導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇城中村改造帶來的好處，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：城中村改造 建筑面積 測(cè)繪方法

前言

為改善城市面貌和人居環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量，建設(shè)宜居現(xiàn)代城市，廣州市啟動(dòng)了舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房(以下簡(jiǎn)稱“三舊”) 改造工作?！叭f”改造也是在當(dāng)前土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設(shè)空間、保障發(fā)展用地、推進(jìn)節(jié)約集約用地的重要途徑。根據(jù)三舊辦的規(guī)劃首先啟動(dòng)獵德村、冼村、林和村、小新塘村、楊箕村、琶洲村、棠下村、三元里村、蕭崗村9條城中村的改造。城中村改造首先要對(duì)村里常住人口數(shù)、建筑面積、基礎(chǔ)設(shè)施等情況進(jìn)行摸查，為后期規(guī)劃、評(píng)估、賠償?shù)裙ぷ鞣?wù)。通過在琶洲村的建筑面積摸查的工作，對(duì)摸查方案進(jìn)行一下總結(jié)，有利于其它城中村的順利開展。

1加強(qiáng)宣傳與協(xié)調(diào)溝通

要將政府的有關(guān)三舊改造的重要精神和文件加強(qiáng)對(duì)城中村村民的宣傳，使村民更好的了解城中村改造的重要性，以及給村民帶來的好處，使村民解除后顧之憂，才能積極配合改造。

城中村改造牽涉的人多地廣，改造過程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，一個(gè)問題得不到及時(shí)的解決就有可能影響改造的進(jìn)度。所以要成立專門的部門來具體負(fù)責(zé)某個(gè)村的所有事務(wù)，部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常去到村里與村干部和村民進(jìn)行交流和溝通，一定要保障該渠道的暢通，否則村民將不配合，而建筑面積的丈量必須到每戶進(jìn)行，所以加強(qiáng)溝通是必不可少。

2資料準(zhǔn)備與人員組織

進(jìn)村摸查之前，收集已發(fā)房產(chǎn)證的復(fù)印件和地籍圖。首先應(yīng)該在該村所在地的最新地籍圖上進(jìn)行編號(hào)，統(tǒng)一編號(hào)后分成幾組。準(zhǔn)備外業(yè)記錄紙，最好做一個(gè)模板，包含有自編號(hào)，門派號(hào)，戶主姓名，人口數(shù)，繪圖者，丈量者，日期，戶主簽名欄等。還要打印一張整個(gè)村的大圖，掛在墻上，每天干完的工作及時(shí)的上到圖，便于隨時(shí)掌握進(jìn)度。

通過與村委協(xié)商，具體分幾組同時(shí)作業(yè)。建議最好一個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社一個(gè)組同時(shí)進(jìn)行，大規(guī)模的展開，有利于影響個(gè)別不同意拆遷的想法。一個(gè)組四個(gè)人，其中測(cè)量人員2人，村委帶測(cè)人員2人。村委帶測(cè)2人分工為一個(gè)人帶測(cè)，另一個(gè)人到社里進(jìn)行預(yù)約，為第二天的順利進(jìn)行做好準(zhǔn)備，每天預(yù)約的戶數(shù)一般不要超過20戶，如果太多有時(shí)量不完，會(huì)耽誤村民的工作。測(cè)量員2人的分工為同時(shí)出外業(yè)，交叉畫圖，外業(yè)誰畫的圖，內(nèi)業(yè)就誰做。該安排的好處在于高效的完成任務(wù)的同時(shí)，又不耽誤村民的工作。

3建筑面積摸查

3.1外業(yè)丈量和拍照

首先嚴(yán)格檢校外業(yè)使用的測(cè)距義和鋼尺，保證外業(yè)量測(cè)尺寸準(zhǔn)確無誤。外業(yè)丈量一定要嚴(yán)格認(rèn)真，各邊均需實(shí)量。城中村房屋大多都有夾層和閣樓，即使不滿足房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)定的2.2米的層高，也要實(shí)測(cè)出夾層和閣樓的面積，在備注中注明層高及其面積。城中村老區(qū)一般比較凌亂，房屋的樓層較低，結(jié)構(gòu)大多為B、C結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)很少。不同的結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)不同的補(bǔ)償價(jià)格，所以對(duì)于老區(qū)的測(cè)量要仔細(xì)核對(duì)其房屋結(jié)構(gòu)。對(duì)于老區(qū)另外一個(gè)值得注意的問題是，由于歷史的原因，有些老房子外觀看是一棟，其實(shí)分好多戶主，對(duì)于這種房屋要求所有戶主均須到場(chǎng)對(duì)于墻的歸屬進(jìn)行確認(rèn)。城中村新區(qū)規(guī)劃整齊，樓層較高，以框架結(jié)構(gòu)為主，基底的寬度基本一致，飄樓和陽(yáng)臺(tái)飄出距離基本一樣。基于這些特點(diǎn)，新區(qū)的外業(yè)丈量會(huì)較快。正因?yàn)橛羞@些特點(diǎn)，所以很多情況下，測(cè)量員在樓底通過瞄準(zhǔn)瓷片的縫隙，在樓底就可以量出樓頂?shù)奶菸莼虬雽拥某叽?，有些人員到不了地方通過數(shù)馬賽克個(gè)數(shù)，來計(jì)算出尺寸。這樣可以大大提高作業(yè)效率。但是在用的過程中，一定要仔細(xì)，最好兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)行瞄準(zhǔn)或者數(shù)瓷片塊數(shù)。由于樓間距較小，有時(shí)在樓底很難看清樓頂?shù)那闆r，最好能找到較高的樓，爬到樓頂對(duì)周邊的樓頂在地籍圖上進(jìn)行調(diào)繪。才不會(huì)導(dǎo)致樓頂層形狀錯(cuò)。

每棟房屋必須要現(xiàn)場(chǎng)拍照，以防搶建加建，對(duì)后期成果產(chǎn)生爭(zhēng)議。將自編號(hào)用油漆噴到大門口的墻上，有門牌的噴到門牌附近，便于照相，一般每棟拍三張相片，選取有利的角度進(jìn)行拍攝，最好能完全反映出建筑現(xiàn)狀。

3.2內(nèi)業(yè)處理

城中村改造的建筑面積計(jì)算一般都為整棟出圖，不需要做分割或者做公共面積分?jǐn)偟扔?jì)算，相對(duì)計(jì)算較簡(jiǎn)單。每天的內(nèi)業(yè)最好當(dāng)天處理完。內(nèi)業(yè)的即時(shí)處理，可以在處理的過程中發(fā)現(xiàn)外業(yè)遺漏量的邊長(zhǎng)、樓層、結(jié)構(gòu)、標(biāo)注的陽(yáng)臺(tái)、票樓或柱廊等屬性。第二天再去測(cè)區(qū)時(shí)首先對(duì)第一天遺留問題進(jìn)行處理，能保證成果的即時(shí)出來。

3.3成果檢查及驗(yàn)收

城中村改造的房屋一但協(xié)議談好就有可能隨時(shí)拆遷，所以房屋面積一定要準(zhǔn)確無誤，要保證成果的準(zhǔn)確，檢查是非常重要的環(huán)節(jié)。檢查應(yīng)該遵循自查、互查、外檢、內(nèi)檢、交村委驗(yàn)收、交征地單位驗(yàn)收等檢查過程。成果一但做好，首先要自己對(duì)成果進(jìn)行檢查，主要核對(duì)外業(yè)草圖與內(nèi)業(yè)成果是否一致，重點(diǎn)檢查尺寸、樓層、結(jié)構(gòu)。然后要進(jìn)行互檢，一組兩人對(duì)各自的成果進(jìn)行交叉檢查。自檢和互檢都是在內(nèi)業(yè)的檢查，通過兩遍的內(nèi)檢后，要進(jìn)行外檢，要將成果打印出來，到實(shí)地進(jìn)行核對(duì)，外檢是非常關(guān)鍵的，要對(duì)成果的各個(gè)方面都要核對(duì)，特別是樓層、結(jié)構(gòu)、形狀、門牌、戶主，還要抽查部分外業(yè)尺寸。最后一關(guān)是內(nèi)檢，所有前期的檢查工作完成后，還要對(duì)成果進(jìn)行最后一遍內(nèi)檢，內(nèi)檢的重點(diǎn)是檢查各棟房屋的面積，以及每戶的匯總面積。驗(yàn)收，一般測(cè)繪成果的驗(yàn)收都是由質(zhì)檢站來進(jìn)行，但城中村改造的成果一定要經(jīng)過村民的驗(yàn)收最有效，成果打印出來后發(fā)放到每戶戶主手里，讓戶主對(duì)自己的房屋報(bào)告進(jìn)行檢查，如有疑異，作業(yè)員和檢查員要到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)戶主提出的疑異進(jìn)行處理。由征地單位對(duì)上交成果進(jìn)行驗(yàn)收。好處在于雙方都無異議，有利于后期拆遷賠償順利進(jìn)行。

3.4成果整理和匯交

成果以戶為單位的裝訂成冊(cè)，內(nèi)容主要包括封面、目錄、成果說明、面積匯總表、總平面位置關(guān)系圖、分戶圖、照片。其中封面主要有戶主姓名、房屋座落、自編號(hào)、測(cè)量單位、征地單位、測(cè)繪日期。成果說明主要是對(duì)成果使用的坐標(biāo)系統(tǒng)、使用的儀器設(shè)備及其編號(hào)和作業(yè)過程進(jìn)行的描述。面積匯總表里包含每棟房屋的結(jié)構(gòu)和總面積，以及以每種結(jié)構(gòu)分類匯總的總面積?？偲矫嫖恢藐P(guān)系圖是以該戶為中心，用來反映該戶四至關(guān)系。分戶圖是按一定比例繪制的房屋平面圖，標(biāo)注有各邊尺寸和樓層、結(jié)構(gòu)、自編號(hào)、門牌號(hào)及各種結(jié)構(gòu)、陽(yáng)臺(tái)、飄樓的面積。成果裝訂一式4份，測(cè)量單位一份，業(yè)主一份，征地單位兩份。

成果的匯交，首先是由測(cè)量單位蓋章交給村民，村民檢查確認(rèn)簽字并按手印，由測(cè)量單位收回后再交給征地單位確認(rèn)蓋章。三方對(duì)成果無爭(zhēng)議并簽字蓋章后，交給村民一份，測(cè)量單位保留一份。

篇2

《意見》中所說的城鎮(zhèn)低效用地，主要指城鎮(zhèn)中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設(shè)用地，包括國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地，不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地，“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地、布局散亂、設(shè)施落后、規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)、廠礦和城中村等。

X市是湖北省內(nèi)較大的城市，也是承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范市。作為湖北省低效用地再開發(fā)的試點(diǎn)市，X市2011年就曾零星開展城中村、棚戶區(qū)改造，以適應(yīng)城市發(fā)展需要回應(yīng)巨大的民生訴求。國(guó)土部《意見》印發(fā)后，X市決定借用政策的春風(fēng)，大規(guī)模實(shí)施“兩改兩遷”①工作，以實(shí)現(xiàn)城市面貌脫胎換骨的轉(zhuǎn)變。作為典型的中西部農(nóng)業(yè)大市，X市的“兩改兩遷”問題具有代表性。本文通過清理X市城中村、棚戶區(qū)的改造邏輯，探討中西部地區(qū)城市低效土地再開發(fā)的問題和前景。

一、地產(chǎn)泡沫的若隱若現(xiàn)

2012年，X市啟動(dòng)“兩改”工作，計(jì)劃利用五年的時(shí)間，完成棚戶區(qū)和城中村改造。按照“舊城更新、組群發(fā)展”的總體思路，X市制定城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，于2012年啟動(dòng)舊城改造和城中村改造項(xiàng)目。我們拿到的改造數(shù)據(jù)顯示，44個(gè)“兩改”項(xiàng)目的總金額為8533.499億，總還建面積為1379.4764萬平方米，總還建套數(shù)為135 391套。若按每戶3口人計(jì)算，“兩改”項(xiàng)目牽動(dòng)40.6173萬人。X市的房?jī)r(jià)為4000～5000元/平方米，按照5000元/平方米來計(jì)算，8533.499億資金可建17 066.998萬平方米的建筑面積，拆遷安置后剩余15 687.5216萬平方米的建筑面積。按照商業(yè)和住宅3∶7②的比例建設(shè)，住宅總面積為10 981.2651萬平方米，按100平方米/套的住宅面積計(jì)算，新建的商品房有1 098 126.51套，需要329.44萬人口住進(jìn)X市區(qū)。X市全市總?cè)丝诮?00萬，市區(qū)人口不到150萬人③，意味著X市區(qū)要從周邊吸納300多萬人口。

X市作為湖北省內(nèi)的較大城市，城市發(fā)展當(dāng)然會(huì)帶來人口增加，但它只是內(nèi)陸的一個(gè)三線城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景都不優(yōu)越。經(jīng)濟(jì)的欠發(fā)達(dá)及城市發(fā)展的漸進(jìn)性，使其短期內(nèi)很難輻射周邊地市的人口，X市下轄縣市的農(nóng)民工不會(huì)過來買房。能承擔(dān)得起X市區(qū)高房?jī)r(jià)的，多半是占比例較少的城鄉(xiāng)富人群體，以及部分公務(wù)員和大中專院校教師。我們重點(diǎn)調(diào)查的F區(qū)，是X市的主城區(qū)和商業(yè)中心，也是“兩改兩遷”項(xiàng)目的主要實(shí)施區(qū)域。2013年市政府確立的31個(gè)“兩改”項(xiàng)目，F(xiàn)區(qū)總共啟動(dòng)了16個(gè)項(xiàng)目中的14個(gè)。按照政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，需征收各類房屋24 113戶、建筑面積400萬平方米，規(guī)劃建筑面積為1145萬平方米，總投資額達(dá)535億元，我們根據(jù)已開工的14個(gè)項(xiàng)目情況繪制表格如表1。

F區(qū)想發(fā)展以商務(wù)和高端商業(yè)為特征的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并不是不可以。問題是一下子啟動(dòng)如此多的項(xiàng)目，F(xiàn)區(qū)每年有14億的財(cái)政收入，實(shí)難迅速消化537億的資金流。一個(gè)地方的工業(yè)化、城市化發(fā)展，帶來的城市經(jīng)濟(jì)總量是相對(duì)穩(wěn)定的，消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)也要有個(gè)過程。居民的消費(fèi)潛力的不斷挖掘，難擋商業(yè)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，更有可能連帶出城市金融危機(jī)。畢竟，大部分企業(yè)靠的是以地融資，實(shí)施滾動(dòng)拆遷和開發(fā)的模式。F區(qū)人口占X市區(qū)人口的70%，按照前述的計(jì)算方法，F(xiàn)區(qū)新增商品房要吸納19.1875萬人。X市的城市化、工業(yè)化的拉力不強(qiáng)，下轄縣市的農(nóng)民多到南方城市打工，獲得一定收入后就近購(gòu)買縣市商品房。按每年0.8%的城鎮(zhèn)化率來計(jì)算，F(xiàn)區(qū)每年新增人口為102.9萬⑥*0.8%=8232人，消化掉如此多的商品房需要近20年時(shí)間。它隱含了一個(gè)前提，X經(jīng)濟(jì)要持續(xù)高速增長(zhǎng)20年，且20年內(nèi)不再有其他房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。如果中間出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)必然受沖擊，大多數(shù)的商品房也將長(zhǎng)期閑置。

更要命的是，X市正傾力打造新城區(qū)。新城區(qū)做了很多概念性規(guī)劃，如X市大劇院、未來的CBD地區(qū)、現(xiàn)代科技、新能源區(qū)等。新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)600萬平方米的商品房，按每套100平方米，每戶3口人計(jì)算，開發(fā)的6萬套商品房，可容納人口180萬人。我們調(diào)查時(shí)，新城區(qū)的房?jī)r(jià)3500元/平方米，遠(yuǎn)低于主城區(qū)的商品房均價(jià)，按理說應(yīng)該能吸引市民前去買房。但有知情者說，開盤三個(gè)月，共賣出1300套，主城區(qū)老板氣得跳樓。這個(gè)其實(shí)很好理解，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的買房需求，在一定時(shí)間內(nèi)是固定的，新城區(qū)因房?jī)r(jià)較低、開發(fā)力度較大，吸引大量市民到那里置業(yè)，必然帶來主城區(qū)房屋交易的減少，主城區(qū)老板的自嘆倒霉，與新城區(qū)的商品房開發(fā)有關(guān)系。

新城區(qū)規(guī)劃人口200萬，X市“兩改”的商品房，需要300多萬人消化，而X全市總?cè)丝诓贿^597萬，如此超前的規(guī)劃理念，是要將X市所有人口集中起來？這個(gè)假設(shè)顯然不成立。地方領(lǐng)導(dǎo)們解釋說，“發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)沒有前途，發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)見效太慢，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)才可以振興X市”。其意是說，要將X市打造成區(qū)域性中心城市，必須先在城市建設(shè)上有大的作為。事實(shí)就是這樣的。

二、城市發(fā)展與城市建設(shè)

“兩改”項(xiàng)目和新城區(qū)建設(shè)，開發(fā)出大量的商業(yè)和樓盤，其意是通過發(fā)展大型商業(yè)、服務(wù)型產(chǎn)業(yè)提高市民的消費(fèi)水平，同時(shí)輻射到周邊的其他城市。我們調(diào)查時(shí)，有干部振振有詞地說，“不要害怕百姓的購(gòu)買力，一要挖掘百姓的消費(fèi)潛力，二要增加商圈的輻射范圍”。

第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很強(qiáng)的地域性色彩，X市要通過商業(yè)和房產(chǎn)成為區(qū)域中心，基本不可能。周邊縣市的居民，既不可能專程到X市買衣服，也不可能大規(guī)模到X市買房置業(yè)。畢竟，X市不具備如武漢那樣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如此多的商業(yè)和地產(chǎn)只能針對(duì)本市人。城市的商業(yè)規(guī)模由城市經(jīng)濟(jì)密度決定，X市的消費(fèi)能力主導(dǎo)現(xiàn)實(shí)消費(fèi)水平，而不僅僅取決于市民的消費(fèi)意愿。X市實(shí)施“兩改”的目標(biāo)是建設(shè)城市綜合體，城市綜合體由寫字樓、商鋪、住宅等構(gòu)成。如果說住宅還能靠時(shí)間和降價(jià)來消化的話，商鋪和寫字樓會(huì)因沒有源源不斷的客戶而空置。如果城市發(fā)展還只處在初級(jí)階段，工業(yè)水平還沒有催生眾多中產(chǎn)階層，市民的消費(fèi)能力很難被誘導(dǎo)出來，寫字樓和商鋪的開發(fā)前景就會(huì)比較黯淡。

稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)常識(shí)的人，就知道二、三產(chǎn)業(yè)的辯證關(guān)系。X市的城市發(fā)展構(gòu)想是引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)城市由傳統(tǒng)制造業(yè)向高端服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型?？偛拷?jīng)濟(jì)是在某經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域或區(qū)域的核心，以追求單一產(chǎn)業(yè)價(jià)值觀為目標(biāo)，將創(chuàng)意、決策、指揮等智能的所有關(guān)聯(lián)環(huán)節(jié)進(jìn)行大規(guī)模的集聚，使之產(chǎn)生極化與聚化效應(yīng)，由此擴(kuò)散出徹底顛覆松散經(jīng)營(yíng)模式的經(jīng)濟(jì)效能和效益，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式⑦?？偛拷?jīng)濟(jì)如能在欠發(fā)達(dá)城市――X市區(qū)落戶，可帶來就業(yè)和稅收的高速增長(zhǎng)，城市消費(fèi)也將會(huì)大幅度地提高，我們所擔(dān)心的商業(yè)、地產(chǎn)泡沫就不會(huì)實(shí)現(xiàn)。問題在于，X市是否有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的資源優(yōu)勢(shì)。

X市作為三線城市，具有土地資源、交通區(qū)位、能源運(yùn)輸?shù)葍?yōu)勢(shì)，按照一般的欠發(fā)達(dá)城市的發(fā)展路徑，X市應(yīng)該成為承接沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之地，作為區(qū)域性中心城市如武漢、成都等市的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。X市的第三產(chǎn)業(yè)和城市要想大發(fā)展，必須首先大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。只有建設(shè)起完善的基礎(chǔ)設(shè)施，培育好健康的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為工業(yè)發(fā)展提供人才資源與政策優(yōu)惠，才能帶來X市制造業(yè)的發(fā)展和人流的聚集，X市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展才會(huì)有活力，居民消費(fèi)能力才會(huì)快速提高。X市想跨過制造基地的門檻，一步到位成為總部經(jīng)濟(jì)城市，但X市與眾多的三線城市相比，并無明顯的資源比較優(yōu)勢(shì)。X市當(dāng)然可以先打好硬件基礎(chǔ)，在市區(qū)內(nèi)建設(shè)大量CBD，總部經(jīng)濟(jì)一般也發(fā)韌于CBD。但大建CBD并不意味著能成就總部經(jīng)濟(jì)，城市建設(shè)CBD由經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、能級(jí)水平?jīng)Q定，政府積極于城市規(guī)劃、招商引資只能起推動(dòng)作用。違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律上馬大量CBD空間框架，總部經(jīng)濟(jì)的功能若不能很快發(fā)揮出來，面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)屬不小。X市政府做好準(zhǔn)備了嗎？

X市政府在“兩改”上的盲目爭(zhēng)先、快速推進(jìn)，將要付出巨大的環(huán)境、資源及公共福利代價(jià)。若上級(jí)部門加強(qiáng)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，對(duì)城市發(fā)展用地有所控制，X市的城市建設(shè)將受到一定約束，X市的“兩改”政策也會(huì)穩(wěn)步地推進(jìn)?，F(xiàn)在的情況是，國(guó)土部頒布的《開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)指導(dǎo)意見》，為X市的城市建設(shè)提供了極大的政策空間，市政府順勢(shì)將棚戶區(qū)城中村全部納入改造范圍，以最大化地實(shí)現(xiàn)改善民生、提升形象的建設(shè)目標(biāo)。X市“兩改”政策的基本原則是“不予不取、自求平衡”，即城區(qū)政府負(fù)責(zé)招商引資、項(xiàng)目洽談、征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ?。?xiàng)目摘牌后，土地出讓金市級(jí)留存部分全部返還給區(qū)政府，用于項(xiàng)目?jī)?nèi)的房屋征收和配套建設(shè)。按國(guó)家政策必須征收的廉租房資金等專項(xiàng)資金，先征后返給城區(qū)政府并按專項(xiàng)資金規(guī)定的用途使用。對(duì)于房屋征收量過大、項(xiàng)目用地?zé)o法平衡的，可在轄區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)自求調(diào)配。

實(shí)際的“兩改”政策是，市里把好規(guī)劃關(guān)，具體操作在區(qū)里。區(qū)里先確定要改造的地塊，一般不低于100畝，且要連片搞開發(fā)，然后以地招商確定投資主體。開發(fā)商做具體規(guī)劃，報(bào)市里批準(zhǔn)，市里再修改、認(rèn)證，測(cè)算好房屋征收成本、還房面積等。區(qū)里與開發(fā)商簽訂開發(fā)協(xié)議后，房屋征收意見稿及房屋還建方案。開發(fā)商墊付征地動(dòng)遷中的全部資金，區(qū)政府主持征地拆遷的全部工作。政府與開發(fā)商簽定的協(xié)議中注明，誰摘牌誰來承擔(dān)房屋還建資金，若將來投資主體不能摘牌，區(qū)里將資金、利息全額返還。開發(fā)商將毛地整成凈地，最高的成本為800萬～900萬元/畝。X市“兩改”項(xiàng)目的“不予不取、自求平衡”原則，是指政府將潛在的土地出讓金全額返還用于房屋拆遷和還建。表面看來，政府沒有花一分錢，城市形象得到改善，人們生活質(zhì)量提高，開發(fā)商也有利可圖。但這世上沒有無緣無故的財(cái)富，政府、居民、開發(fā)商三方共贏的資金從哪里來呢？從政府的土地財(cái)政中來。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的土地利益率是一定的，它是X全市人民共同努力的結(jié)果。按照現(xiàn)行土地制度，土地要進(jìn)入市場(chǎng)必須首先經(jīng)國(guó)家征收，地方政府招拍掛土地所得出讓金數(shù)量是確定的。棚戶區(qū)土地是國(guó)有劃撥地，城中村土地是集體土地，按照正常的房屋征遷程序，政府會(huì)從改造中得到土地出讓金。但市區(qū)政府沒有改造的財(cái)力，于是借用資本的力量平衡。拿出項(xiàng)目區(qū)的其他土地利益，來平衡開發(fā)商征遷的資金損失，政府損失了潛在的土地出讓金。既然城市經(jīng)濟(jì)總量在一定時(shí)期內(nèi)是穩(wěn)定的，城市建設(shè)的密度在一定時(shí)期內(nèi)也是有界限的。X市每年的財(cái)政為140多億元，市政府既要推動(dòng)“兩改”政策，又不愿意損失土地財(cái)政，城郊地區(qū)土地開發(fā)也不會(huì)停下來。如此，X市的資金流量會(huì)超過既定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，現(xiàn)在多出來的1000億資金流，會(huì)演變?yōu)橐淮贝钡某鞘芯C合體。政策性供給遠(yuǎn)大于市場(chǎng)性需求的后果是，房屋賣不出去，商業(yè)無人消費(fèi)，“鬼城”、“空城”很快出現(xiàn)。X市政府當(dāng)然考慮到后果，有干部對(duì)我們這樣說，“X市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化速度較快，有效需求可能與供給不匹配，但X市塊頭比較大，我們不擔(dān)心住宅的銷售，我們只擔(dān)心商業(yè)需求問題。若是開發(fā)商一跑，政府還是要兜底”。

三、“兩改”政策的實(shí)踐問題

開發(fā)商爭(zhēng)取項(xiàng)目是為了逐利，X市搞城市建設(shè)的，他們理應(yīng)了解信息保持克制。但開發(fā)商的理性是個(gè)體的，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)容量的了解有限，只要挖潛優(yōu)勢(shì)（開發(fā)地段、自身特色），能賺到大錢，他們難有動(dòng)力關(guān)注同行情勢(shì)。再加上市政府的積極招商，基層干部的大力配合，他們對(duì)X市發(fā)展有一定預(yù)期，因此，盡管知道潛在的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)的盲目性及營(yíng)利的迫切性，還是帶來了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，我們通過一個(gè)“兩改”項(xiàng)目來說明問題。

南業(yè)公司投資X市有兩個(gè)外在原因：一是近幾年X市發(fā)展勢(shì)頭好，他們對(duì)X市的未來有信心。二是從商業(yè)角度看，萬達(dá)、綠地、恒大等均進(jìn)駐X市，這些都是巨無霸型的開發(fā)商，他們齊聚X市投資說明地產(chǎn)市場(chǎng)前景好。南業(yè)公司的信心還來源于自身優(yōu)勢(shì)。一是地段優(yōu)勢(shì)。該地段處在X市核心區(qū)，是人民路、長(zhǎng)虹路的交匯處。人民路是X市區(qū)最老的主干道，長(zhǎng)虹路是目前X市區(qū)的主干道。F區(qū)領(lǐng)導(dǎo)曾說，如果說F區(qū)是X市的皇冠，長(zhǎng)虹路片區(qū)就是皇冠上的一顆明珠，投資該地段會(huì)有近300米的沿街展示面。二是開發(fā)優(yōu)勢(shì)。南業(yè)公司調(diào)查市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，X市寫字樓總體欠缺，多數(shù)寫字樓沒有看相，高檔寫字樓很是欠缺，南業(yè)公司因此決定在該地段做5A級(jí)寫字樓。另外，南業(yè)公司主打家居建材，公司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，X市家居市場(chǎng)一線品牌少，公司因此決定做中上等家居項(xiàng)目。三是商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。南業(yè)公司打算出售商場(chǎng)，與買家簽訂協(xié)議，買家不能單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，必須接受統(tǒng)一管理，商場(chǎng)租金每年協(xié)商。南業(yè)打算培育商業(yè)市場(chǎng)，保證年租金的增長(zhǎng)水平。南業(yè)公司賣出一部分商鋪，本來是為了平衡資金壓力，政府對(duì)其運(yùn)營(yíng)方式卻很認(rèn)可，政府不希望公司賣房子、店鋪后直接走人。X市的土地開發(fā)是有教訓(xùn)的，X市核心區(qū)有條老街，以前街兩邊有著琳瑯的舊商鋪，很是繁榮。政府決定將其開發(fā)為高端步行街，開發(fā)商賣掉商鋪?zhàn)≌笏κ肿叩?，現(xiàn)在該地段也成為地?cái)傌浀募械?。地方政府領(lǐng)悟出來，做商業(yè)開發(fā)不自持很難有前景，南業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的自得大抵源于此。

單個(gè)地看，南業(yè)公司的開發(fā)考慮很周全。不過，我們有一次去萬達(dá)廣場(chǎng)吃飯，向餐廳老板了解經(jīng)營(yíng)情況，得知他當(dāng)時(shí)與人合伙，買了150平方米的門面，價(jià)格為305萬元，現(xiàn)在的出租價(jià)格為5000元/平方米。萬達(dá)廣場(chǎng)已開建2年多，還有60%的門面沒出租出去。由此可估摸出，南業(yè)公司的商業(yè)地產(chǎn)前景并不明朗。拆舊房子建起高檔房子，房?jī)r(jià)自然會(huì)大幅度提高，之前房屋均價(jià)是5000元/平方米，南業(yè)公司預(yù)算房?jī)r(jià)是6800元/平方米，我們調(diào)查的其他“兩改”項(xiàng)目，房屋預(yù)算價(jià)都高于6000元/平方米。問題在于，X市在3～5年內(nèi)，難有如此多的富裕購(gòu)房者。

南業(yè)公司并不了解市里的發(fā)展規(guī)劃，如此多的城市綜合體項(xiàng)目不斷上馬，使南業(yè)公司預(yù)感到項(xiàng)目完工后的惡性競(jìng)爭(zhēng)，無論房屋銷售還是商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)受到影響。但協(xié)議一簽訂、項(xiàng)目一開發(fā)，就不再有回頭路，只能盡可能做到科學(xué)管理，其他只能聽天由命。南業(yè)老板調(diào)侃地說，“南業(yè)的命運(yùn)不掌握在我們手中，掌握在X市未來幾年的發(fā)展上”。南業(yè)公司較為擔(dān)心商業(yè)項(xiàng)目，住宅的銷售不是問題，大不了進(jìn)行降價(jià)處理。商業(yè)項(xiàng)目則不然，“兩改”憑空多出不少商業(yè)項(xiàng)目，南業(yè)已感覺到商業(yè)規(guī)模的失控，且電商崛起對(duì)實(shí)體店的沖擊不小。南業(yè)公司聽內(nèi)部消息說，X市規(guī)劃5年內(nèi)商業(yè)規(guī)模超過沈陽(yáng)，轉(zhuǎn)而認(rèn)為既然市政府敢做規(guī)劃，應(yīng)該對(duì)X市的發(fā)展有考慮，對(duì)城市擴(kuò)張速度、人口容量有盤算。市場(chǎng)發(fā)展的盲目性及開發(fā)商的形勢(shì)估計(jì)不清，造成的項(xiàng)目開發(fā)過度在X市多個(gè)項(xiàng)目片區(qū)存在。部分企業(yè)知道開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但“只要我的公司能掙錢，其他項(xiàng)目的生死與我無關(guān)”。

南業(yè)公司的另一個(gè)擔(dān)憂是征地拆遷問題。有個(gè)名為“新天地”的“兩改”項(xiàng)目，啟動(dòng)時(shí)間早于南業(yè)公司。該項(xiàng)目在征地拆遷過程中，因釘子戶較多且阻力太大，光拆舊就花掉3億～4億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公司的預(yù)算支出。當(dāng)然，這不是說征遷干部工作不得力，主要是征地拆遷難度實(shí)在大。要實(shí)施棚戶區(qū)改造就要拆遷房屋，項(xiàng)目區(qū)里60%的居民家庭條件差，80%的居民是破產(chǎn)企業(yè)的職工，大多數(shù)住戶的房屋有50～70平方米，100平方米以上的不到100戶，90%左右的房屋是用于自住，在外買房的人家不多，且主要是為小孩買房。棚戶區(qū)居民的家庭條件差，80%的居民同意進(jìn)行改造。部分人不同意改造，主要有三種情況：一是想要更多的利益，有居民說，一搬三年窮，舊東西要報(bào)廢，家具也要更新，政府應(yīng)給予更多的補(bǔ)償；二是棚戶區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)混亂，有不少房改后的歷史遺留問題，居民希望政府先解決房屋歸屬問題；三是不好找過渡房，棚戶區(qū)改造是民生工程，大多數(shù)百姓積極支持，問題是2013年的《意見》出臺(tái)后，大量的“兩改”項(xiàng)目先后啟動(dòng)，房租價(jià)格飆升快且房源緊張，居民尋找過渡房隨即成為難事。而2011年1月出臺(tái)的《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》，又使參與征遷干部的工作陷入被動(dòng)境地⑧?！稐l例》對(duì)地方政府限制較多，對(duì)被拆遷戶的約束較少，即使被拆遷戶漫天要價(jià)，政府也不能進(jìn)行強(qiáng)拆。理論上，政府能申請(qǐng)地方法院強(qiáng)拆，法院擔(dān)心強(qiáng)拆出現(xiàn)意外事件，一般采取拖延塞責(zé)的策略。無理型釘子戶的不及時(shí)處理，延緩了征地拆遷工作的實(shí)施進(jìn)度，“新天地”項(xiàng)目的地價(jià)高達(dá)1000多萬/畝。南業(yè)公司為避免重走“新天地”的老路，與市政府簽訂協(xié)議時(shí)規(guī)定，如果政府不能如期交付凈地，多出來的支出就由政府包干。南業(yè)公司原打算2016年3月開業(yè)，但棚戶區(qū)房屋征收困難重重，征遷完成時(shí)間估計(jì)會(huì)成問題。

南業(yè)公司實(shí)施的“兩改”項(xiàng)目，既有城中村又有棚戶區(qū)。棚戶區(qū)改造的問題在于如何安置。棚戶區(qū)的居民住在市中心，他們大多沒有固定的職業(yè)，靠著居住地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在周邊打工或者做小生意。棚戶區(qū)居民因家庭條件較差，大多數(shù)人會(huì)選擇在城郊安置，政府也很樂意在遠(yuǎn)郊安置困難戶。如果僅從利益主體的角度考慮，異地還建對(duì)于雙方來說都算不錯(cuò)。異地與就地還建的區(qū)別在于土地區(qū)位。棚戶區(qū)盡管居住條件差，有各種衛(wèi)生、安全問題，居民可以依托城市維持家庭再生產(chǎn)。假如安置房挪到城郊地區(qū)，居民的就業(yè)就將成為問題，就業(yè)連帶出的生計(jì)問題，將帶來一系列的社會(huì)問題，安置區(qū)也將逐漸演變?yōu)樨毭窨?，那將是中?guó)現(xiàn)代化過程中的大災(zāi)難。

相比于棚戶區(qū)改造，城中村改造難度更大。城中村與棚戶區(qū)不同，城中村有兩部分居住者。一部分是城中村的原居民，他們基本沒有耕地可耕作，所獲得的社會(huì)保障也較少，通過早年的違建和房屋出租，及社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)的股份分紅，他們得以維持家庭再生產(chǎn)，過上體面而優(yōu)越的生活。一部分是城中村的租房者，城市務(wù)工的工資低，且不一定有保障，城中村的房租和生活便宜，正好滿足其家計(jì)生產(chǎn)訴求。與棚戶區(qū)改造80%的村民積極支持相比，城中村改造80%的原住民不同意，租房者也不太積極。村民對(duì)棚戶區(qū)與城中村改造的態(tài)度差異，主要在于棚戶區(qū)的土地屬于國(guó)有，房屋多是自住，房屋建設(shè)緊密，居住條件極差，但城中村的土地屬于共有私用，房屋除開自住還可用于出租，農(nóng)民可以無償分享土地級(jí)差地租，城中村改造的還建房雖然是大產(chǎn)權(quán)，但那是他們生活必須的棲居之地，土地級(jí)差收益都被“住”掉了，城中村村民必須自主謀求職業(yè)。城中村改造抬高城區(qū)房租價(jià)格，使打工者棲身城市更困難，打工者要獲得較多的節(jié)余，就要到距離更遠(yuǎn)的城郊村居住，不僅不利于農(nóng)民的城市就業(yè)，還會(huì)因就業(yè)無保障、人口的集聚，加速城中村的形成。另外，城中村集體經(jīng)濟(jì)改造后按商品房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)用房和公共服務(wù)房。居委會(huì)并不情愿，居委會(huì)擔(dān)心的是，還建的商鋪和商品房，是否建在路邊還不確定，到時(shí)萬一房?jī)r(jià)降了怎么辦。社區(qū)書記會(huì)提交申請(qǐng)，要求開發(fā)商還建時(shí)產(chǎn)業(yè)用房?jī)?yōu)先，以保障集體房屋和商鋪盡早出租。

四、中西部城市建設(shè)向何處去

低效用地是否低效，取決于采取何種標(biāo)準(zhǔn)。如果僅從土地經(jīng)濟(jì)效益的角度看，城中村、棚戶區(qū)土地可稱得上低效土地。實(shí)際上，城中村居民建有不少握手樓、貼面樓，城中村、棚戶區(qū)的土地基本開發(fā)完畢，土地利用不僅不低效，甚至可以說很高效。僅從建設(shè)容量高低和土地產(chǎn)出率的角度界定低效用地是不完整的。

即使采用“不予不取、自求平衡”原則實(shí)施“兩改”，也要顧及“自求平衡”的限度。如果項(xiàng)目區(qū)內(nèi)房屋密度較大，實(shí)施的房屋征拆補(bǔ)償會(huì)較大，就需要更多低效土地進(jìn)行平衡。若政府一意孤行地進(jìn)實(shí)施改造，在“不予不取、自求平衡”原則下，村民和集體獲得的補(bǔ)償不會(huì)高，房屋拆遷過程中就會(huì)有釘子戶，博弈的無序化就會(huì)帶來意外事故，征地拆遷的進(jìn)度就會(huì)受影響，政府后續(xù)工作的開展將受阻，開發(fā)商與政府的矛盾也會(huì)加大。單純的集約節(jié)約利用城市土地，會(huì)帶來低效用地開發(fā)的三大問題。一是造成資源浪費(fèi)。大拆大建生產(chǎn)出大量的垃圾GDP，與“低碳經(jīng)濟(jì)、低碳生活”背道而馳，是對(duì)社會(huì)發(fā)展成果的嚴(yán)重浪費(fèi)。二是存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。大拆是為獲取土地，然后大搞商業(yè)開發(fā)，極易出現(xiàn)政策性供給高于市場(chǎng)性需求的問題，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。三是征地拆遷耗費(fèi)行政資源，易積累民怨民憤，工作稍有不慎，出現(xiàn)拆遷事故，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。總結(jié)起來，土地利用不僅具有經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵，而且具有政治內(nèi)涵、社會(huì)內(nèi)涵。從某個(gè)角度講，土地只是目，經(jīng)濟(jì)才是綱，我們應(yīng)該堅(jiān)持綱舉目張，而不是以目混綱，擅動(dòng)根本。

X市“兩改”政策的設(shè)想是好的，政府的城市建設(shè)理念也很前衛(wèi)，但城市發(fā)展有其自身的規(guī)律。對(duì)于三線城市來說，單靠城市品位和形象來吸引大企業(yè)落戶很是困難，“總部經(jīng)濟(jì)”和高端產(chǎn)業(yè)對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)容量和人才素質(zhì)有要求。三線城市僅靠?jī)?yōu)惠政策、公共服務(wù)來促成大企業(yè)落戶和發(fā)展不科學(xué)。貿(mào)然大幅度提高城市環(huán)境和品位，將扼殺三線城市自身的發(fā)展活力。僅僅因?yàn)閄市在湖北省內(nèi)地位較高就大手筆建設(shè)，將使城市未來背負(fù)巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。從X市可持續(xù)發(fā)展的角度講，X市的城市發(fā)展著眼點(diǎn)應(yīng)是，利用好廉價(jià)土地的優(yōu)勢(shì)，搞好城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保證企業(yè)較低的進(jìn)入成本，在東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大潮中占得先機(jī)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的成功，才是推動(dòng)城市空間變革的重要力量。低效用地再開發(fā)具有歷史階段性，對(duì)于中西部的城市發(fā)展來講，集約節(jié)約利用土地是必要的，但通過低效土地再開發(fā)來倒逼城市發(fā)展，并不合適廣大的中西部地區(qū)城市。

改善民生很重要，但應(yīng)該循序漸進(jìn)，科學(xué)規(guī)劃，而不是全面開花，搞城市。城中村的形成是我國(guó)城市化過程定階段的產(chǎn)物，有其自身的規(guī)律性，與我國(guó)當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)相契合，且無論原居民還是租房者都不愿意改造，只是為了城市形象和城市品位，實(shí)施城中村改造不是明智之舉。產(chǎn)業(yè)升級(jí)首先是個(gè)市場(chǎng)行為，是企業(yè)行為，其次才是政策引導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)升級(jí)不是一朝一夕能完成，不是建幾個(gè)CBD、建些寫字樓就完事。任何一個(gè)成熟的經(jīng)濟(jì)體，都不是只有高端產(chǎn)業(yè)，而無中低端產(chǎn)業(yè)。只有高中低產(chǎn)業(yè)相互配合，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與民生改善的目標(biāo)。城市發(fā)展應(yīng)該有“市長(zhǎng)思維”，不應(yīng)該有“開發(fā)商思維”，沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市快速擴(kuò)張即是無源之水。“市長(zhǎng)思維”指當(dāng)政者既要考慮經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也要注意發(fā)展的均衡性及可持續(xù)性，要有全局思維，有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，對(duì)城市發(fā)展有規(guī)劃有調(diào)控，而不是為一己政府得好處而不顧其他。

X市的“兩改”政策實(shí)踐告訴我們，一刀切地鼓吹土地高效利用，有時(shí)會(huì)帶來負(fù)面的社會(huì)后果。地方政府應(yīng)捋清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與土地利用的辯證關(guān)系，因地制宜地穩(wěn)妥推進(jìn)城市建設(shè)的速度，在集約土地利用的基礎(chǔ)上推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)總量的提高。好大喜功、急功近利式的城市建設(shè)，應(yīng)立即停止。

注釋：

①此系中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院“中部地區(qū)土地政策實(shí)施檢測(cè)評(píng)估”項(xiàng)目。

②我們根據(jù)開發(fā)商的說法做出商業(yè)開發(fā)和商品房的比例劃分。

③若不將常年進(jìn)城務(wù)工的人口統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，X市城區(qū)的戶籍人口不到120萬人，30萬左右的農(nóng)民在X市城區(qū)打工。

④所謂城市新社區(qū)，也是集高端商業(yè)、酒店、辦公、休閑、娛樂、居住于一體，與城市綜合體差別不大。

⑤所謂現(xiàn)代新城，也是規(guī)劃建設(shè)集大型高端商業(yè)、高端辦公、文化娛樂、星級(jí)酒店于一體的綜合體。

⑥X市另外2個(gè)城區(qū)的人口會(huì)到各自城區(qū)買房，且它們也在搞城中村、棚戶區(qū)改造，也會(huì)有不少城市綜合體。

篇3

關(guān)鍵詞：拆遷致富；返貧；持續(xù)致富

自2008年廊坊三年大變樣工程啟動(dòng)以來，以改變城鄉(xiāng)面貌、改造城中村為目的的遷拆工作一直是該工程的重要部分，包括周各莊、董村、北昌等在內(nèi)的城中村的拆遷工作基本上按照計(jì)劃在有條不紊地推進(jìn)，而龍河周邊村莊及小王莊等區(qū)域的拆遷改造工作也在籌劃實(shí)施中。從實(shí)際市容改造來看，拆遷工作使城市增色不少。當(dāng)然，在這利益鏈中充當(dāng)最主要角色的就是作為拆遷主體之一的村民了。盡管在就拆遷、回遷等事宜上，相關(guān)部門與村民們之間總存在這樣或那樣的矛盾，但不可否認(rèn)的是，有不少村民受益于拆遷補(bǔ)償，這種補(bǔ)償既有以分配回遷房的形式，又有直接以現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)男问健ＴS多村民手頭不僅擁有幾套房屋，而且還有不少流動(dòng)資金，由此擺脫貧困、過起了“有錢人”的生活。然而，讓人擔(dān)憂的是，這部分因拆遷突然致富的村民在以后的生活中卻隱藏著返貧的危機(jī)。相關(guān)政府部門對(duì)這一現(xiàn)象應(yīng)該有一定的預(yù)見性，細(xì)究拆遷致富農(nóng)民可能返貧的原因，并有的放矢地制定相應(yīng)政策，引導(dǎo)他們走持續(xù)致富的道路。

一、拆遷致富農(nóng)民返貧危機(jī)的原因

事實(shí)上，由于拆遷而短時(shí)間暴富的農(nóng)民面對(duì)的不僅是金錢與物質(zhì)的誘惑，而且還有傳統(tǒng)價(jià)值觀念受顛覆時(shí)而產(chǎn)生的不適感。短時(shí)間的暴富似乎使村民們一直信奉的勤勞致富、勤儉持家等傳統(tǒng)價(jià)值觀念失去了有效性，而觀念上的裂變往往讓他們感到過度興奮、甚至緊張和焦慮等不健康情緒。有人渴望迅速地完成從“農(nóng)民”到“城里富翁”這種身份上的轉(zhuǎn)型，還有人則在物欲上產(chǎn)生更強(qiáng)烈的欲望，期望利用手中的資金從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中獲取更多的利益。更重要的是，這種價(jià)值觀念的落差帶來的不僅是情緒上的巨大波動(dòng)，而且還為這部分農(nóng)民埋下了返貧危機(jī)。

如果說貧困是指“人們?cè)陂L(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不足以獲得足夠的收入來維持一種生理上要求的、社會(huì)文化可接受的、社會(huì)公認(rèn)的基本生活水準(zhǔn)的狀態(tài)”，［1］對(duì)于手握大額征地拆遷補(bǔ)償款的農(nóng)民來說，這種貧困狀態(tài)儼然與自己毫無干系。相反，他們覺得自己已經(jīng)跨入富人行列，而他們證明自己已經(jīng)成為富翁的重要手段之一就是奢侈性消費(fèi)。可怕的是，這種畸形的消費(fèi)心理為他們?nèi)蘸蟮姆地毚蛳铝朔P。為了維持生存以及追求好的生活質(zhì)量，人們?cè)谝率匙⌒械确矫嫠龅南M(fèi)支出本無可厚非。但是，對(duì)于那些試圖通過消費(fèi)來彰顯自己身份的人來說，消費(fèi)已不僅僅是一項(xiàng)人們每天按部就班進(jìn)行的日常行為，而是“由一種工具價(jià)值上升為人的本質(zhì)，成為人的本體論中不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)”。［2］養(yǎng)成這種消費(fèi)習(xí)慣的村民在消費(fèi)時(shí)注重的已不再是商品的使用與交換價(jià)值，而是商品的符號(hào)價(jià)值。他們片面地追求名牌，相互進(jìn)行攀比，逐漸受制于夸富性消費(fèi)心理的支配。有些村民在擁有巨額資金后，一個(gè)直接反應(yīng)就是買豪宅、購(gòu)好車，造成手頭資金迅速流失，出現(xiàn)有宅無人住、有車無力養(yǎng)這種既浪費(fèi)又無奈的情況。另外，還有人則通過大宴賓客的方式來顯示自己的財(cái)力，似乎出入茶樓酒店就能證明自己的富翁身份。然而，隱藏在這種日出斗金的消費(fèi)習(xí)慣之下的自然就是返貧危機(jī)。畢竟，拆遷補(bǔ)償款終究有用完的一天。

另一方面，有些因拆遷致富的農(nóng)民由于物資生活一時(shí)的富足，淡忘了艱苦奮斗、勤勞節(jié)儉的良好傳統(tǒng)，從而使自己極有可能重新返回到貧困的生活狀態(tài)。由于手握重金，有些驟富起來的農(nóng)民整天沉溺于追求物質(zhì)享受，無心再打理農(nóng)活，甚至出現(xiàn)荒蕪農(nóng)田的現(xiàn)象。這部分農(nóng)民結(jié)果變得游手好閑、好逸惡勞，甚至沾染上賭博等惡習(xí)。在城中村改造過程中存在的另一類現(xiàn)象就是除了舊房拆遷改造之外，還有一些農(nóng)田被征用，造成一部分農(nóng)民成為失地或少地農(nóng)民。這部分農(nóng)民中有不少人由于有拆遷與征地款的支撐，往往選擇待業(yè)在家。雖然他們有時(shí)也會(huì)出門尋找適合自己的活計(jì)，但是他們大多不愿從事諸如保潔、保姆等服務(wù)類行業(yè)，歧視性地認(rèn)為只有“窮人”才會(huì)選擇那些行業(yè)。與此同時(shí)，他們又沒有掌握能夠勝任更專業(yè)行業(yè)的技術(shù)，造成眼高手低的尷尬局面。這些表面上被迫閑散在家的農(nóng)民雖然不像那些好逸惡勞的人，但最終和他們一樣只能等來坐吃山空的結(jié)局。

還有一個(gè)可能導(dǎo)致部分農(nóng)民的生活質(zhì)量甚至不如領(lǐng)到拆遷補(bǔ)償款之前的原因依舊與他們對(duì)這部分資金使用不當(dāng)有關(guān)。這并不是因?yàn)樗麄兝速M(fèi)性消費(fèi)或坐吃山空的原因，而是由于他們盲目投資造成的結(jié)果。有些農(nóng)民確實(shí)有心想當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的弄潮兒，想利用已有的資金與市場(chǎng)進(jìn)行博弈，從而帶來長(zhǎng)期效益。與上述行為不同，這部分農(nóng)民的想法與做法是值得提倡與鼓勵(lì)的?？墒?，令人遺憾的是，由于商業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺失、判斷失誤等原因，其中有不少人最終血本無歸的現(xiàn)象并不鮮見。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了涉足餐飲業(yè)、服裝業(yè)或百貨零售業(yè)之外，還有許多人投身股市與基金。但由于缺乏對(duì)股市風(fēng)險(xiǎn)的把握，不少人都被套牢。更有甚者，有些人由于盲目尋找中介，被人蒙騙而損失錢財(cái)?shù)氖吕⒉货r見。

二、拆遷致富農(nóng)民持續(xù)致富的對(duì)策

丁軍與陳標(biāo)平兩位學(xué)者在探析農(nóng)村返貧現(xiàn)象時(shí)，認(rèn)為有三方面的原因，即“主體素質(zhì)的不可持續(xù)性”、“供體扶持的不可持續(xù)性”、“載體循環(huán)的不可持續(xù)性”。這里的主體當(dāng)然指的是返貧農(nóng)民，而供體指的是外部社會(huì)資源，載體則指自然資源。他們進(jìn)而認(rèn)為，只有使三者均衡發(fā)展，從“促進(jìn)主體素質(zhì)的持續(xù)提高”、“確保供體資源的持續(xù)供給”與“保證載體的可持續(xù)循環(huán)”三方面入手，才能扼制農(nóng)村返貧現(xiàn)象的發(fā)生。［3］兩位學(xué)者的建議對(duì)我們?nèi)绾螏椭疬w致富農(nóng)民走上持續(xù)致富道路具有積極的啟發(fā)意義。在這里，拆遷致富的農(nóng)民是主體、政府部門可以看成是供體資源，而農(nóng)民出讓的土地可以看成是載體。當(dāng)我們?cè)谒伎疾疬w致富農(nóng)民的未來發(fā)展時(shí)，應(yīng)該同時(shí)考慮到這三方面的因素，使之互相融通。值得強(qiáng)調(diào)的是，這三者中，作為供體的政府部門起著非常重要的協(xié)調(diào)引導(dǎo)作用。

首先，政府部門應(yīng)該加強(qiáng)宣傳力度，對(duì)已致富的拆遷農(nóng)民進(jìn)行合理的思想教育。應(yīng)該讓他們意識(shí)到夸富型消費(fèi)行為的害處，只有合理的消費(fèi)行為才既有利于身心健康又有利于拆遷資金的有效使用。尤其需要讓他們保持先前吃苦耐勞、樸素奮斗的優(yōu)良品質(zhì)，幫助他們克服好逸惡勞、貪圖享受的不良習(xí)慣。

其次，相關(guān)部門還應(yīng)該采取措施讓這部分失地農(nóng)民盡快融入城市化的進(jìn)程中，使他們適應(yīng)自己從“農(nóng)村人”變成“城里人”這種角色的轉(zhuǎn)變。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們可以從三方面入手：第一，對(duì)這部分農(nóng)民進(jìn)行技能培訓(xùn)教育，使他們掌握一技之長(zhǎng)。第二，幫助他們理財(cái)、引導(dǎo)他們進(jìn)行良性投資。手握拆遷款的農(nóng)民關(guān)心的一個(gè)重要問題就是如果使已有的資金增值、如何使資金利潤(rùn)化。相關(guān)部門可以從金融信息、聘請(qǐng)理財(cái)專家開設(shè)講座等方式入手，為他們提供多種渠道的投資信息。對(duì)那些有志于從事餐飲業(yè)、服裝業(yè)、酒店業(yè)等實(shí)體行業(yè)的人，相關(guān)部門可以協(xié)助他們做好市場(chǎng)調(diào)查、進(jìn)行地段與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，盡可能避免盲目投資的現(xiàn)象。第三，在醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)方面，使他們盡快與城市接軌。雖然近幾年來，我國(guó)農(nóng)村醫(yī)療改革與社會(huì)養(yǎng)老也在穩(wěn)步進(jìn)行，但是與城市相比，這些福利制度還遠(yuǎn)不健全。既然拆遷致富的農(nóng)民歸因于城市改造的進(jìn)程，那么這部分農(nóng)民在醫(yī)療保障等方面自然也囊括在城市規(guī)劃之內(nèi)。社會(huì)資源的持續(xù)保障在減少這部分農(nóng)民的后顧之憂同時(shí)，也將確保他們不至于因?yàn)榭床≠F等外部原因而返貧。

最后，在防止拆遷致富農(nóng)民返貧方面，我們還應(yīng)該考慮到作為載體的農(nóng)民所出讓的土地在其中的作用。盡管我們稱這部分因拆遷而受益的農(nóng)民為“富裕農(nóng)民”，但實(shí)際上這個(gè)命題掩蓋了兩個(gè)基本事實(shí)：一方面，他們所得的拆遷補(bǔ)償款往往是一次性的，從而決定了其金額的有限性；另一方面，他們使用這部分款項(xiàng)時(shí)，含有明年的錢拿到今天來用的意味。這兩個(gè)事實(shí)從《土地管理法》對(duì)土地補(bǔ)償款的規(guī)定可以看出：“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”。其中的“總和”自然強(qiáng)調(diào)了一次性，而“被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”則涵蓋了土地未征收時(shí)的未來收益。實(shí)際上，農(nóng)民失去土地本身就是為他們?nèi)蘸蠓地毬裣铝穗[性危機(jī)。畢竟，對(duì)于農(nóng)民來說，失去土地就意味著動(dòng)搖賴以生存的根本。要解決這個(gè)矛盾，我們有必要探討一條道路，使拆遷農(nóng)民在失地之后仍然能持續(xù)享受到土地被城市規(guī)劃之后繼續(xù)增值的好處。這條道路的具體方案與實(shí)施需要社會(huì)各方力量來共同探討，但有論者根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，提出讓市場(chǎng)來確保農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地時(shí)的利益的思路值得大家來關(guān)注。他建議說，“在確立用益物權(quán)的基礎(chǔ)上，使土地的流轉(zhuǎn)方式正常地歸于市場(chǎng)化，即通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)確定合同對(duì)價(jià)的方式來使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人以外的主體獲取土地的用益物權(quán)，以此保障農(nóng)民獲得轉(zhuǎn)讓土地所應(yīng)得的收益”。［4］該觀點(diǎn)突出之處就在于看到了法制與市場(chǎng)這兩大因素在維護(hù)農(nóng)民出讓土地時(shí)的利益，筆者認(rèn)為具有相當(dāng)?shù)暮侠砼c可行性。

城市的拓寬與發(fā)展是一種合力的結(jié)果。當(dāng)廊坊市城中村或市郊農(nóng)民從大局出發(fā)，響應(yīng)政府規(guī)劃部門的拆遷安置計(jì)劃時(shí)，相關(guān)部門也應(yīng)為這部分農(nóng)民的未來生活多做些考慮，而不是簡(jiǎn)單地采取一次性補(bǔ)貼了事的方式。相反，只有在幫助他們樹立正確消費(fèi)觀念、協(xié)助他們?cè)倬蜆I(yè)、找準(zhǔn)合理的投資渠道等方面下工夫，引導(dǎo)他們走持續(xù)致富的道路，才有利于建設(shè)一個(gè)和諧穩(wěn)定的廊坊。

參考文獻(xiàn)：

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［2］ 張劍.消費(fèi)主義批判的生態(tài)之維――基于視角的一種解讀［J］.南京社會(huì)科學(xué)，2010，（4）：103.

篇4

國(guó)人多地少,耕地保護(hù)形勢(shì)嚴(yán)峻,而土地的粗放利用卻非常突出,尤其是在廣大農(nóng)村,村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張,村鎮(zhèn)布局分散,閑置浪費(fèi)土地現(xiàn)象非常嚴(yán)重。近年來,一些地區(qū)開始進(jìn)行引導(dǎo)農(nóng)民集中居住的探索。最近,我們對(duì)北京、上海、江蘇、浙江、四川、山東等省市的十余個(gè)縣市農(nóng)民集中居住問題進(jìn)行了調(diào)研。

一、引導(dǎo)農(nóng)民集中居住的主要模式

1.建設(shè)農(nóng)民集中居住小區(qū)。集中居住小區(qū)是因工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)占地搬遷而產(chǎn)生的農(nóng)民集中居住的主要形式,適合已經(jīng)失去耕地或僅有少量耕地的城郊型農(nóng)村。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是沒有原來村莊布局的限制,可以完全按照需要進(jìn)行科學(xué)布局,房屋設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套服務(wù)設(shè)施及社區(qū)管理等都采用城市小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),是一種城市化了的農(nóng)民新社區(qū)。昆山市大力推進(jìn)集居住、生活、休閑、購(gòu)物、物業(yè)管理于一體、功能現(xiàn)代化的農(nóng)村新型社區(qū),新型社區(qū)以多層公寓樓替代了原來農(nóng)村一戶一宅的居住模式。

2.引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)小城鎮(zhèn)居住。這種模式適合已經(jīng)完全失去土地或已將土地流轉(zhuǎn)出去的農(nóng)民,其優(yōu)點(diǎn)是有利于農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,提高農(nóng)民生活質(zhì)量和改變傳統(tǒng)觀念習(xí)俗,共享城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及現(xiàn)代都市文明。蘇州市吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)民安置小區(qū),將農(nóng)民居住向城鎮(zhèn)集中。浙江省余姚市制定優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)偏遠(yuǎn)山區(qū)移民到城鎮(zhèn)。

3.建設(shè)中心村。中心村建設(shè)一般是根據(jù)鎮(zhèn)村布局規(guī)劃重新調(diào)整農(nóng)村居民布局,引導(dǎo)農(nóng)民新建住房向新規(guī)劃的區(qū)域內(nèi)集中,然后逐步退出原居住點(diǎn)。中心村建設(shè)一般以規(guī)模較大、區(qū)位較好、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)齊全的村莊為基礎(chǔ),通過整治、擴(kuò)建等措施著力提高基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)能力,增強(qiáng)帶動(dòng)輻射能力,引導(dǎo)周邊及偏遠(yuǎn)分散的自然村住宅整合、集中到一起,使之成為一定地域范圍內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)較為完善的農(nóng)村新型社區(qū)。以建設(shè)中心村為重點(diǎn)引導(dǎo)農(nóng)民集中建房,一般適合距離城市規(guī)劃控制區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)的、生活方式仍以農(nóng)業(yè)為主的一般農(nóng)村地區(qū)。

二、處置節(jié)省出宅基地的方式

1.收歸國(guó)有,將土地用于市政建設(shè)或有償出讓。這種方式是在對(duì)被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償后,將宅基地收歸國(guó)有,然后將這些土地用于市政建設(shè),或者采用招拍掛、協(xié)議出讓等方式公開出讓,用于二、三產(chǎn)業(yè)用地。這種方式在城市拆遷改造中較為常見。

2.由農(nóng)村集體自己開發(fā)。這種方式是將集中居住后節(jié)省的宅基地置換成二、三產(chǎn)業(yè)用地,由村級(jí)組織牽頭統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營(yíng),把土地巨大的增值收益留在集體內(nèi)部。成都市龍泉驛區(qū)龍公華村集中統(tǒng)一修建農(nóng)民住宅區(qū),用宅基地整理出來的耕地置換位于成龍路沿線的耕地,再將置換得到的土地作為集體建設(shè)用地用于二、三產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

3.將節(jié)省的土地留一部分給村集體。這種處置方式是將節(jié)省的一部分土地收歸國(guó)有,一部分土地留給農(nóng)村集體開發(fā)經(jīng)營(yíng),用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè),提高村級(jí)組織的收入。蘇州市明確規(guī)定,加快農(nóng)民向居住區(qū)集中,加大宅基地置換力度,置換后增加的土地,原則上20%～40%作為集體非農(nóng)建設(shè)用地。上述集體非農(nóng)建設(shè)用地,以鎮(zhèn)或街道為單位,組建市場(chǎng)化運(yùn)作主體,并置換到產(chǎn)出快、效益高的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)或規(guī)劃區(qū)內(nèi)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)(但不得進(jìn)行任何形式的商品房開發(fā)),產(chǎn)權(quán)和收益歸村集體所有,并通過股價(jià)形式量化給農(nóng)民,農(nóng)民按股分紅。

4.有償收購(gòu)宅基地置換指標(biāo),新增耕地歸原村集體使用。余姚市對(duì)農(nóng)村宅基地整理復(fù)墾指標(biāo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村集體不使用的,允許市內(nèi)有償流轉(zhuǎn),市土地開發(fā)整理中心有償收購(gòu),價(jià)格為每畝5萬元,政府將收購(gòu)的宅基地置換成建設(shè)指標(biāo)公開出讓。農(nóng)村宅基地整理復(fù)耕后新增有效耕地歸村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織所有,允許在土地所有權(quán)不變和土地用途不改變的前提下,重新發(fā)包,有償流轉(zhuǎn),土地承包收益歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

三、引導(dǎo)農(nóng)民集中居住過程中存在的問題

1.存在片面擴(kuò)大建設(shè)用地來源傾向。一些地方以集約利用土地為名,大力推進(jìn)農(nóng)民集中居住,然后將節(jié)約出的土地置換為建設(shè)用地指標(biāo),出現(xiàn)了為滿足城市用地需求而擴(kuò)大農(nóng)民集中居住的傾向。以擴(kuò)大城市建設(shè)用地規(guī)模為動(dòng)機(jī)讓農(nóng)民集中居住,脫離了農(nóng)民集中居住的根本目的,容易造成侵犯農(nóng)民的宅基地權(quán)益。

2.對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)、宅基地補(bǔ)償不到位。一是只對(duì)農(nóng)民“合法確權(quán)”的房屋面積給予安置補(bǔ)償,對(duì)超出的面積僅僅按成本價(jià)補(bǔ)償,有的甚至不給予補(bǔ)償;二是對(duì)宅基地不給予補(bǔ)償,或只給予“合法確認(rèn)”面積補(bǔ)償;三是安置房一般還是集體土地產(chǎn)權(quán)證,不能直接上市交易,如果要變?yōu)榭缮鲜薪灰椎姆慨a(chǎn),還必須補(bǔ)繳一部分土地出讓金;四是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低,農(nóng)民得到的補(bǔ)償與同類同地段的商品房?jī)r(jià)格相比,與土地拍賣出讓的價(jià)格相比,差距懸殊。

3.城鄉(xiāng)規(guī)劃不銜接。存在重城市、輕農(nóng)村及城鄉(xiāng)規(guī)劃分割的傾向,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃的意識(shí)和觀念相對(duì)比較薄弱,造成城市和鄉(xiāng)村的重大基礎(chǔ)設(shè)施不能實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接,降低了公共基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率,也阻礙了鄉(xiāng)村分享城鎮(zhèn)的公共資源。

4.資金來源無保障。引導(dǎo)農(nóng)民集中居住,住房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施配套需要耗費(fèi)巨大的資金。浙江余姚市的調(diào)查發(fā)現(xiàn),對(duì)一個(gè)村進(jìn)行綜合環(huán)境整治一般需要1000萬元,拆遷一個(gè)村需要3000萬～5000萬元。目前,絕大多部分農(nóng)村沒有區(qū)位優(yōu)勢(shì),土地升值潛力有限,地方政府、村級(jí)組織以及農(nóng)民自己都沒有足夠的資金來支撐,資金不足已成為制約余姚宅基地整理的主要因素。按照目前規(guī)定,宅基地置換的資金大部分由試點(diǎn)鎮(zhèn)自籌。但由于安置在先,因此存在一個(gè)滯后效應(yīng)。這種滯后效應(yīng)還表現(xiàn)在農(nóng)民社會(huì)保障的落實(shí)及承包地的轉(zhuǎn)讓有賴于今后建設(shè)項(xiàng)目的帶動(dòng),其中的等待期也難以確定。在時(shí)間差內(nèi),由于置換資金存在缺口及無法落實(shí)社會(huì)保障,出現(xiàn)了參與置換的農(nóng)民特別是老年農(nóng)民生活得不到保障等現(xiàn)實(shí)問題。

5.一些地區(qū)存在村莊撤并力度過大問題。一些地方出現(xiàn)了盲目推倒農(nóng)民住房,重新規(guī)劃、重新建設(shè)的大拆大建傾向,不僅破壞了鄉(xiāng)村的自然形態(tài)特征和人文傳統(tǒng),也造成了極大浪費(fèi),更加重了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。

四、引導(dǎo)農(nóng)民集中居住有關(guān)政策問題的思考

1.堅(jiān)持“大穩(wěn)定、小調(diào)整”原則,不宜大拆大建。衡量村莊布局合理包含安全性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、可持續(xù)性等要求,應(yīng)把握以下幾個(gè)尺度:(1)能夠使生產(chǎn)與生活較好地結(jié)合起來,使多數(shù)居民能夠就地就業(yè),使部分居民能夠借助于便捷的交通到異地工作;(2)能夠按照城鄉(xiāng)一體化的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)全面提高農(nóng)村生活質(zhì)量的要求,為農(nóng)村享受到與城鎮(zhèn)同等水平的生活質(zhì)量創(chuàng)造空間條件;(3)能夠充分保持農(nóng)村的功能、文化和景觀特色;(4)遵循人與自然和諧的宗旨,發(fā)展節(jié)約型、循環(huán)型、環(huán)境友好型村莊,實(shí)現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材。

改革開放以來,廣大農(nóng)村地區(qū)經(jīng)歷了住房翻建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、村莊改造、環(huán)境整治等多次重點(diǎn)活動(dòng),村莊的面貌發(fā)生了明顯變化,村內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套服務(wù)有了一定改進(jìn)。從村莊布局的合理尺度來看,通過進(jìn)一步規(guī)劃和改造,多數(shù)村莊還是能夠滿足村民對(duì)于居住和生產(chǎn)的需求。因此,農(nóng)民集中居住應(yīng)該堅(jiān)持大穩(wěn)定、小調(diào)整原則。

根據(jù)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì),目前我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)在未來規(guī)劃期內(nèi)將面臨不同前途:大部分農(nóng)村將繼續(xù)保持典型農(nóng)村的特征或內(nèi)涵,即居住人口仍以從事農(nóng)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)為主,村莊經(jīng)過改造成為現(xiàn)代化水平較高的農(nóng)村居民點(diǎn);一部分農(nóng)村將成為以非農(nóng)活動(dòng)為主、兼有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的新型鄉(xiāng)村社區(qū);還有一部分目前的農(nóng)村將轉(zhuǎn)變?yōu)榛旧蠜]有農(nóng)業(yè)活動(dòng)的城鎮(zhèn)社區(qū)。

2.不能違背經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律,急于求成。農(nóng)民是否適合集中居住,是否愿意集中居住,在很大程度上取決于農(nóng)民的收入水平和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平。當(dāng)前,在我國(guó)絕大部分農(nóng)村地區(qū),農(nóng)業(yè)還是農(nóng)民主要的生產(chǎn)活動(dòng),庭院經(jīng)濟(jì)和家庭養(yǎng)畜還是重要收入來源,土地還是主要的保障手段,傳統(tǒng)習(xí)俗和鄰里觀念還比較強(qiáng),以村莊為主要形式的農(nóng)村居民點(diǎn)還是比較適合農(nóng)村居民居住和從事各種生產(chǎn)活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,非農(nóng)產(chǎn)業(yè)成為農(nóng)民主要的就業(yè)領(lǐng)域,收入水平有了很大提高,農(nóng)民自然就會(huì)向往現(xiàn)代化的社區(qū)生活。因此,在推進(jìn)農(nóng)民集中居住的過程中,既要積極引導(dǎo),加大宣傳,使條件成熟的地區(qū)通過集中居住提高農(nóng)民的生活質(zhì)量,更要尊重農(nóng)民的意愿,保障農(nóng)民的權(quán)益,遵循農(nóng)業(yè)、農(nóng)村的自然規(guī)律和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律,使農(nóng)民集中居住與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào),與現(xiàn)代化建設(shè)總體布局相銜接,綜合考慮農(nóng)民的生產(chǎn)生活、適應(yīng)能力和接受過程,通過政策引導(dǎo)、典型示范,穩(wěn)步推進(jìn)。

3.保障農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)。讓廣大農(nóng)民了解相關(guān)的政策法規(guī),保障他們集中居住全過程的知情權(quán),調(diào)動(dòng)他們參與集中居住區(qū)建設(shè)的積極性和主動(dòng)性,是引導(dǎo)農(nóng)民集中居住成功的關(guān)鍵。在集中居住區(qū)規(guī)劃和實(shí)施的過程中,不僅涉及到重建居民點(diǎn)的選址,還涉及到基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、拆遷補(bǔ)償、戶型設(shè)計(jì)、房屋建設(shè)、景觀美化等,這些都是與群眾利益密切相關(guān)的重大問題,要保障農(nóng)民全方位了解、全過程參與,真正把農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)落到實(shí)處。

4.搞好城鄉(xiāng)規(guī)劃的銜接工作。一是要做好重大基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃的銜接。在公共交通、供水供電、通信郵電、垃圾處理、污染治理、環(huán)境保護(hù)等各類基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃方面做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的銜接,加強(qiáng)城鄉(xiāng)之間有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的整合與協(xié)作,合理配置區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和重要公共設(shè)施,統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的市政公用設(shè)施,促進(jìn)城鄉(xiāng)設(shè)施建設(shè)規(guī)模化和服務(wù)區(qū)域化,實(shí)現(xiàn)共建共有、共管共享。二是要做好公共服務(wù)配套設(shè)施的銜接。教育、醫(yī)療、文化、衛(wèi)生等要按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求,均衡合理配置公共服務(wù)資源。無錫、張家港、昆山等城市按照集中、集聚、集約的原則,統(tǒng)籌市域城鄉(xiāng)空間布局,對(duì)城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化整合,為城鄉(xiāng)規(guī)劃銜接提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

篇5

Abstract：Along with the material life level's enhancement, is becoming the local farmer's call gradually in our country partial countryside area carrying out modern estate management. This article obtains from estate management's content, to unify our country rural development the present situation and the question, carries on the discussion to the prospects for development, and aims at the question which appears to put forward the policy proposal.

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物業(yè)管理 農(nóng)村城市化 公共事務(wù)管理

key words：Modern estate management countryside urbanization public administration

作者簡(jiǎn)介：彭麗花（1984-），女，漢族，廣東廣州，研究生，廣東理工職業(yè)學(xué)院工程技術(shù)系物業(yè)管理專業(yè)老師。

何麗萍（1977-），女，漢族，廣東廣州，研究生，廣東省廣播電視大學(xué)講師。

一、 我國(guó)農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理的可行性分析

改革開放后，我國(guó)處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，昔日的農(nóng)村也發(fā)生了翻天覆地的變化。農(nóng)村城市化不僅帶來農(nóng)民生活水平的提高，還導(dǎo)致他們生活觀念的改變，他們迫切希望改變農(nóng)村物業(yè)環(huán)境中所存在的一些問題。然而，農(nóng)村的管理不同于城市，“兩委”來管理村中公共事務(wù)，沒有或鮮有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐。理想與現(xiàn)實(shí)的差距，讓現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村有了實(shí)行的可能性。

（一） 農(nóng)村城市化的影響

1、 農(nóng)民生活水平的提高

從1978年到2010 年，我國(guó)農(nóng)民人均純收入由133.6元上升到5919元，增長(zhǎng)了43倍。使得農(nóng)民的生活發(fā)生了巨大變化，現(xiàn)在農(nóng)民可以通過種地、養(yǎng)殖、外出打工、房屋出租等多種方式增加收入，收入渠道已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多元化，這就為農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、 農(nóng)民生活方式發(fā)生了改變

隨著社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)步伐的加快，農(nóng)民對(duì)居住環(huán)境改善的要求日益凸顯，迫切希望改善農(nóng)村臟、亂、差的局面，也希望農(nóng)村能夠建立起健全的社會(huì)保障體系。越來越多在外務(wù)工的農(nóng)民工習(xí)慣了城市里的生活方式與消費(fèi)習(xí)慣，尤其是現(xiàn)在的80、90后，回到農(nóng)村生活有種不適應(yīng)的感覺，而農(nóng)村配套的文化、體育、娛樂設(shè)施相對(duì)落后。

3、 農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展

農(nóng)村城市化既為農(nóng)村帶來了資金與技術(shù)，也帶來了先進(jìn)的管理理念?，F(xiàn)在越來越多的農(nóng)村根據(jù)本地優(yōu)勢(shì)，發(fā)展手工業(yè)、加工業(yè)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這些企業(yè)的入駐，迫切希望有專門的物業(yè)管理公司為之管理廠房、辦公樓等物業(yè)。

（二） 農(nóng)村公共事務(wù)的管理模式存在的問題

目前，我國(guó)絕大多數(shù)農(nóng)村公共事務(wù)管理主要是在村委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，以“村―組”兩級(jí)，在“兩委”（村支部委員會(huì)、村民委員會(huì)）的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作的傳統(tǒng)村級(jí)治理模式。

這種傳統(tǒng)的管理模式不適應(yīng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的任務(wù)，不適應(yīng)的問題日益凸顯，表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：第一、公共事務(wù)管理上的缺位。3~5人組成的村“村兩委”在組織和管理上勢(shì)單力薄，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村莊規(guī)劃、衛(wèi)生保潔、治安維護(hù)、水利建設(shè)、森林防火等工作的管理和推動(dòng)上出現(xiàn)了“斷裂”現(xiàn)象，組織和服務(wù)群眾的作用明顯不足。第二、公共事務(wù)管理的不到位。村“兩委”在民主議事、民族決策、建議意見等方面實(shí)際作用不大，實(shí)際工作中越來越明顯地局限于簽字、發(fā)通知單、傳話筒等。同時(shí)，由于村“兩委”在完成上級(jí)布置的諸多任務(wù)后，大多已經(jīng)筋疲力盡，因而對(duì)于村民要求改善生產(chǎn)生活等各種訴求難于顧及，在公共事務(wù)的管理與服務(wù)到位上比較難，群眾意見很大。

（三）農(nóng)村物業(yè)發(fā)展存在的問題

我們?cè)诳吹睫r(nóng)村發(fā)展過程中好的一面，也不容忽視農(nóng)村存在的問題，下面我們主要從與物業(yè)管理息息相關(guān)的六個(gè)方面來探討：

1、農(nóng)村清潔衛(wèi)生環(huán)境差，到處存在著亂堆放、亂張貼、污水亂排放的現(xiàn)象，造成了農(nóng)村給人“臟亂臭”的形象，在家園、田園清潔和水源清潔方面都亟待改善。

2、農(nóng)村治安環(huán)境不好，一些無業(yè)青年到處流竄，偷盜、搶劫事件時(shí)有發(fā)生，造成了農(nóng)村的不安定因素。

3、農(nóng)村規(guī)劃設(shè)計(jì)方面缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。這主要體現(xiàn)在房屋的建設(shè)、綠化的設(shè)計(jì)上各自為陣，使得農(nóng)村景觀雜亂無章，也導(dǎo)致相鄰物權(quán)的問題不斷凸顯。

4、農(nóng)村物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的老化。農(nóng)村道路、水利設(shè)施因失修、缺少維護(hù)所引發(fā)的各種新問題層出不窮。農(nóng)村房屋設(shè)計(jì)上的存在著的先天不足，加上后天缺乏必要的養(yǎng)護(hù)，導(dǎo)致房屋漏水、墻體開裂、電線短路著火等現(xiàn)象都時(shí)有發(fā)生。

5、農(nóng)村大量留守人口的社會(huì)保障問題。由于大量青壯年勞動(dòng)力大都外出務(wù)工了，留下了老年人、小孩在家，而老、少人群在面臨突發(fā)事件，如疾病時(shí)所需要的社會(huì)關(guān)懷、社會(huì)保障極為迫切，這就需要一個(gè)公共事務(wù)服務(wù)的部門能夠承擔(dān)起對(duì)這部分弱勢(shì)群體的救助與服務(wù)工作。

二、農(nóng)村推行現(xiàn)代物業(yè)管理的好處

物業(yè)管理在我國(guó)農(nóng)村實(shí)行已經(jīng)有了成功的案例。2007年9月，我國(guó)首個(gè)農(nóng)村綜合物業(yè)管理站在河北涿州市盧家場(chǎng)開張，由此拉開了中國(guó)式農(nóng)村物業(yè)管理在史冊(cè)上的序幕?，F(xiàn)代物業(yè)管理這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的管理模式在農(nóng)村一但出現(xiàn)，利用農(nóng)村現(xiàn)有的資源和城市現(xiàn)代化手段，將會(huì)顯示出強(qiáng)大生命力，對(duì)于農(nóng)民、農(nóng)村、政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)四方來說均是一種“多贏”的結(jié)果。

1、對(duì)農(nóng)民來說，推行現(xiàn)代物業(yè)管理，能夠讓農(nóng)民擺脫農(nóng)村清潔衛(wèi)生“臟亂臭”的局面，生活在一個(gè)干凈、安全、舒適的環(huán)境，同時(shí)也能夠享受到城市人所特有的“待遇”――物業(yè)服務(wù)，提高生活的品質(zhì)，提高農(nóng)民的幸福指數(shù)。

2、對(duì)于農(nóng)村來說，推行現(xiàn)代物業(yè)管理，意味著“村-組”的村中公共事務(wù)管理模式將要向“村-社區(qū)”的管理模式轉(zhuǎn)變，能夠加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)、生活和生態(tài)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。這也將縮小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的差距，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。

3、對(duì)于政府來說，傳統(tǒng)的管理模式下村“兩委”在公共事務(wù)管理上的缺位與不到位，導(dǎo)致了村民與基層組織的矛盾。政府脫身于日常的“物業(yè)服務(wù)”事項(xiàng)上，更能夠起到方針政策的把握及對(duì)村中大事的決策上，而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作開展起到一個(gè)監(jiān)督、引導(dǎo)的作用。

4、對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，進(jìn)軍農(nóng)村是一個(gè)新的市場(chǎng)，能夠拓展它的業(yè)務(wù)空間， 實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)來源的多元化。按照物業(yè)管理有關(guān)理論，有物業(yè)覆蓋的地方，就有物業(yè)管理活動(dòng)的空間。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來說，這也是一個(gè)有利的探索，能夠有利的推進(jìn)整個(gè)行業(yè)向前更一步。

三、 農(nóng)村推行現(xiàn)代物業(yè)管理過程中面臨的困難及政策建議

現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村推行的設(shè)想是很美好，但是前進(jìn)的道路上卻不是一帆風(fēng)順的，結(jié)合已有的“盧家場(chǎng)模式”、“寧波慈溪模式”、“深圳寶安模式”等，我們來分析農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理將面臨的困難，以及這些先行者的一些成功經(jīng)驗(yàn)。

第一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費(fèi)普遍存在著經(jīng)費(fèi)不足的瓶頸。物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為微利行業(yè)，流動(dòng)資金一般有限。面對(duì)著農(nóng)村龐大的物業(yè)市場(chǎng)，很多物業(yè)設(shè)施需要百?gòu)U待興或者亟需配套建設(shè)。如在我國(guó)西部農(nóng)村要實(shí)現(xiàn)沼氣物業(yè)化管理，需配備垃圾分類池、污水處理池、發(fā)酵塔、沼渣車以及凈化爐等設(shè)備，這需要一筆龐大的資金，如果單靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)投資，日后再慢慢回收成本，這勢(shì)必會(huì)打擊物業(yè)管理公司的積極性。所以建立多渠道的物業(yè)管理資金籌集渠道對(duì)于農(nóng)村的物業(yè)管理公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)必不可缺。如盧家場(chǎng)村綜合物業(yè)管理站就采取政府補(bǔ)助、社會(huì)贊助和村民自籌結(jié)合的辦法建立起來的。深圳龍崗區(qū)完成對(duì)城中村的改造其扶持政策是區(qū)財(cái)政按建筑面積2元/M2標(biāo)準(zhǔn)對(duì)社區(qū)予以物業(yè)管理啟動(dòng)資金扶持，街道財(cái)政按區(qū)街3:1比例配套扶持。

第二、農(nóng)村物業(yè)管理費(fèi)該如何收取。一方面是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該如何確立，是按面積還是按人頭收取抑或是按戶來收?。堪疵娣e收取是按宅地基面積還是按宅地基加上自留山、自留地的面積收取?……另一方面是村民祖祖輩輩在此居住，對(duì)繳費(fèi)存在著抵制情緒。這些都是在目前的農(nóng)村物業(yè)管理試行地區(qū)存在著爭(zhēng)議的問題，也給我們物業(yè)管理公司進(jìn)駐農(nóng)村在成本測(cè)算、業(yè)主爭(zhēng)議等工作中帶來了難度。因此，建立科學(xué)的農(nóng)村物業(yè)管理成本核算制度極為迫切。

第三、物業(yè)管理工作在農(nóng)村開展面臨著處理著部分群眾意識(shí)改變的問題。在筆者對(duì)廣東省汕尾市紅海灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)田乾鎮(zhèn)海埔墟村做的物業(yè)管理調(diào)查中，在接受調(diào)查的村民中90.23%贊成引入現(xiàn)代物業(yè)管理，但是一涉及到繳納物業(yè)管理費(fèi)就表現(xiàn)出畏難情緒，只有不到50%的村民愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)。農(nóng)村的稅費(fèi)改革減輕了廣大農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，突然每個(gè)月要繳納一筆物業(yè)管理費(fèi)讓不少村民會(huì)表現(xiàn)出對(duì)物業(yè)管理工作開展的抗拒。對(duì)于這個(gè)問題的解決，筆者建議有兩點(diǎn)很關(guān)鍵：一是提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收入水平，物業(yè)管理公司可以利用本地優(yōu)勢(shì)，發(fā)展多種物業(yè)經(jīng)營(yíng)，讓本地村民入股成為物業(yè)公司的股東。如廣州石牌村城中村改造中的三駿企業(yè)集團(tuán)，對(duì)村的集體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行公司化管理，藏富于民，這樣物業(yè)管理費(fèi)的收取難度就降低。二是要注意到農(nóng)村特殊的風(fēng)土人情。農(nóng)村不同于城市，人情味比較濃，諸如在海埔墟村，已經(jīng)在村委會(huì)的提議下，每戶每月繳納10塊錢的垃圾費(fèi)，該工作由村中一名行動(dòng)不方便的村民承擔(dān)，收益也歸其所有。在農(nóng)村目前存在著大量的留守人員，如老人、兒童，是家人在外牽掛、擔(dān)心的源頭。若物業(yè)公司開展針對(duì)這些留守人員的物業(yè)特約服務(wù)，相信對(duì)這部分家庭的物業(yè)管理費(fèi)收取工作難度也不大。

第四、農(nóng)村物業(yè)管理工作推進(jìn)過程中面臨的法律問題。辟如：農(nóng)村人口普遍素養(yǎng)還不高，人員利益私心偏重等多種新型法律法規(guī)空白問題將會(huì)隨之而產(chǎn)生。由于現(xiàn)代物業(yè)管理制度大都是以城市為背景，將其向農(nóng)村推廣，若完全依靠村民的自覺行為，將面臨難以引入或進(jìn)展緩慢的局面，因此，各級(jí)政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)引導(dǎo)性政策與措施，在新農(nóng)村建設(shè)中積極引導(dǎo)各地農(nóng)村引入物業(yè)管理制度。此外，農(nóng)村的物業(yè)權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜，違規(guī)建筑的問題也相對(duì)比較嚴(yán)重，在處理這些問題時(shí)在法理與本土人情之間如何權(quán)衡，若借助當(dāng)?shù)赜新曂娜耸拷鉀Q這些問題，將會(huì)為物業(yè)管理工作的開展帶來便利。

四、小結(jié)

綜上所述，我國(guó)絕大部分農(nóng)村存在著物業(yè)管理的需求及條件，但由于配套的法律法規(guī)不健全、部分村民的意識(shí)沒轉(zhuǎn)變、政府推進(jìn)的力度也不夠強(qiáng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身情況等原因，導(dǎo)致現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村的這股星星之火還未燎原。隨著改革力度的不斷推進(jìn)、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷摸索、居民生活水平的進(jìn)一步提高，我們相信現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國(guó)農(nóng)村還是會(huì)有一番作為的，因?yàn)檗r(nóng)村物業(yè)管理是對(duì)多方（農(nóng)村、農(nóng)民、政府、企業(yè)）都是有利的。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)學(xué)；供給；需求；市場(chǎng)規(guī)律；引致需求；賦稅；財(cái)產(chǎn)稅

從2005年3月底的“國(guó)八條”到06年的“國(guó)六條”，政府對(duì)于穩(wěn)定住房銷售價(jià)格的決心是堅(jiān)定的，各大部委也陸續(xù)制定相關(guān)的政策，旨在控制中國(guó)房產(chǎn)的瘋長(zhǎng)勢(shì)頭。06年下半年全國(guó)住房銷售價(jià)格的漲幅得到了一定的控制，但2007年開始，住房銷售價(jià)格在以深圳為龍頭城市出現(xiàn)了大規(guī)模的反彈。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2007年1~5月，深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，12.3%，每月房?jī)r(jià)漲幅均居70個(gè)大中城市前列。2007年6月份，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公布的一手房成交公示顯示：全市的樓盤成交均價(jià)為14256元/平方米，福田區(qū)更是高達(dá)22242元/平方米。根據(jù)瑞士信貸的調(diào)查報(bào)告表明，2006年深圳稅后家庭收入僅為7554元/月。遠(yuǎn)高于居民承受能力的住房銷售價(jià)格是否合理，政府的調(diào)控手段是否有效?筆者想純粹從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)來剖析這場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)格風(fēng)暴所帶來的一些困惑。

圖1 深圳2005的到2007年商用住宅價(jià)格

數(shù)據(jù)來源：深圳市國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局

1 從供求關(guān)系看住房?jī)r(jià)格的合理性

沒有學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，供求關(guān)系決定商品的價(jià)格。供過于求，商品價(jià)格會(huì)下跌；供不應(yīng)求，商品價(jià)格會(huì)上漲。從供應(yīng)量上看，深圳2005、2006年批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為711.58、694.57萬平方米，2007年上半年批準(zhǔn)預(yù)售的面積為242.41萬平方米，特別是2007年一季度批準(zhǔn)預(yù)售的面積僅57萬平方米，較06年四季度減少76%，較去年同期減少38.2%，且大部分供應(yīng)集中在特區(qū)外。從需求上看，2006年6月份國(guó)六條后使得房地產(chǎn)的投資減少，市場(chǎng)處于觀望的狀態(tài)，2006年下半年的住房成交量有一定的萎縮，但價(jià)格還是在穩(wěn)步上揚(yáng)。2007年初，股市市場(chǎng)的利好消息增強(qiáng)了投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心，從而間接刺激了房產(chǎn)市場(chǎng)的投資，在這種看漲的預(yù)期下，住房的需求增加；同時(shí)，西部跨海大橋的通車以及福田新口岸的開通也會(huì)使港人在深置業(yè)的間接成本降低，從而引發(fā)新增需求。因此，在這種供求關(guān)系下，深圳的住宅價(jià)格的飛速上升是較為合理的。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)預(yù)警體系，目前住宅新房供求關(guān)系仍然比較緊張，如果這種供求關(guān)系得不到緩解，深圳的房產(chǎn)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲，直到供求平衡，即達(dá)到均衡價(jià)格。

如果按照市場(chǎng)的規(guī)律，價(jià)格上漲必然會(huì)引起供應(yīng)的上漲。雖然住房的供應(yīng)量在一定期間內(nèi)是一定存量的概念，似乎不能改變，但住房有三種表現(xiàn)形式：自住、出租和空置，處于出租與空置的住房構(gòu)成住房一定時(shí)期內(nèi)的存量。住房?jī)r(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致原來用于出租投資的住宅在出租上的投資回報(bào)率遠(yuǎn)低于出售該房產(chǎn)所帶來的投資回報(bào)，因此房產(chǎn)持有者會(huì)選擇出售該房產(chǎn)，市場(chǎng)上房產(chǎn)的供給量就會(huì)得到增加，住房銷售價(jià)格會(huì)下降。

圖2 深圳住宅金及售價(jià)

數(shù)據(jù)來源：深圳戴德量行

因此，根據(jù)供求關(guān)系，政府要干涉住房?jī)r(jià)格，就是要增加市場(chǎng)上房產(chǎn)的供給量或減少市場(chǎng)上的需求數(shù)量，或者兩者同時(shí)進(jìn)行。深圳市推出了一系列的措施，例如，限定開發(fā)商在限期內(nèi)完成住房開發(fā)、加快經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)等，目的就是盡可能快的增加市場(chǎng)上住宅的供應(yīng)量，以滿足超額的需求。同時(shí)，深圳明確境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人只能在深圳購(gòu)買辦公或自住所需的房產(chǎn)以及規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊非法炒樓等行為的目的是控制有效需求。

2 土地交易價(jià)格對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)商認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格的上漲歸咎于過高的土地交易價(jià)格；國(guó)土部門指出土地交易價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響較少。在這場(chǎng)硝煙四起的房產(chǎn)價(jià)格戰(zhàn)中，政府與房地產(chǎn)商到底誰是最大的贏家?

根據(jù)深圳市土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2006年的土地成交金額達(dá)到107.24億元左右，相比2005年的36.2億增長(zhǎng)196.2%。2006年的平均土地價(jià)格和樓面價(jià)格分別為7674元/平米與3111元/平米，相比2005年均分別上漲了九成和八成左右。2007年一季度成交的兩塊寶安區(qū)商住用地成交金額分別為4億和4.5億，樓面價(jià)格分別為5981元/平米和5338元/平米。

根據(jù)公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，萬科07年一季度、06年度、05年度以及04年度的毛利率分別為44.56%、37.23%、34.79%、30.9%；該四個(gè)周期的凈利潤(rùn)率分別為14.88%、11.21%、12.78%、11.45%；金地集團(tuán)07年上半年、06年度、05年度以及04年度的毛利率分別為41.74%、38.95%、36.4%、26.97%；同樣四個(gè)周期的凈利潤(rùn)率分別為11.03%、12.52%、12.42%、7.75%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，土地交易價(jià)格的上漲幅度高于房?jī)r(jià)的上漲幅度；而隨著房產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利率和凈利潤(rùn)水平雖然略有上漲但是遠(yuǎn)低于房產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度。在這輪房地產(chǎn)價(jià)格的上漲中得益最大的是政府，房地產(chǎn)商并不能從中得到太多的好處。

從表面上看，土地的價(jià)格確實(shí)成為影響房產(chǎn)成本的重要因素。但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，生產(chǎn)廠商對(duì)生產(chǎn)要素的需求來源于消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求，為引致需求。生產(chǎn)要素的價(jià)格完全對(duì)其需求的價(jià)格，即土地作為一種生產(chǎn)要素，其價(jià)格的決定來源于住房對(duì)土地的需求，因此，是住房銷售價(jià)格決定土地交易價(jià)格，而不是土地交易價(jià)格決定住房銷售價(jià)格。目前中國(guó)用地的招拍掛都是相對(duì)公平、公開、透明的。招拍掛可以使土地價(jià)格更加市場(chǎng)化，減少協(xié)議轉(zhuǎn)讓所帶來的腐敗和中間成本，同時(shí)政府應(yīng)將土地招拍掛所得資金投資于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等公共產(chǎn)品來補(bǔ)缺地價(jià)推升的房?jī)r(jià)。

加快閑置土地的處理、加快城中村的改造、舊城改造等都是增加土地供給的手段，這是政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策中的治本之策。

3 稅收手段在穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格中的作用

稅收是政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的有效手段之一。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求。從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。這是政府通過稅收手段來穩(wěn)定房?jī)r(jià)最主要的措施。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的賦稅理論，稅款不一定是由支付者承擔(dān)，這與賦稅的歸宿有關(guān)。我們一般認(rèn)為，房產(chǎn)的供給是缺乏彈性的，而需求是富有彈性的，因此在住房銷售中產(chǎn)生的個(gè)人所得稅應(yīng)該是由賣方承擔(dān)。在二手房交易市場(chǎng)中，住房的需求彈性和供給彈性是變動(dòng)的。需求彈性和供給彈性的大小與價(jià)格水平有一定的關(guān)系。在住房?jī)r(jià)格較低或中等水平時(shí)，住房具有一定的需求彈性，價(jià)格越高彈性越小，而供給量幾乎等于住房的空置數(shù)量，在短期內(nèi)不具備彈性。當(dāng)住房銷售價(jià)格處于高水平(高于出租的投資回報(bào)率一定程度時(shí))，住房的供給量還包含處于出租狀態(tài)的房產(chǎn)，在這種情況下，住房?jī)r(jià)格上漲相同的數(shù)值，增加的房產(chǎn)的供給量會(huì)大于減少的需求數(shù)量。處于這種情況時(shí)，根據(jù)賦稅的歸宿理論，賦稅較容易轉(zhuǎn)嫁到買方承擔(dān)。這也是為什么在二手房實(shí)際交易中稅收基本上由買家承擔(dān)?；谏鲜龅慕Y(jié)論，雖然對(duì)二手房交易賦稅在一定程度上會(huì)抑制投資，但是由于賦稅容易轉(zhuǎn)嫁，因此也相應(yīng)加大了購(gòu)買自用房買方的成本，從而也變相的抬高了住房的價(jià)格。

篇7

關(guān)鍵詞：新農(nóng)村規(guī)劃 難點(diǎn)策略

中圖分類號(hào)： G322 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

根據(jù)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的新農(nóng)村建設(shè)方針。我們認(rèn)識(shí)到村莊規(guī)劃的首要的目的和最終目的都是為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)服務(wù)，使農(nóng)民能夠豐衣足食，安居樂業(yè)，使村莊在交通設(shè)施、水利設(shè)施建設(shè)、建筑的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面得到不斷改善，物質(zhì)財(cái)富和人文氛圍得到不斷的優(yōu)化。但是，目前在村莊規(guī)劃中還存在諸多問題。

一、新農(nóng)村規(guī)劃的難點(diǎn)

1、務(wù)工思潮造成“空心村”

廣大農(nóng)村青年，無論是知識(shí)青年，還是文化程度低的青年農(nóng)民，都向往城市生活，一部分及受過高等教育的學(xué)生，畢業(yè)后多數(shù)都選擇在大城市發(fā)展，而一些只有初中、高中文化程度的青年則選擇外出打工。由于外出務(wù)工思潮的影響，青年農(nóng)民外出打工，出現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力老齡化嚴(yán)重、勞動(dòng)者知識(shí)結(jié)構(gòu)落后、大量土地重新流轉(zhuǎn)、部分村民宅基地長(zhǎng)期空置的現(xiàn)象，使很多農(nóng)村變成“空心村”或“半空心村”，造成農(nóng)村資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，阻礙了新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展。

2、新農(nóng)村建設(shè)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)

農(nóng)村規(guī)劃作為新農(nóng)村發(fā)展的“龍頭”，對(duì)指導(dǎo)、規(guī)范農(nóng)村建設(shè)發(fā)展起著舉足輕重作用。然而，在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)并沒有設(shè)置農(nóng)村規(guī)劃管理機(jī)構(gòu)。在農(nóng)村農(nóng)民住宅建設(shè)并沒有專門的規(guī)劃設(shè)計(jì)，很多農(nóng)民都是根據(jù)自己的意愿設(shè)計(jì)、建設(shè)，設(shè)計(jì)不規(guī)范，沒有特色，施工節(jié)省材料，質(zhì)量不保證。新農(nóng)村建設(shè)以政府為主導(dǎo)，通過土地置換，將農(nóng)民住宅統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，讓農(nóng)民從過去的單門獨(dú)戶走出來，住進(jìn)寬敞的高樓大廈。由于農(nóng)村規(guī)劃設(shè)計(jì)主管部門，規(guī)劃設(shè)計(jì)人才缺乏，而專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)較高，就影響了新農(nóng)村規(guī)劃工作的發(fā)展。

3、新農(nóng)村建設(shè)政策亟待完善

因?yàn)榇罅哭r(nóng)民到城里打工，這些農(nóng)民所耕種的土地，多數(shù)都通過轉(zhuǎn)包形式轉(zhuǎn)讓，但因?yàn)檎狈y(tǒng)一管理，也造成一定混亂；有的急功近利，追求眼前利益，破壞耕地、破壞土壤。而近年來的農(nóng)村投資熱潮、很多外出務(wù)工農(nóng)民在外打工積累一定的資金，希望回到家鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，他們有的承包山林、耕地，進(jìn)行種植、養(yǎng)殖，也有一部分進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品加工、銷售。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)要走集約化、現(xiàn)代化的發(fā)展之路，就必須通過土地流轉(zhuǎn)，讓那些種植大戶、養(yǎng)殖大戶進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)。種植大戶要成功進(jìn)行大面積的土地流轉(zhuǎn)，需要從眾多農(nóng)民手中獲得土地使用權(quán)，在某一片區(qū)的農(nóng)民各自的情況不同，有的是外出務(wù)工，希望將土地轉(zhuǎn)包，但還有一部分農(nóng)民希望自己耕種，這樣就很難成方連片地進(jìn)行土地開發(fā)利用。要解決以上問題，就需要有相關(guān)政策支持，針對(duì)農(nóng)民舊宅基地復(fù)耕，外出務(wù)工農(nóng)民土地需要轉(zhuǎn)租交村委集中統(tǒng)一管理，農(nóng)村規(guī)?；?jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目由主管部門統(tǒng)一規(guī)劃。

4、傳統(tǒng)規(guī)劃難適應(yīng)村莊規(guī)劃需要

從2005年十六屆五中全會(huì)，正是提出新農(nóng)村規(guī)劃，經(jīng)過十多年的發(fā)展探索，新農(nóng)村規(guī)劃發(fā)展形成較為先進(jìn)的規(guī)劃理論，如：土地流轉(zhuǎn)集約管理、保護(hù)地域文化、促進(jìn)農(nóng)業(yè)生態(tài)化、配套公共設(shè)施等。但由于缺乏相關(guān)政策支持、缺乏專業(yè)人才、在新農(nóng)村規(guī)劃方面依然采用將城市規(guī)劃嫁接到農(nóng)村規(guī)劃，停留在“集中開發(fā)新村”、“統(tǒng)一村莊設(shè)計(jì)”的理論上。而按城市建設(shè)規(guī)劃農(nóng)村，由于過分強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一，讓新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)模式化、城市化，失去了農(nóng)村應(yīng)有的生機(jī)活力和個(gè)性特色。新農(nóng)村建設(shè)，要保留農(nóng)村氣息，要帶有地域文化特色，符合農(nóng)民居住特點(diǎn)，自然環(huán)境是形成地域特征的前提性因素，天地自然對(duì)當(dāng)?shù)厝说纳罘绞接绊懮钸h(yuǎn)。因此農(nóng)村規(guī)劃要因地制宜地創(chuàng)新，不能照搬城市住宅規(guī)劃。

5、新農(nóng)村規(guī)劃實(shí)施缺乏資金

對(duì)廣東地區(qū)新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)新農(nóng)村規(guī)劃真正能按規(guī)劃實(shí)施的很少，大部分只停留在道路建設(shè)、河道清理、公共基礎(chǔ)建設(shè)等階段，除了由政府扶貧移民安置外，農(nóng)村村莊大規(guī)模的規(guī)劃建設(shè)很少實(shí)現(xiàn)。影響農(nóng)村規(guī)劃實(shí)施的主要原因就是缺乏資金?，F(xiàn)在城鄉(xiāng)二元體制下，難以滿足規(guī)劃實(shí)施要求，一方面新農(nóng)村建設(shè)國(guó)家扶植資金多品種城市的“城中村”及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì)村莊建設(shè)資金支持非常有限，另一方面農(nóng)民收入普遍較低，無力承擔(dān)過多的建設(shè)經(jīng)費(fèi)。而要將農(nóng)村公共設(shè)施推向市場(chǎng)，因?yàn)檗r(nóng)村消費(fèi)力有限，資金收益率低，也難以引起投資者興趣。從目前新農(nóng)村建設(shè)資金來源看，主要是依靠政府補(bǔ)貼和農(nóng)民自籌資金，急需要引進(jìn)多元投資機(jī)制，克服資金不足的瓶頸。 二、解決新農(nóng)村規(guī)劃難點(diǎn)的對(duì)策

1、尊重農(nóng)民主體，引導(dǎo)農(nóng)民參與

新農(nóng)村建設(shè)圍繞“農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民”三農(nóng)問題展開，農(nóng)民是新農(nóng)村建設(shè)的主體，新農(nóng)村規(guī)劃實(shí)施，應(yīng)該以政府為主導(dǎo)，以農(nóng)民為主體，政府要充分尊重農(nóng)民的主體作用，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民參與支持新農(nóng)村規(guī)劃的積極性，通過廣泛地宣傳，讓農(nóng)民認(rèn)識(shí)到新農(nóng)村規(guī)劃給農(nóng)民帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村居住條件改善等方面的好處，克服農(nóng)民傳統(tǒng)的單門獨(dú)戶居住的慣性思維。在新農(nóng)村規(guī)劃過程中要廣泛征求農(nóng)民意見，規(guī)劃中要以人為本，充分考慮到農(nóng)民居住習(xí)慣、規(guī)劃建設(shè)后農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)來源、農(nóng)村生態(tài)建設(shè)等。通過農(nóng)民的參與，讓農(nóng)村規(guī)劃更貼近農(nóng)民，更具有實(shí)踐操作性，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和農(nóng)村和諧穩(wěn)定。

2、挖掘產(chǎn)業(yè)資源，打造特色經(jīng)濟(jì)

新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)必須把帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展放在首位。要促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就必須對(duì)規(guī)劃地區(qū)的自然資源、社會(huì)資源進(jìn)行充分調(diào)研、分析，通過深度挖掘，找到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口，打造特色產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，以產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)解決農(nóng)村規(guī)劃實(shí)施資金不足的問題。

例如：《順德市城郊農(nóng)村土地總體利用規(guī)劃》中順德陳村鎮(zhèn)仙涌村以園地、耕地、農(nóng)田保護(hù)用地為主，充分利用順德花卉種植產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展順德花卉生產(chǎn)基地，充分考慮 “生產(chǎn)、生活、生態(tài)”，形成集花卉生產(chǎn)、銷售、加工、觀光旅游一體的綜合產(chǎn)業(yè)，以花卉產(chǎn)業(yè)打造順德特色產(chǎn)業(yè)，從而走出一條新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)的新路子，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)全面提升，從而有力推進(jìn)新農(nóng)村規(guī)劃的全面落實(shí)。

3、保留農(nóng)村住宅，打造民居體驗(yàn)

現(xiàn)有的農(nóng)村住宅是農(nóng)民世世代代形成的，農(nóng)民對(duì)自己的住宅具有濃厚的感情，現(xiàn)有農(nóng)村住宅體現(xiàn)出當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居住特點(diǎn)、民俗風(fēng)情，沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃的農(nóng)村住宅，即具有一定的地方特色，也存在一些個(gè)性差異，如果全部都拆除重建，是一種資源的浪費(fèi)。而要在保留農(nóng)村住宅的基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)村住宅進(jìn)行適度的改造，讓農(nóng)村住址具有濃郁的民俗風(fēng)情，借助農(nóng)家樂旅游，開發(fā)民居風(fēng)情體驗(yàn)，可謂一舉兩得。

例如：仙涌村充分利用鮮切花產(chǎn)業(yè)旅游資源，利用現(xiàn)有的農(nóng)民住宅開發(fā)民居風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)。尊重鄉(xiāng)土植物和生態(tài)環(huán)境，利用地方樹木、草坪和花卉經(jīng)過培植形成綜合形態(tài)。廣東省大浦縣楓朗鎮(zhèn)和村的新農(nóng)村建設(shè)，以自然生態(tài)為基礎(chǔ)，修建溪水小橋，特色門樓，集觀光休閑為一體的現(xiàn)代農(nóng)田風(fēng)情園地。保留原有特色精美住宅，形成獨(dú)具特色的客家風(fēng)情民居。通過對(duì)農(nóng)村現(xiàn)有住宅開發(fā)利用，一方面農(nóng)村多余住宅用于旅游接待，成了休閑旅游的重要載體，使閑置資源充分利用，農(nóng)民也成了旅游產(chǎn)業(yè)工人。為和村帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，形成一道亮麗的新農(nóng)村風(fēng)景。

4、龍頭企業(yè)拉動(dòng)，構(gòu)建多元投資

新農(nóng)村規(guī)劃最大的瓶頸就是資金不足，通過龍頭企業(yè)拉動(dòng)，構(gòu)建多元投資機(jī)制，有利于解決資金難題。

例如：廣東省大浦縣楓朗鎮(zhèn)和村是一個(gè)貧困山村，通過廣東省建工集團(tuán)對(duì)口幫扶，對(duì)和村進(jìn)行綜合開發(fā)利用，利用和村山水自然風(fēng)光優(yōu)美和濃郁的客家文化開發(fā)客家風(fēng)情旅游。通過保護(hù)性開發(fā)，以旅游產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，改善了農(nóng)村居住環(huán)境，提高了農(nóng)民生活水平，走出了一條新農(nóng)村建設(shè)的特色之路。

三、結(jié)語(yǔ)

新農(nóng)村規(guī)劃是新農(nóng)村建設(shè)的龍頭，要推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展進(jìn)程就必須規(guī)劃先行。新農(nóng)村規(guī)劃切忌照搬城市規(guī)劃，不切實(shí)際地盲目集中并村，要因地制宜，對(duì)現(xiàn)有的農(nóng)村土地、山水風(fēng)景、特色產(chǎn)業(yè)、民俗風(fēng)情等綜合考慮，走出一條適合當(dāng)?shù)靥厣?、能促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的新農(nóng)村發(fā)展之路。新農(nóng)村規(guī)劃要注重可行性、前瞻性、可持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]畢翠紅等.淺析農(nóng)村宅基地管理中的問題與對(duì)策[J].山東國(guó)土資源,2005(3)

[3]程江.社會(huì)主義新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)中的問題及對(duì)策研究[J]城市建設(shè)理論研究,2012,3

篇8

每年的1～3月，他們就會(huì)掀起另一股“客運(yùn)”浪潮。從哈爾濱到海口，從上海到烏魯木齊，只要有藝術(shù)招生的城市就能看到他們的身影。他們的名字叫――藝考生。大批背著畫夾、提著樂器的孩子和他們的家長(zhǎng)，奔波在多所藝術(shù)院校之間，追尋著他們的藝術(shù)夢(mèng)。這對(duì)他們來說是一次檢驗(yàn)，也是一次被認(rèn)可的過程。

當(dāng)然，這其中也不乏抱著投機(jī)取巧的心理來參加考試的考生們，對(duì)于是否真的能考上大學(xué)或是大學(xué)畢業(yè)后能否順利找到工作，他們并沒有考慮太多。對(duì)于藝考生們來說，如此辛苦又耗費(fèi)巨大的一場(chǎng)場(chǎng)考試，是不是真的值得呢?

藝考：我的未來不是夢(mèng)?

2011年1月，決定留在北京過年的時(shí)候，17歲的山東女孩張晶(化名)并沒有想太多。從去年暑假開始，張晶已經(jīng)獨(dú)自在北京待了半年。3月3日要考中國(guó)音樂學(xué)院，時(shí)間越來越緊張了。想著年三十要吃從超市買的速凍餃子，她漸漸有些不樂意起來，“我們家過年是一定要放鞭炮的。老爸都是在年三十收市的時(shí)候再去買，這樣比較便宜?！?/p>

但在女兒學(xué)藝備考的道路上，老爸可從沒省過。上課、練琴、吃喝住行，每個(gè)月的花費(fèi)都在1.4萬元以上。剛到北京的第一個(gè)星期，手頭的3000元現(xiàn)金一眨眼就用完了，小女孩第一次用這么多錢，“花得心里都有些發(fā)毛”。

“現(xiàn)在好像都花習(xí)慣了，”張晶隨意數(shù)著備考花費(fèi)，“鋼琴500元一節(jié)課，這還好啦，學(xué)聲樂的有人要1000元；考生越來越多，琴房原來600元就能包到的，現(xiàn)在要1000元一個(gè)月，沒辦法，你得練琴啊?，F(xiàn)在還出現(xiàn)一種改造的琴房，鋼琴旁邊加一張床，很多學(xué)生搶著要。我同學(xué)租的條件差一些的，1200元一個(gè)月，把房租也給省了?！?/p>

像張晶這樣的藝考生，每年都在急劇增長(zhǎng)。他們中，有些是真正熱愛藝術(shù)、對(duì)藝術(shù)有著執(zhí)著夢(mèng)想，而有些只是為了尋求另外一條出路的無奈選擇。

北京交通廣播網(wǎng)曾在2010年3月對(duì)此做了一些調(diào)查(見表一、表二)，調(diào)查結(jié)果顯示，近六成的人把藝考當(dāng)作了進(jìn)入大學(xué)的捷徑，但是對(duì)于就業(yè)的前景卻不是那么樂觀。藝術(shù)高考這輛列車早已擁擠不堪，藝術(shù)教學(xué)資源捉襟見肘，就業(yè)前景難以預(yù)測(cè)，但所有這些都不能阻止這只高考分隊(duì)奮斗的腳步。藝考生們給自己和家長(zhǎng)背負(fù)上了一個(gè)重重的“殼”，從此再難取下；而他們付出的，除了無盡的心血，還有花樣的年華。

2011年藝考季，他們是否具備了面對(duì)藝考的挑戰(zhàn)能力呢?是否有明確的思路去面對(duì)自己選擇的道路呢?

為藝：在熱愛中學(xué)習(xí)，在辛苦中享受

講述人：鄭璐 武漢音樂學(xué)院音樂表演碩士

我爸爸是音樂發(fā)燒友，自從我有記憶的時(shí)候開始，我們家天天都有音樂。我覺得音樂帶來的好處是可以調(diào)節(jié)家庭氛圍，陶冶家庭成員情操。

為了學(xué)音樂，我單獨(dú)找了家教。初中的時(shí)候要100塊錢，后來就要150塊。那時(shí)候我爸爸工資才500多塊吧，我一周要上4堂課，基本上他的工資就沒了。老師認(rèn)為我比較有發(fā)展前途，所以那段時(shí)間我們家里克服一切困難支持我學(xué)習(xí)音樂，因?yàn)槲覍?shí)在是太喜歡了，所以我們家即使再困難，家人都沒有說不學(xué)了，我也從沒想過。后來，到北京、上海去學(xué)。那時(shí)候一兩星期學(xué)一次，第一次是我爸媽帶我去，后來是我自己去。要坐火車去，沒錢買臥鋪就坐硬座。路上要一個(gè)通宵，而上課時(shí)間也就是45分鐘左右。

那段時(shí)間非常累。累，但也快樂。你熱愛一項(xiàng)東西，你為它付出再多也心甘情愿。有的時(shí)候會(huì)有一種特別凄涼的感覺，特別是凌晨3點(diǎn)，人腦子處于清醒與不清醒之間，感覺就特別不好，于是就去想明天會(huì)唱得更好，會(huì)比今天沒學(xué)之前唱得更好，這就是一種動(dòng)力。尤其是上課的效果比較好的時(shí)候，就特別高興。

如今畢業(yè)了，在大學(xué)教書，我就特別能理解現(xiàn)在的學(xué)生有多么不容易，我希望他們是真的喜歡自己的專業(yè)，并且不要忘記在其他方面多充實(shí)自己，不要覺得專業(yè)學(xué)好了就萬事大吉了，文化成績(jī)還有自身素質(zhì)同樣非常重要。

講述人：楊楊老爸(化名)

楊楊在7號(hào)一天就考了三所學(xué)校，早中晚排得滿滿當(dāng)當(dāng)?！霸缟舷热チ藦?fù)旦，然后中午趕到上海戲劇學(xué)院，下午再跑上海師范大學(xué)，雖然很辛苦，但是有機(jī)會(huì)總不能錯(cuò)過?！?/p>

楊楊曾獲得過全國(guó)播音與主持類比賽的金獎(jiǎng)，算是小有實(shí)力。為考上戲，我和她媽陪著她提前一個(gè)月來到上海，幾經(jīng)周折找到了上海音樂學(xué)院的一位老師進(jìn)行一對(duì)一的輔導(dǎo)，“這一個(gè)月的培訓(xùn)絕對(duì)是個(gè)煎熬，每天都要去老師家補(bǔ)課，一次兩小時(shí)，沒有雙休日。由于是一對(duì)一的輔導(dǎo)，補(bǔ)課的費(fèi)用很高，一個(gè)小時(shí)200塊，一次兩個(gè)小時(shí)，連著上了三個(gè)星期?！?/p>

楊楊表示，爸媽陪著自己兜遍了全國(guó)，自己已經(jīng)先后報(bào)考了湖南師范大學(xué)、福建師范大學(xué)、成都理工大學(xué)等多所高校?！懊看胃改付紩?huì)陪著，這次考上戲連輔導(dǎo)老師也陪我來了。”楊楊說完感覺有些慚愧，“但是，因?yàn)闊釔?，再辛苦也值得。我從不后悔?！?/p>

在藝考大軍中總有這樣一群人：他們從四五歲開始學(xué)習(xí)器樂、舞蹈，有的甚至從小學(xué)三四年級(jí)就轉(zhuǎn)入專業(yè)的藝校學(xué)習(xí)，平均學(xué)藝時(shí)間接近10年。他們對(duì)藝術(shù)的執(zhí)著與熱愛，使得他們無論在多么艱苦的條件下都能享受藝術(shù)的魅力以及它給自己帶來的快樂，讓我們積極熱愛藝術(shù)年輕人好運(yùn)!

為考：在寒冷中煎熬，在煎熬中后悔

講述人：王虹

為了陪女兒參加藝術(shù)專業(yè)輔導(dǎo)和考試，我從一個(gè)異鄉(xiāng)人變成了半個(gè)“武漢佬”。

讓女兒改走藝考路線是高二上學(xué)期快結(jié)束的時(shí)候的事情。女兒文化課不算差，語(yǔ)文一度排在年級(jí)前15名?！皼_擊”一下，女兒能夠上“一本”。沒想到，高二下學(xué)期，孩子成績(jī)直線下滑。高三上學(xué)期快結(jié)束的時(shí)候，一家藝考培訓(xùn)機(jī)構(gòu)到女兒學(xué)校做宣傳。工作人員說，文化課不好，可以改學(xué)藝術(shù)，只要參加他們組織的集體輔導(dǎo)，專業(yè)考試“十考九過”，高考文化課只要兩三百分，就可以上“一本”甚至重點(diǎn)大學(xué)。我覺得這是一條捷徑。于是，我決定讓女兒改學(xué)藝術(shù)，作出這個(gè)決定時(shí)已是2009年11月。

交了8000多元培訓(xùn)費(fèi)，女兒和另外20多名藝考生，被培訓(xùn)機(jī)構(gòu)帶到武漢，突擊輔導(dǎo)專業(yè)課。想到這是孩子第一次單獨(dú)出遠(yuǎn)門，我放心不下，就隔三差五地往武漢跑。去了才發(fā)現(xiàn)，所謂的輔導(dǎo)并不正規(guī)，也不知道他們是從哪兒請(qǐng)的專業(yè)課老師，總是要學(xué)生就老師的時(shí)間。大把大把的時(shí)間浪費(fèi)在干耗上，文化課耽誤了，專業(yè)課也沒人管。因?yàn)閾?dān)心，女兒不敢回襄樊。轉(zhuǎn)眼2010年到了，各高校組織的藝術(shù)專業(yè)考試紛紛開考。為了獲得更多的錄取機(jī)會(huì)，藝考生們普遍采用“撒網(wǎng)捕魚”的方法。女兒報(bào)了12所學(xué)校。到處都是人，早上七八點(diǎn)開始排隊(duì)。一直到下午4點(diǎn)多鐘才進(jìn)考場(chǎng)，真正面試的時(shí)間卻不到10分鐘。天又冷，孩子一邊往前挪，一邊哭，我在旁邊看著也心疼啊。為了省錢，只能挑便宜的吃?？沙鲩T在外，動(dòng)動(dòng)腿就要花錢，零零星星算起來，已經(jīng)花了上萬。專業(yè)課輔導(dǎo)結(jié)束后，我心里更沒譜了。頻繁的考試，讓孩子變得焦躁不安。每天早上五六點(diǎn)起床，吃完早飯就開始往考場(chǎng)奔， 一門門考下來，12所高校啊!我們吃不好、睡不好，整天就想著趕緊過去吧，日子怎么這么難熬。最終女兒拿到了兩所學(xué)校的合格證，一個(gè)二本一個(gè)三本，現(xiàn)在已經(jīng)談不上高不高興了。

講述人：孟浩(南昌某藝術(shù)培訓(xùn)班招生職員)

我的頭頂懸著一塊“藝考名家培訓(xùn)”的醒目招牌。來自九江的昊越背著軍綠色的畫板，疲憊地從黑暗狹小的樓梯里走了下來?！拔沂且幻呷膶W(xué)生，隨著2011年各大院校的藝考時(shí)間臨近，專門到南昌來參加名師的培訓(xùn)班，力求在短時(shí)間內(nèi)讓自己的繪畫技巧再上一個(gè)臺(tái)階，”他自信滿滿地對(duì)我說。

然后，吳越穿過嘈雜臟亂的街道，回到了自己臨時(shí)租住在城中村的一個(gè)小房間里，每月得支付300元的房租。房間里凌亂地堆放著顏料、畫筆和幾幅未完成的畫作，門的背后放著一個(gè)新買的熱水瓶，熱水瓶里還插著“熱得快”。放下背上的畫板，他重重地倒在了緊靠著墻壁的那張單人床上，床頭的凳子上還放著沒吃完的半包泡面。

來南昌已經(jīng)好幾個(gè)月了，吳越為的就是準(zhǔn)備2011年全省的藝術(shù)聯(lián)考。吳越已經(jīng)很久沒有摸過語(yǔ)文、數(shù)學(xué)等文化課本了。揉著整天托著調(diào)色板已經(jīng)酸軟的左手，他開始回想今天培訓(xùn)班老師講的重點(diǎn)，想到興起時(shí)，他就隨手拿起放在床頭邊的素描本畫上幾筆。

吳越是江西省報(bào)名參加藝術(shù)類高考眾多考生中的一員，像他這樣從外地來南昌“求學(xué)”的還有很多。他們都租住在高校的周邊，每個(gè)月交上數(shù)千元的輔導(dǎo)費(fèi)，只是為了用努力換取一張自己心目中理想高校的藝術(shù)考試合格證。只是，結(jié)果如何，誰也無法預(yù)料。他們，耗費(fèi)了大量的時(shí)間、盒錢以及精力，有的家庭甚至為此負(fù)債累累，最后卻可能一無所獲。這難道不是應(yīng)該值得我們深思的嗎?

藝考：捷徑不捷，藝術(shù)不藝

“以前家長(zhǎng)都把這類專業(yè)作為進(jìn)入大學(xué)的捷徑，但這幾年報(bào)考人數(shù)越來越多，其實(shí)競(jìng)爭(zhēng)可能比普通高考還激烈。喜歡僅僅是一個(gè)前提，還必須有過硬的基本素質(zhì)，否則天天趕場(chǎng)，費(fèi)錢又耗精力，最后可能是藝考不成，普通高考也受影響。”北京師范大學(xué)影視傳媒系張智華教授如是說。

把“藝考”當(dāng)作參加高考的工具，對(duì)于各方來說，目的其實(shí)都很明確。學(xué)校希望借此提高自己的升學(xué)率，而家長(zhǎng)則希望自己的孩子能夠通過這條“捷徑”步入大學(xué)的校園，學(xué)生也想借此為自己的升學(xué)加個(gè)砝碼。但隨著現(xiàn)實(shí)的改變，這條捷徑開始有些行不通了。

其一，這條“捷徑”已經(jīng)是家喻戶曉、人人皆知。如今的藝術(shù)生競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，就算是家長(zhǎng)花費(fèi)了大量的財(cái)力物力，學(xué)生花費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，也不可能保證家長(zhǎng)、學(xué)生的愿望就能輕易實(shí)現(xiàn)；其二，藝考生數(shù)量年年劇增，但就業(yè)率卻并不樂觀。雖然藝術(shù)專業(yè)的工作待遇相對(duì)豐厚，但畢竟社會(huì)對(duì)藝術(shù)專業(yè)的人才需求有限且門檻較高，且人人都在爭(zhēng)著分一杯羹，更何況這個(gè)群體每年還在以驚人的速度增長(zhǎng)。一些非藝術(shù)類院校的藝術(shù)生，大部分是“半路出家”，本身就“學(xué)藝不精”，并非是為了學(xué)藝術(shù)而考大學(xué)，而是為了考大學(xué)而去學(xué)藝術(shù)。這是缺乏職業(yè)規(guī)劃的短期行為，即便進(jìn)入大學(xué)，所學(xué)非所愛，也很可能對(duì)學(xué)生未來的發(fā)展不利?！鞍阉囆g(shù)作為敲門磚的學(xué)生就算讀了大學(xué)也很難有大的發(fā)展，因?yàn)樗囆g(shù)首先講求的是熱愛。藝術(shù)生也要注重綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，我們不少學(xué)生就修了英語(yǔ)、工商管理等學(xué)科的雙學(xué)位?！北本煼洞髮W(xué)舞蹈系金千秋教授說。

因此，對(duì)于好不容易沖到大學(xué)校園的藝術(shù)生來說，如果沒有真才實(shí)學(xué)，就業(yè)難又會(huì)是他們四年后將面臨的又一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。

專家觀察：越優(yōu)秀，越要結(jié)緣藝術(shù)

王一民

春節(jié)臨近，各大藝術(shù)院校2011年度的招生簡(jiǎn)章已經(jīng)在網(wǎng)上陸續(xù)，考生和家長(zhǎng)們正在忙于制定北上或南下乃至飛機(jī)往返的趕孝日程，稍加留意便可注意到：一些知名的藝術(shù)院校歷年來在?？计陂g可謂人流如注、水泄不通、熱熱鬧鬧。以北京電影學(xué)院為例，幾十個(gè)名額的專業(yè)可吸引成千上萬人次報(bào)考，美術(shù)院校、音樂院校、舞蹈院校也同樣如此。

看著如此龐大的趕考人群和熱鬧場(chǎng)面，我不禁在思考一個(gè)令人費(fèi)解的問題：這其中能心想事成、如愿以償?shù)母怕适嵌嗌?就招生名額而言，絕大多數(shù)想成為耀眼明星的會(huì)以失敗告終：絕大多數(shù)想成為星爸星媽的家長(zhǎng)會(huì)責(zé)備孩子沒有為自己爭(zhēng)來面子：絕大多數(shù)的家長(zhǎng)會(huì)在孩子落榜后才計(jì)算數(shù)額不小的藝教投資，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因何在?在大多數(shù)人得不到理想結(jié)果的時(shí)刻，我在為一批真正優(yōu)秀的苗子和可以成為星爸星媽的家長(zhǎng)感到遺憾，他們中有的原本可以從成百上千人中脫穎而出，卻沒有在學(xué)藝的最佳年齡做一個(gè)明智的選擇。人們普遍存在一個(gè)錯(cuò)誤的觀點(diǎn)：只有學(xué)習(xí)成績(jī)不好，才去學(xué)藝術(shù)。

學(xué)藝術(shù)是需要條件的。比如學(xué)習(xí)舞蹈，不僅要外形漂亮、身材比例好，更重要的是悟性要高，文化學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，這樣的學(xué)生才能表演和詮釋形神合一、富有內(nèi)涵的舞蹈作品。然而，不少家長(zhǎng)卻要等到單憑文化考不上好大學(xué)再學(xué)藝，而忽略了擁有芭蕾舞表演條件的孩子僅占1％的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)這一點(diǎn)。原本可以從小培養(yǎng)直至成為閃亮的芭蕾明星，被家長(zhǎng)耽誤到讀高中了才開始轉(zhuǎn)學(xué)舞蹈。結(jié)果自然是高不成低不就，錯(cuò)過了最佳打造階段，導(dǎo)致文化仍然不好，專業(yè)也不可能拔尖，無數(shù)事實(shí)證明，學(xué)習(xí)好的孩子反應(yīng)敏捷、思維活躍，這類學(xué)生如果有學(xué)藝的條件，比學(xué)習(xí)差的同學(xué)具有更大的發(fā)展?jié)摿?，能走得更高更遠(yuǎn)。

學(xué)藝術(shù)的學(xué)生與學(xué)文理科一樣，需要上全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)，拿碩士、博士學(xué)位，赴國(guó)外留學(xué)，學(xué)校和家長(zhǎng)怎么能把學(xué)藝術(shù)看成是成績(jī)差的標(biāo)志呢?這是孩子的悲哀。因?yàn)檫@種思維誤區(qū)，一批能成為優(yōu)秀藝術(shù)家的苗子不能人盡其才而喪失了成功的機(jī)會(huì)。當(dāng)人們了解到許多音樂家、美術(shù)家、舞蹈家有著深厚文化底蘊(yùn)的時(shí)候，再來為自己沒有讓具有藝術(shù)天賦的弦子揚(yáng)長(zhǎng)避短走上星光大道而后悔，這不是太晚了嗎?

換一個(gè)角度來看，任何人都不是全才，孩子有學(xué)藝術(shù)的天賦，哪怕學(xué)習(xí)成績(jī)差點(diǎn)，通過學(xué)藝術(shù)來彌補(bǔ)自己的不足，同樣可以有精彩的人生：而有藝術(shù)天賦、文化學(xué)習(xí)又很優(yōu)秀的孩子，天地將更寬廣!因?yàn)檫@類孩子是特別出眾的。試想，一個(gè)理科大學(xué)生同時(shí)又是一位“芭蕾王子”的可能性有多大?而“芭蕾王子”是完全可以與優(yōu)秀的文理科生一樣考上全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)的。家長(zhǎng)們?yōu)楹尾蛔隽硗庖环N思考，給成績(jī)優(yōu)秀又具有藝術(shù)天賦的孩子多一種選擇?

應(yīng)考小貼士

除去長(zhǎng)相、身高、聲音、表演能力等基本素質(zhì)和文化素質(zhì)外，表演系學(xué)生必須具備三個(gè)條件：第一，男人要像男人，女人要像女人；第二，給人以健康的感覺：第三，氣質(zhì)要符合中國(guó)主流文化的價(jià)值判斷。男生戴耳環(huán)、女生化濃妝、身上有文身、頭發(fā)太蓬松、穿奇裝異服等等，都是考試的“大忌”。

――上海戲劇學(xué)院表演系龍俊杰老師

考表演系不是考編劇或者導(dǎo)演，所以要看的是他的感受力以及對(duì)情境的適應(yīng)和表達(dá)。在考試時(shí)，學(xué)生們應(yīng)該盡情發(fā)揮自己各方面的才華，比如我?guī)н^的學(xué)生海清，考試時(shí)她的一段舞蹈非常吸引人，這看起來好像跟表演沒有太大的關(guān)系，但其實(shí)是相通的。我們?cè)谶x擇的過程中始終堅(jiān)持的是選擇表演的苗子，而不是選一個(gè)成熟的演員。此外，北京電影學(xué)院還要求考生素顏應(yīng)考，這也是一個(gè)革新的舉措。

――演員、北京電影學(xué)院老師黃磊