導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：經(jīng)營績效評價指標因子分析法配對樣本T檢驗

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的改革，市場得到了有效發(fā)展，逐漸成長為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，其利潤也一直高于其他產(chǎn)業(yè)。金融危機給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，因此對其經(jīng)營績效進行分析就變得極為重要。經(jīng)營績效也稱為經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營效果，即企業(yè)某一經(jīng)營活動所取得的業(yè)績。企業(yè)的經(jīng)營績效評價即是通過特定的評價體系，按照一定的標準，采用一定的方法對其經(jīng)營業(yè)績進行客觀合理的分析評價。國外對于經(jīng)營績效評價的研究大約始于泰勒的科學管理理論，在現(xiàn)代公司制度誕生之后，為加強資本所有權(quán)控制和公司內(nèi)部控制，對于績效評價的研究也逐漸深入。國外研究的績效評價方法主要有三種模式:財務模式，即選擇能代表公司經(jīng)營績效的財務指標，并按照加權(quán)的方式計算綜合得分，沃爾評分法就是其中的一個典型例子；由于資本市場和股東認為財務指標法無法真實衡量企業(yè)未來能創(chuàng)造的價值，管理者也認為其無法全面評價企業(yè)業(yè)績，因此西方學者提出價值模式，即以股東最大化為導向，考慮未來企業(yè)能為股東創(chuàng)造的價值，該模式中最成熟的當屬經(jīng)濟增加值法；考慮到企業(yè)的其他非財務指標也會影響到企業(yè)業(yè)績，又有學者提出了績效評價的平衡模式，涵蓋了那些影響企業(yè)績效的非財務指標，最典型的就是平衡計分卡。本文采取實證的方式對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營績效進行探討將有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自身財務經(jīng)營狀況，以期為國家相關(guān)部門提供參考。

二、研究設(shè)計

（一）研究假設(shè) 盈利能力主要評價企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，當企業(yè)的盈利能力較高時，說明企業(yè)善于利用資源創(chuàng)造價值，因此可以提出以下假設(shè)：

假設(shè)1：企業(yè)盈利能力越強，收益質(zhì)量越高

收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結(jié)果，但并不表示有實際現(xiàn)金的凈流入，只有當會計收益轉(zhuǎn)化為真實的現(xiàn)金流入時才表明實際財富的增加。當企業(yè)收現(xiàn)能力較高時，說明企業(yè)能夠及時回收現(xiàn)金，將會計收益轉(zhuǎn)為真實收入，避免壞賬的產(chǎn)生及資金缺口的出現(xiàn)，因此可以提出以下假設(shè)：

假設(shè)2：收現(xiàn)能力的提高有利于企業(yè)收益質(zhì)量的提高

營運能力反映了企業(yè)利用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造價值的能力，該比率較高時說明企業(yè)對資源的利用效率高，其中一個重要的方面是對于賬款的回收速度較快。在分析該指標時也應當考慮到可能對于企業(yè)未來的銷量帶來的影響。因此本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)3：營運能力的提高有利于公司短期收益質(zhì)量的提高

成長能力就是指企業(yè)業(yè)績的增長速度和成長趨勢，高經(jīng)營績效的企業(yè)不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩(wěn)定的增長，只有基于主營業(yè)務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經(jīng)常性損益項目，這樣的增長是不可持續(xù)的，成長性較差。因此本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)4：企業(yè)成長能力越高，收益質(zhì)量越高

（二）變量定義 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，本文將從經(jīng)營績效的四個方面分別選取重點指標，構(gòu)建財務績效評價體系，較全面地評價房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營績效。企業(yè)的經(jīng)營績效可以從四個方面進行評價：盈利能力、收現(xiàn)能力、營運能力和成長能力。盈利能力主要評價企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，如果企業(yè)善于利用資源，則表明經(jīng)營績效好，反之則說明經(jīng)營績效較差。收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結(jié)果，但并不表示有實際現(xiàn)金的凈流入，只有當會計收益轉(zhuǎn)化為真實的現(xiàn)金流入時才表明實際財富的增加。營運能力是評價企業(yè)資源利用效率的指標，如果周轉(zhuǎn)速度較快，則說明企業(yè)能充分利用現(xiàn)有資源為企業(yè)創(chuàng)造價值。成長能力就是指企業(yè)業(yè)績的增長速度和成長趨勢，高經(jīng)營績效的企業(yè)不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩(wěn)定的增長，只有基于主營業(yè)務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經(jīng)常性損益項目，這樣的增長是不可持續(xù)的，成長性較差。本文根據(jù)這4大特征設(shè)定8個反映經(jīng)營績效的財務指標見表（1）。

（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產(chǎn)上市公司2009年的98個樣本，剔除個別極端樣本以避免對結(jié)果的干擾。對于這98個樣本分別選取其上述8個財務指標來分析這些公司2009年的經(jīng)營績效情況。本文的數(shù)據(jù)均來自于國泰安數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)處理采用SPSS和EXCEL軟件。

三、實證檢驗分析

（一）描述性統(tǒng)計從表（2）可以看出不少指標的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標來看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產(chǎn)公司都有較高的收益，這也可能是因為在經(jīng)歷了2008年的金融危機后，不少公司還沒完全緩解過來，從而導致了總體收益水平的偏低。從收現(xiàn)能力指標來看，公司間的收現(xiàn)水平有較大差距，且總體均值為負數(shù)，說明房地產(chǎn)公司的收現(xiàn)情況并不樂觀，營業(yè)收入不能及時收回現(xiàn)金。從營運能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應收賬款周轉(zhuǎn)率，最高的光華控股甚至達到了884.43，經(jīng)分析，如此高的應收賬款周轉(zhuǎn)率是因為該公司在保證了較高營業(yè)收入的情況下很好的控制了應收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進行控制時也應該考慮該政策對公司營業(yè)收入的影響，要對減少的營業(yè)收入的成本與減少的應收賬款的收益之間進行權(quán)衡，找到一個最佳水平。從公司的成長性來看，凈利潤增長率在公司間差異巨大，其行業(yè)均值也為負，說明有不少公司未能走出低迷狀態(tài)，營業(yè)利潤比重總體來看，房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務所占比重較高，可見公司的主營業(yè)務比較突出，源于主營業(yè)務能為公司帶來高利潤。根據(jù)上述描述，從總體上對2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營績效進行分析，可知營運能力指標（應收賬款周轉(zhuǎn)率）和成長能力指標（凈利潤增長率）是影響公司經(jīng)營績效的主要指標。

（二）因子分析由于評價企業(yè)經(jīng)營績效的財務指標存在不同程度的相關(guān)性，本文采用因子分析法來評價2009年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效。因子分析的基本目的是用少數(shù)幾個因子去描述多個變量之間的關(guān)系，其基本思想是把聯(lián)系比較緊密的變量歸為同一個類別，而不同類別的變量之間的相關(guān)性較低，通過降維將相關(guān)性高的變量聚在一起，基本原理是以相關(guān)性為基礎(chǔ)，從協(xié)方差矩陣或相關(guān)矩陣入手把大部分變異歸結(jié)為少數(shù)幾個公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運用SPSS軟件對2009年滬深兩市房地產(chǎn)公司的財務指標進行處理，如表（3）所示。該表主要驗證原有變量是否適合進行因子分析。KMO檢驗用于研究變量之間的偏相關(guān)性，計算偏相關(guān)時由于控制了其他因素的影響，所以會比簡單的相關(guān)系數(shù)小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進行引子分析。Bartlett球形檢驗的統(tǒng)計量Sig

四、結(jié)論

對于經(jīng)營績效來說，最重要的指標是盈利能力指標，這也是股東最為關(guān)注的指標，縱觀2009年房地產(chǎn)公司的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)不少公司每股收益和股東權(quán)益凈利率偏低，對于這些公司來說首要任務就是增加營業(yè)收入控制成本，提高公司利潤水平。只有在做大利潤的基礎(chǔ)上才能進一步擴大公司規(guī)模，增強公司實力?，F(xiàn)金流是公司維持經(jīng)營的基礎(chǔ)，因此對于每家公司而言都是至關(guān)重要的。2009年不少房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入現(xiàn)金比率較低，甚至為負值，據(jù)此認為這些公司在現(xiàn)金流回收的控制上存在問題，經(jīng)營活動不能獲得及時的現(xiàn)金流入，嚴重是將會影響到公司的正常運營。在具體實務中，公司應盡量推遲現(xiàn)金流出，對于現(xiàn)金流入則要設(shè)計合理的現(xiàn)金折扣制度和商業(yè)促銷手段加速資金的回籠。經(jīng)過對上述公司的分析，發(fā)現(xiàn)這些公司在運營能力上存在很大區(qū)別，應收賬款周轉(zhuǎn)率甚至從0跨度到接近900?？刂坪脩召~款對于房地產(chǎn)公司很重要，因為房地產(chǎn)公司需要不斷大量的現(xiàn)金流入。但是，周轉(zhuǎn)過快也會存在一些隱患，嚴格的應收賬款回收制度可能會減小公司的銷售規(guī)模，影響到營業(yè)收入的增長。因此，房地產(chǎn)公司應該制定合理的應收賬款回收制度，在能夠擴大銷售規(guī)模的情況下注重對應收賬款的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不能過多的依賴外部環(huán)境諸如政府背景、稅收優(yōu)惠、行業(yè)壟斷、財政扶持等一些有利因素，而應該做好主營業(yè)務，加強對市場的適應能力，不斷強化核心競爭力，注重控制貸款風險，做好項目前期管理。一些有實力的企業(yè)可以對企業(yè)的業(yè)務進行適當?shù)亩嘣?jīng)營，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。

參考文獻：

［1］郗蒙浩、王惠彥、黃偉：《談績效評價方法及其在國內(nèi)外的發(fā)展》，《經(jīng)濟師》2007年第4期。

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［5］AJ．埃巴：《經(jīng)濟增加值—如何為股東創(chuàng)造財富》，北京：中心出版社2001年。

篇2

摘要：首先對本文中采取的統(tǒng)計學方法因子分析和聚類分析思想進行了簡單的闡述。通過選取20 家房地產(chǎn)上市公司2013 年的財務數(shù)據(jù)建立財務指標體系，共選取17 個財務指標，運用spss 軟件結(jié)合因子分析和聚類分析，以6 個主因子的得分作為變量對20 家上市公司分類并結(jié)合實際情況給予財務風險評級。對于最后的評級結(jié)果提出了自己的建議。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)上市公司財務風險因子分析聚類分析

0 引言

據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，同時為了擴大資金，大的地產(chǎn)企業(yè)通過公司上市發(fā)行股票、債券等金融產(chǎn)品吸納資金。這些風險無疑就轉(zhuǎn)嫁給了銀行，信貸機構(gòu)，投資者。因此如何有效評價和防范風險，使得房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展，是我們急需解決的問題。

1 因子分析及聚類分析思想

1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根據(jù)相關(guān)性大小把原始變量分組，使得同組內(nèi)的變量之間相關(guān)性較高，而不同的變量之間的相關(guān)性較低。每組變量代表一個基本結(jié)構(gòu)，用一個不可觀測的綜合變量表示，這個基本結(jié)構(gòu)就稱為公共因子。用較少的綜合指標分析存在于各變量中的各類信息，而各綜合指標之間彼此是不相關(guān)的，代表各類信息的綜合指標稱為因子。因子分析就是用少數(shù)幾個因子來描述許多指標或因素之間的聯(lián)系，以較少幾個因子反映原資料的大部分信息的統(tǒng)計學方法。

因子分析有如下特點：

①因子變量的數(shù)量遠少于原有的指標變量的數(shù)量，對因子變量的分析能夠減少分析中的計算工作量。②因子變量不是對原有變量的取舍，而是根據(jù)原始變量的信息進行重新組構(gòu)，它能夠反映原有變量大部分的信息。③因子變量之間不存在線性相關(guān)關(guān)系，對變量的分析比較方便。④因子變量具有命名解釋性，即該變量是對某些原始變量信息的綜合和反映。

因子分析的出發(fā)點就是用較少的獨立變量的因子變量來代替原來變量的大部分信息。

1.2 聚類分析思想我們所研究的樣品（網(wǎng)點）或指標（變量）之間存在程度不同的相似性（親疏關(guān)系———以樣品間距離衡量）。于是根據(jù)一批樣品的多個觀測指標，具體找出一些能夠度量樣品或指標之間相似程度的統(tǒng)計量，以這些統(tǒng)計量為劃分類型的依據(jù)。把一些相似程度較大的樣品（或指標）聚合為一類，把另外一些彼此之間相似程度較大的樣品（或指標）又聚合為另一類，直到把所有的樣品（或指標）聚合完畢，這就是分類的基本思想。

2 構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司財務指標評價體系

2.1 指標的選取與說明衡量上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力及財務風險水平，通常都是考核盈利能力，償債能力，運營能力，發(fā)展能力，現(xiàn)金流，每股結(jié)構(gòu)這六個指標。財務指標比較全面的反映了一個企業(yè)的狀況，通過對財務指標分析可判斷企業(yè)是處于快速成長型企業(yè)，穩(wěn)健性企業(yè)，高增長高風險性企業(yè)。用來評價企業(yè)在資本活動中所面臨的風險，所以選取的指標能夠全面反映公司的經(jīng)營狀況。本文選取了滬深20 家上市房地產(chǎn)公司的財務指標。構(gòu)建以下的財務指標體系(表1)。

2.2 財務指標處理由于各指標之間差異比較大，因此需要將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，采用SPSS 軟件對數(shù)據(jù)進行標準化處理。在所選指標中有正向指標，適度指標，逆向指標。則對適度指標流動比率、速動比率，逆向指標資產(chǎn)負債率進行取倒數(shù)的正向化處理。

2.3 因子分析法適用性檢驗根據(jù)上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度檢驗對20 個上市公司的17 個指標標準化數(shù)據(jù)進行相關(guān)性檢驗。如表2。

由上表得KMO 的值為79.8%，各指標之間存在一定的相關(guān)性，原始變量可以做因子分析。同時，巴特利特球形度檢驗的結(jié)果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的顯著性水平下，原指標存在相關(guān)性。

2.4 主因子提取本文以主成分分析法構(gòu)造因子變量，根據(jù)特征值大于1 提取主因子。通過主成分分析共提取了6 個主因子，累計貢獻率達到89.695%，能夠很好的解釋總方差，足夠表達出原始數(shù)據(jù)的信息。

3 基于聚類分析法劃分財務風險等級

結(jié)合運用聚類思想將房地產(chǎn)上市公司財務風險進行分類。將上述20 家上市公司主因子得分作為新的變量，對其進行K 均值聚類分析，將風險等級劃分為3 個等級：風險較小，風險一般，風險較高。運用SPSS 軟件計算結(jié)果如表3。

由表可得風險較高的企業(yè)：宋都股份。

風險一般企業(yè)：浙江廣廈、濱江集團、順發(fā)恒業(yè)、金科股份、泰禾集團、中南建設(shè)、中弘股份、深振業(yè)、中航地產(chǎn)、華僑城、金融街、榮安地產(chǎn)、億城股份。

風險較低的企業(yè)：萬科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新華聯(lián)、榮盛發(fā)展、保利地產(chǎn)、南京高科。

上面分析結(jié)果中對于6 家風險較小的房地產(chǎn)公司，要保持好公司良好的財務管理狀況，同時也要有一定的防范意識。對于13 家風險一般的房地產(chǎn)企業(yè)，可以以現(xiàn)行的財務管理制度進行運作，但應隨時關(guān)注財務指標的變化情況，建立有效的財務預警機制，盡最大能力降低風險。對于風險較高的宋都股份，應引起公司內(nèi)部和外界投資者的高度重視，及時根據(jù)財務報表的相關(guān)指標進行分析，找到影響財務風險的主要因素并采取相應的對策，避免財務風險狀況惡化。

4 結(jié)論

本文通過選取較有代表性的17 個財務指標，利用因子分析分為6 個主因子，并利用聚類分析對上市房地產(chǎn)公司進行分析并做出風險歸類評價。這可以為房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人，經(jīng)營者，投資人決策者提供參考依據(jù)。對于債權(quán)人，特別是銀行等金融機構(gòu)及債券投資者最關(guān)心的是貸給企業(yè)的款項安全度。當銀行金融機構(gòu)貸給企業(yè)資金時也都要對企業(yè)做風險評估，以保障自己利益最大程度的安全。對于經(jīng)營者來說，降低企業(yè)的財務風險，必然要提高盈利能力，償債能力，運營能力，有利于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。良好的財務狀況不僅影響公司內(nèi)部團結(jié)穩(wěn)定，另一方面樹立企業(yè)的良好形象和信譽，增強投資者、債權(quán)人、政府機構(gòu)等相關(guān)利益者對企業(yè)的信心。從經(jīng)營者的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)公司的風險等級劃分，更能促使經(jīng)營者對財務風險的重視和憂患意識，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。從整體上，使得房地產(chǎn)行業(yè)健康循環(huán)發(fā)展。

參考文獻：

[1]邵鐵柱，于莎.基于因子分析的房地產(chǎn)上市公司財務績效評價[J].科技與管理，2013，15(1):91-93.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 上市公司 財務績效

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地產(chǎn)上市公司務績效評價是財務管理的重要組成部分，科學、客觀地評價方法有助于改進和完善財務管理工作。研究房地產(chǎn)上市公司財務評價的重要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，科學客觀地財務績效評價可以反映企業(yè)經(jīng)營的業(yè)績，也可以對企業(yè)今后的戰(zhàn)略目標提供積極的導向。第二，財務績效評價可以對企業(yè)經(jīng)營狀況進行有效的監(jiān)督，使企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進的方案，及時的調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。第三，有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)的風險意識。隨著國民經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟行業(yè)持續(xù)增長，取得了輝煌的業(yè)績，但是各地房地產(chǎn)企業(yè)缺乏面對危機的意識和應對風險的舉措。因而，研究房地產(chǎn)上市公司財務績效評價有利于企業(yè)正確的面對風險。

1 房地產(chǎn)行業(yè)財務績效現(xiàn)狀

財務績效評價作為當前上市公司間財務指標的橫向比較方法。通過上市公司各項指標與行業(yè)平均值的比較分析，給予綜合評分，并按檔次評定其財務水平級別，從而反映企業(yè)位于行業(yè)中的經(jīng)營管理水平。財務績效評價作為公司績效評價體系的重要內(nèi)容，其較直觀和客觀地為投資者判斷企業(yè)財務狀況的總體水平、揭示其所面臨的風險大小和成長空間[1]。目前，我國房地產(chǎn)上市公司財務績效評價現(xiàn)狀表現(xiàn)在以下幾點：第一，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率較高。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資回報率高，企業(yè)經(jīng)營績效良好，較易從銀行獲取貸款。然而，股票融資過程中程序較復雜，導致資產(chǎn)負債率偏高。此外，房地產(chǎn)上市公司財務績效波動較大，企業(yè)放行新股困較大，致使房地產(chǎn)行業(yè)從股市中獲取的資產(chǎn)總量占總資產(chǎn)的比例低于其他行業(yè)。第二，房地產(chǎn)上市公司生產(chǎn)周期長，流動資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)速度較慢。受地域、公司規(guī)模、購買力等因素的影響，各個房地產(chǎn)上市公司運營情況有所差距。第三，房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤增長較快，但各個公司發(fā)展水平不平衡。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤增長較快，有著良好的發(fā)展?jié)摿Γ掷m(xù)保持增長的趨勢。

2 房地產(chǎn)財務績效評價的思路

根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率高、房地產(chǎn)上市公司生產(chǎn)周期長，流動資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)周期慢等特點，設(shè)計以下評價指標。分別包括定量評價指標和定性評價指標兩個部分。定量評價指標包括：短期償債能力、長期償債能力、運營能力、盈利能力等。定性評價指標包括：財務管理能力和企業(yè)基本素質(zhì)兩個方面[2]。短期償債能力包含速動比率。速動比率作為短期償債能力的核心指標，它能反映房地產(chǎn)企業(yè)運營時債務支付的速度和效率。長期償債能力包含資產(chǎn)負債率和已獲利息倍數(shù)。資產(chǎn)負債率是體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司償還債務的承擔能力與保障能力，資產(chǎn)負債率較小說明企業(yè)經(jīng)營較保守，財務穩(wěn)定性較高，債權(quán)人資本的利用率較低。反之，如果負債率較高，說明財務風險較大，財務穩(wěn)定性較低。已獲利息倍數(shù)可以體現(xiàn)對債務償還的保障能力。如果已獲利息倍數(shù)越高，長期償債能力就越強。運營能力包含流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率，如果流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率低則反映了房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)速度慢的特點[3]。盈利能力包含資產(chǎn)報酬率和資產(chǎn)凈利率等。他們能夠反映房地產(chǎn)上市公司對資產(chǎn)進行綜合利用的情況。公司的盈利不僅可以為接下來的投資提供資金支持也可以用作對股東的回報。盈利能力指標是房地產(chǎn)上市公司財務績，效評價中最直觀的體現(xiàn)。定性評價指標中的財務管理能力包含籌資能力和投資水平兩個部分，籌資能力是增強利潤的重要因素，同時也是擴大房地產(chǎn)企業(yè)市場的關(guān)鍵的所在。企業(yè)基本素質(zhì)包含管理者素質(zhì)、員工素質(zhì)和技術(shù)裝備素質(zhì)等。管理者素質(zhì)高低對企業(yè)財務績效有一定的影響，例如管理者的知識結(jié)構(gòu)、經(jīng)營理念、發(fā)展方向、組織協(xié)調(diào)能力等。

3 結(jié)語

本文根據(jù)房地產(chǎn)上市公司財務績效現(xiàn)狀，提出了財務績效評價的定量指標和定性指標并對其進行分析，目的在于及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司營中存在的風險，進行戰(zhàn)略調(diào)整，建立科學客觀地評價指標，為企業(yè)的良好發(fā)展提供保障?？茖W合理的財務績效評價有利于房地產(chǎn)上市公司的企業(yè)財務管理，正確的分析企業(yè)實際經(jīng)營狀況，從中找出不足，不斷完善和優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)效益的顯著提升。

參考文獻

[1] 高健.淺談企業(yè)財務績效評價[J].山西財經(jīng)大學學報，2007（S1）：193.

篇4

我們對湖南省內(nèi)70個縣的200戶房地產(chǎn)企業(yè)進行了抽樣調(diào)查。樣本企業(yè)經(jīng)營狀況表明，縣域房地產(chǎn)投資雖然保持快速增長，但供求差距拉大，價格回落，空置房增加，企業(yè)資金緊缺加劇，暴利逐步被擠出等宏觀調(diào)控效應已經(jīng)顯現(xiàn)，當前縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營主要有以下特點。

（一）宏觀調(diào)控力度加大，投資被迫急劇膨脹

國土資源部關(guān)于認真貫徹《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進一步加強土地供應調(diào)控的通知（國土資發(fā)〔2007〕236號）規(guī)定，開發(fā)商必須在3年內(nèi)完成商品住宅項目的投資，致使存量土地開發(fā)投資加速。2008年上半年，樣本企業(yè)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32.84億元，同比增長74.08%，相當于2007年全年開發(fā)投資量的80.34%。從開發(fā)面積來看，樣本企業(yè)在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。從土地開發(fā)投資來看，2008年上半年，樣本企業(yè)土地開發(fā)投資增速同比下降0.44個百分點，投資額占本年完成投資額的16.42%，比2007年末降低12.44個百分點。

（二）房產(chǎn)市場出現(xiàn)“拐點”，價格增幅明顯回落

與2006年相比，2007年樣本企業(yè)增大商品房市場投放量（本年竣工面積）35.44%，實際銷售面積卻增加近40％。進入2008年后，商品房銷售形勢每況愈下，上半年商品房累計竣工面積192.02萬平方米，實際銷售面積僅為116.26萬平方米。由于縣域商品房供大于求，導致空置房快速上升。2008年上半年空置面積為90.82萬平方米，同比增長1.23倍，比2007年末增長78%。樣本企業(yè)商品房銷售同比增長8.59%，而同期商品房竣工量同比增長1.56倍。與此同時，商品房價格增速平穩(wěn)回落，出現(xiàn)“拐點”。2007年末樣本企業(yè)商品房平均售價漲幅比2007年上半年上升2.74個百分點，而2008年上半年漲幅卻比2007年下降5.25個百分點。其中住宅、辦公樓和商業(yè)用房價格漲幅分別回落7.45、6.42和7.72個百分點，主要是國家提高了商業(yè)營用房的首付比例和利率、宏觀經(jīng)濟增速趨緩、股市的財富大幅縮水所致。

（三）企業(yè)資金異常緊缺，融資成本日益攀升

2008年上半年樣本企業(yè)從正規(guī)金融貸款13.64億元，同比增長13.16%。民間融資總額2.72億元，同比增長19.43%。而同期企業(yè)完成投資32.84億元，同比增幅達74.08%。加上樣本企業(yè)2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業(yè)同期從正規(guī)金融貸款和民間融資總和還多9.49%，資金缺口進一步加大。近年來央行多次加息，在銀行貸款成本上升的同時，推高了民間融資利率。2008年上半年，樣本企業(yè)民間融資成本比2007年上半年上升67.34%，1年期和3年期民間融資平均利率比2007年底分別上升了3.46和3.34個百分點，其中1年期民間融資利率是金融機構(gòu)基準利率的2.17倍，企業(yè)融資成本負擔加重。如某房地產(chǎn)公司開發(fā)怡然花園項目，以最高月利率達50-80‰借入民間資金1080萬元，一年利息支出競達800萬元，后因公司債務包袱過大被迫外出逃債。

（四）經(jīng)營效益大幅下滑，企業(yè)運轉(zhuǎn)難以為繼

隨著宏觀調(diào)控政策效應的不斷累積，縣域房地產(chǎn)企業(yè)市場分化明顯，出現(xiàn)利潤減少甚至虧損，相當部分企業(yè)經(jīng)營難以為繼，處于停工或半停工狀態(tài)。2008年上半年，樣本企業(yè)利潤總額同比下降2180.54萬元，下降31.39%，僅為2007年全年利潤總額的13.26%。2008年上半年，有67戶企業(yè)發(fā)生虧損，虧損面達33.5%。主要是銷售急轉(zhuǎn)直下和融資成本上升所致。

二、縣域房地產(chǎn)金融運行狀況中的主要問題

(一)房地產(chǎn)信貸過度膨脹

近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列宏觀調(diào)控措施，大中城市房地產(chǎn)貸款得到了有效抑制，但縣域房地產(chǎn)企業(yè)貸款不僅沒有減緩，反而大幅度上升，偏離了金融宏觀調(diào)控方向，個別欠發(fā)達縣域甚至成為金融宏觀調(diào)控的“死角”。2007年末湖南省縣域房地產(chǎn)貸款余額21.94億元，比2006年末增長51.2%，比同期全省縣域貸款增速高出41.3個百分點；2008年6月末貸款余額30.44億元，比上年同期增長73.5%，比同期全省縣域貸款增速高出59.3個百分點。

從縣域房地產(chǎn)貸款投向來看，亦未能有效體現(xiàn)金融宏觀調(diào)控中有保有壓和扶優(yōu)限劣的政策導向。樣本企業(yè)銀行貸款中，虧損企業(yè)貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產(chǎn)負債率75%的高負債企業(yè)銀行貸款占比達到22.6%，表明相當部分貸款流向了虧損企業(yè)或資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）貸款潛在風險加大

1.關(guān)注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產(chǎn)貸款雖然不良貸款數(shù)量無明顯變化，但關(guān)注類貸款由7282萬元快速增加至17839萬元。隨著國家進一步加強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，縣域房地產(chǎn)貸款的潛在風險將集中暴發(fā)，金融機構(gòu)面臨不良貸款上升的壓力將進一步加大。

2.普遍缺乏還貸能力。樣本企業(yè)中，有41戶資產(chǎn)負債率在80%以上，其中有8戶超過100%，處于高負債運行狀態(tài)。近兩年來樣本企業(yè)速動比率只有0.4左右，表明企業(yè)短期償債能力明顯不足,房地產(chǎn)貸款存在較大的潛在風險。

（三）企業(yè)亂融資危及金融穩(wěn)定

房地產(chǎn)民間融資在快速擴張的同時，形式多樣的亂融資行為有所抬頭，并在個別欠發(fā)達縣域蔓延，嚴重影響金融安全，甚至危及社會安定。一是招股合伙集資。許多房地產(chǎn)企業(yè)為拿下開發(fā)項目，由其各大股東在其關(guān)系人中廣泛發(fā)展合伙者共同出資參與開發(fā)，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的主要途徑，如某縣房地產(chǎn)公司近幾年來采取這種融資方式聚集資金達2.5億多元，從事項目開發(fā)達20多個，開發(fā)面積達40多萬平方米。但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規(guī)保障，極易產(chǎn)生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產(chǎn)企業(yè)通過中間人將集來的資金“打包”后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)。如2008年4月初，某縣一中間人從張家界、桑植等地集資130萬元“打包”后，再以自己的名義向房地產(chǎn)開發(fā)公司融出資金，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個環(huán)節(jié)，利息更高，風險更大。三是跨區(qū)域進行民間融資。房地產(chǎn)民間融資區(qū)域擴大化。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司永順項目部，從永順、吉首等地跨區(qū)域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現(xiàn)了激烈的融資糾紛。

（四）金融機構(gòu)內(nèi)控弱化

金融機構(gòu)在經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務中，出現(xiàn)了一些操作風險，主要表現(xiàn)在：一是假按揭欺詐風險。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請個人按揭，購買自己開發(fā)的房產(chǎn)。如某房地產(chǎn)開發(fā)商通過假按揭方式套取了大量的銀行信貸資金，又將這些已經(jīng)抵押貸款的房子一房多賣，共有18戶業(yè)主遭遇了假按揭。二是以個人名義貸款變相開發(fā)。項目房地產(chǎn)企業(yè)投資者或者以個人名義貸款，變相用于房地產(chǎn)開發(fā)。如華容縣房地產(chǎn)公司老板伍某曾以個人名義從中國銀行支行貸款35萬元間接用于房地產(chǎn)開發(fā)，貸款期限為5年，目前因公司資不抵債已形成不良。三是抵押物價值高估。在實際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評估機構(gòu)抵押物的價值進行高估,而一些評估公司受利益驅(qū)使,通過各種手段虛增抵押資產(chǎn)的價值，導致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規(guī)發(fā)放貸款。在利益趨動下，銀行自身在房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，不可避免地出現(xiàn)了放松信貸條件以搶奪客戶、擴大規(guī)模的現(xiàn)象。如對“四證”不齊全的項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款;在開發(fā)項目資本金沒達到35%的的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；對購買第二套住房發(fā)放按揭貸款貸款時沒有嚴格執(zhí)行首付比例不低于40%的要求；個別銀行人員甚至對發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款收取高額回扣。

三、完善縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的政策建議

（一）調(diào)整房地產(chǎn)金融調(diào)控重點

在調(diào)控地域上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點轉(zhuǎn)向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產(chǎn)調(diào)控的重點，宏觀調(diào)控政策效應在大中城市已經(jīng)明顯顯現(xiàn)。隨著宏觀調(diào)控政策應由大中城市向縣域滲透，縣域房地產(chǎn)市場面臨拐點，縣域房地產(chǎn)金融也集聚了大量的風險，房地產(chǎn)金融調(diào)控應把視線更多地投向縣域。在調(diào)控部位上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點轉(zhuǎn)向增量。在對存量土地開發(fā)和在建工程項目實施金融調(diào)控的同時，更要加強對待新增土地開發(fā)和新開工項目的調(diào)控，防止縣域房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴防形成的新不良貸款。在調(diào)控對象上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點轉(zhuǎn)向高風險房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)縣域房地產(chǎn)金融風險的現(xiàn)實情況，對企業(yè)實施金融調(diào)控的重點應放在關(guān)注民間融資金額較大、投資規(guī)模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風險房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）把握房地產(chǎn)金融調(diào)控力度

房地產(chǎn)企業(yè)是縣域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)牽動著整個國民經(jīng)濟的運行，對于縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的力度應把握“有保有壓、區(qū)別對待、協(xié)調(diào)平衡”的原則。一是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與企業(yè)承受能力平衡?？h域房地產(chǎn)企業(yè)抗風險能力相對較弱，更容易受到市場性風險和政策性風險的沖擊，房地產(chǎn)金融調(diào)控要充分考慮企業(yè)的承受能力。在對運作不規(guī)范、不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)堅決不予貸款的同時，對資質(zhì)較好、有效益、守信用的縣城房地產(chǎn)企業(yè)仍要積極給予支持。二是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域經(jīng)濟增長的平衡。在全國經(jīng)濟增長放緩的大趨勢下，對經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱的縣域?qū)嵤┙鹑谡{(diào)控時應采取差別化的區(qū)域策略，把握好調(diào)控力度，避免縣域經(jīng)濟出現(xiàn)大的經(jīng)濟波動，促進縣域經(jīng)濟穩(wěn)較快發(fā)展。三是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域金融健康發(fā)展的平衡。既要通過金融調(diào)控，形成正確的房地產(chǎn)信貸導向，促進房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，又要防止因過度調(diào)控加大企業(yè)還貸風險，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）注重房地產(chǎn)金融調(diào)控效應

篇5

面對廠商對于中小企業(yè)CRM產(chǎn)品不遺余力的宣傳，眾多中小企業(yè)卻是各有各的看法，有的覺得CRM的確有所幫助，有的則不以為然。 

需求一：能否量身定制？ 

一家早在兩年前就實施了CRM的廣告公司經(jīng)理樊先生向記者訴苦說：“起初我們公司上下對這套系統(tǒng)寄予了很大的期望，以為它可以輕松解決我們在客服流程方面的一些問題，但結(jié)果表明，實施起來太難了，最后它成了一個負擔！” 據(jù)了解，他們購買的是一套通用CRM，在使用的過程中發(fā)現(xiàn)有許多環(huán)節(jié)與公司自身的做法不一致，于是有許多功能模塊根本無法使用，實際應用過程中只利用了CRM系統(tǒng)中15%左右的功能。 

軟件用戶對軟件產(chǎn)品的個性化需求是軟件供應商面臨的一個最頭痛的問題，因為個性化與開發(fā)成本之間是一對不可調(diào)和的矛盾。因為行業(yè)太多，如果每一個行業(yè)做一個行業(yè)版本的話，對一個專業(yè)軟件商來說難以實現(xiàn)。從供應商的角度來說，不能用行業(yè)版本來滿足每一個行業(yè)的需要，因為供應成本太高。如何協(xié)調(diào)解決成本與個性化之間的矛盾，看來是CRM廠商需要解決的重要問題。 

需求二：能否幫助銷售？ 

中小企業(yè)在客戶管理方面更加重視銷售機會，而以往他們對客戶價值重視不足，忽視了客戶資源的有效利用，處在從自然成長型向策略成長型企業(yè)的過渡階段。這類企業(yè)對CRM最迫切的需求是客戶資源企業(yè)化和加強對經(jīng)營狀況的控制。 

正文房地產(chǎn)公司雖說應用CRM系統(tǒng)一年以來收效很大，但仍然對CRM提出了更多的要求。正文房地產(chǎn)公司客戶部的宦先生接受記者采訪時表示，對于許多開發(fā)商而言，來自一線銷售的壓力、資金回收的壓力仍然較大，企業(yè)必須面對樓盤的設(shè)計問題、規(guī)劃問題、定價、物業(yè)管理及市場競爭壓力等諸多問題。企業(yè)急需借助CRM系統(tǒng)，來提高一線銷售人員對于客戶跟蹤、客戶服務的能力。但公司目前使用的CRM系統(tǒng)在有效提高銷售業(yè)績方面表現(xiàn)一般。 

需要三：能否加強培訓？ 

申隅集團是一家成功的房地產(chǎn)公司，在經(jīng)過對信息化建設(shè)大筆投入之后，公司負責IT架構(gòu)的陳女士卻依然對CRM保持觀望。 

篇6

2010：地產(chǎn)股被綁架

在這里，我們不妨回顧一下房地產(chǎn)股票的走勢。為分析方便，這里采用申萬行業(yè)指數(shù)中的房地產(chǎn)指數(shù)作為討論標的。該指數(shù)在2009年7月份，曾經(jīng)沖高到4396點，而當時股市也處于2008年底反彈以來的高位，滬市綜合指數(shù)為3478點。這以后，房地產(chǎn)股票隨大盤一起調(diào)整，在9月初申萬房地產(chǎn)指數(shù)探底2962點，此后又再度反彈，在11月下旬上行到4257點。在這段時間，盡管申萬房地產(chǎn)指數(shù)的表現(xiàn)是屬于隨波逐流的，可就行情強度而言，領(lǐng)先于大盤，表明受到投資者的推崇。但在這以后，房地產(chǎn)股票開始明顯走弱，特別是自2010年4月中旬起，出現(xiàn)了連續(xù)暴跌，到7月初已經(jīng)回落到2310點，而這個時候上證綜合指數(shù)大體是在2319點。相比2009年8月份的高點，上證綜合指數(shù)下跌了33.32％，而申萬房地產(chǎn)下跌47.45％，顯然房地產(chǎn)股票超跌非常嚴重。不過，這以后的局面出現(xiàn)了變化，在2010年11月份的反彈中，申萬房地產(chǎn)板塊上行到了3184點，其后盡管又一次回探到2653點，但表現(xiàn)已經(jīng)明顯強于大盤。進入2011年，這種強勢局面得到了進一步體現(xiàn)。

通過這樣的點位描述，人們不難發(fā)現(xiàn)：第一，較之大盤來說，房地產(chǎn)股票通常是比較強的；第二，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)股票構(gòu)成了直接的利空，是其行情低迷的主要原因。這就帶來兩個疑問：為什么房地產(chǎn)股票往往會強于大盤?而對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，又如何改變了這種局面?對于前面一點，并不難回答，2008年底國家出臺政策，刺激經(jīng)濟發(fā)展，其中房地產(chǎn)行業(yè)得到了不少優(yōu)惠，包括調(diào)減房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中的自有資金比例，提高首套房的按揭乘數(shù)，銀行按揭利率實行七折以及降低交易環(huán)節(jié)中的稅負成本等?；仡^來看，這些政策起到了立竿見影的作用，原本低迷的樓市一下子活躍起來，房價從2009年春季超重新上漲，并且越漲越快。顯然，這時房地產(chǎn)企業(yè)得到了較大的實惠，經(jīng)營狀況迅速改善，效益大幅度提升。整個行業(yè)如此，相關(guān)的股票當然就表現(xiàn)好了。其實，一個明顯的事實是，近20年來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直保持了很高的景氣程度，甚至被稱為“暴利行業(yè)”，在這個行業(yè)中的上市公司，只要經(jīng)營規(guī)范，大體上就差不到哪里去，這也是該行業(yè)指數(shù)經(jīng)常能夠強于大盤的主要原因。

而后面一點，通常的解釋是，當國家采取措施強力調(diào)控房地產(chǎn)市場時，雖然由于流動性等原因，房地產(chǎn)只是出現(xiàn)成交萎縮而價格未必下跌的局面，但對于房地產(chǎn)股票來說，則構(gòu)成了直接的沖擊。因為調(diào)控本身會改變?nèi)藗儗ξ磥矸績r走勢的預期，而這種預期的改變首先會影響到人們對開發(fā)商盈利能力的判斷，進而調(diào)低投資評級。這樣一來，房地產(chǎn)股票就會率先開跌。去年4月公布“國十條”，號稱是“史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”，房地產(chǎn)股票應聲而跌，拖累整個股市下跌。這時，由于人們的證券資產(chǎn)大量縮水，結(jié)果導致了大家更買不起房。不過，在這里人們看到的一個現(xiàn)實是，房地產(chǎn)股票遭到了房地產(chǎn)行業(yè)的綁架，成為一個犧牲品。

2011：地產(chǎn)股價格修復

時間過去了幾個月，盡管社會上不時出現(xiàn)圍繞房價的口水戰(zhàn)，但―個客觀事實是，房價并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的下跌。甚至種種跡象表明，由于大量剛性需求的存在，房地產(chǎn)市場還存在成交回升、價格上漲的可能性。也就在這樣的背景下，去年9月底，國家又公布了調(diào)控房地產(chǎn)的“新五條”。此刻，調(diào)控已經(jīng)發(fā)展到限制購房、增加保有環(huán)節(jié)成本及擴大供應了。然而，在總體供求關(guān)系失衡以及土地價格不斷上漲的條件下，這樣的措施也難以真正起到打壓房價的作用。證券市場上的投資者發(fā)現(xiàn)，由于房價屢調(diào)屢漲，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度仍然處于高位，而且多數(shù)開發(fā)商的資金狀況十分良好，并沒有出現(xiàn)斷裂。這樣一來，房地產(chǎn)公司的內(nèi)在價值與其股票的估值，就存在了太大的反差。人們反思了半年多來的房地產(chǎn)股票操作思路，感覺陷入了一個極大的誤區(qū)，客觀上房價不可能大跌，房地產(chǎn)行業(yè)仍然能夠保持很好的盈利能力，房地產(chǎn)公司還是處于高增長時期。萬科宣布2010年的銷售規(guī)模突破1000億元，并且表示未來將向3000億元的目標挺進，這等于向人們發(fā)出了一個對房地產(chǎn)股票進行價格修復的明確信號。也就是從這個時候開始，股市上的房地產(chǎn)板塊開始強于大盤，顯露出了新的生機。

這里需要指出的是，時下房地產(chǎn)股票平均市盈率大體上還處于2008年底的水平，超跌是比較嚴重的。反過來說，投資價值也是明顯的。由于房地產(chǎn)公司特殊的會計規(guī)則，它在賣出商品房、收到全部賣房款以后，還不能馬上確認收入，這筆錢只能作為預收款，必須等到給業(yè)主辦完產(chǎn)證以后，才能計入收入。這樣，反映在財務上，就是其收入及利潤的實現(xiàn)，往往會比售房進度晚不少時間?，F(xiàn)實情況是，很多房地產(chǎn)公司2011年的利潤實際上已經(jīng)收入囊中了，只是還沒有在會計制度上確認而已。并且，有的連下一年上半年的利潤也已經(jīng)有了眉目。這也就意味著，從常規(guī)的角度來看，房地產(chǎn)公司的業(yè)績確定性相當高，成長性也很突出，相應的，投資風險自然會比較小?，F(xiàn)在投資者之所以對房地產(chǎn)股票感興趣，其中最重要的原因就在于，其估值很低，而未來的業(yè)績有把握。

政策風險仍需加以防范

當然，再往后會怎么樣，就比較難說了。畢竟房價的走勢還充滿較大的不確定性。所以，比較保守的估計是，未來它會保持相對穩(wěn)定的格局――即成交有所活躍，房價大致平穩(wěn)。而這樣的話，無疑為房地產(chǎn)股票的行情提供了一個保證，簡單算下來，其估值修復還會有30％左右的空間，也就是有望將原先超跌的部分補回來。但在這以后再要持續(xù)地強于大盤，現(xiàn)在看來未必很現(xiàn)實。畢竟，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有絲毫的放松，政策風險不能不加以防范。

篇7

一、基本情況

本次調(diào)查對象為轄內(nèi)縣域14家房地產(chǎn)企業(yè)，其中龍山3家、永順4家、保靖3家、鳳凰3家、瀘溪1家。到2008年6月末，被調(diào)查企業(yè)資產(chǎn)總額60231萬元，其中固定資產(chǎn)10175萬元，無形資產(chǎn)389萬元，流動資產(chǎn)44793萬元，分別比2006年增加19352萬元、6862萬元、315萬元和22082萬元；負債總額38623萬元，比2006年增加18386萬元；實現(xiàn)銷售收入14414萬元，比2006年增加7689萬元；利潤1764萬元，比2006年增加1819萬元。2008年上半年計劃總投資21334萬元，實際完成投資8093萬元；新開工面積16.51萬平方米，竣工面積12.25萬平方米，實際銷售面積10.39萬平方米，空置面積4.31平方米。

從14家縣域房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查情況看，近年來，由于房地產(chǎn)價格的迅猛上漲，市場開發(fā)火爆，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴張，資產(chǎn)負債急劇增加。但從去年初以來，隨著國家對過熱的房地產(chǎn)業(yè)的各項宏觀調(diào)控措施陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境逐步趨緊，過熱的勢頭得到初步抑制。2008年上半年，14家企業(yè)新開工項目9889萬元，比去年同期減少332萬元；新開工面積16.51萬平方米，同比減少1.4萬平米。雖然湘西房地產(chǎn)市場價格仍然在溫和走高，但是企業(yè)反映由于土地價格攀升，稅費開支過高（占銷售收入的28.1%），建筑材料和人工價格不斷上漲，導致經(jīng)營成本增加，融資壓力加大，企業(yè)經(jīng)營困難，有的企業(yè)甚至已經(jīng)無力維持正常經(jīng)營。

二、目前縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的問題

（一）縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍資質(zhì)低、規(guī)模小。如保靖縣能夠進入政府統(tǒng)計部門經(jīng)濟信息采集范圍的建筑企業(yè)僅3家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為4家。建筑企業(yè)全部為集體企業(yè)，最大的一家資產(chǎn)規(guī)模也僅1500多萬元。企業(yè)資質(zhì)等級普遍不高，只能從事不超過7層樓的房屋建筑。

（二）金融機構(gòu)信貸支持力度持續(xù)乏力，企業(yè)資金吃緊。據(jù)14家企業(yè)的抽樣調(diào)查反映，2006、2007、2008年三年中獲得金融機構(gòu)貸款的企業(yè)分別為2家、3家和5家，占被調(diào)查企業(yè)比例為14%、21%和36%，貸款余額分別為826萬元、1329萬元和1389萬元。從縣域金融機構(gòu)對全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款情況看，2006年末貸款余額為7501萬元、2007年末為7697萬元、2008年6月末為7010萬元，近三年來貸款余額基本上增長不大，甚至出現(xiàn)下降勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)熱與信貸冷形成明顯反差，原因主要是受國家信貸政策限制和房地產(chǎn)企業(yè)自身信貸條件不夠所致。

（三）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)民間融資規(guī)模大，融資風險正在集聚和顯露。被調(diào)查的14戶企業(yè)中，有4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均不同程度存在民間融資，融資時間一般為六個月到一年，利率為24%―36%，少量的融資利率高達72%，其中最大一戶2008年6月末民間融資余額為6257萬元，占其同期資產(chǎn)的72%，參與融資人員1216人次，目前已出現(xiàn)融資糾紛。某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商貿(mào)城項目，也是采取民間融資籌集資金，由于資金鏈條斷裂，開發(fā)商攜款潛逃，導致還有280萬元集資款無法兌付，造成社會不穩(wěn)定因素。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)民間融資方式出現(xiàn)了新的變化格局：一是融資區(qū)域擴大化。據(jù)調(diào)查了解，受融資回報率走高的刺激，周邊地區(qū)的來鳳、松桃、麻陽、桑植等地城鄉(xiāng)居民或通過熟人到湘西融資，或通過中間人將資金“打包”轉(zhuǎn)入到集資房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤。如今年4月初，永順縣某中間人將其附近的張家界、桑植等地親朋好友資金130萬元“打包”，以自己的名義向某房地產(chǎn)開發(fā)公司融出資金。與此同時，外地企業(yè)在湘西高息融資現(xiàn)象也有所抬頭。二是資金流向逆向化。主要是民間資本正在向國家宏觀調(diào)控領(lǐng)域之一的房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。近年來，在土地等資源價格不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)急劇升溫的背景下，民間資本為追逐高額回報逆國家宏觀調(diào)控方向而動，迅速補位銀行信貸資金撤出后留下的市場“空白”。三是操作手段“專業(yè)化”。如在融資憑證上，將其標明為“股東入股分紅”。將投資人身份認定為“股東”，在利益分配上視為“收益分紅”，在操作層面上似乎是合理合法，無懈可擊。

（四）多數(shù)企業(yè)經(jīng)營和財務信息不透明，賬務報表資料不全。被調(diào)查的企業(yè)中，大部分沒有正規(guī)的會計核算資料，甚至有的根本就沒有財務管理，如外地某房地產(chǎn)開發(fā)公司在永順縣經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務已經(jīng)10余年，但該公司一直沒有健全的財務機構(gòu)和報表，直到今年出現(xiàn)融資糾紛當?shù)卣^問此事后才在政府有關(guān)部門督促下于5月健全完善相關(guān)財務核算和憑證報表。據(jù)該縣房產(chǎn)局反映，由于大多數(shù)企業(yè)沒有財務核算資料或者會計報表不真實規(guī)范，造成房地產(chǎn)稅費無法據(jù)實征收，只有通過估算“砍砣砣”的方式收取。

三、建議及對策

（一）進一步規(guī)范對縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理。一是加強對縣域房地產(chǎn)企業(yè)特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目經(jīng)營部的管理，嚴格準入條件，限制借用資質(zhì)而又缺乏資金實力的企業(yè)或個人進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。二是強化縣域房地產(chǎn)企業(yè)的財務核算管理，及時督促企業(yè)建立健全財務管理，完善會計核算，進一步增強企業(yè)經(jīng)營和財務信息透明度。

（二）加大對資質(zhì)好、實力較強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策扶持和信貸支持。根據(jù)目前央行加大對中小企業(yè)信貸支持的政策要求，轄內(nèi)各金融機構(gòu)要對縣域房地產(chǎn)企業(yè)的風險和信貸情況分門別類進行摸底，對資質(zhì)好、實力強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步加大政策扶持和信貸支持力度，幫助企業(yè)渡過緊縮難關(guān)。同時，縣域房地產(chǎn)企業(yè)要進一步加強自身內(nèi)部管理，增強經(jīng)營透明度，積極創(chuàng)造條件取得金融機構(gòu)的信貸支持。

（三）切實加強對縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的監(jiān)管。一是建議相關(guān)職能部門建立和完善縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資監(jiān)測體系，定期采集企業(yè)民間融資活動的有關(guān)數(shù)據(jù)，特別對其中利率變動情況進行定期監(jiān)測，加強對縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的監(jiān)測和管理。二是進一步明確民間融資的監(jiān)管部門及其職責權(quán)限。防止目前出現(xiàn)的各監(jiān)管部門“誰都負責，實際上誰都不負責”的職責不清現(xiàn)象。進一步界定民間融資和非法集資的認定，防止出現(xiàn)“沒出事就是民間融資，出事就是非法集資”的被動局面，以利于做好事前防范。三是加大輿論宣傳力度，使人們了解相關(guān)的政策、規(guī)定及民間借貸的風險性，避免因利率過高、投向失誤以及資金過度集中而引起風險，給借款人帶來損失，進而引發(fā)系統(tǒng)性風險，危及社會和金融穩(wěn)定。

篇8

關(guān)鍵詞：經(jīng)營活動分析；企業(yè)管理；重要作用

電力企業(yè)作為我國的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對我國綜合國力的發(fā)展與提升有直接影響，在世界經(jīng)濟一體化今天，電力企業(yè)要強化其經(jīng)營管理就必須要依照其生產(chǎn)的特點以及客觀經(jīng)濟的規(guī)律對自身的生產(chǎn)及經(jīng)營活動實施必要的計劃、組織、指揮以及控制，進而使電力企業(yè)的生產(chǎn)、供應以及銷售等各個環(huán)節(jié)均可以密切配合、相互銜接，使企業(yè)的物力、人力以及財力均能夠得到比較科學合理的組織以及安排，不斷推動企業(yè)的發(fā)展及進步。

一、企業(yè)經(jīng)營活動分析的主要內(nèi)容

經(jīng)營活動分析是做好企業(yè)管理的基礎(chǔ)性條件，不同性質(zhì)的企業(yè)其經(jīng)營活動分析工作的主要內(nèi)容也存在著較大的差別。

1.考核指標的執(zhí)行情況

考核指標主要是指企業(yè)在年度經(jīng)營活動中，各種經(jīng)濟指標的完成情況，該指標的完成情況對衡量企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展狀況有直接影響，也是企業(yè)調(diào)整其生產(chǎn)經(jīng)營對策的主要依據(jù)。企業(yè)經(jīng)營活動分析需要考核的指標主要包括利潤總額、營業(yè)收入、經(jīng)濟增加值、債權(quán)余額、資產(chǎn)負債率、成本費用利潤率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及人均經(jīng)濟增加值等，通過這些考核指標的執(zhí)行情況可以反映出企業(yè)該年度的生產(chǎn)經(jīng)營以及管理狀況，為企業(yè)管理人員作出正確的管理決策提供必要的參考依據(jù)。

（1）利潤總額

近年某公司的年度累積實現(xiàn)利潤總額和預算均衡的進度有很大的差距。在各下屬公司中，本部的地產(chǎn)業(yè)務、酒店分公司以及房地產(chǎn)公司的利潤總額不夠理想；租賃業(yè)務以及房地產(chǎn)公司的利潤相對較高；而物業(yè)公司以及酒店管理公司的利潤總額還有待提高。從各下屬公司的總體情況來看，該公司的利潤總額較年度預算總額還有較大的差距，通過經(jīng)營活動分析可以顯示出存在這種差距的主要影響因素。

（2）營業(yè)收入

某公司累積實現(xiàn)營業(yè)收入相對預算均衡進度來看保持平衡，能夠維持在較高的水平，這也是保障公司穩(wěn)定運行的關(guān)鍵所在。其中本部的租賃業(yè)務的營業(yè)收入較其年度預算的均衡進度來看有所增加；本部的地產(chǎn)業(yè)務的營業(yè)收入較其年度預算的均衡進度來看也有一定的增長；物業(yè)公司的營業(yè)收入較其年度預算的均衡進度來看也是保持其正常營收的基礎(chǔ)上有一定的增長；酒店管理公司的年度營業(yè)收入較其年度預算的均衡進度來看有所降低；而房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入與其年度預算能夠基本持平。

（3）其他各項考核指標的執(zhí)行情況

某公司的經(jīng)濟增加值相對預算均衡進度來看有所降低；企業(yè)某月月底的債權(quán)余額與其年度預算能夠基本持平，其中房地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓暫時列入到了債務期末余額中；企業(yè)成本費用的利潤率較年預算稍低；截止到年底企業(yè)的資產(chǎn)負債率與年度預算為能夠基本持平；企業(yè)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率與其年度預算存在著一定的差距；而人才當量的實現(xiàn)也不能與其年度預算持平；人均經(jīng)濟增加值實現(xiàn)相對預算的均衡進度有所降低。通過公司各種考核指標的執(zhí)行情況可以很好地反映出企業(yè)該年度或者本月的經(jīng)營狀況，為以后的經(jīng)營決策提供必要的依據(jù)。

2.主要財務指標預算的執(zhí)行情況

主要財務指標預算的執(zhí)行情況也是企業(yè)實施經(jīng)營活動分析的重要組成部分，其中主要財務指標預算主要包括營業(yè)成本以及管理費用等，這些財務指標預算的執(zhí)行情況和企業(yè)經(jīng)濟利潤的高低有直接的關(guān)系，也可以很好地反映出企業(yè)本年度的經(jīng)營狀況。

（1）營業(yè)成本

企業(yè)上年度營業(yè)成本累積相對其年度預算成本的均衡進度有所增加，這對公司利潤的高低也有很大的影響。

（2）管理費用

企業(yè)的管理費用主要包括可控費用、不可控費用、銷售費用以及財務費用等部分。其中可控費用主要包括差旅費、業(yè)務招待費、水電費、租賃費以及辦公費；不可控費用包括稅金以及折舊費等。整個年度管理費用基本能夠按照預算的均衡進度來進行。下表顯示出了各種主要的財務指標預算的執(zhí)行情況，通過完成數(shù)、預算數(shù)、上年同期數(shù)以及完成預算等的對比可以對各種主要指標的完成情況進行必要的分析。

3.資金使用的執(zhí)行情況

隨著現(xiàn)金凈增加額較年初大大減少，其中公司的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動所帶來的現(xiàn)金凈流量也在不斷增加，其主要項目有銷售商品、提供勞務、投資性房產(chǎn)租金、存款利息、保證金以及其他經(jīng)營性往來款項。公司各項經(jīng)營活動所帶來的現(xiàn)金流出數(shù)目較大，其項目主要包括商品支付、燃料及材料支付、勞務支付、稅費以及罰金等。除此之外，還包括公司各項投資活動以及籌資活動所帶來的現(xiàn)金凈流量，其中公司各項投資活動所帶來的現(xiàn)金凈流量值，主要是購置各種固定資產(chǎn)所引發(fā)的費用；公司各項籌資活動所帶來的現(xiàn)金凈流量值較大，這也對公司經(jīng)濟利潤的提升帶來了很大的影響。在對資金使用的執(zhí)行情況進行分析可以讓管理者對企業(yè)各個方面的資金投入以及使用情況有一個全面的把握，對于部分資金耗費比較大，收益卻比較小的項目或者部門可以進行適當?shù)恼{(diào)整或者裁撤。

二、經(jīng)營活動分析在企業(yè)管理中的作用

企業(yè)管理是永恒的主題。堅持經(jīng)常性的經(jīng)營活動分析，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，這是全面提高企業(yè)經(jīng)營管理水平的重要手段。

1.做好經(jīng)營活動分析工作，可以幫助企業(yè)盡快找出其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所存在的某些規(guī)律性問題，并根據(jù)其發(fā)展的規(guī)律來對其經(jīng)濟發(fā)展的趨勢進行預測，進而制定出比較科學合理的經(jīng)營及發(fā)展目標。

2.做好經(jīng)營活動分析工作可以幫助管理人員及時地調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營目標，給正確地編制經(jīng)營管理預算提供必要的參考依據(jù)。

3.做好經(jīng)營活動分析工作可以幫助管理人員準確地掌握企業(yè)的各種經(jīng)營預算的具體執(zhí)行情況和各項規(guī)章制度、方針政策等的遵守情況，進而對企業(yè)各種生產(chǎn)經(jīng)營活動成果實施正確的評價，有效揭示出經(jīng)濟的差異，對經(jīng)濟活動實施有效的控制。

4.做好經(jīng)營活動分析工作可以強化企業(yè)的經(jīng)濟核算，使企業(yè)的經(jīng)濟責任機制不斷趨于完善。第五，做好經(jīng)營活動分析工作可以幫助管理人員及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各薄弱環(huán)節(jié)，并及時地采取措施來應對，充分挖掘出其內(nèi)部潛力，使企業(yè)的經(jīng)濟效益大大提升。

三、結(jié)語

強化企業(yè)的經(jīng)營活動分析工作對企業(yè)的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展有重要意義，要做好企業(yè)的經(jīng)營活動分析工作要求管理人員必須要從企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、強化服務意識、構(gòu)建企業(yè)文化以及采取人才策略等各個方面入手，不斷深化企業(yè)的改革，及時了解及掌握市場的動態(tài)信息以及消費者的主要需求，做好對目標市場的分析工作，這樣才能夠使企業(yè)的經(jīng)營活動分析更加科學、準確，進而為企業(yè)的有效管理提供必要的參考依據(jù)。

參考文獻：

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[3]黃遠征 劉悅音：以信息化為動力提升電力企業(yè)核心競爭力[J].科技經(jīng)濟市場.2011（03）.

篇9

［關(guān)鍵詞］平衡計分卡;企業(yè)戰(zhàn)略;房地產(chǎn)

1房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是當下效益最高的行業(yè)之一，隨著社會經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。企業(yè)想要在這種環(huán)境下保持長久的競爭優(yōu)勢，必須通過優(yōu)化戰(zhàn)略管理模式，保證企業(yè)戰(zhàn)略有效實施等方面著手，為企業(yè)提供科學有效的發(fā)展戰(zhàn)略，但在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中還存在著許多問題。

1．1戰(zhàn)略理解和目標模糊

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)因為其特殊性，其戰(zhàn)略方向大多是由企業(yè)高層管理者決定的，而對于企業(yè)中層管理者和基層員工而言，往往并不了解企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略方向，難以使企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略方向貫徹到日常工作中，使其成為工作的最高準則。企業(yè)各部門對于戰(zhàn)略總方向理解模糊，往往都根據(jù)各自部門的職責理解和落實，使得各部門各行其是，缺乏對企業(yè)發(fā)展方向和工作概況的共同認知，很難在企業(yè)實際項目操作中做好配合和協(xié)調(diào)，造成了戰(zhàn)略具體實施過程中缺乏相應的條理性和系統(tǒng)性。這就需要企業(yè)的戰(zhàn)略目標進化為有效的戰(zhàn)略管理體系，將戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)化為可見的目標，并在企業(yè)各部門間做好有效的溝通，提高各部門的協(xié)作能力，同時使員工也進一步加深對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的認識，將其帶到日常工作中來。

1．2企業(yè)、部門、員工之間缺乏聯(lián)系

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中，各部門只需要完成本部門相應指標即可，對于整體的戰(zhàn)略構(gòu)架缺乏整體意識。部門之間缺乏協(xié)作精神，員工個人也僅僅局限于部門內(nèi)的短期戰(zhàn)略層面，對于企業(yè)的發(fā)展缺乏長遠的意識。但客戶注重的不是部門或員工個人的能力，而是整個團隊的協(xié)作能力，將企業(yè)當成一個整體衡量。因此在企業(yè)的發(fā)展過程中，必須將企業(yè)、部門、員工有機結(jié)合，將整體與戰(zhàn)略發(fā)展目標緊密結(jié)合，讓部門與員工在促進戰(zhàn)略成功實施的前提下完成屬于各自分工的工作。

1．3管理層對戰(zhàn)略實施信心不足

由于企業(yè)的戰(zhàn)略策劃往往只通過高層管理者個人能力影響，在戰(zhàn)略方針制定完成后，管理者有可能會對戰(zhàn)略方針產(chǎn)生信心不足的心理負擔。管理者在戰(zhàn)略制定完成后并沒有把戰(zhàn)略方針放在企業(yè)發(fā)展的第一位，會導致戰(zhàn)略制定得過于脫離實際，在實際運用中出現(xiàn)問題，影響管理者對于戰(zhàn)略方針的基本信心。一個成功的企業(yè)，不但需要優(yōu)秀的領(lǐng)導者，更需要一個有能力為公司戰(zhàn)略服務的管理團隊，只有團隊建設(shè)完整了，才能繼續(xù)引領(lǐng)企業(yè)按照戰(zhàn)略規(guī)劃進行擴展。

1．4沒有建立明確的績效體系

房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)績效體系，一般是運用目標管理方法的一些量化指標，在管理者對量化指標進行考察時，往往帶有個人喜好、厭惡等主觀情緒，很難對部門或個人的績效進行客觀、系統(tǒng)的衡量，也不能體現(xiàn)該部門或員工對于戰(zhàn)略目標實施的作用大小，從而打擊了員工的工作積極性，降低了工作效率。因此管理者應在企業(yè)戰(zhàn)略方針建立的同時，設(shè)定與戰(zhàn)略方針相關(guān)的、明確的績效目標，來針對每一個員工和部門進行系統(tǒng)化、公平化考核。

2平衡計分卡概述及應用價值

20世紀80年代，傳統(tǒng)的只以單一財務指標為考評方法的弊端日益明顯，滯后性、片面性、局限性、短期性嚴重。西方學者開始針對績效考評模式進行研究，于是平衡計分卡的考核方法應運而生。平衡計分法從顧客維度，內(nèi)部維度，學習、成長維度，財務維度等多方面進行全面考察，成為了一種更加新穎，實用性和全面性更強的考評方法。平衡計分卡是以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展為中心思想，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展狀況的評價。平衡計分卡有利于幫助企業(yè)認清自己的真實情況、使命、價值觀等多方面因素，并將其貫徹到日常工作之中，在繼承了傳統(tǒng)的財務指標基礎(chǔ)上，兼顧顧客、內(nèi)部流程、學習創(chuàng)新等多方面因素，以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為核心，將企業(yè)目標與四個維度相結(jié)合，形成推動企業(yè)不斷發(fā)展的路線圖，使企業(yè)經(jīng)營者可以以可持續(xù)發(fā)展的眼光審視企業(yè)成績。平衡計分卡自問世以來，已經(jīng)在美國多家公司得到了落實與實施。美國500強企業(yè)中有六成企業(yè)都采用了平衡計分卡的方法，在銀行、保險公司等財政服務行業(yè)的應用比率更高，從而在全球廣泛使用。如今平衡計分卡已經(jīng)涉足了全球各行各業(yè)，甚至非盈利性機構(gòu)。而在20世紀90年代中期，我國也引入了平衡計分卡模式，隨著企業(yè)改革的不斷進行和深入，平衡計分卡的運用愈發(fā)明顯，績效評比也越來越受管理者的重視。當前我國許多企業(yè)在績效考核方面都借鑒了平衡計分卡的想法和因素，不少企業(yè)在此基礎(chǔ)上開發(fā)了軟件產(chǎn)品，將平衡計分卡融入績效管理系統(tǒng)中，使眾多企業(yè)相關(guān)部門崗位形成對接，形成相對完整的戰(zhàn)略規(guī)劃體系，實現(xiàn)了企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

3平衡計分卡在我國房地產(chǎn)公司的應用策略

平衡計分卡在實施過程中應遵循以下幾個步驟：第一，對房地產(chǎn)企業(yè)進行SWOT內(nèi)外環(huán)境全面分析。第二，根據(jù)公司戰(zhàn)略設(shè)定平衡計分卡的績效目標，明確房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標之間的因果關(guān)系，將戰(zhàn)略目標與房地產(chǎn)公司日常運作結(jié)合起來。做好房地產(chǎn)公司價值定位，為客戶人群樹立自己獨特的價值地位。第三，要根據(jù)公司戰(zhàn)略目標，對實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的關(guān)鍵步驟進行層級篩選和落實，形成部門和員工個人的績效考評指標。通過中層管理者的領(lǐng)導，實現(xiàn)個人績效考評中員工對自己完成情況的定位。第四，將企業(yè)的發(fā)展與員工個人工作能力、部門間相互協(xié)作能力相結(jié)合、掛鉤，把員工能力和部門協(xié)作能力加入到績效考評制度中來，并將這些工作能力與薪資直接掛鉤，達到激勵員工在遵循企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標方向的同時，提高自己的工作積極性。第五，在使用平衡計分卡體系的時候，定期對員工和部門進行考核，將實際結(jié)果與平衡計分卡體系的四個維度指標完成期望值進行橫向比較，分析其中出現(xiàn)的問題，并加以改正。在運用平衡計分卡體系的時候，應該首先注意以下幾個問題：第一，平衡計分卡體系是房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略發(fā)展方針的出發(fā)點和參照物，在分析戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上依照平衡計分卡體系為公司設(shè)計出具體到關(guān)鍵位置績效指標的平衡計分卡，各部門或團隊以及每個員工個人的績效考評指標。第二，在此之下，應讓企業(yè)整體，以至于各個部門和員工，對于平衡計分卡體系有著充分的了解和認識，使平衡計分卡體系能在企業(yè)中健康有效地展開。第三，部門或個人依據(jù)平衡計分卡體系的四個維度指標，計算相關(guān)的完成度，如果能較好地完成指標，則可以認為他們?nèi)〉昧肆己玫目冃?，認可其工作能力。第四，平衡計分卡體系四個維度的關(guān)鍵指標在不同的部門或員工身上賦予的權(quán)重應該是不同的，例如房地產(chǎn)營銷部門，人員考核的時候就應該更注重財務和客戶發(fā)展的指標，在其他部門也應有其相應的側(cè)重指標。第五，在向平衡計分卡體系進行反饋的過程中，實施成為一個閉路循環(huán)體系，使企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方針能得到健康有序的發(fā)展。在平衡計分卡體系實施過程中，也應注意保持其與戰(zhàn)略發(fā)展方針的一致，使其能夠在最高意義上與公司的發(fā)展前景和發(fā)展方針相結(jié)合。

4結(jié)語

平衡計分卡體系是當今最有效的績效評價系統(tǒng)，平衡計分卡體系可以將房地產(chǎn)公司內(nèi)部日程管理聯(lián)系起來，加強企業(yè)內(nèi)部聯(lián)系性，反應公司綜合經(jīng)營狀況，并采取相應的發(fā)展策略。通過完善績效體系，促進公司員工的工作積極性，提高部門和個人的工作效率。讓部門和個人在戰(zhàn)略方針高度統(tǒng)一的同時，減少不必要的信息負擔，緊密相關(guān)的配合與協(xié)作，讓房地產(chǎn)工司在進行開發(fā)過程中，保證企業(yè)的合作性，提高企業(yè)競爭力。

主要參考文獻

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篇10

[關(guān)鍵詞] 公司債 融資渠道 債券融資

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2007年8月14日，中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債發(fā)行試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》），這標志著中國公司債發(fā)行工作正式啟動。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺了一系列政策以加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監(jiān)會對房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進行了限制，開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴峻的資金考驗。

同時,由于國家政策及我國資本市場不發(fā)達等因素影響,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營風險和較高的財務成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風險，不利于我國金融市場的穩(wěn)定與發(fā)展。

二、公司債的主要特點

公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會頒布的《試點辦法》，筆者認為公司債主要有一下幾個特點：

1.發(fā)行利率市場化。根據(jù)《試點辦法》規(guī)定，發(fā)行價格由發(fā)行人與保薦人通過市場詢價確定。這種定價方法與股票的定價方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價相比有了質(zhì)的改變，公司債券價格能夠在真正意義上實現(xiàn)了市場定價，讓市場來確定發(fā)行利率。

2.融資資金用途限制少。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴格限定，同樣，企業(yè)即使通過發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會或股東大會核準的用途和符合國家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營狀況對資金的使用進行優(yōu)化安排，降低財務成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

3.債券發(fā)行程序相對較簡易。相對于股權(quán)融資，債券融資的程序相對比較簡易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時，公司債發(fā)行可以采取“一次核準、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項目開發(fā)的資金的需要狀況和市場狀況來確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費用。

4.資信評級作用體現(xiàn)?！栋l(fā)行辦法》中不再強制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔保，評級機構(gòu)的資信評級將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時監(jiān)管機構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評級機構(gòu)每年至少進行一次跟蹤評級并及時公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。

三、公司債融資優(yōu)勢

正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點?，F(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對信貸融資的依賴，促進開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢：

1.公司債融資成本較低。目前我國商業(yè)銀行三到五年期貸款基準利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費用，金地集團每年估計可以節(jié)約兩千多萬的財務費用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當多的財務成本。

2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當前除了少部分企業(yè)實力較強能夠上市進行股權(quán)融資以外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營風險。

3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過股權(quán)再融資會分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會降低每股收益，并可能導致股價下跌。對于相對控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會直接削弱大股東的控股地位。通過發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。

4.發(fā)行門檻較低，融資對象較多。公司債的發(fā)行沒有對資金用途等方面設(shè)定硬性指標，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔保人做擔保，相對而言，發(fā)行公司債的門檻相對較低。由于公司債融資更加的市場化，公司債的融資對象更多，除了保險公司、基金等大型投資機構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個人投資者均可能成為其融資對象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢。

參考文獻：

[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期