導語：虛假申請資料引致登記錯誤論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從登記申請的法律性質(zhì)；登記申請的形式、生效與撤回；登記申請的形式、生效與撤回；虛假登記申請的民事責任進行論述。其中，主要包括：依據(jù)物權公示原則，不動產(chǎn)物權的享有和變動應當進行登記、顯然不能將之歸于法律行為的范疇、法律行為即指民事主體之間以意思表示為要素而依這一意思表示發(fā)生法律效果的行為、申請行為具有程序法行為的意義，這是申請行為的基本屬性、登記為物權行為的組成成分或者是物權行為的外在形式或表現(xiàn)形式、登記義務人對登記申請所表示的同意、登記同意也沒有處分的意味，但是要將其當作處分看待、當事人可以以口頭形式進行也可以書面形式進行、登記申請生效的問題還涉及到對哪些人產(chǎn)生拘束力的問題、登記申請的方式、登記申請的效力、登記機關須依法承當損害賠償責任等，具體請詳見。

摘要:登記申請是不動產(chǎn)登記的主要啟動機制。申請行為本質(zhì)上為有相對人的表意行為，但不屬于法律行為，具有程序法行為的特質(zhì)。登記申請應當實行到達生效主義，不能撤銷但可以撤回，撤回登記申請須在登記完成前進行。登記申請的主要效力在于對登記機關的形成力、對登記程序的啟動力、對物權變動的彰顯力、對登記順位的預定力。因虛假的登記申請資料引致的登記錯誤，登記機關應當對受害人承擔賠償責任，爾后向登記申請人追償。

關鍵詞:登記申請/程序法行為/到達主義/共同申請

依據(jù)物權公示原則，不動產(chǎn)物權的享有和變動應當進行登記。我國物權法草案專門規(guī)定了不動產(chǎn)登記的主要規(guī)范；已制定的法律法規(guī)中雖有關于不動產(chǎn)登記的不少規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，而且不合法理者頗多。因此，基于登記作為不動產(chǎn)物權公示方式的重要地位，按照學者的普遍認識和全國人大的立法規(guī)劃，在我國物權法頒布之后接下來就應當抓緊制定不動產(chǎn)登記法。不動產(chǎn)登記的啟動主要依賴于申請權人的申請，但有關不動產(chǎn)登記申請的研究在我國民法學界還未引起應有的關注。本文擬對此進行初步的探討。

一、登記申請的法律性質(zhì)

不動產(chǎn)登記申請，即民事主體請求登記機關做出登記的行為。關于此申請行為屬于什么性質(zhì)，學界的分歧即在于該行為是否屬于法律行為。有的學者認為登記申請的性質(zhì)是物權行為，因為在初始申請登記中，申請人須有要求確認其對物有所有權的意思表示，申請變更登記中有雙方要求所有權移轉(zhuǎn)的合意，申請登記包含申請人取得所有權或移轉(zhuǎn)所有權的目的；同時，我國城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部1984年的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》上將房地產(chǎn)變動申請登記作為物權變動的合意，該辦法第4至8、10和13條規(guī)定，證明申請登記具備了物權行為的全部成立要件，它就是一個物權合意。孫憲忠先生認為：“登記同樣是一種法律行為，而作為法律行為，必須考量登記中的意思表示。”另外一些學者認為，登記申請在性質(zhì)上屬于純粹的程序行為，因為德國法學說對此有著非常清晰的界定。如《邁克勒土地登記法評論》認為：“登記申請為純粹程序性表示。它屬于‘表示行為’，且需官署受領。它并非法律行為，尤非處分行為，并非實體權利變動之要件?！?/p>

基于不動產(chǎn)登記法為物權程序法的本性，登記申請雖然屬于申請人向登記機關做出的請求其履行登記行為的意思表示，但是，顯然不能將之歸于法律行為的范疇。這是因為，依照法學界關于法律行為的通行看法，法律行為即指民事主體之間以意思表示為要素而依這一意思表示發(fā)生法律效果的行為。登記申請人的申請行為，盡管需要受領機關的受領，但是性質(zhì)上應為單方行為，其雖然具有意思表示的要素，可受領該行為者為登記機關，與法律行為迥然有別。在基于法律行為發(fā)生的物權變動中，物權變動的當事人在申請登記時已經(jīng)確定地就物權變動達成了合意，基于這種合意，再向登記機關做出請求登記的意思表示。登記是否具有決定這種物權變動合意的效力，則因不同的物權變動模式而有所區(qū)別。在意思主義物權變動模式下，登記之前物權變動已經(jīng)生效；在形式主義物權變動模式下，登記具有決定物權變動的合意是否生效的作用。在非基于法律行為發(fā)生的物權變動中，登記之前物權變動已經(jīng)生效，登記的申請不以物權變動的合意為基礎，但含有登記的意思表示。登記機關接受這種意思表示之后，經(jīng)過審查、記載，即可發(fā)生申請人想要發(fā)生的私法效果。然而，登記機關對于登記申請的受理或者稱為“登記許可”，屬于其履行職責的行為，“不能有私法自治的適用余地”，對于申請人符合法定條件的申請只能接受而不能基于自身利益的考量依自主意思決定接受或者不接受。此點與法律行為的趣旨迥異，不能不察。

我認為，在不動產(chǎn)登記法是物權程序法的大前提下，申請行為具有程序法行為的意義，這是申請行為的基本屬性。申請?zhí)幱诘怯洺绦驒C制之中，其一旦運行，就要引發(fā)登記機關的相應行為，并可能涉及到其他人，如對登記提出異議抗辯的利害關系人。因而，從整體上看，申請僅僅是登記程序中的一個環(huán)節(jié)，它不能像法律行為一樣具有獨立存在的意義。從這個角度理解，申請行為與司法訴訟程序中的起訴具有相同的性質(zhì)，均是引起公共權力機關依據(jù)職權從事相應行為的表示。登記申請是希冀登記機關進行登記的意思表示，它不是法律行為中的意思表示，而僅僅是純粹的程序性行為。如此，對于申請行為，不能直接適用民法中的法律行為制度，而只能根據(jù)規(guī)范目的以及利益類型進行類推適用。其最突出的表現(xiàn)就是登記申請不能被撤銷，即使當事人主觀上并沒有申請登記的意愿，但只要其向登記機關遞交了登記申請以及相關文件，而且登記機關據(jù)此辦理了登記，就足以表明申請作為程序行為已經(jīng)運行并因為最終效力的產(chǎn)生而失去了意義。如果不肯定這一點，就將導致整個登記程序喪失不可逆性的基本運作規(guī)律和特點，登記程序也就不足以稱為程序。誠然，正如下文所言，在登記完成之前，申請是可以被撤回的，但這與撤銷完全不同。

當然，在物權行為理論看來，登記為物權行為的組成成分或者是物權行為的外在形式或表現(xiàn)形式。姚瑞光先生認為：“物權行為，由物權的意思表示，與登記或交付相結合，而成立要式行為?！敝x在全先生的看法是：“物權行為系物權變動之意思表示，與登記、書面或交付相結合之法律行為?！蓖鯘设b先生也認為：“惟無論我們對物權行為采取狹義說或廣義說，依法律行為而生之物權變動，必須具備意思表示及交付（動產(chǎn)）或登記（不動產(chǎn)）二項要件，則無疑問?！憋@然，在學者們普遍看來，登記僅為物權行為的要件而已，不但在原因行為之外須另有物權行為，而且物權合意也與登記相區(qū)別。“物權行為就其固有意義而言，僅指當事人欲使發(fā)生物權變動之意思表示”。物權合意直接決定了登記或交付行為的實施，由于交付或登記都是基于物權合意而產(chǎn)生的行為，無論是通過交付或登記設立所有權或他物權，都取決于物權合意的內(nèi)容。其實，從前面的分析可以認為，如果存在所謂獨立的物權合意，其也就是在進行登記申請時就推定存在的當事人關于物權變動的合意。在原因行為之外另行存在÷個僅以登記為要件的行為尤其是還要以書面形式體現(xiàn)，實在是無法想像的。因此，．所謂的物權契約只能在登記申請時得到體現(xiàn)，舍此則無物權契約可言。換言之，所謂的物權契約只能以登記申請為載體。從這個意義上說，物權行為的解釋性意味難以完全排除。

這里必須要討論登記同意與物權行為之間的關系。

所謂登記同意，是指登記義務人對登記申請所表示的同意。根據(jù)學者總結，登記同意具有以下特性：第一，它指向的對象是登記機關，是由登記機關受領的單方意思表示。第二，它可能是無效或者可撤銷的，但是，在實體法上意思表示沒有瑕疵，在登記完成之后，登記同意的撤銷不能改變權利狀況。第三，它是抽象的意思表示，不依賴與其關聯(lián)的權利基礎。比如，A以用益權無效為由，請求在登記簿中記載的用益權人N更正登記。B同意更正，使得用益權消滅。在此，即使用益權是有效的，此登記同意沒有權利基礎，其也具有登記程序法上的有效性。第四，即使出于無權，登記同意被提出也是被許可的。如果登記義務人是限制行為能力人、無行為能力人，登記同意必須由其法定人做出。第五，只要實體法上的意思表示不同時介入登記同意，登記同意即對實體權利狀況沒有影響，而且，登記同意也沒有處分的意味，但是要將其當作處分看待。因此，它通過登記狀態(tài)的變動導致權利地位的變化，故其適用德國民法典第185條有關無權處分的規(guī)定。關于登記同意的法律性質(zhì)，德國法學界長期存在著爭論，主要有以下三種觀點：一是純粹的法律行為說。這種觀點為先前的少數(shù)說，由于其并不符合德國物權實體法與程序法的分離狀況，不能合理解釋登記同意與物權合意等實體法上意思表示的關系，顯然不妥。二是純粹的程序行為說。該說認為，登記同意不能適用實體法中的法律行為制度，只能依據(jù)登記程序法對此進行規(guī)制，這就使得登記同意與物權合意等實體法意思表示相互分離。這樣，登記同意與登記申請等一起構建了物權程序行為，它們不同于法律行為。三是雙重法律屬性說。該說認為登記同意不僅是程序行為，而且是實體處分行為。這種觀點是先前的主導說，但其模糊了法律行為和程序行為的界限，具有第一種觀點的缺陷。從理論上講，物權合意和登記同意具有本質(zhì)上的區(qū)別，兩者似乎不能相互替代。但是，這些差異純粹是理論分析和抽象，而在不動產(chǎn)物權變動交易實踐中，登記義務人之所以表示登記同意，愿意承受登記簿中的不利益，往往就在于其已經(jīng)與對方當事人達成了物權合意，即登記同意能夠替代物權合意，這是通常交易規(guī)律的表現(xiàn)。換言之，物權合意同時就包括了登記同意，物權合意可以轉(zhuǎn)化為登記同意。實際上，德國法確實也采用了登記同意替代物權合意的做法，其理由就在于立法者通過生活經(jīng)驗推斷，同意其權利在登記簿中被轉(zhuǎn)讓、設置負擔、變更或者涂銷者，必定與合同對方當事人就實體權利基礎變動達成了合意。從這個角度分析，與其說是物權行為的獨立性，到不如說是登記的獨立性。

現(xiàn)在的問題是，登記申請人的登記申請合意是否當然地內(nèi)含于不動產(chǎn)物權變動的原因行為當中。在我看來，一般情況下，登記申請合意應當屬于不物權變動的原因行為之中，但是，在原因行為生效后，當事人未即時完成登記的，當事人可以改變自己的意思。以買賣為例，此時可能出現(xiàn)三種情況：一是出賣人維持移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權的意思不變愿意辦理登記，買受人也做出接受不動產(chǎn)所有權移轉(zhuǎn)的意思表示，雙方達成登記的合意，下一步即雙方做出申請登記的行為；二是出賣人做出移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權的意思表示，買受人做出不接受不動產(chǎn)所有權移轉(zhuǎn)的意思表示，雙方達不成登記的合意；三是出賣人做出不移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權的意思表示，買受人做出要移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權的意思表示，雙方也達不成登記的合意。換言之，當事人的登記申請合意與當事人移轉(zhuǎn)所有權的義務是兩個不同的問題。

二、登記申請的形式、生效與撤回

雖然從法理而言，不動產(chǎn)登記的申請，當事人可以以口頭形式進行也可以書面形式進行，但從不動產(chǎn)登記實踐看，登記申請主要采取書面形式，即提交登記申請書。申請書一般包括申請人身份、登記類型、登記原因、標的等內(nèi)容。與此同時，申請人還必須提交身份證明、登記原因證明文書（即不動產(chǎn)物權變動原因的證明，如行政許可文件、遺囑等）、登記義務人的權利證明（即登記義務人的權利證明文書或者登記簿中的權利編號）、申請所涉及第三人的同意證明以及法律規(guī)定的其他文書。

由于登記申請屬于有相對人的表意行為，因此登記申請的完成，應當滿足三個要件：其一，申請人必須向登記機關做出登記的表示；其二，申請人必須適格，即屬于有申請權的人；其三，登記機關完成申請人登記申請表示的受領。

登記申請的生效問題，首先涉及到登記申請從什么時間開始生效。登記申請既然性質(zhì)上屬于申請人意思表示，那么，其生效當然應當遵循意思表示生效的基本法理。關于意思表示的生效，從理論上講有完成時、發(fā)出時、到達時、了解時等時間點可供考慮，遂有不同的主義，而其應用亦復有不同的立法例。由于登記申請是申請人向登記機關提出，申請發(fā)出時、完成時，登記機關都不一定知曉申請人的申請，因而不能采信；而如果將申請生效的時間確定在登記機關了解當事人的申請時，則又難免登記機關因某種原因本已了解卻以不了解為借口使申請人的申請不能適時生效，從而可能有害于申請人；所以，登記申請應當自到達登記機關時生效。如果是申請人當面提出申請，到達生效自然不存在什么問題，但假如申請人是通過信件提出申請，則依據(jù)郵政慣例，信件到達登記機關的信箱即視為達到，可此時登記機關的確尚不知道申請人的申請意思，使之生效，對登記機關而言，可能要求稍微嚴格了些?；趯Ξ斒氯死婧偷怯洐C關利益的衡量，我認為學理和立法應當傾向于照顧當事人的利益。換言之，此種情形下，采取到達主義也是可行的。其實，書信屬于非對話的意思表示形式，按照德國法學理，適用到達生效規(guī)則。依據(jù)數(shù)據(jù)電文的法理，申請人采取數(shù)據(jù)電文提出申請的，登記機關指定的特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文的，該數(shù)據(jù)電文進入該特定系統(tǒng)的時間，視為達到的時間；未指定特定系統(tǒng)的，該數(shù)據(jù)電文進入登記機關任何系統(tǒng)的首次時間應當視為達到時間。

登記申請生效的問題還涉及到對哪些人產(chǎn)生拘束力的問題。從登記申請法律關系的構成分析，登記申請一旦生效，首先要對登記當事人產(chǎn)生拘束力。適格的登記申請人提出的登記申請，無論是共同申請還是單獨申請，只要在登記完成之前，申請人即可撤回申請。倘若登記申請人不適格，則其他的適格申請人即可主張申請無效。登記申請生效還對登記機關產(chǎn)生拘束力，從登記申請生效之日起，登記機關即有權開展審查等后續(xù)的工作。

依據(jù)意思表示的一般學理，撤回是在意思表示到達對方之前或者在到達對方的同時，表意人又向受領意思表示者發(fā)出通知以否認前一意思表示效力的行為；而意思表示的撤銷，則是意思表示到達對方之后、對方做出答復之前，表意人又向其發(fā)出通知以否認前一意思表示效力的行為。因此，從表面看，在登記完成之前，由于登記申請已經(jīng)生效，申請人對于自己的申請，只能撤銷而非撤回，可是，登記申請畢竟不同于法律行為中的意思表示，民法中的法律行為制度不能直接適用于登記申請等程序性行為，只能根據(jù)規(guī)范目的以及利益類型進行類推適用，我們不能武斷地就此得出結論。登記申請在性質(zhì)尚十分類似于訴訟程序中的起訴，即它們均是引起國家公權力機關依據(jù)職權從事相應行為的表示。即使當事人主觀上并沒有申請登記的意愿，但只要其向登記機關遞交了登記申請以及相關文件，并且登記機關據(jù)此辦理了登記，就足以表明申請作為程序行為已經(jīng)運行并因其最終效力的產(chǎn)生而失去了意義。所以，登記申請不能被撤銷。換句話說，就像起訴可以在一定條件下撤回一樣，登記申請即使已經(jīng)生效，但只要在登記完成之前，申請人都可以撤回。

由于撤回登記申請是申請人的一項權利，故在原則上，只要在登記完成之前，申請人撤回申請的，登記機關就應當尊重申請人的意志，同意申請人撤回申請。不過，在共同申請中，全體申請人提出撤回申請的，即按上述原則辦理；倘若只有部分申請人提出撤回申請的，則應由登記機關對撤回申請予以評判，主要是看登記申請的撤回是否可能損害社會公共利益或者損害其他利害關系人的利益，如果是肯定判斷則不得準許撤回登記申請。比如，在共同繼承登記中，一個繼承人撤回登記申請不能影響他人的登記申請，登記機關應該準許這種撤回，但其他人的登記申請仍然要發(fā)生法律效力。又比如，在因買賣而導致的所有權移轉(zhuǎn)登記情況中，只有一方申請人提出撤回申請，而另一方不同意撤回的，為了平衡當事人的利益，登記機關就不能準許撤回。在這種情況下，登記機關應當中止登記程序，在當事人共同同意撤回申請、不再撤回申請或者法院、仲裁機關確認權利歸屬時，再做出同意撤回申請或者繼續(xù)登記的決定

應當指出的是，登記申請人撤回登記申請同樣應當采用書面形式，其中需要有明確的撤回申請的意思表示，但無需陳述撤回申請的理由。在共同申請的情形下，撤回登記申請的書面表示應當由共同申請人共同向登記機關做出；在申請登記的情形下，申請人可以親自做出撤回登記申請的意思表示，也可以由人代為申請撤回，但此時人應當向登記機關出具申請人撤回登記申請的授權文書。如果撤回申請的表示不符合上述形式要求，應當視為申請沒有撤回，登記機關仍然應繼續(xù)完成登記。

三、登記申請的方式與效力

（一）登記申請的方式

關于不動產(chǎn)登記的申請方式，依理可以由當事人自己申請也可以由當事人的人申請。至于是一方當事人單獨申請還是全體當事人共同申請，從德、日等國的法制來看，以共同申請為原則，以單獨申請為例外，立法一般只對單獨申請做出特別規(guī)定。我國臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》采用概括性規(guī)定的方式確認共同申請原則。該規(guī)則第27條規(guī)定：“土地登記，除本規(guī)則另有規(guī)定外，應由權利人及義務人會同申請之?！比欢覈箨懜鞯氐牟粍赢a(chǎn)登記法規(guī)、規(guī)章對于共同申請往往采取例舉式外加兜底條款進行規(guī)定。根據(jù)這些地方立法，應當進行共同申請的情形主要基于民事法律行為發(fā)生的物權變動，具體而言，包括：（1）買賣；（2）交換；（3）贈與（不含遺贈）；（4）抵押；（5）典當；（6）分割；（7）合并；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。湖南省還在這些情形外增加了國有房產(chǎn)劃撥，投資入股、聯(lián)營、兼并、分立，已經(jīng)發(fā)生法律效力的人民法院的判決、裁定、調(diào)解，已經(jīng)發(fā)生法律效力的仲裁機構的裁決、調(diào)解等。從法理上分析，既然共同申請為原則、單獨申請為例外，那么，立法就沒有必要對共同申請加以明文規(guī)定。我國地方立法之所以這么做，其根本原因還在于法治化水平不高。

對于共有的情形，我國臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第32條規(guī)定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或數(shù)人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請為公同共有之登記。登記機關于登記完畢后，應將登記結果通知他共有人?！币涝撘?guī)則的規(guī)定，公同共有（即我國大陸的共同共有）的土地可以由共有人之一單方申請，因為此時可能會因共有人眾多，無法全體會同申請登記。而按份共有則應適用一般規(guī)則，采用共同申請的方式。而我國大陸對于共有的房屋或者房地產(chǎn)的登記申請，則因地區(qū)不同而有差異，有的地方?jīng)]有區(qū)分按份共有和共同共有，統(tǒng)一規(guī)定實行共同申請規(guī)則；有的地方則規(guī)定，共同共有實行共同申請，按份共有實行單獨申請。

單獨申請的情形，依理應當明文規(guī)定。瑞士民法典第665條第2項即規(guī)定：“在先占、繼承、征收、強制執(zhí)行或法院判決等情況下，取得人得自行請求登記?！蔽覈_灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第28條規(guī)定：單獨申請的具體情形有土地總登記、建筑物所有權第一次登記、因繼承取得土地權利的登記、因法院拍定或判決確定的登記、依臺灣地區(qū)土地法第69條規(guī)定為更正登記、依臺灣地區(qū)土地法第12條第2項規(guī)定為回復所有權的登記、依臺灣地區(qū)民法第769條或第770條或第772條規(guī)定因時效完成所為的登記、依臺灣地區(qū)土地法第133條規(guī)定為取得耕作權或所有權之登記、標示變更登記、更名或住址變更登記、消滅登記、依臺灣地區(qū)民法第1185條規(guī)定應屬國庫的土地登記、預告登記或其涂銷登記、法定抵押權或法定地上權的登記、其他依法律得單獨申請登記的等15種。我國大陸地區(qū)上海、深圳、珠海、山西等地規(guī)定，單獨申請的情形主要有：土地使用權或建筑物、附著物所有權的初始登記，以劃撥或者出讓、租賃等方式取得土地使用權，經(jīng)批準取得集體所有的非農(nóng)業(yè)建設用地使用權，因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權利的有關登記，仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決、調(diào)解，名稱、地址或者房地產(chǎn)用途等的變更登記，因土地使用年限屆滿的、未設定他項權利的房屋所有權的注銷登記，因房地產(chǎn)權利證書滅失、破損而重新申領、換領房地產(chǎn)權利證書，辦理預購商品房或者未預售的在建商品房所有權預告登記等等。可見，單獨申請的情形主要為初始登記（如建筑物所有權的第一次登記）、基于民事法律行為以外的原因如法院判決、仲裁機構的裁決、繼承等產(chǎn)生的物權變動情況以及特定的變更登記、注銷登記、預告登記等。

由上分析可以得出的結論是，我國大陸地區(qū)由于沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，各省市房地產(chǎn)登記、城市房屋權屬登記立法在登記的申請方面存在不少的區(qū)別，形成了在一個法制統(tǒng)一的國家中不動產(chǎn)登記程序不統(tǒng)一的局面，而這種狀況顯然有悖于我國建設社會主義法治國家的目標，也十分不利于不動產(chǎn)登記法制的統(tǒng)一和科學化。因此，在物權法頒布后必須盡快制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。我國物權法草案第10條第2款第一句“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”就顯得非常必要和正確。

代位申請是不動產(chǎn)登記申請中的一種重要的申請類型，是指登記權利人怠于申請登記時，與其有利害關系之人為了保全自己利益，以自己的名義向登記機關申請登記。日本和我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記法都規(guī)定了代位申請制度。日本不動產(chǎn)登記法第46條之2規(guī)定：債權人可以依民法典第423條的規(guī)定代位債務人申請登記，申請時，應于申請書中記載債權及債務人的姓名或者名稱、住所或事務所及代位原因，并附具證明代位原因的文件。依據(jù)日本不動產(chǎn)登記法93條之2的規(guī)定，第46條之2的規(guī)定還準用于區(qū)分建筑物標示登記的申請。我國臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第33條規(guī)定了建物滅失時由利害相關人代位進行的消滅登記。此外，我國臺灣地區(qū)土地法第34條還規(guī)定了共有人的代位申請，強制執(zhí)行法第11條也規(guī)定了經(jīng)法院核準或裁判而進行的代位登記。反觀我國合同法第73條關于債權人代位權的規(guī)定，可以認為，我國合同法上債權人的代位權僅限于債權，范圍比較窄，為全面保障債權人的合法權益，我國未來的不動產(chǎn)登記法應當像日本不動產(chǎn)登記法那樣，賦予債權人可以依合同法第73條的規(guī)定代位債務人申請不動產(chǎn)登記。

（二）登記申請的效力

關于不動產(chǎn)登記申請的效力，有學者將其概括為兩個方面：（1）形式效力方面，包括啟動登記機關的登記行為、決定登記機關的行為范圍；（2）實體效力方面，包括決定登記完成的順序、影響不動產(chǎn)物權的善意取得、產(chǎn)生期待權、強化物權變動意思表示的約束力、排斥時間在后的所有權移轉(zhuǎn)登記申請等。這一看法比較全面地概括了不動產(chǎn)登記申請的效力，應當說是很有見地的，但在我看來，不動產(chǎn)登記申請的主要效力在于以下四個方面：

1．對登記機關的形成力

登記申請的形成力，是指登記申請人的申請行為具有能使登記法律關系發(fā)生的效力，即能形成具體的登記法律關系狀態(tài)。換言之，它是登記申請人的單方行為所產(chǎn)生的、要求行政主體為一定行為的效力。登記申請人依法做出的這類行為不是乞求，而是以一定法律后果為保障的要求，因而能對登記機關形成特定約束。登記機關必須對當事人的申請有所表示或者行為，即對申請進行審查，在審查后做出登記或者不登記的決定。同時，登記機關不能存在任何無視申請、脫離申請或者超越申請的登記行為，在審查申請和辦理登記時，必須依據(jù)申請的內(nèi)容范圍進行操作；在解釋申請時，必須尊重申請書的原意。

此外，登記申請的這種形成力還體現(xiàn)為憑借法律的強制力對登記機關產(chǎn)生強制執(zhí)行力。登記申請人的行為單獨不能對登記機關產(chǎn)生直接強制力，但該行為可以啟動并借助有關國家機關的監(jiān)督權力而形成對登記機關的強制力。如果登記機關在登記申請生效后不作為，則登記申請人可借助司法機關的司法審查權強制登記機關按照登記申請人的申請內(nèi)容積極行為。

2．對登記程序的啟動力

登記申請人的登記意思是登記機關從事登記行為的動因，沒有申請，就沒有登記機關的登記行為。換言之，登記申請人的申請和登記機關的登記行為在邏輯上屬于因果關系。

3．物權變動的彰顯力

如前所述，在德國法上，登記申請一旦做出即表明當事人形成了登記同意，而登記同意往往就表征著物權合意。即使在實行登記對抗主義的法國、日本，當事人一旦申請登記，即表明其物權變動具有穩(wěn)固性，當事人不會就已經(jīng)發(fā)生的物權變動存在任何的反悔。因此，登記申請實際上還給所有權人的處分權施加了限制，所有權人不能輕易實現(xiàn)“一物二賣”。也就是說，登記申請一旦生效，即對后來的所有權移轉(zhuǎn)登記申請產(chǎn)生阻斷作用。

4．對登記順位的預定力

所謂順位，就是某個具體的不動產(chǎn)物權在不動產(chǎn)登記簿所記載的一系列權利所構成的順序中占有的位置。任何不動產(chǎn)均可以承擔性質(zhì)各不相同的多個物權，如所有權、用益物權、抵押權等。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，不動產(chǎn)經(jīng)濟功能的多樣性使得這些權利可以同時存在于不動產(chǎn)登記簿上，這些權利的實現(xiàn)必然存在著競爭，解決不動產(chǎn)物權競爭的矛盾的方法，就是依法確定這些權利實現(xiàn)的先后順序。而順位的建立首要的是登記在先原則，由于申請在先即登記在先，德國土地登記簿法第17條即規(guī)定“對同一個權利申請數(shù)個登記的，在先提出的申請運行完結之前，不得為提出時間在后的申請辦理登記”，因此，在先的登記申請即使得申請人預定了一個登記的順位。誠然，登記順位的最終確定還得依實際的登記而不是登記申請。

四、虛假登記申請的民事責任

按照國際上的普遍做法，登記機關的登記錯誤致人以損害的，登記機關須依法承當損害賠償責任?；诘怯浬暾埲颂峁┑奶摷偕暾堎Y料而導致錯誤登記的，雖然申請人的虛假申請資料是登記錯誤的重要原因，但是，錯誤登記畢竟是登記官員有過錯的行為造成的，因此，登記機關依法應當承擔損害賠償責任。此種情形下，登記機關的過錯主要是過失，即：（1）登記申請人提供虛假的登記申請資料，登記機關未能盡到合理的審查義務而導致錯誤登記；（2）登記申請人提供虛假的登記申請資料，登記機關雖然盡到合理的審查義務但由于業(yè)務能力欠缺而未能發(fā)現(xiàn)并予以登記。

值得進一步研討的問題是，對于這種民事責任，究竟采用什么樣的歸責原則。瑞士民法典第955條1款規(guī)定：“各州對因不動產(chǎn)登記簿的制作而產(chǎn)生的一切損害，負賠償責任。”我國臺灣地區(qū)土地法第68條也規(guī)定：“因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責于受害人時，不在此限。前項損害賠償不得超過受損害時之價值?！彼瓶烧J為二者采用的是嚴格責任原則?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第59條關于“登記機關及其工作人員因不當核準登記，造成權利人損失的，登記機關應負賠償責任，賠償費從賠償基金中列支”的規(guī)定，在解釋上亦應屬于嚴格責任。但是，我國《城市房屋權屬登記管理辦法》和更多的地方立法采用的是過錯責任原則?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第37條規(guī)定：“因登記機關工作人員工作過失導致登記不當，致使權利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責任?！薄吨貞c市土地房屋權屬登記條例》第57條規(guī)定：“因土地房屋行政主管部門或其委托的土地房屋權屬登記機構及其工作人員的過錯，致使土地房屋權屬登記錯誤，給權利人或他人造成經(jīng)濟損失的，應當依法承擔賠償責任?！钡?9條規(guī)定：“申請人提交錯誤、虛假的申請登記資料，給有關權利人造成損失的，應當承擔相應法律責任?！薄逗鲜〕鞘蟹课莓a(chǎn)權產(chǎn)籍管理條例》第35條規(guī)定：“因申請房屋產(chǎn)權登記的當事人提交錯誤、虛假的申請登記資料而產(chǎn)生的后果，當事人承擔有關責任。”“因房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門工作人員的過錯，導致核準房屋產(chǎn)權登記不當或者房屋產(chǎn)權登記記載有誤，給房屋權利人造成經(jīng)濟損失的，由房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門依法賠償?！睂嶋H上，我國物權法的專家建議稿也傾向于采取過錯責任原則。中國社會科學院法學研究所梁慧星教授主持起草的《中國物權法草案建議稿》第30條建議：“因登記機關的過錯，致不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤，且因該錯誤登記致當事人或者利害關系人遭受損害的，登記機關應依照國家賠償法的相應規(guī)定承擔賠償責任?！敝袊嗣翊髮W王利明教授主持起草的《中國物權法草案建議稿》第33條建議：“因下列情況而給當事人造成重大損害的，受害人有權要求登記機關予以賠償：

（一）因登記機關的重大過失造成登記錯誤；

（二）無正當理由拖延登記時間；

（三）無故拒絕有關當事人的正當?shù)牟樵兊怯浀恼埱??！钡?4條建議：“登記申請人與登記機關惡意串通，損害第三人合法利益的，第三人有權請求申請人、登記機關或者其工作人員給予賠償。”在我看來，采用過錯責任的主張是妥當?shù)?，不僅可以兼顧登記機關和受害人利益，最大限度地保護受害人的求償機會和權利，同時也有利于對有過錯的登記機關及其登記官員予以教育。

基于登記申請的虛假申請資料而發(fā)生的登記錯誤致人損害的，應當屬于共同侵權。而共同侵權民事責任的承擔，學說上有連帶責任說、追償責任說和補充責任說。連帶責任的承擔不需要劃分各個加害人之間的過錯，能夠使得受害人獲得全面的賠償，這正是侵權法的基本原則之一。可是，在連帶責任的情況下，有負擔能力的被告卻又成為一個承擔責任的“深口袋（deeppocket）”，甚至可能為1％的過錯要承擔100％的責任。在基于登記申請資料的虛假而造成登記錯誤的侵權責任中，我認為實行追償責任制度是比較科學的。這是因為：其一，登記錯誤的形成，實際的行為人其實是登記機關，虛假的登記申請僅僅是登記錯誤的原因之一。其二，無論是德國式法院登記體制還是我國現(xiàn)行的行政機關登記體制，因錯誤登記而引致的損害賠償，其費用都能夠得到確保，因而，受害人也就不存在責任人無賠償能力的危險。其三，登記機關在承擔賠償責任后，對于提供虛假登記資料的登記申請人，可以實行追償，從而達到公平，實現(xiàn)正義。所以，前述幾個地方關于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責任的立法，都不甚嚴謹，使人不能明了登記錯誤發(fā)生后，登記申請人和登記機關之間怎樣承擔責任，相反，物權法草案第22條的規(guī)定卻是比較到位的：“當事人提供虛假的權屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。”“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償?！?/p>