導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制綜述一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)度，明確了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，少數(shù)寡頭壟斷企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的操控能力較強(qiáng)；探討了寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，表明寡頭壟斷企業(yè)通過(guò)壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視及價(jià)格合謀進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)產(chǎn)品差異化進(jìn)行非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。最后建議政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占有重要的地位。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，與社會(huì)生產(chǎn)和人民群眾的生活密切相關(guān)，房產(chǎn)交易已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)的熱門話題，尤其是房?jī)r(jià)已成為人民關(guān)注的焦點(diǎn)。但如今房地產(chǎn)業(yè)普遍存在著定價(jià)過(guò)高、中低價(jià)位住宅供給不足、高檔住宅空置率較高等問(wèn)題，已經(jīng)在一定程度上影響到了產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展乃至社會(huì)穩(wěn)定。因此深入了解房地產(chǎn)業(yè)，測(cè)量房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行研究可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、完善提供一些思路和借鑒。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的各個(gè)測(cè)度指標(biāo)可以分別從不同的角度測(cè)定市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度，從而確定該市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與社會(huì)生產(chǎn)和生活密切聯(lián)系的基礎(chǔ)性行業(yè)，是一個(gè)生產(chǎn)高度集中的行業(yè)；在我國(guó)獨(dú)特的市場(chǎng)情景下，用市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差異性和進(jìn)入壁壘三個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的測(cè)度指標(biāo)來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)度。

（一）房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中度逐漸提高。根據(jù)2004年“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”報(bào)告，在北京這個(gè)市場(chǎng)，屬于我國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的幾家開(kāi)發(fā)商的銷售額和銷售面積占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額的41%和30.8%。而在我國(guó)香港，房地產(chǎn)企業(yè)前三強(qiáng)的市場(chǎng)份額要占到51%；2005年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)200億元的企業(yè)有7家，資產(chǎn)總額達(dá)到2034.2億元，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模的33.45%；2006年和2007年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)房屋銷售額分別為2710億元和5007億元，增幅分別為34.8%和65.32%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期行業(yè)平均水平（楊繼瑞，2008）。

（二）房地產(chǎn)商品的差異性

土地位置的固定性決定了房產(chǎn)具有異質(zhì)性的特點(diǎn)。產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)則壟斷的可能性就越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操控能力也越強(qiáng)。與普通消費(fèi)品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位和空間、通風(fēng)采光、配套設(shè)施、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等，其中地理位置和空間最為重要的構(gòu)成要素之一，這使得房地產(chǎn)具有不可復(fù)制性，形成其自然壟斷性。房產(chǎn)地理位置的差異是天然的，購(gòu)房者的選擇區(qū)域也是有限的，因而在人口密集的城區(qū)，購(gòu)房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場(chǎng)機(jī)制，他們只能是房地產(chǎn)高額壟斷利潤(rùn)的提供者（張玉、劉光中、于憶驊，2006）。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘

構(gòu)成市場(chǎng)進(jìn)入壁壘的因素很多，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘并不主要體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)品差別等方面，而在政府的協(xié)議土地出讓制度以及在位房地產(chǎn)企業(yè)所采取的阻止?jié)撛谶M(jìn)入者的競(jìng)爭(zhēng)策略方面，這是造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要原因。

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資額較大，但是房地產(chǎn)業(yè)本身具有高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，銀行融資成為其主要來(lái)源，這在相當(dāng)大程度上使得行業(yè)資本進(jìn)入壁壘失效（周剛、孫堯、許遠(yuǎn)明，2001）。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)并不明顯。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中80%到90%的企業(yè)屬于三級(jí)資質(zhì)以下的中小規(guī)模企業(yè)，其投資總額卻占全行業(yè)總投資的近70%。說(shuō)明中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)具有旺盛的生命力。這也進(jìn)一步證明規(guī)模經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)潛在進(jìn)入者來(lái)說(shuō)，根本不是進(jìn)入壁壘；由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能形成強(qiáng)有力的企業(yè)品牌形象，不能有效構(gòu)筑消費(fèi)者的選擇偏好，所以潛在進(jìn)入者在企業(yè)所面臨的需求曲線上并無(wú)明顯劣勢(shì)。

政策壁壘是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)重要的行業(yè)進(jìn)入壁壘。由于我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的國(guó)有性質(zhì)以及地方政府對(duì)土地使用權(quán)的控制，使得土地出讓制度以及在該制度下的土地獲取，成為房地產(chǎn)業(yè)的主要進(jìn)入壁壘。我國(guó)是以頒發(fā)土地許可證（土地出讓合同和土地使用證）的形式來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，而許可證本身就是政府設(shè)置的進(jìn)入壁壘，開(kāi)發(fā)商只有經(jīng)過(guò)政府許可才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)。同時(shí)，政府對(duì)土地的出讓絕大多數(shù)采取的是協(xié)議出讓方式，即由地方政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)就特定地塊通過(guò)協(xié)商談判的方式而進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這種方式基本上排除了對(duì)土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)，完全取決于開(kāi)發(fā)商的“尋租能力”和政府的主觀偏好。在這種情況下，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)可能因?yàn)槎鵁o(wú)地可開(kāi)發(fā)，而一些具有政府背景或善于“尋租”的開(kāi)發(fā)商則能圈占大量土地并成為土地批發(fā)商。正是在這個(gè)意義上，土地的獲取已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的進(jìn)入壁壘（李伯含，2006）。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的門檻提高，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位在不斷加強(qiáng)；房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性又使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠通過(guò)壟斷定價(jià)獲得高額壟斷利潤(rùn)；雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘主要不體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)品差別等方面，但政府的協(xié)議土地出讓制度卻形成了房地產(chǎn)業(yè)主要的進(jìn)入壁壘。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)形成了由少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)操控的區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)。

寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)

寡頭壟斷市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)是：一個(gè)行業(yè)中僅有少數(shù)幾家廠商（企業(yè)），而這少數(shù)幾家廠商（企業(yè)）的單個(gè)規(guī)模大到足以影響市場(chǎng)價(jià)格。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)環(huán)境，房地產(chǎn)價(jià)格并不是像完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)那樣由供求決定，而是由壟斷廠商掌控。最大限度地獲取壟斷利潤(rùn)是所有寡頭企業(yè)的行為目標(biāo)，而這一目標(biāo)是寡頭企業(yè)借助各種競(jìng)爭(zhēng)策略和行為，培育市場(chǎng)勢(shì)力，獲取壟斷高價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)寡頭壟斷企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的操控主要是通過(guò)壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視和價(jià)格串謀來(lái)實(shí)現(xiàn)。

1.壟斷定價(jià)。企業(yè)要進(jìn)行壟斷定價(jià)，必須具有市場(chǎng)勢(shì)力。企業(yè)的市場(chǎng)勢(shì)力是與企業(yè)處的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)相聯(lián)系的，不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定著企業(yè)的市場(chǎng)勢(shì)力的大小。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有市場(chǎng)勢(shì)力，而且市場(chǎng)勢(shì)力還相當(dāng)強(qiáng)。在此市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，企業(yè)不再是市場(chǎng)價(jià)格的接受者，而是價(jià)格的制定者，并且，企業(yè)能夠把價(jià)格定在高于邊際成本之上，這也就意味著企業(yè)就具有市場(chǎng)勢(shì)力，企業(yè)具備了壟斷定價(jià)的能力。

2.價(jià)格歧視。對(duì)同一商品制定不同的價(jià)格，即根據(jù)購(gòu)買數(shù)量、購(gòu)買者特征，或者各種商品銷售條款確定相應(yīng)價(jià)格的定價(jià)行為被稱為價(jià)格歧視（PriceDiscrimination）（李伯含，2006）。價(jià)格歧視的必要條件包括三個(gè)方面：企業(yè)必須具有一定的市場(chǎng)勢(shì)力；在其市場(chǎng)上，企業(yè)要么能夠識(shí)別有不同預(yù)期價(jià)格的消費(fèi)者，要么能夠區(qū)分有不同需求彈性的市場(chǎng)區(qū)域；消費(fèi)者不存在套利機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)是寡頭壟斷企業(yè)，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)壟斷力量，因此可以進(jìn)行歧視性定價(jià)活動(dòng)。但是，由于市場(chǎng)的不完全、信息的不完全，房地產(chǎn)企業(yè)不可能充分了解每一個(gè)消費(fèi)者的信息，因此，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格歧視行為屬于二級(jí)價(jià)格歧視和三級(jí)價(jià)格歧視。在價(jià)格歧視定價(jià)行為下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)由于產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時(shí)間、銷售方式以及消費(fèi)者收入情況的不同而有所不同。

3.價(jià)格合謀。所謂價(jià)格合謀（Collusion），是指企業(yè)之間通過(guò)正式或非正式的途徑在定價(jià)決策中采取一致性行動(dòng)，以提高市場(chǎng)勢(shì)力，使所有參與企業(yè)均達(dá)到最優(yōu)（李伯含，2006）。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格串謀行為則是處于同一市場(chǎng)區(qū)域中的房地產(chǎn)企業(yè)之間通過(guò)正式談判或其他方式，在房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)決策方面保持協(xié)調(diào)和一致，以使各方都獲取更多的壟斷利潤(rùn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是寡頭壟斷市場(chǎng)，這些寡頭之間為了獲取壟斷利潤(rùn)，很容易達(dá)成某種形式的價(jià)格合謀?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的形成是壟斷廠商價(jià)格合謀的結(jié)果，而這種價(jià)格合謀也是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)原因（余凱，2007）。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)

壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視和價(jià)格串謀等價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略都是以損害消費(fèi)者利益為代價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)手段。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)差異化來(lái)進(jìn)行區(qū)別定價(jià)，其實(shí)是一種更高形式的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，是通過(guò)滿足不同消費(fèi)者偏好影響市場(chǎng)需求，從而增加銷售數(shù)量，最終使企業(yè)獲得高額利潤(rùn)。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的主要形式就是產(chǎn)品差異化，包括概念差異化、屬性差異化、服務(wù)差異化、品牌差異化、區(qū)位差異化等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是以概念差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化為主。

1.概念差異化?！案拍睢笔钱a(chǎn)品核心價(jià)值的外在表現(xiàn)，一般是用簡(jiǎn)潔易懂并高度概括的語(yǔ)言對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行描述或界定。企業(yè)通過(guò)對(duì)產(chǎn)品概念的界定來(lái)突出和強(qiáng)化產(chǎn)品的定位和核心價(jià)值。概念差異化能夠使消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的核心價(jià)值有明確的了解，有利于引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)偏向并激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，概念差異的保持能夠給企業(yè)帶來(lái)驚人的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。概念差異化強(qiáng)調(diào)不能與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有相同的想法或概念，所以必須找出自己獨(dú)有的特征以創(chuàng)造自身的專有概念（曾燕，2002）。遭遇競(jìng)爭(zhēng)者針鋒相對(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)要么加強(qiáng)目前擁有的房地產(chǎn)概念以突出其差異，要么針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的新概念提出自己的新概念以維護(hù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)差異化概念。同時(shí)還要在原有房地產(chǎn)概念的基礎(chǔ)上進(jìn)行概念創(chuàng)新，才能保證企業(yè)處于長(zhǎng)久的領(lǐng)先地位。

2.服務(wù)差異化。屬性差異化就是產(chǎn)品使用價(jià)值上的差異，包括產(chǎn)品的外觀、性能、質(zhì)量等方面不同于或優(yōu)于同類產(chǎn)品的差異。屬性的差異性能夠滿足顧客個(gè)性化的需求，是企業(yè)贏得消費(fèi)者的最基礎(chǔ)的保障。最能體現(xiàn)服務(wù)差異化的是房屋銷售期間的客戶服務(wù)與物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最后階段，“滿不滿意看管理”說(shuō)明了物業(yè)管理對(duì)社區(qū)的重要作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要配套設(shè)施，其差異化水平也是房地產(chǎn)差異化策略的重要組成部分，高質(zhì)量的物業(yè)管理水平是房地產(chǎn)品質(zhì)量的重要標(biāo)志之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行服務(wù)差異化的最重要內(nèi)容。

3.品牌差異化。品牌是一個(gè)企業(yè)用以辨認(rèn)其產(chǎn)品，并使之與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)別開(kāi)來(lái)的一種名稱、標(biāo)記、符號(hào)或色合計(jì)，或者幾者的組合。品牌從本質(zhì)上講是企業(yè)向顧客提供產(chǎn)品的特點(diǎn)、利益和服務(wù)，屬于企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)中的視覺(jué)識(shí)別，消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知最能夠建立消費(fèi)者忠誠(chéng)度。品牌差異化的目的是為了使更多的消費(fèi)者或潛在消費(fèi)者所接受，并能轉(zhuǎn)化為高度認(rèn)同的房地產(chǎn)品牌形象，因此品牌的設(shè)計(jì)非常重要。品牌設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持簡(jiǎn)潔醒目、朗朗上口，構(gòu)思巧妙、特點(diǎn)突出，注重內(nèi)蘊(yùn)、廣泛推廣等原則，設(shè)計(jì)出既能迎合大眾品味又有自身企業(yè)特色的房地產(chǎn)品牌（斯蒂芬、羅賓斯，1999）。品牌創(chuàng)立后，對(duì)品牌的維護(hù)和發(fā)展也很重要，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立對(duì)品牌的主動(dòng)保護(hù)觀念，采取全方位的動(dòng)態(tài)保護(hù)措施，并根據(jù)時(shí)展不斷增加品牌內(nèi)涵，保持品牌在房地產(chǎn)市場(chǎng)的持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

結(jié)論

本文對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵、測(cè)量指標(biāo)進(jìn)行了介紹，并用這些指標(biāo)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了測(cè)度。結(jié)果表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域市場(chǎng)集中度比較高，產(chǎn)品差異化明顯，政策法律制度進(jìn)入壁壘較大，屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)。正是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域壟斷性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方式主要為壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視和價(jià)格合謀，而非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)則以概念差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化為主。房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡占影響了市場(chǎng)上正常的競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用失靈，最終將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展和居民福利水平的提高。因此，政府應(yīng)積極發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，采取相應(yīng)政策與措施，確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由寡占向競(jìng)爭(zhēng)的健康方向發(fā)展。

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