導(dǎo)語：探析土地增值稅清算對成本核算要求一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：土地增值稅的清算工作，對企業(yè)成本核算提出了更為細致化的要求。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中財務(wù)人員必須明確新會計準則下的增值稅清算方式，尤其是其中成本核算的具體內(nèi)容，結(jié)合工程實際情況，對成本核算對象、成本歸集、項目分配中具體的核算要求進行分析，以期達到合理避稅、規(guī)避風險的效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；增值稅；成本核算

1引言

在市場經(jīng)濟的進程中，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算的過中，受到成本核算方式的影響。尤其在具體執(zhí)行過程中，由于傳統(tǒng)工作方式的作用，需要對成本核算的具體要求做出進一步的理解與掌握，從其實際的核算對象上進行剖析，切實掌握土地增值稅清算對于成本核算的要求。

2對房產(chǎn)成本核算對象的要求

在房地產(chǎn)市場持續(xù)的發(fā)展進程中，企業(yè)項目開發(fā)內(nèi)容與產(chǎn)品的復(fù)雜化、多樣化趨勢不斷前進，為企業(yè)帶來新的利潤增長點的同時，也對成本核算工作提出了更高的要求。在具體的房產(chǎn)建設(shè)中，根據(jù)建筑的功能性就可分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓、公寓等多種類型。在建筑性質(zhì)上又可劃分為普通多層建筑、高層以及別墅等類型。在對成本核算對象進行確認的財務(wù)實務(wù)工作中，一般會以分批項目、工程標段、獨立預(yù)算項目、項目工程內(nèi)容等，作為具體依據(jù)來確認成本歸集對象。同時，成本核算對象的確定，明顯的影響著土地增值稅的清算工作，如果對象劃分不合理、分配計算方式復(fù)雜，勢必會對工程的清算工作造成負面影響，甚至出現(xiàn)操作無法正常進行的情況。這一點上，直接使企業(yè)受到來自稅務(wù)部門的懲處，以上限作為稅率清算的標準，為企業(yè)帶來直接的經(jīng)濟損失。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須以政府審批部門的批復(fù)為依據(jù)，以批準立項的獨立項目作為具體的核算對象。這是由于獨立項目的立項以及規(guī)劃審批工作，都是針對單獨的整體項目而言的，在建筑密度、綠化水平、容積率、人防工作甚至配套基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)內(nèi)容上，都有明確且獨立的具體要求。因此，在房產(chǎn)開發(fā)工作的進程中，應(yīng)當以實際情況為基礎(chǔ)合理地進行成本核算對象的劃分，不能僅依據(jù)工程的不同標段與批次，或是建筑的類型進行核算對象的分類，以此提高土地增值稅清算工作的有效性和精確性。例如在規(guī)模較大的建設(shè)項目中，可能還會涉及較多的功能分區(qū)，為了防止核算造成不同功能區(qū)的平均化，保證其經(jīng)濟價值，必須直接按照功能區(qū)劃的不同展開核算工作，從獨立的核算對象中計算出具體的單位成本，滿足房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算對于成本核算的要求。

3對房產(chǎn)成本歸集方法的要求

在進行財務(wù)的成本核算工作中，應(yīng)當在開發(fā)成本的總體賬目下分設(shè)土地成本、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)建設(shè)費、配套設(shè)施費、間接開發(fā)費用等具體的明細科目，然后將這些具體的科目內(nèi)容中再詳細的劃分三級科目。在進行三級科目的設(shè)立過程中，對于同一批復(fù)項目中的各個工程項目，應(yīng)當根據(jù)企業(yè)內(nèi)部核算、合理避稅、會計準則的具體要求進行準確的分類核算，盡量與預(yù)算編制的規(guī)劃內(nèi)容保持一致性水平，便于展開土地增值稅清算。在對發(fā)出存貨成本進行確認的過程中，應(yīng)以具體的會計準則為依據(jù)標準，在先進先出法、平均加權(quán)法、個別計價法等方法的作用下完成。對用途與性質(zhì)相似的存貨進行成本確定的工作當中，應(yīng)保持成本計算方法的統(tǒng)一；為特制的專項存貨進行計算時，必須通過個別計價法對其存貨的實際成本進行獨立的計算。因此，在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨計算活動中，必然要通過

個別計價法，在功能區(qū)、批次內(nèi)容、房屋類型上對產(chǎn)品的具體初始成本進行確認，使成本核算的歸集方式符合土地增值稅清算的具體要求

4成本項目分配內(nèi)容上的要求

從政策法規(guī)的角度，應(yīng)按照受益原則，選擇合理的方式，在利于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的前提下，對分期開發(fā)、同期開發(fā)的多項目、同項目的不同類型、共同成本、無法區(qū)分的間接成本等內(nèi)容，分別的分配至各個不同的成本對象。其中，土地征費按照占據(jù)面積進行分配、公共設(shè)施按其構(gòu)成比例進行分配、借款按借款用途或各項目資金缺口等進行分配、其余由開發(fā)企業(yè)根據(jù)實際情況具體進行分配操作即可。受益原則，是以產(chǎn)品的受益水平對其成本費用進行分配計算。所以受益水平與消耗成本費用較多的產(chǎn)品，相應(yīng)的承擔成本費用也較高。在占地面積比例分配的基礎(chǔ)之上，采用受益原則對其他的成本進行分配，有著較高的合理性水平，符合土地增值稅清算的降低成本要求。站在增值稅的立場上進行分析，對其他成本分配方式進行選擇的方法，需相應(yīng)的做大增值額度較高的項目實際開發(fā)成本，以此實現(xiàn)為企業(yè)減少賦稅支出的效果。在房地產(chǎn)的開發(fā)項目中，土地出讓金、動遷補償、契約稅、土地使用稅等，是構(gòu)成土地成本的主要內(nèi)容。如果項目開發(fā)中，產(chǎn)品的種類較為單一，可以直接采用土地成本總額度與可售面積對土地費用進行計算，然后分別對不同分期建設(shè)進行單獨計算。若是開發(fā)項目的綜合性較強，在出讓時有不同的價格表現(xiàn)，為了保證土地增值稅的在清算上，實現(xiàn)利益的最大化，則應(yīng)按照具體的使用類型進行分別計算。

工程建設(shè)的前期費用與建筑安裝費用的具體分配對象較為清晰，可以直接以對應(yīng)的方式有效的分配到獨立的產(chǎn)品對象中，同時也可以采用分類匯總的方式進行處理。其中，基礎(chǔ)設(shè)施的費用與公共配套設(shè)施的費用，在成本分配中，大部分是不能進行有償轉(zhuǎn)換的。而在一些可以進行轉(zhuǎn)換設(shè)施的歸類中，應(yīng)當嚴格遵照實質(zhì)大于形式的基本會計準則，將其與開發(fā)產(chǎn)品同類化，并展開相應(yīng)的核算工作，使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的清算工作中表現(xiàn)出全面性的特點。

5結(jié)語

成本核算工作，無疑對房地產(chǎn)行業(yè)造成巨大的影響，尤其在成本項目分配方式轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上，會通過具體的土地增值稅清算內(nèi)容，為房產(chǎn)企業(yè)的盈利與銷售帶來影響。所以房產(chǎn)企業(yè)為了在市場競爭中保持優(yōu)勢，必須對成本核算內(nèi)容帶來的影響進行深入研究，在分析土地增值稅清算對成本核算要求的過程中，使企業(yè)保持發(fā)展的穩(wěn)定性。

參考文獻

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作者:徐信芳 單位:浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)莊市街道勤勇新村籃球場