tǒng)一商品房銷(xiāo)售許可、不動(dòng)產(chǎn)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收關(guān)于房屋面積計(jì)算的依據(jù)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時(shí)，為更好的適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認(rèn)知差異，應(yīng)對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進(jìn)行修訂，簡(jiǎn)化房屋附屬建筑部位面積計(jì)算方法、進(jìn)一步明確共有面積分?jǐn)傄?guī)則。

2.房產(chǎn)測(cè)繪成果監(jiān)管層面

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立房產(chǎn)測(cè)繪成果審核機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)結(jié)合上述風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)測(cè)繪成果審核內(nèi)容；負(fù)責(zé)結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目實(shí)際，不斷歸納總結(jié)和統(tǒng)一新建筑形式面積計(jì)算方法；負(fù)責(zé)結(jié)合經(jīng)驗(yàn)做法修訂當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》實(shí)施細(xì)則；負(fù)責(zé)制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測(cè)繪成果樣式。只有將不動(dòng)產(chǎn)登記審核工作做實(shí)，強(qiáng)化測(cè)繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)。

3.操作層面

篇8

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)按揭抵押、預(yù)告以及將其作為融資工具的抵押登記業(yè)務(wù)也隨之增多，從而促使注銷(xiāo)后的房產(chǎn)檔案保管成為了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不可忽視的工作內(nèi)容。我國(guó)注銷(xiāo)后的房產(chǎn)檔案主要形成于以下四個(gè)方面：一是注銷(xiāo)后的預(yù)告類(lèi)檔案；二是注銷(xiāo)房產(chǎn)抵押登記形成的檔案；三是注銷(xiāo)在建工程抵押登記形成的檔案；四是因拆遷、城中村改造、地震以及異議登記、查封登記、變更登記等原因而需要注銷(xiāo)的房產(chǎn)檔案。其中，形成于前三類(lèi)的房產(chǎn)檔案占注銷(xiāo)后房產(chǎn)檔案的比重較大。尤其在注銷(xiāo)房產(chǎn)抵押登記之后，雖然申請(qǐng)登記權(quán)利人和義務(wù)人的雙方合同約定權(quán)利義務(wù)已完成，但是房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)注銷(xiāo)后的房產(chǎn)檔案保管工作仍然要持續(xù)進(jìn)行。這是因?yàn)?，一旦在房產(chǎn)抵押登記注銷(xiāo)過(guò)程中存在問(wèn)題，如債權(quán)擔(dān)保被抵押人偽造登記文件而注銷(xiāo)等問(wèn)題，就必須以登記機(jī)關(guān)提供的注銷(xiāo)后房產(chǎn)檔案為依據(jù)解決爭(zhēng)議。因此，登記機(jī)關(guān)一定要妥善保管好注銷(xiāo)后的房產(chǎn)檔案，遵循有關(guān)規(guī)定明確檔案保管內(nèi)容、銷(xiāo)毀范圍和保存時(shí)間。

二、注銷(xiāo)后的房產(chǎn)檔案處置

1、注銷(xiāo)后的房屋所有權(quán)證書(shū)處置

對(duì)于房產(chǎn)檔案而言，它是權(quán)屬登記管理的主要工作內(nèi)容之一，檔案中的內(nèi)容與房產(chǎn)證上的內(nèi)容相一致，同時(shí)還記載了產(chǎn)權(quán)證封皮上的相關(guān)信息，如注冊(cè)號(hào)、印刷編碼等等，即便發(fā)生產(chǎn)權(quán)查實(shí)或是變更等情況時(shí)，也都必須以確權(quán)的產(chǎn)籍資料作為主要依據(jù)。通常情況下，由有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證是對(duì)房屋所有權(quán)的一種確定和認(rèn)可，該證書(shū)所代表的并非是房屋權(quán)屬的來(lái)源證明，而是房屋產(chǎn)權(quán)變更或轉(zhuǎn)移的新憑證，也就是說(shuō)一旦房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更或是轉(zhuǎn)移時(shí)，原本的證書(shū)必須隨之進(jìn)行注銷(xiāo)作廢處理。從房屋的本質(zhì)上看，其歸屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，它的主要特點(diǎn)是價(jià)值高、使用年限長(zhǎng)，故此，在房屋產(chǎn)權(quán)人變更或是轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，原本的產(chǎn)權(quán)證成為必須提交的材料之一，該證書(shū)反映了房屋權(quán)屬人的變更，其在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)管理有著較強(qiáng)的引申作用。為此，廢棄的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)當(dāng)在注銷(xiāo)作廢之后作為附件歸檔于產(chǎn)籍資料當(dāng)中。由于發(fā)放房屋所有權(quán)證時(shí)，已經(jīng)將證書(shū)掃描成為相應(yīng)的影像文件，所以這種文件也具備一定的法律效力，這樣一來(lái)，在歸檔立卷的過(guò)程中，不但進(jìn)一步減輕了案卷負(fù)荷，而且還避免了廢棄的房屋所有權(quán)證被非法利用的可能。

2、注銷(xiāo)后的房產(chǎn)檔案銷(xiāo)毀范圍與保存時(shí)間

由于房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)所面臨的檔案庫(kù)存量連年遞增，故此，我國(guó)現(xiàn)行的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)程）對(duì)房產(chǎn)檔案注銷(xiāo)后的處置問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定，如可列入銷(xiāo)毀范圍的紙質(zhì)檔案包括：預(yù)告登記已注銷(xiāo)滿2年、地役權(quán)登記已注銷(xiāo)滿2年、異議登記已注銷(xiāo)滿2年、查封登記已解除滿5年以及抵押權(quán)登記已注銷(xiāo)滿5年。雖然《規(guī)程》當(dāng)中對(duì)方案檔案注銷(xiāo)后的處置給出了較為明確的時(shí)間，但因?yàn)椤兑?guī)程》本身屬于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，故此，它的效力要比法律法規(guī)小一些。換言之，在具體處置時(shí)，除了要遵循《規(guī)程》中的規(guī)定之外，還應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律的要求。此外，《規(guī)程》中還規(guī)定，登記事項(xiàng)登薄之后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)材料進(jìn)行收集、整理、歸檔保存，如房屋產(chǎn)權(quán)的登記申請(qǐng)材料、審核材料以及一些有保存價(jià)值的材料等等。除《規(guī)程》中給出的可列入銷(xiāo)毀范圍的檔案應(yīng)進(jìn)行定期保存之外，其余檔案均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行永久保存。

3、注銷(xiāo)后的房產(chǎn)檔案管理內(nèi)容

當(dāng)前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為重要的融資工具，使得房產(chǎn)抵押登記數(shù)量迅猛增加。為了準(zhǔn)確掌握房屋產(chǎn)權(quán)的變化情況以及相關(guān)權(quán)利的法定證明材料，房屋登記機(jī)構(gòu)必須要做好房產(chǎn)抵押（預(yù)告）登記注銷(xiāo)后的檔案管理工作，規(guī)范該類(lèi)檔案的保管內(nèi)容。通常情況下，在注銷(xiāo)房產(chǎn)抵押（預(yù)告）登記之后，房屋登記機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)的檔案之中還包括如下內(nèi)容：登記申請(qǐng)表、身份證、合同、法人證書(shū)等等。而注銷(xiāo)后的檔案則具體包括以下資料：抵押登記雙方的身份證明、合同、授權(quán)委托書(shū)、結(jié)婚證等等。雖然上述資料相對(duì)較多，但從法律的角度上看，每一種資料都是不可或缺的，這是因?yàn)橐陨献C明材料之間均具有一定程度的聯(lián)系，若是其中某一項(xiàng)欠缺，則會(huì)造成不利的影響。必須特別指出的是，盡管《規(guī)程》當(dāng)中對(duì)抵押登記、查封登記、預(yù)告登記、異議登記以及地役登記注銷(xiāo)之后的紙質(zhì)檔案銷(xiāo)毀范圍和保存期限給出了明確的規(guī)定，但是，以上檔案在規(guī)定的銷(xiāo)毀時(shí)間內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)仍舊對(duì)其具有保管的責(zé)任和義務(wù)。

篇9

【關(guān)鍵詞】高校房產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 檔案管理 信息化

一、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)平面圖

房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專(zhuān)業(yè)圖。房地產(chǎn)平面圖是由測(cè)繪專(zhuān)業(yè)人員按國(guó)家規(guī)定的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和程序勘測(cè)和繪制出反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情況的專(zhuān)用性圖紙。

2.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件

有關(guān)證明文件是城市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。

3.房地產(chǎn)卡片

房地產(chǎn)卡片是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的情況、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況以及產(chǎn)權(quán)來(lái)源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。它按房地產(chǎn)產(chǎn)籍地號(hào)(丘號(hào))順序,以一處房屋坐落中的每幢房屋為單位而填制的。

4.房地產(chǎn)登記簿冊(cè)

房地產(chǎn)簿冊(cè)是房地產(chǎn)權(quán)屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類(lèi)編制的各種表冊(cè)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料的各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)該是一致的,并應(yīng)及時(shí)進(jìn)行異動(dòng)管理。

二、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點(diǎn)

1.專(zhuān)業(yè)性

權(quán)屬檔案產(chǎn)生于房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)部門(mén)。權(quán)屬檔案是專(zhuān)業(yè)性材料。房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作特別是權(quán)屬登記工作,面廣量大,政策性強(qiáng),形成的檔案材料專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。權(quán)屬檔案在內(nèi)容和形式上與一般公文有明顯的區(qū)別,內(nèi)容上反映房地權(quán)屬狀況和房地位置和面積大小,文件名稱(chēng)采用房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)多,形式上,結(jié)構(gòu)規(guī)范,多為表格式、填寫(xiě)式。

2.動(dòng)態(tài)性

權(quán)屬檔案的動(dòng)態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點(diǎn)。權(quán)屬檔案形成后,房地產(chǎn)權(quán)屬和房地情況并不是固定不變的,隨著產(chǎn)權(quán)人的變化,房屋的損壞倒塌,城市建設(shè)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,房屋的買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、贈(zèng)與、分析等權(quán)屬轉(zhuǎn)移不斷發(fā)生,房屋的拆除、翻改、擴(kuò)建日趨頻繁,土地分割、合并等房地變更又不可避免。因而房地產(chǎn)權(quán)屬處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中,具有極強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性。目前,權(quán)屬檔案因產(chǎn)權(quán)變更引起異動(dòng)的每年約有20%。隨著產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更,權(quán)屬檔案體系中的圖、檔、卡、冊(cè)必須作相應(yīng)更改,檔案目錄甚至于檔案材料要作動(dòng)態(tài)注記,檔案必須及時(shí)補(bǔ)充新材料,以確保檔案的真實(shí)性、系統(tǒng)性和完整性。產(chǎn)權(quán)的動(dòng)態(tài)性,使權(quán)屬檔案成為“活”檔案。

3.真實(shí)性

權(quán)屬檔案是產(chǎn)權(quán)沿革的歷史記錄,這種記錄必須與實(shí)際相符,記載的產(chǎn)權(quán)人,產(chǎn)權(quán)范圍必須清楚,能在產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛中起憑證和參考作用。真實(shí)性是權(quán)屬檔案的生命,也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實(shí)效用的基礎(chǔ)和前提。

4.完整性

權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是房地結(jié)合,二是圖、檔結(jié)合。

5.價(jià)值性

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),價(jià)值高,在單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此,權(quán)屬檔案屬于財(cái)產(chǎn)檔案。6.法律性

由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案,具有法律效力,是房地產(chǎn)管理部門(mén)和人民法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。鑒于上述特點(diǎn),特別是權(quán)屬檔案的專(zhuān)業(yè)性和動(dòng)態(tài)性,表明權(quán)屬檔案應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一管理并單獨(dú)進(jìn)行保管。權(quán)屬檔案不宜與文書(shū)檔案、會(huì)計(jì)檔案等其他門(mén)類(lèi)檔案相混淆。

三、高校房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的現(xiàn)狀

我校檔案管理基本上都是停留在紙質(zhì)文件、圖紙的狀態(tài)。房產(chǎn)部門(mén)的主要工作是檔案整理、編寫(xiě)卷宗、存儲(chǔ)入庫(kù)、備查立卷等。許多檔案資料處于長(zhǎng)期閑置的狀態(tài),沒(méi)有及時(shí)整理歸檔,更沒(méi)有很好的利用。管理人員的管理觀念比較保守,習(xí)慣于傳統(tǒng)的手工操作方式來(lái)處理文本信息、處理房產(chǎn)檔案信息。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)管理人員多數(shù)不是專(zhuān)業(yè)對(duì)口的管理人員,沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)的學(xué)習(xí)、培訓(xùn),對(duì)檔案知識(shí)和技能不熟,只是對(duì)收集、整理、立卷、歸檔等一系列工作進(jìn)行簡(jiǎn)單的整理、分類(lèi)、建檔,而沒(méi)有及時(shí)準(zhǔn)確完整的進(jìn)行更新;而且管理人員經(jīng)常變動(dòng)也造成檔案管理資料的保存不連續(xù)不持久,使房產(chǎn)檔案殘缺、間斷,一些數(shù)據(jù)丟失,導(dǎo)致房產(chǎn)檔案失去了歷史資料的功能和用途。

四、高校房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理信息化的應(yīng)用

住房制度改革以后,住房由原來(lái)的福利分配逐漸向社會(huì)化、商品化轉(zhuǎn)變。房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)情況越來(lái)越復(fù)雜,房屋的買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等行為都使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化。房產(chǎn)檔案應(yīng)該全面、及時(shí)地反映房屋產(chǎn)權(quán)變化的過(guò)程。房產(chǎn)檔案作為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的原始記錄,必須隨著房屋及房屋所有權(quán)人的變動(dòng)而變動(dòng)。但是因?yàn)榉慨a(chǎn)檔案管理的信息化程度不高,信息變更速度慢,房產(chǎn)檔案的查詢和使用都很不方便。針對(duì)以上情況,建立一套符合學(xué)校特點(diǎn),又方便快捷的房屋檔案管理軟件來(lái)提高管理效率是房產(chǎn)檔案管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。房產(chǎn)管理信息化就是就是要把房屋的有關(guān)數(shù)據(jù)、信息、圖紙等存儲(chǔ)到計(jì)算機(jī)里,建立房屋信息數(shù)據(jù)庫(kù),存儲(chǔ)各種形式的圖形和屬性數(shù)據(jù),把圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)之間以有效的數(shù)據(jù)組織方法聯(lián)系起來(lái),對(duì)數(shù)據(jù)的變動(dòng)及時(shí)的更新,以方便于查詢和數(shù)據(jù)整理。

系統(tǒng)以數(shù)據(jù)庫(kù)中的房屋的區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物等數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),利用先進(jìn)的數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)實(shí)現(xiàn)信息的共享和資料的歸檔和查詢。為了方便查詢、統(tǒng)計(jì)可以把數(shù)據(jù)分成公有住房管理、房改售房管理、辦公用房管理、商服用房管理等幾個(gè)模塊。這幾個(gè)模塊下還可以設(shè)定文件、編輯數(shù)據(jù)、工具、系統(tǒng)管理、打印等小模塊。文件模塊是對(duì)表格的操作、編輯模塊完成常規(guī)的編輯、工具模塊提供繪制所需的工具。系統(tǒng)管理模塊是對(duì)數(shù)據(jù)的備份和恢復(fù)進(jìn)行管理。為了能夠方便查詢,保證數(shù)據(jù)的即時(shí)性,有必要建立一個(gè)平時(shí)用的工作庫(kù),各種數(shù)據(jù)的修改、輸入、計(jì)算、統(tǒng)計(jì)都在這個(gè)庫(kù)里進(jìn)行。

五、結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理信息化是先進(jìn)科學(xué)技術(shù)手段和科學(xué)管理方法與傳統(tǒng)的檔案管理方式的有機(jī)結(jié)合,是新形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。運(yùn)用現(xiàn)代信息處理技術(shù)手段來(lái)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)檔案信息資源,必將極大地提高檔案資源的開(kāi)發(fā)能力和利用效率,使房產(chǎn)檔案管理的各個(gè)方面更加完善。

參考文獻(xiàn):

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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)；測(cè)量；管理；標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)作

引言

房產(chǎn)測(cè)量是運(yùn)用測(cè)量和調(diào)查工作來(lái)測(cè)定城鎮(zhèn)房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專(zhuān)業(yè)測(cè)量。其目的是為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和房地產(chǎn)交易等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和圖檔資料。房產(chǎn)測(cè)量的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測(cè)量,房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量,房地產(chǎn)測(cè)量成果資料的檢查與驗(yàn)收。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,房產(chǎn)測(cè)量日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

1. 房產(chǎn)測(cè)量的管理

房產(chǎn)測(cè)量是房屋權(quán)屬登記發(fā)證的關(guān)鍵環(huán)節(jié),是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要基礎(chǔ)工作,是一項(xiàng)政策性和技術(shù)性都很強(qiáng)的工作。測(cè)量成果一旦被房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核采用便作為登記機(jī)構(gòu)的行政行為,產(chǎn)生法律效力,所以房產(chǎn)測(cè)量不屬中介經(jīng)營(yíng)行為,而是一種法定測(cè)量。

目前全國(guó)各地城市房產(chǎn)測(cè)量管理工作大體分為三類(lèi):

1) 行業(yè)壟斷類(lèi):在房產(chǎn)行政管理系統(tǒng)內(nèi),權(quán)屬管理、測(cè)量管理單位、房產(chǎn)測(cè)量單位為一體。在轄區(qū)的房產(chǎn)測(cè)量工作由房產(chǎn)行政主管部門(mén)下屬的測(cè)量單位壟斷。

2) 行業(yè)半壟斷類(lèi):房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)在各地方各區(qū)縣房管系統(tǒng)下屬的測(cè)量單位間放開(kāi),系統(tǒng)外單位不得從事房產(chǎn)測(cè)量工作。

3) 測(cè)量市場(chǎng)化:房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)完全市場(chǎng)化放開(kāi),地方房產(chǎn)行政管理部門(mén)設(shè)立房產(chǎn)測(cè)量管理機(jī)構(gòu)。

上述情況在實(shí)際運(yùn)行中各有利弊。行業(yè)壟斷,其弊端在于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng),容易導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)淡化,降低工作效率,缺少監(jiān)管;其有利的一面在于房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)測(cè)量單位的管理上責(zé)權(quán)利清晰,測(cè)量單位不會(huì)受到開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響。市場(chǎng)放開(kāi)時(shí),測(cè)量機(jī)構(gòu)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈,相互壓價(jià),成果質(zhì)量降低,管理上責(zé)權(quán)利不明確,房產(chǎn)測(cè)量行政管理權(quán)在地方測(cè)量主管部門(mén),而相關(guān)責(zé)任由房產(chǎn)行政主管部門(mén)承擔(dān);測(cè)量機(jī)構(gòu)受開(kāi)發(fā)企業(yè)制約,給后期的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn),因此“測(cè)管分離”勢(shì)在必行。

“測(cè)管分離”并非市場(chǎng)化的概念,而是指操作與管理的分離,不能自測(cè)自管。行業(yè)半壟斷體現(xiàn)了房產(chǎn)測(cè)量為房地產(chǎn)管理服務(wù)的宗旨,規(guī)范了房產(chǎn)測(cè)量行為,確立了房產(chǎn)測(cè)量的權(quán)威性,體現(xiàn)了“測(cè)管分離”的指導(dǎo)思想,有利于提高房產(chǎn)測(cè)量成果的質(zhì)量,又維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序,避免了測(cè)量人員流動(dòng)性大,測(cè)量機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)競(jìng)爭(zhēng),數(shù)據(jù)成果標(biāo)準(zhǔn)不一致的問(wèn)題,降低了交易權(quán)屬登記部門(mén)使用不規(guī)范的測(cè)量成果導(dǎo)致的行政風(fēng)險(xiǎn)。南京是這方面做得較為成熟和規(guī)范的城市之一。南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處根據(jù)建設(shè)部“測(cè)管分離”的精神,籌建了“南京市房產(chǎn)測(cè)量管理辦公室”,負(fù)責(zé)建立南京市房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)管理制度,監(jiān)管房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)秩序,制定房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),檢查房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品質(zhì)量和協(xié)調(diào)處理房屋面積測(cè)算糾紛,引導(dǎo)房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)的健康發(fā)展,房產(chǎn)測(cè)量管理辦公室制定了《商品房預(yù)售面積測(cè)算管理辦法》,通過(guò)對(duì)全市房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)需求的調(diào)研,對(duì)不符合市場(chǎng)管理要求的測(cè)量機(jī)構(gòu)堅(jiān)決取締,只保留兩家具備差錯(cuò)賠償能力和業(yè)務(wù)技術(shù)水平過(guò)硬的內(nèi)部測(cè)量機(jī)構(gòu),有效穩(wěn)定和控制了房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)的局面,既滿足了房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的需要,也為進(jìn)一步加強(qiáng)管理奠定了基礎(chǔ)。

2. 房產(chǎn)測(cè)量的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)

2.1 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》相關(guān)內(nèi)容滯后

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,房屋的建筑結(jié)構(gòu)和建筑形式日趨多樣化、復(fù)雜化, 2000年頒布的國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的大多條款已不再具有指導(dǎo)性和可操作性。雖然地方房管部門(mén)也制定了相關(guān)的辦法或規(guī)范以求解決實(shí)際工作中遇到的一些新問(wèn)題,但是沒(méi)有相關(guān)的上位法為依據(jù)而顯得底氣不足。

比如新出現(xiàn)的“復(fù)式結(jié)構(gòu)”“消防連廊”《規(guī)范》中無(wú)從查找,《規(guī)范》中一些條款模糊不清,會(huì)讓不同的人出現(xiàn)不同的理解。比如8.2.1 K)“有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積計(jì)算。”可以理解為只要有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗均按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影計(jì)算全面積計(jì)算。但是8.2.2 B)中“獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊……屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算”。同樣的有柱門(mén)廊,出現(xiàn)兩種結(jié)果?！兑?guī)范》中對(duì)共有共用面積的處理原則做了如下規(guī)定,“產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的,按文件達(dá)成協(xié)議執(zhí)行,無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)??！辈](méi)有對(duì)其內(nèi)容給以詳細(xì)解釋,執(zhí)行起來(lái)很茫然。

隨著《物權(quán)法》的實(shí)施,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)力。業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)建筑面積為其個(gè)人專(zhuān)有,而樓梯間、設(shè)備用房等公共設(shè)施為業(yè)主共有,共有部位具有從屬性和不可分割性。業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分不僅享有共有的權(quán)利,還享有共用管理的權(quán)利,并對(duì)其共有部分的管理負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。若對(duì)建筑物內(nèi)共有的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?不符合《物權(quán)法》的精神。建議完善《規(guī)范》,更有效的指導(dǎo)房產(chǎn)測(cè)量工作。

2.2 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積測(cè)算規(guī)范》不一致

房產(chǎn)行政管理部門(mén)用于新建商品房預(yù)售、權(quán)屬登記的房屋建筑面積測(cè)算執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,而規(guī)劃部門(mén)和建筑設(shè)計(jì)單位計(jì)算房屋建筑面積執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》,這兩個(gè)規(guī)范都是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),具有同等的效力,但是在計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn)上存在不同,雖然各自的側(cè)重點(diǎn)不一樣,可計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致同樣的房屋因執(zhí)行規(guī)范不同而出現(xiàn)兩個(gè)不同的建筑面積。例如《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中“單層建筑物高度在2.20 m及以上的應(yīng)計(jì)算全面積;高度不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。”而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定層高2.20m以上(含2.20m)的建筑物才能計(jì)算面積?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》中規(guī)定“建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其投影的1/2計(jì)算面積;而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定”挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其水平投影計(jì)算全面積;未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積的一半計(jì)算。這兩種規(guī)范中還有很多類(lèi)似的計(jì)算方式標(biāo)準(zhǔn)不一致的地方,由此造成管理上的混亂和矛盾,甚至在社會(huì)中產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。

3. 房產(chǎn)測(cè)量中相關(guān)部門(mén)的協(xié)作

3.1 建設(shè)工程規(guī)劃許可

我國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)行“一書(shū)兩證”的管理制度,即選址意見(jiàn)書(shū),建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依法審核,建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)單位持注明勘察設(shè)計(jì)證明的總平面圖、建筑設(shè)計(jì)平面、立面、剖面圖、基礎(chǔ)圖、地下室平面圖、剖面圖等施工圖所提交城市規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行審查,經(jīng)審查批準(zhǔn)后核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建設(shè)工程的具體內(nèi)容和各項(xiàng)指標(biāo)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證通知書(shū)及規(guī)劃附圖中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批的內(nèi)容開(kāi)發(fā)建設(shè),所以建設(shè)工程規(guī)劃許可證,通知書(shū)及附圖成為受理房產(chǎn)測(cè)量的要件之一。

建設(shè)工程規(guī)劃許可具體內(nèi)容應(yīng)該體現(xiàn)審批項(xiàng)目中房屋的層數(shù)、用途、長(zhǎng)寬尺寸、附屬用房的位置和規(guī)模以及對(duì)建設(shè)單位報(bào)審的建筑施工圖紙的確認(rèn),這樣房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)才能準(zhǔn)確描述房屋各種要素,確定房屋的范圍和數(shù)量,為產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房產(chǎn)管理提供有法可依的測(cè)量成果資料。

如需變更的,也必須經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施,規(guī)劃和實(shí)施建設(shè)工程竣工驗(yàn)收之前,規(guī)劃主管部門(mén)要對(duì)建設(shè)工程是否按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核對(duì)符合規(guī)劃許可內(nèi)容要求的核發(fā)規(guī)劃核實(shí)證明,對(duì)經(jīng)核實(shí)建設(shè)工程違反許可的,依法提出處理意見(jiàn);經(jīng)規(guī)劃核實(shí)不合格的或未經(jīng)規(guī)劃核實(shí)的建設(shè)工程,不予出具竣工驗(yàn)收,房產(chǎn)測(cè)量部門(mén)看到建設(shè)單位提供的有效的竣工驗(yàn)收手續(xù),就可以認(rèn)定該房屋符合建設(shè)工程規(guī)劃審批要求。

3.2 司法鑒證

在受理司法查封、判決的面積鑒證業(yè)務(wù)時(shí),常常會(huì)遇到困難。因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)量工作既有技術(shù)性又有政策性,所出具的測(cè)量成果資料為產(chǎn)權(quán)登記服務(wù),必須符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及房產(chǎn)登記的相關(guān)要求,而實(shí)際工作中會(huì)遇到各種不同情況,使得房產(chǎn)測(cè)量無(wú)法進(jìn)行。如司法部門(mén),將公共部位直接裁判給某一方,或?qū)⒛骋惶追课菖袥Q給多個(gè)產(chǎn)權(quán)人等,造成測(cè)量業(yè)務(wù)無(wú)法進(jìn)行,如果部門(mén)之間協(xié)作配合,共同確定分?jǐn)偡桨负蜋?quán)屬界限,就會(huì)避免司法判決后無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的事情發(fā)生。

4. 結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展和不斷規(guī)范,市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的要求越來(lái)越高,測(cè)量單位承擔(dān)的責(zé)任也越來(lái)越重大。與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不同的是房產(chǎn)測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性,他涉及面廣,而且復(fù)雜,不僅給測(cè)量單位和測(cè)量人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)給利益相關(guān)各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。一方面,房產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)性和政策性很強(qiáng),但房產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善;另一方面,房產(chǎn)測(cè)量現(xiàn)地情況復(fù)雜,數(shù)據(jù)繁多,工作量大,從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯(cuò)。但是,房產(chǎn)測(cè)量成果一經(jīng)相關(guān)部門(mén)確認(rèn),就具有法律效力,房產(chǎn)的高價(jià)值性使任何一個(gè)錯(cuò)誤都可能給當(dāng)事人帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失,因而引發(fā)賠償。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),在加強(qiáng)質(zhì)量管理和社會(huì)監(jiān)督的同時(shí),應(yīng)建立完善風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。

房產(chǎn)測(cè)量不再是一種新興的行業(yè),它的發(fā)展如何關(guān)系到千家萬(wàn)戶,已成為百姓關(guān)注的熱點(diǎn),全社會(huì)從上至下都應(yīng)該為它積思謀慮。使它不斷提高完善,更加充分地服務(wù)社會(huì)、服務(wù)于人民。

參考文獻(xiàn)

[1]呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)[M].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社, 2001.