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本文作者：李國鵬工作單位：鄭州經(jīng)貿(mào)職業(yè)學院

河南物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中凸顯的問題

河南物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展比較晚，起步比較低。鄭州作為河南的省會城市，是全省的政治經(jīng)濟和文化中心，發(fā)展比較迅猛，城市建設規(guī)模比較大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，極大地帶動了城市的發(fā)展，也推動了物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，為中原城市群發(fā)展起到了引領(lǐng)和帶頭作用。但由于中原城市群建設尚處于發(fā)展階段，集聚效應沒有形成，區(qū)域發(fā)展不均等原因，全省的物業(yè)行業(yè)發(fā)展良莠不齊，整體發(fā)展水平滯后，離中原經(jīng)濟區(qū)整體發(fā)展要求還相去甚遠?？偟膩砜矗€存在以下一些突出問題：1、服務內(nèi)容多限于常規(guī)化和低端服務項目，服務內(nèi)容滿足不了城市建設日益發(fā)展和群眾生活水平日益提高的需要。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但河南省多數(shù)地市物業(yè)服務僅限于少數(shù)幾種，甚至在一些地市，僅僅局限于住宅和賓館商業(yè)等物業(yè)形式。物業(yè)管理的服務項目仍主要是簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容。2、物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等問題。由于受對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，河南省物業(yè)管理覆蓋率總體仍然偏低，而且地區(qū)之間發(fā)展不平衡。從實際情況看，鄭州、新鄉(xiāng)、洛陽等市以及一些城市開發(fā)區(qū)物業(yè)服務開展廣泛、發(fā)展比較快；而較偏遠的城市、區(qū)位優(yōu)勢不明顯的地區(qū)及小城市推進的比較慢，物業(yè)管理服務意識和服務的提供都較落后。這種差異會造成觀念與服務內(nèi)容和要素的錯位，增加市場資源配置成本。另外，地區(qū)差異較大，存在狹隘的地方主義；易造成市場分割，削弱整合優(yōu)勢。中原城市群中城市間的合理分工、彼此聯(lián)系、協(xié)同作用，在空間形態(tài)上就要表現(xiàn)為一定地域范圍內(nèi)系統(tǒng)的融合，從而實現(xiàn)城市間物業(yè)行業(yè)商品和要素跨區(qū)域的自由流動，即商品、人才、勞動力、資金、信息等要素在城市群之間的流動像在一個城市那樣，不因為流動要跨越行政邊界而增加額外成本或把這種成本降為最低。3、社會化、市場化程度低，運作不規(guī)范。隨著多年國有企事業(yè)單位的改革，有一定數(shù)量的行政、企事業(yè)單位開始擺脫后勤管理模式，逐步向社會化、專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理方向發(fā)展，并由一些大中城市逐步向中小城市過渡，目前多數(shù)地區(qū)已完成了這一過程。但在一些地方，仍存在部分產(chǎn)權(quán)單位后勤管理機構(gòu)未取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，或者物業(yè)管理權(quán)限比較混亂，職責不清，權(quán)責不明，不符合市場主體的運行條件。另外，一些地區(qū)物業(yè)項目仍存在“誰開發(fā)誰管理”、“物業(yè)公司依附于開發(fā)商”的狀況，物業(yè)服務公司沒有以獨立法人資格自主運營，不具備走向社會承攬物業(yè)服務項目，進行物業(yè)管理的市場化、社會化運作的環(huán)境和條件。部分物業(yè)管理企業(yè)不具有獨立的締約和競價地位，物業(yè)管理資源配置的市場程度相對較低，公平競爭流于形式。雖然目前全國的大中城市已普遍推行前期物業(yè)管理招投標制度，但絕大部分是邀請招標，部分項目還存在陪標現(xiàn)象，市場競爭尚不充分。4、從事物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，從業(yè)人員專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理是新興的行業(yè)，人才儲備基礎薄弱，從業(yè)人員隊伍建設遠遠滯后于行業(yè)的發(fā)展，尤其突出地表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現(xiàn)有部分管理人員與承擔的任務不相適應，職工隊伍的專業(yè)技能培訓也跟不上行業(yè)發(fā)展。河南是勞動力輸出大省，但相對于自身經(jīng)濟發(fā)展的需要，又存在著留不住人才，專業(yè)人才短缺的矛盾。從業(yè)人員素質(zhì)是影響物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，盡快培養(yǎng)出一批高素質(zhì)的行業(yè)管理人才，加快物業(yè)管理學學科的建設已成為當務之急。5、我國物業(yè)管理尚未形成一個適合我國國情的現(xiàn)代物業(yè)管理理論，在中原經(jīng)濟區(qū)建設過程中，更需要一套完善的物業(yè)管理理論和法規(guī)指導中原經(jīng)濟區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展?！段飿I(yè)管理條例》的頒發(fā)已經(jīng)五年多時間，但部分市地物業(yè)管理政策法規(guī)的立、改、廢工作仍顯滯后，目前沿用的法規(guī)有不少與《條例》精神相左，給物業(yè)管理的和諧推進帶來困難。例如，《條例》關(guān)于物業(yè)管理承接驗收制度規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗”，但現(xiàn)在有的企業(yè)則將查驗重點放在對業(yè)主自用部位的工程質(zhì)量逐項驗收上，從而介入到開發(fā)商和業(yè)主關(guān)于質(zhì)量問題的糾紛中，承擔了不必要的責任和風險。對于成立物業(yè)業(yè)主委員會和建立專項維修資金制度仍然是目前一些矛盾發(fā)生的焦點，如何界定業(yè)主與物管企業(yè)的責權(quán)利關(guān)系，以及配套的法律法規(guī)及保障實行的有關(guān)制度尚待統(tǒng)一制定。物業(yè)管理政策可操作性較差也是物業(yè)管理公司面對的一大困境。物管政策可操作性較差則主要體現(xiàn)在市場定價機制和維權(quán)執(zhí)法問題。物業(yè)管理公司制定收費標準要有法可依，對于個別業(yè)主惡意不交費問題上，須制定相應的保障實施措施。一些企業(yè)沒有認真學習和貫徹《條例》確立的各項制度，有的經(jīng)理對《條例》的有關(guān)精神理解有偏差，至今仍然固守多年的習慣做法，運作中越位和錯位問題比較普遍。

河南物業(yè)管理突圍之路

物業(yè)管理是中原經(jīng)濟區(qū)城市發(fā)展的重要軟環(huán)境，為促進中原經(jīng)濟區(qū)建設的發(fā)展，針對以上中原城市群物業(yè)管理方面存在的問題，提出以下對策和建議：1、走精細化發(fā)展之路，提高服務的專業(yè)化。推進相應的高端物業(yè)管理服務，提升中原經(jīng)濟區(qū)物業(yè)管理服務層次。改善目前服務比較單一的現(xiàn)狀，發(fā)展家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等多方面、多層次服務，不斷拓展物業(yè)管理服務內(nèi)容，提高服務水平。從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從規(guī)范化到標準化，從大眾化到個性化，從“以企業(yè)為中心”到“以客戶為中心”；物業(yè)管理覆蓋面從原來單一的住宅物業(yè)向辦公樓、大廈、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、大學、商業(yè)街、市場等物業(yè)項目延伸，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合性物業(yè)，從純市場化的物業(yè)服務到機關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)服務等，發(fā)展更多的規(guī)范化物業(yè)管理項目，使物業(yè)管理拓展到不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。鼓勵高品質(zhì)的物業(yè)管理商將服務引入到地市級城市，使高品質(zhì)項目的物業(yè)管理服務成為當?shù)氐墓芾淼浞?。鼓勵高端物業(yè)管理商進行全方位的介入并進行全程咨詢顧問服務，將高端物業(yè)在人力資源、管理經(jīng)驗、管理技術(shù)、管理模式以及規(guī)范化的服務體系等諸多方面的優(yōu)勢及實際管理運作中積累的經(jīng)驗全程導入到當?shù)毓芾砩痰倪\作之中，推動本土管理商向規(guī)范化、標準化企業(yè)發(fā)展，以合作項目的運作拉動本土物業(yè)公司人員綜合質(zhì)素、管理技能、公司運作的整體跨越式提升。2、創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，加強物業(yè)企業(yè)的社會化服務功能。地方建設、房管部門等政府主管機構(gòu)應倡導公開招標競爭。積極倡導物業(yè)管理項目的公開招標制度，將物業(yè)管理推向社會，通過合法競爭獲得項目管理權(quán)。政府應通過法律和行政的手段強制執(zhí)行物業(yè)項目的招投標制度，并保障公開進行，公平競爭。同時，對競爭企業(yè)提出明確要求，如招標資格，投標格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等。招標主體可以逐步從建設單位擴大到業(yè)主大會、國家機關(guān)和企事業(yè)單位；對于中原城市群的中小城市也積極推進物業(yè)管理招投標。政府部門既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。業(yè)主在選聘物業(yè)管理企業(yè)過程中，要本著公開公正的原則，將招投標活動置于陽光下，加強監(jiān)督，杜絕“暗箱操作”。按法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內(nèi)（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商對其開發(fā)的項目有權(quán)決定物業(yè)管理公司。開發(fā)商要本著對自己、對廣大業(yè)主負責的態(tài)度，擇優(yōu)聘用物業(yè)管理企業(yè)。要打破“誰開發(fā)、誰管理”的壟斷模式，積極推進分業(yè)經(jīng)營，逐步形成公平、公開、公正的市場競爭機制。應盡可能創(chuàng)造條件，引入國際高端物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提升區(qū)域物業(yè)管理的社會化服務水平。3、提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)，進行專業(yè)化培養(yǎng)。伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，需要一大批物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人和專業(yè)技術(shù)人員，全面提高隊伍素質(zhì)。要加強職業(yè)資格考試制度，推進物業(yè)管理師考試注冊工作，加快建立職業(yè)經(jīng)理人隊伍。強調(diào)物業(yè)管理專業(yè)人員應當具備的執(zhí)業(yè)能力，明確物業(yè)管理專業(yè)人員的基本職責，并強調(diào)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定和恪守職業(yè)道德。此外，還要注重企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線員工的技能培訓，建立一支具有良好敬業(yè)精神，恪守職業(yè)道德，具備熟練專業(yè)技能的員工隊伍，以適應行業(yè)、企業(yè)發(fā)展的需要。為加強專業(yè)物業(yè)管理人員培養(yǎng)和為物業(yè)管理發(fā)展儲備后備人才，應加強物業(yè)管理人員的職業(yè)化培訓和采取訂單培養(yǎng)方式，大力發(fā)展職業(yè)教育。促進職業(yè)教育規(guī)?；?、品牌化發(fā)展，加強示范性職業(yè)學院、職教實訓基地等建設，鼓勵學校突出自身優(yōu)勢，興辦特色學校、特色專業(yè)，實現(xiàn)差異化發(fā)展，為中原經(jīng)濟區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展提供大量高素質(zhì)的合格人才。4、加強區(qū)域物業(yè)管理的法律規(guī)章制度建設，建立完善的區(qū)域物業(yè)管理政府協(xié)調(diào)機制。以《物業(yè)管理條例》為準則，在中原經(jīng)濟區(qū)范圍內(nèi)開展全方位物業(yè)管理政策法規(guī)立、改、廢工作，既保證了地方政策和國家法規(guī)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，也使《條例》的規(guī)定更具可操作性。在執(zhí)法層面上，各級房地產(chǎn)主管部門依照《條例》賦予的職責，指導和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會，督促建設單位履行前期物業(yè)管理的相關(guān)義務和監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)。對于中原城市群城市間物業(yè)管理企業(yè)的排斥、整體的調(diào)控和必要的約束和限制。要站在全局、整體、長遠高度，改變傳統(tǒng)觀念，超脫本位利益，打破人為藩籬，打破行政區(qū)劃的束縛，用市場調(diào)節(jié)手段優(yōu)化配置物業(yè)管理各類資源，為物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)要素自由流動創(chuàng)造良好的環(huán)境。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，開展與省外及國際同行的交流活動，推動中原經(jīng)濟區(qū)物業(yè)管理行業(yè)與國際接軌。通過與區(qū)域外、國外同行的交流和合作，不僅有利于我們揚長避短、少走彎路、實現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢，而且有利于提高河南省物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)和水平。促進中原經(jīng)濟區(qū)內(nèi)地區(qū)與地區(qū)、企業(yè)與企業(yè)之間的交流與合作，可由行業(yè)協(xié)會牽頭并組織區(qū)域內(nèi)地區(qū)之間的工作交流活動，通過召開研討會、舉辦培訓班、組織互訪等活動，交流經(jīng)驗，互相借鑒。中原經(jīng)濟區(qū)建設將極大促進河南省的城市化進程，為未來物業(yè)管理巨大社會需求奠定了基礎；中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展對物業(yè)管理的需求對于物業(yè)管理行業(yè)來講，既是空前的機遇，也是重大的挑戰(zhàn)。在這一歷史的進程中，推進物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，不僅是物業(yè)管理企業(yè)的重任，也是每一個物業(yè)管理人的歷史責任。