導(dǎo)語(yǔ)：房產(chǎn)信貸政策整改的影響及策略一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)后，其對(duì)提高人民生活水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也越來(lái)越大。央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱“新政策”)的出臺(tái)，更被房地產(chǎn)商稱作為央行十年來(lái)出臺(tái)的最嚴(yán)厲的措施。眾所周知，房地產(chǎn)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用非常大，但如果在發(fā)展中不謹(jǐn)慎，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問(wèn)題。

一、新政策出臺(tái)的背

1.央行檢查房地產(chǎn)貨飲問(wèn)題顯現(xiàn)?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，管理層一向非常重視。為了監(jiān)控房地產(chǎn)信貸可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行2(X)1年7月1日至2儀犯年9月3O日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行檢查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%，這一比例引起了管理層的極大關(guān)注。因此，在銀監(jiān)會(huì)還未成立時(shí)，央行就開(kāi)始著手起草相關(guān)文件來(lái)減少房地產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貨欲增長(zhǎng)迅速。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期GDP的增速。2(X犯年下半年以來(lái)，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了這些地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。這種情況再次加大了管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)“新政策”的決心。

3.央行貨幣供應(yīng)1增長(zhǎng)過(guò)快。今年上半年，央行兩次統(tǒng)計(jì)均表明貨幣供應(yīng)量過(guò)快。而近年來(lái)不少房地產(chǎn)巨頭依靠銀行信貸和不規(guī)范的土地批租暴富起來(lái)，近期某些房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)因?yàn)檫`規(guī)使得這一問(wèn)題再次基露。為保證房地產(chǎn)業(yè)今后的良好發(fā)展，為減少金融風(fēng)險(xiǎn)，上述幾方面綜合作用，就促成了管理層近期開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)的政策措施來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

二、新政策調(diào)整的實(shí)質(zhì)

6月5日，央行出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理。新政策主要是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)主要環(huán)節(jié)的運(yùn)作加以嚴(yán)格的限制，其主要內(nèi)容包括:

1.開(kāi)發(fā)方面:房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的3O%，需要“四證齊全”才能獲得開(kāi)發(fā)貸款，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款。

2.土地方面:嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放和嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交納土地出讓金的貸款。

3.建筑方面:嚴(yán)格控制建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途和嚴(yán)禁建筑施工單位使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目。

4.消費(fèi)方面:商品房主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放個(gè)人住房貸款，提高第二套以上住房和商業(yè)用房的首付比例，提高別墅、高檔商品房、商業(yè)用房和第二套以上住房利率。

三、新政策預(yù)期的目標(biāo)為使我國(guó)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，央行貨幣政策必須適時(shí)和充分發(fā)揮調(diào)控作用，以彌補(bǔ)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)控不足帶來(lái)的負(fù)面影響。此次央行的房貸政策力求達(dá)到四方面調(diào)控目標(biāo)。

1.保持供需平衡。在保持房地產(chǎn)總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產(chǎn)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)基本平衡，這是實(shí)現(xiàn)總體長(zhǎng)期平衡的基礎(chǔ)。目前特別要關(guān)注超過(guò)地區(qū)實(shí)際齋求能力的高價(jià)房和別墅大量開(kāi)發(fā)，而地區(qū)齋求比較旺盛的中低價(jià)房相對(duì)緊張的狀況。要通過(guò)利率、貸款期限、貸款投人時(shí)間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導(dǎo)，使房地產(chǎn)資金投向保持合理水平，以此促進(jìn)房地產(chǎn)總體和內(nèi)部供需結(jié)構(gòu)的基本平衡。

2.進(jìn)免大起大落。央行必須通過(guò)信貸政策的調(diào)控作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持合理的資金規(guī)模，避免資金過(guò)量涌人，避免企業(yè)超負(fù)債能力超計(jì)劃規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，避免借用信貸資金進(jìn)行商品房投機(jī)買(mǎi)賣(mài)行為的大量出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)步和健康發(fā)展。

3.防范金融風(fēng)險(xiǎn)。貸款過(guò)于集中于一個(gè)行業(yè)，且大量信貸資金違規(guī)投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅會(huì)降低對(duì)其他行業(yè)的支持，也會(huì)加劇風(fēng)險(xiǎn)的集聚。所以，必須未雨綢繆，超前預(yù)替，防范金融風(fēng)險(xiǎn)于未然。

4.兼顧公平和效率。貨幣政策在尊重市場(chǎng)規(guī)律和原則、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)金融調(diào)控作用時(shí)，也要體現(xiàn)一定的政策目標(biāo)，必須關(guān)注市場(chǎng)中大多數(shù)人的利益。這就要求在注重提高房地產(chǎn)企業(yè)和銀行效率的同時(shí)，促使房地產(chǎn)社會(huì)需求處于比較公平的狀況。反過(guò)來(lái)，只有市場(chǎng)需求主體的利益得到滿足，市場(chǎng)中的高價(jià)房才有真正存在的基礎(chǔ)，市場(chǎng)房?jī)r(jià)才能得到整固，購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房者的資產(chǎn)縮水概率也會(huì)降低。

四、新政策影響估計(jì)

新政策以近年來(lái)少有的嚴(yán)厲措施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行規(guī)范和約束。若全面嚴(yán)格實(shí)施該政策，將產(chǎn)生“急剎車(chē)”效應(yīng)，可能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊。主要體現(xiàn)在:

1.中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)溯臨困境。若全面實(shí)施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)業(yè)資金鏈繃緊，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計(jì):該政策實(shí)施將使約5o%房地產(chǎn)企業(yè)陷人困境，70%以上的項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)。

2.房地產(chǎn)消費(fèi)勢(shì)頭受到抑制。該政策在限制部分商檔住房和商業(yè)用房消費(fèi)的同時(shí)，中低價(jià)住房消費(fèi)由于提高預(yù)售門(mén)檻，也會(huì)受到一定的影響。

3.市場(chǎng)發(fā)展的信心受壓制。部分消費(fèi)者可能形成價(jià)格下降預(yù)期，持幣觀望、延遲購(gòu)房，削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力和動(dòng)力。

4.高檔住房受到嚴(yán)格限制。從新政策中不難看出，今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高檔、大戶型和別璧等住宅將受到銀行貸款的限制，此類住房的供應(yīng)t將有所減少。然而，正因?yàn)榇祟愖≌某杀旧仙?，供?yīng)減少，所以高檔、大戶型和別墅價(jià)格還將上升。

五、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)策

1.信托業(yè)將成為房地產(chǎn)企業(yè)新的資金源。作為連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的特殊紐帶，在目前金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的格局下，信托業(yè)可以完成其他金融業(yè)“不可能完成的任務(wù)”。其中就包涵央行新政策中明文規(guī)定禁止的未獲“四證”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款，因此，在新政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)商加強(qiáng)信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和運(yùn)用有了廣闊的前景。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家70%的金融資產(chǎn)由信托業(yè)經(jīng)營(yíng)，盡管我國(guó)對(duì)信托業(yè)的界定有所保留，但市場(chǎng)份額依然誘人。

2.積極做好中小型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組工作。中小型房地產(chǎn)商面臨新一輪兼并!組，其手頭的部分土地也急于出手，有實(shí)力的房產(chǎn)商可結(jié)合自身的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和國(guó)家的房地產(chǎn)政策，有選擇的同一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行接觸，通過(guò)兼并重組，為新一輪的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重吸引外資。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)改制時(shí)吸收外企人股和同境外房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目吸引外資。一且和境外房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，那么資金鏈就會(huì)非常牢固，因?yàn)閲?guó)外的金融和房地產(chǎn)是緊密相連的，被統(tǒng)稱為房地產(chǎn)金融。另外，隨著我國(guó)加人WDO，2(X巧年后外資銀行就可向中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)貸款，將為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)注人大t陽(yáng)光資金。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要注重政策傾向。此次央行新政策的出臺(tái)，受沖擊最大的是“高檔”、“大面積”和“別壁”等商品房。然而，分析發(fā)現(xiàn)，新政策實(shí)施后因?yàn)榇祟悩潜P(pán)開(kāi)發(fā)t減少，開(kāi)發(fā)成本增加和人們需求增長(zhǎng)會(huì)使“高檔”、“大面積”和“別璧”等商品房的價(jià)格進(jìn)一步上漲，因此，有實(shí)力的大型房地產(chǎn)商在自有資金充足的情況下可積極涉足新政策實(shí)施后此類商品房的空間，其增值和盈利的機(jī)會(huì)會(huì)大于以往。