導(dǎo)語：如何才能寫好一篇民辦非企業(yè)申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本辦法所稱文化類民辦非企業(yè)單位，是指企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他社會力量以及公民個人利用非國有資產(chǎn)舉辦的，從事非營利性文化服務(wù)活動的社會組織。

第三條文化類民辦非企業(yè)單位根據(jù)其依法承擔(dān)民事責(zé)任的不同方式，分為民辦非企業(yè)單位（法人）、民辦非企業(yè)單位（合伙）和民辦非企業(yè)單位（個體）三種。

第四條文化行政部門是文化類民辦非企業(yè)單位的業(yè)務(wù)主管單位。文化類民辦非企業(yè)單位的設(shè)立須經(jīng)文化行政部門審查，并依照《條例》和民政部《民辦非企業(yè)單位登記暫行辦法》的規(guī)定進(jìn)行登記。

第五條文化行政部門負(fù)責(zé)民辦非企業(yè)單位成立、變更、注銷登記前的審查；監(jiān)督民辦非企業(yè)單位遵守憲法、法律、法規(guī)和國家政策，指導(dǎo)其按照章程開展業(yè)務(wù)活動；負(fù)責(zé)民辦非企業(yè)單位年度檢查的初審；協(xié)助有關(guān)部門查處民辦非企業(yè)單位的違法行為；會同有關(guān)機(jī)關(guān)指導(dǎo)民辦非企業(yè)單位的財(cái)產(chǎn)清算事宜。

第六條文化部負(fù)責(zé)全國文化類民辦非企業(yè)單位的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。負(fù)責(zé)在民政部登記的文化類民辦非企業(yè)單位的設(shè)立審查工作，具體辦法由文化部制定。

縣級以上（含縣級）文化行政部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)文化類民辦非企業(yè)單位的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和設(shè)立審查工作。

第七條申請?jiān)O(shè)立文化類民辦非企業(yè)單位，除符合國家和登記管理部門規(guī)定外，還應(yīng)具備下列條件：

（一）擬定名稱需經(jīng)登記管理機(jī)關(guān)預(yù)審。

（二）業(yè)務(wù)活動范圍屬于文化行政部門的職能權(quán)限。

（三）有符合文化行業(yè)從業(yè)資格的業(yè)務(wù)人員；

（四）有開展業(yè)務(wù)活動必需的設(shè)備、器材、場所和其他設(shè)施。

第八條文化部審查、民政部登記的民辦非企業(yè)單位，最低開辦資金不低于30萬元人民幣?？h級以上（含縣級）文化行政部門審查、民政部門登記的民辦非企業(yè)單位，最低開辦資金不低于3萬元人民幣。

第九條文化類民辦非企業(yè)單位按其所從事的業(yè)務(wù)范圍，劃分為以下類型：

（一）從事舞臺藝術(shù)創(chuàng)作、演出和傳統(tǒng)藝術(shù)整理、加工和保護(hù)的民辦藝術(shù)表演團(tuán)（隊(duì)）；

（二）從事藝術(shù)人才培養(yǎng)和教育的民辦藝術(shù)院（校）；

（三）從事老年文化活動、輔導(dǎo)、培訓(xùn)的老年文化大學(xué)；

（四）從事文化藝術(shù)輔導(dǎo)及豐富群眾文化生活業(yè)務(wù)的民辦文化館或活動中心（站）；

（五）從事圖書、資料、文獻(xiàn)情報(bào)借閱及社會教育工作的民辦圖書館（室）；

（六）從事文物宣傳、保護(hù)、展覽等活動的民辦博物館（院）；

（七）從事藝術(shù)收藏、展覽及交流的民辦美術(shù)館（室）、書畫雕塑館（室）、名人紀(jì)念館、名人故居紀(jì)念館、收藏館（室）；

（八）從事藝術(shù)發(fā)掘、整理、研究、咨詢及藝術(shù)科技開發(fā)的民辦藝術(shù)研究院（所）；

（九）從事文化傳播、交流的文化網(wǎng)絡(luò)中心（站）；

（十）從事文化藝術(shù)活動的其他民辦非企業(yè)單位。

第十條申請?jiān)O(shè)立文化類民辦非企業(yè)單位，申辦人應(yīng)當(dāng)向文化行政部門提交以下材料：

（一）設(shè)立申請書；

（二）場所使用權(quán)證明；

（三）會計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資報(bào)告或銀行資信證明及每年收入支出的估算情況材料；

（四）擬任負(fù)責(zé)人的基本情況、身份證明、申辦地戶籍證明及固定住址和聯(lián)系方式；

（五）章程草案；

（六）主要業(yè)務(wù)人員的從業(yè)資格證明；

（七）與開展業(yè)務(wù)活動相關(guān)的設(shè)備、器材和其他設(shè)施清單；

（八）文化行政部門要求的其他材料。

第十一條文化行政部門自收到全部有效文件之日起60日內(nèi)，作出審查決定。對審查合格的，向申請人出具審查文件；對審查不合格的，以書面形式通知申請人。

第十二條依照法律、法規(guī)，經(jīng)有關(guān)主管部門審核或登記，已經(jīng)取得相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書的文化類民辦非企業(yè)單位，需經(jīng)文化行政部門復(fù)查認(rèn)定后辦理登記手續(xù)。

第十三條文化類民辦非企業(yè)單位變更登記事項(xiàng)，應(yīng)向文化行政部門提交由法定代表人或單位負(fù)責(zé)人簽署并加蓋公章的變更登記申請書，申請書應(yīng)載明變更事項(xiàng)、變更理由及變更方案等，并按審查登記要求，出具相應(yīng)變更文件。

文化類民辦非企業(yè)單位業(yè)務(wù)活動超出本辦法第九條規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍，應(yīng)辦理業(yè)務(wù)主管單位變更手續(xù)。

文化行政部門自收到全部有效文件之日起30日內(nèi)作出同意或不同意的答復(fù)。

第十四條文化類民辦非企業(yè)單位申請注銷登記的，應(yīng)向文化行政部門提交以下文件：

（一）法定代表人或單位負(fù)責(zé)人簽署并加蓋單位公章的注銷登記申請書，法定代表人或單位負(fù)責(zé)人因故不能簽署的，應(yīng)說明理由，提交證明文件；

（二）登記證書副本；

（三）依法成立的清算組織出具的清算報(bào)告；

（四）注銷登記的善后情況；

（五）文化行政部門要求的其他文件。

第十五條文化行政部門自收到注銷登記申請書及全部有效文件之日起30日內(nèi)出具審查意見。注銷登記手續(xù)完成前，文化行政部門應(yīng)繼續(xù)履行業(yè)務(wù)管理職責(zé)。

第十六條文化類民辦非企業(yè)單位可以依法通過以下方式獲得發(fā)展資金：

（一）接受捐贈、資助；

（二）接受政府、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他社會組織和個人的委托項(xiàng)目資金；

（三）為社會提供與業(yè)務(wù)相關(guān)的有償服務(wù)獲得報(bào)酬；

（四）其他合法收入。

第十七條文化類民辦非企業(yè)單位接受捐贈、資助，應(yīng)當(dāng)向文化行政部門報(bào)告接受、使用捐贈、資助的有關(guān)情況，并將有關(guān)情況以適當(dāng)方式向社會公布。

第十八條文化類民辦非企業(yè)單位根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于對明確民辦非企業(yè)單位財(cái)務(wù)管理制度等問題的函》的規(guī)定，參照文化事業(yè)單位財(cái)務(wù)制度規(guī)定執(zhí)行。

第十九條文化類民辦非企業(yè)單位用人一律實(shí)行聘用制。

第二十條文化類民辦非企業(yè)單位每年3月31日前，向文化行政部門提交上一年度的工作報(bào)告。報(bào)告內(nèi)容包括：遵守法律法規(guī)和國家政策的情況、履行登記手續(xù)的情況、按照章程開展活動的情況、人員和機(jī)構(gòu)變動情況以及財(cái)務(wù)管理情況等。文化行政部門自收到報(bào)告之日起30個工作日內(nèi)作出初審意見。3月21日之后成立的文化類民辦非企業(yè)單位，參加下一年度年檢。

篇2

為做好城鎮(zhèn)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)的登記管理工作，根據(jù)《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》和《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》，各類城鎮(zhèn)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)（政府舉辦的非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)除外）在取得《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》后，應(yīng)當(dāng)依法到民政部門進(jìn)行民辦非企業(yè)單位登記?，F(xiàn)將登記的有關(guān)問題通知如下：

一、登記對象

1．社會捐資興辦的非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)；

2．社會團(tuán)體和其他社會組織舉辦的非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)；

3．企事業(yè)單位設(shè)立的對社會開放的，且其總財(cái)產(chǎn)中的非國有資產(chǎn)份額占三分之二以上的非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)；

4．國有或集體資產(chǎn)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)職工集資合辦的，且其總財(cái)產(chǎn)中的非國有資產(chǎn)份額占三分之二以上的非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)；

5．自然人舉辦的合伙或個體非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

二、登記程序和方法

（一）在本通知下發(fā)之前已經(jīng)取得《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照民政部《關(guān)于開展民辦非企業(yè)單位復(fù)查登記工作的意見》的要求，參加民辦非企業(yè)單位復(fù)查登記，具體步驟是：

1．按照民辦非企業(yè)單位分級登記管理的原則，由非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)向原頒發(fā)《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的衛(wèi)生行政部門提出復(fù)查登記申請，經(jīng)衛(wèi)生行政部門審查同意后，到同級民政部門辦理民辦非企業(yè)單位登記手續(xù)。

2．復(fù)查登記須向衛(wèi)生行政部門提交下列文件和材料：

（1）自查報(bào)告；

（2）章程草案；

（3）已填具的民辦非企業(yè)單位有關(guān)登記表格；

（4）衛(wèi)生行政部門要求提交的其他材料。

3．復(fù)查登記須向民政部門提交下列文件和材料：

（1）自查報(bào)告；

（2）章程草案；

（3）已填具的民辦非企業(yè)單位有關(guān)登記表格；

（4）醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證及復(fù)印件；

（5）衛(wèi)生行政部門出具的同意登記的文件；

（6）其他材料。

4．登記管理機(jī)關(guān)登記發(fā)證

登記管理機(jī)關(guān)對符合登記條件的依法核準(zhǔn)登記，分別發(fā)給《民辦非企業(yè)單位（法人）登記證書》、《民辦非企業(yè)單位（合伙）登記證書》、《民辦非企業(yè)單位（個體）登記證書》，并予以公告。

對經(jīng)審查不符合登記條件的，或未按規(guī)定的期限辦理復(fù)查登記手續(xù)的，登記管理機(jī)關(guān)不予登記，并將申請材料移交衛(wèi)生行政部門，同時通知當(dāng)?shù)劂y行和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門注銷其基本帳戶和組織機(jī)構(gòu)代碼。

（二）新成立城鎮(zhèn)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)須首先按照《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》，在衛(wèi)生行政部門領(lǐng)取《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》，再到同級民政部門進(jìn)行民辦非企業(yè)單位登記。

1．城鎮(zhèn)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)申請民辦非企業(yè)單位登記須向民政部門提交下列文件和材料：

（1）登記申請書；

（2）章程草案；

（3）已填具的民辦非企業(yè)單位有關(guān)登記表格；

（4）醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證及復(fù)印件；

（5）其他材料。

2．登記管理機(jī)關(guān)登記發(fā)證

登記管理機(jī)關(guān)對符合登記條件的依法核準(zhǔn)登記，分別發(fā)給《民辦非企業(yè)單位（法人）登記證書》、《民辦非企業(yè)單位（合伙）登記證書》、《民辦非企業(yè)單位（個體）登記證書》，并予以公告。

篇3

刻章介紹信要用正式的介紹信樣式，填寫好內(nèi)容就可以了：

介紹信

茲介紹我單位XXX前去XXX處辦理刻制財(cái)務(wù)專用章事宜，請見信辦理為盼。

XXXX公司

XXXX年XX月XX日

刻章介紹信范文

證明

****(刻公章的地方)：

茲證明我單位**同志，因公務(wù)需要到貴處辦理重新刻財(cái)務(wù)章事宜。

日期

公章

(帶**同志身份證)

相關(guān)資料：

青島市刻章介紹信相關(guān)規(guī)定

一、辦理依據(jù)

民政部、公安部《民辦非企業(yè)單位印章管理規(guī)定》;青島市人民政府施行《青島市刻字業(yè)治安管理規(guī)定》

二、辦理程序

三、提交材料

1、委托制作機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公章，由市政府辦公室出具證明;委托刻制機(jī)關(guān)各部門公章要出具編委文件及復(fù)印件，本單位寫出申請。

2、臨時機(jī)構(gòu)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，由市政府辦公室出具證明。

3、委托制作企業(yè)(含個體工商戶)公章的，出具營業(yè)執(zhí)照副本的原件和復(fù)印件，持信人身份證。

4、委托制作社會團(tuán)體公章的，出具社會團(tuán)體登記證書及民政部門出具的有關(guān)證明。

5、委托刻制黨委、支部、工會等公章出具上級黨委、總工會介紹信，本單位寫出申請。

7、公章更換要寫出申請并加蓋行政章、執(zhí)照副本及復(fù)印件。

8、公章丟失要出具執(zhí)照副本及復(fù)印、登報(bào)掛失報(bào)紙、法人身份證及復(fù)印件。

9、財(cái)務(wù)章丟失要出具申請書并加蓋行政章、掛失的報(bào)紙。

10、公章燒毀出具消防證明、上級證明(廠礦由本單位出具證明)或執(zhí)照副本及復(fù)印件。

四、承諾時限

即辦

五、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

不收費(fèi)

關(guān)于刻章介紹信

(一)黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公章刻制需出示以下證件：

1、上級單位介紹信(留存)

2、經(jīng)辦人身份證及身份證復(fù)印件(留存)

(二)企業(yè)單位刻制行政公章、經(jīng)濟(jì)合同專用章、財(cái)務(wù)專用章、發(fā)票專用章及企業(yè)變更名稱的，需出示以下證件：

1、營業(yè)執(zhí)照正本、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(留存)

2、稅務(wù)登記證正本復(fù)印件

3、經(jīng)辦人身份證及身份證復(fù)印件(留存)

4、外地企業(yè)單位刻制上述公章除上述手續(xù)外，應(yīng)有當(dāng)?shù)乜h級公安機(jī)關(guān)委托函或介紹信

(三)社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位刻制公章所需證件：

1、持登記機(jī)關(guān)開具的公章刻制介紹信(留存)

2、登記證書

3、經(jīng)辦人身份證及復(fù)印件(留存)

篇4

一、扶持政策適用范圍

（一）凡在經(jīng)民政部門審批、登記，由法人（非政府機(jī)構(gòu)）、自然人及其他組織舉辦的，福利性、非營利性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)；

（二）社會力量采取承包、租賃、合營三種方式與政府合作經(jīng)營的福利性、非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

二、扶持政策內(nèi)容

（一）養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的規(guī)劃、用地、立項(xiàng)、審批、稅費(fèi)減免要嚴(yán)格按照人民政府辦公室《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省人民政府辦公廳<關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的意見>通知》（政辦[]號）精神的有關(guān)優(yōu)惠政策認(rèn)真貫徹落實(shí)。

（二）經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用房自建、提供社會老年人養(yǎng)老的床位數(shù)達(dá)到張以上的，且老人居室的單人間使用面積不小于平方米；雙人間使用面積不小于平方米；三人間使用面積不小于平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于平方米，經(jīng)過一年運(yùn)營后入住率達(dá)到以上的，三個城市區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新建的社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，給予每張床位不低于元，各縣新建社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)每張床給予不低于元的開辦補(bǔ)助；租用房屋年以上進(jìn)行改擴(kuò)建的社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，三個城市區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)給予每張床位不低于元，各縣租用房屋在年以上改擴(kuò)建的社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，給予每張床位不低于元的開辦補(bǔ)助。以上補(bǔ)助資金按民政部門核定的床位數(shù)分3年給予撥付。

對文件下發(fā)之前已經(jīng)開辦的社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)不予追加開辦補(bǔ)助。

（三）在三個城市區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住個月以上、本市戶籍老人的實(shí)際占用床位數(shù)給予每月不低于元，各縣給予每月不低于15元的營運(yùn)補(bǔ)貼。以上補(bǔ)助資金按民政部門核定的床位數(shù)分每年的月和月兩次給予撥付。

三、扶持資金的申請和審批

凡申請享受資金扶持政策的社會辦福利性、非營利性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，按照屬地管理原則，向轄區(qū)內(nèi)民政部門提出書面申請，由縣（區(qū)）民政局負(fù)責(zé)審批，并提交下列材料：

（一）申請開辦補(bǔ)助

1、市社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)開辦補(bǔ)助申請書（附件一）；

2、房屋產(chǎn)權(quán)登記證復(fù)印件；

3、房屋平面圖紙復(fù)印件；

4、民政部門頒發(fā)的《社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》和《民辦非企業(yè)單位登記證書》復(fù)印件；

5、屬租用房屋改擴(kuò)建的，需提供雙方協(xié)議復(fù)印件；

6、申請單位法人代表的身份證、戶口本復(fù)印件。

（二）申請營運(yùn)補(bǔ)貼

1、市社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)營運(yùn)補(bǔ)貼申請書（附件二）；

2、民政部門頒發(fā)年檢合格的《社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》和《民辦非企業(yè)單位登記證書》復(fù)印件；

3、申請單位法人代表的身份證、戶口本復(fù)印件；

4、屬“公辦民營”類型的應(yīng)當(dāng)提供雙方簽訂的合作協(xié)議復(fù)印件。

（三）各縣（區(qū)）民政局對社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提交的材料要進(jìn)行認(rèn)真審核，準(zhǔn)確核定新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的實(shí)際床位數(shù)和入住個月以上的本市老人床位數(shù)，嚴(yán)格審核養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)與入住老人簽定的入住協(xié)議和交費(fèi)憑據(jù)。搞好入住老人服務(wù)滿意率的調(diào)查，對符合資助要求的，填寫《社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)開辦補(bǔ)助審批表》（附件三）或《社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)營運(yùn)補(bǔ)貼審批表》（附件四）。

四、扶持資金的來源和發(fā)放

（一）養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的扶持資金原則上由所在縣（區(qū)）財(cái)政承擔(dān)，對財(cái)政確有困難的縣（區(qū)）由市財(cái)政給予適當(dāng)補(bǔ)助。

（二）各級民政部門根據(jù)當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況和入住老年人的數(shù)量變化編制年度養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)扶持資金需求計(jì)劃，經(jīng)財(cái)政部門審核后納入年度預(yù)算，作為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的補(bǔ)助專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

（三）各級財(cái)政部門要積極落實(shí)文件精神，認(rèn)真籌措好資金，并將列入年度預(yù)算的補(bǔ)助專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)足額撥入同級民政部門。市民政局將根據(jù)各縣（區(qū)）的實(shí)際發(fā)展情況，將補(bǔ)助資金撥入縣（區(qū)）民政部門，由縣（區(qū)）民政局按動態(tài)管理的原則組織發(fā)放。

五、管理與監(jiān)督

（一）各級民政部門對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的扶持資金必須嚴(yán)格管理?？顚Ｓ茫坏脭D占和挪用。對受助機(jī)構(gòu)的資金使用情況，要定期進(jìn)行檢查，自覺接受財(cái)政審計(jì)部門的監(jiān)督。

（二）養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)在申請資助接受核查時，必須提供真實(shí)、有效、齊備的信息和資料，不得虛報(bào)接受資助的床位數(shù)。

（三）對有下列行為之一的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，有關(guān)部門有權(quán)終止部分或全部優(yōu)惠待遇，情節(jié)嚴(yán)重的，追回所減免的部分或全部費(fèi)用，并依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任：

1、采取弄虛作假騙取扶持資金的；

2、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建成后，改變使用性質(zhì)的，不符合以上規(guī)定而享受政策優(yōu)惠的；

3、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的房屋和場地從事核準(zhǔn)服務(wù)范圍以外的項(xiàng)目經(jīng)營牟利的；

4、資助的資金用于改善養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)施、環(huán)境、入住老人生活以外的其它支出的；

5、參與偷稅騙稅的。

篇5

內(nèi)容提要: 商人是伴隨我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐步發(fā)展并壯大的群體。本文通過對農(nóng)村承包經(jīng)營戶、農(nóng)業(yè)合作社、個體工商戶或個人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、公司現(xiàn)存狀況的分析，指出我國商人存在的實(shí)然和分類；進(jìn)而認(rèn)為，商人具有獨(dú)立存在的價(jià)值，但不應(yīng)當(dāng)被泛化為商主體。

商人是與商主體相關(guān)的商法基本問題之一。在討論商法基本問題時總是繞不開商法與民法的關(guān)系問題。因?yàn)橹挥袑γ穹ê蜕谭ǖ年P(guān)系有一個態(tài)度后，才可以進(jìn)而討論在商法領(lǐng)域是否要構(gòu)建商主體、商行為、商事法律關(guān)系這樣的基本理論。如果采民商分立觀點(diǎn)，那么從學(xué)科的角度看，顯然構(gòu)建這種理論十分必要。如果認(rèn)可民商合一，那么此時從學(xué)科理論體系的角度是無法將商主體、商行為、商事法律關(guān)系作為獨(dú)立于民事主體、民事法律行為、民事法律關(guān)系的概念而討論的。于是，從實(shí)質(zhì)意義的法律規(guī)范角度看，為了使民法涵蓋日益發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)生活，商法不至于走向狹窄，有學(xué)者也主張，民法商法化或商法民法化[1]。然而，采取主義式的問題討論方法不免有將實(shí)際生活生硬割裂之虞，如果拋開民商合一還是分立的前提，商事活動與民事活動終究存在明顯的差異，從主體到行為、交易規(guī)則方面均是。

本文擬從實(shí)然的角度討論商人作為相對獨(dú)立的主體，其存在的現(xiàn)狀、分類、法律地位等問題，在做出這樣的“白描”后，商人存在的價(jià)值不言自明，至于商人是否應(yīng)被歸類于或定義為商主體，民法典的主體部分如何給予商人一個位置以與一般民事主體相區(qū)別，乃至商法主體是否獨(dú)立等問題，則是在對各種利益和學(xué)說進(jìn)行綜合評價(jià)，再做價(jià)值取舍的“高級”問題，當(dāng)屬于立法機(jī)關(guān)、學(xué)者的功課了。

一、我國商人存在的現(xiàn)狀

通說認(rèn)為，商人是依法登記，以營利為目的，用自己的名義從事營業(yè)活動的自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織。因此，商人與其他主體區(qū)別的兩個基本特征為：一是登記，在我國通常是指到工商登記管理機(jī)構(gòu)登記；二是營業(yè)，通常是指以自己名義持續(xù)經(jīng)營。但是，實(shí)然狀態(tài)的商人卻未必具備這兩點(diǎn)特征。

目前，在我國從事營業(yè)活動的形形的商人為數(shù)眾多，有個人、家庭、幾人合伙、合伙企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)、公司、基金會及其他民辦非企業(yè)組織。這些商人從事營業(yè)活動需要到工商登記部門登記的僅有公司、合伙企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)。而家庭承包經(jīng)營戶、幾人合伙一般不做登記，個體工商戶是否登記現(xiàn)在正在討論中。基金會又按照從事的業(yè)務(wù)不同分為投資基金、產(chǎn)業(yè)基金、公益基金等，前兩者在工商部門登記，后者及其他民辦非企業(yè)組織則在民政部門登記。而且如報(bào)紙、雜志、咨詢類機(jī)構(gòu)依據(jù)投資主體分別在工商部門登記或者民政部門登記。那么，是否需要將現(xiàn)有的從事營業(yè)的商人都納入工商登記呢？

1．農(nóng)村承包經(jīng)營戶

農(nóng)村承包經(jīng)營戶通常被認(rèn)為屬于商人范疇，且被劃分為商自然人一類，其對外以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。該類主體屬于商人，學(xué)界和理論界并沒有多少爭議，其依據(jù)是我國《民法通則》第27條、第29條的規(guī)定。應(yīng)該說，這兩條規(guī)定是為了解決在當(dāng)時的社會背景下農(nóng)村承包經(jīng)營戶合法的從事商品經(jīng)營的地位而制定的，該規(guī)定既沒有規(guī)定農(nóng)村承包經(jīng)營戶的營業(yè)范圍，也沒有規(guī)定其必須登記。不過，由于歷史的原因，我國實(shí)行城鄉(xiāng)戶籍“二元制”，農(nóng)村承包經(jīng)營戶在身份上實(shí)質(zhì)已經(jīng)被“登記”了。

問題在于，城鄉(xiāng)身份“二元制”本身是不合理的制度，現(xiàn)我國加快推進(jìn)戶籍制度改革，一旦農(nóng)村戶口被取消，農(nóng)村承包經(jīng)營戶的商人身份是否要登記呢？又到哪個機(jī)構(gòu)登記？其特殊的商事營業(yè)范圍即依據(jù)有關(guān)法律和國家對農(nóng)政策所享有的承包農(nóng)村集體土地使用權(quán)、承包合同的特別規(guī)定以及其利益受到損害時的要求補(bǔ)償?shù)臋?quán)利及相應(yīng)義務(wù)如何保護(hù)呢？從主體地位平等的角度說，農(nóng)村承包經(jīng)營戶的商事主體地位應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱_認(rèn)。社會發(fā)展到今天，對登記的第一產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者實(shí)行免稅或者補(bǔ)貼是各國通行的做法。

此外，我國專門頒布了《農(nóng)民合作社條例》規(guī)范農(nóng)村專業(yè)合作社這類特殊的企業(yè)。這類企業(yè)是介于公司和農(nóng)戶之間的商事主體。其需要登記，其經(jīng)營范圍和組織形式受到限制。

2．個體工商戶和個人獨(dú)資企業(yè)

依據(jù)《民法通則》第26條的規(guī)定，個體工商戶需要到當(dāng)?shù)氐墓ど坦芾頇C(jī)關(guān)登記方可進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，未登記應(yīng)被視為違法行為。實(shí)踐中，未登記的個體工商戶，必須在指定的場所如農(nóng)貿(mào)市場或城鎮(zhèn)集市等地點(diǎn)經(jīng)營，并被收取管理費(fèi)，否則被認(rèn)為是通常所說的“流動攤販”，成為被整頓的對象。從促進(jìn)就業(yè)、保障民生的角度看，這種制度受到越來越多的質(zhì)疑。對個體工商戶進(jìn)行登記，其意義已不在于對其進(jìn)行管理，確立其合法的從事商業(yè)經(jīng)營的主體地位，而在于統(tǒng)計(jì)就業(yè)人數(shù)等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。也就是說，對個體工商戶登記與否不是確認(rèn)其是否從事營業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

目前，我國個人獨(dú)資企業(yè)與個體工商戶的區(qū)別在于用工人數(shù)，傭工人數(shù)8人以上的被認(rèn)為屬于個人獨(dú)資企業(yè)。這兩者之間在稅收待遇、商事權(quán)利和義務(wù)上并沒有根本的區(qū)別。而依據(jù)《個人獨(dú)資企業(yè)法》的規(guī)定，我國對于個人獨(dú)資企業(yè)的設(shè)立、變更、清算都做了一定的規(guī)定，實(shí)則無明顯的意義。

現(xiàn)狀已經(jīng)開始改變。2008年9月1日，我國停止征收個體工商戶管理費(fèi)和集市貿(mào)易管理費(fèi)。2009年7月21日，《個體工商戶管理?xiàng)l例（征求意見稿）》中規(guī)定，“個體工商戶可以個人經(jīng)營，也可以家庭經(jīng)營。個人經(jīng)營的，以個人全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任；家庭經(jīng)營的，以家庭全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。個體工商戶可以從事批發(fā)零售、住宿餐飲、制造、交通運(yùn)輸、倉儲、郵政、農(nóng)林牧漁、文化、建筑、采礦以及居民服務(wù)等法律、行政法規(guī)未規(guī)定禁止其進(jìn)入的行業(yè)。”即只要不是法律、行政法規(guī)禁止其進(jìn)入的行業(yè)，個體工商戶均可以經(jīng)營?！皞€體戶可申請貸款。個體工商戶可以憑營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證明在銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)開立賬戶，申請貸款?！薄墩髑笠庖姼濉啡∠藨艏C明的規(guī)定，規(guī)定“申請工商登記，只需提供設(shè)立登記申請書、身份證明、住所證明、經(jīng)營場所證明即可”。

此外，《征求意見稿》還規(guī)定“個體工商戶根據(jù)經(jīng)營需要可聘請若干幫手或者學(xué)徒。”“個體工商戶可以改變經(jīng)營者”。這就更加模糊了個體工商戶與個人獨(dú)資企業(yè)之間的界限。

3．商事合伙和合伙企業(yè)

依據(jù)國家工商管理局的統(tǒng)計(jì)，2008年底我國有合伙企業(yè)12．69萬戶（其中含分支機(jī)構(gòu)4662戶）[2]。目前，在我國商事合伙都需要登記為合伙企業(yè)，并受《合伙企業(yè)法》的規(guī)范。在司法實(shí)踐中，只有少數(shù)商事合伙在有足夠證據(jù)證明時被認(rèn)定，而多數(shù)合伙屬于一般民事合伙，受民法規(guī)范調(diào)整。需要注意的是，近年來合伙企業(yè)的數(shù)量一直在減少，其中的原因有多方面。有的因?yàn)槠髽I(yè)形式多樣化，投資人可以有多種選擇；也有的因?yàn)楹匣锲髽I(yè)畢竟不能回避責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，只要條件具備，投資者多不采取合伙形式，而更多地采取公司制。

為了使合伙企業(yè)的形式更加靈活，我國在2006年修訂了《合伙企業(yè)法》，承認(rèn)有限合伙，但是這并未改變合伙企業(yè)日漸減少的局面。

4．民辦非企業(yè)

民辦非企業(yè)在我國是一類特殊的組織。按照1998年10月25日國務(wù)院的《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》規(guī)定，“民辦非企業(yè)單位是指企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他社會力量以及公民個人利用非國有資產(chǎn)舉辦的，從事非營利性社會服務(wù)活動的社會組織。”該類組織有財(cái)產(chǎn)、辦公地點(diǎn)、人員和機(jī)構(gòu)，并依法在民政部門登記。除了各類公益類基金會、宗教團(tuán)體外，民間的各類研究會、學(xué)術(shù)團(tuán)體也登記為民辦非企業(yè)。有的私立學(xué)校、醫(yī)院、診所等也登記為民辦非企業(yè)。民辦非企業(yè)一般不交納稅收。

在數(shù)十萬家之多的民辦非企業(yè)中，有部分的確在從事門類齊全、層次不同、面向社會的公益性社會服務(wù)活動，還有部分這類機(jī)構(gòu)實(shí)際上所從事的是咨詢、評估、服務(wù)、培訓(xùn)等第三產(chǎn)業(yè)的營利活動。如何嚴(yán)把進(jìn)入門檻？需要將該類組織區(qū)分門類加以立法，除的確從事公益活動的外，一般應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一納入工商登記，或者作為個體工商戶對待。

5．事業(yè)單位轉(zhuǎn)制

事業(yè)單位是我國特有的組織，目前國家正在推進(jìn)事業(yè)單位轉(zhuǎn)制。從事業(yè)單位改革的設(shè)計(jì)思路看，營業(yè)的或半營業(yè)的事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど坦芾頇C(jī)構(gòu)登記，并交納營業(yè)稅。而對于公益性事業(yè)單位和政府投資的教育、醫(yī)療等機(jī)構(gòu)則按照特殊的組織對待。這個思路是符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。我國不能在市場主體以外允許存在過多的各類非市場主體，必須把以前遺留的一些具有市場功能的機(jī)構(gòu)推向市場，還原這些機(jī)構(gòu)的本來面目。

6．公司

公司是典型的企業(yè)形式，出資人以出資為限承擔(dān)有限責(zé)任。我國現(xiàn)有各類公司約600余萬戶，是商人的最主要組成部門。這些主體及其分支機(jī)構(gòu)均需要到工商管理部門登記，并受《公司法》調(diào)整。

此外，由于歷史原因，還存在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或街道企業(yè)一直沒有進(jìn)行公司制改革。對于這些企業(yè)不應(yīng)再留有政策或法律空間，應(yīng)積極推動其到工商登記部門登記為商人。如果這些機(jī)構(gòu)承擔(dān)社會救助責(zé)任，如街道舉辦的救助殘疾人的企業(yè)，可以先登記，同時申請稅收減免和財(cái)政補(bǔ)貼。這些機(jī)構(gòu)需要盡快加以解決。

隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，我國也出現(xiàn)了一些諸如投資基金等各種新型的商業(yè)組織，這些都將在各單行法中明確其合法地位。

這里還需要說明的是關(guān)于登記的效力問題。目前我國無論實(shí)體法還是程序法均未對登記的效力做出明確的規(guī)定。應(yīng)該說，登記對于主體來說產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)效力、宣告效力，對于其行為產(chǎn)生對抗效力、免責(zé)效力等。僅從創(chuàng)設(shè)角度說，對于公司類的主體才應(yīng)采強(qiáng)制登記主義，而對于第一產(chǎn)業(yè)和個體工商戶等主體則應(yīng)采任意主義。

二、商人獨(dú)立存在的價(jià)值

商人作為一類特殊的民事主體，其是社會的中堅(jiān)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動力，他們的存在是毋庸置疑的。正是商人的存在和活動創(chuàng)造了我國社會主義現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)最主要的交易規(guī)則和行為規(guī)范。如果無視這類主體的特殊性，而將他們的存在視為一般“人”的存在顯然不符合社會的現(xiàn)實(shí)。

如果要對我國商人的獨(dú)立存在的價(jià)值做出小結(jié)，筆者認(rèn)為至少應(yīng)包括以下幾點(diǎn)：

1．商人是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不可或缺的主體

對于我國商人群體和分類的實(shí)然，學(xué)界無須從資本主義國家商法典中找到理論依據(jù)。我國商人的分類也不是從固有商人、擬制商人或者一般商人、商人演變而來的，他們地位的取得不是依據(jù)資本主義傳統(tǒng)商法典而得到確認(rèn)的。我國商人的發(fā)展是伴隨著國家經(jīng)濟(jì)體制的變革，在逐步放寬對商業(yè)領(lǐng)域的進(jìn)入門檻和經(jīng)營范圍后自發(fā)形成的。從1978年“”開始，出現(xiàn)農(nóng)村承包經(jīng)營戶，到1990年我國企業(yè)啟動公司制改革，到1995年以后金融機(jī)構(gòu)企業(yè)化改革，再到2000年后全面發(fā)展各類市場主體，我國商人從極少數(shù)發(fā)展到現(xiàn)在約900多萬戶，組織形式也日趨豐富、齊備。應(yīng)該說，我國商人的形成和分類有其特殊性，其存在是實(shí)然也是必然。

2．商人的權(quán)利廣泛且受到國家法律和政策的保護(hù)

如今我國商人除了特許經(jīng)營的主體外，其營業(yè)范圍十分寬泛，一般不受到限制。商人可以根據(jù)自己的需要、喜好投資，其商事權(quán)利廣泛，并有相關(guān)的法律和政策做保障。當(dāng)然，我國現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)章中對商人投資領(lǐng)域的限制還存在“國有”或“民營”等身份上的偏好，但隨著國有資本的逐步退出，商人越來越具有普遍化意義，不論國有還是民營，其所面臨的法律環(huán)境一樣，所得到的社會資源和認(rèn)可度一樣，所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也是一樣。

3．商人以營利為根本也承擔(dān)社會責(zé)任

我國商人不論規(guī)模大小，都是以營利為目的，這是商人的本質(zhì)。國家鼓勵人們創(chuàng)造財(cái)富。我國取消了對農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個體工商戶征收的農(nóng)業(yè)稅和管理費(fèi)，意在鼓勵更多的人自主創(chuàng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)就業(yè)，而不是否認(rèn)他們的營利性。商人區(qū)別于一般民事主體的根本點(diǎn)正在于此。

商人作為社會的主體也必須承擔(dān)一定的社會責(zé)任，比如誠信經(jīng)營、依法納稅、保護(hù)環(huán)境、創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會等社會責(zé)任。這也是一般民事主體無須承擔(dān)的責(zé)任。

三、商人無須泛化為商主體

商人是一類特殊的民事主體，如何在民商事法律規(guī)范中確立它的地位則是另外一個立法技術(shù)問題。

學(xué)界對于商人的討論基于這樣的認(rèn)識：其一，各國商法，無論是形式意義上的還是實(shí)質(zhì)意義上的，曾經(jīng)存在商人概念。這個概念是把商人作為一個社會階層對待，給予特定的商事權(quán)利，從事商活動或商行為。其二，在現(xiàn)代社會“商是人人，人人是商”的背景下，以王保樹教授為代表的學(xué)者認(rèn)為，需要區(qū)分商人和商主體，把商人作為商主體的一部分來對待。商主體是商事法律關(guān)系的主體，包括商人、商人以外從事商行為的人、非從事商行為但依法締結(jié)商事法律關(guān)系的人[3]。商人是具有營業(yè)資格，并以商業(yè)為業(yè)的人。它代表著一種身份。

目前商主體作為一個法律概念并沒有被普遍接受，只是作為一個學(xué)術(shù)概念在討論學(xué)術(shù)問題時使用，即持民商分立的學(xué)者在討論商法基本理論問題時在使用。本文不在于討論民商分立還是合一，只是想指出，商主體與商人是需要區(qū)別的概念，商人不能簡單地泛化為商主體。原因有二：

其一，如果確立商主體的概念，勢必要嚴(yán)格區(qū)分商主體與一般民事主體。那么商主體是作為民事主體的下位概念還是作為同位概念存在是必須要明確的。如果作為同位概念則會帶來商主體與一般民事主體的嚴(yán)格區(qū)分，非商主體不得從事商活動，且不受商法調(diào)整。這顯然不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

其二，如果商主體是民事主體的下位概念，則在商人和民事主體之間又有一個商主體概念，實(shí)有把簡單的實(shí)然存在的商人硬歸類于商主體之嫌，而這種體系上的完美劃分并不解決任何現(xiàn)實(shí)的問題，有為理論而理論之虞。

那么，對于日益壯大而不斷變化的商人群體如何做出規(guī)定呢？筆者以為，就現(xiàn)存的商人狀況，承認(rèn)其特殊性，并在民法典或單行法中做特殊規(guī)定，是較好的簡單化的處理，它有利于保持商人群體的開放性，有利于對其權(quán)利義務(wù)做出特別規(guī)定。只不過，為了給予更多人從事商業(yè)活動的自由，鼓勵人們充分創(chuàng)造商業(yè)活動，應(yīng)逐步放松對各類商人權(quán)利能力的限制。是為大計(jì)。

注釋:

[1]趙萬一：《論民法的商法化與商法的民法化——兼談我國民法典編纂的基本理念和思路》，載《法學(xué)論壇》2005年第1期。

篇6

第二條*市住房公積金管理委員會（以下簡稱市公積金管委會）是本市住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。

*市公積金管理中心（以下簡稱市公積金管理中心）負(fù)責(zé)本市住房公積金的管理運(yùn)作，監(jiān)督檢查本市單位和職工繳存、提取和使用住房公積金的情況，依法履行行政處罰職能。

本市住房公積金的管理和使用依法接受建設(shè)、財(cái)政、人民銀行等行政管理部門的監(jiān)督，并依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

勞動保障、民政、人事、工商、房地資源、統(tǒng)計(jì)等行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。

第三條住房公積金由國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工繳存。

第四條住房公積金的繳存比例，可以在國家規(guī)定的最低繳存比例基礎(chǔ)上浮動確定。每年住房公積金的繳存比例和月繳存最高限額，由市公積金管委會擬訂，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，并向社會公布。

第五條市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)全面、準(zhǔn)確掌握單位及其職工的相關(guān)信息，督促單位依法及時辦理住房公積金繳存登記和住房公積金賬戶的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、注銷等手續(xù)。

工商、勞動保障和統(tǒng)計(jì)等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)向市公積金管理中心提供單位及其職工的相關(guān)信息。

第六條職工與原單位終止勞動關(guān)系后即被新單位錄用的，原單位應(yīng)當(dāng)自勞動關(guān)系終止之日起三十日內(nèi)，將職工住房公積金賬戶轉(zhuǎn)移到新單位。

職工與原單位終止勞動關(guān)系后尚未被新單位錄用的，原單位應(yīng)當(dāng)自勞動關(guān)系終止之日起三十日內(nèi)，將職工住房公積金賬戶轉(zhuǎn)入市公積金管理中心封存管理；職工被新單位錄用后，新單位應(yīng)當(dāng)自錄用之日起三十日內(nèi)，為職工辦理住房公積金賬戶啟封和轉(zhuǎn)移手續(xù)。

單位不為職工辦理住房公積金賬戶轉(zhuǎn)移、封存、啟封等手續(xù)，職工可以憑有效證明材料向市公積金管理中心申請督促辦理，經(jīng)督促單位在十日內(nèi)仍不辦理的，市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)予以辦理。

第七條職工有下列情形之一的，可以向市公積金管理中心申請?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶內(nèi)的存儲余額：

（一）購買、建造、翻建、大修自住住房的；

（二）離休、退休的；

（三）大部分或者完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；

（四）出境定居的；

（五）償還購房貸款本息的；

（六）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；

職工享受城市居民最低生活保障，或者連續(xù)失業(yè)兩年以上且家庭生活嚴(yán)重困難，或者因本人、配偶及其直系親屬因重病、大病造成家庭生活嚴(yán)重困難的，也可以向市公積金管理中心申請?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶內(nèi)的存儲余額，用于支付房租、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。

職工提取住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額后，其依法享受社會保障的權(quán)利不受影響。

第八條申請?zhí)崛∽》抗e金賬戶內(nèi)存儲余額的職工，應(yīng)當(dāng)向市公積金管理中心提交所在單位出具的提取證明和其他相關(guān)證明材料。

市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理提取住房公積金申請之日起三個工作日內(nèi)，作出準(zhǔn)予提取或者不準(zhǔn)提取的決定，并書面通知申請人。準(zhǔn)予提取的，由受委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的銀行（以下簡稱受托銀行）辦理支付手續(xù)；不準(zhǔn)提取的，市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)說明理由。

第九條繳存住房公積金的職工購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向市公積金管理中心申請住房公積金貸款。

職工購買、建造自住住房申請住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件：

（一）申請貸款前繳存住房公積金達(dá)到規(guī)定期限；

（二）自有資金支付購房款不低于規(guī)定比例；

（三）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和貸款償還能力；

（四）無尚未還清并可能影響貸款償還能力的債務(wù)。

前款第（一）項(xiàng)中的規(guī)定期限、第（二）項(xiàng)中的規(guī)定比例，由市公積金管理中心擬訂，經(jīng)市公積金管委會批準(zhǔn)后執(zhí)行，并向社會公布。

職工翻建、大修自住住房申請住房公積金貸款的條件，參照本條第二款規(guī)定執(zhí)行。

第十條申請住房公積金貸款的職工，應(yīng)當(dāng)向市公積金管理中心提交貸款申請書和相關(guān)證明材料。

市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理住房公積金貸款申請之日起十五日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并書面通知申請人。準(zhǔn)予貸款的，由受托銀行辦理貸款手續(xù)；不準(zhǔn)貸款的，市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)說明理由。

第十一條單位被撤銷、解散或者依法宣告破產(chǎn)時，其欠繳的住房公積金應(yīng)當(dāng)依法予以清償。

單位分立、合并或者改制時，應(yīng)當(dāng)在明確其欠繳住房公積金的補(bǔ)繳責(zé)任主體后，方可辦理有關(guān)手續(xù)。

計(jì)算單位欠繳住房公積金的數(shù)額時，職工工資基數(shù)按照單位或者職工提供的相關(guān)證明材料確定；單位和職工均無法提供職工工資基數(shù)證明材料的，可以按照本市統(tǒng)計(jì)部門公布的上年度職工平均工資計(jì)算。

第十二條市公積金管委會在擬訂住房公積金的繳存比例、確定住房公積金的最高貸款額度等重大事項(xiàng)前，應(yīng)當(dāng)采取座談會、聽證會等形式或者通過媒體廣泛聽取單位和職工的意見。

第十三條市公積金管理中心和受托銀行應(yīng)當(dāng)于每年八月向單位和職工發(fā)放住房公積金的繳存憑證。

市公積金管理中心和受托銀行應(yīng)當(dāng)建立住房公積金信息化管理運(yùn)作系統(tǒng)，為單位和職工查詢本單位和本人的住房公積金賬戶信息提供便利服務(wù)。

市公積金管理中心、受托銀行、單位和相關(guān)工作人員對職工的住房公積金賬戶信息負(fù)有保密責(zé)任。

第十四條市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)在每年三月底前，向社會公布經(jīng)市公積金管委會審議的上年度住房公積金年報(bào)，包括住房公積金歸集和使用的情況、財(cái)務(wù)報(bào)告和其他需要說明的情況。

第十五條受托銀行和擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行與市公積金管理中心簽訂的委托合同，按照操作規(guī)范，為單位和職工辦理住房公積金業(yè)務(wù)提供便利服務(wù)。

前款所稱擔(dān)保機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立的、對住房公積金個人購房貸款實(shí)施專業(yè)擔(dān)保的機(jī)構(gòu)。

第十六條對違反住房公積金管理規(guī)定的行為，任何單位和個人都可以向市公積金管理中心投訴、舉報(bào)。市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)在接到投訴、舉報(bào)后三十日內(nèi)提出處理意見，并書面告知投訴、舉報(bào)人。

第十七條單位不依法辦理住房公積金繳存登記，或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)，逾期不依法繳存住房公積金，或者少繳住房公積金的，由市公積金管理中心依照國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處理。

第十八條以欺騙手段違法提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額的，市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期退回違法所提款額，并可處違法所提款額百分之十以上百分之五十以下的罰款。

以欺騙手段違法提取他人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額的，市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期退回違法所提款額，并可處違法所提款額一倍以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條以欺騙手段違法獲得住房公積金貸款的，市公積金管理中心應(yīng)當(dāng)責(zé)令借款人限期退回違法所貸款額，并可以取消其一年至五年的住房公積金貸款資格，或者處違法所貸款額百分之十以上百分之五十以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十條當(dāng)事人對市公積金管理中心的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請行政復(fù)議，不提起行政訴訟,又不履行的，作出具體行政行為的市公積金管理中心可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十一條履行住房公積金繳存義務(wù)的企業(yè)、自收自支的事業(yè)單位和社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位及其在職職工，可以繳存補(bǔ)充住房公積金。

篇7

第二條本辦法所稱組織機(jī)構(gòu)代碼，是指根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)編制，并賦予組織機(jī)構(gòu)在全國范圍內(nèi)使用的惟一、始終不變的法定標(biāo)識。

組織機(jī)構(gòu)代碼證書和組織機(jī)構(gòu)公共信息卡，分別作為組織機(jī)構(gòu)代碼標(biāo)識與公共信息的載體。

第三條在本省行政區(qū)域內(nèi)辦理、應(yīng)用和管理組織機(jī)構(gòu)代碼的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第四條省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)全省的組織機(jī)構(gòu)代碼管理工作；設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門根據(jù)省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的授權(quán)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的組織機(jī)構(gòu)代碼管理工作。

其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)配合質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門做好組織機(jī)構(gòu)代碼管理工作。

第五條組織機(jī)構(gòu)代碼管理工作應(yīng)當(dāng)遵循準(zhǔn)確、高效、公開、便民的原則。

第六條國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位以及其他依法成立或者核準(zhǔn)登記的組織機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記。

第七條組織機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自批準(zhǔn)成立或者核準(zhǔn)登記之日起30日內(nèi)，持下列文件，到當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記：

（一）組織機(jī)構(gòu)代碼申請書；

（二）營業(yè)執(zhí)照副本、登記證副本或者批準(zhǔn)文件的原件及復(fù)印件；

（三）法定代表人或者負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人有效身份證件及復(fù)印件。

組織機(jī)構(gòu)向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門提供的文件應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效。

第八條質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門應(yīng)當(dāng)自收到組織機(jī)構(gòu)申請之日起10日內(nèi)，對其提供的文件進(jìn)行審查，符合規(guī)定的，頒發(fā)組織機(jī)構(gòu)代碼證書及公共信息卡；不符合規(guī)定的，不予頒發(fā)并說明理由。

第九條組織機(jī)構(gòu)名稱、地址、機(jī)構(gòu)類型、經(jīng)濟(jì)類型、經(jīng)營或者業(yè)務(wù)范圍、法定代表人或者負(fù)責(zé)人、批準(zhǔn)或者登記機(jī)構(gòu)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，向原發(fā)證部門辦理組織機(jī)構(gòu)代碼變更手續(xù)。

組織機(jī)構(gòu)依法終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起30日內(nèi)，向原發(fā)證部門辦理組織機(jī)構(gòu)代碼注銷手續(xù)。

第十條組織機(jī)構(gòu)代碼證書、公共信息卡損毀或者遺失的，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證部門辦理補(bǔ)發(fā)手續(xù)。

組織機(jī)構(gòu)代碼證書、公共信息卡遺失的，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明作廢。

第十一條組織機(jī)構(gòu)代碼證書實(shí)行定期檢驗(yàn)制度。組織機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時間向原發(fā)證部門辦理檢驗(yàn)手續(xù)。

第十二條稅務(wù)、工商、人事、民政、金融、社會保障、計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、財(cái)政、經(jīng)貿(mào)、外經(jīng)貿(mào)、公安、海關(guān)、科技等對組織機(jī)構(gòu)信息需求量大的部門在各自管理活動中，應(yīng)當(dāng)應(yīng)用組織機(jī)構(gòu)代碼。組織機(jī)構(gòu)代碼的具體應(yīng)用范圍和辦法，由省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門會同有關(guān)部門制定。

第十三條組織機(jī)構(gòu)代碼應(yīng)用部門在行政管理和提供服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)相對人的組織機(jī)構(gòu)代碼證書。具備條件的，應(yīng)當(dāng)通過公共信息卡獲取基礎(chǔ)信息，實(shí)現(xiàn)部門之間的數(shù)據(jù)交換和信息資源共享。

第十四條有關(guān)單位和個人在查詢、使用組織機(jī)構(gòu)代碼信息時，應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)保密法律、法規(guī)的規(guī)定。

第十五條質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定收取組織機(jī)構(gòu)代碼證書及公共信息卡費(fèi)用。

第十六條質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門應(yīng)當(dāng)采取措施，保障組織機(jī)構(gòu)代碼信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常運(yùn)行和組織機(jī)構(gòu)代碼的惟一性、準(zhǔn)確性、有效性。

第十七條任何單位和個人不得冒用、偽造、買賣、出租、出借組織機(jī)構(gòu)代碼證書和公共信息卡，不得使用失效的組織機(jī)構(gòu)代碼證書和公共信息卡。

第十八條違反本辦法規(guī)定，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記或者變更、注銷、檢驗(yàn)手續(xù)的，由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處以500元以上1000元以下罰款。

第十九條違反本辦法規(guī)定，辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記時提供虛假證明文件或者采取其他欺詐手段，騙取組織機(jī)構(gòu)代碼登記的，由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門收回組織機(jī)構(gòu)代碼證書，并可處以5000元以下罰款。

第二十條違反本辦法規(guī)定，冒用、偽造、買賣、出租、出借組織機(jī)構(gòu)代碼證書和公共信息卡，或者使用無效組織機(jī)構(gòu)代碼證書和公共信息卡的，由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門處以10000元以下罰款；給他人造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十一條質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的工作人員在組織機(jī)構(gòu)代碼管理工作中有下列行為之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）對符合法定條件不予辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記、變更、注銷手續(xù)的；

（二）對不符合法定條件予以辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記、變更、注銷手續(xù)的；

（三）因失職、瀆職不能保障組織機(jī)構(gòu)代碼信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常運(yùn)行和組織機(jī)構(gòu)代碼的惟一性、準(zhǔn)確性、有效性的；

（四）其他、、的行為。

篇8

第一條為適應(yīng)全省農(nóng)村信用社（包括合作銀行，以下簡稱信用社）業(yè)務(wù)發(fā)展需要，大力組織各項(xiàng)存款，加強(qiáng)存款管理工作，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。

第二條信用社的存款是存款人存入信用社賬戶上的貨幣，是以支付一定利息為條件的貨幣信用形式，是信用社主要的資金來源。信用社的存款業(yè)務(wù)是指信用社組織和管理存款的活動。

第三條信用社存款業(yè)務(wù)管理堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)范、分級管理、分工協(xié)作”的原則。

“統(tǒng)一規(guī)范”指全省信用社必須遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章，按照業(yè)務(wù)管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)性工作目標(biāo)開展存款業(yè)務(wù)活動。

“分級管理”指省聯(lián)社計(jì)劃信貸部、縣級聯(lián)社負(fù)債業(yè)務(wù)部門（或負(fù)債業(yè)務(wù)崗）依據(jù)本級職能承擔(dān)相應(yīng)的存款業(yè)務(wù)管理工作。

“分工協(xié)作”指各級信用社負(fù)債、信貸、結(jié)算等部門（或崗位）應(yīng)根據(jù)各自的專業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，按照職責(zé)分工，相互配合，做好組織資金工作。

第二章存款管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)

第四條省聯(lián)社負(fù)債業(yè)務(wù)部是全省農(nóng)村信用社存款業(yè)務(wù)的管理部門，負(fù)有以下職能：

（一）負(fù)責(zé)制定、修改本系統(tǒng)存款業(yè)務(wù)管理辦法并組織實(shí)施和監(jiān)督管理；

（二）組織建立大客戶信息網(wǎng)絡(luò)，抓好系統(tǒng)行業(yè)資金的牽頭營銷工作；

（三）開展存款工作的調(diào)查分析，預(yù)測變化趨勢，制定存款工作發(fā)展目標(biāo)，對網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范和規(guī)劃提出具體方案并督促實(shí)施；

（四）負(fù)責(zé)制定并下達(dá)年度存款計(jì)劃，并對全省存款工作進(jìn)行檢查考核和統(tǒng)計(jì)分析；

（五）負(fù)責(zé)存款客戶體系的建立和人員管理；

（六）組織存款及中間業(yè)務(wù)新品種的開發(fā)和推廣。

第五條昆明、曲靖聯(lián)社，州、市辦事處負(fù)責(zé)督促轄內(nèi)信用社貫徹落實(shí)省聯(lián)社的存款工作部署，負(fù)責(zé)存款的統(tǒng)計(jì)、稽核工作。

第六條縣級聯(lián)社必須明確負(fù)債業(yè)務(wù)的管理部門，并承擔(dān)以下工作職責(zé)：

（一）根據(jù)省聯(lián)社的統(tǒng)一管理辦法和存款目標(biāo)，制定本級存款等綜合業(yè)務(wù)考核辦法并組織實(shí)施和監(jiān)督管理；

（二）建立健全轄區(qū)內(nèi)客戶信息網(wǎng)絡(luò)，抓好大客戶的營銷與維護(hù)工作；

（三）開展轄內(nèi)存款工作的調(diào)查分析，預(yù)測變化趨勢，制定存款工作計(jì)劃和目標(biāo)，擬定階段性存款工作方案并組織實(shí)施；

（四）按照省聯(lián)社的統(tǒng)一部署規(guī)范儲蓄網(wǎng)點(diǎn)，指導(dǎo)轄內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)的布局并強(qiáng)化管理；

（五）負(fù)責(zé)所轄客戶經(jīng)理的管理考核；

（六）組織中間業(yè)務(wù)新產(chǎn)品的推廣和營銷;

（七）省聯(lián)社下達(dá)的其他工作任務(wù)。

第七條信用社儲蓄門柜等基層網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)為存款客戶辦理開戶、存款及結(jié)算等具體操作業(yè)務(wù)。

第三章個人存款業(yè)務(wù)管理

第八條個人存款賬戶分為個人結(jié)算賬戶和個人儲蓄存款賬戶。

第九條信用社的個人儲蓄存款賬戶是指個人將屬于其所有的人民幣或外幣存入信用社儲蓄機(jī)構(gòu)，儲蓄機(jī)構(gòu)開具的作為存款憑證的存折或者存單。個人憑存折或存單可以支取本金和利息，但不能辦理支付結(jié)算。

第十條信用社個人結(jié)算賬戶是指自然人因投資、消費(fèi)、結(jié)算等而開立的可辦理支付結(jié)算業(yè)務(wù)的存款賬戶。

有下列情況的，可以申請開立個人銀行結(jié)算賬戶：

（一）使用支票、信用卡等信用支付工具的；

（二）辦理匯兌等結(jié)算業(yè)務(wù)的。

自然人可根據(jù)需要申請開立個人結(jié)算賬戶，也可以在已開立的儲蓄賬戶中選擇并向開戶銀行申請確認(rèn)為個人結(jié)算賬戶。

第十一條儲蓄存款的種類。信用社人民幣儲蓄存款主要按存期長短劃分，可分為活期儲蓄存款、整存整取儲蓄存款、零存整取儲蓄存款、存本取息定期儲蓄存款、教育儲蓄、通知存款和經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)開辦的其他種類的儲蓄存款。

第十二條經(jīng)外匯管理部門批準(zhǔn)，符合條件的儲蓄機(jī)構(gòu)可以辦理下列外幣儲蓄業(yè)務(wù)：

（一）活期儲蓄存款；

（二）整存整取定期儲蓄存款；

（三）經(jīng)批準(zhǔn)開辦的其他種類的外幣儲蓄業(yè)務(wù)。

個人外幣存款的利率、檔次及其利息支付辦法，按中國人民銀行總行的統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

第十三條信用社辦理儲蓄業(yè)務(wù)必須遵循“存款自愿、取款自由、存款有息、為儲戶保密”的原則。

第十四條儲蓄網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置，要遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、方便群眾、講求實(shí)效、確保安全”的原則。儲蓄網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置必須同時具備三個條件：

（一）有機(jī)構(gòu)名稱、組織機(jī)構(gòu)和營業(yè)場所；

（二）熟悉儲蓄業(yè)務(wù)的工作人員不少于四人，保證營業(yè)時間內(nèi)雙人臨柜；

（三）逐步達(dá)到必要的安全防范措施。

儲蓄代辦網(wǎng)點(diǎn)是信用社委托企事業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位辦理儲蓄業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，代辦業(yè)務(wù)的開辦、管理等必須嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條信用社儲蓄機(jī)構(gòu)（以下簡稱儲蓄機(jī)構(gòu)）應(yīng)按照規(guī)定時間營業(yè)并公示，不得擅自停業(yè)或縮短營業(yè)時間。

第十六條儲蓄機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保證儲蓄存款本金和利息的支出，不得違反規(guī)定拒絕支付儲蓄存款本金和利息。

第十七條儲蓄機(jī)構(gòu)辦理定期儲蓄存款時，根據(jù)儲戶的意愿，可以同時為儲戶辦理到期自動轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)。

第十八條經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，儲蓄機(jī)構(gòu)可以辦理下列金融業(yè)務(wù)：

（一）發(fā)售和兌付以居民個人為發(fā)行對象的國庫券、金融債券（建議刪除）、企業(yè)債券等有價(jià)證券；

（二）個人定期儲蓄存款存單小額質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)；

（三）其他金融業(yè)務(wù)。

第十九條儲蓄機(jī)構(gòu)可以辦理工資、代售保險(xiǎn)和代收房租、水電費(fèi)等中間業(yè)務(wù)。

第二十條儲蓄機(jī)構(gòu)在為客戶開立個人存款賬戶時，應(yīng)當(dāng)要求客戶出示本人身份證件，使用實(shí)名。不允許辦理他人開戶的業(yè)務(wù)。

下列身份證件為實(shí)名證件：

（一）居住在境內(nèi)的中國公民，為居民身份證或者臨時居民身份證；

（二）居住在境內(nèi)的16周歲以下和60周歲以上的中國公民，為戶口簿；

（三）中國人民軍人，為軍人身份證件；中國人民武裝警察，為武裝警察身份證件；

（四）香港、澳門居民，為港澳居民往來內(nèi)地通行證；臺灣居民，為臺灣居民來往大陸通行證或者其他有效旅行證件；

（五）外國公民，為護(hù)照。

以上未作規(guī)定的人員，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條儲蓄機(jī)構(gòu)必須掛牌公告經(jīng)中國人民銀行公布的儲蓄存款利率，不得擅自變動。

未到期的定期儲蓄存款，全部提前支取的，按支取日掛牌公告的活期儲蓄存款利率計(jì)付利息；部分提前支取的，提前支取的部分按支取日掛牌公告的活期儲蓄存款利率計(jì)付利息，其余部分到期時按存單開戶日掛牌公告的定期儲蓄存款利率支付利息。

逾期支取的定期儲蓄存款，其超過原定存期的部分，除約定自動轉(zhuǎn)存的外，按支取日掛牌公告的活期儲蓄存款利率計(jì)付利息。

定期儲蓄存款在存期內(nèi)遇有利率調(diào)整，按存單開戶日掛牌公告的相應(yīng)的定期儲蓄存款利率支付利息。

活期儲蓄存款在存入期間遇有利率調(diào)整，按結(jié)息日掛牌公告的活期儲蓄存款利率計(jì)付利息。全部支取活期儲蓄存款，按清戶日掛牌公告的活期儲蓄存款利率計(jì)付利息。

第二十二條儲戶認(rèn)為儲蓄存款利息支付有錯誤時，有權(quán)向經(jīng)辦的儲蓄機(jī)構(gòu)申請復(fù)核；經(jīng)辦的儲蓄機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時受理、復(fù)核。

第二十三條取得儲蓄存款利息所得的個人，應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅。

對儲蓄存款利息所得征收個人所得稅，適用20%的比例稅率。

對個人取得的教育儲蓄存款利息所得以及國務(wù)院財(cái)政部門確定的其他專項(xiàng)儲蓄存款或儲蓄專項(xiàng)基金存款的利息所得，免征個人所得稅。

對儲蓄存款利息所得，按照每次取得的利息所得額計(jì)征個人所得稅。并以結(jié)付利息的儲蓄機(jī)構(gòu)為扣繳義務(wù)人，實(shí)行代扣代繳?？劾U義務(wù)人代扣稅款，應(yīng)當(dāng)在給儲戶的利息結(jié)付單上注明。

扣繳義務(wù)人每月所扣的稅款，應(yīng)當(dāng)在次月7日內(nèi)繳入中央國庫，并向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳稅款報(bào)告表。

第二十四條未到期的定期儲蓄存款,儲戶提前支取的,必須持存單和存款人的身份證明（原件）辦理;代儲戶支取的,代支取人需持身份證明（原件）和持儲戶本人身份證明（原件）。審查無誤后復(fù)印存檔。證件不完整的，儲蓄機(jī)構(gòu)不能受理。

第二十五條儲戶遺失存單、存折或者預(yù)留印鑒、印章的，必須立即持本人身份證明，并提供儲戶的姓名、開戶時間、儲蓄種類、金額、賬號及住址等有關(guān)情況，向其開戶的儲蓄機(jī)構(gòu)書面申請掛失。在特殊情況下，儲戶可以用口頭或者電函形式申請掛失，但必須在三天內(nèi)補(bǔ)辦書面申請掛失手續(xù)。

儲蓄機(jī)構(gòu)受理掛失后，必須立即停止支付該儲蓄存款；受理掛失前該儲蓄存款已被他人按規(guī)定手續(xù)支取的，儲蓄機(jī)構(gòu)不負(fù)賠償責(zé)任。

第二十六條儲蓄機(jī)構(gòu)及其工作人員對儲戶的儲蓄情況負(fù)有保密責(zé)任。開戶時應(yīng)督促儲戶設(shè)置賬戶密碼并由本人妥善保管。

儲蓄機(jī)構(gòu)不得代任何單位和個人查詢、凍結(jié)或者劃撥儲蓄存款，國家法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十七條儲蓄存款的所有權(quán)發(fā)生爭議，涉及辦理過戶的，儲蓄機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院發(fā)生法律效力的判決書、裁定書或者調(diào)解書辦理過戶手續(xù)。

第四章單位存款業(yè)務(wù)的管理

第二十八條信用社的單位存款是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)和社會團(tuán)體在信用社辦理的人民幣存款。

第二十九條單位存款的種類。

（一）單位存款通常按用途可分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、專用存款賬戶.

（二）基本存款賬戶是存款人因辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金收付需要開立的銀行結(jié)算賬戶。存款人的工資、獎金等現(xiàn)金的支取，只能通過本賬戶辦理。信用社可以為下列存款人開立基本存款賬戶：

1．企業(yè)法人；

2．非企業(yè)法人；

3．機(jī)關(guān)、事業(yè)法人；

4．團(tuán)級（含）以上軍隊(duì)、武警部隊(duì)及分散執(zhí)勤的支（分）隊(duì)；

5．社會團(tuán)體；

6．民辦非企業(yè)組織；

7．異地常設(shè)機(jī)構(gòu)；

8．外國駐華機(jī)構(gòu)；

9．個體工商戶；

10．居民委員會、村民委員會、社區(qū)委員會；

11．單位設(shè)立的獨(dú)立核算的附屬機(jī)構(gòu)；

12．其他組織。

一般存款賬戶是存款人因借款或其他結(jié)算需要，在基本存款賬戶開戶銀行以外的銀行營業(yè)機(jī)構(gòu)開立的銀行結(jié)算賬戶。

專用存款賬戶是存款人按照法律、行政法規(guī)和規(guī)章，對其特定用途資金進(jìn)行專項(xiàng)管理和使用而開立的銀行結(jié)算賬戶。對下列資金的管理與使用，信用社可以為其開立專用存款賬戶：

1．基本建設(shè)資金；

2．更新改造資金；

3．財(cái)政預(yù)算外資金；

4．糧、棉、油收購資金；

5．證券交易結(jié)算資金；

6．期貨交易保證金；

7．信托基金；

8．金融機(jī)構(gòu)存放同業(yè)資金；

9．政策性房地產(chǎn)開發(fā)資金；

10．單位銀行卡備用金；

11．住房基金；

12．社會保障基金；

13．收入?yún)R繳資金業(yè)務(wù)支出資金；

14．黨、團(tuán)、工會設(shè)在單位的組織機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)；

15．其他需要專項(xiàng)管理和使用的資金。

臨時存款賬戶是存款人因臨時需要并在規(guī)定期限內(nèi)使用而開立的銀行結(jié)算賬戶。有下列情況的，信用社可以為其開立臨時存款賬戶．

2．異地臨時經(jīng)營活動；

（二）單位存款按存期劃分，還可分為單位活期存款、單位定期存款、專戶存款、通知存款和協(xié)定存款等。

第三十條單位存款賬戶的開立。

（一）存款人申請開立基本存款賬戶，應(yīng)填制開戶申請書，提供相關(guān)證件，送交蓋有存款人印章的印鑒卡片，經(jīng)信用社審核同意，并憑中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開戶許可證開立賬戶。

（二）存款人申請開立一般存款賬戶、專用存款賬戶和臨時存款賬戶，應(yīng)填制開戶申請書，提供相關(guān)證件，并交蓋有存款人印章的印鑒卡片，經(jīng)信用社審核同意后開立賬戶。

第三十一條存款人有下列情形之一的,信用社可以為其開立異地結(jié)算賬戶:

1．營業(yè)執(zhí)照注冊地與經(jīng)營地不在同一行政區(qū)域（跨省、市、縣）需要開立基本存款賬戶的；

2．辦理異地借款和其他結(jié)算需要開立一般存款賬戶的；

3．存款人因附屬的非獨(dú)立核算單位或派出機(jī)構(gòu)發(fā)生的收入?yún)R繳或業(yè)務(wù)支出需要開立專用存款賬戶的；

第三十二條單位存款的變更與掛失。

（一）因存款單位人動，需要更換單位法定代表人章（或單位負(fù)責(zé)人章）或財(cái)會人員印章時，必須持單位公函及經(jīng)辦人身份證件向存款所在金融機(jī)構(gòu)辦理更換印鑒手續(xù)，如為單位定期存款，應(yīng)同時出示金融機(jī)構(gòu)為其開具的證實(shí)書。

（二）存款單位機(jī)構(gòu)合并或分立，其定期存款需要過戶或分戶，必須持原單位公函、工商部門的變更、注銷或設(shè)立登記證明及新印鑒等有關(guān)證件向存款所在信用社辦理過戶或分戶手續(xù)，由信用社換發(fā)新證實(shí)書。

（三）存款單位的密碼失密或印鑒遺失、損毀，必須持單位公函（具有單位法定代表人簽字），可向信用社申請掛失。信用社受理掛失后，掛失生效。如存款在掛失生效前已被人按規(guī)定手續(xù)支取，信用社不負(fù)賠償責(zé)任。

第三十三條賬戶的撤銷。

存款人撤銷賬戶，必須與開戶信用社核對賬戶余額，經(jīng)開戶信用社審閱同意后，辦理銷戶手續(xù)。存款人銷戶時，應(yīng)交回各種重要空白憑證和開戶許可證。

開戶信用社對一年（按對月對日計(jì)算）未發(fā)生收付活動的賬戶，應(yīng)通知存款人自發(fā)出通知起30日內(nèi)來信用社辦理銷戶手續(xù)，逾期視同自愿銷戶。

開戶信用社對基本存款賬戶的撤銷，一般存款賬戶、臨時存款賬戶、專用存款賬戶的開立或撤銷，應(yīng)于開立或撤銷之日起7日內(nèi)向中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)申報(bào)。

第三十四條開戶信用社負(fù)責(zé)對開立、撤銷的賬戶進(jìn)行審查，正確辦理開戶和銷戶，建立、健全開銷戶登記制度，建立賬戶管理檔案，定期與存款人對賬。

第三十五條信用社不得對未持有開戶許可證或已開立基本賬戶的存款人開立基本賬戶，不得強(qiáng)拉客戶在本信用社開立賬戶，不得超出規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍，為存款人開立賬戶。

第三十六條單位定期存款的期限分三個月、半年、一年三個檔次。起存金額為1萬元，多存不限。

存款單位支取定期存款只能以轉(zhuǎn)賬方式將存款轉(zhuǎn)入其基本存款賬戶，不得將定期存款用于結(jié)算或從定期存款賬戶中提取現(xiàn)金。支取定期存款時，須出具證實(shí)書并提供預(yù)留印鑒，存款所在信用社審核無誤后為其辦理支取手續(xù)，同時收回證實(shí)書。

第三十七條單位定期存款在存期內(nèi)按存款存入日掛牌公告的定期存款利率計(jì)付利息，遇利率調(diào)整，不分段計(jì)息。

單位定期存款可以全部或部分提前支取，但只能提前支取一次。全部提前支取的，按支取日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息；部分提前支取的，提前支取部分按支取日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息，其余部分如不低于起存金額由信用社按原存期開具新的證實(shí)書，按原存款開戶日掛牌公告的同檔次定期存款利率計(jì)息；不足起存金額的予以銷戶。

單位定期存款到期不取，逾期部分按支取日掛牌公告的活期存款利率計(jì)付利息。

第三十八條單位活期存款按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)算，遇利率調(diào)整不分段計(jì)息。

第三十九條信用社開辦單位通知存款須經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，并遵守通知存款章程。通知存款按支取日掛牌公告的同期同檔次通知存款利率計(jì)息。

第四十條信用社開辦協(xié)定存款須經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，并遵守經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會核準(zhǔn)的通知存款章程。協(xié)定存款利率應(yīng)中國人民銀行確定的利率。

第四十一條信用社應(yīng)依法為存款人保密，維護(hù)存款人資金自主支配權(quán)，不代任何單位和個人查詢、凍結(jié)、扣劃存款人賬戶內(nèi)的存款。國家法律規(guī)定和國務(wù)院授權(quán)監(jiān)督的項(xiàng)目除外。

第五章存款目標(biāo)管理

第四十二條省聯(lián)社負(fù)債業(yè)務(wù)管理部根據(jù)各縣級聯(lián)社存款現(xiàn)狀及發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢等情況，于每年1月底前編制好本年度存款計(jì)劃，報(bào)經(jīng)分管主任審閱，經(jīng)理事長辦公會審定后，下達(dá)執(zhí)行。

第四十三條年度存款指標(biāo)下達(dá)后，省聯(lián)社負(fù)債業(yè)務(wù)管理部應(yīng)督促各縣級聯(lián)社根據(jù)年度計(jì)劃目標(biāo)和工作方案，抓好組織落實(shí)，加大存款尤其是機(jī)構(gòu)存款的營銷力度，確保年度工作目標(biāo)的完成。

第四十四條縣級聯(lián)社應(yīng)按規(guī)定時間向省聯(lián)社負(fù)債業(yè)務(wù)管理部定期報(bào)送存款計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)表及分析材料，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時解決工作中存在的新情況新問題。

第四十五條省聯(lián)社負(fù)債業(yè)務(wù)管理部應(yīng)定期匯總?cè)〈婵罱y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分析存款結(jié)構(gòu)變化情況，預(yù)測存款變化趨勢，提出改進(jìn)工作的措施并及時向省聯(lián)社主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

第四十六條存款目標(biāo)考核。省聯(lián)社對全省農(nóng)村信用社存款完成情況納入省聯(lián)社“績效考核考評”范圍。負(fù)債業(yè)務(wù)管理部設(shè)計(jì)考核方案，經(jīng)分管主任審閱，理事長辦公會審議通過后執(zhí)行。

第六章事后監(jiān)督與檢查

第四十七條信用社應(yīng)建立健全事后監(jiān)督工作體系，對所有前臺發(fā)生的會計(jì)、出納、儲蓄業(yè)務(wù)進(jìn)行逐筆監(jiān)督管理，嚴(yán)格防范案件和差錯的發(fā)生。

第四十八條各級聯(lián)社（合作銀行）應(yīng)定期或不定期對下級存款業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，對違規(guī)行為，嚴(yán)格按《z省農(nóng)村信用社工作人員違規(guī)行為處理辦法》進(jìn)行處理；觸犯法律的，依法追究法律責(zé)任。

第七章附則

篇9

關(guān)鍵詞：國有土地；房屋征收；補(bǔ)償；條例；可操作性指標(biāo)；評價(jià)

中圖分類號：D912.3　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1004－0544(2012)04－0134－04

土地，作為國家賴以存在、延續(xù)的最重要物質(zhì)資源，自文明創(chuàng)始以來就一直是人類所珍視、追逐的目標(biāo)，“人類文明的標(biāo)志就在于通過以國家強(qiáng)制力為后盾來確定人們或各社會集團(tuán)對于土地的權(quán)利”。土地征收法律制度作為土地法律制度中的重要組成部分，更需高度關(guān)注與重視。2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《條例》)正式公布并生效，這標(biāo)志著我國的土地征收法律制度進(jìn)入了一個全新階段，公眾普遍對其操作性有著更高的功能期待，然而該條例的可操作性究竟如何，在《條例》剛實(shí)施不久的情形下，可以針對《條例》文本進(jìn)行評價(jià)。

一、《條例》的可操作性評價(jià)指標(biāo)

一部法規(guī)范性文件，即使制定程序合法，內(nèi)容完備且不違背上位法，形式規(guī)范，如果不能在實(shí)踐中得到很好地適用，也只能是沒有生命力的一紙空文，這樣的立法實(shí)際上是對寶貴立法資源的浪費(fèi)。因此“可操作性指標(biāo)”是評價(jià)法律質(zhì)量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，只有具有較強(qiáng)可操作性的法律才可能成為高質(zhì)量的法律。本文中“可操作性”是指，法律規(guī)定有效地付諸行動，得到實(shí)施的程度。法律的可操作性強(qiáng)，就意味著法律能夠更有效付諸行動，得到更好的實(shí)施；法律的可操作性弱，法律在運(yùn)用中困難程度就更大。

具體說來，法律可操作性評價(jià)具體指標(biāo)有三，即：規(guī)范完整性、規(guī)范明確性和適用頻率。

規(guī)范完整性主要考察構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)和無后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)之間的比例。完整的法律規(guī)范構(gòu)成要素包括假定條件、行為模式和法律后果三個部分。構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)在整部法律中所占比率越高，其從規(guī)范完整性指標(biāo)來看的法律可操作性越強(qiáng)。因?yàn)槿狈Ψ珊蠊囊?guī)范意味著有行為卻無相應(yīng)處理結(jié)果，該行為模式的法律效力在實(shí)踐中就會存在問題，常常會出現(xiàn)操作難與執(zhí)行的局面。

鑒于《條例》出臺的時間短，在實(shí)踐中難以全面考察其適用頻率，因此以文本為對象，我們主要從規(guī)范完整性與規(guī)范明確性兩方面來評價(jià)其可操作性。

二、可操作性具體評價(jià)

(一)規(guī)范完整性

此次新出臺的《條例》共計(jì)35條，分為總則、征收決定、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五大章。其中構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)共29條，無后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)共6條，構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)占該條例規(guī)范總數(shù)的83％。

在6條無后果構(gòu)成要素的規(guī)范中，1條是有關(guān)立法宗旨的規(guī)定，2條是有關(guān)法律原則的規(guī)定，另有1條是有關(guān)實(shí)施附則的規(guī)定，這4條從立法層面而言無需具有法律后果這一構(gòu)成要素。除去此4條，實(shí)際真正產(chǎn)生影響的無后果構(gòu)成要素的規(guī)范為兩條，即第15條和第29條，僅占新條例規(guī)范總數(shù)的5.7％。因而，單就規(guī)范完整性這個指標(biāo)而言，《條例》具有很高的可操作性。

《條例》第15條規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合?！比欢鴧s并未規(guī)定當(dāng)被征收人不予配合時該如何擔(dān)責(zé)，使得針對被征收人制定的配合義務(wù)極易在實(shí)踐中形同虛設(shè)，缺乏強(qiáng)制效力。被征收人不配合，征收糾紛便隨之而來。

第29條規(guī)定：“審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果?！比缛魧徲?jì)機(jī)關(guān)未依法對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督，或未公布審計(jì)結(jié)果該承擔(dān)何種法律后果?是比照第30條針對市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員的擔(dān)責(zé)規(guī)定，還是另依他法?缺乏有效的法律責(zé)任，使得審計(jì)機(jī)關(guān)自身行為缺乏規(guī)制，易怠于行使其監(jiān)督職責(zé)。

(二)規(guī)范明確性

1、完善進(jìn)步之處。在《條例》頒布生效之前，有關(guān)土地征收與補(bǔ)償，主要適用的是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《物權(quán)法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與各地方根據(jù)各自具體情況所制定的相關(guān)地方性規(guī)章等。其中最重要的、在全國范圍內(nèi)生效的為《土地管理法》。可通過與上述法律法規(guī)的比較，來評價(jià)分析《條例》的進(jìn)步與完善之處。

(1)適用范圍的明確性。法律規(guī)范的適用范圍又稱法律規(guī)范的效力范圍，即法律規(guī)范對于什么樣的人，在什么時間、空間范圍內(nèi)對于人們具有拘束力。法律規(guī)范的適用范圍包括在時間上的適用范圍、在空間上的適用范圍和對人的適用范圍。此處，我們主要對空間上的適用范圍加以評價(jià)。

原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物的拆遷。集體土地上的房屋拆遷適用《土地管理法》、《物權(quán)法》等有關(guān)集體土地征收的規(guī)定及相關(guān)地方性法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。在《條例》出臺前，法律規(guī)定的征收范圍不但包括基于公共利益而征收的土地，還包括非公益性商業(yè)用地。允許非公益性商業(yè)用地的征收，在實(shí)踐中極易造成征地權(quán)的濫用，利用國家權(quán)力不當(dāng)?shù)貏儕Z私權(quán)，侵害原土地權(quán)利的合法權(quán)益，易造成行政權(quán)力的腐敗。

為從制度上解決這一問題，此次新條例做了嚴(yán)格限制。首次對征收范圍進(jìn)行了具體細(xì)化的明確。確定的土地管理制度創(chuàng)新精神應(yīng)該是逐步縮小征地范圍。根據(jù)該精神，《條例》規(guī)定：只有為維護(hù)公共利益才可進(jìn)行征收，從而排除了非公益性商業(yè)用地的征收。

統(tǒng)計(jì)資料表明，截止到2007年底，全國征地用途中僅有20％土地是為綠化等公共利益的，80％的農(nóng)用地被征用后轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)開發(fā)、高速公路修建等建設(shè)用地。

針對此現(xiàn)狀，《條例》第1條規(guī)定：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例?！痹谠冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第1條“加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理”的基礎(chǔ)上增加了“維護(hù)公共利益”，與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定相一致，即只有為了維護(hù)公共利益，才能進(jìn)行征收。

同時該法首次對“公共利益”進(jìn)行界定，以列舉的方式嚴(yán)格限制其范圍，《條例》第8條明確規(guī)定其所指的“公共利益”主要包括國防、外交需要，組織實(shí)施能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要，保障性安居工程建設(shè)需要等。第一次以法律的形式劃定了在理論上和實(shí)踐上都存在較大爭議的“公共利益”的大致范圍，避免實(shí)踐中因?yàn)橐?guī)定不明而出現(xiàn)征收范圍肆意擴(kuò)大的現(xiàn)象。

除此，首次明確排除了“違建”補(bǔ)償，明文規(guī)定違規(guī)建筑不屬于《條例》的補(bǔ)償范圍。違規(guī)建筑是否獲賠一直是土地征收實(shí)踐中的爭議問題，《土地管理法》與原《拆遷管理?xiàng)l例》均未對該問題做出直接規(guī)定，造成實(shí)踐中糾紛不斷。《條例》第16條首次明確規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在

房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償?！边@一規(guī)定有效解決了“違建”獲賠的爭議，打擊了部分地方為獲得更多補(bǔ)償款而臨時突擊擴(kuò)建的行為，有利于公平正義。

(2)執(zhí)法主體的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》在對征收工作主體進(jìn)行規(guī)定時用詞混雜。其在第5條規(guī)定“縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理”，第7條卻規(guī)定“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查：經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。”同時使用“縣級以上地方人民政府”與“市、縣人民政府”造成在實(shí)踐中區(qū)級人民政府征收權(quán)的資格爭議問題。而《條例》則統(tǒng)一規(guī)定為“市、縣級人民政府”，有效避免了區(qū)級人民政府征收主體資格的爭議問題。

(3)執(zhí)法對象的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例。”由此可知，其將執(zhí)法對象定為“拆遷當(dāng)事人”。但何為“拆遷當(dāng)事人”?在實(shí)踐中，往往難以界定，范圍不一。是僅指房屋所有權(quán)人?抑或包括房屋承租人或其他利益相關(guān)人?《條例》則避免了“拆遷當(dāng)事人”這一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有權(quán)人”這一更為具體明確的表述，縮小了執(zhí)法對象的范圍，在司法實(shí)踐中更具有操作性。

(4)執(zhí)法程序的明確性?！锻恋毓芾矸ā凡]有細(xì)化具體規(guī)定土地征收程序，僅在第46條籠統(tǒng)規(guī)定，“國家征收土地的。依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施”。被征收人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，到有關(guān)部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。即“法律條款并沒有明確事前知情和主動參與的權(quán)利，而只是強(qiáng)調(diào)了被征收人要履行事后參與的義務(wù)，而法律實(shí)體之外又缺乏必要的協(xié)商或聽證程序作為補(bǔ)充，加上農(nóng)民受知識層次、信息占有量等因素的限制，參與公共事務(wù)能力較弱，如果沒有適當(dāng)?shù)某绦蛑贫茸鞅Ｕ希诶媸艿角趾r往往不能及時有效地維護(hù)合法權(quán)益?！?/p>

《條例》則對執(zhí)法程序做了具體細(xì)化。第8條至第29條完整規(guī)定了征收與補(bǔ)償?shù)膱?zhí)法程序，涵蓋征收前至征收后的全部過程，使實(shí)踐過程中的每一步均有法可依，有法可循。特別是對于房屋所有權(quán)人私權(quán)的保護(hù)，比之《土地管理法》更為全面具體。第27條首次提出“先補(bǔ)償，后搬遷”的概念，順應(yīng)民心地將禁止野蠻拆遷寫入條文，符合依法治國，建設(shè)社會主義和諧社會的需要?！跋妊a(bǔ)后搬”這一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，從而在最大程度上地維護(hù)了私權(quán)。

同時，從程序上否定了行政強(qiáng)制拆遷。作為一貫爭議熱點(diǎn)，行政強(qiáng)制拆遷在此次《條例》中的廢止有著巨大積極意義。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近幾年來，行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2％左右，強(qiáng)制拆遷過程中出現(xiàn)的惡性事件雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。新條例第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。”這一規(guī)定有利于文明拆遷的實(shí)現(xiàn)，促使拆遷部門采取更為溫和的拆遷談判方式，在一定程度上緩和了征收方與房屋所有權(quán)人之間的矛盾。

(5)執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性可經(jīng)下列公式加以計(jì)算：

執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性=(處理項(xiàng)上限－處理項(xiàng)下限)÷處理項(xiàng)上限

經(jīng)上述公式計(jì)算所得的商越大，則執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性就越大。因?yàn)楦鶕?jù)上述計(jì)算公式所得百分比越大，意味著條文在內(nèi)容上就具有更大的自由把握與發(fā)揮的空間，在實(shí)踐中行政機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)就越大，即該條文在內(nèi)容上的隨意選擇性與量化不確定性就越大，操作起來因缺乏明確規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)就越發(fā)困難，法律可操作性也就越小。

《土地管理法》在多方面存在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。以征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為例，該法第47條是有關(guān)土地征收補(bǔ)償?shù)暮诵囊?guī)定，這條概括性的規(guī)定構(gòu)成我國土地征收的根本制度。透過條文可知，我國《土地管理法》規(guī)定的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：土地補(bǔ)償費(fèi)為被征耕地前三年平均年產(chǎn)值6－10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為4－6倍，二者的總和最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。套用執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性公式，將字母a設(shè)為常量，代表被征耕地前三年的平均年產(chǎn)值，則土地補(bǔ)償費(fèi)的上限為10a，下限為6a，代入公式即為：

(10a-6a)÷10a=0.4

即該條文的量化不確定性為40％。

反觀，新條例第19條規(guī)定：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格?！卑凑绽硇缘慕灰滓?guī)則，開發(fā)商給付的補(bǔ)償款會盡可能貼近市場價(jià)格，不太可能過多偏離市場價(jià)格。因此土地補(bǔ)償費(fèi)的上限價(jià)格會接近于其下限價(jià)格，即接近于市場價(jià)格。換言之，上限與下限之間的差額近乎為0，則帶入上述公式即為：

0÷市場價(jià)格=0

即該條文的量化不確定性為0，亦即意味著該條文的可操作性非常高。通過上述計(jì)算清晰可知，新條例在土地征收補(bǔ)償費(fèi)方面，其可操作性明顯高于《土地管理法》。

需要注意的是，上述公式只適用于金額的計(jì)算，對于同種條件不同處罰或不同條件不同處罰的情形并不適用。這兩種情況因種類不同而不能相比。對于前者，即同種條件不同處罰的規(guī)定，在實(shí)踐中很易造成執(zhí)法機(jī)關(guān)都傾向于選擇更有利于自己的A處罰方式，而逃避另一種相對而言獲益少的B處罰方式。比如條文若規(guī)定執(zhí)法機(jī)關(guān)可以采用罰金或吊銷執(zhí)照的方式進(jìn)行處罰，則在實(shí)踐中絕大多數(shù)執(zhí)法機(jī)關(guān)都會選擇罰金而不采用吊銷執(zhí)照的方式，從而造成行政權(quán)力的濫用。這種選擇權(quán)實(shí)際上具有很大任意性與自主性。量化不確定性大，法律可操作性小。

而對于后者，即不同條件不同處罰的規(guī)定，雖在形式上是放于同一條文中，然而在實(shí)質(zhì)上卻可拆分為兩個不同條文的內(nèi)容。在A條件下實(shí)施對應(yīng)的A處罰，此為一個條文的內(nèi)容；在B條件下實(shí)施對應(yīng)的B處罰，此為另一個條文的內(nèi)容。不同前提條件，不同處理結(jié)果，應(yīng)分開確定計(jì)算其量化不確定性，不可籠統(tǒng)套用上述公式計(jì)算。

2、存在問題。雖然總體而言，《條例》具有較強(qiáng)法律可操作性，較之《土地管理法》與原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在規(guī)范明確性方面有了很大改善與進(jìn)步，但不可避免的亦在一些方面仍存在問題，需進(jìn)一步完善其內(nèi)容，以增強(qiáng)其可操作性。

(1)在適用范圍的明確性上，有關(guān)“國有土地”的范圍規(guī)定還需要進(jìn)一步界定?！稐l例》的適用范圍是“國有土地”，相對于原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，適用范圍更大，然而“國有土地”的界定是一個復(fù)雜問題。“現(xiàn)實(shí)中的‘國有土地’大

體有這樣幾種：一是已征用或已經(jīng)確權(quán)給使用者的國有土地；二是依時頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證換發(fā)新使用證的國有土地；三是城市市區(qū)居民使用的土地，按城市的土地屬于國家所有，在土地初始登記時確定為國有土地：四是城市、城市郊區(qū)的農(nóng)民特別是城中村居民，因轉(zhuǎn)戶、拆遷等情形，土地隨之轉(zhuǎn)為國有土地；五是第二次全國土地調(diào)查中對城市市區(qū)的土地調(diào)查登記為國有土地的：六是依法不屬于集體所有的國有土地。

實(shí)踐中面臨的復(fù)雜問題是，有的‘國有土地’未經(jīng)過征收程序，有的沒有給原集體經(jīng)濟(jì)組織支付過補(bǔ)償，有的是先辦理房產(chǎn)所有證后辦理土地使用證，有的仍然由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用甚至仍然是農(nóng)用地?！倍稐l例》僅籠統(tǒng)規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回”，則上述各類國有土地是否都適用“收回”規(guī)定?是否排除某些情形?如何確定哪些被收回的國有土地應(yīng)該補(bǔ)償?“例如，因‘城中村’改造、居民轉(zhuǎn)戶等原因形成的國有土地是否補(bǔ)償?第二次全國土地調(diào)查中登記為國有土地是否補(bǔ)償?沒有支付過征用補(bǔ)償而直接按‘城市土地屬國家所有’規(guī)定登記發(fā)證的原集體土地是否補(bǔ)償?這些問題直接影響能否收回土地使用權(quán)?！币?yàn)椤稐l例》未對“國有土地”的范圍進(jìn)一步界定。所以在房屋征收的實(shí)踐操作中有可能造成無法可依的局面，從而使該新條例的可操作性大打折扣。

(2)在執(zhí)法主體明確性上，有關(guān)房屋征收實(shí)施單位及其法律責(zé)任的規(guī)定需要進(jìn)一步完善。按照現(xiàn)行規(guī)定，“建設(shè)單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實(shí)施拆遷，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)。容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當(dāng)時的歷史條件所決定的。二次征求意見稿在征求意見稿規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體、取消建設(shè)單位拆遷的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確，房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任?！笔紫?，此處的房屋征收實(shí)施單位到底指誰?“不以營利為目的單位主要有三種：一是國家機(jī)關(guān)，二是承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位，三是民辦非企業(yè)。從立法意圖來看，國家機(jī)關(guān)可以排除，但房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)究竟是屬于承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位還是民辦非企業(yè)，抑或兩者兼而有之?”期望予以明確。其次，對于超出房屋征收部門委托范圍所實(shí)施的行為，房屋征收實(shí)施部門該如何承擔(dān)法律責(zé)任?若由房屋征收實(shí)施部門自身承擔(dān)，則若在其不具有承擔(dān)能力的情形下，誰該為其承擔(dān)?這些都是實(shí)踐中將遇到的問題。

(3)在執(zhí)法程序明確性上，有關(guān)土地價(jià)值確定程序、房屋調(diào)查登記的規(guī)定和被征收房屋的“土地用途”的認(rèn)定規(guī)定需要進(jìn)一步細(xì)化?！稐l例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收入)給予公平補(bǔ)償?！倍鴮τ诒徽魇盏耐恋兀瑒t只在第13條規(guī)定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回?！背瞬o進(jìn)一步的處置辦法。有收回，則應(yīng)有補(bǔ)償。法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅為“合理”二字，那么這便涉及到對“合理”的判斷。何謂合理補(bǔ)償?補(bǔ)償多少才謂合理?這其中的關(guān)鍵問題即為對被收回土地的“價(jià)值”進(jìn)行確定。尤其是劃撥土地，作為被收回土地的主要類型之一，其價(jià)值在實(shí)踐中向來難以確定，然而新條例并未對劃撥土地的價(jià)值確定程序予以規(guī)定。

實(shí)踐中收回國有土地使用權(quán)的操作程序應(yīng)該如何?有關(guān)國有土地“收回”應(yīng)由誰執(zhí)行?補(bǔ)償主體是誰?鑒于當(dāng)前我國大多城市社區(qū)(居委會)是從原生產(chǎn)隊(duì)改制而來，集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)體早已發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么，轉(zhuǎn)移后的補(bǔ)償主體是誰?“許多住宅用地原來給村(居)委進(jìn)行過補(bǔ)償，那么，現(xiàn)在應(yīng)補(bǔ)給誰?國家、省級項(xiàng)目在被征收房屋的國有土地上進(jìn)行建設(shè)的，要不要給市、縣政府進(jìn)行土地補(bǔ)償?”進(jìn)一步探討，依什么程序計(jì)算補(bǔ)償金額?“《條例》明確被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是‘被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格’，顯然已包含了土地補(bǔ)償或土地使用權(quán)收益。那么，原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地補(bǔ)償應(yīng)該如何計(jì)算?單位和個人獲取的‘市場價(jià)格’中要不要顯化‘土地價(jià)值’?同時，房屋價(jià)值由‘具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定’，其‘相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)’實(shí)際上是住建部門確定的資質(zhì)，那么國土資源部門確定資質(zhì)的‘土地價(jià)格評估機(jī)構(gòu)’能否參與?”以上均是尚待進(jìn)一步明確之處。

新條例第15條規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布?！?/p>

“對房屋及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查登記，是新條例新設(shè)立的程序，調(diào)查登記的情況在很大程序上決定了公平補(bǔ)償?shù)幕疽竽芊駥?shí)現(xiàn)。但對被征收人拒不配合的，如何處理，新條例并未規(guī)定?！惫P者以為，可采用信息登記公開的方式，將拒不配合的被征收人情況登記在冊，用以備案，建成檔案系統(tǒng)歸總，便于隨時查閱。

新條例第16條規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年?！比绾谓缍ㄊ欠裆米愿淖儭巴恋赜猛尽?被征收房屋所使用的土地用途如何認(rèn)定?條例尚未有明確規(guī)定。依據(jù)前述《條例》第15條規(guī)定，被征收房屋用途的認(rèn)定，主要采取調(diào)查登記的辦法，那么如何“調(diào)查登記”?法律并未明確規(guī)定。條例只規(guī)定房屋征收部門進(jìn)行調(diào)查登記，則國土部門是否同樣有權(quán)參與調(diào)查登記?“房屋用途與土地用途是否應(yīng)該‘登記一致’?改變房屋用途的同時改變土地用途是否不予補(bǔ)償?新建、擴(kuò)建、改建房屋的同時，擅自改變土地用途和改變土地使用條件的是否要處罰?改變土地用途行為在被征收房屋‘調(diào)查登記’時被認(rèn)定為‘合法’的，國土部門還要不要處理?

事實(shí)上，長期以來拆遷工作中房屋和土地用途的認(rèn)定，與能否順利達(dá)成拆遷協(xié)議有著十分直接的關(guān)系。為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益而改變了住宅用途，但在拆遷時得不到滿足，一些‘釘子戶’就是這樣產(chǎn)生的。”因此，必須對被征收房屋的“土地用途”認(rèn)定程序加以進(jìn)一步明確。

三、評價(jià)結(jié)論

篇10

一、房產(chǎn)概念

二、電話接聽

三、現(xiàn)場接待

四、市場調(diào)研

五、政策法規(guī)

六、客戶分析

七、合同培訓(xùn)

一、房產(chǎn)概念

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。

1、什么是商品房？商品房預(yù)售的條件？

商品房是指由具有開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的可以在房地產(chǎn)市場上買賣的房屋，主要包括三種類型：住宅，辦公用房，商業(yè)用房。

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃；

（4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》

2、商品房的價(jià)格是由哪些因素構(gòu)成？

商品房的價(jià)格主要由建造成本和利潤兩部分構(gòu)成。建造成本包括：取得土地費(fèi)用（征地費(fèi)或土地出讓金及拆遷安置費(fèi)等）、建筑安裝費(fèi)用（由建筑結(jié)構(gòu)、樓層、用才、裝修、勞務(wù)費(fèi)等因素）、專業(yè)費(fèi)用（咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用）、利息（地價(jià)款、建安費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息）、稅費(fèi)、營銷費(fèi)用等。

3、如何判斷房價(jià)是高還是低？

判斷一個城市的住房價(jià)格是高是低，一項(xiàng)主要的指標(biāo)是該城市住房的價(jià)格與居民家庭的年收入的比值。據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住房的價(jià)格相當(dāng)于居民家庭年收入的3—6倍時，這個城市的價(jià)格水平就比較合理。

4、選擇理性的住宅應(yīng)考慮的因素有哪些？

購買住宅一般有兩種目的：一種是自?。灰环N是投資；（1）位置（2）交通（3）戶型（4）房屋質(zhì)量（5）樓層和朝向（6）小區(qū)配套設(shè)施（7）環(huán)境質(zhì)量

5、住房的建筑質(zhì)量包括哪些內(nèi)容？

一般說住宅常見的重大質(zhì)量問題有：

（1）、滲、漏?？筛爬椤傲┮粷B”，指屋面漏水，水箱漏水，樓地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，衛(wèi)生間漏水和墻面滲水。

（2）、堵、泛?！岸隆本褪巧舷滤艿篮托l(wèi)生潔具堵塞?！胺骸本褪俏菝嫣鞙戏e水，陽臺和衛(wèi)生間地坪倒泛水，以及陽臺雨后積水，造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便，污水倒灌。

（3）、殼、裂?！皻ぁ敝笁γ妗⑵巾敺鬯雍蜆堑孛娴绕饸?。“裂”指墻面、地面和屋面等裂縫、開裂，最容易導(dǎo)致滲漏和面層脫落。

（4）、砂、滲?！吧啊敝笜堑孛嫫鹕埃弧皾B”指新住房的鋁合金門窗滲水、銹蝕。

（5）、粗、污?！按帧敝镐撃鹃T窗、木隔斷、木壁柜等制作和油漆粗糙；內(nèi)外墻面粉刷、平頂粉刷和地面粗糙；“污”指墻面、地面、門窗、上下水管道及衛(wèi)生潔具、電線及配件等沾滿泥漿和垃圾污染。

（6）、門窗開啟不靈活，關(guān)閉不密封。

（7）、電器安裝問題。

6、商品房的面積如何計(jì)算？

商品房是按建筑面積計(jì)算包括套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

套內(nèi)使用面積也稱實(shí)用面積或?qū)嵉媒ㄖ娣e；

套內(nèi)使用面積=居住面積+輔助面積

居住面積是指住宅各層平面中供住戶居住起居使用的凈面積之和；

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室等。

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接受機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等該建筑的專用設(shè)備用房。

建筑密度（覆蓋率）：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。

建筑容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。

綠地率：各類建筑基地內(nèi)綠地面積占基地總面積的比例。

建筑結(jié)構(gòu)的種類：a、磚木結(jié)構(gòu)，適用單層建筑；b、混合結(jié)構(gòu)，適用單層或多層建筑；c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，適用多層、高層、超高層建筑；d、鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)，適用超高層建筑；e、鋼結(jié)構(gòu)，適用重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑。

7、什么是個人住房擔(dān)保貸款？什么是個人住房按揭？

個人住房擔(dān)保貸款是指借款人以所購住房或者其他財(cái)產(chǎn)作為抵押，或由第三人為其提供還款擔(dān)保的貸款；

個人住房按揭是指購房人向房地產(chǎn)商先交部分樓款，其余部分以所購住房為抵押，并由房地產(chǎn)商提供擔(dān)保的貸款。

個人住房貸款流程：a、借款人和開發(fā)商準(zhǔn)備申請住房貸款材料

（1）借款人和配偶及參與還款直系親屬的身份證及復(fù)印件

（2）借款人和配偶及參與還款直系親屬的戶口簿及復(fù)印件

（3）借款人結(jié)婚證明或未婚證明

（4）商業(yè)性貸款：借款人家庭收入證明（若以上資產(chǎn)屬于借款人家庭成員共有，需有有關(guān)家庭成員共同還款承諾書）；公積金貸款：借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系親屬的單位和個人住房公積金帳號或職工住房公積金結(jié)存單，另需提供配偶及計(jì)算額度直系親屬同意使用其住房公積金的承諾書。

（5）銷售合同或預(yù)售合同原件；

（6）房價(jià)20%或以上預(yù)付款發(fā)票或收據(jù)原件及復(fù)印件；

（7）開發(fā)商需提供《商品房預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件；

（8）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書復(fù)印件；

（9）借款人填寫的購房借款申請書

（10）開設(shè)在貸款銀行的活期儲蓄存款帳戶及委托還貸協(xié)議

（11）借款人還應(yīng)準(zhǔn)備個人圖章

b、貸款銀行對借款人提供的材料和證明進(jìn)行審查：銀行審查借款人是否屬于貸款對象，是否符合貸款條件、有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實(shí)際貸款額度。

c、借款人與貸款銀行簽定合同：借款人、貸款銀行和售房單位（保證方）三方簽定個人住房借款合同；借款人、貸款銀行簽定住房抵押合同。

d、辦理借款合同、住房抵押合同公證和房屋保險(xiǎn)手續(xù)。一般情況下，公證費(fèi)由貸款銀行負(fù)擔(dān)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

e、到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押登記費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

f、房地產(chǎn)抵押登記部門出具抵押證明后，貸款銀行將貸款劃至開發(fā)商。

g、從貸款發(fā)生的次月起，借款人根據(jù)借款合同和住房抵押合同按月償還貸款本息

h、借款人還清貸款后，憑銀行出具的結(jié)清憑證領(lǐng)取住房抵押證明，到原房地產(chǎn)登記處辦理住房抵押注銷手續(xù)。

8、什么叫物業(yè)管理？物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，依照委托合同及國家有關(guān)的法律、法規(guī)、以社會化、專業(yè)化、經(jīng)營性方式對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務(wù)。

物業(yè)管理一般包括下列內(nèi)容：（1）物業(yè)檔案資料管理；（2）房屋維修與養(yǎng)護(hù)；

（3）配套設(shè)施、設(shè)備、場地的維護(hù)管理；（4）環(huán)境衛(wèi)生管理；（5）園林綠化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）車輛、交通管理；（9）提供便民有償服務(wù)；（10）開展社區(qū)文化活動

9、物業(yè)的保修責(zé)任該由誰負(fù)責(zé)？

物業(yè)的保修責(zé)任是由銷售該物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)管理公司等單位為保修單位。

根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。

國家建設(shè)部規(guī)定住宅質(zhì)量保修期：（1998年9月1日起實(shí)施）

（1）屋面防水3年；

（2）墻面、廚房、衛(wèi)生間地下、管道滲漏1年；

（3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

（4）地面空鼓開裂，大面積起砂1年；

（5）門窗翹裂，五金件損壞1年；

（6）管道堵塞2個月；

（7）供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

（8）衛(wèi)生潔具1個月；

（9）燈具電器開關(guān)6個月；

（10）地基基礎(chǔ)和立體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。

10、房產(chǎn)證該由誰辦理？

首先買房人是申辦法定義務(wù)人，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽定之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。如果房屋買受人與開發(fā)商（出賣人）在購房合同中明確約定由開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，則開發(fā)商負(fù)有代為申請辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，開發(fā)商不履行該項(xiàng)辦證義務(wù)時，依法承擔(dān)違約責(zé)任。

其次，開發(fā)商有協(xié)助的義務(wù)。

11、小孩能當(dāng)業(yè)主嗎？

依據(jù)有關(guān)規(guī)定，18周歲（包括18歲）以上且精神健康者，從法律角度上說是有完全民事行為能力的人，可以作為住房產(chǎn)權(quán)人。10周歲（含）以上的未成年人以及不滿10周歲的未成年人均不能成為產(chǎn)權(quán)人。

12、“空關(guān)房”也要收取物業(yè)費(fèi)嗎？

小區(qū)業(yè)主已辦妥驗(yàn)收接房手續(xù)，但尚未入住使用，或已入住但某一段時間外出，探親等，該物業(yè)無人使用，致使房屋空置，也要收取物業(yè)管理費(fèi)。

13、房屋質(zhì)量問題由誰負(fù)責(zé)？

在商品房交付使用后，購房者認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房；給購房人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。如經(jīng)核驗(yàn)后不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，但確實(shí)是質(zhì)量問題的，開發(fā)商應(yīng)積極進(jìn)行維修，確保人員安全，給購房人造成損失的（包括誤工費(fèi)），開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

14、商品房驗(yàn)收時開發(fā)商應(yīng)提供哪些證件？

《建設(shè)工程驗(yàn)收合格證》；《新建住宅交付使用許可證》；《大產(chǎn)證》；《新建住宅使用說明書》；《新建住宅質(zhì)量保證書》

15、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級表格

資質(zhì)等級

注冊資本

（萬元）

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間（年）

近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工

（萬平方米）

連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%

上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）

專業(yè)管理人員

其中

中級職稱以上

持有資格證書的專職會計(jì)人員

一級資質(zhì)

≥5000

≥5

≥30

5

≥15

≥40

≥20

≥4

二級資質(zhì)

≥2000

≥3

≥15

3

≥10

≥20

≥10

≥3

三級資質(zhì)

≥800

≥2

≥5

2

≥10

≥5

≥2

四級資質(zhì)

≥100

≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2

16、住房公積金？公積金的用處？公積金的提??？

住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶。用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。

職工提取住房公積金有兩類情況：（1）職工住房消費(fèi)提取a、職工購買、建造、翻建、大修自住住房時的提??；b、償還購房貸款本息時的提??；c、房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時的提取。房租超出家庭工資收入的比例由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會確定，目前一般為10%--15%。（2）職工喪失繳存條件的提?。毠づc單位建立勞動關(guān)系是繳存住房公積金的前提，當(dāng)繳存條件喪失時，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時注銷該職工住房公積金帳戶）：a、離、退休；b、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系；c、戶口遷出所在市、縣或者出境定居；d、職工死亡或者宣告死亡的。

職工提取時由單位審核、管理中心核準(zhǔn)，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

二、電話接聽

電話接聽的目的是什么？在電話里不能完成一項(xiàng)交易，至關(guān)重要之事不要在電話中要求答復(fù)，電話中只能完成預(yù)先約定比如時間、地點(diǎn)、數(shù)量。

所以，電話接聽最大的目的就是吸引客戶到現(xiàn)場來。

首先，你應(yīng)該面帶微笑，控制自己的情緒，使自己的聲音聽起來充滿自信。

其次，你要善于提問題而不是使你的提問聽起來象審問（巧妙的詢問出對方的姓名和聯(lián)系方式）。

最后，你要與對方約定一個時間請他來現(xiàn)場詳談。整個電話接聽過程不超過3分鐘,約對方來現(xiàn)場的時間可以給他（她）一個選擇“您是明天上午來還是下午呢”盡量不要給他（她）兩天的時間也就是說“你是明天還是后天呢”如果這樣問，客戶大多會說后天，甚為不妥。

例如：鈴聲響起三下，接電話，面帶微笑說：“你好，這里是××××?！?/p>

三、現(xiàn)場接待

1、銷售人員應(yīng)具備的素質(zhì)

（1）銷售人員在工作中要保持強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感

銷售員應(yīng)該自覺認(rèn)識到自己所從事的銷售工作的重要意義----銷售工作是公司產(chǎn)品開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最重要的環(huán)節(jié)，還要認(rèn)識到無論是自身工作的數(shù)量還是質(zhì)量都會影響到公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否。因此，每一位銷售人員都應(yīng)該具備獻(xiàn)身精神和吃苦耐勞精神，在工作中盡心盡責(zé)，卓有成效的完成自己承擔(dān)的銷售任務(wù)。

（2）銷售人員必須終于公司利益

忠誠，對銷售人員而言是最起碼，也是最重要的職業(yè)道德要求。在銷售過程中，無論發(fā)生怎樣的情況，銷售人員都應(yīng)該站在公司的立場上，堅(jiān)決維護(hù)公司的根本利益，堅(jiān)持原則，決不利用職務(wù)之便謀取私利，忠誠的為實(shí)現(xiàn)公司的銷售目標(biāo)而努力工作。

（3）銷售人員應(yīng)該有正直的品行

這是銷售人員應(yīng)具有的一種公正坦率的道德品質(zhì)，表現(xiàn)為性格的剛直、作風(fēng)的正派和品德的公正無私。在樓盤的銷售過程中，銷售人員要與眾多的客戶打交道，言行稍有不端，不僅有損于客戶的利益，更會損害公司的形象，使銷售工作難以順利進(jìn)行。要形成健康、良好的銷售氛圍，我們要求每一位銷售人員都應(yīng)堅(jiān)定公司利益至上的立場，實(shí)事求是，同時也要對客戶講信譽(yù)。

（4）銷售人員在工作中應(yīng)保持熱情的態(tài)度

銷售人員在接待客戶工作中，必須有熱情的態(tài)度，對客戶不僅要真誠還要有禮貌。從某種程度上講，銷售人員是代表公司在與客戶進(jìn)行接觸、洽談，是公司對外的一個窗口所在，因此，銷售人員的態(tài)度熱情與否將直接影響到客戶對公司的看法，是銷售工作能否順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。當(dāng)然，銷售人員的熱情也應(yīng)有禮有節(jié)，決不能為了銷售成功而糾纏客戶，使客戶產(chǎn)生反感。

（5）銷售人員應(yīng)注重儀表

儀表包括人的儀容、姿態(tài)、舉止和風(fēng)度，這是反映一個人內(nèi)在美的外部形象。端莊的儀表，既是對他人的尊重，也是自重自愛的一種表現(xiàn)。作為在銷售第一線與客戶進(jìn)行最直接接觸的銷售人員，其儀表不僅體現(xiàn)了自身的素養(yǎng)，也直接反映著公司的整體形象。因此，每一位銷售人員應(yīng)該做到衣冠整潔，舉止大方、言談適度、講究禮儀，一言一行都要表現(xiàn)出積極、認(rèn)真、向上的精神風(fēng)貌。

（6）豁達(dá)寬和的性格

在銷售過程中，銷售人員要面對形形的客戶，要做好工作，就必須具有十分的耐心。十分的耐心，不僅指銷售人員在說服、引導(dǎo)客戶時要有耐心，而且在面對客戶的不同意見或是刁難時也要有耐心。銷售人員對樓盤的介紹應(yīng)細(xì)致，面對客戶的疑問要認(rèn)真傾聽、耐心解答，絕對不能以厭煩或思想不專注的態(tài)度對待客戶。尤其在與客戶的觀點(diǎn)產(chǎn)生較大矛盾時，銷售人員應(yīng)該始終保持清醒的頭腦，采用靈活的態(tài)度來化解沖突，而不是得禮不饒人，更不能與客戶發(fā)生爭吵。

2、銷售人員應(yīng)具備的技巧

要購買房屋這樣相對價(jià)值巨大的商品，購房者的購買動機(jī)是復(fù)雜微妙的，而動機(jī)的矛盾與變化是購房者心理活動的一種表現(xiàn)，不僅具有隱秘性，而且具有可誘導(dǎo)性。銷售人員的工作就是要利用各種方法有效的誘導(dǎo)購房者的購買動機(jī)，使購房者的心理趨向轉(zhuǎn)向?qū)︿N售有利的方向。這些誘導(dǎo)方法主要有：證明性誘導(dǎo)、說服性誘導(dǎo)和情感性誘導(dǎo)。

在實(shí)際銷售工作中，我們采取的方法主要是說服性誘導(dǎo)。這種方法主要是通過銷售人員當(dāng)面向購房者介紹商品房的各種情況，同時運(yùn)用語言的藝術(shù)、對購房者心理的把握和說服技巧，讓他們做出購買決策。

這種方法要求銷售人員具有豐富的專業(yè)知識，善于洞察購房者的心理，并具有較好的語言藝術(shù)。在銷售過程中，銷售人員決不能強(qiáng)求客戶購買，以免使其產(chǎn)生疑慮和逆反心理。必須具備以下知識：

a、知識充分掌握所售樓盤的所有情況。包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、套型、建筑面積、裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理狀況、周邊設(shè)施等實(shí)際情況

具有較全面的房地產(chǎn)專業(yè)知識。在購房者眼里，銷售人員應(yīng)該是“房地產(chǎn)業(yè)的行家里手”的形象，這是因?yàn)?，購房者對銷售人員、公司乃至整個樓盤的信任與信賴感很大程度上來自于銷售人員面對購房者的那一份自信與對答如流。銷售人員除了能細(xì)致、周到的介紹所售項(xiàng)目的各種情況外，還要能詳細(xì)、準(zhǔn)確的回答購房者提出的各種各樣有關(guān)房地產(chǎn)方面的問題。

掌握一些心理學(xué)和社會學(xué)的基本知識。銷售人員應(yīng)學(xué)會通過觀察來大致了解客戶的文化水平、社會地位、家庭背景、收入狀況等情況，靈活的根據(jù)不同客戶的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的銷售辦法。

及時了解、掌握國家和地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策、法規(guī)和辦法以及房地產(chǎn)金融信息，尤其是一些優(yōu)惠政策。

及時了解其他相近、相關(guān)樓盤的基本情況。

b、銷售技巧善于接受、運(yùn)用體態(tài)語言。銷售人員可以通過表情、目光、手勢、姿態(tài)等表達(dá)自己的態(tài)度，但千萬不能在不經(jīng)意之中流露出厭煩、冷漠、急切等神態(tài)，導(dǎo)致客戶的反感。

善于微笑。微笑對銷售人員而言有著極其重要的作用。贊同時微笑，可使對方感到你的真誠；拒絕時微笑，可使對方體諒你的處境；太談判陷于僵局時微笑，可以化解尷尬，而最主要的是，微笑可以拉近銷售人員和客戶彼此之間的距離，是銷售工作順利進(jìn)行的劑。在任何時候，銷售人員都應(yīng)該注意保持微笑。

善于聆聽。人人都喜歡別人認(rèn)真傾聽自己說話，購房者則更需要銷售人員能夠了解自己的需要和問題，這時候，銷售人員應(yīng)積極傾聽，不輕易打斷和辯駁對方的意見，在非原則的問題上，必要時要迎合購房者的心理，，咄咄逼人的據(jù)理力爭會影響到雙方的交流和購房者的情緒。

熟記客戶的名字。對于第二次來訪的客戶，銷售人員應(yīng)該能夠馬上叫出對方的名字，使客戶感覺自己非常重要，對銷售人員產(chǎn)生好感，從而增強(qiáng)購買欲望。因此，銷售人員應(yīng)該做到非常熟悉自己的來訪或來電的客戶，這也是一項(xiàng)基本的業(yè)務(wù)能力。

與客戶保持一定的業(yè)務(wù)聯(lián)系。銷售人員在與客戶接觸、交往時，要收集好客戶的聯(lián)絡(luò)資料，有緊有松的與客戶進(jìn)行聯(lián)系，尤其在樓盤較大，分多期建造，銷售時，更應(yīng)整理好這些資料，挖掘長期的和潛在的客戶。

注意日常交往中的禮節(jié)。銷售人員應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

交談的禮節(jié)，與客戶交談時，銷售人員應(yīng)做到彬彬有禮、表情自然、語言親切、表達(dá)得體。交談時應(yīng)保持一定的空間距離，以免聲音過大防礙別人，同時又不可顯得過分親昵。交談中坐姿端正，不可用手指對人指指點(diǎn)點(diǎn)，更不要在公共場合拉拉扯扯，打打鬧鬧。聆聽時，目光應(yīng)有禮貌的注視對方，并適時點(diǎn)頭，表示對客戶的尊重。要能夠說標(biāo)準(zhǔn)的普通話。

握手的禮節(jié)，握手是時需用右手，目光注視對方，切忌心不在焉，東張西望或用力過度。男女握手時，男性往往只握一下女性手指部分即可，時間不宜過長。

遞交名片，遞交名片最好用雙手，名片的正面應(yīng)向著對方；接到對方名片時應(yīng)點(diǎn)頭致謝，認(rèn)真看一便，以示敬重。

3、現(xiàn)場接待流程

迎客遞送樓書領(lǐng)客戶到模型處洽談區(qū)現(xiàn)場（工地）洽談區(qū)送客整理資料

四、市場調(diào)研

概念

如果把各種房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容詳細(xì)羅列出來，可以分成三種情況：

1、宏觀環(huán)境調(diào)查，主要指一個國家政治、經(jīng)濟(jì)的形式分析

2、中觀環(huán)境調(diào)查，主要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的城市建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)的總供應(yīng)量與總需求量等情況

3、微觀環(huán)境調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目附近區(qū)域競爭樓盤及消費(fèi)者需求趨向分析。

我們所要談的是微觀環(huán)境調(diào)查，它是了解整個房地產(chǎn)行業(yè)市場的一種常見手段。

一、區(qū)域性市場

目的：a、鍛煉銷售人員的吃苦耐勞精神。

b、市場接觸各種不同的銷售理念、銷售方案。

要求：了解區(qū)域情況，區(qū)域內(nèi)配套及有代表性個案，總結(jié)該區(qū)域房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)

二、個案市調(diào)

目的：a、了解競爭個案的詳細(xì)情況。

b、通過市調(diào)對本案銷售策略進(jìn)行總結(jié)調(diào)整。

要求：詳細(xì)了解周邊個案的開發(fā)商、商的房價(jià)、房型、付款方式、折扣、主力面積、個案規(guī)劃、個案配套、個案交通、個案銷售情況，總結(jié)每個個案優(yōu)缺點(diǎn)，做到知己知彼，為今后本案銷售工作打下基礎(chǔ)。通過開案前建立本案銷售價(jià)格、銷售策略，通過暗中市調(diào)不斷調(diào)整，力求第一時間做出調(diào)整。

如何做市場調(diào)查

市調(diào)前的準(zhǔn)備工作

1、心理準(zhǔn)備

有信心，有耐心，不灰心是市調(diào)的三心，唯有先做好心理準(zhǔn)備，才不易中途而廢。

2、行程安排

凡是人皆有惰性，加之在市調(diào)中時常會受到打擊和挫折，因此很容易會就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，盡量強(qiáng)迫自己走完全程。

市調(diào)的方式

1、自購房屋或家人買房的身份進(jìn)行市調(diào)

此法適用于一些低價(jià)位的居住房。

2、為公司老總或海外朋友看房的身份進(jìn)行市調(diào)

此法適用于一些高價(jià)位樓盤居住

3、以中介的身份進(jìn)行市調(diào)

此法可用于一些別墅、辦公樓的個案，一般他們比較歡迎中介商的介入。

市調(diào)要了解些什么

不論用何種方法去市調(diào)，目的都是要了解他們的信息，所以有一些問題一定要問，價(jià)格、規(guī)劃、有幾種房型面積如何、樓盤性質(zhì)怎樣、高幾層、占地多少、總戶數(shù)多少、付款方式有幾種、銷售情況如何等。但為了得到這些答案千萬不能操之過急，要有耐心，有技巧，不要使對方起疑心。

一般銷售員不會把真實(shí)的情況全盤托出，所以要學(xué)會分析情況，不要不負(fù)責(zé)任的別人說什么就是什么。可以從下列方面著手，第一：可以到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心直接查閱該樓盤的登記情況，從這里得到的數(shù)據(jù)是非常精確的；第二：可以從他的廣告投放量及宣傳媒體入手。（廣告投放量大，周期短，媒體選擇銷量大的報(bào)紙或在電視上播放那該樓盤的業(yè)績都不俗）跟蹤收集所調(diào)研的廣告資料，還可以對該樓盤的賣點(diǎn)，所推的主力房型有一定的了解。

五、政策法規(guī)

開發(fā)商出售商品房應(yīng)具備哪些證件？

（1）《開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照》；（2）《國有土地使用證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（5）《建設(shè)工程開工許可證》；（6）《商品房銷售許可證》；

個人購房所負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)開支

預(yù)售合同登記備案費(fèi)：100元/rmb；

出（預(yù)）售合同交易手續(xù)費(fèi)：0.08%（房屋成交價(jià)格）；

契稅：1.5%（房屋成交價(jià)格）；

印花稅：0.03%（房屋成交價(jià)格）；

權(quán)證抵押登記費(fèi)：a、組合貸款200元/rmb；

b、純按揭0.1%（房屋成交價(jià)格）；

房屋保險(xiǎn)費(fèi)：房屋成交價(jià)格×貸款年限×保險(xiǎn)費(fèi)率；

權(quán)證登記費(fèi)：100元/rmb；

物業(yè)管理費(fèi)；物業(yè)維修基金（一次性支付）；

關(guān)于商品房面積的處理方法：

開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

六、客戶分析

客戶是多種多樣的，但經(jīng)過分析后大致可以分成12種類型

1、從容不迫型

這種購房者嚴(yán)肅冷靜，遇事沉著，不易為外界事物和廣告宣傳所影響，他們對銷售員的建議認(rèn)真聆聽，有時還會提出問題和自己的看法，但不會輕易買房。應(yīng)對方法，從產(chǎn)品的特點(diǎn)入手，一層層推進(jìn)，多方分析，比較，舉證，提示讓他們明白了解該項(xiàng)目的利益所在，獲得對方理性的支持。

2、優(yōu)柔寡斷型

他們表現(xiàn)出對項(xiàng)目猶豫不決，想買可是又拿不定注意，對項(xiàng)目與其他樓盤反復(fù)比較，他們外表溫和，內(nèi)心舉棋不定。應(yīng)對方法，千萬不要受他們的影響，在交談中不要急于求成，要通過交談得出他們的疑慮問題，針對這些問題給他們明確的答案。等到對方顯現(xiàn)出購買欲望，直接采取行動。

3、自我吹噓型

他們喜歡自我夸張，虛榮心強(qiáng)，總在別人面前炫耀自己見多識廣，認(rèn)識你們的老總等等。應(yīng)對方法，適當(dāng)運(yùn)用請求的語氣，最好做一個“忠實(shí)的聽眾”滿足他們的虛榮心，適當(dāng)贊美他們，然后切入銷售話題，告訴他們這個項(xiàng)目有哪些人物買于此處，你購買后可以與他們?yōu)猷?，基于自己的虛榮心理，一般會滿足銷售人員的請求。

4、豪爽干脆型

他們多半樂觀開朗，不喜歡婆婆媽媽，不拖泥帶水，決斷力強(qiáng)，辦事干凈利落，但缺乏耐心，容易感情用事。應(yīng)對方法，介紹項(xiàng)目時，不要繁復(fù)冗長，要抓住重點(diǎn)提出你的銷售建議，定購時要掌握火候。

5、喋喋不休型

他們喜歡憑自己的經(jīng)驗(yàn)和主觀意志判斷事物，不易接受他人尤其是銷售人員的觀點(diǎn)，喜歡和你閑聊。應(yīng)對方法，銷售員一定要有足夠的耐心和控場能力，不能順著他們的話題聊下去，要利用他的話題導(dǎo)入正題，及時定購。

6、沉默寡言型

這類客戶老成持重，穩(wěn)健不迫，雖然聽銷售員介紹，但反應(yīng)冷淡，別人不知道他們的真實(shí)想法。和第一種類型有相似之處。應(yīng)對方法，銷售人員只要講清楚項(xiàng)目的利益所在并提供實(shí)證，可以給他們時間，供他們自己思考，銷售員一定表現(xiàn)出誠實(shí)和穩(wěn)重，注意自己的態(tài)度、方式、表情力求給他們留下好印象。

7、吹毛求疵型

這類客戶懷疑心理重，不容易相信別人尤其是銷售人員，片面認(rèn)為銷售員只會夸張的介紹項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)而忽略缺點(diǎn)，介紹給他們的房子也許是平時賣不出去的。所以會一味的與銷售員唱反調(diào)，和你抬杠。應(yīng)對方法，滿足他們的懷疑心理，請他們發(fā)表自己的看法，任他們批評指教，你要在旁邊做出虛心傾聽的樣子，在適當(dāng)時機(jī)切入話題（例如他們也不否認(rèn)該項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)時可以順著這個話題進(jìn)入你要談的事情）

8、虛情假意型

他們表面上十分和藹可親，實(shí)際對購房缺少誠意，對銷售員所說的話不是特別相信，他們會要求打折或是其他優(yōu)惠措施來定購房屋，但若真的給他們要求的折扣時，他們又會以價(jià)格可以更低來要求再次降價(jià)。應(yīng)對方法，第一次要求打折時就不要答應(yīng)他，做出很困難的樣子給他們的印象是，該項(xiàng)目是沒有多少價(jià)格水分的，打折是不容易的，再列舉出實(shí)證給他看，不要因?yàn)橐稽c(diǎn)價(jià)格而失去這次機(jī)會。

9、冷淡傲慢型

這類客戶多半高傲自恃，不通情達(dá)理，愛輕視別人，常常是一副高高在上的樣子，不容易接受別人的建議。不過一旦建立業(yè)務(wù)關(guān)系后，會比較忠心，會介紹客戶來購買項(xiàng)目。應(yīng)對方法，需要花費(fèi)大量時間進(jìn)行跟蹤，對于此類客戶難度較大，需要花心思去了解他們對該項(xiàng)目的想法，可以在適當(dāng)?shù)臅r候運(yùn)用激將法（切記莫用過頭掌握分寸）。

10、情感沖動型

這類客戶或多或少有一些神經(jīng)質(zhì)，對變化敏感，容易偏激，即便馬上要簽約了，也可能變卦，經(jīng)常自己剛才說過的話，這類客戶女性占大多數(shù)。應(yīng)對方法，采取果斷的措施，提供有力的說服證據(jù)，強(qiáng)調(diào)好處，利益，要不斷敦促對方盡快成交，切記此類客戶不可拖延時間。

11、心懷怨恨型

這類客戶一般很難成交，因?yàn)樗麄儗θ魏问挛锒疾槐Ш酶?，都有抵觸的情緒，會對你發(fā)很多牢騷，使你的介紹都無法完成，好象他們此行的目的不是在買房而是來抱怨的。應(yīng)對方法，采用同情的表情，適當(dāng)寬慰他們，使他們感覺得到理解，然后在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)談?wù)擁?xiàng)目中可以吸引他們注意力的地方，以求成交。

12、圓滑難纏型

這類客戶表面隨和，好象已經(jīng)被銷售員的說辭打動，其實(shí)內(nèi)心頑固不會輕易下定。他們拿走所有的銷售資料后，卻聲稱還要再去看其他的樓盤，其實(shí)他們的真實(shí)想法是看銷售員的反應(yīng)，是否會拋出價(jià)格優(yōu)惠的措施留住他們。應(yīng)對方法，可以適當(dāng)營造緊張的氣氛，告之對方房子快沒有了，而如今這樣的樓盤在別地已不多見，（一定要拿出實(shí)例，否則對方不會相信的）可以請他們?nèi)e的樓盤看看，在做決定，給他們的感覺就是他們不買會后悔的。