導(dǎo)語：城區(qū)物業(yè)管理對策研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]由于歷史遺留問題，廣州市的老城區(qū)普遍沒有實行專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。為加快推進平安和諧社區(qū)建設(shè)，廣州市政府力爭2008年底前實現(xiàn)全市老城區(qū)物業(yè)管理全面覆蓋。本文作者受市政府委托進行調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上指出老城區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)當實行“三位一體”的管理模式，即自治性業(yè)主大會與業(yè)主委員會、專業(yè)性物業(yè)管理公司、社會性居民委員會三方在平等合作的基礎(chǔ)上，按照一定的原則和三方協(xié)議，聯(lián)合組成一體化的物業(yè)管理和服務(wù)共同體，共同對老城區(qū)實行物業(yè)管理。

[關(guān)鍵詞]老城區(qū)物業(yè)管理業(yè)主大會業(yè)主委員會物業(yè)管理公司對策

前言

社區(qū)是城市的細胞，城市現(xiàn)代化的歷史，就是城市社區(qū)現(xiàn)代化的歷史。在計劃經(jīng)濟體制下，“企業(yè)辦社會”導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟效率低下，社區(qū)發(fā)育不足，為了提高企業(yè)的經(jīng)濟效率，需要將企業(yè)的社會功能分離出來，交由社區(qū)承擔(dān)，進而構(gòu)建現(xiàn)代社區(qū)；而在社區(qū)建設(shè)問題上，政府不再包辦一切，應(yīng)當積極培育其他的營利性或非營利性的社會組織，讓它們共同參與到社區(qū)建設(shè)中來，從而形成社區(qū)管理的分工與合作。一般而言，城市社會中凡有社區(qū)就必有物業(yè)，區(qū)域性的特征使得物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)之間建立了緊密的聯(lián)系，物業(yè)管理代表了社區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展方向，集中體現(xiàn)了社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化的未來趨勢。物業(yè)管理通過專業(yè)的管理服務(wù)活動，不僅提高了物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)了物業(yè)的保值、增值，而且還為物業(yè)的業(yè)主、使用人營造了一個舒適、寧靜的生活、工作環(huán)境。隨著人們收入水平與消費水平的提高，對工作與居住環(huán)境的要求也隨之提高，城市管理和居住要求都期盼物業(yè)管理。廣州市政府為加快推進平安和諧社區(qū)建設(shè)，力爭2008年底前實現(xiàn)全市老城區(qū)物業(yè)管理全面覆蓋，為老城區(qū)居民創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境，這反映了廣州市政府為民造福、加強城市管理的決心，是一項浩大的管理工程和民心工程。

一、老城區(qū)實施物業(yè)管理的緊迫性與必要性

廣州市老城區(qū)長期以來采用行政性、福利性的房屋管理模式，在管理體制上，政府、企事業(yè)單位采用行政手段，直接進行行政福利型的封閉式管理；而在管理內(nèi)容上，以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容，但低廉的租金根本不敷房屋的維修養(yǎng)護之用，仍需國家的大量財政補貼。這種管理模式體制僵化、效率低下，造成房屋失修失養(yǎng)嚴重，致使老城區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差極大；并且老城區(qū)原有的管理形式不是對整個居住環(huán)境進行管理，既不適應(yīng)居民日益增長的改善居住條件的要求，也不適應(yīng)現(xiàn)代化城市管理的需要。而在老城區(qū)實施物業(yè)管理不僅可以養(yǎng)護、保養(yǎng)老城區(qū)的房屋和公共設(shè)施，延長其使用壽命，而且可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民的精神文明素質(zhì)和城市現(xiàn)代化意識。同時，老城區(qū)的物業(yè)管理還可以把整個城市的物業(yè)管理水平帶動起來，推進現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐。隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革，以前政府對城市房屋實行統(tǒng)一經(jīng)營管理的格局發(fā)生了新變化，政府統(tǒng)管房屋的比重減小，房屋自管和委托管理比重增大，從而為物業(yè)管理發(fā)展帶來了有利條件；隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)多元化態(tài)勢已經(jīng)形成，從而為擺脫傳統(tǒng)行政型的經(jīng)營管理模式而走向市場化的物業(yè)管理模式提供了良好機遇；隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯現(xiàn)出來的優(yōu)越性越來越明顯，從而對老城區(qū)的居民帶來較大的影響和沖擊，致使老城區(qū)居民的觀念發(fā)生了改變：一方面居民對居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，另一方面居民的投資意識增強，深知良好的物業(yè)管理可以提升房屋的價值，因此，老城區(qū)的居民也希望將以前的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，希望能夠享受到物業(yè)管理所帶來的良好管理與優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

伴隨城鎮(zhèn)住房制度改革而來的是房屋產(chǎn)權(quán)的多元化，異產(chǎn)毗連成為不可避免的現(xiàn)象。在同一棟大廈里，相當多人分別擁有一個專有空間并共同擁有其他部分，專有空間與共有部分結(jié)合成一個不可分割的所有權(quán)客體，法律上稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)。同一棟大廈存在相當多數(shù)的區(qū)分所有權(quán)；而在同一區(qū)域內(nèi)又有多棟建筑物，建筑物與建筑物之間又有共用空間。一方面，各位業(yè)主因為同處一棟大廈內(nèi)與同一區(qū)域內(nèi)，從而形成事實上的社區(qū)關(guān)系；另一方面，各位業(yè)主不論認識與否，相互之間不得不就此社區(qū)關(guān)系形成一定的法律關(guān)系，即如何對共用部分與共有部分進行使用、管理和收益。各業(yè)主對自有的專有部分自然會加以愛護，但同一大廈內(nèi)的共有部分與同一小區(qū)內(nèi)共用部分可能會被忽視，而公共地如果不能有效地加以管理，就有可能造成公共資源被過度地使用，而過度地使用公共資源則會加速公共地的資源被耗盡，從而造成“公共地悲劇”1.對小區(qū)內(nèi)共有部分與共用部分實施統(tǒng)一管理，維護全體業(yè)主的利益，正是物業(yè)管理的必要性所在。

二、老城區(qū)的物業(yè)管理：政府掌舵

相對于傳統(tǒng)的住房管理制度和社區(qū)管理體制，物業(yè)管理無疑是一種制度創(chuàng)新。在老城區(qū)的改造中，如何完成物業(yè)管理的模式轉(zhuǎn)換，順利實現(xiàn)制度變遷，是一個重大問題。制度變遷的途徑分為誘致性和強制性兩種2.誘致性變遷主要依據(jù)一致性的原則，利害關(guān)系相關(guān)者共同協(xié)商一致而實現(xiàn)制度轉(zhuǎn)換；強制性變遷主要是指憑借政府的力量，以較短的時間、較快的速度推進制度變遷。老城區(qū)的物業(yè)管理由于涉及業(yè)主的切身利益，如果業(yè)主之間能夠協(xié)商一致，自發(fā)實現(xiàn)制度轉(zhuǎn)換，將會是一種最有效率的模式。但老城區(qū)的物業(yè)管理難以采取誘致性的制度變遷模式，而應(yīng)當由政府以法律手段強制推進制度變遷，其原因如下：

（一）居民舊觀念與舊思維方式可能難以轉(zhuǎn)變

由于老城區(qū)多年來一直實行傳統(tǒng)的房屋管理制度，計劃經(jīng)濟色彩與福利性思想濃重，致使老城區(qū)居民形成免費午餐的觀念與思想。在引進物業(yè)管理中，居民可能一時難以接受“自己花錢買服務(wù)”的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現(xiàn)在自己要出錢，舊有的觀念與思維方式可能一時難以轉(zhuǎn)變過來。居民期盼物業(yè)管理卻又不愿交錢，對物業(yè)管理就有可能采取抵制態(tài)度。

（二）居民共同決策的困難

在老城區(qū)中，居民組成呈現(xiàn)多樣化的態(tài)勢，彼此各有各的生活目標，其社區(qū)關(guān)系并非基于同意或身份而產(chǎn)生，純粹是因為同居一地或同居一樓而自發(fā)形成；居民通常數(shù)量眾多且身份復(fù)雜，有搬進有搬出、有先來有后到、有自住有出租，對于如何共同管理、如何使用大樓或小區(qū)的共有部分，將很難達成共識。

（三）居民自治自律意識不強

小區(qū)物業(yè)管理需要該小區(qū)的居民組成業(yè)主大會，通過召開業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司，并通過召開業(yè)主大會選舉業(yè)主代表組成業(yè)主委員會，并由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。物業(yè)管理是業(yè)主自治管理與物業(yè)管理公司專業(yè)管理的結(jié)合，但老城區(qū)的居民多年來習(xí)慣于依賴政府，缺乏自治自律意識，純粹任由居民自主決策，物業(yè)管理恐怕難以進入老城區(qū)。

（四）集體行動的難題

由于參與管理需要成本，居民對參與社區(qū)管理往往抱有節(jié)制的態(tài)度。在公共事務(wù)的管理過程中，決策是集體作出的。當眾多的居民都有權(quán)投票時，沒有人能夠期望自己的投票能夠決定“游戲”的結(jié)果，這樣，居民就缺乏適當?shù)募钊ナ占畔?，以投出正確的一票。因此，在引入物業(yè)管理的問題上，居民可能會出現(xiàn)“理智的冷漠”。

（五）公共產(chǎn)品與搭便車問題的存在

公共產(chǎn)品具有兩個密切相關(guān)的特征：一是消費的非競爭性，即一個人對公共產(chǎn)品的消費并不減少可供其他消費者的消費量；二是消費的非排他性，即排除沒有付費的消費者來消費這個產(chǎn)品的成本是如此之高以致于沒有利潤最大化的企業(yè)愿意提供這種產(chǎn)品。物業(yè)管理具有準公共產(chǎn)品的特征：一個人的消費并不減少其他任何消費者的消費量，如果只是一些業(yè)主購買了物業(yè)管理服務(wù)，那些未出錢的業(yè)主就有很強的動機成為搭便車者，因為他們希望無成本地從那些付費者那里獲益；而對于提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司而言，由于業(yè)主同處一個社區(qū)，排除沒有付費的業(yè)主幾乎不可能。因此，搭便車問題的存在可能會阻礙物業(yè)管理進入老城區(qū)。

老城區(qū)的物業(yè)管理不但涉及業(yè)主自治的問題，同時也涉及政府城市管理與社區(qū)管理的問題，老城區(qū)的居民自身難以實現(xiàn)制度轉(zhuǎn)換，政府應(yīng)當使用法律手段的方式在老城區(qū)強制性地推行物業(yè)管理。由于老城區(qū)的物業(yè)管理不但涉及業(yè)主利益（個人利益），同時也涉及社區(qū)利益與城市利益（公共利益），不但涉及業(yè)主的自我管理，同時也涉及政府的城市管理，因此，政府指導(dǎo)、幫助老城區(qū)建立物業(yè)管理并監(jiān)督老城區(qū)實施物業(yè)管理。

1.政府應(yīng)當為老城區(qū)規(guī)劃合理的物業(yè)管理區(qū)域

物業(yè)管理是區(qū)域化管理，首先應(yīng)當明確各個區(qū)域的邊界。物業(yè)管理區(qū)域的劃定原則上應(yīng)當按照城市規(guī)劃，考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，以方便人們生活、生產(chǎn)，合理利用和充分發(fā)揮房屋及市政設(shè)施的效用以及便于管理為原則，綜合考慮地緣因素、區(qū)位因素、規(guī)模因素等，從而形成有一定的規(guī)模面積與一定數(shù)量的常住人口，有獨立或相對獨立分界線的居住小區(qū)。

2.政府應(yīng)當為老城區(qū)完善物業(yè)管理必要的基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備，協(xié)調(diào)有關(guān)部門的關(guān)系

老城區(qū)的物業(yè)管理，是政府的民心工程與安居工程，但老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施較差，保養(yǎng)不到位，有些已進入設(shè)施更新和改造期，且由于歷史原因，這些物業(yè)大都沒有建立專項維修資金以及沒有專門的物業(yè)管理用房和設(shè)施。要改變這種現(xiàn)狀，需要政府加大投入，改善老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，整治社區(qū)環(huán)境，確定物業(yè)管理用房，負責(zé)前期投入（包括投入必要數(shù)額的房屋專項維修資金）。老城區(qū)的物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，是城市管理的重要一環(huán)，其中涉及國土房管、建設(shè)、市政、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃、工商、城市綜合管理和街道等多個部門的關(guān)系，政府應(yīng)當推動各部門之間整體配合、協(xié)調(diào)管理，各自做好本職工作，不要越位、錯位和缺位，共同推進老城區(qū)的物業(yè)管理。

3.政府應(yīng)當加強宣傳，增強群眾物業(yè)管理意識

物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接受的過程。政府應(yīng)當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高居民對物業(yè)管理法律法規(guī)的認知程度，逐步使其樹立依法管理社區(qū)與小區(qū)的意識。通過宣傳周邊的物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民群眾清楚認識到社區(qū)引入物業(yè)管理的優(yōu)點，使之逐步樹立起有償服務(wù)的意識。通過講座、討論、問答等多種面對面的交流方式，生動形象地普及物業(yè)管理常識，提高居民群眾對物業(yè)管理的認識程度，使其逐步樹立自治管理的意識。

4.政府應(yīng)當引導(dǎo)老城區(qū)居民實行自治管理

在老城區(qū)推行物業(yè)管理，政府主要的任務(wù)是掌舵，而不是劃槳1.政府將老城區(qū)規(guī)劃成若干合理的物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)業(yè)主成立業(yè)主大會，制定業(yè)主公約，選舉業(yè)主委員會委員及選聘物業(yè)管理公司。《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加”，“業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過”。但問題是，如果業(yè)主開不成會（沒有達到二分之一的法定投票權(quán)人數(shù)），或開會而做不成決議（沒有達到二分之一或三分之二的法定多數(shù)）時，政府就應(yīng)當強制性地介入管理，就如同在新建住宅小區(qū)在出售給業(yè)主之前，法律規(guī)定必須先由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司、制定業(yè)主臨時公約，如果業(yè)主開不成業(yè)主大會或業(yè)主大會形不成決議，則由開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司繼續(xù)管理，老城區(qū)的物業(yè)管理，政府應(yīng)當預(yù)先制定業(yè)主臨時公約、預(yù)先招標物業(yè)管理公司提供給業(yè)主選擇，如果業(yè)主放棄選擇或選擇不成則視為業(yè)主認可政府的選擇（當然，也可以采取事后的模式，在業(yè)主開不成業(yè)主大會或業(yè)主大會形不成決議時政府才介入）。凡有可能，決策應(yīng)當交給業(yè)主，只有在其他一切辦法都證明確實不能發(fā)揮作用的情況下，才有必要采用政府干預(yù)這種次佳的辦法。

5.政府應(yīng)當制定老城區(qū)物業(yè)管理的實施辦法或?qū)嵤┘殑t

雖然物業(yè)管理已經(jīng)有了全國性的法規(guī)《物業(yè)管理條例》，但《物業(yè)管理條例》主要針對的是新建小區(qū)，對老城區(qū)如何實施物業(yè)管理關(guān)注不多，致使老城區(qū)的物業(yè)管理在很大程度上存在法律空白；《物業(yè)管理條例》主要是原則性的規(guī)定，對老城區(qū)建立物業(yè)管理具有指導(dǎo)意義，但對老城區(qū)如何推行物業(yè)管理缺乏具體操作的程序與步驟規(guī)定；同時，《物業(yè)管理條例》針對的是全國性的普遍情況，而不同城市的老城區(qū)各有各的特殊情況，因此，政府應(yīng)當根據(jù)本地老城區(qū)的特點，以《物業(yè)管理條例》為指導(dǎo)，制定適合于本地區(qū)的、可操作性強的物業(yè)管理實施辦法或?qū)嵤┘殑t，從而以法律手段在老城區(qū)推進物業(yè)管理。

6.政府應(yīng)當指定居民委員會全程跟進老城區(qū)的物業(yè)管理

老城區(qū)建立與完善物業(yè)管理制度將是一個長期的艱巨的過程，在這個過程中，制度運行可能會有偏差、沖突可能無法避免。政府是社會公共利益的監(jiān)護人，應(yīng)當糾正制度運行的差錯，預(yù)防未發(fā)生的沖突，并解決已發(fā)生的沖突，為此，政府應(yīng)當密切關(guān)注老城區(qū)的物業(yè)管理，時時跟進老城區(qū)的物業(yè)管理。政府由于其機構(gòu)所限，不能因為老城區(qū)的物業(yè)管理而單設(shè)一個對口機構(gòu)，選擇一個已存的合適的部門負責(zé)老城區(qū)的物業(yè)管理將是一個良好的制度安排。長期以來，我國城市社區(qū)中的自治組織主要是居民委員會，1954年，全國人大常委會通過了《城市居民委員會組織條例》，使作為地域性社會群體自治組織的居民委員會有了明確的性質(zhì)，1982年通過的憲法首次以國家根本大法的形式確認了這一性質(zhì)。居民委員會由于扎根基層，便于指導(dǎo)、幫助、監(jiān)督老城區(qū)的物業(yè)管理，政府應(yīng)當明確居民委員會的主要職責(zé)就是協(xié)助政府有關(guān)部門實施其在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的職責(zé)，共同推進社區(qū)建設(shè)。居民委員會在我國城市工作中已經(jīng)具備了良好的基礎(chǔ)，可以憑借自身的優(yōu)勢，指導(dǎo)、幫助、監(jiān)督老城區(qū)的物業(yè)管理，推動老城區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

三、老城區(qū)的物業(yè)管理：業(yè)主自治

老城區(qū)物業(yè)管理事關(guān)老城區(qū)業(yè)主的切身利益，誰最清楚業(yè)主的利益所在，只有業(yè)主自己最清楚自身利益所在，因此，老城區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)當是業(yè)主的自治管理。在經(jīng)濟學(xué)上，業(yè)主被假定為理性人與經(jīng)濟人，而理性人與經(jīng)濟人是在一系列約束條件下追求效用最大化的活動主體。物業(yè)與業(yè)主利害攸關(guān)，業(yè)主最清楚自身利益所在，所以可以對自己的物業(yè)進行有效的管理。但當業(yè)主因共居一地而形成共同體或社區(qū)時，其對私人效用最大化的追求就要受到他人利益的限制，這種相互限制作用形成了共同體或社區(qū)的共同利益。物業(yè)管理的目的就是追求全體業(yè)主共同利益的最大化。共同利益的表達通常采取公共選擇的方式，它要求合作的集體決策，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，通過投票程序決定物業(yè)管理重大事項。然而，事無巨細都訴諸業(yè)主的投票是不經(jīng)濟的，于是，就由業(yè)主通過業(yè)主大會選舉代表組成業(yè)主委員會，作為全體業(yè)主的代表和業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)負責(zé)執(zhí)行和實施業(yè)務(wù)大會的決議。因此，物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理并不是業(yè)主“各人自掃門前雪”，而是業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會實現(xiàn)自我管理。

業(yè)主通過業(yè)主大會以及業(yè)主委員會實行自治管理，因此，應(yīng)當明確業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會三者之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。業(yè)主大會是全體業(yè)主的最高權(quán)力機構(gòu)，有權(quán)決定物業(yè)管理中的一切重大事項，其依法作出的決議對全體業(yè)主具有約束力。作為最高權(quán)力機構(gòu)的業(yè)主大會應(yīng)當履行的職責(zé)包括：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有的權(quán)利包括：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。而業(yè)主應(yīng)當承擔(dān)的義務(wù)包括：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會的職責(zé)包括：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主組成業(yè)主大會，以投票的方式?jīng)Q定物業(yè)管理事項，如何確定業(yè)主的投票權(quán)，關(guān)系到業(yè)主的切身利益?！段飿I(yè)管理條例》將投票權(quán)確定的具體辦法授權(quán)給省、自治區(qū)、直轄市決定，《廣東省物業(yè)管理條例》第九條規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權(quán)。”參考國外立法，主要依據(jù)以下三個原則確定業(yè)主表決權(quán)：一是人頭數(shù)原則，無論業(yè)主擁有物業(yè)面積多少，每位業(yè)主都只有一票投票權(quán)，德國、瑞士是典型；二是物件數(shù)原則，業(yè)主表決權(quán)的大小依據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)面積的大小確定，新加坡、日本為典型，但又略有不同，新加坡按專有部分地板之總面積大小而劃分為4個檔次以確定表決權(quán)的大小，日本則以業(yè)主擁有的專有部分室內(nèi)面積的比例確定表決權(quán)；三是價值原則，業(yè)主表決權(quán)依業(yè)主物業(yè)價值與全部建筑物價值之比來予以確定，物業(yè)價值越高，表決權(quán)越大，法國為典型。投票權(quán)的確定，首先應(yīng)當考慮如何激勵業(yè)主投好票。投票權(quán)為什么只賦予業(yè)主，因為只有業(yè)主才有適當?shù)募钊プ鱿鄳?yīng)的決定，適當?shù)募顏碜杂跇I(yè)主所擁有的物業(yè)價值與物業(yè)管理息息相關(guān)，利益大則激勵大，反之亦然。其次應(yīng)當考慮可操作性。投票權(quán)的確定標準應(yīng)當簡單明確，易于操作。最后應(yīng)當考慮社會公共政策。物業(yè)管理如欲追求民主價值就應(yīng)當人人平等，不能因為人之外的其他因素而有不同。價值原則激勵最強，但物業(yè)價值變化不定，難以操作；人頭數(shù)原則最能貫徹民主原則，但激勵最弱；惟獨物件數(shù)原則能夠兼顧二者，以利益份額的大小來加強激勵，以數(shù)量上的平等來顧及民主原則，同時可操作性強，因此，應(yīng)當按照物業(yè)面積來確定投票表決權(quán)的大小。但為防范制度運行出現(xiàn)的偏差，防止出現(xiàn)以業(yè)主大會之名侵害部分業(yè)主利益的現(xiàn)象，法律應(yīng)當制定相應(yīng)的救濟措施：當業(yè)主認為業(yè)主大會侵犯其合法權(quán)益時，可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申訴或者向人民法院起訴，當然，業(yè)主如果不服區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的決定還可以向人民法院起訴，以貫徹司法最終救濟原則。

四、老城區(qū)的物業(yè)管理：專業(yè)管理

老城區(qū)的物業(yè)管理具體由誰來管，關(guān)鍵要看物業(yè)管理是管什么，誰能夠勝任管理。物業(yè)管理所涉及的工作主要如下：

（一）房屋維修及設(shè)備管理

物業(yè)是指建成并投入使用各類房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和場地。因此，物業(yè)管理最基本的就是房屋維修與設(shè)備管理。房屋維修指的是房屋自建成到報廢整個使用過程中的養(yǎng)護、修繕和改建，其目的在于修復(fù)由自然因素、人為因素所造成的房屋損壞，延長房屋的使用年限，保證房屋正常地發(fā)揮其使用功能，使房屋能夠保值、增值；設(shè)備是房屋建筑的有機組成部分，其管理工作更為復(fù)雜，不僅要掌握各類設(shè)備的基本情況，而且還要能夠維護各類設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)、保障設(shè)備的有計劃更新、擴建和改造裝修等服務(wù)。

（二）安全管理

物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理人采取各種措施、手段，保證業(yè)主和使用人的人身、財產(chǎn)安全，維持正常的生活秩序的一種管理行為，通常包括治安管理、消防管理和車輛管理。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們在生存需求得到滿足以后，越來越重視安全問題。物業(yè)安全管理作為一項職業(yè)性的服務(wù)，是介于公安機關(guān)職責(zé)和社會自我防范之間的一種專業(yè)安全保衛(wèi)工作，某一物業(yè)區(qū)域安全管理的好壞，直接影響到整個城市的治安狀況。

（三）環(huán)境管理

良好的物業(yè)環(huán)境是城市文明的窗口。環(huán)境是指圍繞著人群、直接或間接影響人類生存和發(fā)展的各種因素的總和。環(huán)境一般是指自然環(huán)境，但在廣泛意義上，它還包括了人文環(huán)境。某個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)環(huán)境，是城市環(huán)境的一部分。物業(yè)環(huán)境是一個復(fù)合、交叉的統(tǒng)一體，它是室內(nèi)環(huán)境與室外環(huán)境的統(tǒng)一，自然環(huán)境與社會環(huán)境的統(tǒng)一。良好的物業(yè)環(huán)境是業(yè)主生活質(zhì)量的標志，也是社會文明的體現(xiàn)。物業(yè)環(huán)境管理由污染防治、保潔管理和綠化管理三部分組成，通常情況下，污染防治不是某一個物業(yè)區(qū)域可以承擔(dān)的，因此環(huán)境管理主要是指后兩者。

（四）特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)

特約性服務(wù)，指的是當業(yè)主因為健康、時間、知識、信息、能力等諸多不便，在學(xué)習(xí)、工作或生活上產(chǎn)生各種矛盾，自己難以自行解決時，物業(yè)管理公司為滿足個別業(yè)主的需求，創(chuàng)造條件，受委托提供的相應(yīng)服務(wù)。兼營性服務(wù)，指的是物業(yè)管理公司遵照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的原則，根據(jù)客觀需要和實際條件，統(tǒng)籌安排的多種經(jīng)營與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的項目。與特約性服務(wù)不同的是，物業(yè)管理公司開展兼營性服務(wù)時，通常先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量及收費標準公之于眾，當業(yè)主需要某種服務(wù)時可自行選擇。兼營性服務(wù)主要包括代訂報刊雜志、物業(yè)租售、代訂機票、代辦旅游手續(xù)、代為接送客人、代訂蒸餾水、家政服務(wù)、代訂出租車、室內(nèi)園藝設(shè)計、洗車服務(wù)、介紹保姆、代收代付公用事業(yè)費、送餐服務(wù)、臨時代管小件物品、商務(wù)服務(wù)等。

由于物業(yè)管理并非簡單的清潔衛(wèi)生工作，其針對物業(yè)及其附屬設(shè)施、場所提供維修、養(yǎng)護、清潔、綠化、保安、車輛、消防等方面的管理與服務(wù)，具有很強的綜合性、系統(tǒng)性與技術(shù)性。特別是老城區(qū)，往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，由于以前老城區(qū)實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設(shè)備陳舊、老化。同時，舊城區(qū)的基礎(chǔ)管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全，物業(yè)管理較之于新建小區(qū)難度更大。如此情形，非專業(yè)性的物業(yè)管理公司不能勝任?！段飿I(yè)管理條例》第2條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。所以，物業(yè)管理應(yīng)當由業(yè)主選聘專業(yè)性物業(yè)管理公司實行專業(yè)化管理。

誠然，物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，與居民住房問題解決后的住宅管理相聯(lián)系，并與社會的經(jīng)濟發(fā)展以及居民的消費觀念、消費能力、消費層次及消費追求密不可分，各國各地區(qū)的物業(yè)管理的構(gòu)建，不可能只是一個模式，也都沒有一定常規(guī)，如我國臺灣地區(qū)，物業(yè)管理除由專業(yè)化的物業(yè)管理公司負責(zé)外，還實行業(yè)主自營式管理。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)的物業(yè)管理由樓房業(yè)主自己負責(zé)管理。業(yè)主自己選出一個比較精干的管理委員會，全權(quán)負責(zé)社區(qū)內(nèi)庭院、各種公共活動場所和臨街配套建筑物的管理。管理委員會的委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題；其物業(yè)管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員，另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請，他們的工資從出租房屋收取的管理費中支出。業(yè)主自營式物業(yè)管理最大的特點是可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費足以應(yīng)付各種公共開支，無需再向業(yè)主收取費用，從而減輕了他們的經(jīng)濟負擔(dān)。此外，臺灣地區(qū)的社區(qū)均實行住戶公約制度，所有住戶都要愛護房屋及設(shè)施，維護環(huán)境衛(wèi)生，如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責(zé)，甚至可以援用“惡鄰條款”強制其退出社區(qū)，這就為搞好業(yè)主自營式物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。加之物業(yè)管理工作人員敬業(yè)，設(shè)備先進，所以管理成本不算高，但效率很高。

老城區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)本著“便民、利民、為民”的原則，具體可根據(jù)業(yè)主自治自律意識、物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模、配套設(shè)施設(shè)備的完善程度、居民對物業(yè)管理消費的接受能力、管理成本等因素選擇實施簡易社區(qū)物業(yè)服務(wù)或?qū)I(yè)化的物業(yè)管理。實施簡易社區(qū)物業(yè)服務(wù)的小區(qū)待條件成熟，可以逐步過渡為社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

1.簡易社區(qū)物業(yè)服務(wù)?？捎缮鐓^(qū)居民委員會負責(zé)組織實施，可通過組織小區(qū)內(nèi)失業(yè)下崗人員、領(lǐng)取社會低保和離退休人員組建社區(qū)服務(wù)組織或委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)等多種形式。服務(wù)內(nèi)容以公共秩序的安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主，服務(wù)費的收取標準由區(qū)物價部門按照福利原則予以核定，對部分低收入家庭，經(jīng)街道批準，實行部分免費優(yōu)惠。其資金的主要來源有：（1）業(yè)主、使用人交納的服務(wù)費；（2）利用公用場所經(jīng)營所得的收益。資金應(yīng)當專款專用，用于社區(qū)物業(yè)服務(wù)，盈余部分可用于公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。資金管理工作可以參照社?；鸬哪Ｊ?，交由專業(yè)機構(gòu)委托理財。

2.專業(yè)化物業(yè)管理。條件成熟的物業(yè)管理區(qū)域，可通過召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，選聘物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。成立業(yè)主大會的籌備工作由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會牽頭負責(zé)，具體由居民委員會的負責(zé)人擔(dān)任業(yè)主大會成立籌備組的組長，按照有關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，制定《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》。成立工作完成后，由業(yè)主大會通過招投標的方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)，以微利為原則，簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)收費標準執(zhí)行政府指導(dǎo)價，原則上只能下浮，不得上浮。

結(jié)論

老城區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)當是“三位一體”的管理模式，即自治性業(yè)主大會與業(yè)主委員會、專業(yè)性物業(yè)管理公司、社會性居民委員會三方在平等合作的基礎(chǔ)上，按照一定的原則和三方協(xié)議，聯(lián)合組成一體化的物業(yè)管理和服務(wù)共同體，共同對老城區(qū)實行物業(yè)管理。“三位一體”管理模式體現(xiàn)了業(yè)主自治原則——物業(yè)管理權(quán)以物業(yè)所有權(quán)為基礎(chǔ)，誰的物業(yè)誰主管，物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主，業(yè)主通過業(yè)主大會與業(yè)主委員會實現(xiàn)民主管理；兩權(quán)分離原則——物業(yè)的所有人將物業(yè)的管理權(quán)授予物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司由業(yè)主大會選聘產(chǎn)生，根據(jù)全體業(yè)主的委托對物業(yè)進行專業(yè)化的經(jīng)營管理，消除業(yè)主“分散自管”和行政部門“多頭管理”的弊端，實現(xiàn)“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、以業(yè)養(yǎng)業(yè)”，依托全體業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營創(chuàng)出的收益和按照物業(yè)公用面積分攤、公用設(shè)備受益狀況收取的物業(yè)維護管理費用，專項用于貼補物業(yè)管理費、社區(qū)公益事務(wù)活動費和充實物業(yè)維修基金，培養(yǎng)物業(yè)管理造血功能，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)費方面的“維持平衡、略有節(jié)余”原則要求；協(xié)同管理原則——業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。作為城市管理的關(guān)鍵，在老城區(qū)實施物業(yè)管理是一個城市發(fā)展的必然趨勢。正視歷史遺留下來的問題，老城區(qū)的物業(yè)管理問題需要政府部門、物業(yè)管理公司以及業(yè)主三方面共同協(xié)商解決：首先政府要給予一定的政策傾斜，使老城區(qū)具備一定的基礎(chǔ)條件；物業(yè)管理公司則要加強服務(wù)內(nèi)容，使業(yè)主滿意；業(yè)主則需要真正理解物業(yè)管理的內(nèi)容，配合物業(yè)管理公司工作，從而形成一種齊抓共管、共管共建的局面，以實現(xiàn)建設(shè)平安和諧社區(qū)的目標。

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2陳天祥：《論中國制度變遷的方式》，《中山大學(xué)學(xué)報》（社會科學(xué)版）2001年第3期。

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