導語：如何才能寫好一篇養(yǎng)老服務的盈利模式分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】京津冀 養(yǎng)老產業(yè) 盈利模式 探討

【中圖分類號】F293 【文獻標識碼】A

京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)盈利模式現(xiàn)狀分析

隨著我國進入人口老齡化社會，京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展也面臨著全新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。當前該地區(qū)各種養(yǎng)老資金的籌集也多是采取家庭自我籌集（包含退休人員退休金、子女供養(yǎng)資金等）和政府社會養(yǎng)老資金專項財政扶持的方式。京津冀地區(qū)養(yǎng)老服務產業(yè)在過去幾年發(fā)展也較為迅速，各種養(yǎng)老醫(yī)療、地產養(yǎng)老等新型養(yǎng)老服務方式正在逐漸出現(xiàn)①。但是，京津冀地區(qū)各種養(yǎng)老產業(yè)盈利狀況非常不樂觀，大多數(shù)養(yǎng)老產業(yè)出現(xiàn)不盈利、甚至虧本經營的狀態(tài)。2014年，筆者對京津冀地區(qū)36家養(yǎng)老服務機構（北京、天津兩地10家，河北16家）抽樣調查顯示，71.6%的養(yǎng)老機構出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，其中38.2%已經連年虧損。尤其是在河北省部分邊遠落后地區(qū)，養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展甚至出現(xiàn)停頓、甚至倒退的發(fā)展態(tài)勢。京津冀地區(qū)抽樣調查的養(yǎng)老產業(yè)盈利現(xiàn)狀分析具體如下：

北京市養(yǎng)老產業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。北京市當前采取的養(yǎng)老方式主要是以居民家庭自我養(yǎng)老為主，各種社區(qū)養(yǎng)老機構為輔的方式。雖然10家抽樣養(yǎng)老機構中有8家經營老人福利院等養(yǎng)老專業(yè)場所，但是真正入住情況并不樂觀，以北京順義區(qū)某私立養(yǎng)老機構為例，共有養(yǎng)老床位530多張，實際使用床位為410多張，空置率達到22.64%。其他養(yǎng)老機構提供的床位空置率雖然沒有這么高，但是或多或少都存在一定床位空置現(xiàn)象。只有1家養(yǎng)老機構在2014年提出房產養(yǎng)老方案，但是并沒有真正實行。分析北京市抽樣調查的10家養(yǎng)老機構盈利狀況，5家養(yǎng)老機構收支基本平衡，4家養(yǎng)老機構自2015年養(yǎng)老資金支出明顯大于收入，出現(xiàn)虧損狀態(tài)，1家養(yǎng)老機構自2012年開始已經連續(xù)四年出現(xiàn)入不敷出的狀態(tài)，雖然當?shù)卣畬ζ溥M行了適當財政補貼但是收效甚微。只有1家養(yǎng)老機構運營狀況良好，出現(xiàn)一定盈余現(xiàn)象。

天津市養(yǎng)老產業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。在天津市抽樣調查的10家養(yǎng)老機構中，其中實現(xiàn)養(yǎng)老盈利的僅為3家，其余7家養(yǎng)老機構都出現(xiàn)養(yǎng)老支出大于收入的現(xiàn)象，其中2家養(yǎng)老機構已經連續(xù)多年虧損，如果沒有當?shù)卣斦龀忠苍S早已倒閉。在盈利的3家養(yǎng)老機構中，僅有開辦家庭醫(yī)療養(yǎng)老服務業(yè)務的2家養(yǎng)老機構實現(xiàn)自2013年以來連續(xù)三年的持續(xù)盈利，另外1家養(yǎng)老機構只是收入略大于支出，略有盈余。

河北省養(yǎng)老產業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。河北省由于面積大，人口多，養(yǎng)老情況比北京、天津復雜的多。因此為了公平起見，主要選擇河北石家莊市（6家）、張家口市（5家）和秦皇島市（5家）三個省內較為發(fā)達的城市作為抽樣數(shù)據(jù)的來源地。但是抽樣調查顯示，這三個城市在養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展中，采取的各種養(yǎng)老服務方式與北京、天津兩地大同小異。河北省省會石家莊市6家抽樣調查的養(yǎng)老機構中，全部以社區(qū)福利院養(yǎng)老服務方式為主。但是6家養(yǎng)老服務員的床位空置率相對較高，個別養(yǎng)老機構開設的福利院床位空置率甚至超過3成。唯一做得較為突出的是秦皇島市，該地作為國內旅游養(yǎng)老圣地，接待外來養(yǎng)老人員多，各種新型的度假村養(yǎng)老方式、以房養(yǎng)老等方式比其他地方較多。河北省三個不同城市的養(yǎng)老服務機構的盈利狀況差距非常明顯。其中，河北省會石家莊市6家養(yǎng)老機構中，只有1家出現(xiàn)收支平衡，其他5家出現(xiàn)一定養(yǎng)老赤字。張家口市5家養(yǎng)老機構中，1家機構2015年出現(xiàn)盈利，1家機構出現(xiàn)收支平衡，另外3家養(yǎng)老機構已經出現(xiàn)虧損。秦皇島市5家養(yǎng)老機構抽樣調查數(shù)據(jù)顯示，3家機構出現(xiàn)明顯盈利狀態(tài)，其中2家養(yǎng)老機構由于涉足旅游養(yǎng)老、度假村養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式，已經連續(xù)多年持續(xù)盈利。另外2家養(yǎng)老機構在2015年出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，但是虧損額度不大。

可見，京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)的盈利模式非常不理想，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已經不適應當前京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的需要②。京津冀地區(qū)必須根據(jù)當?shù)乩夏耆损B(yǎng)老消費市場趨勢的變化特點，對原有養(yǎng)老產業(yè)盈利模式進行與時俱進的改革與完善。

京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展中存在的突出問題

傳統(tǒng)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展模式已經滯后于京津冀地區(qū)未來養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的需要。京津冀地區(qū)目前養(yǎng)老產業(yè)中存在的最突出問題就是傳統(tǒng)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展模式還是比較盛行。這種養(yǎng)老模式主要采取家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老相結合的方式，各種養(yǎng)老資金主要是由家庭自我籌集與政府社會養(yǎng)老財政專項扶持方式進行。這種傳統(tǒng)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展模式適合在未進入老齡化社會的國家或者老齡化初期階段的國家。隨著我國老齡化社會的快速發(fā)展，現(xiàn)有傳統(tǒng)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展模式已經滯后于未來京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的需要。尤其是我國在20世紀80年代開始的計劃生育政策，造成我國當前人口結構中，年輕人人數(shù)占比呈現(xiàn)日益下降趨勢，一對年輕夫婦承擔兩對老人養(yǎng)老的家庭養(yǎng)老現(xiàn)象已經比較普遍，這給我國現(xiàn)有家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老方式帶來嚴峻壓力③。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2050年我國退休人員與勞動年齡人口比例將會達到64：100的峰值。傳統(tǒng)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展模式已經面臨發(fā)展的瓶頸期。如果不進行與時俱進的改革，京津冀地區(qū)和我國其他地方一樣將會面臨非常嚴峻的養(yǎng)老問題。

新型養(yǎng)老產業(yè)盈利模式雖然已經出現(xiàn)，但是未能引起社會公眾的重視。近些年雖然國外一些新型養(yǎng)老盈利模式逐漸傳入中國，給我國養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展帶來一股清新之風。但是，新型養(yǎng)老產業(yè)盈利模式并未能引起社會公眾的普遍重視，發(fā)展現(xiàn)狀非常不理想。江蘇南京市早在2005年就借鑒美國“以房養(yǎng)老”的做法，建設了湯山鎏園養(yǎng)老公寓，提出“以房換養(yǎng)”新型養(yǎng)老方案。但是最終該方案運行兩年多并無一人簽約，最終在2009年宣布失敗。京津冀地區(qū)在2010年開始也逐漸采取“以房養(yǎng)老”的試點，雖然取得一定進展，但是與國外相比差距還是比較明顯。在醫(yī)療養(yǎng)老、異地養(yǎng)老、養(yǎng)老度假村等新型養(yǎng)老產業(yè)盈利模式探索中，京津冀地區(qū)也進行了嘗試，但是大多數(shù)地方的新型養(yǎng)老產業(yè)盈利模式的探索最終歸于失敗。

京津冀地區(qū)政府缺乏扶持當?shù)仞B(yǎng)老產業(yè)長遠發(fā)展的前瞻性政策。京津冀地區(qū)政府在當?shù)仞B(yǎng)老產業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著一定的宏觀調控作用，但是總體上看，三地政府制定的各種扶持當?shù)仞B(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的政策過于保守、固態(tài)化，未能結合自己所處地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展特點制定可行的針對性養(yǎng)老政策。以河北省為例，在上述調研的石家莊市、張家口市和秦皇島市，很多地方政府出臺的養(yǎng)老產業(yè)扶持政策多是對中央政府、省政府等政策的簡單執(zhí)行與貫徹。而京津冀地區(qū)如果不能夠根據(jù)自己地方養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的特點出臺切實可行的應對之策，未來三地養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展將會面臨更多挑戰(zhàn)，養(yǎng)老產業(yè)普遍虧損現(xiàn)狀不會得到明顯改觀。

京津冀地區(qū)建立與時俱進養(yǎng)老產業(yè)盈利模式的建議

轉變傳統(tǒng)養(yǎng)老產業(yè)運營模式，提高養(yǎng)老產業(yè)盈利水平。京津冀地區(qū)必須要改變以往傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老為主的方式，要根據(jù)當?shù)乩夏耆丝谧兓膶嶋H情況，對原有養(yǎng)老方式進行與時俱進的改革與完善。因為，隨著京津冀地區(qū)養(yǎng)老趨勢的日益嚴峻，再靠傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”等養(yǎng)老方式已經不適合當前和未來京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社會”三位一體新型養(yǎng)老模式。尤其是隨著我國養(yǎng)老問題的日益嚴峻，社會化、商業(yè)化養(yǎng)老模式應當引起充分的重視。要大力扶持當?shù)仞B(yǎng)老企業(yè)發(fā)展，為各種社會資金進入當?shù)仞B(yǎng)老領域提供更多便利，要適當降低社會資金投資養(yǎng)老產業(yè)的準入門檻。2015年我國提出城鄉(xiāng)養(yǎng)老并軌的發(fā)展戰(zhàn)略，這更加迫切呼喚商業(yè)化養(yǎng)老模式的介入，要清醒地認識到如果單純依靠政府養(yǎng)老專項財政資金扶持根本無法完成這一發(fā)展戰(zhàn)略目標。未來只有建立像美歐等發(fā)達國家那樣完備的社會化、商業(yè)化養(yǎng)老運營模式，才能從根本上解決我國養(yǎng)老產業(yè)盈利狀況不佳問題，進而提高整個養(yǎng)老產業(yè)的盈利水平④。

加大新型養(yǎng)老產業(yè)盈利模式的地點與推廣，提高社會公眾認可度。對待一些國外已經運行比較成熟的新型養(yǎng)老產業(yè)盈利模式，京津冀地區(qū)應當大膽地予以引進。要做好各種新型養(yǎng)老產業(yè)盈利模式的試點與推廣工作，盡快讓社會公眾接受這種新型的養(yǎng)老方式。以近幾年我國養(yǎng)老產業(yè)界比較推崇的“以房養(yǎng)老”方式為例，京津冀地區(qū)可以根據(jù)自己地方特點，推出自己的“以房養(yǎng)老”發(fā)展策略。要暢通各種“以房養(yǎng)老”的信息渠道和融資渠道，讓以房養(yǎng)老這種全新的養(yǎng)老方式真正在京津冀地區(qū)生根發(fā)芽。再以“投資養(yǎng)老”為例，京津冀地區(qū)應當扶持一些大型專業(yè)“投資養(yǎng)老”基金機構的發(fā)展，讓各種專業(yè)投資人士為百姓做好“養(yǎng)命錢”的投資保值和升值等業(yè)務。再以“醫(yī)療養(yǎng)老”為例，京津冀地區(qū)應當建立美國等發(fā)達國家“家庭+社區(qū)+醫(yī)療機構”結合的全新醫(yī)療養(yǎng)老體系。

地方政府出臺適合當?shù)仞B(yǎng)老產業(yè)長遠發(fā)展的前瞻性政策。要想保障京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)長遠發(fā)展，當?shù)卣仨氁贫ㄟm合自己地方養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的前瞻性發(fā)展策略。地方政府在嚴格遵循上級政府養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展政策的前提下，應當更多發(fā)揮自己地方主觀能動性，深入調研自己地方在養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展中存在的個性化問題，真正立足當?shù)仞B(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢，制定切實可行的養(yǎng)老產業(yè)長遠發(fā)展的前瞻性發(fā)展戰(zhàn)略。如北京、天津作為我國兩個直轄市，可以更加側重于養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老投資增值、養(yǎng)老護理等養(yǎng)老服務型產業(yè)的發(fā)展。而河北省不同地區(qū)可以根據(jù)不同地方經濟、地理、人文等特點制定出臺差異化的養(yǎng)老政策等，如河北承德、秦皇島等旅游發(fā)達城市可以更多開展異地養(yǎng)老服務產業(yè)的發(fā)展，可以建立更多高端養(yǎng)老度假村、養(yǎng)老圣地等?？傊?，只有建立更多差異化的、與時俱進的地方性養(yǎng)老產業(yè)長遠發(fā)展前瞻性政策法規(guī)，才能為京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展發(fā)揮保駕護航的積極作用。

未來京津冀地區(qū)幾種新型養(yǎng)老模式的暢想

“以房養(yǎng)老”盈利模式。借鑒歐美等發(fā)達國家的成功做法，未來京津冀地區(qū)建立的“以房養(yǎng)老”盈利模式可以劃分為以下幾種做法：一是京津冀地區(qū)居民把自己多余的房產通過出租方式，獲取租金以賺取養(yǎng)老金的方式。相關養(yǎng)老產業(yè)主要做好居民與租房者之間中介與橋梁的作用；二是建立“以房換老”養(yǎng)老模式，這種養(yǎng)老模式主要適合一些寡居無子女的老人，可以把自己房產抵押給銀行等金融機構，換取養(yǎng)老資金，在自己去世后把相關房抵押給相關金融機構，或者由銀行等金融機構在老人生前與其簽訂合同代為管理房產，如出租、貸款抵押等運營方式，獲取的各種收益雙方共同分享等方式；三是“房產置換”養(yǎng)老方式，即在征得老人同意后，采取置換的方式，將老人的原有住房與各種老年公寓住房等進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人；四是采取美國等國家“反按揭”等養(yǎng)老方式，如房產轉換抵押貸款、住房保留計劃、財務獨立計劃等方式，但是這種方式與上述三種方式存在部分重合之處⑤。當然，京津冀地區(qū)也可以根據(jù)自己地方“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展特點，創(chuàng)新更加新型有效的盈利模式。

“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式?！搬t(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是近幾年我國各地政府和養(yǎng)老產業(yè)界也比較推崇的養(yǎng)老模式。由于老年人晚年遇到的最大問題就是身體健康就醫(yī)問題，因此建立切實可行的“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是保障京津冀地區(qū)未來養(yǎng)老產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的重要方面。未來京津冀地區(qū)建立的“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式主要可以分為以下幾種：一是建立“家庭+醫(yī)療機構”的醫(yī)療養(yǎng)老方式，實現(xiàn)醫(yī)療資源與居民家庭的直接對接，如可以大力扶持各種“家庭醫(yī)療保健”產業(yè)的發(fā)展等；二是建立“社區(qū)+醫(yī)療機構”的醫(yī)療養(yǎng)老模式，就是在居民社區(qū)直接建立各種社區(qū)醫(yī)療機構，如社區(qū)門診等方式，讓廣大老年人能夠就近獲得醫(yī)療服務等⑥；三是建立“家庭+社區(qū)+醫(yī)療機構”的立體式醫(yī)療養(yǎng)老體系，可以實現(xiàn)上述三者之間的直接對接，能夠更加靈活方便地滿足老年居民醫(yī)療服務消費需要，同時讓各種醫(yī)療資源得到最大可能的利用等。其中，第三種“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是未來京津冀地區(qū)發(fā)展的最佳選擇。

“投資養(yǎng)老”盈利模式?！巴顿Y養(yǎng)老”盈利模式，嚴格來說不是直接針對養(yǎng)老的一種做法，其主要是通過養(yǎng)老資金運作實現(xiàn)資金的增值，為老年居民提供更多養(yǎng)老資金保障。具體做法主要有以下幾種：一是常規(guī)的社會養(yǎng)老資金管理方式，主要是對企事業(yè)單位上繳的養(yǎng)老公積金進行的一種投資管理方式，如可以把這部分資金投入股票、債券等二級市場實現(xiàn)保值增值等，這種養(yǎng)老方式的管理主體應當逐漸由政府管理為主向市場化管理、政府監(jiān)督方式轉變；二是居民自我購買的養(yǎng)老商業(yè)保險等資金盈利模式，主要是通過購買商業(yè)保險，讓相關商業(yè)保險公司為其提供養(yǎng)老保障，這種養(yǎng)老方式的主體是居民自己；三是建立養(yǎng)老保險專項基金，由國內金融投資專業(yè)機構負責相關基金的運作，以實現(xiàn)養(yǎng)老資金的不斷增值；四是居民自我購買相關投資產品實現(xiàn)的資金增值等。但是，京津冀地區(qū)要想建立西方發(fā)達國家那樣完善有序的“投資養(yǎng)老”盈利模式，需要我國健全各種投資政策，保障投資場所公開透明，同時還需要加大對相關基金管理人員、保險管理人員和居民自身投資素養(yǎng)的培養(yǎng)。

綜上所述，京津冀地區(qū)要想在未來建立可持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產業(yè)盈利模式，必須要重視深入分析當前京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)盈利模式的現(xiàn)狀，查找制約當?shù)仞B(yǎng)老產業(yè)盈利的主要問題及原因，制定具有一定前瞻性的養(yǎng)老產業(yè)盈利政策。未來要特別重視各種新型社會化、商業(yè)化養(yǎng)老產業(yè)盈利模式的創(chuàng)新與推廣，這樣才能推進京津冀地區(qū)養(yǎng)老產業(yè)健康快速的發(fā)展。

（作者均為河北行政學院副教授；本文系2016河北省軟科學研究計劃項目“異地養(yǎng)老意愿對京津冀養(yǎng)老產業(yè)協(xié)同發(fā)展的影響及對策研究”成果，項目編號：16456103D）

【注釋】

①馬艷林，李艷杰，張貴祥：“家庭結構變遷視角下都市圈養(yǎng)老一體化模式分析―以京津冀地區(qū)為例”，《商業(yè)經濟研究》，2015年第6期，第189～190頁。

②趙培培：“京津冀一體化背景下養(yǎng)老產業(yè)服務也協(xié)同發(fā)展研究”，河北大學碩士學位論文，2015年9月。

③張蕾蕾：“河北省養(yǎng)老服務社會化研究”，河北師范大學碩士學位論文，2015年8月。

④閆希成：“我國養(yǎng)老地產發(fā)展模式研究”，重慶大學碩士學位論文，2014年9月。

⑤許連穎：“發(fā)展現(xiàn)代老年服務業(yè) 打造京津養(yǎng)老‘后花園’”，《廊坊師范學院學報》（社會科學版），2014年第3期，第28～30頁。

篇2

十八屆三中全會提出：“建立透明規(guī)范的城市建設投融資機制，允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營?！边@為我國今后很長一段時間里在基礎設施或公共服務領域實行PPP模式提供了綱領性文件。

目前基礎設施業(yè)務面臨的市場形勢

傳統(tǒng)模式的困境。一是地方政府債務高企，BT模式實施受到一定限制。近年來，由于地方政府大量采用建設一移交（BT）模式建設基礎設施，導致了地方性債務高筑。國家審計署2013年底公布的《全國政府性債務審計結果》顯示：截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務108859.17億元，審計結果同時表明，BT模式是債務資金的第二大來源，融資平臺公司是政府舉債的第一主體。為有效防范財政金融風險，保持經濟持續(xù)健康發(fā)展和社會穩(wěn)定，地方政府將控制BT項目舉債規(guī)模，BT項目市場明顯萎縮。

二是優(yōu)質高速公路BOT項目稀缺，競爭日趨激烈。最近十幾年，國家公路建設飛速發(fā)展，截止2012年底，國家高速公路建設完成6.80萬公里，已完成國高網(wǎng)規(guī)劃目標的79%，主干網(wǎng)絡建設基本完成。在剩余21%中，多數(shù)是連接線或支線，且大部分規(guī)劃于西部邊遠地區(qū)，車流量無保障，往往需要爭取到政府補貼才具有投資價值。部分規(guī)劃在東部發(fā)達地區(qū)的線路，由于收費標準較低（比如浙江省目前小型車通行費費率仍為0.4元／公里）、單公里造價高，自身的盈利能力堪憂。因此，未來的高速公路BOT市場，優(yōu)質項目稀缺，競爭日趨激烈。

新型城鎮(zhèn)化帶來的機遇。2014年3月的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014～2020年）》對城鎮(zhèn)化的各項指標提出了具體要求，基本公共服務、基礎設施、資源環(huán)境這幾方面的各項指標將大幅提升，未來這幾方面投資需求巨大。財政部有關領導在講話中提到：新型城鎮(zhèn)化帶來的投資需求約為42萬億元。鑒于新型城鎮(zhèn)化的巨大資金缺口與地方債務高企這一矛盾，2013年底開始，財政部牽頭的相關部委以各種方式力推PPP模式在基礎設施建設中運用。

基于目前基礎設施投資業(yè)務的市場形勢、新型城鎮(zhèn)化帶來的廣闊市場以及國家層面對PPP模式的推崇程度，未來我們要想在基礎設施領域繼續(xù)取得驕人的成績，需要對PPP模式深入研究，抓試點、立標桿、找成功經驗，以便抓住國家力推以PPP模式搞基礎設施建設這一歷史機遇。

新形勢下運用PPP具體操作模式的思考

十八屆三中全會對新型城鎮(zhèn)化提出了具體要求： “推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展、‘產業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展”，可見產業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的先決條件。同時，在新經濟環(huán)境下，全球產業(yè)的重組與調整、全國范圍內的產業(yè)升級改造、為解決“北上廣”等特大城市資源和環(huán)境不堪重負而提出的產業(yè)轉移等形勢，為以產業(yè)為依托的產業(yè)運營提供了歷史性機遇，產業(yè)運營在新型城鎮(zhèn)化推進過程中有廣闊的市場前景。

產業(yè)運營，是指以產業(yè)為基礎、由工業(yè)類用地或物流／倉儲類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務于生產制造、研發(fā)辦公、倉儲配送、商貿物流、生產業(yè)等產業(yè)價值鏈上相關環(huán)節(jié)的新型形式：從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務花園、倉儲／商貿物流園及相關的生產配套設施等產品，同時，產業(yè)運營的模式可以復制到旅游、養(yǎng)老、文化等產業(yè)。操作方法如下。

投資合作基本架構。以PPP模式投資的產業(yè)綜合體項目，不同于傳統(tǒng)的單體投資項目，它是多個項目組合的項目群，在實際投資中，往往是一、二、三級開發(fā)聯(lián)動。

通常情況下，可包含以下主要流程：投資人或投資人組建的聯(lián)合體（按需求整合相關企業(yè)），參與政府組織的投資人（合作伙伴）招標投標，中標后與政府共同組建項目公司，項目公司取得政府授予的特許經營權后，根據(jù)產業(yè)定位，對區(qū)域實施整體策劃、規(guī)劃、設計，并成立相應的開發(fā)分公司或部門，針對各項具體的開發(fā)內容實施投資開發(fā)、招商、運營，打造一個區(qū)域內的產業(yè)綜合體，使區(qū)域內相關產業(yè)從無到有、從零散到聚集，從而實現(xiàn)區(qū)域整體價值的提升、區(qū)域地塊及物業(yè)的升值，而投資人則從各級開發(fā)中獲得相應的利潤。投資合作架構如圖1所示。

圖1是基本的合作架構，在實際操作過程中，對某項單體的開發(fā)項目，是否需要單獨簽訂投資開發(fā)協(xié)議，需要和政府方深入溝通并以合同形式約定。

運營模式。傳統(tǒng)工業(yè)園的運營中，園區(qū)的服務更多的是企業(yè)自己組織或社會零散提供的形式。而新型產業(yè)綜合體運營模式中，運營商作為政府的授權企業(yè)，為園區(qū)的入園企業(yè)提供一站式服務，統(tǒng)籌協(xié)調組織園區(qū)內各類資源，實現(xiàn)集約化管理，提高服務質量，提升服務檔次。并通過產業(yè)鏈的完善和集約，提高入園企業(yè)產品附加值，其模式見圖2。

盈利模式分析（價值實現(xiàn)方式）。PPP模式投資運營的產業(yè)綜合體，不同的開發(fā)階段有不同的盈利點，是一個短、中、長期結合的投資組合，各階段的利潤來源能為項目帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。整個項目的盈利組成分三大部分，如圖3所示。

此類項目，投資人除獲得正常的投資收益外，還獲得項目的施工總承包利潤（價差收益），同時，該模式能在項目啟動后2～3年內產生現(xiàn)金的流入，緩解資金壓力。實際操作中，應根據(jù)項目的實際特點，結合項目所在地的政策及項目公司的資金情況，合理選擇土地出讓與項目公司自身開發(fā)的比例，合理選擇二級開發(fā)中物業(yè)的租售比例。根據(jù)宣傳、招商進度合理地把握各開發(fā)環(huán)節(jié)的投資節(jié)奏，以實現(xiàn)利潤最大化。

目前國內成功的產業(yè)綜合體投資項目中，投資商依靠前期介入規(guī)劃、與政府的良好合作關系及在園區(qū)內的主導地位，享受了極高的土地紅利，為二級開發(fā)帶來了可觀的利潤，成為了投資商的主要利潤來源，但該項利潤受土地政策的影響較大，有較大的政策風險，前期經濟測算時不應抱過于樂觀的態(tài)度。

退出機制。產業(yè)綜合體的委托開發(fā)是一個長期的合同關系，在合同設計時應設計好合理的退出機制。退出分主動退出和被動退出，被動退出指發(fā)生了不可控制、無法挽回的風險，或項目干系人中有重大違約行為，導致項目難以為繼，項目按協(xié)議約定的條款由政府方接手，屬于風險管控的范疇。這里主要討論主動退出，一般情況，主動退出主要是指項目投資經營方因自身發(fā)展需要，主動選擇轉讓、二次融資等行為。主要有如下常規(guī)辦法：一是股權轉讓，直接將項目轉讓給有意向的專業(yè)公司經營；二是利用房地產信托投資基金（REITS）等資本運作的手段，將持有物業(yè)資產證券化，從而實現(xiàn)實質上的退出；三是持有同類物業(yè)整體打包上市，實現(xiàn)實質上的退出。后兩種辦法在國外的PPP投資項目中被普遍采用。

PPP模式實施企業(yè)運營項目關鍵要素

PPP模式投資的產業(yè)綜合體項目具有長期性、復雜性、綜合性等特點，要成功實施一個這樣的項目，應重點關注以下方面。

產業(yè)科學定位。產業(yè)定位是產業(yè)綜合體投資運營的靈魂，能否結合當?shù)氐馁Y源稟賦、政府的長期規(guī)劃、國家產業(yè)升級和產業(yè)轉移的宏觀形勢，作出科學合理的定位，直接決定了項目的成敗，通常產業(yè)定位應綜合考慮國家、區(qū)域經濟發(fā)展等宏觀因素及區(qū)域人才、人文、政策支持等微觀岡素，并結合以上因素分析項目的發(fā)展?jié)摿?、經濟產出、政策支持、配套服務需求、用地需求、社會效應等要素，結合當?shù)刭Y源稟賦，對項目產業(yè)作出合理科學的定位。

優(yōu)惠政策（政府支持）的爭取。優(yōu)惠政策包括稅收、土地、人才引進、公共服務（醫(yī)療、教育等）等各個方面。政策的支持力度，直接關系到運營商招商的難易程度，關系到人才、企業(yè)聚合的源動力。因此，在投資決策的各階段應充分考慮優(yōu)惠政策的力度，在招商中應加強宣傳。

建筑規(guī)劃、設計質量的把關。規(guī)劃、設計能否很好地體現(xiàn)出產業(yè)的定位，實現(xiàn)決策時候確立的定位意圖，對園區(qū)的持續(xù)招商有決定性影響。同時，建筑規(guī)劃、設計的質量直接關系到后期的園區(qū)環(huán)境品質，關系到客戶（企業(yè)、個人）的使用體驗，因此，項目前期應選擇國際、國內一流的規(guī)劃、設計單位，并對其產出質量嚴格把關。

招商及持續(xù)招商。產業(yè)運營商以產業(yè)運營為核心、以打造產業(yè)集群為重點、以產業(yè)資源做競爭力。產業(yè)的招商、引進是岡區(qū)運營的核心工作。產業(yè)的定位準確與否、地方政策的支持力度、園區(qū)建筑規(guī)劃、設計的質量，最終都將直接影響到運營商的招商。同時，從運營商內部來說，投資決策前應詳細分析自身在投資行業(yè)內的資源優(yōu)勢（也有可能是政府的資源優(yōu)勢或者當?shù)氐馁Y源稟賦），著重打造招商團隊自身的能力，注意主導性企業(yè)的引進（或者直接考慮整合主導型企業(yè)參與產業(yè)綜合體的投資運營）。

投資運營商自身能力的打造。PPP模式投資產業(yè)綜合體，不同于以往的單體項目，它是多類型、多個項目組成的項目群，因此，投資運營商是否具備相關的能力，是項目能否成功實施的關鍵。這些能力應包括以下方面：資本運作、各類項目投資管理、招商、銷售等，作為單個企業(yè)來說，不可能具備整個項目各個環(huán)節(jié)需要的專業(yè)能力，因此，整合相應行業(yè)內相關資源的能力也就顯得尤為重要。

對PPP模式的幾點建議

PPP模式能緩解地方政府債務，提高公共產品和公共服務供給的效率。同時，PPP模式具有長期性、復雜性等特點，投資風險較高，在決策時應加強風險的識別和管控。對投資人來說，BT模式慣有的“短平快”可能會一去不復返，優(yōu)質的BOT項目稀缺，PPP將會是未來的市場方向。這需要投資人能轉變觀念，適應新的市場環(huán)境，基于公司未來的發(fā)展，建議如下。

一是在國家相關政策環(huán)境及全國產業(yè)升級、產業(yè)轉移的大趨勢下，以產業(yè)運營為核心的產業(yè)綜合體投資具有廣闊的市場前景。其短、中、長期投資結合的特點也符合公司發(fā)展的定位要求。建議公司抓試點、抓可復制項目，為公司進入這一領域奠定基礎。

二是建議公司加強自身相關能力的培養(yǎng)，加強規(guī)劃、招商、行業(yè)運營等方面的資源整合能力及靈活度，為公司進入新興的市場提供組織保障。