導語：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商經(jīng)營管理問題及對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：近年來，國內(nèi)各大、中、小城市為提升城市品牌和影響力，極力在不同層次領(lǐng)域打造城市核心商業(yè)圈，建設各種形態(tài)的地標性商業(yè)建筑，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)蓬勃發(fā)展。由于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，且各投資機構(gòu)、開發(fā)商大多從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來，開發(fā)理念和思路習慣性套用住宅的開發(fā)思路，即采用“先開發(fā)、再招商、后經(jīng)營”的流程管理模式，從而產(chǎn)生開發(fā)、招商與經(jīng)營等環(huán)節(jié)脫節(jié)，對后期的經(jīng)營管理造成極大影響。文章從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商及經(jīng)營管理存在問題的表現(xiàn)特征為出發(fā)點，深入分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商及后期的運營管理產(chǎn)生問題、原因及由此帶來的后果，并提出了目前市場上幾種常見和有效的解決方案和建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；招商；經(jīng)營管理

1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹

商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設行為。從經(jīng)營模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個城市或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動城市或區(qū)域經(jīng)濟繁榮的主要驅(qū)動力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機構(gòu)、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設計—建設—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運營需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運營”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商、后期運營管理及發(fā)展不相適應，以至于招商受阻、經(jīng)營冷淡，嚴重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預測的示范經(jīng)濟效應相差較遠。

2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

按照房地產(chǎn)市場行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個基本權(quán)益——即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開發(fā)、招商及經(jīng)營之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象?？偨Y(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及經(jīng)營不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1規(guī)劃設計和市場定位不匹配

商業(yè)地產(chǎn)項目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩個專業(yè)領(lǐng)域，需要進行科學、系統(tǒng)的規(guī)劃設計與市場定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項目規(guī)劃設計和建設中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設上，沒有為未來的招商與運營進行認真充分的市場調(diào)查、科學合理的市場定位。在規(guī)劃設計時，通常只追求經(jīng)濟利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設成本最低而規(guī)劃設計，從而給后期經(jīng)營管理帶來很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時貪大求全，脫離當?shù)叵M水平；②功能設計沒有結(jié)合當?shù)厝宋娘L貌，只追求空間使用效率，給項目后期運營管理帶來諸多問題；③項目建成后，商戶為滿足個性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴重浪費。

2.2開發(fā)建設和招商經(jīng)營脫節(jié)

目前，國外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經(jīng)濟效益。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤，只關(guān)注開發(fā)、建設和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營。項目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔更多的招商和經(jīng)營責任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項目所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經(jīng)營的嚴重脫節(jié)或不匹配。

2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展水平不適應

自2010年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長迅速。雖然受電子商務及網(wǎng)絡購物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2015年約7成的租賃成交來自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動，2016年租金升幅達到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費者購物習慣，對實體零售經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時國外中高端品牌積極擴張進駐國內(nèi)市場，尤其是國際中高端時尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學預測經(jīng)濟發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來的結(jié)果必然是投資過剩及浪費。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項目增長速度已遠遠大于經(jīng)濟發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國內(nèi)電商業(yè)務蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會資源的巨大浪費。

3原因分析

近幾年，國內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購事件，都是因為商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、招商與后期經(jīng)營不善導致嚴重后果造成的。例如曾以92.2億高價成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細分析這些商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。

3.1商業(yè)經(jīng)營的長期效益是主要原因

目前，在房地產(chǎn)市場，通常是住宅項目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當前國內(nèi)土地市場出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級市場公開招拍掛競價獲得土地，房地產(chǎn)項目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競價對資金實力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個項目開發(fā)結(jié)束，很可能由于沒有新項目接繼、沒有土地供應而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機。而商業(yè)地產(chǎn)項目要求長期持續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級市場靠資金實力獲取土地資源，不得不要求在手項目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個先天性體制問題。

3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項技術(shù)人才

商業(yè)地產(chǎn)是一項涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機電安裝、配套設施、物業(yè)管理及通風朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營的投資匯報。商業(yè)地產(chǎn)作為整個商業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條中一個基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)任務包含建筑外觀、功能空間、配套機電、環(huán)境設施、服務技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟、人口數(shù)量、消費水平、業(yè)態(tài)選擇、市場定位、商業(yè)運營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，無論在項目規(guī)劃、設計、選址、立項等方面，還是在建設、招商、運營、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗和復合型專業(yè)人才團隊，這是導致當前商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)存在問題的一個現(xiàn)實原因。

3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃

2012年9月12日，國務院頒布《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應完善商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和土地政策，強調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會及計劃單列城市)要科學抓好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的報批和實行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于一種無序狀態(tài)，政府招商無限放寬條件，開發(fā)商追求利潤不顧及社會責任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，不做市場調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開發(fā)思路導致了商業(yè)網(wǎng)點布局嚴重失衡，商業(yè)功能設置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業(yè)設施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，也面臨著經(jīng)營艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設施無法出租而閑置，造成了社會資源的浪費。

3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導致經(jīng)營資金斷裂

商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場上建立品牌、口碑及達到成型和成熟通常需要一個較長時間的市場培育（約1-3年時間），即使開發(fā)商引進了一些具有較高的經(jīng)營水平、品牌效應、強大“領(lǐng)頭羊”效應的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售或稅費貼補返還等。在目前國內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金壓力一般遠高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會形成開發(fā)、招商和運營環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。

4影響后果

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)難度和復雜程度最高的一個綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運營的相互關(guān)系，所帶來的各種問題和社會影響也是最嚴重的。

4.1降低了管理控制能力

國際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業(yè)地產(chǎn)項目通常按照房地產(chǎn)開發(fā)理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導致開發(fā)人員對出售后商業(yè)項目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項目經(jīng)營管理有一個2-3年的嚴峻考驗期，必然會遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場，而商業(yè)經(jīng)營業(yè)務則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。

4.2減少了規(guī)模效益

近年來，許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪租出后所經(jīng)營項目和產(chǎn)品檔次，形成項目交叉重復，雜亂無章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營產(chǎn)品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業(yè)經(jīng)營布局無序、無特色，服務功能殘缺，嚴重影響企業(yè)的品牌形象、市場聲譽和規(guī)模經(jīng)濟效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個地方重新經(jīng)營，但可能嚴重影響整個商業(yè)項目的形象和聲譽，而這種商戶的識別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。

4.3限制了業(yè)務宣傳推廣

宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營預期和承諾對吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項目開業(yè)前的早期推廣費用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會把這個費用包含在項目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費用往往成為各商家店鋪爭執(zhí)扯皮的焦點問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個突出的問題。一個商業(yè)體運營一段時間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分攤因為各家商鋪營業(yè)利潤高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因為修改費用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進而制約了整個商業(yè)業(yè)務的可持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。

4.4阻礙了資源合理配置

前幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設施建設，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市，存在嚴重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比大小、拼奢華的同時，廣大欠發(fā)達城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設施。同時，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設施過于密集，而遠郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設施缺乏的的強烈對比。例如，北京的遠郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購物中心，購物消費只能開車進入市區(qū)；上海是中國商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達的一線城市，盡管它的遠郊區(qū)社會消費品零售總額超過中心城市總量50%，但遠郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問題。

5建議和對策

商業(yè)地產(chǎn)價值是實現(xiàn)運營價值為目標的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營集成向金融價值投資的最大化實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價值最大化不是指開盤銷售價格和利潤的最大化，而應是從商業(yè)經(jīng)營的角度，經(jīng)過長期、持續(xù)的經(jīng)營、發(fā)展和培育達到物業(yè)升值，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)未來增值空間的價值最大化。因此，開發(fā)商要實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項目后期的實踐管理和品牌服務的錯誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營并重的經(jīng)營格局。

5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場定位

（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場定位。因為商業(yè)地產(chǎn)與市場需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計，市場定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會導致社會資源和企業(yè)資源的巨大浪費。只有精確定位，科學管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實現(xiàn)精確定位，一方面必須適應市場需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)地產(chǎn)市場定位的前提，尤其是對商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤，必須把市場細分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，通過自身的特色和亮點來吸引消費者。（2）加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃和布局管理。加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的科學性和可操作性。規(guī)劃布局應注意以下幾點：①商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局應與城市規(guī)劃相結(jié)合。應與城市整體發(fā)展、人口分布、消費需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護相結(jié)合，通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進城市功能的不斷完善和升級；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開發(fā)、重復建設和無序競爭。規(guī)劃必須尊重市場規(guī)律，在市場規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場留下足夠空間；③以規(guī)劃引導市場，讓市場競爭來實現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來代替市場的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和人們的生活消費水平綜合評估考慮。根據(jù)國際上發(fā)達國家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在著如下幾點規(guī)律：①當人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾徫镏行幕蛸徫飶V場（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設施等。

5.2實行“訂單合作”經(jīng)營模式

近年來，國內(nèi)許多實力強大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國際知名品牌商業(yè)巨頭強強聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的行業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)力量進行市場規(guī)模擴張。這種合作模式主要有三種：①購買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以相對固定和低廉的租金形式提前預定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營擔保金和利潤分享。市場上習慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設、再招商、后運營管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項目，這種模式更能適應市場環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場定位和規(guī)劃設計，有助于彌補開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運作中人才緊缺、經(jīng)驗不足的弱點，并幫助開發(fā)商精準、客觀地進行商圈分析、市場定位和業(yè)態(tài)組合，力求達到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項目的固定投資回報，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因為可以吸引大量的顧客，吸引其他商家跟風入駐，進而影響商品的購買價格或商鋪的租賃價格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設施設備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃氣供應系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開發(fā)商可以提前按需設計，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進行的拆改、改造，降低浪費最小化。

5.3實行“售后回租”經(jīng)營模式

售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報換取特許經(jīng)營權(quán)。在當前我國金融體系環(huán)境中，長期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對售出的商鋪實行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟效益。售后回租應做到三個基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個市場統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時，不僅關(guān)注租金高低，更應該關(guān)注商戶的業(yè)務、資格、背景和信譽度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務與物業(yè)類型、設計是否沖突，行業(yè)之間有無競爭，與其他商戶經(jīng)營的商品是否互補。（2）統(tǒng)一的營銷管理。這有助于維護和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計劃的做好整體營銷方案和促銷活動；同時，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護和提升商業(yè)項目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導和服務，如統(tǒng)一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓，物流運輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對商戶進行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場規(guī)則和法規(guī)，損壞商場形象、品牌的商戶應嚴肅處理，情節(jié)嚴重應堅決清理退出。

5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道

靈活、機動、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最關(guān)鍵問題，也是解決目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場健康、完善的投融資機制，鼓勵和扶持社會資金進入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統(tǒng)單一的國有銀行信貸風險。借鑒國外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目都是由專門的基金組織籌集社會資金來支持運作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業(yè)基金機構(gòu)通過社會募集資金來投資建設的。然而，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金來源主要來自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計，我國商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目甚至超過80％。近年來，國家在商業(yè)房地產(chǎn)市場不斷創(chuàng)新投融資機制，積極開放和引進國、內(nèi)外風險投資和專項投資基金進入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達國家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投融資的成功經(jīng)驗，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險基金進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社保基金引入到大型商業(yè)和基礎(chǔ)設施建設投資方向。上述投融資機制的不斷完善將對促進中國商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動作用，應大力鼓勵和支持。

作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部

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