導語：論資產(chǎn)管理在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈的重要性一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)側(cè)重拿地、開發(fā)、銷售短平快的重資產(chǎn)開發(fā)模式，開發(fā)完成后的資產(chǎn)非租即售（本文聚焦租賃類資產(chǎn)管理問題的研究），突出問題是資產(chǎn)管理缺少專業(yè)的管理團隊、流程體系及資源支撐，表現(xiàn)為幾乎沒有或很少對資產(chǎn)進行維護，而是局限于對客戶反映的問題進行維修，側(cè)重資產(chǎn)出現(xiàn)損壞或故障后的維修（事后救火），沒有資產(chǎn)的定期維護規(guī)劃（事前預(yù)防），導致客戶投訴不斷，或無奈選擇退租，空置資產(chǎn)更是缺少管理，惡性循環(huán)，導致資產(chǎn)持續(xù)貶值，終使客戶及企業(yè)利益受損。新形勢下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更須重視資產(chǎn)管理，做好資產(chǎn)定期維護規(guī)劃并有效落實到位。針對資產(chǎn)管理過程中出現(xiàn)的常見或重復(fù)發(fā)生的問題進行原因分析、歸納總結(jié)，積累形成資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫，倒逼設(shè)計、施工環(huán)節(jié)持續(xù)優(yōu)化提升；同時加強資產(chǎn)管理專業(yè)團隊的建設(shè)、全流程體系的打通，優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源的引入，內(nèi)外部資源整合形成資產(chǎn)管理可持續(xù)發(fā)展的良性生態(tài)圈，正、反雙向驅(qū)動確保優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的輸出，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、提升客戶黏度，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圍繞微笑曲線的兩端，以產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)端（方向）、以服務(wù)為推動端（發(fā)動機）、以地產(chǎn)為載體端（船體），重在構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以寫字樓、辦公樓、標準化廠房、倉庫、研發(fā)樓、金融、電商等為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源，打造產(chǎn)、城、創(chuàng)服務(wù)平臺，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域競爭力，提升企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展大致會經(jīng)歷資產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理、管理模式及品牌輸出四個階段，大部分企業(yè)目前尚處在資產(chǎn)開發(fā)階段。資產(chǎn)管理是一個承前啟后的階段，當企業(yè)資產(chǎn)開發(fā)達到一定規(guī)模，資產(chǎn)管理服務(wù)在業(yè)界形成了良好口碑，才能沉淀形成具有差異化的管理模式，當資產(chǎn)規(guī)模、服務(wù)口碑、管理模式都具備了，企業(yè)自然也就具備了品牌輸出、引領(lǐng)行業(yè)的潛力。為了謀求轉(zhuǎn)型升級，破繭重生，房地產(chǎn)企業(yè)大都朝著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營服務(wù)商的方向轉(zhuǎn)型，而大部分是打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招牌拿地，實際仍以開發(fā)建設(shè)為主，沒有將資產(chǎn)管理提升至價值鏈的核心位置，在資產(chǎn)管理團隊建設(shè)、體系打通、資源配置等方面沒有有效落地。對資產(chǎn)管理維護不到位，便會導致質(zhì)量、設(shè)備故障問題頻發(fā)，加之事后維修響應(yīng)不及時，亦或是多次維修治標不治本，客戶對資產(chǎn)的基本使用功能期許無法得到滿足，導致客戶退租，資產(chǎn)空置。“加強資產(chǎn)管理、提升客戶黏度”是實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要手段，是樹立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)品牌的切入點，更是角逐當下與未來的核心競爭力，因為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品本身就是最好的營銷手段。所以必須將資產(chǎn)管理提升至公司的戰(zhàn)略高度，放置在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈全流程的核心位置。本文重在論述資產(chǎn)管理在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈中的重要性，分別從資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀、原因分析、如何解決提升三個方面進行闡述。

一、資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營服務(wù)分為兩個板塊：一是基礎(chǔ)服務(wù)板塊，即四保服務(wù)包括園區(qū)保綠、保潔、保安、保修服務(wù)；二是增值服務(wù)板塊，即根據(jù)入園企業(yè)（客戶）的不同需求，提供滿足客戶非核心業(yè)務(wù)的、差異化的服務(wù)產(chǎn)品，包括但不限于人力資源服務(wù)、物流服務(wù)、融資服務(wù)、政策服務(wù)、稅收服務(wù)等。按照上述劃分，資產(chǎn)管理屬于基礎(chǔ)服務(wù)板塊“保修”內(nèi)容范疇，屬于大多數(shù)企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)，客戶使用的“痛點”。資產(chǎn)管理的“保修”在當下很多企業(yè)中只有“修”而無“?！?，即局限于資產(chǎn)出現(xiàn)問題后的事后維修，而沒有事前定期的預(yù)防性保養(yǎng)維護。交付的資產(chǎn)如廠房、倉庫、設(shè)備等因缺少日常維護，使用1年～2年后，如同使用了5年～10年，加之維修不及時，導致客戶投訴、退租、資產(chǎn)空置現(xiàn)象頻出。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)如設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、驗收交付效果的優(yōu)劣，站在產(chǎn)業(yè)鏈全流程的角度評價，資產(chǎn)管理階段最具發(fā)言權(quán)，從資產(chǎn)保值增值及客戶滿意度兩個維度評價，一個從資產(chǎn)維度評價、一個從客戶維度評價，兩者相輔相成。而前期各環(huán)節(jié)的評價往往具有一定的局限性或本位性，比如常會出現(xiàn)項目驗收階段質(zhì)量合格，一段時間后各種質(zhì)量問題就會暴露出來，常見的有屋面漏雨、墻體脫皮、地面裂縫、沉降及管道堵塞、設(shè)備系統(tǒng)運行故障等問題?？蛻敉对V抱怨也主要集中在兩個方面：一是資產(chǎn)質(zhì)量或安全隱患問題，影響其正常使用；二是企業(yè)沒有資產(chǎn)維護規(guī)劃措施，資產(chǎn)各部位、各系統(tǒng)得不到定期檢查、維護，致使問題積累由量變到質(zhì)變，問題產(chǎn)生后維修響應(yīng)速度較慢，且維修周期較長或多次維修不妥。

二、原因分析

資產(chǎn)管理是一個全流程的概念，目標是實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、提升客戶黏度，必須從立項、設(shè)計，成本、建設(shè)施工等各環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)，確保各環(huán)節(jié)嚴格按流程標準實施，實現(xiàn)資產(chǎn)管理的目標。資產(chǎn)管理過程中暴露出的問題，大多與前端環(huán)節(jié)有關(guān)，歸結(jié)如下：1．設(shè)計環(huán)節(jié)：沒有結(jié)合客戶生產(chǎn)工藝、存儲物料、產(chǎn)品屬性等進行消防設(shè)計，導致廠房、倉庫使用性質(zhì)（丙類）與消防設(shè)計性質(zhì)（丁類）不符，存在重大安全隱患。施工圖評審形式化，技術(shù)部門過度依賴設(shè)計院，前端審核不嚴，如北方地區(qū)室外消防管網(wǎng)沒有考慮保溫措施，管道埋深不夠，消防系統(tǒng)采用濕式系統(tǒng)，導致冬季管道凍壞。2．招投標環(huán)節(jié)：沒有充分進行市場調(diào)研，過度追求低成本目標，采取低價中標規(guī)則，導致投標單位惡性競價。3．施工環(huán)節(jié)：低價中標規(guī)則下確定的施工單位，施工過程中必然偷工減料，現(xiàn)場監(jiān)理監(jiān)督管理不到位，加之業(yè)主工期迫切要求，很難輸出高品質(zhì)的資產(chǎn)。4．運營環(huán)節(jié)：前期各環(huán)節(jié)產(chǎn)生的問題，若未能嚴格閘口糾正一路綠燈放行，最終會在資產(chǎn)管理過程中集中暴露，加之資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)本身存在的問題：（1）公司高層重視程度不夠：公司高層重開發(fā)、輕運營，追求資產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，而忽視資產(chǎn)管理的品質(zhì)，導致資產(chǎn)管理在專業(yè)團隊、流程及服務(wù)資源建設(shè)等方面嚴重滯后。（2）缺少資產(chǎn)事前維護的流程體系：資產(chǎn)維修和資產(chǎn)維護是兩個不同的概念，前者側(cè)重問題出現(xiàn)后的事后補救，后者則側(cè)重事前的預(yù)防性維護。若以維修為核心，則建立起來的流程體系、團隊服務(wù)理念、引入的服務(wù)資源等都會圍繞事后維修開展工作，即資產(chǎn)損壞或客戶投訴抱怨后，按維修流程操作執(zhí)行，解決問題的效率慢、成本高、客戶投訴多。（3）維修效果不可控：資產(chǎn)問題出現(xiàn)后缺少現(xiàn)場的有效溝通、核實，終端報修什么，接口部門就接修什么；維修單位出具的維修方案沒有經(jīng)過專業(yè)技術(shù)部門的論證，方案的可行性不可控，維修的效果及質(zhì)量無從保證，這也是問題重復(fù)發(fā)生、重復(fù)維修的根源所在。5．監(jiān)督缺失：立項、設(shè)計、招投標、施工、運營等每個環(huán)節(jié)均有對應(yīng)的流程體系支撐業(yè)務(wù)的實施，但各環(huán)節(jié)流程的實施效果缺少監(jiān)督和管理，存在流程與實際兩張皮的問題，且存在本位主義，缺少全流程的有效協(xié)同，導致內(nèi)部管理成本較高、執(zhí)行效率低。

三、解決提升

針對各環(huán)節(jié)存在的上述問題，正確的解決思路和方法，應(yīng)將資產(chǎn)管理提升至價值鏈的核心位置，確立以實現(xiàn)“資產(chǎn)保值增值、提升客戶黏度”為核心的資產(chǎn)開發(fā)目標，加強資產(chǎn)管理團隊、流程體系及服務(wù)資源的優(yōu)化建設(shè)，建立資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)分析結(jié)論倒逼設(shè)計、開發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)的持續(xù)提升：1．公司高層重視：將資產(chǎn)管理目標提升至公司戰(zhàn)略高度，各環(huán)節(jié)工作須圍繞實現(xiàn)資產(chǎn)管理目標開展工作。2．專業(yè)團隊的建立：成立資產(chǎn)管理中心，公司副總及以上級別領(lǐng)導獨立分管，組建資產(chǎn)管理專業(yè)團隊，同時引入外部專業(yè)服務(wù)資源，對資產(chǎn)進行定期維護保養(yǎng)。（1）成立資產(chǎn)管理中心或資產(chǎn)管理小微公司：整合內(nèi)部專業(yè)團隊，發(fā)揮內(nèi)部團隊優(yōu)勢。（2）成立合資公司：若內(nèi)部資源有限，可與外部專業(yè)資源合作成立合資公司，由合資公司負責資產(chǎn)管理及經(jīng)營，實現(xiàn)雙方優(yōu)勢互補的同時，內(nèi)可提升資產(chǎn)管理的品質(zhì)，培養(yǎng)團隊專業(yè)素養(yǎng)，外可拓展新的市場領(lǐng)域。3．全流程體系的建立（1）流程建立：資產(chǎn)管理中心牽頭，設(shè)計、成本、招標、工程等共同參與，圍繞“資產(chǎn)管理、加強資產(chǎn)事前維護、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、提升客戶黏度”的同一目標，建立一套完整的資產(chǎn)管理體系，并對流程的執(zhí)行效果進行監(jiān)督、糾偏。（2）流程執(zhí)行：資產(chǎn)管理中心全流程參與項目實施，事前參與施工圖評審、招標；事中參與施工巡檢；事后主導項目查驗接管及資產(chǎn)管理，制定資產(chǎn)維護規(guī)劃推進實施，確保流程執(zhí)行到位。4．建立資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫：將資產(chǎn)在立項、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)及運營等各環(huán)節(jié)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息整合，重點將資產(chǎn)日常維護管理信息導入，通過數(shù)據(jù)分析為項目設(shè)計、建設(shè)、客戶服務(wù)提供優(yōu)化意見及建議，并為公司進行相關(guān)決策提供支持。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近三十年的發(fā)展，現(xiàn)已進入房地產(chǎn)后時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)后時代的方向和趨勢，核心競爭力在于管理模式及品牌的輸出，而要打造核心競爭力，加強資產(chǎn)品質(zhì)的提升，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，提升客戶黏度是切入點。唯有腳踏實地的潛心研究資產(chǎn)管理現(xiàn)階段存在的問題，正視客戶痛點，將資產(chǎn)管理提升至價值鏈的核心位置，建立專業(yè)團隊、全流程體系、引入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)管理服務(wù)資源，通過資產(chǎn)管理端倒逼各環(huán)節(jié)全流程的優(yōu)化提升，才能最終輸出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)品，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，提升客戶黏度，為打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在管理模式及品牌建設(shè)核心競爭力上奠定堅實基礎(chǔ)，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。作者簡介：王旭光，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學國際商學院在職人員高級課程研修班學員；研究方向：企業(yè)管理。

作者:王旭光 單位:對外經(jīng)濟貿(mào)易大學國際商學院