導(dǎo)語(yǔ)：房產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)估困難一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆,創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡,在很多地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下,人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域,不論之前做過(guò)何種工作,仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而,經(jīng)過(guò)幾年盲目的火爆之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大,國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題,一些調(diào)控措施不斷出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始逐漸回歸理性。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示,房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確,在對(duì)重慶、上海兩地試點(diǎn)情況總結(jié)后,將討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類(lèi)別而做準(zhǔn)備。社科院在其的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》中則建議說(shuō),房產(chǎn)稅試點(diǎn)要在“十二五”期間應(yīng)加快向全國(guó)推廣,宜從量從價(jià)綜合征收,并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后,其將開(kāi)始逐漸成為一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè),是否對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行投資也被人越來(lái)越多的仔細(xì)評(píng)價(jià)。雖然在過(guò)去的幾年中房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出了不完善的一面,但是仍然有很多在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)際操作中存在的問(wèn)題可以引起我們的思考,從而指導(dǎo)我們今后更好地完善這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

一、行業(yè)內(nèi)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不重視

其實(shí)從之前來(lái)看,國(guó)內(nèi)在十幾年前房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛開(kāi)放的時(shí)候就已經(jīng)就項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方面的內(nèi)容進(jìn)行了引入和闡述,只不過(guò)開(kāi)放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區(qū)的銀行等金融機(jī)構(gòu)也忽略了其存在,從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看,有一些比較大的甚至知名項(xiàng)目都沒(méi)有經(jīng)過(guò)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),其可行性從未得到評(píng)估。不過(guò)隨著時(shí)間的推移,越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和部門(mén)開(kāi)始逐漸對(duì)此問(wèn)題給予了足夠的重視,這是一個(gè)好的現(xiàn)象。希望越來(lái)越多的企業(yè)能夠認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性,真正的將房地產(chǎn)作為一個(gè)企業(yè)認(rèn)真去做。

二、評(píng)價(jià)內(nèi)容不準(zhǔn)確,甚至作假

項(xiàng)目評(píng)價(jià)是圍繞項(xiàng)目來(lái)展開(kāi)的,所作為的評(píng)價(jià)也基本上是為開(kāi)發(fā)商服務(wù)的,有些開(kāi)發(fā)商意識(shí)到了這一問(wèn)題,便對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論進(jìn)行了部分更改,使得其作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資決策的依據(jù)不再充分,也許有的開(kāi)發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)是好的,但是其性質(zhì)已經(jīng)有些變了。還有的開(kāi)放商則明目張膽的作假,做出多份經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對(duì)真實(shí)的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質(zhì),或者是為了獲取補(bǔ)貼,或者是為了減少稅費(fèi),或者是為了騙取貸款等等,真實(shí)性值得懷疑。

三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法缺乏科學(xué)性

對(duì)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),除了評(píng)價(jià)內(nèi)容的準(zhǔn)確性有待商榷之外,在評(píng)價(jià)方法上也不怎么科學(xué)。現(xiàn)在從事房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主體一般就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身又或者是一些房屋中介,很多企業(yè)并不具備作出評(píng)價(jià)的資質(zhì)。其實(shí)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作是一項(xiàng)非常復(fù)雜,工作量很大的工作,這個(gè)過(guò)程包含的環(huán)節(jié)眾多,既需要對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行地理位置上的評(píng)估,又要合理的估計(jì)市場(chǎng),更要對(duì)周?chē)氖袌?chǎng)消費(fèi)能力有著清晰的認(rèn)識(shí),而且成本的估算也是非常重要,等等這些工作都需要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,如果基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源和計(jì)算方法不準(zhǔn)確,那么這個(gè)報(bào)告就沒(méi)有什么意義。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),其本身很難能準(zhǔn)確地來(lái)對(duì)周邊的市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確估算,又沒(méi)有多少專(zhuān)業(yè)的人才來(lái)進(jìn)行調(diào)查和分析,而中介機(jī)構(gòu)的能力與之相比更加不如,結(jié)果就導(dǎo)致很多報(bào)告都是人為編造而成,根本不具備科學(xué)性。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的從業(yè)人員較少,且素質(zhì)不高

雖然受?chē)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆的影響,從事房地產(chǎn)工作的人員比較多,但是專(zhuān)業(yè)人才相對(duì)較少,像是各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作主要由策劃部來(lái)做,但是由于許多房地產(chǎn)公司規(guī)模較小,而且許多為項(xiàng)目公司,所以策劃部規(guī)模較小,從業(yè)人員有限,而且從業(yè)人員素質(zhì)不是很高,很難完成高水平的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。另外也有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),但上述在開(kāi)發(fā)企業(yè)中存在的問(wèn)題在中介機(jī)構(gòu)中同樣存在。本文在對(duì)十二家較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與八家大型房地產(chǎn)中介企業(yè)(十二家開(kāi)發(fā)企業(yè)中包括大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)華遠(yuǎn)、萬(wàn)科、天鴻等,八家大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)包括偉業(yè)、金網(wǎng)絡(luò)、戴德梁行等)從事房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作調(diào)查的結(jié)果顯示,平均只有約不到1%的員工用于相關(guān)工作的開(kāi)展,而且基本上都在本科學(xué)歷以下,根本難以完成重要的工作。

五、評(píng)價(jià)軟件較少而且實(shí)用性不高

作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō),由于工作量比較大,需要考慮的因素比較多,單純依靠人工的難免有些方面容易遺漏而最終影響到評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性,所以評(píng)價(jià)軟件是比較不錯(cuò)的選擇。從對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)調(diào)查情況來(lái)看,有關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的軟件比較少,用的比較多的主要有這么幾種:前衛(wèi)咨詢(xún)的前衛(wèi)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng)、清華同方的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)系統(tǒng)軟件房地產(chǎn)版、北京普樂(lè)投資咨詢(xún)公司的《普樂(lè)》投資評(píng)價(jià)軟件、中潤(rùn)在線(xiàn)的《金房子2000》經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件。這些軟件都有這樣一個(gè)缺點(diǎn),實(shí)用性不是太好,因此在實(shí)際工作中運(yùn)用這些軟件比較少。

六、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果與實(shí)際情況差

距很大,評(píng)價(jià)報(bào)告缺乏參考意義目前,由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)自身的復(fù)雜性和前文所論述到的原因,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果很難保證與實(shí)際情況相符合。另外實(shí)際評(píng)價(jià)中還存在這樣的問(wèn)題:首先是先定結(jié)果,后做評(píng)價(jià),主觀(guān)因素訣定評(píng)價(jià)結(jié)果。做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)之前,都定好了結(jié)果,內(nèi)部收益率要大致在多少,資金回報(bào)率要保持什么樣的水平,這些評(píng)價(jià)的關(guān)鍵指標(biāo)都有某些人定好了,評(píng)價(jià)人員只要盡量添加合適數(shù)據(jù)即可。某些人的意志甚至可以決定關(guān)鍵數(shù)據(jù)的選取,比如銷(xiāo)售單價(jià),每平方米拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等等都可以有幾百甚至幾千的變動(dòng)。即使是在開(kāi)發(fā)企業(yè)給自己作參考的評(píng)價(jià)報(bào)告中也存在評(píng)價(jià)人員對(duì)自己不了解的數(shù)據(jù)不經(jīng)過(guò)查詢(xún)和核實(shí)變隨便估計(jì)的情況。有這些情況存在,最后的報(bào)告怎么可能是準(zhǔn)確的呢?其次,還有一種問(wèn)題是許多開(kāi)發(fā)企業(yè)為了使報(bào)告盡快得到審批,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告是由計(jì)委的人員代做的,這樣做的結(jié)果是計(jì)委既當(dāng)裁判員,又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員,這樣的評(píng)價(jià)報(bào)告,其評(píng)價(jià)結(jié)果的參考意義可想而知。某危改項(xiàng)目實(shí)際評(píng)價(jià)報(bào)告中提到,投資回報(bào)率達(dá)到了84.88%,內(nèi)部收益率達(dá)到了54.78%。這樣的結(jié)果,與實(shí)際相差太大,如果危改項(xiàng)目的投資回報(bào)率和內(nèi)部收益率有這么高,那么,為什么開(kāi)發(fā)商對(duì)危改項(xiàng)目都敬而遠(yuǎn)之?這樣的報(bào)告,顯然沒(méi)有參考意義。

七、結(jié)束語(yǔ)

城市進(jìn)程的不斷加快促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開(kāi)發(fā)與完善,但是中間很多存在的問(wèn)題也必須加以解決。相信隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善,這個(gè)產(chǎn)業(yè)也將逐漸走向一條長(zhǎng)久穩(wěn)妥的發(fā)展之路。作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō),也會(huì)逐步變的更加規(guī)范,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供助力。