導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)信托論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

6.1結(jié)論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產(chǎn)企業(yè)擴大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，增強市場競爭力。國外（或地區(qū)）經(jīng)驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區(qū))的成功經(jīng)驗使我們有理由相信這種投資產(chǎn)品能為我國的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)注入新的活力，推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康轉(zhuǎn)型，促進(jìn)我國金融業(yè)的健康發(fā)展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進(jìn)、不斷創(chuàng)新，但我們的產(chǎn)品與REITs仍有一定的距離。各種現(xiàn)象表明，我國國內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發(fā)展REITs的步伐。雖然制約REITs發(fā)展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內(nèi)地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎(chǔ)上，通過閱讀國內(nèi)外大量文獻(xiàn)來探討REITs的中國化發(fā)展策略。通過研究，本文得出以下幾點結(jié)論：首先，房地產(chǎn)投資信托基金是解決我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的一種有效途徑，我國已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該在已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，通過借鑒國外（或地區(qū)）的成熟經(jīng)驗，完善相關(guān)法律法規(guī)，加快發(fā)展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區(qū)）經(jīng)驗時，要對其REITs產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結(jié)合我國國情因地制宜地進(jìn)行一定的創(chuàng)新。再次，在我國發(fā)展REITs市場時，宜采取分階段發(fā)展策略。同時，筆者認(rèn)為在我國已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)的專項資產(chǎn)管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進(jìn)行一定的彌補；運用資產(chǎn)組合理論和投資風(fēng)險決策模型進(jìn)行投資資產(chǎn)的選擇和組合，在地域選擇上可以多關(guān)注二、三線城市有增值潛力的房地產(chǎn)資源，同時對開發(fā)性項目進(jìn)行一定的限制；應(yīng)該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產(chǎn)品的收益和穩(wěn)定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產(chǎn)品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規(guī)定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務(wù)杠桿，-60-在提高產(chǎn)品競爭力的同時注意防范財務(wù)杠桿過高帶來的風(fēng)險?？傊?，我國發(fā)展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進(jìn)產(chǎn)品的突破和創(chuàng)新。同時希望本論文能對我國REITs的發(fā)展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關(guān)書籍、文獻(xiàn)、瀏覽相關(guān)網(wǎng)站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關(guān)成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進(jìn)。

1．由于我國尚未有房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），同時我國信托機構(gòu)對已有信托產(chǎn)品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進(jìn)行實證分析和數(shù)據(jù)分析，有待今后進(jìn)一步研究。

2．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）涉及領(lǐng)域較廣，包括金融領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域、法律領(lǐng)域等。同時內(nèi)容較復(fù)雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應(yīng)用領(lǐng)域，更注重產(chǎn)品的開發(fā)介紹和相關(guān)政策研究。在運用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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篇2

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設(shè)立REITs，如日本和臺灣的“不動產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國現(xiàn)有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認(rèn)購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費用。

（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費。

（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過資產(chǎn)池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務(wù)杠桿擴大收購物業(yè)的規(guī)模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購，最終發(fā)行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs的運作模式是典型的契約型REITs，其運作模式如下圖所示：

越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營過程中的持續(xù)投入問題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運營機構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項目的發(fā)展和持續(xù)運營提供了足夠的保障。

貸款類信托融資模式指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的信托產(chǎn)品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進(jìn)入的階段，成為開發(fā)商資金的一個重要補充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂?shù)软椖咳谫Y，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”?！叭f科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務(wù)費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財務(wù)費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈與或繼承，流動性較強。

三、股權(quán)型信托融資模式

股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。

股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點有兩點：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理的回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權(quán)。

股權(quán)型信托融資案例：世紀(jì)星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃

“世紀(jì)星城”項目預(yù)計總投資8.99億元，項目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行，使得項目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時刻，北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃”，通過股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實現(xiàn)了2005年項目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。

世紀(jì)星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權(quán)型信托融資模式的一個范本。

目前我國的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進(jìn)行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢。

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篇3

摘 要 相比房地產(chǎn)信托在國外的迅猛發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展卻還處于低水平狀態(tài)。從效果上看，發(fā)展房地產(chǎn)信托不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多樣化，而且對于整個金融市場的風(fēng)險分散、投資渠道多元化都具有十分重要的意義。本文通過對2010年我國房地產(chǎn)信托發(fā)展情況的總結(jié)，在此基礎(chǔ)上指出房地產(chǎn)信托對推動我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要性，揭示房地產(chǎn)信托發(fā)展所面臨的機遇和挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托 機遇 挑戰(zhàn)

一、引言

“中國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個高利潤的行業(yè)，一般平均利潤超過30%至40%。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)無疑打通了普通投資人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)分享增長利潤的通道?！敝袊嗣翊髮W(xué)信托研究所所長邢成博士說。

近幾年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度十分迅速。房地產(chǎn)企業(yè)一直將采用銀行貸款作為其主要的融資渠道，房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)及新增機構(gòu)資產(chǎn)中比重呈上升趨勢。然而隨著新經(jīng)濟(jì)形勢的出現(xiàn)以及國家拉動內(nèi)需政策的出臺，國家近年來銀行貸款投向?qū)⒂兴{(diào)整，房地產(chǎn)融資渠道極其單一的弊端凸顯出來，房地產(chǎn)業(yè)面臨較為嚴(yán)峻的融資難題。面對房地產(chǎn)開發(fā)“缺血”的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資信托作為國外運營的較為成功的房地產(chǎn)融資形式，逐漸受到國家和社會的廣泛關(guān)注。

二、機遇

我國房地產(chǎn)企業(yè)加大了對房地產(chǎn)信托的重視力度，發(fā)展房地產(chǎn)信托不僅可以擴大了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，推動房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營開發(fā)，而且也依托房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展使本國經(jīng)濟(jì)得到顯著的提升。2009年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款，在2010年銀行信貸收緊，這對信托業(yè)務(wù)的開展是一個巨大的機會，為2010年我國房地產(chǎn)信托提供了機遇。

這種機會主要源于宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控中，銀行信貸與資本市場再融資的收緊①。一方面，隨著2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷深入，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的融資收緊，在貸款資格和貸款額度上有了嚴(yán)格的規(guī)定，再加上近期央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)企業(yè)融資得門檻和難度大大增加。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)資本市場的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯(lián)手國土資源部排查房企違規(guī)圈錢，證監(jiān)會的嚴(yán)格控制房地產(chǎn)上市公司再融資的意圖已是十分明顯。為了緩解資金緊張的困境，很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將目光投向房地產(chǎn)信托。

這種機會使得房地產(chǎn)信托在2010年在數(shù)量上和規(guī)模上迅速增長。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅2010年4、5月份，全國用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托資金就超過194億元，而2010年上半年全國房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品140多款350余億元，在發(fā)行量上已經(jīng)接近2009年全年的181款，在規(guī)模上則已超過。截至到2010年12月底，在全國發(fā)行的1970款信托產(chǎn)品中，在數(shù)量上占整體的25%的500款產(chǎn)品投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。而在資金規(guī)模上，共計1908億的信托資金中，投向房地產(chǎn)的資金為1047億元，占到了總數(shù)的54.87%。

三、挑戰(zhàn)

但宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控是把雙刃劍，房地產(chǎn)信托在迅速發(fā)展的同時也面臨著一系列挑戰(zhàn)。房價在牛年的沖天牛氣終于讓國家宏觀調(diào)控的重點在2010年瞄向了房地產(chǎn)。2010年4月開始住建部、銀監(jiān)會等部門密集出臺樓市宏觀調(diào)控政策，旨在嚴(yán)控房地產(chǎn)投機，抑制房價過渡上漲。在調(diào)控房價的同時，房地產(chǎn)信托的過快發(fā)展，也引起監(jiān)管部門的注意。在2010年6月底和7月中，銀監(jiān)會就分別以5月以及2季度末的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對房地產(chǎn)信托進(jìn)行了兩輪壓力測試，隨后又叫停了銀信合作。2010年8月24日，銀監(jiān)會《信托公司凈資本管理辦法》，在風(fēng)險資本的計算中擬對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作出嚴(yán)格的要求，制定較高的風(fēng)險系數(shù)，以有效做好對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實工作。

然而在開發(fā)商延緩開發(fā)節(jié)奏、資金流動性寬裕的情況下，2010年年末，中國樓市的房價、地價依然繼續(xù)攀高。為了遏制這種趨勢，2010年11月15日銀監(jiān)會發(fā)文，提出股權(quán)融資方式投資“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目的信托業(yè)務(wù)將被禁止。接著銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，要求各信托公司進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險自查，并逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險狀況，同時要求各銀監(jiān)局加強對轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)控和風(fēng)險監(jiān)控。信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受此沖擊，發(fā)行量銳減，很多信托公司相繼暫時叫停了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)。據(jù)悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在內(nèi)的多家信托公司已暫停房地產(chǎn)信托項目的推介。

四、總結(jié)

從2010年我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展中可以看出，房地產(chǎn)信托作為一種在資本市場發(fā)達(dá)的國家有效的房地產(chǎn)融資工具，將會成為我國未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要融資手段，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性，對我國房地產(chǎn)資本市場發(fā)展起到極其重要的作用。

與此同時，從我國目前房地產(chǎn)信托的發(fā)展程度來說，房地產(chǎn)信托在我國的發(fā)展尚未成熟，它在發(fā)展過程中面臨很多現(xiàn)實困難和問題，如風(fēng)險控制機制不健全，法律規(guī)范不健全，監(jiān)管機制缺失等等。如果不能妥善解決這些問題，房地產(chǎn)信托的發(fā)展會與國家調(diào)控主旨相背離，最終阻礙我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

因此，我國大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，要正視發(fā)展過程中面臨的機遇和挑戰(zhàn)。加大信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富了金融市場產(chǎn)品品種，滿足廣大投資主體多樣化投資需求，為房地產(chǎn)企業(yè)開拓一條重要的融資渠道，使過度集中的風(fēng)險可以得到有效的轉(zhuǎn)移配置，進(jìn)而深化了房地產(chǎn)金融體制改革。

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篇4

內(nèi)容摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但隨著一系列政策法規(guī)的出臺，傳統(tǒng)融資渠道縮緊，資金需求方面存在缺口，融資渠道的多樣化成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問題。本文運用現(xiàn)代金融理論對房地產(chǎn)投資基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較了國內(nèi)外的房地產(chǎn)投資基金運作方式，認(rèn)為可借鑒西方先進(jìn)的經(jīng)驗，并在此基礎(chǔ)上提出了發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實意義及對策。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型

我國在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產(chǎn)金融市場的完善是條好出路。

房地產(chǎn)投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構(gòu)進(jìn)行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風(fēng)險。

國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機構(gòu)負(fù)責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險能力較強的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風(fēng)險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計劃。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險并預(yù)防和化解經(jīng)營風(fēng)險。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時間標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟(jì)多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風(fēng)險，保護(hù)中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)投資”。但從長遠(yuǎn)看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險；風(fēng)險防范

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國金融危機以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到來自國內(nèi)尤其國際動蕩局勢的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。借此分析國內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險，成為國內(nèi)外關(guān)注的熱點話題。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險原因

(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對比于發(fā)達(dá)國家完備的金融市場體系，我國房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機制和國家的政策風(fēng)險都會影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業(yè)及民營企業(yè)，造成一定時間內(nèi)資金浪費及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險承擔(dān)者。國內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。

(三)房地產(chǎn)金融信息不對稱。房地產(chǎn)金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進(jìn)行投資，一旦市場出現(xiàn)動蕩或不穩(wěn)定情緒上升時，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時，房地產(chǎn)商將無力按時還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。政府作為宏觀調(diào)控的實施及管理者，肩負(fù)著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進(jìn)入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險判斷

根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的特點及原因分析，國內(nèi)主要面臨以下幾類房地產(chǎn)金融風(fēng)險：

(一)市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場的不確定風(fēng)險給房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者進(jìn)而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強烈的投機性質(zhì)，一旦整個市場出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房價大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。

(二)利率風(fēng)險。利率風(fēng)險指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動時所面對的風(fēng)險。這種風(fēng)險不僅會直接影響影響其資產(chǎn)負(fù)債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營狀況變化造成的。

(四)操作風(fēng)險。操作風(fēng)險主要是因為業(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險等。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范體系構(gòu)架

(一)營造良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場宏觀體系

1.國家要加強房地產(chǎn)金融管理，營造良好的金融市場環(huán)境。一方面，政府要嚴(yán)格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競爭機制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場，對企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場狀況以及信息，進(jìn)行定期的公開和披露。

2.推動資本市場發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進(jìn)行直接投資，降低貸款風(fēng)險，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.努力建立房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險，建立保險機構(gòu)，降低融資風(fēng)險，另一方面，建立風(fēng)險控制機制，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，提高其市場適應(yīng)能力，通過金融機構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險，推動金融市場健康發(fā)展。

(二)構(gòu)建良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場微觀體系

1.加強貸款額度及風(fēng)險控制，提高風(fēng)險控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強內(nèi)部建設(shè)，推動自身體制改革，嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度進(jìn)行放貸，營造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險評估機制，對風(fēng)險指數(shù)進(jìn)行控制，有效降低風(fēng)險，通過對企業(yè)評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對其良好的約束，使其嚴(yán)格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。

2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過及時傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.建立房地產(chǎn)金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監(jiān)控，及時查清不良資產(chǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險。還可以引進(jìn)外部評估機構(gòu)，對內(nèi)部地產(chǎn)貸款進(jìn)行公證評價，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機制。

4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場業(yè)務(wù)的同時，有效降低風(fēng)險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進(jìn)而推動房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理的多樣化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]邢學(xué)良.房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范[D].東北財經(jīng)大學(xué)碩士論文,2004,12.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險；成因分析；防范策略

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因

1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，民間財富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經(jīng)濟(jì)的增長事實上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險便會暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長率最大化，所以，地方政府可能會出現(xiàn)一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙斦?，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計后果的擴張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機結(jié)合起來，責(zé)任與約束均不明顯，可以說當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險。

5.金融機構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對風(fēng)險的管理和防范缺乏有效的機制。

6.企業(yè)和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標(biāo)準(zhǔn)，銀行等金融機構(gòu)在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個人的詳細(xì)考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范策略

1.改進(jìn)土地供應(yīng)制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強監(jiān)管力度。

土地市場的健康發(fā)展，離不開正確完善的土地供應(yīng)管理政策，這個政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險。當(dāng)今，我國所儲備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負(fù)面影響如政府對土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺壞賬風(fēng)險、土地財政推高房價等，也會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和金融風(fēng)險防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時候，可以適度改革土地供應(yīng)制度，加快對土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時應(yīng)對土地供應(yīng)加強監(jiān)管。

2.促進(jìn)融資渠道多元化，推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的特點是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。具體需要考慮以下的幾個方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級市場的培育和發(fā)展，實施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風(fēng)險的前提下，可以在國內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進(jìn)外資；第四，擴展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍，除原有個人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款等領(lǐng)域。

3.加強國家宏觀調(diào)控引導(dǎo)，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

對于國家來講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場穩(wěn)定的重要保證，國家有必要加強對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險，一方面中央銀行、銀監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu)可以通過定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機制、開展有序競爭；另一方面監(jiān)管機構(gòu)還須認(rèn)真對房地產(chǎn)市場的運行狀況和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究，通過科學(xué)詳實的調(diào)研可以提高對房地產(chǎn)市場研究判斷的準(zhǔn)確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時對相關(guān)房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)出預(yù)報和警示。

4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展離不開要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應(yīng)法律法規(guī)也需要進(jìn)一步完善和健全。針對房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。

5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用制度，健全信息傳遞機制

現(xiàn)在，我國的企業(yè)及個人信用信息不健全，信息不對稱等現(xiàn)象時有發(fā)生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，通過對信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經(jīng)營和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險。此外，應(yīng)把各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績以及違法違規(guī)記錄向社會公開，將使得有劣跡的企業(yè)在擴大經(jīng)營、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠信經(jīng)營。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)及防范對策【J】當(dāng)代經(jīng)濟(jì)(下半月)2007，(05)

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關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；創(chuàng)新

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱型行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系行業(yè)的興衰。房地產(chǎn)市場受到政府調(diào)控風(fēng)險較大，尤其是一些出于投機目的沒有找準(zhǔn)市場定位和缺乏自身優(yōu)勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)，在我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體系中起步較晚，融資體系不完善。整體而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式較為單一，沒有足夠重視融資效率，特別是一些現(xiàn)金流控制能力相對弱則更為明顯，存在較為明顯的融資困境。因此，為中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求合適的融資對策，走出融資困境很有必要，也迫在眉睫。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

近幾年，國家采取了從緊的金融政策，從嚴(yán)信貸標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率和上調(diào)銀行的法定存款準(zhǔn)備金率，多管齊下，收緊“銀根”，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)增加了融資難度和壓力，尤其是給中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來了強大的政策沖擊。就當(dāng)前的情況來看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著抵押貸款難、金融機構(gòu)放款難等融資現(xiàn)狀。因為中小型房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款面臨著貸款條件苛刻，貸款資金有限。再加上很多中小企業(yè)難以達(dá)到銀行的放款條件，融到資金是難上加難。另外的融資渠道方面，大型房企憑借其資金實力和信譽，可以通過上市、發(fā)行債券來進(jìn)行融資，但是中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足上市或者發(fā)行債券的條件，還是主要依靠銀行貸款融資這一渠道，融資渠道單一造成了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無一幸免地陷入資本運行的惡性循環(huán)中，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

三、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

（一）融資結(jié)構(gòu)不合理

中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是內(nèi)源融資和商業(yè)銀行信貸，而銀行信貸又占據(jù)很高比例，銀行信貸貫穿房地產(chǎn)企業(yè)整個經(jīng)營過程，商業(yè)銀行成為我國中小房地產(chǎn)企業(yè)最大的資金提供者。長期債券融資與股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)企業(yè)中所占比例極小。這樣的中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)很不合理。

（二）融資渠道單一

中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實力的緣故，在資本市場無法與大型企業(yè)抗衡，所以融資方式大多采用內(nèi)源融資，即利用股東出資、留存收益包括未分配利潤和公積金、預(yù)收定金或預(yù)收購房款，這部分資金構(gòu)成了其主要資金來源之一。外源融資中最常用的是利用商業(yè)銀行貸款，包括銀行信貸和個人按揭貸款，據(jù)調(diào)查我國中小房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行貸款，其資金來源的80%左右來自商業(yè)銀行貸款，渠道相對單一。

（三）缺乏長期穩(wěn)定的資金來源

內(nèi)源融資和商業(yè)銀行貸款是中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，銀行貸款期限較短，缺乏長期債券和股票等長期穩(wěn)定的融資方式帶來的資金，說明中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏長期穩(wěn)定的資金來源。

四、創(chuàng)新我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的主要措施

（一）債權(quán)性融資

在債權(quán)性融資中，既可以通過銀行貸款的形式，也可以通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行，還可以通過房地產(chǎn)信托來實現(xiàn)。發(fā)行企業(yè)債券。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行短期融資券進(jìn)行融資。短期融資券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在較短的時期（一般不超過一年）內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活和周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的選擇。同時通過典當(dāng)融資為房地產(chǎn)個人投資和中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了全新途徑。

（二）權(quán)益性融資

在權(quán)益性融資上，既可以通過上市發(fā)行股票融資，也可以通過合作開發(fā)融資，還可以通過房地產(chǎn)投資基金來融資。

一方面可以通過上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限。因此，對于一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ姆康?/p>

產(chǎn)企業(yè)還可以考慮買（借）殼上市進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資。另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商以合作方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)的一種方式。合作開發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。再一方面，創(chuàng)新和開發(fā)房地產(chǎn)投資信托基金。

（三）保險資金融資

新《保險法》對保險資金的運用形式進(jìn)行了修訂，第106條規(guī)定：“保險公司的資金運用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。保險公司的資金運用限于下列形式：（1）銀行存款；（2）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；（3）投資不動產(chǎn)；（4）國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式?！币簿褪钦f，保險公司可以運用保險資金投資不動產(chǎn)，因此，保險資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。

（四）融資租賃

房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，從而加速房地產(chǎn)企業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳佳，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新研究[d]，西北農(nóng)林科技大學(xué)2012年碩士學(xué)位論文

[2]孫軍，拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式，促進(jìn)我國中小房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展[j]，中國高新技術(shù)企業(yè)，2011年10期

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 上市公司 資本結(jié)構(gòu) 影響因素

資本結(jié)構(gòu)（Capital Structure）是指企業(yè)各種長期資本來源的構(gòu)成和比例關(guān)系。通常情況下，企業(yè)的資本由長期債務(wù)資本和權(quán)益資本構(gòu)成，資本結(jié)構(gòu)指的就是長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占資本總額多大比例。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)直接或間接地影響著企業(yè)的資本成本、市場價值和治理效率，因此如何利用有限的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，為企業(yè)創(chuàng)造價值最大化，是企業(yè)在投資決策中需要考慮的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢和易受政策影響等特征。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率較高、融資渠道單一、過分依賴銀行借款、短期借款比例大于長期借款比例、融資結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂，將嚴(yán)重影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

本文試圖在已有研究成果的基礎(chǔ)上，就滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素作實證研究，以期對優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展提供一些參考。

一、研究假說

1.企業(yè)規(guī)模。規(guī)模較大的企業(yè)更傾向于且有能力實施多元化經(jīng)營或縱向一體化，以分散經(jīng)營風(fēng)險，均衡利潤，從而為企業(yè)帶來穩(wěn)定收益。此外，規(guī)模較大的企業(yè)商業(yè)信用更好，更容易通過舉債獲得資金。因此，與規(guī)模小的企業(yè)相比而言，規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營更為穩(wěn)定，具有更低的預(yù)期破產(chǎn)成本，可以更多地負(fù)債。

H1：企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

2.盈利能力。根據(jù)梅葉斯和梅吉拉夫提出的優(yōu)序融資假說，企業(yè)融資一般遵循的順序為：內(nèi)源融資、負(fù)債融資、權(quán)益融資。因此，盈利能力較高的企業(yè)可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發(fā)行債券。相反，盈利能力較低的企業(yè)內(nèi)部盈余不足，往往會選擇多發(fā)行債券，因而企業(yè)負(fù)債比例過高。

H2：企業(yè)盈利能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

3.企業(yè)成長性。成長性較高的企業(yè)的特征之一是投資速度快于利潤增長速度，因而需要大規(guī)?；I資，而處于成長期的企業(yè)盈余往往不多，僅僅依靠內(nèi)部融資是不夠的。此外，成長性高的企業(yè)未來前景往往被看好，增發(fā)新股可能會引起股權(quán)的稀釋，因而不為所有者看好。在這種情況下，債務(wù)融資優(yōu)于其他融資方式。

H3：企業(yè)成長性與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

4.所得稅。根據(jù)稅法規(guī)定，利息允許在稅前列支，由于利息費用而減少的支出被稱為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當(dāng)企業(yè)存在所得稅時，由于負(fù)債的“抵稅作用”使得債務(wù)實際成本小于權(quán)益資本成本。就是說，企業(yè)負(fù)債比例越高，稅盾收益越大，企業(yè)價值也越大。

H4：稅盾與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

5.非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾主要是指債務(wù)以外的因素對企業(yè)的稅收減免作用。根據(jù)稅法的規(guī)定，折舊、虧損遞延等非債務(wù)類稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時，企業(yè)可以減少負(fù)債融資。因此非債務(wù)類稅盾越大，負(fù)債比例越小。

H5：非債務(wù)類稅盾與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

6.資產(chǎn)擔(dān)保價值。企業(yè)管理層掌握的內(nèi)部信息比外部投資者多，這種信息不對稱導(dǎo)致了在進(jìn)行股權(quán)融資時產(chǎn)生額外的成本。有形資產(chǎn)的擔(dān)?？梢员Ｗo(hù)債權(quán)人，減輕由于信息不對稱引發(fā)的風(fēng)險。因此，公司有形資產(chǎn)越大，資產(chǎn)擔(dān)保價值越大，越有利于企業(yè)進(jìn)行負(fù)債融資。

H6：資產(chǎn)擔(dān)保價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

7.短期償債能力。流動比率和速動比率是反映企業(yè)償債能力的常用指標(biāo)。企業(yè)流動性比率越高，流動資產(chǎn)越多，表明企業(yè)的到期償債能力強，會支持較高的負(fù)債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；另一方面，流動資產(chǎn)較多的企業(yè)可能會將其用來進(jìn)行投資和經(jīng)營活動，相應(yīng)減少負(fù)債比率，此時短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

H7：短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

8.股權(quán)結(jié)構(gòu)。我國目前仍處于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)時期，上市公司中普遍存在偏好股權(quán)融資、股權(quán)高度集中、國有股“一股獨大”的現(xiàn)象。大股東為了保證企業(yè)的絕對控制權(quán)，出于自身利益的考慮，往往會采用債務(wù)融資的方式而不發(fā)行新股。

H8：股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

二、研究方法

本文主要采用混合面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實證研究。相對于截面數(shù)據(jù)和時間序列數(shù)據(jù)而言，面板數(shù)據(jù)可以從多層面進(jìn)行分析，減少解釋變量之間的多重共線性帶來的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統(tǒng)計分析軟件Stata10.0進(jìn)行面板數(shù)據(jù)模型的實證分析。

1.樣本選擇。本文數(shù)據(jù)主要取自CSMAR數(shù)據(jù)庫，選擇2003年以前在滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，樣本區(qū)間為2003―2011年。由于本研究開展時，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年年報尚未完全公布，因此，2012年數(shù)據(jù)未能包括在研究范圍之內(nèi)。

選擇2003年作為樣本公司的初始時點，是因為我國房地產(chǎn)行業(yè)自2003年以后一直處于高速運行。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號）將房地產(chǎn)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，自此開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱。2003年《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅字〔2010〕121號）第三條明確了將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，國家隨后也實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產(chǎn)行業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托等其他融資渠道，結(jié)束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說，2003年是一個分水嶺，研究2003年以后我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更具現(xiàn)實意義。

樣本公司的具體篩選過程如下：（1）在CSMAR數(shù)據(jù)庫中按證監(jiān)會行業(yè)分類為“房地產(chǎn)業(yè)”代碼為J01（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)）的所有樣本，共144個。本文主要選取從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的上市公司進(jìn)行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在此時點之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實證結(jié)果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營業(yè)務(wù)必須一直為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。因此將剔除在此期間主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（限于篇幅，有關(guān)樣本清單、變量表和統(tǒng)計結(jié)果數(shù)據(jù)表均略，編者注）。根據(jù)以上原則，最后篩選出樣本共36個，包括如萬科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長城、泛海建設(shè)、綠景控股、銀基發(fā)展、渝開發(fā)、光華控股、萊茵置業(yè)、粵宏遠(yuǎn)、陽光股份、億城股份、名流置業(yè)、北京城建、天房發(fā)展、首開股份、金地集團(tuán)、東華實業(yè)、棲霞建設(shè)、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業(yè)、珠江實業(yè)、上海新梅、蘇州高新京能置業(yè)、世茂股份等等。

2.變量設(shè)計。本次實證分析選擇資產(chǎn)負(fù)債率（LEV，總負(fù)債/總資產(chǎn)）作為因變量，反映資本結(jié)構(gòu)的總體特征。相關(guān)自變量的選取及說明如下：

企業(yè)規(guī)模：總資產(chǎn)的對數(shù)[SIZE，LN（總資產(chǎn)）]。

盈利能力：總資產(chǎn)報酬率[ROA，息稅前利潤×2÷（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）]。

企業(yè)成長性：主營業(yè)務(wù)收入增長率[GROW（本年主營業(yè)務(wù)收入-上年主營業(yè)務(wù)收入）÷上年主營業(yè)務(wù)收入]。

所得稅：實際所得稅稅率（TAX，實際繳納所得稅÷稅前利潤）。

非債務(wù)稅盾：固定資產(chǎn)折舊占總資產(chǎn)的比重（NDTS，固定資產(chǎn)折舊÷總資產(chǎn)）。

資產(chǎn)擔(dān)保價值：有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重[TANG（固定資產(chǎn)+存貨+在建工程+投資性房地產(chǎn)）÷總資產(chǎn)]。

短期償債能力：速動比率[QR（流動資產(chǎn)-存貨）÷流動負(fù)債]。

股權(quán)結(jié)構(gòu)：前十大股東持股占總股數(shù)的比例（SHARE，前十大股東持有股數(shù)÷總股數(shù)）。

三、實證結(jié)果分析

1.變量描述性統(tǒng)計分析。本次研究的樣本公司共計36家，共36個截面，時間跨度為9年，整體上為平行面板數(shù)據(jù)。對每年的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行簡單的描述性統(tǒng)計。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計表明，2003―2011年我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值普遍偏高，均超過50%，而且基本呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢，說明資本結(jié)構(gòu)存在一定的不合理性。

對所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內(nèi)（within）三種情況進(jìn)行描述性統(tǒng)計分析，各變量均值、標(biāo)準(zhǔn)差、最小值、最大值、觀測值的結(jié)果略。

2.自變量相關(guān)性分析。分析結(jié)果顯示，短期償債能力與資產(chǎn)擔(dān)保價值之間存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，從兩者計算公式考慮，企業(yè)流動資產(chǎn)越多，反映短期償債能力的指標(biāo)速動比率也就越大，而固定資產(chǎn)相應(yīng)就減少了，資產(chǎn)擔(dān)保價值也就越小，因此兩者負(fù)相關(guān)也是合理之中的。從整體上來看，其他變量間均不存在顯著的相關(guān)性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。

3.面板數(shù)據(jù)模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行三次選擇判定，分別為混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的選擇、混合數(shù)據(jù)模型和隨機效應(yīng)模型的選擇、固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型的選擇。其中：（1）混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的判定方法為F檢驗；結(jié)果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數(shù)據(jù)模型和隨機效應(yīng)模型，Breusch-Pagan檢驗；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型，Hausman檢驗；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。

由F檢驗結(jié)果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數(shù)據(jù)模型假設(shè)，固定效應(yīng)顯著；由Breusch-Pagan檢驗的結(jié)果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設(shè)，表明隨機效應(yīng)模型優(yōu)于混合OLS模型；由Hausman檢驗的結(jié)果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應(yīng)。因此，本文最終選用固定效應(yīng)模型。根據(jù)回歸結(jié)果，Prob>F=0.000 0，樣本數(shù)據(jù)整體上具有統(tǒng)計意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權(quán)結(jié)構(gòu)（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產(chǎn)負(fù)債率的回歸結(jié)果為：

LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit

4.實證結(jié)果分析。實證結(jié)果表明，公司規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上正相關(guān)，說明規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營更為穩(wěn)健，承受負(fù)債帶來風(fēng)險的能力更強。盈利能力與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。實際所得稅率與資本結(jié)構(gòu)在5%水平上正相關(guān)，驗證了負(fù)債的抵稅作用會使得企業(yè)更傾向于提高負(fù)債比例。非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)，說明當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時會盡可能使用非債務(wù)稅盾從而減少使用債務(wù)稅盾。這些影響因素的實證結(jié)果均與原假設(shè)一致。

與原假設(shè)相反，本文得出資產(chǎn)擔(dān)保價值與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，可能與房地產(chǎn)上市企業(yè)目前的“股權(quán)融資偏好”有關(guān)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的關(guān)鍵，即使在償債能力強的情況下，企業(yè)也會盡可能地進(jìn)行權(quán)益籌資以籌集更多資金。此外，對于房地產(chǎn)企業(yè)，有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重原本就偏高，債權(quán)人在評估企業(yè)時可能會弱化了資產(chǎn)擔(dān)保價值這一個指標(biāo)。

實證結(jié)果還表明，企業(yè)成長性對資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，一方面是因為我國房地產(chǎn)企業(yè)自2003年以后一直處于高位運行；另一方面說明企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時未能充分考慮公司長期發(fā)展的資金需求，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃。短期償債能力對資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，反映了我國上市公司普遍存在的股權(quán)偏好問題。股權(quán)結(jié)構(gòu)對公司資本結(jié)構(gòu)影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業(yè)的控制權(quán)會傾向于負(fù)債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會減少負(fù)債分散風(fēng)險，所以兩種情況均有可能出現(xiàn)。

四、結(jié)論與建議

本文以2003―2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象，對我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行了實證分析，得到了以下結(jié)論：公司規(guī)模與所得稅和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；企業(yè)盈利能力、非債務(wù)稅盾與資產(chǎn)擔(dān)保價值和資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)；成長性、短期償債能力與股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不相關(guān)。根據(jù)上述研究結(jié)果，對優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)提出以下建議：

1.根據(jù)公司規(guī)模、盈利能力合理選擇資本結(jié)構(gòu)。規(guī)模大、盈利能力強的企業(yè)可以充分利用內(nèi)部融資的機會和負(fù)債抵稅的作用，優(yōu)化企業(yè)資源配置。

2.充分考慮企業(yè)成長性的影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成長性普遍較高，企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時應(yīng)長遠(yuǎn)規(guī)劃企業(yè)的資金需求。

3.合理利用非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾的使用不僅可以帶來抵稅的收益，而且可以使企業(yè)相應(yīng)地減少負(fù)債規(guī)模，進(jìn)而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個別因素、行業(yè)差異、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等不在研究范圍之內(nèi)。鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文僅研究了房地產(chǎn)上市公司為樣本，要進(jìn)行全面的分析則應(yīng)該包括非上市的房地產(chǎn)公司。這是有待今后進(jìn)一步研究的方向。

（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）

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篇9

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 對策

房地產(chǎn)市場是社會主義市場體系不可缺少的重要組成部分。房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)波動規(guī)律,對政府和企業(yè)科學(xué)的判斷房地產(chǎn)市場,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展等,都具有積極的作用。只有正確的掌握了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動規(guī)律,了解房地產(chǎn)波動的特點,政府才能有效運用“反周期”的行為進(jìn)行干預(yù)。同時在房價上漲過快時,大部分的投資者和住房需求者對房價的波動并不能正確的理解和把握,若能正確的了解房地產(chǎn)的波動規(guī)律,就能正確的處理好投資與需求的關(guān)系,引導(dǎo)消費需求,抑制價格的大幅度波動,正確地引導(dǎo)居民的住房消費,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素

1.影響中國房地產(chǎn)波動的土地因素

房地產(chǎn)土地市場主要受土地一級和二級市場影響。其中,一級市場即為地產(chǎn)市場,供給方是國家土地部門,需求方是房地產(chǎn)開發(fā)商,交易的商品為土地的使用權(quán);二級市場供給方是房地產(chǎn)開發(fā)商,需求方是購房者,交易的商品是房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)。這里主要選取土地出讓收入、本年完成開發(fā)土地面積、新開工面積和房屋竣工面積等4個指標(biāo)分析土地因素對房地產(chǎn)市場的影響。

2.影響中國房地產(chǎn)波動的資金因素

房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融的支持,金融政策對房地產(chǎn)市場供給量有著重大的影響,其手段主要是貸款規(guī)模、貸款投向、利率水平等。房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、速度和總量,除受到土地供給的制約外,還受到房地產(chǎn)投資來源的制約。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),其發(fā)展需要大量資金。這些發(fā)展資金不可能完全通過企業(yè)自籌來解決,它只能是其中的一部分,其他的資金主要是通過金融市場這一籌資渠道來籌集,不同的金融政策將自接影響開發(fā)商通過金融市場籌資的難易程度和成本高低。

3.影響中國房地產(chǎn)波動的市場因素

在價格機制決定下,房地產(chǎn)需求影響到房地產(chǎn)價格水平的波動,進(jìn)而對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行產(chǎn)生擴張式或收縮式影響。商品房銷售面積反映了房地產(chǎn)市場的消費需求,對它而言預(yù)期因素的影響主要表現(xiàn)在對未來房地產(chǎn)價格的走勢的預(yù)期。如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價格下降,此時即使價格已經(jīng)出現(xiàn)較大跌幅,但房地產(chǎn)需求仍然會減少;相反,如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上升,此時即使價格己經(jīng)出現(xiàn)較大升幅,但房地產(chǎn)需求仍然會增加。

二、防止我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)劇烈波動的措施

1.調(diào)整房地產(chǎn)投資政策,確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺,要特別注意到以下經(jīng)濟(jì)狀況:(1)投資主體結(jié)構(gòu)的變化對未來房地產(chǎn)周期的變化具有重大意義。這是因為,到目前,國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明、沒有風(fēng)險規(guī)避機制等問題仍未得到有效解決。(2)密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng),不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支持:保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重,防止比重過大或過小。(3)投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化,要重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位,使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)之上,成為市場需求拉動型投資擴張。(4)完善和規(guī)范政府投資。一方面,政府可以狠抓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,適當(dāng)調(diào)整政府投資完成的土地開發(fā)、以安居工程為主的住宅建設(shè)等政府型房地產(chǎn)開發(fā)活動,對全社會房地產(chǎn)投資行為進(jìn)行間接調(diào)控。

2.規(guī)范土地市場

強化政府土地批租管理,(1)總量控制,嚴(yán)格審批行政劃撥用地。在統(tǒng)一土地管理權(quán)的基礎(chǔ)上,對土地出讓實行總量控制,制訂合理的土地供應(yīng)計劃,嚴(yán)格審批行政劃撥用地,嚴(yán)格監(jiān)控土地的最終用途。(2)規(guī)范操作,從協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變。土地轉(zhuǎn)讓方式逐漸全部采用市場化的招標(biāo)、投標(biāo)、拍賣形式,減少行政性、非市場化土地出讓方式,改變土地出讓過程中的“雙軌制”現(xiàn)象。(3)政府壟斷城市土地出讓市場(一級市場),加強政府土地供給能力,同時逐步放開土地轉(zhuǎn)讓市場,允許參與城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過土地二級市場轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán),使城市土地在市場機制的調(diào)控下不斷得以優(yōu)化配置和重組。(4)確立市場化的新型土地供應(yīng)機制。由政府壟斷土地一級市場的出讓行為,土地出讓逐漸向全部采取招標(biāo)、拍賣方式過渡。

3.完善我國房地產(chǎn)市場開發(fā)金融制度

(1)完善我國房地產(chǎn)開發(fā)的多元化融資體系。目前,我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)信托。資本市場直接融資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。(2)進(jìn)一步完善我國住房消費的多元化融資體系目前,我國住房消費的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)按揭貸款;住房公積金低息貸;住房合作基金;住房儲蓄;政府的優(yōu)惠政策。(3)培育住房金觸二級市場住房金融二級市場的核心是住房抵押貸款證券化,證券化是發(fā)達(dá)國家普遍使用的一種金融手段,目的是解決流動性差、短存長貸問題,規(guī)避市場風(fēng)險,引導(dǎo)資本市場流向資金市場。(4) 建立有效的住房金融管理制度. 要想從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化,不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身積極尋求出路,更需要管理者從整個金融體系和制度方面加強建設(shè),為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個良好的創(chuàng)新環(huán)境。

三、結(jié)語

總之,對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動因素進(jìn)行分析,有助于制定科學(xué)有效的宏觀調(diào)控對策,有助于掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的規(guī)律,從而預(yù)報異常波動,加快房地產(chǎn)改革和發(fā)展步伐。

參考文獻(xiàn):

[1] 左 婧 于惠川: 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析[J]. 商場現(xiàn)代化 , 2008,(35)

篇10

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌;建設(shè) 

目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大改變，使得房地產(chǎn)競爭愈益激烈。以前依靠價格和質(zhì)量的競爭手段已經(jīng)適應(yīng)不了眼前的需要，那么在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中該如何表現(xiàn)自己，造就企業(yè)的核心競爭力呢?無疑，品牌將是一個重要的法寶。 

1 加強房地產(chǎn)品牌建設(shè)的意義 

1.1 獲得品牌溢價 

品牌給商品開創(chuàng)了一個新的競爭維度。好的品牌可以增強房地產(chǎn)商品的不可代替性，從而客戶對房地產(chǎn)的價格的敏感程度會降低，這就使得具有優(yōu)質(zhì)品牌的樓盤可以按更高的價格銷售。據(jù)調(diào)查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價每平方米平均高20-30%。 

1.2 加快產(chǎn)品的銷售速度 

房地產(chǎn)的利潤與銷售速度直接相關(guān)，房產(chǎn)銷售的速度直接影響開發(fā)成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發(fā)的成本也就越低，相應(yīng)的利潤就會增加。據(jù)不完全統(tǒng)計，那些具有較高品牌知名度的發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)，如萬科、中海地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng)展、富地地產(chǎn)等樓盤都往往比周邊類似樓盤銷售速度快三分之一以上，比如碧桂園開發(fā)的樓盤：廣州碧桂園和碧桂園鳳凰城在預(yù)售階段就基本銷售一空。 

1.3 有利于跨地域經(jīng)營 

為了獲得規(guī)模效應(yīng)和競爭優(yōu)勢，當(dāng)企業(yè)品牌形成以后，就會向外延伸、擴散，而強勢的房地產(chǎn)品牌因為具有高的知名度、美譽度，更容易被消費者接受。例如：和記黃埔自進(jìn)入大陸市場以來，已迅雷不及掩耳之勢在上海、廣州、深圳、珠海、重慶、西安等城市開發(fā)了大量的項目。 

1.4 提升企業(yè)的融資能力 

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、投資額大、收益高的特點。當(dāng)前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身籌資能力不強，資金問題在很大程度上成為制約房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的瓶頸，特別在經(jīng)濟(jì)周期低谷時更是如此。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道主要有房地產(chǎn)信貸、上市融資和房地產(chǎn)信托融資三種。有較高知名度品牌的企業(yè)，由于其良好的品牌聲譽，在同銀行等金融機構(gòu)的融資中就處于更加有利和主動的地位。此外，房地產(chǎn)品牌企業(yè)又具備了到資本市場直接融資的機會。顯然，品牌知名度不高的房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得這樣的機會。如：2008年，我國實行緊縮的金融和貨幣政策，對房地產(chǎn)實行了調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)資金極度短缺，房地產(chǎn)品牌企業(yè)紛紛通過發(fā)行債券進(jìn)行融資。保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實業(yè)、中糧地產(chǎn)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億。 

1.5 提高客戶對于樓盤缺陷的承受能力 

任何東西都是不完美的，即使是品牌樓盤也會存在缺陷。一方面可能是樓盤本身存在某些問題，另一方面是由消費者挑剔的眼光所致，因為購買房地產(chǎn)是影響消費者一生的重大決策，所以，消費者會以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿，因為優(yōu)質(zhì)品牌對房地產(chǎn)后驗性品質(zhì)因素的擔(dān)?？稍谝欢ǔ潭壬系窒承┤毕?。如深圳萬科在上海開發(fā)的城市花園，雖然其位置在七寶這個曾經(jīng)比較偏僻的地方，但憑借公司的強大品牌影響力，還是成功了。 

2 房地產(chǎn)品牌建設(shè)的現(xiàn)狀  1 強勢房地產(chǎn)品牌已初步建立，領(lǐng)導(dǎo)品牌凸現(xiàn) 

目前，在我國近70%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都己擁有自己的品牌，在我國房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)出現(xiàn)了一批知名度高，品牌信譽良好，具有較強的市場競爭力的強勢品牌。萬科地產(chǎn)公司和中海地產(chǎn)憑借品牌強度和品牌經(jīng)濟(jì)上的絕對優(yōu)勢，品牌價值超過95億，成為行業(yè)品牌之首。合生創(chuàng)展、碧桂園、富力地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、保利地產(chǎn)分別以66.36億元、62.29億、61.73億元、58.12億元、55.17億元和51.52億元分列第二集團(tuán)。  2 房地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)水平低 

2008年6月2日，由世界品牌實驗室公布的“2008中國500最值價值品牌”揭曉，中國移動以1206.68億元名列榜首，地產(chǎn)行業(yè)老大萬科品牌價值181.23億元，位居44位，地產(chǎn)行業(yè)只有7個品牌入選，占整個品牌數(shù)量的0.014%。  3 品牌建設(shè)初具雛形 

由于房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭加劇，房地產(chǎn)商開始從別的競爭手段中擺脫出來，有意識地進(jìn)行了品牌建設(shè)，并初具雛形。2001年，萬科地產(chǎn)也通過系統(tǒng)地調(diào)研、分析后，將品牌核心定位于“以您的生活為本”，提出“建筑無限生活”的品牌口號，重塑了品牌形象和品牌架構(gòu)，并啟動了品牌戰(zhàn)略制定、vi系統(tǒng)設(shè)計、整合營銷傳播等的一系列工作。  4 房地產(chǎn)品牌號召力低 

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭格局比較初級，品牌價值含量很低，生命力還很脆弱，品牌號召力不高。在中國民意調(diào)查網(wǎng)的一項行業(yè)品牌號召力的調(diào)查中，經(jīng)過統(tǒng)計折算，房地產(chǎn)的品牌號召力在所有行業(yè)中最弱，只有0.21個系數(shù)。服裝行業(yè)最高，達(dá)到了0.87。 

3 房地產(chǎn)品牌建設(shè)存在的問題  1 品牌意識淡

薄，不重視品牌建設(shè) 

現(xiàn)今,由于房地產(chǎn)業(yè)的不成熟，房地產(chǎn)門檻低。從某種程度上說，只要能獲得地皮，就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。再者，房地產(chǎn)的利潤很高。加上目前國內(nèi)旺盛的需求，為房地產(chǎn)公司提供了生存的空間，使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識淡薄?！案惴康禺a(chǎn)當(dāng)務(wù)之急是做銷量”、“做品牌是大企業(yè)的事”、“做房地產(chǎn)品牌就是做概念、做賣點”、“做房地產(chǎn)品牌就是做明星樓盤，只有樓盤項目才有品牌”等等品牌意識淡薄的想法漫天飛。品牌意識淡薄，這在國有房地產(chǎn)行業(yè)最得以集中體現(xiàn)。以中國最大的國有房地產(chǎn)企業(yè)“中房”集團(tuán)為例，中房集團(tuán)在北京的項目多達(dá)30多個，其知名度反而不如soho。  2 品牌定位單一 

品牌定位是為了在市場上樹立一個明確的，有別于競爭對手品牌的、符合消費者需要的形象，其目的是在消費者心目中占領(lǐng)一個有利的位置。目前大部分開發(fā)商在創(chuàng)品牌的過程中，定位為高檔房地產(chǎn)，以為占領(lǐng)高檔次的房產(chǎn)才能營造品牌，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅不需要創(chuàng)品牌。實際上，高檔房產(chǎn)不等于強勢品牌房產(chǎn)，任何檔次的房產(chǎn)，無論是高檔的、中檔的、還是低檔的，都應(yīng)注意打造自己的品牌，大眾化的住宅更容易創(chuàng)知名品牌。因為品牌的重要特征之一，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費者才是創(chuàng)名牌的首要條件。例如，海南省、廣西北海均不乏高檔樓盤，但卻無人問津。相反，北京回龍觀居住區(qū)倒以其經(jīng)濟(jì)適用房譽滿京城。  3 重視房地產(chǎn)項目品牌建設(shè)，忽視房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè) 

房地產(chǎn)業(yè)的品牌有企業(yè)品牌和項目品牌之分。企業(yè)品牌反映的是企業(yè)整體形象，企業(yè)品牌的塑造是對企業(yè)整體資源的整合，強勢企業(yè)品牌地位的取得可以帶動企業(yè)整體價值的提升，是企業(yè)的重要資產(chǎn)。而項目品牌是房地產(chǎn)企業(yè)單個項目的品牌，項目品牌的塑造只能帶動項目本身的銷售，對企業(yè)整體形象與價值提升作用有限。兩者之間是整體與個體的關(guān)系。 

目前我國房地產(chǎn)業(yè)并沒有認(rèn)識到企業(yè)品牌塑造的重要性，片面重視對產(chǎn)品的宣傳，忽視品牌長遠(yuǎn)的發(fā)展，將產(chǎn)品案名和品牌混為一談，企業(yè)品牌塑造乏力。翻開報紙，樓盤廣告鋪天蓋地，而企業(yè)品牌廣告少之又少。提到藍(lán)堡國際公寓、東方銀座、北京公園5號、星河灣等樓盤，我們往往耳熟能詳，但卻沒有多少人能知道其背后的企業(yè)品牌。   4 房地產(chǎn)企業(yè)的品牌缺乏企業(yè)文化內(nèi)涵 

品牌不僅僅是反映不同企業(yè)及其產(chǎn)品之間差別的標(biāo)識，還體現(xiàn)一個企業(yè)的內(nèi)在價值和文化內(nèi)涵。卓越的企業(yè)與平庸的企業(yè)之間的最大的區(qū)別在于，平庸的企業(yè)不重視企業(yè)文化的建設(shè)，不對本企業(yè)的價值觀進(jìn)行深入的思考，沒有形成一套健全的信念。如今，企業(yè)文化已經(jīng)是一個企業(yè)所擁有的不可替代的資本，優(yōu)秀的企業(yè)文化將給企業(yè)帶來持久的競爭力。一個企業(yè)如果丟掉了優(yōu)秀的企業(yè)文化，就等于失去了生命。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化從行業(yè)的整體上還沒有在新經(jīng)濟(jì)的短暫歷史下沉淀下來，還沒有一種相對成熟、穩(wěn)定的現(xiàn)代企業(yè)文化。品牌建設(shè)，實際上是將一種企業(yè)文化充分展示的過程，當(dāng)企業(yè)開始建立品牌時，文化必然滲透和貫穿其中，并發(fā)揮無可比擬的作用。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)并未重視這一點。造成品牌沒有深層明確、具體的內(nèi)涵，難以給顧客留下深刻印象。在這種情況下，其他的配套戰(zhàn)略就顯得盲目，缺乏針對性，當(dāng)然也談不上保證品牌營銷的有效實施。  5 忽視品牌的維護(hù) 

房地產(chǎn)品牌建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，知名品牌的創(chuàng)建并非一朝一夕，需要長期的維護(hù)。一個房地產(chǎn)品牌建立起來之后，對它的維護(hù)是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的維護(hù)，否則會導(dǎo)致品牌的退化和價值的流失。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在短時間內(nèi)借助傳統(tǒng)的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續(xù)管理。因此，不能維持長期的品牌領(lǐng)先地位，無法實現(xiàn)品牌資產(chǎn)的積累。 

4 加強房地產(chǎn)品牌建設(shè)的措施  1 進(jìn)行準(zhǔn)確的品牌定位 

品牌定位在品牌經(jīng)營和市場營銷中有著不可估量的作用，好的品牌定位是品牌經(jīng)營成功的前提，為企業(yè)進(jìn)占市場，拓展市場起到導(dǎo)航作用。但如果不能正確地對品牌進(jìn)行定位，樹立獨特的消費者可認(rèn)同的品牌個性與形象，不僅會給企業(yè)帶來巨大的損失，也會使產(chǎn)品淹沒在眾多產(chǎn)品質(zhì)量、性能及服務(wù)雷同的商品中。華遠(yuǎn)集團(tuán)的“深藍(lán)華亭”就是一個很好的反面教材，由于前期的品牌定位錯誤，造成了后來房子賣不出去，大量積壓，幸虧2008奧運的到來，才使其解套。房地產(chǎn)企業(yè)本身受土地資源、區(qū)位及政策等因素影響比較大，而來自于市場的誘惑無處不在，企業(yè)要根據(jù)自身的資源優(yōu)勢、條件和能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場，這是創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌的前提。 

房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位應(yīng)遵循如下原則:①差別化原則；②個性化原則；③延續(xù)性原則。  2 引入cis,樹立企業(yè)形象 

cis戰(zhàn)略（corporation identity system，簡稱cis）即企業(yè)識別系統(tǒng)，其含義是：運用視覺設(shè)計，將企業(yè)理念與本質(zhì)視覺化、規(guī)格化、系統(tǒng)化。它以商標(biāo)或企業(yè)標(biāo)志的造型與色彩的設(shè)計作為表達(dá)核心，將企業(yè)的經(jīng)營理念、管理思想以及生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略與策略等，通過視覺

藝術(shù)再現(xiàn)技術(shù)傳播給企業(yè)職工和社會公眾，以塑造良好的企業(yè)形象，使公眾對企業(yè)產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，從而贏得社會大眾及消費者對企業(yè)的肯定和信賴，有效地塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)的市場竟?fàn)幠芰?。cis是花，品牌是果，房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入cis，能成功地推行企業(yè)形象戰(zhàn)略，塑造企業(yè)產(chǎn)品形象。cis包括理念識別（mi）、行為識別（bi）和視覺識別（vi）。  3 房地產(chǎn)品牌的維護(hù) 

房地產(chǎn)品牌發(fā)展到一定規(guī)模后，就進(jìn)入房地產(chǎn)品牌維護(hù)期，也就是典型的守城階段。在品牌的發(fā)展過程中，管理維護(hù)是至關(guān)重要的，管理、維護(hù)決定著品牌的興衰成敗。創(chuàng)立一個品牌難，維護(hù)和發(fā)展一個品牌更難。如果一個為社會所公認(rèn)的品牌，沒有很好地加以維護(hù)，則有可能前功盡棄，將品牌毀于一旦。企業(yè)作為使用、保護(hù)品牌的主體，應(yīng)當(dāng)增強對品牌的自我保護(hù)意識，樹立對品牌整體主動保護(hù)的觀念，并在品牌戰(zhàn)略整個實施過程中，采取全方位動態(tài)的保護(hù)措施。只有這樣，品牌戰(zhàn)略才有可能順利進(jìn)行。 

房地產(chǎn)品牌維護(hù)應(yīng)從以下方面入手： 

（1）做好客戶關(guān)系管理，培養(yǎng)品牌忠誠度。 

（2）對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行定期檢測。