導語：房地產(chǎn)項目價值管理分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1前言

房地產(chǎn)開發(fā)項目有著投資大房地產(chǎn)開發(fā)項目有著投資大、周期長、風險大、綜合性強等特點等特點。因此房地產(chǎn)項目要有科學的規(guī)劃，保證工程質(zhì)量，控制投資成本制投資成本，合理縮短開發(fā)周期，降低風險，才能提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益項目的經(jīng)濟效益，盡可能地保證各利益相關者的經(jīng)濟利益。提高項目的經(jīng)濟效益提高項目的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期的可行性研究就變得尤為重要研究就變得尤為重要。如何使可行性研究對投資決策有正確的指導作用的指導作用，使用科學的分析方法是關鍵。而價值管理就是一個能有效保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益一個能有效保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益、降低項目投資的高效理論體系和方法高效理論體系和方法。運用價值管理提升項目盈利能力是一種現(xiàn)實的戰(zhàn)略選擇種現(xiàn)實的戰(zhàn)略選擇，價值管理在房地產(chǎn)項目中的實踐也是科技創(chuàng)新的實踐技創(chuàng)新的實踐，需要有創(chuàng)造性的思維、先進的技術和科學的管理作保證理作保證，以提高創(chuàng)新的效益。

2價值管理原理

價值管理可以應用于國民經(jīng)濟建設的諸多方面價值管理可以應用于國民經(jīng)濟建設的諸多方面，能為房地產(chǎn)開發(fā)項目在降低成本地產(chǎn)開發(fā)項目在降低成本、提高效率方面提供新的思路和方法法。價值管理是從技術和經(jīng)濟相結(jié)合的角度出發(fā)，以獨有的多學科團隊工作方式多學科團隊工作方式，注重項目功能分析和評價，通過不斷優(yōu)化項目方案化項目方案，降低項目的壽命期費用，從而達到提升各利益相關方價值的目的關方價值的目的。價值價值（V）=功能功能（F）/成本成本（C），這其中功能這其中功能（F）就是項目產(chǎn)品能滿足消費者的需求的一些功能品能滿足消費者的需求的一些功能；成本（C）是指整個項目生命周期成本命周期成本，它是為實現(xiàn)消費者需要而所消耗資源的貨幣表現(xiàn)現(xiàn)。項目的價值和功能成正比例關系，和項目的成本之間成反比例關系反比例關系。通過三者的比例關系通過三者的比例關系，可以采取如下措施來提高項目的價值價值：（1）項目的功能保持不變項目的功能保持不變，成本降低；（2）提高項目的功能能，同時降低項目的成本；（3）項目成本保持不變項目成本保持不變，功能提高；（4）項目的成本略有提高項目的成本略有提高，功能有大幅度提高；（5）項目的功能略有提高略有提高，成本有大幅度下降。

3價值管理的一般步驟

a)選擇對象選擇對象，即選擇對功能和成本影響較大的因素作為分析對象分析對象；b)功能分析功能分析，即對項目功能進行分類、定義和整理；c)功能評價功能評價，即按照相應的方法，考慮各功能的重要系數(shù)和成本系數(shù)和成本系數(shù)，然后計算價值系數(shù)；d)價值分析和改進價值分析和改進，即根據(jù)價值系數(shù)的大小來進行改善分析分析。功能評價系數(shù)=各個功能得分÷各個功能得分總和各個功能得分總和；成本系數(shù)=各個方案成本÷總成本總成本（各個方案成本之和）；價值系數(shù)價值系數(shù)（V）=功能評價系數(shù)功能評價系數(shù)（F）÷成本系數(shù)成本系數(shù)（C）。

4價值管理在可行性研究階段的具體應用步驟

通過對可行性研究編制現(xiàn)狀的通過對可行性研究編制現(xiàn)狀的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的可行性研究工作存在研究工作存在“重財務輕功能”及編制質(zhì)量和深度不夠等問題題。在進行功能分析時對其進行量化，也是不好確定的事情情。如何使收集的數(shù)據(jù)具有可靠性，簡化可行性研究的編制難度制難度。引入信息技術應用到可行性研究編制工作中，能提高工作效率和準確度提高工作效率和準確度，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策更具指導性具指導性。

4.1信息收集階段

價值管理團隊成立之后價值管理團隊成立之后，開始相關的信息收集工作，包括自然環(huán)境方面的信息自然環(huán)境方面的信息，例如項目周邊的交通情況；開發(fā)項目相關市場方面的信息關市場方面的信息，例如客戶對不同戶型的合理需求情況；新技術技術、新工藝，新材料等方面的信息；政治環(huán)境、社會治安、法律法規(guī)律法規(guī)，政策等方面的信息，例如項目所在地的環(huán)保政策、房地產(chǎn)法規(guī)情況地產(chǎn)法規(guī)情況。信息是繁多的，不同的來源，不同的角度，處理的方法就不同理的方法就不同，但信息的行為要規(guī)范。

4.2研究對象選擇

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作中在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作中，項目的建設方案對整個項目投資額的影響程度可達到855%左右左右，所以團隊在仔細分析研究所收集到的有關資料之后在仔細分析研究所收集到的有關資料之后，常會把建設方案作為本次價值管理的研究對象作為本次價值管理的研究對象，運用價值管理的方法對方案進行系統(tǒng)地分析進行系統(tǒng)地分析，達到提高房地產(chǎn)項目預期效益的目的。

4.3系統(tǒng)功能分析

選擇了建設方案作為價值管理的研究對象后選擇了建設方案作為價值管理的研究對象后，團隊要通過功能分析對建設方案進行多方面評價過功能分析對建設方案進行多方面評價。功能分析時可以利用計算機系統(tǒng)用計算機系統(tǒng)，可減少分析的時間和增加分析的準確性。其中市場調(diào)查與分析系統(tǒng)中市場調(diào)查與分析系統(tǒng)，利用系統(tǒng)中市場的土地信息數(shù)據(jù)，住房數(shù)據(jù)房數(shù)據(jù)，競爭者數(shù)據(jù)，項目本身情況數(shù)據(jù)等進行分析，再利用互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)，能做到數(shù)據(jù)實時更新。

4.4創(chuàng)造方案階段

根據(jù)上一階段對項目功能分析根據(jù)上一階段對項目功能分析，價值管理團隊需要設計盡可能多的方案盡可能多的方案。常用的方法有經(jīng)驗法、頭腦風暴法等。針對這些方案對這些方案，專家們集中討論，把這些想法轉(zhuǎn)化成可行的建設方案作為備選方案作為備選。并由造價工程師計算出各方案的投資估算，再應用價值工程成本系數(shù)的計算方法得到計算結(jié)果再應用價值工程成本系數(shù)的計算方法得到計算結(jié)果。44.5方案評價階段運用德爾菲法運用德爾菲法，要求專家對每一個建設方案進行打分，該過程要求獨立過程要求獨立，相互不能干擾，然后團隊把每個專家的打分進行平均后得到方案的最后得分行平均后得到方案的最后得分。

4.6方案決策階段

利用價值管理中價值優(yōu)選的方法利用價值管理中價值優(yōu)選的方法，通過計算各方案的價值系數(shù)進行優(yōu)選決策值系數(shù)進行優(yōu)選決策，價值系數(shù)最高者是方案中的最佳方案。

4.7方案實施階段

確定了最佳方案后確定了最佳方案后，各部門要嚴格按照方案中所提出的具體內(nèi)容具體內(nèi)容、標準和原則進行初步設計和施工圖設計，以及后續(xù)的各項有關工作的各項有關工作。在整個的項目價值管理的過程中，可以充分利用管理信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)包括房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析子系統(tǒng)，項目經(jīng)濟評價子系統(tǒng)以及可行性研究報告生成子系統(tǒng)。這三個子系統(tǒng)主要處理房地產(chǎn)可行性研究中數(shù)據(jù)量大、計算難度高、圖表多的市場分析、經(jīng)濟評價、報告生成的工作。在這一過程中，有大量的參數(shù)需要輸入，項目方案的價格計算，不確定性分析，投資回收期等等都可以依靠系統(tǒng)快速可靠的得出。在數(shù)據(jù)少時，它能做出粗略評價，等到相關信息收集齊備，數(shù)據(jù)齊全才能做出詳細準確的評價，適應可行性研究這一階段的特點要求。

5結(jié)束語

運用價值管理方法不僅給投資主體(業(yè)主)帶來顯著的經(jīng)濟效益濟效益，而且對控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，保證國民經(jīng)濟持續(xù)、健康健康、快速的發(fā)展，都有積極的意義。我國應大力推廣價值管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，并幫助解決在應用中遇到的實際問題題，促進房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展。

作者:楊潔云 單位:遼陽同升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻：

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