導(dǎo)語(yǔ)：營(yíng)改增下物業(yè)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及稅收管理一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:營(yíng)改增作為國(guó)家財(cái)稅體制改革和供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要工作，自2016年5月全面實(shí)施以來(lái)給勞動(dòng)密集型的物業(yè)企業(yè)帶來(lái)不小的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)廣泛，涉及多種經(jīng)營(yíng)，適用不同增值稅稅率，營(yíng)改增增加了物業(yè)企業(yè)的納稅難度，使企業(yè)面臨稅負(fù)上升、成本加大、發(fā)票管控、人員培訓(xùn)等諸多風(fēng)險(xiǎn)。稅收管理作為物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要部分，要審時(shí)度勢(shì)，牢固樹立降低稅負(fù)完善抵扣鏈條的大局意識(shí)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)各項(xiàng)營(yíng)改增政策，通過(guò)稅收法規(guī)學(xué)習(xí)、組織架構(gòu)選擇、業(yè)務(wù)流程改造、財(cái)務(wù)核算提升、發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)管控等應(yīng)對(duì)措施，不斷降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞:營(yíng)改增;物業(yè)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn);稅收管理

為了加快財(cái)稅體制改革，減輕企業(yè)稅負(fù)，深化供給側(cè)改革，持續(xù)為大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新清障搭臺(tái)，釋放中國(guó)經(jīng)濟(jì)新活力，國(guó)家自2012年提出試點(diǎn)，2016年5月全面實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策。營(yíng)改增作為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的外部環(huán)境，是企業(yè)不能改變的約束條件，企業(yè)如何減少稅費(fèi)降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)稅收管理的重要課題。營(yíng)改增下，物業(yè)企業(yè)需要認(rèn)真學(xué)習(xí)稅收法規(guī)，熟練掌握財(cái)稅政策，積極適應(yīng)變革要求，盡力降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，不斷提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

一、營(yíng)改增財(cái)稅法規(guī)政策

自營(yíng)改增全面推開以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)了多項(xiàng)營(yíng)改增財(cái)稅法規(guī)政策，用來(lái)規(guī)范指導(dǎo)營(yíng)改增涉稅業(yè)務(wù)，其中需要物業(yè)企業(yè)著重關(guān)注的政策有:1.財(cái)稅［2012］15號(hào):關(guān)于增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知。2.財(cái)稅〔2016〕36號(hào):關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知。3.國(guó)務(wù)院令第691號(hào):關(guān)于廢止《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和修改《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》的決定;以及修訂后的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》。4.財(cái)稅〔2016〕47號(hào):關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知。5.財(cái)稅〔2016〕52號(hào):關(guān)于促進(jìn)殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策的通知。6.國(guó)家稅務(wù)總局令43號(hào):增值稅一般納稅人登記管理辦法。7.國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào):關(guān)于《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告。8.國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào):關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問(wèn)題的公告。9.財(cái)稅〔2016〕94號(hào):關(guān)于供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知。10.財(cái)稅〔2017〕46號(hào):關(guān)于繼續(xù)實(shí)施扶持自主就業(yè)退役士兵創(chuàng)業(yè)就業(yè)有關(guān)稅收政策的通知。11.財(cái)稅〔2017〕49號(hào):關(guān)于繼續(xù)實(shí)施支持和促進(jìn)重點(diǎn)群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)有關(guān)稅收政策的通知。12.財(cái)稅〔2017〕76號(hào):關(guān)于延續(xù)小微企業(yè)增值稅政策的通知。13.財(cái)稅〔2018〕32號(hào):關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知。14.財(cái)稅〔2018〕33號(hào):關(guān)于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的通知。

二、物業(yè)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)企業(yè)綜合房屋管理與社區(qū)服務(wù)，經(jīng)營(yíng)范圍龐雜，涉及服務(wù)、商業(yè)、建筑、餐飲等不同領(lǐng)域，多種經(jīng)營(yíng)，混合經(jīng)營(yíng)是其常態(tài)。在營(yíng)改增下，因物業(yè)企業(yè)的專業(yè)性和綜合性，給其涉稅問(wèn)題帶來(lái)復(fù)雜性，同時(shí)也面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

1.稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。2016年5月全面推開營(yíng)改增之前，物業(yè)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、停車費(fèi)按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，水電費(fèi)垃圾費(fèi)暖氣費(fèi)等按代收款核算，實(shí)行差額征稅。全面營(yíng)改增后，物業(yè)企業(yè)改征增值稅，需區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人納稅。一般納稅人按每月進(jìn)項(xiàng)、銷項(xiàng)稅額相抵后金額納稅，物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾費(fèi)適用6%的增值稅率，停車費(fèi)適用10%的增值稅率(選擇簡(jiǎn)易征收，適用5%稅率，但不可抵扣進(jìn)項(xiàng))，代收水電費(fèi)暖氣費(fèi)按轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)征收增值稅，水費(fèi)按3%差額簡(jiǎn)易征收，電費(fèi)按16%征收，暖氣費(fèi)暫免征增值稅。因物業(yè)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，人工成本占據(jù)總成本的60%以上，人工成本多數(shù)無(wú)進(jìn)項(xiàng)，物業(yè)費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)少;生活垃圾費(fèi)是財(cái)政收費(fèi)，無(wú)增值稅進(jìn)項(xiàng)票可抵扣;電費(fèi)因早期開發(fā)原因開具進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票有諸多限制，不易取得，即便取得也非全額，而是有電費(fèi)總額的7%－20%的農(nóng)村電力基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)，只開具普票，可抵扣進(jìn)項(xiàng)減少，由于這些情況的存在會(huì)導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)一般納稅人的稅負(fù)增加。物業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易征收增值稅，按全部銷售額征稅，有3%和5%兩檔稅率，提供服務(wù)和銷售水電需要分別核算，雖物業(yè)費(fèi)稅率較營(yíng)業(yè)稅率降低，但電費(fèi)和垃圾費(fèi)需要全額繳納增值稅，實(shí)際上同樣面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。

2.業(yè)務(wù)流程再造，稅收管理成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅，企業(yè)從上到下必須要樹立增值稅抵扣思想，業(yè)務(wù)合同報(bào)價(jià)必須要考慮增值稅因素，可抵扣稅額，及市場(chǎng)價(jià)格，綜合考慮對(duì)企業(yè)最有利的報(bào)價(jià)，改造和再造業(yè)務(wù)流程，滿足營(yíng)改增的要求。會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)需按營(yíng)改增要求設(shè)置核算科目，按價(jià)稅分離確認(rèn)收入成本費(fèi)用資產(chǎn)，協(xié)調(diào)處理財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)核算的確認(rèn)口徑差異。

3.以票控稅，增值稅發(fā)票管控風(fēng)險(xiǎn)加大。以票控稅是我國(guó)稅收管理的特色，增值稅實(shí)行“購(gòu)進(jìn)扣稅”，關(guān)鍵是抵扣，核心是發(fā)票，發(fā)票管控風(fēng)險(xiǎn)主要有:虛開發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn);接受虛開發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn);取得不合規(guī)不能抵扣發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)，如增值稅專用發(fā)票地址電話未填寫，增值稅普通發(fā)票未填寫納稅人識(shí)別號(hào)，明細(xì)填寫錯(cuò)誤，銷貨清單開具不規(guī)范，發(fā)票備注欄未按規(guī)定填寫信息等。

4.人員政策執(zhí)行誤差，納稅申報(bào)難度加大的風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)改增是系統(tǒng)性工程，嵌入物業(yè)經(jīng)營(yíng)的方方面面，加上物業(yè)企業(yè)的綜合性，和財(cái)稅新政的逐步完善性，有許多實(shí)際適用性的問(wèn)題，需要物業(yè)財(cái)務(wù)人員在不斷的學(xué)習(xí)咨詢中正確執(zhí)行運(yùn)用。同時(shí)為了降低企業(yè)稅負(fù)，還要改造業(yè)務(wù)流程，全員培訓(xùn)，一齊學(xué)習(xí)。在納稅申報(bào)方面，增值稅較營(yíng)業(yè)稅申報(bào)方式、稅率都有很大不同，申報(bào)難度加大。

三、物業(yè)企業(yè)的稅收管理

針對(duì)營(yíng)改增下物業(yè)企業(yè)存在的上述涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提出從以下四個(gè)方面加強(qiáng)稅收管理，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。

1.學(xué)習(xí)熟悉營(yíng)改增財(cái)稅法規(guī)，做好稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)。如前所述，營(yíng)改增讓物業(yè)企業(yè)面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)，如何降低稅負(fù)，保存再生產(chǎn)實(shí)力，對(duì)微利的物業(yè)企業(yè)尤為重要。物業(yè)財(cái)務(wù)人員一定要吃透營(yíng)改增政策，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)置于營(yíng)改增框架下，條分縷析，從組織形式、控制方式、業(yè)務(wù)流程及稅收優(yōu)惠政策等方面著手納稅籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)。增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)為年應(yīng)征增值稅銷售額500萬(wàn)元及以下，區(qū)分銷售勞務(wù)和銷售貨物，分別為500萬(wàn)元，物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身業(yè)務(wù)需求選擇成為一般納稅人還是小規(guī)模納稅人。如果企業(yè)是商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽俏飿I(yè)，客戶多為對(duì)公單位，對(duì)增值稅專票有強(qiáng)烈要求，物業(yè)企業(yè)就需申請(qǐng)成為一般納稅人;如果企業(yè)是住宅物業(yè)，客戶多為個(gè)人，對(duì)增值稅專票沒(méi)有要求，那么就選擇成為小規(guī)模納稅人，實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅，降低核算辦稅成本。成為一般納稅人，物業(yè)企業(yè)要改造業(yè)務(wù)流程，從合同簽訂到進(jìn)貨費(fèi)用報(bào)銷，全程監(jiān)控專用發(fā)票的取得認(rèn)證，對(duì)應(yīng)取得專票而未取得的業(yè)務(wù)票據(jù)不予報(bào)銷;對(duì)人工成本大不能抵扣銷項(xiàng)的情況，物業(yè)企業(yè)可以實(shí)行勞務(wù)外包，取得勞務(wù)進(jìn)項(xiàng)，抵扣銷項(xiàng)，降低稅負(fù)。成為小規(guī)模納稅人，物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)管理項(xiàng)目大小，變通企業(yè)的組織形式和控制方式，成立獨(dú)立核算的分公司，享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。不管是小規(guī)模還是一般納稅人，都可以吸收安排殘疾人、退役士兵、下崗人員到企業(yè)中創(chuàng)業(yè)再就業(yè)，享受國(guó)家增值稅政策減免，從而降低稅負(fù)。

2.改造財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)流程，努力降低稅務(wù)管理成本。熟悉財(cái)稅法規(guī)、確立降低稅負(fù)的方案后，物業(yè)企業(yè)要梳理業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)流程，去掉重復(fù)多余的過(guò)程，保留精簡(jiǎn)有用的流程，構(gòu)建適用納稅籌劃的業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)模式，確定財(cái)務(wù)核算方式，思考價(jià)稅分離下財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)核算的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理確認(rèn)口徑不一的差異，整合財(cái)務(wù)稅務(wù)業(yè)務(wù)管理制度，不斷降低企業(yè)稅務(wù)管理成本。

3.以票控稅，降低發(fā)票管控風(fēng)險(xiǎn)。以票控稅是我國(guó)稅收的主要方式，營(yíng)改增的全面推廣，讓增值稅發(fā)票覆蓋到全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括專用發(fā)票的使用范圍迅速擴(kuò)大，稅務(wù)機(jī)關(guān)必將加大發(fā)票的管理和稽查力度。物業(yè)企業(yè)一定要熟悉遵守國(guó)家發(fā)票管理規(guī)定，嚴(yán)格按規(guī)定在金三稅控系統(tǒng)開具發(fā)票，杜絕開具虛假發(fā)票、接受虛假發(fā)票或開具不符合規(guī)定的發(fā)票。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，發(fā)票是紅線，涉及企業(yè)切身利益，物業(yè)企業(yè)一定要指定專人管好用好發(fā)票，把發(fā)票管控風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

4.參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)，做好納稅申報(bào)工作。營(yíng)改增下，物業(yè)企業(yè)面臨人員政策執(zhí)行誤差、納稅申報(bào)難度加大的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)人員要堅(jiān)定營(yíng)改增信念，不斷學(xué)習(xí)政策法規(guī)，運(yùn)用財(cái)稅政策為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供導(dǎo)向，管理及業(yè)務(wù)人員也要加入營(yíng)改增培訓(xùn)學(xué)習(xí)，從業(yè)務(wù)出發(fā)，與財(cái)務(wù)融合，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)規(guī)范業(yè)務(wù)促進(jìn)財(cái)務(wù)的良性發(fā)展。物業(yè)企業(yè)因其業(yè)務(wù)綜合性，納稅申報(bào)方式、稅率較營(yíng)業(yè)稅和其他行業(yè)復(fù)雜，增加了納稅申報(bào)的難度，物業(yè)財(cái)務(wù)人員一定要吃透財(cái)稅政策，按時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)，及時(shí)足額繳納稅款。

綜上所述，營(yíng)改增作為國(guó)家財(cái)稅體制改革和供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要工作，給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)不小的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要借助營(yíng)改增，牢固樹立降低稅負(fù)完善抵扣鏈條的大局意識(shí)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)各項(xiàng)營(yíng)改增政策，通過(guò)稅收法規(guī)學(xué)習(xí)、組織架構(gòu)選擇、業(yè)務(wù)流程改造、財(cái)務(wù)核算提升、發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)管控等應(yīng)對(duì)措施，不斷降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地做出貢獻(xiàn)。

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［4］《營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃的影響》，李秋君，《企業(yè)改革與管理》，2016年20期，124－119.

作者:劉慶如 單位:陜西福居物業(yè)管理有限公司