導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)宣傳方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動(dòng)影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項(xiàng)活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì)各階層的重點(diǎn)關(guān)注。

一、社區(qū)市場訴求定位

東南亞風(fēng)情社區(qū)

開啟花都人居新時(shí)代

新花都、新人居

區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校（云山中學(xué)）、名園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊成熟配套。

個(gè)性優(yōu)勢：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。

二、活動(dòng)策劃要旨

五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。

*花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。

讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受*花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。

以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式（謂之形），以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)（謂之體），以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的（謂之用）。

活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)（簡稱：首屆“*花園”書畫藝術(shù)節(jié)）

三、主題廣告語

*花園“描繪花都寫意人居”

四、活動(dòng)框架

1、時(shí)間：20*年5月1日至7日

2、活動(dòng)地點(diǎn)：*花園現(xiàn)場及售樓部

3、活動(dòng)內(nèi)容

（1）、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽----1日

（2）、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽---2日

（3）、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演-----------3日

（4）、書畫家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日

（5）、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈(zèng)

------4日至7日

4、活動(dòng)組織

主辦（樓盤促銷現(xiàn)場安排、經(jīng)費(fèi)支出）：*花園開發(fā)商

（組織書畫家參與）：區(qū)書畫家協(xié)會(huì)

協(xié)辦：（組織學(xué)生參與）區(qū)青少年宮

區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司（整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調(diào)）

媒體支持：花都新聞、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》

5、促銷配合

1）參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料

2）優(yōu)惠購房折扣

3）購房贈(zèng)送書畫作品

4）義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮

6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1）、活動(dòng)組織、策劃、資料：--------------------5800元

2）、現(xiàn)場布置：（空飄/4個(gè)、彩旗/300桿、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元

3）、禮品及紀(jì)念品、獎(jiǎng)品------------------20000元

4）、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市-------------16000元

5）、前期廣告宣傳（宣傳海報(bào)或單頁、電視臺(tái)、花都新聞）---------------------10000元

總費(fèi)用：63800元

五、我公司策劃承辦優(yōu)勢

1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺(tái)！

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對(duì)房地

產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設(shè)計(jì)人員有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)過花都眾多品牌樓盤。曾服務(wù)樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀(jì)城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、云港花園等

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。

3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式

在分析市場及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；市場營銷

房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在一段時(shí)間之內(nèi)的營銷工作的具體目標(biāo)、戰(zhàn)略以及具體的實(shí)施方案等進(jìn)行的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場營銷的指導(dǎo)和營銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題

（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績，而且對(duì)于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預(yù)算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進(jìn)行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名度，但是實(shí)際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。

（二）營銷策劃缺乏特色性

在房地產(chǎn)營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點(diǎn)是向消費(fèi)者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務(wù)等，這些都是籠統(tǒng)性的問題，難以滿足消費(fèi)者的需要，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營銷策劃工作人員沒有針對(duì)消費(fèi)者的需求和消費(fèi)者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費(fèi)者無法從中分辨出本項(xiàng)目與市場中的其他項(xiàng)目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢，這就導(dǎo)致很難真正實(shí)現(xiàn)營銷的目的，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷量會(huì)造成一定的不良影響。

（三）市場調(diào)研不足

許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進(jìn)行充分的前期市場調(diào)查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當(dāng)前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調(diào)查就用來當(dāng)做營銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調(diào)查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對(duì)消費(fèi)者的需求和房地產(chǎn)銷售市場中的發(fā)展情況進(jìn)行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會(huì)呈現(xiàn)出程式化和不合實(shí)際的缺點(diǎn)，難以滿足消費(fèi)者的需求，若因此而造成錯(cuò)誤的市場定位，則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售量和企業(yè)的整體競爭力。

（四）營銷策劃方案缺乏新意

房地產(chǎn)營銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵，這種創(chuàng)新是建立在對(duì)市場需求進(jìn)行詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上的，只有符合消費(fèi)者需要和市場需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營銷策劃才能夠吸引更多的消費(fèi)者，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的目的，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷量的增長。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃工作中都沒有做到這一點(diǎn)，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務(wù)而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的激勵(lì)競爭中驚艷到消費(fèi)者，在競爭中并沒有任何優(yōu)勢可言。

二、完善房地產(chǎn)營銷策劃的對(duì)策

（一）創(chuàng)新廣告形式

廣告是房地產(chǎn)營銷中不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但是在實(shí)際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點(diǎn)都集中到廣告方面，應(yīng)該多種措施并舉。而且在進(jìn)行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上做出更有針對(duì)性的廣告創(chuàng)意，讓消費(fèi)者能夠從廣告中了解到更多的與項(xiàng)目相關(guān)的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷都有著重要的意義。

（二）認(rèn)清消費(fèi)需求

房地產(chǎn)營銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關(guān)鍵就是要充分了解消費(fèi)者的消費(fèi)需要，這樣才能更好的進(jìn)行市場定位和更科學(xué)的進(jìn)行市場細(xì)分，從而針對(duì)不同需求的消費(fèi)者制定出對(duì)應(yīng)的營銷策劃，實(shí)現(xiàn)市場營銷的目的。

（三）加強(qiáng)市場調(diào)研

市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上的，所以必須重視市場調(diào)研工作。在進(jìn)行市場調(diào)研之前首先必須明確市場調(diào)研的目的和目標(biāo)，并運(yùn)用科學(xué)的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場中收集需要的資料，并將這些資料進(jìn)行整理和分析進(jìn)而得出科學(xué)的結(jié)論，得出房地產(chǎn)市場中的真實(shí)信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營銷策劃方案制定的依據(jù)。

（四）實(shí)現(xiàn)營銷策劃的創(chuàng)新

篇3

一、活動(dòng)基本情況

1.瞻前考慮，全面發(fā)動(dòng)組織宣傳

首先，精心設(shè)計(jì)方案，確保競賽活動(dòng)的可行性和實(shí)用性。在汲取2007、2008年成功舉辦《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》知識(shí)競賽活動(dòng)的基礎(chǔ)上，主辦方對(duì)此次活動(dòng)的競賽題型、評(píng)分規(guī)則、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置等方面進(jìn)一步完善和優(yōu)化，使討論修改后的競賽實(shí)施方案更為細(xì)致縝密。競賽內(nèi)容以《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》為主，兼涉《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)，題目務(wù)求準(zhǔn)確、實(shí)用，與房地產(chǎn)登記操作規(guī)程密切相關(guān)。競賽題型和評(píng)分規(guī)則借鑒全國房屋登記官考試，試題采用單選、多選、判斷、綜合分析四種形式，既注重基礎(chǔ)性，又注重靈活性和實(shí)踐性。在獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置方面，提高了個(gè)人獎(jiǎng)項(xiàng)的獎(jiǎng)金，并第一次由中國房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和測量委員會(huì)發(fā)文表彰獲獎(jiǎng)單位和個(gè)人，進(jìn)一步提高活動(dòng)的層次，激發(fā)各行各業(yè)人員的積極性。

其次，多角度宣傳發(fā)動(dòng)，擴(kuò)大活動(dòng)的參與面。主辦方通過網(wǎng)絡(luò)和雜志等平臺(tái)宣傳本次競賽活動(dòng)?！爸袊康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)網(wǎng)”和“無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)”在最醒目的地方競賽實(shí)施方案、競賽試題和競賽須知；《中國房地產(chǎn)》也于5月、6月連續(xù)兩期在封面、封底等重要位置競賽相關(guān)信息。在全國性《規(guī)程》培訓(xùn)班動(dòng)員講話上，沈建忠司長也對(duì)競賽活動(dòng)作了動(dòng)員，有關(guān)教員對(duì)競賽活動(dòng)作了簡要介紹，盡可能讓更多的人了解活動(dòng)的目的和意義。競賽活動(dòng)從2012年5月1日起至7月1日持續(xù)兩個(gè)月。此外，主辦方還邀請(qǐng)了10位司法界、登記界、學(xué)界的專家成立專家評(píng)委組，為競賽活動(dòng)提供了有力的學(xué)術(shù)、理論支持，吸引各界人士踴躍參加。

2.集中力量，做好答卷統(tǒng)計(jì)工作

今年5月，競賽活動(dòng)實(shí)施方案后，在兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，參賽者可以通過網(wǎng)上或書面兩種方式參與答題。承辦單位共收到有效網(wǎng)上答題和書面答題總計(jì)3538份，覆蓋了27個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，209個(gè)縣、市。在參賽單位中，除了有338家房產(chǎn)管理部門參與外，還有來自高校、研究所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等非房產(chǎn)管理部門60家單位。和2007、2008年“無錫產(chǎn)監(jiān)杯”《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》知識(shí)競賽相比，此次競賽涉及的省份最多，參與的行業(yè)部門也更為廣泛。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全部的競賽答卷中，登記機(jī)構(gòu)參賽人員有3421人，占參賽總數(shù)的96.7%。其中，江蘇省共有42家單位參賽，在所有參與省份中最多，13個(gè)地級(jí)市全部參與，其次為安徽省。除承辦單位外，杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心共有154人參賽，成為參賽人數(shù)最多的單位。江陰市住房保障和房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的參賽平均分達(dá)108.8分，在各參賽單位中位列第一，72分以上（達(dá)及格分?jǐn)?shù)線）的占總參與人數(shù)的93.7%。從得分情況看，參賽選手答題都較為認(rèn)真，不少參與者對(duì)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》有較好的認(rèn)識(shí)和較深的理解，具有一定的法律認(rèn)知能力和實(shí)踐工作能力。但部分題目也反映出登記人員在實(shí)踐操作和法律知識(shí)上還存在誤區(qū)和盲點(diǎn)，需要在今后的工作中加強(qiáng)學(xué)習(xí)和實(shí)際應(yīng)用。

二、競賽活動(dòng)特點(diǎn)

1.部司及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，確保競賽活動(dòng)順利開展

沈建忠司長在全國《規(guī)程》骨干培訓(xùn)班上給予本次知識(shí)競賽活動(dòng)高度評(píng)價(jià)和充分肯定，并對(duì)競賽作了積極動(dòng)員；相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)競賽方案進(jìn)行認(rèn)真修改，并提煉出貼切而響亮的主題。專家組的其他成員也對(duì)如何出好試題作了重要指導(dǎo)，提出了很多寶貴的修改意見。

2.參賽者熱情高漲，競賽受到廣泛支持

競賽方案、競賽試題刊登不久，各參賽單位就迅速行動(dòng)起來，精心組織、積極發(fā)動(dòng)單位職工參與競賽。由于《規(guī)程》是我國首部房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行，因此，房屋登記部門及各行各業(yè)對(duì)此次競賽都表現(xiàn)出極大的熱情。競賽過程中，主辦方經(jīng)常接到參賽者的來電，詢問答題事宜，商討某些細(xì)節(jié)問題，相互溝通交流。在答題時(shí)間截止后，還有不少單位、個(gè)人致電咨詢?cè)囶}答案的公布時(shí)間等相關(guān)問題。

3.競賽試題難度適中，高分段人數(shù)居多

《規(guī)程》出臺(tái)是為了規(guī)范房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，自今年6月1日頒布以來，各地已積極貫徹實(shí)施。本次競賽活動(dòng)試題主要考查的是《規(guī)程》中的各個(gè)知識(shí)點(diǎn)，如可列入銷毀的紙質(zhì)檔案的保存年數(shù)；受理、審核、登簿、質(zhì)量管理等崗位的工作要求和流程；合并申請(qǐng)的具體類型等。競賽的目的是讓大家以答題的方式細(xì)細(xì)品讀《規(guī)程》。由于不少題目的答案可以直接在《規(guī)程》的原文中找到，因而此次競賽的難度設(shè)計(jì)并不高，出現(xiàn)了高分段人數(shù)“扎堆”現(xiàn)象。由于考題的難易較符合大眾口味，因此，吸引了100多名非登記機(jī)構(gòu)工作人員的積極參與，擴(kuò)大和增強(qiáng)了《規(guī)程》的普及范圍和輻射作用。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；成本分析

社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)興興向榮的發(fā)展，投資環(huán)境的轉(zhuǎn)變與改善，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足的發(fā)展與進(jìn)步。房地產(chǎn)投資商為了獲取利益而把資金、設(shè)備、人力、物力、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入到房地產(chǎn)行業(yè)。投資的行為是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。投資行為包括投資主體、客體、投資目標(biāo)和方式。

經(jīng)濟(jì)效應(yīng)指的是投資行為發(fā)生后產(chǎn)生的收益和投資行為所消耗的成本之比。所消耗的資源包括物質(zhì)資源和人力資源，我們稱之為“投入”，生產(chǎn)經(jīng)營所得的物質(zhì)資源和經(jīng)濟(jì)利益為“產(chǎn)出”。投入/產(chǎn)出=經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

一、投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的基本原則

任何投資行為的最終目的都是為投資者帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，這是項(xiàng)目投資的前提，所以首先要遵循以經(jīng)濟(jì)效應(yīng)為主的原則，同時(shí)兼顧社會(huì)應(yīng)。同時(shí)，直接獲得的利益固然重要，同時(shí)也要看重隱形的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，例如：通過投資給企業(yè)塑造了良好的形象，提高了企業(yè)的知名度，改善了公司的工作氛圍等隱性投資。由于房地產(chǎn)投資一般投資建設(shè)周期長，所以，同時(shí)要考慮資金時(shí)間價(jià)值。

二、影響經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的幾點(diǎn)因素

（一）地點(diǎn)條件的限制

房地產(chǎn)項(xiàng)目位置的好壞直接影響物業(yè)有效需求的不同，不同位置要求的物業(yè)類型的不同。

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目位置確定后，我們要按照城市發(fā)展的總體規(guī)劃和具體要求，有關(guān)部門統(tǒng)籌該項(xiàng)目的土地利用、建筑容積率、綠化率、建筑高度和間距，這些限制條件都影響到該土地到底能建什么類型的物業(yè)、數(shù)量的多少、建筑的樣型高度等。這對(duì)物業(yè)產(chǎn)出的數(shù)量有著至關(guān)重要的作用，同時(shí)對(duì)物業(yè)價(jià)格有著重大影響。

（二）規(guī)劃方案和設(shè)計(jì)方案的實(shí)施

根據(jù)選定的選址場地的基礎(chǔ)，開發(fā)商的具體設(shè)計(jì)要求，結(jié)合客觀的氣象、水文地理?xiàng)l件和環(huán)境影響，以及政府具體規(guī)劃和法律法規(guī)的限制條件，科學(xué)合理的規(guī)劃項(xiàng)目中建筑物的位置、道路的開鑿、綠地的覆蓋等。這具有極強(qiáng)的政策性、目的性和技術(shù)性。建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)要結(jié)合具體的功能，以經(jīng)濟(jì)、舒適、美觀、安全為原則，注重自身特點(diǎn)的發(fā)展?，F(xiàn)代社會(huì)，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高，人們購置物業(yè)時(shí)想的更多的是家居環(huán)境帶來的安全舒適綠色環(huán)保。注重居民消費(fèi)訴求，對(duì)于需求數(shù)量、需求價(jià)格水平有著較大影響。

（三）地產(chǎn)周邊配套設(shè)施和居住環(huán)境的影響

居住環(huán)境主要是：該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通發(fā)展水平、環(huán)境狀況、自然人文設(shè)施。配套設(shè)施是指：水、電、通訊、煤氣天然氣管道、暖網(wǎng)的配套設(shè)施和相關(guān)的教育、醫(yī)療設(shè)施和方便居民生活生產(chǎn)的購物地段。類型的不同，其相關(guān)的物業(yè)要求也就不同，商業(yè)服務(wù)為目的的比較重視該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和交通便捷程度，這有利于商業(yè)服務(wù)的集體效應(yīng)和購物的便利程度。而已住宅為目的的物業(yè)建筑群更重視交通，人文、醫(yī)療、當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建立。

（四）施工水平和開發(fā)商的信譽(yù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目，的施工水平體現(xiàn)的是開發(fā)商的信譽(yù)。施工水平高、口碑好的房地產(chǎn)開放商更受消費(fèi)者歡迎，帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)更好。而相反，施工水平不高，房產(chǎn)質(zhì)量不好，開發(fā)商形象不好，就很難有消費(fèi)者親睞，銷售困難，導(dǎo)致有效需求數(shù)量價(jià)格無法保證。

（五）建筑施工標(biāo)準(zhǔn)的擬定

明確的定位是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，不同檔次的物業(yè)要設(shè)置不同的建筑標(biāo)準(zhǔn)。高檔物業(yè)應(yīng)該采用智能化更高的標(biāo)準(zhǔn)建立，如高級(jí)住宅、別墅和寫字樓等。隨著信息化技術(shù)的逐步提高，高度智能化更受到人們的喜愛和追捧。配套的電子監(jiān)控、防盜設(shè)計(jì)、車位系統(tǒng)、電子LED系統(tǒng)等。

（六）給力的宣傳活動(dòng)

在房地產(chǎn)開發(fā)的伊始和建設(shè)過程中，媒體的廣告宣傳和活動(dòng)，可以極大的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知度，為企業(yè)樹立良好正面的形象，提高了物業(yè)的知名度，有著更好的市場前景。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的具體策略

在前期研究過項(xiàng)目開發(fā)的可行性后，慎重的決策、確定開發(fā)項(xiàng)目，理性的選擇建設(shè)位置，這是提高房地產(chǎn)開發(fā)投資相應(yīng)的先決條件。

（一）建立并完善設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)競標(biāo)機(jī)制，擇優(yōu)選擇

為了保證建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃的質(zhì)量，提高安全性和經(jīng)濟(jì)性，擇優(yōu)選擇是一個(gè)優(yōu)秀的決絕辦法。開展招標(biāo)競標(biāo)活動(dòng)，雖然需要花費(fèi)一定的實(shí)踐、人力物力財(cái)力，但是，所取得的后果卻是難以估量的，同時(shí)也為企業(yè)形象的確立提供了有利支持。開發(fā)商可以博采眾長，綜合各個(gè)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)點(diǎn)、取精華去糟粕，融合成適合的設(shè)計(jì)方案，通過公開招標(biāo)的方式選擇設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍。它有利于提升設(shè)計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感，節(jié)約了工程設(shè)計(jì)中的成本和提高了工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量，加快了工程設(shè)計(jì)的進(jìn)度。

（二）授權(quán)委托相關(guān)部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格的檢查制度

1、在設(shè)計(jì)階段，相關(guān)監(jiān)理單位要和業(yè)主積極溝通協(xié)調(diào)，具體的工作內(nèi)容為：提出明確設(shè)計(jì)任務(wù)計(jì)劃，評(píng)選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案；協(xié)助各單位部門簽署合同并委任實(shí)施；嚴(yán)格審核工程概預(yù)算。

2、在施工招標(biāo)時(shí)期，工作主要內(nèi)容為：準(zhǔn)備招標(biāo)原文件和副本，協(xié)助招標(biāo)過程，提出決標(biāo)意見；幫助甲乙雙方簽訂工程合同。

3、在工程施工時(shí)的主要任務(wù)為：協(xié)助甲乙雙方編寫工作報(bào)告；審查施工設(shè)計(jì)方案、施工進(jìn)度，并給出具體的整改意見；檢查工程質(zhì)量，對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目驗(yàn)收；審核工程結(jié)算；處理其他工地問題。

4、在項(xiàng)目保修階段明確問題責(zé)任，督導(dǎo)保修。

（三）優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高土地使用率，降低運(yùn)營成本

1、盡量通過協(xié)調(diào)出讓土地的方式來獲取土地資源，在城市規(guī)劃擬改造的地段、工企較少的地段其轉(zhuǎn)讓費(fèi)用一般相對(duì)較低

2、對(duì)于城內(nèi)環(huán)境污染企業(yè)的搬遷地段，業(yè)主可以在外購置相同地段并給與一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，把無償劃撥的土地通過經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的方式購得，節(jié)約了土地購買成本。

3、和原有土地使用權(quán)單位合作開發(fā)，通過補(bǔ)交部分地款變相得到土地使用權(quán)，使得開發(fā)商、原土地所有單位均能獲得較大利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]王亞洲 房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效益的探析 [N] 經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息 2004（6）

篇5

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的問題

（一）項(xiàng)目方案方面存在問題

項(xiàng)目方案的確定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展起決定的作用。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行，導(dǎo)致這方面的工作做得不足，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，沒有深入市場進(jìn)行調(diào)研。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在得到項(xiàng)目后，想要快速獲得經(jīng)濟(jì)效益，在沒有進(jìn)行市場調(diào)查的情況下，就盲目確定了開發(fā)的方案，只考慮什么賺錢，就開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，過分的效仿別人，所以導(dǎo)致開發(fā)的產(chǎn)品沒有特色，缺少吸引力。第二，因?yàn)槿鄙偈袌稣{(diào)查這一過程，所以導(dǎo)致決策層在方案的決策階段會(huì)出現(xiàn)失誤，從而增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，沒有樹立品牌意識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的追求經(jīng)濟(jì)利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個(gè)項(xiàng)目中賺到更多的錢，而沒有重視產(chǎn)品的品牌意識(shí)和形象，而一個(gè)企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就要樹立品牌意識(shí)，否則企業(yè)將無法生存。第四，項(xiàng)目開發(fā)投資估算報(bào)告缺乏，這一過程如果不嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會(huì)出現(xiàn)投資成本大于計(jì)劃成本的現(xiàn)象，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）施工設(shè)計(jì)方面存在問題

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段做的工作很少，甚至沒有，開發(fā)商認(rèn)為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不是他們的事情，只要交給專業(yè)的設(shè)計(jì)單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質(zhì)量控制，忽略設(shè)計(jì)階段的成本和質(zhì)量控制。一些企業(yè)為了盡快的得到圖紙進(jìn)行項(xiàng)目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，這樣就會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂梅矫娲嬖趩栴}，如果在施工的過程中發(fā)現(xiàn)問題，就要進(jìn)行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的過程缺乏監(jiān)督和管理，使得圖紙?jiān)谕顿Y控制方面不明確，企業(yè)無法有效的進(jìn)行成本控制。

（三）合同管理方面問題

目前，還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法制觀念，導(dǎo)致在合同管理方面存在問題。企業(yè)在合同簽訂的過程中，大多是經(jīng)過雙方友好協(xié)商簽訂的，但如果合同的內(nèi)容不完善，雙方對(duì)合同條款的理解存有歧義，協(xié)商不成就會(huì)產(chǎn)生糾紛。很多企業(yè)合同管理存在的問題有以下幾點(diǎn)：第一，開發(fā)項(xiàng)目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同的要求，合同的內(nèi)容不全面、不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，往往會(huì)因一字之差給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。第二，合作雙方都不嚴(yán)格遵守合同的內(nèi)容予以執(zhí)行，存在隨意更改合同的現(xiàn)象，這樣就會(huì)導(dǎo)致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發(fā)生。第三，在發(fā)生糾紛時(shí)，往往采取一些不恰當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行解決，而不用法律武器來維護(hù)自身的權(quán)益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項(xiàng)目管理的措施

（一）深入市場進(jìn)行調(diào)研

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視項(xiàng)目的市場定位，根據(jù)市場的需求研究項(xiàng)目產(chǎn)品。首先，企業(yè)要了解國家和地區(qū)的政策和法規(guī)，明確政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向，如果政府對(duì)這一行業(yè)持支持的態(tài)度，就會(huì)在各方面給予幫助，這樣企業(yè)就會(huì)減小投資的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)要清楚了解開發(fā)的項(xiàng)目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況和特點(diǎn)，積極深入市場進(jìn)行調(diào)查，明確該項(xiàng)目的消費(fèi)群眾，掌握消費(fèi)群眾的生活水平、居住環(huán)境、設(shè)施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產(chǎn)品。最后，開發(fā)商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設(shè)計(jì)、價(jià)格、銷售面積、開發(fā)商的實(shí)力等，掌握競爭對(duì)手的情況，做到知己知彼，提高企業(yè)的競爭力。

（二）重視品牌建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，就要重視品牌建設(shè)，樹立品牌意識(shí)。企業(yè)要在為市場提供優(yōu)等的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的情況下，進(jìn)行科學(xué)的策劃宣傳活動(dòng)。可以利用媒體廣告進(jìn)行宣傳，要保證廣告的真實(shí)性，不要自我吹噓。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和形象的樹立要經(jīng)過長期的積累，例如：萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，它們都是經(jīng)過了多年的經(jīng)驗(yàn)積累才獲得知名度的。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理

合同是房地產(chǎn)企業(yè)順利開展的關(guān)鍵，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好基礎(chǔ)工作，其中包括：明確國家的政策、行業(yè)的發(fā)展情況、項(xiàng)目所需要的材料、設(shè)備和投資等。其次，在合同制定的過程中要走相應(yīng)的法律程序，保證合同的完整性和合法性，這樣可以在發(fā)生糾紛時(shí)，做到有法可依。最后，在施工的過程中，要嚴(yán)格按照合同的內(nèi)容進(jìn)行，避免隨意修改合同的現(xiàn)象出現(xiàn)，保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度。

篇6

3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項(xiàng)目市場調(diào)查研;

(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場細(xì)分資料整理;

(一)開展市場2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);

二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求

3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作

(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項(xiàng)目市場調(diào)查研究

(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進(jìn)行分類

1.能夠進(jìn)行市場細(xì)分資料整理

(一) 開展市場2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理

二、房地產(chǎn)

3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查

項(xiàng)目定位

(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料

1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規(guī)

產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)

項(xiàng)目投資策劃

(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類

2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類

1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表

(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料

3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進(jìn)行匯總

相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識(shí)4.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)1.調(diào)研信息分類的知識(shí)2.信息分類的方法1.市場細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識(shí)

1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識(shí)

2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法市場競爭的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識(shí)

1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點(diǎn)的相關(guān)

內(nèi)容

2.銷售情況日?qǐng)?bào)表的撰寫方法

3.2 助理房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場調(diào)查的原則

2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對(duì)手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細(xì)分的原理2.市場評(píng)估報(bào)告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識(shí)

2.設(shè)施與配套對(duì)比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識(shí)1.投資環(huán)境的內(nèi)容

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法

3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費(fèi)內(nèi)容

1.房地產(chǎn)營銷的機(jī)會(huì)威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容

1.能夠確定調(diào)研范圍與流程

(一) 制定市場2.能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計(jì)劃

3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評(píng)定調(diào)研信息，剔除誤差信

一、房地產(chǎn)息

2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場調(diào)

查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進(jìn)行分析

內(nèi)容分析

4.能夠分析競爭對(duì)手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場細(xì)分計(jì)劃

(一)制定市場

2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)

細(xì)分計(jì)劃

二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競爭性分析項(xiàng)目定位

1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類分析

(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類產(chǎn)投資決策的影

2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計(jì)算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃

2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場消費(fèi)群體的構(gòu)成

(一)目標(biāo)市場2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況

3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析

1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合

四、房地產(chǎn)

項(xiàng)目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠?qū)V告設(shè)計(jì)工作進(jìn)行指導(dǎo)

4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計(jì)劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見表

五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)

務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理

3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選

1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出

三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本

2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書

(三)營銷準(zhǔn)備

1.銷售策劃的程序2.銷售計(jì)劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法

1.物業(yè)管理前期介入的概念

2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法

3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

相 關(guān) 知 識(shí)

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求

1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容

相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法

1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法2.細(xì)分市場的評(píng)估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t

3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)

3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計(jì)算方法4.財(cái)務(wù)分析工具的使用和評(píng)價(jià)方法1.投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本方法2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法

3.投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的相關(guān)知識(shí)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市

場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析評(píng)價(jià)究

3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測

(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分

析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行

1.能夠確定市場細(xì)分的內(nèi)容和目的

(一)確定目標(biāo)

2.能夠進(jìn)行市場現(xiàn)狀與趨勢分析

市場

二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目

1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位

(二)項(xiàng)目規(guī)劃

2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃

建議

3.能夠制定設(shè)計(jì)任務(wù)書

1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算

(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與

動(dòng)態(tài)評(píng)估評(píng)估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營計(jì)劃

1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素三、房 地

(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估

資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.能夠編制商業(yè)建議書

(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表

計(jì)劃書3.能夠撰寫項(xiàng)目市場評(píng)估報(bào)告

4.能夠撰寫可行性報(bào)告

(一)營銷價(jià)格1.能夠制定目標(biāo)價(jià)格方案策劃2.能夠制定價(jià)格策略

1.能夠編寫項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書

(二)制定銷售

2.能夠估算項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用

四、房 地推廣計(jì)劃

3.能夠制訂項(xiàng)目銷售推廣活動(dòng)方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整

合 營 銷1.能夠制定營銷目標(biāo)和策略策 劃

2.能夠制定各階段營銷控制實(shí)施方

(三)營銷管理案

3.能夠組織和實(shí)施營銷培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)

4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議

(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計(jì)劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案

(一)組織市場

2.能夠選擇市場調(diào)研方法

調(diào)查

3.能夠組織實(shí)施市場調(diào)研活動(dòng)

1.價(jià)格形成的原理2.產(chǎn)品定價(jià)方法

1.項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動(dòng)的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢

五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理

3.4 高級(jí)房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法1.土地價(jià)值分析方法2.項(xiàng)目市場定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)4.成本控制的方法5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的分析指標(biāo)

6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析方法

1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)

(一) 制定市場境對(duì)項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標(biāo)

1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值分析

2.能夠制定市場定位策略一、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 市

3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計(jì)方案

場 調(diào)查 研

(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報(bào)告作出項(xiàng)目究

劃投資機(jī)會(huì)分析

5.能夠進(jìn)行市場投資預(yù)測

6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

7.能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略

1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象

2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略

項(xiàng)目定位定位

1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念

(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)2.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)策略

(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來源與運(yùn)

三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策

(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金籌措渠道劃

資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價(jià)方法，確定基本價(jià)

(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計(jì)劃四、房地產(chǎn)

項(xiàng)目整合營

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營銷推廣

的總體策劃和評(píng)2.能夠選擇推廣效果測評(píng)機(jī)制并制估定評(píng)估方案

1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計(jì)劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計(jì)劃

五、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理

1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式

(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃

項(xiàng)目價(jià)格定位的原則

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識(shí)

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目價(jià)格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識(shí)

2.上市計(jì)劃的制定原則1.廣告時(shí)機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測評(píng)機(jī)制與評(píng)估方案的制定方法

1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識(shí)2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法

篇7

論文摘要：房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程的重要組成部分，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力起著至關(guān)重要的作用。本文通過對(duì)房地產(chǎn)市場營銷的涵義、目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題以及提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平的策略進(jìn)行了探析，以期有效解決房地產(chǎn)市場營銷策劃中面臨的困難和問題。

隨著全球化的到來，我國的房地產(chǎn)市場逐步壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)行業(yè)為了求生存和謀發(fā)展，必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一，越來越收到開發(fā)商們的重視，但目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產(chǎn)業(yè)相似，房地產(chǎn)的獲利能力也是由行業(yè)競爭格局決定的。在這樣的新形勢下，如何有效提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。筆者根據(jù)自身經(jīng)歷，對(duì)此有以下三點(diǎn)認(rèn)識(shí)：

一、房地產(chǎn)市場營銷的涵義 房地產(chǎn)市場營銷作為市場營銷的一個(gè)分支概念，它的涵義可以從廣義和狹義兩個(gè)方面去進(jìn)行概括。從廣義上講，房地產(chǎn)市場營銷的涵義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)造住房產(chǎn)品及其相關(guān)價(jià)值，與客戶進(jìn)行等價(jià)交換，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的一個(gè)過程；從狹義上講，房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用各種促銷手段，將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)銷售給買房客戶的整體過程。

二、目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題

(一)缺乏有效的市場考察

任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，都是從市場中來，到市場中去。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)，始終是依托于市場這個(gè)大，去謀求發(fā)展?？茖W(xué)地考察市場的當(dāng)前形勢和未來發(fā)展前景，把握好企業(yè)發(fā)展的方向，才能使企業(yè)有更好的生存和發(fā)展條件。房地產(chǎn)企業(yè)開展?fàn)I銷策劃的最重要的依據(jù)就是進(jìn)行市場考察，但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場考察的時(shí)候，考察力度不夠深入，注重表面資料數(shù)據(jù)，未進(jìn)行深入分析，從而導(dǎo)致企業(yè)決策者在制定項(xiàng)目市場營銷方案時(shí)，做的營銷方案過時(shí)，缺乏時(shí)效性，未從市場消費(fèi)者的需求情況及其購買力的角度出發(fā)，導(dǎo)致市場營銷未達(dá)到預(yù)期的效果，從而影響企業(yè)經(jīng)營效益的實(shí)現(xiàn)。

(二)目標(biāo)市場的定位不準(zhǔn)確

我國消費(fèi)者群體是一個(gè)龐大的社會(huì)群體，他們?cè)谑杖?、水平、消費(fèi)觀上存在著明顯的差異，因此消費(fèi)者在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品需求差異性的特征，只是盲從隨波逐流，跟隨大流，側(cè)重對(duì)高檔產(chǎn)品的定位，以致最后效益不佳。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是因?yàn)槠髽I(yè)沒有確定這批項(xiàng)目主要針對(duì)什么群體消費(fèi)者，市場定位的不準(zhǔn)確不但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不良影響，而且導(dǎo)致整體房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。

(三)廣告投入過度

許多房地產(chǎn)企業(yè)寄希望于廣告的作用，來提升本企業(yè)品牌效益。房產(chǎn)廣告具有基本廣告的告知作用，在一定時(shí)期內(nèi)使銷售業(yè)績有所增加，但是增加幅度較小。加上目前是一個(gè)信息爆炸的社會(huì)，消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)、、手機(jī)短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告，譬如說，房產(chǎn)、家電、促銷活動(dòng)等廣告，早已形成一定的疲勞。房產(chǎn)廣告對(duì)吸引消費(fèi)者的作用已不大，在這樣的形勢下，還去過度投入廣告，加大市場營銷顯然是不明智的。

(四)企劃創(chuàng)意不合理

房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意是為了達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的效果而采用的一種方向性決策，更是一種創(chuàng)造性活動(dòng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在策劃過程中，不是一味地去追求“新”與“奇”，而沒有真正地創(chuàng)新思維，就成了標(biāo)新立異；就是采用過于保守的營銷策劃策略，這樣就成了墨守成規(guī)、因循守舊；無法實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意與實(shí)際操作的有機(jī)結(jié)合；還有就是在整個(gè)企劃創(chuàng)意過程中，并沒有將各種因素進(jìn)行綜合考慮，更無法進(jìn)行有機(jī)整合，致使最終房地產(chǎn)產(chǎn)品無法使消費(fèi)者有眼前一亮的感覺。

三、提高房地產(chǎn)營銷策劃水平的策略

(一)高度重視市場考察，增強(qiáng)市場預(yù)測科學(xué)性

市場考察對(duì)于房地產(chǎn)市場營銷策劃起著十分重要的作用，因?yàn)槭袌隹疾鞛闋I銷策劃提供了真實(shí)的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場考察前，要做好充分的準(zhǔn)備。比如說考察的目標(biāo)、考察方法以及如何收集整理。房地產(chǎn)市場營銷貫穿房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工、銷售以及物業(yè)的始終，這需要深入市場進(jìn)行考察，并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學(xué)的預(yù)測，并經(jīng)過專業(yè)的人士的反復(fù)論證，才做最終的工作。

(二)明確目標(biāo)市場

房地產(chǎn)市場營銷需根據(jù)不同消費(fèi)者的需求去，將具有相同需求的消費(fèi)者聚合在一起。按照因素、水平、購買力等因素可以將消費(fèi)者劃分為不同的市場需求群體，比如按照消費(fèi)者的支配類型有可以劃分為價(jià)格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標(biāo)市場以后，就能決定采用適合的形式進(jìn)行市場營銷，比如市場集中化、選擇專業(yè)化，科學(xué)地選擇目標(biāo)市場，不但可以平衡市場供求，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

(三)適宜地進(jìn)行誠信宣傳

房地產(chǎn)廣告要起到預(yù)期效果，在宣傳過程中，一定要堅(jiān)持誠信與實(shí)效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入的基礎(chǔ)之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時(shí)間、廣告量、廣告地點(diǎn)上把握好分寸，廣告內(nèi)容上以真實(shí)有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業(yè)的信用度，形成一定的好感；在廣告表現(xiàn)形式上可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?，給客戶以想象的空間，激發(fā)人們的發(fā)散思維。

(四)企劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)管理；產(chǎn)品設(shè)計(jì)；完善措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著新世紀(jì)的到來，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，帶來了經(jīng)濟(jì)的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個(gè)行業(yè)的理念不斷更新，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學(xué)技術(shù)和人們理念的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現(xiàn)代社會(huì)中房地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中起著關(guān)鍵作用，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的靈魂。

1 產(chǎn)品定位的步驟

在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位主要分為三個(gè)步驟：一、市場定位；二、設(shè)計(jì)定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產(chǎn)品定位在最具有需求的目標(biāo)市場。設(shè)計(jì)定位指的是根據(jù)客戶對(duì)產(chǎn)品外觀及其他功能的要求進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)，以達(dá)到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環(huán)節(jié)中怎樣將產(chǎn)品進(jìn)行推廣，是使產(chǎn)品得到廣大消費(fèi)者的支持。

1.1房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品定位的步驟

在整個(gè)房地產(chǎn)公司的運(yùn)行過程中，在公司產(chǎn)品定位工作的實(shí)施過程中主要有地產(chǎn)的策劃部門、項(xiàng)目部、銷售部以及管理項(xiàng)目部參與。地產(chǎn)策劃部門針對(duì)公司的運(yùn)營狀況及市場調(diào)研資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計(jì)劃做出詳細(xì)的方案，同時(shí)將計(jì)劃方案交給項(xiàng)目部處理，項(xiàng)目部進(jìn)行定位和確定；項(xiàng)目部對(duì)基礎(chǔ)資料進(jìn)一步完善和補(bǔ)充之后，銷售部在完善資料的基礎(chǔ)上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結(jié)合之后，同時(shí)將自有或公建的經(jīng)營策劃方案考慮進(jìn)去，這些資料和研究將與設(shè)計(jì)部的理念之間形成互動(dòng)和交流。銷售部結(jié)合設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)理念和結(jié)論，將產(chǎn)品定位建議書編制好。

1.2流程設(shè)計(jì)最優(yōu)化

（1）產(chǎn)品定位組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的管理中采用矩陣式管理模式，在現(xiàn)有人員中抽出人員組成新的項(xiàng)目小組，在規(guī)定的時(shí)間要求之內(nèi)做好該項(xiàng)目工作。在該項(xiàng)目工作結(jié)束之后，將小組成員調(diào)回原來的部門。采用矩陣結(jié)構(gòu)管理模式能夠改善房地產(chǎn)行業(yè)人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強(qiáng)化各個(gè)部門之間的交流和討論，提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率。（2）市場調(diào)研方式創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的市場調(diào)研工作的進(jìn)行中，為了使顧客能真實(shí)的反應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的需求，必須采用新的調(diào)研方式改進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中的問卷調(diào)查和訪問調(diào)查模式。比如由房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動(dòng)量較大的市區(qū)進(jìn)行宣傳活動(dòng)，請(qǐng)顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時(shí)贈(zèng)送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實(shí)需求。（3）形成閉環(huán)結(jié)果，及時(shí)反饋信息。在房地產(chǎn)企業(yè)的工作中，項(xiàng)目策劃工作的主要目標(biāo)之一是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的定位并達(dá)到客戶的要求，所以必須強(qiáng)化對(duì)市場的分析，將客戶群進(jìn)行細(xì)化分類，針對(duì)不同的客戶定位不同的產(chǎn)品，最后形成產(chǎn)品定位的詳細(xì)策劃書，并請(qǐng)相關(guān)的專業(yè)人員對(duì)策劃書進(jìn)行評(píng)定，形成一個(gè)閉環(huán)結(jié)果，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)中的變更是否按照具體情況變更進(jìn)行及時(shí)的跟蹤，使變更得到有效的監(jiān)控。

2創(chuàng)新產(chǎn)品

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作的進(jìn)行過程中，要將市場空白點(diǎn)和需求結(jié)合在一起，分析和提煉國內(nèi)某些項(xiàng)目產(chǎn)品及市場，采用差異化競爭策略，創(chuàng)新各類新產(chǎn)品。

2.1規(guī)劃與戶型創(chuàng)新化

在現(xiàn)代房地產(chǎn)工作的進(jìn)行過程中必須要對(duì)地形以及周圍環(huán)境做到詳細(xì)的了解，尋找出項(xiàng)目的最優(yōu)建設(shè)地理優(yōu)勢，建設(shè)出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個(gè)被山水所環(huán)繞的小鎮(zhèn)，在關(guān)于該小鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)過程中就要突出小鎮(zhèn)的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產(chǎn)企業(yè)中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對(duì)不同的戶型提供不同的創(chuàng)新點(diǎn)。如在某住宅小區(qū)中花園洋房的設(shè)計(jì)中，改變了傳統(tǒng)別墅建設(shè)中多層的概念，引入空中院落的設(shè)計(jì)理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創(chuàng)新化

傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)立面的設(shè)計(jì)主題，在立面外面標(biāo)注特殊符號(hào)，如古典、西式等。在現(xiàn)代房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要從外觀上進(jìn)行塑造和刻畫，從而制定出統(tǒng)一風(fēng)格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區(qū)房屋的建設(shè)中，采用清新典雅的古典風(fēng)，形成各種獨(dú)特風(fēng)韻的建筑群體，在面料的設(shè)計(jì)中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩(wěn)和端莊的形象，從某種程度上達(dá)到了品牌效應(yīng)。

在現(xiàn)代建筑中所追求的創(chuàng)新主要指的是在景觀設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，建設(shè)不同格局風(fēng)味的景觀。在園林景觀的設(shè)計(jì)中可以采用不同的建設(shè)風(fēng)格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風(fēng)情等，這些不同風(fēng)情的創(chuàng)造和設(shè)計(jì)均是房地產(chǎn)企業(yè)在園林景觀設(shè)計(jì)中獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)。此外，在建筑的設(shè)計(jì)過程中必須針對(duì)不同的地理環(huán)境設(shè)計(jì)不同風(fēng)格的建筑。如某房地產(chǎn)商在關(guān)于一個(gè)蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發(fā)過程中，就將原來的池塘留存，整個(gè)小區(qū)的景觀圍繞著池塘展開，設(shè)計(jì)者在對(duì)原始池塘進(jìn)行專業(yè)化的設(shè)計(jì)和改造之后，將它建設(shè)成一個(gè)原生態(tài)的水域，其主題以原生態(tài)水景為最佳創(chuàng)意點(diǎn)，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點(diǎn)的提出在某種程度上達(dá)到了一些客戶的需求。

2.3技術(shù)創(chuàng)新化

在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)創(chuàng)新是各種新東西的使用和開發(fā)，比如開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)等。隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展以及人們生活水平的提高，我國房地產(chǎn)必須面向節(jié)能、環(huán)保以及可持續(xù)方向發(fā)展。在項(xiàng)目的工作過程中要引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和成果，在材料使用過程中，采用各種環(huán)保性能較好的材料。在現(xiàn)代房地產(chǎn)中技術(shù)創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一、科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新；二新材料、產(chǎn)品升級(jí)以及新設(shè)備的改良等方面。如太陽能新技術(shù)的使用等，在無錫某小區(qū)的建設(shè)過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現(xiàn)裂縫的毛病。在南京某小區(qū)的建設(shè)中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進(jìn)國外成熟的技術(shù)即采用樓板的采暖和制冷技術(shù)，最終取得良好的銷售效果。

3設(shè)計(jì)過程中成本控制化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)過程中，必須要對(duì)各種資源進(jìn)行合理利用，對(duì)材料效果、施工技術(shù)、產(chǎn)品性能以及客戶敏感度等各個(gè)方面進(jìn)行綜合控制，使設(shè)計(jì)過程的成本得到控制。

3.1 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作控制化

設(shè)計(jì)師在準(zhǔn)備設(shè)計(jì)工作的過程中必須按照設(shè)計(jì)說明書及限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中注意成本控制意識(shí)的培養(yǎng)。如關(guān)于室內(nèi)的設(shè)計(jì)必須規(guī)定限額，對(duì)軟硬件的造價(jià)進(jìn)行控制；在建筑設(shè)計(jì)施工合同中要確定一些比較硬的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，避免在建筑過程中過分強(qiáng)調(diào)安全性而忽略經(jīng)濟(jì)性。如在現(xiàn)代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項(xiàng)的計(jì)算，按照合肥修改市場的價(jià)格計(jì)算，就節(jié)約60-100元/m2。在項(xiàng)目的建設(shè)中按一定數(shù)目如5萬m2計(jì)算，就鋼筋這一項(xiàng)的成本節(jié)約達(dá)到了300萬元以上500萬元以下。

3.2 設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)施工過程中，必須優(yōu)化整個(gè)設(shè)計(jì)施工方案，尤其是對(duì)方案的中的技術(shù)必須進(jìn)行一定程度的優(yōu)化。設(shè)計(jì)施工的主要方面在基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、節(jié)能設(shè)計(jì)、人防方案以及對(duì)飾面材料的優(yōu)化。如在某一個(gè)住宅區(qū)中人防方案的設(shè)計(jì)中，丟棄機(jī)械停車方案。不但節(jié)約初期關(guān)于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環(huán)節(jié)中的銷售和運(yùn)營成本。同時(shí)在施工設(shè)計(jì)過程中對(duì)基礎(chǔ)形式進(jìn)行進(jìn)一步的論證，是在施工設(shè)計(jì)過程中對(duì)成本和工期進(jìn)行控制的另一種方法。比如在某一項(xiàng)目的施工過程中選擇更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的GFC樁，能夠最大程度節(jié)省資源，加快工期。在節(jié)能環(huán)節(jié)使用動(dòng)態(tài)權(quán)衡法代替七項(xiàng)指標(biāo)法，綜合使用多項(xiàng)節(jié)能措施，確定最佳的經(jīng)濟(jì)方案。

3.3 施工過程中成本的控制

在現(xiàn)代房地產(chǎn)的建設(shè)過程中，縮短工期和降低造價(jià)是施工階段的重點(diǎn)工作。在設(shè)計(jì)中進(jìn)行優(yōu)化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變?cè)O(shè)計(jì)方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點(diǎn)。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質(zhì)和成本結(jié)合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內(nèi)和景觀所用的材料時(shí)必須綜合權(quán)衡，選擇最佳方案。

4結(jié)語

總之，產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，是房地產(chǎn)開發(fā)的靈魂。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須對(duì)成本、工期、質(zhì)量等各個(gè)方面進(jìn)行考慮和綜合評(píng)價(jià)，使整個(gè)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方案更加全面化，從根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)管理中的各項(xiàng)措施，從而加強(qiáng)產(chǎn)品的核心競爭力，打造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品牌質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]張穎,沈杰.關(guān)于房地產(chǎn)創(chuàng)新問題的探討[J].山西建筑,2004,（4）：67.

[2]王照順.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌質(zhì)量管理[J].住宅科技,2006,（6）：35.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；成本控制

中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言

由于我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，所用時(shí)間較短，我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相對(duì)于國際先進(jìn)水平還有一段距離。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是自房地產(chǎn)項(xiàng)目開始至項(xiàng)目完成,通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制,以使項(xiàng)目的投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是項(xiàng)目的目標(biāo)控制。在項(xiàng)目的不同階段, 對(duì)各目標(biāo)的控制也會(huì)有所側(cè)重。如在項(xiàng)目前期, 具有較大的節(jié)省投資的可能,應(yīng)以成本目標(biāo)的控制為重點(diǎn);在項(xiàng)目后期,大量資金已投入,工期延誤將造成重大經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)以進(jìn)度目標(biāo)控制為重。

大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)踐證明:項(xiàng)目管理不同階段對(duì)項(xiàng)目成本影響的程度是不同的,對(duì)項(xiàng)目成本影響最大的是項(xiàng)目決策階段和工程設(shè)計(jì)階段。在決策階段, 出資人確定投資方向和投資項(xiàng)目,決定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模,提出項(xiàng)目成本控制目標(biāo)是進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的前提;在工程設(shè)計(jì)階段,通過優(yōu)化比選確定項(xiàng)目工程建設(shè)方案是進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)。從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全過程看,在項(xiàng)目投資決策階段,工程設(shè)計(jì)階段和工程承發(fā)包階段,項(xiàng)目業(yè)主在項(xiàng)目成本管理和控制工作中擁有充分的自和決策權(quán),是項(xiàng)目業(yè)主進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。

1 在項(xiàng)目決策階段的成本控制

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位合理 ,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明確

搞好市場預(yù)測,準(zhǔn)確把握市場脈絡(luò),合理確定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),切實(shí)找準(zhǔn)房地產(chǎn)的消費(fèi)目標(biāo)市場, 合適確定建筑特點(diǎn)、價(jià)格水平、營銷策略、項(xiàng)目經(jīng)營方案、開發(fā)計(jì)劃等內(nèi)容, 擬定合理可行的項(xiàng)目投資規(guī)模、工程數(shù)量、項(xiàng)目成本、投資效益等經(jīng)濟(jì)指標(biāo),減少低效的成本投入,避免多余成本投入。

低效的成本投入,避免多余成本投入。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目存在著價(jià)值低的情況,其表現(xiàn)是多方面的。比如功能不合理, 投資效益低,成本過高,質(zhì)量低下等,其根本原因是市場定位錯(cuò)位。

1.2 優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),為決策提供可靠保障

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的決定性環(huán)節(jié)。高品質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求從環(huán)境、景觀入手,努力營造推窗見綠、戶戶有景的花園社區(qū)、康居社區(qū)。住宅戶型設(shè)計(jì)中要充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)、居住習(xí)慣以及市場要求,提出功能合理、面積緊湊的戶型方案以及多種創(chuàng)新戶型產(chǎn)品。建筑造型設(shè)計(jì)中充分挖掘地域文化特質(zhì);規(guī)劃布局從景觀出發(fā),充分結(jié)合周邊的景觀資源,每塊用地規(guī)劃布局各具特色。針對(duì)項(xiàng)目的氣候條件和房地產(chǎn)產(chǎn)品市場定位的要求,整合一套低成本、易實(shí)施的工程技術(shù)以求以最少的投入獲得最大的投資回報(bào)。

2 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

工程設(shè)計(jì)階段是決定成本控制目標(biāo)的關(guān)鍵階段,是正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系,確定和控制

項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。工程設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理,對(duì)控制項(xiàng)目成本是有十分重要的意義。

2.1 優(yōu)選方案和設(shè)計(jì)單位

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量和水平,對(duì)項(xiàng)目成本控制有決定性的影響。采用方案設(shè)計(jì)競選和工程設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式來獲得優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案和選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)單位,其目的是促使工程設(shè)計(jì)單位為實(shí)現(xiàn)確定的項(xiàng)目功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)、成本控制目標(biāo)和效益目標(biāo),采用先進(jìn)和適用技術(shù),降低工程造價(jià),提高投資效益。

2.2 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

在工程設(shè)計(jì)進(jìn)程中,進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比選,從中選擇既能滿足建設(shè)項(xiàng)目功能需要,又能降低工程造價(jià)的方案是設(shè)計(jì)階段成本控制的重要手段。如房地產(chǎn)項(xiàng)目方案中, 采用東西向或圍合式,追求建筑形態(tài)的新、奇、特,一味追求視覺效果,設(shè)計(jì)出許多異形建筑,這些建筑的復(fù)雜輪廓線不僅不利于結(jié)構(gòu)安全,而且無形中擴(kuò)大建筑外表面積,從而增加工程結(jié)構(gòu)成本和節(jié)能成本。開展方案論證和比選, 在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目本身功能、結(jié)構(gòu)抗震、節(jié)能等要求基礎(chǔ)上, 獲得最合理造價(jià)的優(yōu)化方案。建筑物形式、建筑結(jié)構(gòu)體系、規(guī)劃布局的選擇,建筑材料標(biāo)準(zhǔn)的確定,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的選用等與項(xiàng)目成本有直接關(guān)系,應(yīng)認(rèn)真研究確定,并充分應(yīng)用價(jià)值工程。

2.3 采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)適應(yīng)建筑產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢和國家技術(shù)要求, 對(duì)項(xiàng)目的構(gòu)件、配件、零部件等,只要有條件,都應(yīng)該實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。廣泛采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì),可以節(jié)省設(shè)計(jì)力量,縮短設(shè)計(jì)周期,提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,有利于保證施工質(zhì)量和降低工程造價(jià),加快工程建設(shè)進(jìn)程。

限額設(shè)計(jì)是采用投資估算和設(shè)計(jì)任務(wù)書,控制施工圖設(shè)計(jì), 確保合理確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、造價(jià)指標(biāo),在實(shí)施階段自我控制設(shè)計(jì)變更和優(yōu)化處理方案,防止設(shè)計(jì)深度不夠、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)選用不當(dāng)?shù)膯栴}和層層加大設(shè)計(jì)安全系數(shù)的傾向。

3 在項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

在一般情況下,房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制糾偏的調(diào)節(jié)范圍不會(huì)太大。在該階段,通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約投資的可能性只有 5% －10%。如果方案不完善,建筑內(nèi)容不齊全,缺項(xiàng)漏項(xiàng)多,概算、預(yù)算編制的深度、精度差,必然會(huì)出現(xiàn)較大的成本缺口。這是無法通過實(shí)施階段的成本控制來解決,其結(jié)果必然是投資成本控制失控,管理失效。在實(shí)施階段爭取有效措施加強(qiáng)工程造價(jià)管理,管好用好資金。對(duì)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有很重要的意義。

3.1 做好項(xiàng)目施工招標(biāo),材料采購招標(biāo)和合同管理工作

(1) 項(xiàng)目建立完善的成本控制組織機(jī)構(gòu)和規(guī)范的成本控制流程。項(xiàng)目運(yùn)作中確立投資預(yù)算、概算、施工圖預(yù)算的三者間動(dòng)態(tài)控制方法。

(2) 夯實(shí)項(xiàng)目施工招標(biāo),材料采購招標(biāo)和合同管理的基礎(chǔ)。全面建立動(dòng)態(tài)材料和設(shè)備價(jià)格信息庫,建立常用材料、設(shè)備或?qū)I(yè)分包工程的指導(dǎo)價(jià)制度(如鋁合金、商品混凝土、防水、綠化苗木等),以指導(dǎo)工程建設(shè)中的核價(jià)工作。充分做好材料市場的分析;招標(biāo)階段把預(yù)算做細(xì),選擇水平高的編制單位;采購階段把好價(jià)格關(guān),合理分包和進(jìn)行甲供材料;供應(yīng)階段把好質(zhì)量關(guān)。

(3) 正確選擇工程造價(jià)的計(jì)價(jià)方法和合同計(jì)價(jià)方式。合適、易運(yùn)作計(jì)價(jià)方式, 對(duì)項(xiàng)目成本控制和管理至關(guān)重要。

3.2 加強(qiáng)項(xiàng)目工程施工的現(xiàn)場管理

加強(qiáng)工程變更和簽證的管理。嚴(yán)格管理,規(guī)范操作,保證變更和簽證的及時(shí)性和合理性,是現(xiàn)場成本控制和管理的基本工作準(zhǔn)則。一般工程變更簽證的目標(biāo)值控制在合同價(jià)格的5% 以內(nèi)。工程量簽證或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用簽證實(shí)施會(huì)簽制度, 同時(shí)建立限額簽證制度。

(2)派駐合格的現(xiàn)場甲方代表和建立規(guī)范現(xiàn)場管理工作流程。加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場工程質(zhì)量、工期和成本管理,深化預(yù)算管理,嚴(yán)格預(yù)算制度, 保證預(yù)算計(jì)劃在施工中進(jìn)行。強(qiáng)化施工過程的施工隊(duì)伍管理。

(3)及時(shí)、真實(shí)地開展工程結(jié)算工作。

結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相對(duì)于國際先進(jìn)水平還有一段距離，要想實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展，必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強(qiáng)，能夠少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象，對(duì)促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。但是由于我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本意識(shí)不強(qiáng)、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創(chuàng)新手段加強(qiáng)控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國監(jiān)理協(xié)會(huì).建設(shè)工程投資控制.北京:中國建筑工業(yè)出版社,2004.

篇10

（一）籌劃思路 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為國家宏觀調(diào)控的對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策很少，新企業(yè)所得稅的稅率為25%，相比其他稅種稅負(fù)較重。

企業(yè)所得稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額。從中可以看出影響應(yīng)納稅額有四個(gè)因素。

從稅率角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享受低稅率政策的機(jī)會(huì)很少。這樣就限制了稅務(wù)籌劃的范圍。從所得額的角度分析，稅務(wù)籌劃的基本思路是盡量降低應(yīng)納稅所得額。主要有以下三種方法：

（1）利潤轉(zhuǎn)移法。利潤轉(zhuǎn)移法是指通過總公司及分公司之間的關(guān)聯(lián)交易將利潤轉(zhuǎn)移到具有稅收優(yōu)惠政策的關(guān)聯(lián)企業(yè)中去的一種稅務(wù)籌劃方法。但是采用該稅務(wù)籌劃方法的前提是與其交易的關(guān)聯(lián)公司能夠享受某些稅收優(yōu)惠。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策設(shè)立一些為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)的公司，例如建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、裝修公司、運(yùn)輸公司、物業(yè)管理公司、營銷策劃公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)，然后通過內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤轉(zhuǎn)移到這些企業(yè)中去。

（2）收入調(diào)節(jié)法。收入調(diào)節(jié)法是研究與分析收入的確認(rèn)條件、確認(rèn)時(shí)間及金額的計(jì)算，還應(yīng)分清是“征稅收入”、“不征稅收入”、“免稅收入”。例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過對(duì)自留物業(yè)的處理不同進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過是否屬于臨時(shí)性出租的選擇來決定是否需要視同銷售確認(rèn)收入。另外還可通過對(duì)銷售收入結(jié)算方式的選擇來調(diào)節(jié)收入確認(rèn)的時(shí)間等。

（3）會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)選擇法。會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)選擇法就是通過選擇恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)，使得企業(yè)所得稅的稅負(fù)最小化或者使企業(yè)效益（價(jià)值）最大化的一種稅務(wù)籌劃方法。

另外，稅務(wù)籌劃人還應(yīng)充分考慮稅收優(yōu)惠而減免的稅額以及境外所得的抵免。

（二）企業(yè)所得稅籌劃策略進(jìn)行企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃應(yīng)重點(diǎn)分析影響應(yīng)納所得稅額的因素。可以通過選擇以下方法來進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃：

（1）固定資產(chǎn)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)中固定資產(chǎn)的比重很大，對(duì)固定資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃是企業(yè)稅務(wù)籌劃人的重點(diǎn)考慮。新企業(yè)所得稅法對(duì)折舊方法作了限制性規(guī)定，即固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊準(zhǔn)予扣除。因此對(duì)固定資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃只能從折舊年限的預(yù)計(jì)凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限。折舊年限的縮短可以使后期成本費(fèi)用向前移，從而使前期會(huì)計(jì)利潤減少，有利于加速資本的回收。在稅率不變的情況下，所得稅的延遲繳納，相當(dāng)于從國家財(cái)政取得了一筆無息貸款。二是合理預(yù)計(jì)凈殘值。新的會(huì)計(jì)制度及稅法，對(duì)固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值沒有做出具體的規(guī)定，只要求企業(yè)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值，只要是“合理的”就是可以的。

（2）收入稅務(wù)籌劃。具體有以下兩種：一是推遲收入確認(rèn)的時(shí)間。企業(yè)銷售結(jié)算方式的不同，稅法對(duì)其收入的確認(rèn)時(shí)間也不同，一般情況下，企業(yè)一旦確認(rèn)收入，無論是否收回資金，都要計(jì)算繳納所得稅款。另外房地產(chǎn)企業(yè)占用資金大，單項(xiàng)銷售額也大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況來選擇適當(dāng)?shù)匿N售結(jié)算方式，盡量推遲確認(rèn)收入的時(shí)間，從而延緩納稅，這樣不僅避免先墊支稅款，同時(shí)也能占用資金、爭取較大的資金時(shí)間價(jià)值。稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按當(dāng)年實(shí)際利潤分季（或分月）預(yù)繳企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這一規(guī)定從預(yù)售收入和預(yù)計(jì)利潤率方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。二是盡量投資免稅收入。新企業(yè)所得稅法規(guī)定：將國債利息收入、權(quán)益性投資收益和非營利組織的收入作為“免稅收入”，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。因此，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)閑置資金時(shí)，可以與其他投資項(xiàng)目進(jìn)行比較，準(zhǔn)確估計(jì)計(jì)算每個(gè)投資項(xiàng)目的收益率，在取得同等收益率的情況下優(yōu)先購買國債和權(quán)益性投資。

（3）扣除項(xiàng)目籌劃。主要有以下幾種：

一是工資薪金籌劃。新《企業(yè)所得稅法》取消了計(jì)稅工資制度，規(guī)定企業(yè)當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的合理的職工工資薪金都準(zhǔn)予在稅前扣除，即工資從限額扣除轉(zhuǎn)變?yōu)槿~扣除。但是與之相關(guān)的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)還是限額扣除。這就意味者房地產(chǎn)企業(yè)要盡量多列支工資薪金支出來擴(kuò)大稅前扣除，通?？梢圆捎靡韵麓胧禾岣呗毠すべY，把超出標(biāo)準(zhǔn)的其他費(fèi)用以工資形式發(fā)放；如果職工持內(nèi)部職工股則把向職工發(fā)放的股利改為績效工資或年終獎(jiǎng)金；將公司監(jiān)事、董事等兼任管理人員的報(bào)酬計(jì)人工資總額；將職工教育、培訓(xùn)的費(fèi)用也以工資的形式發(fā)放等。但是在實(shí)際運(yùn)用時(shí)防止出現(xiàn)因企業(yè)所得稅的減少而導(dǎo)致個(gè)人所得稅的增加，必要時(shí)可采用增加職工人數(shù)，提高養(yǎng)老費(fèi)和住房公積金的計(jì)提比例、增加職工福利等替代方案。

二是廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)籌劃。新企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5％。即業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除標(biāo)準(zhǔn)有所下降，并且規(guī)定了超支部分不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，因此籌劃時(shí)要特別關(guān)注業(yè)務(wù)招待費(fèi)的發(fā)生額。在實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)中，業(yè)務(wù)招待費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的部分內(nèi)容有時(shí)可以相互替代。

三是利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，利息費(fèi)用占企業(yè)的支出比例也大，稅法上對(duì)利息支出按性質(zhì)的不同，有不同的處理方法，有的可以資本化，有的可以費(fèi)用化。不同的處理方法對(duì)所得稅的處理也有不同的結(jié)果。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意以下問題：第一，當(dāng)企業(yè)在享受免稅期間、虧損發(fā)生年度以及有前5年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)盡量予以資本化。第二，當(dāng)企業(yè)處于獲利年度，借款費(fèi)用應(yīng)盡量予以費(fèi)用化，盡量費(fèi)用最大化，從而達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。第三，注意利息支出的合法性，不合法的利息支出不允許稅前扣除。第四，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定了企業(yè)金融機(jī)構(gòu)以外的借款，利率如果超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率部分利息不準(zhǔn)稅前扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，而不要向金融機(jī)構(gòu)以外其他單位和個(gè)人貸款，以免增加納稅調(diào)整額。

（4）存貨計(jì)價(jià)方法策劃。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨量較大，且受宏觀調(diào)控的影響價(jià)格波動(dòng)較大，一般通過影響企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本來影響企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而影響企業(yè)的應(yīng)納稅額的計(jì)算。存貨的計(jì)價(jià)方法有先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法和個(gè)別計(jì)價(jià)法等多種方法可供選擇。不同的計(jì)價(jià)方法對(duì)企業(yè)營業(yè)成本的影響不同，造成的應(yīng)納稅額也就不同，特別是在存貨的市場價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)，這幾種方法對(duì)成本影響乃至應(yīng)納稅額更大，無疑增加了稅務(wù)籌劃空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃案例剖析

（一）案例1匯豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，購置了價(jià)值300萬元的建設(shè)專用設(shè)備，預(yù)計(jì)資產(chǎn)殘值率為2%，估計(jì)使用年限為6~10年。直線法計(jì)提折舊。

方案1:按10年的折舊期限計(jì)算，則計(jì)提折舊額如下:

300萬元×（1一2%）÷10=29.4萬元

假定該企業(yè)資金成本為10%，則折舊節(jié)約所得稅支出折合為現(xiàn)值如下:

29.4萬元×25%×6.145=45.17

公式中6.154是指期數(shù)為10、利率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)。

方案2:按6年的折舊期限計(jì)算，則年計(jì)提折舊額為:

300萬元×（1一2%）÷6=49萬元

因折舊而節(jié)約所得稅支出折合現(xiàn)值為:

49萬元×25%×4.355=53.35萬元

公式中4.355是指期數(shù)為6、利率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)。

盡管折舊期限的改變并未從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負(fù)的總和，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，前者比后者節(jié)約所得稅支出折合現(xiàn)值8.18萬元，對(duì)企業(yè)更為有利。經(jīng)過比較，公司應(yīng)選擇了按6年期的折舊期限.

（二）案例2匯豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在2008年8月先后進(jìn)貨兩批材料，第一批單價(jià)5萬元，數(shù)量20噸，第二批單價(jià)6萬，數(shù)量10噸，無期初余額，前半月領(lǐng)用材料10噸，后半月領(lǐng)用材料15噸。

方案1:采用加權(quán)平均法計(jì)算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進(jìn)先出法計(jì)算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=10×5+10×5+5×6=130萬元

方案2比方案1銷貨成本減少3.25萬元，企業(yè)所得稅增加8125元。

假如第一批單價(jià)6萬元，第二批單價(jià)5萬元。

方案1:采用加權(quán)平均法計(jì)算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進(jìn)先出法計(jì)算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=10×6+10×6+5×5=145萬元

方案2比方案1銷貨成本增加11.75萬元，企業(yè)所得稅增加29375元。

在存貨實(shí)際成本計(jì)算方法下，企業(yè)可以在個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法等方法中任選一種。計(jì)價(jià)方法一經(jīng)選用，不得隨意改變。在價(jià)格變動(dòng)的情況下不同的計(jì)價(jià)方法，所計(jì)算的銷貨成本不同，從而應(yīng)交的企業(yè)所得稅也不同。通過本案例可看出：在物價(jià)上漲的情況下，先進(jìn)先出法比加權(quán)平均法的銷貨成本小，應(yīng)交企業(yè)所得稅多，反之在物價(jià)下降的情況下，先進(jìn)先出法比加權(quán)平均法的銷貨成本大，應(yīng)交企業(yè)所得稅少。