導(dǎo)語：探討貸款價值管理決策的有用性一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

（一）貸款價值比是滿足房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險決策需求的關(guān)鍵財務(wù)信息

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理決策是一項金融決策，本質(zhì)上是對在房地產(chǎn)抵押貸款配置過程中的戰(zhàn)略選擇權(quán)進行估值，也就是財務(wù)信息對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理決策的有用性才能夠最大化。為使商業(yè)銀行管理者能夠識別和建立戰(zhàn)略選擇權(quán)，原則上要求財務(wù)信息“相關(guān)”并且“真實”?！跋嚓P(guān)性”具體表現(xiàn)為財務(wù)信息能夠預(yù)測房地產(chǎn)抵押貸款未來的價值和財務(wù)信息能夠?qū)J款時預(yù)測的房地產(chǎn)抵押貸款組合價值進行確認(rèn)或改變。借貸雙方都不能在事前預(yù)見并描述貸款發(fā)放之后貸款價值可能發(fā)生的各種情況。房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理決策同時要求“真實”的財務(wù)信息。“真實”財務(wù)信息要求反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價值及其變動的本質(zhì)特點。具體講，第一，財務(wù)信息要有總體性，即能夠完整地反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價值。第二，財務(wù)信息要有實時性，能夠客觀地反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價值的初始計量和后續(xù)計量之間的價值動態(tài)變化。最后，財務(wù)信息要有均衡性，能夠在信息成本的約束下使信息價值最大化。本文認(rèn)為，在銀行財務(wù)報告中，能夠獲得的基本具備上述各項質(zhì)量特征的關(guān)鍵財務(wù)信息，就是貸款價值比例（LTV），即貸款數(shù)額與抵押房地產(chǎn)價值的比例關(guān)系。首先，貸款價值比例體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理的內(nèi)在特征，也符合財務(wù)信息的“相關(guān)性”要求。根據(jù)貸款的抵押品，可將貸款區(qū)分為“依據(jù)資產(chǎn)”或者“依據(jù)現(xiàn)金流”兩種類型（梯若爾，2007）。房地產(chǎn)抵押貸款是一種典型的“依據(jù)資產(chǎn)”的貸款。在實踐中，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理機制主要是杠桿率約束。一般地，銀行在任何時候都關(guān)注確保未償付的債務(wù)價值與房地產(chǎn)資產(chǎn)中剩余的價值之間大致平衡（哈特，2006）。在發(fā)起房地產(chǎn)抵押貸款事前，貸款價值比可以幫助銀行預(yù)測房地產(chǎn)抵押貸款的未來價值；在發(fā)起貸款后，通過比較名義（或初始）貸款價值比和實際（或當(dāng)前）貸款價值比（即貸款額變動率/房價變動率）的差幅，能夠確認(rèn)或改變之前的預(yù)測結(jié)果。其次，貸款價值比例能夠保持與國際會計準(zhǔn)則委員會（IASB）“真實性”內(nèi)在一致性，又能體現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險決策對財務(wù)信息“真實性”的特殊要求。第一，通過一家銀行的房地產(chǎn)抵押貸款配置規(guī)模和抵押房地產(chǎn)價值規(guī)模，可以能夠完整地反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價值的杠桿約束。第二，比較房地產(chǎn)抵押貸款組合價值與抵押資產(chǎn)價值的初始計量和后續(xù)計量的變化，能夠獲得房地產(chǎn)抵押貸款組合價值變動的動態(tài)信息。第三，貸款價值比可以節(jié)約財務(wù)信息成本。廣義講，可以作為房地產(chǎn)貸款抵押的不僅有房地產(chǎn)，還包括借款人的聲譽。相比審核借款人聲譽，銀行審核房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的信息成本更低。唯一需要單獨進行進一步討論的是貸款價值比的前瞻性。

（二）實物期權(quán)框架下的貸款價值比

假設(shè)房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放并持有到期，房地產(chǎn)抵押貸款使用歷史成本法或攤余成本方法記錄在銀行的財務(wù)報表中。歷史成本法通常在貸款到期無法償還之前并不認(rèn)定虧損，只有當(dāng)違約實際發(fā)生時才將已發(fā)生的貸款減值計入當(dāng)期損益，換言之，在貸款到期之前，在資產(chǎn)負(fù)債表上的貸款資產(chǎn)價值與違約可能性沒有太大的關(guān)系。抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)價值使用公允價值法計量，放在財務(wù)報表附注中。公允價值計量堅守“現(xiàn)在”時點，而不是面向未來計價（任世馳等，2010）；能夠動態(tài)地反映抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的動態(tài)變化，但不能單獨地預(yù)測抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)未來的風(fēng)險價值。這就是說，貸款價值比這一財務(wù)信息是歷史成本計量和公允價值計量混合計量的產(chǎn)物，但單獨使用其中的一種會計計量都不能直接使貸款價值比呈現(xiàn)出前瞻性特征。國際會計準(zhǔn)則委員會（IASB）明確指出：通用財務(wù)報告是以管理層的最佳估計、判斷和模型為基礎(chǔ)而不是基于準(zhǔn)確的描述①。因此，只要估值是所選擇的方法和應(yīng)用方法是合理恰當(dāng)?shù)?、能夠如實反映估值，就能符合財?wù)信息真實性中無重大過錯的特性，并非強求完全正確。基于此，我們發(fā)現(xiàn)在實物期權(quán)框架下，把按照歷史成本法計量的房地產(chǎn)抵押貸款與用公允價值計量的抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)聯(lián)系在一起，能夠顯示貸款價值比的前瞻性，同時能進一步認(rèn)識財務(wù)信息的真實性與決策有用之間的關(guān)系。在實物期權(quán)的框架下，我們可以把房地產(chǎn)抵押貸款描述成債務(wù)人持有的一種看漲或看跌的實物期權(quán)②。假設(shè)某公司用自有的價值600萬的某一商業(yè)房產(chǎn)作為抵押，向銀行貸款500萬元（包括利息）。當(dāng)?shù)盅荷虡I(yè)房產(chǎn)的市場價值大于500萬元（假設(shè)仍為600萬元），則債務(wù)人會還本付息，這等于以500萬元的價格從銀行手里買回價值600萬抵押房產(chǎn)，其差額是100萬元（600萬~500萬元）。但是，抵押商業(yè)房產(chǎn)的市場價值下跌，假設(shè)跌到為450萬元，則債務(wù)人就會放棄抵押的商業(yè)房產(chǎn)，即不還銀行的500萬元本息，因為一個理性的債務(wù)人不會花500萬元買一宗只值450萬元的房產(chǎn)?？梢?，理性的債務(wù)人在抵押商業(yè)房產(chǎn)的市場價值上漲超過貸款本息時，有權(quán)按照約定價格（即貸款本息）買回抵押商業(yè)房產(chǎn)。這類似債務(wù)人得到一個看漲期權(quán)。我們也可以把房地產(chǎn)抵押貸款描述一個看跌期權(quán)。仍然使用上面的假設(shè)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我們要說明：理性債務(wù)人在什么市場價格下選擇把商業(yè)房子留給銀行而不愿意歸還貸款。當(dāng)?shù)盅旱纳虡I(yè)房產(chǎn)的市場價值大于貸款本息500萬元時，假設(shè)仍為600萬元，理性的債務(wù)人不會把價值600萬元的商業(yè)房產(chǎn)只按照500萬元的價格出售，換言之，債務(wù)人會支付給銀行500萬元貸款本息。但是當(dāng)作為抵押物的商業(yè)房產(chǎn)的市場價格下跌到500萬元以下，例如450萬元，理性債務(wù)人就會選擇把商業(yè)房產(chǎn)留給銀行而不愿意歸還貸款，因為這等于按照500萬元的價格（即要還的貸款本息）賣給銀行只值450萬元的商業(yè)房產(chǎn)，前提是抵押的商業(yè)房產(chǎn)市場價值下跌到貸款本息以下，因而這類似債務(wù)人得到一個看漲期權(quán)。可見，理性債務(wù)人是否違約的選擇，取決于抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場價值波動與抵押貸款規(guī)模之間比例的變動。一般地，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價值大于貸款價值時，即貸款價值比的比值較小，債務(wù)人沒有違約激勵；當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價值小于抵押貸款價值時，即貸款價值比的比值較大，債務(wù)人就有違約激勵。在實物期權(quán)框架里，貸款價值比能夠產(chǎn)生一個前瞻性的財務(wù)信息，在沒有交易成本（即沒有違約金、處置費用）的情況下，如果貸款價值比趨向于≥1時，群體性違約概率就越大，當(dāng)貸款價值比＜1且更小時，群體性違約概率就越小。由于貸款發(fā)放后在銀行資產(chǎn)負(fù)債表中未償貸款本息余額基本固定，抵押的房地產(chǎn)價值“隨行就市”因此，通過對重估抵押的房地產(chǎn)市場價值，能夠得到貸款價值比變動趨勢的信息。這一基本思想在美國KMV公司1997推出的KMV組合管理模型（又稱信用監(jiān)測模型，CreditMoniter’sModel）得到實現(xiàn)。不確定性程度和實物期權(quán)的價值正相關(guān)。不確定性越大，實物期權(quán)的價值越高。這是因為不確定性越大，獲得或等待新信息而保持行動靈活性的價值就越大，而保持行動靈活性就相當(dāng)于購買或建立了一個期權(quán)。因此，貸款價值比變動趨勢信息的相關(guān)性最終體現(xiàn)在幫助商業(yè)銀行管理者識別和建立戰(zhàn)略選擇權(quán)。我們假設(shè)一個銀行要增加一個房地產(chǎn)抵押貸款組合，這個增加的貸款組合假設(shè)為10億元（類似初始成本），一年后得到的本息收入是12億元，資金的加權(quán)成本是15%，無風(fēng)險利率是年利5%。為了簡化起見，我們假設(shè)房價貸款比為1，即用于抵押的房地產(chǎn)總價值與貸款組合價值等價，由此，銀行預(yù)計抵押房地產(chǎn)價值將上漲20%，即1年以后的抵押房地產(chǎn)價值和貸款組合的還本付息額一致；并且我們假定出現(xiàn)群體違約，則銀行出售抵押房地產(chǎn)收回貸款本息（忽略出售成本）。這樣，我們可以用抵押房地產(chǎn)價值的變動表示貸款組合的收益變動。我們比較傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量決策和期權(quán)決策的差別。按照傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量決策：在時間0時，銀行增加貸款10億元，到時間1時，銀行通過出售抵押房地產(chǎn)得到本息支付12億元，本息收益的凈現(xiàn)值如下：凈現(xiàn)值=12/（1.15）1-10=0.43億元按照實物期權(quán)方法決策：現(xiàn)在我們進一步假設(shè)，如果房地產(chǎn)市場行情好，1年后抵押房地產(chǎn)價值可能上漲到14億元，但是如果房地產(chǎn)行情差，抵押房地產(chǎn)價值也可能下跌到10億元。如果1年后證實出現(xiàn)用于抵押的房地產(chǎn)價值下跌到10億元，銀行將選擇不增加房地產(chǎn)貸款組合，顯然，只有在抵押的房地產(chǎn)價值上漲到14億元時，銀行才會增加一個貸款組合。根據(jù)實物期權(quán)方法決策價值可表達為：凈現(xiàn)值=14/（1.15）2-10/（1.05）1=1.06億元按照實物期權(quán)方法決策的10億元抵押貸款組合的凈現(xiàn)值大于按照傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量決策的凈現(xiàn)值0.63億元，換言之，假設(shè)銀行只是靠出售抵押房產(chǎn)收回本息，顯然前者優(yōu)于后者。兩者之差就是信息的價值，也就是保持靈活性或期權(quán)的價值。盡管按照現(xiàn)行的制度安排，如果債務(wù)人違約，銀行也只能從拍賣抵押房地產(chǎn)的所得中債務(wù)人必須支付的還本付息部分，剩余部分仍歸債務(wù)人。但這并不能改變我們這里給出的結(jié)論：銀行的戰(zhàn)略選擇期權(quán)決策是一個依房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險狀態(tài)變動信息而進行調(diào)整的行動；而根據(jù)期權(quán)理論，房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險狀態(tài)變動的基本驅(qū)動因素就是貸款價值比的變動。反過來，由貸款價值比變化驅(qū)動的房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險狀態(tài)變動信息的價值，最終體現(xiàn)在銀行戰(zhàn)略選擇期權(quán)的決策上。（四）簡短的結(jié)論當(dāng)商業(yè)銀行管理者改善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理決策、從而防止房地產(chǎn)市場價格崩潰沖擊銀行貸款資產(chǎn)質(zhì)量引發(fā)金融危機時，需要從銀行的財務(wù)報告中能夠得到貸款價值比變動的信息。與國際會計準(zhǔn)則委員會（IASB）關(guān)于決策有用性的基本原則精神保持一致，在實物期權(quán)框架下，能夠?qū)⒂嬃抠J款的歷史成本方法和計量抵押房地產(chǎn)市值的公允價值方法結(jié)合起來，在商業(yè)銀行財務(wù)報告中充分反應(yīng)貸款價值的動態(tài)變化，并將這一信息的有用性最大化地體現(xiàn)在銀行建立的戰(zhàn)略期權(quán)上。由此，能夠大大提高銀行財務(wù)報告信息滿足銀行管理者事先防范房地產(chǎn)市場價格崩潰沖擊銀行信貸質(zhì)量、從而防范金融危機的需求。

本文作者：陸克今薛恒新工作單位：南京理工大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院