導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇物業(yè)公司管理體系，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

財(cái)務(wù)管理是對(duì)企業(yè)資金流向的綜合性管理,其涉及企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)體系之中。物業(yè)管理企業(yè)資金的各項(xiàng)活動(dòng)都離不開財(cái)務(wù)管理,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每一環(huán)節(jié)都離不開財(cái)務(wù)的反映和調(diào)控。公司的經(jīng)濟(jì)核算、財(cái)務(wù)監(jiān)督,更是企業(yè)內(nèi)部管理的中樞。財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)各個(gè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域都具有重要的影響。一般來(lái)說(shuō),物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)。因此,物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中具有十分重要的戰(zhàn)略地位。

二、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的一些問(wèn)題

(一)物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者重業(yè)務(wù)而忽視財(cái)務(wù)管理

物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者多是從物業(yè)企業(yè)的基層工作者中晉升到目前的領(lǐng)導(dǎo)崗位上來(lái)的,或至少長(zhǎng)期奮斗在企業(yè)業(yè)務(wù)第一線,他們具有豐富的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn),重視企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理和業(yè)務(wù)拓展,在他們的潛意識(shí)里面往往認(rèn)為業(yè)務(wù)是決定企業(yè)生存與發(fā)展的根本動(dòng)力,缺乏現(xiàn)財(cái)觀和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,對(duì)財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理和發(fā)展過(guò)程中的作用沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí),因而不重視財(cái)務(wù)管理工作。

(二)物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較

低物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)普遍較低,這主要有以下三點(diǎn)原因所致:一是物業(yè)企業(yè)由于是微利甚至是虧損企業(yè),不能吸引人才;二是由于物業(yè)企業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè),一些企業(yè)特別是中小企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為財(cái)務(wù)人員只要會(huì)簡(jiǎn)單的收支、記賬即可,不需要太高的業(yè)務(wù)技能;三是部分物業(yè)企業(yè)在選拔任用財(cái)務(wù)人員時(shí)并非選賢任能,公平競(jìng)爭(zhēng),而是任人唯親,安排一些不具備相應(yīng)會(huì)計(jì)技術(shù)資格的所謂“聽話”財(cái)務(wù)人員擔(dān)任會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人,迎合領(lǐng)導(dǎo)的意圖做賬。比如,筆者接觸到的物業(yè)企業(yè),財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不了解業(yè)務(wù)的來(lái)龍去脈,只是一味地簡(jiǎn)單記賬,將本屬于資本性的支出記入日常的收益性支出;有的集團(tuán)企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)企業(yè)成本費(fèi)用在各分、子公司間列支混亂,導(dǎo)致公司間的收入、支出不相匹配等財(cái)務(wù)處理不規(guī)范現(xiàn)象。不規(guī)范的財(cái)務(wù)處理對(duì)于正確評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益、反應(yīng)企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)支出狀況等都具有不利的影響。通常來(lái)說(shuō),企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量與財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人職業(yè)素質(zhì)的高低具有直接關(guān)系,高素質(zhì)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人會(huì)帶動(dòng)高效的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)。

(三)財(cái)務(wù)工作缺乏細(xì)化管理和日常監(jiān)督

物業(yè)企業(yè)特別是中型以上的物業(yè)企業(yè)所核算管理的小區(qū)往往是多個(gè),而財(cái)務(wù)對(duì)于收入的核算只核算到某個(gè)小區(qū),而對(duì)于具體到每個(gè)小區(qū)的每棟樓、每個(gè)業(yè)主的費(fèi)用收繳情況完全依賴于各個(gè)小區(qū)的手工臺(tái)賬。由于對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)物業(yè)小區(qū)缺少細(xì)化管理和日常監(jiān)督,為一些物業(yè)小區(qū)的負(fù)責(zé)人違規(guī)操作現(xiàn)象給以可乘之機(jī),比如有的企業(yè)對(duì)小區(qū)負(fù)責(zé)人的績(jī)效考核只注重經(jīng)營(yíng)收入而疏于對(duì)代收代付款項(xiàng)的考核,于是出現(xiàn)了一些小區(qū)的負(fù)責(zé)人指使收費(fèi)員將收到的代收代付的款項(xiàng)開成物業(yè)管理費(fèi)的票據(jù)現(xiàn)象,增加小區(qū)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),但記入企業(yè)往來(lái)款項(xiàng)的代收代付賬目卻出現(xiàn)了嚴(yán)重虧損。

三、應(yīng)對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的對(duì)策建議

(一)提升企業(yè)內(nèi)部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任意識(shí)

企業(yè)應(yīng)定期舉行管理培訓(xùn),加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)及員工對(duì)于財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)知,設(shè)置完善的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu),加強(qiáng)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)工作人員的決策參與力度,重視財(cái)務(wù)人員提出的各項(xiàng)建議,尤其是集團(tuán)企業(yè),財(cái)務(wù)人員在企業(yè)決策的前期介入對(duì)于企業(yè)收入、支出的合理分配是至關(guān)重要的。

(二)建立、健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度,并使之得到持續(xù)有效地貫徹執(zhí)行

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定,結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)宗旨和內(nèi)部管理要求,制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時(shí),還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度,配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法,如《收費(fèi)管理辦法》、《小區(qū)臺(tái)賬管理辦法》等等;對(duì)小區(qū)管理者的業(yè)績(jī)考核,既要包括對(duì)經(jīng)營(yíng)收支的考核也要對(duì)代收代付等款項(xiàng)的收支平衡進(jìn)行考評(píng),制定切實(shí)可行的獎(jiǎng)懲措施;對(duì)小區(qū)臺(tái)賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對(duì);對(duì)小區(qū)的收入進(jìn)行定期與不定期的監(jiān)督檢查。詳細(xì)、科學(xué)的財(cái)務(wù)管理制度是企業(yè)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)、全面、有效財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ),物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套完善、科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系,才能規(guī)范企業(yè)自身的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)約束,保證物業(yè)企業(yè)的健康有序發(fā)展。有了健全的財(cái)務(wù)制度筆者認(rèn)為關(guān)鍵還在于持之以恒地貫徹執(zhí)行。有章可循、有法可依是財(cái)務(wù)管理執(zhí)行的基礎(chǔ),如果財(cái)務(wù)制定只停留在理論構(gòu)建階段,不進(jìn)行實(shí)際的貫徹執(zhí)行,對(duì)企業(yè)來(lái)講,也就失去了它存在的意義。

(三)提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì),規(guī)范和健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)工作

規(guī)范化的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)核算是保證企業(yè)財(cái)務(wù)合理正常運(yùn)行的基礎(chǔ),其也是指導(dǎo)管理者作出正確財(cái)務(wù)決策的先決條件。因此,提升財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)技能與素質(zhì)是保證財(cái)務(wù)工作正常進(jìn)行的基礎(chǔ)?？刹扇〉拇胧┯?保證會(huì)計(jì)人員每年完成財(cái)政部規(guī)定的會(huì)計(jì)繼續(xù)教育學(xué)習(xí),定期或不定期的對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn),使有關(guān)人員了解和吃透國(guó)家有關(guān)財(cái)政政策和法規(guī),更好地執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的會(huì)計(jì)制度;健全會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu),按業(yè)務(wù)的需要配置會(huì)計(jì)人員,會(huì)計(jì)人員上崗必須符合國(guó)家規(guī)定的要求;按新制度規(guī)定正確設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目,填制和審核會(huì)計(jì)憑證、登記賬簿、編制財(cái)務(wù)報(bào)告,及時(shí)提供合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的會(huì)計(jì)信息;依照財(cái)經(jīng)法規(guī)和財(cái)務(wù)制度進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,實(shí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。

(四)細(xì)化物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作,加強(qiáng)對(duì)所管轄的各物業(yè)小區(qū)的日常財(cái)務(wù)監(jiān)督

北京市住建委出臺(tái)政策,規(guī)定自2011年1月1日起物業(yè)管理企業(yè)要定期公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況。這給物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作提出了更高的要求。財(cái)務(wù)人員必須將會(huì)計(jì)核算進(jìn)一步細(xì)化,將收支按所管轄的物業(yè)小區(qū)分類核算,特別是成本、費(fèi)用支出的核算,需要平時(shí)的日積月累。如果日常的支出沒(méi)有分清是哪個(gè)物業(yè)小區(qū)的,那么待到下年年初統(tǒng)計(jì)各小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支情況時(shí),財(cái)務(wù)工作是非常被動(dòng)的。為了規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)所轄物業(yè)小區(qū)的日常財(cái)務(wù)監(jiān)督,財(cái)務(wù)人員要定期與不定期的對(duì)物業(yè)小區(qū)的收入臺(tái)賬進(jìn)行檢查和監(jiān)督,與會(huì)計(jì)賬簿進(jìn)行核對(duì)。另外在企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及人員素質(zhì)允許的情況下,引進(jìn)物業(yè)收費(fèi)管理軟件,實(shí)行信息網(wǎng)絡(luò)化辦公。這樣有利于企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員對(duì)各個(gè)物業(yè)小區(qū)的實(shí)時(shí)監(jiān)控。

四、結(jié)論

篇2

關(guān)鍵詞 城市住宅區(qū) 物業(yè)管理公司

中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的當(dāng)今社會(huì)，隨著人們收入的增加，城市市民的生活水平普遍提高，隨之而來(lái)的是對(duì)衣食住行方面更高的需求和期待。人們對(duì)住宅質(zhì)量、居住環(huán)境、配套設(shè)施、管理服務(wù)等方面都有了更高更具體的要求，而這些要求同時(shí)也成為影響房產(chǎn)交易量的重要因素，這種情況下，物業(yè)管理的層次和水平就成為城市住宅區(qū)綜合質(zhì)量的重要考核指標(biāo)，也成為房地產(chǎn)行業(yè)中的重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。一個(gè)綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)成為一個(gè)高質(zhì)量住宅區(qū)的必備要素，而缺乏系統(tǒng)完善的物業(yè)管理顯然是有失競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)。

城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)涉及到住宅區(qū)民主參與和自治等各個(gè)方面，加之當(dāng)前相關(guān)立法和制度還不夠完備，行業(yè)大氣候仍需改善和提高，所以我國(guó)城市住宅區(qū)物業(yè)管理在探索中不斷出現(xiàn)各種問(wèn)題，走了很多彎路，導(dǎo)致住宅區(qū)業(yè)主受氣、開發(fā)商資金受困、政府相關(guān)部門受累的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。

物管企業(yè)作為住宅區(qū)業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商之間的紐帶，同住宅區(qū)自治組織即業(yè)主委員會(huì)等，共同參與城市住宅區(qū)民主管理和自治建設(shè)，物業(yè)管理很多細(xì)節(jié)的處理關(guān)系到整個(gè)住宅區(qū)民主管理和自治管理的水平，時(shí)刻影響著整個(gè)住宅區(qū)的自主治理和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，是和諧社會(huì)要求下和諧社區(qū)的功能性組成部分。而我國(guó)當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的立法不完善直接導(dǎo)致城市住宅區(qū)物管方面的細(xì)節(jié)問(wèn)題無(wú)法可依，各地相關(guān)規(guī)定間的沖突也導(dǎo)致具體問(wèn)題的拖延或矛盾的升級(jí)；物業(yè)管理實(shí)際工作中出現(xiàn)的問(wèn)題更成為住宅區(qū)管理與和諧社區(qū)發(fā)展的障礙，導(dǎo)致住宅區(qū)業(yè)主經(jīng)常由于不滿意物管公司管理模式或以物管公司提供的服務(wù)不能滿足其需求為由不配合住宅區(qū)的管理和自治。

根據(jù)2012-2016年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)，總體來(lái)說(shuō)我國(guó)城市社區(qū)民主與自治管理中的物業(yè)管理水平各地發(fā)展不平衡，相應(yīng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不健全。一些珠三角城市、北京上海等一線城市以及部分沿海城市的物業(yè)管理起步較早，行業(yè)較規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量也較高，相應(yīng)的，相關(guān)的立法比較繁復(fù)，物管收費(fèi)也相對(duì)高。而更多內(nèi)陸城市和小城市的物管業(yè)則存在更多更深的問(wèn)題。且我國(guó)物管業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不健全使得整個(gè)行業(yè)行為缺乏統(tǒng)一的行為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)缺乏法律的監(jiān)管。

具體的，我國(guó)物管行業(yè)的問(wèn)題可劃分為立法與制度方面和實(shí)際運(yùn)作方面兩部分：

一、立法與制度方面

（一）立法落后于實(shí)踐，且各地制度不統(tǒng)一，規(guī)范相互沖突，體系不協(xié)調(diào)。

1994年4月建設(shè)部頒布了33號(hào)令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，其中明確了："住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理"。 直到2003年9月1日，我國(guó)第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》才正式施行。這一條例的推行無(wú)疑對(duì)規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物管企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民的工作與生活環(huán)境提供了重要依據(jù)。但該條例的出臺(tái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于早在上世紀(jì)80年代就開始有的，以深圳地區(qū)為代表的，具備一定發(fā)展程度的物管實(shí)踐，這樣物管的相關(guān)立法在時(shí)間上就遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)管理實(shí)踐。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》在許多地方物業(yè)管理?xiàng)l例出現(xiàn)后誕生，各地不同的物業(yè)管理發(fā)展水平使得立法者對(duì)物管立法有著不同見(jiàn)解，各地物管制度和各自出臺(tái)的條例極不統(tǒng)一，名稱五花八門，內(nèi)容也相去甚遠(yuǎn)，甚至在許多相同相似的事項(xiàng)上存在著截然相反的規(guī)定。制度與制度間沖突，條例內(nèi)部也難以協(xié)調(diào)，而且地方性法規(guī)和制度出現(xiàn)許多與《物業(yè)管理?xiàng)l例》明顯不相同的規(guī)定，使我國(guó)物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性遭到嚴(yán)重破壞。

（二）法律賦予政府過(guò)多行政處罰權(quán)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》和一些地方性法律法規(guī)都規(guī)定了過(guò)多的行政處罰事項(xiàng)。這當(dāng)然的對(duì)違反相關(guān)條例的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有懲戒作用，同時(shí)對(duì)其余物業(yè)服務(wù)企業(yè)具警示作用。但不加分類的對(duì)所有一旦出現(xiàn)違約事項(xiàng)的物業(yè)管理公司就用行政處罰權(quán)進(jìn)行處罰，無(wú)形當(dāng)中是行政管理權(quán)的擴(kuò)大化的體現(xiàn)。以行政罰款為例，首先，行政處罰影響物管企業(yè)和住宅區(qū)業(yè)主雙方的意思自治，物管企業(yè)因?yàn)榭紤]到糾紛后需要向相關(guān)行政部門繳納罰款，在與業(yè)主協(xié)商解決糾紛問(wèn)題時(shí)就會(huì)故意壓低應(yīng)當(dāng)賠償?shù)臄?shù)額，業(yè)益便損失其中。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)終究是以贏利為目的的市場(chǎng)主體，如果行政罰款過(guò)多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了保底盈利必然想盡辦法降低成本，給業(yè)主帶去間接的不利影響。

二、實(shí)際運(yùn)作方面問(wèn)題

除了立法與制度缺陷，物業(yè)管理還存在更多實(shí)際問(wèn)題，這些問(wèn)題橫亙于住宅區(qū)建設(shè)和日常管理中，導(dǎo)致城市住宅區(qū)自治管理不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，致使城市住宅區(qū)自治管理中的矛盾層出不窮，嚴(yán)重阻礙著城市住宅區(qū)的和諧發(fā)展。其中包括：

（一）物業(yè)交付使用后工程質(zhì)量等問(wèn)題。

依照北京建委物業(yè)管理處相關(guān)報(bào)告，物業(yè)糾紛80%以上與開發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)。 交到業(yè)主手中的房屋經(jīng)常出現(xiàn)如天花板及墻壁的滲漏水、裂縫、掉灰等問(wèn)題，給業(yè)主的裝修和生活帶來(lái)諸多麻煩。維修上，業(yè)主通常只能指望物管公司，因?yàn)闃I(yè)主并不清楚開發(fā)商遺留的工程質(zhì)量問(wèn)題在維修上是需要房產(chǎn)開發(fā)商和物管公司雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，共同解決的。這樣一來(lái)，出現(xiàn)問(wèn)題后業(yè)主直接找物管公司問(wèn)責(zé)，而物管公司在不能及時(shí)解決問(wèn)題的情況下，又經(jīng)常把責(zé)任推卸給房產(chǎn)開發(fā)商，從而延誤維修，損害業(yè)主利益，造成業(yè)主與物管公司間的信任危機(jī)。

另外住宅區(qū)在設(shè)計(jì)之初，也并不能在設(shè)計(jì)上周全的考慮到各建筑及其配套設(shè)施的全部實(shí)用性和利用度，很多設(shè)計(jì)的合理性有所欠缺，導(dǎo)致配套設(shè)施的運(yùn)作不理想。例如水景觀設(shè)計(jì)由于建設(shè)和管理成本高成為空池空地；社區(qū)綠化帶被改為停車場(chǎng)或其他經(jīng)營(yíng)用地等，這些問(wèn)題使業(yè)主的生活環(huán)境和質(zhì)量達(dá)不到其購(gòu)房前的心理預(yù)期或合同約定的效果，導(dǎo)致一系列投訴和糾紛的產(chǎn)生。

（二）行業(yè)收費(fèi)不規(guī)范，物業(yè)費(fèi)難收。

由于2004年1月1日起執(zhí)行由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部共同制定并承擔(dān)解釋的物業(yè)管理收費(fèi)辦法中對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收取只有原則性的規(guī)定，規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。但沒(méi)有給出分檔標(biāo)準(zhǔn)或具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各地物業(yè)管理由于沒(méi)有國(guó)家統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司的服務(wù)及產(chǎn)品質(zhì)量也相去甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致許多住宅區(qū)的業(yè)主以物業(yè)沒(méi)有把該做的事情做好，沒(méi)有提供很好的相關(guān)服務(wù)，就只知道收取物業(yè)費(fèi)為由，或者不滿標(biāo)準(zhǔn)不明晰，不公開、不透明、缺乏收費(fèi)明細(xì)的物業(yè)收費(fèi)制度而拒繳或惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致我國(guó)目前很大數(shù)量的物業(yè)管理公司都在保本經(jīng)營(yíng)，甚至虧本經(jīng)營(yíng)。收費(fèi)難成了物管行業(yè)不爭(zhēng)的事實(shí)，物業(yè)費(fèi)收繳率低的問(wèn)題嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。

（三）物業(yè)管理公司缺乏人才，管理制度混亂，服務(wù)水準(zhǔn)欠佳。

每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都需要通過(guò)人才的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，物管行業(yè)也一樣。但目前城市住宅區(qū)物業(yè)管理人員的素質(zhì)整體都不高，學(xué)歷也偏低，創(chuàng)新型和高級(jí)管理人才更少。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因是，在我國(guó)物業(yè)管理人才的培養(yǎng)還未受到高等院校的足夠重視，導(dǎo)致對(duì)物管行業(yè)有系統(tǒng)學(xué)習(xí)和知識(shí)積累的專業(yè)人才數(shù)量比較少，對(duì)于物管從業(yè)人員的培養(yǎng)大多還停留在崗位培訓(xùn)的層面上，且經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的從業(yè)人員數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了日益發(fā)展的物管行業(yè)的整體需求數(shù)量和城市住宅區(qū)的建設(shè)速度。加上我國(guó)當(dāng)前物管行業(yè)的報(bào)酬率不能達(dá)到數(shù)量本就稀少的高素質(zhì)從業(yè)人員的心理預(yù)期，使得物管公司無(wú)法吸引高級(jí)技術(shù)人才和高效管理人才，形成管理人才缺失，管理效率低下的惡性循環(huán)。

按照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)公司從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)是由業(yè)主聘請(qǐng)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理并為業(yè)主提供各種相關(guān)服務(wù)的市場(chǎng)主體。但生活中有的物業(yè)公司在并未得到多數(shù)業(yè)主的委托和許可下強(qiáng)行的對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，甚至在沒(méi)有提議業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)的情況下就擅自擬定業(yè)主公約和物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)行要求業(yè)主簽字，有的物業(yè)公司還巧立名目收取各種費(fèi)用而不提供相關(guān)服務(wù)，這些問(wèn)題都使住宅區(qū)業(yè)主對(duì)物管公司產(chǎn)生強(qiáng)烈抵觸情緒，使得物業(yè)管理更加舉步維艱。這些管理制度上的混亂和物業(yè)公司作為被雇傭方的管理服務(wù)職責(zé)產(chǎn)生了根本性的矛盾，讓業(yè)主感到物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)沒(méi)有達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，甚至違反了先前承諾，導(dǎo)致物管實(shí)踐中問(wèn)題叢生，阻礙住宅區(qū)的日常管理和物管行業(yè)的整體發(fā)展。

另外，我國(guó)物管行業(yè)起步晚，市場(chǎng)門檻低，導(dǎo)致很大數(shù)量的物管企業(yè)資質(zhì)、軟硬件水平都欠佳，僅能為住宅區(qū)業(yè)主提供常規(guī)的管理與服務(wù)。物管企業(yè)的工作人員由于業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊也缺少積極性、靈活性和創(chuàng)造性，對(duì)于科技在工作中的應(yīng)用率就更低，很多住宅區(qū)的管理活動(dòng)仍舊由物管人員單純用人工方式進(jìn)行，不能很好的應(yīng)用先進(jìn)的物業(yè)管理方法可物業(yè)管理軟件去實(shí)現(xiàn)智能化、自動(dòng)化管理，更難以達(dá)到規(guī)?；?、規(guī)范化的管理效果，大大降低了住宅區(qū)民主管理和自治管理的效率。

以上這些制度性問(wèn)題和實(shí)際運(yùn)作上出現(xiàn)的問(wèn)題正嚴(yán)重制約著我國(guó)物管行業(yè)的良性發(fā)展。我國(guó)《房地產(chǎn)業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃》指出，"十二五"期間繼續(xù)增加住房有效供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性需求，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。 我國(guó)住宅市場(chǎng)規(guī)模在保障房制度的推進(jìn)下將穩(wěn)定增長(zhǎng)，住宅物業(yè)的需求在樓市逐漸回暖的背景下將保持相對(duì)穩(wěn)定。預(yù)計(jì) 2014年我國(guó)整體的物業(yè)管理面積將達(dá)到200億平方米，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到7800億的規(guī)模。 可以看出，在接下來(lái)的十幾年間依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市住宅區(qū)物管行業(yè)也將迎接良好的改革期和機(jī)遇期，這一階段中國(guó)物管行業(yè)也將必將呈現(xiàn)出一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、理念提升的發(fā)展局面，最終將物管行業(yè)推進(jìn)到良性運(yùn)轉(zhuǎn)和成熟完善的重要階段。

因此，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，必須首先推進(jìn)相關(guān)立法與制度的建立和完善，整合高效的社會(huì)資源和高素質(zhì)的人才資源，突破物管行業(yè)的運(yùn)作屏障和人才屏障，積極借鑒國(guó)外、香港、深圳等地區(qū)的比較成熟的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和品牌理念等先進(jìn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化，逐步形成我國(guó)物管行業(yè)的質(zhì)量理念和品牌理念，促成物管業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)格局的形成，積極推廣高新技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，通過(guò)各種宣傳渠道和品牌效應(yīng)推進(jìn)城市居民在物業(yè)管理方面消費(fèi)觀的形成與更新。

這些都要求我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，都必須做出順應(yīng)時(shí)代要求和市場(chǎng)變化的革新，最終推動(dòng)行業(yè)本身的發(fā)展繁榮與和諧社會(huì)社區(qū)的建設(shè)。

（作者：中國(guó)人民防化學(xué)院，基礎(chǔ)部軍隊(duì)政治工作教研室，助教）

注釋：

彭杏芳.對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的剖析.法制與社會(huì).2007年（02）期.P543～544

房地產(chǎn)業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃.

物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) .51報(bào)告在線2012-10-24

參考文獻(xiàn)：

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[2]嚴(yán)紅.業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)制之法律思考.政治與法律，2006，（1）.

[3]丁剛毅.新法規(guī)實(shí)施后物業(yè)公司的定位.現(xiàn)代物業(yè)，2008，（9）

[4]張明亮.社區(qū)建設(shè)政策與規(guī)章.中國(guó)社會(huì)出版社，2004年版

篇3

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算 物業(yè)管理 控制

物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)特點(diǎn)決定了全面預(yù)算管理方法同樣要以“細(xì)”為起點(diǎn)，做到細(xì)致入微，對(duì)每一崗位、部門的每一項(xiàng)具體業(yè)務(wù)，都建立起一套相應(yīng)的成本預(yù)算方法，將財(cái)務(wù)管理的觸角延伸到公司的各個(gè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，拓展財(cái)務(wù)管理與服務(wù)職能，才能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)管理 “零”死角，挖掘會(huì)計(jì)核算的潛在價(jià)值?？傊骖A(yù)算管理已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體系不可或缺的重要管理模式。

一、物業(yè)公司應(yīng)用全面預(yù)算管理的必要性

（一）實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體預(yù)算目標(biāo)的要求

只有應(yīng)用全面預(yù)算管理，以計(jì)劃的形式對(duì)組織內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才能夠把集團(tuán)整體預(yù)算目標(biāo)具體化，作為公司的奮斗目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)。

（二）建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求

現(xiàn)代企業(yè)制度的要旨是建立健全科學(xué)的組織管理體系、領(lǐng)導(dǎo)體制和經(jīng)營(yíng)管理制度，全面預(yù)算管理無(wú)疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過(guò)業(yè)務(wù)、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權(quán)授權(quán)，戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源合理配置并真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際需要，進(jìn)而對(duì)作業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略貫徹、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與價(jià)值增長(zhǎng)等方面的最終決策提供支持。

（三）提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

通過(guò)全面預(yù)算管理，才能夠確保企業(yè)一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發(fā)揮財(cái)務(wù)管理對(duì)公司戰(zhàn)略推進(jìn)和業(yè)務(wù)發(fā)展的決策支持與服務(wù)功能，幫助企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、物業(yè)公司實(shí)施全面預(yù)算管理的應(yīng)用策略

（一）全面預(yù)算管理體系的分解

物業(yè)公司整體預(yù)算目標(biāo)的確定，其步驟包括：一是物業(yè)公司根據(jù)集團(tuán)公司對(duì)物業(yè)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃定位，編制年度經(jīng)營(yíng)管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標(biāo)；二是集團(tuán)公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的需要，審批并下達(dá)年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)。

物業(yè)公司各項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)的確定，即橫向分解，其步驟包括：一是物業(yè)公司各項(xiàng)目根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的星級(jí)定位及自身發(fā)展規(guī)劃定位，編制項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標(biāo)；二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的需要，審批并下達(dá)各項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)。第三層面，物業(yè)公司各專業(yè)職能部門預(yù)算目標(biāo)的確定，即縱向分解，其步驟包括：一是各專業(yè)職能部門根據(jù)公司年度質(zhì)量目標(biāo)制定各專業(yè)項(xiàng)目的年度質(zhì)量目標(biāo)，在各項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)管理方案基礎(chǔ)上，結(jié)合各項(xiàng)目類型特點(diǎn)，發(fā)展階段，初步確定專業(yè)項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)；二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的需要，審批并下達(dá)各專業(yè)項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)。

（二）全面預(yù)算管理體系的建立

一家成熟運(yùn)營(yíng)多年的綜合型物業(yè)公司，不僅囊括不同物業(yè)類型，即使同一物業(yè)類型，亦處于不同發(fā)展階段，因此，提供的服務(wù)重點(diǎn)不同，針對(duì)不同的物業(yè)類型、硬件條件和經(jīng)營(yíng)收益情況，制定和實(shí)施不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的管理服務(wù)方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據(jù)公司組織架構(gòu)設(shè)置及職能部門職責(zé)分布，建立全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理體系主要由經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算，經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算，目標(biāo)利潤(rùn)構(gòu)成。

1、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算

物業(yè)公司全面預(yù)算編制起點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算。 物業(yè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車位費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租金收入及其他特約服務(wù)收入組成。其中，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收入比例一般在七八成以上，是收入預(yù)算編制的關(guān)鍵控制點(diǎn)。

2、經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算

物業(yè)公司全面預(yù)算編制重點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算。 從工作流程、節(jié)點(diǎn)入手，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)成本主要由基本投入項(xiàng)目構(gòu)成，即人工成本（管理服務(wù)人員的工資、社保和福利費(fèi)）、辦公費(fèi)（通訊及交通差旅費(fèi)、辦公用品及報(bào)刊費(fèi)、辦公水電費(fèi)、辦公及服務(wù)設(shè)備攤銷、培訓(xùn)費(fèi)用及其他）、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)（安防費(fèi)）、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)、其他成本費(fèi)用等。

3、目標(biāo)利潤(rùn)

物業(yè)公司全面預(yù)算編制核心是目標(biāo)利潤(rùn)。 物業(yè)管理公司主要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理辦法，采用”獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)”經(jīng)營(yíng)方式，建立各項(xiàng)目、各業(yè)務(wù)利潤(rùn)指標(biāo)體系，以月、季度、半年、年度為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，繪制各類指標(biāo)完成進(jìn)度表，以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書約定的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)最低利潤(rùn)為目標(biāo)利潤(rùn)。

（三）全面預(yù)算管理體系的過(guò)程控制

1、建立專業(yè)精細(xì)的物業(yè)管理項(xiàng)目收支系統(tǒng)

通用財(cái)務(wù)軟件僅僅作為公司總體預(yù)算編制和控制工具，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足內(nèi)部深度控制和過(guò)程實(shí)時(shí)管理的需求，為此，物業(yè)公司必須引入先進(jìn)的信息系統(tǒng)軟件，建立專業(yè)精細(xì)的物業(yè)管理項(xiàng)目收支系統(tǒng)服務(wù)，對(duì)各項(xiàng)目、各環(huán)節(jié)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差。

2、建立橫向縱向相結(jié)合的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)

在通用一級(jí)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)上，按照物業(yè)管理公司服務(wù)專項(xiàng)內(nèi)容確定經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本項(xiàng)目及相關(guān)代收代支項(xiàng)目，建立相應(yīng)二級(jí)、三級(jí)科目，在縱向上與專業(yè)項(xiàng)目職能部門關(guān)聯(lián)控制，在橫向上設(shè)置各項(xiàng)目輔助核算系統(tǒng)，切實(shí)做到每一個(gè)管理項(xiàng)目真正意義上的獨(dú)立核算，建立一套與全面預(yù)算管理體系配套的科學(xué)完善的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。

3、編制各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支報(bào)表

通用財(cái)務(wù)報(bào)表反映了物業(yè)公司當(dāng)期整體經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)狀況，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足對(duì)經(jīng)營(yíng)收支細(xì)項(xiàng)精準(zhǔn)管理的需求，為此，物業(yè)公司必須專門編制各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支報(bào)表，作為各級(jí)各類人員參與執(zhí)行全面預(yù)算管理的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

一、制定發(fā)展戰(zhàn)略

清晰而切實(shí)可行的戰(zhàn)略規(guī)劃，是建立在對(duì)宏觀環(huán)境、行業(yè)特征、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和自身實(shí)力的充分理解基礎(chǔ)上的。通過(guò)明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，可以使物業(yè)管理公司確定發(fā)展目標(biāo)，充分挖掘自身潛力，刻意提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，制定相應(yīng)的差異化戰(zhàn)略和多種經(jīng)營(yíng)策略，提升服務(wù)質(zhì)量和品牌策劃戰(zhàn)略，拓展上下游縱向整合戰(zhàn)略，并通過(guò)有效的戰(zhàn)略實(shí)施手段，進(jìn)行戰(zhàn)略目標(biāo)分解，為公司的內(nèi)部管理變革制定行動(dòng)綱領(lǐng)和理論基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上再細(xì)化制定戰(zhàn)略實(shí)施措施，以具體工作開展來(lái)保證戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、完善組織結(jié)構(gòu)

物業(yè)管理公司兼顧物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)兩大業(yè)務(wù)內(nèi)容，因此，健全的組織機(jī)構(gòu)和崗位管理體系是必不可少的。在滿足企業(yè)資質(zhì)的前提下，對(duì)于管理片區(qū)，要根據(jù)片區(qū)的實(shí)際情況配備充足的小區(qū)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，提升物業(yè)服務(wù)等級(jí)和質(zhì)量；對(duì)于管理總部，也要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要配備足夠的職能管理人員和經(jīng)營(yíng)人員，這是因?yàn)椋瑳](méi)有足夠的管理人員幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)承擔(dān)起日常事務(wù)的管理工作，沒(méi)有足夠的參謀人員能夠幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，必將導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)整天忙于應(yīng)付各種瑣碎事件，陷入日常管理的泥潭，難以集中精力站在高端思考公司未來(lái)的發(fā)展方向和發(fā)展策略，常此以往，公司必然始終在出現(xiàn)問(wèn)題－解決問(wèn)題－再出現(xiàn)－再解決的低層次狀態(tài)下循環(huán)，不可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)高效快速的發(fā)展，這在國(guó)內(nèi)的很多物業(yè)管理公司非常普遍。因此，作為物業(yè)管理公司，必須強(qiáng)化總部，加強(qiáng)集中管理能力，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)策劃、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和品牌宣傳等核心職能，將公司的管理提升到一個(gè)新的高度。

三、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域

物業(yè)管理公司在提供房屋、設(shè)備的維修、維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的基本服務(wù)以外，還可進(jìn)行一些增值服務(wù)或綜合服務(wù)，以整合和充分利用社會(huì)資源和社會(huì)服務(wù)供應(yīng)來(lái)提高公司的盈利能力和品牌效益，常見(jiàn)的一般包括：

①生活起居:在衣食方面提供便民服務(wù)。

②教育娛樂(lè)：開辦各種學(xué)校和文化娛樂(lè)活動(dòng)。

③購(gòu)物方面：如裝修裝飾材料、五金水暖以及日用百貨銷售。

④信息方面：業(yè)主與社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的信息集合和平臺(tái)搭建。

⑤經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評(píng)估、公證，家政服務(wù)中介；

⑥廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌、小區(qū)廣播和和小區(qū)的閉路電視等形式進(jìn)行廣告宣傳。

四、建立品牌效應(yīng)

物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是提供高效便捷的服務(wù)，品牌和口碑是物業(yè)公司的最核心能力，因此，物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)社會(huì)資源、片區(qū)特點(diǎn)、外部經(jīng)營(yíng)和內(nèi)部提升的不同需要，提供針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，致力于提升品牌的社會(huì)美譽(yù)度和客戶認(rèn)知度，具體方式可考慮以下幾項(xiàng)：

①政府和公共部門方面：建立與政府機(jī)關(guān)的良好關(guān)系，可以大力發(fā)展學(xué)校，公共服務(wù)部門，政府機(jī)關(guān)外包的后勤業(yè)務(wù)。

②舊小區(qū)方面：變壞事為好事，對(duì)現(xiàn)有的維持小區(qū)，雖然從政治角度等等不能進(jìn)行放棄，但是，可以此為契機(jī)，大力宣傳物業(yè)公司作為誠(chéng)信企業(yè)，其企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)不是以賺錢為目的地，而是以社會(huì)和客戶為中心，樹立物業(yè)公司負(fù)責(zé)任的外部形象。

③新小區(qū)方面：通過(guò)規(guī)范管理大力提高服務(wù)質(zhì)量，健全便民服務(wù)措施，建立良好社區(qū)文化，提升金鼎灣物業(yè)公司的品牌知名度。

④外部項(xiàng)目方面：外部市場(chǎng)項(xiàng)目以單業(yè)主類型物業(yè)項(xiàng)目為主。以個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目為突破口，以點(diǎn)帶面，樹立品牌，帶動(dòng)該類型物業(yè)市場(chǎng)的全面發(fā)展。

⑤資質(zhì)注冊(cè)與質(zhì)量體系認(rèn)證方面：通過(guò)注冊(cè)高級(jí)別資質(zhì)和進(jìn)行iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證，增強(qiáng)公司的宣傳力量，提高客戶的信任度，提升品牌認(rèn)知度。

五、建立嚴(yán)格的成本控制體系

加強(qiáng)成本控制，節(jié)省費(fèi)用支出，建立目標(biāo)成本體系，使得企業(yè)在不影響所提供的服務(wù)質(zhì)量的前提下，達(dá)到成本的持續(xù)降低，是規(guī)范公司內(nèi)部管理，降低消耗，增收節(jié)流的重要工作內(nèi)容；因此，物業(yè)管理公司必須建立嚴(yán)格的成本控制和預(yù)算管理體系，通過(guò)對(duì)工作流程的精細(xì)梳理和權(quán)責(zé)體系的明確界定，對(duì)公司的采購(gòu)成本、營(yíng)銷成本、人力成本、管理成本以及財(cái)務(wù)成本等進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)劃、評(píng)審和優(yōu)化工作，在事先、事中和事后進(jìn)行全方位的成本管理，最終達(dá)到持續(xù)降低成本的目的。

六、規(guī)范業(yè)務(wù)流程

流程是公司創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)制，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行根本性再思考和徹底性再設(shè)計(jì)，理順公司內(nèi)外關(guān)系和工作銜接，從而獲得在成本、質(zhì)量、服務(wù)和速度等方面業(yè)績(jī)的巨大改善，使得企業(yè)能最大限度地適應(yīng)以‘顧客、競(jìng)爭(zhēng)和變化’為特征的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，對(duì)于物業(yè)管理公司這類服務(wù)型企業(yè)至關(guān)重要。

通常意義上，物業(yè)管理的全流程如下：

對(duì)于每一項(xiàng)工作流程，都應(yīng)該明確其工作目標(biāo)、適用范圍、相關(guān)術(shù)語(yǔ)與定義、涉及的部門與崗位以及其負(fù)有的權(quán)責(zé)、工作程序、關(guān)鍵控制點(diǎn)和核心重要輸入輸出，并配以相應(yīng)的操作性表單，保證工作內(nèi)容無(wú)縫銜接、工作人員克盡職守，最終實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)的圓滿完成和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

七、健全人力資源管理體系

物業(yè)管理公司必須建立科學(xué)的人力資源規(guī)劃、嚴(yán)格的績(jī)效考核體系和市場(chǎng)化的薪酬管理體系為核心內(nèi)容的人力資源管理體系，充分調(diào)動(dòng)優(yōu)秀員工的工作積極性和企業(yè)認(rèn)同感，為企業(yè)發(fā)展目標(biāo)提供根本保障。

人力資源規(guī)劃——按現(xiàn)代企業(yè)管理原則編制企業(yè)的人力資源規(guī)劃，包括企業(yè)的人員編制計(jì)劃、人才的職業(yè)生涯規(guī)劃、人才更換和人才儲(chǔ)備計(jì)劃以及員工的培訓(xùn)與教育制度與計(jì)劃等。

績(jī)效考核——建立基于安全指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)、綠化指標(biāo)、設(shè)備指標(biāo)、房管指標(biāo)、客服指標(biāo)、培訓(xùn)指標(biāo)、內(nèi)審指標(biāo)、滿意工程指標(biāo)等九大模塊的kpi指標(biāo)，設(shè)計(jì)考核制度和管理辦法，設(shè)計(jì)考核應(yīng)用表單，指導(dǎo)考核工作開展。

薪酬體系——規(guī)劃公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)劃公司工資及福利方案，使其具有競(jìng)爭(zhēng)力、公平性，并解決員工的后顧之憂，針對(duì)公司發(fā)展需要和不同層次的人員設(shè)計(jì)利益激勵(lì)機(jī)制。

八、建立服務(wù)質(zhì)量管理體系

物業(yè)管理公司作為服務(wù)型企業(yè)，服務(wù)質(zhì)量的保持和提升當(dāng)仁不讓的處于最核心的管理地位。因此，必須實(shí)施全面質(zhì)量管理，綜合運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和方法，通過(guò)實(shí)施質(zhì)量管理的培訓(xùn)與理念灌輸，提高全體員工的質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范員工的服務(wù)行為，完善質(zhì)量責(zé)任制度，為業(yè)主提供充滿人性的個(gè)，全面滿足物業(yè)管理的工作需要。在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作中，可以通過(guò)六西格瑪質(zhì)量管理規(guī)范、iso9000質(zhì)量管理體系以及國(guó)家和地方制定的各項(xiàng)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作為具體的行為準(zhǔn)則來(lái)指導(dǎo)和規(guī)范具體的質(zhì)量管理體系建立工作，增強(qiáng)員工素質(zhì)，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

九、理順與開發(fā)商的工作關(guān)系

物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的好壞，很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)商提供的配套服務(wù)是否完善，是否及時(shí)。當(dāng)前，物業(yè)管理公司與開發(fā)商主要有兩種形式的關(guān)系，一種是完全獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，另一種則是存在隸屬關(guān)系的母子公司。第一種關(guān)系在工作接洽中完全按照國(guó)家和地方相關(guān)法規(guī)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，一般不會(huì)產(chǎn)生人為因素的干擾；而在第二種關(guān)系中，物業(yè)管理公司作為開發(fā)商的下屬企業(yè)，在談判能力和業(yè)務(wù)溝通上處于相當(dāng)劣勢(shì)，開發(fā)商往往會(huì)以顧全大局的名義要求物業(yè)公司盡快接管，容易因“配套不到位、拆遷安置遺留問(wèn)題、房屋質(zhì)量”等諸多問(wèn)題的造成物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾與沖突，因此規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的工作關(guān)系，建立基于契約和權(quán)責(zé)明確的集團(tuán)公司管控模式，也是物業(yè)管理公司和開發(fā)商都應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

1.明晰母子公司管理模式

采取戰(zhàn)略管理型的管控模式更加符合開發(fā)商和物業(yè)管理公司的工作特性，該模式主要用于相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域間的運(yùn)作，強(qiáng)調(diào)集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)監(jiān)控和戰(zhàn)略統(tǒng)一部署，有利于公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展以及戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育，有利于物業(yè)管理公司根據(jù)自身發(fā)展需要獨(dú)立開展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

2.強(qiáng)化內(nèi)部市場(chǎng)化服務(wù)意識(shí)

開發(fā)商和物業(yè)管理公司都應(yīng)建立內(nèi)部市場(chǎng)化服務(wù)理念，規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)，明確業(yè)務(wù)工作內(nèi)容，嚴(yán)守接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，保障物業(yè)工作的有序進(jìn)行。

3.合力解決歷史遺留問(wèn)題

對(duì)于種種歷史遺留問(wèn)題，可由物業(yè)管理公司將問(wèn)題匯總，明確雙方責(zé)任，提出一攬子維修或貨幣補(bǔ)償解決方案，根據(jù)實(shí)際情況與開發(fā)商協(xié)商解決，保證物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行和社會(huì)民生的安定祥和。

4.開發(fā)商加大扶持幫助力度

作為開發(fā)商，應(yīng)將物業(yè)管理公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展納入公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，進(jìn)行有步驟有針對(duì)性的扶持和幫助，在人力、物力、財(cái)力以及工作上給予一定的資源保證，物業(yè)管理公司應(yīng)該注意資源的整合與合理運(yùn)用，盡量提高有限資源的利用效率和效果，保證企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)施。

5.物業(yè)公司建立端正的工作態(tài)度

篇5

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；服務(wù)；質(zhì)量；提升

一、杭州市余杭區(qū)中強(qiáng)物業(yè)調(diào)查現(xiàn)狀分析

（一）調(diào)查對(duì)象

通過(guò)對(duì)杭州市余杭區(qū)中強(qiáng)物業(yè)公司32名員工和小區(qū)的120名業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，其中員工問(wèn)卷收回30份，回收率94%，業(yè)主問(wèn)卷收回100份，回收率83%。

（二）杭州市余杭區(qū)中強(qiáng)物業(yè)發(fā)展調(diào)查現(xiàn)狀

1.企業(yè)員工學(xué)歷水平調(diào)查。通過(guò)對(duì)公司人員學(xué)歷進(jìn)行摸底，我們發(fā)現(xiàn)，杭州市余杭區(qū)中強(qiáng)物業(yè)現(xiàn)有本科學(xué)歷（包括全國(guó)統(tǒng)招本科、自考本科、專升本本科）學(xué)歷人員5人，占公司員工總?cè)藬?shù)的17%，大專人數(shù)為8人，占全體員工總?cè)藬?shù)的27%，17名中專學(xué)歷。通過(guò)數(shù)據(jù)分析，我們知道，杭州市余杭區(qū)中強(qiáng)物業(yè)的高學(xué)歷人數(shù)（本科及本科以上）不多，約占總?cè)藬?shù)的17%，這在一定程度上制約了該公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.企業(yè)員工年齡分布調(diào)查。通過(guò)對(duì)企業(yè)員工年齡結(jié)構(gòu)分析，我們看到，杭州市余杭區(qū)中強(qiáng)物業(yè)的高層管理人員年齡大都在42歲以上，占全體員工的13%；中層管理人員年齡主要集中在32-41歲之間，占28%。而基層工作人員及銷售人員的年齡主要集中在23-31歲，占全體員工的46%；剩下的主要占13%。

表1 杭州市余杭區(qū)中強(qiáng)物業(yè)員工年齡結(jié)構(gòu)

年齡（周歲） >40 30-40 22-30

比例（%） 13% 28% 46% 13%

（3）企業(yè)員工對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升調(diào)查

物業(yè)服務(wù)水平的提升是物業(yè)企業(yè)公司發(fā)展的關(guān)鍵因素。通過(guò)對(duì)杭州市余杭區(qū)中強(qiáng)物業(yè)公司員工的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，員工認(rèn)為公司企業(yè)文化對(duì)物業(yè)水平提升最為重要的人數(shù)為4人，企業(yè)管理水平高低對(duì)物業(yè)水平提升最為重要的人數(shù)為14人，企業(yè)員工綜合素質(zhì)高低對(duì)物業(yè)水平提升最為重要的人數(shù)為6人，小區(qū)的整體品質(zhì)對(duì)物業(yè)水平提升最為重要的人數(shù)為3人，其它原因有3人，具體情況見(jiàn)表2所示。

表2 企業(yè)員工對(duì)物業(yè)水平提升原因的認(rèn)識(shí)調(diào)查表

原因 企業(yè)文化 企業(yè)管理制度 企業(yè)員工素質(zhì) 小區(qū)整體品質(zhì) 其它原因

人數(shù) 4 14 6 3 3

（三）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)水平滿意度調(diào)查現(xiàn)狀

1.業(yè)主對(duì)中強(qiáng)物業(yè)總體滿意度調(diào)查

通過(guò)對(duì)回收的100份問(wèn)卷中分析得出，有18名業(yè)主對(duì)中強(qiáng)物業(yè)物業(yè)服務(wù)水平滿意度為95-100分，表示非常滿意，32名業(yè)主評(píng)分85-94分，表示較為滿意，41名業(yè)主評(píng)分為70-84分，表示不滿意，另外還有9名業(yè)主評(píng)分為70分以下，表示非常不滿意，具體情況見(jiàn)表3所示。

表3 業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果表

分值 95-100分 85-94分 70-84分 70分以下

滿意情況 非常滿意 滿意 不滿意 非常不滿意

人數(shù) 18 32 41 9

我們知道中強(qiáng)物業(yè)整體的物業(yè)服務(wù)水平提升還有很大空間，企業(yè)需要進(jìn)一步改善服務(wù)理念和自己的服務(wù)水平。

2.業(yè)主對(duì)物業(yè)各項(xiàng)服務(wù)的調(diào)查。中強(qiáng)物業(yè)在小區(qū)物業(yè)服務(wù)中有多項(xiàng)服務(wù)，本次調(diào)查主要包括小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)、小區(qū)停車服務(wù)、小區(qū)安全服務(wù)、小區(qū)便利服務(wù)以及其它服務(wù)等四個(gè)方面。通過(guò)對(duì)回收的100份調(diào)查問(wèn)卷發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的停車服務(wù)最為讓業(yè)主不滿意，占到了42%，其次就是小區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)，占到24%，再就是小區(qū)的便利服務(wù)，占到18%，第四位是小區(qū)的便利服務(wù)，占到12%，其它方面占到4%。

二、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度低的原因分析

（一）傳統(tǒng)忠誠(chéng)策略失效

在中強(qiáng)物業(yè)，由于受到傳統(tǒng)業(yè)主滿意策略的影響，企業(yè)在制定業(yè)主滿意度提升策略的過(guò)程中過(guò)于重視業(yè)主入住前階段的形象樹立，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.業(yè)主宣傳管理。中強(qiáng)物業(yè)沿用了傳統(tǒng)的業(yè)主管理模式策略，將過(guò)多的精力放在了企業(yè)宣傳方面，尤其是在業(yè)主入住小區(qū)前期的物業(yè)管理招標(biāo)中，提出多種優(yōu)惠方案，認(rèn)為只要承擔(dān)了小區(qū)的物業(yè)管理，工作就完成，企業(yè)的效益就能夠得到提升，這種短期的業(yè)主管理策略直接影響了中強(qiáng)物業(yè)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.業(yè)主關(guān)系維護(hù)。中強(qiáng)物業(yè)在制定業(yè)主管理服務(wù)策略的過(guò)程中，雖然也制定了相應(yīng)的業(yè)主關(guān)系維護(hù)管理，如定期回訪業(yè)主，為業(yè)主提供相關(guān)的房屋維修技術(shù)支持咨詢和輔導(dǎo)，但是，中強(qiáng)物業(yè)并沒(méi)有將業(yè)主的信息記錄下來(lái)，而是將業(yè)主關(guān)系維護(hù)作為企業(yè)的一項(xiàng)工作來(lái)完成，業(yè)主反饋信息沒(méi)有真正利用起來(lái)，這也就成為制約中強(qiáng)物業(yè)公司業(yè)主忠誠(chéng)管理推廣的重要因素之一。

（二）缺乏專門的管理團(tuán)隊(duì)，優(yōu)秀人才忠誠(chéng)度不高

人才是21世紀(jì)企業(yè)發(fā)展的最為重要的因素之一，缺乏優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和管理制度，企業(yè)一流的項(xiàng)目也會(huì)變成二流、三流。相反，如果有了忠誠(chéng)企業(yè)、素質(zhì)高的團(tuán)隊(duì)，二流、三流的項(xiàng)目也必然成為一流的項(xiàng)目。中強(qiáng)物業(yè)管理層雖然對(duì)業(yè)主忠誠(chéng)管理給予了高度重視，但是由于中強(qiáng)物業(yè)自身管理的限制，尤其是企業(yè)在管理團(tuán)隊(duì)的考核管理方面存在隱患，直接導(dǎo)致中強(qiáng)物業(yè)管理水平提升緩慢。

（三）理念的缺失

在中強(qiáng)物業(yè)中，由于其一貫的家族式經(jīng)營(yíng)模式，致使領(lǐng)導(dǎo)者習(xí)慣了凡事事必躬親的管理理念。經(jīng)營(yíng)者不會(huì)放手去使用人才，不懂得如何去授權(quán)，去發(fā)展業(yè)主忠誠(chéng)管理，這正是中強(qiáng)物業(yè)在剛剛走出業(yè)主忠誠(chéng)管理之后所遇到的管理上的瓶頸。另外，中強(qiáng)物業(yè)中的經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)普遍偏低，因此對(duì)業(yè)主忠誠(chéng)度的認(rèn)識(shí)也往往停留在認(rèn)知層面，沒(méi)有真正做到切實(shí)可行的管理。中強(qiáng)物業(yè)的部分管理者，在遇到業(yè)主投訴過(guò)程中，就表現(xiàn)出極大的不耐煩，這種服務(wù)管理思想不能徹底打破，企業(yè)業(yè)主忠誠(chéng)管理模式就難以切實(shí)執(zhí)行。

三、提升物業(yè)服務(wù)水平的措施

（一）全新業(yè)主滿意度服務(wù)策略

企業(yè)在制定業(yè)主滿意營(yíng)銷策略的過(guò)程中，要打破以往的營(yíng)銷思路，將簡(jiǎn)單的業(yè)主關(guān)系管理發(fā)展成為企業(yè)重要營(yíng)銷戰(zhàn)略，具體包括以下幾方面：

1.業(yè)主數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和完善。企業(yè)前期對(duì)顧客數(shù)據(jù)的收集以及數(shù)據(jù)庫(kù)的管理工作并未重視，目前僅有的記錄也只是限于公司與業(yè)主間發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)產(chǎn)生的訂單及賬務(wù)信息，這顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為了做好業(yè)主關(guān)系營(yíng)銷工作，獲得更多可靠的數(shù)據(jù)，企業(yè)可考慮重新修正業(yè)主數(shù)據(jù)庫(kù)，制定更多的關(guān)鍵指標(biāo)并建立健全這些指標(biāo)收集的渠道和頻率，加強(qiáng)對(duì)收集數(shù)據(jù)的整理和分析工作。

2.進(jìn)行業(yè)主細(xì)分，確定差別化的業(yè)主服務(wù)對(duì)象。業(yè)主細(xì)分是指將一個(gè)大消費(fèi)群體劃分成一個(gè)個(gè)細(xì)分群的過(guò)程，同屬一個(gè)細(xì)分群的消費(fèi)者彼此相似，而隸屬于不同細(xì)分群的消費(fèi)者是視為不同的。業(yè)主細(xì)分是當(dāng)前業(yè)主關(guān)系管理戰(zhàn)略上的一個(gè)流行的話題，通過(guò)細(xì)分可以對(duì)不同的業(yè)主提供有針對(duì)性的服務(wù)，從而為企業(yè)帶來(lái)更大的效益。

（二）完善績(jī)效考核管理機(jī)制，防止優(yōu)秀人才流失

績(jī)效考核管理雖然不是影響員工忠誠(chéng)度的唯一因素，但是薪酬作為員工基本生活的保障，永遠(yuǎn)是員工最為關(guān)心的重要因素之一。企業(yè)應(yīng)該設(shè)計(jì)科學(xué)的績(jī)效考核管理體系，為企業(yè)提供有效地績(jī)效考核管理戰(zhàn)略，可以讓企業(yè)在不加大成本的前提下，不斷提高員工的滿意度，進(jìn)一步培養(yǎng)和提升員工的忠誠(chéng)度。

如何構(gòu)建現(xiàn)階段中強(qiáng)物業(yè)的績(jī)效考核管理體系，需要做出許多準(zhǔn)備工作，具體方面如下：

1.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者意識(shí)的改善。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者作為企業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，在企業(yè)任何制度的制定過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用。尤其是在績(jī)效考核管理制度的建設(shè)方面，更是直接關(guān)系到此項(xiàng)制度的成功與否。中強(qiáng)物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者在對(duì)待績(jī)效考核管理制度的建設(shè)和改良過(guò)程中，首先自己要解放思想，從根本上意識(shí)到績(jī)效考核管理體系的改革是企業(yè)發(fā)展的必然選擇，是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源泉，是提升員工忠誠(chéng)度的重要法寶，只有提出了適合企業(yè)發(fā)展績(jī)效考核管理制度，才能讓員工感覺(jué)到公平、公正。

2.充分的企業(yè)調(diào)研。做績(jī)效考核管理體系的改革，不能停留在幾個(gè)人關(guān)起門來(lái)埋頭研究，而應(yīng)該是在大量的員工調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定出符合公司實(shí)際，同時(shí)又能充分調(diào)動(dòng)員工積極性的績(jī)效考核管理體系。

3.注重績(jī)效考核管理制度執(zhí)行過(guò)程中的事中管理。當(dāng)一項(xiàng)績(jī)效考核管理制度正式執(zhí)行時(shí)，首先不能半途而廢，要做到堅(jiān)持不懈。因?yàn)榭?jī)效考核管理體系的改革，就是將原有體系打破，建立新的體系，這樣必然會(huì)涉及到很多人的切身利益，打破以前的平衡體系。在執(zhí)行新的績(jī)效考核管理體系過(guò)程中，需要經(jīng)常關(guān)注大家對(duì)績(jī)效考核管理體系的認(rèn)識(shí)，這樣能夠讓更多員工意識(shí)到體系的改革是大家的事，從而讓員工感覺(jué)到自己就是企業(yè)的主人，企業(yè)的發(fā)展與我息息相關(guān)，從而提高員工的忠誠(chéng)度。

（三）加強(qiáng)理念的充實(shí)

業(yè)主是企業(yè)的重要資源，這個(gè)理念對(duì)于公司的高管來(lái)說(shuō)更有認(rèn)同感。因此，中強(qiáng)物業(yè)的高管大部分時(shí)間更應(yīng)該是應(yīng)用在處理業(yè)主投訴、同業(yè)主溝通方面。對(duì)于遠(yuǎn)在外地的業(yè)主，管理層更應(yīng)該主動(dòng)出擊，每年都要安排一定的時(shí)間去拜訪、去訪談，而不是將此項(xiàng)工作簡(jiǎn)單的分配給公司業(yè)主關(guān)系管理部去打幾個(gè)電話，發(fā)幾條短信。對(duì)于小區(qū)的居民，管理層更應(yīng)該投入更多的經(jīng)歷，去發(fā)自內(nèi)心的了解自己服務(wù)的不足，管理的不健全，才能真正讓業(yè)主感受到尊重，這樣不僅能夠讓公司員工意識(shí)到公司對(duì)業(yè)主關(guān)系維護(hù)的重要性，讓更多的員工投入到業(yè)主服務(wù)隊(duì)伍當(dāng)中，更能夠讓業(yè)主感覺(jué)到企業(yè)對(duì)自己的重視，拉近同業(yè)主之間的距離，從而能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主的需求，為下一步的市場(chǎng)拓展和發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)創(chuàng)造有利的條件。物業(yè)管理作為一門服務(wù)行業(yè)，從目前來(lái)看，我國(guó)尚處在一個(gè)逐步完善的發(fā)展階段。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的宜居維權(quán)環(huán)保安全等意識(shí)增強(qiáng)，面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，影響物業(yè)管理發(fā)展的因素日益顯現(xiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理需求不斷提高，新情況、新問(wèn)題將不斷出現(xiàn)。如何更好地發(fā)揮物業(yè)企業(yè)作用，提高物業(yè)服務(wù)水平，完善物業(yè)管理職能，成為高度關(guān)注的一項(xiàng)重大課題。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

摘要：物業(yè)在我國(guó)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，服務(wù)性是物業(yè)內(nèi)部管理的基本特點(diǎn)。通過(guò)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算的方法，對(duì)物業(yè)財(cái)務(wù)管理及核算的特征進(jìn)行深入細(xì)致的分析，指出物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題，提出加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算的具體對(duì)策，以推動(dòng)物業(yè)公司健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞 ：物業(yè)公司；財(cái)務(wù)管理；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題；對(duì)策

當(dāng)前，在我國(guó)社會(huì)好大局面下，各行各業(yè)均得到了較快的發(fā)展，物業(yè)管理也不例外。然而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，物業(yè)管理存在著特有的行業(yè)特點(diǎn)。對(duì)于物業(yè)公司而言，要切實(shí)對(duì)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算工作不斷強(qiáng)化，調(diào)整與改進(jìn)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理體系，從而推動(dòng)物業(yè)公司穩(wěn)定發(fā)展。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

1.財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算仍在初級(jí)階段

財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算在企業(yè)中都屬于核心部分，企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)绾瓮耆Q于財(cái)務(wù)管理水平。物業(yè)管理行業(yè)是最近幾年才興起的一個(gè)行業(yè)，目前仍在初級(jí)發(fā)展階段，大部分企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的突出作用認(rèn)識(shí)不足，現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理體系也缺乏完善性，實(shí)際效率不佳。

2.財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算方面的問(wèn)題

會(huì)計(jì)管理基礎(chǔ)工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)的會(huì)計(jì)制度對(duì)各類賬目進(jìn)行分類。原始資料的真實(shí)可靠性低，用于會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)資料不齊全，常出現(xiàn)打白條的情況，會(huì)計(jì)資料的手續(xù)不健全，部分關(guān)鍵性業(yè)務(wù)缺乏必要的合同；會(huì)計(jì)科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點(diǎn)財(cái)產(chǎn)的制度，或者實(shí)際存在該制度，但執(zhí)行力不夠。以上種種現(xiàn)象將嚴(yán)重影響到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、規(guī)范性，無(wú)法將企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)全面的反映，這無(wú)疑阻礙了會(huì)計(jì)報(bào)表使用者的正常作業(yè)。

管理資金力度有待提高。當(dāng)前，資金緊缺已經(jīng)是物業(yè)管理中常見(jiàn)的一種問(wèn)題，其無(wú)論是資金來(lái)源還是資金數(shù)量均十分的有限，具體項(xiàng)目涵蓋了：?jiǎn)?dòng)資金、維修資金、經(jīng)營(yíng)性收入、管理服務(wù)費(fèi)。一般情況下，物業(yè)公司屬于中小企業(yè)規(guī)模，注冊(cè)的資金并不多，資金實(shí)力薄弱，銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量較少，很難向銀行貸款。

成本核算方法太過(guò)單一。關(guān)于成本核算，公司財(cái)務(wù)部門常常是以集中核算為主，設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目，相關(guān)職能部門與管理部門未參與成本核算活動(dòng)中，通常是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理與服務(wù)涉及面廣，一個(gè)公司可對(duì)數(shù)十個(gè)小區(qū)進(jìn)行管理，服務(wù)事項(xiàng)眾多，所以必須精細(xì)化的對(duì)小區(qū)服務(wù)成本進(jìn)行管理，結(jié)合具體的項(xiàng)目與類別明確匹配的明細(xì)分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學(xué)決策具有有力的依據(jù)，達(dá)到企業(yè)管理需求。

會(huì)計(jì)核算體系缺乏統(tǒng)一性國(guó)。由于物業(yè)公司的發(fā)展時(shí)間在我國(guó)還較短，所以實(shí)行的會(huì)計(jì)核算制度缺乏統(tǒng)一性，公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，未充分掌握會(huì)計(jì)核算制度中規(guī)定的要求。此外，公司當(dāng)前采用的會(huì)計(jì)核算管理制度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，為了在市場(chǎng)上更好的發(fā)展，公司應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作，構(gòu)建一套行之有效的會(huì)計(jì)核算體系，以保證財(cái)務(wù)管理水平及效率。

成本管理方法滯后。傳統(tǒng)成本管理的重心主要是實(shí)現(xiàn)預(yù)期的規(guī)模效益；增強(qiáng)與供貨商談判的能力，節(jié)約企業(yè)成本；由財(cái)務(wù)部門對(duì)費(fèi)用有效控制，降低預(yù)算與開支。從上述中可以看出，關(guān)于成本因素方面未進(jìn)行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級(jí)階段中，僅在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施成本管理，而對(duì)于供應(yīng)與服務(wù)方面的成本管理甚少考慮，企業(yè)的市場(chǎng)形象與品牌效應(yīng)關(guān)注的很少，缺乏有利于企業(yè)全面發(fā)展的途徑，也沒(méi)有一套成本管理體系。

二、強(qiáng)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1.對(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理工作加以完善

物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家頒布實(shí)施的有關(guān)文件及時(shí)有效的建賬，不斷強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)力度，以保證會(huì)計(jì)從業(yè)人員都具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)；構(gòu)建并落實(shí)完善的會(huì)計(jì)管理制度；在公司內(nèi)部構(gòu)建匹配的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系，將會(huì)計(jì)具有的監(jiān)督職能作用全面發(fā)揮，認(rèn)真細(xì)致的審核與稽核原始憑證，從而增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息整體質(zhì)量水平。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析

物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)收益來(lái)源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務(wù)后收取的相應(yīng)費(fèi)用；公司通過(guò)多樣化的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)實(shí)施多元化投資，以從中獲取一些經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司要想將自身規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，推動(dòng)財(cái)務(wù)管理順利有序進(jìn)行，就必須將真實(shí)可靠的信息及時(shí)的提供給客戶，這就需要物業(yè)公司對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負(fù)債及資產(chǎn)情況，科學(xué)合理的判斷存在的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，物業(yè)公司還可在市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中了解自身的資金構(gòu)成情況，將閑置的資金投入到其他地方進(jìn)行使用，對(duì)成本運(yùn)轉(zhuǎn)有效控制，完善現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理良好發(fā)展。

3.落實(shí)績(jī)效考核制度

物業(yè)公司要想具有較高的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，擁有一批專業(yè)優(yōu)秀的管理人才、服務(wù)人才與技術(shù)人才是關(guān)鍵，并加強(qiáng)績(jī)效考核，促使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。實(shí)踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業(yè)服務(wù)較高水平，節(jié)約人工成本，加強(qiáng)績(jī)效考核至關(guān)重要。

4.加強(qiáng)資金管理

資金管理過(guò)程中應(yīng)做好以下幾方面的工作：推動(dòng)資金有效運(yùn)行，提高公司整體收入；對(duì)資金實(shí)施跟蹤管理，強(qiáng)化資金利用率，做好資金調(diào)度工作，專門款項(xiàng)用于專門項(xiàng)目，嚴(yán)厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發(fā)生；加強(qiáng)應(yīng)收賬款的催收力度，適當(dāng)?shù)慕档蛻?yīng)付款比例，提高存貨管理水平；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，收取一定的水電費(fèi)押金，與保險(xiǎn)公司、保安公司構(gòu)建良好的合作關(guān)系，從而避免資金風(fēng)險(xiǎn)與索賠風(fēng)險(xiǎn)情況的發(fā)生。

5.構(gòu)建二級(jí)核算與管理制度，集中核算與分散核算并存

當(dāng)前，在我國(guó)房地產(chǎn)的大量開發(fā)下，各類以獨(dú)立核算為主的物業(yè)公司對(duì)多數(shù)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)與項(xiàng)目提供了相應(yīng)的管理與服務(wù)。管理過(guò)程中，這些小區(qū)與服務(wù)項(xiàng)目都明確強(qiáng)調(diào)獨(dú)立進(jìn)行人員、物資、服務(wù)的管理，也就是一級(jí)管理下的二級(jí)管理。此外，為了保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法利益，各小區(qū)應(yīng)設(shè)置專門的業(yè)主委員會(huì)，主要職責(zé)任務(wù)是實(shí)時(shí)監(jiān)督小區(qū)財(cái)務(wù)狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會(huì)計(jì)核算優(yōu)勢(shì)作用全面發(fā)揮，保證核算質(zhì)量，精確的反映與詳細(xì)記錄企業(yè)資金流動(dòng)情況與經(jīng)營(yíng)成果，推動(dòng)公司持續(xù)健康發(fā)展，就必須改革會(huì)計(jì)核算體制，以二級(jí)核算財(cái)務(wù)管理為主。

三、結(jié)論

會(huì)計(jì)核算在物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)核算中占據(jù)核心位置，通過(guò)價(jià)值形式對(duì)公司所有核算單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗、資金占用情況進(jìn)行全面的反映及監(jiān)督。財(cái)務(wù)核算主要是按照審核后所獲得的原始憑證運(yùn)用會(huì)計(jì)科目填制記賬憑證與登記會(huì)計(jì)賬簿，將貨幣作為計(jì)算單位，充分詳細(xì)的對(duì)所有核算單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全程進(jìn)行記錄。隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，要求物業(yè)公司必須具備較高的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，加強(qiáng)自身發(fā)展，并且對(duì)自身發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行深入的分析研究，準(zhǔn)確劃分各部門的職責(zé)權(quán)利，科學(xué)規(guī)劃與計(jì)劃資金運(yùn)作，嚴(yán)格落實(shí)完善的財(cái)務(wù)管理制度，樹立正確的財(cái)務(wù)管理觀念，通過(guò)一系列有效的措施加快公司在現(xiàn)代市場(chǎng)中穩(wěn)步前行。

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篇7

摘 要：物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)。隨著信息時(shí)代的到來(lái)，企業(yè)的生存和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生了根本性的變化。對(duì)于企業(yè)而言，信息化無(wú)論是作為戰(zhàn)略手段還是戰(zhàn)術(shù)手段，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。在信息化時(shí)代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準(zhǔn)確、快速的為居民服務(wù)，要強(qiáng)化物業(yè)意識(shí)，提高物業(yè)的服務(wù)能力，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。

關(guān)鍵詞：油田小區(qū)；物業(yè)管理；信息化管理體系；質(zhì)量；效率

物業(yè)管理系統(tǒng)是現(xiàn)代居住小區(qū)不可缺少的一部分。一個(gè)好的物業(yè)管理系統(tǒng)可以提升小區(qū)的管理水平，使小區(qū)的日常管理更加方便。將計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大功能與現(xiàn)代的管理思想相結(jié)合，建立F代的智能小區(qū)是物業(yè)管理發(fā)展的方向。重視現(xiàn)代化的管理，重視細(xì)致周到的服務(wù)是小區(qū)工作的宗旨。以提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益、管理水平，確保取得最大經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)。本文結(jié)合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效率，以有針對(duì)性的解決工作中的不足。

1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀

互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展為企業(yè)帶來(lái)了極大便利，企業(yè)的運(yùn)行將更多依賴信息系統(tǒng)的支持，信息系統(tǒng)成為確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、運(yùn)行效率的重要手段，甚至成為企業(yè)盈利的直接手段。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的辦公方式效率低，工作強(qiáng)度大。人們需耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力去手工處理那些繁雜、重復(fù)的工作，而手工處理的延時(shí)和差錯(cuò)，正是現(xiàn)代化管理中應(yīng)該去除的弊端。油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。

1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展提高了人們的物質(zhì)生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)也在增強(qiáng)，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質(zhì)量和內(nèi)涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒(méi)有高質(zhì)量的物業(yè)公司提供服務(wù)，是無(wú)法使居民享受到高質(zhì)量的生活品質(zhì)的。在實(shí)際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過(guò)法律武器來(lái)捍衛(wèi)自身的權(quán)益。

造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責(zé)和工作內(nèi)容，有些物業(yè)公司因缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度，在提供服務(wù)時(shí)工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等；其次，小區(qū)的公用設(shè)備應(yīng)缺少維護(hù)而無(wú)法正常使用，這就會(huì)造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會(huì)增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。

1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的途徑

物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)?；?、市場(chǎng)化的進(jìn)程，物業(yè)公司管理的機(jī)構(gòu)也在不斷龐大。與此同時(shí)，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內(nèi)容，要遵守國(guó)家規(guī)定，合理運(yùn)用信息化的手段和技術(shù)，以提高工作的質(zhì)量和效率。在物業(yè)公司內(nèi)部，需要加強(qiáng)工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運(yùn)用信息化的網(wǎng)絡(luò)資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動(dòng)無(wú)人管理、無(wú)紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)。

2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的模塊

油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)人、財(cái)、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內(nèi)部模塊和外部模塊。

2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的內(nèi)部模塊

這是在辦公環(huán)境和場(chǎng)所中實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化辦公和自動(dòng)化辦公的模塊，有利干降低時(shí)間成本、提供工作效率、建設(shè)綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設(shè)定內(nèi)容，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買水、電、煤氣等。每個(gè)項(xiàng)目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡(luò)查詢某一居民的日常生活支出、繳費(fèi)信息，這就大大節(jié)省了時(shí)間和人力成本。油田小區(qū)通過(guò)這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內(nèi)居民的各項(xiàng)生活狀況，實(shí)現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。

2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的外部模塊

外部模塊是要建立一個(gè)豐富和立體資源庫(kù)，每個(gè)社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過(guò)登陸窗口查詢自己個(gè)人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當(dāng)居民對(duì)自己家庭生活支出存在質(zhì)疑時(shí)，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實(shí)現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便干油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實(shí)的數(shù)據(jù)。

3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的系統(tǒng)

3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的需求

油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務(wù)范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應(yīng)性，要注重工作的具體流程和彼此相關(guān)性；為日后的正常使用和系統(tǒng)維護(hù)奠定基礎(chǔ)。

3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的目標(biāo)

首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo)，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設(shè)；其次，系統(tǒng)在建設(shè)中要運(yùn)用現(xiàn)代管理思想，內(nèi)容充分涵蓋物業(yè)公司的各項(xiàng)工作內(nèi)容，要根據(jù)實(shí)際工作需要定制個(gè)性化的系統(tǒng)。在領(lǐng)導(dǎo)層面引起高度重視，繼而投人足夠的人力、物力、財(cái)力資源，以保證系統(tǒng)的開發(fā)確有實(shí)效而又具有應(yīng)用性；第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開發(fā)后要多次調(diào)整，對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價(jià)購(gòu)買后無(wú)人問(wèn)津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價(jià)值。

3.3實(shí)現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的意義

油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)工作過(guò)程的有序性、合理性、程序化，用科學(xué)的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進(jìn)程中存在困難，要實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)的全面分析、深人研究，才能制定出科學(xué)合理的技術(shù)路徑，逐步推進(jìn)工作的順利實(shí)施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融人到信息技術(shù)中，開發(fā)軟件，推動(dòng)油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。

4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的價(jià)值

物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質(zhì)和精神風(fēng)貌決定著工作質(zhì)量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無(wú)死角、繳費(fèi)系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]城市社區(qū)服務(wù)信息化評(píng)價(jià)模型構(gòu)建與指標(biāo)體系研究[J]. 李焱.電子政務(wù). 2013（11）

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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；問(wèn)題；改進(jìn)措施

中圖分類號(hào)：F 290 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）024-0000-01

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們的生活理念也逐漸發(fā)生了變化，對(duì)生活工作環(huán)境的要求越來(lái)越高，物業(yè)管理的重要性日益凸顯。伴隨著國(guó)有企業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，服務(wù)項(xiàng)目的不斷增多，物業(yè)發(fā)展的過(guò)程中也逐漸暴漏出一些問(wèn)題，制約著物業(yè)管理水平的提升和服務(wù)功能的發(fā)揮，業(yè)主對(duì)提高物業(yè)管理水平的訴求越來(lái)越迫切。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，現(xiàn)代物業(yè)單位必須改變舊的工作思路和工作方式，堅(jiān)持走改革創(chuàng)新發(fā)展之路，才能有效解決發(fā)展中遇到的一些問(wèn)題，全面提升物業(yè)管理的水平。

一、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

1.管理人員思想意識(shí)落后

物業(yè)管理人員管理思想落后主要體現(xiàn)在缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)方面，究其原因，主要是長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的“等、靠、要”和“鐵飯碗”思想所致。有些物業(yè)管理人員缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，思想紀(jì)律散漫，工作中缺乏主動(dòng)性，一味地“等政策、聽指令”，很多問(wèn)題需要領(lǐng)導(dǎo)指出了才去做，等到業(yè)主投訴了才解決，導(dǎo)致了管理工作效率低下，始終處于被動(dòng)的局面；缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，在管理過(guò)程中不計(jì)經(jīng)濟(jì)效益，忽視成本控制，對(duì)管理費(fèi)用的支出缺乏合理的規(guī)劃使用，導(dǎo)致物業(yè)管理中過(guò)多的、不必要的成本支出，使企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。顯然，這種在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的落后的管理思想，以難以適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理的水平依舊停滯在舊體制時(shí)代，難以滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。

2.物業(yè)管理的模式落后

走市場(chǎng)化路線是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，雖然近幾年來(lái)，物業(yè)管理水平得到了一定得提升，但受企業(yè)舊的管理體制和管理模式影響，當(dāng)前企業(yè)物業(yè)管理中仍然具有比較濃重的后勤色彩，其管理的協(xié)調(diào)與組織也多是按照以前后勤的管理方式來(lái)進(jìn)行布置和進(jìn)行的，致使企業(yè)物業(yè)管理與當(dāng)前物業(yè)行業(yè)整體的管理水平存在一定的差距，且發(fā)展也相對(duì)緩慢。物業(yè)單位的運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)常需要企業(yè)主體來(lái)輸血解決，人員和管理事項(xiàng)的組織和安排也常后勤管理的模式來(lái)進(jìn)行，這種管理和組織模式一定程度上限制了物業(yè)管理單位的市場(chǎng)化發(fā)展，造成物業(yè)管理效率低、服務(wù)項(xiàng)目少等問(wèn)題。

3.服務(wù)意識(shí)有待提高

物業(yè)管理是典型的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，也是反應(yīng)物業(yè)綜合管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。一些物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)行政管理的思想較重，缺乏服務(wù)意識(shí)，主要體現(xiàn)在服務(wù)項(xiàng)目不多、服務(wù)主動(dòng)性不強(qiáng)、服務(wù)態(tài)度不好、服務(wù)水平不高等方面。由此造成了業(yè)主評(píng)價(jià)不佳，認(rèn)可度不高的情況，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展與整體管理水平的提升也會(huì)受到極大的影響。當(dāng)前我國(guó)企事業(yè)單位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識(shí)普遍差強(qiáng)人意，整體上有待提高，只有樹立起業(yè)主為先、服務(wù)至上的服務(wù)意識(shí)，才能為業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主需求。

二、提升物業(yè)管理水平的措施

針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，要提升物業(yè)管理的水平，關(guān)鍵是要注意經(jīng)營(yíng)管理思想的創(chuàng)新，改變過(guò)去舊的管理思路，堅(jiān)持以市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，以業(yè)主需求為前提，結(jié)合本單位內(nèi)外部實(shí)際情況，健全物業(yè)管理體系，提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，以此來(lái)提升物業(yè)管理的水平。

1.建立健全物業(yè)管理體系

合理完善的物業(yè)管理體系是提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，因此，首先應(yīng)建立一套符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的，能夠體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益的，切實(shí)可行的管理制度，規(guī)范物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理牽扯的范圍廣，涉及到的問(wèn)題較多，包括水、電、暖、氣、交通、環(huán)衛(wèi)等等，都是關(guān)系到業(yè)主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物業(yè)管理制度是非常必要的。這樣即使在物業(yè)管理過(guò)程中遇到問(wèn)題或是產(chǎn)生糾紛，也可以使矛盾得到妥善的解決，使物業(yè)管理做到公開透明、有章可循。制度化的管理可以使物業(yè)公司資金人員的使用，管理事項(xiàng)的安排更趨于科學(xué)化、規(guī)范化，從而為物業(yè)公司整體管理水平的提升打好基礎(chǔ)。

2.提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度

提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度離不開專業(yè)的、現(xiàn)代化的物業(yè)管理人才的支持。物業(yè)管理涉及范圍廣，管理人員需要具備園林綠化、建筑工程、經(jīng)濟(jì)管理等多方面的專業(yè)知識(shí)。培養(yǎng)專業(yè)人才，建設(shè)現(xiàn)代化的管理隊(duì)伍，以此來(lái)保證物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)管理單位快速健康發(fā)展，提升物業(yè)管理市場(chǎng)化水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，可以通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和進(jìn)行業(yè)主意見(jiàn)征集等方式來(lái)避免物業(yè)公司管理的盲目性，使物業(yè)管理公司的發(fā)展方向更趨于市場(chǎng)需求。另外，還可以通過(guò)建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、公開招投標(biāo)機(jī)制等方式提高國(guó)有物業(yè)管理單位的市場(chǎng)化水平。

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【關(guān)鍵詞】物業(yè)公司；質(zhì)量管理

一、物業(yè)管理公司服務(wù)現(xiàn)狀

物業(yè)以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、發(fā)育為依托，發(fā)展迅猛。服務(wù)內(nèi)容涉及房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保潔，綠化養(yǎng)護(hù)，保安，家政等眾多服務(wù)領(lǐng)域。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過(guò)22平方米，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。業(yè)主對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求。

二、東營(yíng)市物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量管理存在的問(wèn)題

1、物業(yè)管理公司缺乏經(jīng)營(yíng)服務(wù)意識(shí)

受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制以及傳統(tǒng)房管思想的影響，部分物業(yè)公司存在官商作風(fēng)，錯(cuò)把自己當(dāng)成管理者和領(lǐng)導(dǎo)者，把交費(fèi)的業(yè)主當(dāng)成被管理者和被領(lǐng)導(dǎo)者，嚴(yán)重缺乏服務(wù)意識(shí)。

2、物業(yè)管理公司缺乏與業(yè)主的溝通

物業(yè)公司對(duì)自己的角色定位錯(cuò)位，導(dǎo)致命令式的管理模式，不與業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)商量，對(duì)敏感問(wèn)題，更不做深入的思想工作和宣傳教育工作，導(dǎo)致雙方溝通障礙。

3、員工素質(zhì)參差不齊

為降低成本，部分物業(yè)公司未按《物業(yè)公司資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定配齊相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員從事服務(wù)，而是大量招收農(nóng)民工，下崗、年老、體弱的富余人員。這些非專業(yè)人員服務(wù)意識(shí)薄弱，不具備相關(guān)資格證書，整體素質(zhì)參差不齊。

4、物業(yè)服務(wù)公司法制觀念淡薄

由于立法具有滯后性，目前我國(guó)相關(guān)法律體系尚不健全。大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域都沒(méi)有懸掛物業(yè)管理?xiàng)l例或者文件條目不清，沒(méi)有把雙方權(quán)利和義務(wù)細(xì)分化，導(dǎo)致許多事情無(wú)章可尋。

5、監(jiān)督、自律機(jī)制欠完善

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，由于缺少嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)督機(jī)制，一些經(jīng)營(yíng)者不按市場(chǎng)規(guī)則辦事，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司工作松懈。

三、服務(wù)質(zhì)量在物業(yè)管理中的重要性

物業(yè)管理主要是通過(guò)提供一系列多方面、多層次、專業(yè)化的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。顯然，服務(wù)貫穿于整個(gè)物業(yè)管理工作，其質(zhì)量好壞是物業(yè)公司成敗的關(guān)鍵。主要體現(xiàn)如下：

1、服務(wù)質(zhì)量直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意程度。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的滿意程度是物業(yè)公司考核自身服務(wù)質(zhì)量的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。

2、服務(wù)質(zhì)量事關(guān)物業(yè)公司聲譽(yù)。物業(yè)公司要想在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地，只有走“樹立企業(yè)形象、創(chuàng)造企業(yè)品牌”之路。良好的企業(yè)形象、知名的企業(yè)品牌，是企業(yè)一項(xiàng)寶貴的無(wú)形資產(chǎn)。

3、服務(wù)質(zhì)量關(guān)乎物業(yè)公司的存亡。公司的存亡取決于經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。服務(wù)工作的好壞直接影響了物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)效益的多少。

四、強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量管理的相關(guān)對(duì)策

1、嚴(yán)格遵守行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保服務(wù)質(zhì)量

我國(guó)的物業(yè)管理，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，發(fā)育情況和發(fā)展過(guò)程不同，且各地對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)識(shí)也不同，這些差異不同程度地帶來(lái)了物業(yè)管理內(nèi)容和服務(wù)提供方面的異化等問(wèn)題。通過(guò)制定物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)，就可起到客觀的衡量和使責(zé)任單位承擔(dān)法律責(zé)任的準(zhǔn)繩作用。

2、從企業(yè)內(nèi)部著手，加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)

要做好服務(wù)，首先從企業(yè)內(nèi)部著手，通過(guò)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者思想的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)員工思想道德素質(zhì)教育，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全體人員的服務(wù)意識(shí)和自身素質(zhì)。

3、規(guī)范服務(wù)用語(yǔ)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

要使物業(yè)服務(wù)人員使用規(guī)范化的服務(wù)用語(yǔ)，物業(yè)公司就必須給予多方面的培訓(xùn)，說(shuō)好普通話，運(yùn)用好語(yǔ)言和面部表情。只有這樣，物業(yè)服務(wù)的整體質(zhì)量才會(huì)提高，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的滿意度才會(huì)提高。

4、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量管理

物業(yè)公司的內(nèi)部質(zhì)量管理主要包括質(zhì)量保證和質(zhì)量控制兩方面的內(nèi)容。

①質(zhì)量保證：要在物業(yè)公司內(nèi)形成一個(gè)以保證產(chǎn)品質(zhì)量為目標(biāo)的職責(zé)和方法的管理體系，確保業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求和利益。

②質(zhì)量控制：物業(yè)管理質(zhì)量控制就是將測(cè)量到的實(shí)際物業(yè)服務(wù)質(zhì)量結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比，并對(duì)其差異采取措施的調(diào)節(jié)。

5、實(shí)行全方位質(zhì)量管理

物業(yè)管理全方位質(zhì)量管理，第一階段：物業(yè)公司全體員工和各個(gè)部門同心協(xié)力，綜合運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和方法，建立完善的質(zhì)量體系，通過(guò)全過(guò)程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全面地滿足住戶需求。第二階段：實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)全方位質(zhì)量管理，要讓住戶完全滿意就應(yīng)提出超出住戶期望，高于其它物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手想不到、不愿做的超值承諾或服務(wù)，并及時(shí)足值甚至超值兌現(xiàn)對(duì)住戶的承諾。第三階段：根據(jù)住戶對(duì)物業(yè)環(huán)境、服務(wù)項(xiàng)目的需求變化推出新的、更高的承諾，吸引更多住戶以達(dá)到更高層次住戶滿意，使之形成對(duì)全企業(yè)發(fā)展有利的良性循環(huán)，使住戶的滿意和忠誠(chéng)不斷得到強(qiáng)化。

6、強(qiáng)化對(duì)企業(yè)人才的培訓(xùn)、管理與監(jiān)督

物業(yè)公司為市場(chǎng)提供的產(chǎn)品是服務(wù)，人才是物業(yè)公司能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。因此，加快人才的培訓(xùn)是物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。為此，物業(yè)公司一方面應(yīng)引進(jìn)一些具有相關(guān)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的高層次管理人才，另一方面還應(yīng)通過(guò)培訓(xùn)、定期考核、評(píng)比等手段，提高物業(yè)公司自身員工的素質(zhì)。

五、總結(jié)

目前物業(yè)管理行業(yè)面臨的困境是嚴(yán)峻的，培養(yǎng)與完善物業(yè)管理市場(chǎng)的路是漫長(zhǎng)又艱巨的，因?yàn)槿藗冇^念的轉(zhuǎn)變是一個(gè)長(zhǎng)期的變化過(guò)程。隨著業(yè)內(nèi)各方面的不懈努力、法律制度的不斷完善、業(yè)主消費(fèi)觀念、認(rèn)知度、消費(fèi)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的不斷規(guī)范，物業(yè)公司會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中得到更多尊重、信任和理解而最終贏得市場(chǎng)，物業(yè)管理行業(yè)的美好愿景一定會(huì)實(shí)現(xiàn)！

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；經(jīng)營(yíng)管理；業(yè)務(wù)流程；策略

物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)基本業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)以現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理理念為思想基礎(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)和重新調(diào)整，以為業(yè)主和非業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。在新形勢(shì)下，以一種經(jīng)營(yíng)管理策略變革和調(diào)整的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

一、物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)和范疇

物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)方面目標(biāo)以區(qū)域內(nèi)部信息化和市場(chǎng)化為基礎(chǔ)，以業(yè)主需求和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理整合開發(fā)為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。通過(guò)制定出的經(jīng)營(yíng)管理方法，在傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)手段的基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題進(jìn)行整合改革，以全新的技術(shù)開發(fā)能力和手段，探尋出相應(yīng)的策略路徑。從項(xiàng)目研究理論范疇來(lái)講，物業(yè)公司管理房屋的維修與修繕、綠化、衛(wèi)生、治安、車輛交通、公用市政設(shè)施、違章建筑和多種生活服務(wù)等。從其涉及的經(jīng)營(yíng)管理范疇來(lái)講，除了以盈利為目的外，還要盡可能的在有限的資源中，重組出滿足業(yè)主需求的新型管理。物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理涉及管理、服務(wù)、樓宇管理、房屋管理、物業(yè)保險(xiǎn)、看護(hù)、綠化等多方面內(nèi)容。需要從整體服務(wù)理念和管理層次上進(jìn)行努力，以達(dá)到滿足業(yè)主需求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

二、物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理策略創(chuàng)新路徑分析

創(chuàng)新原因：原有物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式，注重對(duì)業(yè)務(wù)流程和管理方面的重視，往往忽略了發(fā)展中的問(wèn)題。在此背景管理之下，缺乏變革策略思想，管理經(jīng)營(yíng)中往往處于松散局面，無(wú)遠(yuǎn)期發(fā)展優(yōu)勢(shì)。在企業(yè)管理方略中，以初步管理成效實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理價(jià)值，強(qiáng)調(diào)以業(yè)務(wù)流程重組規(guī)劃管理目標(biāo)，樹立業(yè)務(wù)流程重組管理基本方略，并立足于管理主體，將更有能力在管理層和決策層中實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展契機(jī)。探究路徑如下：

(一)創(chuàng)新管理手段和方法

物業(yè)公司從人員管理角度加強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)管理手段的主要方式就是以優(yōu)化資源配置來(lái)整體提升職工素質(zhì)，尤其在流程化、制度化的管理層面，以綜合素質(zhì)的優(yōu)質(zhì)人才作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)后盾。尤其通過(guò)績(jī)效考核制度，整體實(shí)現(xiàn)管理水平的綜合提升。打造企業(yè)品牌形象：物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理策略創(chuàng)新機(jī)制研究，有賴于通過(guò)打造企業(yè)品牌形象，實(shí)現(xiàn)全方位、科學(xué)化、立體化和多方面協(xié)調(diào)作用機(jī)制管理的全面化，風(fēng)險(xiǎn)化管理分析和評(píng)估體系，并最大限度的滿足客戶需求，帶動(dòng)企業(yè)形象發(fā)展和信譽(yù)度提升，整體拓寬市場(chǎng)占有率。

(二)提升企業(yè)服務(wù)理念宗旨

品牌形象的樹立，需要提升企業(yè)服務(wù)質(zhì)量作為基礎(chǔ)后盾展開，并以優(yōu)質(zhì)客戶資源和特色服務(wù)，整體實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并在滿足客戶需求基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的全新發(fā)展。作為物業(yè)管理方而言，以文化、業(yè)務(wù)、服務(wù)、餐飲服務(wù)，來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)主和自身的雙收，是一項(xiàng)具有拓展前景的策略發(fā)展。

(三)拓寬業(yè)務(wù)渠道及合作發(fā)展

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型中，借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，“取其精華”，并創(chuàng)新自身管理，深層次挖掘和培養(yǎng)優(yōu)秀中層管理人員，并整體縮小與其他企業(yè)的差距。物業(yè)公司為客戶提供購(gòu)置家具服務(wù)或者餐飲服務(wù)等，為公司業(yè)務(wù)的拓展添磚加瓦。物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理策略中，要實(shí)現(xiàn)與行業(yè)共榮發(fā)展，可通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手和密切合作，在商業(yè)化經(jīng)濟(jì)和服務(wù)水平上綜合提升。以完善的管理經(jīng)營(yíng)宗旨，在購(gòu)房和整體開發(fā)階段，為業(yè)主提供完善的綠色服務(wù)。尤其在商機(jī)把握上，以房產(chǎn)客戶在購(gòu)入房產(chǎn)后到入住階段為黃金發(fā)展期，并最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)與管理要以前瞻性和領(lǐng)導(dǎo)力的目光，從策略變更到實(shí)踐，充分實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益統(tǒng)一，立足精英團(tuán)隊(duì)，共謀發(fā)展理念。作為管理者，挖掘發(fā)展目標(biāo)和基本出路中的整體性問(wèn)題，并應(yīng)用管理方式，以硬的技術(shù)和完整的管理制度，獲得企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)重組的勝利果實(shí)。在市場(chǎng)化和經(jīng)濟(jì)化發(fā)展的今天，物業(yè)公司必須以憂患意識(shí)整體實(shí)現(xiàn)一體化目標(biāo)化管理。在經(jīng)營(yíng)管理體系策略改革中，融合法律、評(píng)估、咨詢等相關(guān)業(yè)務(wù)的一體化多元化發(fā)展為契機(jī)，尋求新的發(fā)展路徑。

三、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)與管理要以正確理論指導(dǎo)實(shí)踐，以實(shí)踐鑒別經(jīng)營(yíng)管理成效。本研究為基于現(xiàn)代服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念，提升現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略變更問(wèn)題的路徑策略，通過(guò)多渠道的努力，來(lái)確保企業(yè)為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。在企業(yè)管理和決策為先導(dǎo)的治理環(huán)節(jié)中，落實(shí)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理理念和策略方法，以重組化思考，整體確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理走向正規(guī)化。

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