導(dǎo)語：如何才能寫好一篇養(yǎng)老地產(chǎn)政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；盈利模式

基金項目：2013年度遼寧省社會科學(xué)規(guī)劃基金一般項目：遼寧人口老齡化與產(chǎn)業(yè)接續(xù)研究（項目編號：L13BJY031）

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困境及應(yīng)對策略

收錄日期：2014年6月25日

我國正處于人口快速老齡化階段，根據(jù)國務(wù)院辦公廳2013年9月的數(shù)據(jù)顯示，2012年底我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.9億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。面臨如此嚴(yán)峻的老齡化形勢，民政部早在2012年7月印發(fā)《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》指出，要“積極支持民間資本參與發(fā)展老年生活服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)、飲食服裝、營養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、金融和房地產(chǎn)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”。2013年9月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出“積極應(yīng)對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)?！比绾谓鉀Q養(yǎng)老問題已經(jīng)成為當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式備受關(guān)注，它以養(yǎng)老住宅為基礎(chǔ)，以為老服務(wù)為核心，涵蓋居住、醫(yī)療、保健、養(yǎng)生、餐飲、娛樂等內(nèi)容的多功能養(yǎng)老支持體系，主要以企業(yè)投資為主，是企業(yè)針對中高端客戶群體投資開發(fā)建立的一種老年綜合社區(qū)，具備為老服務(wù)的功能，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有助于拓寬養(yǎng)老渠道。在當(dāng)前鼓勵民間資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)意義重大。

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的困境

在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)諸多政策引導(dǎo)下，眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。但是，我國養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，還處于起步階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)過程中存在著市場有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不夠等困境。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求不足。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大，但實際有效的需求卻嚴(yán)重不足。截至2010年底，我國養(yǎng)老床位總數(shù)約320.8萬張，每1，000名老人中擁有床位數(shù)僅18張。據(jù)預(yù)測，“目前全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位至少缺300萬張，未來20年每年新增60歲以上老人600萬人，其中有3%～5%需要進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，據(jù)此測算，每年需要新增床位25萬張，加上目前缺的300萬張，未來五年需要建425萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建老年公寓283萬套?！庇纱丝梢姡覈B(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大。然而，目前制約養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展最大的困難是有效需求不足的問題。在我國，受傳統(tǒng)家庭觀念影響依舊存在，養(yǎng)兒防老以及家庭養(yǎng)老觀念深重，兒孫繞膝和居家養(yǎng)老是很多老年人在晚年樂于選擇的生活，同時，節(jié)儉的消費(fèi)觀念使老年人不愿意進(jìn)老年公寓；另一個制約養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)需求的因素是，老年人的消費(fèi)能力不強(qiáng)，養(yǎng)老需求受到消費(fèi)能力的制約。據(jù)審計署2012年公布的數(shù)據(jù)表明，2005年至2011年，我國企業(yè)職工養(yǎng)老金增長13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部預(yù)計2013年我國企業(yè)職工養(yǎng)老金將達(dá)到1，900元。但是，與養(yǎng)老地產(chǎn)較高的入住費(fèi)用相比，我國大部分老年人支付能力依然十分有限，與老年公寓收費(fèi)相比，部分老年人的較低收入依舊無法支付養(yǎng)老地產(chǎn)提供的老年服務(wù)。因此，改變老年人的消費(fèi)觀念和提升老年人的支付能力要同步進(jìn)行。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式模糊不清。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式大致分為四類：一是“完全出售”模式，即房地產(chǎn)開發(fā)商將老年住宅產(chǎn)品完全銷售出去，房屋產(chǎn)權(quán)被消費(fèi)者買斷。出售房屋產(chǎn)權(quán)如果不能享受土地優(yōu)惠政策，將會導(dǎo)致開發(fā)商建設(shè)成本高，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)；二是“長期持有型”模式，即只租不售，房地產(chǎn)開發(fā)商通過租賃的方式持有經(jīng)營，消費(fèi)者只享有老年住宅的使用權(quán)。這種模式是房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營，但是需要側(cè)重于后期的運(yùn)營服務(wù)。長期持有經(jīng)營不但要求有專業(yè)管理團(tuán)隊的服務(wù)支持，而且需要確保資金的穩(wěn)定注入。同時，也意味著地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要承擔(dān)所有運(yùn)營管理的風(fēng)險，在持有經(jīng)營的過程中，存在管理服務(wù)要求高，資金回籠慢，資金注入難以保證等問題；三是“出售+持有”模式，即住宅銷售與老年公寓長期持有運(yùn)營相結(jié)合。“出售+持有”的簡單組合，仍然存在運(yùn)營資金持續(xù)注入問題；四是“會員制管理”模式，即銷售會籍，采取會員制管理方式，通過出售長、短期會員卡維持運(yùn)營。這種模式本質(zhì)上是“出售+持有”模式，如果會費(fèi)高昂，會使大部分老年消費(fèi)群體望塵莫及。以上四種模式均存在一定的盈利風(fēng)險，盈利模式不清晰，使社會資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性不高。

（三）政策扶持力度不夠?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會福利性質(zhì)，因此政府的扶持政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要?！北M管國家層面頒布了很多扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策，但是一些具體的執(zhí)行措施并未有細(xì)則，使養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展存在困難。具體來說，對養(yǎng)老地產(chǎn)的土地屬性規(guī)定不夠明確，相關(guān)法規(guī)政策不夠完善。以往的政策偏重于扶持福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，對于大部分養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，缺少足夠的扶持與補(bǔ)助。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地、稅收、信貸等方面的具體規(guī)則沒過多的涉及，只是簡單地提出采取直接補(bǔ)助或貼息的方式支持民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)的政策方面，具體的政策扶持仍需要細(xì)化。

二、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)對策略

養(yǎng)老是社會問題，而地產(chǎn)是盈利性質(zhì)的，兩者結(jié)合必然會有一個融合的過程，在這一過程中會存在諸多的問題亟待解決，完善養(yǎng)老保障制度，形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，加大政策扶持力度，是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的路徑選擇。

（一）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，完善養(yǎng)老保障制度。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，老年人有條件享有更好的、更舒適的養(yǎng)老環(huán)境。“中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市老年人中42.8%的人擁有儲蓄存款。2010年我國老年人的退休總額達(dá)8，383億元，到2020年時，將達(dá)到28，145億元，到2030年，將增加到73，219億元?！睉?yīng)嘗試轉(zhuǎn)變老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，提倡健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養(yǎng)老環(huán)境。與此同時，轉(zhuǎn)變年輕人的觀念，倡導(dǎo)“百善孝為先”，讓更多的年輕人懂得孝順，學(xué)會珍惜，向他們灌輸“為老年人創(chuàng)造舒適的養(yǎng)老環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，讓父母安度晚年”。通過轉(zhuǎn)變年輕人的思想，進(jìn)而改變老年人的生活狀態(tài)，從而更好地增加養(yǎng)老地產(chǎn)市場的有效需求。通過完善我國養(yǎng)老保障制度，至少在一定程度上能夠提高老年人的經(jīng)濟(jì)收入及其他養(yǎng)老服務(wù)津貼，加強(qiáng)老年人的支付能力，從而切實地解決部分老年人養(yǎng)老費(fèi)用的支付問題。

（二）加強(qiáng)資源整合，形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。“養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)需要出現(xiàn)強(qiáng)有力的企業(yè)集團(tuán)，把握養(yǎng)老地產(chǎn)市場先機(jī)，創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式與發(fā)展模式。”作為企業(yè)投資型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，盈利是其投資養(yǎng)老地產(chǎn)的最終目的。為此，應(yīng)該加強(qiáng)資源整合，建立綜合性的盈利模式，形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條。在運(yùn)營管理上可以采取“老年住宅出售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營+綜合性產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”的盈利模式。通過出售一定比例的老年住宅可以回收相應(yīng)的投資成本，避免因資金回籠慢而帶來的運(yùn)營風(fēng)險；另一方面，部分持有經(jīng)營滿足老年人的養(yǎng)老需求，并在此基礎(chǔ)上，使養(yǎng)老地產(chǎn)與其他行業(yè)相結(jié)合，實現(xiàn)盈利。首先，可以與幼兒教育或大學(xué)教育相結(jié)合，豐富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼兒園，小孩子朝氣蓬勃，活潑可愛，會為正值暮年的老年人送去歡笑和快樂，減輕老年人的心理壓力；其次，也可以將老年公寓建立在靠近大學(xué)的地方，實行老年人再學(xué)習(xí)，開一些益于老年人保健養(yǎng)生的課程，在豐富老年人精神生活的同時，也有益于老年人身心健康；最后，養(yǎng)老地產(chǎn)也可以與老年醫(yī)療、保險等諸多行業(yè)相結(jié)合，從而更好地整合資源，形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，降低開發(fā)商的投資風(fēng)險，推動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，實現(xiàn)最終盈利的目標(biāo)。

（三）加大政策支持力度，不斷細(xì)化實施細(xì)則。發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，加大國家對養(yǎng)老地產(chǎn)的土地、財稅、信貸政策。重視養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的同時，要明確養(yǎng)老地產(chǎn)的土地屬性，制定詳細(xì)且有針對性的財稅優(yōu)惠、信貸支持等政策。國務(wù)院辦公廳2011年12月印發(fā)的《關(guān)于社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中指出“通過用地保障、信貸支持、補(bǔ)助信息和政府采購等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營和管理?！逼浯危瑖?yán)格規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立養(yǎng)老服務(wù)評估制度。建立養(yǎng)老地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)法，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場行為。一定要做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，只有這樣，才能真正為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。再次，要對養(yǎng)老服務(wù)的對象、養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，不斷提高養(yǎng)老地產(chǎn)自身的養(yǎng)老服務(wù)水平，切實掌握養(yǎng)老地產(chǎn)市場的動態(tài)，更好地應(yīng)對發(fā)展中的困難與挑戰(zhàn)。最后，制定養(yǎng)老地產(chǎn)系統(tǒng)開發(fā)運(yùn)營的扶持政策，推動養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展。一方面找到養(yǎng)老與地產(chǎn)結(jié)合的盈利點(diǎn)，讓地產(chǎn)運(yùn)營更好地適應(yīng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的實際情形；另一方面對于明確養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式要給予足夠的人才支持與資金支持。與此同時，基于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以通過學(xué)習(xí)并借鑒國外先進(jìn)的養(yǎng)老地產(chǎn)管理經(jīng)驗，“洋為中用”，實現(xiàn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］韓宇明.企業(yè)職工養(yǎng)老金提10%［N］.新京報，2013.1.26.

［2］任宏，高雅琦.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸與需求釋放［J］.城鄉(xiāng)建設(shè)，2013.8.

篇2

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀模式

Abstract: the real estate industry is the endowment of endowment pattern, one of the market mechanism is the endowment system innovation crystallization, is the endowment insurance system under the conditions of market economy, and actively expand the investment field continuously break institutional ills and the market and capital operation results. And real estate is a composite of endowment real estate, is "endowment + real estate development of integrated model. This paper mainly in the real estate development and the current focus on pension points analysis.

Keywords: endowment real estate development present situation mode

中圖分類號： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出，始于上世紀(jì)七八十年代率先進(jìn)入老齡化社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家。其狹義的含義就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險的保障功能以及逆向融資功能等。

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著我國人口老齡化時代的來臨，我國政府加大了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度。僅2009 年一年，國家就建立并逐步推廣了“新農(nóng)?！钡娜耩B(yǎng)老保險制度。目前已經(jīng)在10%以上的縣展開了對60歲以上的農(nóng)民發(fā)放國家基本養(yǎng)老金；在部分省市逐步開展了向80歲以上老人發(fā)放月度生活津貼； 在全國新建了 1000 多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使10多萬五保老人開始進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)受到養(yǎng)老護(hù)理；加強(qiáng)了全國養(yǎng)老行業(yè)的組織建設(shè)，成立了全國性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會和三個行業(yè)性聯(lián)盟，即長期照料行業(yè)聯(lián)盟、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟以及研究界推進(jìn)的研究、 護(hù)理、 實踐一條龍聯(lián)盟。

同時，政府正在就養(yǎng)老地產(chǎn)的逆向融資產(chǎn)品委托保監(jiān)會積極進(jìn)行研究，以解決有房無錢老人晚年生活費(fèi)用支出問題；對涉及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所關(guān)聯(lián)的土地供應(yīng)、稅收政策、合作基金的設(shè)立以及服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征求意見；在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃上則提出了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，構(gòu)建符合中國國情的“9073”養(yǎng)老格局（即： 90% 通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老，7%通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老）的指導(dǎo)思想。雖然說政府所做的以上工作還沒有真正解決目前困擾我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問題，許多工作還處在研究、探索階段。但傳達(dá)出的政策信息是：政府正致力于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)妥發(fā)展，相關(guān)扶持政策將隨著工作進(jìn)度的加快逐步推出，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，其政策時機(jī)已經(jīng)逐步成熟。

從另一個角度分析，經(jīng)過了連續(xù)幾年的房價暴漲，在抑制住房投機(jī)政策的高壓下，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一次大的調(diào)整。雖然沒有人能夠預(yù)料此次調(diào)整的周期和調(diào)整的深度，但多元化的住房供給政策（保障房、廉租房、商品房并舉） ，必將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。同時我們應(yīng)該看到，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15～20年的時間可以開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和80后，當(dāng)90后成長起來時，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就減少了很多。而那時中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)或許將成為今后相當(dāng)長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主力板塊。因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)不僅是將來，也是現(xiàn)在迫在眉睫的事情。只是由于現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持還沒有完全到位，商業(yè)模式也不夠成熟，一旦條件具備，養(yǎng)老地產(chǎn)將會是爆發(fā)式增長，每一個房地產(chǎn)商現(xiàn)在就應(yīng)該未雨綢繆，早作考慮和準(zhǔn)備。

二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)注要點(diǎn)

作為我國房地產(chǎn)新型的投資領(lǐng)域和營銷項目，其全新的增長點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢自不必說，必須要冷靜思考的是這個項目內(nèi)在的風(fēng)險性，這是對于這個新型行業(yè)尤其是關(guān)乎我國養(yǎng)老制度這種關(guān)乎社會特定群體穩(wěn)定的重要項目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問題。

1. 研究開發(fā)模式

比照發(fā)達(dá)國家較為成熟的經(jīng)驗和國內(nèi)部分城市正在探索的相關(guān)案例，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)大體可分為兩類模式：第一類是由社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開發(fā)并管理的模式，如動用國家養(yǎng)老基金或保險基金開辦的養(yǎng)老院，其特點(diǎn)是服務(wù)功能齊備，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高的養(yǎng)老院，投資大，回收周期長，帶有國家補(bǔ)貼性質(zhì)；第二類是在房地產(chǎn)開發(fā)項目中配建專門的老年住宅，其特點(diǎn)是分布面廣，兼顧子女相鄰而居，符合中國的文化傳統(tǒng)，但操作與管理比較復(fù)雜。

2、平衡投入與產(chǎn)出

作為一個新興市場和新興產(chǎn)業(yè)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)在獲得全新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的同時，還存在著作為新興產(chǎn)業(yè)模式所固有的不確定性和風(fēng)險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數(shù)。在養(yǎng)老地產(chǎn)這一鏈條中，各種企業(yè)類型都會因為面對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所先前固有的高投入、長周期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境在投資期間多變等復(fù)雜的不確定因素，而導(dǎo)致其為了應(yīng)對這些潛在的投資風(fēng)險而制定和確定科學(xué)合理的用來計算投入產(chǎn)出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往各種地產(chǎn)類型執(zhí)行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現(xiàn)成執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的地產(chǎn)投資企業(yè)集團(tuán)必然造成當(dāng)前相關(guān)公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)資本的長期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本認(rèn)可和辨識依據(jù)。

3、健全優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈

當(dāng)前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此首要的任務(wù)是應(yīng)推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。目前我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條尚處于形成過程中，如建設(shè)資金投入、建設(shè)用地提供、設(shè)施設(shè)備配備適老化用品購置、運(yùn)營管理引進(jìn)等環(huán)節(jié)都有待進(jìn)一步銜接?？梢哉f，完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條是促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)和建設(shè)的重要前提，只有相關(guān)完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能有效促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。目前既需要建設(shè)良好的信息平臺來銜接各個環(huán)節(jié)，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環(huán)節(jié)的成長。針對產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過制定針對性的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要有關(guān)部門制定政策和標(biāo)準(zhǔn)以加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而應(yīng)對在實際建設(shè)中所遇到的由于產(chǎn)品多樣化和建設(shè)主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局下養(yǎng)老項目的多樣化和有序化。

總之，養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式之一，是市場機(jī)制下養(yǎng)老制度創(chuàng)新的結(jié)晶，是養(yǎng)老保險制度在市場經(jīng)濟(jì)條件下積極拓展投資領(lǐng)域、不斷破除體制性弊病而走向市場化、資本運(yùn)營方式的結(jié)果。而養(yǎng)老地產(chǎn)是一種復(fù)合型地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的開發(fā)集成模式。其內(nèi)涵是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活。養(yǎng)老地產(chǎn)模式的興起和繁榮體現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)全市場覆蓋地產(chǎn)營銷模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s的主題式、細(xì)化式的市場覆蓋營銷模式，是新型地產(chǎn)營銷模式與社會保障體制創(chuàng)新的完美結(jié)合。

篇3

獨(dú)生子女政策的固有問題

從傳統(tǒng)上看，中國過去養(yǎng)老地產(chǎn)沒有存在的必要。像由五到十個個體的小房子組合起來的四合院，讓幾代人生活在同一屋檐下。然而，隨著20世紀(jì)70年代末計劃生育一胎化政策出臺后，人口結(jié)構(gòu)隨之變化。這種變化幫助掃除了傳統(tǒng)做法，并引發(fā)中國養(yǎng)老地產(chǎn)的需求不斷增加。

獨(dú)生子女政策使得中國的出生率在2011年降低到1980年的一半。然而，過于苛刻的措施也使得中國進(jìn)入老齡化社會。現(xiàn)在60歲以上的人占總?cè)丝诘?3.3%，而8.9%的人口年齡超過65歲以上，根據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)將中國作為一個老齡化社會。這在發(fā)展中國家中是不尋常的。

親朋好友靠不住

平均壽命的增加和低出生率的共同作用導(dǎo)致高撫養(yǎng)比的存在，比如說一個成年人現(xiàn)在往往要贍養(yǎng)兩個父母和四個祖父母。如果老年人的社會保險，個人儲蓄和養(yǎng)老金計劃未能提供足夠的收入，那么老年人所在家庭的成員將不得不依靠一個小型的親戚網(wǎng)。

同時，新出現(xiàn)的工作慣性正在惡化這個局面。來自農(nóng)村的年輕人為了尋求就業(yè)機(jī)會，紛紛進(jìn)城打工，離開祖父母，農(nóng)村的留守老人過著孤獨(dú)的生活，這種情況是非常常見的。目前，大約有40%的老年人口獨(dú)自生活在農(nóng)村，外出打工的后代只能在節(jié)假日期間返鄉(xiāng)照顧老人。即使祖父母搬到城市和他們的家人一起生活，當(dāng)其他家庭成員都在工作或者在學(xué)校的時候，他們也經(jīng)常白天獨(dú)自在家。

是時候來解決這個問題了。 “空巢老人”在中國老年人口中比例已經(jīng)超過50%，且比例正在逐年增加。城鎮(zhèn)和村莊的大部分設(shè)施并不能滿足老年人的特殊需要。在城鎮(zhèn)地區(qū)，幾乎沒有土地可建立新的養(yǎng)老俱樂部，所以他們通常從舊建筑改造，從交通、來訪、設(shè)計方面來看，都不能滿足老年人的需求。

為老年人提供住房的“養(yǎng)老地產(chǎn)”在中國是一個新的概念，被看作是解決這些問題的一個方法。養(yǎng)老住房是專為老年人特別設(shè)計的，每個人或每對夫婦分配一間公寓式房間或套房。額外有配套設(shè)施提供公共飲食，娛樂與衛(wèi)生服務(wù)。老年人可以租用或購買這些房屋作為普通住房。

到目前為止，中國的房地產(chǎn)市場主要包括私人住房，社會住房或經(jīng)濟(jì)適用房，為老干部提供服務(wù)式住宅和養(yǎng)老住房的僅有一小部分。養(yǎng)老地產(chǎn)在中國是罕見的，但在西方社會中卻是歷史悠久、久負(fù)盛譽(yù)的。養(yǎng)老地產(chǎn)在美國現(xiàn)有公屋單位數(shù)量中占了約9%，在英國約2%。

養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性

在中國通過提供更多的養(yǎng)老地產(chǎn)將帶來大量的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。這其中包含更好的護(hù)理服務(wù)，能提高老年人的生活質(zhì)量，并延長他們的壽命。從社會的角度來看，老人無人看管的現(xiàn)象將越來越少。在經(jīng)濟(jì)方面，也會釋放額外的勞動力：解決了照顧老年家庭成員的需求，將會讓已婚夫婦的雙方成員都可以工作。

為了滿足老年人的需求并解決這一問題，根據(jù)中國第十二個五年計劃，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已被列為重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)之一。此外，中央政府最近也明確表示，政府將從各個方面促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

一些開發(fā)商已開始在中國投資養(yǎng)老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)已經(jīng)在北京、上海銷售并推廣它們的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。其他開發(fā)商如綠城、萬科也紛紛投資于各種養(yǎng)老地產(chǎn)項目。與此同時，一些國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和投資者正在進(jìn)入中國市場，以合資的形式與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作。最近的支持性證據(jù)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與來自美國的哥倫比亞太平洋管理公司和伊邁瑞特斯公司展開了合作，他們的第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目已在北京銷售。此外，7個左右的保險公司正在投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

盡管有潛在的優(yōu)勢和強(qiáng)大的需求，由于三大原因，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于早期階段。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資難。出于對老年人死亡而導(dǎo)致喪失抵押品贖回權(quán)有所擔(dān)憂，中國的銀行都不愿向老年人提供按揭貸款。即使有一處或多處房產(chǎn)的老年人，仍然會發(fā)現(xiàn)很難為老年人提供住房公積金，特別是反向抵押貸款的缺乏。而美國老年人反向抵押貸款是非常流行的，因為他們讓借給他們錢的業(yè)主以他們住房的價值進(jìn)行抵押按揭。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)和管理成本過高，開發(fā)商和投資者認(rèn)為沒有吸引力。養(yǎng)老地產(chǎn)有專業(yè)的要求并需要展示公共設(shè)施的性能，需要良好的交通運(yùn)輸方便家庭成員前來探訪；以及無噪音和流動性強(qiáng)的環(huán)境。所有這些特性都推高了成本，使得低等和中等收入家庭的老年人負(fù)擔(dān)不起。

第三，目前在中國養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有特定的土地利用配置。從我們采訪過的外國投資者的角度來看，沒有對養(yǎng)老土地使用的限制，開發(fā)商更喜歡在預(yù)留地上興建私人住宅項目，因為這些通常是更有利可圖的。

同時，尋找一個合適的地點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并不容易。一線城市招致高昂的土地及建筑成本，而二線城市可能缺乏足夠的基礎(chǔ)設(shè)施，如醫(yī)院和公共設(shè)施。這些都增加了開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的困難。

展望未來

養(yǎng)老地產(chǎn)的未來市場不僅涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商，保險公司和醫(yī)療服務(wù)提供商，還有政策制定者。鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)可以帶給社會的好處，中國政府應(yīng)該推動養(yǎng)老住房的方案。舉例來說，有關(guān)部門可以通過對私人開發(fā)商和投資者推出財政激勵措施，如稅收優(yōu)惠或建筑補(bǔ)貼，來促進(jìn)他們的發(fā)展。此外，政府應(yīng)授予養(yǎng)老地產(chǎn)土地使用權(quán)，尤其是老年人的住房，以吸引投資者和開發(fā)商參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

作為一個短期的補(bǔ)救措施，有關(guān)部門也可以考慮使用廢棄用地和位于郊區(qū)的集體用地作為低成本建筑土地的一個來源，以支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。社會保障基金可以發(fā)起一個通過私人開發(fā)商聯(lián)合的試點(diǎn)方案，為老年人提供負(fù)擔(dān)得起的住房。

鑒于中國養(yǎng)老地產(chǎn)有著旺盛的需求，開發(fā)商和投資者仍在尋找一個可行的商業(yè)模式來滿足這種需要。中國政府和社會保障基金可以主動幫助支持養(yǎng)老地產(chǎn)，并對開發(fā)商提供激勵政策來建造專業(yè)的養(yǎng)老住宅。

香港的養(yǎng)老地產(chǎn)方案可以作為對中國一個有力的政策參考。如香港房屋協(xié)會運(yùn)作的為中等收入的老年人提供包括住房和保健在內(nèi)的全面服務(wù)的長者安居樂住屋方案。根據(jù)該計劃，前期由承租人一次性付款來緩解開發(fā)商和運(yùn)營商潛在的資金問題。雖然，該方案為租戶設(shè)置一個固定的租金，這意味著沒有通脹風(fēng)險和當(dāng)財政困難時也會給它提供一個安全的通道。

篇4

《保險中介》：您如何看待我國養(yǎng)老社區(qū)的這種養(yǎng)老模式？

劉冬姣：家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是目前我國三種基本的養(yǎng)老模式。隨著生活節(jié)奏加快以及“421”型家庭、“空巢”家庭的增多，家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加劇，讓贍養(yǎng)者疲憊不堪；隨著老齡人口的膨脹，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老也不能滿足眾多老齡人口的需求；社區(qū)居家養(yǎng)老配套設(shè)施滯后，不能高效、全面滿足老人生活照料和精神慰藉方面的需求。

而養(yǎng)老社區(qū)不僅能在一定程度上彌補(bǔ)上述三種基本養(yǎng)老模式的不足，緩解供給不足的養(yǎng)老市場，更有助于彌補(bǔ)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的缺陷，提高老年人的養(yǎng)老水平，緩解人口老齡化帶來的家庭壓力和社會壓力。

《保險中介》：對當(dāng)前險企投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)這一市場現(xiàn)象，您如何評價？

劉冬姣：2008年頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》鼓勵保險企業(yè)投資醫(yī)療、養(yǎng)老實體。2010年9月保監(jiān)會發(fā)文允許保險資金進(jìn)入不動產(chǎn)投資。隨著國家政策對保險資金運(yùn)用的放開，保險資金開始瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)、看好養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

從保險公司產(chǎn)業(yè)鏈來看，養(yǎng)老社區(qū)向上可銜接醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、護(hù)理保險等產(chǎn)品，壽險公司在參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的過程中可根據(jù)實際情況修改、完善現(xiàn)有產(chǎn)品。同時，養(yǎng)老社區(qū)可帶動下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年大學(xué)等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴(kuò)展壽險產(chǎn)業(yè)鏈，使關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整合互動，相互推進(jìn)。

壽險公司上游的穩(wěn)步經(jīng)營為養(yǎng)老社區(qū)提供資金和客戶來源；下游養(yǎng)老社區(qū)的穩(wěn)健運(yùn)營有利于上游養(yǎng)老金計劃的實施，為壽險產(chǎn)品設(shè)計提供更符合市場需求的精算數(shù)據(jù)，如此循環(huán)，保證了養(yǎng)老社區(qū)持續(xù)健康發(fā)展。同時，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將壽險產(chǎn)業(yè)鏈延長20-30年。

《保險中介》：投資養(yǎng)老社區(qū)對險企還有哪些影響？

劉冬姣：不僅如此，壽險公司在養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營過程中，對于具備一定經(jīng)濟(jì)實力的老人可以采取反向抵押等方式，一方面可以幫助退休老人盤活存量資產(chǎn)，另一方面可以提高支付能力，增加客戶來源，支持以房養(yǎng)老，進(jìn)而提升養(yǎng)老社區(qū)持續(xù)經(jīng)營能力。

與此同時，在養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營過程中，通過日常與老人的交流，保險公司能有針對性地收集大量有潛在購買能力的老年人的健康信息和服務(wù)需求，這些寶貴的信息能為保險產(chǎn)品的設(shè)計提供第一手資料。

總之，壽險公司參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，能夠掌握和控制從源頭到下游的每一步經(jīng)營活動的過程，不斷修改與完善保險產(chǎn)品，不斷挖掘新的客戶群，推進(jìn)老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)的發(fā)展，最終使得養(yǎng)老社區(qū)健康有序的運(yùn)營。

《保險中介》：您覺得險企投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)市場前景如何？

劉冬姣：我們先看一組數(shù)據(jù)：民政部2011年6月16日的《2010年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計報告》顯示，全國60歲及以上老年人口達(dá)17765萬人，占總?cè)丝诘?3.26％，其中65歲及以上人口11883萬人，占總?cè)丝诘?.9％。預(yù)計到2015年，老年人口預(yù)計將達(dá)到2.13億，約占總?cè)丝诘?5％；2020年達(dá)到2.43億，約占總?cè)丝诘?8％。

然而截至2010年底，全國各類收養(yǎng)性社會服務(wù)機(jī)構(gòu)僅10.1萬個，床位349.6萬張，每千人口平均擁有社會服務(wù)機(jī)構(gòu)床位只有2.61張，僅供收養(yǎng)274.7萬人。很明顯，養(yǎng)老需求與供給的矛盾為投資養(yǎng)老社區(qū)提供了良好的市場條件和廣闊的市場前景。

《保險中介》：當(dāng)前險企投資養(yǎng)老社區(qū)存在哪些問題呢？

劉冬姣：對于我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)支持政策，目前仍然停留在研究階段，政策缺乏使得養(yǎng)老地產(chǎn)從拿地到開發(fā)都處于摸索期。由于養(yǎng)老地產(chǎn)回收期長，一方面，加大了投資開發(fā)的風(fēng)險，市場前景也不容易預(yù)測；另一方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)周期長加之所需要的資本大，在當(dāng)前信貸緊縮的情況下很難去的銀行的融資。這兩方面因素的存在阻擋了一些有意愿參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的保險公司。

此外，養(yǎng)老社區(qū)在我國剛剛起步，對于養(yǎng)老社區(qū)的投資門檻及過程監(jiān)管都還不健全，一些有實力的壽險公司還處于觀望狀態(tài)。與此同時，在監(jiān)管不健全的情況下，不排除一些公司打著興建養(yǎng)老社區(qū)的幌子實質(zhì)上進(jìn)行圈地從事純商業(yè)地產(chǎn)，因為這些少數(shù)投機(jī)商的存在，擾亂了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的秩序，使得真正想進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)拿地和審批更加困難。

《保險中介》：鑒于此，監(jiān)管層在出臺險企投資養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)政策時應(yīng)注意些什么？

劉冬姣：目前，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚屬起步階段，國家對養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計、配套和物業(yè)服務(wù)等尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。與此同時，保險資金進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，涉及金融創(chuàng)新、投資、保險與養(yǎng)老等多個產(chǎn)業(yè)鏈的整合。因此，政府應(yīng)出臺相應(yīng)扶持政策，積極引導(dǎo)，壽險公司也應(yīng)充分利用目前投資養(yǎng)老社區(qū)的有利政策環(huán)境，找準(zhǔn)時機(jī)投資。

一方面，政府盡快出臺“養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試行辦法”，規(guī)范養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。政府應(yīng)該高度重視政府對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、引導(dǎo)、鼓勵與監(jiān)管，抓住機(jī)遇，應(yīng)盡快建立一套完整的政策體系，出臺養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試行辦法，明確界定養(yǎng)老社區(qū)的功能與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范養(yǎng)老社區(qū)的選址、建筑設(shè)計、社區(qū)布局、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等，完善保險資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的環(huán)境。

另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的商業(yè)用地產(chǎn)相比比較特殊，雖然其也是商業(yè)化運(yùn)作，但若拿地成本和普通地產(chǎn)一樣，大大提高了養(yǎng)老社區(qū)的成本，加之養(yǎng)老社區(qū)回收期長，大多在10年以上，對于開發(fā)商來講，前景充滿了不確定性。因此，政府應(yīng)出臺相應(yīng)的針對養(yǎng)老地產(chǎn)的土地支持政策，如拿地優(yōu)惠，加以清晰的政策引導(dǎo)。

《保險中介》：對有意投資養(yǎng)老社區(qū)的險企，您有何建議？

劉冬姣：個人認(rèn)為險企有三個方面要努力：第一是加大養(yǎng)老社區(qū)的宣傳力度。在建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的前期，通過媒體廣告、平面廣告等多種渠道加以宣傳和講解；并可通過沙盤等模型向老人們介紹養(yǎng)老社區(qū)與普通住宅在建筑構(gòu)件以及小區(qū)設(shè)施上的差別；在養(yǎng)老社區(qū)建成后，可以采取與普通樓盤一樣的營銷措施，可帶領(lǐng)老人實地考察。

第二是充分利用交叉銷售，“險社”聯(lián)動。養(yǎng)老社區(qū)是壽險公司產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)物，位于產(chǎn)業(yè)鏈下游，對于壽險公司來說，有不同的保險產(chǎn)品，員工在進(jìn)行壽險產(chǎn)品營銷時，可以交叉銷售養(yǎng)老社區(qū)，一方面收集潛在客戶，另一方面也可以了解大眾對養(yǎng)老社區(qū)的要求和需求；同時，對于有意向入住養(yǎng)老社區(qū)的老人來說，也可以像其講解其他壽險產(chǎn)品，將老人的家人朋友視為潛在的購買客戶。

第三是注重養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的持續(xù)性。養(yǎng)老社區(qū)在構(gòu)建過程以及經(jīng)營過程中，必須兌現(xiàn)并持續(xù)保證提供配套的優(yōu)質(zhì)的軟硬件設(shè)施，切實滿足老人的生理和心理需求。只有提供持續(xù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能促使養(yǎng)老社區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展，展現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)的獨(dú)特價值，更能提高大眾對養(yǎng)老社區(qū)以及壽險公司的認(rèn)知度，完善養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

篇5

2011年金馬獎獲獎電影《桃姐》中，黃秋生演的養(yǎng)老院老板如此說：養(yǎng)老院“真的很好賺”，甚至養(yǎng)老院“早晚要多過便利店”。

這位人物的信念，也正為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商信奉。在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)儼然成為另一片藍(lán)海。從萬科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開發(fā)商，再到一些保險公司和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。業(yè)內(nèi)公認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)“掙錢不太爽快”，投入巨大，卻收益緩慢。

“目前來看，除了普通的住宅和商業(yè)，國內(nèi)在其他創(chuàng)新物業(yè)的開發(fā)回報上并不理想，客群的梳理、產(chǎn)品的成熟都需要時間來實現(xiàn)。一個行業(yè)發(fā)展成熟在中國需要10年左右的周期。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才走了一半的路程。”博志成集團(tuán)養(yǎng)老與健康事業(yè)部總經(jīng)理胡晶言道。

富人的生意

地處天津郊區(qū)的云山鎮(zhèn)高端養(yǎng)老社區(qū)，其社區(qū)項目中，最低一檔需要繳納50萬元的會員費(fèi)，而這一檔提供的住房，只是一間賓館客房大小的開間。要想稍大點(diǎn)的一居室，則需要70萬元，兩居室則需要90萬元。除此之外，會員還要每年繳納3萬至3.5萬元的服務(wù)費(fèi)，如果行動不便的老人需要特別護(hù)理，還要每天另加100元到150元的護(hù)理費(fèi)。

泰康在北京昌平打造的“泰康之家旗艦社區(qū)”身價也是不菲。其入駐資格與泰康推出的壽險產(chǎn)品“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”掛鉤，該產(chǎn)品當(dāng)前的繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬元，交費(fèi)方式分為一次性躉繳和十年期期繳，每年20萬元。

不難看出，這些養(yǎng)老項目收費(fèi)方式雖不盡相同，但共同點(diǎn)倒是有一個，就是貴，50萬元還只是起步價。由此可見，要想“老有所依”，至少得先混個中產(chǎn)階級。

華高萊斯國際地產(chǎn)有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)“富人化”現(xiàn)象，與國家對于養(yǎng)老行業(yè)政策支持不夠、金融保險相關(guān)體系不健全有很大關(guān)系?！叭绻呱线€是不給養(yǎng)老以土地和稅收上的傾斜的話，那市場肯定還是以高端養(yǎng)老產(chǎn)品為主流。”

此外，不同于醫(yī)院，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療糾紛更難處理，這對企業(yè)來講是一個相當(dāng)大的負(fù)擔(dān)。房企從防范自身風(fēng)險角度，自然會選擇身體比較健康、經(jīng)濟(jì)實力相對較強(qiáng)的老人為客戶。

這類“健康且經(jīng)濟(jì)實力相對較強(qiáng)”的老人，只是老齡群體的極小部分。

除了挑人，養(yǎng)老地產(chǎn)也挑地亢作為中高端養(yǎng)老消費(fèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)適合分布在一線城市和省會城市。李亞男認(rèn)為，京、滬、穗、深將是市場化養(yǎng)老的突破前沿。因為一線城市老人身家豐厚，視野見識廣，家中多為獨(dú)生子女，小孩去國外的比例很大，空巢老人比例大。而他接觸的一個江蘇南通的項目目前卻做不下去，因為那是個相對封閉的小城市，需求量少。

“入水”原動力

養(yǎng)老地產(chǎn)的成本高是公認(rèn)的，在整個產(chǎn)業(yè)鏈中涉及成本的因素劃分為三個大類：第一是土地成本，第二是建安成本，第三是運(yùn)營成本，前兩項是“費(fèi)錢”大戶。

雖然做養(yǎng)老項目，地方政府或多或少會給一點(diǎn)土地供應(yīng)的優(yōu)惠，但“大政策”上，基本只照顧非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比如，劃拔或協(xié)議出讓的“免費(fèi)”土地只有非營利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才可享用。同樣，非營利性質(zhì)的養(yǎng)老院可以享受每張床位1-1.5萬元的補(bǔ)貼。但項目一旦銷售，就會被認(rèn)為是“暴利”的房地產(chǎn)領(lǐng)域，無法給予支持。

建安成本高是開發(fā)企業(yè)逃不掉的。養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%，并且在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備。北京太陽城僅前期投入就達(dá)到8億元以上，長沙康乃馨國際老年生活示范城的一期，僅在醫(yī)院、老年呵護(hù)中心以及園林景觀上，就投入了2億元。

如此說來，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是合算的買賣，不敢拿“利潤”做賭局的地產(chǎn)商們，為何還要競相往“水里跳”？

“取地、避險、增收”，眾多業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出了地產(chǎn)商們的“原生動力”。

“現(xiàn)在很少有開發(fā)商在城區(qū)內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，大多選擇在城市近郊、遠(yuǎn)郊。而在郊區(qū)能拿地不外乎三種主題，養(yǎng)老、旅游和產(chǎn)業(yè)。你如果不以養(yǎng)老為切入口，很可能拿不到土地，連開發(fā)的機(jī)會都沒有。”郝榮福說道。

此外，由于并無養(yǎng)老性質(zhì)土地，大部分企業(yè)都要走招拍掛拿其他用地開發(fā)，但若以養(yǎng)老主題，會容易拿到相對便宜的土地。

“取地”的目標(biāo)在幾年前被部分房企用得十分“”，那時的“養(yǎng)老”只是一件“透明的外衣”，象征性掩蓋著大規(guī)模的圈地賣房。

“但這一兩年開始，養(yǎng)老得到了國家政策的逐步支持，而隨著眾多品質(zhì)房企的進(jìn)入，養(yǎng)老從借口逐漸變?yōu)榱苏鎸?，養(yǎng)老地產(chǎn)變?yōu)榱苏骛B(yǎng)老項目，無論是開發(fā)商、投資商還是地方政府，變得越來越規(guī)范化。”博志成研究院副總經(jīng)理王瑞臣說，“區(qū)別真養(yǎng)老和假養(yǎng)老，最簡單的辦法就是看你是否持有物業(yè)，如果一點(diǎn)沒有就賣完了，就是典型的假養(yǎng)老?！?/p>

除了“取地”，“避險”人養(yǎng)老的企業(yè)更多是基于未來戰(zhàn)略發(fā)展策略的考量上。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于持有型發(fā)展物業(yè)，對于集團(tuán)型大企業(yè)來講，是扛房地產(chǎn)周期波動的穩(wěn)健行業(yè)。在當(dāng)前市場環(huán)境下，單一的產(chǎn)品線發(fā)展對于企業(yè)風(fēng)險最大。而拓寬產(chǎn)品線，可以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力，并目也為未來做技術(shù)和產(chǎn)品儲備?！蓖跞鸪颊f，“并且，在當(dāng)前銷售艱難的情況下，創(chuàng)新性開發(fā)也為企業(yè)找到一個很好的市場突破口，成為新的銷售方向?！?/p>

另外，也有一些企業(yè)瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)附著的產(chǎn)業(yè)鏈，養(yǎng)老地產(chǎn)真正的利潤增長點(diǎn)，恰恰潛伏在“養(yǎng)老”整條產(chǎn)業(yè)鏈之中。正如郝榮福所說：“現(xiàn)在開發(fā)商所做的，只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的一個養(yǎng)老地產(chǎn)的單一環(huán)節(jié)，是養(yǎng)老住宅的提供者，還到不了養(yǎng)老服務(wù)的供給者?！?/p>

就實質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運(yùn)營服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點(diǎn)。但由于前期投入量大，資金回收期較長，就當(dāng)前的實際情況來看，“養(yǎng)老”是不掙錢，或是回錢慢的?！暗禺a(chǎn)”還是掙錢的大頭。

篇6

一、揚(yáng)州市養(yǎng)老型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)歷史背景和簡介

（一）養(yǎng)老型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的歷史背景

一是人口快速老齡化，養(yǎng)老床位供不應(yīng)求。目前，揚(yáng)州全市人口共458萬，60歲以上老年人口為77.89萬人，占全市總?cè)丝诘?7.01%。市區(qū)總?cè)丝?30萬人，市區(qū)老年人近20萬人，大大高于全國平均水平；二是人口的高齡化。目前，全市80歲以上高齡老人9.58萬人，占老年人口的12.3%。到2020年，“8421”的家庭結(jié)構(gòu)將凸顯。這種倒金字塔的家庭結(jié)構(gòu)意味著有越來越多的老人需要解決養(yǎng)老及住房問題。

（二）揚(yáng)州市養(yǎng)老型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)簡介

目前揚(yáng)州專業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)（養(yǎng)老公寓或養(yǎng)生公寓），已經(jīng)成為面向未來、面向高端養(yǎng)老人群的新的養(yǎng)老模式。即全面、科學(xué)、合理、周到地提供給這個特定消費(fèi)階層老人的養(yǎng)老需求和養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化生活區(qū)一定是未來養(yǎng)老的趨勢，必將取得蓬勃的發(fā)展。

二、揚(yáng)州市養(yǎng)老型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析

（一）市場集中度分析

市場集中度，又稱產(chǎn)業(yè)集中度，表示某個一定的產(chǎn)業(yè)中賣方占有的相對規(guī)模結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。

目前，揚(yáng)州市共有非家庭化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)106個（其中包括91所鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院），共有床位1.3萬張。市區(qū)共有9所老年公寓，共計1154張床位。其中國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)2所，縣區(qū)級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)5所，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)2所。新建規(guī)?；酿B(yǎng)老公寓，由民營資本參與養(yǎng)老專用住宅的開發(fā)并參與經(jīng)營管理，成為解決居家養(yǎng)老服務(wù)供求矛盾最直接，最有效的途徑之一。而以企業(yè)市場化運(yùn)作形式進(jìn)入養(yǎng)老型地產(chǎn)，開發(fā)養(yǎng)老公寓的在揚(yáng)州只有一家（揚(yáng)州新能源怡和養(yǎng)生會所）?？梢姄P(yáng)州養(yǎng)老型房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)目前是壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)。

（二）產(chǎn)品差異化分析

產(chǎn)品差別化是指同一產(chǎn)業(yè)，同類產(chǎn)品由于在性能、服務(wù)、消費(fèi)者偏好等方面存在差異，使不同企業(yè)之間的產(chǎn)品具有較強(qiáng)的不可替代性。揚(yáng)州市的養(yǎng)老型地產(chǎn)處在起步發(fā)展階段，同類型企業(yè)很少，所以之間不存在競爭關(guān)系。但在替代品的選擇上有很大的競爭性，養(yǎng)老型住宅小區(qū)完全是家庭化的氛圍，老人在那里居住、社交、娛樂，并享受著敬老院應(yīng)有的各項服務(wù)項目。從產(chǎn)品差異化的角度分析，揚(yáng)州養(yǎng)老地產(chǎn)市場在近1-2年還存在一定的壟斷性，但這種壟斷很容易被打破。

（三）進(jìn)入退出壁壘

從進(jìn)入壁壘角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)市場具有一定的壁壘。一，由于養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)有其特殊性，對其產(chǎn)品有較高的特殊功能要求、服務(wù)及配套設(shè)施要求、并且受國家的政策影響較大。二，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要大量的資金，專業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)及管理需要較長的時間，三、養(yǎng)老地產(chǎn)有別于普通地產(chǎn)的開發(fā)，投資回報期較長，一般的民資不愿意介入。造成了型老型地產(chǎn)企業(yè)退出該行業(yè)有巨大的風(fēng)險，即大規(guī)模的資本投入，回收期長，進(jìn)入運(yùn)營后有固定的服務(wù)群體；另一方面，一旦進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)，居住消費(fèi)群體穩(wěn)定，服務(wù)（協(xié)約）期限較長，利潤相結(jié)穩(wěn)定，企業(yè)不會輕易選擇退出。

三、揚(yáng)州市養(yǎng)老型地產(chǎn)的市場行為分析

企業(yè)市場行為是指企業(yè)為了適應(yīng)市場環(huán)境，不斷對企業(yè)的戰(zhàn)略做出相應(yīng)調(diào)整的一系列行為。通常市場行為包括企業(yè)之間的競爭行為與協(xié)調(diào)行為。競爭行為主要表現(xiàn)為以控制和影響價格為基本特征的定價行為；以提高競爭力、拓展市場為目的技術(shù)創(chuàng)新行為；以加強(qiáng)宣傳、培養(yǎng)客戶忠誠度的廣告行為；以產(chǎn)權(quán)變動、組織調(diào)整為主要特征的并購行為等。市場協(xié)調(diào)行為主要是企業(yè)合作競爭行為。

（一）價格行為分析。

目前揚(yáng)州的養(yǎng)老型地產(chǎn)的銷售及收費(fèi)方式有兩種：第一種，會員制養(yǎng)老模式。即購買養(yǎng)生會員卡，簽訂服務(wù)協(xié)議，從而擁有對某套特定養(yǎng)老型房產(chǎn)的使用權(quán)和享受某一服務(wù)。第二種，抵押金養(yǎng)老模式以押金形式獲得指定養(yǎng)老型房產(chǎn)一定期限的使用權(quán)，押金的作用一是作為使用房產(chǎn)的擔(dān)保，二是作為老人突發(fā)疾病的醫(yī)療費(fèi)保證金等。押金到期可退，管理費(fèi)、收費(fèi)服務(wù)項目的服務(wù)費(fèi)另計。

（二）技術(shù)創(chuàng)新行為分析。

在養(yǎng)老的責(zé)任主體方面，傳統(tǒng)的養(yǎng)老倫理是“但有方寸地，留予子女耕”和“養(yǎng)兒防老”的互哺式結(jié)合。這些固有的成見對新型養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)管理形成了阻力；新的養(yǎng)老生活觀還未形成。養(yǎng)老型地產(chǎn)在定位上應(yīng)從多元化和親情化兩個方面做開拓和延伸，服務(wù)多元化是要求能滿足老人日常生活、醫(yī)療保健、文化娛樂、心理咨詢、家政等全方位的服務(wù)需求。服務(wù)親情化，則需要我們的服務(wù)人員視老人為親人，提供超保姆、超管家的人性化服務(wù)，將五星級酒店管理和老年特色管理融合在一起。

（三）廣告宣傳和品牌創(chuàng)建行為分析。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織理論，公司在市場上經(jīng)常采用的一種主要的非價格競爭方式就是做廣告，做宣傳，樹立良好的品牌，形成客戶忠實度。

養(yǎng)老型地產(chǎn)在揚(yáng)州是一項新興產(chǎn)業(yè)，在理念和消費(fèi)方式上進(jìn)行引導(dǎo)，這就必須要求企業(yè)加大宣傳力度，重視企業(yè)品牌建設(shè)，良好的品牌建設(shè)及服務(wù)理念才能將其與一般的養(yǎng)老院區(qū)分開來，目前，揚(yáng)州新能源置業(yè)集團(tuán)已經(jīng)在儀征進(jìn)行了征地、規(guī)劃設(shè)計，并將建設(shè)的樣板房對外進(jìn)行了宣傳展示，為該集團(tuán)的產(chǎn)品提升了市場知明度，并結(jié)累了部分忠誠度較高的客戶。

（四）并購行為分析。

揚(yáng)州的養(yǎng)老型地產(chǎn)處于剛剛起步階段，還未形成規(guī)模，隨著國內(nèi)一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大及管理服務(wù)水平的提高，同時，揚(yáng)州是全國適宜養(yǎng)老十大城市之一，一方面，會有新的企業(yè)進(jìn)入揚(yáng)州養(yǎng)老房產(chǎn)市場，他們或才取建造新養(yǎng)老公寓分享養(yǎng)老市場的蛋糕或采取并購已存地的養(yǎng)老型房產(chǎn)企業(yè)；另一方面，揚(yáng)州本地的養(yǎng)老型地產(chǎn)企業(yè)在資金、管理結(jié)累到一定的程度時，在政府推動下會發(fā)生對揚(yáng)州的國有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行兼并與重組行為。

四、揚(yáng)州養(yǎng)老型地產(chǎn)的市場績效分析

市場績效指在一定的市場結(jié)構(gòu)下，由一定的市場行為所形成的價格、產(chǎn)量、成本、利潤、產(chǎn)品質(zhì)量和品種以及在技術(shù)進(jìn)步等方面的最終經(jīng)濟(jì)成果。揚(yáng)州的養(yǎng)老型地產(chǎn)在當(dāng)前是摸著石頭過河的探索階段，既要擯棄房地產(chǎn)業(yè)一錘子買賣獲取高額盈利的期望值，又要改變觀念，樹立培育長期但非高額的盈利渠道的思想觀念。

五、對策建議

養(yǎng)老型地產(chǎn)是社會發(fā)展新形勢下的新興產(chǎn)業(yè)，是政府、社會需要共同關(guān)心解決的問題，最重要的是國家和地方政府對這一產(chǎn)業(yè)的支持和扶持政策還不配套，影響這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于養(yǎng)老型地產(chǎn)的發(fā)展有如下建議：

第一，金融部門及政策性銀行，對養(yǎng)老型地產(chǎn)在項目上給予五年以上的項目貸款立項，只有金融政策上的支持，社會力量參與養(yǎng)老項目開發(fā)建設(shè)管理，該產(chǎn)業(yè)才會辦久辦好。

第二，鑒于養(yǎng)老型地產(chǎn)是具有社會民生的大事，應(yīng)在稅收政策和規(guī)費(fèi)收取等方面要給予頂力支持幫助。

第三，對于社會力量涉足養(yǎng)老型地產(chǎn)，應(yīng)同樣享受同國有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同樣的相關(guān)扶持政策。

篇7

在需求和資金的現(xiàn)實情況來看，養(yǎng)老地產(chǎn)具有巨大的發(fā)展空間。分析人士認(rèn)為，中國養(yǎng)生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經(jīng)看到這個商機(jī)并有所行動，萬科、綠城、保利等房企先后加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)吸引眾多商家眼光

據(jù)第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國已成為世界上唯一一個60歲以上老年人口數(shù)接近2億大關(guān)的國家，我國通常所說的空巢老人也達(dá)到了6200萬。隨著我國“老齡化”社會加速逼近，被熱捧的“朝陽產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎遠(yuǎn)看不到頭的當(dāng)下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為未來房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道，部分開發(fā)商已嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)

據(jù)了解，早在2010年，地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。

今年8月13日，萬科又與長春市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬科集團(tuán)將投資120億元，在長春市多個區(qū)域打造總體占地面積100萬平米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。這并非萬科首次涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

無獨(dú)有偶，正在熱銷的遠(yuǎn)洋天著也推出了養(yǎng)老地產(chǎn)，其中規(guī)劃了6000多平米的高端養(yǎng)老項目。今年9月22日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明更與美國Emeritus集團(tuán)董事局主席DAN BATY進(jìn)行洽談，就中國養(yǎng)老市場行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進(jìn)行深度溝通。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士公開表示，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊已正式納入公司開發(fā)日程，未來10年當(dāng)中，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴(kuò)大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

9月10日，綠城中國董事局主席宋衛(wèi)平公開表示，將試水養(yǎng)老地產(chǎn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營難度大，利潤可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”，不過，宋衛(wèi)平非?？春眠@一領(lǐng)域的未來發(fā)展前景。

此外，包括保利、首創(chuàng)置業(yè)、華潤置業(yè)等房企，也一直在探索養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超過25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，傳統(tǒng)的單一住宅開發(fā)模式已經(jīng)面臨經(jīng)營困境，房企開始謀求在文化、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的突破，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企關(guān)注的新戰(zhàn)場。

同時，中國人口老齡化趨勢吸引了諸多商家的眼球。而保險企業(yè)涉足房地產(chǎn)就是一個鮮明的例子。中國平安保險計劃投資170億元建設(shè)首個“養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區(qū)”；泰康人壽正式推出了國內(nèi)第+保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”……險企涉足房地產(chǎn)行業(yè)，顯而易見的是他們的資金優(yōu)勢，這也無形中催生了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，使得更多的商家對房地產(chǎn)行業(yè)躍躍欲試。近3年來險企共投資了500多億進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景廣闊

養(yǎng)老地產(chǎn)的存在有其必要性，其中原因有：根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會。我國在1999年就進(jìn)入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴(yán)峻，2008年我國，60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

受計劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生。還有重要原因是，有調(diào)查顯示，21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難?，F(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來不小的影響，勞動強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對于臥床不起的老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

除此之外，國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長李立國說，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。目前，中國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個，床位266.2萬張，收養(yǎng)各類人員210.9萬人。但是專業(yè)人士分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平。

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，有業(yè)內(nèi)人士表示：“未來中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是一個非常有效益的產(chǎn)業(yè)。”實際上，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，和商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等主題地產(chǎn)一樣，都有可能成為房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的一個方向。但房企在進(jìn)入之前，一定要做足珈果，做好市場調(diào)研和專業(yè)準(zhǔn)備，這一點(diǎn)非常重要。

發(fā)展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為“摸著石頭過河”。

“老地產(chǎn)的配套是個相當(dāng)龐大的體系，配套問題由開發(fā)公司自己解決，確實有點(diǎn)為難，其醫(yī)療行業(yè)應(yīng)該由解決配套方管理。”談到目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險與瓶頸，一開發(fā)商如是說，養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完全是兩回事?？块_發(fā)公司配置全部配套，也是難為開發(fā)公司了！只有險資等單位開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有先天優(yōu)勢?，F(xiàn)在的問題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)，多頭管理，包括養(yǎng)老專業(yè)人員的培訓(xùn)與標(biāo)準(zhǔn)確定，幾個部門都在爭奪。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問題更是影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的大障礙。近年來，地價漲幅驚人，而商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都建在國有出讓土地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域中沒有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目的土地只能以招拍掛方式獲得，導(dǎo)致前期投入中的土地成本非常高。有開發(fā)商表示，土地的價格是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

從事研究養(yǎng)老地產(chǎn)多年的人士指出，用地成本高、用地性質(zhì)不明確是社會資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的一道高門檻。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒有明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒有區(qū)別，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高、回報低讓很多投資企業(yè)心有余而力不足。

高土地成本的養(yǎng)老項目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷售，而做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)要做醫(yī)院，還要做養(yǎng)老的配套設(shè)施，且價錢不能太高，導(dǎo)致經(jīng)營壓力加大，持續(xù)發(fā)展也面臨問題。

由于目前沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策，一直以來，業(yè)內(nèi)人士不斷呼吁制定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拿地的相關(guān)優(yōu)惠政策。然而，因擔(dān)心養(yǎng)老項目成為拿地的幌子，政府的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，一方面又要預(yù)防企業(yè)以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)?！眹鴥?nèi)某養(yǎng)老雜志的人士表示，一些開發(fā)商以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為由獲取土地，卻以商業(yè)地產(chǎn)的模式營運(yùn)，將建好的房屋出售的情況也確實存在。

篇8

從2014 年7 月1 日起，俗稱“以房養(yǎng)老”的“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”在北京、上海、廣州、武漢正式開始試點(diǎn)。許多媒體在報道此消息時，都加上了“八成網(wǎng)友不愿接受”的副標(biāo)題。這個很不樂觀的統(tǒng)計數(shù)字來自搜狐網(wǎng)近日所作的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果——79% 的網(wǎng)友不會選擇“以房養(yǎng)老”；74% 的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。前些日子，更有媒體發(fā)表報道說，縱觀全球，“以房養(yǎng)老”在澳大利亞、美國、新加坡等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)推行多年，但市場反響并不熱烈。

作為一項改革試點(diǎn)，剛剛有點(diǎn)響動就面臨媒體一片唱衰聲，這樣的情況在中國似乎并不多見。實際上，保監(jiān)會本身對試點(diǎn)也表現(xiàn)出足夠的謹(jǐn)慎，這表現(xiàn)在4 城市的試點(diǎn)是有期限的——以2 年為期，這在以往的改革試點(diǎn)中亦屬罕見。社會輿論不看好“以房養(yǎng)老”，主要是站在老人的立場，譬如老人是否接受，家屬是否接受，等等。但從去年9 月國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”至今，經(jīng)過長時間的思考，發(fā)現(xiàn)另有一個問題似乎還沒有得到社會的關(guān)注。其實，以房養(yǎng)老最大的風(fēng)險也許是在保險公司。

國外推出“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，其可行性是基于國外通行的土地政策和房地產(chǎn)政策。在發(fā)達(dá)國家購房，是連房屋帶土地一起買下的。若論價值，無論是使用價值還是市場價值，值錢的是土地而不是房屋。對于房主而言，房屋自買下之日起就開始折舊貶值，有可能保值升值的其實是土地。幾十年后，房屋壞了，可以自行扒掉重蓋。對于保險公司而言也是一樣，有土地作抵押，可以保證資產(chǎn)無虞。

篇9

關(guān)鍵詞：長白山地區(qū)；旅游養(yǎng)老；旅游產(chǎn)品；產(chǎn)品開發(fā)

中圖分類號：F59 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年3月6日

前言

長白山地區(qū)旅游資源豐富，隨著當(dāng)?shù)芈糜伍_發(fā)的不斷建設(shè)和完善，形成了集休閑度假、避暑、冬景、溫泉養(yǎng)生以及特色農(nóng)產(chǎn)品等于一體的旅游產(chǎn)品開發(fā)的綜合體系。在老年旅游逐漸興起以及旅游養(yǎng)老理論和旅游養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)日益豐富和完善的背景下，加快長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品的設(shè)計和開發(fā)成為了帶動長白山旅游業(yè)發(fā)展、緩解東三省乃至全國的人口老齡化的社會壓力、豐富老年生活的重要組成部分。

一、國內(nèi)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開發(fā)問題綜述

研究國內(nèi)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開發(fā)上的問題能夠?qū)﹂L白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品的設(shè)計和開發(fā)工作帶來一定的啟示和指導(dǎo)，通過綜合問題，借鑒經(jīng)驗才能夠使產(chǎn)品開發(fā)更加完善。國內(nèi)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開發(fā)上主要存在著旅游養(yǎng)老產(chǎn)品供需失衡、產(chǎn)品單一、設(shè)施和服務(wù)不達(dá)標(biāo)、人才的缺乏和政府缺少政策的支持，究其原因，與老年旅游產(chǎn)品的開發(fā)理念、市場定位以及理論發(fā)展滯后于現(xiàn)實需求有緊密的聯(lián)系。既然長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老資源豐富，急需在政策上、產(chǎn)品開發(fā)理念和人才建設(shè)上下足功夫，才能形成高水平和旅游特色的結(jié)合。

二、長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品設(shè)計與開發(fā)

（一）產(chǎn)品設(shè)計與開發(fā)原則。就長白山當(dāng)?shù)芈糜勿B(yǎng)老目的地產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)做到以下幾個原則：

第一，市場性質(zhì)和公益性質(zhì)相結(jié)合。旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開發(fā)要充分考慮產(chǎn)品的成本，通過提供必要的政策支持和扶助，使養(yǎng)老產(chǎn)品能夠取得一定的收益，同時養(yǎng)老旅游作為我國的公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及引入非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老項目如醫(yī)院、福利養(yǎng)老院等綜合性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是提高當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面。

第二，靈活的經(jīng)營方式。在長白山地區(qū)的旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計中，要綜合考慮旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的特殊性和專業(yè)性特征，在產(chǎn)品經(jīng)營上實行自主經(jīng)營和合作經(jīng)營相結(jié)合的經(jīng)營方式能夠更快地融入和形成養(yǎng)老的資源優(yōu)勢，使經(jīng)營實現(xiàn)共贏和深入合作的效益。

第三，人性化與可持續(xù)化。旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)需要以人為本，切實關(guān)注老年的生活質(zhì)量。廣義的人性化還要求旅游目的地提供更加專業(yè)的服務(wù)和設(shè)施建設(shè)。另一方面，長白山地區(qū)自然旅游資源豐富，在產(chǎn)品開發(fā)過程中要融入生態(tài)的理念，在以人為本的前提指導(dǎo)下，使當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老旅游產(chǎn)品形成可持續(xù)化發(fā)展的態(tài)勢。

（二）旅游養(yǎng)老產(chǎn)品核心層次。長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品的設(shè)計和開發(fā)要從養(yǎng)老的基本需求出發(fā)，依據(jù)產(chǎn)品開發(fā)原則，依托當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，針對當(dāng)?shù)芈糜勿B(yǎng)老產(chǎn)品開發(fā)上所出現(xiàn)的問題，在旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的核心層次也就是最基礎(chǔ)的層次進(jìn)行建設(shè)與完善。綜合來說，長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品開發(fā)需要建設(shè)和完善的核心層次主要有以下四個方面：

第一，養(yǎng)老功能。旅游養(yǎng)老重在一個“養(yǎng)”字，要充分綜合長白山各個地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、旅游資源優(yōu)勢，以提高老年生活質(zhì)量，如居住環(huán)境和旅游環(huán)境的適應(yīng)能力、養(yǎng)老保健的能力、衛(wèi)生醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施承載能力等為旅游產(chǎn)品開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

第二，醫(yī)療功能。醫(yī)療功能主要是根據(jù)老年人的身心健康狀態(tài)方面考慮的，養(yǎng)老旅游從科學(xué)的角度來說優(yōu)美的自然環(huán)境和賦予休閑養(yǎng)性的人文氣息能夠促進(jìn)人的身心健康，這對老年人來說是很有裨益的。旅游養(yǎng)老醫(yī)療功能需要具備對老年常見疾病的預(yù)防和簡單醫(yī)治的能力，養(yǎng)老目的地的醫(yī)療功能要在一定程度上略高于其他年齡階段適合的旅游地的醫(yī)療功能。

第三，休閑功能。休閑功能主要指當(dāng)?shù)氐睦夏昊顒禹椖康呢S富程度，例如體驗農(nóng)場種植、采摘、騎車比賽、徒步以及一些常見的紙牌、麻將游戲，豐富多樣且適宜老年人的群體活動能夠帶動老年人的幸福感，增加老年人對于旅游目的地的滿意度。

第四，社區(qū)能力。社區(qū)能力的核心建設(shè)是讓老年旅游者能夠有家的感覺，對旅游地能夠形成一定的歸屬感和舒適感。目的地社區(qū)能力包含了居民生活的方方面面，所以社區(qū)服務(wù)的質(zhì)量以及社區(qū)設(shè)施的方便程度在一定程度上決定了老年旅游的質(zhì)量。

（三）具體的產(chǎn)品設(shè)計與開發(fā)。長白山地區(qū)適合老年人旅游養(yǎng)老的資源豐富，現(xiàn)在開發(fā)的旅游資源呈現(xiàn)出區(qū)域化、集群化、體系化的發(fā)展態(tài)勢，綜合老年人旅游欲望、旅游動機(jī)、身心健康等多個方面的狀況和特點(diǎn)，長白山地區(qū)的旅游養(yǎng)老目的地的產(chǎn)品設(shè)計與開發(fā)主要從以下幾個方面進(jìn)行構(gòu)想和介紹：

第一，特色飲食旅游產(chǎn)品。特色飲食旅游產(chǎn)品主要包含了老年人的日常飲食、特色美食以及養(yǎng)生和保健功能的食品開發(fā)。在日常飲食上要注意老年人的身體素質(zhì)和飲食習(xí)慣，合理安排，多聽取老年人的意見和建議；特色美食上主要包括當(dāng)?shù)靥厣拿朗常⒏鶕?jù)老年人的具體需要進(jìn)行改進(jìn)的適合多數(shù)老年人口味的特色美食；保健和養(yǎng)生食品的開發(fā)是養(yǎng)老旅游產(chǎn)品開發(fā)的一個重要賣點(diǎn)，要良心制作，確保安全和性能的_標(biāo)，長白山地區(qū)物產(chǎn)豐富，人參、木耳、猴頭菇等天然的中藥材通過加工制作能夠形成很好的市場效應(yīng)。

第二，居住類旅游產(chǎn)品開發(fā)。當(dāng)前，居住類旅游產(chǎn)品開發(fā)大致分為旅游目的地養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、酒店、民居旅店以及具有地區(qū)特色的養(yǎng)老院和福利養(yǎng)老院等產(chǎn)品的開發(fā)。在居住類旅游產(chǎn)品開發(fā)的過程中，要以適合老年身心需求為出發(fā)點(diǎn)，以保障質(zhì)量和增加舒適程度作為居住類型開發(fā)的目標(biāo)，通過周密的市場考察和調(diào)研來確定種類開發(fā)的數(shù)量和開發(fā)位置。例如，依據(jù)長白山地區(qū)避暑優(yōu)勢、長白山溫泉、風(fēng)光優(yōu)勢建設(shè)特色的養(yǎng)老院等類型的開發(fā)，同時還要保障養(yǎng)老設(shè)施的齊全和提高特性，提高老年人的生活質(zhì)量。

第三，交通類旅游產(chǎn)品開發(fā)。長白山地區(qū)交通資源豐富多樣，專門為旅游建設(shè)的長白山國際機(jī)場以及較為發(fā)達(dá)的鐵路和公路交通都能夠為老年旅游提供交通的便利。在交通類旅游產(chǎn)品的開發(fā)上，一要注意政策上的優(yōu)惠；二要重視交通旅游的時間安排。

第四，旅游線路產(chǎn)品開發(fā)。長白山養(yǎng)老旅游線路的開發(fā)是長白山旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品開發(fā)的主要工程，長白山地區(qū)旅游開發(fā)較早，開發(fā)的產(chǎn)品內(nèi)容也很豐富，集群化、特色化是長白山旅游產(chǎn)品開發(fā)的一個重要特征。依托這些旅游產(chǎn)品，充分考慮老年人的旅游和身心方面的特點(diǎn)，設(shè)立夏季避暑養(yǎng)老旅游、秋季風(fēng)光養(yǎng)老旅游、冬季溫泉養(yǎng)老旅游三大主題養(yǎng)老旅游，并通過開展騎車、步行等短途形式的產(chǎn)品開發(fā)，形成集森林洗肺、溫泉養(yǎng)生、探險、攝影等多種形式的旅游養(yǎng)老產(chǎn)品，形成長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老的特色。另外，與南方旅游養(yǎng)老開展合作，形成長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老的品牌印象，重視養(yǎng)老目的地的連鎖效應(yīng)，提高長白山地區(qū)養(yǎng)老的知名度。

三、長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品開發(fā)建議

（一）政府方面要重視問題、強(qiáng)化引導(dǎo)、提供扶持。各級政府要重視長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地的開發(fā)與建設(shè)問題，尤其是老年產(chǎn)品的設(shè)計上，要以保證老年身心健康、享受旅游為出發(fā)點(diǎn)，引導(dǎo)長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品項目的開發(fā)工作。同時，旅游養(yǎng)老在一定程度上的公益性質(zhì)以及人性化特點(diǎn)，要求各級政府、居委會在產(chǎn)品經(jīng)營和項目引進(jìn)和投資問題上給予一定的政策支持和政策的真正落實，為構(gòu)建長白山地區(qū)規(guī)范化、人性化、市場化的旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而努力。

（二）完善設(shè)施服務(wù)建設(shè)。完善設(shè)施和服務(wù)建設(shè)是提高長白山地區(qū)在旅游養(yǎng)老產(chǎn)品競爭力的主要方面，旅游資源再具有特色，沒有舒適齊全的設(shè)施和服務(wù)作保障，在老年旅游市場上也沒有優(yōu)勢可言。因此，以做到全國一流的旅游養(yǎng)老目的地設(shè)施和服務(wù)建設(shè)作為長白山旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開發(fā)的重要目標(biāo)。

（三）旅游養(yǎng)老方面的人才建設(shè)。旅游養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計與開發(fā)離不開優(yōu)質(zhì)的人才隊伍，人才隊伍的培養(yǎng)要包括專業(yè)護(hù)理人員、專業(yè)醫(yī)護(hù)人員、專業(yè)的旅游產(chǎn)品開發(fā)人員和管理人員等的知識和能力的培養(yǎng)。人才隊伍是長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計、推廣、開發(fā)、運(yùn)行等整個過程切身參與的，有什么樣的人員就有什么樣的規(guī)劃和建設(shè)包括服務(wù)。

四、結(jié)語

旅游養(yǎng)老作為一種新興的養(yǎng)老方式，正在被越來越多的人認(rèn)可和接受。旅游養(yǎng)老相對于其他養(yǎng)老方式具有更大的吸引力，既能夠豐富和提高老年人的晚年生活，又能夠通過刺激消費(fèi)緩解社會老齡化的趨勢現(xiàn)實。雖然旅游養(yǎng)老市場開發(fā)潛力大，前景廣闊，但是我國旅游養(yǎng)老還處在起步階段。加快長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品的開發(fā)工作是加快長白山地區(qū)旅游養(yǎng)老開發(fā)的首要因素，并在未來的開發(fā)建設(shè)中，逐漸形成長白山地區(qū)特色、綜合性、專業(yè)性相結(jié)合的旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品體系、旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系，最終形成響譽(yù)國際的旅游養(yǎng)老目的地。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]潘禹，劉嘯，馬嫣陽.城市老年人旅游養(yǎng)老目的地選擇偏好――基于北京市朝陽區(qū)中老年人市場調(diào)查[J].科技和產(chǎn)業(yè)，2016.6.

[2]宇軒，秦紹娟，文偉揚(yáng).云南養(yǎng)老旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈開發(fā)與融資模式設(shè)計研究[J].改革與戰(zhàn)略，2015.6.

篇10

關(guān)鍵詞：倒按揭；房地產(chǎn)市場；政策性“倒按揭”機(jī)構(gòu)

目前，我國已進(jìn)入老齡社會，并且正處于快速老齡化階段，我國將平均每年增加596萬老年人口，年均增長速度達(dá)到3.28％，大大超過總?cè)丝谀昃?.66％的增長速度，人口老齡化程度明顯加快。到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17％。到2051年，中國老年人口規(guī)模將達(dá)到峰值4.37億。另據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，15年前，中國10個年輕人養(yǎng)一個老人，現(xiàn)在變成3、4個年輕人養(yǎng)一個老人，年輕人養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)越來越重，我國已實施了近30年的獨(dú)生子女政策也必然使年輕人養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)越來越重。因此，需要采取新的思路來探討社會養(yǎng)老保障問題，而“住房倒按揭”為我們提供了一個選擇。

一、“住房倒按揭”的淵源

傳統(tǒng)的住房按揭貸款，是買房者在支付一定的房屋首付款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行貸款，然后由買房者在一段較長時間內(nèi)分期償還給銀行，通常這個時間長達(dá)15～30年。貸款一次發(fā)放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負(fù)債減少，自有資產(chǎn)增加?！白》康拱唇摇笔巧鲜兰o(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的?！白》康拱唇摇辟J款放貸對象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由銀行定期向借款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債增加，自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

美國的“倒按揭貸款”發(fā)放形式可分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，在借貸期間放貸者按期支付貸款給借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他資產(chǎn)還貸；無限期類則由放貸者定期向住戶支付貸款，直到住戶死亡或從住房中搬走為止，到時以出售住房收入作為還貸的唯一資金來源?！暗拱唇摇痹诿绹卸甑陌l(fā)展歷史，但與美國目前老人的人口數(shù)相比，比例其實微乎其微。該業(yè)務(wù)開展較少的主要原因就是產(chǎn)品風(fēng)險的復(fù)雜性，除需要政府財政上的資助外，還需要銀行、保險等相關(guān)部門的聯(lián)合運(yùn)作，之所以要由保險公司介入就是要防范產(chǎn)品本身帶來的金融風(fēng)險。我國的“住房倒按揭”具體采取何種形式還未可知，但可以肯定基本模式與美國模式相仿，會根據(jù)我國國情適當(dāng)調(diào)整。

二、“住房倒按揭”的障礙因素

“倒按揭貸款”是以自有住房作抵押的銀行貸款，必將會受到房地產(chǎn)市場因素的影響，其中主要的影響因素是自有住房擁有量、房地產(chǎn)市場價值總和、住房觀念、房屋價值評估、住房權(quán)屬和房地產(chǎn)政策。其中，自有住房擁有量和房地產(chǎn)市場價值總和為“住房倒按揭”推行的物質(zhì)性影響因素和市場需求因素。

(一)自有住房擁有量。據(jù)2006年建設(shè)部統(tǒng)計數(shù)字顯示，中國住房“自有率”接近82％，在實施住房制度改革之時，有相當(dāng)多的城鎮(zhèn)人口享受了福利分房并轉(zhuǎn)為私有住房，這部分房產(chǎn)的價值遠(yuǎn)大于近年來住房商品化后的新建住房。經(jīng)過二十多年持續(xù)的發(fā)展，尤其是近年實施住房制度改革以來，我國居民的住房條件有了很大改善。據(jù)國家第五次人口普查顯示，中國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶的9.2％；533396戶購買了經(jīng)濟(jì)適用房，占6.5％；2401075戶購買原公有住房，占29.4％；26.8％的戶建有自住房。城市中擁有住房的家庭戶達(dá)到587萬戶，占72％，其中相當(dāng)比例的是擁有一生積蓄的老年人。我國已經(jīng)具備了開展住房反向抵押的堅實物質(zhì)條件。

(二)房地產(chǎn)市場價值總和。整體來看，我國居民擁有的房產(chǎn)市場價值總和遠(yuǎn)高于居民儲蓄余額，更重要的是住房較儲蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像儲蓄、證券等資產(chǎn)20％的人掌握著80％的價值。以中國人目前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析，儲蓄、房產(chǎn)、證券(股票、基金等)將三分未來家庭的資產(chǎn)，房產(chǎn)價值將遠(yuǎn)超養(yǎng)老金及其他社會保險現(xiàn)值，將成為未來普通家庭的主要財產(chǎn)。

截止2007年5月末，我國住房按揭貸款余額達(dá)到2.2萬億元，雖然與高達(dá)14萬億的居民儲蓄余額相比還不算太高，但發(fā)展勢頭相當(dāng)快，是金融行業(yè)目前增長最好的一塊業(yè)務(wù)。同時，目前固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)占的比重相當(dāng)大，住宅開發(fā)年投資額已超過1萬億的規(guī)模，這兩年住房開發(fā)規(guī)模的增速盡管受宏觀調(diào)控的影響，預(yù)計還將會保持在較高增長水平。即使維持目前規(guī)模不變，開發(fā)投資都將逐步轉(zhuǎn)化為居民房地產(chǎn)消費(fèi)或投資。假設(shè)未來年度投資額的20％轉(zhuǎn)化為住房消費(fèi)貸款，住房按揭貸款也能保持在10％以上的增幅，保守估計在2020年也能夠達(dá)到7.5萬億的規(guī)模，僅貸款支撐的房地產(chǎn)保有量價值就可在15萬億以上，是一筆巨大的民間財富，將遠(yuǎn)大于養(yǎng)老金缺口的數(shù)額，而且當(dāng)前貸款買房的主體人群是獨(dú)生子女的家庭，老人并不寄希望于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式而給子女很大的負(fù)擔(dān)，希望能靠自己，輔助于社會中介提供的服務(wù)解決養(yǎng)老問題，養(yǎng)老觀念變化很大，住房倒按揭養(yǎng)老將有很好的市場需求支撐。

(三)住房觀念。在中國人的傳統(tǒng)觀念中，“養(yǎng)兒防老”的觀念根深蒂固，對“以房養(yǎng)老”模式，絕大多數(shù)人還難以接受。大多數(shù)父母的心愿是希望把房子留給孩子，福庇后人，除非萬般無奈才會選擇靠房養(yǎng)老的辦法。在中國，贍養(yǎng)老人是子女應(yīng)盡的責(zé)任，如果父母辦理“倒按揭貸款”，會給人以子女不孝的感覺。對房子如何處置，不但涉及遺產(chǎn)繼承問題，同時也涉及到代際關(guān)系。因此，無論是老人還是兒女，都比較慎重。

(四)住房權(quán)屬。目前我國城鎮(zhèn)中離退休的老年人基本上是在住房福利分配時期參加工作，通過福利分房獲得住房，經(jīng)過住房制度改革后取得了住房的產(chǎn)權(quán)。在住房制度改革的過程中，單位對職工的住房政策、產(chǎn)權(quán)比例政策出現(xiàn)過幾次調(diào)整，因此產(chǎn)生了一些房屋產(chǎn)權(quán)的遺留問題。如，一些單位在職工購房后出于種種原因不給職工辦理產(chǎn)權(quán)證，使職工雖已購房但不能真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)，一些職工在購買單位住房時，僅購買了70％的產(chǎn)權(quán)，并且一直未購買剩余30％的產(chǎn)權(quán)，這樣的住房就不能進(jìn)入市場交易；少量職工住宅由于不符合住房制度改革的售房政策，職工只能居住，不能購買房屋的產(chǎn)權(quán)。這些住房制度改革遺留的房屋產(chǎn)權(quán)問題使部分老年人不能擁有合法的住房產(chǎn)權(quán)，將直接影響到老年人對“倒按揭貸款”的需求。此外，一些老年人在購房時將產(chǎn)權(quán)所有人寫為子女的名字，或是與其他人共同擁有產(chǎn)權(quán)，使得房屋的權(quán)屬狀況十分復(fù)雜。此類問題也將是制約“倒按揭貸款”需求的重要因素。

(五)房屋價值評估。房屋價值評估是“倒按揭貸款”運(yùn)作中的重要一環(huán)，決定著貸款的發(fā)放金額。由于我國房地產(chǎn)市場仍不成熟，房地產(chǎn)價格波動明顯，加之“倒按揭貸款”一般要十多年甚至二三十年，使得“倒按揭”模式中的房屋價值評估工作十分復(fù)雜和困難。房屋價值決定于房地產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格又受到房地產(chǎn)自身因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素的影響。我國正在改革開放的快速發(fā)展時期，所以這些因素均處于不同程度的變化中，會直接或間接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化，從而使房屋價值發(fā)生變化。目前評估房地產(chǎn)未來價格的方法主要是長期趨勢法，由于我國房地產(chǎn)市場還不成熟，缺乏該方法所需的系統(tǒng)的價格資料，價格影響因素的變化幅度較大，加上“倒按揭貸款”的年限較長等原因，長期趨勢法對“倒按揭貸款”抵押房屋的價值難以做出較準(zhǔn)確的判斷。因此，房屋價值評估是制約我國“倒按揭”模式發(fā)展的一個重要的技術(shù)因素。

(六)房地產(chǎn)政策。我國的房地產(chǎn)政策體系還不完善，一些相關(guān)政策的空白或不明確將制約“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)的開展。我國目前住宅的土地使用權(quán)最長只有70年，老年人擁有的住房一般已有若干年的使用期，如果再向銀行申請20年的“倒按揭貸款”，等到20年后銀行擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的剩余時間往往已經(jīng)不多了，若國家沒有明確的土地使用權(quán)續(xù)延政策，銀行會面臨很大的風(fēng)險。此外，能否對提供“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)的銀行豁免房產(chǎn)增值部分的所得稅，以及未來可能施行的物業(yè)稅是否包括土地出讓金等，對于商業(yè)銀行能否開展“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)都是至關(guān)重要的。

三、促進(jìn)“住房倒按揭”發(fā)展的對策

(一)建立政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)。當(dāng)前國內(nèi)各級政府有很多都設(shè)有政府控股的土地儲備機(jī)構(gòu)，利用市場化的手段征收土地，進(jìn)行初級開發(fā)，然后將土地投入市場開發(fā)。政府同樣可以建立政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)，給予其行政保障辦理“倒按揭”業(yè)務(wù)，提供多種方式的“倒按揭”業(yè)務(wù)，滿足居民的不同需求。鼓勵引導(dǎo)居民辦理“倒按揭”業(yè)務(wù)，從個人手中逐步回收房屋的使用權(quán)，并在住房70年使用權(quán)到期前進(jìn)行市場化經(jīng)營，通過政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)逐步將住房從個人化的形式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)構(gòu)化，使土地再開發(fā)的效率更高、效益更大。政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)的建立可以給予房地產(chǎn)市場一個明確的信號，改變房地產(chǎn)價格的長期趨勢，使對土地政策的博弈預(yù)期消失，消除拉動房價上漲的土地所有權(quán)方面的因素，抑制房價過度投機(jī)。同時政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)對住房價格的評估可以更為公正、更客觀，能夠建立更為專業(yè)的評估體系，具有更好的公信力。