導(dǎo)語：現(xiàn)代物業(yè)招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)狀況思索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：俞以平張曉工作單位：青島理工大學(xué)

根據(jù)《暫行辦法》規(guī)定，自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的條件是招標(biāo)人須具有招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力。根據(jù)這個(gè)條件來看，絕大多數(shù)開發(fā)商都不具有自行招標(biāo)的條件。而現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)的前期物業(yè)招投標(biāo)都是由開發(fā)商自己來組織的，因?yàn)椴粚I(yè)而導(dǎo)致招標(biāo)過程中出現(xiàn)不少問題，嚴(yán)重的直接導(dǎo)致流標(biāo)。而現(xiàn)在的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是工程建設(shè)項(xiàng)目、采購(gòu)等業(yè)務(wù)。和工程建設(shè)項(xiàng)目相比，前期物業(yè)招投標(biāo)的標(biāo)的較小，對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)而言，屬于雞肋型，這些機(jī)構(gòu)一般不愿意為此費(fèi)力。而開發(fā)商，一方面，由于對(duì)物業(yè)管理的無知和藐視；另一方面，不愿意花更多的錢去委托專業(yè)機(jī)構(gòu)。投標(biāo)保證金的千差萬別投標(biāo)保證金是指投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求向招標(biāo)人出具的，以一定金額表示的投標(biāo)責(zé)任擔(dān)保。其目的在于，投標(biāo)人保證其投標(biāo)被接受后對(duì)其投標(biāo)書中規(guī)定的責(zé)任不得撤銷或者反悔。否則，招標(biāo)人將對(duì)投標(biāo)保證金予以沒收。從各地的前期物業(yè)招標(biāo)公告中看到，投標(biāo)保證金從幾千元到幾萬，甚至幾十萬不等。金額過低，起不到保證金應(yīng)有的作用，而金額過高，給投保物業(yè)企業(yè)增加較大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

1．交易方式選擇的規(guī)范性《暫行辦法》將交易方式分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議方式。根據(jù)招投標(biāo)法的精神，邀請(qǐng)招標(biāo)的實(shí)施是因?yàn)橐韵虑樾危孩夙?xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選在的；②受自然地域環(huán)境限制的；③涉及國(guó)家安全、國(guó)家機(jī)密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的；④法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的。就前期物業(yè)管理招標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目而言，基本不存在以上范疇的限定。而選擇協(xié)議方式確定前期物業(yè)管理企業(yè)的做法，更是不得要領(lǐng)。由于協(xié)議方式往往是通過談判產(chǎn)生的，不便于公眾監(jiān)督，容易導(dǎo)致非法交易，因此，我國(guó)機(jī)電設(shè)備招標(biāo)規(guī)定中，禁止采用這種方式。即使允許采用議標(biāo)方式，也大都對(duì)議標(biāo)方式做了嚴(yán)格限制，往往是因?yàn)榧夹g(shù)的保密性、涉及國(guó)家機(jī)密或在緊急情況。所以對(duì)于前期物業(yè)管理的招標(biāo)交易方式，從公平、公正的角度來看，應(yīng)該提倡公開招標(biāo)，限制邀請(qǐng)招標(biāo)，盡量杜絕協(xié)議方式。2．對(duì)公開招標(biāo)錯(cuò)位的規(guī)范性根據(jù)上文中對(duì)公開招標(biāo)錯(cuò)位現(xiàn)象的分析，產(chǎn)生公開招標(biāo)成邀請(qǐng)招標(biāo)化的主要原因是開發(fā)商的肥水不流外人田的觀念和政府主管部門的不作為甚至“推波助瀾”所造成的。根本無法保障前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。針對(duì)以上問題，可以從以下幾個(gè)方面入手：①加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商公的觀念宣傳。常言道：政策好定，觀念難改。一項(xiàng)政策一旦頒布，就可以了，但觀念的轉(zhuǎn)變往往要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間。前期物業(yè)管理的招投標(biāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要趨勢(shì)，同時(shí)，也是選擇最合適物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最佳方式。內(nèi)定方式，短期來看，有一定的便利性和利益性，“肥水不流外人田”，但一個(gè)真正的企業(yè)，害怕競(jìng)爭(zhēng)，不敢于參與競(jìng)爭(zhēng)，是無法獲得長(zhǎng)期健康的發(fā)展。②加強(qiáng)評(píng)標(biāo)過程的監(jiān)控。評(píng)標(biāo)過程中嚴(yán)格評(píng)審，針對(duì)一些涉嫌陪標(biāo)的企業(yè)，重點(diǎn)審核其所提交的資信信息，包括管理經(jīng)驗(yàn)、認(rèn)證體系、企業(yè)所獲得的榮譽(yù)的完整性，防止這些企業(yè)為了陪標(biāo)而故意降低其綜合實(shí)力的信息。發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象的蛛絲馬跡，要對(duì)“陪標(biāo)”相關(guān)企業(yè)和責(zé)任人，給予相應(yīng)的處罰，從而嚴(yán)肅招投標(biāo)環(huán)境。③加強(qiáng)主管部門的自律，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)主管部門的監(jiān)督。主管部門是招投標(biāo)健康環(huán)境的創(chuàng)造者，競(jìng)爭(zhēng)秩序的維護(hù)者，更是招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督者。主管部門的自律主要是通過職業(yè)素質(zhì)的思想教育，而對(duì)主管部門的監(jiān)督，更多地來自于相關(guān)企業(yè)的投訴機(jī)制、上級(jí)主管部門的查處和社會(huì)媒體的曝光。3．招標(biāo)組織的規(guī)范性缺失針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)的缺少和參與意愿低迷，筆者認(rèn)為，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行彌補(bǔ)：①短期而言，對(duì)招標(biāo)人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行招投標(biāo)技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。政府主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)，可以根據(jù)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的實(shí)際情況，加強(qiáng)招投標(biāo)培訓(xùn)和技術(shù)指導(dǎo)，并制定規(guī)范的招標(biāo)文件，將招標(biāo)流程規(guī)范化、招標(biāo)內(nèi)容規(guī)范化。②長(zhǎng)期而言，逐步培育、建立有效的招投標(biāo)中介市場(chǎng)。中介是推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的重要環(huán)節(jié)?？梢哉邕x1～3家招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行試點(diǎn)。畢竟對(duì)傳統(tǒng)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)而已，物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)還是一個(gè)新興業(yè)務(wù)。在試點(diǎn)期間，政府主管部門定期、不定期對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查和審核，逐步形成有效的招投標(biāo)中介市場(chǎng)。4．投標(biāo)保證金的數(shù)額規(guī)范筆者認(rèn)為，對(duì)于前期物業(yè)管理招標(biāo)的投標(biāo)保證金數(shù)額的確定應(yīng)遵循謹(jǐn)慎性原則，即在保障招標(biāo)人利益的同時(shí)，降低投標(biāo)人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保證金的上限為標(biāo)的項(xiàng)目年物業(yè)費(fèi)用的2%，而下限則由招標(biāo)人自行規(guī)定。理由如下：①20012年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定：招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的，投標(biāo)保證金不得超過招標(biāo)項(xiàng)目估算價(jià)的2%。②上文中規(guī)定的標(biāo)的是工程建設(shè)項(xiàng)目，而前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)的標(biāo)的項(xiàng)目費(fèi)用估算主要存在一個(gè)服務(wù)時(shí)間的確定問題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，可以按一年的前期物業(yè)管理時(shí)限為宜。

強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)招投標(biāo)的意義在于充分保護(hù)廣大業(yè)主的利益，而當(dāng)前法規(guī)與條例是粗線條的，招投標(biāo)有效執(zhí)行的關(guān)鍵在于當(dāng)?shù)匦袠I(yè)主管部門的監(jiān)督與環(huán)境培養(yǎng)，在于招投標(biāo)雙方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念的更新，在于評(píng)標(biāo)專家態(tài)度的嚴(yán)謹(jǐn)和素質(zhì)的提高。