導語：城市住宅物業(yè)管理及對策研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一物業(yè)管理服務的屬性

經(jīng)濟學理論通常根據(jù)消費過程中的排他性和競爭性①來定義私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品，認為同時具有競爭性和排他性的產(chǎn)品是私人產(chǎn)品，而所謂公共產(chǎn)品是指增加一個人對該物品的消費，并不同時減少其他人對該物品消費可能性的一類物品，其中公共產(chǎn)品還可以細分為純公共產(chǎn)品和混合產(chǎn)品②。從生產(chǎn)者的角度來看，在不擁擠的情況下對混合產(chǎn)品的消費不排斥和妨礙他人對該類產(chǎn)品的同時享用，也不會減少他人消費該類公共產(chǎn)品的數(shù)量和質量，因而具有一定程度的外部性，如某住宅小區(qū)整體環(huán)境的改善，不僅可增加該小區(qū)居民的福利，也可提升整個城市的環(huán)境水平，甚至惠及外來旅游者。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理是指由物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)統(tǒng)一實施的社會化、專業(yè)化管理，其包括以下幾方面的內容:對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其附屬設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕與整治。通過城市住宅小區(qū)物業(yè)管理包括的內容可見，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務屬于公共產(chǎn)品中的混合產(chǎn)品，具有非競爭屬性、排他屬性、社區(qū)性、非排他屬性等四個屬性。第一，城市小區(qū)物業(yè)管理服務所包含的內容大多是為小區(qū)提供的公共服務，在城市小區(qū)居民尚未達到飽和之前，增加一位業(yè)主并不會影響其他業(yè)主獲取小區(qū)物業(yè)提供的服務，也就是說多一個業(yè)主并不會增加邊際服務成本，即具有非競爭性。第二，由物業(yè)管理公司提供的大部分服務是可以建立方便可行的收費機制的，業(yè)主可以購買小區(qū)的物業(yè)服務，即由物業(yè)管理公司提供的大部分服務具有一定程度的排他性，例如小區(qū)物業(yè)管理公司能夠方便地將拒絕支付供水、供暖費的業(yè)主排除在這些服務的范圍之外。第三，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務與其他混合產(chǎn)品最大的不同在于其社區(qū)屬性，也就是說，在其受益范圍即小區(qū)內，具有非排他性，即小區(qū)物業(yè)管理服務的受益對象是住宅小區(qū)內的業(yè)主，例如，一個小區(qū)的綠化與垃圾處理通常只對該小區(qū)內的居民具有非排他性，但超出該小區(qū)范圍就具有排他性，因為非該小區(qū)業(yè)主不能享受該小區(qū)綠化與垃圾處理帶來的好處。關于物業(yè)管理的這個屬性，為了與之前的“排他性”相區(qū)別，本文將其稱之為社區(qū)屬性。第四，物業(yè)管理企業(yè)為社區(qū)范圍之內所提供的物業(yè)管理服務具有非排他屬性。例如社區(qū)排水管道的改造會使得所有業(yè)主受益，但當改造費用需要由業(yè)主支付時，肯定會有部分業(yè)主拒絕支付其應承擔的相應的改造費用，而這部分拒絕支付改造費用的業(yè)主卻仍可以享受社區(qū)排水管道改造后帶來的好處，此即“搭便車”現(xiàn)象。

二我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

1．現(xiàn)狀

(1)物業(yè)管理規(guī)模不斷擴大近十幾年來，我國的城市住宅小區(qū)已初步建立起了社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理格局，并隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)化的快速推進而進入了快速發(fā)展期。截至2012年，我國物業(yè)服務百強企業(yè)營收值已達到25734．8萬元，同比增長10．2%。物業(yè)服務百強企業(yè)物業(yè)服務費收入占各類物業(yè)服務費總收入的54．9%;商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)和其他類型物業(yè)在物業(yè)服務費收入的占比均有小幅提升，同比分別增加1．1、0．4、0．9個百分點。目前，全國物業(yè)管理覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達的城市已達50%以上，深圳等一線城市已超過95%。(2)物業(yè)管理法律框架初步形成原國家建設部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，該《辦法》首次明確規(guī)定:在城市新建住宅小區(qū)實施物業(yè)管理制度。隨后各省、自治區(qū)、直轄市也相繼制定了一系列關于物業(yè)管理的地方性規(guī)章，如深圳率先制定了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》，開創(chuàng)了物業(yè)管理地方立法的先河。1998年國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，該《通知》系統(tǒng)地提出了要建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的物業(yè)管理新體制。2003年6月8號國務院頒布了《物業(yè)管理條例》，該《條例》的頒布標志著我國的物業(yè)管理正式進入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段。2007年8月國務院頒布經(jīng)重新修訂的《物業(yè)管理條例》，新《條例》對業(yè)主自治管理和物業(yè)服務做了進一步的強調。

2．問題

(1)服務質量差，治安狀況差，亂收費現(xiàn)象嚴重首先，在服務質量方面，據(jù)《中國房地產(chǎn)報告》引述中國社會調查事務所的一項調查結果顯示:在與購房有關的問題中，95%的消費者最關心的是物業(yè)管理問題;在對物業(yè)管理服務的滿意程度調查方面，41%的被訪者表示“非常不滿意”，22%的被訪者表示“不滿意”，12%的被訪者表示“比較滿意”，2%的被訪者表示“非常滿意”。上述數(shù)據(jù)表明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務滿意程度較低。目前，物業(yè)管理企業(yè)所提供的公共服務、專項服務和特約服務這三項服務均存在較大的提升空間。雖然有部分物業(yè)管理企業(yè)的這三項服務工作做得較好，但是更多的物業(yè)管理企業(yè)連售房時承諾的最基本的公共服務也不能兌現(xiàn):公用樓梯、道路、綠地無人清掃;垃圾遍地、下水堵塞、污水漫溢、臭氣熏天亦無人過問。其次，小區(qū)治安狀況差是居民在日常生活中最為擔憂的問題之一。小區(qū)居民家被撬，自行車、摩托車、甚至汽車被盜案件時有發(fā)生。有的小區(qū)大門口處的門衛(wèi)形同虛設，小偷可以長驅直入;有的小區(qū)雇傭退休工人看樓護院，雖臂纏袖章坐在樓道前，但實為聾子耳朵，無濟于事;有的小區(qū)雖然組織了巡邏隊日夜巡邏，但仍難保小區(qū)的安全。再次，在物業(yè)收費方面，由于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的地位不對等，導致有些物業(yè)管理者亂設收費項目，隨意提高收費標準，從而使居民不堪重負，怨聲載道。例如，據(jù)《大同日報》報道，大同市物價局價格舉報中心每年受理的價格舉報、咨詢中房地產(chǎn)及物業(yè)管理亂收費問題占43%，位居第一。(2)市場化程度低，經(jīng)營模式單一目前，我國住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)一般均與房地產(chǎn)開發(fā)商存在著密切關系，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)或是由房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建，或是由房地產(chǎn)開發(fā)商直接委托。這使得物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動具有一定程度的壟斷性，剝奪了業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的選擇權利和契約自由。也就是說，一個物業(yè)管理企業(yè)一旦開始管理某個小區(qū)，別的物業(yè)管理企業(yè)就再也沒有機會或是很難再進入該小區(qū)從事該小區(qū)的物業(yè)管理工作。(3)業(yè)主委員會或無或渙散，無力制約物業(yè)管理企業(yè)目前，我國大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主委員會為或無或渙散的狀態(tài)，這使得業(yè)主無力制約物業(yè)管理企業(yè)的任何行為。而業(yè)主委員會或無或渙散的原因來自于以下兩個方面。一方面從業(yè)主委員會的成立來看，《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定了業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，但并無任何硬性的程序性規(guī)定。由于小區(qū)業(yè)主的松散性，使其很難自主產(chǎn)生業(yè)主委員會，而由此導致的后果是廣大業(yè)主不可能與物業(yè)管理企業(yè)進行充分有效的溝通，進而不能對物業(yè)管理企業(yè)實施有效的監(jiān)督與制約。另一方面從業(yè)主委員會的存在及發(fā)展來看，業(yè)主委員會的運轉需要自籌活動經(jīng)費、自建管理制度、自找辦公地點。由于對業(yè)主委員會的成立和運轉缺乏強制性的相關規(guī)定，致使截至目前我國絕大多數(shù)小區(qū)都未成立業(yè)主委員會，即使少數(shù)小區(qū)已成立了業(yè)主委員會，其運轉亦處于松散狀態(tài)，不能有效地開展活動，說其有如形同虛設亦不為過。以武漢市江岸區(qū)岔馬路金洲花園小區(qū)為例，由于收費不到位及人員流動問題，業(yè)主委員會于2005年成立后僅維持兩年便于2007年解散。在業(yè)主委員會或無或渙散的情況下，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中幾乎處于不受任何監(jiān)督與制約的狀態(tài)，而缺乏監(jiān)督與制約的后果是物業(yè)管理公司即使在履行物業(yè)服務合同中存在嚴重的問題，其亦不會被追責。

3．物業(yè)管理問題產(chǎn)生的原因

(1)相關政策法規(guī)滯后我國物業(yè)管理實踐從上個世紀80年代中期就已經(jīng)開始，而與之相比我國的物業(yè)管理立法卻明顯滯后。自深圳于1981年成立第一家物業(yè)公司到1994年我國第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》出臺，中間竟有13年地方法規(guī)的空白期。目前，在全國范圍內調整物業(yè)管理法律關系效力較高的是2007年出臺的《物權法》，但其作為一部基本法，原則性的規(guī)定要多于可操作性的規(guī)范，這使得對物業(yè)管理的規(guī)范更多地依賴其他行政法規(guī)等。在地方法規(guī)層面，為配合國家層面物業(yè)管理相關法律的實施，許多地區(qū)結合本地情況出臺了本地關于物業(yè)管理的規(guī)章制度，但由于各地物業(yè)管理發(fā)展狀況不一及立法者對物業(yè)管理理解的不同，致使各地制定出來的地方物業(yè)管理法規(guī)與國家的法律規(guī)定在一些重大問題的規(guī)定上不相一致，如我國《物權法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同等活動都是代表性的、程序性的，其法律結果直接歸屬于業(yè)主本人，換句話說小區(qū)的業(yè)主拒不根據(jù)合同履行交納物業(yè)費的義務時，業(yè)主委員會的委員不因此而承擔相應的法律責任，因而從立法角度看，業(yè)主委員會并不屬于社團法人。而《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》卻規(guī)定業(yè)主委員會必須經(jīng)過注冊登記，成為社團法人。中央與地方法規(guī)相互矛盾不僅破壞了我國物業(yè)管理法制的統(tǒng)一性，也是導致我國物業(yè)管理領域亂象頻仍的原因之一。

(2)業(yè)主尚未樹立購買物業(yè)服務的觀念，在認識上存在較大誤區(qū)一方面，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布和實施多年，但某些業(yè)主并沒有樹立起“購買服務”的意識，致使拖交、拒交物業(yè)費的現(xiàn)象十分普遍。另外，《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)并沒有明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的權責范圍，致使本應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的房屋質量問題歸咎于物業(yè)管理企業(yè)，部分業(yè)主并未認清各種管理矛盾的責任主體，常常以房屋質量問題為由拒交物業(yè)費。另一方面，從城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的非排他屬性來看，不能因為某些業(yè)主“不需要”某些物業(yè)服務，如小區(qū)整體綠化、治安等物業(yè)服務，物業(yè)管理企業(yè)就可將其排除在物業(yè)服務范圍之外。由于“不需要”某些物業(yè)服務的業(yè)主雖然拒交相應的費用但仍享受物業(yè)管理企業(yè)提供的相應服務，就會使得“需要”某些物業(yè)服務的業(yè)主支付的物業(yè)費不足以彌補物業(yè)管理企業(yè)提供小區(qū)物業(yè)服務產(chǎn)生的成本，于是，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的數(shù)量和質量就可能達不到業(yè)主的要求，從而引起業(yè)主的不滿，進而可能因此更進一步地加劇物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理費的難度。因此，業(yè)主尚未樹立購買物業(yè)服務的觀念，是導致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾激化的重要原因之一。

三關于加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策

1．制定相應的法律法規(guī)，加強行業(yè)監(jiān)管，明確界定業(yè)主、業(yè)主委員會及小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)各方的權利義務關系盡快完善我國物業(yè)管理法律體系，是理順目前物業(yè)管理領域各種關系、處理好各種糾紛的根本途徑。對此，本文提出以下建議:第一，涉及物業(yè)管理的法律法規(guī)應由中央直接立法;第二，在涉及物業(yè)管理領域的一系列法律法規(guī)中，應對住宅小區(qū)管理中房地產(chǎn)開發(fā)商的權限、業(yè)主的權益、業(yè)主委員會的成立及運作、物業(yè)管理公司的責任與義務等問題作出明確界定;第三，要尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的意思自治，在相關法規(guī)的調整下，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)最終須依據(jù)所簽訂的物業(yè)服務合同，在《合同法》的框架下厘清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的權利義務關系。如此，小區(qū)的物業(yè)管理才能走上健康發(fā)展的軌道。2．加強城市住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理，引入市場競爭機制，培育和完善物業(yè)管理市場的微觀經(jīng)濟主體缺乏競爭機制、物業(yè)管理市場體系尚未真正建立起來，是當前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理成效差的原因之一。因此，解決物業(yè)管理領域的亂象，最根本的就是在完善法規(guī)的前提下，改變這種市場競爭程度不夠的壟斷現(xiàn)狀，以競爭促進物業(yè)管理服務質量的提高。對此，本文提出以下建議:第一，要推行物業(yè)管理企業(yè)資質等級申報評審制度，提高物業(yè)管理企業(yè)的準入門檻，例如對物業(yè)管理企業(yè)進行資格認證管理、對物業(yè)管理企業(yè)進行定期考評;第二，引進市場競爭機制，明確物業(yè)管理招投標的基本要求和操作程序，以使參與者有章可循。

四結論

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務屬于公共產(chǎn)品中的混合產(chǎn)品，具有非競爭屬性、排他屬性、社區(qū)性、非排他屬性等四個屬性。從我國城市住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀來看，受物業(yè)管理服務的屬性的影響，我國物業(yè)管理在服務質量、行業(yè)市場化程度及業(yè)主的觀念等方面都還存在著許多問題，這些問題嚴重制約著我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。本文認為，這些問題的最終解決，需要從完善物業(yè)管理法律體系、規(guī)范市場主體權利義務關系等方面去予以解決。

本文作者：文宇工作單位：西昌學院經(jīng)濟與管理學院