導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)融資難題與優(yōu)化策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)運行進(jìn)程逐漸加快，在這一背景下，房價也隨之提高，房地產(chǎn)企業(yè)對于該種現(xiàn)象加大了重視力度，為了解決此種現(xiàn)象，相關(guān)宏觀調(diào)控政策得到落實，其中包含了限購限貸以及資金監(jiān)督和管理，此種政策在房地產(chǎn)企業(yè)運行期間產(chǎn)生的影響較大，當(dāng)融資渠道縮減以后，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的良好開展，甚至還會引起周期性競爭現(xiàn)象的發(fā)生。所以，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必正確了解到融資方式和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之間的聯(lián)系性，結(jié)合實際情況引進(jìn)合理的融資方式，確保融資難題被徹底解決。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資難題；優(yōu)化策略

當(dāng)前階段，在社會經(jīng)濟發(fā)展形勢的影響之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資時遇到了各種各樣的難題，該項難題表現(xiàn)為兩方面。一方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較大，在這一影響之下，控制融資成本期間管理不到位，人員能力較低等。另外一方面，金融市場環(huán)境限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開展，導(dǎo)致企業(yè)面臨著十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，最終也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行提出了非常嚴(yán)格的要求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀以及基本特征

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，要想在激烈的市場競爭中占據(jù)主導(dǎo)地位，就需要充足的資金，其中，房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和特征表現(xiàn)在以下幾點。

(一)具備資金需求規(guī)模大、外源融資依賴性強的特征

該項特征是基于房地產(chǎn)項目決定的，對于房地產(chǎn)項目來講，從立項、開發(fā)到施工，一般需要較長的時間，有時三年，甚至五年，這就需要施工期間以充足的資金為支撐。同時房地產(chǎn)項目對于資金占用時間非常長，當(dāng)單獨依賴企業(yè)自有資金的話，將無法正常運行。所以，房地產(chǎn)對于資金有著非常高的需求，這也從一定程度上說明了建設(shè)以及開發(fā)工作需要外源融資。

(二)融資一般是以土地和房產(chǎn)為抵押

在開發(fā)房地產(chǎn)項目期間，一般是附著在固定的土地中，土地資源屬于不可再生資源的一種，本身在城市內(nèi)有著極高的價值，同時城市土地資源具備不可再生性以及稀缺性特征，這也使企業(yè)有著增值能力。土地是房地產(chǎn)企業(yè)融資期間價值較高的一項抵押物，在融資期間，以土地和房產(chǎn)為一項抵押，從而獲取資金，降低企業(yè)融資風(fēng)險出現(xiàn)的概率。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)十分明顯，面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險

最近幾年，伴隨著房價的上漲，宏觀政策對房地產(chǎn)調(diào)控的效應(yīng)進(jìn)一步體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)波動現(xiàn)象極為明顯，而且該項產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間也面臨著非常高的風(fēng)險性，當(dāng)政府政策以及城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)整時，企業(yè)開發(fā)的項目銷售將存在難度。除此之外，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)過于單一，通常是以開發(fā)和銷售為主，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展周期出現(xiàn)波動以后，必定加劇風(fēng)險出現(xiàn)概率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的融資難問題

在社會經(jīng)濟水平提升的背景下，城市化運行進(jìn)程逐漸加快，雖然房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢良好，可是因為受多方面因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)本身還有著融資難問題。

(一)融資環(huán)境產(chǎn)生的影響

其一，受政府方面的約束。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因為銀行中信貸融資方式極為便捷，成本較低，因此將重點放在了銀行信貸融資方面，加大了對其的應(yīng)用力度，在這一現(xiàn)狀下，需要符合準(zhǔn)入條件、審批要求和周期性長等一系列要求。現(xiàn)階段，我國頒布的法律法規(guī)對于房地產(chǎn)信托和債券融資渠道進(jìn)行了一定程度的約束，導(dǎo)致房地產(chǎn)應(yīng)用該項方式融資期間，面臨的難度極高。其二，受金融市場的約束。在發(fā)展期間，證券市場發(fā)展速度極快，不過改革發(fā)展進(jìn)程較為緩慢，信用保障缺失，金融創(chuàng)新力度不足，監(jiān)管不到位等，導(dǎo)致金融產(chǎn)品得不到良好應(yīng)用，不利于進(jìn)一步延伸房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力較低

房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金在全部資金來源中占據(jù)比例較低，一般情況下，自籌資金來源于商品房方面的預(yù)售，而且大多數(shù)還來自于購房人員個人住房按揭貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自身的自籌能力較低，有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險極高，融資能力下降。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)本身不具備上市融資資質(zhì)，因此無法采取股權(quán)方式實施相關(guān)的融資工作。伴隨著時間的發(fā)展，上市門檻有所提高，房地產(chǎn)企業(yè)無法經(jīng)由該渠道和方式實施融資工作。當(dāng)前階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用銀行信貸和民間借貸的融資方法，再加上宏觀調(diào)控以及在房地產(chǎn)資質(zhì)對于銀行信貸等有著直接性的影響，所以融資效果不佳。民間借貸的利率比較高，隨之而言的融資風(fēng)險也非常大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然性

(一)有利于轉(zhuǎn)換我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式

在房地開發(fā)中，主要包含了兩種模式。第一，全能開發(fā)模式，它是以開發(fā)商為重點，從買地、建造以及后期管理都是由相同的開發(fā)商獨立完成，建成房子之后，直接出售出去。具備的特點是項目周期長，開發(fā)商為了提升經(jīng)濟效益，不愿意和它人分享收益。第二，是以市場化資本運行為主的專業(yè)化模式，在此種模式中，房地產(chǎn)投資等各方面都相對獨立、類型不同，特點是專業(yè)化程度高，每個環(huán)節(jié)都要在完成任務(wù)之后獲取利潤。從房地產(chǎn)實際發(fā)展情況來看，當(dāng)前主要的趨勢是資本運行和專業(yè)細(xì)分。在以后的房地產(chǎn)企業(yè)中，不僅僅是一個開發(fā)企業(yè)，更是一個資本企業(yè)，它是房地產(chǎn)運行的重點。經(jīng)過幾十年的發(fā)展之后，目前還處于以房地產(chǎn)開發(fā)商為重點的環(huán)節(jié)，缺少明確的職責(zé)分工，它們屬于全能開發(fā)模式。在遵循分散風(fēng)險、分享收益的原則上，可以轉(zhuǎn)換現(xiàn)有的全能運作開發(fā)模式。

(二)有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險

在融資環(huán)節(jié)中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式還沒有完善的風(fēng)險分擔(dān)體制，從實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金的需求者，又是融資主體，它負(fù)責(zé)承擔(dān)所有的債務(wù)。在宏觀調(diào)控的背景下，以往傳統(tǒng)的銀行貸款資金融資方式受到了限制，嚴(yán)重影響了企業(yè)后期發(fā)展。項目融資屬于有限追索，有效追索權(quán)的存在使項目的風(fēng)險和投資人員其它資產(chǎn)相互分離，貸款人員只能夠以項目資產(chǎn)作為主要的還款來源。另外，項目融資的另外一個特點是分擔(dān)風(fēng)險，項目融資的各個參與方在滿足各方利益需求的基礎(chǔ)上，分擔(dān)責(zé)任，進(jìn)而減少風(fēng)險出現(xiàn)機率。

(三)有利于推動我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展

我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和房地產(chǎn)相比較而言，比較之后，相關(guān)市場配置作用沒有得到有效發(fā)揮，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金流失和資金不足等情況，社會資金無法全面的應(yīng)用到房地產(chǎn)項目中去，社會各個環(huán)節(jié)的投資人員無法分享房地產(chǎn)發(fā)展收益。在房地產(chǎn)企業(yè)中開展融資投資，可以提升資本市場運行效率，發(fā)揮出資本市場原有的作用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資措施

(一)對房地產(chǎn)基金進(jìn)行合理應(yīng)用

當(dāng)前階段，從房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展現(xiàn)狀來看，基金融資有著良好的發(fā)展空間，在這其中，房地產(chǎn)私募基金融資，從融資方式內(nèi)有著一定的有效性。對此，必須確保資金和信息的完善性。在房地產(chǎn)中，私募資金融資方式在不同階段的應(yīng)用能夠符合企業(yè)發(fā)展既定需求，特別是對于上市大型企業(yè)而言，該項融資方式的規(guī)范性應(yīng)用能夠吸引諸多戰(zhàn)略投資者。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，能夠?qū)崿F(xiàn)股權(quán)改造，將負(fù)債經(jīng)營問題徹底解決。而且分析資金方面，對于私募基金融資而言，有著明顯的廣泛性特征，能夠吸引外部企業(yè)資金，為獲得社會投資提供條件。舉例說明，在今年房地產(chǎn)論壇中，我國某項企業(yè)以相關(guān)政策為一項要點，重點探究了金融和地產(chǎn)之間的關(guān)系，了解到了融資方式有著明顯的停滯現(xiàn)象，有的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)再融資風(fēng)險概率特別高，同時在國際融資環(huán)境收緊影響之下，企業(yè)面臨著較高的壓力。而房地產(chǎn)資金融資能夠確保企業(yè)財政壓力處于合理范圍中，從而保證負(fù)債問題被徹底解決。

(二)依照政府政策制定完善的融資方案

不管是房地產(chǎn)市場或者是金融市場，受政府調(diào)控政策的影響都是極高的，基于政府貨幣資金政策全面緊縮的現(xiàn)狀下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照政策變動現(xiàn)象對融資方案加以改進(jìn)和完善，利用各項政策調(diào)控對企業(yè)融資的一系列影響，保持房地產(chǎn)企業(yè)融資來源的穩(wěn)定性。比如，在我國調(diào)控政策的全面落實背景下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行渠道進(jìn)行融資的約束條件特別多，融資成本逐漸上漲，而融資渠道規(guī)模隨之下降，基于此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從多方面入手，全面延伸融資渠道，降低對銀行融資渠道的過度依賴。而我國金融政策比較寬松的情況下，銀行融資成本也隨之下降，所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以增加在銀行的融資規(guī)模。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)制定相關(guān)融資方案期間，也必須從項目和資金需求入手，確定融資規(guī)模，禁止出現(xiàn)盲目融資行為。

五、結(jié)束語

以上所述，自從我國城鎮(zhèn)住房制度改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了良好的發(fā)展，它逐漸成為了基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。然而，在開發(fā)大型住宅建設(shè)項目的時候，需要充足的資金做支撐，怎樣獲取資金成為了房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要難題。當(dāng)前，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，在此過程中，以往融資模式無法滿足發(fā)展需求，而將新型的項目融資方式引進(jìn)大型工程建設(shè)項目中去，能夠有效解決難題，意義重大。

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作者：李迎萍 單位：深圳市粵華投資集團有限公司