導(dǎo)語：商業(yè)銀行住房貸款風險防范論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、商業(yè)銀行在個人住房貸款中的主要風險

在個人住房貸款的貸款銀行、開發(fā)商、借款人中的任何一個環(huán)節(jié)，發(fā)生違約情況，都可能導(dǎo)致銀行風險，危及銀行信貸資產(chǎn)安全，損害銀行合法權(quán)益。因此，在個人住房貸款中銀行風險無時不在，并且其來源多元化，表現(xiàn)形式多樣化。概括起來銀行在個人住房貸款中主要存在以下風險：

1.來源于開發(fā)商的風險

（1）開發(fā)商的欺詐行為。開發(fā)商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產(chǎn)生的概率較大。

（2）開發(fā)商由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。

（3）由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行貸款協(xié)議。

（4）開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因，導(dǎo)致銀行風險等。

2.來源于購房人的風險

（1）購房人經(jīng)濟狀況嚴重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)履行貸款合同。

（2）購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。

（3）購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。

3.來源于銀行自身的風險

（1）銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購房人還貸能力時因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資源共享資質(zhì)欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。

（2）銀行在訂立合同時因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此，簽章問題顯得異常重要），從而危及銀行權(quán)益。

4.來源于其它因素的風險

在住房貸款合同履行期限內(nèi)，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖然會給購房人一定補償金，但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災(zāi)等難以預(yù)料的自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無恢復(fù)原狀之可能或必要時，雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產(chǎn)或無力支付保險賠償金從而使銀行權(quán)益受到損害。

二、風險防范的措施建議

1.建立住房貸款風險轉(zhuǎn)移機制

保險融資與住房貸款融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購房人的人身財產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風險的防范，這些需求均可以通過保險業(yè)的介入得行以妥善解決，使保險與貸款各方利益得到最佳組合。銀行風險轉(zhuǎn)移機制可通過以下三個方面得以建立。

（1）購房人所購房屋的財產(chǎn)保險。此處值得注意的是在實際操作中，絕大多數(shù)保險合同中都有明確寫著“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行為被保險人或第一受益人”，筆者認為由于銀行對抵押房產(chǎn)并不擁有所有權(quán)，這種做法違反《保險法》的規(guī)定，該保險法律關(guān)系是無效的。對此，建議在保險合同中可以明確約定“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優(yōu)先受償”。

（2）購房人的人壽保險，荷蘭國際集團（ING）提出了一個被認為適用中國情況的建議“模式”，筆者認為“ING模式”為我國住房貸款風險防范提供了一個嶄新的思路。“ING模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合，它要求購房人購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保，購房人只需支付全部房價15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金足以清償貸款本金，經(jīng)濟負擔大為減輕；另一方面又可確保銀行債權(quán)不會因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回的風險?！癐NG模式”為購房人帶來許多便利，也為保險公司帶來新型客戶群體，拓展市場業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時也給開發(fā)商帶來新的生機，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風險防范機制。

（3）開發(fā)商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業(yè)務(wù)，其核心是當開發(fā)商和購房人因某種原因（保險責任范圍）導(dǎo)致其履約能力下降時，由保險公司支付賠償金，從而避免了因開發(fā)商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。

2.實行制度創(chuàng)新，加強制度建設(shè)，提高商業(yè)銀行信貸管理水平和防范風險能力

法律是一種最具穩(wěn)定性和最強約束力的制度。制度建設(shè)對于發(fā)展經(jīng)濟的作用已為大多數(shù)的經(jīng)濟學家和法學家所認同。在制度建設(shè)中，制度創(chuàng)新更是重中之重。制度創(chuàng)新這個概念，在經(jīng)濟學里的含義是指能使創(chuàng)新者獲得追加利益的現(xiàn)存制度的變革，它與技術(shù)創(chuàng)新有某種相似性，制度創(chuàng)新往往是采用某種組織形式或者經(jīng)營管理形式方面的一種新發(fā)明的結(jié)果。從觀念上講，制度創(chuàng)新就是解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結(jié)果，因此對于創(chuàng)新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產(chǎn)生預(yù)期的純收益是這兩種勇氣相結(jié)合的結(jié)果。目前，我國有很多銀行經(jīng)營者已經(jīng)意識到了制度創(chuàng)新對于改進管理制度，提高經(jīng)濟效益的巨大作用并進行了許多成功的嘗試，但是，還遠遠不能適應(yīng)我國經(jīng)濟和金融形勢發(fā)展的需要。實踐證明我國銀行在原有計劃體制下建立起來的內(nèi)部經(jīng)營機制包括信貸管理機制已經(jīng)不能適應(yīng)市場機制的需要，需要通過制度創(chuàng)新，拋棄原有的舊制度、舊機制，建立新制度、新機制，同時吸收原有機制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業(yè)銀行新的適應(yīng)市場機制需要的靈活高效的內(nèi)部經(jīng)營機制和信貸管理機制，使商業(yè)銀行獲得新的生命力，真正按照企業(yè)化的要求經(jīng)營，去追求和實現(xiàn)利潤最大化，最終做到防范金融風險，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。

3.提高認識，強化管理，建立一套權(quán)責分明，平衡制約，動作有序的內(nèi)控機制，以防范住房貸款風險

在建立內(nèi)控機制上，關(guān)鍵是嚴格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度在強化一級法人制度的同時，要嚴格對下屬分支機構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對信貸資產(chǎn)管理薄弱，違規(guī)違紀，經(jīng)營效益低的高風險機構(gòu)，上級銀行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它內(nèi)部管理制度，實現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度，減少內(nèi)控環(huán)節(jié)，改善內(nèi)控機制的動作質(zhì)量，達到防范和化解風險（包括住房按揭風險）的目的。4.加強風險管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，落實風險防范責任

貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調(diào)查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對擔保單位的資信情況進行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強對借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動機的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發(fā)商的工程進度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實地調(diào)查、嚴格監(jiān)督其信貸資金的運用。三是認真落實貸款調(diào)查、貸款發(fā)放、貸后管理中相關(guān)人員的責任，以嚴格的責任追究制確保貸款經(jīng)辦人員盡職盡責。

5.加強貸后管理，做好風險預(yù)測

對借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測償還風險的重要內(nèi)容。一是要及時發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時掌握開發(fā)公司的工程進度、資金運用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。

6.加強對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

房地產(chǎn)業(yè)屬于高風險行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)隱含較大的風險。因此，銀監(jiān)部門必須加強對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對待。一是定期和不定期地對銀行住房貸款業(yè)務(wù)進行現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。檢點應(yīng)放在房地產(chǎn)項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付比例、個人商業(yè)用房貸款是否嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、是否以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問題要及時督促商業(yè)銀行整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風險。二是建立房地產(chǎn)信貸風險監(jiān)測報告制度，定期向各家商業(yè)銀行通報有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購房者鉆銀行的空子。三是嚴肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發(fā)商或個人賄賂、幫助開發(fā)商和個人騙取貸款的銀行內(nèi)部責任人，一經(jīng)查出，嚴懲不待。造成嚴重經(jīng)濟損失的，應(yīng)追究其刑事責任。

［摘要］隨著我國住房分配制度貨幣化改革步伐的加快，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，成為商業(yè)銀行主要的貸款種類之一。個人住房貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業(yè)務(wù)的重要組成部分。然而隨著個人住房貸款中出現(xiàn)的問題說明個人住房貸款同樣存在不確定風險。因此探討和建立一套行之有效的個人住房貸款風險防范機制十分必要。

［關(guān)鍵詞］商業(yè)銀行住房貸款風險防范