導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇泡沫經(jīng)濟(jì)成因，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)現(xiàn)狀；發(fā)展；良性循環(huán)；泡沫經(jīng)濟(jì)

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1.1 經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò)10%，GDP上升為世界第二的國(guó)家，但是CPI也在持續(xù)不斷的攀升。在全國(guó)每一個(gè)城市，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格一升再升，生活用品漲了又漲，房屋價(jià)格也是成倍的翻番。誠(chéng)然，國(guó)際上我們有了世界第二的聲勢(shì)，我們有了經(jīng)濟(jì)大國(guó)的資本。但是回觀內(nèi)部，我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上中國(guó)臺(tái)灣的第37名，更不用說(shuō)世界前列的美國(guó)等，就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國(guó)的前面。前100中，在中國(guó)后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫(kù)曼斯坦而已。也就是說(shuō)，雖然中國(guó)的GDP上去了，但是實(shí)際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下，如何保證全民的消費(fèi)力度？

1.2 去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.2.1 前期準(zhǔn)備工作情況

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.3%。

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開(kāi)工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。

1.2.2 商品房銷售情況

2010年上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。

1.2.3 企業(yè)資金組成情況

2010年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%；利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長(zhǎng)40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。

1.2.4 各城市房?jī)r(jià)變化情況比較

房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

2010年6月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平；商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。

2010年6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀形成的原因

近幾年來(lái)，樓市價(jià)格不斷攀升，房?jī)r(jià)成翻番的趨勢(shì)向上竄，究其原因，最主要的就是投資（投機(jī)）者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團(tuán)”，在前幾年，一個(gè)一百多人的溫州民間團(tuán)體進(jìn)入樓市。先是在上海3天買走100多套房子，致使5000多萬(wàn)現(xiàn)金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進(jìn)入杭州、青島、重慶、沈陽(yáng)等城市，數(shù)以2000億元的資金在以上城市翻江倒海，結(jié)果就是所到之處，房?jī)r(jià)直上云霄。另外在這些資金的帶動(dòng)下，部分老百姓的閑散資金也開(kāi)始流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以前的老百姓是把錢存在銀行，拿銀行那一點(diǎn)點(diǎn)利息了事。在房?jī)r(jià)高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購(gòu)買房地產(chǎn)上。然后就坐等房產(chǎn)升值，或則將購(gòu)買的房產(chǎn)用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說(shuō)：物以稀為貴。這又帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。如此惡性循環(huán)，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，也不僅僅就是因?yàn)槊耖g資金的入主這么簡(jiǎn)單。還比如房地產(chǎn)的投資資金來(lái)源因素、開(kāi)發(fā)商以利潤(rùn)瓜分程度確定房屋價(jià)位、銀行利息占據(jù)大量利潤(rùn)空間等也都是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成泡沫經(jīng)濟(jì)的原因。

3 泡沫經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)

首先是地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。土地是不可再生資源，加之市場(chǎng)對(duì)土地的需求是永無(wú)止境的，在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)下，土地價(jià)格成倍、幾十倍的飛漲，導(dǎo)致近幾年屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)地皮”或則“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投資（投機(jī)）者的大勢(shì)介入，造成很多的空置房屋。前幾天開(kāi)的兩會(huì)上，還有代表提出對(duì)3000多萬(wàn)套空置房實(shí)行高價(jià)收稅的措施。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，空置率超過(guò)10%的，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。第三就是房?jī)r(jià)虛漲泡沫經(jīng)濟(jì)。由于開(kāi)發(fā)商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價(jià)格，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。總之，一些不正常、不正規(guī)的發(fā)展，使得房?jī)r(jià)虛高，供求關(guān)系歪曲，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，連帶引起金融危機(jī)。

4 基于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家的應(yīng)對(duì)策略

2010年1月份到4月份，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了新“國(guó)十條”。這都是為了抑制城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城市居民住房問(wèn)題的措施。國(guó)家還通過(guò)調(diào)整銀行利率，以及剛剛在各大城市出臺(tái)的“限購(gòu)令”等，都是在對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在各大城市，加緊建設(shè)“廉租房”，大范圍建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用房”，這都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。特別是對(duì)“廉租房”的大力推進(jìn)，是對(duì)廣大低收入群體的一個(gè)住房保證，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)穩(wěn)定措施，同時(shí)，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分國(guó)有化。另外，在全國(guó)的部分農(nóng)村，實(shí)行“新農(nóng)村建設(shè)”，“高山移民”等等措施，也在解決人民的住房問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)宏觀調(diào)控。

5 今年來(lái)房?jī)r(jià)的變化分析

近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把，價(jià)格節(jié)節(jié)高升，建設(shè)面積不斷擴(kuò)大，銷售市場(chǎng)一片紅火，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)唱的都是紅臉。以重慶為例，2006年房?jī)r(jià)也就3000元/平米上下。到現(xiàn)在，地段稍差一點(diǎn)的地方6000元/平米算便宜的。要是豪華別墅區(qū)，價(jià)格都在20000元/平米以上。全國(guó)其他的各個(gè)大小城市，房?jī)r(jià)都是呈上漲的趨勢(shì)。但是總的來(lái)說(shuō)，大城市比中小城市漲幅要慢，每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國(guó)家的各項(xiàng)政策不斷出臺(tái)過(guò)后，無(wú)論大小城市的房?jī)r(jià)增幅明顯降低。

6 房?jī)r(jià)不斷上漲的原因

隨著社會(huì)的進(jìn)步，國(guó)家的發(fā)展，人民的生活水平越來(lái)越高，收入也在逐年增加。人們都希望改善自己的生活條件，提高自己的生活質(zhì)量，所以建設(shè)好，生活配套設(shè)施完善的新建社區(qū)就被人們更加青睞。在大城市，越來(lái)越多的外來(lái)人口的涌入，也更加需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的加快開(kāi)發(fā)建設(shè)。很多投資（投機(jī)）者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，在很大程度上對(duì)房?jī)r(jià)的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市，隨著對(duì)農(nóng)村的大力改造，“高山移民”，“新農(nóng)村建設(shè)”等措施的實(shí)行，使很大一部分農(nóng)村人口口袋鼓起來(lái)了，也需要更好的生活醫(yī)療條件了，對(duì)城市注入新的血液的同時(shí)，也就大大增加了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。當(dāng)然，原因都是多方面的，沒(méi)有哪一個(gè)原因是獨(dú)立存在。每一個(gè)原因相互聯(lián)系，相互牽制，又相互影響。

7 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的科學(xué)表象

房地產(chǎn)的價(jià)格決定因素很多，分析價(jià)格變化規(guī)律是很復(fù)雜的問(wèn)題，考慮到實(shí)際的情況以及市場(chǎng)的瞬間變化性，不可能得出其變化的精確路徑。但是，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展的自然規(guī)律，觀察已有的房地產(chǎn)價(jià)格變化表，再考慮到實(shí)際的市場(chǎng)信息，得出房地產(chǎn)價(jià)格變化的大致走勢(shì)是沒(méi)有問(wèn)題的。

首先，從短時(shí)間的表象是不能看出房地產(chǎn)價(jià)格的變化的。近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格不斷飛漲，很容易就給人們一個(gè)假象，那就是房地產(chǎn)價(jià)格只有一直上漲，沒(méi)有下跌的時(shí)候的。而事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也是要遵循市場(chǎng)發(fā)展自然規(guī)律，也是建立在社會(huì)供求關(guān)系基礎(chǔ)上。不斷建設(shè)的房地產(chǎn)，一旦供求關(guān)系趨于平衡，就不會(huì)有價(jià)格的上漲了。其次，房地產(chǎn)價(jià)格是圍繞一個(gè)均衡值上下波動(dòng)的。通貨膨脹時(shí)常伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而通貨膨脹又影響著房地產(chǎn)價(jià)格變化是否正常。也就是說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中，一直都有通貨膨脹在影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化。只是這種影響有時(shí)不是很明顯，有時(shí)卻很是明顯。所以一個(gè)國(guó)家要做的就是預(yù)防通貨膨脹。除開(kāi)通貨膨脹的因素不考慮，對(duì)于一個(gè)國(guó)家或則地區(qū)來(lái)說(shuō)，如果各項(xiàng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制比較完善，那么，這個(gè)國(guó)家或則地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將處于一個(gè)長(zhǎng)期的均衡值。

具體而言，我國(guó)現(xiàn)階段造成房?jī)r(jià)虛高的原因不外一下幾種：一是城市建設(shè)形成的拆遷戶。新城市在建設(shè)，很多的老舊房子需要拆除，重新建設(shè)達(dá)到新城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。這就出現(xiàn)了很多拆遷戶，拆遷戶需要新的住房，必須得買。二是高收入群體換房。隨著原來(lái)對(duì)住房的分配福利住房逐漸向自主購(gòu)房為主的轉(zhuǎn)變，高收入群體原來(lái)的分配住房或則早期購(gòu)買的商品房不能滿足他們的生活需要了，需要換購(gòu)新的商品住房。三就是隨著擴(kuò)招浪潮畢業(yè)生的走向社會(huì)，也需要相當(dāng)數(shù)量的住房，雖然他們的支付能力有限，但是為了結(jié)婚成家，不惜背上沉重的房貸壓力也要買房。正式基于此，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)才居高不下。但是隨著這些群體購(gòu)房的逐漸飽和，對(duì)住房的需求將會(huì)越來(lái)越小，慢慢趨于平穩(wěn)。所以，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的走勢(shì)還是會(huì)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在均衡值上下小范圍的波動(dòng)。

總之，我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)雖然處于泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期。但是國(guó)家的各項(xiàng)措施在積極跟進(jìn)，出臺(tái)“限購(gòu)令”等政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲。相信在穩(wěn)定房?jī)r(jià)保持民生的政策制約下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸的走向良性循環(huán)，虛高的房?jī)r(jià)將會(huì)回到供求關(guān)系基本原則的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律平臺(tái)上，消除現(xiàn)階段表現(xiàn)出來(lái)的泡沫經(jīng)濟(jì)、抑制通貨膨脹的蔓延。房地產(chǎn)價(jià)格變化也將會(huì)遵循自然規(guī)律，隨著體制的逐漸完善和市場(chǎng)的逐漸成熟而圍繞長(zhǎng)期的一個(gè)均衡值小范圍的上下波動(dòng)。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)；泡沫經(jīng)濟(jì)；非理性

“泡沫”指的是一種現(xiàn)象，即虛擬資產(chǎn)的價(jià)格長(zhǎng)期持續(xù)上升，導(dǎo)致其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)象。股市泡沫的產(chǎn)生會(huì)導(dǎo)致資源配置的低效率、金融市場(chǎng)運(yùn)行紊亂和危害國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全等。一直以來(lái)，股市泡沫都在考驗(yàn)著各國(guó)的資本市場(chǎng)。幾次嚴(yán)重的股市泡沫對(duì)世界產(chǎn)生了重大的影響，美國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)泡沫就是一個(gè)重要的案例。

2001年爆發(fā)的美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)泡沫，給美國(guó)甚至世界經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的影響。在經(jīng)歷了石油危機(jī)之后，1991年3月美國(guó)經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇，進(jìn)入了十年發(fā)展的黃金期，直到2000年6月，美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)110個(gè)月之久。這段時(shí)間，被人們稱為“新經(jīng)濟(jì)”?！靶陆?jīng)濟(jì)”的主要成因在于：信息革命和金融全球化。高科技網(wǎng)絡(luò)股票成為了當(dāng)時(shí)的“寵兒”。IT股和網(wǎng)絡(luò)股的熱潮使納斯達(dá)克指數(shù)從322.9點(diǎn)狂飆至5132.52點(diǎn)，漲幅超過(guò)14倍。

史無(wú)前例的高速增長(zhǎng)必然是非理性的產(chǎn)物，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造了神話的同時(shí)，催生了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫。當(dāng)理性回歸時(shí)，人們發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的盈利率無(wú)法支撐其超高的價(jià)位，于是泡沫破裂了，股市開(kāi)始了恐怖的暴跌。2001年4月4日，納斯達(dá)克指數(shù)暴跌至1638.80點(diǎn)，總市值從6.7萬(wàn)億美元蒸發(fā)至3.16萬(wàn)億美元，3.54萬(wàn)億美元不翼而飛。泡沫破裂的后果是大量企業(yè)破產(chǎn)，失業(yè)率激增，投資大量下降，經(jīng)濟(jì)陷入衰退的邊緣。

很明顯，美國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)泡沫屬于一種非理性的泡沫經(jīng)濟(jì)。非理性的定義是：人的自身的精神因素和外部環(huán)境條件的組合將影響人的理性計(jì)算與決策，從會(huì)使人們的實(shí)際經(jīng)濟(jì)行為偏離最優(yōu)化。經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)于這種非理性泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生機(jī)理已經(jīng)有了專業(yè)的研究。他們總結(jié)出以下幾條可能導(dǎo)致非理性泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的原因。

（1）時(shí)尚模型。此模型認(rèn)為有這樣一批投資者，他們僅憑經(jīng)驗(yàn)和趨勢(shì)來(lái)決定自己的投資的方向，有時(shí)甚至是受到其他投資者的影響，使自己具有盲從的行為，而不是根據(jù)基本面來(lái)做決定。他們對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的影響使其偏離由企業(yè)收益決定的貼現(xiàn)價(jià)格。

（2）反應(yīng)過(guò)度和反應(yīng)不足。行為金融學(xué)發(fā)現(xiàn)，人們的一些心理傾向支持了泡沫的形成。這就形成了反應(yīng)過(guò)度和反應(yīng)不足。反應(yīng)過(guò)度是指由于投資者對(duì)信息理解和反應(yīng)上出現(xiàn)非理性偏差，使得價(jià)格對(duì)一直指向同一方向的信息變化有強(qiáng)烈的反應(yīng)。如投資者對(duì)于一些信息過(guò)于重視，造成股價(jià)在利好消息下過(guò)度上漲或利空消息下過(guò)度下跌，使得股價(jià)偏離其基本價(jià)值。反應(yīng)不足是指由于投資者對(duì)信息理解和反應(yīng)上出現(xiàn)非理性偏差，使得價(jià)格對(duì)信息變化反應(yīng)遲鈍。

（3）正反饋交易。正反饋交易是指在前一期資產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌的基礎(chǔ)上采取繼續(xù)買入或賣出的行為。很多投資者認(rèn)為市場(chǎng)在前一期的表現(xiàn)對(duì)于市場(chǎng)當(dāng)期的表現(xiàn)具有很大的影響。正反饋交易理論認(rèn)為，最初價(jià)格的上漲導(dǎo)致更大的價(jià)格上漲，或最初價(jià)格的下跌導(dǎo)致更大的價(jià)格下跌，即通常所說(shuō)的追漲殺跌。

（4）套利行為。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：市場(chǎng)中總會(huì)存在部分行為套利者。這些人會(huì)受到動(dòng)物特征、潮流與時(shí)尚、過(guò)度信主等心理因素的影響，在市場(chǎng)中會(huì)積極尋求套利交易。理性套利者明白泡沫終究是會(huì)破滅的，但是在面對(duì)泡沫時(shí)，他們都想在泡沫成長(zhǎng)的過(guò)程中利用泡沫來(lái)獲取一定的利潤(rùn)。這種理論可以簡(jiǎn)單地理解為擊鼓傳花，大家都認(rèn)為自己不會(huì)是最后一個(gè)接盤的人。

以上就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家針對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)際情況進(jìn)行研究總結(jié)出的結(jié)論?？梢钥吹剑谫Y本市場(chǎng)相對(duì)成熟的西方發(fā)達(dá)國(guó)家尚且發(fā)生了這種非理性的互聯(lián)網(wǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，那么在資本市場(chǎng)尚在完善階段的中國(guó)，我們更應(yīng)該防范泡沫經(jīng)濟(jì)，未雨綢繆。

近一段時(shí)間，“互聯(lián)網(wǎng)+”、“P2P”、“O2O”等概念躍入人們的視線，各種互聯(lián)網(wǎng)概念粉墨登場(chǎng)，沖擊著人們的大腦?；ヂ?lián)網(wǎng)概念股的股價(jià)大起大落。樂(lè)視（300104）股價(jià)從2014年12月26日的31.94元飆升至2015年5月8日的147.95元，之后股價(jià)大幅跳水，5月15日就跌至71.60元。暴風(fēng)科技（400431）上市時(shí)股價(jià)為9.43元，不到兩個(gè)月其股價(jià)就飆升至300元左右的高位，但是到2015年9月，又過(guò)了不到4個(gè)月，其股價(jià)暴跌至45元左右。這種巨幅震蕩對(duì)資本市場(chǎng)和投資者都造成了巨大的負(fù)面影響。這是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生和泡沫逐漸被擠破的征兆。中國(guó)現(xiàn)在可能已經(jīng)產(chǎn)生了非理性泡沫經(jīng)濟(jì)?；仡櫭绹?guó)發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)泡沫，可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)現(xiàn)在的情況與美國(guó)十分相似。首先，當(dāng)時(shí)美國(guó)受到石油危機(jī)等外生影響，經(jīng)濟(jì)近乎衰退；而中國(guó)現(xiàn)在進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從高速通道進(jìn)入中高速發(fā)展軌道，共同點(diǎn)是相比之前，兩國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度都發(fā)生了下降。其次，當(dāng)年由于成本上升，美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響；今天，中國(guó)正在遭受產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩的痛苦，實(shí)體經(jīng)濟(jì)十分困難，共同點(diǎn)在于兩國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)都不景氣。再次，兩國(guó)都出現(xiàn)了大量的剩余流動(dòng)資金，這些資金流入資本市場(chǎng)會(huì)對(duì)股票價(jià)格造成巨大的沖擊，就像美國(guó)當(dāng)年一樣。不僅如此，中國(guó)的資本市場(chǎng)還具有一些自身的缺陷，如投資者缺少專業(yè)知識(shí)而且缺少投資理性，投機(jī)行為嚴(yán)重；對(duì)資本市場(chǎng)的監(jiān)管雖然力度大，但是難度也大，違法違規(guī)情況時(shí)有發(fā)生。

因此，我們更應(yīng)該關(guān)注中國(guó)資本市場(chǎng)中的泡沫經(jīng)濟(jì)。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)異軍突起，但是新興的行業(yè)開(kāi)始發(fā)展時(shí)，人們具有一種盲從的行為，其價(jià)值很難被正確估計(jì)，在進(jìn)行了一段時(shí)間的調(diào)整之后，其真正的價(jià)值才會(huì)在不斷的試錯(cuò)之后才會(huì)被準(zhǔn)確估量。而不斷試錯(cuò)的過(guò)程很可能催生出泡沫經(jīng)濟(jì)。美國(guó)的悲劇不應(yīng)該在中國(guó)重演，歷史的教訓(xùn)應(yīng)該得到我們足夠的重視。（作者單位：遼寧大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 侯合銀 王浣塵，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)與泡沫，預(yù)測(cè)，2001年第四期。

[2] 梁雅磊，泡沫經(jīng)濟(jì)的形成機(jī)理及國(guó)際比較，湖南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009年

篇3

論文摘要：文章對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生與危害及其對(duì)策作簡(jiǎn)要分析。2010年我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整，旨在抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長(zhǎng)，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)，不能長(zhǎng)期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開(kāi)始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)由于美元貶值，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲，使得國(guó)民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)于強(qiáng)勁，一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房?jī)r(jià)一路飆升，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通民眾的購(gòu)買能力，“地王”與“天價(jià)”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長(zhǎng)。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場(chǎng)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國(guó)是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國(guó)家，國(guó)民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平，加之近年來(lái)我國(guó)城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒(méi)有政策的限制，開(kāi)發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，在利益的驅(qū)動(dòng)下，房?jī)r(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開(kāi)始了惡性循環(huán)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房?jī)r(jià)、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。

第二，我國(guó)土地的稀缺性導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨地價(jià)飆升。我國(guó)的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國(guó)內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下，地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的直線上升，開(kāi)發(fā)商為了獲得高利潤(rùn)回報(bào)，只有不斷抬高房?jī)r(jià)，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房民眾身上。

第三，銀行等金融行業(yè)支持過(guò)度。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有超過(guò)50％的資金是來(lái)自于銀行，銀行為了追求利潤(rùn)，將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升；同時(shí)，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，致使各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

第四，各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松，地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權(quán)益無(wú)法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房?jī)r(jià)過(guò)高，這使得人民大眾無(wú)力購(gòu)房，或者說(shuō)一旦購(gòu)房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會(huì)安定與發(fā)展。

第二，泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無(wú)論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者，大量的國(guó)民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，投機(jī)者破產(chǎn)，最終銀行將會(huì)成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國(guó)家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)久的負(fù)面影響。

四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

第一，銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時(shí)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

第二，加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，因此要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為，保證土地市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；土地價(jià)格；措施

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯?P?金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

1、房地產(chǎn)泡沫的成因

房地產(chǎn)泡沫的形成往往與房地產(chǎn)投機(jī)緊密聯(lián)系在一起，當(dāng)各經(jīng)濟(jì)主體（包括投機(jī)者）對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走向的預(yù)期過(guò)度樂(lè)觀，并且出現(xiàn)非理性的“集體無(wú)意識(shí)”行為時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)者開(kāi)始增加房地產(chǎn)的購(gòu)買和囤積，投機(jī)需求的增加造成市場(chǎng)的繁榮假象，引起進(jìn)一步的漲價(jià)預(yù)期，從而形成一個(gè)自我強(qiáng)化的正反饋，最終使價(jià)格膨脹轉(zhuǎn)為泡沫。房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下幾個(gè)方面。

第一，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本得福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是無(wú)窮無(wú)盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來(lái)就存在著樂(lè)觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國(guó)家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。

第二，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)處于投機(jī)目的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

第三，國(guó)家高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主因。壟斷結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)造成土地供應(yīng)量決定了房屋供應(yīng)量，決定了房屋的供求關(guān)系，從而影響了房?jī)r(jià)的升與降。因此，長(zhǎng)期城市土地供應(yīng)量的不足是造成房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵性因素。在壟斷結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)上實(shí)行競(jìng)價(jià)拍賣制度，拍出土地泡沫。采用拍賣制度，只會(huì)通過(guò)競(jìng)價(jià)機(jī)制為壟斷供給的壟斷產(chǎn)品形成壟斷價(jià)格，并且不斷地把壟斷價(jià)格推向新高。房地產(chǎn)商因此才敢不惜血本拿地。

第四，政府住房政策不到位造成住房市場(chǎng)缺乏有效供給。我國(guó)城市房?jī)r(jià)一直偏高。全國(guó)城市的房?jī)r(jià)收入比約為1:8，其中北京、杭州、深圳、上海、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了10倍。中低檔住房供不應(yīng)求，經(jīng)濟(jì)適用房占全部住宅比重偏低甚至缺失，經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)商品房化，與商品房之間的價(jià)差越來(lái)越小，存量住房市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有形成。

2、房地產(chǎn)泡沫的危害

第一、金融危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

第二、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤(rùn)許多來(lái)源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。

第三、房地產(chǎn)泡沫抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率，資本的逐利社會(huì)導(dǎo)致大量資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)。近年來(lái)，在一線城市，房地產(chǎn)業(yè)占用的商業(yè)銀行資金有多大50%～60%甚至更多；在二線城市，房地產(chǎn)業(yè)占用的銀行資金達(dá)40%以上的也大量存在，這就意味著其他產(chǎn)業(yè)可能會(huì)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得所必須的資金，從而抑制其發(fā)展。

3、控制房地產(chǎn)泡沫的措施

第一、政府應(yīng)制定合理的土地供給政策，增加土地供應(yīng)。土地供應(yīng)量決定了房屋供應(yīng)量，決定了房屋的供求關(guān)系，從而影響了房?jī)r(jià)的升與降。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開(kāi)招標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)，要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。

第二、國(guó)土局在土地招拍掛的價(jià)格上要有措施地控制土地價(jià)格。能否有效的控制土地掛牌競(jìng)拍的價(jià)格直接影響到房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)的確定。

第三、國(guó)家要大量推出保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等，并合理地分配到位。當(dāng)前的保障房、經(jīng)濟(jì)適用房存在諸多問(wèn)題：一是總量不足。很多低收入居民沒(méi)有機(jī)會(huì)得到經(jīng)濟(jì)適用房。2005年6月，北京天通苑小區(qū)放號(hào)5000個(gè)，結(jié)果有數(shù)千人通宵排隊(duì)，最后開(kāi)發(fā)商在政府干預(yù)下提前放號(hào)。所排的房號(hào)甚至出現(xiàn)了網(wǎng)上交易的情況，有的房號(hào)本身甚至被報(bào)出三萬(wàn)元的價(jià)格。有專家對(duì)此進(jìn)行分析，認(rèn)為此種現(xiàn)象的出現(xiàn)，除了放號(hào)方式落后之外，總量不足才是深層次的原因。二是申請(qǐng)和發(fā)放過(guò)程涉嫌腐敗。按照政府的初衷，只有收入較低，居住條件不佳的居民才可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。但實(shí)際中，一些不符條件想要購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人都可以通過(guò)購(gòu)買審批，不但收入較高的人可以購(gòu)買，擁有多套房產(chǎn)的人也有辦法買到。三是“適用”名不符實(shí)。經(jīng)濟(jì)適用房的房產(chǎn)（物業(yè)）應(yīng)當(dāng)是較為實(shí)惠的。但是，超大面積的戶型也不少見(jiàn)，甚至包括躍層。2007年5月，福州市房管局推出394套經(jīng)濟(jì)適用房，單套建筑面積在110平方米至180平方米之間，總價(jià)在30萬(wàn)至40萬(wàn)元的有8套；40萬(wàn)至50萬(wàn)元的有105套；50萬(wàn)至60萬(wàn)元的有109套；60萬(wàn)至70萬(wàn)元的有83套；70萬(wàn)至80萬(wàn)元的有58套；80萬(wàn)至90萬(wàn)元的有27套；90萬(wàn)元以上的有4套。雖然每平方米單價(jià)較市場(chǎng)低，但是總價(jià)高導(dǎo)致真正需要購(gòu)買低價(jià)房的低階層市民無(wú)能力購(gòu)買。

第四、提高國(guó)民收入，事實(shí)民富國(guó)強(qiáng)戰(zhàn)略。房?jī)r(jià)是否有泡沫，不是絕對(duì)的，而是與購(gòu)房者的收入相對(duì)應(yīng)的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出的吶喊，既可以說(shuō)房?jī)r(jià)太高了，也可以說(shuō)民眾的收入太低了，提高老百姓的收入是正道。

參考文獻(xiàn)：

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周京奎，《金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫―理論與實(shí)證研究》[M],北京大學(xué)出版社，2005

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；危害；防范措施

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)它也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)快速上漲，因此，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫有較多爭(zhēng)論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)如何控制泡沫，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及特征

（一）房地產(chǎn)泡沫的含義

經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，人們普遍接受的是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯?P?金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者……”根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者，隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

（二）房地產(chǎn)泡沫的主要特征

1、房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。在泡沫出現(xiàn)時(shí)，價(jià)格短期內(nèi)大幅度上升；在泡沫破裂時(shí)，價(jià)格又大幅度下降。

2、房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期上漲階段，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

3、房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會(huì)破裂，而一旦破裂又必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重創(chuàng)。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因

（一）消費(fèi)者及投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格存在著潛在升值的趨勢(shì)，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來(lái)的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過(guò)多的貨幣資本投入到有限的房地產(chǎn)買賣中，推動(dòng)價(jià)格不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

（二）銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的操作過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性加大。

（三）土地的稀缺性

我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)在反復(fù)的交易中產(chǎn)生泡沫。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

（一）造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。

（二）導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

（三）造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條、股價(jià)下跌等。地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)重估損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開(kāi)發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致其雇傭居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的員工失業(yè)，收益的下降也要不斷裁減人員。居民由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

（四）引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。

四、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

政府制定合理的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適當(dāng)，不至于過(guò)多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；再次，大力發(fā)展安居型住房，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（二）強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。堅(jiān)決打擊開(kāi)發(fā)商的圈地和炒地行為。

（三）加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過(guò)度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門。住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理。

總之，只要我們能夠充分認(rèn)識(shí)其在發(fā)展過(guò)程中潛在的危機(jī)，及時(shí)進(jìn)行治理，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。要保持高度的理性、宏觀調(diào)控、科學(xué)決策、正確引導(dǎo)，以防房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛假繁榮”，避免泡沫破裂后對(duì)社會(huì)的巨大傷害。

參考文獻(xiàn)：

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財(cái)經(jīng)專欄作家

博文原址：http：//.cn/s/b

>> 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)或在產(chǎn)能過(guò)剩 論房地產(chǎn)行業(yè)與產(chǎn)能過(guò)剩的關(guān)系 房地產(chǎn)泡沫的國(guó)際比較 房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩影響因素分析 流動(dòng)性過(guò)剩背景下銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的互動(dòng)機(jī)理 淺議房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)過(guò)剩產(chǎn)能的接收作用 房地產(chǎn)泡沫是最大的金融風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)度與防范研究 房地產(chǎn)泡沫的危害與防范措施 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成與破滅 房地產(chǎn)調(diào)控與股市泡沫的關(guān)系探析 房地產(chǎn)泡沫的危害與防范 試論房地產(chǎn)泡沫的成因與防治 淺析房地產(chǎn)泡沫的成因與危害 關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制與影響 房地產(chǎn)價(jià)格與泡沫 房地產(chǎn)與泡沫經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)泡沫與金融 房地產(chǎn)價(jià)格與泡沫研究 房地產(chǎn)泡沫與調(diào)控策略 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：l

年初房貸持續(xù)收緊。據(jù)《新華網(wǎng)》報(bào)道，與往年“年初松、年末緊”不同，2014年開(kāi)年各銀行的房貸業(yè)務(wù)并未放松，大量股份制銀行和城商行已退出房貸市場(chǎng)，首套房貸款利率八五折優(yōu)惠已經(jīng)絕跡。

房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿化是對(duì)房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如果真的有泡沫的話。金融泡沫的特點(diǎn)就是債務(wù)高杠桿，中國(guó)溫州、鄂爾多斯等地就是先例。溫州炒房團(tuán)組團(tuán)到各地以民間一分息融入的資金購(gòu)入某地房產(chǎn)，房產(chǎn)當(dāng)年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房產(chǎn)或者以房產(chǎn)抵押的方式從銀行獲得資金進(jìn)入高利貸、房地產(chǎn)、礦山等高收益領(lǐng)域。并不奇怪，這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的先兆就是民間高利貸市場(chǎng)崩盤、銀行壞賬離奇上升。從有房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，頻繁進(jìn)行的調(diào)控，提升了一些中小城市的高利貸市場(chǎng)崩盤的頻率。

如果某個(gè)中小城市黑燈率高、民間高利貸市場(chǎng)波濤洶涌，同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)又遲遲難以發(fā)展，這個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)難逃泡沫崩潰一劫。按此理，扳著手指頭就可以算出三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)排名。

房貸收緊，一些地方的地價(jià)還在創(chuàng)出新高，就不是房地產(chǎn)泡沫能夠解釋的，而需要用中國(guó)特色的地方主導(dǎo)的GDP政績(jī)加以解釋。

馬年伊始，兩則房地產(chǎn)新聞?wù)痼@四座。一是北京地價(jià)再創(chuàng)新高。據(jù)央廣經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣，相當(dāng)于北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。二是山東曹縣政府忙辟謠。2月7日，源于《中國(guó)證券報(bào)》的報(bào)道，“山東C縣城新房過(guò)剩，公務(wù)員被攤派賣房”在網(wǎng)絡(luò)廣為流傳，不少網(wǎng)友認(rèn)為文中提到的C縣即山東省曹縣。山東曹縣人民政府新聞辦急忙進(jìn)行官方回應(yīng)：不存在此情況。

第一則新聞顯示了一線城市作為房地產(chǎn)安全島的避險(xiǎn)效應(yīng)，第二則新聞則滿足了投資者廣為流傳的四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的預(yù)判。

有學(xué)者并不贊同中國(guó)存在廣泛的房地產(chǎn)泡沫。新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授黃有光最新撰文駁中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫論，指出至少這3年來(lái)，全國(guó)平均市場(chǎng)房?jī)r(jià)增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房?jī)r(jià)增加，可能超過(guò)人均收入。這是預(yù)期中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不會(huì)造成嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題，也不應(yīng)該會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》（The Economist）2014年1月刊發(fā)關(guān)于各國(guó)房?jī)r(jià)的比較文章，相對(duì)于長(zhǎng)期平均，中國(guó)的房?jī)r(jià)相對(duì)其人均可支配收入，被低估37%。

判斷房地產(chǎn)泡沫這一結(jié)論的論據(jù)很簡(jiǎn)單：如果中國(guó)房貸緊縮而房地產(chǎn)市場(chǎng)保持堅(jiān)挺，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)受到收入增長(zhǎng)的支撐，沒(méi)有泡沫。起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發(fā)放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲，說(shuō)明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；供需不平衡；金融監(jiān)管；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

改革開(kāi)放至今，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了翻兩番的預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，由于其關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，我國(guó)學(xué)者存在一定的分歧。有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫論，如謝百三教授認(rèn)為目前我國(guó)部分城市房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)，其原因在于出現(xiàn)了投資、圈地?zé)岢钡葘?dǎo)致的商品房空置率一直處于很高的狀態(tài)；有的學(xué)者堅(jiān)持非泡沫論，如姜春海認(rèn)為在1991―2004年中國(guó)平均每年經(jīng)濟(jì)泡沫率達(dá)40.6%，也就是說(shuō)全國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重了；蕭灼基教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性決定銷售期跨度較長(zhǎng)，空置現(xiàn)象只是暫時(shí)的，不存在過(guò)剩之說(shuō)，建筑部研究報(bào)告也否定了泡沫的存在；有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫必然論，希勒認(rèn)為，凡是有魅力的城市都會(huì)存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體，由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，使得市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐情況的泡沫經(jīng)濟(jì)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的判定選擇哪種指標(biāo)，各個(gè)學(xué)者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率等幾個(gè)指標(biāo)對(duì)泡沫進(jìn)行測(cè)度；束金偉選取了供給類、需求類、投機(jī)價(jià)值等指標(biāo)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行綜合的測(cè)度，得出自2004年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現(xiàn)放大的趨勢(shì)。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運(yùn)用不同的指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度。

基于中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，結(jié)合以上觀點(diǎn)，我認(rèn)為目前中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，下面就從房地產(chǎn)泡沫的形成原因、帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響以及應(yīng)該采取的措施三方面來(lái)分析我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。

一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因

（一）房地產(chǎn)的價(jià)格上漲主要是由于供求不相等導(dǎo)致的

在供給方面，土地是房地產(chǎn)的主要成本，隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國(guó)的土地購(gòu)置費(fèi)用也在逐年上漲，這會(huì)對(duì)中國(guó)的供應(yīng)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)我國(guó)的土地屬于國(guó)家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會(huì)進(jìn)一步抬高土地價(jià)格。特別在中國(guó)很多地區(qū)出現(xiàn)“土地財(cái)政”現(xiàn)象，賣地收入成為很多地方政府財(cái)政的主要來(lái)源，更成為了房地產(chǎn)價(jià)格上升的推手；在需求方面，城鎮(zhèn)化的加劇，人口的聚集效應(yīng)引起巨大的住房需求，且中國(guó)租房對(duì)買房的替代效應(yīng)較小，從而推動(dòng)房屋租金及房子價(jià)格的上升。除此之外，人均國(guó)民收入的增加使得房產(chǎn)的意愿轉(zhuǎn)化為對(duì)房子的現(xiàn)實(shí)需求，而且由于中國(guó)可投資的項(xiàng)目較少，還會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。

（二）金融的支持過(guò)度成為房地產(chǎn)泡沫的直接誘因

在我國(guó)，房地產(chǎn)作為一種商品，同時(shí)具有商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價(jià)格都能達(dá)到均衡。從房地產(chǎn)的供給方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。同時(shí)由于房地產(chǎn)保值、增值的特性使得金融機(jī)構(gòu)樂(lè)于將資金投放到房地產(chǎn)行業(yè)，造成許多發(fā)商以較少的資金就可以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致過(guò)度開(kāi)發(fā)、投機(jī)行為越來(lái)越嚴(yán)重。從房地產(chǎn)需求方購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，僅靠自己擁有的資金很難買到商品房，銀行的個(gè)人住房抵押貸款就給購(gòu)買者帶來(lái)了便利。然而也滋生了大量的投機(jī)者，進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。金融市場(chǎng)的逐步放開(kāi)，加劇了商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)壓力，而房地產(chǎn)市場(chǎng)由于政府支持，價(jià)格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行加大對(duì)這方面的投資，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)，從而形成了房地產(chǎn)綁架金融的局面。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方信息不對(duì)稱以及租買選擇機(jī)制的缺失使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大

一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，在信息披露、行業(yè)規(guī)范方面相對(duì)不足；另一方面，一般民眾很難憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)房產(chǎn)的性能、配套設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)值等作出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。在信息不對(duì)稱的情況下，消費(fèi)者易受到社會(huì)輿論和其他消費(fèi)者的影響，使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統(tǒng)可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國(guó)傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買房欲望比較強(qiáng)；租賃市場(chǎng)不完善，住房租賃市場(chǎng)供給個(gè)體主要為個(gè)人，使得中國(guó)的租買市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)住房市場(chǎng)的替代。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響

（一）房地產(chǎn)泡沫的正面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣的特點(diǎn)，它的發(fā)展通常會(huì)帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的發(fā)展。房地產(chǎn)會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)的前向帶動(dòng)效應(yīng)是其對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為需求對(duì)象的產(chǎn)業(yè)的影響；房地產(chǎn)的后向帶動(dòng)效應(yīng)是其對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為供給對(duì)象的產(chǎn)業(yè)的影響?？値?dòng)效應(yīng)是指前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)的累加。房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量的提高和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1.抑制產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了回報(bào)率的信號(hào)，使得社會(huì)上的各種投資都被吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，使得實(shí)體企業(yè)很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實(shí)體企業(yè)的發(fā)展。另一方面很多實(shí)體企業(yè)將盈余資金投資于房地產(chǎn)， 利用房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增資。綜上所述，房地產(chǎn)泡沫降低了資源配置的效率，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)。

2.阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式

拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是投資、出口、消費(fèi)，盡管我國(guó)采取了很多措施來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，但由于房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，使得房子已經(jīng)變成了奢侈品，購(gòu)房支出擠占了居民其他的消費(fèi)支出，致使內(nèi)需不足。房地產(chǎn)泡沫還會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力缺失，投資一直是拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最重要的力量，特別是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的時(shí)候，過(guò)度投資在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力缺失。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策

房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成了較大的負(fù)面的影響，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)造成貧富分化加劇、社會(huì)矛盾激化，并造成社會(huì)價(jià)值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來(lái)解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的深入分析，更好地了解房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理，采取相應(yīng)的政策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到了重要的啟發(fā)作用。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理

房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿足企業(yè)的資金需求， 銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理有利于從融資來(lái)源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來(lái)源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。

（二）加強(qiáng)金融監(jiān)管，合理發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持作用

在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人住房貸款的審查程序，加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機(jī)制建設(shè)，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過(guò)降低貸款利率、增加貸款金額、延長(zhǎng)還款期限等手段，加大對(duì)首套房貸款的支持力度。

（三）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，強(qiáng)化賣方信息披露責(zé)任；加強(qiáng)宣傳教育，提高買方分析市場(chǎng)、解讀房地產(chǎn)信息的能力

鼓勵(lì)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)定期房地產(chǎn)分析報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來(lái)趨勢(shì)及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應(yīng)的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，增強(qiáng)企業(yè)信息披露的自覺(jué)性。

4.政府要加強(qiáng)體制機(jī)制建設(shè)，合理平抑房?jī)r(jià)。完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強(qiáng)地方政府對(duì)平抑房?jī)r(jià)工作的積極性。完善地方政府政績(jī)考核機(jī)制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產(chǎn)上漲幅度作為政績(jī)考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財(cái)政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對(duì)收費(fèi)金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)土地出讓金的監(jiān)督。

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篇8

關(guān)鍵詞: 次貸危機(jī) 亞洲金融危機(jī) 比較分析

一、兩次危機(jī)的成因比較分析

1、亞洲金融危機(jī)爆發(fā)的原因

（1）出口大幅度減少，經(jīng)常項(xiàng)目赤字巨大。亞洲國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和技術(shù)水平基本相似，同時(shí)它們的貿(mào)易結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，這就使得它們對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家需求的變化和貿(mào)易保護(hù)措施特別敏感。例如1996年國(guó)際市場(chǎng)對(duì)電子產(chǎn)品的需求大幅減少，而這些亞洲國(guó)家在20世紀(jì)80年代以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，在90年代轉(zhuǎn)為以出口電子產(chǎn)品為主，因此，泰國(guó)的出口增長(zhǎng)率從1995年的22.15%下降到1996年的0.11%。這對(duì)亞洲經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是一次重?fù)簟?/p>

（2）“泡沫經(jīng)濟(jì)”也是引起這場(chǎng)危機(jī)的原因。當(dāng)時(shí)，亞洲經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展有一部分也是依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的，房地產(chǎn)的巨額收入使得大量資金進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。因此，亞洲經(jīng)濟(jì)工業(yè)化進(jìn)程被縮短，貨幣化程度過(guò)高，多余的貨幣沒(méi)有實(shí)際的勞務(wù)和商品作為依托。

（3）國(guó)際游資的參與是引起危機(jī)的重要原因。當(dāng)時(shí)，以索羅斯領(lǐng)導(dǎo)的量子基金為首的投資基金在亞洲興風(fēng)作浪，使得一部分資金從亞洲撤出，造成這些國(guó)家貨幣的巨大壓力，成為這次危機(jī)的導(dǎo)火索。

2、次貸危機(jī)發(fā)生的原因

(1)金融衍生品的過(guò)度創(chuàng)新。金融創(chuàng)新創(chuàng)造了大量以次級(jí)貸款為基礎(chǔ)的金融衍生品，商業(yè)銀行將次貸資產(chǎn)打包出售，并通過(guò)投資銀行對(duì)其進(jìn)行證券化，賣給養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等投資者。這不僅使銀行將資金回收，刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，還使得所有相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)串在一起，同時(shí)又由于金融衍生品的杠桿性，使風(fēng)險(xiǎn)不斷放大。

（2）信用風(fēng)險(xiǎn)管理不嚴(yán)格。商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)，都假定房地產(chǎn)的公允價(jià)值會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，因此，發(fā)放貸款時(shí)就不考慮借款人的信譽(yù)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格是有波動(dòng)的。在對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管不嚴(yán)格的情況下，如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，會(huì)給商業(yè)銀行造成呆壞賬，甚至是銀行破產(chǎn)。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲繁榮。從2001年1月到2003年6月，美聯(lián)儲(chǔ)共降息25次。持續(xù)的低利率，使得房地產(chǎn)行業(yè)火爆，很多投資家也將資金轉(zhuǎn)移到這個(gè)產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫越積越大。自2004年中期開(kāi)始，發(fā)地產(chǎn)價(jià)格下跌，貸款位于率增加，引發(fā)連鎖反應(yīng)，并最終成為全球性危機(jī)。

3、綜合比較異同點(diǎn)

通過(guò)比較亞洲金融危機(jī)和次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因，可以得出這兩次危機(jī)產(chǎn)生的共同原因是“泡沫經(jīng)濟(jì)”，即資本流動(dòng)性過(guò)剩，并沒(méi)有充足的商品和物資作為基礎(chǔ)。另外，還有經(jīng)常項(xiàng)目赤字巨大、外債結(jié)構(gòu)不合理等原因。最后，利率在這個(gè)過(guò)程中也起著舉足輕重的作用。但是亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)時(shí)由國(guó)際游資引發(fā)的，次貸危機(jī)是信用鏈條斷裂的連鎖反應(yīng)。

三、兩次危機(jī)對(duì)我國(guó)的啟示

1、加強(qiáng)對(duì)金融衍生品的關(guān)注與研究

從亞洲金融危機(jī)到次貸危機(jī)，許多國(guó)家紛紛采取措施來(lái)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，并且，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多金融衍生品也隨之出現(xiàn)。這些衍生品可以有效的將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去，但并不能消除系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此，如果投資者以盈利性為目標(biāo)，危機(jī)就會(huì)產(chǎn)生。我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)危機(jī)的研究，認(rèn)識(shí)到其利弊兩方面的作用。一方面，金融衍生品可以分散風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)只能分散，不能消失。我們必須把風(fēng)險(xiǎn)置于可以控制的范圍之內(nèi)。

2、虛擬經(jīng)濟(jì)要有實(shí)體經(jīng)濟(jì)作依托

金融、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)等都屬于虛擬經(jīng)濟(jì)，一般來(lái)說(shuō)，虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為依托，二者協(xié)調(diào)發(fā)展。虛擬經(jīng)濟(jì)極易引發(fā)泡沫危機(jī)，導(dǎo)致虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相分離。導(dǎo)致這種情況的原因主要是國(guó)際金融全球化和其他國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)，次貸危機(jī)就是由于虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)快發(fā)展但缺乏金融監(jiān)管的經(jīng)濟(jì)鏈條出現(xiàn)問(wèn)題，引起一連串連鎖反應(yīng)，最后影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從亞洲金融危機(jī)和次貸危機(jī)發(fā)生的原因，我們可以看出虛擬經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生大量的泡沫。因此在保持經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過(guò)程中，我們應(yīng)該警惕泡沫的產(chǎn)生和積累，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、要建立健全的金融監(jiān)管制度

亞洲金融危機(jī)和次貸危機(jī)發(fā)生還有很大一部分原因是由于各國(guó)金融監(jiān)管過(guò)松。由此看出，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)體制健全的發(fā)達(dá)國(guó)家還是經(jīng)濟(jì)體制不完善的發(fā)展中國(guó)家，都應(yīng)該加強(qiáng)一國(guó)的金融監(jiān)管。在金融自由化高速發(fā)展的進(jìn)程中，金融的脆弱性不斷加強(qiáng)，這就更加需要建立健全的監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)金融監(jiān)管。尤其我國(guó)金融監(jiān)管機(jī)制還不夠完善，在金融自由化的進(jìn)程中，會(huì)有很多漏洞。因此，政府有效的金融監(jiān)管十分必要。企業(yè)資金所有權(quán)的特點(diǎn)是資金大部分不是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者所有的，使得企業(yè)的所有者更加傾向于從事高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，而這些業(yè)務(wù)很有可能對(duì)企業(yè)的債權(quán)人和整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成損害。我國(guó)應(yīng)該重視金融衍生品發(fā)展過(guò)程中得金融監(jiān)管問(wèn)題。

4、建立國(guó)際間的協(xié)調(diào)機(jī)制

在國(guó)際金融全球化的大背景之下，為了維護(hù)本國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，國(guó)際間的互幫互助是十分必要的。如果忽略作為世界一份子的責(zé)任單純追求個(gè)人利益最大化，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致一國(guó)的危機(jī)蔓延至全球。這也是次貸危機(jī)帶給我國(guó)的啟示之一。如今世界上有四大風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，表面上它們有利于風(fēng)險(xiǎn)控制，實(shí)際上關(guān)于個(gè)體與整體的矛盾任然存在。因此，在其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)生問(wèn)題時(shí)，為了防止其他國(guó)家的危機(jī)蔓延到我國(guó)，我們應(yīng)該積極的與其他國(guó)家商量，采取措施來(lái)緩解危機(jī)，恢復(fù)本國(guó)投資者以及世界投資者的信心，為維護(hù)世界經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。

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篇9

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)重構(gòu)穩(wěn)定

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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篇10

一、虛擬經(jīng)濟(jì)下的金融風(fēng)險(xiǎn)因素分析

虛擬經(jīng)濟(jì)是一種高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，能夠有效的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，但同時(shí)快速擴(kuò)張的資本經(jīng)濟(jì)又會(huì)增加經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。對(duì)于虛擬經(jīng)濟(jì)而言，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是其產(chǎn)生的基礎(chǔ)，虛擬經(jīng)濟(jì)是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)取得發(fā)展和進(jìn)步的時(shí)候產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的，并通過(guò)自身的發(fā)展促進(jìn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相應(yīng)發(fā)展。隨著金融自由化和金融改革的深化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的各種資源配置以及使用效率都獲得了較大的提升。另外，證券化以及金融衍生工具等虛擬經(jīng)濟(jì)的組成部分提供的套期保值等服務(wù)，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了較為穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能產(chǎn)生的成本、價(jià)格、匯率等風(fēng)險(xiǎn)因素得到很大程度上的降低。

但是我們應(yīng)該清楚的是，虛擬經(jīng)濟(jì)在帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，還造成了金融風(fēng)險(xiǎn)的急劇上升，其中經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)是一種危害較大的風(fēng)險(xiǎn)形式。

按照正常的虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，正常的虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要建立在與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模相適應(yīng)的前提下，但是，現(xiàn)在虛擬經(jīng)濟(jì)正在朝著一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的方向發(fā)展。金融泡沫一直伴隨著虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是金融資產(chǎn)與實(shí)體資產(chǎn)在價(jià)值角度上背離的表現(xiàn)，從金融泡沫的實(shí)質(zhì)上來(lái)看，虛擬金融泡沫根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)價(jià)值。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種金融機(jī)構(gòu)如投資銀行、證券公司等迅速發(fā)展，這些機(jī)構(gòu)之間存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各自的金融服務(wù)項(xiàng)目逐漸增多，從而使得金融資產(chǎn)不斷擴(kuò)大，而相應(yīng)的金融工具并沒(méi)有相應(yīng)的得到提升，致使各種金融投機(jī)行為日益嚴(yán)重，金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，在金融市場(chǎng)中，各種不良資產(chǎn)以及債券是最重要的金融泡沫產(chǎn)生形式。

在現(xiàn)實(shí)中利用資產(chǎn)的擴(kuò)張這種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)的形式，只是對(duì)經(jīng)濟(jì)中實(shí)際資源的價(jià)格進(jìn)行了改變，使資源的真實(shí)價(jià)值被過(guò)分的夸張，而資源的實(shí)際使用效率卻在逐漸變小?？紤]開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下，一些非貿(mào)易品因供給彈性較低，價(jià)格也會(huì)較快上漲。非貿(mào)易品對(duì)貿(mào)易品比價(jià)的上升，意味著實(shí)際匯率的升值，出口競(jìng)爭(zhēng)力隨之被削弱。因此價(jià)格泡沫在一定程度上誤導(dǎo)了資金的流向，破壞了實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和價(jià)格泡沫都不會(huì)無(wú)限制的持續(xù)下去，增長(zhǎng)的速度終會(huì)因某些瓶頸而趨于放緩。泡沫破裂也有一定的必然性，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體系當(dāng)中可以投入該資產(chǎn)市場(chǎng)的資金是有限的。何況，泡沫對(duì)實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響以及消費(fèi)和投資的財(cái)富效應(yīng)都將進(jìn)一步降低資金的供給。

二、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的調(diào)整

我國(guó)正處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，但是自身的工業(yè)化水平還需要一定的時(shí)間發(fā)展，同時(shí)還需要面對(duì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中的各種挑戰(zhàn)和機(jī)遇。因此，我們應(yīng)該充分地認(rèn)識(shí)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)于國(guó)家發(fā)展的重要性，根據(jù)實(shí)際發(fā)展中遇到的各種問(wèn)題進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整。首先，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)形式進(jìn)行有效的轉(zhuǎn)變，逐漸朝著內(nèi)涵式的方向發(fā)展，增加科技、教育以及設(shè)施等方面的資金投入，從而為集約式的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造條件；其次，加大對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)科研成果盡快實(shí)施產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，以發(fā)展技術(shù)性商品為重點(diǎn)，不斷根據(jù)市場(chǎng)需求，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷進(jìn)行實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新，增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力；最后，逐步建立起現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)法人智力結(jié)構(gòu)的建設(shè)，在企業(yè)中建立科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制以及責(zé)任約束機(jī)制，不斷引導(dǎo)企業(yè)朝著創(chuàng)造財(cái)富、避免投機(jī)的方向發(fā)展，從而增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，限制金融泡沫的產(chǎn)生。

（二）調(diào)整現(xiàn)有的金融結(jié)構(gòu)

對(duì)當(dāng)前我國(guó)金融結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要從下面幾個(gè)方面進(jìn)行。第一，對(duì)銀行中的各種不良資產(chǎn)進(jìn)行必要的處理，在進(jìn)行不良資產(chǎn)處理的過(guò)程中必然要涉及存量和增量的問(wèn)題，前者主要是針對(duì)于過(guò)去而言，而后者的處理主要關(guān)系到當(dāng)前和未來(lái)。所以說(shuō)，在進(jìn)行金融結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)，應(yīng)該盡量降低不良資產(chǎn)的增量，從而保證現(xiàn)在和未來(lái)的發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)主要實(shí)施的是以市場(chǎng)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)體制，因此，銀行應(yīng)該將信貸服務(wù)主要的提供給那些快速增長(zhǎng)、效益突出的企業(yè)，進(jìn)而有效的降低呆賬、壞賬的發(fā)生比例，這就要求在進(jìn)行信貸服務(wù)時(shí)，消除一些不平等的規(guī)定，減少政府的干預(yù)，使銀行在公平、合理的條件下選擇信貸客戶。

在進(jìn)行我國(guó)金融結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)，另外一個(gè)重要的工作就是要完善我國(guó)金融體系中存在的缺陷和不足。當(dāng)前我國(guó)金融體系中存在的最大缺陷和不足就是對(duì)一些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持，也就是所謂的風(fēng)險(xiǎn)投資。開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)投資可以有效促進(jìn)資本與科技的結(jié)合，提升我國(guó)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量，使科技更好地轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)效益。

總之，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，泡沫經(jīng)濟(jì)是一個(gè)重要的金融問(wèn)題，同時(shí)也和實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及虛擬經(jīng)濟(jì)之間的制度有著重要的聯(lián)系。因此，想要達(dá)到消除金融泡沫，遏制金融危機(jī)的目的，就必須從實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及金融結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面入手，從而保證我國(guó)金融的安全順利發(fā)展。

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