導語：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律界定

（一）物業(yè)及住宅小區(qū)物業(yè)

“物業(yè)”對應(yīng)的英文是“REALESTATE”或“REALPROPERTY”，含義是：“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”，在我國粵港地區(qū)作為房地產(chǎn)的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術(shù)語。一般認為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地，由以下四個部分構(gòu)成：（1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊?！逗幽鲜∥飿I(yè)管理條例》第三條本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

住宅小區(qū)物業(yè)系指一個住宅小區(qū)的房地產(chǎn)的總稱。首先以小區(qū)宗地土地使用權(quán)的土地的四至為界，其次在該宗地上附著了可供所有權(quán)人或使用權(quán)人使用的各種房屋、設(shè)施、綠化等。住宅小區(qū)物業(yè)具有以下法律特點：1．房屋所有權(quán)具有多業(yè)主。2．土地具有共用性。3．小區(qū)配套房屋產(chǎn)權(quán)具有模糊性。

（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理及界定

住宅小區(qū)物業(yè)管理，是對住宅小區(qū)作為房地產(chǎn)的物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘具有相應(yīng)等級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司，由業(yè)主和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

所謂住宅小區(qū)物業(yè)的界定，是指如何區(qū)分A小區(qū)與B小區(qū)的邊界。中華人民共和國成立以來，我國對待房屋所有權(quán)和該房屋占用的土地使用權(quán)的一貫原則是，不經(jīng)取得土地使用權(quán)，不得進行地上建筑；地上建筑物、構(gòu)筑物、定著物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，連同其所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移；合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，受國家法律保護。多年來，我國司法、規(guī)劃和房地產(chǎn)管理機關(guān)都是按照這一原則，處理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬問題的。上述原則體現(xiàn)在相關(guān)憲法和法律條文中：中華人民共和國憲法第12條規(guī)定“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”中華人民共和國土地法第11條規(guī)定“土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”

《物業(yè)管理條例》第9條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”由于開發(fā)商不同，規(guī)劃不同，各個小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施的完善程度都各不相同。如果根據(jù)一定的評價指標將住宅小區(qū)劃分為好、中、差的話，就會出現(xiàn)相鄰小區(qū)實際上處在不同居住環(huán)境等級中，不同小區(qū)的業(yè)主購買房屋的價格也不同。一個小區(qū)的業(yè)主出高價買了住房和與之配套的設(shè)施、環(huán)境，讓他的小區(qū)與居住環(huán)境較差的小區(qū)并為一個“物業(yè)管理區(qū)域”，顯然他對配套設(shè)施、綠化、土地使用權(quán)的權(quán)利都會受到不同程度的侵害。

所以，對住宅小區(qū)物業(yè)的法律界定，應(yīng)結(jié)合實際情況，確定合適級別以收取物業(yè)服務(wù)費用，以當前中央提出的建立和諧社會為指導原則，把事情做細做好。鄭州中方園小區(qū)經(jīng)過11月8日事件使方圓物業(yè)退出后，原來的東西兩小區(qū)分別聘請不同的物業(yè)公司來服務(wù)，有利于競爭，提高服務(wù)質(zhì)量。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。所謂業(yè)主管理物業(yè)，就是業(yè)主通過某種手段、措施達到所要的服務(wù)質(zhì)量。一般來說，都是在業(yè)主大會的基礎(chǔ)上成立業(yè)主委員會并聘請專業(yè)物業(yè)公司來具體管理，根據(jù)業(yè)主大會做出的決定行使一定的權(quán)限。

（一）現(xiàn)階段業(yè)主如何行使管理物業(yè)的權(quán)利

1．業(yè)主如何通過業(yè)主委員會管理物業(yè)

《物權(quán)法》草案第77條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會議，選舉業(yè)主委員會。縣級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主會議或者選舉業(yè)主委員會，給予指導和協(xié)助?！彼^業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50％以上時，應(yīng)當在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導下建立物業(yè)管理委員會（業(yè)主委員會）。如何計算參加投票的業(yè)主投票權(quán)問題？《河南省物業(yè)管理條例》第十一條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，可以按下列規(guī)定計算，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定：（1）住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計算；（2）非住宅物業(yè)按建筑面積計算。確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會制定。

2．業(yè)主委員履行職責不力

國務(wù)院頒布的《條例》第15條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。上述規(guī)定已經(jīng)明確了兩個問題：一是住宅小區(qū)的業(yè)主大會代表和維護小區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益；二是住宅小區(qū)業(yè)主大會的代表和維護活動是通過業(yè)主委員會實施。

3．業(yè)主委員會備案問題?！段飿I(yè)管理條例》第16條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

備案的本意應(yīng)當是登記備查。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主選舉產(chǎn)生，不因備案產(chǎn)生。到所在地縣級房產(chǎn)管理部門辦理備案，是為了備查，方便工作。不能讓備案成為一道關(guān)卡。一方面我們在強調(diào)業(yè)主自治，另一方面我們又增加審批程序，這與當前的市場經(jīng)濟體制是不相容的。解決的辦法就是明確規(guī)定由業(yè)主委員會將選舉結(jié)果報送房地產(chǎn)主管部門登記備案。只要選舉符合法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門就不得拒絕備案，簡化程序，合法即備，規(guī)定在若干個工作日內(nèi)作出給予備案或不與備案理由的答復(fù)。

（二）業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的關(guān)系

1．業(yè)主委員會是業(yè)主代表大會的執(zhí)行機構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益?？梢哉f，業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式，其有效的工作是社區(qū)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

2．業(yè)主委員會和物業(yè)公司的關(guān)系：業(yè)主委員會在相關(guān)主管機構(gòu)的指導下負責制定業(yè)主委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。

3．業(yè)主和物業(yè)公司的對立關(guān)系。由于業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿意，或者物業(yè)公司對業(yè)主欠繳物業(yè)費用采取停水停電的不當做法，導致矛盾對立。業(yè)主作為弱者，被物業(yè)公司人員聚眾毆打經(jīng)常出現(xiàn)：05年11月8日出現(xiàn)的鄭州中方園小區(qū)多位業(yè)主被方圓物業(yè)公司保安人員毆打即為典型案例。此事引起鄭州多家主流媒體前往采訪，甚至于河南電視臺一攝影記者也喋血小區(qū)。11月10日，《東方今報》頭版頭條推出“誠招十大解決物業(yè)難題”，希望借助專家和社會的力量解讀物業(yè)出現(xiàn)的難題。

4．業(yè)主、業(yè)委會炒物業(yè)公司不容易?！氨緛砉芗沂菫橹魅朔?wù)的，現(xiàn)在管家把家都占了?！编嵵莸聝|小區(qū)一位業(yè)主的這句話，講出了現(xiàn)今物業(yè)管理中許多業(yè)主的無奈與尷尬。該小區(qū)選出的業(yè)主委員會認為原物業(yè)公司的服務(wù)不夠好，業(yè)主招聘的新物業(yè)前來服務(wù)，原物業(yè)公司以某些物業(yè)費未能收齊為借口，拒絕撤出，一副不管你樂意不樂意，我要為你服務(wù)到底的架勢。于是在小區(qū)門口出現(xiàn)了身穿迷彩服和藍色工裝的兩家物業(yè)公司保安并排而立值班“一門兩崗”的罕見現(xiàn)象。但后來，業(yè)主聘請的鄭州大宇物業(yè)終于抵不住對方給予的各種壓力，包括8月17、18日兩次流血沖突，終于堅持一周后無奈離開。

從道理上講，業(yè)主既然是花錢請物業(yè)公司來服務(wù)的，雙方是平等的民事主體。業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，業(yè)主有權(quán)依法更換。但是從南到北，從東到西的城市，居民小區(qū)業(yè)主委員會要換物業(yè)，為首的業(yè)主被黑惡勢力恐嚇甚至打傷的事情屢有發(fā)生，物業(yè)公司為你服務(wù)儼然成了一種霸權(quán)。在物業(yè)管理中，盡管理論上承認業(yè)主種種權(quán)利，也規(guī)定了物業(yè)公司種種的責任?！段餀?quán)法》草案第78條，對業(yè)主炒物業(yè)公司作了規(guī)定：應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。但是在具體的技術(shù)操作中，由于業(yè)主在法律條文及實踐中處于弱勢，其權(quán)利往往被稀釋、被挾持、被屏蔽、被蠶食。在業(yè)主自我維權(quán)中，法律和政府提供的保護也常常缺位，使業(yè)主處在與物業(yè)公司很不平等的弱勢地位。

就拿上文所說那個原物業(yè)公司拒絕撤出的理由來說，是很滑稽的，但究根結(jié)底是其不撤出將來所得的利益驅(qū)使。業(yè)主拖欠物業(yè)費，是個人和物業(yè)公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，完全可以通過司法途徑追索，這和業(yè)主集體行使權(quán)利是兩種法律關(guān)系。如果在技術(shù)層面上，不為一種權(quán)利兌現(xiàn)掃除重重障礙，那么這種權(quán)利就不是真正的權(quán)利，而只能停留在紙面上，服務(wù)的霸權(quán)將自然滋生。

（三）作為業(yè)主委員會，如何才能履行好監(jiān)督物業(yè)公司財務(wù)收支情況？很少物業(yè)公司定期公布財務(wù)報表。應(yīng)要求物業(yè)公司財務(wù)公開化，增加透明程度。

1．管理預(yù)算年度期間

（1）對物業(yè)公司每月報送的財務(wù)報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細表和資產(chǎn)負債表）進行相關(guān)指標分析，特別要注重對管理費用支出明細表的分析，以期發(fā)現(xiàn)例外費用和不合理費用的存在。

（2）定期檢查管理公司的各項收費標準是否合理，財務(wù)收支情況是否公開。

（3）建立例外大額費用支出報告制度。

2．管理預(yù)算年度年終

（1）根據(jù)被委托的會計師事務(wù)所審計后的年度報告，分析各項指標的收支情況。

（2）根據(jù)年度預(yù)算各項指標與年度報告相關(guān)指標進行一一分析對比，分析各指標產(chǎn)生偏差的原因，特別對超預(yù)算執(zhí)行的費用支出，可由業(yè)主委員會代表進行適當?shù)貞{證抽查，以確認其發(fā)生的合理性和合法性。

（3）對產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費預(yù)算提供參考依據(jù)。

（四）重新審視業(yè)主委員會制度的缺陷

1．業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)模糊

《條例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。”而對于業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)，《條例》的定性十分模糊，在理論界觀點不一：（1）業(yè)主委員會是獨立的社團法人；（2）業(yè)主委員會屬于享有獨立的訴訟主體資格的非法人組織。筆者贊同后一種?！吨袊餀?quán)法草案》第113條也規(guī)定，管理委員會和管理人具有當事人能力，可以獨立充任原告或被告。由此可以看出，《中國物權(quán)法草案》亦傾向于將業(yè)主管理委員會納入“非法人組織”予以規(guī)制，并賦予其訴訟當事人的地位。。

2．業(yè)主委員會成立的數(shù)量少

《條例》第11條明確規(guī)定：“業(yè)主大會履行下列職責：選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作?！钡?0條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案?！钡?，由于《條例》對此并未做強制性規(guī)定，也沒有規(guī)定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)調(diào)查，鄭州市的物業(yè)管理公司大大小小已達400余家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而，全市1000多個住宅小區(qū)，有近80％的房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司是“父子”關(guān)系，即物業(yè)管理公司是由開發(fā)商派生的，他們當然不積極支持讓將來成立的業(yè)主委員會挑刺。因此僅有不到十分之一的小區(qū)成立了業(yè)主委員會，與住宅小區(qū)的數(shù)量相差懸殊。據(jù)查40%的物業(yè)糾紛源于開發(fā)商的遺留問題，建議在選聘業(yè)主委員會之前的物業(yè)費用由開發(fā)商承擔，好處在于：在經(jīng)濟利益的帶動下，開發(fā)商會竭力避免因商品房質(zhì)量問題而發(fā)生物業(yè)糾紛，從而在建房時充分考慮房屋質(zhì)量；開發(fā)商將會積極促進業(yè)主大會的召開和業(yè)委會的成立，從而使業(yè)委會能行使選聘或者解聘物業(yè)公司的權(quán)力。

3．業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展管理活動

《條例》第15條規(guī)定了業(yè)主委員會的五項職責，但是沒有規(guī)定其辦公經(jīng)費的來源，從而造成了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會由于缺乏經(jīng)費，不能有效地開展物業(yè)管理活動，出現(xiàn)了業(yè)主委員會委員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責的情況。而且，很多委員都很忙，只能利用業(yè)余時間進行工作。對于物業(yè)管理公司利用小區(qū)公用部位、公用設(shè)施從事經(jīng)營活動，《河南省物業(yè)管理條例》也有明確的規(guī)定：“利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當將業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70%納入專項維修資金，但業(yè)主大會另作決定的除外?！毙^(qū)的業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)管理公司利用小區(qū)公用部位、公用設(shè)施從事經(jīng)營活動所獲得的收益進行核算并監(jiān)督物業(yè)管理公司合理分配、使用該收益。應(yīng)制定相關(guān)法律、采取適當措施包括通過對物業(yè)公用部位、共用設(shè)施經(jīng)營等方面，解決業(yè)主委員會經(jīng)費，符合社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律。

4．業(yè)主委員會超越權(quán)、濫用職權(quán)。

《條例》雖然對業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)進行了規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，《條例》沒有規(guī)定業(yè)主委員會超越大會授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力及其對此應(yīng)承擔的法律責任。上述問題導致了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會超越權(quán)，甚至濫用職權(quán)損害全體業(yè)主利益的情況。例如業(yè)主委員會，在未經(jīng)業(yè)主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便聘用物業(yè)公司或同意物業(yè)管理公司使用專項維修基金。

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三、住宅小區(qū)物業(yè)管理收費存在的問題

《河南物業(yè)管理條例》第三十七條物業(yè)管理服務(wù)收費價格應(yīng)當遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理服務(wù)收費項目和標準，由雙方當事人協(xié)商約定。也可以實行政府指導價。具體的收費項目和數(shù)額由業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

第四十一條物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

第四十六條物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主委員會有權(quán)要求其改正，扣減相應(yīng)物業(yè)管理費，并按合同約定追究違約責任。

第四十七條業(yè)主或者使用人、空置物業(yè)所有權(quán)人未按期足額交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可書面通知其限期交納，并按合同約定加收滯納金；物業(yè)管理企業(yè)也可以依法向人民法院起訴。

《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)處。

《物業(yè)管理條例》第六十七條也規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，企業(yè)可以向人民法院起訴。”根據(jù)該條的規(guī)定，物業(yè)公司在和業(yè)主因交納物業(yè)服務(wù)費用發(fā)生爭議的情況下，物業(yè)公司享有向人民法院起訴的權(quán)利，但無權(quán)自行采取措施停水停電。

在當今仍不完善的城市小區(qū)管理中，業(yè)主委員會的缺失導致物業(yè)公司和業(yè)主之間缺少一個交流溝通的重要環(huán)節(jié)。于是，在服務(wù)收費等問題上，變成了物業(yè)公司跟單個業(yè)主的對峙。在某些時候，單個業(yè)主便喪失了一些選擇權(quán)，因此導致了雙方在很多時候難以達成互相理解，甚至矛盾激化。我并不贊同部分業(yè)主長期拒交物業(yè)費的行為，在應(yīng)對物業(yè)公司的訴訟實例中，業(yè)主屢屢因此敗訴的結(jié)果應(yīng)當引起業(yè)主的重視。業(yè)主遇到問題，可以采取向物業(yè)管理、物價、消協(xié)等部門投訴等方式來解決問題，也可進行仲裁裁決，快速高效。另外，雙方要注重協(xié)調(diào)，理性處理好服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，激化矛盾對誰都沒有好處。如果雙方能夠有一個充分而善意的溝通，相信問題能夠更好地解決。

物業(yè)管理在國外已有100多年的歷史，在我國從深圳開始到目前，只有20多年的時間，目前物業(yè)管理也已成為我國的新興行業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著鄭州市房產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，十余年來，全市的物業(yè)管理公司也迅速發(fā)展到400余家，實現(xiàn)市場化物業(yè)管理的商品房面積達2000萬平方米，占全市住宅面積的1／3多。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高。實踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受聘物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時，我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場化物業(yè)管理的推行。一個完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護業(yè)主權(quán)益，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，促進城市社區(qū)建設(shè)。

四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的立法完善及對策

（一）物業(yè)管理的法律法規(guī)有待完善。筆者認為：應(yīng)從立法上樹立物業(yè)公司的服務(wù)意識，物業(yè)公司的注冊名稱去掉“管理”，增加“服務(wù)”字樣；物業(yè)公司部分從業(yè)人員素質(zhì)較低，應(yīng)該盡快設(shè)立物業(yè)管理資格證門檻，讓所有的從業(yè)人員經(jīng)過嚴格的學習、培訓才能上崗；政府要承擔管理責任，及時化解矛盾；對于物業(yè)公司服務(wù)縮水問題，業(yè)主委員會要及時監(jiān)督物業(yè)公司整改；業(yè)主要多學點相關(guān)法律知識，來維護自己的權(quán)益。城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容，既能保持市容的優(yōu)美整潔，又能鞏固城市建設(shè)成果，逐步向現(xiàn)代化城市邁進。通過創(chuàng)新工作，拆除違章建筑、加大綠地覆蓋面積、整修道路、建設(shè)文化娛樂等公共設(shè)施，達到初具現(xiàn)代文明小區(qū)的規(guī)模。在此基礎(chǔ)上，逐步建立完善物業(yè)管理體制，實行綜合管理，不僅可以延長城市住宅和公用設(shè)施的使用壽命，還能提高居民的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市水平。

（二）《物業(yè)管理條例》中業(yè)主委員會的亮點

亮點一第一部國家物業(yè)管理條例出臺，客觀上填補了20多年沒有國家物業(yè)管理法規(guī)的空白；統(tǒng)一了物業(yè)管理立法，規(guī)范了物業(yè)管理行為，明確了物業(yè)管理各主體的責、權(quán)、利，促進物業(yè)管理的市場化。

“第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定?！?/p>

把原來的委托合同改為服務(wù)合同是正本清源的事。一向以來，業(yè)主與物業(yè)管理簽定的合同被認為是物業(yè)管理委托合同，這是一種錯誤的認識。按照這種理解，物業(yè)管理是業(yè)主委托物業(yè)管理公司小區(qū)物業(yè)管理工作。而在法律上對是有明確界定的：“一是人以被人的名義去從事法律行為；二是人只能在被人授權(quán)范圍內(nèi)從事行為；三是人的所有行為，法律后果歸屬于被人”。事實上，物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)過程出現(xiàn)問題應(yīng)當由物業(yè)管理公司自己承擔責任。原先對物業(yè)管理的合同這種委托和的法律關(guān)系的認定導致了主仆論、管家論和保姆論的流行，一直以來不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展，此次國家條例擺正雙方的位置。事實上雙方是平等的，完全按照合約來辦事。

亮點二明確業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

“第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！薄暗谑鍡l業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)……”。盡管“國家條例”對業(yè)主大會和業(yè)主委員會法律地位的界定還不太明確，但已經(jīng)有了一個進步，把業(yè)主大會定性為業(yè)主自治的組織，代表業(yè)主的合法權(quán)益，并且業(yè)主大會作出的決定全體業(yè)主都必須執(zhí)行。同時國家條例明確說明業(yè)主委員會只能是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，而維修基金的使用、續(xù)籌，物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用和監(jiān)控，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及選聘管理公司等影響業(yè)主利益的重大事宜則由業(yè)主大會來決定。這約束了業(yè)委會的職權(quán)，而原來的省市條例則過大的給予了業(yè)委會職權(quán)，比如業(yè)委會有選聘物業(yè)管理公司的權(quán)力等等，導致鄭州市一些小區(qū)業(yè)委會濫用權(quán)利。

亮點三業(yè)委會須督促業(yè)主交物業(yè)管理費

“第四十二條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。”“第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！眹覘l例關(guān)于對業(yè)委會有義務(wù)督促業(yè)主繳交物業(yè)管理費是一大進步。物業(yè)管理公司的服務(wù)是整體性的，收取的物業(yè)管理費是為全體業(yè)主利益服務(wù)的，個別業(yè)主欠交物業(yè)管理費的結(jié)果是傷害了絕大多數(shù)業(yè)主的利益。新條例明確說明了當業(yè)主欠交物業(yè)管理費時業(yè)委會有義務(wù)做好督促的工作，這體現(xiàn)了業(yè)主大會真正成為自我管理約束的自治組織。

亮點四物管公司職能劃分更明細

“第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！庇纱艘惨l(fā)了不少物業(yè)管理糾紛，在鄭州引發(fā)多次眾多物業(yè)公司集體“罷收”以示抗議。國家條例明確了物業(yè)管理公司沒有代公共配套單位向業(yè)主收取費用的義務(wù)，意味著物業(yè)管理公司今后與各相關(guān)公共部門只是一種協(xié)調(diào)配合的關(guān)系，而不必承擔代收、代交的義務(wù)，就減少了許多糾紛的來源，對一些物業(yè)管理公司來說是一種解放。

（三）對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)對策

2003年9月1日，我國正式實施《物業(yè)管理條例》，至今已實施二年多了，它是我國第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)，標志著中國物業(yè)管理行業(yè)步入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期，但現(xiàn)實中的物業(yè)管理還存在許多問題無法可依。

1．學習廣州等地先進經(jīng)驗，加強政府立法。對于業(yè)主、物業(yè)公司矛盾比較突出的住宅小區(qū)，按社區(qū)規(guī)模大小確定相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司參與競標。必須按《招投標法》有關(guān)國定按法定程序進行公開招投標，在媒體上發(fā)表招標公告，必須對投標人進行資格審查、必須召開評標大會，由專家評審、現(xiàn)場答辯，由高分到低分排序交給招標單位；新建現(xiàn)售商品房、預(yù)售商品房和非出售的新建物業(yè)分別在現(xiàn)售物業(yè)30日、取得《商品房預(yù)售許可證》和交付物業(yè)使用90日之前，由建設(shè)單位組織招投標選聘物業(yè)管理公司，實施前期物業(yè)管理。招投標的評標專家在評標委員會的比例應(yīng)當不少于評標成員總數(shù)的2/3，且這些專家應(yīng)當從市國土房管局建立的物業(yè)管理專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。建設(shè)單位應(yīng)當自確定中標人之日起30日內(nèi)，與中標的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。對未通過招投標方式選聘物業(yè)管理公司的建設(shè)單位，由區(qū)國土房管局責令其限期改正，逾期不改正的，處10萬元以下的罰款。

2．業(yè)主要主動學習《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)，積極依法維護自己合法權(quán)益。如鄭州市某小區(qū)未建成時，就有熱心業(yè)主在網(wǎng)上建立QQ群，很快引來了小區(qū)其他業(yè)主及準業(yè)主加入該群，共同監(jiān)督開發(fā)商的建設(shè)質(zhì)量等事項。由于地下室高度增加，開發(fā)商將地下室價格上調(diào)100元，但事先沒有告知業(yè)主。業(yè)主們由此和開發(fā)商協(xié)商，最后增加費用由開發(fā)商買單，從而維護了自己的合法權(quán)益。

3．對于時常出現(xiàn)暴力問題的小區(qū)，多是由有保安和業(yè)主發(fā)生肢體沖突。往往是保安聽命于物業(yè)公司，有些保安是物業(yè)公司直接從社會上直接招聘的，讓干什么就干什么。鄭州市公安局12月初規(guī)定：嚴格保安管理、培訓，決不能讓保安充當黑惡勢力的打手。此規(guī)定應(yīng)嚴格落實、執(zhí)行到位。

鑒于以上，筆者提出以下觀點：第一、加強《物業(yè)管理條例》的貫徹落實；第二、各個省市可以結(jié)合本地區(qū)實際、因地制宜，制定相應(yīng)的具體的細則或?qū)嵤┺k法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據(jù)法律的效力層級理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效，但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無效，應(yīng)以《條例》中的規(guī)定為準；第三、在合適的時候，對《城市房地產(chǎn)管理法》進行修改，加入物業(yè)服務(wù)一章，專門調(diào)整物業(yè)服務(wù)中各種法律關(guān)系。同時經(jīng)過對實踐操作中遇到的問題進行總結(jié)，結(jié)合相關(guān)實踐經(jīng)驗、國外先進經(jīng)驗和我國具體國情，對《物業(yè)管理條例》進行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強。第四、盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會體制，實行行業(yè)自律管理。

五、結(jié)語

我國的物業(yè)管理行業(yè)目前還存在巨大的潛力可以挖掘，物業(yè)管理的法治化任重而道遠，目前我們能做的就是為物業(yè)管理行業(yè)的全面法治化打好基礎(chǔ)。在經(jīng)過一段時間的實踐摸索之后對條例進行細化完善，查漏補缺。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)代化小區(qū)的數(shù)量還將呈上升趨勢。音樂是流動的建筑，建筑是凝固的音樂，物業(yè)管理法律制度就是現(xiàn)代建筑這場交響樂的最精彩的一篇樂譜。隨著物業(yè)管理法律制度的深化和完善，我國的物業(yè)管理行業(yè)將會步入一個健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時期，必將演奏出一篇現(xiàn)代建筑美妙和諧、雄渾精彩的樂章！

參考文獻資料：

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4．夏善勝主編：《物業(yè)管理法》，法律出版社，2003年4月版

5．何培華主編：《房產(chǎn)法》，法律出版社，2003年4月