導語：房地產(chǎn)開發(fā)與管理探究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產(chǎn)是所有房產(chǎn)與其他地產(chǎn)的綜合總稱。房地產(chǎn)業(yè)為我國保持經(jīng)濟的發(fā)展穩(wěn)定提供經(jīng)濟保證，是我國產(chǎn)業(yè)部門的重要部分，并直接構成各產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)作為各個產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組部分，直接參與企業(yè)生產(chǎn)和其他實體經(jīng)濟活動，并間接成為控制商品生產(chǎn)和其他經(jīng)營活動成本的重要組成內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)是直接構成整個社會財富的重要組成，對未來國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的重要影響。

1房地產(chǎn)項目的開發(fā)

房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)活動生產(chǎn)、流通、消費諸多個環(huán)節(jié)過程中的首要組成環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，泛指個人在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定取得相應國有土地經(jīng)營使用權的國有土地上依法進行房屋基礎配套設施、房屋工程建設的開發(fā)行為。1.1房地產(chǎn)開發(fā)審批流程。房地產(chǎn)開發(fā)的審批流程主要包括房地產(chǎn)開發(fā)公司的事前準備開發(fā)工作與房產(chǎn)行政部門審批等兩部分。其中，房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目準備審批工作主要是在項目報土地行政審批機關申請審批之前，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設公司股東應事先辦理好土地出讓登記手續(xù)，委托由具有相關資質(zhì)的勘察院或設計院對待建設的項目主體進行勘查研究，并為其制作設計報告建議書，并及時落實足夠的土地開發(fā)建設資金；審批行政許可審批部分主要根據(jù)是我國當前相關法律、法規(guī)、規(guī)章。1.2房地產(chǎn)開發(fā)過程。在房地產(chǎn)工程建設開發(fā)前期，要適當充分考慮自身自然地理位置條件和土地市場經(jīng)濟要求，做好前期設計調(diào)研評估工作，論證其實施可行性?？尚行哉{(diào)查研究對于一個房地產(chǎn)公開項目的發(fā)展成敗與否起著關鍵的決定作用，如果不認真做實際的項目可行性調(diào)查研究，就可能導致房地產(chǎn)開發(fā)項目不能順利發(fā)展下去，從而使房地產(chǎn)開發(fā)項目在后期的開發(fā)中遇見很多新的問題。1.3房地產(chǎn)開發(fā)注意事項。（1）嚴格實行工程方案設計、工程設計的招投標管理制度。建設設計單位在進行委托施工設計時候還應大力鼓勵引進公平競爭的評價機制，以便能達到有效控制設計成本的主要目的。要通過項目設計招投標方式來正確選擇項目設計投標單位，從中擇優(yōu)選擇一個能有效保證專業(yè)設計方案質(zhì)量的專業(yè)設計方案單位。（2）繼續(xù)加強設計專業(yè)間的技術交流，針對每次房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計實際情況進行總量限額控制設計。房地產(chǎn)開發(fā)項目運營成本的有效控制問題需要通過信息技術與市場經(jīng)濟緊密結合的成本數(shù)據(jù)庫來說話。在建筑設計時候就應該要充分考慮建筑施工的使用可能性和使用經(jīng)濟性，同時一定要和施工技術水平和工程管理水平相協(xié)調(diào)適應。（3）結合前面的材料審核，選出合適的后期設計監(jiān)理單位之后，應該及時做好后期的設計監(jiān)督檢查工作，能有效確保那些用于房地產(chǎn)后期開發(fā)項目建筑工程中的裝修材料不能弄虛作假，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的后期開發(fā)順利地繼續(xù)進行。

2房地產(chǎn)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)投資是以實現(xiàn)盈利發(fā)展為主要目的的，有效開發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，如期將產(chǎn)品交付廣大消費者購買使用，并如何節(jié)約建筑造價以利于獲取高額營業(yè)利潤，均可以依靠房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的經(jīng)營管理模式來得以實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對其住房工程建設的相關項目監(jiān)督管理工作顯得尤其重要。2.1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模式?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模式，可以劃分為行政部門管理制、公司制、事業(yè)部制和個人專業(yè)項目管理制等四種。其中，部門制度與項目開發(fā)管理按照制定項目管理開發(fā)工作流程，一般分為設置項目開發(fā)、工程、財務、設備及原材料、銷售、辦公室等五個部門。我國房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的地產(chǎn)項目經(jīng)營管理工作歷史較短，缺乏經(jīng)驗，尚未完全形成一個健全科學有效的項目管理模式。本文重點分析一下我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理模式存在的一些問題，并重點提出不斷改進和完善開發(fā)項目經(jīng)營管理模式，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理水平。2.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中的問題。（1）業(yè)主方委托項目監(jiān)督管理問題。業(yè)主方進行項目實施管理過程中的存在問題主要是因為一個項目工程實施的一次性，房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營企業(yè)大部分屬于獨立項目管理公司，使得項目業(yè)主方自行實施管理，往往本身都存在很大的管理局限性，項目管理人員缺乏系統(tǒng)的項目管理與實踐經(jīng)驗。（2）委托監(jiān)理工作存在的主要問題：監(jiān)理權責不明，責任不清。房地產(chǎn)項目開發(fā)公司采取項目委托工程監(jiān)理與項目業(yè)主方面的項目委托管理模式并行的項目管理模式，僅將項目施工準備階段作為委托項目監(jiān)理。但是城市建設項目工程監(jiān)理工作缺乏專業(yè)獨立性、公正性。（3）建設投資單位中還配備技術管理人員隊伍，包括工程設計部、造價管理部及建筑工程部等，各部的專業(yè)技術管理人員也都配備齊全，各司其職，且完全掌握了其對投資者的控制權。建設單位常直接向工程施工單位直接監(jiān)理指令，或間接干涉項目監(jiān)理相關工作，造成監(jiān)理多頭聯(lián)動指揮，極大地影響了項目監(jiān)理的工作積極性和社會責任心，使我國房地產(chǎn)項目開發(fā)工程項目監(jiān)督管理工作存在諸多問題。2.3房地產(chǎn)長期管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理措施中的項目成本能否控制直接決定一個企業(yè)項目是否能長期獲利及獲利多少。在整個房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中，從前期的房屋土地管理開發(fā)，一直到后期房屋開發(fā)銷售以及土地管理費等都可以通過不斷采取合理措施來有效降低開發(fā)成本。另一方面，也需要積極尋找好的產(chǎn)品設計開發(fā)單位，避免自行設計的相關產(chǎn)品一旦達不到國際市場上的認可而容易出現(xiàn)銷量滯銷等不良情況。所以要完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平，適當提高監(jiān)理取費標準。

3結束語

我國的房地產(chǎn)業(yè)是消費熱點和推動國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點。房地產(chǎn)開發(fā)的管理是重要且復雜的過程，涉及的范圍及人員非常廣泛，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起重視，以便利潤能最大化。

作者:陶欣 單位:江蘇師范大學