導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理問(wèn)題及策略思索一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近幾年，物業(yè)管理工作取得較好的成績(jī)，但在工作過(guò)程中也遇到諸多的困難和壓力，發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題和矛盾，這些困難、壓力、問(wèn)題和矛盾，制約著物業(yè)管理工作的開(kāi)展。為促進(jìn)物業(yè)管理工作開(kāi)展，下面，筆者就物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題及相關(guān)對(duì)策做一些探討，以供大家參考。

1．部分社會(huì)群體對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度不夠高

1.1表現(xiàn)形式

(1)受長(zhǎng)期以來(lái)傳統(tǒng)思想觀念的影響，部分群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)物業(yè)公司的有償服務(wù)不理解，不支持。

(2)部分業(yè)主消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)。有的業(yè)主認(rèn)為買(mǎi)了房子，就應(yīng)該像購(gòu)買(mǎi)其他商品一樣，享受售后服務(wù)，沒(méi)有樹(shù)立交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意識(shí)；有的業(yè)主認(rèn)為只要交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司什么都得管，財(cái)產(chǎn)損失和被盜也應(yīng)該由物業(yè)公司賠償，一旦得不到滿足，就以此為“借口”拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；有的業(yè)主存有“占便宜”心理，認(rèn)為自己不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)也不可能單獨(dú)對(duì)自己停止物業(yè)服務(wù)，故意不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

(3)有些政府部門(mén)和新聞媒體對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)也有偏差，一些政府部門(mén)強(qiáng)加給物業(yè)企業(yè)一些社會(huì)管理責(zé)任，一些媒體將小區(qū)內(nèi)發(fā)生的矛盾糾紛一味報(bào)道為“物業(yè)管理混亂”。

1.2對(duì)策建議

(1)進(jìn)一步加大物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳力度，使廣大業(yè)主了解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，理解和支持物業(yè)管理，充分行使業(yè)主權(quán)力，自覺(jué)履行應(yīng)盡義務(wù)。

(2)與有關(guān)部門(mén)和新聞媒體做好溝通，爭(zhēng)取他們的理解和支持，多做正面宣傳和引導(dǎo)。

2.物業(yè)服務(wù)總體水平偏低

2.1表現(xiàn)形式

(1)部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)差，服務(wù)水平低。個(gè)別物業(yè)企業(yè)沒(méi)有正確定位，將自己凌駕于業(yè)主之上，無(wú)視甚至侵害業(yè)主的權(quán)益；有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平達(dá)不到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；有的物業(yè)企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)；有的物業(yè)企業(yè)擅自侵占業(yè)主共用部位，并將經(jīng)營(yíng)收入據(jù)為己有。

(2)多數(shù)物業(yè)企業(yè)規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。多數(shù)物業(yè)企業(yè)的整體規(guī)模較小，無(wú)法取得規(guī)模效益，有些公司管理的面積僅有1萬(wàn)多平方米，企業(yè)經(jīng)理既是領(lǐng)導(dǎo)也是員工，加上幾個(gè)保安和清潔工就組成了一家物業(yè)公司，經(jīng)營(yíng)狀況差，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。

(3)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。大部分從業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低、專業(yè)技能較差，不能提供較高水平的服務(wù)。有些物業(yè)企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足；有些物業(yè)企業(yè)缺乏專業(yè)人員，日常維修不及時(shí)、不到位。

2.2對(duì)策建議

(1)嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，強(qiáng)化量化考核和監(jiān)督檢查，加強(qiáng)信用檔案管理，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)和遵紀(jì)守法意識(shí)，提高服務(wù)水平。

(2)完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)；積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)科學(xué)管理，走專業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展之路；采取措施，兼并整合部分小的物業(yè)企業(yè)，發(fā)展大型企業(yè)集團(tuán)。

(3)加大對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)力度，嚴(yán)格落實(shí)持證上崗制度。應(yīng)創(chuàng)造條件，多形式、多層次地對(duì)物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)。除了目前開(kāi)展的企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)外，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)開(kāi)展對(duì)專業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。

3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收繳難度大

3.1表現(xiàn)形式

(1)收繳難度大。主要原因有如下幾個(gè)方面：一是部分小區(qū)外地人購(gòu)房、投資性購(gòu)房較多，房屋長(zhǎng)期空置，物業(yè)公司無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主并收取費(fèi)用；二是部分業(yè)主未樹(shù)立有償物業(yè)服務(wù)的理念，交費(fèi)的主動(dòng)性、積極性不高，個(gè)別業(yè)主故意拖欠費(fèi)用；三是物業(yè)公司本身服務(wù)不到位，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，因此拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；四是部分低收入群體確實(shí)經(jīng)濟(jì)承受能力有限，無(wú)錢(qián)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

(2)缺乏對(duì)不交費(fèi)業(yè)主的有效約束手段。對(duì)欠費(fèi)業(yè)主，物業(yè)公司一般只能多次催收，業(yè)主仍不交納，也無(wú)可奈何。盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定可以通過(guò)訴訟方式催繳，但這種方式程序繁瑣、可操作性差，物業(yè)公司不僅得不償失，反而加劇了與業(yè)主的矛盾。

3.2對(duì)策建議

(1)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，健全企業(yè)財(cái)務(wù)賬目，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用開(kāi)支。同時(shí)不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取業(yè)主的信任和支持，提高收費(fèi)率。

(2)建立對(duì)業(yè)主交費(fèi)的約束機(jī)制。一是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)，要求業(yè)主提供已結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)的證明，未提供證明的，權(quán)屬登記部門(mén)不得辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。凡物業(yè)產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶，雙方當(dāng)事人對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算情況需在轉(zhuǎn)讓合同中作明確約定，并在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶提交資料時(shí)，出具過(guò)戶前的《物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算清單》。二是在條件成熟時(shí)，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納情況納入個(gè)人誠(chéng)信體系。

4.開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題較多

4.1表現(xiàn)形式

(1)工程質(zhì)量存在遺留問(wèn)題。有的房屋盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收，但交房后仍存在墻體裂縫、外墻滲漏等質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位拒不履行維修責(zé)任，將矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司。

(2)實(shí)際交房與承諾不一致。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位擅自改變?cè)O(shè)計(jì)方案，不按規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和配套設(shè)施設(shè)備。

(3)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)一些問(wèn)題約定不明確，車庫(kù)、會(huì)所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明，引發(fā)矛盾糾紛。

(4)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的建筑工程、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)等圖紙以及其他實(shí)施物業(yè)管理的資料不齊全。

4.2對(duì)策建議

(1)協(xié)調(diào)工程質(zhì)量驗(yàn)收部門(mén)，在工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，減少后期質(zhì)量遺留問(wèn)題。建立新建物業(yè)質(zhì)量保修金制度，促使開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提高工程質(zhì)量，履行保修責(zé)任。

(2)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收，物業(yè)主管部門(mén)參與監(jiān)管，從物業(yè)管理的角度予以把關(guān)，將問(wèn)題解決在前期階段。監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的接受管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

(3)協(xié)調(diào)房產(chǎn)交易部門(mén)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確標(biāo)明關(guān)于會(huì)所、幼兒園、車庫(kù)歸屬約定的有關(guān)條款，并在辦理房產(chǎn)手續(xù)時(shí)予以審查，同時(shí)做好相關(guān)配套建筑的權(quán)屬登記。

(4)制定物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)管理資料的移交程序并監(jiān)督實(shí)施。

5.業(yè)主委員會(huì)成立難，發(fā)揮作用難

5.1表現(xiàn)形式

(1)業(yè)主委員會(huì)成立率低。無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)公司都表示要依法成立業(yè)主委員會(huì)難度較大。影響業(yè)主委員會(huì)成立的主要因素有，業(yè)主法律意識(shí)不強(qiáng)、業(yè)主之間的矛盾難于調(diào)和、經(jīng)費(fèi)缺乏、小區(qū)入住率較低等。

(2)業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮作用。盡管有些小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，但在目前的實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。主要原因有如下幾個(gè)方面：一是業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)意識(shí)差；二是業(yè)主委員會(huì)缺乏監(jiān)督機(jī)制；三是業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜，利益難協(xié)調(diào)；四是業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所和辦公經(jīng)費(fèi)無(wú)法落實(shí)，不具備開(kāi)展工作條件；五是業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確。

5.2對(duì)策建議

(1)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的組建力度，符合規(guī)定條件的住宅小區(qū)，所在轄區(qū)街辦都要依法指導(dǎo)其成立首次業(yè)主大會(huì)。

(2)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)有關(guān)政策的宣傳，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作程序，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，正確發(fā)揮應(yīng)有作用。盡快依照相關(guān)規(guī)定，解決好業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)和辦公場(chǎng)所等問(wèn)題，為業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作創(chuàng)造必要條件。