導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城市房地產(chǎn)管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

第四條國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第七條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。

縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓

第八條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第九條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

第十條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

第十一條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。

第十二條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第十四條土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。

第十五條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十九條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第二十一條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥

第二十三條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

第二十四條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第二十九條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第三十四條國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。

第三十五條國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十六條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四十七條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十八條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十九條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

第五十條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十二條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)房屋租賃

第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十五條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十八條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十九條國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。

第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六十條國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十二條房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十三條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章法律責(zé)任

第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十五條違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第七十條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

第七十一條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

第七章附則

篇2

第一條  為了加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，制定本辦法。

第二條  在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，凡從事城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的，必須遵守本辦法。

第三條  本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息、咨詢和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

第四條  自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，各盟公署、市、旗、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。

第二章  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理

第五條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是指依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，并從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員。自治區(qū)實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格認(rèn)證和注冊登記制度。

第六條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)銷售員。

第七條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)全區(qū)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得自治區(qū)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》的人員。

未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第八條  房地產(chǎn)銷售員必須是經(jīng)過考試并取得自治區(qū)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷售員證書》的人員。

未取得《房地產(chǎn)銷售員證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)銷售工作。

第九條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是在取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》后三個(gè)月內(nèi)申請辦理執(zhí)業(yè)資格注冊。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期為三年，申請?jiān)俅巫裕仨氃谟行跐M前三個(gè)月，交由盟市房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門申請，重新辦理注冊手續(xù)。

再次注冊，應(yīng)有聘用單位考核合格和知識更新、參加自治區(qū)建設(shè)行政主管部門指定的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)等繼續(xù)教育的證明。

第十條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所在執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)等內(nèi)容變更，須在變更前30日內(nèi)向原注冊機(jī)關(guān)辦理注冊變更登記。

第十一條  嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》、《房地產(chǎn)銷售員證書》。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》、《房地產(chǎn)銷售員證書》遺失，應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。

第十二條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須在一個(gè)經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門認(rèn)定的具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不得同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。

房地產(chǎn)銷售員必須在取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)公司從事本公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。

第十三條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行年檢制度。每年第一季度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須填寫年檢申報(bào)表等有關(guān)年檢提交材料向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門申請年檢，年檢內(nèi)容主要包括年度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動業(yè)績、職業(yè)道德水平等。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年檢申請表》由自治區(qū)建設(shè)廳統(tǒng)一印制。

第十四條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)中不得有下列行為：

（一）索取或收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)；

（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或開發(fā)企業(yè)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

（四）弄虛作假，提供不實(shí)信息；

（五）采取引誘、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易；

（六）以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)業(yè)務(wù)，收取費(fèi)用；

（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三章  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理

第十五條  從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資質(zhì)等級，且具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

第十六條  設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和章程；

（二）有固定的服務(wù)場所；

（三）有人民幣10萬元以上的注冊資金；

（四）有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，同時(shí)，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上。

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十七條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)章程應(yīng)當(dāng)載明下列主要事項(xiàng)：

（一）機(jī)構(gòu)名稱、住所、宗旨、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；

（二）注冊資金及其來源；

（三）經(jīng)營范圍；

（四）組織機(jī)構(gòu)、法定代表人產(chǎn)生的程序及職權(quán)范圍；

（五）財(cái)務(wù)制度和利潤分配形式；

（六）有關(guān)法律責(zé)任和其他事項(xiàng)。

第十八條  設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，必須經(jīng)盟市一級房地產(chǎn)行政主管部門對其資質(zhì)條件進(jìn)行初審，由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門審查合格，頒發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書后，再行辦理工商登記。自治區(qū)直屬單位及其所屬單位成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、字號前冠“內(nèi)蒙古”區(qū)域名稱的，均直接由自治區(qū)建設(shè)廳進(jìn)行資質(zhì)審查，審查合格按等級頒發(fā)資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書由自治區(qū)建設(shè)廳統(tǒng)一印制。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，到資格審查機(jī)關(guān)備案。

第十九條  申請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格應(yīng)提交下列材料：

（一）工商行政管理部門核發(fā)的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

（二）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的資格申請表；

（三）主管部門或?qū)徟鷻C(jī)關(guān)批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)成立文件及法定代表人任命文件；

（四）經(jīng)主管部門審查同意的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)組織章程；

（五）資金信用證明、驗(yàn)資證明或注冊資產(chǎn)評估報(bào)告；

（六）企業(yè)主要負(fù)責(zé)人職業(yè)、身份證明；

（七）固定經(jīng)營場所使用證明；

（八）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書及其復(fù)印件，各類專業(yè)技術(shù)人員職稱證及其復(fù)印件。

設(shè)立有限責(zé)任公司，股份有限公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國公司法》的有關(guān)規(guī)定。

第二十條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其資金、人員力量等資質(zhì)條件分為三個(gè)級別：

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    1.注冊資本100萬元以上人民幣；

    2.7名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員和4名以上中高級工程師（土建）、會計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師；

    3.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員及取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員須占人員總數(shù)的70％以上；

    4.有辦公設(shè)備微機(jī)二臺以上。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    1.注冊資本50萬元；

    2.5名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員和3名以上中高級工程師（土建）、會計(jì)師、經(jīng)濟(jì)；

    3.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員及取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員須占人員總數(shù)的60％以上；

    4.有辦公設(shè)備微機(jī)一臺以上。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    1.注冊資本10萬元；

    2.有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員和1名工程師（土建）；

    3.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員及取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員須占人員總數(shù)的50％以上；

    4.有辦公設(shè)備微機(jī)一臺。

第二十一條  各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按下列規(guī)定承辦業(yè)務(wù)：

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可承擔(dān)房地產(chǎn)吞吐、居間、買賣、租賃、交換、咨詢服務(wù)和有關(guān)房地產(chǎn)各種手續(xù)代辦等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；并可承擔(dān)跨盟市間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可承擔(dān)房地產(chǎn)的居間介紹、買賣、租賃、交換、咨詢服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；并可承擔(dān)跨旗、縣間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可承擔(dān)本地房地產(chǎn)的居間介紹、租賃、交換、咨詢服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第二十二條  各盟市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次年檢，報(bào)自治區(qū)建設(shè)廳核準(zhǔn)，于每年年初公布年檢結(jié)果。年檢不合格者，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，由發(fā)證機(jī)關(guān)收回其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書。

第二十三條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；

（二）遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；

（三）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；

（四）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；

（五）依法交納稅、費(fèi)；

（六）接受行政主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第四章  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)管理

第二十四條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并與委托人簽訂書面經(jīng)紀(jì)合同，按有關(guān)規(guī)定向委托人統(tǒng)一收取費(fèi)用，開具發(fā)票并依法納稅。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托銷售商品房的，還應(yīng)當(dāng)有開發(fā)企業(yè)出具的委托書，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十五條  商品房銷售委托書應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）委托單位名稱、住所、法人代表；

（二）受托單位名稱、住所、法人代表；

（三）委托項(xiàng)目名稱、概況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)；

（四）委托期限；

（五）其他有關(guān)內(nèi)容。

第二十六條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人姓名或者名稱、住所、法人代表；

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（三）合同履行期限；

（四）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；

（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（六）當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容。

第二十七條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)派兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員辦理。

第二十八條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得從事公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第三十條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查看委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場。委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助，查閱應(yīng)當(dāng)為其保守秘密。

第三十一條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同后，轉(zhuǎn)委托具有相應(yīng)資格的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)征得委托人同意，并不得增加服務(wù)費(fèi)。

第三十二條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳，健全財(cái)務(wù)會計(jì)制度，建立會計(jì)帳簿，編制會計(jì)報(bào)表。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺帳應(yīng)當(dāng)載明業(yè)務(wù)活動中的收入、支出等費(fèi)用，載明委托人、經(jīng)紀(jì)合同編號、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型、承辦人、承辦日期、辦理結(jié)果等內(nèi)容。

第三十三條  因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的過失，給委托人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以按有關(guān)規(guī)定對有關(guān)人員追償。

第三十四條  房地產(chǎn)市場主管部門應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按季向房地產(chǎn)市場主管部門報(bào)送業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第三十五條  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可向房地產(chǎn)市場主管部門查詢房地產(chǎn)開發(fā)資料和商品房預(yù)銷售信息，了解房地產(chǎn)市場行情和有關(guān)房地產(chǎn)市場的政策、法規(guī)及其他有關(guān)文件，并參加各類相關(guān)活動。

第五章  附則

第三十六條  凡違反本辦法規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》予以處罰。

篇3

第一條為了規(guī)范城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條本市國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，適用本辦法。本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房的，不適用本辦法。

第三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織，依法將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人是指擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括下列方式：

(一)買賣；

(二)贈與；

(三)交換；

(四)以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(五)因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(六)以房地產(chǎn)清償債務(wù)的；

(七)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他方式。

第五條市房地產(chǎn)行政主管部門主管本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)施監(jiān)督和管理。

第六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用的原則。

第七條本市逐步建立房地產(chǎn)交易信息披露制度。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門定期公布本市房地產(chǎn)交易指導(dǎo)信息。

第二章一般規(guī)定

第八條轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第九條在依法取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，方可轉(zhuǎn)讓。

第十條出讓土地上的房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25%以上。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(二)依法收回土地使用權(quán)的；

(三)登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(四)權(quán)屬有爭議的；

(五)未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第十二條按照房屋建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套(單元)的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。

第十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的轉(zhuǎn)讓按照國家和本市的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條共有房地產(chǎn)買賣，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

出賣已出租的房地產(chǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。出賣人未履行通知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第十五條轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。但房地產(chǎn)出租前已依法抵押，為實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，受讓人不承擔(dān)繼續(xù)履行原租賃合同的義務(wù)。

第十六條已購公有住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以不征得原售房單位同意。

已購公有住房轉(zhuǎn)讓后，原售房單位不再承擔(dān)該房屋的供暖、物業(yè)管理等費(fèi)用。

第十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，除本辦法第四條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)規(guī)定的情形外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)轉(zhuǎn)讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；

(二)房地產(chǎn)的坐落位置、四至范圍和面積；

(三)房地產(chǎn)用途；

(四)房地產(chǎn)權(quán)屬證書編號；

(五)買賣的價(jià)格或者交換的差價(jià)金額、清償債務(wù)的金額；

(六)房地產(chǎn)交付的條件和日期；

(七)違約責(zé)任；

(八)爭議解決方式；

(九)轉(zhuǎn)讓人和受讓人約定的其他內(nèi)容。

第十八條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立和完善房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)；推行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上登記備案。

第十九條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關(guān)情況。轉(zhuǎn)讓人不履行告知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第二十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格由轉(zhuǎn)讓人和受讓人協(xié)商議定，但實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的除外。

第二十一條新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，但是獨(dú)棟別墅、整棟樓房和車庫(位)轉(zhuǎn)讓可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以按照建筑面積計(jì)價(jià)或者按照套(單元)計(jì)價(jià)。

第二十二條為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議，可以按照約定向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請預(yù)告登記。

第二十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法納稅。

第二十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者取得與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后90日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并提交下列文件：

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬證書；

(二)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人是法人或者其他組織的，還應(yīng)當(dāng)出具對具體承辦人員的授權(quán)委托書；

(三)轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；

(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。

境外法人、組織辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)提交的文件，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定經(jīng)公證、認(rèn)證，并提交經(jīng)公證的中文譯本。

第二十五條市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)審核轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請，對當(dāng)事人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知當(dāng)事人需補(bǔ)充提交的全部文件；對當(dāng)事人提交的文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)受理。

對符合登記條件的，自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；對不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知當(dāng)事人不予登記的理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其出售的新建商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。約定的保修期限不得低于國家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計(jì)算。

新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)對該商品房的保修責(zé)任。

第二十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以委托律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者提供中介服務(wù)。

受托人應(yīng)當(dāng)忠實(shí)、勤勉地履行職責(zé)。因受托人過錯給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人造成損失的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以要求受托人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的有關(guān)信用信息，并按照規(guī)定公布。

第三章商品房預(yù)售

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，方可預(yù)售商品房。

預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國有土地使用權(quán)證，屬于預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

(二)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；

(四)已確定竣工日期，且滿足市房地產(chǎn)行政主管部門公布的預(yù)售最長期限。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門提交下列文件：

(一)本辦法第二十九條第二款規(guī)定的事項(xiàng)證明文件；

(二)工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)等級證書；

(三)工程施工合同和施工進(jìn)度說明；

(四)包括經(jīng)備案的測繪成果、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊、銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員情況、住宅小區(qū)建設(shè)方案、房屋裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備設(shè)施的交付使用情況、前期物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容的商品房預(yù)售方案；

(五)已將土地使用權(quán)或者土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售許可的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的批準(zhǔn)文件。

第三十一條市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)審核商品房預(yù)售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知需補(bǔ)充提交的全部文件；對提交文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)受理。

對符合本辦法第二十九條規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)作出不同意預(yù)售的決定并說明理由。

市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將核發(fā)預(yù)售許可證的情況予以公布。

第三十二條商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；

(二)預(yù)售許可證編號；

(三)預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；

(四)預(yù)售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；

(五)土地的用途和使用期限；

(六)發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售許可證核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房。預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證。

任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可商品房預(yù)售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置、商品房預(yù)售許可證編號。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：

(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；

(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；

(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课?。共用建筑面積的分?jǐn)偳闆r經(jīng)公示并與第一個(gè)預(yù)購人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人簽訂的預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)附有上述經(jīng)公示的共用建筑面積分?jǐn)偟膬?nèi)容。其他商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明示共用建筑面積分?jǐn)偳闆r。

第三十六條預(yù)售商品房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人名稱或者姓名、住所；

(二)商品房預(yù)售許可證編號；

(三)商品房的坐落位置、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽臺封閉情況；

(四)商品房的用途；

(五)土地使用權(quán)取得方式和期限；

(六)預(yù)售的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e；

(七)預(yù)售的面積和實(shí)測面積誤差的處理方式；

(八)商品房附屬設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn)；

(九)交付條件和日期；

(十)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾；

(十一)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施所在位置、用途、交付使用時(shí)間；

(十二)申請辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的約定；

(十三)違約責(zé)任；

(十四)爭議解決方式；

(十五)當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用的，在簽訂預(yù)售合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；未能簽訂預(yù)售合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人返還所收費(fèi)用。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預(yù)購人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售已抵押的商品房，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，并將抵押情況以及解除抵押的條件、時(shí)間書面告知預(yù)購人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

第四十一條商品房預(yù)售合同登記備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人變更預(yù)售標(biāo)的物或者解除預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同變更或者解除預(yù)售合同的協(xié)議，并依照本辦法第四十條規(guī)定，由雙方共同到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者解除預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

第四十二條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)和銷售期間的監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列違法行為，應(yīng)當(dāng)依法處理并督促其履行義務(wù)：

(一)違規(guī)交易；

(二)拖欠工程款；

(三)延期交房；

(四)未同步建設(shè)配套公共服務(wù)設(shè)施；

(五)建設(shè)工程出現(xiàn)質(zhì)量問題；

(六)其他不依法履行合同的行為。

第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第四十四條預(yù)購人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；

(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請變更預(yù)售合同登記備案。

第四十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)設(shè)置樣板間的，在簽訂預(yù)售合同前沒有告知預(yù)購人實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施等與樣板間是否一致的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板間一致。

第四十六條商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e進(jìn)行測繪，并提供下列文件：

(一)商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書。

(二)商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與依照本辦法第三十五條規(guī)定公示的內(nèi)容一致；根據(jù)本辦法第四十三條第二款規(guī)定變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。

受委托的測繪單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行實(shí)測，并出具商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書和每套房屋的面積實(shí)測數(shù)據(jù)表。測繪單位對測繪成果質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)允許購房人查詢商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書。

第四十七條預(yù)售商品房按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售的套內(nèi)建筑面積與實(shí)測的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時(shí)，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測面積結(jié)算房價(jià)款。

(二)面積誤差比絕對值超出3%的，預(yù)購人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價(jià)款及其利息。預(yù)購人不退房的，實(shí)測面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由預(yù)購人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人。實(shí)測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還預(yù)購人；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還預(yù)購人。

本辦法所稱的面積誤差比等于實(shí)測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。

第四十八條預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測面積發(fā)生誤差時(shí)，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

(一)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測面積結(jié)算房價(jià)款。

(二)建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。

(三)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%的，購房人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價(jià)款及其利息；購房人不退房的，根據(jù)實(shí)測面積結(jié)算房價(jià)款。

第四十九條預(yù)售商品房按照套(單元)計(jì)價(jià)的，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)約定商品房的套型、詳細(xì)尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。

按照套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房實(shí)際交付時(shí)，房屋的套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸在預(yù)售合同約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價(jià)款不變。套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

第五十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

(二)取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；

(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

第五十一條已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的，項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十條的規(guī)定申請預(yù)售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知預(yù)購人，預(yù)購人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除預(yù)售合同。

預(yù)購人未解除預(yù)售合同的，預(yù)售合同中約定原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)。

第四章法律責(zé)任

第五十二條違反本辦法第十條第一款和第二十九條、第三十條規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者擅自預(yù)售商品房的，由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

房地產(chǎn)受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購買商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果。

第五十三條違反本辦法第三十三條第二款規(guī)定，偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證的，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法收繳偽造、涂改的預(yù)售許可證，并處3萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

篇4

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》，以法律的形式確定了“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，并明確規(guī)定：“由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證”。自《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施以來，大多數(shù)城市都能認(rèn)真貫徹執(zhí)行，建立和健全了地方政府房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，實(shí)行了房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，從而有效地保障了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，對培育和發(fā)展《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作，出現(xiàn)一些非房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》及在同一城市多級發(fā)證的現(xiàn)象。嚴(yán)重地?cái)_亂了房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理工作的正常秩序，損害了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

為了維護(hù)《城市房地產(chǎn)管理法》的權(quán)威性，確保房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度健康實(shí)施，經(jīng)研究決定在全國范圍內(nèi)整頓房屋所有權(quán)登記發(fā)證秩序?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、要根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，建立健全具有政府行政職能的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，依法開展房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作；凡不具有政府確定的房地產(chǎn)行政管理職能的機(jī)構(gòu)，如房產(chǎn)經(jīng)營公司等一律不得承擔(dān)房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作。

二、堅(jiān)決制止住房制度改革辦公室等非房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。非房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》，一律無效，并要求產(chǎn)權(quán)人限期到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記；同時(shí)根據(jù)情況依法追究違法發(fā)證單位的行政或法律責(zé)任。

篇5

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的缺陷

第一，違背了意思自治原則。所謂意思自治原則，是指當(dāng)事人依照自己的理性判斷，去設(shè)計(jì)自己的生活，管理自己的事務(wù)。意思自治原則是市場經(jīng)濟(jì)對法律提出的要求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場經(jīng)濟(jì)主體是具有行為能力的參與者，能夠基于自己的理性判斷和分析做出法律行為，并對自己的行為所引起的后果承擔(dān)法律責(zé)任。承認(rèn)、保護(hù)民事主體在市場經(jīng)濟(jì)交換中的意思自治，可以極大地提高交易的成功率，充分實(shí)現(xiàn)民事主體之間的利益分配，推動市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在民事立法中確認(rèn)意思自治早已成為現(xiàn)代各國民事立法的趨勢。我國《民法通則》第四條也明確規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循“自愿”的原則，從而體現(xiàn)了我國民法意思自治的精神，意思自治原則已成為我國民事法律的基本原則和理念。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同屬不動產(chǎn)，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，兩者沒有主從之分，民事主體在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)自己的“意思”自由決定轉(zhuǎn)讓順序，法律不應(yīng)當(dāng)予以不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)。

第二，違背了便民高效原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，無論什么情形，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)都必須先向房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，后向土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！爆F(xiàn)階段在我國，土地使用權(quán)的審批和登記都是人民政府委托國土資源部門進(jìn)行操作的，因此，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，民事主體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，則要先到國土部門辦理相關(guān)手續(xù)，后到房產(chǎn)管理部門辦理，最后還要再到國土部門辦理。如果由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先后順序，那么民事主體就可以在有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批即在國土資源部門辦理審批手續(xù)后，再去房產(chǎn)管理部門辦理就可以了，而無須再回過頭來跑國土資源部門。由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不符合方便群眾、高效運(yùn)作的現(xiàn)代行政原則。

第三，脫離了中國房地產(chǎn)管理實(shí)情。在我國，房產(chǎn)權(quán)利登記起步較早，房產(chǎn)權(quán)利登記的重要性幾乎家喻戶曉；然而土地權(quán)利的登記卻經(jīng)歷了一番波折，公民土地權(quán)利意識相對較差，只要房產(chǎn)證不要土地證的大有人在。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，很多人在辦理房產(chǎn)變更登記后，因?yàn)椴恢佬枰k理土地登記而不辦理土地登記；還有一些人，明知需要辦理卻因土地權(quán)利保護(hù)意識相對較差，抱著無所謂的態(tài)度而不辦理土地登記。就全國范圍內(nèi)而言，目前房產(chǎn)發(fā)證量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)發(fā)證量。特別是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，很多都是不經(jīng)土地部門審批，直接到房管部門辦理房產(chǎn)登記，而后才去國土資源部門辦理土地登記。更有甚者，干脆不去國土資源部門辦理土地登記，從而造成國有資產(chǎn)大量流失?？梢娫谖覈F(xiàn)階段，法律應(yīng)該著重強(qiáng)化對土地權(quán)利的登記和保護(hù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不但沒有起到強(qiáng)化土地權(quán)利登記和保護(hù)的積極作用，相反卻弱化了對土地權(quán)利的登記和保護(hù)，背離了我國國情。

該法律條文非有不可嗎

有人說，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，是為了避免“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”的發(fā)生，“只有按照此規(guī)定才能有效避免房地不一致，使‘地隨房走，房隨地走’落到實(shí)處”。果真如此嗎？

事實(shí)上，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強(qiáng)制規(guī)定自1995年1月1日起施行至今已有10個(gè)年頭，但“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”仍屢見不鮮。那么，如果按照意思自治原則，取消《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強(qiáng)制規(guī)定，由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓順序，會不會使得“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”愈加嚴(yán)重，房地產(chǎn)交易安全隱患更大呢？不會。因?yàn)槿绻袷轮黧w違反誠實(shí)信用原則或違反公序良俗，采取欺詐手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下進(jìn)行房地產(chǎn)交易，那么，根據(jù)我國民法通則第五十八條第三款規(guī)定，該民事行為無效。

既然如此，那么我們就根本沒有必要以犧牲、至少是損害“私法根本價(jià)值所在”的意思自治原則為代價(jià)，作出《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款那樣的強(qiáng)制規(guī)定，用以維護(hù)所謂的房地產(chǎn)交易的安全。

筆者認(rèn)為，即使必須規(guī)定一個(gè)轉(zhuǎn)讓順序的話，那也應(yīng)該規(guī)定先辦理轉(zhuǎn)讓土地手續(xù)，然后辦理轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)手續(xù)。

透過該條文，有一點(diǎn)我們不難發(fā)現(xiàn)：立法者與普通百姓一樣，沒有對土地權(quán)利的登記和保護(hù)予以應(yīng)有的重視，沒有把對土地權(quán)利的登記和保護(hù)放到應(yīng)有的位置，重房輕地的觀念相當(dāng)嚴(yán)重，漠視了土地權(quán)利?？梢?，我國的土地權(quán)利登記和保護(hù)工作任重道遠(yuǎn)。

國土部門為統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，是解決問題的根本之策

房地產(chǎn)權(quán)利之所以會出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，歸根結(jié)底，是由于我國不動產(chǎn)登記權(quán)利分散在多個(gè)部門造成的。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)利的分散登記，不僅造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，妨害正常的不動產(chǎn)交易秩序，而且增加了公民、法人和其他組織的不合理負(fù)擔(dān)，妨害了我國不動產(chǎn)市場的發(fā)展，還造成各行政管理部門間不斷扯皮、鬧矛盾。不動產(chǎn)權(quán)利的分散登記制度的理論基礎(chǔ)是不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟(jì)需要的民法、物權(quán)法原理，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，這種制度應(yīng)予摒棄。

縱觀世界各國和地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，登記機(jī)關(guān)要么是司法部門要么是地政部門。以地政部門為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，其理由是：不動產(chǎn)物權(quán)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)登記，當(dāng)然可以包括其他不動產(chǎn)物權(quán)的登記。例如在德國，不論是《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》還是《住宅所有權(quán)法》，都明確規(guī)定土地登記包括地上物的登記。我國臺灣地區(qū)也采納了將土地登記部門作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門的做法。臺灣《土地登記規(guī)則》第3條規(guī)定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之登記?！?/p>

篇6

其次，國家對商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項(xiàng)“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預(yù)售登記是法定條件，申報(bào)登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。

第三，該項(xiàng)依法登記制度，實(shí)行的是部門法定原則、職權(quán)法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記，無法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，通過對商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對預(yù)售合同的登記備案管理，達(dá)到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有利于這兩個(gè)法定管理部門對不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有利于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

第四，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款對受理預(yù)售合同申報(bào)登記備案的法定部門，明確規(guī)定為房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個(gè)部門。除此之外的其他部門無權(quán)受理申報(bào)和登記備案。

第五，地方各級房地產(chǎn)交易管理所不是法律授權(quán)的受理預(yù)售合同申報(bào)登記備案的法定部門。其辦理預(yù)售合同登記備案是違反法律規(guī)定的，當(dāng)然不具有合法登記備案所預(yù)期的法律效力。除非其具備《城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定的授權(quán)，即“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！比魏芜`反該規(guī)定的私下授權(quán)都是無效的。

篇7

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》在主體資格問題上規(guī)定：不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認(rèn)定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出臺的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但在前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。筆者對此有不同的認(rèn)識。建設(shè)行政主管部門核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要是審查有關(guān)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)能力和技術(shù)能力。如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的經(jīng)營行為是在不具備經(jīng)濟(jì)和技術(shù)能力的情形下進(jìn)行的，那么房地產(chǎn)經(jīng)營活動如工程進(jìn)度、質(zhì)量又與經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)水平有關(guān)，所以在經(jīng)營者主體資格不合格導(dǎo)致如工程質(zhì)量低劣等情形的，即使經(jīng)營者后來取得開發(fā)經(jīng)營資格也無法改變以前工程質(zhì)量低劣的事實(shí)。經(jīng)營者屬違法經(jīng)營，未受到法律追究，反而可通過補(bǔ)辦資格而合法化，這樣勢必存在負(fù)面作用，導(dǎo)致不公平的結(jié)果，故筆者認(rèn)為，合同各方在簽訂合同時(shí)即應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)。

合資與合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的區(qū)別

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條的規(guī)定，土地使用權(quán)作價(jià)入股可以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。通過土地使用權(quán)的作價(jià)入股，以合資方式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，一般是一方提供土地，另一方或幾方負(fù)責(zé)提供開發(fā)該土地所需的資金。各方的投入以股份的形式計(jì)算，組建共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧的合資企業(yè)，由該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營作價(jià)入股的土地。企業(yè)的經(jīng)營成果依照各方在企業(yè)中的股份進(jìn)行分配。這種合資企業(yè)通常以項(xiàng)目公司形式組建。組建合資企業(yè)，其形式是有限責(zé)任公司或者股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)依照《公司法》的規(guī)定成立。非公司形式的企業(yè)，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

通過土地使用權(quán)的作價(jià)入股，以合作方式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，同合資形式一樣，也是一方提供土地，另外一方或幾方提供資金，但是合作開發(fā)與合資開發(fā)最大的區(qū)別在于合作方式是合同型的，合資開發(fā)則是股權(quán)式的。在合作方式下，各方在開發(fā)經(jīng)營活動中的權(quán)利與義務(wù)完全由合作開發(fā)合同約定，在合作開發(fā)合同別要約定，提供土地方的責(zé)任與提供資金方的責(zé)任，各方的收益分配比例，這個(gè)比例完全由各方商定，而可以不論其投入的多少。合作開發(fā)的經(jīng)營，可以雙方組建項(xiàng)目合作機(jī)構(gòu)，也可以由一方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。如果是與外國投資組建中外合作經(jīng)營企業(yè)合作開發(fā)，還應(yīng)當(dāng)遵守《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中對合作行為的界定

由于現(xiàn)行立法沒有對合作行為作出明確界定，從而導(dǎo)致在理論和實(shí)務(wù)中對合作行為的特征有不同認(rèn)識。基于以往合作行為的實(shí)際做法和所形成的傳統(tǒng)認(rèn)識，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，合作行為具有四個(gè)特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這在最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中即有明確體現(xiàn)。筆者認(rèn)為，合作方無論是以何種形式出資，共同出資作為認(rèn)定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營在目前的合作行為中已無足輕重，而且實(shí)際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗(yàn)、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營的，而是由其他合作方獨(dú)立經(jīng)營，這也符合合同自由原則?？紤]此現(xiàn)實(shí)情況，尊重當(dāng)事人意思自由，因此，不應(yīng)再將共同經(jīng)營作為認(rèn)定合作的條件。當(dāng)事人可以在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤，也不承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)。

供地方以土地使用權(quán)為條件合建房屋，是否視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

篇8

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會公共利益?！边@是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個(gè)合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。

房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負(fù)給付價(jià)金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。

實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

關(guān)于房屋買賣合同的效力問題，司法實(shí)踐和法學(xué)理論上常見的典型爭議有：

1、買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力；

2、轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？

3、房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力？

4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同是否有效？

下面，筆者將結(jié)合審判實(shí)例就上述問題進(jìn)行分析。

二、實(shí)例研析

據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案

篇9

    1、以出讓方式取得土地使用權(quán),不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件的。

    2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

    3、依法收回土地使用權(quán)的。

    4、共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。

    5、權(quán)屬有爭議的。

    6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

    7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

    (二)《成都市開放和發(fā)展住宅二級市場的實(shí)施意見》成府發(fā)(1998)96號

    1、職工個(gè)人享受優(yōu)惠政策購買的兩套以上(含兩套)的住房;以及職工個(gè)人在租住公有住房的同時(shí),又享受優(yōu)惠政策購買一套以上(含一套)的住房。

    2、學(xué)校教學(xué)區(qū)、部隊(duì)營房區(qū)內(nèi)及單位辦公、生產(chǎn)區(qū)與居住區(qū)無法分離的住房。

    3、上市交易后,會造成職工家庭居住困難的住房(以家庭人均居住面積等于或低于8平方米為衡量標(biāo)準(zhǔn))。

篇10

    原告張江澤

    被告趙金升

    2001年9月21日，靈寶市建設(shè)局因拆遷安置，在本市新華西街給被告趙金升解決門面地皮60平方米，由趙金升本人投資建設(shè)私房。2003年10月8日，原、被告通過中證人焦書秀在被告人趙金升家里簽訂了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書。

    內(nèi)容為：“一、甲方（被告）同意將新華西街將要建成的六間樓房（9#D樓）其中從西至東第二間地下室（12米×3.5米約42平方米價(jià)值約2萬元）和第一層門面房面積為（12米×3.5米約42平方米）和二樓西單元一套住房以及門面房所占有土地（20米×3.5米約70平方米）的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（原告）所有，總價(jià)29萬元整。二、簽訂合同時(shí)，乙方付給甲方購房款15萬元，主體工程建成，乙方付給甲方5萬元。于2004年7月工程全部竣工，交付乙方使用，付給甲方8萬元。甲方負(fù)責(zé)把土地使用證，房產(chǎn)使用證辦到乙方張江澤名下。乙方將剩余1萬元全部付給甲方。證本費(fèi)和手續(xù)費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)。三、地下室和一樓結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，二樓為磚混結(jié)構(gòu)，屋頂為現(xiàn)澆，室內(nèi)地板磚，衛(wèi)生間、伙房為墻面磚，水池、衛(wèi)生潔具配套齊全，水電全通，防盜門、鋁合金窗、質(zhì)量與全樓相等?！?/p>

    合同簽訂后原告給付被告152000元。被告開始建房。主體工程建成后，原告依約給付被告進(jìn)度款5萬元時(shí)被告以合同無效為由拒絕接收。無奈，原告于2004年8月10日將5萬元購房款公證提存，支付提存費(fèi)用750元。因被告拒絕交付房產(chǎn)，原告訴至本院。

    「審判

    一審法院審理后認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的合同是在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的，屬雙方真實(shí)意思表示。該合同為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。原告主張雙方簽訂的合同合法有效，事實(shí)理由成立，本院予以支持。被告辯稱轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其他共有人同意，本院不予采信。被告辯稱其所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本案的房屋購買合同應(yīng)屬無效。本院不予采納。原告主張被告應(yīng)賠償公證提存費(fèi)750元符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告主張被告應(yīng)按每月1000元賠償其經(jīng)濟(jì)損失，因缺乏證據(jù)支持，本院不予采信。但考慮到被告之違約行為確實(shí)給原告造成經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)按原告實(shí)際交付的購房款202000元給付利息。綜上依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百五十三條以及最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，判決1、被告趙金升應(yīng)繼續(xù)履行合同，將位于新華西街9#D樓從西至東第2間地下室和第1層門面房及2樓西單元住房1套交付原告張江澤。2、被告趙金升應(yīng)賠償原告張江澤公正提存費(fèi)750元。賠償原告實(shí)際交付房價(jià)202000元的利息，從2004年8月1日起按中國銀行同期貸款利率計(jì)算至交房之日止。

    宣判后，趙金升不服判決提出上訴，上訴稱：一、原判認(rèn)定事實(shí)錯誤，本案房地產(chǎn)是全家共同所有，不是夫妻二人所有，簽訂合同時(shí)，其妻子并不在家，之所以未去辦證是由于房屋未竣工，是不能辦理而不是不去辦理。二、原判適用法律錯誤，本案合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條和四、六項(xiàng)兩項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定的事實(shí)是非常明顯的，屬無效合同。無效合同不應(yīng)履行，不存在違約責(zé)任，因此判決結(jié)論錯誤。請求二審法院查明事實(shí)，依法撤銷原判，改判確認(rèn)本案房屋買賣合同無效，駁回原告的訴訟請求。

    二審法院審理查明，關(guān)于原判認(rèn)定趙金升、張江澤簽訂買賣房屋的合同及其履行情況的事實(shí)和原審查明的相同，予以確認(rèn)。另查明，趙金升與靈寶市建設(shè)局于2001年9月21日簽訂了《關(guān)于趙金升同志拆遷安置的處理意見》，主要內(nèi)容為趙金升已經(jīng)于1995年被拆遷安置，由于其上訪，又重新進(jìn)行安置，即趙金升退還建設(shè)局1995年9月所給其解決的104m2住房，另解決門面地皮60m2，由趙金升本人投資建設(shè)。趙金升女兒趙贊華1976年12月25日生，2001年3月已經(jīng)結(jié)婚；兒子現(xiàn)年25歲，正在鄭州大學(xué)讀研，趙金升于2004年8月4日與楊順法簽訂租房協(xié)議，將已賣給張江澤的房屋又租賃給楊順法。

    二審法院審理后認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》關(guān)于合同效力方面確立了依照法律、行政法規(guī)確定合同效力的法律制度，除法律、行政法規(guī)規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的合同外，其他依法成立的合同均為成立即生效的合同。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、行政法規(guī)確立了我國的房地產(chǎn)交易的登記發(fā)證制度，除土地使用權(quán)出讓合同審批、房地產(chǎn)抵押合同登記生效外，其他房地產(chǎn)交易合同均為成立即生效的合同。這種制度鼓勵的是誠實(shí)信用，阻止的是違約行為，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易秩序的健康穩(wěn)定發(fā)展?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)是關(guān)于未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而第四十四條、第四十五條是關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售的規(guī)定。綜合關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面的所有規(guī)定可以看出，無論是已經(jīng)建成的有證房地產(chǎn)還是未建成的無證的房地產(chǎn)，只要來源明確、權(quán)屬清晰，均可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。關(guān)于個(gè)人在建房地產(chǎn)的預(yù)售問題法律沒有明確規(guī)定，可以參照《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于商品房預(yù)售方面的有關(guān)規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，一方拖延不辦的，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。

    趙金升轉(zhuǎn)讓給張江澤的房地產(chǎn)，是通過拆遷安置確權(quán)給趙金升的正在建設(shè)中的房地產(chǎn)，地產(chǎn)來源清晰，權(quán)屬確定；正在建設(shè)的房地產(chǎn)因不符合辦證條件而沒有房地產(chǎn)權(quán)證，但并無在建房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，因此趙金升可以轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)；趙金升與張江澤簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，意思表示真實(shí)，約定的房地產(chǎn)價(jià)款和交付辦證手續(xù)具體，權(quán)利義務(wù)明確，因此該合同為有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的權(quán)利和義務(wù)。原審判決關(guān)于合同效力的認(rèn)定是正確的，應(yīng)予維持。趙金升上訴陳述該合同為無效合同所依據(jù)的事實(shí)證據(jù)不足，所適用法律的理由不足，其上訴請求不能成立，本院不予支持。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

    「評析

    此案的爭執(zhí)焦點(diǎn)有三：一是辦理登記手續(xù)是否屬于房屋買賣合同的生效要件？二是未取得權(quán)屬證書的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？三是對于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事。

    一、辦理過戶登記手續(xù)是否是房屋買賣合同的生效要件？

    城鎮(zhèn)房屋買賣必須到房屋管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，這是眾所周知，無異議的。國務(wù)院1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條就規(guī)定：“買賣城市私有房屋，買賣雙方須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)?！庇纱丝梢?，城鎮(zhèn)房屋買賣要辦理過戶登記是法規(guī)的要求，不是可辦可不辦的。

    雖然有關(guān)法規(guī)均規(guī)定房屋所有權(quán)因買賣贈與等原因轉(zhuǎn)移，需在一定期限內(nèi)申辦登記過戶手續(xù)，但并無進(jìn)一步明確指出當(dāng)事人原簽訂的合同要等登記過戶才能生效。因此，我們不能擅自推斷登記過戶就是房屋買賣合同成立的法律特定形式。

    由于房地產(chǎn)市場特別是商品房的交易價(jià)格變化快，升跌幅度大，當(dāng)事人必須及時(shí)抓住時(shí)機(jī)決定買賣，否則，機(jī)會稍縱即逝，在這種情況下，如以登記過戶作為合同成立的要件，而登記過戶往往由于各種客觀原因難以及時(shí)辦理，則合同遲遲不能生效，雙方的權(quán)利、義務(wù)不能及時(shí)確定，發(fā)生法律約束力，當(dāng)事人任何一方都可以隨時(shí)反悔，使對方原來簽訂合同的目的難以保證實(shí)現(xiàn)，這就嚴(yán)重影響了合同的嚴(yán)肅性，使交易始終處于不安狀態(tài)，不僅無法保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，還會使惡意的當(dāng)事人有機(jī)可趁。

    最高人民法院1999年12月19日頒布的《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（一）》第九條第一款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)；或者仍未辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”而對房屋買賣合同，法律法規(guī)恰恰只規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，未規(guī)定登記才能生效，所以房屋買賣合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，是履行合同內(nèi)容的問題，不影響買賣房屋合同的效力。

    此案中，根據(jù)雙方的約定，辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的義務(wù)在趙金升，趙金升不去辦證是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，而不能將這種違約行為作為合同無效的理由。

    二、未竣工的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？

    《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！蹦敲幢景钢蟹课葸€正在興建中，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書，是否可以轉(zhuǎn)讓呢？

    法律之所以規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不明，歸屬不明，如下市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則。不利于市場秩序的維護(hù)，不利于對當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。所以說如果產(chǎn)權(quán)清晰，則不能適用該款規(guī)定。例如當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了籌措建設(shè)資金，采取預(yù)售房屋，提前收購房款的辦法，由此簽訂的房屋預(yù)售合同不可能等到開發(fā)公司取得產(chǎn)權(quán)證書或者登記過戶后才生效，因?yàn)轭A(yù)售房屋屬在建房屋，房屋建成一般需要一定的施工裝修時(shí)間，預(yù)售單位不可能在簽訂合同時(shí)已取得產(chǎn)權(quán)證，也根本不存在產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件。如果以未取得權(quán)屬證書為由而不允許對待建房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則就無法實(shí)現(xiàn)房屋預(yù)售。

    《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第二款規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！币簿褪钦f，法律只要求已建成房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)要持有房產(chǎn)證。對于未建成房屋由于不可能取得產(chǎn)權(quán)證，因此不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定的禁止范圍。

    三、對于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事？

    在此案中，由于該房是在建房屋還未竣工，沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，無法認(rèn)定趙金升的妻子兒女是該房屋的共有人，但假如此房建成后屬于趙金升與妻子共有，那么如果趙金升未經(jīng)妻子書面同意私下里將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，這個(gè)轉(zhuǎn)讓行為是否有效呢？

    這個(gè)問題就牽涉到了家事權(quán)，家事權(quán)亦稱夫妻權(quán)或者日常事務(wù)權(quán)，是指配偶一方本無權(quán)，在與第三人就實(shí)施日常事務(wù)為一定法律行為時(shí)，推定享有配偶行使權(quán)利的權(quán)利，也就是說一般情況下，家庭對外發(fā)生法律關(guān)系時(shí)，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不經(jīng)另一方的同意，而以家庭的名義對外發(fā)生法律關(guān)系，另一方對此則需承擔(dān)民事法律責(zé)任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名義購買家用電器、生活用品，出借錢財(cái)物品，簽訂房屋租賃協(xié)議等等。

    家事有以下三個(gè)方面的特征：（1）主體身份特殊，與被人之間的特定身份關(guān)系一般限定在夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系；（2）內(nèi)容特殊，一般限定為處理家庭日常事務(wù)或者一般家庭財(cái)產(chǎn)；（3）相對人分辯人的越權(quán)行為難度較大。

    對于家事權(quán)我國法律雖未作規(guī)定，但在審判實(shí)踐中，我國是承認(rèn)家事權(quán)的。最高人民法院頒布的《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》中規(guī)定“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對夫妻共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做出重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”這一解釋是目前我國審判實(shí)踐中適用家事制度的最直接的證據(jù)。

    構(gòu)成家事的相對人必須為善意的、無過失的，如果夫妻一方與相對人惡意串通，故意損害另一方的權(quán)益，則不構(gòu)成家事，所發(fā)生的法律關(guān)系對另一方是無效的。對于房地產(chǎn)交易，因?yàn)榉梢呀?jīng)規(guī)定要共有人書面同意。如果產(chǎn)權(quán)證書上沒有其他家庭成員的名子，雖然有可能其它家庭成員為共有人，但相對人無法知道有共有人，所以相對人沒有惡意，也無過錯，在這種情況下就構(gòu)成家事。但如果產(chǎn)權(quán)證書上已載明了有其他共有人，如果沒有經(jīng)過其它共有人的書面同意，就不構(gòu)成家事，房屋轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過共有人的書面同意。