導(dǎo)語：房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的理論研究

(一)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的概念

國內(nèi)外許多學(xué)者都做過如何界定房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵及外延方面的探討和研究。目前廣為認(rèn)可的說法是,廣義的房地產(chǎn)金融是指所有與住房的開發(fā)、建設(shè)、交易、消費和經(jīng)營等經(jīng)濟(jì)活動有關(guān)的資金融通活動。狹義的房地產(chǎn)金融是指與居民或消費性的非營利住房機(jī)構(gòu)的住房開發(fā)、建設(shè)、交易、消費和經(jīng)營等經(jīng)濟(jì)活動有關(guān)的資金融通活動。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指在房地產(chǎn)資金融通過程中,由于無法確定的各種現(xiàn)實因素,使以銀行為代表金融機(jī)構(gòu)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差,從而具有受到損失的可能性。

(二)國內(nèi)外研究綜述

國外理論實證方面,AllenandGale(1998)提出基于信貸擴(kuò)張的資產(chǎn)價格模型。在該理論中,銀行貸款是形成資產(chǎn)泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一個使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)周期聯(lián)系起來的傳播機(jī)制,并強(qiáng)調(diào)在監(jiān)管薄弱和外資流入的情況下,該機(jī)制的作用可能放大。Hofmann(2003)對20個主要工業(yè)化國家的房地產(chǎn)價格與GDP、利率和貸款量的關(guān)系進(jìn)行了研究,指出房地產(chǎn)價格周期的變化在長期中會導(dǎo)致銀行信貸周期的變化。DavisandHaibinZhu(2004)選用17個國家的樣本數(shù)據(jù),對商用房地產(chǎn)價格和銀行貸款之間的關(guān)系進(jìn)行了實證分析,得出房地產(chǎn)價格的上漲會導(dǎo)致銀行信貸擴(kuò)張的結(jié)論。國內(nèi)理論實證方面,袁志剛、樊瀟彥(2003)分析了房地產(chǎn)均衡價格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的條件以及泡沫破滅的臨界條件,認(rèn)為高按揭貸款的比例是產(chǎn)生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)構(gòu)建了房地產(chǎn)市場與銀行信貸市場的一般均衡模型,通過對均衡解進(jìn)行比較靜態(tài)分析,得出房地產(chǎn)價格與銀行信貸二者之間存在正反饋的作用機(jī)制。易憲容(2005)認(rèn)為中國目前出現(xiàn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫,并且指出我國的房地產(chǎn)市場是完全建立在銀行信貸支持基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場。石長麗(2006)對房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫進(jìn)行了實證分析,結(jié)果表明商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)泡沫兩者存在很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接影響。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險狀況分析

(一)商品房價格大幅攀升

我國商品房銷售面積不斷增加,到2012年我國商品房銷售面積達(dá)到111303.65萬平方米,其原因主要是由于宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇。房地產(chǎn)年銷售總額也隨之大幅上漲,比2003年房地產(chǎn)銷售總額7955.66億元,增長了8倍多,上升到64455.79億元。其中,住宅銷售總額在房地產(chǎn)銷售總額中所占比重持續(xù)占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民對住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢。

(二)融資渠道單一,風(fēng)險相對集中

在經(jīng)歷了20多年的發(fā)展以后,目前中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源也有多種渠道,但還是以銀行貸款作為主要形式,其他的融資形式提供的資金比例很少,只能滿足于少部分大企業(yè)的需求。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),而在中國,由于中國的國情大部分的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,資源比較分散,不能形成規(guī)模效益。。據(jù)資料統(tǒng)計,目前中國擁有80000家房地產(chǎn)企業(yè),而其平均自有資本僅17949力元,企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以完成一般的項日開發(fā)。在中國目前的房地產(chǎn)市場中,各個環(huán)節(jié)中都離不開商業(yè)銀行的支持和參與,商業(yè)銀行在承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)幾乎全部環(huán)節(jié)的風(fēng)險后,又缺乏有效的風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段和分散機(jī)制,造成商業(yè)銀行集經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險和流動性風(fēng)險于一身。

(三)金融市場競爭無序,信用風(fēng)險增加

就商業(yè)銀行本身而言,部分商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為也存在不理性和不規(guī)范問題。商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)中,由于房地產(chǎn)信貸的規(guī)模較大,收益率較高,加之其抵押品相對優(yōu)質(zhì),大多數(shù)商業(yè)銀行都會努力開發(fā)與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸業(yè)務(wù),在經(jīng)營業(yè)務(wù)時優(yōu)先做有關(guān)房地產(chǎn)貸款甚至出現(xiàn)放松信貸條件的傾向。為了應(yīng)對相對激烈的金融競爭環(huán)境,在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中,有的商業(yè)銀行為了業(yè)務(wù)量故意降低資信門坎,簡化手續(xù)等。再如,對于有政府擔(dān)保一些項目部分商業(yè)銀行在處理的過程中盲目樂觀,忽視了這些項目所具有的風(fēng)險性。此外,為了爭奪在市場中的份額,銀行在個貸業(yè)務(wù)方面紛紛推出刺激消費的新品種,這些住房抵押產(chǎn)品實際上也隱藏了一定風(fēng)險。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的實證研究

1、指標(biāo)選取與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。本文選取商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良貸款率(NPL)作為商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的衡量指標(biāo)。不良貸款率指金融機(jī)構(gòu)不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在貸款風(fēng)險五級分類中次級、可疑和損失三類之和。金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)安全狀況的重要指標(biāo)之一就是不良貸款率的高低,不良貸款率低,說明金融機(jī)構(gòu)收回貸款的風(fēng)險小,反之則風(fēng)險大。其計算公式為:房地產(chǎn)不良貸款率=(房地產(chǎn)次級、可疑類、損失類貸款總和)/貸款總量。宏觀經(jīng)濟(jì)周期,房地產(chǎn)市場價格變化,房地產(chǎn)信貸政策變化等因素均會對房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生影響。本文將選取國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP),貨幣供應(yīng)量(M2),房地產(chǎn)價格指數(shù)(P)三個相關(guān)指標(biāo)作為自變量?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性,本文選擇全國2003年到2012年共10年各項指標(biāo)的數(shù)據(jù)。2、數(shù)據(jù)處理。為了使數(shù)據(jù)具有持續(xù)可比性,對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理,商品房銷售價格(P)、國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)和貨幣供應(yīng)量(M2)均以2003年的數(shù)據(jù)為基數(shù),記作100,處理后的數(shù)據(jù)整理如表1:實證檢驗結(jié)果用Eviews8.0軟件對因變量指標(biāo)與3個自變量指標(biāo)進(jìn)行多元回歸分析,以求出因變量與自變量的回歸方程,掌握變量之間的函數(shù)關(guān)系,結(jié)果如表2:由上表可以看出,不良貸款率與GDP指數(shù)、貨幣供應(yīng)量指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)3個指標(biāo)相關(guān)性較高,其判別P值分別為0.0202、0.0034、0.0093,均小于顯著性指標(biāo)0.050,所以可以認(rèn)為因變量與自變量之間存在線性關(guān)系。判定系數(shù)R2為0.95,說明模型擬合效果較好。采用最小二乘法來計量不良貸款率與GDP,房地產(chǎn)價格,貨幣供應(yīng)量三者之間的關(guān)系,得出如下線性回歸方程:由上述回歸方程可以看出,貨幣供應(yīng)量指數(shù)(M2)、GDP指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)(P)對對房地產(chǎn)不良貸款率的影響較均為顯著。房地產(chǎn)不良貸款率和GDP指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)的關(guān)系是負(fù)相關(guān)性的,房地產(chǎn)不良貸款率和貨幣工供應(yīng)量指數(shù)具有正相關(guān)性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險的高低與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈反向關(guān)系。房地產(chǎn)金融風(fēng)險的高低與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈反向變化。

四、防范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險的對策

(一)穩(wěn)妥推行住房抵押貸款證券化

抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險,提高資產(chǎn)的流動性,解決銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長期資產(chǎn)”的流動性難題,與此同時抵押貸款證券化也對刺激抵押貸款一級市場有積極的促進(jìn)作用。首先,要培育抵押貸款證券化市場。發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場。因此,要制定相關(guān)的法律法規(guī),深化金融體制改革。其次,建立完善的抵押市場擔(dān)保體系。開展住房抵押貸款證券化必須先解決好抵押證券的安全性和清償能力兩個方面的問題,因此必須穩(wěn)妥推行住房抵押貸款證券化,設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)。最后,探索新的住房抵押貸款的證券化途徑。途徑的創(chuàng)新關(guān)系到住房抵押貸款證券化的可持續(xù)發(fā)展,是防范流動性風(fēng)險的長久之計。

(二)發(fā)展房地產(chǎn)信托,完善房地產(chǎn)金融工具體系

信托具有獨特的制度設(shè)計功能,能夠起到避稅、財產(chǎn)隔離的功能,而且其所具有的創(chuàng)新性、靈活性、收益性三大特點,使信托的應(yīng)用范圍廣泛,可用于貨幣市場、資本市場、產(chǎn)業(yè)市場等多種市場,同時信托適合管理長期資金的特點,使其天然地具有了便于和房地產(chǎn)相結(jié)合的特性,而廣泛的市場兼容性,又為房地產(chǎn)信托開拓了廣闊的發(fā)展空間。首先,要大力發(fā)展“股權(quán)+貸款”形式的房地產(chǎn)投資信托基金。其次,要為我國房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)入實施運作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。最后,應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場,使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。

(三)完善房地產(chǎn)金融的體系建設(shè)與立法工作

縱觀發(fā)達(dá)國家,為了保證本國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展,不僅在機(jī)構(gòu)建設(shè)上趨于完備,而且都有著較為完善的房地產(chǎn)金融法律體系。這些機(jī)構(gòu)和法律體系的建立對房地產(chǎn)企業(yè)與個人所涉及的各項房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)都做出了詳細(xì)的指導(dǎo)和規(guī)范,減少了各種違法違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生,從而降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。我國也應(yīng)學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的進(jìn)成功經(jīng)驗,不斷完善房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)建設(shè)與立法進(jìn)程。

作者:曹洋單位:南京信息工程大學(xué)