導(dǎo)語：如何才能寫好一篇鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

 

征收單位：                 （以下簡稱甲方）

被征收單位：       鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）      村       小組 （以下簡稱乙方）

    為了規(guī)范土地征收工作，保障               項目用地需要，甲方根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》和《峽江縣征收土地管理辦法》規(guī)定，需依法征收乙方土地，現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商達成如下協(xié)議：

    一、征收面積及四至

    1、甲方征收乙方土地面積      畝，其中水田           畝，旱地        畝，園地       畝，宅基地      畝，林地及其他土地       畝，未利用土地            畝。

    2、甲方征收乙方土地四至是：東至：           ，南至                      ，西至                               ，北至                     。（詳見征地勘測定界圖）

    二、征地補償費項目及標準

    依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《江西省實施（中華人民共和國土地管理法〉辦法》和《峽江縣征收土地管理辦法》規(guī)定，甲方應(yīng)支付乙方以下征地補償費：

    1、土地補償費：水田每畝       元，旱地每畝       元，園地每畝       元，宅基地每畝       元，林地及其他土地每畝       元，未利用地每畝      元，計人民幣               元。

    2、安置補助費：水田每畝        元，旱地每畝          元，園地每畝        元，宅基地每畝        元，林地及其他土地每畝        元，未利用地每畝        元，計人民幣 叁佰玖拾萬零貳仟肆佰陸拾肆元伍角            元。

    3、青苗及附著物補償費：由青苗核實工作組負責(zé)調(diào)查種類、數(shù)量、權(quán)屬等，補償按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

以上征地補償費共計人民幣                                  元。

    三、付款方式：

    征收土地協(xié)議簽訂后，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向縣政府行文請示撥付征地補償費，經(jīng)縣財政、國土等部門核實報縣政府同意后，由縣財政將征地補償費撥付給鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府必須在7個工作日內(nèi)將征地補償費轉(zhuǎn)付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，不得截留、挪用。

    四、其他事項

1、征收縣城近期規(guī)劃區(qū)內(nèi)和巴邱鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)用于城市建設(shè)的集體耕地，按征收耕地8%的比例預(yù)留土地，用于被征地村組發(fā)展生產(chǎn)、村內(nèi)公益事業(yè)、被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險和解決農(nóng)民生活保障、醫(yī)療保障及就業(yè)培訓(xùn)等。

2、甲方支付給乙方全部征地補償費用后7日內(nèi)，乙方應(yīng)清理完地上青苗及附著物，凈地交給甲方。逾期不交付土地的，甲方有權(quán)依照法律規(guī)定收繳土地。

    3、甲方在告知擬征收土地的位置、范圍后，任何單位和個人不得在擬征收土地范圍上搶栽、搶種、青苗和搶建建筑物、構(gòu)筑物，否則征地時一律不予補償。

    4、甲方征收乙方土地，所有權(quán)歸國家。

五、本協(xié)議一式肆份，甲方兩份，乙方及土地被征收所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府各持壹份，此協(xié)議自簽字之日起生效。

 

 

 

附件：勘測技術(shù)報告及勘測定界圖

 

甲方代表（簽章）                      乙方代表（簽章）

 

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代表（簽章）

 

鑒證單位代表（簽章）

篇2

為進一步加強殯葬管理，遏制封建迷信活動和喪事大操大辦、鋪張浪費歪風(fēng)，推進社會主義精神文明和新農(nóng)村建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《殯葬管理條例》、《省殯葬管理辦法》和《無棣縣殯葬管理辦法》精神，特通知如下：

一、統(tǒng)一思想，充分認識殯葬管理工作的重要性

近年來，經(jīng)過全縣各部門的共同努力，我縣殯葬管理工作取得了顯著成效，土葬回潮得到有效控制，火化率明顯提高，尸體運輸車秩序日趨規(guī)范，喪事大操大辦歪風(fēng)得到有效遏制，有力促進了全縣精神文明建設(shè)。但最近一個時期，我縣個別地方出現(xiàn)了火化率下降、喪葬陋習(xí)抬頭、喪葬用品市場管理混亂等現(xiàn)象，嚴重影響了我縣的良好對外形象。

加強殯葬管理，深化殯葬改革，樹立喪葬新風(fēng)是社會主義精神文明建設(shè)的重要組成部分，是落實科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)和重要舉措，是構(gòu)建和諧社會、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要內(nèi)容，也必將對促進土地資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)境保護，改善無棣對外形象起到積極的促進作用。各級各部門和單位要充分認識殯葬管理工作的重要性、艱巨性和長期性，持之以恒，常抓不懈，推動全縣殯葬改革工作持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。

二、強化措施，扎實推進殯葬管理工作

（一）努力鞏固提高火化率。要采取有效措施，堅決制止土葬回潮，努力鞏固和提高火化率。尤其是當(dāng)前火化率偏低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），更要加大工作力度，盡快扭轉(zhuǎn)被動局面。要逐級簽訂責(zé)任狀，層層落實責(zé)任，明確各級目標，實行量化管理；要健全信息網(wǎng)絡(luò)，建立舉報制度，做到喪事隨發(fā)生隨報告、隨報告隨處置，掌握工作主動權(quán)；要把殯葬管理工作成效列入干部考核內(nèi)容，與各級干部的政治經(jīng)濟待遇掛鉤；要建立殯葬管理工作考核通報制度，促進工作的平衡開展；要加大執(zhí)法力度，對違規(guī)土葬的堅決起尸火化。

（二）堅決制止喪事大操大辦和封建迷信活動。要加大移風(fēng)易俗宣傳力度，廣泛宣傳殯葬改革方面先進典型，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的喪葬觀念，堅持厚養(yǎng)薄葬，不講排場，不搞攀比，倡導(dǎo)文明、節(jié)儉辦喪事的良好風(fēng)氣。大力整治和改善治喪環(huán)境，規(guī)范治喪行為，制止喪事大操大辦和祭祀活動中的封建迷信活動，國家工作人員要帶頭移風(fēng)易俗，營造良好的殯葬改革氛圍。對于喪事奢辦、收受禮金等行為要予以嚴肅查處。

（三）認真搞好喪葬用品市場清理。要繼續(xù)抓好喪葬用品市場的清理整頓，嚴厲打擊違規(guī)違法生產(chǎn)、銷售封建迷信喪葬用品行為，規(guī)范喪葬用品生產(chǎn)經(jīng)營市場。加強對運尸車輛的管理，做到合理布局，持證運營。對報廢、無牌照、私自改裝和年審不合格的車輛，一律不準用于殯葬運輸。縣公安、交通、工商、城管執(zhí)法等部門要在縣民政部門的統(tǒng)一組織下，各司其職，密切配合，加大喪葬用品市場清理整頓力度，確保取得實效。

（四）加強農(nóng)村公益性公墓、骨灰堂建設(shè)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要因地制宜，合理規(guī)劃，不斷推行村級公益性公墓和骨灰堂建設(shè)，使死者安其所、生者有其慰，保障群眾的喪葬需要。嚴禁在耕地、林地、干線公路兩側(cè)1000米以內(nèi)埋設(shè)墳頭，逐步實現(xiàn)全縣耕地、林地?zé)o墳化和骨灰安葬公墓化。

三、加強領(lǐng)導(dǎo)，確保各項措施落到實處

殯葬管理工作涉及面廣，政策性強，直接觸及有關(guān)方面的切身利益和當(dāng)?shù)厝罕姷膯试崃?xí)俗，工作難度較大，必須加強領(lǐng)導(dǎo)，狠抓落實。

一是加強宣傳。利用會議、媒體等多種形式，廣泛、深入、持久地宣傳國務(wù)院《殯葬管理條例》、《省殯葬管理辦法》和《無棣縣殯葬管理辦法》，做到家喻戶曉，人人明白，引導(dǎo)廣大群眾不斷更新喪葬觀念，努力營造全社會重視、支持殯葬管理工作的濃厚氛圍。

篇3

為進一步加強我市房地抵押管理工作，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》、《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律、規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、當(dāng)事人在買賣、貨物運輸、加工承攬等經(jīng)濟活動中產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系時，以房地產(chǎn)作為債務(wù)履行的擔(dān)保而申請房地產(chǎn)抵押登記的，房地產(chǎn)登記部門（以下簡稱“登記部門”）應(yīng)當(dāng)依法予以登記。

二、政府部門、企事業(yè)單位或者個人按照中國人民銀行《貸款通則（試行）》的規(guī)定，委托銀行貨款產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的，以房地產(chǎn)進行抵押的，登記部門應(yīng)當(dāng)依法予以登記。

三、境內(nèi)的外商投資企業(yè)向境外金融機構(gòu)、非金融機構(gòu)或者個人借款，以自己或者第三者合法擁有的房地產(chǎn)進行抵押的，抵押人除應(yīng)按照登記部門的要求提交有關(guān)文件外，還應(yīng)攜帶國家外匯管理機關(guān)核發(fā)的《外債登記證》、《外債簽約情況表》、《對外擔(dān)保書》以及《對外擔(dān)保登記表》申請辦理抵押登記。對于符合房地產(chǎn)抵押登記有關(guān)規(guī)定的，登記機關(guān)依法予以登記。

四、因境內(nèi)個人之間的合法借貸行為，當(dāng)事人以房地產(chǎn)作為債務(wù)履行擔(dān)保而申請房地產(chǎn)抵押登記的，登記部門應(yīng)當(dāng)依法予以登記。

五、購房人以經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記的商品房預(yù)售契約進行抵押的，登記部門應(yīng)當(dāng)依法予以登記。抵押登記的有關(guān)內(nèi)容須在預(yù)售契約（含所有正本、副本）中注記。當(dāng)?shù)盅旱念A(yù)售房屋的抵押情況注記到相應(yīng)的權(quán)屬證件上。

六、以出讓國有土地在建工程已完工部分進行抵押的，其國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時抵押。登記部門應(yīng)當(dāng)依法予以登記，同時抵押登記的有關(guān)內(nèi)容在該工程占用土地的國有土地使用證上注明。在建工程在抵押期間竣工的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，申請辦理房地產(chǎn)抵押登記。

七、以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占用集體土地所建廠房進行抵押的，其占用范圍的集體土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時抵押。登記部門應(yīng)當(dāng)按照國有土地上房地產(chǎn)抵押登記的有關(guān)規(guī)定及下列要求依法予以登記。

（一）抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交該廠房所占用的集體土地所有權(quán)人（以下簡稱土地所有權(quán)人）出具的證明，包括：

1.當(dāng)?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)后，該集體土地需要轉(zhuǎn)為國有土地時，土地所有權(quán)人同意該宗土地證為國有；

2.土地所有權(quán)人關(guān)于征用土地的補償費用是否由抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)囊庖姟?/p>

篇4

“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”是我國的基本國策，我們要以新的發(fā)展理念為統(tǒng)領(lǐng)，毫不動搖地堅持最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，要像保護大熊貓一樣的保護耕地，堅決守住耕地保護紅線和糧食安全底線，堅定不移推進節(jié)約集約用地，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)健康發(fā)展。

一、土地是人類生存發(fā)展之本，節(jié)約集約利用土地是經(jīng)濟社會發(fā)展必由之路。

節(jié)約集約用地，不僅關(guān)系當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展，而且關(guān)系國家長遠利益和民族生存根基。節(jié)約集約用地，一是要節(jié)約用地。認真執(zhí)行土地總體利用規(guī)劃和年度計劃，各項建設(shè)都要盡量節(jié)省用地，千方百計不占或少占耕地。二是要集約用地，必須提高每宗建設(shè)用地投入產(chǎn)出的強度，提高土地利用的集約化程度。三是要通過整合置換和儲備，合理安排土地投放的數(shù)量和節(jié)奏，改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。

《雙峰縣農(nóng)村村民建設(shè)占補平衡管理辦法》和《雙峰縣農(nóng)村宅基地管理辦法》的實施，在嚴格農(nóng)村土地管理，加強土地調(diào)控，推進土地節(jié)約集約利用方面做出了明確規(guī)定。一是農(nóng)村宅基地建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村規(guī)劃，堅持先規(guī)劃后建設(shè)。二是嚴格控制占用耕地特別是水田建造住宅，嚴禁占用基本農(nóng)田建造住宅。三是農(nóng)村居民新建、改建、擴建住宅，應(yīng)當(dāng)充分利用本集體經(jīng)濟組織內(nèi)空閑地和原有宅基地，村內(nèi)有空閑地和原有宅基地未充分利用的，原則上不批準新宅基地，并嚴格宅基地面積標準。四是村民自治組織應(yīng)依據(jù)本地鄉(xiāng)規(guī)民約，采取具體可行措施，做好宅基地退還工作，積極推進“空心村”治理、舊宅基地及其他廢棄建設(shè)用地復(fù)墾，復(fù)墾增加的耕地優(yōu)先用于補充村民建房占用的耕地，縣人民政府通過以獎方式，對積極開展復(fù)墾增加耕地的，適當(dāng)獎勵復(fù)墾人。五是村級基層組織負責(zé)制訂村莊規(guī)劃和農(nóng)村宅基地管理自治章程，村級國土資源協(xié)管員是農(nóng)村宅基地管理的直接責(zé)任人。

二、保護耕地紅線、保護科學(xué)發(fā)展。

篇5

關(guān)鍵詞：建設(shè)項目；用地；預(yù)審

中圖分類號： DF455 文獻標識碼： A 文章編號：

建設(shè)項目用地預(yù)審，是指國土資源管理部門在建設(shè)項目審批、核準、備案階段，依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進行的審查。

建設(shè)項目用地預(yù)審是《土地管理法》確立的一項基本管理制度，是實施土地利用總體規(guī)劃、嚴格土地用途管制的一項基本政策工具，也是國家基本建設(shè)管理程序的必要環(huán)節(jié)。

一、預(yù)審時機

根據(jù)《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部第42號令），需審批的建設(shè)項目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請；需核準的建設(shè)項目在項目申請報告核準前，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請；需備案的建設(shè)項目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請。

二、預(yù)審所依據(jù)的法律法規(guī)

（1）《中華人民共和國土地管理法》第五十二條：“建設(shè)項目可行性研究論證時，土地行政主管部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和建設(shè)用地標準，對建設(shè)用地有關(guān)事項進行審查，并提出審查意見”。

（2）《

（3）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）明確要求：“項目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門申報核準或?qū)徟ㄔO(shè)項目時，必須附國土資源部門預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準或批準建設(shè)項目”。

（4）《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部42號令）第十四條：“預(yù)審意見是有關(guān)部門審批項目可行性研究報告、核準項目申請報告的必備文件”；第十五條：“未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的，不得批復(fù)可行性研究報告、核準項目申請報告；不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)”。

三、預(yù)審所涉及的部門規(guī)章及文件

（1）《關(guān)于進一步加強和改進建設(shè)項目用地預(yù)審工作的通知》（國土資發(fā)[2012]74號）

通知指出：深化對用地預(yù)審內(nèi)容的實質(zhì)性審查，進一步做好對擬建項目選址、用地規(guī)模、占地類型、補充耕地初步方案等內(nèi)容的審查，確保耕地保護和節(jié)約集約用地各項政策要求的落實；強化對建設(shè)項目征地補償費標準的審查，切實維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；加強對礦山項目等土地復(fù)墾資金落實情況的審查，促進礦山環(huán)境恢復(fù)治理和生態(tài)環(huán)境保護。需在用地預(yù)審階段提交地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告和壓覆重要礦產(chǎn)資源證明材料的，要做好對有關(guān)內(nèi)容的審查把關(guān)。

建設(shè)項目使用土地，必須嚴格按照有關(guān)規(guī)定申請用地預(yù)審，未經(jīng)預(yù)審或預(yù)審未通過的，不得申請審批（核準）項目，不得申請建設(shè)用地審批。

（2）《關(guān)于在建設(shè)項目用地預(yù)審中做好實地踏勘和論證工作有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2008〕41號）

通知規(guī)定凡屬下列情形的建設(shè)項目，在用地預(yù)審中應(yīng)當(dāng)進行實地踏勘和論證：(一)線性工程。占用基本農(nóng)田達到100公頃的公路、鐵路、管道等線性工程項目。其中，占用基本農(nóng)田在200公頃以下的建設(shè)項目，委托項目所在地省級國土資源管理部門組織實地踏勘和論證。(二)面(塊)狀工程。項目占用基本農(nóng)田達到35公頃的能源、礦山、水利設(shè)施等面(塊)狀建設(shè)項目。其中，占用基本農(nóng)田在70公頃以下的建設(shè)項目，委托項目所在地省級國土資源管理部門組織實地踏勘和論證。

四、 預(yù)審原則

（1）符合土地利用總體規(guī)劃

項目用地是否符合土地利用總體規(guī)劃是用地預(yù)審的首要審查要點，項目用地列入省級規(guī)劃、市（縣）級規(guī)劃或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)級規(guī)劃中的任何一個，都視為符合規(guī)劃。列入規(guī)劃的表現(xiàn)形式包括：a、列入土地利用總體規(guī)劃重點建設(shè)項目清單；b、用地位置在土地利用總體規(guī)劃圖上反映出來，并納入允許建設(shè)用地區(qū)范疇。

（2）保護耕地、特別是基本農(nóng)田

建設(shè)項目用地在選址階段盡量少占耕地，避免占用基本農(nóng)田，如占用，用地預(yù)審和后期用地報批手續(xù)將會更加繁瑣。

（3）合理和集約節(jié)約利用土地

各類建設(shè)項目在用地設(shè)計上，應(yīng)嚴格按照《工程建設(shè)項目用地控制指標》的要求，避免土地浪費。

五、 建設(shè)項目用地預(yù)審審批權(quán)限

《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部令第42號）第四條規(guī)定：建設(shè)項目用地預(yù)審實行分級預(yù)審。

需人民政府或有批準權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項目，由該人民政府的國土資源管理部門預(yù)審。

需核準和備案的建設(shè)項目，由與核準、備案機關(guān)同級的國土資源管理部門預(yù)審。

應(yīng)當(dāng)由國土資源部預(yù)審的建設(shè)項目，國土資源部委托項目所在地的省級國土資源管理部門受理，但建設(shè)項目占用規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)土地的，委托市級國土資源管理部門受理。受理后，提出初審意見，轉(zhuǎn)報國土資源部。

六、 建設(shè)用地預(yù)審審查依據(jù)

（1）《土地管理法》等國家有關(guān)法律法規(guī)和部門規(guī)章；

（2）經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃、計劃和行業(yè)用地標準；

（3）經(jīng)國務(wù)院（發(fā)展改革委、國務(wù)院有關(guān)部門）批準的有關(guān)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

（4）發(fā)展改革等行業(yè)部門項目建議書的批復(fù)；

（5）《限制供地目錄》 《禁止供地目錄》；

（6）發(fā)展改革等部門同意開展前期工作告知意見。

七、 建設(shè)用地預(yù)審審查主要內(nèi)容

（1）建設(shè)項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；

（2）建設(shè)項目用地規(guī)模是否符合有關(guān)建設(shè)用地指標的規(guī)定；

（3）建設(shè)項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；

（4）征地補償費用和礦山項目土地復(fù)墾資金的擬安排情況；

（5）屬《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設(shè)項目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的修改方案、規(guī)劃修改對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

八、 建設(shè)用地預(yù)審材料的基本要求

根據(jù)《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，已批準項目建議書的審批類建設(shè)項目與需備案的建設(shè)項目申請用地預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（1）建設(shè)項目用地預(yù)審申請表；

（2）建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告，內(nèi)容包括擬建項目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據(jù)和適用建設(shè)用地指標情況、補充耕地初步方案、征地補償費用和礦山項目土地復(fù)墾資金的擬安排情況等；

（3）項目建議書批復(fù)文件或者項目備案批準文件；

（4）單獨選址建設(shè)項目擬選址位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告；

（5）單獨選址建設(shè)項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。

直接審批可行性研究報告的審批類建設(shè)項目與需核準的建設(shè)項目，申請用地預(yù)審的不提交前款第（三）、（四）、（五）項材料。項目單位應(yīng)當(dāng)在用地預(yù)審?fù)瓿珊?，申請用地審批前，依?jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，辦理地質(zhì)災(zāi)害危險性評估與礦產(chǎn)資源壓覆情況證明等手續(xù)。

受國土資源部委托負責(zé)初審的國土資源管理部門在轉(zhuǎn)報用地預(yù)審申請時，應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

A、依據(jù)本辦法第十一條的有關(guān)規(guī)定，對申報材料作出的初步審查意見。

B、標注項目用地范圍的縣級以上土地利用總體規(guī)劃圖及相關(guān)圖件；

C、屬于《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設(shè)項目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)出具經(jīng)相關(guān)部門和專家論證的規(guī)劃修改方案、規(guī)劃修改對規(guī)劃實施影響評估報告和修改規(guī)劃聽證會紀要。

關(guān)于耕地占卜平衡，可以采取兩種方式：

——委托補充（較為普遍）：以繳納耕地開墾費的方式委托當(dāng)?shù)貒敛块T補充，并以一般耕地和基本農(nóng)田的耕地開墾費繳費標準；需足額納入工程預(yù)算，即在工程投資預(yù)算中列明耕地開墾費數(shù)額。

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[關(guān)鍵字] 土地管理 土地管理制度 改革

[中圖分類號] TU98 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2013）-1-10-1

隨著我國工業(yè)化進程的加快，土地已經(jīng)成為稀缺資源。隨著土地資源的不斷開發(fā)和利用，可用的土地越來越少，這就需要我國的國土資源管理部門通過一些強而有效的手段，在政治、經(jīng)濟、法律等方面采取一定的措施，才能合理有效的利用有限的土地資源，為我國的的經(jīng)濟建設(shè)發(fā)揮重要的作用。

1 我國土地管理制度現(xiàn)狀

我國的現(xiàn)行的《土地管理法》中明確的規(guī)定了土地的使用用途，其中包括耕地的保護制度、土地登記制度、土地轉(zhuǎn)讓制度、城市房地產(chǎn)開發(fā)制度等等，隨著我國的經(jīng)濟的不斷發(fā)展，逐步加速的城鎮(zhèn)化建設(shè)和工業(yè)用地的需求，使得我國現(xiàn)階段的《土地管理法》及后續(xù)的相關(guān)法律政策中出現(xiàn)了很多問題，主要包括以下兩個方面：

1.1 城市方面

1.1.1 地產(chǎn)權(quán)制度還不夠完善。我國的《土地管理法》中明確的指出土地歸國家所有，在管理上由國家政府直接垂直管理，地方政府則沒有權(quán)利進行土地管理，其中，土地利益的分配是由國家直接進行調(diào)控和掌握，國家政府通過國家國務(wù)院下屬的國土資源部直接進行具體事宜的操作。

土地是國家所有，在涉及土地使用時，需要國家對土地進行管理登記，目前，在登記中存在登記不及時、土地變更、房屋買賣信息不能及時獲取和土地使用情況不明的現(xiàn)象，在很大程度上使土地管理部門難以實現(xiàn)對土地的管理和操作，致使在國土資源管理部門在對土地的管理上難以作為，不能形成高效的處置方式。

土地權(quán)利結(jié)構(gòu)不合理，在土地的使用權(quán)和所有權(quán)上還存在著一定的爭議，根據(jù)《物權(quán)法》中的解釋，土地的建設(shè)可以在所用土地的地上、地下進行，并對建設(shè)的建筑有使用權(quán)，但是卻沒有明確的規(guī)定土地空間分割后的所屬權(quán)，造成土地資源的閑置，形成了土地資源的浪費。

1.1.2 土地價格機制還不夠完善。在我國的各個省份和各個城市中都存在土地的價格問題，在土地的使用上，商業(yè)用地、工業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地都存在著不同的差價，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地的使用價格也隨行就市上漲，快慢不一，在管理起來就增加了監(jiān)管的困難。土地的價格沒有一個統(tǒng)一的標準，由于土地是國家所有，屬于一種壟斷性資源，在土地的使用價格上沒能和經(jīng)濟的發(fā)展有機結(jié)合，造成實際地價低于市場價格。土地的丈量存在死角，造成不少的隱形土地，這些土地也在干擾正常的土地使用價格。

1.1.3 土地儲備制度還不夠完善。土地的儲備機構(gòu)屬于政府序列，在權(quán)利的行使中往往忽略了市場的實際需求，造成實際情況與市場的脫節(jié)。

在土地的收購過程中，土地儲備機構(gòu)設(shè)定的回收價格有高有低，混亂不堪，使得工作開展起來相當(dāng)困難，處理不好會給政府部門造成不良形象。

土地回收資金來源單一，基本都是通過銀行的貸款來實施的收購，這樣一旦經(jīng)濟不景氣的時候，很容易給銀行和土地儲備部門帶來巨大損失。

1.1.4 征地制度不夠合理。在對土地進行征收的時候，政府部門給出的收購價格，往往沒有考慮到市場的因素，難以讓被征土地的人們信服，價格上也難盡人意。

1.2 農(nóng)村方面

1.2.1 現(xiàn)行制度立法的問題。由于我國的農(nóng)村土地采用的集體所有權(quán)制，在土地的出讓和運用上受到了極大的限制。

政府在對農(nóng)村的土地的進行征收，給出的價格低于市場價格，農(nóng)村人民對價格的不滿意，進行上訪時，政府又是仲裁者，使得土地出讓者有苦難言。在土地違法事件的處理上不嚴謹、不科學(xué)，造成土地違法現(xiàn)象屢禁不止。

1.2.2 城鎮(zhèn)化造成土地資源浪費。在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中，大量的農(nóng)村勞動力流向了城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，使得農(nóng)村人口減少，出現(xiàn)了土地空閑，住宅空閑的現(xiàn)象，并且有越演越烈的趨勢，土地資源管理部門的制度沒能及時跟上，恰當(dāng)處理閑置的土地，造成了土地資源的浪費。

2 我國土地管理制度的改革策略

2.1 完善城市和農(nóng)村土地管理制度。第一：在城市土地資源管理上，要明確土地的所屬權(quán)，從上到下建立起合理有效的制度，緊密結(jié)合市場經(jīng)濟，明確土地的價值。第二：建立土地管理信息平臺網(wǎng)絡(luò)，在土地使用、出租、轉(zhuǎn)讓等方面形成信息化管理，簡化手續(xù)的辦理，對土地的督察形成實時監(jiān)控。第三：公開土地的使用情況，形成公開透明的機制，使全社會都可以進行監(jiān)督，建立起一套發(fā)現(xiàn)問題可以隨時舉報的機制。第四：土地資源管理部要努力開通新融資渠道，保證資金的來源穩(wěn)定。第五：在農(nóng)村方面國家需要進行立法修改現(xiàn)有的《土地管理法》，對其中的不和時宜的規(guī)定進行修改或者刪除，在土地增收方面要保證農(nóng)民的基本利益。第六：在對于土地的違法犯罪方面，要加強懲罰力度。第七：在對空閑土地、隱形土地進行及時的處理。第八：建立起土地的有償使用制度，深層次開展土地管理改革。

2.2 優(yōu)化土地利用規(guī)劃體系和執(zhí)法監(jiān)管體系。首先，建立完善的規(guī)劃體系，在土地的合理利用上要本著科學(xué)嚴謹?shù)膽B(tài)度進行多方求證，在制定規(guī)劃時考慮多方因素，使之符合市場規(guī)律。其次，建立執(zhí)法監(jiān)管機構(gòu)，在土地的使用和管理方面，對于違法違規(guī)操作的土地進行查處并做出處罰。

2.3 進行土地財稅制度改革。在對土地的財稅制度上進行改革，以保證開發(fā)商、農(nóng)民的利益為基礎(chǔ)，政府要處理好和土地相關(guān)的各項事宜，保證土地財政的可持續(xù)性發(fā)展，發(fā)揮對閑置土地、隱性土地的管理上的督導(dǎo)作用，通過檢查對土地的管理實行定向考核，避免土地的浪費。

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為進一步貫徹落實國務(wù)院新修訂的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（以下簡稱《新條例》），加強耕地占用稅征收管理工作，促進土地集約節(jié)約利用，根據(jù)《*省人民政府關(guān)于貫徹執(zhí)行新修訂的<中華人民共和國耕地占用稅暫行條例>有關(guān)問題的通知》（*政[20*]36號）精神，經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)就耕地占用稅征收管理工作有關(guān)事項通知如下：

一、加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)部門要高度重視耕地占用稅征收工作，充分認識耕地占用稅征收的重要性，切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)?！缎聴l例》大幅提高了征收標準，使耕地占用稅成為地方財政收入的一項重要來源。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)部門主要領(lǐng)導(dǎo)要親自過問，明確一名分管領(lǐng)導(dǎo)主抓征收工作，財政部門要組織精干力量，壯大征收隊伍，切實負起征收責(zé)任，國土等部門要給予積極配合。

二、加大政策宣傳力度。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)部門要結(jié)合耕地占用稅宣傳月活動，采取多種形式，大力宣傳《新條例》和《*省耕地占用稅征收管理辦法》，積極支持《新條例》的貫徹落實，讓廣大納稅人充分了解耕地占用稅政策和征管規(guī)定，自覺依法繳納耕地占用稅。

三、規(guī)范征管辦法。耕地占用稅由財政部門負責(zé)征收管理，各級土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準書，堅持“先稅后證”制度。耕地占用稅征收由批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的同級財政部門負責(zé)直接征收，不準委托其他部門代征，相關(guān)部門要積極配合。財政部門要加強與同級土地管理部門的協(xié)調(diào)溝通并建立定期溝通的工作制度，簽訂協(xié)稅護稅協(xié)議，建立健全耕地資源及涉稅信息共享機制。

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1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及突出問題

1.1產(chǎn)權(quán)界定不清導(dǎo)致流轉(zhuǎn)困難重重

產(chǎn)權(quán)明晰是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場的客觀要求，憲法規(guī)定“農(nóng)村、郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于集體所有”，而對于集體的劃分，有“鄉(xiāng)集體”“村集體”及“村民小組”等區(qū)別，由此帶來的集體權(quán)歸屬問題界定不清，導(dǎo)致土地在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)矛盾和糾紛。

1.2流轉(zhuǎn)手續(xù)繁雜，不規(guī)范問題突出

從我國土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展實際來看，還處于低級自發(fā)階段，使得一些土地流轉(zhuǎn)在操作規(guī)程及實施方法上存在繁瑣及不規(guī)范問題。比如一些土地在流轉(zhuǎn)時，涉及農(nóng)業(yè)、國土、水利、林業(yè)等多個職能部門的審批，加之國家不同法律、規(guī)定間的制約，使得土地流轉(zhuǎn)陷入繁瑣囹圄。例如，一些林業(yè)用地不得變更其他用途的規(guī)定；一些荒山、水域等因法律制約而無法有效配置和利用；一些土地在流轉(zhuǎn)時需要辦理大量手續(xù)，各部門在審批時又相互掣肘。加之一些農(nóng)民對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律不了解，對土地流轉(zhuǎn)及土地使用權(quán)缺乏相關(guān)評估和咨詢，導(dǎo)致后期土地使用權(quán)益無法得到保障，延伸出諸多矛盾。

1.3缺乏土地流轉(zhuǎn)長效機制

土地流轉(zhuǎn)在機制建設(shè)上要明確，要具備科學(xué)性、制度化、規(guī)范化。針對一些農(nóng)民自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)行為，因缺乏長效保障機制，使得土地流轉(zhuǎn)中得不到實質(zhì)性收益，既制約了農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)的積極性，又不利于促進農(nóng)村經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。比如一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部依靠政令來強制農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)，而簽訂手續(xù)后又改變土地使用用途，私下與承租者達成某種交易，違背土地流轉(zhuǎn)規(guī)程，破壞有序的土地流轉(zhuǎn)秩序。

1.4城鄉(xiāng)土地制度差異化加大流轉(zhuǎn)阻力

針對我國城鄉(xiāng)土地設(shè)置的偏差，城市土地與農(nóng)村土地?zé)o法實現(xiàn)平等的交換。比如國有用地在征集中，對農(nóng)村土地的征地資金要低于城市用地，而對城市用地的資金補償要高于農(nóng)村用地；對農(nóng)村集體土地不能進行買賣，而城市居民土地可以自由抵押、買賣；另外，農(nóng)村集體土地未能納入統(tǒng)一土地監(jiān)管體系中，盡管在法律上也對之進行了規(guī)定，但實際操作中仍然各行其是，導(dǎo)致農(nóng)村土地管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計不準確，管理不到位。

2完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的紓解對策

2.1逐步建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)流通市場管理體系

加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的管理，必須要從健全土地流轉(zhuǎn)制度上，規(guī)范土地流通市場行為，更好地發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)的積極效用，為轉(zhuǎn)出方、承租方營造良好的交易環(huán)境。同時，針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程的監(jiān)督與管理，要從法律、監(jiān)督體系完善上來打擊和遏制非法交易行為。在土地流轉(zhuǎn)市場管理上，可以運用價格調(diào)控機制來引導(dǎo)農(nóng)村土地的供給與需求，并引入農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系來評價土地價值，協(xié)同好土地的供求關(guān)系、收益分配平衡。一是要從宏觀經(jīng)濟上來調(diào)整土地管理機制，嚴格控制土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，遏制土地碎片化，促進農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營、可持續(xù)發(fā)展；二是健全土地流轉(zhuǎn)市場中介服務(wù)，加強對土地流轉(zhuǎn)的信息、咨詢、預(yù)測管理，完善農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的服務(wù)功能，營造良好的土地流通市場環(huán)境；三是加強對農(nóng)村土地使用權(quán)證管理，積極推進農(nóng)村土地使用權(quán)證券化管理進程。

2.2構(gòu)建農(nóng)民自愿原則，合理導(dǎo)入土地定價權(quán)

由于我國土地流轉(zhuǎn)市場管理不規(guī)范，特別是市場定價要素的缺失，多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府來定價，使得農(nóng)民權(quán)益得不到有效保護，加大了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險。因此，要從土地流轉(zhuǎn)政策、定價規(guī)則制定上，以法律為保障來保護農(nóng)民權(quán)益；尊重農(nóng)民的自愿原則，杜絕以行政手段來強制土地流轉(zhuǎn)，破壞農(nóng)民土地和降低農(nóng)民收益。另外，要加強對土地流轉(zhuǎn)中土地所有權(quán)性質(zhì)的保護，從經(jīng)營權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)、定價權(quán)等獨立性上來規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)濟集約化發(fā)展。

2.3推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化發(fā)展

推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的根本任務(wù)是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。通過土地流轉(zhuǎn)來實現(xiàn)各生產(chǎn)要素的合理化配置，優(yōu)化人力、物力、財力投入，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。因此，在制定和實施土地流轉(zhuǎn)機制中，要將土地使用權(quán)作為規(guī)?；?jīng)營的基礎(chǔ)地位，要著力構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，從信息平臺建設(shè)上對外可開發(fā)土地資源信息。加強對農(nóng)村土地供應(yīng)及土地交易平臺建設(shè)，鼓勵外出農(nóng)民將承包地剩余承包期一次性流轉(zhuǎn)出去；對長期外出農(nóng)民，遷入城鎮(zhèn)定居、有穩(wěn)定收入的農(nóng)民，鼓勵自愿退出承包土地，交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府統(tǒng)一實施規(guī)?；?jīng)營和發(fā)展。另外，根據(jù)現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對土地管理的級能和權(quán)限，建立和推動適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)承包管理體系。

2.4完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)督與管理體系

圍繞農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的矛盾及糾紛問題，務(wù)必做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)督與管理工作。從現(xiàn)行土地制度、法律、法規(guī)建設(shè)來看，一方面要加強對土地所有權(quán)、土地承包權(quán)、土地使用權(quán)的監(jiān)督，另一方面從政策制定上，對不適宜當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一些條款進行修改和調(diào)整，特別是對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序的完善，要從具體管理辦法、合同、流程上進行改進，切實規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。

3結(jié)語

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（一）落實責(zé)任、嚴格考核，耕地保護措施有力。一是高度重視，常抓不懈?？h委、縣政府把耕地保護列入重要議事日程，重要工作親自部署、親自過問，重要典型案件親自督辦。二是嚴格考核，實施獎懲。將耕地保護目標列入縣委、縣政府對鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府重點工作考核內(nèi)容，并把土地開發(fā)、土地增減掛工作作為縣重點工作實行單獨考核，并給予工作經(jīng)費補助，對完成任務(wù)先進單位給予表彰獎勵。三是落實責(zé)任，強化保護。2014年以來，我縣對耕地保護工作履職不到的7名副科以上干部、3名一般干部、1名村干部實行了問責(zé)，對8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)進行了警示約談。同時，我縣將耕地保護特別是基本農(nóng)田保護成效與干部選拔任用和責(zé)任追究相掛鉤，把土地管理和耕地保護履職情況作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)離任工作交接責(zé)任事項之一；把土地管理和耕地保護履職情況作為從村（居）委干部中選拔錄用公務(wù)員、事業(yè)單位人員的考核條件之一。四是簽訂耕地保護責(zé)任狀。每年初，我縣都要層層簽訂耕地保護目標責(zé)任書，明確耕地保護的任務(wù)和責(zé)任主體，做到責(zé)任到人，任務(wù)到戶。永久基本農(nóng)田劃定后，我縣將32.85萬畝基本農(nóng)田落實到了農(nóng)戶、地塊和圖斑，并層層落實保護責(zé)任。

（二）深入宣傳、強化教育，全民耕保意識明顯提高。一是開展全縣性的培訓(xùn)和考試。近年來，我縣適時將國土資源法律法規(guī)和耕地保護知識納入全縣性的培訓(xùn)和考試，通過集中宣傳，強化宣傳效果，擴大影響力。在全縣村干部崗前培訓(xùn)班中，將耕地保護業(yè)務(wù)培訓(xùn)列為重點課程，由縣國土局分管領(lǐng)導(dǎo)講授耕地保護政策和法律法規(guī)；在全縣領(lǐng)導(dǎo)干部法律知識考試中，將土地管理相關(guān)的法律法規(guī)和基本知識列入了考試內(nèi)容。二是設(shè)置標語標牌和保護界樁，嚴格落實上級要求，在全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)置了永久基本農(nóng)田保護界樁19根，基本農(nóng)田保護標志牌172塊。三是深入開展“兩違”專項整治。

（三）部門聯(lián)動、強化執(zhí)法，耕地違法案件得到有效遏制。一是強化動態(tài)巡查，實行土地巡查責(zé)任制?？h土地監(jiān)察大隊將工作人員劃分為3個中隊、2個片區(qū)，把巡查范圍、職責(zé)、分片包干、責(zé)任到人，對巡查區(qū)域定時巡回檢查，每月累計動態(tài)巡查不少于2次/鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），并建立巡查臺帳。二是實行屬地管理，將執(zhí)法監(jiān)管重心下移。縣委、縣政府聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于違法用地和違法建設(shè)防控整治工作實行屬地管理的通知》，明確了各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府為本轄區(qū)內(nèi)土地執(zhí)法監(jiān)管的主體，對耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積，土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行，違法用地的制止、監(jiān)管負總責(zé)。我縣6個建制鎮(zhèn)各組建了15人規(guī)模的巡查隊伍，13個鄉(xiāng)組建了10人規(guī)模的巡查隊伍。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行開展本轄區(qū)違法用地巡查，并通過“縣鄉(xiāng)”聯(lián)動執(zhí)法，逐步加大執(zhí)法力度。在全縣每個村聘請了1名國土資源協(xié)管信息員，以村為單位劃分土地巡查監(jiān)管網(wǎng)格，形成縣、鄉(xiāng)、村三級土地監(jiān)管網(wǎng)。三是建立聯(lián)合執(zhí)法，案件移送工作制度。為做好新時期國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作，我縣從國土、規(guī)劃、公安等部門抽調(diào)70余人組建違法用地和違法建設(shè)防控綜合執(zhí)法大隊，選派正科級干部兼任“兩違”綜合執(zhí)法大隊長，抽調(diào)3名副科級干部任副大隊長，形成了綜合執(zhí)法強勁合力。國土局、城建局將執(zhí)法權(quán)授權(quán)給綜合執(zhí)法大隊，開展違法用地和違法建設(shè)專項整治。同時建立了公安、檢察、法院、紀檢、監(jiān)察案件查辦聯(lián)動機制，對破壞耕地等嚴重違法違紀案件，及時移送司法或紀檢監(jiān)察部門追究相應(yīng)責(zé)任，形成了案件查辦快速響應(yīng)機制。

（四）加大投入，切實做好耕地占補平衡和高標準農(nóng)田建設(shè)。一是認真落實耕地占補平衡制度。強化耕地數(shù)量和質(zhì)量的占補平衡，對各類非農(nóng)建設(shè)經(jīng)依法批準占用耕地的，嚴格控制用地規(guī)模，按項目逐一落實補充耕地方案，嚴格履行占用耕地“占一補一”，確保耕地總量動態(tài)平衡。二是積極探索耕作層剝離再利用。在征得有關(guān)專家同意后，我縣于全市率先開展了耕作層保護再利用試點，將九二基地已征收的耕地進行耕作層土壤剝離回填到周田鎮(zhèn)河墩村土地開發(fā)（災(zāi)毀園地）項目再利用，回填規(guī)模223畝，極大程度保護了土壤肥力，確保了復(fù)墾質(zhì)量。

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關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)土地增減掛鉤；兩規(guī)耦合；土地級差收益

嚴格保護耕地是我國的基本國策，也是現(xiàn)實發(fā)展的客觀要求。在當(dāng)前快速發(fā)展時期，發(fā)展對土地需求巨大，耕地快速流失；保障農(nóng)業(yè)、糧食安全又要求切實保護耕地。深入分析這一矛盾的根源，協(xié)調(diào)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，實現(xiàn)兩規(guī)耦合，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

1 已有文獻的研究

關(guān)于兩規(guī)耦合問題，由于在現(xiàn)實中的普遍性引起廣泛的關(guān)注，也有大量這方面的研究，主要內(nèi)容可歸類為如下幾個方面：

1.1兩規(guī)沖突的主要原因

兩規(guī)沖突的原因，主要體現(xiàn)在技術(shù)標準、規(guī)劃體系、規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃管理等方面。

首先，兩規(guī)的規(guī)劃內(nèi)容和用地分類的不同（蕭昌東，1998；朱才斌，1999），這是兩規(guī)沖突的基本前提；兩規(guī)工作路線不一樣、兩規(guī)預(yù)測的方法不一樣、現(xiàn)階段的兩規(guī)均為靜態(tài)規(guī)劃，難以在動態(tài)發(fā)展中進行協(xié)調(diào)（朱才斌，1999）。其次，由于編制方法和目的的差異，城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃在城市建設(shè)用地規(guī)模的確定上有差異，在規(guī)劃城市建設(shè)用地范圍的確定上兩者不盡一致，建設(shè)項目可行性研究階段可能出現(xiàn)分歧（呂維娟、楊陸銘、李延新，2004）。第三，由于從屬于兩個不同的管理部門，部門職能、管理目標不一樣，從而加大了兩規(guī)耦合的難度，如兩規(guī)在法律層面、規(guī)劃體系層面存在不協(xié)調(diào)（謝杰琦，2008），面對沖突時缺乏有效的協(xié)調(diào)程序（呂維娟、楊陸銘、李延新，2004）。

1.2兩規(guī)耦合的對策

針對兩規(guī)耦合存在的問題，關(guān)于如何促進兩規(guī)耦合，從技術(shù)標準、規(guī)劃體系、規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃管理等多個方面進行了探討（蕭昌東，1998；朱才斌，1999；曹榮林，2001；呂維娟、楊陸銘、李延新，2004；謝杰琦，2008）），尤其是2008年5月17日中國土地學(xué)會、中國城市規(guī)劃學(xué)會在北京共同舉辦的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與‘兩規(guī)’協(xié)調(diào)”小型高層論壇，可以說是多年來研究與實踐的經(jīng)驗總結(jié)，形成了如下主要對策：形成“兩規(guī)”互認制度；統(tǒng)一用地分類標準，建立年度基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計制度；明確“兩規(guī)”保護的底線；市縣級土地利用總體規(guī)劃要進行分區(qū)，設(shè)定分區(qū)管制規(guī)則，與同級的城市（鄉(xiāng)）規(guī)劃分區(qū)以及主體功能區(qū)規(guī)劃相協(xié)調(diào)；完善規(guī)劃編制和管理體制；將“兩規(guī)”協(xié)調(diào)報告列為兩個規(guī)劃必備的前期專題研究報告，作為國土資源部門和建設(shè)部門督察的依據(jù)；建立部門聯(lián)合工作機制；建立每5年進行一次規(guī)劃實施評價的制度等對策，可以說這是多年來研究與實踐的經(jīng)驗總結(jié)（中國土地學(xué)會、中國城市規(guī)劃學(xué)會，2008）。

1.3小結(jié)

從以上的研究可以看出，關(guān)于兩規(guī)耦合存在的問題主要是集中在法律主體、管理方法以及規(guī)劃方法、技術(shù)標準等方面展開的，相應(yīng)的應(yīng)對措施也主要是從這些方面展開的。

但應(yīng)該看出，從一個實施性的規(guī)劃角度入手，利益平衡是其得以順利實施的重要前提。當(dāng)前這些對問題的剖析和提出的對策都是自上而下來分析的，多著眼于政府的視角。而在市場經(jīng)濟體制下，作為“被調(diào)整”的微觀主體，公平的利益待遇是其必然要求，因此需要從平衡利益的視角來對落實兩規(guī)耦合的對策進行全新的分析。

2 城鄉(xiāng)土地增減掛鉤——落實兩規(guī)耦合重要手段

由前面的分析看出，從技術(shù)手段來看，落實兩規(guī)耦合已經(jīng)有了一套比較成熟的方法。但難以落實的主要原因在于土地在空間上的流動受到很大的阻力。根本原因在于土地空間流通缺乏一個有效的利益平衡機制，使得土地難以從低收益用途轉(zhuǎn)向高收益用途。在當(dāng)前城鎮(zhèn)化的大背景下，落實“城鄉(xiāng)土地增減掛鉤”是重要的對策，即城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾，指標可以拿到城里來用。

2.1政策基礎(chǔ)

關(guān)于促進農(nóng)村土地節(jié)約集約利用方面，國家有一些規(guī)定，如一戶一宅制度。但關(guān)鍵是如何來落實這些目標。從根本上講，這是一個利益協(xié)調(diào)問題，即如何實現(xiàn)對農(nóng)村補償，以退出農(nóng)村不集約的用地。2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》提出“鼓勵農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”，國土資源部在2008年《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》進一步給出了實施辦法。這為我國城鄉(xiāng)土地增減掛鉤提供了制度基礎(chǔ)。

2.2土地級差收益

在我國當(dāng)前的二元土地制度、經(jīng)濟水平狀況下，城鄉(xiāng)土地價格呈現(xiàn)巨大的價格落差。而根據(jù)國家的有關(guān)政策，若能從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾，這個指標可以拿到城里來用，置換出的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，則土地出讓、房地產(chǎn)、工業(yè)開發(fā)等方面可帶來巨大的升值空間。而置換出的土地所用的費用相對很小。較大的土地級差收益是保證城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)掛鉤得以實現(xiàn)的經(jīng)濟機制。

3 城鄉(xiāng)土地增減掛鉤與兩規(guī)耦合

兩規(guī)耦合在政策上、在利益機制上都具有可行性，因此配套合理的規(guī)劃方法，對于推進兩規(guī)耦合具有重大意義。

3.1合理分配置換出來的土地指標

土地指標分配重點要考慮給村莊本身和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分配問題。1980年代，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，1990年代以后很多地區(qū)衰落，即使在21世紀入世后的大發(fā)展時期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也并未重現(xiàn)當(dāng)年的輝煌；后來發(fā)展起來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)更多的表現(xiàn)為城市功能向鄉(xiāng)村的延伸，而非鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身的成功。造成這種原因，除了在規(guī)模經(jīng)濟、技術(shù)水平等方面的客觀因素限制外，歧視性的政策是重要原因，如用地指標的分配優(yōu)先供給高等級的城市。其實當(dāng)前許多村鎮(zhèn)仍有很多非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，如民間工藝品、農(nóng)副產(chǎn)品加工等，這類企業(yè)往往污染低、集聚要求低、地方性強；若能給予村鎮(zhèn)一定比例的生產(chǎn)性用地指標，自用、出租或轉(zhuǎn)讓，可為村鎮(zhèn)提供重要的經(jīng)濟保障，對于村鎮(zhèn)發(fā)展具有重要的意義。

3.2合理分配用途轉(zhuǎn)換帶來的土地增值

在當(dāng)前各地的操作中，一些地方往往僅按成本價給予宅基地和房屋以補充，由此衍生的土地增值農(nóng)民往往分享較少。在這種情況下，被流轉(zhuǎn)的農(nóng)民獲得補償往往少于即使按低價出售的新居，不利于未來的社會穩(wěn)定。其實，由于區(qū)位的變遷、用途的轉(zhuǎn)換，流轉(zhuǎn)的土地指標將帶來土地價值的大幅度增加。立足于社會和諧和可持續(xù)發(fā)展，至少應(yīng)按宅基地面積×當(dāng)?shù)匾话闵唐贩績r格的額度給予合理補償。

3.3從技術(shù)層面推動兩規(guī)耦合

首先，要建立“一圖劃”管理信息平臺，作為“兩規(guī)”協(xié)調(diào)的空間信息基礎(chǔ)平臺?！耙粓D劃”管理信息平臺可配合規(guī)劃建設(shè)部門與國土部門審批機制的改善，成為政務(wù)平臺的構(gòu)成部分。

其次，重點落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面規(guī)劃的兩規(guī)耦合。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃的形式，統(tǒng)一編制兩個規(guī)劃?？h級規(guī)劃中的經(jīng)濟社會、人口與城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地規(guī)劃目標分解到鄉(xiāng)鎮(zhèn)；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃中統(tǒng)籌安排各項建設(shè)，規(guī)劃撤村并點后的村鎮(zhèn)體系，按照城鄉(xiāng)土地增減掛鉤的原則，確定土地復(fù)墾、整理、開發(fā)的目標和措施，既保證用地要求，又實現(xiàn)耕地占補平衡。

再次，加強城市總體規(guī)劃編制過程中的協(xié)調(diào)。城市總體規(guī)劃要在城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的指導(dǎo)下編制，土地利用總體規(guī)劃要與城鎮(zhèn)體系規(guī)劃協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。城市規(guī)劃區(qū)范圍劃定要協(xié)調(diào)，充分考慮城市房地產(chǎn)管理法、城市綠化條例、建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法等法律法規(guī)的實施范圍，與土地管理部門充分銜接，兼顧發(fā)展和管理能力。

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