導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目審計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、審計尋租：建設(shè)方、工程方和審計單位三方經(jīng)濟利益分析

我國房地產(chǎn)工程項目，目前多采用事后審計的策略，即在工程項目竣工后才對各審計事項進行審計，由于不能及時審計，必然存在審計上的誤差，而這一誤差在尋租理論的影響下，將會對工程項目中三類主要利益主體產(chǎn)生廣泛的影響。

（一）尋租理論 “租”在經(jīng)濟學(xué)中又稱之為“經(jīng)濟租”，原意是指資源要素使用方獲得的超過其機會成本的利潤。經(jīng)濟租價值利益的存在，能夠吸引對這一資源要素的利用，并促進資源要素的合理流動，直至該資源要素經(jīng)濟租價值的消失，這一過程也是資源要素流動進行市場均衡調(diào)整的過程，能夠促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。

新技術(shù)和新產(chǎn)品在剛進入市場時，由于其技術(shù)優(yōu)勢，能夠獲得差額利潤，既存在經(jīng)濟租的發(fā)展空間，從而吸引其他企業(yè)對該新技術(shù)或新產(chǎn)品的引進、開發(fā)以及深化發(fā)展，以獲取經(jīng)濟租的利益，這一過程稱之為“創(chuàng)租”或“尋利”，這是引導(dǎo)要素流動的合理的市場化行為。相反，如果未獲取當事人利益采取扭曲市場要素流動，具有道德風險的行為，則是尋租行為。例如未獲取某一工程項目的承包權(quán)，而向相關(guān)委托方人員行賄的行為。與創(chuàng)租行為相比，尋租行為扭曲了資源要素的自由流動，尋租行為能夠為當事人帶來利益的增加，卻會引起社會整體福利的降低。

（二）三方經(jīng)濟關(guān)系 在房地產(chǎn)工程項目中主要涉及三類利益相關(guān)群體，既建設(shè)方、工程方以及設(shè)計方。三方之間的關(guān)系密切，形成利益關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。首先是建設(shè)方和工程方之間的委托和關(guān)系，建設(shè)方作為委托方將工程項目委托工程方建設(shè)完成，并在竣工后對工程項目進行驗收，支付工程方相關(guān)款項，而工程方則是作為方，承包房地產(chǎn)的工程項目，完成任務(wù)后，獲取相關(guān)具有一定利潤空間的款項。作為委托方和方的建設(shè)方和工程方是獨立的利益主體，由于利益訴求不同，且利益存在著此消彼長的關(guān)系，故而存在一定的利益沖突，因此引進審計方對二者的關(guān)系進行協(xié)調(diào)和溝通。審計方的作用主要是協(xié)調(diào)建設(shè)方和工程方的矛盾，穩(wěn)定二者之間的均衡狀態(tài)，并分擔部分二者的風險。

建設(shè)方、工程方以及審計方之間的經(jīng)濟關(guān)系，將三方的經(jīng)濟利益緊密連接在一起。委托方建設(shè)方的利益主要來源于工程項目成本與后期的銷售價值之間的差額，降低成本獲得更高的利潤回報是其主要的利益獲取策略，這與工程方工程項目成本報價，以及審計方的審計結(jié)果密切相關(guān)。而工程方的經(jīng)濟利益主要是在工程竣工后與建設(shè)方所結(jié)款項與其相關(guān)材料成本、人力成本以及手續(xù)費用等成本費用的差額，能夠獲得更多的工程款項和采用盡可能低的成本費用對其利益也產(chǎn)生重要影響。最后，作為有償?shù)膶徲嫹?，其費用主要來源于其承擔的審計業(yè)務(wù)。

尋租理論在我國工程項目的審計業(yè)務(wù)中普遍存在，主要表現(xiàn)為以下三種形式，首先是工程方向建設(shè)方的相關(guān)監(jiān)理人員行賄，以獲得工程項目的承包權(quán)。對建設(shè)方監(jiān)理人員行賄方便工程方在工程量、工程材料以及工程費用上作假，從而提升工程方的利潤空間；其次是審計方向建設(shè)方單位行賄，一方面是為了獲取審計業(yè)務(wù)，獲得更高的審計業(yè)務(wù)報酬，另一方面，還利用審計的信息優(yōu)勢對建設(shè)方進行一定程度的索賄。最后，則是工程方向?qū)徲嫹叫匈V，實現(xiàn)二者之間的合謀，促使二者共同對審計信息進行人為的篡改或者謊邊，使建設(shè)方利益受損。我國房地產(chǎn)工程項目事后審計的時間差以及相關(guān)事項事后難以確認情況的存在，為審計尋租現(xiàn)象提供了有利的條件。

二、房地產(chǎn)項目全過程跟蹤審計控制現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)工程項目的全過程跟蹤審計控制在現(xiàn)階段的實施過程中遇到諸多困難，這些困難不僅僅來源于建設(shè)方、工程方或者審計方的單一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使這一策略在我國房地產(chǎn)工程項目中難以廣泛實施，解決這一難題，則必須對該審計控制現(xiàn)狀和問題有較為清晰地認識和把握。

（一）建設(shè)方角度 建設(shè)方是我國房地產(chǎn)工程項目全過程跟蹤審計控制的首要環(huán)節(jié)，而我國的房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)方在這第一道關(guān)口上還存在著較多需要改進的地方。（1）對審計機構(gòu)資質(zhì)的忽略。我國房地產(chǎn)工程項目聘用的有償審計機構(gòu)，一般是工程造價的咨詢機構(gòu)，在選擇具體的咨詢公司時，將重點集中在該公司的營業(yè)資格、業(yè)務(wù)范圍以及審計費用上，很少對審計資質(zhì)進行關(guān)注。事實上，我國工程造價咨詢公司是有甲乙等級之分的。具有甲等級資質(zhì)的咨詢公司具有較強的業(yè)務(wù)能力和執(zhí)行能力，在員工素質(zhì)上也更為優(yōu)質(zhì)，故而能夠承擔各種類型的工程審計業(yè)務(wù)。而乙等級資質(zhì)的咨詢公司，業(yè)務(wù)能力、執(zhí)行能力以及員工素質(zhì)則是良莠不齊的，拼聘請這類公司承擔審計業(yè)務(wù)具有較大的風險。我國房地產(chǎn)工程項目由于沒有關(guān)注到這一差異，而且從成本角度出發(fā)，聘請的非專業(yè)化審計機構(gòu)的幾率更大，極大地阻礙了全過程跟蹤審計控制策略的實現(xiàn)。

（2）審計機構(gòu)準入制度的缺乏。我國很少建設(shè)房地產(chǎn)工程項目的審計機構(gòu)準入制度，使得在為工程項目選擇審計機構(gòu)時，存在較大的制度漏洞，許多審計機構(gòu)不是憑借其專業(yè)的業(yè)務(wù)能力和精湛的審計技能而獲得審計業(yè)務(wù)，而是憑借“關(guān)系”或其它途徑獲得，這形成了房地產(chǎn)工程項目全過程跟蹤審計控制的實現(xiàn)重要障礙，這些質(zhì)量參差不齊的審計機構(gòu)不僅不能夠?qū)崿F(xiàn)對審計功能的發(fā)揮，有的甚至能夠形成阻礙因素，使得審計效果差強人意，還會造成人力、物力、財力資源的浪費。故而完善的房地產(chǎn)工程項目的審計機構(gòu)準入制度迫在眉睫。發(fā)生審計尋租行為的風險也較高，必須加強控制管理，提高審計人員的素質(zhì)和職業(yè)道德教育。

（3）審計工作內(nèi)容的不明確。我國的審計工作涉及面極為廣泛，尤其是針對全過程的跟蹤審計控制，具有更為寬闊的外延空間。從廣義上來看，全過程的跟蹤審計控制設(shè)計的內(nèi)容可以包括工程項目的投資預(yù)算、投資回報、工程程序管理、工程招投標事項以及工程方案設(shè)計等各個方面，如果將所有的事項都包含在內(nèi)，則審計人員將面臨浩如煙海的工作，不僅業(yè)務(wù)量龐大，而且雜亂，使得全過程的跟蹤審計控制難以為繼。故而必須對全過程跟蹤審計控制的內(nèi)容進行一定有條理的梳理和明確，使得審計人員能夠條理清晰的開展工作。

（4）對招投標的不規(guī)范管理。致使我國房地產(chǎn)工程項目進行全過程的審計控制舉步維艱的另一大原因在于缺乏規(guī)范的招投標管理。誠然，我國的相關(guān)合同法、招標法在找投標管理上進行了有關(guān)的規(guī)定，但是規(guī)定條款內(nèi)容過于寬泛和籠統(tǒng)，存在較大的漏洞，使得尋租行為有極大地發(fā)揮空間。故而招投標的結(jié)果往往不是最佳的結(jié)果，而使各種尋租行為博弈的結(jié)果，不僅妨礙了工程項目合理方、審計方的選擇，而且審計材料、信息的真實性將面臨較大的挑戰(zhàn)，使得全過程的審計控制在起始階段就遇到較大的障礙，難以繼續(xù)。

（二）工程方角度 工程方往往會從自身利益出發(fā)，當尋租成本低于尋租收益時，會采取尋租行為以獲得更高的利益，從而對全過程的跟蹤審計控制形成阻力。（1）合同規(guī)避審計條款的存在。合同雙方從自身利益角度會在合同中計量的載入有利于己方的條款，工程方通常會利用合同的這一特性，在合同寫入一定的條款規(guī)避審計，從而更好地維護自身的利益。例如在合同中，工程方通常將工程審計的期限規(guī)定的較短，從而使得對工程量、等審計事項的審計缺乏足夠的時間，而導(dǎo)致誤差的出現(xiàn)，全過程的審計控制的價值也大打折扣。

（2）利用工程方案規(guī)避審計。工程組織設(shè)計方案是建設(shè)方、工程方以及審計方利益分配的重要環(huán)節(jié)。組織設(shè)計方案一般是由工程方提供的，工程方利用這一優(yōu)勢，通常會在組織設(shè)計方案中按照己方的設(shè)備、組織機構(gòu)以及技能設(shè)計出最大的工程方案，以獲取更多的利益。加之，建設(shè)方和審計方在專業(yè)知識上的局限性，工程方利用這一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案這一方式使得審計工作不能正確的對工程項目進行最優(yōu)的資源配置，也使得全過程的跟蹤審計控制的功能降低。

（3）利用材料價格規(guī)避審計。房地產(chǎn)工程項目的材料價格采用由工程方核價申請使用的方式進行，雖然，具體的材料價值是由市場根據(jù)供需狀況而形成，但是核價申請方式，卻使得工程方具有了對材料價格報價一定的主動權(quán)。工程方可以利用工程項目周期較長、材料價格波動頻繁的特點，在材料價格較高時申請重新核價，而在材料價格下降時卻仍然保持較高的價格，從而提高了工程方的利潤空間。工程方的這一舉措，促使，審計方的審計核算不能反映即期的真實資本需求狀況，出現(xiàn)審計誤差。

（三）審計方角度 審計方在房地產(chǎn)工程項目的全過程跟蹤審計控制中存在的問題主要表現(xiàn)在缺乏合理的審計指南和缺乏勝任的審計人員兩個方面。（1）缺乏合理的審計指南。審計制度在我國的發(fā)展較晚，法律規(guī)范上存在較多許多完善的地方，尤其是全過程的跟蹤審計更是近些年才出現(xiàn)的審計理論和方法，我國現(xiàn)有的法律中，只有對前有支持性的條款規(guī)定，而沒有具體的可供指導(dǎo)和參考的審計指南，從而使得全過程的跟蹤審計工作仍然只能在摸索中前進，故而，進程緩慢，效果不佳。

（2）缺乏勝任的審計人員。從工程項目的角度來說，其審計工作內(nèi)容繁多，業(yè)務(wù)量大，需要較多審計人員資本的投入，而對于審計人員來說，全過程的跟蹤審計專業(yè)性強、素質(zhì)要求高，需要審計人員極強的業(yè)務(wù)能力和責任心。但是我國對審計人員的培養(yǎng)重視力度不夠，審計人員的進入門檻相對較低，管理較為松散，使得審計人員的整體素質(zhì)不高，達不到全過程跟蹤審計控制的人員素質(zhì)要求，故而使得這一策略難以推廣。

三、房地產(chǎn)項目全過程跟蹤審計控制優(yōu)化

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀對實現(xiàn)工程項目的全過程跟蹤審計控制的要求越來越強烈，而要實現(xiàn)應(yīng)用這一策略需要設(shè)計出合理的全過程跟蹤審計控制的合理流程。

（一）審計單位審計程序確定 審計程序關(guān)系到全過程跟蹤審計控制的貫徹實行，做好這一工作需要從以下幾個方面著手：第一，選擇最佳的審計單位。要根據(jù)項目需要選擇具有較高等級的審計單位，同時綜合考察審計單位的業(yè)績情況、業(yè)務(wù)能力、人員構(gòu)成以及業(yè)內(nèi)聲譽等多方面的信息，以便全面了解擬聘用的審計單位，為工程項目選擇最佳的審計單位。第二，對審計人員進行考察，審計工作具體是由審計人員來操作和完成，故而審計人員的素質(zhì)以及職業(yè)能力也是審計程序確定的重要內(nèi)容。全過程跟蹤審計控制對審計人員的要求較高，故而對審計人員也要進行全面的考察，不能僅局限于業(yè)務(wù)能力，對其道德素質(zhì)也是考察的重要方面。第三，簽訂審計承諾書，審計承諾書是保證房地產(chǎn)工程項目中各方利益以及調(diào)節(jié)糾紛的法律依據(jù)，能夠有效地降低全過程跟蹤神審計控制中的風險。第四，采用先進的技術(shù)評標方法，傳統(tǒng)的采用經(jīng)濟標的方法存在較大的尋租行為空間，不利于跟蹤審計，而技術(shù)標能夠有效規(guī)避這一弊端，故而應(yīng)該廣泛采用這一招標方案。

（二）準備階段的全過程審計 房地產(chǎn)工程項目的準備階段是全過程跟蹤審計控制的基礎(chǔ)階段，這一階段審計結(jié)果將對后續(xù)的審計工作產(chǎn)生極大地影響，故而，一定要嚴把關(guān)口，為全過程的跟蹤審計奠定良好的基礎(chǔ)。具體的需要從以下幾個方面著手：首先，對工程方招標文件的嚴格把關(guān)，招標文件時建設(shè)方選擇最佳合作方的主要依據(jù)，故而不能在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)較大的漏洞，要全面審查招標方介紹、招標疑問解答、造價意見書、初審合同等資料。其次，對承包委托合同的審查，合同是全過程跟蹤審計控制的主要依據(jù)，故而對承包合同需要進行認真的審查，主要包括合同價款、單價以及中標價等信息，工程材料、設(shè)備等品種價格的規(guī)定以及相關(guān)利益主體權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。再次，對工程項目合理性的審查，工程項目的建設(shè)方、工程方以及審計方對于工程項目會有不同的見解和要求，在審計的準確階段，就應(yīng)該將其明確化，并對其問題進行綜合協(xié)調(diào)，以求達成一致。最后，對工程項目方案的優(yōu)化，在準確階段需要對審計的各環(huán)節(jié)進行一定的了解，在工程項目開始前做好規(guī)劃控制工作，對設(shè)計方案進行經(jīng)濟和技術(shù)上的優(yōu)化，以采用最合理的工程成本。

（三）實施階段的全過程審計 工程項目的實施階段是全過程跟蹤審計控制的重要階段，具有承前啟后的作用，在審計過程中應(yīng)該做好以下幾個方面的工作：第一，隱蔽工程的嚴密核查，在工程項目中不乏隱蔽工程的存在，這些隱蔽工程也是尋租行為做好突破的地方和審計需要重點突破的地方，在跟蹤審計過程中一定要嚴格審查，防止漏洞的存在。第二，設(shè)計變更的謹慎審查，在工程項目中，設(shè)計變更的情況較多，對審計工作的干擾也比較大，故而需要采取謹慎的態(tài)度對待，在發(fā)生設(shè)計變更情況下需要對變更是由，變更后方案的可行性以及變更后的工程造價進行周密的核查。第三，對設(shè)備及材料價格的審查，設(shè)備以及材料價格是工程方獲取利益的重要來源之一，為此建設(shè)方和審計方應(yīng)該加強對設(shè)備及材料市場價格的知悉度，規(guī)避價格波動這一信息滯后的弊端，對工程造價進行嚴格的控制。第四，工程索賠款的嚴格控制，工程索賠是工程項目所面臨一大風險，為了有效的防止這一風險的發(fā)生，可以在事情對可能發(fā)生的索賠事項進行認真分析、預(yù)防措施，事中對索賠事項進行詳細記錄措施以及事后進行清晰地責任區(qū)分措施進行防范和控制。第五，合理支付進度款項，對于按期支付的工程進度款項，要進行合理的核算，既保證款項的及時支付，也能保證不占用建設(shè)方的資金。

（四）竣工階段的全過程審計 在房地產(chǎn)工程項目竣工后，還需要對驗收結(jié)果及未支付款項進行核算，主要包括：第一，實體完工的審查，這是對竣工項目的驗收以及完善，以確保項目的全面竣工，并完成對質(zhì)量的檢驗；第二，對合同履約情況的審查，這是保證審計結(jié)算的措施，主要是對工程方的承包資格、所使用材料品種、價格、數(shù)量以及相關(guān)財務(wù)憑證和其他的相關(guān)合同要件進行的審查；第三，審查結(jié)算資料的真實性和完整性況，這是確保審計結(jié)果的重要方式，其中最為重要的是對竣工圖的審查，竣工圖需要按照工程規(guī)定進行編制，否則將會影響到結(jié)算進程；第四，對審計過程的監(jiān)控，審計方也是尋租行為的主要參與者，同時也為了保證審計的客觀和公正性，需要對審計過程進行一定的監(jiān)督和控制。

四、房地產(chǎn)項目全過程跟蹤審計控制對策

對房地產(chǎn)工程項目進行全過程的跟蹤審計控制是充分發(fā)揮審計的監(jiān)督控制以及資本優(yōu)化配置功能，規(guī)避工程項目中的尋租行為，加強對工程項目管理的有效手段，結(jié)合現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)工程項目審計管理的現(xiàn)狀，需要做出以下努力：

（一）審計介入的合理定位 房地產(chǎn)工程項目中，建設(shè)方和工程方是工程項目中最為主要的利益主體，設(shè)計方是作為第三方的協(xié)調(diào)者和風險分擔者而介入到前面二者之間的關(guān)系中，其承擔的主要職責在于實現(xiàn)對建設(shè)方以及工程方的監(jiān)督，緩解二者之間的利益沖突。故而審計方應(yīng)做好合理的介入定位，做好監(jiān)督的工作，不涉及到建設(shè)、監(jiān)理等相關(guān)工作，并在雙方的關(guān)系中堅持審計的相關(guān)制度和原則，保持公正性和客觀性，只有明確了審計方的合理定位，才能促使審計方在自身的職責范圍內(nèi)更好地發(fā)揮職能作用。

（二）審計介入時間的掌控 審計工作設(shè)計的范圍較廣，不能盲目的開展審計工作，否則只能獲得事倍功半的效果。故而需要在審計程序設(shè)計階段就工程項目的周期、工程量、工程要求進行深入的研究，進而明確審計內(nèi)容，選擇適用的審計方式，再確定合理的審計介入時間。同時，還需要根據(jù)審計程序的設(shè)定，全面履行全過程跟蹤審計的職責，履行過程中，也要注意對審計介入時間的掌控，根據(jù)審計對象的不同特點，調(diào)節(jié)審計方式，從而使審計結(jié)果更為科學(xué)合理。

（三）審計法律法規(guī)的健全 我國有關(guān)審計的法律法規(guī)存在制度落后，缺乏操作性規(guī)定的弊端，故而不能很好地發(fā)揮法律法規(guī)對審計事業(yè)的促進作用，因此，急需要完善我國審計的法律法規(guī)體系，使其成為促進我國審計規(guī)范化發(fā)展強有力的支持后盾。同時通過法律實現(xiàn)審計的制度化、規(guī)范化以及程序化能夠?qū)ぷ饧昂现\等具有道德風險的行為進行有效地遏制和削減，促進我國工程項目管理能力的增強，也使得全過程的跟蹤審計控制能夠在我國得到廣泛的應(yīng)用。

（四）審計關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把握 實現(xiàn)對房地產(chǎn)工程項目全過程的跟蹤審計控制，還需要結(jié)合審計力量的實際情況來進行，在目前我國審計力量還不足的情況下，實現(xiàn)審計控制效能的最大化是重點完成對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計工作。這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)往往是全過程跟蹤審計過程中的樞紐，也是核心環(huán)節(jié)，做好關(guān)鍵事項的審計，能夠促使其他的審計事項能夠順利的實現(xiàn)，從而不僅節(jié)約了審計力量，也極大地提高了審計效率。

（五）審計費用的合理設(shè)置 房地產(chǎn)工程項目全過程跟蹤審計是一項工作量繁重，審計資源耗費巨大的工作，為了更好地激勵審計工作人員，使其能夠竭盡全力的為跟蹤審計工作貢獻力量，就需要合理的設(shè)置審計工作的費用。一方面，合理的審計費用有利于審計人才隊伍的培養(yǎng)，使得更多的人才加入審計行業(yè)的隊伍；另一方面，審計資源也能夠在審計費用的規(guī)范中得到整合，從而使得審計工作能夠更好地開展。

參考文獻：

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目管理；內(nèi)部控制；優(yōu)化研究；管理控制模式

前言：

自2010年起，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控方案，堅決抑制投資投機性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場的萎縮，對房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個行業(yè)面臨整合升級，未來房地產(chǎn)企業(yè)只有從實力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對于當前的房地產(chǎn)項目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)項目與管理

房地產(chǎn)項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質(zhì)量目標要求較高；3、對于費用控制目標較強；4、房地產(chǎn)項目具有較強的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過構(gòu)想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設(shè)計、招標等一系列規(guī)定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。

房地產(chǎn)項目管理是指在一個確定的時間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標，通過特殊形式的臨時性組織運行機制，通過有效的計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項目領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)建立；項目任務(wù)計劃與分解；項目目標與預(yù)算；項目啟動與協(xié)調(diào)；項目過程控制；項目溝通與評估。經(jīng)過多年發(fā)展，我國已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項目管理流程，但應(yīng)用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見肘。

二、房地產(chǎn)項目管理新形勢

（一）優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制

優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運營及管理能力的重要途徑。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務(wù)流程分散、風險評估環(huán)節(jié)薄弱、財務(wù)與各部門的滲透和關(guān)聯(lián)程度不夠等共性問題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿足于當今房地產(chǎn)市場的需要。

當前我國項目管理內(nèi)部控制存在的主要問題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權(quán)批準形式化、未起作用，人力資源結(jié)構(gòu)和績效機制不完善、團隊協(xié)作和風險意識淡薄、資金管控不科學(xué)，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預(yù)測精度不高、招標管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規(guī)范等問題。為解決這一問題，進行房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化勢在必行。在進行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風險領(lǐng)域和重要業(yè)務(wù)給予足夠的關(guān)注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨立性，權(quán)責分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預(yù)期效益，保證預(yù)期效應(yīng)的達成。

要達成這一目標我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項目管理中做到標準化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標，基本內(nèi)容應(yīng)該包括遵照國家法律法規(guī)，維護資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟效益、促進戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認識，對各級員工進行宣傳與培訓(xùn)，正確認識優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認參與部門的崗位職責，確保責任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優(yōu)化框架和實施流程[1]。

開展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構(gòu)的控制，理清各單位的具體職責，不能造成權(quán)責不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計、審批機制，設(shè)立獨立的審計機構(gòu)，進行專業(yè)的培訓(xùn)，至少保證有一名財務(wù)專家，保證審計機構(gòu)的獨立性。根據(jù)公司的審批流程和標準，明確和落實各級管理層的權(quán)責范圍，做到責任與職位對應(yīng)、職位與人對應(yīng)。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機制和評估機制，確保政策的落實，并記錄在執(zhí)行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。

（二）建筑信息模型對房地產(chǎn)項目管理的意義

建筑信息模型是一個設(shè)施的物理特性和功能的數(shù)字表達；是一個共享的知識資源，包括該設(shè)施從建設(shè)到拆除的可靠信息；是不同利益相關(guān)方，在不同階段中支持和反映其各自職責的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設(shè)計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現(xiàn)代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調(diào)工程、上海世博工程都運用了這一技術(shù)，在美國和日本已將建筑信息模型應(yīng)用到軍事項目工程當中。我國房地產(chǎn)項目管理也要實現(xiàn)建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結(jié)。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，可以運用于項目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關(guān)聯(lián)。在設(shè)計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結(jié)合，可實現(xiàn)項目的精細化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進行演示，可以對每一施工進度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問題的發(fā)生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節(jié)約了時間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進度[3]。

結(jié)語：在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產(chǎn)項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過程中，還需要廣大企業(yè)進行實際的探索與總結(jié)。

參考文獻：

[1]劉婷婭.房地產(chǎn)項目管理模式研究[D].重慶大學(xué)，2008.

[2]王作城.廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué)，2012.

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 造價 控制與管理

中圖分類號:F2 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0155-02

工程造價是指完成某項工程建設(shè)所需要的全部費用,包括該工程項目有計劃地進行固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和形成相應(yīng)無形資產(chǎn),以及鋪底流動資金一次性費用的總和。由此可知,這一含義是從投資者即業(yè)主的角度來定義的。業(yè)主(建設(shè)單位)在選定一個工程項目后,必須對該工程項目的可行性研究與評估進行決策,在此基礎(chǔ)上再進行設(shè)計招標、工程施工招標直至竣工驗收及決算等一系列投資管理活動,所有這些開支就構(gòu)成了工程造價。從業(yè)主的角度上講,工程造價就是指建設(shè)工程項目固定資產(chǎn)所需的全部投資費用。房地產(chǎn)項目造價控制與管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤,如何做好造價控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視項目的造價控制。下文就如何做好我國房地產(chǎn)項目工程造價控制與管理進行探討。

1 加強房地產(chǎn)項目工程設(shè)計環(huán)節(jié)的控制與管理

項目投資控制的關(guān)鍵是對施工前的投資決策和設(shè)計階段進行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計,設(shè)計階段特別是初步設(shè)計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來,我國普遍忽視房地產(chǎn)項工程項目前期階段的造價控制,往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補牢”,事倍功半。要有效地控制工程造價,就要堅決把重點轉(zhuǎn)到前期階段上來,尤其應(yīng)抓住設(shè)計這個關(guān)鍵環(huán)節(jié),未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。建安工程造價的有效控制,是以合理確定為基礎(chǔ),有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設(shè)全過程的控制,就是在投資決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)項目發(fā)包階段和建設(shè)實施階段,把建設(shè)工程造價控制在批準的造價限額以內(nèi),隨時糾正發(fā)生的偏差,以保證項目管理目標的實現(xiàn),以求在各個建設(shè)項目中能合理使用人力、物力、財力,取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中,必須重點突出。影響建設(shè)項目投資的主要階段是設(shè)計階段,設(shè)計階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的節(jié)約,設(shè)計確定了工程造價,預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此,建設(shè)單位的設(shè)計階段是工程造價控制的重點部分,這是對項目投資有效控制的關(guān)鍵。有良好的經(jīng)濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產(chǎn)項目工程設(shè)計方案評價的主要標準。有如下四點內(nèi)容必須高度重視。

(1)設(shè)計方案招投標制度必須堅持。競爭機制的引進在開發(fā)單位進行委托設(shè)計之時必須做好,以此強化管理。把優(yōu)秀的設(shè)計單位借助于招投標選出來,確保設(shè)計的先進與合理,從而有效比較因設(shè)計質(zhì)量問題進行工程糾紛。

(2)設(shè)計必須限額。要對房地產(chǎn)項目工程進行投資規(guī)模限制,限額設(shè)計進行控制是最為有效的重要措施。建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短將直接受到項目設(shè)計好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項目工程項目建設(shè)以后的使用價值和經(jīng)濟效益,對于一個建設(shè)項目,開發(fā)商要心中有數(shù)。

(3)做好價值工程的應(yīng)用工作。從價值工程的主要特點來看,其是從使用者的功能需求出發(fā),分析研究對象的功能,在設(shè)計工作中統(tǒng)一造價與功能,以功能要求的滿足為前提,把成本降下來,比如,對地下室可通過深基礎(chǔ)來增加,由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放,也可以不在小區(qū)把停車場建在地面上,對用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本,但對功能提高的幅度卻是巨大的。

(4)加強圖紙會審工作。圖紙會審是由具體實施人員對圖紙上一些錯漏進行核對并出正式文件。由于建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計人員不可能做到百分之百準確的銜接,甚至可能出現(xiàn)某些錯誤,所以需要政府審圖機構(gòu)進行圖紙的審查。圖紙會審作為設(shè)計變更的一部分,作為控制理論的事前控制,比限額設(shè)計更為實際,而且對造價人員來說相當重要:①可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤,對預(yù)算的正確性有很大幫助；②圖紙會審基本都是施工方提出的問題,要慎重看待施工方提出的設(shè)計變更建議,造價人員對一些有利于施工的建議和變更,必須判定其是否會對公司造成損失。另外,圖紙會審?fù)戤吅?必須讓設(shè)計方把圖紙會審記錄拿回去仔細計算,無誤后才可出正式文本,否則以后再進行變更就事倍功半了。此階段占成本控制的5%。對設(shè)計單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查,要像工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核,以求提高設(shè)計質(zhì)量,避免因設(shè)計考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟損失。

2 房地產(chǎn)項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心

新開工房地產(chǎn)建設(shè)項目應(yīng)進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響,必須說明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場的情況,還要說明工程項目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關(guān)的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關(guān)于變更索賠簽證洽商的處理方法中,對于時間實效、結(jié)算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質(zhì)量標準評定等級或評分評優(yōu)等內(nèi)容。要準確推算出工期,按實際情況制定好獎懲條款等等。同時,在一般情況之下,不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料,這是因為自身存在財務(wù)壓力和難以控制領(lǐng)料結(jié)算等。這個階段至少占成本控制的20%。

工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標。招標書條款應(yīng)嚴謹、準確和全面,工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口。要編制好標底,有條件的單位盡量自行編制,工程標底要保證質(zhì)量,把工程標底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致,工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的責任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,各盡其責。

任何一個房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量如何,都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等能起到?jīng)Q定性的作用,因此,能把一個理想的施工企業(yè)選出來非常重要。對于那些不入流的企業(yè),必須把好準入機制的關(guān)口,要一一詳細限制企業(yè)的注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標、同類型工程、技術(shù)人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產(chǎn)開發(fā)招標過程中,比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業(yè)來招標,能夠比較了解情況,那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大,占造價控制的10%。

3 加強房地產(chǎn)項目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價有效控制與管理

在房地產(chǎn)項目工程施工組織設(shè)計中,施工單位會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容,如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉(zhuǎn)、運土距離等等。同時,還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規(guī)范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設(shè)計預(yù)期是否一直嚴格控制,如果出現(xiàn)施工延期的情況,就要搞清楚人員和機械是否按設(shè)計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法,可是如果萬一出現(xiàn)差錯,將給后來的結(jié)算帶來難以估量的麻煩,因此,造價人員必須參與到施工組織的設(shè)計審定過程中,這樣可以將造價控制在5%以內(nèi)。

總體來說,對于勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益的提高來說,項目管理的實施確實屬于比較有效的一條途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的生命線就在于對項目工程實施成本管理,將工程造價降低,這與工程質(zhì)量一樣重要。有三個關(guān)鍵點在施工階段成本控制過程中必須重視的,那就是對工程洽商的合理控制、對承包商的索賠要求嚴格審查以及材料的加工訂貨工作。開發(fā)商應(yīng)建立科學(xué)的工程簽證管理制度是開發(fā)商必須首先建立好的,以此對工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工充分明確,從而使簽證的質(zhì)量得到保證,避免不實及虛假簽證的情況的出現(xiàn)。為了讓工程簽證有保證且客觀、準確,首先,要強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。再次,施工圖以外的現(xiàn)場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理,審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生。

4 抓住關(guān)鍵,加強工程審計環(huán)節(jié)的控制與管理

房地產(chǎn)項目工程造價的審計工作,必須著眼于工程整個的生產(chǎn)施工過程。在項目工程審計過程中,對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理,就要重視事前審計,以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關(guān),對那些可以預(yù)見的失誤能夠避免和預(yù)防。對施工階段的若干個過程進行的審計屬于事中審計,這是一種有著針對性和效益性的審計,可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高,企業(yè)就應(yīng)堅持以人為本,對工程造價控制的重要環(huán)節(jié)進行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的,卻因為沒有比較好的個人業(yè)務(wù)能力和責任心,也沒有良好的工作態(tài)度,一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價的管理過程中,企業(yè)巨大的經(jīng)濟損失就會因此造成,這樣的事情發(fā)生很多。以這個角度來看,企業(yè)生死存亡的的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本開發(fā)日益增加,房地產(chǎn)開發(fā)切籌措資金難度大,必須對投資加強控制,把工程成本降低下來。因此,只有有效控制住工程造價,才能夠讓企業(yè)在競爭市場上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來。

總而言之,我們知道房地產(chǎn)項目工程造價的控制與管理完全是個動態(tài)過程,它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面,房地產(chǎn)公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則,才能使工程造價始終置于有效的控制之下。

參考文獻

[1] 張愛青.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價控制管理淺析[J].2011(8).

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全面風險管理需要把風險管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個部門、各項工作之中。基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計是在公司上下各個部門的配合下，由內(nèi)部審計或合規(guī)部門牽頭，其他業(yè)務(wù)部門積極配合，首先制定基于全面風險管理的內(nèi)部審計業(yè)務(wù)指導(dǎo)類文件，其中具體的風險節(jié)點由各個業(yè)務(wù)部門配合完成，隨后依據(jù)已經(jīng)制定的審計指導(dǎo)文件對公司各項事務(wù)進行監(jiān)督審查和風險控制管理。建立基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計組織結(jié)構(gòu)能夠確保風險管理的理念通過公司內(nèi)部審計執(zhí)行下去。具體的組織結(jié)構(gòu)(如圖1)。

二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計風險控制節(jié)點

風險控制節(jié)點是內(nèi)部審計工作需要重點關(guān)注的地方，通過設(shè)置內(nèi)部審計風險控制節(jié)點，將公司風險管理的目標細化到每個相關(guān)的職能部門和每一項具體的工作環(huán)節(jié)中、培養(yǎng)公司整體的風險管理意識、運用全面風險管理識別、分析、評估、決策風險的管理流程實行內(nèi)部審計。這樣更加有利于內(nèi)部審計工作的開展和審計整改意見的貫徹執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設(shè)階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風險。本文主要從內(nèi)部審計監(jiān)督控制角度列示出房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風險節(jié)點。(如圖2)

(一)全過程綜合風險(1)政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，政府對物業(yè)租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環(huán)境保護的要求，對外資的控制，以及對投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規(guī)劃等都會對投資商構(gòu)成風險。因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。

(2)融資風險。房地產(chǎn)融資風險是指融資條件或方式發(fā)生變化或由于資金使用不當從而可能導(dǎo)致開發(fā)商蒙受損失。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切的問題，籌資風險反映的是因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報盈利的不確定性。當投資中借貸比例很高時，籌資風險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環(huán)境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風險。融資風險包括：投資收益與貸款利率的相對變化風險、樓花融資風險、房地產(chǎn)按揭風險(房產(chǎn)價格漲落風險、按揭收入變化風險、按揭利率變化風險)、商業(yè)信譽風險、時間管理風險。

(3)合同管理風險。合同管理風險是指由于合同簽訂、審批和執(zhí)行方面的管理不完善導(dǎo)致?lián)p失的風險。具體包括：一是合同審批與簽訂風險。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經(jīng)過嚴格的審批引發(fā)的風險主要表現(xiàn)在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責權(quán)利關(guān)系全面表達清楚，沒有預(yù)計到合同實施過程中可能發(fā)生的各種情況，導(dǎo)致合同過程中的激烈爭執(zhí)，最終導(dǎo)致?lián)p失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進入履行階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)該就合同的各項條款包括工程施工進度和付款進度按照合同約定的方式履行，否則會引發(fā)違約風險，給公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成損失。

(4)內(nèi)部控制與管理風險。內(nèi)部控制與管理風險是指房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度不完善，項目管理人員能力不強、經(jīng)驗不足、工人素質(zhì)低、勞動積極性低導(dǎo)致房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中各項工作沒有嚴格按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度執(zhí)行引起各種違規(guī)風險。主要包括財務(wù)付款安全性、印章管理、應(yīng)收款管理、個人借款、資產(chǎn)管理方面的風險。

(二)各階段特有風險(1)房地產(chǎn)項目土地獲取階段的風險。土地購買風險。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式，那么土地獲取的風險主要在于開發(fā)企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對過高，利潤率低，對未來市場的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會導(dǎo)致項目虧損，因此其風險主要來自于對未來市場的判斷能力。征地拆遷風險。征地拆遷涉及許多法律和社會問題。一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，地方情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，會使開發(fā)商面對前所未有的各種復(fù)雜情況，同時也使開發(fā)商面對巨大的風險。

(2)房地產(chǎn)勘察、設(shè)計風險?？辈祜L險是指由于勘察點分布、鉆孔深度及勘探方法不當?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯誤，從而導(dǎo)致建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計發(fā)生錯誤，如承載力高而勘察結(jié)果低，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)計浪費或建筑高度受限，房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加和受益下降；相反，則會導(dǎo)致基礎(chǔ)需要加固，成本上升，嚴重的甚至建筑物倒塌，使開發(fā)商的信譽和投資蒙受巨大損失。設(shè)計風險是指由于各專業(yè)設(shè)計(建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風空調(diào)等)方案的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計參數(shù)、方案選擇不當、結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足使用、經(jīng)濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計進度不能滿足工程要求。

(3)房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的風險。招標模式風險：目前，采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協(xié)商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。承包方式風險：一是全過程承包，開發(fā)商要冒承包商選擇不當?shù)娘L險；二是階段承包，這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時增加了開發(fā)企業(yè)進行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應(yīng)的風險。工期拖延風險：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。

(4)房地產(chǎn)項目租售階段的風險。項目開發(fā)完成以后，開發(fā)商的主要任務(wù)是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。這是房地產(chǎn)項目的終結(jié)階段，這一階段的成敗決定房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功與否，因此對這一階段的關(guān)注非常重要。其中的風險包括：一是定價風險。價格風險主要是由于房地產(chǎn)定價不合理給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學(xué)或者是對房地產(chǎn)市場價格變動缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風險。營銷風險主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售渠道分為自行銷售和銷售。自行銷售具有成本低的優(yōu)點，其營銷隊伍一般是臨時組建的，必須面對非專業(yè)性帶來的風險。而銷售一般是委托專門的房地產(chǎn)中介，由于他們具有熟悉房地產(chǎn)市場、銷售經(jīng)驗豐富等優(yōu)勢能夠促進房地產(chǎn)銷售的速度，但銷售也存在較大的風險。一方面要支付較高的傭金，另一方面，商一般可能同時負責多家公司的樓盤銷售，開發(fā)商不得不承擔由于銷售不積極帶來的風險。三是銷售時機風險。房地產(chǎn)銷售時機一般有：預(yù)售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風險。

三、基于全面風險管理的房地產(chǎn)內(nèi)部審計評價指標體系設(shè)計

使用專家調(diào)查法對已經(jīng)識別出的房地產(chǎn)業(yè)風險進行評價，專家調(diào)查法是風險識別的主要方法，是以專家為索取信息的重要對象。通過各個部門的專家參與調(diào)查和評分，使各個部門清楚盼認識到產(chǎn)生風險的節(jié)點，便于內(nèi)部審計部門與各個職能部門的溝通和整改意見的貫徹落實。具體的指標體系設(shè)計(如表1)：

上述全面風險管理評分指標體系設(shè)計思路是：從內(nèi)部管理與控制的角度進行指標設(shè)計，主要從合規(guī)的角度防范房地產(chǎn)建設(shè)過程中的各類風險。指標分為定性指標和定量指標，定性指標是衡量工作的完成情況，按照是否合規(guī)的標準進行判斷，如果審計結(jié)果是合規(guī)則為滿分，否則為零分；定量指標是指此類指標可以用一定的比例分值表示出來，用符合規(guī)定的影響金額除以基準金額，得出合規(guī)比例再乘以評分標準即求出最終得分。評分體系以百分計算，其中每一項指標的評分標準(即每一項指標的滿分分值)需要各部門的專家根據(jù)項目的具體情況制定。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理策略；項目管理

Abstract: Management strategies run throughout the entire implementation stage of real estate project. In this paper, discussing from the decision-making management of real estate project to the audit stage of completion stage, the cost control is highlighted, so as to maximize the economic efficiency of enterprises.

Key words: real estate; management strategy; project management

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

很多管理實踐都同時得出這樣一個結(jié)論，不同管理時期對房地產(chǎn)管理效果的影響是存在很大差異的。其中項目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產(chǎn)項目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細節(jié)上，做好每一步的管理落實。

一、項目決策期的管理

（一）明確市場定位，核實經(jīng)濟指標。

做好市場預(yù)測，將市場脈絡(luò)把握清楚，確定建設(shè)標準，找準房地產(chǎn)目標消費市場，選擇合適的建筑特點、營銷手段、價格方案、項目經(jīng)營規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)?？尚行苑桨?、項目成本、數(shù)量、投資收益等方面的經(jīng)濟指標。節(jié)約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產(chǎn)項目普遍存在高投入低產(chǎn)出的情況。其原因是多層次的。比如說房產(chǎn)功能的不完善，投資成本過高，質(zhì)量達不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準確。

（二）優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計，保障準確決策。

房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計是項目最終品質(zhì)的關(guān)鍵影響因素，好的規(guī)劃設(shè)計需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產(chǎn)項目中的建筑開窗見綠，實現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設(shè)計應(yīng)當充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場發(fā)展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質(zhì)充分融入其中。從景觀著眼進行規(guī)劃布局，結(jié)合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當中來。根據(jù)當?shù)氐臍夂蚯闆r及產(chǎn)品的市場定位現(xiàn)實，整合出一套能夠適合于實施的先進技術(shù)，且保證技術(shù)的成本效益，力爭得到最大的投資回報。

二、項目設(shè)計期的管理

項目設(shè)計時期是房地產(chǎn)管理尤其是成本管理的最為關(guān)鍵的階段，也是處理經(jīng)濟與技術(shù)之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)整體管理具有十分顯著的意義。

（一）選擇合適的設(shè)計單位。

地產(chǎn)項目的設(shè)計水平，對于成本控制等管理內(nèi)容具有決定性的意義，采取方案設(shè)計的競標形式，獲得最優(yōu)化的設(shè)計方案，可以實現(xiàn)既定的項目功能目標，包括質(zhì)量目標、成本目標以及效益目標等等。也更加方便于在適用先進科學(xué)技術(shù)方面，減少工程造價。

（二）完善優(yōu)化的設(shè)計方案。

在項目設(shè)計過程中，多種方案應(yīng)當進行經(jīng)濟上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產(chǎn)設(shè)計方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設(shè)計出很多形狀特異的建筑，復(fù)式輪廓一方面浪費了結(jié)構(gòu)成本，另一方面也不利于建筑安全。應(yīng)當開展科學(xué)的方案比選與論證。在使地產(chǎn)項目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設(shè)計方案。明確建筑物結(jié)構(gòu)、布局、建筑材料、設(shè)計標準等同項目成本的關(guān)系。

（三）注意設(shè)計的標準與限額。

建筑自身產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的設(shè)計方案調(diào)整，項目中的所有構(gòu)件與配件，只要條件允許，都應(yīng)當進行標準設(shè)計。采取廣泛的標準式設(shè)計，能夠很有效地節(jié)約設(shè)計力量，減少設(shè)計時間，提升勞動生產(chǎn)效果。加快工程建設(shè)的步伐。限額設(shè)計以投資估算書控制并保證設(shè)計標準與造價指標的順利實施，可以有效避免設(shè)計深度達不到規(guī)范要求，或者是選用標準不當形成的安全系數(shù)降低問題。

三、項目實施期的管理

通常情形下，地產(chǎn)項目實施期的管理更注重于規(guī)范化地實施各系統(tǒng)方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項目實施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

（一）做好施工與材料采購招標工作、做好合同管理工作。

地產(chǎn)項目應(yīng)當建立準確翔實的管理組織機構(gòu)與成本控制管理規(guī)范業(yè)務(wù)流程，項目的實施過程中應(yīng)當有切實可靠的施工圖預(yù)算、投資預(yù)算、工程概算間的動態(tài)管理手段。做好施工與材料采購招標工作，建立全面而動態(tài)化的材料價格、設(shè)備價格信息資源中心，建立材料設(shè)備分包工程的分項指導(dǎo)價格體系，體系中應(yīng)當包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內(nèi)容。用以指導(dǎo)工程中的價格核算，做好市場材料的調(diào)研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關(guān)，對甲供材料進行合理分包，各設(shè)備材料在供應(yīng)時期都要將價格與質(zhì)量控制在合理的范圍內(nèi)。做好工程造價計價與合同計價工作，合理的計價運作模式，對于項目的細節(jié)管理非常重要。

（二）做好施工現(xiàn)場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現(xiàn)場管理的首要工作原則。通常項目的變更簽證，其目標數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價格的百分之五以內(nèi)。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項目的限額標準，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務(wù)流程應(yīng)當以節(jié)約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經(jīng)主管經(jīng)理審核批準。所有的工程變更都應(yīng)當在審查論證的前提下進行，在項目實施過程中，一般來說只負責處理同當前施工關(guān)系密切的相關(guān)變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場代表，規(guī)范現(xiàn)場工作流程，注意工程質(zhì)量、成本與工期管理，落實預(yù)算體系制度，嚴格預(yù)算管理，確保預(yù)算始終控制在計劃之內(nèi)。最后應(yīng)該注意的是施工隊伍的整體管理。

四、項目完成期的管理

（一）注意地產(chǎn)項目的全程審計。

項目審計不應(yīng)當僅僅是竣工審計與事后審計，還應(yīng)當包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關(guān)，避免出現(xiàn)不必要的錯誤。而事中審計（施工期的過程審計）則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。

（二）使人盡其才，物盡其用。

要想使地產(chǎn)項目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應(yīng)當了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業(yè)務(wù)水平有限、責任心不強，都會使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業(yè)的競爭，其核心內(nèi)容應(yīng)該是人才的競爭。

（三）做好地產(chǎn)項目完成之后的系統(tǒng)評估。

在項目竣工以后的結(jié)算審核的前提下，把項目造價材料與結(jié)果分析匯總至數(shù)據(jù)庫當中去，給后續(xù)管理工作提供準確的數(shù)據(jù)參考，這也是企業(yè)考察項目績效的根據(jù)。企業(yè)應(yīng)當會同各項目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經(jīng)驗與失敗教訓(xùn)，并提出今后的工作改進方案，方案下一階段的綜合管理。

總結(jié)：

從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產(chǎn)項目管理，減少運營成本，人為因素占據(jù)主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進行的房地產(chǎn)項目管理，已經(jīng)成為當務(wù)之急。只有用科學(xué)審慎的態(tài)度，去糾正過程中出現(xiàn)的各種問題，才能在保證工作質(zhì)量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產(chǎn)投資工作處在可防可控的范圍內(nèi)，使企業(yè)處在市場中的不敗之地。

參考文獻：

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[3] 張庚全 論房地產(chǎn)營銷策劃方案的設(shè)計與實施[J]－商業(yè)經(jīng)濟 2011，05

[4] 劉柯 淺析房地產(chǎn)企業(yè)項目管理策略探討[J]－管理觀察 2011，34

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本控制；控制措施

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在問題的原因是多方面的，主要有以下幾個方面：

1）開發(fā)成本管理的思維滯后性，長期以來重規(guī)模、輕效益，重數(shù)量、輕質(zhì)量，重過程、輕決策的觀念和做法，在經(jīng)營中比較重視開發(fā)規(guī)模的大小，以規(guī)模作為衡量一個開發(fā)企業(yè)實力和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者政績的主要指標，卻忽視其中能產(chǎn)生效益的規(guī)模；一些企業(yè)成本僅僅是滿足會計報表需要的數(shù)字游戲。這就造成了開發(fā)成本管理的思維滯后性。某房地產(chǎn)開發(fā)項目臺園項目共計6500畝，項目按每期1000畝建筑面積約30萬平方滾動開發(fā)，開發(fā)思路模仿其他房產(chǎn)開發(fā)項目，創(chuàng)新不足。

2）成本管理的過程缺乏科學(xué)性，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本往往缺乏經(jīng)營管理的內(nèi)涵，忽視了為管理決策服務(wù)的目的。一般開發(fā)項目的成本核算只有在項目結(jié)算時才進行，這樣做在財務(wù)上具有一定的合理性，但對于動態(tài)的開發(fā)過程而言，則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理中的問題。特別是對于長期大規(guī)模滾動開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項目的真實成本。臺園項目二期為集團下屬某建筑公司施工，部分完工苑區(qū)至今施工單位仍未結(jié)算，該項目成本核算無法進行，只能由該建筑公司財務(wù)部門按支出的建筑工程款費用預(yù)估一個結(jié)算價，存在成本管理漏洞。

3）成本管理體系缺乏全面性，一些開發(fā)企業(yè)僅僅把開發(fā)項目的成本管理當成是單項成本的控制工作，如土地成本、規(guī)劃設(shè)計費、配套設(shè)施費等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項目在選址、規(guī)劃、設(shè)計、定位包裝過程當中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來。開發(fā)成本變成了開口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生。

4）成本管理制度缺乏監(jiān)督性和激勵性，房地產(chǎn)開發(fā)由于周期較長、涉及成本范圍較廣，在成本管理制度執(zhí)行過程中，各方討價還價、暗箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。不少企業(yè)現(xiàn)行成本管理制度的突出問題是缺乏監(jiān)督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。

二、房地產(chǎn)項目成本控制的措施

1、項目準備階段的成本控制

房地產(chǎn)項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關(guān)鍵階段，一個是項目籌劃階段的成本控制和項目設(shè)計階段的成本控制。

1.1項目籌劃階段的成本控制，也被成為項目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添椖康目偝杀具M行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認真考察項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術(shù)指標、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等；

（2）企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案；

（3）在房地產(chǎn)項目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算；

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設(shè)項目的市場需求、財務(wù)評價、建設(shè)標準、設(shè)計方案、潛在風險等因素制定科學(xué)的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性；

（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程造價進行準確估算。

1.2項目設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項目設(shè)計能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項目的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目設(shè)計前，要進行周密的分析，確保實現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計前做好投資估算，通過對項目發(fā)生的各種費用進行估算和比較，對初步設(shè)計進行控制。依據(jù)投資估算落實成本費用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時對工程項目設(shè)計的變更進行適時的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目設(shè)計方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計時，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗、市場知名度比較高的設(shè)計公司，并加強相關(guān)管理工作，進而保證項目設(shè)計方案在技術(shù)上和經(jīng)濟上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計的應(yīng)用。比如當一個企業(yè)的項目經(jīng)過批準后，相關(guān)部門就必須及時建立設(shè)計變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項目的建設(shè)工期，也能夠?qū)椖康耐顿Y進行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴格控制圖紙設(shè)計的相關(guān)工作。設(shè)計人員不僅要對設(shè)計圖紙的期限和質(zhì)量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關(guān)人員進行圖紙會審工作，進而實現(xiàn)從造價和設(shè)計等角度對房地產(chǎn)項目設(shè)計方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計出圖之前，相關(guān)人員要加強審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設(shè)計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。

2、項目施工階段的成本控制

房地產(chǎn)項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項目施工階段應(yīng)該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計的審查工作。施工組織設(shè)計除了是承包方進行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量、施工進行、建設(shè)成本控制目標的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結(jié)清相關(guān)款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項等。

（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價格、服務(wù)信譽等方面嚴格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應(yīng)商進行比價。

（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設(shè)計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因?qū)е碌脑O(shè)計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產(chǎn)工程項目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目的施工質(zhì)量、施工進度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標準和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3、項目結(jié)算階段的成本控制

工程項目結(jié)算階段是項目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結(jié)算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現(xiàn)投資效益。因為房地產(chǎn)工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結(jié)算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。

篇7

一、當前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是以項目的融資為開端，經(jīng)過項目的開發(fā)以及房子的交付使用，到項目的售后，其最終的過程是支付外部的融資成本，這幾個過程形成了房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)反復(fù)使用，房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措，資金的使用和資金的回流三個環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中，需要吸收大量的社會物化勞動投入，勢必要動用大量的人力物力，規(guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設(shè)資金大部分需要上億元甚至更多，所以在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中需要大量的資金支持，整個環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運作。房地產(chǎn)項目資金環(huán)節(jié)是一個很長的周期，資金投入大，回籠慢，同時運營過程中會面臨許多偶然因素的制約，包括土地投資市場、綜合開發(fā)市場以及房地產(chǎn)銷售市場，項目資金投入后需要經(jīng)過各個市場的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤。

二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問題

我國房地產(chǎn)經(jīng)營模式簡單可以歸納為置地-建設(shè)-銷售三個部分，建設(shè)時間、市場環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等，無法進行有效的盈利預(yù)測，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進的方面，如公司治理結(jié)構(gòu)，資金管理，工程財務(wù)管理以及整個項目資金賬目的審計環(huán)節(jié)都存在不同程度的問題。

（1）資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強的資產(chǎn)，可以用來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中資金流動支付的需要，同時也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項目內(nèi)部資金管理也很重要，如果某職位在財務(wù)管理上的權(quán)力較大，高度的資金集權(quán)會增大財務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期一般是一年以上，項目較大的工程甚至要3至5年的時間。這期間，資金的收效慢，就會發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象，大量的資金投入產(chǎn)生的費用無法與收入配比，需要注意的是，開發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢，預(yù)售款項并不能確認是收入，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個建設(shè)工程項目，項目銷售單位卻是單個樓層或者戶型，單個樓層的售價與其成本自然就不是配比的。

（3）內(nèi)部風險控制不當

雖然房地產(chǎn)開發(fā)公司大多依據(jù)國際管理經(jīng)驗設(shè)立了內(nèi)部審計機構(gòu)，但是成效卻不大，主要原因是國內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計機制的外形，設(shè)置了機構(gòu)，卻沒有學(xué)到內(nèi)部審計機制的核心，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機構(gòu)往往沒有財務(wù)審計實權(quán)，審計報表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中，高度集中的財務(wù)集權(quán)設(shè)置，讓內(nèi)部審計部門的工作內(nèi)容大多流于形式，沒有起到監(jiān)督管理作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)財務(wù)管理的建議

面對日益加深的金融危機，在行業(yè)、企業(yè)目標資本結(jié)構(gòu)式管控財務(wù)風險的同時要防范資金斷流底線，開創(chuàng)多元化融資渠道，加強企業(yè)大規(guī)模融資，遵守風險收益均衡原則，建立完善統(tǒng)一的財務(wù)系統(tǒng)，對財務(wù)風險進行合理預(yù)測和防范，對資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業(yè)目標資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時，要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標，負債份額，債源分布，還債時間，將投資回收時間與負債時間長短期聯(lián)合起來，防止還債集中到來。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境，降低資金成本，避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范財務(wù)風險，良好的融資環(huán)境能夠促進企業(yè)吸收到更多的投資。

構(gòu)建內(nèi)部集團資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一，各類單位在中心內(nèi)開設(shè)收入戶和支出戶，通過資金預(yù)算管理，資金統(tǒng)籌管理，對資金進行有效的綜合評估，挖掘資金潛力，降低資金風險，提高資金調(diào)度的準確性和及時性，將資金的預(yù)算、資金使用情況細化到每月每日，使得預(yù)算在不斷變化中接近實際應(yīng)用，為日后其他工程項目資金預(yù)算提高可行度和準確性的建議。有效的會計系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實完整，有效可靠地資金流動信息，能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營決策，及時制定風險防范措施，促進房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運行。

（2）推進企業(yè)自身改善

企業(yè)自身要注重對項目開發(fā)可行性的研究，對項目進行開發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟形勢進行全方位的研究，確定項目后，對市場供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進行全面分析，確定項目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。

銀行借貸已經(jīng)不能滿足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求，房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當前的融資方式，除了傳統(tǒng)借貸和風險投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成多元化融資資金鏈，提高項目資金流動性。

在審計控制方面，現(xiàn)代內(nèi)部審計已不再是單一的財務(wù)審計，其功能已經(jīng)逐步擴展到了經(jīng)營審計領(lǐng)域，側(cè)重對企業(yè)資產(chǎn)的安全、政策法規(guī)的遵循情況跟的內(nèi)容控制，有效的財務(wù)審計能夠?qū)ω攧?wù)經(jīng)營過程中的資金使用舞弊情況，財務(wù)風險預(yù)警情況進行及時準確的預(yù)報。要保障審計功能發(fā)揮作用，要嚴格遵照財務(wù)審計制度，實習(xí)財務(wù)分權(quán)制度，利益先關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)、部門不能干涉審計部門的結(jié)果，加強內(nèi)部審計部分的獨立性，積極發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計管理監(jiān)督作用，從而為房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的安全性提供保障。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計 問題 對策

現(xiàn)代城市規(guī)劃與建設(shè)腳步的加快，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在巨大的發(fā)展空間面前，房地產(chǎn)企業(yè)如何提高市場競爭力，是企業(yè)經(jīng)營管理中面臨的首要問題。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營活動中資金特點的影響，房地產(chǎn)企業(yè)會計工作對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有著較大的影響。為了保障房地產(chǎn)項目投資活動中資金鏈的通暢、保障房地產(chǎn)投資項目資金使用效率，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對會計工作現(xiàn)狀的調(diào)研與分析。針對房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的現(xiàn)狀及存在的問題制定相應(yīng)對策，并以科學(xué)的實施及嚴格的監(jiān)督管理保障會計工作的順利開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中存在的問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作受傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營習(xí)慣影響，存在著會計管理意識薄弱、會計控制及管理體系不完善、會計管理組織結(jié)構(gòu)不科學(xué)、會計管理缺乏明確目標、缺乏會計監(jiān)督機制、會計制度執(zhí)行不力等問題。這些問題的存在與企業(yè)經(jīng)營管理理念側(cè)重有著極大的關(guān)系、與企業(yè)經(jīng)營管理能力及會計工作重視程度有著極大的關(guān)系。在現(xiàn)代城市改造與建設(shè)中，會計工作的科學(xué)開展關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的構(gòu)建。針對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作現(xiàn)狀及存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快自身會計體系的建立及相應(yīng)制度的建設(shè)。以會計工作的科學(xué)開展促進房地產(chǎn)企業(yè)綜合市場競爭力的提高、促進房地產(chǎn)項目實施中資金的有效使用，利用現(xiàn)代會計管理理論指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作，實現(xiàn)會計工作的全部職能。

二、房地產(chǎn)會計工作存在問題的應(yīng)對策略

（一）強化會計管理意識，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展

針對房地產(chǎn)會計管理工作中存在的問題以及房地產(chǎn)企業(yè)會計管理意識薄弱問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中應(yīng)強化企業(yè)經(jīng)營管理層會計管理工作意識。從會計管理工作職能、內(nèi)容、目標的分析入手，強化項目管理人員、各部門崗位人員工作中會計管理意識，進而促進會計管理工作的開展。同時，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金流向特點以及會計崗位設(shè)置現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制體系。以內(nèi)部控制體系的監(jiān)督職能促進房地產(chǎn)企業(yè)各部門、崗位工作中人員會計意識的樹立，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的順利開展。

（二）建立完善的會計控制管理體系，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作現(xiàn)狀分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會計管理體系不適用、會計管理體系不完善對房地產(chǎn)企業(yè)會計工作有著較大的影響，嚴重時還將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈失控等問題的發(fā)生。為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)項目投資資金鏈的通暢，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快會計控制與管理體系的完善。針對不同項目的實際情況以及企業(yè)管理架構(gòu)、管理流程的特點對原有會計控制管理體系進行完善。必要時借助專業(yè)服務(wù)機構(gòu)對企業(yè)會計管理體系、管理流程進行評測，發(fā)現(xiàn)企業(yè)會計管理工作中存在的問題。以評測結(jié)論及建議為基礎(chǔ)，以企業(yè)實際需求為重點對會計管理體系進行完善，促進會計管理工作的有效開展。在房地產(chǎn)項目投資建設(shè)中，單純的多層住宅小區(qū)、高層住宅小區(qū)以及復(fù)合型住宅小區(qū)的會計管理內(nèi)容也存在一定的差異。這一差異的存在使得會計工作內(nèi)容更加繁雜，會計審計及管理工作量急劇增加，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)投資項目會計管理工作目標的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門還應(yīng)建立會計管理信息數(shù)據(jù)庫以及會計管理問題數(shù)據(jù)庫，針對不同問題發(fā)生的原因制定相應(yīng)措施，以此提高會計工作管理能力。

（三）完善會計管理組織架構(gòu)，促進會計管理工作的開展

現(xiàn)代房地產(chǎn)會計管理調(diào)研報告指出，房地產(chǎn)企業(yè)會計管理組織架構(gòu)存在的缺陷嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會計管理能力及管理水平的提升。而且，房地產(chǎn)會計管理組織架構(gòu)存在的問題也影響了會計管理工作的開展、影響了會計工作目標的實現(xiàn)。針對這一問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作中應(yīng)加強對企業(yè)會計管理組織架構(gòu)的建立與優(yōu)化。針對企業(yè)投資項目情況、針對不同項目對會計管理工作的需求，對會計管理組織架構(gòu)進行評測。以評測結(jié)論為基礎(chǔ)完善、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計管理架構(gòu)，促進會計工作的有效開展。

（四）明確會計管理目標，促進會計管理工作的開展

受房地產(chǎn)企業(yè)高利潤因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)對會計管理目標缺乏足夠的重視，僅通過基礎(chǔ)會計管理制度以及相關(guān)法規(guī)指導(dǎo)會計工作的開展。這一現(xiàn)狀嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會計工作職能的發(fā)揮，影響了會計管理工作目標的實現(xiàn)。為了促進現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資階段應(yīng)根據(jù)項目的實際情況確定會計管理目標。以明確的會計管理目標指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的會計管理工作，規(guī)范會計工作中的注意事項、促進會計管理目標的實現(xiàn)。

（五）建立會計監(jiān)督機制，促進會計工作的順利開展

會計監(jiān)督機制的建立有助于房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展、有助于相關(guān)崗位人員會計制度的遵守?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須在項目投資前確定明確的監(jiān)督管理機制，并以專人進行會計工作的的監(jiān)督及審查。針對房地產(chǎn)企業(yè)資金流向、資金使用情況以及會計工作內(nèi)容中的注意事項等開展監(jiān)督及審計工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率及資金使用有效性。以會計監(jiān)督機制的建立及執(zhí)行，避免職務(wù)侵占等問題的發(fā)生，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。

（六）強化會計制度的執(zhí)行，促進會計管理目標的實現(xiàn)

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計工作問題的調(diào)研及分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的執(zhí)行使影響會計工作目標實現(xiàn)的關(guān)鍵因素。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭壓力使得企業(yè)不斷完善自身管理體系、強化企業(yè)綜合市場競爭力的構(gòu)建。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度建設(shè)已經(jīng)出具成效。但是，受企業(yè)會計工作人員綜合素質(zhì)及相關(guān)崗位人員會計管理意識等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理制度執(zhí)行不力問題嚴重影響了企業(yè)會計管理目標的實現(xiàn)。針對這一現(xiàn)狀，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強崗位職責及責權(quán)利內(nèi)容的明確。通過獎懲制度的實施促進相關(guān)崗位人員會計工作制度的遵守、促進房地產(chǎn)企業(yè)會計管理目標的實現(xiàn)。

三、強化會計工作基礎(chǔ)，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中，票據(jù)的規(guī)范、基礎(chǔ)工作的開展等對會計管理工作的開展有著重要的影響。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作需求，房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作中應(yīng)加強會計工作基礎(chǔ)的強化。通過相關(guān)崗位人員培訓(xùn)、獎懲制度應(yīng)用、會計人員職業(yè)道德及職業(yè)操守的強化等促進會計基礎(chǔ)工作的開展，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計管理水平的提高。

四、結(jié)論

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作中存在的問題影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益、影響了企業(yè)綜合市場競爭力的構(gòu)建。針對房地產(chǎn)企會計管理中存在的問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過會計制度的健全、會計監(jiān)督體系的健全、會計組織架構(gòu)的優(yōu)化以及相關(guān)責權(quán)利的明確促進會計工作的開展。同時，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金特點加強相關(guān)崗位人員的培訓(xùn)工作，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展、促進房地產(chǎn)企業(yè)會計管理目標的實現(xiàn)。

參考文獻：

篇9

關(guān)鍵詞：企業(yè)會計準則；公允價值；公允價值計量

2006年2月，財政部了新的《企業(yè)會計準則》，于2007年1月1日起首先在上市公司中推行，并鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。在新會計準則中，各項規(guī)定都有著非常大的變化，其中最為引人注目的是公允價值的運用。

一、公允價值的含義

美國財務(wù)會計準則委員會的定義為：在交易雙方自愿的前提下，當前資產(chǎn)的購置或出售金額；我國新會計準則中的定義：指在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換和債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。

二、公允價值計量的應(yīng)用

（一）公允價值在新企業(yè)會計準則中的應(yīng)用

新會計準則中公允價值的計量屬性的應(yīng)用非常廣泛。財政部正式1項基本會計準則和38項具體會計準則中，運用了公允價值計量模式的會計準則有投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、長期股權(quán)投資、債務(wù)重組、金融工具確認和計量等。為適應(yīng)公允價值計量屬性的引入，新會計準則中會計科目在“損益類”中新增“公允價值變動損益”，用以核算企業(yè)交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負債，以及采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)、衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)等中公允價值變動形成的應(yīng)計入當期損益的利得或損失。因此，公允價值變動損益的變化影響著企業(yè)收益。

（二）實例分析——以金融街公司為例

1.2014-2015年公允價值對企業(yè)收益的影響2014年公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，因此，需要對財務(wù)報表進行追溯調(diào)整。追溯到以前年度對公司投資性房地產(chǎn)的計量模式變更引起的變化逐年調(diào)整，以前年度應(yīng)用公允價值比賬面價值共高17.57億元，故由會計計量模式的改變使得投資性房地產(chǎn)增加17.57億元，遞延所得稅負債增加4.39億元，留存收益增加12.72億元，其分別由未分配利潤增加12.24億元、盈余公積增加0.48億元共同組成，資本公積增加0.46億元，公允價值計量模式的追溯調(diào)整對企業(yè)的收益影響重大。會計政策變更以來，使公司2014年度利潤總額增加1.20億元，其中，因投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量不計提折舊使得利潤總額增加0.5億元，本項目增加主要是金融街購物中心、金樹街餐飲街、金融街C3四合院等項目采用公允價值計量后不提折舊；因計入權(quán)益的累計公允價值變動使得利潤總額增加0.33億元；因投資性房地產(chǎn)公允價值變動使得利潤總額減少0.39億元，本項目減少主要是由于重慶嘉年華項目1-7層本年銷售，結(jié)轉(zhuǎn)成本1.4億萬元，以及本年公允價值變動減少3.89億元所致。對于企業(yè)以前存在的資產(chǎn)變更用途確認為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)用公允價值計量模式對企業(yè)收益的影響是顯而易見的。截至2015年末，公司實行公允價值計量的投資性房地產(chǎn)項目包括金融街購物中心、金樹街、C3四合院、德勝國際中心部分房產(chǎn)及金融街中心項目，合計約22萬平方米，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益7.78億元，其中2015年新計入投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生公允價值變動損益7.69億元，原投資性房地產(chǎn)項目產(chǎn)生公允價值變動損益0.09億元。投資性房地產(chǎn)已經(jīng)采用公允價值計量的，其受市場公允價值變動的影響較小，而新增加的或者變更計量模式的受市場公允價值計量模式的影響較大，說明歷史成本計量與公允價值計量產(chǎn)生的收益差距比較大。2.案例總結(jié)（1）公允價值計量變動會增減利潤。2014年金融街公司，變更會計政策進行追溯調(diào)整使得公司的利潤總額增加12.24億元，2014年公允價值計量比歷史成本計量增加利潤1.20億元；2015年公司的公允價值變動增加了8.20億元，公允價值計量比歷史成本計量增加利潤8.71億元。根據(jù)以上內(nèi)容可以看出企業(yè)采用的公允價值計量方式能夠真實反映企業(yè)的收益，但是隨計量模式的改變會產(chǎn)生一部分虛增的利潤，容易控，因此公允價值是一把雙刃劍，要利用好這把雙刃劍，就要建立有效的應(yīng)用市場。（2）公允價值計量模式對具體準則影響不同。2014年金融街公司變更會計政策，主要應(yīng)用是投資性房地產(chǎn)，其公允價值變動損益增加17.6億元。投資性房地產(chǎn)每期業(yè)務(wù)較多，2015年通過對部分物業(yè)采用公允價值計量，公允價值變動增加8.2億元，其中新計入投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生公允價值變動損益7.69億元，原投資性房地產(chǎn)項目產(chǎn)生公允價值變動損益0.09億元，預(yù)計未來公司將會有更多項目采用公允價值計量。

三、關(guān)于完善公允價值的建議

（一）完善公允價值應(yīng)用市場條件

引入公允價值計量屬性必須建立一個充分競爭的交易市場。雖然公允價值并不就等于市場價格，但是市場價格畢竟是最為客觀、可靠程度最高，也是最簡便的公允價值的來源。市場發(fā)育的好壞對于公允價值會計的推行有著巨大的影響。

（二）提高公允價值可操作性

公允價值計量的難點就是在公允價值的確定，我國新會計準則也規(guī)定了公允價值的確定方法。但是，有許多會計要素，如資產(chǎn)和負債在市場上很難找到可供觀察的交易價格，將未來現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)在的現(xiàn)金價值的現(xiàn)值計量，往往成為估計相關(guān)價格即公允價值的最重要的技術(shù)手段。但因未來現(xiàn)金流量的金額、時點和貨幣的時間價值等等都是不確定的，在計量的操作上往往難度很大。

（三）加強外部審計監(jiān)督

加快會計師事務(wù)所體制改革，大力提高注冊會計師的風險意識、業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德水準。嚴格遵守獨立審計的最新準則及其他執(zhí)業(yè)標準。證監(jiān)會和中國注協(xié)對會計師事務(wù)所和注冊會計師的審查應(yīng)形成制度，采取有效措施控制審計質(zhì)量。目前，我國上市公司的產(chǎn)權(quán)設(shè)置和治理機制存在缺陷，可以考慮由中國證監(jiān)會代為聘任會計師事務(wù)所，對上市公司報表實施審計，上市公司在每一會計年度向證監(jiān)會交納審計費。

參考文獻：

[1]孫文清.公允價值計量屬性在我國的研究[J].財務(wù)與會計,2013.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；資金；融資；稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進行和按期完成，只有加強財務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的主要問題

第一，財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業(yè)的財務(wù)負擔。

第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的措施

第一，健全財務(wù)管理制度。一是強化財務(wù)部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設(shè)、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，每月末還要根據(jù)項目建設(shè)進度以及完成的工程量編制次月的項目建設(shè)資金使用計劃表。計劃表應(yīng)優(yōu)先安排關(guān)鍵節(jié)點、重要項目、重要設(shè)備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設(shè)備的安裝到位。二是根據(jù)“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權(quán)與審批程序。三是財務(wù)部門專門設(shè)置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關(guān)業(yè)務(wù)部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。

第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內(nèi)部調(diào)劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優(yōu)勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國家宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。

第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，準予按稅收有關(guān)規(guī)定據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%以內(nèi)計算扣除；如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的10%以內(nèi)計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)征企業(yè)所得稅，待完工結(jié)算后按實際毛利率計算企業(yè)所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結(jié)算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發(fā)票，此時發(fā)票不足金額可以預(yù)提（最高不超過合同總金額的10%），據(jù)此計算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結(jié)算時間，將延遲繳納的稅款轉(zhuǎn)化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。

第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設(shè)中實施不定期的專項審計，對在審計中發(fā)現(xiàn)的問題督促項目部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業(yè)務(wù)部門對項目完成后取得的經(jīng)濟效益進行綜合分析與評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為今后新項目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。

四、結(jié)束語

綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過健全財務(wù)管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務(wù)管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：