導(dǎo)語：醫(yī)院職工住房和社區(qū)管理對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：針對房改政策實施至今醫(yī)院仍然參與職工住房和社區(qū)管理這一典型現(xiàn)象，分析認為問題根源在于私有化后職工住房的保障房屬性、社區(qū)建成年代久遠、部分共用部位與設(shè)施設(shè)備等產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰、職工對醫(yī)院的依賴等因素，考慮到職工住房和社區(qū)管理社會化的必然性與長期性，認為醫(yī)院應(yīng)轉(zhuǎn)變思維，職能定位，從政策執(zhí)行人、業(yè)主權(quán)益擁有者、服務(wù)供應(yīng)方等視角，依托屬地政府、社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)單位建立多元主體共治模式，推動社區(qū)中形成對話、競爭、妥協(xié)、合作和集體行動為主的可持續(xù)社區(qū)治理機制，維護包括醫(yī)院在內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

關(guān)鍵詞：公立醫(yī)院；職工住房；社區(qū)管理

自1988年全國房改啟動以來，公立醫(yī)院職工住房經(jīng)歷了提租、公房出售、住房補貼發(fā)放等過程，從公有產(chǎn)權(quán)變?yōu)樗接挟a(chǎn)權(quán)，原職工生活區(qū)漸變?yōu)榉菃渭兟毠ぞ幼〉某鞘猩鐓^(qū)，但醫(yī)院并未按預(yù)期從職工住房和社區(qū)管理中脫離，分析這一典型現(xiàn)象背后原因有助于醫(yī)院未來采取適當對策。

1醫(yī)院職工住房和社區(qū)管理歷史沿革與現(xiàn)狀

房改以前，醫(yī)院一般都設(shè)有房管部門，負責職工住房和社區(qū)管理，涉及新房分配、舊房調(diào)配等重大事項時，醫(yī)院通常組建分房委員會并制定方案。房改期間，醫(yī)院房管部門按照各階段房改政策要求，負責租金、公房出售價格或住房補貼等計算，配合職工及相關(guān)機構(gòu)辦理房屋上市交易等，負責在原職工社區(qū)引進物業(yè)服務(wù)單位。房改以后，職工住房商品化，成為職工“私有財產(chǎn)”，商品化后職工住房的上市交易使得更多社會人員入住職工社區(qū)，從而改變了原有的“醫(yī)院-職工”單一社區(qū)管理模式。但此種模式并沒有按預(yù)期實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理社會化。以某大型綜合性三級甲等醫(yī)院為例，該醫(yī)院于1984年10月開院，院區(qū)周邊曾配套建有兩個職工社區(qū)，社區(qū)中目前仍存在未上市與已上市房改房、成本價房、優(yōu)惠價房、承租公房等多種公有住房。醫(yī)院仍設(shè)有房管科并負責：①職工住房改革相關(guān)持續(xù)性工作，包括職工住房上市交易、住房檔案管理、住房補貼計算、房改政策解答與實施等；②物業(yè)服務(wù)單位選聘和監(jiān)管職責，參與調(diào)解物業(yè)服務(wù)單位與居民糾紛，尤其是與社區(qū)中醫(yī)院職工業(yè)主的糾紛；③社區(qū)共用部位、大型和公用設(shè)施設(shè)備修繕與資金保障等；④社區(qū)內(nèi)醫(yī)院集體用房和地下空間管理。即房改政策實施以來，兩個職工社區(qū)各有物業(yè)服務(wù)單位，均未建立以業(yè)主大會為核心的社區(qū)自治機制，醫(yī)院并未從職工住房和社區(qū)管理事務(wù)中脫離，只是從過去的直接管理轉(zhuǎn)變?yōu)楫斍半[形化的間接管理。

2醫(yī)院參與職工住房和社區(qū)管理的原因分析

2.1商品化后的職工住房仍然屬于保障性住房

1994年國務(wù)院的43號文對出售公房做了11條規(guī)定，其中第2條就提出了“向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價”的原則。這是我國首次提出住房分類供應(yīng)和保障房的理念，由于當年單位職工仍施行低工資制，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，也就明確面向職工出售的房改房的保障房性質(zhì)，表明商品化后的職工住房與職工從市場上購買的普通商品房有本質(zhì)區(qū)別。商品化后的職工住房未上市交易前，權(quán)屬流轉(zhuǎn)受國家和地方對保障性住房的相關(guān)管理規(guī)定約束，上市交易后，職工曾享受保障房的事實會記錄在案，影響該職工后續(xù)個人住房買賣相關(guān)政策。

2.2醫(yī)院作為原產(chǎn)權(quán)單位無法通過房改上市過程完全免除責任

職工住房雖屬保障房，但在產(chǎn)權(quán)關(guān)系方面與現(xiàn)有普通保障性住房又有所不同。普通保障性住房項目由政府投資或主導(dǎo)，建成后交由政府房產(chǎn)管理機構(gòu)管理，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對清晰，歷史記錄相對完整。職工住房，尤其是職工社區(qū)中的住房，通常作為醫(yī)院主體工程的配套生活設(shè)施建設(shè)，建設(shè)用地主要通過劃轉(zhuǎn)方式獲得，或在自有土地上建設(shè)，資金來源包括政府撥款、自有資金、職工集資與開發(fā)商合資等多種來源。不斷變化的住房政策造成同一職工社區(qū)甚至同一住宅樓中部分產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、公有產(chǎn)權(quán)并存，形成較為復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)體系，同時因房屋多次流轉(zhuǎn)、人員流動、管理人員更替和管理部門調(diào)整等原因，理清住房檔案十分困難。醫(yī)院作為原產(chǎn)權(quán)單位，無法通過部分房改房上市交易完全免除其承擔的產(chǎn)權(quán)管理、業(yè)主和社會責任，涉及現(xiàn)存職工住房、未上市和已上市房屋之間、有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備或共用部位糾紛時，醫(yī)院作為原產(chǎn)權(quán)單位仍不能置身事外。

2.3共用部位和共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰

房改過程中對職工住房和社區(qū)中共用部位與設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)缺少明確說法。房改房售房面積核定主要是按照使用面積乘以固定系數(shù)來計算的，上市交易過程中沒有約定共用部位范圍，導(dǎo)致無法明確共用部位，特別是社區(qū)公用建筑的產(chǎn)權(quán)人。共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)劃分缺少明確方法或依據(jù)，部分共用設(shè)施設(shè)備運行還依賴醫(yī)院主體工程，甚至是醫(yī)院主體工程所屬設(shè)施設(shè)備中不可分割的一部分。因此，盡管部分職工或非職工居民獲得房屋產(chǎn)權(quán)成為業(yè)主，但在權(quán)屬流轉(zhuǎn)過程中，共用部位和設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)實際上并沒有移交給全體業(yè)主，而是由醫(yī)院繼續(xù)管理并承擔相關(guān)運維費用。

2.4公共配套設(shè)施不足與共用設(shè)施設(shè)備老化限制了物業(yè)服務(wù)水平

職工社區(qū)通常建設(shè)較早，按當時社區(qū)規(guī)劃要求，僅配套有少量管理用房和商業(yè)用房，并沒有配套物業(yè)、社區(qū)活動用房和停車場地等，僅有的商業(yè)用房、停車場地也按政府當年的規(guī)定無償移交給商業(yè)部門使用或劃給街道管理，地下空間也按規(guī)定不得出租經(jīng)營，社區(qū)中可用來補貼物業(yè)費用的經(jīng)營性用房較少。同時，社區(qū)共用設(shè)施設(shè)備使用年限較久，存在老化、功能落后和安全隱患等問題，解決這些問題需要投入大量資金，造成物業(yè)管理成本增加，物業(yè)費用收不抵支。這兩項因素限制了物業(yè)服務(wù)水平提升，也成為醫(yī)院職工社區(qū)物業(yè)服務(wù)社會化需要解決的難題。

2.5職工類業(yè)主對醫(yī)院的依賴制約了物業(yè)服務(wù)社會化進程

隨著房改房不斷上市交易，非醫(yī)院職工業(yè)主逐漸增多，原單純醫(yī)院職工為主的社區(qū)確實呈現(xiàn)社會化特征，但社會化程度遠低于其他普通商品房和保障房性質(zhì)住宅社區(qū)，相當數(shù)量職工住房因種種原因未上市，或者上市交易給子女，或者上市交易給醫(yī)院其他職工，客觀上職工業(yè)主仍占有較大比例。由于醫(yī)院經(jīng)濟運營狀況較好，能負擔職工社區(qū)中共用部位和設(shè)備設(shè)施維修資金，在物業(yè)服務(wù)單位選擇上有主導(dǎo)權(quán)和話語權(quán)，使得職工業(yè)主存在“等、靠、要”的依賴思想，有事時首先想到的是找醫(yī)院房管部門來解決，并在全體業(yè)主群體中表現(xiàn)最為強勢，客觀上造成業(yè)主委員會無法成立，制約了社區(qū)物業(yè)服務(wù)社會化進程。

3堅持多元主體共治的社區(qū)治理機制

3.1醫(yī)院參與社區(qū)治理的多重角色

醫(yī)院參與社區(qū)治理具有產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主和用人單位三重角色，需承擔相應(yīng)職責。一是作為未上市房改房的產(chǎn)權(quán)單位，應(yīng)持續(xù)執(zhí)行房改政策，推進職工住房和社區(qū)管理社會化進程，二是作為集體和部分公共用房業(yè)主，享有業(yè)主權(quán)利同時也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，參與社區(qū)物業(yè)管理委會事務(wù)，選擇并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)單位，支持社區(qū)改造升級工作。三是作為部分業(yè)主的用人單位需要承擔必要社會責任，維護職工住房利益，協(xié)助政府和社區(qū)做好矛盾化解與社會穩(wěn)定。多重角色特征不僅說明醫(yī)院參與社區(qū)治理的必要性，也要求醫(yī)院針對職工住房和社區(qū)管理需求要有所轉(zhuǎn)變，應(yīng)在實踐中不斷找準自身職責范圍與功能定位，由原產(chǎn)權(quán)單位思維向業(yè)主思維轉(zhuǎn)變，由單位大后勤、單位物業(yè)向物業(yè)監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變，由過去的房屋管理思維向業(yè)主權(quán)益維護方向轉(zhuǎn)變。

3.2發(fā)揮屬地政府的主導(dǎo)作用

醫(yī)院職工住房和社區(qū)管理問題并非孤立現(xiàn)象，城市中類似職工社區(qū)普遍存在，屬地政府及相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門對此應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用。一是完善相關(guān)法律法規(guī)的配套政策，針對已上市和未上市房改房混存情況下的職工社區(qū)物業(yè)管理、維修、監(jiān)管方面政策缺失及沖突等情況出臺切實可行的實施辦法或解釋，針對老舊小區(qū)歷史遺留問題，盡早建立必要的申訴渠道或解決機制。二是建立必要的免征、退稅、降稅等財政調(diào)節(jié)手段，扶持老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，方便其收支平衡，提高其積極性和物業(yè)服務(wù)水平。三是提供專項資金用于單位社區(qū)綜合整治與改造，建立包括社會資本在內(nèi)的資金籌措機制，制定修繕計劃，整治社區(qū)環(huán)境，推進老舊住房共用設(shè)施設(shè)備升級。

3.3協(xié)助社區(qū)居委會建立可持續(xù)的基層群眾自治制度

醫(yī)院應(yīng)積極協(xié)助社區(qū)居委會建立群眾自治制度。黨的報告中提出“要加強和創(chuàng)新社會治理，堅持和完善基層群眾自治制度”。2020年北京市的《物業(yè)管理條例》提出將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，提出由社區(qū)居委會建立物業(yè)管理協(xié)商共治機制，引導(dǎo)物業(yè)管理事項規(guī)范運作。社區(qū)居委會作為政府基層管理的組織載體，本應(yīng)承擔推動社區(qū)居民自治的任務(wù)，但由于上級行政機構(gòu)安排的事務(wù)占用居委會過多人力、物力與時間，老舊社區(qū)的居委會通常無力專注于業(yè)主訴求與維權(quán)等活動。職工社區(qū)社會化過程中，由于職工業(yè)主的存在實際上仍然保留了單位社區(qū)內(nèi)核，單位原本的組織性增加職工業(yè)主對單位依賴性同時，確實也能為職工業(yè)主實施集體行動提供保障，也確保維權(quán)行為在法治框架下理性發(fā)展。但醫(yī)院介入職工業(yè)主維權(quán)并非長久之計,應(yīng)積極參與社區(qū)居委會牽頭的物業(yè)管理協(xié)商共治機制，以便建立可持續(xù)的基層群眾自治制度。

3.4依托社區(qū)自治機制維護醫(yī)院及職工業(yè)主的合法權(quán)益

業(yè)主權(quán)益維護是社區(qū)治理核心，社會化后的職工社區(qū)，權(quán)益維護不僅包括醫(yī)院、職工和非職工在內(nèi)全體業(yè)主，也包括物業(yè)使用人，醫(yī)院應(yīng)依托物業(yè)管理協(xié)商共治機制維護包括自身、職工業(yè)主在內(nèi)的全體業(yè)主的合法權(quán)益。首先，業(yè)主應(yīng)認識社區(qū)物業(yè)服務(wù)社會化與市場化趨勢，尤其是職工業(yè)主，需要改變傳統(tǒng)單位免費福利觀念，樹立有償服務(wù)意識，減少對醫(yī)院的依賴。第二，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)遵章守約，依法享有權(quán)利同時承擔義務(wù)，行使權(quán)利不損害他人合法權(quán)益，不以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)，積極參與物業(yè)管理相關(guān)規(guī)約等制定過程，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)活動。第三，依托物業(yè)管理協(xié)商共治機制形成良性的對話、合作、競爭、妥協(xié)和集體行動氛圍，樹立依法維權(quán)和理性維權(quán)意識，將業(yè)主權(quán)益糾紛限制在法律框架內(nèi)解決，減少維權(quán)行動的抗爭性和過激行為，確保維權(quán)行為的正當性，獲得屬地政府的理解與支持。

3.5共同建立可持續(xù)的物業(yè)服務(wù)模式

醫(yī)院應(yīng)在屬地政府指導(dǎo)下，與居委會、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)單位共同建立可持續(xù)的物業(yè)服務(wù)模式。一是將分散的職工社區(qū)整合，形成較大規(guī)模物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并成立物業(yè)管理委員會，由單純醫(yī)院后勤管理向物業(yè)管理委員會監(jiān)管過渡；二是充分利用醫(yī)院職工住房利益再分配能力強的有利條件，吸引具有一定規(guī)模的專業(yè)物業(yè)服務(wù)單位進入；三是物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)接受醫(yī)院、居委會、業(yè)主和物業(yè)使用人等各方監(jiān)督，做好公眾溝通并落實信息公開要求，提升物業(yè)服務(wù)水平。四是建立客觀公正的老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督與考核體系，相關(guān)各方應(yīng)共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)情況，制定合理可行物業(yè)服務(wù)評估和獎懲制度，對于評估不合格的物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)予以警告或淘汰，評估達標的，可按屬地政策給予稅收優(yōu)惠政策或補貼，確保物業(yè)服務(wù)單位維持合理的贏利水平。

4結(jié)論

綜合上述分析，醫(yī)院職工住房和社區(qū)管理社會化是必然趨勢，但也是一個長期性的過程，原因包括私有化后職工住房的保障房屬性、社區(qū)建成年代久遠、部分共用部位與設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰、職工對醫(yī)院的依賴等因素?？紤]到無法通過房改房上市過程完全免除醫(yī)院承擔的產(chǎn)權(quán)管理、業(yè)主和社會三方面責任，醫(yī)院應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)單位思維向業(yè)主思維轉(zhuǎn)變，由單位大后勤、單位物業(yè)向物業(yè)監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變，由過去的房屋管理思維向業(yè)主權(quán)益維護方向轉(zhuǎn)變，并在實踐中找準自身定位，從政策執(zhí)行人、業(yè)主權(quán)益擁有者、服務(wù)供應(yīng)方等視角，依托屬地政府、社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)單位建立多元主體共治模式，推動社區(qū)中形成對話、競爭、妥協(xié)、合作和集體行動為主的可持續(xù)社區(qū)治理機制，維護包括自身、職工業(yè)主在內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

參考文獻

[1]成思危.中國住房制度改革與社會經(jīng)濟發(fā)展[J].中國黨政干部論壇.2008,(03):7-10

[2]侯懿珊，柴彥威.中國住房改革中的單位作用“隱形化”及其住房表現(xiàn)——以北京部分高校居住區(qū)為例[J].人文地理，2014（5）:19-24

[3]包宗華.關(guān)于出售房改房的性質(zhì)爭論舊事重提[J].上海房地.2012,(05):32

[4]高清廉.上海：售后公房物業(yè)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].中國物業(yè)管理.2009,(03):22-24

[5]李斌.功能重構(gòu)與利益分化——城市單位房管部門職能變動對職工住房利益的影響[J].求索.2005(04):15-17,196

[6]曹宇.后單位制時代社區(qū)治理的維權(quán)模式與行為分析[J].北京社會科學.2019(01):119-128.

作者：邢妍 單位：中日友好醫(yī)院